| 3026/26.0T8VNG.P1 |  |
POSSE
DOCUMENTOS
CONFLITO DESCRIÇÕES REGISTRAIS
AUJ 1/2017
II - Os factos relativos ao exercício da posse conducente à aquisição de um prédio por via originária (usucapião) não dependem forçosamente da apresentação de prova documental nos casos em que todas as testemunhas inquiridas tenham ligação a alguma das partes e/ou algum interesse no desfecho da causa.
III - Quando uma mesma realidade predial tenha sido alvo de duas descrições registrais, existindo duplicação de registos relativamente à mesma realidade predial, o conflito que se gera entre dois titulares inscritos (um para cada descrição registral), em relação à propriedade do mesmo terreno, não se resolve com base nas presunções decorrentes do registo, mas sim com base nas regras e princípios do direito substantivo.
IV - Nesse sentido, o acórdão uniformizador do STJ nº 1/2017 (Diário da República n.º 38/2017, Série I de 2017-02-22) veio uniformizar jurisprudência no sentido de que “Verificando-se uma dupla descrição, total ou parcial, do mesmo prédio, nenhum dos titulares registais poderá invocar a seu favor a presunção que resulta do artigo 7.º do Código do Registo Predial, devendo o conflito ser resolvido com a aplicação exclusiva dos princípios e das regras de direito substantivo, a não ser que se demonstre a fraude de quem invoca uma das presunções”.
Sumário (artigo 663º, nº 7 do Código de Processo Civil):
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Acordam os Juízes que, nestes autos, integram o colectivo da 3º Secção do Tribunal da Relação do Porto:
I - Relatório
No procedimento cautelar especificado de embargo de obra nova que Herança de AA, representada pela cabeça de casal BB instaurou contra A... SA com vista à ratificação de embargo extrajudicial de obra Nova, foi requerido que “SEJA DECRETADA A PROVIDÊNCIA CAUTELAR ORA REQUERIDA, RATIFICANDO O EMBARGO EXTRAJUDICIAL DA OBRA NOVA QUE ESTÁ A SER REALIZADA PELA REQUERIDA NO PRÉDIO RÚSTICO OMISSO NA CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL, MAS ESTÁ INSCRITO NA MATRIZ PREDIAL RÚSTICA SOB O ARTº ...79, DA FREGUESIA ..., A QUAL TEVE ORIGEM NO EXTINTO ARTIGO RÚSTICO ...02 DA FREGUESIA ..., TENDO ESTE, POR SEU TURNO ADVINDO DO ARTIGO RÚSTICO ...03 DA REFERIDA FREGUESIA, SENDO O REFERIDO PRÉDIO COMPOSTO DE PINHAL E SITUA-SE NA RUA ..., CONFRONTANDO A NORTE COM CAMINHO, A SUL COM CAMINHO, A POENTE COM CAMINHO E A NASCENTE COM CC, EMBARGO ESSE QUE FOI FEITO EXTRAJUDICIALMENTE PELA REQUERIDA NO DIA 1 DE ABRIL DE 2026”.
Na oposição deduzida, a requerida pugnou pela procedência da oposição, sendo, em consequência:
“a) julgada improcedente a providência cautelar de embargo de obra nova requerida pela Herança de AA;
b) levantado o embargo extrajudicial de obra nova decretado nos presentes autos;
c) reconhecida a A..., S.A. como terceira adquirente de boa fé, a título oneroso, com registo anterior ao registo da ação, beneficiando da proteção conferida pelo artigo 17.º, n.º 2 do Código do Registo Predial;
d) declarado que, enquanto não existir decisão judicial transitada em julgado que declare a nulidade do registo de aquisição da Requerida, a presunção registral do artigo 7.º CRP opera plenamente a favor da A..., S.A., ao abrigo do artigo 17.º, n.º 1 do Código do Registo Predial;
e) Subsidiariamente, caso se entenda que existe fundamento para a manutenção da providência, seja fixada caução adequada que compense os prejuízos sofridos pela Requerida, nos termos dos artigos 368.º, n.º 1 e 401.º do CPC”.
Foi proferida sentença que julgou procedente o procedimento cautelar, ficando decidido, em consequência:
“a) Ratificar o embargo extrajudicial feito pela requerente no dia 1 de Abril de 2026.
b) Condenar a requerida no pagamento das custas processuais, em conformidade com o disposto nos artigos 527.º do Código de Processo Civil.”
Dessa sentença foi interposto recurso pela requerida, tendo formulado as seguintes conclusões:
“1. A sentença recorrida ratificou o embargo extrajudicial de obra nova por ter julgado indiciariamente verificados os pressupostos do artigo 397.º do CPC.
2. Na sua oposição, a recorrente formulou pedido subsidiário expresso de fixação de caução (alínea e) do pedido), para a hipótese de manutenção da providência.
3. Tendo a providência sido decretada, verificou-se a condição de que dependia esse pedido, que o Tribunal estava obrigado a conhecer e a decidir.
4. A sentença é, porém, totalmente omissa quanto a tal pedido, não o apreciando nem na fundamentação nem no dispositivo.
5. Verifica-se, assim, nulidade por omissão de pronúncia (artigo 615.º/1 al. d) do CPC), que expressamente se argui e que deve ser suprida por este Venerando Tribunal.
6. Impugna-se a decisão sobre a matéria de facto quanto aos factos provados n.ºs 9 a 12.
7. A convicção do Tribunal quanto a esses factos assentou exclusivamente em prova testemunhal de idoneidade reservada: duas testemunhas são filhas e herdeiras da Herança requerente; uma é amigo do neto e testemunha do próprio embargo; a quarta é proprietária de terreno contíguo igualmente abrangido pelo “prédio” de 7.000 m².
8. Não estando em causa a inabilidade das testemunhas para depor (artigo 496.º do CPC), o interesse directo ou paralelo de cada uma delas no resultado da causa contende necessariamente com a credibilidade dos respectivos depoimentos e impunha ao Tribunal a quo um especial e acrescido dever de prudência e de espírito crítico na sua valoração (artigo 396.º do Código Civil e artigo 607.º, n.º 5, do CPC), como vem entendendo a jurisprudência (Acórdãos da Relação do Porto de 11-07-2018 e da Relação de Guimarães de 19-11-2015) e a doutrina (Abrantes Geraldes e Luís Filipe Pires de Sousa).
9. O Tribunal a quo não observou esse dever: qualificou os depoimentos como “peremptórios” e “convincentes” sem em momento algum ponderar o interesse de cada testemunha, e fez assentar a prova de factos constitutivos de uma aquisição originária de direito real exclusivamente em prova interessada e não corroborada por qualquer elemento documental, assim incorrendo em erro de julgamento da matéria de facto.
10. Inexiste prova documental da alegada compra pelo avô; o Modelo 1 e o pagamento de IMI são atos fiscais unilaterais, insuscetíveis de demonstrar corpus possessório, e respeitam a período inferior a 20 anos.
11. Os factos n.ºs 9 a 12 devem transitar para os factos não provados ou, subsidiariamente, ser restringidos de modo a não suportarem uma posse boa para usucapião.
12. Sem esses factos, fica por preencher o primeiro requisito do artigo 397.º do CPC - a titularidade, pela requerente, de direito oponível à recorrente.
13. Acresce que a sentença, em sede de cognição sumária, prejulgou indevidamente a aquisição originária por usucapião, questão própria da cognição plena da ação principal.
14. A sentença interpretou erradamente o artigo 17.º/2 do CRP, ao recusar à recorrente a qualidade de “terceiro” com fundamento no conceito do artigo 5.º/4 do CRP.
15. O conceito de “terceiro” do artigo 17.º/2 do CRP não se confunde com o do artigo 5.º/4: aquele protege o subadquirente a título oneroso e de boa fé numa cadeia de transmissões, em que o verdadeiro titular e o subadquirente não adquirem de autor comum.
16. A interpretação da sentença contradiz o Acórdão do STJ de 08-10-2019 (proc. n.º 3696/15.5T8AVR.P2.S1), que aplica o artigo 17.º/2 do CRP precisamente quando a nulidade resulta do próprio registo.
17. A recorrente preenche os requisitos do artigo 17.º/2 do CRP: adquiriu a título oneroso (€ 700.000,00 pagos); está de boa fé - facto que a própria sentença deu como provado (facto n.º 30); e o registo da sua aquisição é anterior ao registo da ação.
