| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
1. Relatório
Rota da Mente – Unipessoal, Lda.[1], intentou a presente ação declarativa de condenação, com processo comum, contra A …[2] e B …[3], deduzindo os seguintes pedidos:
“
a) Julgar-se ineficaz a resolução do contrato comunicada pelos Réus à Autora e ilegal o acto de fazerem seu o sinal constituído pela Autora;
b) Ser reconhecido à Autora o direito de resolver o contrato-promessa que celebrou com os Réus em 31/05/2023, declarar-se o mesmo resolvido por culpa dos Réus e condená-los a restituírem à Autora a quantia de € 67.000,00 correspondente ao dobro do sinal por esta prestado, acrescida de juros vencidos e vincendos.”
Para tanto alegou em síntese que celebrou com os réus um contrato-promessa de compra a venda de um prédio misto, que estes incumpriram, uma vez que não lhe entregaram todos os documentos necessários à celebração da escritura de compra e venda, e não procederam à alteração da descrição predial no sentido de aí fazer constar duas construções existentes no prédio prometido vender, não tendo ainda inscrito aquelas construções na matriz predial. Mais alega que os réus resolveram o contrato- -promessa, com fundamento no invocado incumprimento do mesmo, mas que quem incumpriu foram eles réus, razão pela qual a declaração resolutiva que lhe transmitiram é ineficaz e consubstancia, ela mesma, um incumprimento definitivo do contrato-promessa.
Citados os réus, os mesmos contestaram sustentando, em síntese, que as omissões que a autora lhes imputa não impediam a outorga de escritura pública de compra-e-venda, e que nunca se obrigaram a diligenciar por quaisquer alterações no registo predial ou inscrições na matriz predial.
No desenvolvimento da causa veio a ser proferido despacho saneador-sentença com o seguinte dispositivo:
“Pelo exposto, julgo a presente acção integralmente improcedente, absolvendo os RR. dos pedidos.
***
Custas da responsabilidade da A. – cfr. artigo 527.º, n.ºs 1 e 2 do Cód. Proc. Civil.”
Inconformada, a autora interpôs o presente recurso de apelação, cuja motivação sintetizou nas seguintes conclusões:
“(…)
A. O regime de cumprimento e de incumprimento do contrato-promessa constante do artigo 442.º do CC é especial em relação ao regime geral dos artigos 805.º e 808.º do CC;
B. Não cumprindo o promitente-vendedor a obrigação de entregar todos os documentos necessários para instruir a escritura que titula o contrato definitivo pode o promitente-comprador exigir imediatamente a devolução do sinal que prestou em dobro, sem necessidade de interpelação admonitória ou perda do interesse no contrato prometido;
C. Igual exigência pode o promitente-comprador fazer quando o promitente vendedor não inscrever na matriz nem averbar na descrição predial a ampliação de uma moradia existente e a construção de novas edificações;
D. A falta de qualquer umas destas prestações não provoca a mora do devedor e traduz um incumprimento definitivo das obrigações;
E. Esta exigência resulta da eficácia própria do sinal;
F. A interpelação admonitória apenas é exigível quando, tendo havido tradição da coisa ou do direito a transmitir ou a constituir sobre a coisa, o promitente-comprador opte pelo aumento do valor da coisa, em vez da restituição do sinal em dobro;
G. Neste caso, o promitente-comprador tem que realizar a interpelação admonitória para converter a mora do promitente-vendedor em incumprimento definitivo e, assim, ficar legitimado a exigir o valor do aumento da coisa ou do direito sem que o promitente-vendedor possa oferecer o cumprimento da obrigação para obstar ao aumento do valor da coisa ou do direito;
H. A interpelação admonitória é um requisito estabelecido na 2.ª parte do n.º 3 do artigo 442.º do CC para o promitente-comprador optar pelo aumento da coisa ou do direito sem que o promitente-vendedor possa obstar a essa exigência com o cumprimento da obrigação incumprida;
I. Esta interpelação funciona exclusivamente para esta hipótese, mesmo que se mantenha o interesse objectivo do comprador na celebração do contrato prometido;
J. Por consequência, face à omissão de entrega da licença de utilização da construção existente e inscrição na matriz e averbamento à descrição predial das construções novas, era lícito à Recorrente exigir dos Recorridos a restituição do sinal que prestou em dobro sem necessidade de interpelação admonitória e perda do interesse objectivo na prestação;
K. Sendo alegadas diversas comunicações entre as partes relativas ao cumprimento de obrigações contratuais, designadamente a recusa sistemática de uma delas no cumprimento, no âmbito da execução de um contrato-promessa com sinal que veio a ser resolvido, cabe ao juiz promover a instrução e julgamento da causa com vista ao apuramento da verdade material de modo a que a sentença venha a reflectir a realidade (cfr. artigos 5.º, n.os 1 e 2, 607.º, n.º 4, do CPC);
L. A sentença sob censura peca por não ter permitido a instrução e julgamento da causa e, assim, encerra uma decisão alheia aos factos que sustentam a acção, designadamente as diversas interpelações que a Recorrente dirigiu, por si e por interposta pessoa, aos Recorridos no sentido de estes cumprirem as obrigações contratuais que assumiram com o contrato-promessa e que acabaram por não cumprir;
M. A declaração antecipada de não cumprimento equivale ao incumprimento definitivo do contrato;
N. Os Recorridos não cumpriram definitivamente o contrato quando declararam à Recorrente que não inscreveriam as construções novas na matriz nem as averbariam à descrição predial, assim como também não procederiam de igual modo no que respeita à ampliação da construção já existente;
O. Os Recorridos impossibilitaram a outorga da escritura destinada a titular o contrato prometido por faltarem estes actos legalmente obrigatórios;
P. Este incumprimento existe independentemente de mora, é definitivo a partir do momento em que a declaração é recebida e, portanto, não requer interpelação admonitória nem perda do interesse da Recorrente no contrato prometido para ser definitivo;
Q. Assim, os Recorridos não cumpriram definitivamente as obrigações de entregar a licença de utilização da construção originária, assinar a praticar os actos necessários à instrução da escritura, designadamente inscrições matriciais e averbamento à descrição predial;
R. Também não viabilizaram como a omissão destes actos, o recurso ao financiamento bancário por parte da Recorrente, acaso esta tivesse optado por esta solução (na verdade, esta questão nunca foi discutida entre as partes, apenas comunicada pela Recorrente aos Recorridos);
S. Os Recorridos também não conseguiriam vender o imóvel livre de ónus ou encargos porquanto, encontrando-se várias construções omissas na matriz, o pagamento do IMI não liquidado é garantido com o privilégio creditório imobiliário do Estado sobre o imóvel prometido (artigos 122.º. n.º 1, do CIMI e 744.º, n.º 1, do CC);
T. A declaração antecipada de não cumprimento foi produzida pelos Recorridos em momento anterior à exigência da restituição do sinal em dobro feita pela Recorrente pelo que o incumprimento definitivo dos Recorridos é anterior a qualquer acto da Recorrente que se lhe queira imputar a título de incumprimento, designadamente a exigência da restituição do sinal em dobro;
U. Por conseguinte, nunca poderá ser recusada à Recorrente a devolução do sinal em dobro e a putativa resolução contratual operada pelos Recorridos ocorreu num momento em que o contrato já se extinguira por incumprimento dos Recorridos;
V. Não sendo possível outorgar a escritura de compra e venda do imóvel prometido por ausência de requisitos legais, a mesma titulação não poderia ser feita através de sentença porque os obstáculos legais seriam os mesmos;
W. Assim, a Recorrente não poderia ter recorrido à execução específica do contrato-promessa;
X. Não sendo legalmente possível outorgar a sobredita escritura nem suprir as omissões dos Recorridos através da execução específica, nunca seria exigível que a Recorrente permanecesse presa a um contrato definitivamente não cumprido pelos Recorridos, ficando assim com o seu capital investido no sinal numa situação improdutiva;
Y. Portanto, como é de Direito, assiste inteiramente à Recorrente a haver dos Recorridos o sinal que prestou em dobro.“
Rematam as suas conclusões nos seguintes termos:
“(…) deve este recurso ser julgado procedente e, por consequência, revogar-se a sentença proferida em 08/02/2025 e baixarem os autos ao tribunal a quo a fim de a acção prosseguir os seus termos”
Os réus apresentaram contra-alegações, cuja motivação sintetizaram nas seguintes conclusões[4]:
“
A- Ao longo das suas doutas alegações, a recorrente invoca doutrina e jurisprudência que nenhuma aplicabilidade têm ao presentes caso;
B- Contrariamente ao pretextado pela recorrente o prédio prometido vender tem Licença de Utilização (n.º …/…, de 23 de Maio) desde 1996;
C- Consequentemente, o primeiro dos argumentos aduzidos pela recorrente como pretenso fundamento para a impossibilidade da outorga da escritura falece de mérito e de direito, tanto mais que a certidão junta para prova da existência de Licença de Utilização constitui um documento autêntico, logo dotado de força probatória plena;
D- As arrecadações que se refere a recorrente, como estão directa e exclusivamente afectas à produção agrícola e pecuária, são insuscetíveis de inscrição na matriz urbana nos termos da alínea a) do n.º 3 do Artigo 3.º, conjugado com o Artigo 27.º do CIMI;
E- Assim, se não são objecto de inscrição obrigatória na matriz, também não são de descrição predial obrigatória;
F- A circunstância de o imóvel estar em condições de ser escriturado sem necessidade de preenchimento de quaisquer “requisições ou declarações” como pretexta a recorrente é confirmada, sem margem para dúvidas, pelo notário Dr., do Cartório Notarial de Lisboa, quando interrogado pelos recorridos os documentos disponibilizados à recorrente, e apenas estes, permitiriam a outorga da escritura, confirmação essa que foi junta como documento n.º 2 à contestação;
G- Declaração essa que, por não ter sido impugnada pela recorrente, faz assim prova plena do seu conteúdo, nos termos do disposto no Artigo 376.º do Código Civil;
H- As referidas arrecadações estão todas legalizadas, conforme decorre dos alvarás juntos como documentos n.º 7, 8 e 9 juntos com a p.i., pelo que não estamos assim na presença de quaisquer construções ilegais!
