| 911/22.2T8LMG.C1 |  |
TELHADO
DEFEITO OCULTO
ÓNUS DA PROVA
PRAZO DE DENÚNCIA DOS DEFEITOS
FORMA DA DENÚNCIA
ERRO NA INDICAÇÃO DO ENDEREÇO
CADUCIDADE
II- A coisa vendida é defeituosa quando estiver afectada por vícios materiais, ou seja, por defeitos intrínsecos da coisa, inerentes ao seu estado material, que desvalorizem ou impeçam a realização do fim para o qual foi adquirida, ou em desconformidade com o contratado, uma vez que não corresponde às características acordadas, ou legitimamente esperadas pelo comprador.
III- No entanto, o defeito a coberto das disposições contidas nos artsº 913 e 914 do C.C., é o defeito oculto, não visível, sendo desconhecida a sua existência, sem culpa, por parte do comprador, a quem incumbe o dever de examinar a coisa.
IV-A necessidade de substituição integral do telhado de uma vivenda, que não era visível aquando das visitas ao imóvel, integra a noção de defeito oculto da coisa vendida, não se podendo considerar que o comprador sabia ou devia saber da necessidade de substituição da totalidade do telhado pela existência de um pequeno ponto de humidade no sótão.
V- O prazo de denúncia dos defeitos aos vendedores de coisa imóvel é de até 1 ano depois de conhecido o defeito e dentro de cinco anos após a entrega da coisa (artº 916, nºs 2 e 3 do C.C.).
VI-Decorrido este prazo, sem denúncia dos defeitos existentes na coisa, o direito a obter a sua reparação caducou, conforme resulta do disposto no artº 298, nº2 do C.C.
VII- Este prazo de caducidade começa a correr no momento em que o direito puder legalmente ser exercido, conforme resulta do disposto no artº 329 do C.C., ou seja, a partir do momento em que o comprador tome conhecimento da existência da falta de conformidade na coisa e não no momento em que é elaborado orçamento com vista à sua reparação.
VIII- A denúncia dos defeitos efectua-se por declaração receptícia à outra parte e não carece de forma especial, devendo considerar-se como o momento relevante a considerar para efeito de constituir um impedimento à caducidade dos direitos dos compradores, o da emissão da declaração e não da sua recepção (artº 224, nº1 do C.C.)
IX-Pese embora promovida pelos compradores, notificação judicial avulsa dos vendedores, para denúncia dos defeitos na coisa vendida, esta não se pode considerar receptícia e impeditiva da caducidade do direito dos compradores quando nela é indicada uma morada diferente da indicada na escritura pública, frustrando-se a notificação por nela não residirem os vendedores.
(Sumário elaborado pela Relatora)
Recorrentes: AA
BB
Recorridos: CC
DD,
Juiz Desembargador Relator: Cristina Neves
Juízes Desembargadores Adjuntos: Luís Miguel Caldas
Luís Manuel Carvalho Ricardo
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Acordam os Juízes na 3ª Secção do Tribunal da Relação de Coimbra
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RELATÓRIO
AA e BB, intentaram a presente ação declarativa sob a forma de processo comum contra CC e DD, formulando os seguintes pedidos:
1. Serem os réus condenados à eliminação/reparação dos defeitos enunciados na presente petição inicial (arts. 6.º, 7.º, 11.º, 12.º, 22.º e 24.º) e referentes ao imóvel vendido aos autores ou sua substituição, colocando o telhado e compartimentos interiores do andar superior isentos de defeitos e anomalias que impeçam o bem de ser utilizado para o fim a que se destina, acrescido de sanção pecuniária compulsória, de não menos de € 50,00 (cinquenta euros) por cada dia de atraso na eliminação/reparação dos defeitos.
Caso assim não se entenda e subsidiariamente,
2. Serem os réus condenados a devolver aos autores a quantia de € 18.300,00 (dezoito mil e trezentos euros), correspondente ao valor previsível que os mesmos têm de suportar pela reparação integral dos defeitos e anomalias denunciados, operando-se por esta forma a redução do preço.
Em qualquer dos casos,
3. Serem os réus condenados a pagar aos autores a quantia de € 3.000,00 (três mil euros) a título de danos não patrimoniais, que a sua conduta lhes causou.
4. Serem os réus condenados no pagamento dos juros de mora à taxa de juro legal aplicável, desde a citação e até efectivo e integral pagamento e respectivas custas do processo, incluindo custas de parte.
Alegaram, para tal, que em 23-02-2021, por escritura pública, compraram aos RR. um prédio urbano pelo preço de € 170.000,00, tendo sido assegurado pelos vendedores que o prédio não padecia de vícios e/ou anomalias que impossibilitasse o seu normal uso e/ou defeitos que implicassem uma redução substancial do seu valor de mercado. Todavia, após a escritura, os tetos do andar superior começaram a apresentar manchas de humidade e infiltrações e, após inspeção do telhado, apurou-se que este se encontrava danificado (telhas fissuradas, rachadas e lascadas), sendo essa a origem das sobreditas infiltrações.
Mais vieram alegar que comunicaram estes defeitos aos RR., telefonicamente, o que fizeram no fim do mês de março de 2021, pedindo que procedessem à reparação destes danos, o que os RR. não fizeram, estimando que o valor necessário para proceder à sua reparação é de € 18.300,00.
Expediram ainda notificações judiciais avulsas, peticionando a reparação dos danos ou, alternativamente, a redução do preço da compra pelo valor necessário à reparação em falta, as quais foram emitidas em 01/03/2022, o que não foi conseguido por os RR. serem desconhecidos nas respetivas moradas.
Mais concluem que a situação em crise nos autos os perturbou emocionalmente, e que a humidade é de tal modo elevada nas assoalhadas onde se verificam essas infiltrações que não podem, sequer, fazer uso das mesmas por questões de saúde.
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Os RR., devidamente citados, apresentaram contestação, alegando que sempre esclareceram os AA. sobre o estado do imóvel, até porque o mesmo tinha 30 anos de antiguidade à data dos factos, sendo visíveis as marcas de infiltrações nas águas furtadas do referido imóvel durante o período de visitas ao imóvel, tendo sido estas manchas um dos fundamentos que motivou o desconto do preço do imóvel, o qual estava anunciado pelo preço de € 199.500,00
Alegaram, ainda, que os AA. nunca lhes deram a conhecer ou reclamaram qualquer defeito, pelo que não existiu denúncia atempada dos defeitos, tendo caducado o direito de propor a presente ação.
Propugnam ainda pela condenação dos Autores como litigantes de má-fé, pedindo a sua condenação em indemnização que se afigure adequada.
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Foi proferido despacho saneador no qual se fixou o objeto do litígio e se enunciaram os temas de prova.
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Procedeu-se à realização de audiência de julgamento, finda a qual, se proferiu sentença que decidiu julgar a acção totalmente improcedente e absolver os RR. do pedido formulado e mais se condenou o A. marido, por litigância de má fé, a título doloso na multa de 15 UCs e numa indemnização aos RR. que se fixou em €1.500,00.
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Não conformado com esta decisão, impetraram os AA. recurso da mesma, formulando, no final das suas alegações, as seguintes conclusões, que se reproduzem:
“1. Com o presente recurso, pretendem os Recorrentes a reapreciação da matéria de facto e de direito, que se impugna, nos termos das conclusões que ora se expõem, extraídas da motivação apresentada.
7 Venerandos Senhores Juízes Desembargadores, a diversidade das questões de facto e de direito que são tratadas no presente recurso e a densidade com que a primeira delas é abordada, não permitem uma mais exígua condensação, pelo que, desde já, nos penitenciamos pela eventual extensão das presentes alegações e conclusões, mas procuramos da melhor forma possível sintetizar a motivação apresentada.
2. Inconformados com a sentença recorrida, vem interposto o presente recurso, versando o mesmo sobre os seguintes aspectos: da reapreciação da matéria de facto: a) Dos concretos pontos da matéria de facto que os Recorrentes consideram incorrectamente julgados; b) dos concretos meios probatórios que impunham decisão sobre a matéria de facto impugnada diversa da recorrida; c) A decisão, que no entender dos Recorrentes, deve ser decidida sobre as questões de facto impugnadas; da reapreciação da matéria de direito: a) da venda de coisa defeituosa – vício aparente/oculto; b) da caducidade do direito/acção; c) do abuso do direito; d) da litigância de má-fé.
3. Os Recorrentes consideram que foram incorrectamente julgados: factos provados dos pontos 4, 6, 9, 10, 12 e 20 e os factos não provados dos pontos A) e I), que se impugnam, devendo ser reapreciados, o que expressamente se requer.
4. Não foram produzidos quaisquer elementos de prova, quer documental, quer testemunhal, que por si só ou entre si conjugados afastassem a credibilidade dos depoimentos em causa, antes pelo contrário, não foi produzida qualquer prova que os infirmasse e ao contrário da sentença recorrida foram produzidos elementos de prova, não relevados na decisão recorrida, que devidamente ponderados em toda a sua globalidade afastam as dúvidas que o julgado a quo teve na análise crítica da prova.
5. A decisão recorrida está longe de fazer justiça ao caso concreto.
6. Independentemente do ónus de prova da factualidade em causa nos presentes autos, sempre da audiência de discussão e julgamento não restaram dúvidas da factualidade alegada pelos Autores na sua acção e os Réus não lograram provar nada em sentido contrário que afastasse essa factualidade.
7. Salvo o devido respeito, não foi criada no julgador qualquer dúvida ou hesitação acerca dos depoimentos prestados ou da forma como foram prestados que permitisse criar nele a convicção de que as declarações prestadas não corresponderiam à verdade e/ou não teriam qualquer sentido segundo as regras da experiência comum.
8. A motivação apresentada é contraditória entre si e estriba-se maioritariamente em juízos subjectivos e considerações/conclusões, que não têm qualquer respaldo na prova produzida.
9. Lendo-se atentamente a sentença recorrida, ficamos com a firme convicção de que o Tribunal a quo norteou a análise de toda a prova, dando como assente que a mancha de humidade que existia no sótão do imóvel em discussão nos autos era conhecida dos Autores antes da conclusão do negócio e precisamente para efectuar a sua reparação, bem como outras manutenções e substituição de materiais e outros, teria sido acordada uma redução do preço, assentando essa redução, entre o preço anunciado da venda e o efectivamente pago pela compra do imóvel.