18. O artigo 17.º/2 do CRP opera de forma autónoma e sem prazo de carência, protegendo a recorrente.
19. A recorrente é titular de registo definitivo de aquisição, beneficiando da presunção do artigo 7.º do CRP.
20. Nos termos do artigo 17.º/1 do CRP, a nulidade do registo só pode ser invocada após decisão transitada em julgado, inexistente nos autos.
21. A sentença, num juízo sumário, tratou indevidamente o registo definitivo da recorrente como inoponível, em violação dos artigos 7.º e 17.º/1 do CRP.
22. A decisão sacrifica integralmente um proprietário registado, de boa fé reconhecida, que pagou € 700.000,00, em benefício de quem não dispõe de qualquer registo, com violação dos princípios da proporcionalidade e da adequação (artigos 18.º da CRP e 7.º do CPC).
23. Caso a providência seja mantida, sempre deverá ser condicionada à prestação de caução pela requerente, e/ou permitida a continuação da obra mediante caução, nos termos dos artigos 368.º/1 e 401.º do CPC.
24. A sentença recorrida violou, assim, os artigos 608.º/2, 615.º/1 al. d) e 397.º do CPC e os artigos 5.º/4, 7.º, 17.º/1 e 17.º/2 do Código do Registo Predial.
Termos em que, com o douto suprimento de V. Exas., deve o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência:
a) Ser declarada a nulidade da sentença por omissão de pronúncia e, suprindo-a, ser fixada caução nos termos requeridos;
b) Ser alterada a decisão sobre a matéria de facto nos termos do Capítulo III, julgando-se não provados os factos n.ºs 9 a 12;
c) Ser, em consequência, revogada a sentença recorrida e substituída por decisão que julgue improcedente a providência cautelar e ordene o levantamento do embargo;
d) Subsidiariamente, caso se mantenha a providência, ser a sua subsistência condicionada à prestação de caução adequada pela requerente.
TERMOS em que deve revogar-se a sentença recorrida por tal ser de JUSTIÇA.”
A requerente apelada respondeu ao recurso, tendo formulado as seguintes conclusões:
“i. A sentença recorrida não padece de qualquer nulidade por omissão de pronúncia porquanto a prestação de caução é um processo especial e, no caso sub judice, teria que ser processada como incidente do processo, correndo por apenso ao mesmo, nos termos do disposto no artigo 915.º do CPC, razão pela qual não podia o Tribunal a quo decidir sobre tal matéria na sentença.
ii. O recurso da matéria de deve ser rejeitado, por a Recorrente não ter cumprido os ónus impostos pelo artigo 640.º do CPC, nomeadamente por não ter identificado os concretos meios probatório que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, limitando-se a tecer insinuações genéricas sobre a isenção das testemunhas, sendo certo que a sentença recorrida, na sua fundamentação, descreve expressamente os concretos meios probatórios - testemunhal e documental - em que se baseou para formar a sua convicção e porquê.
iii. O Tribunal a quo decidiu corretamente que a proteção conferida pelo artigo 17.º n.º 2 do Código de Registo Predial não obsta ao decretamento da providência: por um lado, tal como refere a sentença recorrida, a Recorrente não é, para efeitos de registo predial, terceiro de boa fé, pois não adquiriu, juntamente com a Recorrida, um direito incompatível entre si de um autor comum; por outro, o n.º 2 art.º 291º do Cód. Civil afasta a previsão do n.º 1 do mesmo artigo e do artigo 17.º n.º 2 do CRP, ao determinar que os direitos de terceiro não são reconhecidos, se a ação com vista à declaração de nulidade ou anulação for proposta e registada dentro dos três anos posteriores à conclusão do negócio, como efetivamente aconteceu no caso em apreço
iv. A providência decretada é proporcional e adequada, uma vez que a continuação da obra causaria à Recorrida prejuízos irreparáveis - a reconstituição do pinhal existente seria impossível - enquanto que o seu decretamento não causa nenhum prejuízo à Recorrente, visto que esta não é proprietária do terreno em causa.
NESTES TERMOS E NOS MAIS E MELHORES DE DIREITO QUE VOSSAS EXCELÊNCIAS TÃO DOUTA QUANTO PROFICIENTEMENTE SUPRIRÃO, DEVE O PRESENTE RECURSO DEVE SER JULGADO IMPROCEDENTE, MANTENDO-SE A DOUTA SENTENÇA RECORRIDA, COM TODAS AS CONSEQUÊNCIAS LEGAIS.
ASSIM, FAZENDO VOSSAS EXCELÊNCIAS, COMO SEMPRE INTEIRA E SÃ J U S T I Ç A!”.
No despacho que admitiu o recurso como sendo de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos, com efeito devolutivo, foi apreciada a nulidade arguida nos seguintes termos:
“ I. A requerida sustenta que a decisão proferida é nula por omitir pronúncia sobre questão que devia ter apreciado (alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil): a fixação de caução.
A requerente, por seu turno, pronunciou-se no sentido da não verificação de tal fundamento de nulidade da decisão.
De acordo com o referido preceito legal, é nula a sentença, para além do mais, quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questão que devesse apreciar.
A requerente intentou contra a requerida procedimento cautelar de ratificação judicial de embargo extrajudicial de obra nova. A requerida deduziu oposição, alegando, em síntese ser ela a proprietária do prédio onde foi realizada a obra, por beneficiar da presunção conferida pelo registo predial, tendo procedido à sua aquisição de boa fé.
Para o caso de a decisão ser no sentido da manutenção da providência, pediu fixação de caução adequada que compense os prejuízos sofridos pela requerida, nos termos dos artigos 368.º, n.º 1, e 401.º do Código de Processo Civil.
A decisão proferida julgou procedente o procedimento cautelar, ratificando o embargo extrajudicial, nada determinando quanto à fixação de caução.
O artigo 401.º do Código de Processo Civil prevê a possibilidade de continuação da obra, não obstante o respectivo embargo, nos seguintes termos: “Embargada a obra, pode ser autorizada a sua continuação, a requerimento do embargado, quando se reconheça que a demolição restitui o embargante ao estado anterior à continuação ou quando se apure que o prejuízo resultante da paralisação da obra é consideravelmente superior ao que pode advir da sua continuação e em ambos os casos mediante caução prévia às despesas de demolição total.”
A possibilidade de continuação da obra encontra-se dependente de prévia decisão do respectivo embargo. Acontece que, no presente caso, a decisão de ratificação do embargo de obra nova ainda não se tornou definitiva, pois ainda não transitou em julgado. Como tal, a eventual apreciação da prestação de caução deverá ser sempre posterior ao trânsito em julgado da providência decretada e no âmbito de incidente apenso com tal finalidade, e não no âmbito da decisão que aprecia a providência requerida.
Em consequência do exposto, julgo não verificada a nulidade da decisão por omissão de pronúncia sobre questão que devesse ser apreciada.”
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Nada obsta ao conhecimento do mérito do recurso.
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II - Objecto do recurso:
Decorre do disposto nos arts. 635º, nº 4 e 639º do CPC que são as conclusões da alegação de recurso que delimitam o objecto do recurso e fixam a matéria a submeter à apreciação do tribunal, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, nos termos do art. 608º, nº 2 do CPC.
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No caso vertente, não existem quaisquer questões que o tribunal deva decidir oficiosamente, que não tenham sido suscitadas em sede de recurso.
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As questões colocadas em sede de recurso, o qual versa sobre matéria de facto e de direito, consistem em verificar:
- se a impugnação da matéria de facto obedece aos requisitos legais,
- em caso afirmativo, se a matéria de facto impugnada foi devidamente valorada à luz dos elementos juntos aos autos,
- se ocorre nulidade da sentença por omissão de pronúncia relativamente à prestação de caução subsidiariamente requerida na oposição,
- se a requerida beneficia da tutela conferida pelo art. 17º do Cód. de Registo Predial,
- se, com o decretamento da providência cautelar, ocorre violação dos princípios da proporcionalidade e da adequação que justifique que a subsistência da providência fique condicionada à prestação de caução pela requerente ou que se permita que a requerida prossiga a obra, mediante prestação de caução.
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III - Fundamentação de facto e motivação:
Para conhecimento do objecto do recurso, são relevantes os seguintes factos:
1 - Na sentença proferida, foi considerada a seguinte factualidade:
“Factos provados
1. O prédio rústico situado na RUA ..., FREGUESIA ..., Concelho de Vila Nova de Gaia, composto por pinhal, que confronta a Norte, Sul e Poente com caminho e a Nascente com CC, encontra-se inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo ...79.º, proveniente do antigo artigo 1702.º da União de Freguesias ... e ..., este último proveniente do artigo ...03.º da FREGUESIA ....