I- Contrariamente ao pretextado pela recorrente, o prédio está e sempre esteve em condições de ser escriturado, tendo os recorridos facultado à recorrente todos os documentos necessários à escritura definitiva de compra e venda;
J- Prova que o imóvel podia e pode ser vendido nas condições em que se encontrava e encontra reside no facto de, após terem resolvido o contrato promessa objecto dos presentes autos por incumprimento da recorrente – no seguimento e incumprimento da interpelação admonitória – os recorridos terem já vendido o prédio melhor identificado nos presentes autos, sem necessidade de preenchimento de quaisquer
K- “requisições ou declarações” como pretextado pela recorrente, conforme pode ser confirmado pela certidão permanente junta à presente resposta, dada a sua superveniência;
L- Ao contrário do pretextado pela recorrente, os recorridos desde sempre disponibilizaram aos recorrentes toda a documentação necessária à outorga da escritura definitiva de compra e venda, tal como expressamente reconhecido pela recorrente no artigo 18.º da p.i., pois para a outorga da referida escritura seriam apenas necessários os referidos pela recorrente como tendo sido enviados pelos recorridos, acrescidos da Licença de Utilização, a qual não foi entregue porque não solicitada mas cuja existência é real conforme já acima referido e demonstrado pelo documento n.º 1 junto à contestação dos recorridos;
M- Já quanto ao facto de os recorridos terem referido que não redigiram quaisquer requisições do registo predial e declarações de inscrição de prédios na matriz predial urbana, tal decorre do facto de a isso não estarem contratualmente obrigados, conforme resulta de forma cristalina do contrato promessa junto como documento n.º 1 à petição inicial;
N- Acresce que, tal como referido e demonstrado, não era necessário os recorridos redigirem o que quer que fosse para que o imóvel pudesse ser escriturado, pois o imóvel podia e pode ser escriturado na situação em que se encontrava, e ainda se encontra, tanto mais que já foi vendido nessas condições, as quais, segundo a recorrente, impediriam a sua venda!
O- A recorrente constitui-se na obrigação de comprar o imóvel no estado em que aquele se encontra, o que poderia e deveria ter feito;
P- E se a recorrente não outorgou a escritura de compra e venda como era sua obrigação contratual não foi por qualquer incumprimento imputável aos recorridos mas sim pelo facto de não ter logrado obter financiamento para tal aquisição;
Q- Se assim não fosse, a recorrente não teria esperado pelo dia 15 de Novembro de 2023 – ou seja, a apenas 12 dias do prazo máximo para a outorga da escritura - para finalmente solicitar aos recorridos a documentação necessária à outorga da escritura;
R- Se porventura algum banco fizesse alguma exigência à recorrente como condição para a concessão do crédito, o cumprimento de tais exigências nunca por nunca poderia ser assacado aos recorridos mas sim à recorrente, naquilo que era a sua exclusiva relação contratual com esse hipotético banco, tanto mais que a outorga da escritura não ficou condicionada à obtenção de crédito por parte da recorrente, como resulta do contrato promessa junta como documento n.º 1 à petição;
S- A prova provada que (i) o imóvel estava em condições de ser escriturado e que (ii) os recorridos nunca por nunca declararam antecipadamente – tácita ou expressamente – que não iriam cumprir com as suas obrigações reside no facto de terem sido os próprios recorridos quem promoveram a interpelação admonitória da recorrente para cumprir com a sua obrigação e marcasse a escritura, conforme documento n.º 14 junto pelos recorrentes à sua petição inicial;
T- Interpelação essa que os recorrentes não cumpriram – não porque o prédio não estivesse em condições de ser escriturado – como a posterior venda do mesmo a terceiros veio confirmar - mas sim por não lograram obter financiamento bancário – situação que permitiu aos recorridos legitimamente resolverem o contrato promessa por incumprimento culposo e definitivo da recorrente, o que fizeram”.
Admitido o recurso, remetidos os autos a este Tribunal da Relação, e nada obstando ao conhecimento do mérito daquele, foram colhidos os vistos.
2. Objeto do recurso
Conforme resulta das disposições conjugadas dos arts. 635º, n.º 4 e 639º, n.º 1 do CPC, é pelas conclusões que se delimita o objeto do recurso, seja quanto à pretensão dos recorrentes, seja quanto às questões de facto e de Direito que colocam[5]. Esta limitação dos poderes de cognição do Tribunal da Relação não se verifica em sede de qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cfr. art. 5º n.º 3 do CPC).
Não obstante, excetuadas as questões de conhecimento oficioso, não pode este Tribunal conhecer de questões que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas[6].
No caso em apreço, as questões a apreciar são as seguintes:
a) Aferir se no caso vertente se verificavam as condições necessárias à prolação de despacho saneador-sentença, ou se, como sustenta a apelante, a causa deveria ter sido instruída com a produção de prova em audiência final – Conclusões K e L;
b) Determinar se os réus incorreram em incumprimento definitivo do contrato-promessa que as partes outorgaram, e se a autora tem o direito a exigir dos réus a restituição do sinal em dobro – Demais conclusões.
3. Fundamentação
3.1. Os factos
O Tribunal a quo considerou a factualidade:
3.1.1. Factos provados[7]
1. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número … da freguesia do …. o prédio misto denominado …., composto de casa de r/c para habitação e sótão, com 81 m2, logradouro com 500 m2, e cultura arvense com 14.356 m2;
2. Pela Ap. … de 1996/11/28, encontra-se o prédio acima inscrito a favor dos RR., por compra;
3. A 31.05.2023, a., na qualidade de promitente-compradora, e os RR., na qualidade de promitentes-vendedores, assinaram o documento de fls. 11 e seguintes, no qual se lê, entre o demais:
“Cláusula Primeira
(Objeto)
Os Promitentes-Vendedores são proprietários e legítimos possuidores do prédio urbano e terreno para cultura arvense da Freguesia do ………, Concelho de … descrito na conservatória do Registo Predial de Mafra sob o número …, inscrito na matriz predial urbana da freguesia acima mencionada sob os artigos … Urbano e … Rústico…
Cláusula Segunda
(Promessa de Compra e Venda)
Os Promitentes-Vendedores prometem vender e a Promitente-Compradora promete comprar o prédio urbano referido na cláusula anterior, livre de quaisquer ónus ou encargos e no estado de conservação em que se encontra.