10. Como teremos oportunidade de demonstrar, em momento algum a propalada redução do preço efectuada pelos Autores em sede de negociações se destinava a substituir integralmente uma empena do telhado, como manifestamente se infere da sentença recorrida, mas apenas para a manutenção/reparação da causa daquela infiltração (que são coisas manifestamente distintas…).
11. E, ao contrário do ventilado na sentença sob censura, não se provou que aquela pequena infiltração no salão do sótão (conhecida dos Autores) demandaria a substituição integral do telhado, antes uma manutenção daquele local específico onde a mesma se desenvolveu.
12. Em momento algum da prova produzida se concluiu que a redução do preço ocorrida durante as negociações se destinava (parte dela) a substituir integralmente o telhado (como a peritagem veio a confirmar e foi denunciado através das NJA efectuadas), antes a reparar aquela infiltração que se fazia sentir naquele espaço específico do sótão.
13. É que os defeitos que foram denunciados e fazem a causa de pedir deste pleito são reportados a toda a cobertura e não apenas àquela mancha de humidade que existia à data das negociações e esta sim, era do conhecimento dos Autores.
14. Contraria as regras da experiência comum aceitar-se uma redução para efectuar manutenções a um imóvel que não foram efectuadas pelos vendedores e limitando-se a mesma (na parte em que aqui é aplicável) a uma pequena mancha num canto de um compartimento, se possa concluir que para a sua reparação possa estar incluída a substituição integral do telhado, como a sentença recorrida o faz.
15. Salvo o devido respeito, esta premissa errada de que partiu o Tribunal a quo e que norteou o julgamento da matéria de facto e de direito, não poderá subsistir.
16. Ocorreu manifesto erro na apreciação da prova, o que se traduz num verdadeiro erro de julgamento e por essa razão a matéria de facto carece de ser reapreciada em ordem a ser devidamente alterada e aditada, sem prejuízo do que não fazendo parte das presentes alegações seja de conhecimento oficioso.
17. No ponto 4 da matéria de facto dada por provada ficou assente que “o preço anunciado de venda foi de € 199.500,00”.
18. Apesar de ter sido dado por provado que o valor anunciado da venda foi de € 199.500,00, também deveria ter sido levado à matéria de facto provada que esse valor, que se possa ancorar na normalidade de mercado, foi o valor que foi acordado entre os Réus e a imobiliária, criando-se até a convicção que seria mais um acordo entre essas partes do que propriamente uma qualquer avaliação que tenha sido efectuada pela referida imobiliária.
19. O raciocínio do Tribunal a quo foi o de que “valendo” o imóvel os anunciados € 199.500 e tendo sido vendido por € 170.000, os “prejudicados” nessa venda foram os Réus, já que, reduziram o preço em cerca de € 30.000, que seriam para efectuar as tais remodelações/reparações.
20. Mas, não se apurou se o imóvel valeria os anunciados € 199.500, realidade que caberia aos Réus provar, pois só assim se compreenderia que com a alegada redução do preço perderiam dinheiro.
21. Assim, porque não foi efectuada qualquer arbitramento sobre o valor do imóvel, não deveria a decisão recorrida concluir que seria esse o valor real do imóvel, para que, a alegada redução já traduziria um “prejuízo” para os Réus, como se infere da fundamentação da mesma.
22. Segundo o testemunho de EE, o mesmo apesar de tentar demonstrar (sem qualquer dado concreto) que a avaliação que fizeram seria segundo as regras de mercado, asseverou que “na altura aquilo que foi acordado com o senhor que queria vender era um valor na ordem dos duzentos mil euros”, cfr. declarações prestadas pela testemunha EE, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 10:24 e as 11:08, aos minutos 03:10 a 04:10.
23. A mesma testemunha instada a esclarecer se o valor que atribuíram ao imóvel seria mesmo o de mercado ou aquele que acordou com os vendedores, tentou alhear-se à questão, mas não deixou de focar que não têm propriamente uma licença de avaliadores, que apenas fazem um estudo de mercado (sem precisar, em concreto as diligências empreendidas para o efeito), cfr. cfr. declarações prestadas pela testemunha EE, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 10:24 e as 11:08, aos minutos 25:00 a 25:56.
24. No que se reporta ao ponto 6 da matéria de facto provada da prova produzida, não resulta inequivocamente que os Autores se tenham deslocado ao imóvel sem a presença do agente imobiliário, como veio a ser dada por provado.
25. O Autor marido em declarações, expressamente questionado se tinha aparecido alguma vez, lá na casa, para a visitar só com o Réu, respondeu perentoriamente que não, asseverando que só havia visto o Senhor DD duas vezes e que nunca esteve no imóvel sem o senhor da agência, até porque nem eles próprios tinham a chave, apenas o Réu, cfr. declarações do Autor AA na gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 15:29 e as 16:13, aos minutos 39:25 a 40:07.
26. Circunstância esta que também foi confirmada pela testemunha EE, que asseverou ao Tribunal que as visitas eram sempre feitas na presença do proprietário, porque eles não tinham chave do imóvel, que, embora tendo relatado que se recorda de passar uma vez perto do local e que julga que viu lá o Autor com o Réu, não nos parece ter ocorrido, até porque não foi confirmado por qualquer outro meio de prova, cfr. declarações prestadas pela testemunha EE, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 10:24 e as 11:08, aos minutos 23:50 a 25:00.
27. O Tribunal a quo refere (e é verdade) haver duas versões opostas em litígio: a dos Autores que alegaram que os Réus lhe asseveraram a boa integridade do imóvel, no que à questão do telhado diz respeito e a versão dos Réus, que alegam que a redução do preço que fizeram na fase negocial era de molde a permitir essa reparação.
28. É inquestionável e isso o Autor nunca negou, que nas visitas que teve ao imóvel, nunca houve da parte dos Réus qualquer obstáculo à vistoria do imóvel, isso mesmo asseverando o testemunho de EE, agente imobiliário, encarregue da venda do imóvel, cfr. gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 10:24 e as 11:08, aos minutos 12:31 a 13:10.
29. Ao contrário do constante na decisão recorrida, o Réu DD, quis convencer o Tribunal que a redução do preço que fez do valor anunciado da venda era para o Autor ter margem para acorrer a essa reparação, isso mesmo resultando do seu depoimento prestado na audiência final, cfr. gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 16:14 e as 16:49, aos minutos 25:24 a 26:37.
30. O seu depoimento não se crê minimamente credível, porquanto, quer o agente imobiliário, quer a testemunha FF, declararam precisamente o contrário.
31. Expressamente questionado se os Autores questionaram os Réus acerca do estado do telhado, o mesmo disse que sim e instado a concretizar se esses defeitos e em especial a questão do telhado foram coisas debatidas com amplitude, nomeadamente se haviam telhas rachadas ou fissuradas na cobertura, o mesmo declarou que disso não se recorda, apenas se recordando de uma pequena mancha no tecto do sótão (à qual dizemos nós depois de ouvirmos novamente toda a prova: foi dada pouca importância, dadas as suas dimensões), cfr. declarações prestadas pela testemunha EE, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 10:24 e as 11:08, aos minutos 19:28 a 23:35.
32. De forma muito exaustiva, o Tribunal a quo questionou a referida testemunha no sentido de saber se em relação à problemática do telhado fizeram o exercício de subir à encosta para o visualizar, ao que o mesmo disse que sim, acrescentando que se eu (testemunha) vi, ele (Autor) também o viu), mas novamente instado a concretizar se se apercebeu de alguma anomalia ou que o mesmo tinha telhas partidas, o mesmo foi peremptório em afirmar que era um telhado normal para a idade da casa e estava um pouco sujo, mas que não conseguiu ver nada que indiciasse qualquer infiltração.
33. Concretamente instada a esclarecer se as partes (Autores e Réus) falaram a respeito do telhado, se era necessário fazer reparação ou substituição de telha, o mesmo declarou que substituição de telha não se recorda, mas não teve dúvidas a declarar a instância da Mma. Juiz a quo que se recordava de se ter falado no telhado se estaria em condições e que se verificou estar, aliás, esclareceu que relativamente à dita mancha no sótão, não chegou a perceber de onde é que ela viria e que a janela de negociação entre as partes no que a isto diz respeito, seria apenas para reparar aquela pequena infiltração e não todo o telhado, cfr. declarações prestadas pela testemunha EE, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 10:24 e as 11:08, aos minutos 31:58 a 35:33.
34. Perguntado directamente pela Mma. Juiz a quo se dentro da janela de negociação e da redução do preço teria sido dito pelo Autor que iria utilizar essa margem para resolver problemas dessa infiltração, o mesmo asseverou que não só, mas também (leia-se reparar a pequena mancha e não todo o telhado!), cfr. declarações prestadas pela testemunha EE, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 10:24 e as 11:08, aos minutos 36:19 a 37:31.
35. As declarações da testemunha EE, não deixaram margem para dúvidas de que o telhado (na parte afectada e que faz a causa de pedir deste pleito) não era visível da parte do logradouro que circundaram nas visitas que fizeram ao imóvel, dado que, a testemunha confrontada com as fotos aéreas do relatório de peritagem, declarou que a parte Norte do telhado não se consegue ver, por ter o muro do vizinho, asseverando que a parte Sul é perceptível e visível (não está em causa, nem nunca esteve) e a Norte só seria visível “só se calhar do outro lado” (do vizinho), cfr. declarações prestadas pela testemunha EE, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 10:24 e as 11:08, aos minutos 41:50 a 43:45.
36. É pelo testemunho de FF e GG, compaginadas com as declarações do Autor e do Réu, que perceberemos que à data da escritura de compra e venda nunca foi acordado que essa redução seria para substituir integralmente o telhado, antes e nesta parte para reparar a eventual mancha de humidade, que poderia ter origem numa simples telha partida ou mera pintura.
37. A testemunha FF, namorada do Réu DD e que sempre acompanhou as visitas que foram efectuadas ao imóvel e o estado em que o mesmo se encontrava, declarou que, no que ao sótão diz respeito apenas existia uma ponta de humidade situada junto ao tecto do lado esquerdo junto à janela existente nesse compartimento e que de resto nesse compartimento não havia mais nada, cfr. declarações prestadas pela testemunha FF, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 11:27 e as 12:01,
aos minutos 04:50 a 06:40.
