Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1132/21.7T8ABF.E1 |  |
REQUISITOS
CONTRATO DE LOCAÇÃO FINANCEIRA
SUBLOCAÇÃO
CADUCIDADE DO CONTRATO
II. Sobre a consequência da celebração do contrato por quem não é titular de direito que lhe confira legitimidade para dar de arrendamento, vem a jurisprudência seguindo duas correntes distintas: uma, considerando que o contrato é nulo por consistir em negócio incidente sobre coisa alheia; outra, sustentando que o contrato é válido entre as partes que o celebraram, pese embora ineficaz relativamente ao proprietário ou ao legítimo titular do direito de gozo.
III. Em qualquer das indicadas posições, o proprietário desapossado goza do direito a ser restituído do imóvel por quem figura como locatário no contrato outorgado por locador sem legitimidade.
IV. O procedimento cautelar para entrega de imóvel tem como objectivo garantir a efectividade ou a utilidade da sentença a proferir em acção declarativa, através de uma medida urgente, temporária e anterior à decisão definitiva sobre o direito do proprietário, aí Requerente, a ser do mesmo restituído pelo ocupante aí Requerido.
V. Atenta a mencionada natureza instrumental do procedimento cautelar, a ausência de tomada de posição do aí Requerente, ante a comunicação de que o imóvel não foi entregue ao fiel depositário livre e devoluto de pessoas e bens porque se mostrava ocupado, não constitui reconhecimento tácito do direito ou da legitimidade da ocupação levada a cabo pelo aí Requerido.
(Sumário do Relator)
Tribunal Judicial da Comarca de Faro, Juízo Central Cível de Portimão – Juiz 1
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Sumário (cfr. artigo 663.º, n.º 7, do CPC): (…)***
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Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora, sendoRelator: Ricardo Miranda Peixoto;
1º Adjunto: Susana Ferrão da Costa Cabral; e
2º Adjunto: Sónia Moura.
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I. RELATÓRIO***
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A.“(…) – Sociedade Imobiliária, Lda.”, propôs a presente acção declarativa com processo comum contra (…), pedindo que seja:
i) reconhecido à Autora o direito de propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “L”, do prédio urbano sito na Estrada da (…), (…), Escritório 10-D, 2.º, 8200-001 Albufeira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira, Freguesia de Albufeira, sob o n.º (…), com o artigo matricial (…);
ii) a Ré condenada a restituir à Autora a posse da fracção autónoma, procedendo à sua desocupação imediata, integralmente livre de pessoas e de bens;
iii) a Ré condenada a indemnizar a Autora pelos prejuízos decorrentes da privação do direito de propriedade sobre a fracção autónoma, desde 20 de Novembro de 2020 até 10 de dezembro de 2021, no valor de € 9.101,76 (nove mil e cento e um euros e setenta e seis cêntimos);
iv) a Ré condenada a indemnizar a Autora pelos prejuízos decorrentes da privação do direito de propriedade sobre a fracção autónoma, desde 15 de Novembro de 2021 até à desocupação imediata, integralmente livre de pessoas e de bens, à razão do valor diário de € 12,30 (doze euros e trinta cêntimos).
Alegou para o efeito uma sequência de negócios / actos translativos do direito de propriedade que incidiram sobre o imóvel em apreço e culminaram na sua aquisição, por escritura pública de compra e venda celebrada dia 20.11.2019, entre a Autora como compradora e o “(…) Banco, S.A.” como vendedor, para além do exercício de actos de posse por tempo e com caracteres susceptíveis de proporcionar a aquisição originária, por usucapião, do mesmo direito pela Autora. Mais sustentou que a Ré vem ocupando, sem título que a legitime, o imóvel em apreço, recusando-se a abandoná-lo, apenas das solicitações da Autora, o que é causa de prejuízo patrimonial desta.
B.
A R. contestou, alegando que se encontra a ocupar a referida fracção em virtude de contrato de arrendamento celebrado, ali se encontrando há cerca de uma década e pagando renda.
Concluiu pela improcedência da ação.
Requereu a intervenção acessória da sociedade “(…)” que, segundo alega, lhe arrendou o imóvel que ocupa, intervenção que foi admitida.
C.
Citada, veio a Interveniente contestar, negando responsabilidade na situação em discussão nos autos.
D.
Veio a ser habilitado como adquirente, no lugar da A., (…).
E.
Elaborou-se despacho-saneador em que foram: identificado o objecto do litígio; descritos os temas da prova; e apreciados os requerimentos de probatórios das partes.
F.
Realizado o julgamento com observância do legal formalismo, foi proferida sentença que decidiu a matéria de facto e julgou o pedido da acção parcialmente procedente:
i) Declarando reconhecido à Autora o direito de propriedade sobre a supra identificada fracção autónoma, descrita na Conservatória do Registo Predial de Albufeira, Freguesia de Albufeira, sob o n.º (…), com o artigo matricial (…);
ii) Condenando a Ré a restituir à Autora a posse da fracção autónoma, procedendo à sua desocupação imediata, integralmente livre de pessoas e de bens;
iii) Absolvendo a R. do demais contra a mesma peticionado.
G.
Inconformada com o decidido, a Ré interpôs o presente recurso de apelação.
Concluiu as suas alegações nos seguintes termos (transcrição parcial sem sublinhado e negrito da origem):
“(…)
1. A Recorrente não se conforma com a douta Decisão do Tribunal a quo, porquanto entende que a Sentença é nula, pelo facto não se ter pronunciado sobre questões que deveriam ter sido apreciadas (artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC), considera também que a matéria de facto deveria, em parte (pontos 7º e 21º a 25º dos factos provados) ter sido melhor concretizada e, por fim, entende ainda que a fundamentação da Decisão padece de erro notório de apreciação e aplicação do Direito ao caso concreto.
2. Assim, o presente recurso tem por objeto a nulidade da Sentença, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil, matéria de facto e matéria de direito. (…)
3. O Tribunal a quo considerou como provados todos os factos descritos nos pontos 1 a 45.
4. Por sua vez, considerou como não provada a matéria vertida nos artigos 27º da contestação e 17º do articulado da interveniente (…).
5. Todavia, apesar da importância de tais factos, em especial da matéria vertida no ponto 45º, o douto Tribunal a quo limitou-se a considerá-los como provados, sem mais se pronunciar sobre os mesmos e daí extrair as respetivas conclusões e ou consequências.
6. Com efeito, uma vez que estes factos e as consequências jurídicas dos mesmos assumem relevância capital para efeitos da legitimidade da Recorrente em ocupar e a manter-se a habitar o imóvel objeto dos presentes autos, por ter sido legitimada pela sociedade (…) Banco, S.A., nos termos acima expostos, o douto Tribunal a quo deveria ter tomado posição sobre esta matéria.
7. Não o tendo feito, e nesse sentido ao não se ter pronunciado sobre as consequências jurídicas de tais factos, o que se impunha, é a Sentença nula por omissão de pronúncia sobre questões que deveriam ter sido apreciadas, vicio esse que expressamente ora se invoca, ao abrigo do artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC. (…)
8. No ponto 31º dos factos provados foi dado como provado que, após a notificação judicial avulsa da Autora, efetuada em fevereiro de 2021, a Ré passou a consignar em depósito o valor mensal da renda por não ter a certeza a quem a devia pagar.
9. A Recorrente efetuou múltiplos depósitos de rendas em duas contas bancárias distintas – uma a favor da Autora e outra a favor da Chamada (…).
10. Na douta Sentença, o Tribunal a quo, na fundamentação de Direito, concluiu que o contrato de sublocação urbano celebrado entre a sociedade (…) e a Recorrente cessou por caducidade, nos termos do artigo 1051.º, alínea c), do Código Civil.
11. Todavia, nenhuma referência foi feita ao destino a ser dado às rendas depositadas pela Recorrente, o que se impunha.
12. Atenta tal omissão de pronúncia, entende a Recorrente que é a Sentença nula, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC, vício esse que ora se invoca. (…)
a) Do ponto 7º dos factos provados
13. Conforme referido, no ponto 7º dos factos provados, o Tribunal a quo deu como provado que (…).
14. Em 12/03/2024, a Chamada, por meio de requerimento, com a Ref.ª citius 48254632, procedeu à junção aos autos de Certidão judicial, emitida em 11/03/2024 pelo Tribunal Judicial da Comarca de Faro, Núcleo de Portimão – Unidade Central, da Carta Precatória n.º 648/15.9T8ABF, documento esse que inclui esse contrato (páginas 38 e seguintes).
15. Da análise desse referido contrato de sublocação, resulta o seguinte:
- que o mesmo surge datado de 1 de maio de 2012;
- que no seu preâmbulo é feita referência ao contrato ao contrato de locação financeira celebrado em 2 de fevereiro de 2009 entre a sociedade “(…) – Gestão de Estabelecimentos Hoteleiros, Lda.” e o “Banco (…), S.A.” (ponto 6 dos factos provados);
- que na sua Cláusula 11ª as Partes acordaram a caducidade automática desse contrato de sublocação “com a extinção, por qualquer causa, do Contrato de Locação Financeira no preâmbulo do presente contrato”.
16. Deste modo, à luz do disposto no n.º 2 do artigo 5.º do Código de Processo Civil, atenta a prova documental constante dos autos, mais especificamente, a referida Certidão judicial, datada de 11/03/2024, o douto Tribunal a quo deveria ter dado como provados estes factos, referidos no ponto anterior, respeitantes ao contrato referido no ponto 7º dos factos provados, pela sua relevância para a boa decisão da causa, pelo que se impunha uma decisão totalmente diversa daquela que foi efetivamente proferida (alíneas a), b) e c) do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil).
17. Com efeito, estes factos atestam que, na data da outorga do contrato de sublocação urbano, celebrado entre a Recorrente e a Chamada (ponto 21º dos factos provados) – 15 de janeiro de 2014 – já a Chamada não tinha legitimidade para o efeito, uma vez que o contrato de locação financeira entre a sociedade (…) e o Banco (…), S.A. e, consequentemente, o contrato de sublocação entre a sociedade (…) e a Chamada cessaram, ambos, em maio de 2013. (…)
18. Nos pontos 21º a 25º dos factos provados, o douto Tribunal a quo dá por provada a celebração, em 15 de janeiro de 2014, de um “contrato de sublocação urbano com prazo certo”, entre a Recorrente e a Chamada, e por provados os seus termos.
19. Todavia, não faz referência ao facto de o mesmo ter sido celebrado sob a forma escrita, o que resulta claro do documento 1 junto à contestação.
20. Uma vez que, na fundamentação de Direito, o douto Tribunal a quo considera que o contrato em causa foi celebrado por via oral, o que não foi o caso, à cautela, vem a Recorrente invocar que os pontos 21º a 25º dos factos provados foram incorretamente julgados, em parte, pois deveriam ter feito menção ao facto de o contrato em causa ter sido reduzido a escrito, conforme resulta claramente da prova documental junta aos autos (o documento 1 junto à contestação), o que faz ao abrigo do disposto nas alíneas a), b) e c) do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil. (…)
a) Da caducidade do contrato de sublocação celebrado pela Ré
21. Analisada a fundamentação de Direito da douta Sentença a quo, constata-se que o Tribunal a quo sustentou, por um lado, que o contrato de sublocação entre a Recorrente e a Chamada, relativo à fração L, foi celebrado sob via oral, sem nunca referir a data da sua celebração (15/01/2014), embora tenha entendido que a Recorrente logrou provar a sua celebração (artigo 1069.º, n.º 2, do Código Civil).
