| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes da 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Lisboa que compõem este coletivo:
I - RELATÓRIO
1.1– O autor, A, identificado nos autos, instaurou em 29-12-2022 a presente ação comum contra a ré, B, também identificada nos autos, alegando ter-lhe dado de arrendamento uma fração autónoma da qual é proprietário, por contrato celebrado em 13-11-1988, pelo prazo inicial de cinco anos, renovável por igual período, que foi sendo sucessivamente renovado.
Sucede que por carta registada com aviso de receção expedida a 17-11-2014 e recebida a 19-11-2014, o autor interpelou a ré para proceder à atualização da renda nos termos do NRAU, manifestando naquela mesma missiva a sua intenção de não renovar o contrato de arrendamento, que, consequentemente, terminaria no dia 12 de novembro de 2018.
Mais alegou que a ré opôs-se à atualização de renda, invocando o facto de o seu “RABC” ser inferior a cinco “RMNA” e comprovando tal alegação.
Posteriormente, embora interpelada, a ré recusou-se em satisfazer a pretensão do autor relativa à vistoria da fração, assim como recusou a sua entrega, mantendo-se a habitá-la, por mera tolerância, causando um prejuízo que o autor contabilizou em € 600,00 mensais.
Concluiu o autor formulando os seguintes pedidos:
- Ser reconhecido como único e legítimo proprietário da fração autónoma em causa (designada pelas letras “AI”, correspondente ao quinto andar, letra A, do prédio sito na Avenida 1, (…), freguesia da Encosta do Sol, concelho da Amadora, descrita na Conservatória do Registo Predial da Amadora sob o n.º … freguesia da Brandoa, inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo … da freguesia da Encosta do Sol);
- Ser a Ré condenada na imediata restituição da posse do imóvel ao Autor, livre e devoluto de pessoas e bens e no mesmo de conservação, limpeza e higiene em que se encontrava no início do arrendamento;
- Ser reconhecida como legal e tempestiva a denúncia contratual do contrato de arrendamento celebrado entre o Autor e a Ré;
- Ser a Ré condenada no pagamento da quantia de 21.000,00€ (vinte e um mil euros) correspondentes ao valor mensal de 600,00€ de privação de uso e fruição por cada mês de atraso na entrega do imóvel à A., computados os juros legais devidos mensalmente e até efetivo e integral pagamento;
- Ser a Ré condenada no pagamento mensal da quantia de 600,00€ (seiscentos euros) mensais por cada mês de atraso na entrega do imóvel ao Autor, contado a partir da data da citação e até efetiva entrega do imóvel, sendo computados os juros legais devidos igualmente desde a data da citação até efetivo e integral pagamento;
Citada a ré, deduziu contestação julgada extemporânea por despacho de 01-07-2024, pelo qual foram considerados confessados os factos alegados na petição inicial.
De tal despacho a ré interpôs recurso apelação que foi admitido com subida em separado e efeito devolutivo (ainda não decidido).
Foi proferida sentença que julgou a ação improcedente.
Não se conformando com a decisão proferida, o autor da mesma interpôs recurso de apelação, pugnando pela sua revogação e substituição por outra que a absolva do pedido, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões, que se transcrevem:
“1 – É simples a questão jurídica trazida perante V. Exas. e que respeita ao erro de interpretação da realidade factual e contratual dada como provada e na aplicação do direito que se impunha.
2 – É decepcionante a subsunção dos factos ao direito efetuada e que sempre se dirá que viola, desde logo e no plano da lógica, o princípio da identidade pois uma coisa não pode ser e não ser ao mesmo tempo.
3 - No caso concreto: o tribunal a quo desconsiderou a transmissão do contrato de arrendamento vigente para o NRAU não podia deixar de considerar a manutenção do regime anterior pelo que a oposição à renovação efetuada tinha – como tem – que ser atendida e que implicou a cessação dos efeitos contratuais do arrendamento celebrado entre as partes.
4 – Conforme resulta de fls., todos os factos alegados pelo A., ora apelante, foram confessados (em face à não contestação, ou melhor, dedução de defesa intempestiva), razão pela qual foram dados como provados e assim o devem ser considerados.
