| Decisão Texto Integral: | Acordam na 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I.
RELATÓRIO.
Neste procedimento especial de despejo, em que é Requerente “AA” e Requerida “BB”, veio aquela pedir o despejo do locado sito na Rua …, n.º …, 2.º direito, em Lisboa.
Como fundamento do despejo o Requerente indicou a «cessação por oposição à renovação pelo senhorio», alegando ainda que o arrendamento é para «fins habitacionais».
Além do mais, a Requerente juntou notificação extrajudicial da qual resulta que a Requerida tomou conhecimento em 12.05.2023 que a Requerente não pretendia renovar o contrato de arrendamento, cessando este em 31.10.2023.
Devidamente notificada, a Requerida veio deduzir oposição, referindo, em suma, que a oposição à renovação do arrendamento foi efetuada sem observância do prazo legal: tendo o contrato de arrendamento em causa sido celebrado por cinco anos, com início em 01.11.2013, renovou-se em 01.11.2018, pelo que estando em causa contrato com duração superior a 6 anos a oposição à renovação deduzida pelo senhoria deveria ter sido realizada com a antecedência mínima de 240 dias, o que não sucedeu no caso.
Notificado pelo Tribunal expressamente para tal, a Requerente respondeu à oposição.
Por decisão de 16.02.2024, o Juízo Local Cível de Lisboa proferiu sentença cujo dispositivo é do seguinte teor, no que aqui releva:
«(…) decide-se julgar procedente o presente procedimento especial de despejo e, consequentemente, declara-se validamente resolvido o contrato de arrendamento celebrado pelas partes com fundamento na oposição à renovação do contrato por parte da Requerente, condenando-se a Requerida a despejar o locado na Rua … nº …. - 2.º dto, em Lisboa, e a entregá-lo à Requerente, livre de pessoas e bens, no prazo de 30 (trinta) dias».
Notificada daquela decisão, a Requerida veio da mesma recorrer, apresentando as seguintes conclusões:
«A) O contrato de arrendamento em apreço nos presentes autos teve início a 1 de Novembro de 2013, estando estabelecido como duração do mesmo o período de cinco anos e não se prevendo, no mesmo contrato, qualquer prazo de renovação;
B) Findo o prazo de cinco anos estabelecido no mencionado contrato, o mesmo prosseguiu sem que a senhoria/Apelada comunicasse qualquer renovação, ou alteração, excepto quanto ao aumento do valor das rendas;
C) Ou seja, findo o prazo de duração previsto de cinco anos, o contrato de arrendamento não teve um novo início, nem a sua duração se reiniciou do zero;
D) A 12 de Maio de 2023 a senhoria/Apelada comunicou à inquilina/Apelante a oposição à renovação do contrato com efeitos a 31 de Outubro de 2023, altura em que a duração do contrato iria já em 10 anos;
E) Tal comunicação foi feita com 172 dias de antecedência do que a senhoria/Apelada considerou ser a data do termo do prazo de duração do contrato;
F) A Douta sentença recorrida ao considerar que o prazo para a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento seria, no caso em apreço nos presentes autos, de 120 dias, ao invés dos 240 dias, considerando que o contrato durava há mais de seis anos, violou a norma imperativa contida na alínea a) do n.º 1 do art.º 1097.º do Código Civil;
G) E, em consequência, a Douta sentença recorrida, ao considerar validamente resolvido o contrato de arrendamento, violou a norma estatuída no o n.º 1 do art.º 1096.º CC;
H) Porquanto, a comunicação de senhoria/Apelada, por extemporânea, nenhum efeito produziu, ou produz, tendo-se o contrato de arrendamento renovado, a 31 de Outubro de 2023, por um novo período de cinco anos;
I) Tal entendimento conduz a que a Apelante não está obrigada a despejar o locado.
Nestes termos, deve a sentença recorrida ser revogada e substituída por outra que dê provimento ao recurso ora apesentado, o que constituirá uma decisão de JUSTIÇA!»
A Requerente contra-alegou, sustentando a manutenção da decisão recorrida.
Colhidos os vistos, cumpre ora apreciar a decidir.
II.
OBJETO DO RECURSO.
Atento o disposto nos artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2, todos do CPCivil, as conclusões do recorrente delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo do conhecimento de questões que devam oficiosamente ser apreciadas e decididas por este Tribunal da Relação.
Nestes termos, atentas as conclusões deduzida pela Recorrente, não havendo questões de conhecimento oficioso, nos presentes autos está em causa tão-só apreciar e decidir se ocorreu a cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação do mesmo por parte do senhorio.
Assim.
III.
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
A factualidade a considerar na motivação de direito é a que consta do relatório deste acórdão e aquela que foi dada como provada pelo Tribunal recorrido, não impugnada pelas partes, a saber:
«1. A 1.11.2023, foi celebrado pelas partes um acordo do escrito, nos termos do qual foi dado de arrendamento à Ré o imóvel sito em Rua … n.º … - 2.º dto, em Lisboa, pelo período de 5 anos.