38. Instada a concretizar as razões que presidiram à alegada redução do preço (negociação) a mesma não teve dúvidas em assinalar que era para fazer manutenções pontuais na habitação e perguntada se esse valor seria para reparar o telhado, a mesma perentoriamente diz que não, até porque o que podia estar na origem da tal mancha de humidade poderia ser um problema de pintura, até porque não viram água a correr, cfr. declarações prestadas pela testemunha FF, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 11:27 e as 12:01, aos minutos 10:30 a 13:00.
39. A testemunha em causa, assumiu ser a autora das filmagens que foram juntas aos autos com a contestação, filmagens essas que foram ponderadas pelo Tribunal a quo, das quais extraiu mais conclusões (!) daquelas que foram declaradas por quem os realizou, pois que, a mesma declarou que conforme consta dos tais vídeos, apenas existia no dito sótão a tal mancha de humidade e mais nada, tendo inclusive sido confrontada com o facto de nesse espaço e após a venda da casa terem sido detectadas outras manchas de humidade e bolores, ao que a mesma convicta disse que “à data que o DD deixou a casa” não se recorda de outras manchas de humidade ou bolores, nem eles constam da filmagem que fez, até porque, àquela data estava tudo bem, cfr. declarações prestadas pela testemunha FF, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 11:27 e as 12:01, aos minutos 21:13 a 24:30.
40. Do mesmo modo, a testemunha GG, amigo dos Réus e que ajudou nas mudanças à data da venda asseverou que à vista desarmada a casa apresentava algum desgaste do tempo e que não se notava nada de relevante, cfr. declarações prestadas pela testemunha GG, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 15:17 e as 15:28, aos minutos 02:04 a 02:31.
41. Também não deixou de notar ao Tribunal que viu a mancha de humidade no sótão, à qual não deu grande importância, até porque poderia ser eventualmente uma janela que tivesse ficado aberta e tivesse entrado por ali alguma humidade ou mesmo falta de limpeza durante algum tempo, que a casa estava praticamente pouco habitável na altura (estas últimas declarações em total contradição com as declarações prestadas pelo Réu DD, que quis fazer crer ao Tribunal que vinha com regularidade, principalmente aos fins de semana, para assim justificar que sozinho, isto é, sem a presença da imobiliária, mostrou a casa aos Autores!), cfr. declarações prestadas pela testemunha GG, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 15:17 e as 15:28, aos minutos 03:15 a 05:45.
42. A referida testemunha foi ainda confrontada com as fotografias juntas com a petição inicial, as quais acusam a existência de manchas e bolores por diversas partes do tecto do sótão e instado a declarar se existiam à data em que esteve no imóvel (coincidente com a data da venda), o mesmo asseverou que as mesma seriam posteriores, já que, quando lá esteve a tal mancha que apenas viu era mais pequena e não tão negra, cfr. declarações prestadas pela testemunha GG, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 15:17 e as 15:28, aos minutos 09:21 a 10:00.
43. Da prova testemunhal que nos foi presente, cremos não existirem dúvidas de que, ao contrário do vertido na decisão recorrida, a redução do preço efectuada pelos Réus não era para fazer reparação integral do telhado, antes e entre outras para debelar aquela pequena infiltração localizada perto da janela (lado esquerdo), que podia ser só uma telha partida ou um problema de pintura.
44. Ouvido o Autor em declarações de parte, o mesmo instado a concretizar o que lhe foi transmitido acerca da integridade do imóvel declarou que “tudo o que estava visível aos meus olhos, o exterior da casa, eu vi os defeitos que tinha e aquilo que era necessário fazer”, mas acrescentou que o Réu DD nunca o levou ao telhado, mas que ele teve a preocupação de lhe perguntas quatro ou cinco vezes se o telhado estava em condições “e, ele garantiu-me que o telhado estava em condições e eu acreditei nele”, mais asseverando que apenas se está a queixar do telhado e não do resto da casa, cfr. declarações de parte do Autor AA, gravação efectuada no dia 21/02/2025, entre as 15:29 e as 16:13, aos minutos 02:51 a 04:00.
45. Em momento algum, ao contrário do referido na decisão sob censura o Autor tentou esconder que percebia algo de bricolage (não construção civil), nos moldes em que foi censurado na sentença recorrida (em especial na questão da litigância de má-fé, que adiante trataremos), pois que, das declarações livres e espontâneas pelo mesmo prestadas, cujo discurso, ao contrário do Réu DD, não foi ensaiado, resultou ser sabedor de saber fazer um pouco de tudo (bricolage, agricultura…) o que foi também perceptível para a testemunha EE, que ficando com a ideia que o Autor percebia de bricolage e não de construção civil, o que são coisas completamente diferentes, cfr. declarações prestadas pela testemunha EE, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 10:24 e as 11:08, aos minutos 11:08 a 11:41.
46. O Autor declarou que celebrou com os Réus um contrato promessa de compra e venda em Agosto de 2020 e que até à data da escritura (Fevereiro de 2021) não voltou ao imóvel, sendo que, só a partir daí é que poderia dar conta de eventuais humidades, já que antes não tinha acesso à casa.
47. Mais esclareceu que a parte do telhado que está afectada e em discussão nos autos não dá para ver da área circundante (em arrimo com o testemunho de EE, FF e GG, nos termos anteriormente escalpelizados), uma vez que, a divisão dos terrenos é muito próxima e não dá para observar.
48. Esclareceu ainda que, no dia em que fez a mudança, que coincidiu com a data da escritura, não se apercebeu nada de anormal no sótão, a não ser aquela pequena mancha de humidade, tudo como pode ser constatado pelo seu depoimento, cfr. declarações de parte do Autor AA, gravação efectuada no dia 21/02/2025, entre as 15:29 e as 16:13, aos minutos 04:03 a 07:30.
49. Só após a deslocação ao local de empreiteiro, o que ocorreu em finais de Fevereiro de 2022 é que ficou com a noção de que havia de substituir toda aquela empena do telhado, pois sempre pensou que apenas haveria algumas telhas partidas/rachadas mas que “nunca pensei que o prejuízo era daquela dimensão a ser ao ponto de substituir tudo”, pois repisou que sempre lhe foi dito que o telhado estava em condições, cfr. declarações de parte do Autor AA
, gravação efectuada no dia 21/02/2025, entre as 15:29 e as 16:13, aos minutos 17:37 a 18:45.
50. A instâncias da Ilustre Mandatária dos Réus, o Autor continuou a declarar que o Réu lhe assegurou que o telhado estava em condições e que o problema daquela infiltração do tecto do sótão poderia apenas ser uma telha partida (cenários esses que também nos foram presentes pelos demais intervenientes inquiridos), cfr. declarações de parte do Autor AA, gravação efectuada no dia 21/02/2025, entre as 15:29 e as 16:13, aos minutos
30:14 a 31:30.
51. Numa versão diametralmente oposta à declarada pelo Autor e pelas testemunhas, todas elas indicadas pelos Réus, o Réu DD, deslocou a redução do preço única e exclusivamente para a questão do telhado (que já vimos não corresponde à verdade) e nega (ao contrário das várias testemunhas ouvidas) que se tenha falado em caixilharia, pintura e manutenção pontual, desconhecendo mesmo se o telhado tinha algumas telhas partidas, cfr. declarações prestadas pelo Réu DD, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 16:14 e as 16:49, aos minutos 12:15 e 12:40.
52. Foi ainda data por provado que em Fevereiro de 2022 foi elaborado orçamento para a reparação do referido telhado (ponto 20 da matéria de facto provada) e não provado que em Julho de 2022, fruto do aumento do valor dos produtos e respectiva mão-de-obra para a eliminação dos defeitos era necessária a quantia de € 18.300.
53. Não olvidamos que a testemunha HH, empreiteiro que se deslocou ao local em Fevereiro de 2022 a pedido do Autor, prestou um depoimento um pouco (para sermos simpáticos) irritado e denotando uma certa animosidade para com a pessoa do Autor (que a final lhe pediu um orçamento e nada mais lhe disse para ir fazer a obra).
54. Contudo, apesar destas hesitações e irritações, a Mma. Juiz a quo deu-lhe total credibilidade, chegando mesmo a alvitrar (sem que tal tenha sido levado à matéria de facto provada ou não provada) que o Autor teria mesmo encomendado um segundo orçamento e assim sedimenta a falta de credibilidade do depoimento do Autor e aliado a essa uma eventual litigância de má-fé.
55. A testemunha não soube precisar com convicção, se afinal lhe foi pedido mais tarde uma actualização do orçamento, como as razões avançadas pelo Autor para esse pedido, se acham fundadas em razão de ciência irrefutável, sem se descurar que entre o Autor e o referido empreiteiro se interpôs uma terceira pessoa (funcionário ou sócio do empreiteiro), que mediou este contacto e ocorrera alguma imperfeição de comunicação entres todos.
56. Através do testemunho do empreiteiro, podemos verificar que efectivamente foi um empregado que trabalhava com o mesmo que lhe pediu para fazer um orçamento para um telhado em ..., o que ocorreu em Fevereiro de 2022 e foi nessa ocasião, como relatou, que o Autor tomou consciência e ciência que tinha de proceder à substituição integral do telhado, cfr. depoimento da testemunha HH, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 10:06 e as 10:17, aos minutos 01:24 a 02:17.
57. A referida testemunha confirmou o orçamento datado de 28/02/2022 e questionado sobre o orçamento de 08/07/2022, começou por afirmar que não tem ideia do mesmo, até porque, o que o irritou foi o facto de o Autor não lhe ter ligado para ir lá fazer a obra, mas quando o mesmo lhe foi exibido o mesmo verbaliza “se calhar, agora também, se calhar até foi verdade, isto é meu” e só quando foi confrontado com o seu valor ser superior é que alvitra para tal aumento que o mesmo lhe havia sido pedido pelo Autor, por intermédio do tal indivíduo que era seu funcionário…, cfr. depoimento da testemunha HH, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 10:06 e as 10:17, aos minutos 02:60 a 06:11.
58. A justificação da testemunha, no contexto explicito que resulta cristalino do seu depoimento denotou uma certa acrimónia da pessoa do Autor, por afinal “pede-me o orçamento, não me diz nada”, chegando mesmo a dizer que está assim porque recebeu uma carta do Tribunal e talvez por ignorância pensou que estaria a ser demandado e ainda pasme-se que ninguém falou com ele (como se as testemunhas devessem ser elucidadas do seu depoimento…), cfr. depoimento da testemunha HH, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 10:06 e as 10:17, aos minutos 06:43 a 07:40.