22. Por outro lado, considerou que esse referido contrato cessou por caducidade, nos termos com base no disposto na alínea c) do artigo 1051.º do CC, isto é, “por ter cessado o direito ao abrigo do qual o mesmo tinha sido celebrado”.
23. Em ambos os casos o douto Tribunal a quo fez uma aplicação errónea do Direito ao caso concreto.
24. Em primeiro lugar, o referido contrato de sublocação entre a Recorrente e a Chamada foi celebrado sob a forma escrita, o que se infere claramente dos pontos 21º e ss. dos factos provados – veja-se também o documento 1 junto à Contestação.
25. Por conseguinte, ao sustentar que o contrato de sublocação da Recorrente foi celebrado sob forma oral, o douto Tribunal a quo aplicou erradamente o artigo 1069.º, n.º 2, do CC, e violou essa norma e o n.º 1 da mesma disposição legal, que era a norma aplicável, dado o contrato em causa ter observado a forma legal, o que também deveria ter sido reconhecido.
26. Em segundo lugar, a Recorrente não concorda que o contrato por si celebrado com a Chamada tivesse cessado por caducidade, nos termos do 1051.º, alínea c), do Código Civil.
27. Da confrontação do teor de tal contrato, em especial da data do mesmo (ponto nº 21 dos factos provados e documento n.º 1 junto à Contestação), com a data de cessação do contrato de locação financeira celebrado entre a sociedade (…) e o Banco … (ponto 8º dos factos provados) e, consequentemente, com o preâmbulo e a Cláusula 11ª do contrato de sublocação celebrado entre a Chamada e a sociedade (…), ambos constantes dos autos, através da dita Certidão junta aos autos pela Chamada, constata-se, antes, outra realidade bem diversa e distinta.
28. Efetivamente, pela confrontação de tais documentos resulta antes que a Chamada (…), quando celebrou com a Recorrente o contrato de sublocação relativo à fração autónoma “L” (em 15/01/2014) já o fez sem legitimidade para o efeito, dado o contrato de sublocação por si celebrado com a sociedade (…) ter cessado em data anterior – em maio de 2013.
29. A Recorrente entende, no entanto, que, pese embora a ilegitimidade da Chamada, o contrato de sublocação celebrado entre si permanece válido e eficaz (pelo menos, entre as Partes), conforme tem sido entendido pela jurisprudência dos Tribunais Superiores.
30. Entende igualmente a Recorrente que existiu responsabilidade pré-contratual (artigo 227.º do CC) e grave incumprimento contratual por parte da Chamada, na medida em que sabia não ter legitimidade para subarrendar o imóvel quando celebrou o contrato com a Recorrente (e bem sabia a particular situação pessoal e social desta), permitiu que a Recorrente ficasse sem água desde há anos a esta parte, nada tendo feito para evitar e afastar tal situação, e deixou que a mesma sofresse todos os graves danos e incómodos que esse facto e a presente ação lhe causaram.
31. Assim, para a Recorrente, era esta a análise e as conclusões de Direito que deveriam ter sido retiradas pelo Tribunal a quo atendendo à prova constante dos presentes autos relativamente a tais factos.
32. Ao não o ter entendido desta forma, o Tribunal a quo violou o disposto no artigo 1051º, alínea c), do Código Civil, uma vez que o contrato de sublocação entre a Recorrente e a Chamada não cessou por caducidade.
33. Por outro lado, o douto Tribunal a quo deveria considerado que existiu responsabilidade pré-contratual, nos termos do artigo 227.º do CC, e aplicado esta norma legal, em virtude de a Chamada não poder ignorar que já não tinha legitimidade para celebrar o contrato com a Recorrente.
34. E devia ter igualmente concluído que a Chamada, pelos fundamentos acima expostos, incumpriu o contrato com a Recorrente e aplicado os artigos 798.º e seguintes do Código Civil, relativos à responsabilidade civil contratual.
35. À luz do disposto nos artigos 323.º, n.º 4 e 332.º do CPC, a Recorrente tem todo o interesse em que a matéria de facto e de direito ora alegada seja reconhecida judicialmente.
b) Da suposta falta de título da Ré para continuar a ocupar o imóvel
36. Em qualquer caso, a Recorrente entende que mantém toda a legitimidade para habitar o imóvel objeto dos presentes autos, independentemente da bondade e dos efeitos do contrato celebrado entre si e a Chamada.
37. Conforme ficou dito, na sequência da resolução do contrato de locação financeira celebrado entre o “Banco (…), S.A.” e a “(…) – Gestão de Estabelecimentos Hoteleiros, Lda.”, o (…) Banco, S.A. intentou providência cautelar para entrega das frações que correu termos no Tribunal de Portimão sob o n.º 964/14.7TBABF 2ª secção Juiz 3, na qual foi proferida sentença determinando a entrega das frações.
38. Para a realização da diligência para entrega das frações, foi enviada carta precatória para o Tribunal de Albufeira.
39. No auto de diligência de entrega das frações foi feito constar que as frações estavam ocupadas (entre as quais a fração L), não tendo sido concretizada a sua entrega ao (…) Banco, e foi nomeado fiel depositário (…), representante legal da Chamada (…).
40. Subsequentemente, foi proferido despacho judicial, a determinar a notificação ao (…) Banco para, em face do conteúdo do auto de entrega, requerer o que tivesse por conveniente.
41. Uma vez que nada foi dito, em 28/08/2015 foi proferido novo despacho judicial, com o seguinte teor:
“Em face do silêncio do requerente – de onde se extrai uma concordância com os termos em que recebeu os imóveis – determino se proceda à devolução da Carta Precatória.
Notifique e devolva.”
42. Isto é, o (…) Banco, S.A. recebeu a fração autónoma habitada pela Ré e manifestou a sua concordância em que a Ré lá permanecesse, o que foi judicialmente reconhecido.
43. Isto é, a permanência da Recorrente no locado foi legitimada pela respetiva dona e legítima proprietária do imóvel.
44. Atenta a prova resultante dos presentes autos, é manifesto que nenhum dos adquirentes do imóvel foi informado pelo (…) Banco, S.A. de tal ocupação pela Recorrente e dos termos da mesma.
45. Todavia, salvo melhor opinião, a Recorrente não pode ser prejudicada por tal facto.
46. Sendo de referir que, nos presentes autos, não foi invocado, por quem quer que fosse, qualquer vício ou obstáculo legal, relativamente aos termos da ocupação do imóvel pela Recorrente, ou relativamente ao contrato da Recorrente.
47. Por conseguinte, se a permanência no imóvel pela Recorrente foi legitimada pelo respetivo proprietário, o que foi reconhecido judicialmente, em meados de 2015, e não mereceu qualquer oposição, tem a Recorrente fundamento legal/título para lá permanecer legitimamente, independentemente da bondade do contrato por si celebrado com a Chamada, conforme referido.
48. Dado estar em causa a habitação da Recorrente, coerentemente, deverá aplicar-se à concordância do (…) Banco, S.A. em que a mesma habite o imóvel as regras que melhor acautelem a sua frágil posição e o seu direito à habitação, em especial, a aplicação por analogia do artigo 1057.º do CC, na medida em que não pode a Recorrente ser lesada pelo facto de o (…) Banco, S.A. nada ter comunicado aos futuros adquirentes do imóvel relativamente à sua permanência (autorizada e judicialmente confirmada) no mesmo.
49. Deveria ter sido esta a posição do douto Tribunal a quo, o qual deveria ter entendido que a concordância do (…) Banco, S.A. legitimou a Recorrente e lhe atribuiu o direito de continuar a habitar o locado,
50. E que tal direito se manteve independentemente de o imóvel ter sido transmitido a terceiros, por aplicação do artigo 1057.º do CC, em homenagem aos princípios da tutela das legítimas expetativas, da boa fé e dos bons costumes.
51. Caso assim se não entenda, em todo o caso, deverá considerar-se que, através da sua concordância, judicialmente reconhecida, o (…) Banco, S.A. ratificou e legitimou o subcontrato celebrado entre a Recorrente e a Chamada e que tal contrato se transmitiu para os sucessivos adquirentes, nos termos dos artigos 1061.º e 1057.º do Código Civil.
52. O que legitima a Recorrente a permanecer legalmente no locado.
53. Impõe-se, pelo exposto, que sejam declaradas as nulidades acima identificadas, e que a douta sentença recorrida seja revogada e substituída por outra que tenha em conta os fundamentos de facto e de direito ora alegados por forma a que, a final, seja declarada a improcedência da ação apresentada pela Autora. (…)”.
H.
Notificadas das alegações, as Recorridas não apresentaram contra-alegações de recurso.
I.
Colheram-se os vistos dos Ex.mos Srs. Juízes Desembargadores Adjuntos.
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J. Questões a decidir
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações do Recorrente, sem prejuízo da possibilidade da sua ampliação a requerimento dos Recorridos (artigos 635.º, n.º 4, 636.º e 639.º, n.ºs 1 e 2, do CPC).
Não é, assim, possível conhecer de questões nelas não contidas, salvo se forem do conhecimento oficioso (artigo 608.º, n.º 2, parte final, ex vi do artigo 663.º, n.º 2, parte final, ambos do CPC).
Também está vedado o conhecimento de questões novas (que não tenham sido objeto de apreciação na decisão recorrida), uma vez que os recursos são meros meios de impugnação de questões prévias judiciais, destinando-se, por natureza, à sua reapreciação e consequente confirmação, anulação, alteração e/ou revogação.
Assim, são as seguintes as questões em apreciação no presente recurso:
1. Se a sentença proferida é nula por omissão de pronúncia;
2. Se deve ser alterada a matéria de facto provada e não provada, da sentença recorrida;
3. Se caducou o contrato celebrado entre a Recorrente e a Interveniente “(…)”;
4. Se, em caso de resposta negativa à questão anterior, tal contrato permanece válido e vigente entre as partes, tendo sido objecto de aceitação / ratificação pela ante-proprietária do imóvel;
5. Se, em caso de resposta afirmativa a questão anterior, assiste à Ré posição jurídica que lhe confira legitimidade para ocupar / gozar o imóvel pertencente à Autora.
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II. FUNDAMENTAÇÃO***
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A. De facto***
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Reprodução integral dos factos provados, não provados e motivação da decisão a matéria de facto como decidido na sentença sob recurso (sem o negrito da origem):“(…)
a) factos provados (…)
1- A Autora é uma sociedade comercial que se dedica à compra e venda de bens imóveis e à revenda dos adquiridos para esse fim (artigo 1º da p.i.).