2. Na caderneta predial rústica correspondente ao prédio descrito em 1, figuram como titulares: “AA - cabeça-de-casal da herança de”; herdeira BB; herdeira DD; herdeira EE; FF.
3. Tendo sido realizado levantamento topográfico respeitante ao prédio descrito em 1, foi aí apurada a área de 4.237,00m2.
4. O prédio descrito em 1 está delimitado por marcos que o separam do prédio vizinho, situado a nascente.
5. AA faleceu em ../../2012, no estado civil de casado, deixando como suas herdeiras a viúva BB e as suas três filhas, DD, EE e FF.
6. A 17/02/2020, foi apresentado no Serviço de Finanças de Vila Nova de Gaia - 2, o denominado “Modelo 1”, comprovativo de participação de transmissões gratuitas, aí sendo identificado, sob a verba n.º 34, o prédio descrito em 1.
7. Desde o óbito de AA, a requerente tem pago IMI relativo ao prédio descrito em 1.
8. O prédio rústico situado no Lugar ..., FREGUESIA ..., com a área de 3.090,21 m2, composto por terreno a pinhal, que confronta a Norte com a RUA ..., a Sul e a Nascente com caminho e a Poente com AA, encontra-se inscrito da respectiva matriz predial sob o artigo ...00.º e descrito na Conservatória do Registo Predial como n.º ...19.
9. O autor da herança e, actualmente, as suas herdeiras realizaram regularmente a manutenção e limpeza do terreno, nomeadamente fazendo o aproveitamento da madeira e obtendo o rendimento das árvores nele existentes.
10. O descrito aproveitamento do prédio identificado em 1 aconteceu em perfeita harmonia com a vizinhança e com os confrontantes, actuando o autor da herança e as suas sucessoras como únicos e legítimos proprietários, à vista de todos e sem quaisquer constrangimentos.
11. Quer no local onde o prédio se situa, mas também em toda a freguesia, existe o conhecimento geral de que o terreno pertence ao autor da herança e à sua família.
12. A utilização do prédio descrito em 1 pelo autor da herança e pelas suas herdeiras, nos termos acima descritos, perdurou por cerca de cem anos e, pelo menos, vinte anos.
13. No final do ano de 2025, as herdeiras do autor da herança foram alertados para apropriação e venda do seu terreno e de parte do terreno vizinho por terceiro.
14. Nessa sequência, apuraram que o terreno descrito em 1 e parte do terreno vizinho, descrito em 8, foram anunciados numa agência imobiliária como sendo um terreno de construção com a área total de 7.000m2.
15. Apuraram ainda que GG participou o prédio às Finanças e obteve certidão negativa junta de Conservatória do Registo Predial, declarando tratar-se de prédio omisso, após o que obteve o registo do referido prédio a seu favor por via de uma escritura de justificação outorgada em 15 de Janeiro de 2025.
16. Após a obtenção da escritura pública de justificação, em 26 de Março de 2025, o referido GG procedeu à inscrição predial do prédio justificado e logrou obter inscrição da aquisição em seu nome sobre o prédio, na Conservatória do Registo Predial de Santa Marta de Penaguião.
17. De facto, logrou iniciar a descrição predial do prédio urbano (terreno para construção) sito na Rua ..., FREGUESIA ..., concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º ...44, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...77 da FREGUESIA ....
18. A 7 de Novembro de 2025, o referido GG declarou vender à sociedade B..., LDA., o prédio descrito em 14 a 17, aquisição que inscreveu em seu nome no registo predial.
19. Sobre o referido prédio foi inscrita penhora a favor da C... - STC, S.A., através de apresentação de 17/06/2025.
20. A referida sociedade comercial, por seu turno, declarou vender, por escritura pública, em 29 de Dezembro de 2025, à requerida o mesmo prédio pelo preço de € 700.000,00, tendo esta inscrito a aquisição em seu nome no registo predial com data de 5/01/2026 (Ap. ...98).
21. No dia 1 de Abril de 2026, a requerente tomou conhecimento que se encontrava a decorrer obra no seu terreno, atenta a presença de pessoas e
22. Chegado ao local o neto da cabeça-de-casal, para se inteirar do sucedido, verificou que se encontravam no prédio funcionários da empresa D..., preparando-se para dar início a trabalhos de prospecção geotécnica que implicavam perfurações do solo, de grande dimensão, preparatórios da edificação de um prédio
23. O neto da cabeça-de-casal da herança Requerente questionou o encarregado de obra sobre o motivo da sua presença no local, uma vez que o prédio pertencia à herança do seu avô.
24. Após contacto com a requerida, o Encarregado de obra prosseguiu com os trabalhos.
25. As perfurações realizadas danificaram a vegetação que se encontra actualmente no terreno.
26. A continuação dos trabalhos implica o corte das árvores e demais vegetação existente.
27. As árvores que se encontram plantadas no local - pinheiros - encontram-se ali desde tempos imemoriais.
28. Face ao sucedido e ao iminente risco de a obra em curso vir a causar os prejuízos irreparáveis, o neto da cabeça-de-casal da herança Requerente, instruído nesse sentido por procuração outorgada por aquela, na presença de duas testemunhas (HH e II), notificou, verbalmente, em nome e em representação da herança Requerente, o encarregado da obra, presente no local quer da ilegalidade da intervenção quer dos danos que estavam a ser provocados com a obra e do seu agravamento, caso esta continuasse, tendo sido dada ordem para que os trabalhos fossem de imediatos suspensos.
29. Ainda assim, a obra continuou sob instruções de representante da requerida.
30. Quando a requerida declarou comprar o prédio, desconhecia a existência de qualquer litígio ou pretensão de terceiros sobre o prédio e confiou na publicidade registral.
31. Os trabalhos objecto da comunicação de embargo eram preparatórios de edificação de imóvel.
Factos não provados
Inexistem outros factos que, apresentando-se relevantes para a decisão a proferir, tenham ficado por provar”.
2 - Da sentença proferida, consta a seguinte motivação:
“Os elementos matriciais e registrais fundam-se na consulta das respectivas certidões, correspondentes aos documentos 1, 6, 7, 9 e 16 do requerimento inicial.
Os factos respeitantes à morte de AA e habilitação das suas herdeiras, à justificação notarial datada de 15 de Janeiro de 2025 e aos contratos de compra e venda de 7 de Novembro de 2025 e de 29 de Dezembro de 2025, estribam-se nas correspondentes certidões de escritura pública constantes, respectivamente, dos documentos 3, 8, 13 e 15 do requerimento inicial.
Comparando a planta topográfica requerida por AA (documento 2 do requerimento inicial) com a planta de localização da Gaiurb, EM, solicitada pela empresa B..., Lda, que declarou vender o acima identificado prédio de 7.000 m2 à sociedade requerida, verifica-se que o dito prédio abarca por inteiro o prédio exibido naquela primeira planta topográfica e ocupa ainda, pelo menos, em parte prédio contíguo situado a nascente.
Considerando o teor do comprovativo de participação de transmissões gratuitas para efeitos de imposto de selo submetido na AT por virtude por óbito de AA (documento 4 do requerimento inicial), verifica-se que foi então incluído na herança daquele o prédio rústico objecto deste procedimento, inscrito actualmente na correspondente matriz sob o artigo ...79.º
A certidão da Autoridade Tributária constante do documento 5 do requerimento inicial compra o pagamento do IMI respeitante ao prédio objecto deste processo, pela herança de AA, desde o ano do seu óbito, em 2012, até ao ano de 2024.
No que respeita à utilização que vem sendo feita do prédio correspondente ao artigo ...79.º, a prova testemunhal produzida não deixou dúvidas de que foi AA e, após o seu óbito, a sua família (viúva e filhas) quem tem utilizado o pinhal em apreço.
Com efeito, JJ, em cuja família se encontra o terreno contíguo ao da herança requerente pelo lado nascente, soube referir-se sem dificuldades e com grande pormenor às confrontações do terreno daquela herança, referindo-se, em particular, há existência de marcos - esteios em cimento - que dividem os dois terrenos, os quais afirmou encontrarem-se ali colocados desde sempre, sendo que esta testemunha nasceu em 1979, há quarenta e sete anos. Esta testemunha afirmou, de um modo muito peremptório, que sempre considerou aquele terreno como pertencendo à família do autor da herança requerente.