Cláusula Terceira
(Preço)
O preço acordado para a prometida Compra e Venda é de € 335.000,00 (trezentos e trinta e cinco mil euros).
Cláusula Quarta
(Forma de Pagamento)
O pagamento do preço referido na Cláusula anterior será feito da seguinte forma e datas:
No ato da celebração do presente…, a Promitente-Compradora entrega aos Promitentes-Vendedores a quantia de € 33.500,00 (trinta e três mil e quinhentos euros), a título de sinal e princípio de pagamento…;
…;
O valor remanescente de € 301,500,00 …será pago pela Promitente-Compradora aos
Promitentes-Vendedores, no ato da outorga da escritura de compra e venda, …;
…
Cláusula Quinta
(Escritura)
A marcação da escritura pública de compra e venda fica a cargo da Promitente-Compradora, devendo ser celebrada no prazo máximo de 180 (…) dias após a assinatura do presente contrato de promessa.
…
Cláusula Sexta
(Documentação)
Os Promitentes Vendedores obrigam-se a fornecer à Promitente-Compradora todos os documentos que digam respeito ao prédio urbano objeto do presente contrato…, bem como assinar todos os documentos que se mostrem necessários ou instrumentais com vista à preparação e marcação da escritura.
…
Cláusula Décima
(Incumprimento Definitivo)
Em caso de incumprimento definitivo do presente contrato por causa imputável à Promitente-Compradora, os Promitentes Vendedores terão direito a fazer sua a quantia recebida a título de sinal.
Se o incumprimento definitivo ocorrer por causa imputável aos Promitentes Vendedores, a Promitente-Compradora terá direito à restituição em dobro de todas as quantias prestadas a título de sinal.
…
Cláusula Décima Segunda
(Reconhecimento Notarial)
Ambos os Outorgantes acordam prescindir das formalidades previstas no n.º 3 do Art.º 410 do Código Civil, nomeadamente quanto ao reconhecimento notarial das assinaturas.”
…
4. A A. entregou aos RR. 33.500,00€ nos termos convencionados no escrito atrás extratado;
5. À data da assinatura do escrito acima referido, encontravam-se erguidas no prédio em causa uma construção com 46 m2 destinada a galinheiro e arrecadação, com licença de utilização n.º …/…, um barracão agrícola, com licença de utilização n.º …/…, e ainda uma construção com 43 m2 de alteração e ampliação destinada a habitação, com licença de utilização n.º …/…, licenças emitidas pela Câmara Municipal de ….;
6. Os RR. não entregaram à A. a licença de utilização respeitante à parte urbana do prédio identificado em 3.;
7. A A. solicitou aos RR. que procedessem à descrição do registo predial e à inscrição matricial das construções identificadas em 5., o que estes recusaram afirmando que não seria necessário para efeito de celebração do contrato de compra e venda;
8. Por carta datada de 09.01.2024, remetida a solicitação da A. e recebida pelos RR., é comunicado o seguinte, entre o demais aí consignado a fls. 31:
“A sua recusa em facultar à minha Cliente os documentos necessários à preparação e marcação da escritura constitui incumprimento da cláusula sexta do sobredito contrato.
Por outro lado, a circunstância de duas construções pertencentes ao imóvel não se encontrarem registadas impede a celebração do contrato definitivo, uma vez que o registo predial é obrigatório, sem o qual não é possível celebrar validamente o contrato de compra e venda, o que também constitui incumprimento definitivo do contrato-promessa.
Assim, assiste à minha cliente o direito a receber em dobro o sinal que prestou, tal como está previsto no nº 2 da cláusula décima do contrato-promessa.
Por conseguintes, interpelo-o para entregar à minha cliente a quantia de € 67.0000,00 no prazo de 15 dias, nos termos do n.º 3 da mesma cláusula décima e com a cominação nela estabelecida.”
9. Por comunicação eletrónica de 15.01.2024, os RR. responderam nos termos contidos a fls. 32 e seguintes, entre o1s quais se lê:
“Ora, …, são V. Exas. quem estão em incumprimento, uma vez que não marcaram a escritura dentro do prazo máximo acordado no n.º1 da clausula quinta do dito contrato promessa, tal como era vossa exclusiva obrigação contratual.
Para lograr fundamentar um pretenso incumprimento da nossa parte, é referido que teríamos recusado facultar os documentos necessários à preparação e realização da escritura. Tal afirmação é falsa, uma vez que o prédio prometido vender está em condições de ser imediatamente escriturado, estando vós, há muito, na posse de todos os documentos necessários à outorga da dita escritura. Também a circunstância das duas arrecadações não estarem registadas não obsta à outorga da escritura (como qualquer notário lhes explicaria, acaso tivessem cumprido a obrigação contratual de marcação da escritura) uma vez que, atendendo ao seu fim (guarda de alfaias agrícolas) tais arrecadações não são objeto de registos obrigatório. Ademais, inexiste no contrato promessa qualquer obrigação/condição que nos constituísse na obrigação de fazer o que quer que fosse relativamente ao prédio prometido vender, nomeadamente os registos referidos na carta do Dr. Luís Paulo Silva.
Salienta-se eu a nossa obrigação contratual é facultar toda a documentação legal necessária à outorga da escritura, documentação essa que, há muito, está na vossa posse e não facultar documentação que se mostre necessária à concessão do mútuo bancário, uma vez que somos e seremos totalmente alheios a essa relação contratual, tanto mais que os efeitos do referido contrato promessa não estão condicionados à obtenção de crédito bancário para aquisição do prédio. … Pelo exposto, vimos pela presente interpelá-los para cumprirem com a vossa obrigação contratual de marcação da escritura de compra e venda, o que deverá ser feito no prazo máximo de 10 (dez) dias a contar de hoje, sob pena de, não o fazendo, consideramos definitivamente resolvido o contrato promessa por incumprimento da vossa parte, caso em que faremos nossa a quantia recebida a título de sinal.”
3.1.2. Factos não provados
O despacho saneador-sentença apelado não contém qualquer elenco de factos não provados.
3.2. Os factos e o direito
3.2.1. Da prolação de despacho saneador-sentença
Sustentou a apelante que “Sendo alegadas diversas comunicações entre as partes relativas ao cumprimento de obrigações contratuais, designadamente a recusa sistemática de uma delas no cumprimento, no âmbito da execução de um contrato-promessa com sinal que veio a ser resolvido, cabe ao juiz promover a instrução e julgamento da causa com vista ao apuramento da verdade material de modo a que a sentença venha a reflectir a realidade (cfr. artigos 5.º, n.os 1 e 2, 607.º, n.º 4, do CPC)”[8] e que “A sentença sob censura peca por não ter permitido a instrução e julgamento da causa e, assim, encerra uma decisão alheia aos factos que sustentam a acção, designadamente as diversas interpelações que a Recorrente dirigiu, por si e por interposta pessoa, aos Recorridos no sentido de estes cumprirem as obrigações contratuais que assumiram com o contrato-promessa e que acabaram por não cumprir”[9].
Cremos que com tais afirmações pretendeu sustentar que não deveria ter sido proferido despacho saneador-sentença, face à necessidade de apurar factos relevantes para a decisão da causa, até porque, a final, a apelante, após pugnar pela revogação do despacho saneador-sentença apelado não pede que o despacho saneador-sentença seja substituído por outra decisão que aprecie o mérito da causa em sentido diverso do decidido pelo Tribunal a quo, mas sim que “baixem os autos ao tribunal a fim de a ação prosseguir os seus termos.”