59. Mas se as declarações da testemunha, que afinal admitiu que o documento é de sua lavra e autoria, em nosso ver, abala profundamente a sua credibilidade – a ser verdade, o que não ocorre – alguém só porque alguém lhe pede, sem qualquer razão aparente ou concreta que aumente o valor de um orçamento e a pessoa passivamente e sem qualquer hesitação a isso acede…
60. O Autor fundamentou no seu depoimento a razão de ter pedido a actualização do orçamento, porque de forma espontânea, quando confrontado com esse facto disse que “com a história da guerra” - o que foi verdade, uma vez que, a guerra entre a Rússia e Ucrânia teve início em 24 de Fevereiro de 2022 – os materiais começaram a subir e eu “mandei-lhe outra vez do empregado ou sócio, para ele fazer uma actualização do novo orçamento”, mais esclarecendo, que apenas tinha visto o empreiteiro uma única vez, cfr. declarações de parte do
Autor AA, gravação efectuada no dia 21/02/2025, entre as 15:29 e as 16:13, aos minutos 12:18 a 13:00 e 20:47 a 21:35.
61. Afronta contra as regras da experiência comum e da normalidade do acontecer, alguém que não se conhece e que apenas se viu por uma vez, vir pedir uma actualização de um orçamento e aquele que lho dá, sem questionar, acede a tal convite e faz constar nesse novo orçamento um novo valor só porque aquele lhe pediu.
62. Venerandos Senhores Juízes Desembargadores, em súmula apertada, da prova produzida e impugnada temos que:
a. no que diz respeito à dinâmica das negociações sempre foi assegurado aos Autores que o telhado da habitação, em especial do lado Norte, apesar de usado, não estava no estado em que os Réus o disseram aos Autores;
b. o Réu DD sempre assegurou aos Autores que o referido telhado estava em condições;
c. apesar da mancha de humidade existente no sótão, tal mancha não implicava a reparação integral do telhado lado Norte, pois, podia ser apenas uma ou outra telha partida/rachada ou um problema de pintura, ou mesmo de uma qualquer outra origem;
d. os Autores nunca negaram essa mancha de humidade, mas dada a sua dimensão (pequena) e o facto de o Réu DD ter asseverado que o telhado não tinha problemas, não se impunha aos Autores, qualquer outra diligência, nomeadamente a subida ao telhado, coisa que, aliás o próprio agente imobiliário confirmou nunca ter efectuado na sua vida profissional;
e. os Autores confiaram na palavra dos Réus de que o telhado estava em estado razoável de conservação, nunca lhes tendo sido dito que necessitariam de o substituir, como se veio a verificar;
f. apesar de o Autor ter alguns conhecimentos de bricolage, nunca se manteve na ignorância no que ao estado do telhado diz respeito, pois que, tendo perguntado, mais que uma vez sobre o seu estado e tendo-lhe sido dito que não tinha problemas, confiou de boa-fé que assim fosse;
g. as visitas ao imóvel sempre foram efectuadas na presença do agente imobiliário e do vendedor, uma vez que, a agência não detinha chaves do imóvel;
h. o Autor nunca rejeitou subir ao telhado, apenas confiou naquilo que lhe foi dito pelo vendedor a respeito do mesmo;
i. nunca foi determinado o valor real do imóvel, para se perceber se efectivamente ocorreu qualquer redução do preço digna de nota;
j. o que é certo que, entre o valor de venda anunciado e o valor de compra existe um diferencial, não concretamente apurado, mas que se destinava aos Autores fazerem os arranjos e melhoramentos que entendessem, nomeadamente caixilharia, pintura exterior e algumas pequenas coisas de manutenção pontual;
k. em momento algum a anunciada e alegada redução se destinou à reparação integral ou parcial do telhado, como se veio a verificar e quando muito à reparação da mancha de humidade existente no sótão;
l. e, tal macha de humidade é totalmente distinta daquelas que foram dadas por provadas nos pontos 13 e 14 da matéria de facto;
m. o segundo orçamento apresentado pelo empreiteiro deveu-se efectivamente a um pedido de actualização fruto do eventual aumento do preço dos materiais e mão-de-obra;
n. em momento algum o Autor pediu ao referido empreiteiro para inflacionar injustificadamente o orçamento inicial de Fevereiro de 2022.
63. Devidamente reapreciada a matéria de facto impugnada, a mesma deve ser alterada no seguinte sentido, pugnado pelos Autores/Recorrentes:
a. O facto provado do ponto 4, deve ser dado por provado, aditando-se, no entanto que: esse valor resultou as referidas regras de mercado, mas também foi acordado entre os vendedores e a imobiliária;
b. O facto provado do ponto 6, deve ser dado como provado que: nas visitas realizadas ao imóvel, acompanhadas pelo identificado agente imobiliário, tudo foi facultado aos autores de ver, de questionar e deve ser dado como não provado que: umas vezes pelos réus, outras não.
c. O facto provado do ponto 9, deve ser dado por não provado.
d. O facto provado do ponto 10, deve ser dado como provado, aditando-se, no entanto que: tal mancha nada tem que ver com os defeitos denunciados, estes constantes dos pontos 13 de 14 da matéria provada.
e. O facto provado do ponto 12, deve ser dado como provado que: os réus reduziram o preço da venda até aos € 170.000,00, para que os autores ficassem com margem para efectuarem remodelações de caixilharia, pintura exterior e efectuarem reparações/ manutenções, nomeadamente da mancha de infiltração que foi dada por provada no ponto 7 e deve ser dado como não provado que: nessa redução era para efectuarem a reparação do telhado, com excepção do provado em 12.
f. O facto provado do ponto 20, deve ser dado como provado, aditando-se: foi nessa data que o autor teve conhecimento pleno do conteúdo e alcance dos defeitos existentes no telhado do imóvel.
g. O facto não provado da al. A), deve ser dado como provado, aditando-se: nomeadamente no que se refere ao telhado, com excepção da mancha de infiltração que foi dada por provada no ponto 7.
h. O facto não provado da al. i), deve ser dado como provado.
64. Na reapreciação da sentença recorrida, no que concerne à matéria de Direito, cremos, salvo o devido respeito que merecendo provimento a alteração da matéria de facto, nos moldes atrás enunciados, é evidente que a acção terá de ser julgada parcialmente procedente e condenar-se os Réus nos pedidos formulados, pedidos estes que devem ser reduzidos para o valor que foi dado por provado e constante do relatório de peritagem junto aos autos.
65. Sem prejuízo de tal, também cremos que na motivação da matéria de direito, o Tribunal a quo estribou-se em matéria de facto que nem sequer foi dada por provada, o que por si só implica erro de julgamento da matéria de direito.
66. No caso específico da compra e venda, o vendedor cumpre a obrigação quando entrega a coisa objecto do contrato com as características e as qualidades acordadas pelas partes.
67. Atende-se, em primeiro lugar, ao fim tido em vista pelas partes, de acordo com uma concepção subjectiva de defeito, pelo que o vício da coisa se apreciará em concreto, por comparação com as especificações do contrato, traduzindo-se numa desconformidade com estas.
68. O vício ou não-conformidade reside na discrepância entre a qualidade real ou existencial e a qualidade devida ex contractu e, por isso, a inexactidão qualitativa da prestação respeita à fase executiva do negócio e será um caso de incumprimento parcial ou cumprimento imperfeito: o vendedor não cumpre exactamente a prestação devida ao comprador segundo a
interpretação objectiva do contrato.
69. Em caso de dúvida sobre o sentido do contrato, o n.º 2 do art. 913.º, como disposição interpretativa, manda atender, para a determinação do fim da coisa vendida, à função normal das coisas da mesma categoria.
70. O entendimento do Tribunal a quo não divergiu, apenas assentou bases no facto de se aquilatar se os danos reportados no telhado dizem respeito a danos visíveis os quais podiam (e deviam) ter sido aquilatados pelo Autor antes da compra.
71. Desde logo, não foi dado por provado que antes do negócio existiam sinais evidentes de infiltrações nas águas furtadas do imóvel, compatíveis com quebra de telhas e que os Autores tinham conhecimento dessas manchas e muito menos que os Autores se recusaram fazer nesse momento a inspecção ao telhado.
72. Assim, ao não se estribar o julgamento de direito em matéria de facto efectivamente dada por provada, jamais poderia ser afastada a solução jurídica devidamente equacionada pelo Tribunal.
73. Basta analisar a matéria de facto, cuja reapreciação se requereu, para se perceber que os problemas do telhado não eram visíveis, aliás o depoimento do agente imobiliário e da testemunha GG apontam para a conformidade do telhado e para o desconhecimento de quaisquer telhas partidas ou rachadas, o mesmo tendo declarado o próprio Réu e a testemunha FF.
74. O Tribunal a quo tábua rasa da importância que os Réus e as testemunhas deram a essa mancha de humidade no sótão, sobrecarregando os Autores, com um dever acrescido de inspecção do referido telhado, quando por diversas vezes lhe tinha sido assegurada a integridade do mesmo!
75. Diz-se oculto aquele que sendo desconhecido do comprador, pode ser legitimamente ignorado, pois não era detetável através de um exame diligente.
76. Diz-se aparente aquele que é detetável mediante um exame diligente, de um comprador que poderia ter-se apercebido dele usando de normal diligência.
77. No caso concreto temos por certo que: os vendedores sempre asseguraram aos compradores que o telhado não tinha anomalias, tendo-lhe sido perguntado e respondido por diversas vezes; sobre a mancha de humidade existente no sótão foram equacionadas diversas causas, podendo até ser apenas uma telha partida, um problema de pintura ou mesmo de água que entrou pela janela: os compradores confiaram na palavra dos vendedores; o agente imobiliário nunca subiu a qualquer telhado de habitação; das imediações, não era possível ver o telhado que veio a fica afectado com os problemas denunciado; o restante do telhado não evidenciava problemas de maior e à data da compra da promessa de compra não existiam na placa do sótão quaisquer outras manchas de humidade.
78. No caso em concreto, fez-se tábua rasa de tudo isso e tutelaram-se os direitos dos Réus, em detrimento dos direitos do Autor que é o de e enquanto comprador adquirir a coisa sem vícios ou defeitos que impliquem o seu normal uso ou diminuam de forma acentuada o seu valor comercial.