FF, filha do autor da herança requerente, nascida em 1965, confirmou a identificação e delimitação do prédio da sua família. De um modo muito seguro e concretizador, esta testemunha disse que o terreno está na sua família desde a década de quarenta do século passado, altura em que o seu avô o comprou. Trata-se de um terreno pelo qual sempre passou muitas vezes, por se situar próximo da casa dos pais, não tendo dúvidas em identificá-lo, por descrição e reporte para os documentos juntos ao processo, sublinhando as confrontações com três arruamentos e com marcos em forma de esteios, que afirmou lá se encontrarem desde sempre. Acrescentou que o seu pai, desde sempre, mandou limpar esse terreno, referindo a pessoa que contratava para o efeito, e que a viúva e as filhas é que, após o seu óbito o passaram a fazer, contratando a mesma pessoa. A sua memória a este respeito remonta, pelo menos, aos últimos quarenta e cinco anos.
Outra filha do autor da herança requerente, EE, confirmou a compra do terreno pelo avô nos anos quarente e a sucessão do pai na titularidade do mesmo e a integração do prédio na herança do pai. No que concerne a utilização que se fez deste pinhal, referiu não apenas que o pai mandava limpá-lo a uma pessoa (a mesma que ela e as irmãs continuam a contratar para o mesmo efeito), mas disse recordar-se de que as pessoas pediam autorização ao seu pai para recolherem no pinhal pinhas e, no Natal, para cortarem algum pinheiro.
HH, que conhece esta família há cerca de vinte e seis anos, em particular, amigo do neto do autor da herança que realizou o embargo da obra, soube delimitar o terreno sem dificuldades, indicando as respectivas confrontações e recordando a existência de marcos, afirmou que sempre soube que aquele terreno era da família requerente.
Assim sendo, considerou este Tribunal provado que, pelo menos, há mais de vinte anos, o autor da herança requerente e, após o seu óbito, as suas herdeiras, tem utilizado o pinhal em apreço como seus donos, mandando limpá-lo, autorizando terceiros a levarem pinhas ou a cortarem algum pinheiro e pagando o correspondente IMI.
A requerida não coloca em causa a realização, no dia 1 de Abril de 2026, dos trabalhos de perfuração do solo do pinhal do qual a herança autora se afirma proprietária. De todo o modo, relevou o depoimento das testemunhas HH e II, chamadas ao local para concretização do embargo, que afirmaram terem encontrado o terreno no estado ilustrado pelas fotografias 18 e 19 juntas com o requerimento inicial, encontrando-se no local máquina de perfuração, tubos metálicos de perfuração, sendo ainda visível desmatação parcial do terreno. Estas testemunhas, de um modo convincente, deram conta de que, chegados ao local e tendo lá encontrado o encarregado da obra e um servente, estes lhe explicaram que estavam a fazer um estudo de solo de grande profundidade, fazendo para o efeito furos no terreno, para preparar a construção no local de um prédio em altura. Finalmente, confirmam a concretização do embargo nos termos alegados, tendo, de facto, observado um trilho desmatado para passagem da máquina e furos.
A testemunha JJ, vizinha pelo lado nascente tendo-se deslocado nesse dia ao local, confirmou que os trabalhos, com desmatação e furações no solo, estavam a ser executados no pinhal da herança requerente”.
2 - Da sentença proferida, consta a seguinte fundamentação jurídica:
“O Direito
Estatui o artigo 397.º do Código de Processo Civil o seguinte:
"1- Aquele que se julgue ofendido no seu direito de propriedade, singular ou comum, em qualquer outro direito real ou pessoal de gozo ou na sua posse, em consequência de obra, trabalho ou serviço novo que lhe cause ou ameace causar prejuízo, pode requerer, dentro de 30 dias a contar do conhecimento do facto, que a obra, trabalho ou serviço seja mandado suspender imediatamente.
2 - O interessado pode também fazer directamente o embargo por via extrajudicial, notificando verbalmente, perante duas testemunhas, o dono da obra, ou, na sua falta, o encarregado ou quem o substituir para a não continuar.
3 - O embargo previsto no número anterior fica, porém, sem efeito se, dentro de cinco dias, não for requerida a ratificação judicial.”
Resulta do preceito transcrito que o embargo judicial e a ratificação do embargo extrajudicial de obra nova obedecem aos seguintes requisitos:
a) O requerente deve ser titular do direito de propriedade ou de qualquer outro direito real ou pessoal de gozo ou deve ser possuidor;
b) O requerente deve julgar-se ofendido no direito que invoca em consequência de obra, trabalho ou serviço novo;
c) A obra, trabalho ou serviço novo deve causar ou ameaçar causar prejuízos ao requerente, bastando um dano jurídico, traduzido na prática pelo requerido de um facto violador do direito, por exemplo, de propriedade (neste sentido, veja-se o acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 24 de Abril de 2012, disponível em www.dgsi.pt).
No caso destes autos, a herança requerente alega ser proprietária do pinhal, correspondente ao artigo matricial n.º ...79.º da FREGUESIA ..., no qual a requerida mandou fazer sondagem geotécnica para preparar a construção de prédio em altura, sondagem essa que implicou desmatação parcial do prédio e realização de furos profundos no solo.
Sustentam o seu direito de propriedade na compra pelo pai do autor da herança do prédio durante a década de quarente do século passado e no posterior exercício de poderes de facto, seja pelo autor da herança seja pelas suas herdeiras, sobre o prédio em apreço durante muito mais de vinte anos, com a convicção de serem os proprietários, sem oposição de ninguém e com o conhecimento de todos, alegando factos possessórios, constitutivos da aquisição originária do prédio por usucapião.
Relembre-se que a usucapião é um modo de aquisição originária do direito real correspondente a certa posse, desde que esta se prolongue pelo período legalmente fixado e seja pública e pacífica (artigos 1287.º e seguintes do Código Civil).
Em coerência com a exigência de uma posse pública e pacífica, estatui o Código Civil que os prazos da usucapião só se iniciam quando cessa a violência ou a posse se torna pública (artigo 1297.º), sendo que a posse é pacífica quando é adquirida sem violência e pública quando se exerce de modo a poder ser conhecida pelos interessados (artigos 1261.º e 1262.º).
A usucapião não é automática, antes assume um funcionamento potestativo, o que significa que o seu beneficiário deverá invocá-la, alegando e provando os respectivos pressupostos (artigos 1292.º e 303.º do Código Civil), embora se admita a sua invocação implícita, como sucede no caso em apreço, desde que alegados os respectivos factos constitutivos (neste sentido, veja-se o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 3 de Fevereiro de 1999, no processo n.º 98B1043, disponível em www.dgsi.pt).
Compete-lhe, designadamente, alegar e provar o uso pacífico do prédio, por si e, eventualmente, por antepossuidores, acompanhado da convicção de se comportar como titular do direito correspondente, de boa ou má fé, à vista de todos.
Os prazos exigidos para a duração daquela posse conducente à usucapião relativamente a imóveis são mais ou menos longos, variando entre 10 e 20 anos, consoante haja ou não justo título e seu registo, a posse seja de boa ou de má fé ou haja registo da mera posse (artigos 1294.º a 1296.º do Código Civil).
Como a usucapião opera com efeitos retroactivos, reportados ao início da posse, considera-se que o direito real constituído o foi no momento em que se iniciou a posse boa para a usucapião invocada (artigos 1288.º e 1317.º, alínea c), do Código Civil).
No presente caso, a requerente logrou provar, ainda que de forma sumária, factos bastantes que permitam concluir no sentido da aquisição originária do prédio em causa por usucapião, demonstrando a prática por parte do autor da herança e das suas herdeiras, por mais de vinte anos e tendo por base um contrato de compra e venda por parte do pai do autor da herança, de poderes de facto, sobretudo, traduzidos na limpeza do terreno, com a convicção de ser a dona exclusiva do pinhal, sem oposição de ninguém, à vista de todos, sendo por todos considerada a respectiva proprietária.
A requerida, por seu turno, sustenta a sua posição na presunção de que beneficia por ter a seu favor inscrição predial da aquisição de prédio que engloba a área do prédio da requerente, por efeito do disposto no artigo 7.º do Código do Registo Predial (“O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.”)