Apreciemos então se no caso vertente se encontravam reunidas as condições necessárias à prolação de despacho saneador-sentença.
Estabelece o art. 595º, nº 1, do CPC que o despacho saneador se destina conhecer das exceções dilatórias e nulidades processuais invocadas pelas partes ou de conhecimento oficioso [al a)], bem como a “conhecer imediatamente do mérito da causa, sempre que o estado do processo o permitir, sem necessidade de mais provas” [al. b)].
Interpretando este preceito, a jurisprudência dominante tem entendido que sempre que a solução da causa, de acordo com as diversas soluções plausíveis, dependa de factos que ainda não se acham assentes, de acordo com as regras de direito probatório material, não pode ser prolatado despacho saneador-sentença.
Neste sentido cfr., entre outros, os seguintes acórdãos:
- RL de 14-12-2006 (Fátima Galante), p. 9662/2006-6
- RC de 21-09-2010 (Carlos Gil), p. 445/09.0T2OBR.C1;
- RE 24-10-2011 (José Lúcio), p. 1155/10.1TBOLH-E1;
- RL 22-01-2013 (Orlando Nascimento), p. 532/10.2T2MFR.L1-7;
- RL 14-11-2013 (Tibério Silva), p. 866/11.9TBOER.L1-2;
- RE 14-11-2013 (José Lúcio), p. 25/12.3TBFTR-A.E1;
- RG 10-07-2014 (Filipe Caroço), p. 741/13.2TBVVD.G1;
- RG 16-02-2017 (Pedro Damião e Cunha); p. 4716/15.9T8VCT-A.G1;
- RL 12-10-2017 (António Moreira), p. 16289/16.0T8LSB.L1-2;
- RE 24-05-2018 (Vítor Sequinho), p. 7505/15.7T8STB.E1[10];
- RP 29-05-2019 (Nélson Fernandes), p. 3610/18.6T8MTS.P1;
- RE 30-05-2019 (Tomé Ramião), p. 1833/17.4T8SLV-A.E1;
- RP 03-06-2019 (Fernanda Almeida), p. 3781/18.1T8AVR.P1;
- 03-12-2020 (Carlos Castelo Branco), p. 4711/18.6T8LRS-A.L1-2;
- RP 24-05-2021 (Eugénia Cunha), p. 5900/20.9T8PRT-A.P1;
- RP 15-12-2021 (Jerónimo Freitas), p. 2655/20.0T8PNF-A.P1;
- RG 15-06-2022 (Elisabete Alves), p. 2170/21.5T8BRG.G1;
- RL 12-10-2022 (Sérgio Rebelo), p. 7074/15.8T8LSB-C.L1-PICRS;
- RP 26-01-2023 (Aristides Almeida), p. 805/16.0T8VLG.1.P1;
- RP 18-11-2024 (Rita Romeira), p. 3846/23.8T8AVR.P1.
Porém, não ignoramos que em sentido diverso se pronunciaram ABRANTES GERALDES, PAULO PIMENTA e LUÍS FILIPE PIRES DE SOUSA[11], para quem “nem sequer está afastada a possibilidade de apreciação de mérito, apesar da existência de outras soluções plausíveis sustentadas em matéria de facto ainda controvertida, desde que o juiz esteja ciente da segurança da sua decisão, embora neste caso deva avaliar os riscos de uma posterior anulação pela Relação, com fundamento na ampliação da matéria de facto (…).”
Este parece ser igualmente o entendimento de LEBRE DE FREITAS[12].
No caso vertente, como se disse, a apelante sustentou que não poderia ter sido proferido despacho saneador-sentença, porquanto foram alegadas diversas comunicações entre as partes que não constam da factualidade provada e deveriam ter sido apuradas mediante instrução da causa (com a realização da audiência final).
Porém, analisada a petição inicial, verificamos que no tocante a correspondência trocada entre as partes, a autora apenas mencionou uma comunicação que dirigiu aos réus em 09-01-2024 (art. 26º) e uma mensagem de correio eletrónico que os réus lhe enviaram em 15-04-2024 (art. 27º), comunicações estas cujas cópias juntou com a petição inicial (docs. 12 e 13), e que foram integradas na decisão sobre matéria de facto (pontos 8 e 9) dos factos provados.
Por outro lado, a autora, ora apelante, não invocou nenhuma outra concreta comunicação escrita que remeteu e/ou recebeu dos réus, nem juntou qualquer outro documento demonstrativo de outras comunicações escritas entre as partes.
Finalmente, há que ponderar que o Tribunal a quo proferiu os despachos com as refªs … 04, de 12-09-2024 e … 54, de 07-11-2024, nos quais comunicou às partes que pretendia dispensar a realização da audiência prévia e decidir do mérito da causa no despacho saneador, adiantando a possibilidade de vir a considerar que não ocorreu incumprimento definitivo do contrato-promessa celebrado entre as partes, e que na sequência a autora não se opôs à prolação de despacho saneador-sentença, não invocou a persistência de factos controvertidos com interesse para a decisão da causa, não requereu a produção de prova, nem pugnou pela a realização da audiência final, antes se limitou a sustentar que “fenece em toda a linha o entendimento de que não assiste à Autora o direito de haver dos Réus o dobro do sinal que prestou”[13].
Nesta conformidade conclui-se, tal como o fez o Tribunal a quo, que no caso vertente, findos os articulados, face ao teor destes e à prova documental junta pelas partes, os factos relevantes para a decisão do mérito da causa já se encontravam assentes, inexistindo factos controvertidos com interesse para a mesma decisão.
Assim sendo, forçoso será reconhecer que nada obstava ao conhecimento do mérito da causa no despacho saneador, nos termos previstos no art. 595º, nº 1, al. b) do CPC.
3.2.2. Do contrato-promessa e do litígio dele emergente
3.2.2.1. Do contrato
Resulta da factualidade provada, e constitui questão pacífica entre as partes que autora e réu celebraram entre si um contrato-promessa de compra e venda de imóvel[14].
O contrato-promessa é definido no art. 410º, nº 1 do CC como “a convenção segundo a qual alguém se obriga a celebrar certo contrato”.
Trata-se, portanto, de um contrato mediante o qual um ou ambos os contraentes (art. 411º do CC) se obriga(m) a celebrar determinado contrato: o contrato prometido.
No caso vertente, o contrato prometido era um contrato de compra-e-venda de um prédio misto; e o contrato-promessa foi outorgado em 31-05-2023, tendo as partes convencionado sinal, que a promitente-compradora, autora nos presentes autos e ora e apelante entregou aos promitentes-vendedores, réus e ora apelados[15].
O Tribunal a quo considerou que o mesmo contrato-promessa foi outorgado sem observância das formalidades previstas no art. 410º, nº 3 do CC[16], mas considerou que tal omissão configurava uma nulidade atípica, que não pode ser invocada por terceiros nem apreciada oficiosamente pelo Tribunal, pelo que não tendo qualquer das partes invocado aquele vício, concluiu pela validade e eficácia do mesmo contrato.
Não tendo qualquer das partes recorrido da sentença, quanto a esta questão, forçoso será dá-la como assente. Aliás, ainda que assim não fosse, sempre subscreveríamos tais conclusões do Tribunal a quo, pelas razões invocadas na sentença apelada.
Mais resultou provado que:
- o contrato-promessa previa um prazo de 180 dias para a realização da escritura de compra-e-venda[17];
- esta não chegou a ser outorgada, uma vez que a autora solicitou aos réus que procedessem à alteração da descrição do registo predial, no sentido de ali fazer constar construções não referidas em tal descrição e promovessem a inscrição matricial dessas mesmas construções, o que estes recusaram, alegando que tal não era necessário para efeito da celebração da mencionada escritura[18];
- a autora enviou uma carta aos réus, imputando-lhes o incumprimento definitivo do contrato-promessa e interpelando-os para lhe entregarem a quantia de € 67.000,00 correspondente ao dobro do sinal pago[19].