5 - Conforme resultou provado e por mera facilidade de exposição do raciocínio fáctico-jurídico que sustenta a presente apelação, o ora recorrente:
- Por carta datada e expedida a 17 de Novembro de 2014 e recebida pela R. em 19 de Novembro de 2014, o A., através do seu mandatário, interpelou a R., por carta registada com aviso de receção, para efeitos de, por um lado, proceder à atualização da renda nos termos do NRAU, conforme consta da carta que se junta como documento n.º 4 e se dá por inteiramente reproduzida para todos os devidos e legais efeitos.
- Na mesma missiva, o A. manifestou expressa e inequivocamente à R. a sua intenção de denunciar o contrato de arrendamento e consequente não renovação do contrato (cfr. doc. n.º 4).
- Assim, o arrendamento vigente terminaria no dia 12 de novembro de 2018 (cfr. doc. n.º 4).
6-Ora, o que o apelante fez foi com a antecedência de quatro anos, manifestar a sua pretensão de oposição à renovação do contrato de arrendamento vigente que, assim, terminou os seus efeitos jurídico no dia 12 de novembro de 2018.
7 - Naturalmente, o apelante exerceu o seu direito potestativo no quadro da liberdade contratual ajustada entre as partes e cuja validade não está em causa nem foi colocada em causa pela apelada ou tão pouco pela decisão recorrida.
8 - Por outro lado, em face ao lapso temporal que mediava entre a comunicação de oposição à renovação do contrato e o momento em que o contrato de arrendamento cessaria os seus efeitos jurídicos, o ora apelante pretendeu atualizar a renda nos termos do NRAU.
9 - Tal pretensão teve a oposição da apelada em face às razões invocadas, tudo como supra se expendeu como factualidade dada como provada.
10 - O ora apelante “manifestou expressa e inequivocamente à R. a sua intenção de denunciar o contrato de arrendamento e consequente não renovação do contrato”.
11 - E tal declaração negocial receptícia é independente da transição para o regime do NRAU.
12 - Mais: se o contrato de arrendamento não passou para o regime jurídico do NRAU é assaz evidente que o regime jurídico aplicável é o anterior e que em nada obsta à devida, legal e atempada oposição à renovação contratual.
Daqui não há fugir!
13 - Ora, o erro crasso da sentença recorrida foi este:
“Acontece que durante a execução contratual, a 15 de novembro de 1990 entrou em vigor o Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro, que retirou do Cód. Civil a disciplina do arrendamento em apreço, unificando-a num único diploma legal.
Entretanto, o RAU foi revogado pela Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro (NRAU), que devolveu a disciplina da relação arrendatícia urbana ao Cód. Civil, e que entrou em vigor no dia 27 de unho de 20074.
Este diploma foi alterado pela Lei n.º (...)/2012 de 14.08 que, com a intenção de aprovar medidas destinadas a dinamizar o mercado do arrendamento urbano, facultou ao senhorio a prerrogativa de retirar os contratos habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do NRAU do regime vinculístico em que permaneciam, mediante a remessa aos arrendatários de uma comunicação que veiculasse essa intenção e na qual constassem os elementos referidos no artigo 30.º, a saber, o valor da renda, tipo de contrato e duração pretendida, o valor do locado e cópia da respetiva caderneta predial.
Ora, é com fundamento na prerrogativa acima referida que o A. afirma ter cessado o contrato de arrendamento que titulava a ocupação da R. da fração autónoma cuja revindicação peticiona.
Para o efeito, fez junto aos autos a comunicação emitida ao abrigo do dispositivo legal acima identificado e que se encontra a fls. 13 destes autos. Desta comunicação, recebida pela R., consta efetivamente a intenção arguida, com a expressa menção ao aumento do valor da renda, comunicação do valor do locado e remessa de cópia da concernente caderneta predial, mas não se indicando o tipo e a duração do contrato –não, pelo menos, de forma expressa.”
14 - Como é evidente, a oposição à renovação do contrato não foi feita nem teve como base a transmissão do contrato de arrendamento para o NRAU!
15 – É, pois, falacioso o ónus de cumprimento do tipo e duração de contrato como relevante para a denúncia contratual efetuada.