2. Em 01.11.2018, o aludido acordo escrito, denominado de “contrato de arrendamento”, renovou-se pelo período de 5 anos.
3. A Requerente enviou à Requerida carta, com data de 9 de Maio de 2023, uma comunicação, a qual foi recebida pela mesma Requerida a 12 de Maio de 2023, comunicação que invocava a “Rescisão do Contrato”, e declara “opor-se à continuação do contrato de arrendamento em causa para além de 31/10/2023».
IV.
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
Os presentes autos referem-se a contrato de arrendamento para habitação com prazo certo de cinco anos.
No contrato em causa nada se refere quanto à respetiva renovação, pelo que é-lhe aplicável o disposto no artigo 1096.º, n.º 1, do CCivil: o contrato considera-se automaticamente renovado no seu termo, por períodos sucessivos de cinco anos.
Por outro lado, segundo o disposto no artigo 1097.º, n.ºs 1, alíneas a) e b), do CCivil, «[o] senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:
a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos».
Nos termos do n.º 2 do mesmo preceito legal, tal antecedência mínima «reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação».
Do cotejo de tal normativo e da sua literalidade, do emprego da conjunção alternativa ou, decorre que a antecedência mínima da oposição à renovação automática do contrato de arrendamento reporta-se ao termo final do período inicial estipulado pelas partes para a duração daquele contrato ou ao termo final do período correspondente à sua renovação e tem em conta o prazo de duração inicialmente estipulado para o contrato ou o prazo respeitante à sua renovação, respetivamente, independentemente do prazo de vigência do mesmo contrato desde o seu início, diversamente, pois, do que pretende a Recorrente e foi entendido no acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 10.12.2019, processo n.º 2848/18.0YLPRT.P1, entendimento que com o devido respeito aqui não subscrevemos.
Como refere Maria Olinda Garcia, Alterações ao Regime Substantivo do Arrendamento Urbano, Apreciação Crítica da Reforma de 2012, Revista da Ordem dos Advogados, abril/setembro de 2012, páginas 703 e 704, os artigos 1097.º e 1098.º do CCivil «(…) vieram (…) estabelecer a diversificação dos períodos de pré-aviso, criando uma relação de correspondência entre a maior ou menor duração do contrato e a maior ou menor amplitude do prazo de pré-aviso para comunicar a oposição à renovação, devendo o concreto tempo de pré-aviso ser medido por referência ao período (inicial ou renovado) em cujo final se pretende a extinção do contrato».
No mesmo sentido, no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14.09.2023, processo n.º 1935/22.5YLPRT.E1.S1, refere-se que «[o] que importa é o prazo que está em curso, que está a decorrer. Se for o prazo do contrato inicial e este for superior a um ano e inferior a 6 anos, a comunicação deve ser efectuada no prazo de 120 dias».
«Se a renovação do contrato estiver a decorrer e for também por um prazo superior a um ano e inferior a 6 anos, de igual modo a comunicação deve ser efectuada no prazo de 120 dias».
«Não se somam os prazos do contrato inicial e as suas renovações para determinar se a comunicação deve ser no prazo de 240 ou de 120 dias».
«A lei não prevê a duração de vigência do contrato de arrendamento. Prevê o prazo da sua duração inicial ou o prazo da sua renovação».
Ainda no mesmo sentido ao aqui sufragado, publicados na dgsi, relativamente a Tribunais da Relação e referindo tão-só os mais recentes, vejam-se os acórdãos do Tribunal desta Relação de Lisboa de 06.02.2024, Processo n.º 18216/21.4T8SNT.L1-7, e 22.02.2024, processo n.º 1425/23.9YLPRT.L1-6, do Tribunal da Relação do Porto de 04.05.2023, processo n.º 1598/22.8YLPRT.P1, e do Tribunal da Relação de Guimarães de 04.10.2023, processo n.º 2280/22.1T8BCL.G1, e de 16.11.2023, 8080/22.1T8VNF.G1.
No caso em apreço.
O contrato de arrendamento foi celebrado em 01.11.2013, pelo período de cinco anos, inexistindo qualquer cláusula quanto à sua renovação, pelo que tem-se por renovado em 01.11.2018, sendo que a Requerente, enquanto senhoria, poderia impedir uma subsequente renovação mediante comunicação à Requerida, sua arrendatária, 120 dias antes de 01.11.2023, conforme sucedeu: a Requerida teve conhecimento da oposição à renovação do contrato de arrendamento em apreço em 12.05.2023.
Mostra-se, assim, válida e eficaz tal oposição, pelo que improcede o recurso, mantendo-se a decisão recorrida nos seus precisos termos.
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Quanto às custas do recurso.
Segundo o disposto nos artigos 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPCivil e 1.º, n.º 2, do Regulamento das Custas Processuais, «[a] decisão que julgue a ação ou algum dos seus incidentes ou recursos condena em custas a parte que a elas houver dado causa», entendendo-se «que dá causa às custas do processo a parte vencida, na proporção que o for».
Ora, in casu improcede na totalidade o recurso da Recorrente, pelo que as custas do recurso serão por ela integralmente suportados.
V.
DECISÃO.
Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso, mantendo-se a decisão recorrida nos seus precisos termos.
As custas do recurso serão suportadas pela Recorrente.
Lisboa, 24 de maio de 2024
Paulo Fernandes da Silva
Higina Castelo
Carlos Castelo Branco
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