3.2.2.2. Do incumprimento do contrato-promessa por facto imputável aos promitentes-vendedores, da resolução do mesmo contrato por iniciativa da promitente-vendedora, do sinal, e da restituição deste em dobro
3.2.2.2.1. Considerações gerais
O conceito de sinal pode buscar-se no art. 440º do CC que estipula que “Se, ao celebrar-se o contrato ou em momento posterior, um dos contraentes entregar ao outro coisa que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que fica adstrito, é a entrega havida como antecipação total ou parcial do cumprimento, salvo se as partes quiserem atribuir à coisa entregue o carácter de sinal.”.
No domínio específico do contrato-promessa de compra e venda dispõe o art. 441º do CC que se presume ter “caráter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço.”
Esta função de antecipação (total ou parcial) do cumprimento é reafirmada no art. 442º, nº 1 do CC que dispõe que “Quando haja sinal, a coisa entregue deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não for possível.”
Porém, o sinal pode igualmente desempenhar uma função indemnizatória. Tal é o que resulta desde logo do nº 2 do art. 442º do CC que estatui que “Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objetivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.”
E acrescenta o nº 4 do mesmo preceito que “Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento.”
Finalmente, diz-nos o nº 3 do mesmo artigo que “Em qualquer dos casos previstos no número anterior, o contraente não faltoso pode, em alternativa, requerer a execução específica do contrato, nos termos do artigo 830.º; se o contraente não faltoso optar pelo aumento do valor da coisa ou do direito, como se estabelece no número anterior, pode a outra parte opor-se ao exercício dessa faculdade, oferecendo-se para cumprir a promessa, salvo o disposto no artigo 808.º”
Interpretando estas normas, e alicerçada, sobretudo, na interpretação da ressalva final constante do nº 3, a maioria da doutrina tem entendido que o mecanismo indemnizatório do sinal pode ser acionado em caso de simples mora, não sendo necessário que se verifique incumprimento definitivo da obrigação de outorga do contrato prometido.[20]
Já a jurisprudência tem entendido, maioritariamente, que mesmo no caso de ter sido convencionado sinal, a resolução do contrato-promessa e o acionamento do correspondente mecanismo indemnizatório pressupõem o incumprimento definitivo e a declaração resolutória com invocação deste fundamento[21].
No caso vertente, porventura cientes desta divergência de entendimentos quanto ao funcionamento do mecanismo do sinal as partes, no exercício da liberdade de estipulação contratual que nesta matéria lhes assistia, estipularam expressamente, na cláusula décima do contrato-promessa[22], que o mecanismo indemnizatório do sinal apenas poderia ser acionado em caso de incumprimento definitivo daquele contrato.
Nesta conformidade, cumpre aferir se no caso os réus/apelados incorreram em incumprimento definitivo do contrato-promessa que outorgaram com a autora/apelante ou se, como sustenta aquele, não incorreram em qualquer incumprimento definitivo.
Para tanto, cumpre recordar que o incumprimento definitivo de um contrato-promessa de compra e venda de imóvel pode ocorrer numa das seguintes situações:
a) se em consequência da mora do promitente faltoso, o promitente fiel perder o interesse na celebração do contrato prometido – art. 808º, nº 1 do CC;
b) se, em consequência da mora, a outorga do contrato prometido se tornar impossível – art. 801º, nº 1 do CC;
c) se, na sequência da mora, o promitente fiel interpelar o promitente faltoso, atribuindo-lhe um prazo razoável para a celebração do contrato prometido, e este não o outorgar – art. 808º, nº 1 do CC;
d) se o promitente faltoso declarar, expressa ou tacitamente (embora de forma clara, inequívoca e perentória), que não quer celebrar o contrato prometido – art. 808º, nº 1 do CC por interpretação extensiva[23].
Quanto à perda do interesse, rege o nº 2 do art. 808º do CC que dispõe que “a perda do interesse na prestação é apreciada oficiosamente”.
A este propósito, ensina ANTUNES VARELA[24]:
“(…) a lei não se contenta com a simples perda (subjectiva) de interesse do credor na prestação em mora, para decretar a resolubilidade do contrato (…), exigindo, “apertis verbis” no nº 2 do art. 808º do Código Civil que a perda do interesse na prestação seja apreciada objectivamente.
(…).
É necessário que a perda – a perda e não a simples diminuição – do interesse seja apreciada à luz de circunstâncias objectivas.
(…).
A formulação da lei – “a perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente – inculca desde logo, antes mesmo de serem conhecidas as raízes históricas do preceito, duas conclusões importantes.
A primeira é de que a perda do interesse na prestação não pode filiar-se numa simples mudança de vontade do credor, desacompanhada de qualquer circunstância além da mora. O credor não pode alegar, noutros termos, como fundamento da resolução, o facto de, não tendo o devedor cumprido a obrigação na altura própria, o negócio não ser já do seu agrado.
A apreciação objectiva da situação, prescrita na lei, exige algo mais do que esse puro elemento subjectivo, que é a alteração da vontade do credor, apoiada na mora da outra parte.
A segunda conclusão é que também não basta, para fundamentar a resolução, qualquer circunstância que justifique a extinção do contrato aos olhos do credor. Se a situação é apreciada objectivamente, por imperativo expresso da lei, é porque não basta para o efeito o critério subjectivo do titular da prestação.
A perda do interesse há-de ser justificada segundo o critério de razoabilidade, próprio do comum das pessoas.
(…).
O § 326 do Código alemão também começa por conceder ao credor, no caso de o devedor incorrer em mora no cumprimento da obrigação que o contrato bilateral lhe impõe, a faculdade de fixar a este um prazo adequado (…) para a realização da prestação, com a declaração de que a não aceitará depois de findo esse prazo.
Mas no nº 2 do mesmo parágrafo, a propósito da perda de interesse, acrescenta-se o seguinte: “Se o cumprimento do contrato, em consequência da mora, não tiver nenhum interesse (…) para a outra parte, competirão a esta os direitos a que se refere o número anterior (indemnização pelo não cumprimento ou resolução do contrato), sem necessidade de fixação do prazo”.
E são realmente de perda absoluta, completa, do interesse na prestação – e não de mera diminuição ou redução de tal interesse – traduzida por via da regra no desaparecimento da necessidade que a prestação visava satisfazer[25], os casos com que os autores ilustram a aplicação prática desse preceito fundamental da lei civil alemã. Insiste-se, além disso, na nota de que a perda do interesse tem que resultar da mora no cumprimento e não de qualquer outra circunstância. Exigência que tem pleno cabimento em face do nosso direito, visto não ser outro o sentido imputável à expressão introdutória do art. 808º do Código Civil: “Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação …”
No mesmo sentido sublinha o ac. STJ 07-06-2011 (Fernando Bento), p. 7005/06.6TBMAI.P1.S1: “Não basta, pois, uma perda subjectiva de interesse na prestação; é necessário que essa perda de interesse transpareça numa apreciação objectiva da situação.
A perda do interesse não se verifica porque o credor a alega nem porque, em juízo meramente subjectivo, entende que a prestação já não lhe aproveita – o que pode decorrer de mero capricho seu.
O interesse é uma relação entre a pessoa e os bens – id quod inter est – fundada na aptidão destes para satisfazer necessidades daqueles.
Mas a subsistência ou desaparecimento de tal relação é aferida, não em função do juízo do respectivo sujeito – ninguém é (bom) juiz em causa própria… - mas em função do juízo que, numa ponderação global do caso (na qual, entre outras, avulta o fim do credor ao celebrar o contrato), efectuaria um homem de bom senso e razoável, suposto pela ordem jurídica.