2- A Autora é dona da fração autónoma designada pela letra “L”, do prédio urbano sito na Estrada da (…), (…), Escritório 10 D, 2.º, 8200-001 Albufeira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira, Freguesia de Albufeira, sob o n.º (…), inscrito na matriz predial urbana sob o artigo matricial (…), da mesma freguesia (artigos 2º e 33º da p.i.).
3- Em 1998, por escritura pública, (…) adquiriu à empresa “(…) Imóveis, S.A.” o lote de terreno onde seria edificado o referido Prédio (artigo 3º da p.i.).
4- No dia 26 de março de 2007, e na sequência da conclusão da construção do edifício no Prédio, o mesmo foi constituído em propriedade horizontal, passando a ser composto por 13 frações autónomas, entre as quais a Fração Autónoma (“L”), que constitui objeto da presente ação (artigo 4º da p.i.).
5- No dia 15 de janeiro de 2009, o “Banco (…), S.A.” adquiriu a Fração Autónoma a (…), a título de compra (artigos 5º e 41º da p.i.).
6- No dia 2 de fevereiro de 2009, o “Banco (…), S.A.” celebrou com a “(…) – Gestão de Estabelecimentos Hoteleiros, Lda.” um contrato de locação financeira, com prazo de 15 anos, tendo por objeto a Fração Autónoma aqui em discussão (artigos 6º da p.i. e 5º do articulado da interveniente …).
7- Após a celebração do referido contrato de locação financeira, a “(…) – Gestão de Estabelecimentos Hoteleiros, Lda.” celebrou um contrato de sublocação da Fração Autónoma com a empresa “(…) – Gestão e Inovação (…), S.A.” (artigos 7º da p.i. e 6º do articulado da interveniente …).
8- Em maio de 2013 o contrato de locação financeira celebrado entre o “Banco (…), S.A.” e a “(…) – Gestão de Estabelecimentos Hoteleiros, Lda.” cessou, razão pela qual foi cancelado o respetivo registo daquele contrato de locação financeira (artigos 8º da p.i. e 7º do articulado da interveniente …).
9- Na sequência da transferência de património por medida de resolução deliberada pelo Conselho de Administração do Banco de Portugal, em reuniões de 03 de agosto e de 28 de outubro de 2014, a Fração Autónoma foi registada a favor do “(…) Banco, S.A.”, por aquisição, em 16 de junho de 2015 (artigo 10º da p.i.).
10- Em 20 de novembro de 2019, a aqui Autora adquiriu, por Escritura de Compra e Venda, a Fração Autónoma ao “(…) Banco, S.A.”, encontrando-se a propriedade da Fração Autónoma registada, desde então, a favor da Autora (artigo 11º da p.i.).
11- A Autora, por si e por ante possuidores, sempre exerceu a posse, antes sobre o terreno no qual foi construído o edifício onde a fração se inclui e, entretanto, sobre aquela, desde há mais de 30 anos, procedendo a limpeza, manutenção e reparação, fazendo obras, pagando os respetivos impostos, taxas e contribuições e tudo isso de forma pública e pacífica, à vista de todos e na convicção de que não violavam direitos de terceiro (artigos 13º a 23º e 44º da p.i.).
12- Em agosto de 2019, atendendo à futura aquisição da propriedade da Fração Autónoma, a Autora, através de prestadores de serviços contratados para o efeito, deslocou-se à Fração Autónoma a fim proceder à respetiva limpeza e à verificação do estado de conservação (artigo 24º da p.i.).
13- Aquando da referida deslocação, a Autora constatou que a Fração Autónoma se encontrava ocupada pela aqui Ré, ainda que não tenha conseguido na altura obter a sua identificação (artigo 25º da p.i.).
14- Perante esta situação, foi apresentada no dia 30 de julho de 2020, uma notificação judicial avulsa, cujo processo correu termos no Juízo Local Cível de Albufeira, sob o n.º 1857/20.4T8FAR, na qual a Autora interpelou a última ocupante conhecida – a “(…) – Gestão e Inovação (…), S.A.” – por forma a promover a desocupação da Fração Autónoma (artigo 26º da p.i.).
15- Sendo que, naquela data, a Autora desconhecia, ainda, os dados de identificação da Ré (artigo 27º da p.i.).
16- A notificação judicial avulsa foi concretizada no dia 22 de setembro de 2020, pela sra. Agente de Execução (…), tendo então como requerida a anterior sublocatária da Fração Autónoma, a “(…) – Gestão e Inovação (…), S.A.”, a qual referiu que a Fração Autónoma estaria “arrendada” (artigo 28º da p.i.).
17- Nessa sequência, e tendo a Autora logrado obter os elementos de identificação da Ré, foi apresentada no dia 11 de fevereiro de 2021, uma nova notificação judicial avulsa, desta feita dirigida à Ré, interpelando-a a desocupar a Fração Autónoma em causa (artigo 29º da p.i.).
18- Apesar de notificada, a Ré não desocupou a Fração Autónoma e, por isso, no dia 8 de março de 2021, a Autora enviou-lhe uma carta, na qual reiterou a necessidade de desocupação da Fração Autónoma, a qual se encontra junta como documento nº 13 da p.i. (artigo 30º da p.i.).
19- Não obstante aquela última comunicação escrita, atualmente a Ré continua a ocupar a Fração Autónoma (artigo 31º da p.i.).
20- A Autora efetuou pesquisa no site “(…)” e, de acordo com os dados do motor de pesquisa do mesmo, disponível em https://www.(...).pt/, a média do valor, por metro quadrado, de arrendamentos de imóveis no Município de Albufeira, freguesia de Albufeira, nos meses de setembro a novembro de 2021, variou entre € 9,10/m2, € 8,70/m2 e € 8,70/m2, correspondente a uma média de € 8,83 (oito euros e oitenta e três cêntimos) por metro quadrado (artigo 32º da p.i.).
21- Em 15 de janeiro de 2014, a Ré celebrou “Contrato de Sublocação Urbano com prazo certo” relativo à fração “L”, com a sociedade comercial arrendatária de tal imóvel – sociedade (…) – Gestão e Inovação (…), S.A., NIPC (…), com sede em Rua do (…), lote 31, Aparthotel (…), 8200-161 Albufeira (doravante, sociedade …) –, mediante o pagamento da renda mensal de € 100,00 (cem euros) (artigos 21º, 48º e 92º da contestação).
22- De tal contrato de sublocação consta, na cláusula 1ª, que a sociedade (…) é “arrendatária do apartamento n.º 10, fracção “L”, da Parcela B, do Edifício de Serviços de Comércio ou Indústria, denominado por (…), prédio urbano sito em (…), (…), freguesia de (…), concelho de Albufeira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira, sob o n.º (…), e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo …” (artigo 22º da contestação).
23- Sendo que, nos termos da cláusula 3ª desse subcontrato, o subarrendamento foi realizado “pelo prazo de cinco anos, com início em 15 de janeiro de 2014, renovável pelo mesmo período, cessando definitivamente aquando falecimento inquilina” (artigo 23º da contestação).
24- O mencionado contrato de subarrendamento teve início de vigência em 15 de janeiro de 2014 (artigo 24º da contestação).
25- Com base em tal contrato de sublocação urbano, a Ré procedeu à celebração dos contratos relativos aos serviços públicos essenciais de fornecimento de eletricidade, com a EDP, e fornecimento de gás natural, com a (…) Gás, a prestar na mencionada fração autónoma “L” (artigo 25º da contestação).
26- Apenas o contrato de abastecimento de água, recolha de resíduos sólidos e saneamento de águas residuais permaneceu na titularidade da … (artigo 26º da contestação).
27- Desde 15 de janeiro de 2014 até ao início do ano de 2021, nunca havia a Ré sido confrontada por quem quer que fosse, com fundamento no facto de não ter título válido para habitar na mencionada fração autónoma, sendo que em fevereiro de 2021, a Ré recebeu notificação judicial avulsa requerida pela Autora, no âmbito da qual foi indicado à Ré que o imóvel era propriedade da Autora e que já não deveria pagar qualquer renda à sociedade (…), porquanto a mesma já nada tinha a ver com o imóvel (artigos 29º, 46º e 61º da contestação).
28- A Ré fez fé no que então lhe era dito e sentiu-se enganada pela sociedade (…), sendo que questionou o que deveria fazer para pagar a renda, pois que não queria ter dívidas para com ninguém (artigos 62º e 80º da contestação).
29- Em resposta, foi-lhe dito que a Autora não pretendia receber qualquer renda, mas apenas que a Ré desocupasse o imóvel, ou que o comprasse (artigo 63º da contestação).
30- A Ré ficou perturbada e abalada com tal comunicação, triste e revoltada com a sociedade (…), pois que, atendendo ao que lhe havia sido dito, a havia enganado (artigo 64º da contestação).
31- Assim, a partir dessa data, atenta a notificação judicial avulsa, a Ré, após se informar junto de pessoas amigas, atenta a incerteza relativamente a quem pagar a renda, sempre com a vontade de cumprir a sua obrigação, passou a consignar em depósito o valor mensal da renda (artigos 65º e 66º da contestação).
32- Apesar de a Ré ter deixado de pagar a renda diretamente à sociedade (…), em face do que lhe fora comunicado no âmbito da notificação judicial avulsa, felizmente, tal sociedade não procedeu à resolução do contrato de subarrendamento (artigo 67º da contestação).
33- No entanto, apesar de tal facto, tal sociedade não impediu que o Município de Albufeira cortasse o fornecimento de água à Ré (artigo 68º da contestação).
34- Presentemente, a Ré depende de pessoas suas amigas, que lhe levam garrafões de água a casa (em virtude de a Ré ter problemas de saúde que a impedem de subir escadas com pesos), para fazer a sua higiene pessoal e de sua casa e preparar os seus alimentos (artigos 69º e 105º da contestação).
35- A Ré nasceu em 22 de fevereiro de 1942, é uma pessoa frágil e vulnerável, e não sabe ler, nem escrever, nem fazer contas e reside sozinha há vários anos (artigos 70º a 72º e 105º da contestação).
36- A Ré tem apenas o auxílio de alguns vizinhos e de algumas pessoas suas amigas (artigos 73º e 105º da contestação).
37- A Ré tem, como único rendimento mensal, a parca pensão de reforma, a qual se cifra no montante mensal de € 344,44 (trezentos e quarenta e quatro euros e quarenta e quatro cêntimos) (artigos 74º e 107º da contestação).
38- Ao ter conhecimento da situação pessoal da Ré, a Junta de Freguesia de (…) disponibilizou-se a prestar-lhe auxílios alimentares (cabazes), numa base mensal (artigo 75º da contestação).
39- A fração autónoma “L” é o único local de que a Ré dispõe para habitar, sendo que é impossível à Ré encontrar um imóvel que disponha das condições de habitabilidade que oferece a fração “L”, com um valor de renda mensal que se aproxime do valor atual mensal por si pago, € 103,52 (cento e três euros e cinquenta e dois cêntimos) (artigos 76º, 77º e 112º da contestação).