Pretendendo a requerente, após decisão do presente procedimento cautelar, obter, para além do mais, a anulação do registo predial a favor da requerida, estriba esta ainda a sua defesa na aplicação ao caso do disposto no artigo 17.º, n.º 2, do Código do Registo Predial (“A declaração de nulidade do registo não prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa fé, se o registo dos correspondentes factos for anterior ao registo da acção de nulidade.”), argumentando a requerida dever ser, para este efeito, ser considerada terceira de boa fé e, por tal motivo, não poder ser prejudicada com a declaração de nulidade do registo.
Acontece que a norma jurídica em questão, articulada com o já citado artigo 7.º do Código do Registo Predial, não é idónea operar a protecção da posição jurídica da requerida por dois motivos.
Em primeiro lugar, porquanto a mesma apenas protege terceiros de boa fé, sendo certo que os terceiros para efeitos de registo predial são apenas aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si (artigo 5.º, n.º 4, do Código do Registo Predial), o que no presente caso não sucede, pois a requerente e a requerida não adquiriram de autor comum.
Em segundo lugar, porque, como sublinha o Supremo Tribunal de Justiça no seu acórdão de 14-09-2010 (processo n.º 1618/04.8TBLLE,E1.S1), disponível em www.dgsi.pt, “A invocação da usucapião sobrepõe-se sempre à eficácia presuntiva de qualquer registo: é que ela não presume o direito real, antes o atribui, ultrapassando todos os demais títulos aquisitivos, tornando-os, de todo, ineficazes.” Com efeito, fundando-se o direito de propriedade na usucapião, ele vale por si, produzindo efeitos contra terceiros, independentemente do registo, podendo acarretar a inutilização das situações registrais existentes.
Deverá, pelos motivos, expostos, considerar-se indiciariamente provado o primeiro requisito do embargo de obra nova - a titularidade pelo requerente de um direito.
Também o segundo requisito se mostra preenchido: ofensa do direito do requerente em consequência de obra, trabalho ou serviço novo, com prejuízo para aquele direito.
Entrada de uma máquina no pinhal da requerente, com a sua desmatação parcial e realização de furos de grande profundidade para realização de sondagens preparatórias da edificação de prédio em altura constitui, claramente, obra ou trabalho que causa prejuízo à requerente, porquanto acarreta destruição parcial da vegetação existente no local e realização de furos profundos. Não é exigível, contra o entendimento expresso pela requerida, que se trate de obra sujeita a licenciamento administrativo, apenas sendo de exigir que se trate de trabalho, obra ou serviço que cause ou ameace causar prejuízos ao requerente. Os trabalhos realizados, por si só, constituem violação do direito de propriedade da requerente e causam prejuízo sério ao direito da requerente, por provocarem a descaracterização física do terreno em causa, seja através da desmatação seja pela realização de furos profundos.
De todo o modo, para além do dano económico, sempre se diga que basta a ilicitude do facto, traduzido na ofensa do direito de propriedade, para a existência de um prejuízo. Trata-se, pelo menos, de um dano jurídico, derivado da violação do direito de propriedade (neste sentido, A. dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, vol. II, 3ª ed., p. 64/65).
Assim, mostra-se suficientemente caracterizado o prejuízo que os trabalhos em questão provocaram no direito da requerente sobre o terreno em questão.
Finalmente, o embargo concretizado sob autorização da requerente observou as exigências legais, tendo consistido em notificação para a paragem da obra, perante duas testemunhas, ao encarregado da obra (uma vez que o dono da obra não estava presente). Nos cincos dias posteriores, a requerente requereu a ratificação judicial do embargo.
Mostrando-se preenchidos os pressupostos necessários para o efeito e nenhum obstáculo existindo, deverá a requerida providência ser decretada”.
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Não sendo relevantes para a apreciação do recurso quaisquer outros factos, verifica-se que a antecedente factualidade resulta do mero exame dos autos, no confronto com a posição sustentada pelas partes, na medida em que emerge dos autos todo o processado acima reproduzido e, mormente, o teor da sentença proferida, quanto às respectivas fundamentação e motivação.
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IV - Recurso sobre matéria de facto:
A admissibilidade da impugnação da matéria de facto depende do cumprimento, pela recorrente, dos ónus previstos no art. 640º do CPC, de acordo com o princípio da auto-responsabilidade das partes, devendo proceder à indicação dos factos considerados incorrectamente julgados, dos concretos meios de prova que impõem decisão diversa, bem como a decisão alternativa pretendida quanto aos factos incorrectamente julgados (vide art. 640º, nº 1 do CPC).
Nesse campo, pronunciou-se o STJ, no acórdão de uniformização de jurisprudência de 17.10.2023, proferido no proc. 8344/17.6T8STB.E1-A.S1, acessível in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/, da seguinte forma: “Nos termos da alínea c), do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações.”
Por outro lado, tem-se entendido que o dever de reapreciação da prova pelo Tribunal da Relação apenas existe quando, para além do cumprimento, pelos recorrentes, nos termos acima expostos, de todos os ónus previstos no art. 640.º, n.º 1 do CPC, a matéria em causa se afigurar relevante para a decisão final (vide, a título exemplificativo, o ac. RL de 09.02.2021, proc. 26069/18.3T8PRT.P1.S., acessível in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/).
Dispõe o nº 1 do art. 662º do CPC que: “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.”
O Tribunal da Relação tem, assim, autonomia decisória para formar a sua própria convicção com base nos meios de prova disponíveis no processo, podendo alterar a matéria de facto.
Todavia, a reapreciação da matéria de facto em recurso não é uma nova análise ilimitada, mas sim um controlo da razoabilidade da decisão da primeira instância, que deve ponderar a influência e incidência, na decisão recorrida, dos princípios da livre apreciação da prova e da imediação.
Como refere Maria Adelaide Domingos, in Recursos - um olhar convergente sobre aspetos dissonantes: questões práticas, Cadernos do CEJ, O Novo Processo Civil, Caderno II, nov. 2013, p. 168 e ss, “a reapreciação não se contenta com a sindicância da convicção formada na primeira instância, com o objetivo de apenas debelar erros grosseiros na valoração da prova, assente numa hipervalorização o princípio da livre apreciação (artigo 655.º do CPC) e da imediação por parte do juiz a quo, devendo ultrapassar o mero controlo formal da motivação da decisão da 1.ª instância em matéria de facto. Pelo contrário, o pleno exercício dos poderes de reapreciação da matéria de facto da Relação, exige a formação de uma convicção própria, obtida ativa e criticamente em face dos elementos probatórios indicados pelas partes ou mesmo adquiridos oficiosamente (…).
Contudo, e como também menciona Maria Adelaide Domingos, no já citado texto, “(…) na prática, os princípios da oralidade, da imediação e da concentração, encontram-se mitigados em sede de recurso. Não se pode ignorar tal realidade. A reapreciação estará sempre condicionada ao que se ouve e ao que não se vê, enquanto apenas houver gravação áudio dos depoimentos. Para além da linguagem verbal, a linguagem não-verbal, tão cara à psicologia do testemunho, é relevantíssima na formação da convicção do julgador. Para já não mencionar a desvantagem que resulta da não visualização dos locais, que a realização da inspeção ao local permite (aspeto muito relevante, por exemplo, em processos de acidentes de viação, nas ações de reivindicação, de demarcação, etc.). A dificuldade da cabal apreensão de testemunhos que assentam em referências espaciais não visualizadas ou até algo mais simples, como a não concreta identificação dos documentos mostrados à testemunha em sede de audiência, ou a dificuldade em compreender quais são os espaços que a testemunha identifica, por exemplo, quando lhe é exibida uma planta topográfica junta aos autos.”
Segundo António Santos Abrantes Geraldes, in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, Almedina, Coimbra, 2013, p. 221 e 222, “… a modificação da decisão da matéria de facto constitui um dever da Relação a ser exercido sempre que a reapreciação dos meios de prova (sujeitos à livre apreciação do tribunal) determine um resultado diverso daquele que foi declarado na 1ª instância”.
Mais esclarece que “… a reapreciação da matéria de facto no âmbito dos poderes conferidos pelo art. 662º não pode confundir-se com um novo julgamento, pressupondo que o recorrente fundamente de forma concludente as razões por que discorda da decisão recorrida, aponte com precisão os elementos ou meios de prova que implicam decisão diversa da produzida e indique a resposta alternativa que pretende obter.” (p. 235 e seg).