Com efeito, a satisfação do interesse do credor é o fim principal da prestação, podendo afirmar-se que, sendo a relação obrigacional um processo (isto é, um conjunto de actos encadeados entre si) tendente ao cumprimento, este só se realiza de acordo com esse processo quando o credor vê realizado o interesse que pretendia com aquela relação obrigacional, na dupla vertente de prestação-acção (conduta devida) e de prestação-resultado (fim da prestação), pois, “muito embora o interesse do credor, cuja satisfação é o fim e razão de ser da obrigação, seja um elemento extrínseco à sua estrutura, a decomposição ou cisão da prestação em acção de prestar (conduta) e resultado útil a prestar acaba por estar subjacente ao regime jurídico do cumprimento e não cumprimento” (cfr. Calvão da Silva, Cumprimento e sanção pecuniária compulsória, Coimbra, 1987, p. 82).”
Na síntese feliz do ac. STJ 18-12-2003 (Araújo Barros), p. 03B3697 “não basta o juízo valorativo arbitrário do próprio credor antes aquela (falta de interesse) há de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer pessoa (designadamente pelo próprio devedor ou pelo juiz).”
Finalmente, como salienta BAPTISTA MACHADO[26], não valem casos de escassa importância para não sujeitar o devedor ao capricho ou até ao arbítrio do credor.
Relativamente à impossibilidade da prestação temos por desnecessário expender quaisquer considerações explicativas, na medida em que esta causa de incumprimento definitivo não foi invocada por qualquer das partes, nem se afigura aplicável ao caso dos autos, atentos os factos provados.
No tocante à interpelação admonitória, diz ANTUNES VARELA[27]:
“a interpelação admonitória não surge neste artigo 808º como um simples pressuposto da resolução do contrato, à semelhança do que sucede no Código italiano, mas antes como uma ponte obrigatória de passagem da tal ocorrência transitória da mora para o cumprimento da obrigação ou para a situação mais firme e mais esclarecedora do não cumprimento (definitivo) da obrigação. E não reveste sequer textualmente a forma de um puro direito (ou faculdade) concedido ao credor, precisamente porque, como ponte obrigatória de passagem de uma situação jurídica para outra, a intimação do credor funciona substancialmente no interesse de uma e outra das partes
Por um lado, o credor tem a possibilidade de impor à outra parte um prazo para cumprir, como meio de obter a realização efetiva da prestação a que tem direito ou de lançar mão das providências com que a lei castiga o não cumprimento definitivo da obrigação, entre as quais se conta a de resolver o contrato, donde nasceu a obrigação que também a ele vincula.
Por outro lado, o devedor tem a garantia de que a contraparte (o credor) não goza ainda da possibilidade de desencadear contra ele nenhuma das sanções ou providências correspondentes ao não cumprimento ... enquanto lhe não der uma nova e derradeira chance de corrigir o seu descuido, de emendar a sua negligência, de superar a mora em que incorreu.
E têm os autores entendido - e bem! -, em face do espírito e do próprio texto da lei, que, para o devedor em mora ficar nessa situação de faltoso em definitivo, se torna necessário mesmo que na interpelação feita pelo credor, ao abrigo do disposto no artigo 808º, se inclua expressamente a advertência de que, não cumprindo o devedor dentro do prazo suplementar fixado, a obrigação se terá para todos os efeitos por não cumprida.”
A esta luz, a interpelação admonitória deve integrar três elementos:
- a exortação do devedor no sentido do cumprimento da obrigação;
- a concessão de um prazo perentório, suplementar, razoável e exato para cumprir;
- a declaração cominatória de que findo o prazo fixado, sem que ocorra a execução do contrato, este se considera definitivamente incumprido.
Este entendimento foi acolhido na jurisprudência do STJ – cfr. acs.:
- STJ 02-11-2006 (Custódio Montes), p. 06B3822;
- STJ 08-05-2007 (Sebastião Póvoas), p. 07A932;
- STJ 17-11-2015 (Mª Clara Sottomayor), p. 2545/10.5TVLSB.L1.S1;
- STJ 10-12-2019 (Raimundo Queirós), p. 386/13.7T2AND.P2.S1;
- STJ 21-01-2021 (Mª dos Prazeres Beleza), p. 109/19.7T8MAI.P1.S1;
- STJ 24-05-2022 (Manuel Capelo), p. 3025/20.6T8FAR.E1.S1;
- STJ 23-06-2022 (Fernando Baptista), p. 831/19.8T8PVZ.P1.S1
- STJ 28-03-2023 (Mª Clara Sottomayor), p. 211/21.5T8GMR.G1.S1;
- STJ 11-01-2024 (Sousa Lameira), p. 2356/21.2T8PTM.E1.S1.
Finalmente, e no que concerne à recusa de cumprimento, afigura-se que uma tal causa de incumprimento definitivo pressupõe uma declaração absoluta e inequívoca de repudiar o contrato, isto é, uma declaração séria, categórica, que traduza, sem qualquer margem para dúvidas, a intenção e propósito de não outorgar o contrato prometido.
Sobre esta causa de incumprimento definitivo, refere o ac. STJ 05-12_2006 (Sebastião Póvoas), p. 06A3914:
«A recusa de cumprimento (ou "riffiuto di adimpiere") é o incumprimento típico.
Mas tem de ser expressa por "uma declaração absoluta e inequívoca" de "repudiar o contrato". (cf. Dr. Brandão Proença, in "Do incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral", 91 e "inter alia" os Acórdãos do STJ de 7/3/91 - BMJ 405-456, de 28/3/2006 - Pº 327/06-1ª e de 18 de Abril de 2006 - Pº 844/06).
Impõe-se que o renitente emita uma declaração séria, categórica e que não deixe que subsistam quaisquer dúvidas sobre a sua vontade (e propósito) de não outorgar o contrato prometido.
Ainda assim, certa doutrina entende ser necessária uma interpelação admonitória da parte do promitente fiel (cf. Doutor Pessoa Jorge - "Direito das Obrigações", 296-298) o que se pensa ser desnecessário (na esteira do ensinado pelos Profs. Galvão Telles - "Direito das Obrigações", 5ª ed., 224-225 - e Almeida Costa, in "Direito das Obrigações", 6ª ed., 921) já que a declaração inequívoca e peremptória da intenção de não cumprir equivale à interpelação antecipada.
Neste sentido vem julgando este STJ (Acórdãos de 15 de Março de 1983 - BMJ 325-561, de 15 de Fevereiro de 1990 - Act. Jur. 2ª -6-10 e de 7 de Janeiro de 1993 - C.J./STJ I-1,15 - "inter alia") e assim será face a toda a dogmática da recusa antecipada.
Mas, o que o direito da "common law" chama de "anticipatory breach of contract" ou "repudiation of a contract" terá de ser expresso - e nunca é demais repeti-lo, por forma a entender-se ser "a clear and absolute refusal to perform" e que "the party is unwilling".
Não pode, por outro lado, interpretar-se como recusa o atraso na prestação, ainda que reiterado.»
3.2.2.2.2. O caso dos autos
No caso em apreço, verifica-se que nos termos da cláusula quinta do contrato-promessa[28] competia à autora marcar a escritura, e que esta não se veio a realizar.
Não obstante, igualmente se apurou que nos termos previstos na cláusula sexta do contrato-promessa os réus ficaram obrigados a fornecer à autora “os documentos que digam respeito ao prédio urbano objeto do presente contrato… bem como assinar todos os documentos que se mostrem necessários ou instrumentais com vista à preparação e marcação da escritura”.
Ora resultou demonstrado que os réus não entregaram à autora a licença de utilização respeitante à parte urbana do prédio prometido-vender[29], e que também não procederam à alteração da descrição do mesmo no registo predial, no sentido de ali se mencionarem construções que da mesma não constavam, nem à inscrição matricial de construções edificadas no mesmo prédio, alegando que tal não seria necessário para a celebração do contrato prometido[30].
Mais se provou que invocando a recusa da autora em “facultar (…) os documentos necessários à preparação e marcação da escritura”, e “a circunstância de duas construções pertencentes ao imóvel não se encontrarem registadas” que, em seu entender “constitui incumprimento definitivo do contrato-promessa”, a autora invocou o “incumprimento definitivo do contrato-promessa” e “o direito a receber em dobro o sinal que restou, tal como está previsto no nº 2 da cláusula décima do contrato-promessa”, instando os réus entregar-lhes, a esse título, a quantia de € 67.000,00[31].