40- Apesar das comunicações da Autora, a Ré nunca abandonou a fração autónoma “L”, a sua habitação, pois considera que tem um contrato de subarrendamento que a legitima a lá residir, pelo menos, até dia 15 de janeiro de 2024 (artigo 81º da contestação).
41- Na sequência da resolução do contrato de locação financeira celebrado entre o “Banco (…), S.A.” e a “(…) – Gestão de Estabelecimentos Hoteleiros, Lda.”, o Banco referido intentou providência cautelar para entrega das frações que correu termos no tribunal de Portimão sob o n.º 964/14.7TBABF 2ª secção Juiz 3, na qual foi proferida sentença determinando a entrega das frações (artigos 8º e 9º do articulado da interveniente …).
42- Para a realização de diligência para entrega das frações, foi enviada carta precatória para o Tribunal de Albufeira (artigo 10º do articulado da interveniente …).
43- No auto de diligência de entrega das frações (sendo que a mesma não foi concretizada com efetiva entrega à então requerente) foi feito constar o seguinte:
“Deslocamo-nos para o Edifício Parque II, também neste lugar, Estrada da (…), em Albufeira e aqui também as frações designadas pelas letras B; C; D; E; E; F; G; H; I; J; L e N se encontravam ocupadas, pelo que também não foram entregues ao fiel depositário indicado pela requerente livres e devolutas de pessoas e bens; Nomeei Fiel Depositário das mesmas o já citado (…), representante legal da Sublocatária (…) – Gestão e Inovação, S.A, fiel depositário das mesmas e adverti-o da responsabilidade do seu cargo devendo apresentar ao Tribunal todos os imóveis se para isso for notificado.” (artigos 3º, 4º e 11º do articulado da interveniente …).
44- Subsequentemente, foi proferido despacho judicial, a determinar a notificação
ao requerente (…) Banco para, em face do conteúdo do auto de entrega, requerer o que tivesse por conveniente (artº 12º do articulado da interveniente …).
45- Nada tendo sido dito, foi proferido despacho, em 28/08/2015 com o seguinte teor:
“Em face do silêncio do requerente - de onde se extrai uma concordância com os termos em que recebeu os imóveis - determino se proceda à devolução da Carta Precatória.
Notifique e devolva.” (artigo 13º do articulado da interveniente …).
Considerou-se não provado o teor dos artigos 27º da contestação e 17º do articulado da interveniente (…)”.
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Da nulidade da sentença por omissão de pronúncia ***
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Invoca o Réu / Recorrente a nulidade da sentença recorrida ao abrigo do disposto na alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil, sustentando que a douta omitiu o conhecimento de questões jurídicas e do destino a dar ás rendas depositadas pela Recorrente depois de ter sido objecto de notificação judicial avulsa pela Recorrida.*
Prevê o n.º 1 do artigo 615.º do CPC que “[é] nula a sentença quando:a) Não contenha a assinatura do juiz;
b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
e) O juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido.
As nulidades da sentença taxativamente previstas no artigo 615.º, n.º 1, alíneas a) a e), do CPC, são vícios formais e intrínsecos, designados como error in procedendo, respeitando apenas à estrutura ou aos limites da decisão.
Como refere José Lebre de Freitas, “[o]s casos das alíneas b) a e) do n.º 1 constituem, rigorosamente, situações de anulabilidade da sentença, e não de verdadeira nulidade. Respeitam eles à estrutura ou aos limites da sentença. Respeitam à estrutura da sentença os fundamentos das alíneas b) (falta de fundamentação) e c) (oposição entre os fundamentos e a decisão). Respeitam aos seus limites os das alíneas d) (omissão ou excesso de pronúncia) e e) (pronúncia ultra petitum).” [1]
São vícios a apreciar em função do texto da sentença, do discurso lógico nele desenvolvido, não se confundindo com erros de julgamento (error in judicando – que são
erros quanto à decisão de mérito constante da sentença), decorrentes de errada consideração da realidade factual (error facti) e/ou na aplicação do Direito (error juris) à matéria de facto, levando a que o decidido não corresponda à realidade ôntica ou normativa, com a errada aplicação das normas jurídicas aos factos.
*
A respeito da nulidade prevista pela supracitada alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC, dir-se-á que a omissão de pronúncia ocorre perante a ausência de posição ou de decisão do tribunal sobre matérias em que a lei imponha que o juiz tome posição expressa.A norma em apreço conjuga-se com o n.º 2 do artigo 608.º do CPC que impõe ao juiz o dever de “…resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; (…)”.
A omissão de pronúncia só se verifica quando o juiz deixa de se pronunciar sobre questões que lhe foram submetidas pelas partes e que, por isso, tem de abordar e resolver, ou de que deve conhecer oficiosamente, entendendo-se por questões os dissídios ou problemas concretos a decidir e não as razões, no sentido de simples argumentos, opiniões, motivos, ou doutrinas expendidos pelos interessados na apresentação das respectivas posições, na defesa das teses em presença.
O que se compreende porque, por um lado, através da prova, foi feita a triagem entre as soluções que deixaram de poder ser consideradas e aquelas a que a discussão jurídica ficou reduzida; por outro lado, o juiz não está sujeito às alegações das partes quanto à indagação, interpretação e aplicação das normas jurídicas e, uma vez motivadamente tomada determinada orientação, as restantes que as partes hajam defendido, nomeadamente nas suas alegações de direito, não têm de ser separadamente analisadas.
Como ensina Alberto dos Reis, não enferma da nulidade em apreço, a decisão “…que não se ocupou de todas as considerações feitas pelas partes, por o tribunal as reputar desnecessárias para a decisão do pleito. (…) São, na verdade, coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se, e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer do seu ponto de vista: o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão.” [2]
A este propósito, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11.10.2022, relatado pelo Conselheiro Isaías Pádua, no processo n.º 602/15.0T8AGH.L1-A.S1[3], dá conta de que “constitui communis opinio, o conceito de “questões”, a que ali se refere o legislador, deve somente ser aferido em função direta do pedido e da causa de pedir aduzidos pelas partes ou da matéria de exceção capaz de conduzir à inconcludência/improcedência da pretensão para a qual se visa obter tutela judicial, ou seja, abrange tão somente as pretensões deduzidas em termos do pedido ou da causa de pedir ou as exceções aduzidas capazes de levar à improcedência desse pedido, delas sendo excluídos, como já acima deixámos referido, os argumentos ou motivos de fundamentação jurídica esgrimidos/aduzidos pelas partes (…)”. No mesmo sentido, entre outros, v. os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 15.12.2011, relatado pelo Juiz Conselheiro Raúl Borges, no processo n.º 17/09.0TELSB.L1.S1 e do Tribunal da Relação de Évora de 11.02.2021, relatado pela Desembargadora Emília Ramos Costa, no processo n.º 487/20.5T8TMR.E1.[4]
Sobre a questão também Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Filipe Pires de Sousa referem ser “…pacífica a jurisprudência que o dever de decidir tem por referência as questões suscitadas e bem assim as questões de conhecimento oficioso, mas que não obriga a que se incida sobre todos os argumentos, pois que estes não se confundem com questões (STJ 23-1-19, 4568/13)”.[5]
No caso em apreço, alega a Recorrente que:
i.
Apesar do conteúdo dos factos provados 40 e seguintes, em particular o 45, o tribunal não extraiu dos mesmos as devidas consequências jurídicas, já que assumem relevância capital para efeitos da legitimidade da ocupação e manutenção da Recorrente no imóvel objecto dos presentes autos.
ii.
Não se pronunciou sobre o destino a dar às rendas que, nos termos do facto provado número 31, foram depositadas pela Ré, embora tenha considerado cessado por caducidade, o contrato de sublocação celebrado entre a sociedade (…) e a Ré.
i.
A propósito da nulidade invocada, o sr. Juiz da 1ª instância, antes de admitir o recurso, proferiu despacho nos seguintes termos (reprodução parcial, sem sublinhado da origem):
“(…)
Não é exato que a sentença não se tenha pronunciado sobre a matéria que a ré aponta na sua alegação de recurso como tendo sido omitida.
Com efeito, a fls. 14 da sentença diz-se (sublinha-se agora):
Assim, tudo visto, não tem a R. título para continuar a ocupar o imóvel pertencente à A., pelo que a ação deve proceder desde logo nesta parte, com a inerente restituição do bem.
A tal não obsta que o bem tenha visto a sua entrega à A. temporariamente sustada por a interveniente ter esgrimido, no âmbito das diligências com vista a essa entrega, através do seu legal representante, que o imóvel estaria ocupado de forma legítima.
Não só decorre do que acima se disse que tal não era exato, como, no âmbito de tais diligências não se discutia, de um ponto de vista substantivo, a titularidade do direito (o que só agora sucede).
Como tal, ainda que tenha sido sumária a menção à referida circunstância (à medida do que se entendeu ser a reduzida relevância da questão para a decisão da causa), não ocorreu a dita omissão de pronúncia, pelo que se considera não existir a apontada nulidade da decisão. (…)”
Apreciando a argumentação recursiva da Ré, devemos, em primeira linha, ter presente que, tal como se expôs supra, o juiz não tem que tomar posição sobre todas as razões de direito invocadas pelas partes, mas apenas sobre os pressupostos do percurso jurídico que conduz à decisão da questão suscitada. Se um determinado argumento jurídico aventado pela parte não tem relevância para a decisão a questão, não tem que ser apreciado.
No caso vertente, como bem nota o sr. Juiz de 1ª instância, a sentença abordou a possível relevância do facto provado n.º 45 na decisão da lide, considerando que a sustação temporária da entrega do imóvel à Autora não ocorreu em processo destinado a dirimir, em termos definitivos, a titularidade do direito das partes sobre o bem em causa, pelo que não condiciona o direito arrogado pela Autora na presente acção.
Tomou, assim, posição expressa sobre o argumento em apreço, considerando-o juridicamente irrelevante.
Saber se a posição do sr. Juiz está, ou não, juridicamente correcta é algo que se encontra já no domínio do erro de julgamento, atinente à decisão de mérito constante da sentença e, como tal, fora do âmbito de aplicação das nulidades previstas pelo artigo 615.º do CPC.
ii.
Quanto à alegada omissão de pronúncia sobre o destino a dar às rendas depositadas pela Ré desde a notificação judicial avulsa que lhe foi dirigida, dir-se-á, tão somente, que nem a Ré, nem a Autora, nos seus articulados, peticionam que lhes seja dado algum destino.
Sendo as questões a decidir na sentença de primeira instância delimitadas pelos pedidos e pela causa de pedir da acção, certo é que nenhum pedido vem formulado nos autos sobre as rendas consignadas em depósito pela Ré, razão pela qual tampouco tinha que haver pronúncia sobre essa questão na decisão recorrida.
*
Deste modo, fenecem os argumentos esgrimidos pela Ré / Recorrente em abono da tese da nulidade, por omissão de pronúncia, da sentença recorrida.*
***
Do recurso da decisão da matéria de facto***
*
Vem o presente recurso interposto da matéria de facto provada e não provada da sentença de primeira instância. Vejamos, por isso, em primeiro lugar, se foram observados os requisitos de impugnação da matéria de facto.