Segundo Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in Manual de Processo Civil, 2.ª Edição revista e actualizada, Coimbra Editora, Lda 1985, pág. 436, “O resultado da prova traduz-se (…), as mais das vezes, num efeito psicológico, embora a demonstração que a ele conduz no espírito do julgador, envolva a cada passo operações de carácter lógico.
Depois de se convencer, por exemplo, de que o réu praticou o facto que lhe é imputado, será essencialmente através de operações mentais de carácter lógico que o julgador dará ou não como provados os danos que o queixoso invoca.
A prova, no processo, pode assim definir-se como a actividade tendente a criar no espírito do juiz a convicção (certeza subjectiva) da realidade de um facto.
Para que haja prova, é essencial esse grau especial de convicção, traduzido na certeza subjectiva”.
Para estes autores, a prova “assenta na certeza subjectiva da realidade do facto, ou seja, no (alto) grau de probabilidade de verificação do facto, suficiente para as necessidades práticas da vida”.
Esta certeza subjectiva há-de resultar da conjugação e da apreciação crítica de todos os meios de prova produzidos quanto a determinado facto, por forma a verificar a coerência e convergência que possa existir num certo sentido, em direcção ou em sentido oposto ao facto objecto de prova, bem como a aferir esse resultado convergente em termos de razoabilidade, pertinência e lógica.
Desta forma esclarecido em que consiste a reapreciação da prova, cumpre verificar se os acima ónus foram cumpridos de forma satisfatória, estando em causa factos relevantes para a decisão final.
Cumpre assim, a partir de ora, verificar a admissibilidade do recurso quanto à impugnação de facto e, se não houver fundamento para a rejeição do mesmo, apreciar os fundamentos do recurso, na parte em que versa sobre matéria de facto, tendo por referência os factos provados e a motivação constante da decisão recorrida, nos termos acima reproduzidos.
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No que se refere à impugnação da matéria de facto, limita-se a recorrente a afirmar, em suma, que “os factos provados n.ºs 9, 10, 11 e 12, que constituem o substrato fáctico da conclusão de aquisição por usucapião e, portanto, do requisito da titularidade do direito” assentaram “exclusivamente, em prova testemunhal cuja idoneidade e isenção se impunha ponderar com a maior reserva”, mormente nos depoimentos de FF e EE (“filhas do autor da herança e herdeiras da própria Herança requerente”), HH (“amigo do neto do autor da herança que realizou o embargo”), JJ (“proprietária (na sua família) do terreno contíguo”, alegadamente incluído no prédio justificado pela requerida).
Sustenta a recorrente, em relação a cada uma dessas testemunhas, que “o interesse directo e pessoal da testemunha no resultado do litígio, embora não a impeça de depor, contende necessariamente com a credibilidade do seu depoimento, impondo ao julgador um especial e acrescido dever de prudência e de espírito crítico na sua valoração (artigo 396.º do Código Civil e artigo 607.º, n.º 5, do CPC)”, o que impõe um “especial dever de prudência” que não foi observado, dada a inexistência de documentação que corrobore a versão dos factos emergente desses depoimentos.
Requer em consequência que “os factos provados n.ºs 9 a 12 devem transitar para o elenco dos factos não provados; subsidiariamente, devem ser restringidos de modo a não suportarem a conclusão de uma posse pública, contínua, pacífica e exclusiva por período não inferior a 20 anos.”
Sucede que a impugnação da matéria de facto padece de vários vícios que obstam a que se considere validamente efectuada.
Na verdade, para além de não serem indicados os concretos meios de prova que, relativamente a cada um dos factos impugnados (factos 9 a 12) impõem decisão diversa, ou os concretos trechos dos depoimentos prestados pelas identificadas testemunhas que as tornam desmerecedoras da credibilidade reconhecida na sentença recorrida, verifica-se que a recorrente limita-se a impugnar, em bloco, a factualidade em causa por entender que, face à qualidade de cada uma das testemunhas (com ligação à requerente e/ou interesse em relação ao objecto da causa) se impunha a existência de documentação que corroborasse a versão dos factos revelada pelos respectivos depoimentos.
Contudo, essa exigência de prova documental para os factos 9 a 12 não se compreende por estar em causa uma realidade empírica sustentada por actos materiais levados a cabo pelo autor da herança e suas herdeiras, apreensíveis através de mera observação por terceiros, para prova dos quais não é legalmente exigida prova documental.
Por outro lado, a abstracta referência à qualidade de cada uma das identificadas testemunhas (mormente à sua ligação à requerente e/ou interesse em relação ao objecto da causa), sem qualquer menção e/ou identificação das concretas partes dos depoimentos que afectaram, ou puseram em causa, a credibilidade que lhes foi reconhecida, não satisfaz os ónus previstos no art. 640º do CPC.
Para além disso, confundindo fundamentação de facto com fundamentação de direito, pretende a recorrente que os factos em discussão “subsidiariamente, devem ser restringidos de modo a não suportarem a conclusão de uma posse pública, contínua, pacífica e exclusiva por período não inferior a 20 anos”, não se percebendo a que concreta versão dos factos se refere.
Assim, relativamente aos factos que a recorrente considera incorrectamente julgados e ao sentido da decisão pugnado pela recorrente, não se encontram pela mesma identificados, relativamente a cada um dos factos referidos, os meios de prova que impunham decisão diversa da alcançada pelo julgador, nem foram identificadas quaisquer “falhas” ou incongruências concretas e objectivamente circunscritas nos depoimentos prestados, pelo que não houve cumprimento, pela recorrente, dos ónus previstos no art. 640º do CPC.
Assim, por falta de indicação/identificação dos concretos meios de prova que impõem decisão diversa, quanto a cada um dos factos que considerou incorrectamente julgados e ao sentido da decisão que entende ser a correcta (vide art. 640º, nº 1 do CPC), não é admissível o recurso no que concerne à impugnação da matéria de facto.
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V - Recurso sobre matéria de direito:
a) Da invocada nulidade da sentença por omissão de pronúncia:
Na oposição deduzida, a requerida requereu, para além do mais, que “Subsidiariamente, caso se entenda que existe fundamento para a manutenção da providência, seja fixada caução adequada que compense os prejuízos sofridos pela Requerida, nos termos dos artigos 368.º, n.º 1 e 401.º do CPC”.
Alegou, para tal, que pagou 700.000€ pelo prédio, que desconhecia a existência de qualquer litígio com a propriedade, estando de boa fé, e registou a sua aquisição antes do registo da acção, que “os prejuízos recaem inteiramente sobre a Requerida (imobilização de meios, atrasos, penalizações contratuais), não sobre o Requerente”.
Já em sede de recurso, a requerida, ora recorrente, veio invocar a nulidade decorrente da falta de pronúncia da decisão recorrida em relação a tal questão e, a final, alegar que “caso a providência seja mantida, sempre deverá ser condicionada à prestação de caução pela requerente, e/ou permitida a continuação da obra mediante caução, nos termos dos artigos 368.º/1 e 401.º do CPC.”
Face ao exposto, há que distinguir duas situações relativas à pretendida prestação de caução.
Assim, dispõe o art. 368º, nº 2 do CPC que “a providência decretada pode ser substituída por caução adequada, a pedido do requerido, sempre que a caução oferecida, ouvido o requerente, se mostre suficiente para prevenir a lesão ou repará-la integralmente”.
Por outro lado, prevê-se no art. 401º do CPC que “embargada a obra, pode ser autorizada a sua continuação, a requerimento do embargado, quando se reconheça que a demolição restitui o embargante ao estado anterior à continuação ou quando se apure que o prejuízo resultante da paralisação da obra é consideravelmente superior ao que pode advir da sua continuação e em ambos os casos mediante caução prévia às despesas de demolição total.”
Em qualquer uma dessas situações, é o requerido embargado que presta caução, e não o requerente embargante.
Na verdade, sendo a caução o meio pelo qual “se assegura ou garante o cumprimento de obrigações”, nas palavras de Alberto dos Reis (in CPC anotado, vol II, p. 141), visa-se assegurar ao requerente que, mediante substituição da providência decretada por caução, esta última possa garantir a tutela do direito sumariamente reconhecido ao requerente, também visada pela providência decretada.
E como refere António Abrantes Geraldes in Temas da Reforma do Processo Civil, III vol, Livraria Almedida, 1998, p. 223, “estamos perante um verdadeiro incidente processual, traduzido na apresentação do correspondente requerimento e da audição da parte contrária. (…).”.