16 - Assim, a oposição à renovação efetuada foi válida e implica fatalmente a cessação do contrato de arrendamento, razão pela qual a apelada não tem qualquer razão legítima para se manter no imóvel que tem vindo ilegalmente a ocupar.
17 - Deve, pois, a sentença recorrida ser anulada e substituída por uma outra que, considerando a validade da oposição à renovação do contrato de arrendamento determine o despejo, bem como a condenação indemnizatória peticionada.”
A ré não apresentou contra-alegações.
Foi admitido o recurso, como apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito devolutivo.
Remetidos os autos a este tribunal em 05-09-2025, inscrito o recurso em tabela, foram colhidos os vistos legais, cumprindo apreciar e decidir.
II – QUESTÕES A DECIDIR
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação, ressalvadas as matérias de conhecimento oficioso pelo tribunal, bem como as questões suscitadas em ampliação do âmbito do recurso a requerimento do recorrido, nos termos do disposto nos artigos 608, nº 2, parte final, ex vi artigo 663º, nº 2, 635º, nº 4, 636º e 639º, nº 1, CPC.
Assim, a seguinte a questão a decidir identifica-se com a eficácia da oposição à renovação do contrato de arrendamento deduzida pelo autor/recorrente.
III – FUNDAMENTAÇÃO
Factos Provados
Embora não especificamente discriminados na decisão recorrida, em face da prova documental junta aos autos e da ausência de impugnação, são os seguintes os factos que se devem ter por assentes:
1 – Mediante a Ap. 4 de 1987/11/12 mostra-se registado a favor do autor a aquisição da fração autónoma designada pelas letras “AI”, correspondente ao quinto andar, letra A, do prédio sito na Avenida 1), freguesia da Encosta do Sol, concelho da Amadora, descrita na Conservatória do Registo Predial da Amadora sob o n.º …, freguesia da Brandoa. inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo … da freguesia da Encosta do Sol (cfr. certidão do registo predial e caderneta predial juntas que se dão por integralmente reproduzidos para todos os devidos e legais efeitos);
2 - No dia 13 de novembro de 1988, o A. e a R. celebraram um acordo que denominaram “contrato de arrendamento”, relativo ao imóvel supra identificado pelo qual o A. cedia a sua utilização pelo prazo inicial de cinco anos e renovável por igual período (cfr. certidão fiscal junta que se dá por inteiramente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos);
3 – Tal acordo foi sendo sucessivamente renovado;
4 – O autor, por intermédio do seu mandatário, dirigiu à ré uma comunicação escrita, datada e expedida a 17 de novembro de 2014 e recebida pela R. em 19 de novembro de 2014, da qual consta: “Assunto: atualização da renda e denúncia de não renovação do contrato de arrendamento (…) sou, nos termos do art. 30 NRAU (Lei (...)/2012, de 14 de agosto), a manifestar a intenção do meu constituinte atualizar a renda mensal para o valor de 510,00 (…) Para tanto informa que o atual valor do locado, avaliado nos termos do art. 38º do CIMI é de 92.400,00 €, conforme melhor consta da caderneta predial cuja cópia se junta (…) Eis, pois, quanto me cumpre informar a este respeito, salientando que dispõe do prazo de 30 dias contados da receção da presente missiva para responder, querendo, nos termos do art. (...)º NRAU. Mais informa que, nos termos do art. 1097, nº 1, alínea a) do Código Civil, é comunicada expressamente a denúncia de não renovação automática do contrato vigente, o qual cessará assim os seus efeitos jurídicos no dia 12 de novembro de 2018 (…)”;
4 – Em resposta a tal missiva, a ré enviou ao autor carta datada de 16-12-2014, pela qual, além do mais aí exarado, declarou: “(…) cumpre-me porém informar que me oponho a qualquer eventual intenção de transição do meu contrato de arrendamento para o NRAU, bem como ao aumento de renda proposto, nos termos do disposto no art. (...)º, nº 4, alínea a) da Lei 6/2006 de 27/fevereiro, com a redação introduzida pela Lei (...)/2012 de 14/agosto. Com efeito o meu RABC é inferior a cinco RMNA (…)”;