Prevê o artigo 640.º do C.P.C.:
“1 – Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) – Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) – Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) – A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 – No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) – Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição, do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) – Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.”
*
Como resulta da alínea a) do capítulo III das suas alegações, a recorrente considera que o facto provado n.º 7 deveria incluir também referências, resultantes do documento que reproduz o contrato de locação, junto aos autos pela Interveniente (…) em 02.03.2024 (Ref.ª citius 48254632), à data da sua celebração e ao disposto na sua cláusula 11ª alusiva à caducidade automática do mesmo com a extinção, por qualquer causa, do contrato de locação financeira.Na alínea b) do mesmo capítulo das alegações, a Recorrente invoca que a fundamentação jurídica da sentença recorrida refere que o “Contrato de Sublocação Urbano com prazo certo” de 15.01.2014, tendo por contraentes a Ré e a (…), foi celebrado sob a forma oral, o que não consta da matéria provada, sendo certo que da prova produzida, constituída pelo documento 1 junto à contestação, resulta ter sido por escrito. Pugna, por isso, pela inclusão, na matéria de facto que descreve o aludido contrato (factos provados 21 a 25), da celebração do mesmo por escrito (em conformidade com a previsão do artigo 1069.º, n.º 1, do CC).
Tendo indicado a matéria de facto que pretende ver aditada e os meios de prova que a sustentam, mostram-se cumpridos os requisitos previstos nas alíneas a) e c) do n.º 1 do artigo 640.º do CPC.
*
Nos termos do disposto no artigo 662.º, n.º 1, do C.P.C., cuja epígrafe é “modificabilidade da decisão de facto”, “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.Neste particular, o tribunal de recurso, sem embargo da atendibilidade da prova plena que resulte dos autos, deve verter o que emergir da apreciação crítica e livre dos demais elementos probatórios e usar, se for o caso, as presunções judiciais que as circunstâncias justificarem, designadamente a partir dos factos instrumentais, como decorre do n.º 4 do artigo 607.º e da alínea a) do n.º 2 do artigo 5.º, ambos do C.P.C. ([6]), tanto mais que a anulação de uma sentença deve confinar-se aos casos em que, como previsto na alínea c) do n.º 2 do artigo 662.º do C.P.C., não constem “…do processo todos os elementos que, nos termos do número anterior, permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto”.
Como se refere no acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 10.07.2024, relatado polo Desembargador Jorge Martins Ribeiro no processo n.º 99/22.9T8GDM.P1 ([7]), para reapreciar a decisão de facto impugnada, o Tribunal da Relação “…tem de, por um lado, analisar os fundamentos da motivação que conduziu a primeira instância a julgar um facto como provado ou como não provado e, por outro, averiguar, em função da sua própria e autónoma convicção, formada através da análise crítica dos meios de prova disponíveis e à luz das mesmas regras de direito probatório, se na elaboração dessa decisão e na sua motivação ocorre, por exemplo, alguma contradição, uma desconsideração de qualquer um dos meios de prova ou uma violação das regras da experiência comum, da lógica ou da ciência – elaboração, diga-se, que deve ser feita à luz de um cidadão de normal formação e capacidade intelectual, de um cidadão comum na sociedade em questão – sem prejuízo de, independentemente do antes dito, poder chegar a uma decisão de facto diferente em função da valoração concretamente efetuada em sede de recurso.”
Ainda sobre a intervenção da Relação na decisão da matéria de facto decidida em 1ª instância, será pertinente invocar a fundamentação clara do acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 02.11.2017, relatado pela Desembargadora Maria João Matos no processo n.º 212/16.5T8MNC.G1,([8])
“…quando os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insuscetível de ser destruída por quaisquer outras provas, a dita modificação da matéria de facto – que a ela conduza – constitui um dever do Tribunal de Recurso, e não uma faculdade do mesmo (o que, de algum modo, também já se retiraria do artigo 607.º, n.º 4, do C.P.C., aqui aplicável ex vi do artigo 663.º, n.º 2, do mesmo diploma).
Estarão, nomeadamente, aqui em causa, situações de aplicação de regras vinculativas extraídas do direito probatório material (regulado, grosso modo, no C.C.), onde se inserem as regras relativas ao ónus de prova, à admissibilidade dos meios de prova, e à força probatória de cada um deles, sendo que qualquer um destes aspetos não respeita apenas às provas a produzir em juízo.
Quando tais normas sejam ignoradas (deixadas de aplicar), ou violadas (mal aplicadas), pelo Tribunal a quo, deverá o Tribunal da Relação, em sede de recurso, sanar esse vício; e de forma oficiosa. Será, nomeadamente, o caso em que, para prova de determinado facto tenha sido apresentado documento autêntico – com força probatória plena – cuja falsidade não tenha sido suscitada (artigos 371.º, n.º 1 e 376.º, n.º 1, ambos do C.P.C.), ou quando exista acordo das partes (artigo 574.º, n.º 2, do C.P.C.), ou quando tenha ocorrido confissão relevante cuja força vinculada tenha sido desrespeitada (artigo 358.º do C.C. e artigos 484.º, n.º 1 e 463.º, ambos do C.P.C.), ou quando tenha sido considerado provado certo facto com base em meio de prova legalmente insuficiente (v. g. presunção judicial ou depoimentos de testemunhas, nos termos dos artigos 351.º e 393.º, ambos do C.P.C.).
Ao fazê-lo, tanto poderá afirmar novos factos, como desconsiderar outros (que antes tinham sido afirmados).”
*
Tendo presentes estes considerandos, analisemos os argumentos utilizados pelo Recorrente para considerar que o tribunal deveria ter incluído mais matéria no elenco dos factos provados. *
Começando pelo facto provado n.º 7 que se reporta ao contrato de sublocação financeira da fracção autónoma em disputa, celebrado entre a “(…) – Gestão de Estabelecimentos Hoteleiros, Lda.” e a empresa “(…) – Gestão e Inovação (…), S.A.”, constata-se que, pese embora o facto provado em apreço tenha por base a alegação produzida no artigo 7º da p.i., da qual não resulta a data da celebração do contrato, se encontra, efectivamente, a fls. 38 e ss. da certidão judicial junta pela Interveniente (…) no dia 12.03.2024 (Ref.ª citius 48254632), cópia do contrato escrito em apreço, prova documental que é incontroversa e está também na origem da convicção formada pelo sr. Juiz de 1ª instância, nos seguintes termos explanados na motivação da decisão de facto da sentença: “No respeitante à versão da demandante, boa parte do por si alegado encontra-se provado documentalmente (e retratado nos nºs 1 a 21 dos factos provados), em particular quando nos referimos à matéria atinente à aquisição da propriedade do imóvel em causa nos autos e à existência e cessação de contrato de locação financeira.”
Constando do escrito em apreço, intitulado de “Contrato de Sublocação Comercial”, elementos essenciais para a caracterização do contrato celebrado, reputa-se relevante a alteração da matéria de facto provada de modo a incluir remissão expressa para o conteúdo do documento, entre o qual se encontra a data da sua celebração.
No que respeita à transcrição da cláusula 11ª do mesmo contrato, trata-se de pretensão que se por um lado não foi expressamente alegada nos articulados das partes, por outro se apresenta como desnecessária e redundante, na medida em que contemplada pela remissão a fazer para os concretos termos do documento escrito junto aos autos.
Assim, acolhe-se parte da pretendida alteração da matéria do facto provado n.º 7 que deverá passar a assumir a seguinte redacção:
“7- Após a celebração do referido contrato de locação financeira, a “(…) – Gestão de Estabelecimentos Hoteleiros, Lda.” celebrou com a empresa “(…) – Gestão e Inovação (…), S.A.”, o escrito intitulado de “Contrato de Sublocação Comercial”, datado de 1 de maio de 2012, reproduzido de fls. 38 a 42 da certidão junta aos autos no dia 12.03.2024 (Ref.ª citius 48254632), tendo por objeto, entre outras, a fração autónoma mencionada no facto provado número 2 (artigos 7º da p.i. e 6º do articulado da interveniente …).”
*
No que concerne à forma escrita da celebração do “Contrato de Sublocação Urbano com prazo certo”, datado de 15 de Janeiro de 2014, aludido nos factos provados números 21 a 25, mostra-se evidente – desde logo da referência à respectiva data feita no facto provado n.º 21, bem como à transcrição de passagens do seu conteúdo produzida nos factos provados n.º 22 e 23, mas também da supra aludida passagem da motivação do sr. Juiz de 1ª instância relativamente ao facto provado 21 – que se trata de acordo plasmado em documento escrito (concretamente, n.º 1 junto com a contestação da Ré), pese embora tal não seja expressamente mencionado naqueles factos.Deste modo, a bem da clareza e em conformidade com os elementos de prova acolhidos na elaboração da sentença recorrida, deve também a redacção do artigo 21 ser complementada com a menção expressa ao escrito intitulado “Contrato de Sublocação Urbano com prazo certo”, datado de 15 de Janeiro de 2014, junto como doc. 1 da contestação.
Termos em que o conteúdo do facto provado 21 assumirá a seguinte redacção:
“21- Por escrito intitulado “Contrato de Sublocação Urbano com prazo certo” cujo teor se reproduz no doc. 1 junto com a contestação da Ré, datado de 15 de janeiro de 2014, a sociedade (…) – Gestão e Inovação (…), S.A., NIPC (…), com sede na Rua do (…), lote 31, Aparthotel (…), 8200-161 Albufeira (doravante, sociedade …), declarou que “subarrenda” à Ré, e esta que “toma de subarrendamento” mediante o pagamento da renda mensal de € 100,00 (cem euros), a fração “L” melhor identificada no facto provado n.º 2 (artigos 21º, 48º e 92º da contestação).”
*
Em consequência da apreciação vinda de expor, é a seguinte a matéria de facto provada a considerar: [9]1- A Autora é uma sociedade comercial que se dedica à compra e venda de bens imóveis e à revenda dos adquiridos para esse fim (artigo 1º da p.i.).
2- A Autora é dona da fração autónoma designada pela letra “L”, do prédio urbano sito na Estrada da (…), (…), Escritório 10 D, 2.º, 8200-001 Albufeira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira, Freguesia de Albufeira, sob o n.º (…), inscrito na matriz predial urbana sob o artigo matricial (…), da mesma freguesia (artigos 2º e 33º da p.i.).
3- Em 1998, por escritura pública, (…) adquiriu à empresa “(…) Imóveis, S.A.” o lote de terreno onde seria edificado o referido Prédio (artigo 3º da p.i.).
4- No dia 26 de março de 2007, e na sequência da conclusão da construção do edifício no Prédio, o mesmo foi constituído em propriedade horizontal, passando a ser composto por 13 frações autónomas, entre as quais a Fração Autónoma (“L”), que constitui objeto da presente ação (artigo 4º da p.i.).
5- No dia 15 de janeiro de 2009, o “Banco (…), S.A.” adquiriu a Fração Autónoma a (…), a título de compra (artigos 5º e 41º da p.i.).