No caso vertente, a invocada omissão de pronúncia refere-se apenas ao pedido segundo o qual é pretendido pela requerida que “seja fixada caução adequada que compense os prejuízos sofridos pela Requerida, nos termos dos artigos 368.º, n.º 1 e 401.º do CPC”, uma vez que o pedido de ser “permitida a continuação da obra mediante caução, nos termos dos artigos 368.º/1 e 401.º do CPC” apenas surge em sede de recurso.
Diversamente do que resulta da decisão que se pronunciou na primeira instância acerca da nulidade invocada, entendemos que, face aos concretos termos do pedido formulado relativamente à prestação de caução, se verificou efectiva nulidade por omissão de pronúncia quanto ao pedido de prestação de caução, que cumpre desde já reparar nos termos do art. 665º do CPC, uma vez que ambas as partes já se pronunciaram acerca do arguido vício.
Na verdade, o pedido formulado, segundo o qual a requerida pretende a prestação de caução pela própria requerente a favor da requerida carece de fundamento legal, na medida em que apenas se encontra prevista a possibilidade de prestação de caução pela requerida, em substituição da providência decretada, e já não a prestação de caução pela requerente para assegurar a manutenção da providência decretada.
Sendo manifestamente improcedente o pedido, formulado na oposição, de prestação de caução pela própria requerente, impunha-se a prolação de decisão nesse sentido, não se justificando relegar tal decisão para momento ulterior, uma vez que os autos já dispunham de todos os elementos necessários para o efeito.
Em consequência, julgando verificada a nulidade prevista no art. 615º, nº 1, al d) do CPC e reparando a nulidade cometida nos termos previstos no art. 665º do CPC, julga-se manifestamente improcedente o pedido de prestação de caução, pela requerente em benefício da requerida, formulado em sede de oposição.
b) Da tutela conferida pelo art. 17º do Cód. de Registo Predial:
Tendo sido invocada, no requerimento inicial, a violação do direito de propriedade da requerente sobre o prédio em discussão, adquirido por via originária da usucapião, já a requerida entende beneficiar da tutela conferida pelo preceituado no art. 17º, nº 2 do Código de Registo Predial, nos termos do qual “A declaração de nulidade do registo não prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa fé, se o registo dos correspondentes factos for anterior ao registo da acção de nulidade."
Invoca para tal que adquiriu o prédio de boa fé e que a acção foi registada depois da efectivação do registo da sua aquisição.
Decidiu-se, na sentença, que “ a requerente logrou provar, ainda que de forma sumária, factos bastantes que permitam concluir no sentido da aquisição originária do prédio em causa por usucapião, demonstrando a prática por parte do autor da herança e das suas herdeiras, por mais de vinte anos e tendo por base um contrato de compra e venda por parte do pai do autor da herança, de poderes de facto, sobretudo, traduzidos na limpeza do terreno, com a convicção de ser a dona exclusiva do pinhal, sem oposição de ninguém, à vista de todos, sendo por todos considerada a respectiva proprietária.
A requerida, por seu turno, sustenta a sua posição na presunção de que beneficia por ter a seu favor inscrição predial da aquisição de prédio que engloba a área do prédio da requerente, por efeito do disposto no artigo 7.º do Código do Registo Predial (“O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.”)”.
Considerou-se, na sentença, que a presunção de que beneficia a requerida, por via do registo, foi ilidida pela prova dos factos relativos à aquisição do prédio por usucapião pelo falecido e suas herdeiras.
Relativamente à invocação do mecanismo previsto no art. 17º do CRP, consta da sentença recorrida que “Pretendendo a requerente, após decisão do presente procedimento cautelar, obter, para além do mais, a anulação do registo predial a favor da requerida, estriba esta ainda a sua defesa na aplicação ao caso do disposto no artigo 17.º, n.º 2, do Código do Registo Predial (“A declaração de nulidade do registo não prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa fé, se o registo dos correspondentes factos for anterior ao registo da acção de nulidade.”), argumentando a requerida dever ser, para este efeito, ser considerada terceira de boa fé e, por tal motivo, não poder ser prejudicada com a declaração de nulidade do registo.
Acontece que a norma jurídica em questão, articulada com o já citado artigo 7.º do Código do Registo Predial, não é idónea operar a protecção da posição jurídica da requerida por dois motivos.
Em primeiro lugar, porquanto a mesma apenas protege terceiros de boa fé, sendo certo que os terceiros para efeitos de registo predial são apenas aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si (artigo 5.º, n.º 4, do Código do Registo Predial), o que no presente caso não sucede, pois a requerente e a requerida não adquiriram de autor comum.
Em segundo lugar, porque, como sublinha o Supremo Tribunal de Justiça no seu acórdão de 14-09-2010 (processo n.º 1618/04.8TBLLE,E1.S1), disponível em www.dgsi.pt, “A invocação da usucapião sobrepõe-se sempre à eficácia presuntiva de qualquer registo: é que ela não presume o direito real, antes o atribui, ultrapassando todos os demais títulos aquisitivos, tornando-os, de todo, ineficazes.” Com efeito, fundando-se o direito de propriedade na usucapião, ele vale por si, produzindo efeitos contra terceiros, independentemente do registo, podendo acarretar a inutilização das situações registrais existentes.”.
Tendo presentes as posições em confronto e a solução jurídica constante da sentença recorrida, dir-se-á desde logo que, pretendendo prevalecer-se do preceituado no art. 17º, nº 2 do Código de Registo Predial, adiante designado por CRP, a recorrente não identifica a concreta nulidade que imputa ao registo, de entre as previstas no art. 16º do CRP.
Ora, de acordo com a configuração dada à relação material controvertida e os factos assentes na sentença recorrida, afigura-se estar em causa uma situação de duplicação de registos, e não uma situação de nulidade de registos.
Na verdade, e como vem referido no ac. TRC de 30.12.2023, proc. 475/23.0T8CTB.C1, in https://www.dgsi.pt/jtrc.nsf/, “existe duplicação de descrições prediais, independentemente de o prédio não estar rigorosamente descrito da mesma forma nas duas descrições diferentes, se se provou reconduzirem-se à mesma realidade física”.
No caso em apreço, apurou-se que a herança requerente é dona, mediante aquisição por via da usucapião, do “prédio rústico situado na RUA ..., FREGUESIA ..., Concelho de Vila Nova de Gaia, composto por pinhal, que confronta a Norte, Sul e Poente com caminho e a Nascente com CC, encontra-se inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo ...79.º, proveniente do antigo artigo 1702.º da União de Freguesias ... e ..., este último proveniente do artigo ...03.º da FREGUESIA ...”.
Mais se apurou que um terceiro logrou proceder ao registo de parte desse prédio e de outro prédio confinante, como se estivessem omissos no registo predial, inscreveu o facto relativo à aquisição dessa nova “realidade predial” em seu nome com base numa escritura de justificação notarial e, seguidamente, vendeu esse terreno à requerida, que procedeu ao registo da sua aquisição em relação a essa segunda descrição predial, que abarca parte do prédio pertença da herança requerente, o qual beneficia de outra descrição registral pré-existente.
A realidade em discussão configura uma situação de duplicação de descrições no registo predial, em clara violação do preceituado no art. 79º, nº 2 do CRP, nos termos do qual “De cada prédio é feita uma descrição distinta.”
Quando se verifique duplicação de registos relativamente ao mesmo prédio, rege o art. 86º do CRP, nos termos do qual:
1 - Quando se reconheça a duplicação de descrições, reproduzir-se-ão na ficha de uma delas os registos em vigor nas restantes fichas, cujas descrições se consideram inutilizadas.
2 - Nas descrições inutilizadas e na subsistente far-se-ão as respetivas anotações com remissões recíprocas.
Sobre a questão da duplicação dos registos debruçou-se o acórdão uniformizador do STJ nº 1/2017 (Diário da República n.º 38/2017, Série I de 2017-02-22), o qual veio uniformizar jurisprudência nos seguintes termos:
“Verificando-se uma dupla descrição, total ou parcial, do mesmo prédio, nenhum dos titulares registais poderá invocar a seu favor a presunção que resulta do artigo 7.º do Código do Registo Predial, devendo o conflito ser resolvido com a aplicação exclusiva dos princípios e das regras de direito substantivo, a não ser que se demonstre a fraude de quem invoca uma das presunções”.