79. Por tudo isto e mais que ficou demonstrado à saciedade na impugnação da matéria de facto, estamos, no caso concreto perante um defeito/vício oculto e como tal enquadrável no regime jurídico da compra e venda de coisas defeituosas.
80. Da matéria factual resulta inelutavelmente que à data de 30-31/03/2021 os Autores não tinham conhecimento, como abundantemente alegam na petição inicial, da concentração dos defeitos denunciados, o que apenas lograram obter em 28/02/2022, quando o empreiteiro com quem falaram se desloca ao imóvel vendido.
81. Na data de 30-31/03/2021 estamos perante uma mera aparência dos defeitos, que não é suficiente para determinar o início da contagem do prazo de caducidade da acção.
82. O conhecimento dos defeitos deve ser perfeito e seguro, do que os Autores apenas tiveram conhecimento em 28/02/2022, dado desconheceram, entre outros e até aquela data que pelo menos todo o telhado necessitava de ser substituído (note-se que em Março de 2021, apenas se frisa que o defeito ocorre no telhado do lado Norte da habitação e em 28/02/2022 o defeito abrange todo o telhado da habitação).
83. É jurisprudência pacífica que a mera suspeita da existência do defeito não faz iniciar o prazo de caducidade da denúncia, sendo antes necessário um conhecimento perfeito e seguro da deficiência/vício.
84. O conhecimento perfeito e seguro pelos Autores dos defeitos denunciados, apenas é adquirida quando ao imóvel fazem deslocar um empreiteiro (pessoa com conhecimentos distintos dos Autores nesta matéria) e lhes assegura e até quantifica os defeitos existentes e que carecem de intervenção.
85. Com efeito, salvo o devido respeito por entendimento diverso, a denúncia dos defeitos é legal e tempestiva.
86. É pacífica a jurisprudência no sentido de afirmar que o momento relevante para determinar a partir de que momento se verifica o impedimento à caducidade do exercício do direito de denúncia dos defeitos é a emissão da declaração e não o da eficácia da mesma.
87. No caso concreto essa emissão de declaração ocorre a 01/03/2022, data em que os Autores apresentam em Juízo requerimento tendente à notificação judicial dos Réus dos defeitos detectados no imóvel comprado.
88. Cerca de 1 (uma) semana após a compra, que ocorrera em 23/02/2021 (ponto 3 da matéria de facto provada) é que os Autores constataram que os tectos do andar superior apresentavam manchas de humidade e infiltrações e tendo subido ao telhado constataram que o mesmo, do lado Norte estava completamente danificado, com telhas fissuradas, rachadas e lascadas (ponto 14 da matéria de facto provada).
89. Com efeito, cerca de uma semana depois (como foi dado por provado), transporta-nos até ao dia 02/03/2021, pelo que, o prazo de caducidade, como nos é dado pela matéria de facto provada apenas ocorrerá a 02/03/2022 e contrariamente ao referido na sentença recorrida de que os Autores nunca comunicaram os defeitos não é verdade, pois que, vistas as NJA’s que fazem os pontos 17, 18 e 19 da matéria de facto provada foram apresentadas em juízo a 01/03/2022.
90. Feita a denúncia tempestiva em 01/03/2022, como se infere da matéria de facto provada, nos termos do art. 917.º do Cód. Civ. a caducidade do direito de acção só ocorreria a 01/09/2022 (seis meses após a apresentação da NJA de denúncia dos defeitos em juízo), pelo que, tendo a acção sido instaurada em 22/07/2022, a mesma é tempestiva.
91. Em suma, não se vislumbra qualquer caducidade, quer da denúncia, quer do direito de acção, devendo a sentença sob censura ser reapreciada e à matéria de facto deve ser aplicado o regime jurídico da compra e venda de coisas defeituosas.
92. Escreveu-se na sentença recorrida que os Autores agem em sentido manifestamente contrário à boa-fé que lhe é exigida, pretendendo por via desta acção obter uma dupla redução do preço, o que constitui abuso de direito na modalidade de desequilíbrio no exercício de posições jurídicas.
93. Com o devido respeito que o Tribunal a quo nos merece e que é muito, o mesmo acaba, pela decisão proferida, isso sim, de criar um verdadeiro desequilíbrio de posições jurídicas, pois que, extrapolando da prova produzida chega ao cúmulo de concluir que a redução do preço operada era para compensar os defeitos que o imóvel já tinha e pudesse apresentar.
94. Uma tal formulação levada ao extremo, como exemplarmente a sentença recorrida faz em outras ocasiões, levaria a concluir que mesmo oculto, o defeito nunca poderia ser denunciado e compelidos os Réus a debelá-lo, só porque a alegada redução era para compensar os defeitos que pudesse apresentar.
95. O abuso de direito pressupõe a existência de um direito radicado na esfera do titular, direito que, contudo, é exercido de forma ilegítima por exceder manifestamente a boa-fé, os bons costumes ou o seu fim social ou económico.
96. Descendo ao caso dos autos, dir-se-á que a redução do preço (como a prova testemunhal nos alumiou), não foi para compensar a reparação do telhado, tal como foi devidamente denunciada e faz a causa de pedir do presente pleito.
97. Toda a prova convergiu no sentido de que a aventada redução se destinava a permitir que os Autores pudessem fazer as remodelações (caixilharia, pintura, etc), que o imóvel objectivamente necessitada e ainda pequenas reparações (no dizer de algumas testemunhas e até das partes), manutenção de algo que estivesse menos bem.
98. Em momento algum se provou que a redução do preço se destinava a reparar integralmente o telhado, como se veio a constatar.
99. E, mais se diga, ainda que dentro das reparações/manutenções se pudesse incluir a aludida mancha de humidade existente no tecto do sótão, nunca passou na mente das partes e em especial dos Réus que a reparação dessa mancha abrangesse a totalidade do telhado naquela parte.
100. Fazer-se uso do instituto do abuso de direito para paralisar o direito dos Autores de verem os defeitos eliminados ou reduzido o preço da venda, porque alegadamente tudo foi compensado na redução efectuada em sede de negociação, essa sim é que cria um grave desequilíbrio no exercício de posições jurídicas e desprotege os direitos dos Autores, enquanto compradores, solução que manifestamente o legislador não quis, nem previu.
101. Destarte, não se verifica in casu, qualquer abuse de direito por banda dos Autores que implique fazer uso do disposto no art. 334.º do Cód. Civ. e por via disso jamais a acção poderia improceder, o que de deixa impugnado, para que seja devida e doutamente reapreciado.
102. A sentença recorrida, condenou ainda o Autor marido como litigante de má- fé, em multa processual, que ficou em 15 UC’s e indemnização a favor dos Autores, no valor de € 1.500,00.
103. Não resulta dos autos, principalmente da matéria de facto dada por provada qualquer facto que permita condenar o Recorrente marido como litigante de má-fé, como o foi, pois que, todas aquelas imputações constantes da fundamentação da condenação não encontram a mínima correspondência na matéria de facto.
104. Para que o Recorrente marido pudesse ser responsabilizado a título de má-fé, era necessário que os factos integrantes dessa figura jurídica constassem do elenco dos factos provados, o que não sucede in casu.
105. Sem prejuízo da resposta que essa Veneranda Relação dê à matéria de facto impugnada, é evidente que o depoimento do Recorrente não foi o mais exemplar, mas ainda assim não foi ilógico e irracional ao ponto de se concluir pela inveracidade do por si declarado, o que até foi sendo corroborado pelos demais meios de prova.
106. No que se reporta ao documento que o Tribunal a quo julga intelectualmente falso, damos aqui por reproduzidas as antecedentes conclusões, na parte em que se impugnou a matéria de facto referente a esta matéria e contendentes com as declarações da testemunha HH e o depoimento do próprio Autor marido.
107. Não ocorre qualquer comportamento do Recorrente que seja de sancionar como litigante de má-fé.
108. Cremos não ser de manter tal decisão, considerando-se, contrariamente ao juízo sobre tal matéria desenvolvido pelo Tribunal recorrido, que a aludida litigância de má fé não resulta provada, nem se manifesta nos autos, não se demonstrando qualquer actuação dolosa ou gravemente negligente do Recorrente marido, com vista a conseguir um objectivo ilegal, a impedir a descoberta da verdade, ou a entorpecer a acção da justiça, não decorrendo a verificação de actuação de litigância de má-fé, por si só, das circunstâncias enunciadas no aresto sob censura.
109. Exige-se para a condenação como litigante de má-fé que se esteja perante uma situação donde não possam surgir dúvidas sobre a actuação dolosa ou gravemente negligente da parte, situação esta que julgamos não se mostrar comprovada nos autos, não podendo considerar-se, atento o concreto factualismo dos autos e na ausência de qualquer outro, o erro em referência
como um acto de negligência grave, e, não decorrendo, ainda, dos autos, por qualquer forma, a actuação dolosa da parte com vista a deduzir pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar, nem, sequer, a verificação de lide temerária baseada em erro grosseiro ou culpa grave, com vista ao mesmo fim.
110. Conclui-se, pois, nos termos expostos, pela procedência do recurso, devendo revogar-se a decisão recorrida que decidiu condenar o Recorrente marido como litigante de má-fé, por falta de verificação dos pressupostos legais a tal condenação.
111. Ainda que assim não se entenda, o que não se concede, sempre a condenação em causa é excessiva e desproporcional, devendo acaso a mesma seja mantida, o que não se espera, ser qualificada de negligência e reduzida para o limite mínimo legal de 2 UC's e concomitantemente ser também reduzida proporcionalmente a indemnização fixada.
112. Ocorreu incorrecta interpretação e aplicação dos comandos legais, entre outros, do art. 542.º todos do Cód. de Proc. Civ. e arts. 334.º, 406.º, 762.º, 874.º, 875.º, 879.º, 913.º, 916.º, 917.º, 1224.º e 1225.º todos do Cód. Civ.
TERMOS EM QUE, REAPRECIADA A MATÉRIA DE FACTO E DE DIREITO CONSTANTE DA SENTENÇA RECORRIDA, DEVE SER JULGADA PROCEDENTE A PRESENTE APELAÇÃO E REVOGANDO-SE A SENTENÇA RECORRIDA SER A MESMA SUBSTITUÍDA POR OUTRA QUE JULGANDO PARCIALMENTE PROCEDENTE, POR PARCIALMENTE PROVADA A PRESENTE ACÇÃO, CONDENE OS RÉUS NOS TERMOS REQUERIDOS NA PETIÇÃO INICIAL.