5 – O autor enviou ainda à ré carta registada com aviso de receção, datada de 09-03-2018 na qual invocou o seu direito de vistoria ao locado declarando: “Aproveito ainda a oportunidade para informar que de acordo com a denúncia contratual oportunamente efetuada, o imóvel deverá ser entregue livre e devoluto de pessoas e bens no dia 12 de novembro de 2018 (…)”;
6 – Dado que a ré não possibilitou a vistoria da fração, por carta de 14-05-2018, o autor voltou a solicitar-lhe que permitisse o exame do locado e ainda “(…) que o contrato de arrendamento denunciado cessará os seus efeitos no dia 12 de novembro de 2018, data em que o mesmo deverá ser entregue livre e devoluto de pessoas e bens”;
7 – Em 12-11-2018 a ré não entregou a fração ao autor, ali continuando a habitar, não obstante as solicitações periódicas que ele lhe dirigiu com vista a tal entrega;
8 – A ré foi companheira do falecido cunhado do autor, tendo invocado razões familiares, financeiras e outros fundamentos para não lhe entregar a fração;
9 – O autor não tomou até à instauração da presente ação qualquer iniciativa judicial para reaver a fração, para o que contribuiu a situação pandémica por “Covid 19” e as medidas legais adotadas em sua decorrência;
10 – Desde dezembro de 2019, a fração em questão seria suscetível de ser arrendada pelo valor de € 600,00 mensais, valor que o autor não auferiu por força da recusa da sua entrega pela ré.
Do eficácia da denúncia do contrato de arrendamento operada pelo autor
Não oferece controvérsia a celebração entre o autor e a ré de um contrato de arrendamento com fins habitacionais em 13-11-1988 que teve por objeto a fração correspondente ao quinto andar, letra A, do prédio sito na Avenida 1), freguesia da Encosta do Sol, concelho da Amadora, descrita na Conservatória do Registo Predial da Amadora sob o n.º …, freguesia da Brandoa. inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo … da freguesia da Encosta do Sol.
Tal contrato foi celebrado pelo prazo de 5 anos, renováveis por igual período.
Mediante comunicação escrita de 17-11-2014 pretendeu o autor atualizar a renda e denunciar o contrato de arrendamento para o dia 12-11-2018, opondo-se expressamente à sua renovação, pretensão que, aliás, renovou e que mereceu a oposição da ré, nos termos que se extraem dos factos provados, que se mantém a habitar no locado.
Também não existe controvérsia relativamente à afirmação do direito de propriedade do autor sobre a fração que constitui o objeto do contrato de arrendamento em discussão nos autos, cuja aquisição se mostra registada a se favor. Na realidade, o autor beneficia da presunção (não elidida) consagrado no artigo 7º do Código de Registo Predial, que estabelece: “O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”.
Porém, interessa definir se a ré dispõe de título que legitime a utilização que vem fazendo da fração, mais concretamente se o contrato de arrendamento celebrado entre autor e ré em 13-11-1988 se mantém vigente ou se cessou por denúncia, como defende o recorrente.
A propósito de tal específica forma de extinção do vínculo contratual, refere Pinto Furtado (Manual do Arrendamento Urbano, 2ª edição, pág. 859) consistir numa “(…) manifestação de vontade, revelada por um dos contraentes perante o outro, com determinada antecedência, segundo os casos, a comunicar, afastando a prorrogação legal, que o contrato cessará com a expiração do termo respetivo”. Contrariamente à resolução contratual, que radica ou no incumprimento do contrato ou na alteração da sua base negocial, a denúncia consiste numa declaração de vontade, que se baseia em critérios de interesse e de oportunidade, não carece de justificação, e que permite a um dos contraentes fazer cessar o contrato para o termo do prazo da sua renovação. Trata-se, pois, de figura “privativa dos contratos com prestações duradouras (…) por dever ser feita para o termo do prazo da renovação do contrato” - cfr. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 25/9/2023, proferido no processo 2353/21.8T8VFR.P1, disponível em www.dgsi.pt.