6- No dia 2 de fevereiro de 2009, o “Banco (…), S.A.” celebrou com a “(…) – Gestão de Estabelecimentos Hoteleiros, Lda.” um contrato de locação financeira, com prazo de 15 anos, tendo por objeto a Fração Autónoma aqui em discussão (artigos 6º da p.i. e 5º do articulado da interveniente …).
7- Após a celebração do referido contrato de locação financeira, a “(…) – Gestão de Estabelecimentos Hoteleiros, Lda.” celebrou com a empresa “(…) – Gestão e Inovação (…), S.A.” o escrito intitulado de “Contrato de Sublocação Comercial”, datado de 1 de maio de 2012, reproduzido de fls. 38 a 42 da certidão junta aos autos no dia 12.03.2024 (Ref.ª citius 48254632), tendo por objeto, entre outras, a fração autónoma mencionada no facto provado n.º 2 (artigos 7º da p.i. e 6º do articulado da interveniente …).
8- Em maio de 2013 o contrato de locação financeira celebrado entre o “Banco (…), S.A.” e a “(…) – Gestão de Estabelecimentos Hoteleiros, Lda.” cessou, razão pela qual foi cancelado o respetivo registo daquele contrato de locação financeira (artigos 8º da p.i. e 7º do articulado da interveniente …).
9- Na sequência da transferência de património por medida de resolução deliberada pelo Conselho de Administração do Banco de Portugal, em reuniões de 03 de agosto e de 28 de outubro de 2014, a Fração Autónoma foi registada a favor do “(…) Banco, S.A.”, por aquisição, em 16 de junho de 2015 (artigo 10º da p.i.).
10- Em 20 de novembro de 2019, a aqui Autora adquiriu, por Escritura de Compra e Venda, a Fração Autónoma ao “(…) Banco, S.A.”, encontrando-se a propriedade da Fração Autónoma registada, desde então, a favor da Autora (artigo 11º da p.i.).
11- A Autora, por si e por ante possuidores, sempre exerceu a posse, antes sobre o terreno no qual foi construído o edifício onde a fração se inclui e, entretanto, sobre aquela, desde há mais de 30 anos, procedendo a limpeza, manutenção e reparação, fazendo obras, pagando os respetivos impostos, taxas e contribuições e tudo isso de forma pública e pacífica, à vista de todos e na convicção de que não violavam direitos de terceiro (artigos 13º a 23º e 44º da p.i.).
12- Em agosto de 2019, atendendo à futura aquisição da propriedade da Fração Autónoma, a Autora, através de prestadores de serviços contratados para o efeito, deslocou-se à Fração Autónoma a fim proceder à respetiva limpeza e à verificação do estado de conservação (artigo 24º da p.i.).
13- Aquando da referida deslocação, a Autora constatou que a Fração Autónoma se encontrava ocupada pela aqui Ré, ainda que não tenha conseguido na altura obter a sua identificação (artigo 25º da p.i.).
14- Perante esta situação, foi apresentada no dia 30 de julho de 2020, uma notificação judicial avulsa, cujo processo correu termos no Juízo Local Cível de Albufeira, sob o n.º 1857/20.4T8FAR, na qual a Autora interpelou a última ocupante conhecida – a “(…) – Gestão e Inovação (…), S.A.” – por forma a promover a desocupação da Fração Autónoma (artigo 26º da p.i.).
15- Sendo que, naquela data, a Autora desconhecia, ainda, os dados de identificação da Ré (artigo 27º da p.i.).
16- A notificação judicial avulsa foi concretizada no dia 22 de setembro de 2020, pela sra. Agente de Execução (…), tendo então como requerida a anterior sublocatária da Fração Autónoma, a “(…) – Gestão e Inovação (…), S.A.”, a qual referiu que a Fração Autónoma estaria “arrendada” (artigo 28º da p.i.).
17- Nessa sequência, e tendo a Autora logrado obter os elementos de identificação da Ré, foi apresentada no dia 11 de fevereiro de 2021, uma nova notificação judicial avulsa, desta feita dirigida à Ré, interpelando-a a desocupar a Fração Autónoma em causa (artigo 29º da p.i.).
18- Apesar de notificada, a Ré não desocupou a Fração Autónoma e, por isso, no dia 8 de março de 2021, a Autora enviou-lhe uma carta, na qual reiterou a necessidade de desocupação da Fração Autónoma, a qual se encontra junta como documento n.º 13 da p.i. (artigo 30º da p.i.).
19- Não obstante aquela última comunicação escrita, atualmente a Ré continua a ocupar a Fração Autónoma (artigo 31º da p.i.).
20- A Autora efetuou pesquisa no site “(…)” e, de acordo com os dados do motor de pesquisa do mesmo, disponível em https://www.(...).pt/, a média do valor, por metro quadrado, de arrendamentos de imóveis no Município de Albufeira, freguesia de Albufeira, nos meses de setembro a novembro de 2021, variou entre € 9,10/m2, € 8,70/m2 e € 8,70/m2, correspondente a uma média de € 8,83 (oito euros e oitenta e três cêntimos) por metro quadrado (artigo 32º da p.i.).
21- Por escrito intitulado “Contrato de Sublocação Urbano com prazo certo”, cujo teor se reproduz no documento 1 junto com a contestação da Ré, datado de 15 de janeiro de 2014, a sociedade (…) – Gestão e Inovação (…), S.A., NIPC (…), com sede em Rua do (…), lote 31, Aparthotel (…), 8200-161 Albufeira (doravante, sociedade …), declarou que “subarrenda” à Ré, e esta que “toma de subarrendamento” mediante o pagamento da renda mensal de € 100,00 (cem euros), a fração “L” melhor identificada no facto provado n.º 2 (artigos 21º, 48º e 92º da contestação).
22- De tal contrato de sublocação consta, na cláusula 1ª, que a sociedade (…) é “arrendatária do apartamento n.º 10, fracção “L”, da Parcela B, do Edifício de Serviços de Comércio ou Indústria, denominado por (…), prédio urbano sito em (…), (…), freguesia de (…), concelho de Albufeira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira, sob o n.º (…), e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo …” (artigo 22º da contestação).
23- Sendo que, nos termos da cláusula 3ª desse subcontrato, o subarrendamento foi realizado “pelo prazo de cinco anos, com início em 15 de janeiro de 2014, renovável pelo mesmo período, cessando definitivamente aquando do falecimento da inquilina” (artigo 23º da contestação).
24- O mencionado contrato de subarrendamento teve início de vigência em 15 de janeiro de 2014 (artigo 24º da contestação).
25- Com base em tal contrato de sublocação urbano, a Ré procedeu à celebração dos contratos relativos aos serviços públicos essenciais de fornecimento de eletricidade, com a EDP, e fornecimento de gás natural, com a (…) Gás, a prestar na mencionada fração autónoma “L” (artigo 25º da contestação).
26- Apenas o contrato de abastecimento de água, recolha de resíduos sólidos e saneamento de águas residuais permaneceu na titularidade da … (artigo 26º da contestação).
27- Desde 15 de janeiro de 2014 até ao início do ano de 2021, nunca havia a Ré sido confrontada por quem quer que fosse, com fundamento no facto de não ter título válido para habitar na mencionada fração autónoma, sendo que em fevereiro de 2021, a Ré recebeu notificação judicial avulsa requerida pela Autora, no âmbito da qual foi indicado à Ré que o imóvel era propriedade da Autora e que já não deveria pagar qualquer renda à sociedade (…), porquanto a mesma já nada tinha a ver com o imóvel (artigos 29º, 46º e 61º da contestação).
28- A Ré fez fé no que então lhe era dito e sentiu-se enganada pela sociedade (…), sendo que questionou o que deveria fazer para pagar a renda, pois que não queria ter dívidas para com ninguém (artigos 62º e 80º da contestação).
29- Em resposta, foi-lhe dito que a Autora não pretendia receber qualquer renda, mas apenas que a Ré desocupasse o imóvel, ou que o comprasse (artigo 63º da contestação).
30- A Ré ficou perturbada e abalada com tal comunicação, triste e revoltada com a sociedade (…), pois que, atendendo ao que lhe havia sido dito, a havia enganado (artigo 64º da contestação).
31- Assim, a partir dessa data, atenta a notificação judicial avulsa, a Ré, após se informar junto de pessoas amigas, atenta a incerteza relativamente a quem pagar a renda, sempre com a vontade de cumprir a sua obrigação, passou a consignar em depósito o valor mensal da renda (artigos 65º e 66º da contestação).
32- Apesar de a Ré ter deixado de pagar a renda diretamente à sociedade (…), em face do que lhe fora comunicado no âmbito da notificação judicial avulsa, felizmente, tal sociedade não procedeu à resolução do contrato de subarrendamento (artigo 67º da contestação).
33- No entanto, apesar de tal facto, tal sociedade não impediu que o Município de Albufeira cortasse o fornecimento de água à Ré (artigo 68º da contestação).
34- Presentemente, a Ré depende de pessoas suas amigas, que lhe levam garrafões de água a casa (em virtude de a Ré ter problemas de saúde que a impedem de subir escadas com pesos), para fazer a sua higiene pessoal e de sua casa e preparar os seus alimentos (artigos 69º e 105º da contestação).
35- A Ré nasceu em 22 de fevereiro de 1942, é uma pessoa frágil e vulnerável, e não sabe ler, nem escrever, nem fazer contas e reside sozinha há vários anos (artigos 70º a 72º e 105º da contestação).
36- A Ré tem apenas o auxílio de alguns vizinhos e de algumas pessoas suas amigas (artigos 73º e 105º da contestação).
37- A Ré tem, como único rendimento mensal, a parca pensão de reforma, a qual se cifra no montante mensal de € 344,44 (trezentos e quarenta e quatro euros e quarenta e quatro cêntimos) (artigos 74º e 107º da contestação).
38- Ao ter conhecimento da situação pessoal da Ré, a Junta de Freguesia de (…) disponibilizou-se a prestar-lhe auxílios alimentares (cabazes), numa base mensal (artigo 75º da contestação).
39- A fração autónoma “L” é o único local de que a Ré dispõe para habitar, sendo que é impossível à Ré encontrar um imóvel que disponha das condições de habitabilidade que oferece a fração “L”, com um valor de renda mensal que se aproxime do valor atual mensal por si pago, € 103,52 (cento e três euros e cinquenta e dois cêntimos) (artigos 76º, 77º e 112º da contestação).
40- Apesar das comunicações da Autora, a Ré nunca abandonou a fração autónoma “L”, a sua habitação, pois considera que tem um contrato de subarrendamento que a legitima a lá residir, pelo menos, até dia 15 de janeiro de 2024 (artigo 81º da contestação).
41- Na sequência da resolução do contrato de locação financeira celebrado entre o “Banco (…), S.A.” e a “(…) – Gestão de Estabelecimentos Hoteleiros, Lda.”, o Banco referido intentou providência cautelar para entrega das frações que correu termos no tribunal de Portimão sob o n.º 964/14.7TBABF, 2ª secção, Juiz 3, na qual foi proferida sentença determinando a entrega das frações (artigos 8º e 9º do articulado da interveniente …).