MAIS DEVE SER REVOGADA A SENTENÇA RECORRIDA NO QUE À CONDENAÇÃO COMO LITIGANTE DE MÁ-FÉ DO AUTOR MARIDO DIZ RESPEITO.
MAS COMO SEMPRE V. EXAS. FARÃO A ESPERADA E ACOSTUMADA
JUSTIÇA!!!”
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Por sua vez, os RR. vieram interpor contra-alegações, concluindo da seguinte forma:
“1. Os AA. peticionaram a condenação dos réus à eliminação/reparação dos defeitos enunciados na presente petição inicial (arts. 6.º, 7.º, 11.º, 12.º, 22.º e 24.º) e referentes ao imóvel vendido aos autores ou sua substituição, colocando o telhado e compartimentos interiores do andar superior isentos de defeitos e anomalias que impeçam o bem de ser utilizado para o fim a que se destina, acrescido de sanção pecuniária compulsória, de não menos de € 50,00 (cinquenta euros) por cada dia de atraso na eliminação/reparação dos defeitos, e caso assim não se entendesse, subsidiariamente, a condenação dos réus a devolver aos autores a quantia de € 18.300,00 (dezoito mil e trezentos euros), correspondente ao valor previsível que os mesmos têm de suportar pela reparação integral dos defeitos e anomalias denunciados, operando se por esta forma a redução do preço, bem como, a condenação dos RR. a pagar aos autores a quantia de € 3.000,00 (três mil euros) a título de danos não patrimoniais, que a sua conduta lhes causou, e os competentes juros de mora à taxa de juro legal aplicável, desde a citação e até efetivo e integral pagamento e respetivas custas do processo, incluindo custas de parte.
2. Por sua vez os RR. na sua contestação invocaram desde logo a exceção da caducidade da ação, pois para que o vendedor possa ser responsabilizado pelo cumprimento defeituoso e seja reconhecido o direito ao comprador à eliminação dos defeitos é indispensável que este tempestivamente proceda à sua denúncia, nos termos do artigo 916.º do Código Civil, e, não sendo na sequência dela eliminados, interponha a correspondente ação no prazo fixado no artigo 917.º do mesmo diploma.
3. Pelo que, relativamente aos direitos do comprador de coisa defeituosa, invocada pelos AA., o seu reconhecimento pressupõe o funcionamento de forma articulada dos prazos de denúncia dos defeitos, que, tratando-se de imóvel a coisa vendida, é de um ano a contar do conhecimento dos mesmos, quer por força do disposto nos nºs 2 e 3 do artigo 916º, quer, se for o caso, por força do disposto no artigo 1225.º, n.ºs 2 e 4, ambos do Código Civil; e do prazo de exercício do direito (eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato, indemnização): seis meses a contar da denúncia atempada dos defeitos, nos termos do artigo 917.º do Código Civil, ou, na hipótese de ser aplicável ao caso, um ano, nos termos do n.º 3 do artigo 1225º, ex vi do n.º 4 do mesmo dispositivo.
4. Razão pela qual, não há dúvidas que a exceção da caducidade do direito á interposição da ação caducou, invocando-se a aplicação da mesma, com a produção dos seus legais efeitos, uma vez que os AA. não denunciaram qualquer defeito aos AA. e apenas intentaram a ação em Julho de 2022.
5. Além do exposto impugnaram a matéria alegada pelos AA. uma vez que, em nada, corresponde à verdade dos factos, apresentando a sua versão consentânea com o que efetivamente aconteceu.
6. Na verdade, à data da escritura de compra e venda do imóvel que ocorreu a 23/02/2021 existia uma pequena infiltração bastante visível e de que os RR. lhe deram conhecimento e que, segundo afirmação dos AA. só em final de fevereiro de 2022, volvidos quase dois invernos é que decidiram reparar a infiltração….
7. Atendendo às regras da experiência do homem médio, tendo uma situação em que se existe uma infiltração grave o lesado imediatamente atuaria para não deixar agravar a situação, a não
ser que pretendesse esse agravamento. E esse agravamento não é, nem nunca pode ser assacada responsabilidade aos RR. que apenas tinham uma pequena mancha no canto da sala do sótão quando venderam o imóvel.
8. Os RR. ainda alegaram, e provaram, o desconto que fizeram no preço final do imóvel de cerca de 29.500,00€, para compensar os AA. de eventuais reparações e alterações que tivessem que fazer no imóvel, atenta o desgaste próprio da idade do mesmo.
9. Os RR. não se conformam com esta situação pois que agiram de boa fé, acreditaram, compreenderam os AA., desceram ao preço para as reparações que fossem necessárias e agora deparam-se com uma versão adulterada dos factos verdadeiramente ocorridos, pugnando pela compensação a título de indemnização por danos morais e condenação doa AA. como litigantes de má fé.
10. A D. Sentença a quo no Item fundamentação de facto, deu como provados e não provados os factos elencados de 1. A 20. E não provados de a) a L.
11. A Mma Juiz a quo para a resposta à matéria de facto fez uma apreciação crítica dos depoimentos das testemunhas arroladas pelas partes, lançando mão de todos os elementos recolhidos, incluindo os documentos juntos aos autos e as regras da experiência comum, sempre sem deixar de ter em consideração o ónus da prova respetivo.
12. Tendo sido considerado o teor de toda a prova documental que se encontra junto aos autos e os depoimentos prestados pelas testemunhas inquiridas em audiência e bem assim aos depoimentos/declarações das partes, devidamente escalpelizado na D. Sentença recorrida.
13. Sendo que os AA. não impugnaram a matéria de facto, apenas de direito e no que tange à procedência da exceção da caducidade e, consequente, absolvição dos RR.
14. Pugnando, com o seu recurso dar outra interpretação aos factos e depoimentos prestados, bem como a aplicação do direito que o Tribunal a quo fez dos factos provados constantes dos pontos 4º, 6º, 9º, 10º, 12º e 20.º (supra transcritos e constantes das Pag.s 4 a 8 da D. sentença), e dos factos não provados constantes dos pontos A) e I), pugnando pela verificação da sua versão, oposta à verificada e valorada pelo D. Tribunal.
15. Na verdade da prova produzida concluiu-se que a redução do preço ocorrida durante as negociações se destinava (parte dela) à reparação do telhado bastante evidente com a infiltração que se fazia sentir no sótão (próximo da cobertura/telhado), pois não podia vir de mais nenhum lado além do telhado, pois não há qualquer outra divisória ou parede acima…..
16. Sendo que tal mancha de humidade que existia à data das negociações foi amplamente debatida pelos AA. e era do seu conhecimento, sendo que o mesmo, conhecedor da construção civil e da experiência própria de um homem de mediana idade e experiência comum, bem sabia da necessidade de reparação atenta a idade do imóvel.
17. Pelo que esta premissa de que partiu o Tribunal a quo e que norteou o julgamento da matéria de facto e de direito, deverá subsistir pois é a única que as regras da experiência e boa fé ditam, não ocorrendo, portanto, qualquer erro na apreciação da prova, não existindo qualquer erro de julgamento e por essa razão a matéria de facto está corretamente valorada e apreciada.
18. Os RR., discordam da posição assumida pelos AA., por considerarem que a mesma é destituída de fundamento legal, visando alterar a interpretação dada aos factos dados como provados e não provados supra identificados, ignorando a motivação exposta na D. Sentença a quo, querendo, até contraria-la, sem qualquer fundamento e razão de ciência, como veremos.
19. Assim, no que tange à análise dos factos provados:Este ponto assenta na prova produzida em audiência de julgamento e documentos juntos. Efetivamente pela conjugação dos depoimentos do R. DD e testemunha EE (mediador imobiliário), não existe qualquer dúvida sobre esta matéria.
20. Efetivamente o valor anunciado da venda foi de € 199.500,00, que era o valor de mercado, pois a imobiliária, faz um estudo de mercado e conjuga com o preço médio dos três últimos imóveis, com as mesmas características vendidos recentemente e para tanto atente-se no depoimento da testemunha EE - cfr. declarações prestadas pela testemunha EE, gravação efetuada a 21/02/2025, entre as 10:24 e as 11:08, 21. minutos 3:10 a 4:10 –
Mandatária RR. – avaliaram o imóvel? EE- Fazemos a avaliação segundo o mercado. Nós não somos avaliadores, fazemos avaliações segundo o mercado, baseamo-nos essencialmente no que é vendido. 22. minutos 25:02 a 26:58
Mandatário AA. – o Sr. referiu no seu depoimento que não são especialistas e que tentam atribuir um valor de mercado, mas na altura foi um valor acordado com os vendedores e fiquei com a sensação que eles é que fixaram os 200.000,00€.?
EE –não. É assim, nós não temos uma licança de avaliadores, nós enquanto angariadores, comerciais de mercado imobiliário, nós fazemos o estudo de mercado tendo as três últimas casas equivalentes que se tivessem vendido aqui na zona com características semelhantes e depois fazíamos uma base e recordo-me que na altura uma casa daquelas andaria sempre nesse valor.
(…) neste caso foi razoável para quem vendeu e quem comprou até foi baixo…
23. Porquanto, valendo o imóvel 199.500,00e e tendo sido vendido por 170.000,00€, os RR. reduziram o preço em cerca de 30.000,00€ que seriam para efetuar as tais remodelações e reparações.
24. Sendo sobejamente apurado que o imóvel valia cerca de 200.000,00€, nem os AA. vieram refutar ou colocar em causa tal prova produzida pelos RR., pois bem sabem que o valor do imóvel seria acima desse valor.
25. Ainda ao contrário do alegado pelos AA., resulta inequivocamente que os AA. se deslocaram ao imóvel sem a presença do agente imobiliário, como veio a ser dada por provado, basta atentar-se nas declarações do R. DD e sua companheira – FF.
26. Não foi colocado em crise, sendo até confirmado pelos A. marido que nas visitas que fez ao imóvel, nunca houve da parte dos RR. qualquer entrave à vistoria completa do imóvel, nomeadamente do telhado, cf. Depoimento da testemunha EE, agente imobiliário, encarregue da venda do imóvel, na gravação efetuada a 21/02/2025, entre as 10:24 e as 11:08, 27. aos minutos 10:24 a 11:08.