No desenvolvimento dessa posição, vem sustentado nesse aresto que:
“Entendemos que a opção não pode deixar de ter em conta a teleologia do registo predial. Este, como já sublinhámos, e resulta do artigo 1.º do Código do Registo Predial, tem como finalidade essencial "dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário". Na verdade, "os registos existem para dar publicidade". Afigura-se, por conseguinte, que a finalidade principal do registo é a segurança do tráfego e só de maneira reflexa e secundária a segurança dos direitos. Como entre nós afirmou JOSÉ ALBERTO GONZÁLEZ: "os registos públicos estão instituídos para dar a conhecer. Logo, a sua existência justifica-se na necessidade de proteger a confiança de terceiros, isto é, do público em geral, o que é claramente sinónimo de interesse público. Só por reflexo é que os registos públicos protegem (ainda e também) a pessoa a quem diz respeito o facto registável".
Com efeito, a finalidade primária da publicidade registal parece consistir na proteção do tráfego e na agilização e facilitação das transações imobiliárias "ao suprir com a garantia dada pela consulta de um registo público, as complexas indagações sobre a titularidade dos direitos que, de outro modo, seria necessário levar a cabo" (21). Destarte, se um sistema de registo predial supõe um compromisso e um equilíbrio entre a segurança do tráfego e a segurança dos direitos, é necessário reconhecer que a segurança do tráfego e a segurança dos direitos são aqui, até certo ponto, "conceitos contrapostos".
Por outras palavras, quem consulte o registo predial e encontre descrito o prédio que, por hipótese, pretende comprar, e nessa descrição encontre inscrito como proprietário quem nas negociações que, porventura, já iniciou assumiu o papel de potencial vendedor não tem o ónus de consultar todo o registo para verificar se existe ou não uma duplicação da descrição. Deve poder confiar na aparência criada por este sistema público de registo. E isto é exato, tanto para quem encontre uma das descrições, como para quem se fie na outra descrição do que é, no fim de contas, um mesmo prédio.
Se nas duas (ou mais...) descrições do mesmo prédio tiverem sido lançadas inscrições em nome de diferentes titulares, então tanto um, como o outro (ou outros), gozam da presunção consagrada no artigo 7.º do Código do Registo Predial - "o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define" - pelo que tais presunções, contraditórias entre si, se destroem ou anulam mutuamente”.
E quanto à tutela da boa fé sustentada em sede de recurso, apenas numa situação esse aresto uniformizador lhe atribui relevância, a título de “ressalva”:
“Transpondo para o plano da dupla descrição estas considerações deverá reconhecer-se uma exceção à regra da destruição recíproca das presunções resultantes do registo, no caso de dupla descrição predial, quando quem invoque a presunção resultante de uma das inscrições prove que o outro titular inscrito em outra descrição agiu de má fé.
Importará, no entanto, não apenas provar a má fé - porque como recentemente escreveu QUIRINO SOARES, deve entender-se que a boa fé se presume - mas ser aqui particularmente exigente quanto ao conteúdo da má fé que deverá corresponder a um comportamento fraudulento.
Com efeito, e desde logo, como já foi mencionado, quem consulta o registo e encontra uma ficha e a descrição de um prédio estará para este efeito de boa fé se ignorar a existência de outra descrição. Mas mesmo que conheça a existência de outra descrição (ou por já ter sido aplicado o artigo 86.º se aperceba na mesma descrição da existência de dois tratos sucessivos paralelos) pode não ter meio de determinar qual das descrições corresponde à realidade extra tabular. Afigura-se, pois, que só estará de má fé quem seja responsável pela criação fraudulenta da situação de duplicação das descrições ou quem tenha, pelo menos, conhecimento dessa fraude”.
Não estando em discussão, nem em bom rigor tendo sido invocada, a “má fé” de qualquer das partes, no sentido da criação fraudulenta da situação de duplicação das descrições ou do conhecimento dessa fraude, não colhe justificação, nesta sede em que está em causa uma duplicação parcial de registos, invocar a presunção resultante do registo nos termos dos art. 7º e 17º, nº 2 do CRP, por não terem aplicação in casu, como decorre das considerações já expostas.
Na senda da solução apregoada pelo acórdão uniformizador já mencionado, confirma-se a bondade da decisão recorrida ao afirmar que: “fundando-se o direito de propriedade na usucapião, ele vale por si, produzindo efeitos contra terceiros, independentemente do registo, podendo acarretar a inutilização das situações registrais existentes.”.
Não merece, por isso, procedência o recurso interposto nesta parte.
c) Da invocada violação dos princípios da proporcionalidade e da adequação que justifique que a subsistência da providência fique condicionada à prestação de caução pela requerente ou que se permita que a requerida prossiga a obra, mediante prestação de caução:
Considerando que a invocação da violação dos princípios da proporcionalidade e da adequação é meramente instrumental relativamente ao pedido subsidiário de prestação de caução também formulado em sede de recurso, constituindo o fundamento do pedido de prestação de caução, a apreciação do pedido de prestação de caução e o conhecimento do respectivo fundamento - alicerçado na violação dos aludidos princípios - são indissociáveis, impondo-se a sua ponderação conjunta.
Assim, e no que se refere ao pedido de prestação de caução pelo requerente em benefício da requerida, formulado em sede de oposição, já acima se analisou a falta de fundamento de tal pedido, mormente à luz dos preceitos legais citados, os quais se reportam, exclusivamente, à prestação de caução pela requerida embargada em benefício da requerente embargante, tendo em vista a substituição da providência decretada, pelo que não cumpre analisar, tendo em vista esse concreto fim que não beneficia da tutela do direito, se ocorreu, ou não, violação dos aludidos princípios.
No que se refere ao pedido, apenas formulado em sede de recurso, visando permitir que a requerida prossiga a obra, mediante prestação de caução, tal pedido constitui pretensão nova, apenas suscitada em sede de recurso, que extravasa das questões suscitadas pelas partes antes da prolação de sentença, pelo que constitui pretensão estranha ao objecto do recurso, que não cumpre apreciar nesta sede.
Na verdade, permitindo o art. 401º do CPC que, embargada a obra, possa ser autorizada a sua continuação a requerimento da embargada mediante verificação dos requisitos e pressupostos aí previstos, cumpre atentar à tramitação de tal pedido, para se chegar à conclusão de que não colhe pertinência a formulação de tal pedido em sede de recurso.
E, nesse campo, esclarece António Santos Abrantes Geraldes, in Temas da Reforma do Processo Civil, IV volume, Almedina, Março 2001, que:
“A autorização da continuação da obra integra um incidente do próprio procedimento, sem que exista necessidade de autonomizar a tramitação num apenso.
Nesse incidente inserir-se-á o requerimento do embargado, com alegação dos factos de que depende o deferimento da sua pretensão e a indicação dos respectivos meios de prova.
Segue-se a audição da parte contrária, dando acolhimento à regra geral do contraditório resultante do art. 3º, o qual se pode opor, cabendo-lhe indicar também os meios de contraprova que forem pertinentes.
A decisão incidental será o corolário dos meios de prova apresentados e da respectiva integração jurídica. Sendo favorável ao embargado, deve ainda ser fixado o valor da caução”.
Decorre do exposto estar em causa um incidente da causa, que tem por pressuposto o decretamento da providência, que não pode ser suscitado em sede de recurso da providência decretada, uma vez que tem uma tramitação autónoma, que pode implicar produção de prova relativamente à matéria desse incidente.
Verifica-se assim que não há lugar, nesta sede, à apreciação do pedido de continuação da obra embargada mediante prestação de caução, pelo que também não cumpre apreciar a invocada violação dos princípios da princípios da proporcionalidade e da adequação que lhe serve de fundamento.
*
Em suma, e sem prejuízo do decidido quanto à invocada nulidade da decisão recorrida, não merece procedência o recurso interposto.
VI - Decisão:
Pelo exposto e sem prejuízo do acima decidido acerca da nulidade arguida, acordam os Juízes Desembargadores da 3ª Secção deste Tribunal da Relação do Porto em julgar totalmente improcedente o recurso interposto e, em consequência, em decidir manter a sentença recorrida.
Custas a suportar pela apelante- art. 527º do CPC.
Registe e notifique.
Porto, 01.07.2026
Maria de Fátima Marques da Silva
Maria Manuela Barroco Esteves Machado
Isabel Rebelo Ferreira