42- Para a realização de diligência para entrega das frações, foi enviada carta precatória para o Tribunal de Albufeira (artigo 10º do articulado da interveniente …).
43- No auto de diligência de entrega das frações (sendo que a mesma não foi concretizada com efetiva entrega à então requerente) foi feito constar o seguinte:
“Deslocamo-nos para o Edifício Parque II, também neste lugar, Estrada da (…), em Albufeira e aqui também as frações designadas pelas letras B; C; D; E; E; F; G; H; I; J; L e N se encontravam ocupadas, pelo que também não foram entregues ao fiel depositário indicado pela requerente livres e devolutas de pessoas e bens; Nomeei Fiel Depositário das mesmas o já citado (…), representante legal da Sublocatária (…) – Gestão e Inovação, S.A, fiel depositário das mesmas e adverti-o da responsabilidade do seu cargo devendo apresentar ao Tribunal todos os imóveis se para isso for notificado.” (artigos 3º, 4º e 11º do articulado da interveniente …).
44- Subsequentemente, foi proferido despacho judicial, a determinar a notificação
ao requerente (…) Banco para, em face do conteúdo do auto de entrega, requerer o que tivesse por conveniente (artº 12º do articulado da interveniente …).
45- Nada tendo sido dito, foi proferido despacho, em 28/08/2015, com o seguinte teor:
“Em face do silêncio do requerente – de onde se extrai uma concordância com os termos em que recebeu os imóveis – determino se proceda à devolução da Carta Precatória.
Notifique e devolva.” (artigo 13º do articulado da interveniente …).
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B. De direito ***
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Da caducidade do contrato de sublocação*
Sustenta a Recorrente o erro jurídico da sentença recorrida por ter considerado caducado o contrato de sublocação celebrado entre a Ré e a “(…)”.Invoca, em primeira linha, para o efeito que, contrariamente ao expendido na fundamentação jurídica da sentença, o contrato em apreço não padece de vício de forma pois foi celebrado por escrito.
Sobre este argumento da Recorrente, é certo que a fundamentação jurídica contém um erro que se nos afigura manifesto por frontalmente contrário ao teor dos factos provados números 22 e 23, dos quais deflui que o contrato em apreço contém as cláusulas escritas aí transcritas.
Há, portanto, evidente lapso na passagem da sentença recorrida quando refere ter resultado provado que “a fração foi-lhe dada de arrendamento à Ré por meio de contrato verbal celebrado com a sociedade (…) – Gestão e Inovação (…), SA…” (sublinhados nossos).
Acresce que, em conformidade com o aditamento ao teor do facto provado n.º 21 resultante da decisão da impugnação da matéria de facto, é incontornável que estamos perante um contrato sujeito a forma escrita.
Consequentemente, não tem sustentação afirmação, contida na decisão de 1ª instância, de que “…o dito contrato, formalmente, não fosse válido…”.
Sucede que na mesma passagem em que formula tal considerando, a sentença também conclui: “…admite-se que a Ré pudesse demonstrar a existência da relação locatícia, como efetivamente entendemos que fez” (sublinhado nosso).
Isto significa que, tendo embora reputado (indevidamente) viciado o contrato de sublocação por falta de forma, a decisão entendeu que a Ré demonstrou a relação locatícia, como tal, válida ao abrigo do disposto no n.º 2 do artigo 1069.º do Código Civil.
Por esta razão, não retirou do suposto vício formal quaisquer consequências prejudiciais à posição da Ré / Recorrente com influência na subsequente exposição de razões de direito que vieram a determinar o sentido final da decisão.
Na verdade, o que a decisão recorrida considerou mais adiante foi que “…o arrendamento outorgado com a R. caducou, por ter cessado o direito ao abrigo do qual o mesmo tinha sido celebrado”, invocando para o efeito a disposição da alínea c) do artigo 1051.º do Código Civil que prevê a caducidade do contrato de locação “quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado”.
Sem embargo do que se irá elaborar adiante, a propósito da citada apreciação da sentença de 1ª instância, dela resulta certo que a questão do vício formal não teve qualquer interferência no fio condutor do raciocínio aí exposto, sendo a causa extintiva do contrato a cessação do direito da “(…)”, ao abrigo do qual o contrato com a Ré tinha sido celebrado.
Fazendo a análise crítica desta parte da fundamentação, afigura-se-nos merecedora de um reparo que, todavia, não interfere na conclusão final sobre o direito da Autora a ser restituída do seu imóvel pela Ré.
Trata-se, na nossa perspectiva, da errada imputação da referida causa de caducidade ao contrato de sublocação urbano com prazo certo celebrado entre a “(…)” e a Ré no dia 15.01.2014.
É que, em boa verdade, quando o contrato de sublocação datado de 15.01.2014 foi celebrado entre a “(…)” e a Ré, já o contrato de locação financeira celebrado entre o “Banco (…), S.A.” e a “(…) – Gestão de Estabelecimentos Hoteleiros, Lda.” tinha, desde Maio de 2013, cessado e sido cancelado no registo predial (cfr. facto provado n.º 8).
Por isso, foi o “contrato de sublocação comercial” aludido no facto provado n.º 7, celebrado entre a “(…) – Gestão de Estabelecimentos Hoteleiros, Lda.” e a “(…) – Gestão e Inovação (…), S.A.” no dia 1 de Maio de 2012, que cessou por caducidade, em Maio de 2013, nos termos previstos pela alínea c) do artigo 1051.º do Código Civil, decorrente da extinção do direito com base no qual havia sido celebrado:
- a posição de locatária financeira da sociedade “(…)” no contrato de locação financeira celebrado entre esta e o Banco (…), vigente até Maio de 2013.
Extinguido o contrato de locação financeira, a “(…)” deixou de ter legitimidade para dar sublocação a terceiros o imóvel pertencente ao Banco (…), pelo que caducou o contrato de sublocação comercial celebrado entre a “(…)” e a “(…)”.
Consequentemente, quando a “(…)”, em 15.01.2014, celebra com a Ré o contrato de sublocação a que se reportam os facto provados números 21 a 24, já não era titular de posição de sublocatária sobre o imóvel que lhe permitisse ceder o respectivo gozo a terceiro que, no caso, foi a Ré.
Trata-se, por isso, de um contrato de sublocação celebrado por quem não tinha legitimidade, nem poderes para conferir à Ré o direito ao gozo do imóvel por arrendamento (cfr. alínea a) do n.º 1 do artigo 1034.º do Código Civil).
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Do título de ocupação do imóvel pela Ré*
A conclusão a que chegámos na precedente exposição, coloca-nos já na análise da segunda questão suscitada nas alegações de recurso que consiste no entendimento de que a Recorrente “…mantém toda a legitimidade para habitar o imóvel, independentemente da bondade e dos efeitos do contrato celebrado entre e a Chamada.”Sobre a consequência da celebração do contrato de arrendamento por quem não é titular de direito que lhe confira legitimidade para o efeito, a jurisprudência vem mantendo conhecida divergência com uma parte a considerar que o contrato é nulo por consistir num acto incidente sobre coisa alheia e outra parte a sustentar que o contrato é válido entre as partes que o celebraram, pese embora ineficaz relativamente ao proprietário ou ao legítimo titular do direito de arrendamento.
A primeira posição tem origem na doutrina sustentada pelo Prof. Pereira Coelho (in “Arrendamento, Direito Substantivo e Processual, Lições ao Curso do 5.º ano de Ciências Jurídicas no ano lectivo de 1988-1989”, Coimbra 1988, pág. 104), onde pode ler-se:
“À parte os casos (…) em que a lei, excepcionalmente, confere legitimidade ao senhorio para dar de arrendamento bens alheios, cremos que o arrendamento de bens alheios é nulo por falta de legitimidade do locador, embora este seja obrigado a sanar a nulidade do contrato, que se torna válido logo que o locador adquira direito (propriedade, usufruto, etc.) que lhe dê legitimidade para arrendar (artigos 895.º e 897.º, por analogia).”
E, na nota de rodapé “(2)” da mesma página, acrescenta “…que o locador não poderá opor a nulidade do arrendamento ao locatário de boa-fé (artigo 892.º, por analogia), o qual, não querendo invocar a nulidade, pode exigir ao locador responsabilidade contratual, nos termos do artigo 1034.º, n.º 1, alínea a)”.
Na jurisprudência, podemos ver esta posição acolhida, entre outros, nos acórdãos do Tribunal da Relação do Porto de 02.07.2020 e 14.09.2023, relatados pelo Juiz Desembargador Carlos Portela nos procs. n.º 1358/15.2T8VNG.P2 e n.º/15.2T8VNG.P2, respectivamente.[10]
Já o segundo entendimento – no sentido da validade do contrato entre as partes que o celebraram – tem vários defensores, entre os quais pontificam Henrique Mesquita, Januário Gomes[11] e Menezes Leitão.
Para Henrique Mesquita (in “Revista de Legislação e Jurisprudência”, ano 125, pág. 100, nota 1) a natureza obrigacional do contrato de arrendamento e o preceituado na al.ª a) do n.º 1 do artigo 1034.º do Código Civil (no qual se prevê a sujeição do locador ilegítimo ser sujeito a responsabilidade pelo não cumprimento do contrato) são argumentos relevantes a favor da tese da validade do contrato de arrendamento, apresentados nos seguintes termos: “(…) se o contrato de locação de coisa alheia pode originar a sujeição do locador aos efeitos do não cumprimento, isso significa inquestionavelmente que se considera válido o contrato. O locador não pode eximir-se ao cumprimento da obrigação de entrega da coisa locada com fundamento em que esta lhe não pertence e responderá pelos danos que causar ao locatário se culposamente a não cumprir (…)”.
Também Jorge Alberto Aragão Seia (in “Arrendamento Urbano”, Almedina, 2002, 6.ª edição, pág. 91) refere que: “Resultando a privação ou diminuição do gozo do prédio (…) da ilegitimidade do locador ou de deficiência do seu direito (artigo 1034.º do Código Civil), o arrendatário em vez da redução da renda pode considerar o contrato não cumprido (artigo 1032.º do Código Civil) ou pedir a sua anulação, se for caso disso, com fundamento em erro ou dolo (artigo 1035.º do Código Civil).”
Menezes Leitão, citado no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 26.05.2022, relatado pelo Juiz Desembargador Carlos Castelo Branco no processo n.º 11990/19.0T8LRS.L1-3[12], sustenta, a propósito do tema (in “Arrendamento Urbano”, Almedina, 2017, 8.ª Edição, pág. 67) que: “No caso de ser celebrado um arrendamento por quem não tem legitimidade para o celebrar, o mesmo não deve, porém, ser considerado inválido mas apenas ineficaz em relação ao proprietário ou aos restantes contitulares do imóvel. Efectivamente, e apesar do que refere o artigo 1024.º/2, do Código Civil, a questão da validade do contrato coloca-se apenas no plano das relações internas, sendo que em relação aos verdadeiros titulares do imóvel o contrato é ineficaz, podendo estes facilmente obter a restituição do imóvel com este fundamento, através de uma acção de reivindicação. Se tal acontecer, naturalmente que quem arrendou o imóvel responderá por incumprimento perante o arrendatário, como expressamente resulta dos artigos 1034.º, n.º 1, alínea a) e 1032.º” (sublinhados nossos).