Dado que o contrato em causa nos autos foi celebrado em 13-11-1988, o seu enquadramento jurídico não pode deixar de ser encontrado no Código Civil que, à data, regulamentava tal tipo contratual. E tal regulamentação atribuía-lhe um “pendor acentuadamente vinculístico e caracterizado (…) pela imposição de um significativo conjunto de restrições à liberdade contratual das partes, tendo em vista a estabilidade do vínculo contratual e a proteção da posição habitacional do locatário.”- cfr. Acórdão do Tribunal Constitucional nº 393/2020, de 13/02 (https://www.tribunalconstitucional.pt/tc/acordaos).
Assim, o artigo 1095º CC (na redação originária vigente à data da celebração do contrato, que lhe é aplicável nos termos do artigo 12º, CC), ao dispor “(…) o senhorio não goza do direito de denúncia, considerando-se o contrato renovado se não for denunciado pelo arrendatário nos termos do artigo 1055.º” impunha ao locador a prorrogação obrigatória ou automática dos contratos de arrendamento findo o prazo convencionado para a sua duração. E o certo é que apenas excecionalmente, nos termos previstos no artigo 1096º, nº 1, CC (nessa versão), o senhorio se podia opor à sua renovação, caso necessitasse do prédio para sua habitação ou o pretendesse ampliar para “aumentar o número de locais arrendáveis”. Apenas ao locatário era reconhecida a faculdade de denunciar o contrato, de forma livre e imotivada.
Tal regime viria a ser profundamente alterado com a entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano (RAU, aprovado pelo Dl 321-B/90, de 15-10), em 15-11-1990 que, a par do regime vinculístico, passou a prever expressamente contratos de arrendamento de duração limitada, embora pelo prazo mínimo de cinco anos, atribuindo a qualquer das partes a faculdade da sua denúncia (cfr. artigos 98º a 106º).
O regime vinculístico foi abandonado com a NRAU (Lei 6/2006, de 27-02) que suprimiu o princípio da renovação automática dos contratos de arrendamento de duração não determinada. Efetivamente, a disciplina dos contratos de arrendamento habitacional, voltou a estar prevista no Código Civil, e passou a reconhecer ao senhorio o direito de denunciar o contrato, não só perante circunstâncias excecionais especialmente previstas (necessidade de habitação pelo próprio ou descendentes em 1º grau, ou para realização de obras de remodelação profundas - cfr. alíneas a e b do artigo 1101º CC), mas também independentemente da ocorrência de qualquer causa justificativa – cfr. artigo 1101º, alínea c) CC. Nesta última hipótese, passou a exigir-se apenas necessária a comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima de cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação.
Porém, do exposto, ponderando a data da celebração do contrato em causa nos autos (13-11-1988) não resulta que ao autor possa ser reconhecida tal faculdade de forma automática.
Efetivamente, para os contratos celebrados antes do início da vigência do NRAU foram estabelecidos regimes transitórios, distinguindo o legislador os contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU (artigo 26º da Lei n.º 6/2006, de 27/02) e contratos habitacionais com início antes dessa vigência (artigos 27º a 49º da mesma Lei).
Ora, sendo o contrato em discussão anterior à vigência do RAU, interessa analisar o regime transitório legalmente fixado, por forma a concluir se o autor beneficia ou não da faculdade da sua denúncia, nos termos em que a realizou.
Como se refere no acórdão do tribunal constitucional nº 393/2020 já citado, ao contrário do que sucede com os contratos celebrados durante a vigência do RAU “Todos os contratos celebrados ao abrigo do regime vinculístico são contratos com duração indeterminada”, razão pela qual a NRAU (Lei 31/2002) para eles estabeleceu um mecanismo de transição, por forma a convertê-los em contratos com prazo certo. Recorde-se que para tais contratos vigora o que se expôs anteriormente quanto à livre denúncia pelo arrendatário e quanto à denúncia pelo senhorio restrita às hipóteses de carecer do locado para a sua habitação ou de pretender aumentar o nº de locais arrendáveis, nos termos consagrados no artigo 1096º CC na redação vigente à data da celebração do contrato em causa nos autos.
Tal mecanismo especial de transição transforma os contratos celebrados no regime vinculístico em contratos com duração limitada, com atualização da renda. Trata-se de alteração que fica dependente da iniciativa do senhorio que, para o efeito, deve desencadear o mecanismo negocial previsto nos artigos 30º a 37º (NRAU).