EE – falou-se de tudo e mais alguma coisa (referindo-se ao estado da casa). o Sr. queria comprar e fazer uma série de alterações na casa.(….)
28. Minuto 13.00 a 14:00 EE – Foi dada toda a liberdade para visitar o que queria, garagem, o que quer que fosse.
Mandataria dos RR. – Foi referido que a casa era dos anos 90?
EE – Sim. Até porque se fosse recente o valor não era aquele.
29. Minutos 20:50 a 21:05.EE – Foi proposto se quisesse subir ao telhado.
30. Minutos 22.00 a 23:00 EE – sempre foi tudo transparente, o comprador sempre falou do
que queria alterar, pintar, etc… e o Sr. vendedor sempre foi acessível….
31. Minutos 30:47 a 37:00
M Juiz – Lembra-se se havia visibilidade do telhado na parte que acaba por estar aqui a ser discutida? Era visível de fora?
EE – Sim, sim, do lado que estamos a discutir é virada para o terreno. È visível do terreno (…) Aquilo dava para subir ao terreno, é uma espécie de encosta e é perfeitamente visível o telhado dali.
M Juiz – Nas visitas que fez com o Sr. AA fizeram esse exercício para ver humidade, pergunto eu.
EE – Sim porque nós fizemos tudo e mais alguma coisa. Era um telhado normal para o estado e idade do imóvel.
(…)
A infiltração tinha de vir do telhado.
M Juiz – No fundo discutiam o telhado por causa da infiltração, embora não conseguissem perceber a origem, é isso? Mas percebeu se en termos de negociação esse valor – a redução que foi combinada entre as partes, se o Sr. AA disse “eu quero utilizar esta margem para resolver problemas desta infiltração.
EE – Especificamente só para isso?
M Juiz – Não, mas também para isso.
EE – Sim, sim. Estou a falar do bolo todo, tenho a ideia que foi para isso, das alterações, várias reparações que ele queria fazer, não só especificamente.
32. O R. DD depôs com seriedade e de forma serena, com razão de ciência expostos de forma coerente e sem mácula, afirmando que baixou o preço para que os AA. pudessem fazer as reparações no imóvel atenta a idade do imóvel.
33. Por sua vez as declarações da testemunha EE, não deixaram margem para dúvidas ao Tribunal, nem podiam ser de outra forma, pois que não tinha qualquer interesse na causa, dando a credibilidade do seu depoimento por o mesmo se mostrar escorreito, claro, coerente, e circunstanciado apenas nos factos de que se recordava.
34. Por seu lado o A. marido prestou um depoimento confuso e muitas vezes contraditório pois declarou que nas visitas ao imóvel “tudo o que estava visível aos meus olhos, o exterior da casa, eu vi os defeitos que tinha e aquilo que era necessário fazer”, referindo que ninguém o levou ao telhado, embora tenha perguntado várias vezes….. ora tal raciocínio ofende a boa fé e verdade do seu depoimento, uma vez que, se nunca foi obstaculizada qualquer visita a qualquer compartimento, dependência, anexos, logradouro, telhado….do imóvel, tendo sido dada a possibilidade de ida ao telhado e o A. marido querendo mostrar-se tão preocupado com o telhado que até perguntou ao R. 4/5 vezes pelo seu estado, porque é que não o foi ver pessoalmente, quando até tinha uma mancha de humidade no sótão?
35. Sendo até o A. marido assumido que percebia algo de bricolage e que as visitas eram exaustivas.
36. O A. afirmou, ainda, que após a data da escritura, e ter feito a mudança, entregou a chave do imóvel ao irmão para tratar de substituir as telhas que deveriam estar partidas a provocar a infiltração visível na mancha do sótão e que o mesmo volvidos poucos dias, ao telefone o informou de que o telhado estava com vários problemas e em más condições e os AA. nada fizeram, tendo os RR. diminuído o preço para estas reparações, deixando a situação agravar-se e vindo dois anos depois reclamar.
37. cfr. declarações de parte do Autor AA, gravação efetuada no dia 21/02/2025, entre as 15:29 e as 16:13, Minutos 35:00 a 37:00
Mandatária dos RR. – Nessa altura, em março desse ano da escritura logo a seguir à escritura…
A. Marido – eu vim da Bélgica de propósito para fazer a escritura e depois na semana a seguir fui-me embora.
Mandatária dos RR. – foi nessa semana que já tinha aquela humidade?
A.Marido – Sim.
Mandatária dos RR. – e o seu irmão foi lá substituir telhas? Quantas?
A.Marido – meia dúzia delas, só lá havia meia dúzia de telhas.
Mandatária dos RR. - Então nessa altura o seu irmão foi ao telhado e o que lhe disse?
A.Marido – alertou havia muitas telhas podres e foi a partir daí que eu comecei a insistir mais com o Sr. DD.
Mandataria dos RR. – então ele alertou-o de que o telhado estava em más condições?
A.Marido – Que estava em más condições, que tinha telhas podres e muita humidade.
38. aos minutos 40:57 a 43:05
M Juiz – Fiquei aqui com uma dúvida. O Sr. referiu que na semana a seguir à escritura foi para a Bélgica e deixou uma chave ao irmão para verificar o telhado.
A. marido – Não foi so verificar o telhado, foi para tomar conta da casa por não estar presente e para ver se estava tudo bem, se não havia problemas nenhuns de alguém ter arrombado a porta.
39. aos minutos 43:10 a 45:00.
Mandatário dos AA. – Sr. AA quendo o seu irmão lá foi substituir as telhas, quando estava na Bélgica, ele disse-lhe que precisava de substituir o telhado todo?
A.Marido – na altura disse-me que o telhado estava muito mau, muito mau…
40. Pelo que, ao contrário do que alegado e exposto no recurso a que se responde, não foi só após a deslocação ao local do empreiteiro, em finais de Fevereiro de 2022 que ficou com a noção de que havia de substituir toda aquela empena do telhado, pois sempre soube do real estado do mesmo antes da escritura, mas aceite e confessado poucos dias após a data da escritura, pela boca do seu irmão que lhe assegurou que as telhas estavam podres e que o telhado estava “muito mau, muito mau” (repetição do A.)
41. Os AA. apenas quiseram fazer crer ao Tribunal que os RR. o enganaram, mas na verdade, foram os AA. quem quiseram enganar os RR. e o Tribunal, mas “a mentira tem perna curta” sendo o A. marido a confessar que tinha conhecimento do maus estado do telhado, da redução do preço e da tentativa de enganar o tribunal com um orçamento inflacionado de propósito e a pedido ao empreiteiro e sua única testemunha., cfr. depoimento da testemunha HH, gravação efectuada a 21/02/2025, entre as 10:06 e as 10:17, aos minutos 06:00 a 10:10.
HH – Para meter mais algum no orçamento. O meu empregado é que me disse para fazer outro orçamento para fazer outro aumento de valor.
(…)
42. Ele só pediu para fazer um orçamento e depois pediu para fazer um aumento.
Ele falou com o meu empregado e eu retifiquei-o, pus uns valores mais altos.
Se fosse eu a fazer a obra eram 12 mil e tal euros.
Mandatária dos RR. – em que é que consistiu o valor?
HH – substituição da telha, mais nada, mais nada. (…) foi a pedido para fazer um aumento do valor. Ele pediu e eu fiz. Ele pediu ao meu empregado “ele que faça um orçamento com um aumento de 18/19.000,00€” e eu fiz, aumentei para lá.
Mandatária dos RR. ele falou das infiltrações?
HH – não, de infiltrações não.
43. Em suma, da prova produzida e impugnada pelos AA., como se pode aferir das declarações supra transcritas, a D. Sentença recorrida não pode ser colocada em causa.
44. Assim, de toda a argumentação trazida pelos AA. no recurso a que se responde, nada coloca em crise os pontos 4, 6, 9, 10, 12 e 20 dos factos dados como provados e os pontos A e I dos factos dados como não provados uma vez que nenhuma prova corroborou a tese dos mesmos no sentido que lhes foi assegurado que o imóvel não tinha problemas, pelo contrário, as evidências e os depoimentos supra transcritos demonstram perentoriamente o oposto.
45. Na verdade, devidamente reapreciada a matéria de facto impugnada, a mesma não deve ser alterada no sentido pugnado pelos AA./Recorrentes, bem ao invés deve a D. Sentença recorrida e os factos nela dados como provados e não provados ser confirmados na sua íntegra.
46. Ora, o Tribunal a quo, e muito bem, fez a sã e esperada Justiça numa situação como a dos presentes autos, uma vez que os AA. tinha conhecimento de todos os elementos essenciais do negócio efetuado entre ambos, adquirir o prédio, viu reduzido o preço de aquisição para as reparações que o imóvel necessitasse, nomeadamente o telhado, face à sua idade e desgaste natural, tem conhecimento do estado pormenorizado do mesmo e volvidos quase dois anos instaura a presente ação, peticionando valores que bem sabe não lhe serem devidos.
47. Porquanto, a matéria factual foi considerada provada pelo Tribunal a quo nos factos dados como provados e não provados da D. Sentença e essa convicção resultou da apreciação crítica do conjunto da prova testemunhal e documental produzida, da conjugação do depoimento da globalidade das testemunhas, ponderada a sua razão de ciência, distinguindo-se aquelas que revelaram terem conhecimento direto dos factos, bem como aquelas que demonstraram ter mero conhecimento indireto dos mesmos, suas congruências, discrepâncias e isenção ou parcialidade reveladas nos vários depoimentos.