A posição vinda de apresentar é seguida, na jurisprudência, entre outros, nos acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 10.10.2019, relatado pelo Desembargador Vaz Gomes no processo n.º 616/19.1YLPRT.L1-2 [13] e de 26.05.2022 relatado por Carlos Castelo Branco (supra melhor identificado).
Apesar de propendermos para a segunda posição – que reputa válido entre as partes celebrantes o contrato de arrendamento, ineficaz embora quanto aos legítimos titulares do direito – a verdade é qualquer que fosse a posição adoptada quanto à questão da validade do contrato celebrado entre a Ré a “(…)”, sempre a posição da Ré a obrigaria a proceder à entrega do imóvel à “(…)”, Autora / Recorrida na presente demanda.
Isto porque:
i.
A Autora / Recorrida demonstrou (cfr. factos provados n.º 10 e 11) ter adquirido o direito de propriedade sobre a fracção reivindicada, quer por via derivada, decorrente da compra, por escritura pública de 20 de Novembro de 2019, ao “(…) Banco, S.A.” (cfr. artigo 879.º, alínea a), do Código Civil), beneficiando da presunção da titularidade do direito por via do registo que realizou a seu favor (cfr. artigo 7.º do Código do Registo Predial) que por via originária, através do instituto da usucapião decorrente do exercício da posse mantida, por si e antepossuidores, há mais de 30 anos, pacífica, pública, de boa fé e com justo título (cfr. artigos 1316.º, 1258.º a 1262.º, 1287.º, 1296.º e 1256.º do Código Civil); e
ii.
A titularidade do direito de propriedade sobre a fracção em apreço, confere à Autora o direito de ser restituída da mesma por qualquer possuidor ou detentor da coisa (cfr. artigos 1305.º e 1311.º do Código Civil).
Atenta a demonstração da qualidade de propriedade da Autora, incumbiria à Ré provar que é titular de uma posição jurídica sobre o imóvel oponível à proprietária, nomeadamente fundada na válida constituição de um direito real menor a seu favor (v. g. direito de usufruto ou direito de uso e habitação) ou na posição conferida por contrato obrigacional gerador da faculdade de defesa da posse / detenção contra o proprietário, de que o contrato de locação é exemplo paradigmático (cfr. n.º 2 do artigo 1037.º do Código Civil).
Deste modo, caso se entenda que o contrato celebrado entre a “(…)” e a Ré, no dia 15.01.2014, é nulo por falta de legitimidade da locadora, nulidade esta que se terá de considerar insanável, atenta a ausência de qualquer posição jurídica titulada pela “(…)” susceptível de lhe conferir uma legítima expectativa na aquisição de direito real ou obrigacional de gozo do imóvel, a destruição dos efeitos do contrato por força do disposto nos artigos 286.º e 289.º do Código Civil, implica, inexoravelmente, a ausência de qualquer direito da Ré a ocupar o imóvel contra a vontade da proprietária / Autora.
Mas também se considerarmos que o contrato de sublocação celebrado no dia 15.01.2014, é válido entre as partes outorgantes, “(…)” e Ré, a sua ineficácia relativamente à Autora que é a legítima proprietária, implica a impossibilidade de a Ré invocar a posição de locatária do mesmo resultante contra a pretensão de restituição formulada pela Autora da presente acção.
O que bem se compreende, já que a posição de locatária da Ré só produz efeitos perante a arrogada locadora “(…)” que, na verdade, não dispunha, à data da celebração do mesmo contrato, de qualquer direito de gozo sobre o bem sublocado.
A Autora e respectivos ante-proprietários são totalmente estranhos à ocorrência, juridicamente abusiva porque celebrada por quem não tinha poderes para dispor do gozo do imóvel, constituída pela celebração do contrato de 15.01.2014.
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Esgrime a Recorrente o argumento de que, na sequência da resolução do contrato de locação financeira celebrado entre o “Banco (…), S.A.” e a “(…), Lda.”, o (…) Banco, S.A. intentou providência cautelar para entrega das frações que correu termos no Tribunal de Portimão sob o n.º 964/14.7TBABF, 2ª secção, Juiz 3, na qual foi proferida sentença determinando a entrega da fracção em causa. No seguimento da diligência de entrega deprecada ao Tribunal de Albufeira, foi elaborado auto de não concretização por se encontrar ocupada e nomeado fiel depositário (…), representante legal da “(…)”. Nada tendo o “(…) Banco” requerido depois de notificado daquele auto para se pronunciar, foi proferido, em 28.08.2015, o despacho: “Em face do silêncio do requerente – de onde se extrai uma concordância com os termos em que recebeu os imóveis – determino se proceda à devolução da Carta Precatória.
Notifique e devolva.”
Defende, por isso, a Recorrente que o “(…) Banco” manifestou a sua concordância em que a Ré permanecesse no locado, o que foi judicialmente reconhecido.
Sem razão, porém.
É que o procedimento cautelar de entrega judicial não é uma acção destinada a produzir a declaração da titularidade do direito de propriedade do “(…) Banco” sobre o imóvel em questão, nem do eventual direito da Ré se opor à pretensão reivindicativa do arrogado proprietário, como sucede na presente acção de reivindicação proposta pela actual dona do bem imóvel. Resulta das previsões dos artigos 362.º e 364.º do CPC que se trata de um instrumento processual que tem como objectivo garantir a efectividade do direito a reconhecer, uma providência urgente e temporária antes da decisão definitiva para prevenir a violação de direitos ou assegurar a utilidade desta.
Como refere Abrantes Geraldes (in “Temas da Reforma do Processo Civil”, III vol., 3ª edição, Almedina, 2004, pág. 35), os procedimentos cautelares “… representam uma antecipação ou garantia de eficácia relativamente ao resultado do processo principal e assentam numa análise sumária (sumaria cognitio) da situação de facto que permita afirmar a provável existência do direito (fumus boni juris) e o receio justificado de que o mesmo seja seriamente afectado ou inutilizado se não for decretada uma determinada medida cautelar (periculum in mora). São, afinal, uma antecâmara do processo principal, possibilitando a emissão de uma decisão interina ou provisória destinada a atenuar os efeitos erosivos decorrentes da demora na resolução definitiva ou a tornar frutuosa a decisão que, porventura, seja favorável ao requerente” (sublinhados nossos).
Nesta função processual do procedimento cautelar, a falta de atitude do “(…) Banco” nos autos, ante os concretos termos em que recebeu os imóveis, nunca poderia ser interpretada como reconhecimento do direito da Ré à ocupação do imóvel, simplesmente porque não é função daquele processo afirmar o direito das partes em termos definitivos, mas sim obviar a um prejuízo grave e dificilmente reparável resultante do desapossamento do bem do “(…) Banco”. A considerar-se alguma declaração tácita resultante da inacção da Requerente do procedimento cautelar, seria, no máximo, a de que naquele momento processual, se conformou com a situação de ocupação precária da aqui Ré / Recorrente enquanto não resultasse dirimida, em termos definitivos, a questão do direito à restituição ao proprietário no confronto com a posição jurídica invocada pela Ré.
Acresce que, não tendo por objecto a apreciação do direito das partes sobre o imóvel, mas apenas a oportunidade da devolução da carta ao tribunal deprecante, o teor do supracitado despacho judicial proferido a 28.08.2015, apenas produz efeitos de caso julgado formal sobre essa questão de índole puramente processual. A sua eficácia encontra-se, para além do mais, confinada ao processo no qual foi proferido (cfr. artigo 620.º do Código de Processo Civil).
Mostra-se, por isso, claramente desprovida de sustentação jurídica a argumentação, contida nas alegações da Recorrente, no sentido de que por não ter havido oposição do (…) Banco no âmbito da entrega judicial do imóvel nos autos de procedimento cautelar, a Recorrente passou a ter fundamento legal / título para permanecer no imóvel, “…independentemente da bondade do contrato por si celebrado com a Chamada…” ou de que ocorreu a ratificação deste contrato por aquele ante-proprietário.
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Deste modo, embora com fundamentação que em parte se distancia da utilizada pela sentença recorrida, dúvidas não restam de que o segmento decisório objecto de recurso – a declaração de titularidade do direito de propriedade da Autora sobre o imóvel e a condenação da Ré a restitui-lo integralmente, livre de pessoas e de bens – se encontra conforme à factualidade apurada no caso concreto e ao direito que lhe é aplicável.*
Custas *
Não havendo norma que preveja isenção (artigo 4.º, n.º 2, do RCP), o presente recurso está sujeito a custas (artigo 607.º, n.º 6, ex vi do artigo 663.º, n.º 2, ambos do CPC).No critério definido pelos artigos 527.º, n.ºs 1 e 2 e 607.º, n.º 6, ambos do CPC, a responsabilidade pelo pagamento dos encargos e das custas de parte assenta no critério do vencimento ou decaimento na causa, ou, não havendo vencimento, no critério do proveito.
No caso, a Recorrente não obteve vencimento do recurso, pelo que devem as custas ser suportadas por si.
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III. DECISÃO*
Nestes termos, acordam os Juízes Desembargadores que compõem o coletivo da 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora em:1. Julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmar o dispositivo da sentença recorrida.
2. Condenar em custas a Recorrente.
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Notifique.*
Évora, 08 de Maio de 2025Ricardo Miranda Peixoto (Relator)
Susana Ferrão da Costa Cabral (1ª Adjunta)
Sónia Moura (2ª Adjunta)
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[1] In “Código de Processo Civil Anotado”, volume 2º, Coimbra Editora, 2001, anotação 3 ao então artigo 668.º, pág. 669.
[2] In “Código de Processo Civil Anotado”, volume V, reimpressão, Coimbra Editora, 1984, anotação 5 ao artigo 668.º, pág. 143.
[3] Disponível na ligação:
[4] Disponíveis, respectivamente, nas ligações:
[5] In “Código de Processo Civil Anotado”, volume I, Almedina, 3ª edição, anotação 13 ao artigo 615.º, pág. 794.
[6] Neste sentido, António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. I, 3.ª edição, Coimbra, Almedina, 2023, pág. 30.
[7] Disponível na ligação:
[8] Disponível na ligação:
[9] Reprodução dos factos provados da sentença de 1ª instância com as alterações decorrentes da decisão supra expendida do recurso de impugnação da matéria de facto que consistem no aditamento de texto aos factos provados números 7 e 21.
[10] Respectivamente disponíveis nas ligações:
[11] In “Constituição da Relação de Arrendamento Urbano”, pág. 287.
[12] Disponível na ligação https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/e3d30ebdfb4ff0b08025886a00320f8b?OpenDocument
[13] Disponível na ligação: https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/3c7aa65e4faccf51802584b600316a1e?OpenDocument