Tal mecanismo inicia-se por uma comunicação do senhorio, mediante carta registada com aviso de receção (cfr. artigo 9º RAU), sendo os elementos que deve obrigatoriamente comunicar os previstos no artigo 30º, ou seja: “a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana ;c) Cópia da caderneta predial urbana.”
Tendo presente que é a reação do arrendatário a esta comunicação que condiciona o desfecho negocial, centremo-nos na situação dos autos, tendo presente que a ré deduziu oposição ao valor de renda proposto, tendo alegado e comprovado que o rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar (RABC) é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA).
E como apenas em caso de acordo de ambos os contraentes, o contrato ficaria submetido ao NRAU, forçoso é concluir que, na ausência de tal acordo, a transição só poderia operar depois de decorrido certo prazo sobre a receção pelo senhorio da resposta do arrendatário à sua comunicação inicial - inicialmente cinco anos, na versão resultante da Lei n.º 31/2012, ficando a atualização da renda condicionada durante esse período em função de percentagens do RABC (artigo 35º, n.ºs 1 e 2). De facto, do nº 1 daquela norma, na versão da Lei 31/2012, de 14 de agosto, resulta que: “Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos da alínea a) do n.º 4 do artigo (...).º”
Este prazo, que era inicialmente de 5 anos, passou a 8 anos por força do regime da Lei nº 43/2017, de 14 de junho, e posteriormente a 10 anos, em consequência do regime da Lei nº 2/2020, de 31 de março. Leis estas que que alteraram, além do mais, o referido artigo 35º do NRAU.
Estas dilatações (legais) do prazo previsto no artigo 35º do NRAU (o qual suspende a transição do contrato para o novo regime não vinculístico) são aplicáveis não apenas aos prazos que se iniciaram na vigência das alterações legais, mas também aos que já então estavam em curso – como o em questão nestes autos, por força do disposto no artigo 279º, nº 2, CC. Neste sentido, veja-se a posição de Edgar Alexandre Martins Valente (Manual de Arrendamento e Despejo, Almedina, março de 2020, p. 223): “Sendo certo que a alteração referida tem em vista não apenas os contratos cuja transição seja promovida após a entrada em vigor da Lei n.º 43/2017, mas também e em especial, os contratos cuja transição foi promovida anteriormente a esse momento (…)”.
Assim sendo, tendo o recorrente recebido a resposta do arrendatário no dia 16-12-2014, o contrato não poderia transitar para o NRAU senão a partir de dezembro de 2024. Ou seja, apenas após decorrido o termo do prazo de diferimento assegurado ao arrendatário poderia o senhorio promover a transição do contrato para o NRAU, sem que aquele pudesse invocar (ou reinvocar) as circunstâncias previstas nas alíneas do n.º 4 do artigo (...)º. Como a ré respondeu por carta de 16-12-2014, apenas a partir de dezembro de 2024 o contrato poderia ficar submetido ao regime do NRAU, perdendo a sua natureza vinculística e consentindo a sua denúncia pelo senhorio.
Contudo, por força do disposto no artigo 228º, nº 1, da Lei nº 12/2022, de 27-06, o referido prazo previsto no artigo 35º, nº 1, do NRAU ficou suspenso no ano de 2022. Desse modo, apenas a partir de dezembro de 2025 poderia o contrato ficar submetido ao regime do NRAU, e ao seu caráter não vinculístico.
Sucede, porém, que a Lei nº 56/2023, de 06-10, além de alterar o artigo 35º, nº 1, do NRAU (“Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato não transita para o NRAU” – artigo 36º), impedindo a transição destes contratos (em que se encontrava suspensa a faculdade de transição para o NRAU por iniciativa do senhorio), expressamente dispôs no seu artigo 35º, nº 1, referindo-se aos “contratos anteriores a 1990”, que “os contratos abrangidos pelos artigos 35º e 36º do NRAU não transitam para o mesmo”.
Daqui resulta, sem mais, que o contrato em apreço não transitou, nem poderia transitar, para o NRAU, como aliás o recorrente aceita nas conclusões do seu recurso.