Esta comunicação configura uma verdadeira resolução do contrato-promessa, visto que assentando o mecanismo do sinal, tal como ajustado no contrato-promessa, no incumprimento definitivo deste, e tendo tal mecanismo finalidade indemnizatória, o seu acionamento pressupõe a resolução do mesmo contrato.
Com efeito, a jurisprudência tem salientado que tendo a exigência do sinal em dobro como pressuposto o incumprimento definitivo do contrato-promessa, a mesma compreende uma declaração tácita ou implícita de resolução do contrato-promessa – Neste sentido cfr. acs. RL 23-04-2015 (Vítor Amaral), p. 3311/10.3TBBRR.L2-6; RG 14-10-2021 (Alcides Rodrigues), p. 2450/18.7T8VRL.G1; STJ 25-11-2003 (Azevedo Ramos), p. 04A2667.
Aqui chegados, verificamos que o Tribunal a quo considerou que no caso dos autos não ficou demonstrado o incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte dos réus na medida em que a autora não invocou nem ficou demonstrada qualquer interpelação admonitória e subsequente conversão da mora em incumprimento definitivo.
Sucede, contudo, que, muito embora seja inequívoca a falta de alegação de factos que permitissem concluir nesse sentido, não menos verdade será que de acordo com a causa de pedir invocada na petição inicial, e sobretudo considerando o texto da comunicação resolutória que a autora enviou aos réus[32], o alegado incumprimento do contrato-promessa terá resultado também da alegada recusa destes em cumprir, a qual por si só, e independentemente daquele mecanismo configuraria uma situação de incumprimento definitivo do contrato, havendo ainda que ponderar a eventual perda de interesse na prestação e a comunicação resolutória que os réus lhe enviaram.
Quanto a estes argumentos, importa reconhecer que a comunicação resolutória que os réus enviaram à autora (em 15-01-2024) é posterior àqueloutra que a autora enviou aos réus (em 09-01-2024), pelo que a sua eficácia estaria condicionada à eventual ineficácia da declaração resolutória que a antecedeu.
Cumpre, por isso, determinar se os factos apurados permitem concluir pela verificação de uma recusa dos réus em cumprir, gerando por isso uma situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa e se verificou uma perda do interesse da autora na celebração do contrato prometido.
Assim, e no tocante à omissão da entrega da licença de utilização, não resulta da factualidade provada que a autora alguma vez tenha solicitado aos réus que lhe entregassem tal documento, razão pela qual não pode considerar-se demonstrado que os réus tenham alguma vez recusado fazê-lo, até porque o mesmo existia[33].
Com efeito, uma tal recusa teria de resultar de uma declaração expressa ou tácita de negação da entrega desse documento.
Acresce que na comunicação resolutória[34] a autora não esclareceu quais os concretos documentos que em seu entender, os réus se terão recusado a entregar-lhe.
Portanto, não pode considerar-se verificado qualquer incumprimento definitivo da obrigação de entrega da mencionada licença de utilização.
Já no que respeita às duas construções implantadas no prédio prometido vender, e que não constavam da descrição predial nem se mostravam inscritas na matriz, resultou efetivamente provado que a autora solicitou aos réus que diligenciassem pela alteração da descrição do prédio, no sentido de passar a incluir tais construções, e inscrevessem as mesmas construções na matriz, e que estes recusaram fazê-lo, alegando a desnecessidade de tais formalidades para a outorga da escritura de compra-e-venda[35].
Contudo, da leitura do contrato-promessa resulta que do mesmo não consta nenhuma cláusula que expressamente obrigasse os réus a realizar tais diligências, razão pela qual a recusa de as realizar apenas poderá configurar incumprimento definitivo do contrato-promessa caso se conclua que a sua omissão impediria a outorga do contrato prometido, ou seja a outorga da escritura pública de compra-e-venda.
Com efeito, e muito embora na petição inicial a autora tenha referido a que a desconformidade entre a descrição predial e a realidade a impediu de obter financiamento bancário para a aquisição do imóvel[36], a autora não alegou qualquer impossibilidade ou dificuldade séria em adquirir o imóvel recorrendo a capitais próprios, ao que acresce que, como os réus e apelados bem apontam, do contrato-promessa não consta qualquer cláusula que os obrigasse a praticar atos necessários à obtenção de financiamento bancário. Aliás, o mesmo contrato nem menciona sequer que a autora tivesse qualquer intenção de recorrer ao crédito bancário.
Ao invés haverá que considerar que perante a factualidade provada não pode considerar-se demonstrada a impossibilidade de outorga da escritura pública de compra e venda do prédio prometido vender[37], com a descrição que o mesmo tem no registo predial e a realidade matricial que lhe está subjacente.
Na verdade, a autora não alegou nem ficou demonstrado que tenha sequer tentado marcar a escritura pública de compra-e-venda e que o cartório notarial tenha emitido qualquer declaração de recusa em outorgar a mesma, nem as disposições legais invocadas na petição inicial nos impelem a tal conclusão.
Na realidade, do art. 54º, nºs 1 e 2 do Código do Notariado resulta que o contrato de compra-e-venda de imóvel só pode ser celebrado se for apresentada certidão de registo predial do mesmo, com inscrição da aquisição a favor do vendedor, mas tal disposição não atribui ao notário a obrigação de verificar a conformidade entre a descrição predial e a realidade.
E, por outro lado, se é certo que atualmente a inscrição dos autos que aquisição de imóveis no registo predial é obrigatória (art. 8º-A, nº 1, al. a) do C.Reg. Pred. com referência ao art. 2º, nº 1, al. a) do mesmo código) e que, portanto, o notário estava obrigado a comunicar a outorga da escritura para efeitos de registo (art. 8º-B, nº 1 do C.Reg.Pred.), não menos certo será que nenhuma circunstância impedia a inscrição da aquisição, pela autora, do prédio prometido vender, com a descrição que o mesmo tinha aquando da outorga do contrato-promessa.
Finalmente, regista-se que à data da celebração do contrato-promessa o imóvel tinha licenças de utilização quer quanto à parte rústica, quer quanto à parte urbana e que inclusivamente, as duas construções omissas na descrição também já tinham licenças de utilização[38].
Tal significa que para além de nada impedir a outorga da escritura pública de compra-e-venda, não se descortina que outorgando a mesma a autora viesse a encontrar qualquer dificuldade em alterar a descrição o prédio e eventualmente a inscrição das duas construções omissas na matriz predial.
Não se verifica, assim incumprimento definitivo de qualquer obrigação acessória de entrega de documentos ou promoção de diligências necessárias à realização da escritura de compra-e-venda.
Resta então apreciar se a recusa dos réus em promover a alteração da descrição predial e a inscrição das construções “inovadoras” na matriz predial conduz a uma situação de perda do interesse na celebração do contrato prometido.
Quanto a este aspeto, importa considerar que resultou provado que tais construções já tinham licenças de utilização[39], razão pela qual não se descortina que, adquirindo o imóvel dos autos, a autora e ora apelante pudesse encontrar qualquer dificuldade na alteração da descrição predial e na inscrição das mesmas construções na matriz.
Daí que, analisando a questão da perda do interesse numa perspetiva objetiva, é manifesto que a mesma não pode considerar-se verificada.
Nesta conformidade, conclui-se que os réus não incorreram em incumprimento definitivo do contrato-promessa razão pela qual a comunicação resolutória que a autora lhes enviou não configura uma resolução válida e eficaz daquele contrato, mas pode e deve ser qualificada como incumprimento definitivo do mesmo[40], imputado à própria autora, por veicular uma intenção inequívoca de, unilateralmente, pôr fim à vigência do mesmo contrato, sem fundamento legal bastante.