Por outro lado, embora com reduzido impacto na decisão da causa, atendendo ao anteriormente exposto, acompanha-se o entendimento do tribunal recorrido de que a carta enviada pelo autor não contém todos os elementos exigíveis, dado ter omitido o tipo e a duração do contrato, pelo que sempre se deveria concluir pela sua ineficácia para operar a transição do contrato para o NRAU.
Recorde-se que tal carta foi expedida em 17 de novembro de 2014, constando do seu teor: “Assunto: atualização da renda e denúncia de não renovação do contrato de arrendamento (…) sou, nos termos do art. 30 NRAU (Lei (...)/2012, de 14 de agosto), a manifestar a intenção do meu constituinte atualizar a renda mensal para o valor de 510,00 (…) Para tanto informa que o atual valor do locado, avaliado nos termos do art. 38º do CIMI é de 92.400,00 €, conforme melhor consta da caderneta predial cuja cópia se junta (…) Eis, pois, quanto me cumpre informar a este respeito, salientando que dispõe do prazo de 30 dias contados da receção da presente missiva para responder, querendo, nos termos do art. (...)º NRAU. Mais informa que, nos termos do art. 1097, nº 1, alínea a) do Código Civil, é comunicada expressamente a denúncia de não renovação automática do contrato vigente, o qual cessará assim os seus efeitos jurídicos no dia 12 de novembro de 2018 (…)”. A pretensão de denúncia do contrato foi reiterada por comunicações dirigidas em representação do autor à ré, em 09-03-2018 e 14-05-2018.
Resulta do já citado artigo 30º RAU que tal comunicação deveria mencionar não só o valor da renda (como menciona), mas também o tipo e a duração do contrato propostos. Sucede que tais menções relativas ao tipo e à duração do contrato ali não foram incluídas, pelo que a comunicação, em face de tais insuficiências, não poderia viabilizar o efeito pretendido (transição contrato para o NRAU).
Neste sentido se tem pronunciado maioritariamente a jurisprudência.
Efetivamente, no acórdão da Relação de Évora de 12-10-2023 (proferido no processo nº 3710/19.5T8FAR.E1, disponível em www.dgsi.pt/jtre.nsf) refere-se:
“I. A comunicação do senhorio prevista no artigo 30.º, do NRAU dá início a um processo negocial obrigatório do qual resultará um novo contrato.
II. Ao prescrever os elementos que aquela comunicação deve conter, a lei pretende que o arrendatário possa tomar uma decisão quanto ao futuro contrato de forma conscienciosa, isto é, que esteja na posse de todos os elementos necessários a uma tomada de decisão conscienciosa.
III. Daí que uma deficiente comunicação inquine ab initio o processo negocial, não podendo, por isso, produzir os efeitos que tendia a produzir, ainda que à mesma tenha havido resposta do arrendatário com proposta de outra renda”.
O Tribunal da Relação de Lisboa em acórdão de 11-01-2024 (proferido no processo nº 1195/22.8T8AMD.L1-2, disponível em www.dgsi.pt: consignou-se:
“Considerando a rutura com o regime vinculístico de pretérito, potenciadora da fragilização da posição do arrendatário, que o NRAU trouxe, previu o legislador, neste último diploma legal, um conjunto de disposições transitórias destinadas a assegurar como que uma transição pacífica dos contratos celebrados anteriormente à entrada em vigor ao RAU para o novo modelo de arrendamento.
Entre tais disposições transitórias contam-se os art. ºs 30.º e seguintes do NRAU, com os quais estabeleceu o legislador um específico mecanismo destinado a operar, além do mais, a conversão daqueles contratos ‘antigos’ em contratos a termo certo.
Tal mecanismo, de acordo com o art.º 30.º do NRAU, depende da iniciativa do senhorio, que, para tanto, deve comunicar a sua intenção ao arrendatário através de comunicação que contenha os elementos previstos nas diversas alíneas que integram tal preceito.
Considerando os efeitos gravosos que da comunicação poderão advir para a posição do arrendatário, no quadro da “nova” relação contratual que dela resultará, são especialmente exigentes os termos em que, de acordo com o previsto pelo legislador, deve ser redigida a comunicação pelo senhorio.