Considerando que perante a comunicação da autora, os réus lhe enviaram uma outra, instando-a a marcar a escritura de compra-e-venda no prazo de 10 dias sob pena de considerarem resolvido o contrato[41], o que esta não fez, conclui-se que para além de não ter ocorrido a resolução contratual válida e eficaz a que se reporta a al. a) do pedido, a ré também não tem direito a receber dos réus o sinal em dobro, como peticionado na al. b) do mesmo petitório[42].
3.2.3. Síntese conclusiva
Face às conclusões vertidas nos pontos antecedentes, conclui-se pela total improcedência da presente apelação e consequentemente, pela confirmação da sentença recorrida.
3.2.4. Das custas
Nos termos do disposto no art. 527º, nº 1 do CPC, “A decisão que julgue a ação ou algum dos seus incidentes ou recursos condena em custas a parte que a elas houver dado causa ou, não havendo vencimento da ação, quem do processo tirou proveito.”
A interpretação desta disposição legal, no contexto dos recursos, deve atender ao elemento sistemático da interpretação.
Com efeito, o conceito de custas comporta um sentido amplo e um sentido restrito.
No sentido amplo, as custas tal conceito inclui a taxa de justiça, os encargos e as custas de parte (cf. arts. 529º, nº1, do CPC e 3º, nº1, do RCP).
Já sentido restrito, as custas são sinónimo de taxa de justiça, sendo esta devida pelo impulso do processo, seja em que instância for (arts. 529º, nº 2 e 642º, do CPC e 1º, nº 1, e 6º, nºs 2, 5 e 6 do RCP).
O pagamento da taxa de justiça não se correlaciona com o decaimento da parte, mas sim com o impulso do processo (vd. arts. 529º, nº 2, e 530º, nº 1, do CPC). Por isso é devido quer na 1ª instância, quer na Relação, quer no STJ.
Assim sendo, a condenação em custas a que se reportam os arts. 527º, 607º, nº 6, e 663º, nº 2, do CPC, só respeita aos encargos, quando devidos (arts. 532º do CPC e 16º, 20º e 24º, nº 2, do RCP), e às custas de parte (arts. 533º do CPC e 25º e 26º do RCP).
Tecidas estas considerações, resta aplicar o preceito supracitado.
E fazendo-o diremos que no caso em apreço, face à total improcedência da presente apelação, as custas deveriam ser suportadas pela apelante.
4. Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes nesta 7ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar a apelação totalmente improcedente, confirmando a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 13 de maio de 2025 [43]
Diogo Ravara
Alexandra de Castro Rocha
Carlos Oliveira
_______________________________________________________
[1] Pessoa coletiva nº 509472583.
[2] Titular do nº de identificação fiscal 142027367.
[3] Titular do nº de identificação fiscal 142027596.
[4] Retificámos um lapso de numeração constante das conclusões dos requeridos. Com efeito, a seguir à conclusão E surge uma conclusão D. Esta foi renumerada como F, tendo a numeração das conclusões subsequentes sido alterada em conformidade.
[5] Neste sentido cfr. Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 5ª Ed., Almedina, 2018, pp. 114-117
[6] Vd. Abrantes Geraldes, ob. cit., p. 119
[7] Suprimimos os parêntesis constantes da parte final de cada ponto de facto, na medida em que os mesmos não contêm matéria factual, mas meras referências a meios de prova).
[8] Al. K das conclusões.
[9] Al. L das conclusões.
[10] Apesar de o sumário deste aresto não conter qualquer referência à questão em apreço…
[11] Ob. cit., p. 697. Vejam-se igualmente ABRANTES GERALDES, “Temas da reforma do processo civil“, II vol., Almedina, 1997, pp. 128-129; e PAULO PIMENTA, “Processo civil declarativo”, 2ª ed., almedina, 2018, p. 287.
[12] “A ação declarativa comum – À luz do Código de Processo Civil de 2013”, 3ª ed., 2013, p. 2017, e nota de rodapé nº 20.
[13] Requerimento com a refª /50543383, de 21-11-2024.
[14] Vd. ponto 3 dos factos provados.
[15] Pontos 3 e 4 dos factos provados.
[16] Formalidades essas das quais, aliás, as partes declararam expressamente prescindir – vd. cláusula décima segunda do contrato-promessa. Não obstante, a validade de cláusulas desta natureza tem sido questionada – cfr. ac. RC 26-11-2024 (Fonte Ramos), p. 1205/22.9T8CTB.C1.
[17] Vd. cláusula quinta contrato-promessa, ponto 3 dos factos provados.
[18] Ponto 7 dos factos provados.
[19] Ponto 8 dos factos provados.
[20] Cfr., entre outros, ANTUNES VARELA, “Das obrigações em geral”, 9ª ed., vol. I, Almedina, 1998, pp.360-375, em especial, pp. 361 e 367; ALMEIDA COSTA, “Direito das obrigações”, 12ª ed., p. 428 ss., em especial p. 438; e MENEZES CORDEIRO, “Tratado de direito civil”, VII, Almedina, 2016 (2ª reimpressão), pp. 385-389.
[21] Analisando a jurisprudência do STJ publicada até ao ano de 2009 vd. MENEZES CORDEIRO, ob. e vol. cits., pp. 388-389. Cfr. tb., por mais recentes, os acs. STJ 25-10-2018 (Mª do Rosário Morgado), p. 604/12.9TBVRS.E1.S1; STJ 27-12-2018 (Graça Amaral), p. 4724/10.6TBSTB.E1.S1; STJ 10-12-2019 (Raimundo Queirós), p. 386/13.7T2AND.P2.S1; STJ 25-02-2021 (Mª da Graça Trigo), p. 854/18.4T8FNC.L1.S1; STJ 18-06-2024 (Nelson Borges Carneiro), p. 309/10.5TBTVD.L1.S1; STJ 24-06-2024 (Nelson Borges Carneiro), p. 11051/20.9T8LSB.L1.S1; todos no sentido da tese dominante na jurisprudência.
[22] Transcrita no ponto 3 dos factos provados.
[23] Cfr., desde logo, a epígrafe do preceito que equipara a perda do interesse à recusa do cumprimento, embora o texto do preceito não contenha qualquer referência à hipótese de recusa da prestação devida.
[24] Ob. e lug. cits., p. 136.
[25] Acentuado nosso.
[26] “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, in Obra Dispersa, Vol. I, Scientia Ivridica, Braga, 2001, p. 162.
[27] Revista de Legislação e Jurisprudência, ano 128, pp. 136-138.
[28] Transcrita no ponto 3 dos factos provados.
[29] Ponto 6 dos factos provados.
[30] Ponto 7 dos factos provados.
[31] Ponto 8 dos factos provados.
[32] Ponto 8 dos factos provados.
[33] Vd. ponto 5 dos factos provados.
[34] Ponto 8 dos factos provados.
[35] Ponto 7 dos factos provados.
[36] Arts. 20º e 73º
[37] Note-se que não obstante o art. 875º do CC referir a possibilidade de o contrato de compra-e-venda de imóvel ser celebrado por documento particular autenticado, a cláusula quinta do contrato-promessa reporta-se expressamente à outorga do contrato prometido através de escritura pública, daqui se depreendendo que as partes optaram por esta forma em detrimento do escrito particular autenticado.
[38] Ponto 5 dos factos provados.
[39] Ponto 5 dos factos provados.
[40] Neste sentido cfr. JOANA FARRAJOTA, “Os efeitos extintivos da resolução infundada por incumprimento do contrato“, disponível em https://run.unl.pt/bitstream/10362/18555/1/Farrajota_2013.pdf, bem como, entre outros, os acs. RE 11-05-2017 (Mª João Sousa e Faro), p. 4724/10.6TBSTB.E1; e RP 12-10-2020 (Pedro Damião e Damião), p. 709/14.1T2AVR-F.P1.
[41] Ponto 9 dos factos provados.
[42] Tal como não lhe assiste o direito de exigir a restituição do sinal em singelo, atento o seu incumprimento, e teor da comunicação resolutória que os réus lhe enviaram.
[43]Acórdão assinado digitalmente – cfr. certificados apostos no canto superior esquerdo da primeira página. |