(…) A carta que, para efeitos do art.º 30.º do NRAU, foi remetida pelo senhorio ao arrendatário, em que aquele, relativamente aos elementos previstos naquelas alíneas, não procede à sua enunciação e se limita a remeter genericamente para os “meios previstos no artigo (...).º do NRAU”, está a impedir o destinatário de, pela simples leitura da carta, apreender o sentido e o alcance do que nela estava a ser comunicado e do que, com a sua receção, era suposto fazer.
Uma tal carta não satisfaz as exigências de comunicação contidas no preceito em causa, não produzindo, por conseguinte, nos termos do corpo do art.º 30.º do NRAU, quaisquer efeitos, mormente o de operar a conversão do contrato de arrendamento de duração indeterminada em contrato de arrendamento com prazo certo.”
No mesmo sentido se pronunciou a Relação do Porto em acórdão de 20-09-2021 (proferido no processo nº 16721/20.9T8PRT.P1, disponível em www.dgsi.pt), ali se referindo:
“À comunicação do senhorio (proposta a despoletar negociação, obrigatória, do “novo” contrato, com cessação do vinculísmo anterior) na inobservância, (a si imputável), de requisitos impostos (estes elementos essenciais à definição do contrato de arrendamento a nascer) nenhum valor negocial, pode ser atribuído, antes padecendo de ineficácia”.
Deve, pois, concluir-se que o legislador visou estabelecer um regime especialmente exigente para a comunicação dirigida pelo senhorio ao arrendatário com vista à transição do arrendamento vinculístico para o NRAU, ponderando o seu significativo impacto na redefinição da - nova - relação contratual, estabelecendo informações obrigatórias por forma a assegurar que o seu destinatário se possa inteirar do seu conteúdo pela simples leitura da mesma.
Porém, a comunicação remetida pelo autor à ré é omissa quanto ao tipo de contrato proposto, bem como relativamente à sua duração, menções que deveriam ali estar expressas pela significativa alteração que provocam na disciplina contratual. A falta dos requisitos materiais da comunicação inicial do senhorio “tem como consequência a sua ineficácia, tudo se passando como se ela não tivesse sido feita” – Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21-10-2020, proferido no processo nº 10390/18.3T8LSB.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt).
Como se disse, extrai-se das alegações do recorrente que aceita que o contrato de arrendamento em causa não transitou para o regime da NRAU. O que o recorrente não aceita é que tal “não transição” impeça a eficácia da denúncia contratual que efetuou. De facto, refere na conclusão 12ª das suas alegações:“se o contrato de arrendamento não passou para o regime jurídico do NRAU é assaz evidente que o regime jurídico aplicável é o anterior e que em nada obsta à devida, legal e atempada oposição à renovação contratual”. E mais adiante, na conclusão 14ª: “(…) a oposição à renovação do contrato não foi feita nem teve como base a transmissão do contrato para o NRAU”.
Contudo, o facto de o contrato em discussão não ter transitado para o regime do NRAU impede inelutavelmente a alteração da sua natureza – originária - vinculística e, consequentemente, a sua denúncia pelo senhorio fora das hipóteses previstas no artigo 1096º, CC (necessidade do locado para habitação própria ou aumento do número de locais arrendáveis), que não foram invocadas (incumbindo ao senhorio o ónus da sua alegação e prova – artigo 342º, nº 1, CC). A este propósito, refere Edgar Valente (obra citada, p. 180) que “o senhorio não pode, nos contratos habitacionais celebrados anteriormente ao RAU, denunciar livremente a relação arrendatícia”.
Assim, concluindo-se que o contrato de arrendamento em questão, celebrado anteriormente a 1990, não transitou para o NRAU, e que o senhorio aqui recorrente não o denunciou validamente, a ação teria forçosamente de improceder, o mesmo sucedendo com o recurso.
No que se reporta à responsabilização por custas do recurso, a sua improcedência implica a responsabilização do autor/recorrente, atento o critério consagrado no artigo 527º, nº 1, CPC
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III – DECISÃO
Pelo exposto, acorda-se em negar provimento ao recurso, mantendo a decisão recorrida.
Custas pelo autor – cfr. artigo 527º, nº 1, CPC
D.N.
Lisboa, 25 de setembro de 2025
Rute Sobral
Inês Moura
Susana Mesquita Gonçalves |