48. E a interpretação dada foi escorreita e consentânea com o direito e justiça.
49. Porquanto e tal como plasmado na D. sentença recorrida, “não é aplicável ao caso dos autos o regime da venda de coisa defeituosa, por não estar em causa um defeito ou vício oculto, devendo os Réus ser, em consequência, absolvidos dos pedidos 1 e 2, e ainda dos pedidos 3 e 4 por não existir ilicitude ou incumprimento do contrato de compra e venda. * Ainda que assim não se considerasse, sempre é de assinalar que, como decorre do disposto no art. 916.º, n.º 2 e 3, do Código Civil, quando seja detetado o vício da coisa, deve o comprador denunciá-lo ao vendedor no prazo de 30 dias depois de conhecido o defeito e dentro de seis meses após a entrega da coisa. Sempre a que o objeto da compra for, porém, um imóvel, tais prazos são ampliados para um ano e cinco anos, respetivamente. A tais prazos são aplicáveis as regras da caducidade – art. 298.º, n.º 2, do Código Civil. No caso destes autos, coloca-se a questão de saber quando se iniciou tal prazo de caducidade: se cerca de uma semana após a escritura, quando se apurou existirem várias telhas partidas e fissuradas no telhado (ou seja, em finais de fevereiro de 2021); ou quando foi conhecido o orçamento descritivo dos trabalhos necessários à reparação do mesmo (ou seja, em meados de fevereiro de 2022). O referido artigo 916.º do Código Civil alude que o momento em que se inicia o prazo corresponde ao momento em que é «conhecido o defeito». O legislador não condiciona o início de tal prazo ao conhecimento dos detalhes relativos à extensão ou valor desse defeito. Basta, pois, o conhecimento da existência do defeito. A interpretação propugnada pelos Autores de que o prazo apenas se inicia com o conhecimento integral dos danos levar-nos-ia ao cúmulo de permitir que o comprador, deliberadamente, negligenciasse a existência do defeito, propiciando até o seu agravamento, decidindo apenas tomar conhecimento integral e aprofundado da extensão dos danos “quando lhe desse mais jeito”. Obviamente, não foi esse o sentido que o legislador quis seguir, pois tal implicaria conceder ao comprador uma dilação de prazo de que podia beneficiar consoante o momento que lhe fosse mais conveniente ou oportuno para o exercício do seu direito. No caso dos autos, é de salientar não estávamos perante uma “mera suspeita” de defeito – ele foi efetivamente detetado em fevereiro de 2021, havendo “conhecimento perfeito e seguro da deficiência/vício”. É essa, pois, a data em que se considera que o Autor dele tomou conhecimento.
Em consequência, o prazo de caducidade aplicável a estes autos e previsto no art. 916.º, n.º 2 e 3, do Código Civil, terminou em finais de fevereiro de 2022.
Não se provou que os Autores tenham comunicado tais defeitos em momento prévio a esta ação, proposta em 22-07-2022. Por isso, ainda que se considerasse ser aplicação ao caso o disposto no art. 913.º do Código Civil, sempre se verifica o termo do prazo para a denúncia de tais defeitos, pelo que caducou o direito dos Autores em reclamar os vícios da coisa. Termos em que sempre seriam os Réus igualmente absolvidos de dos pedidos 1 e 2 contra eles deduzidos. (…) No caso dos autos, os Autores pretendem a condenação dos Réus a reparar o telhado em crise ou, subsidiariamente, a pagar o montante necessário à sua reparação. Mais peticionam uma indemnização pelos danos não patrimoniais causados. Porém, consta dos factos dados como provados que a redução do preço do imóvel foi acordada com o fito de compensar, justamente, os defeitos que o imóvel já tinha e que pudesse apresentar. Assim, é necessário chamar à colação o disposto no art. 334.º do Código Civil, relativo ao abuso de direito, segundo o qual «é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito». «A boa fé comporta dois sentidos principais: no primeiro, é essencialmente um estado ou situação de espírito que se traduz no convencimento da licitude de certo comportamento ou na ignorância da sua ilicitude; no segundo, apresenta-se como princípio de atuação, significando que as pessoas devem ter um comportamento honesto, correto e leal, nomeadamente no exercício de direitos e deveres, não defraudando a legítima confiança ou expectativa dos outros. Os bons costumes constituem o conjunto de regras de convivência que, num dado ambiente e em certo momento, as pessoas honestas e corretas aceitam comummente. O fim social e económico do direito é a função instrumental própria do direito, a justificação da respetiva atribuição pela lei ao seu titular» - Ac. do STJ, proc. n.º 309/07.2TBLMG.C1.S1, de 17-05-2017, disponível em www.dgsi.pt. Há abuso de direito quando o seu exercício extravasa clamorosamente os ditames da boa fé, nalgum daqueles domínios supra descrita, cuja consequência é a inalegabilidade formal do direito pelo seu titular - Ac. do TRP, proc. n.º 1095/20.6T8VNG.P1, de 11-02-2021, disponível em www.dgsi.pt. «Uma das modalidades que dogmaticamente se tem considerado configurar abuso do direito é o desequilíbrio no exercício de posições jurídicas, que se pode definir como o exercício de um direito que, devido a circunstâncias extraordinárias, dá origem a resultados totalmente estranhos ao que é admissível pelo sistema, quer por contrariar a confiança ou aquilo que o outro podia razoavelmente esperar, quer por dar origem a uma desproporção manifesta e objetiva entre os benefícios recolhidos pelo titular ao exercer o direito e os sacrifícios impostos à outra parte resultantes desse exercício (aqui se incluem o exercício danoso inútil, a exigência injustificada de coisa que de imediato se tem de restituir e o puro desequilíbrio objetivo)» - Ac. do TRC, proc. n.º 102/11.8TBALD.C2, de 09-01- 2017, disponível em www.dgsi.pt. Volvendo a estes autos, provou-se que os Autores aceitaram comprar o imóvel no estado em que o mesmo se encontrava. E fizeram-no estando cientes de que, face às evidências, existia um alto grau de probabilidade de o mesmo ter defeitos/vícios ao nível do telhado.
Ainda assim, aceitaram comprá-lo sem proceder a uma inspeção razoável do respetivo telhado, o que lhes foi colocado à consideração fazerem. Tal grau de probabilidade permitiu-lhes, inclusivamente, beneficiar de um preço mais baixo, destinado a compensar as reparações que se afigurassem necessárias. Ora, o fim económico do regime que tutela a venda de coisas com defeito tem em vista a proteção do comprador, concedendo-lhe instrumentos para restituir o equilíbrio das declarações negociais prestadas. Consentir agora que os Autores beneficiassem de uma segunda redução de preço, com o pretexto de que não inspecionaram o telhado, significaria atribuir-lhes um duplo benefício, frustrando não só as legitimas expectativas dos Réus e que o preço final acordado acautelaria questões como as que se suscitaram nestes autos, como também o fim social de todo o regime jurídico em causa.
Os intentos dos Autores conduzem, por isso, a um evidente e intolerável desequilíbrio nas posições jurídicas de cada uma das partes. Se a atitude dos Autores não constitui abuso de direito, cogita-se o que constituirá, pois apenas por sua vontade não tiveram conhecimento do estado em que aquele telhado se encontrava. Os Autores agem, assim, em sentido manifestamente contrário à boa fé que lhes é exigida, pretendendo por via desta ação obter uma “dupla redução de preço”, o que constitui abuso de Direito na modalidade do “desequilíbrio no exercício de posições jurídicas”. Termos em que se verifica a inalegabilidade do regime previsto no art. 913.º e ss. nestes autos, sendo de declarar a presente ação improcedente, absolvendo os Réus de todos os pedidos.”
50. Pelo que não merece qualquer reparo a D. Sentença recorrida quanto à fixação da matéria de facto provada e não provada, bem como a absolvição dos RR. dos pedidos contra os mesmos deduzidos, e bem ainda, a condenação do A. marido como litigantes de má fé, a título de dolo, nos moldes aí plasmados.
51. Os AA. retiraram do depoimento das testemunhas, conclusões que a nós nos parece que, numa análise serena e objetiva, não decorrem das premissas fácticas apontadas, transformando, assim, esse trabalho conclusivo num jogo enganador, de que é forçoso comunicar, para o desnudar da sua, para nós manifesta, irrealidade.
52. Nunca poderia a Mma Juiz a quo com base no depoimento destas testemunhas dar sentido diverso dos factos provados e não provados do consignado na D. Sentença a quo, até porque os AA. se estão a esquecer que para além das supra mencionadas testemunhas, o Tribunal considerou quer as declarações de parte do R. DD e A. marido.
53. Esta foi a prova produzida quanto a esta matéria, de onde, sem margem para dúvidas, se pode extrair o consenso e a conclusão a que a Mma Juiz a quo chegou, para dar como provados os pontos supra citados da d. Sentença, e que levaram ao Tribunal, e bem, a julgar improcedente a ação, absolvendo os RR. dos pedidos contra os mesmos formulados e procedente o pedido de litigância de má fé deduzido pelos RR., ora recorridos.
54. Fazendo uma correta aplicação do direito, não padecendo a D. sentença, ao contrário do alegado pelos AA./Apelantes, de nulidade por contradição entre os factos dados como provados e o direito aplicável.
55. Na verdade, os recorrentes com o presente recurso, pretendem que V.ªs Ex.ªs, sem disporem de uma apreciação direta e imediata da prova, alterem a decisão de facto, no sentido por eles pugnado.
56. Ora, sendo a prova de livre apreciação, não pode o tribunal para onde se recorre, sem elementos que formalmente isso determinem, aquilatar do “grau de convicção” que na instância recorrida foi dado à prova testemunhal e à prova documental.
57. Pois, como é entendimento unânime o recurso em matéria de facto não se destina a novo julgamento, tão só constitui um remédio para vícios do julgamento em primeira instância. O Tribunal de recurso não dispõe da relação de proximidade comunicante com os participantes processuais, de modo a obter uma perceção própria do material que haverá de ter como base da sua decisão, que só o princípio da imediação, intrinsecamente ligado ao da oralidade, assegura.
58. Desta forma, uma vez que o Tribunal a quo analisou a prova produzida, concluindo que os testemunhos em causa, se mostraram convincentes pelos motivos que fez consignar, nenhuma censura lhe poderá ser feita, pois a resposta dada aos pontos dos factos provados e não provados, bem como todas as demais, foi firmemente sustentada na prova documental e testemunhal, que in casu se mostra adequada face a todos os elementos juntos aos autos.
59. Na verdade, da análise crítica da prova feita pela Mma Juiz, que evidentemente aqui não se irá repetir, não merece censura alguma as conclusões a que chegou.
60. Assim, nenhuma alteração deve ser introduzida na matéria de facto dada como provada e não provada na D. Sentença, bem como, o direito a ela inerente, por não existir qualquer nulidade da mesma, uma vez que não vislumbramos qualquer contrição entre a fundamentação e os factos dados como provados, bem como a condenação do A. marido como litigante de má-fé, pois em face da conduta assumida pelo A./Recorrente não podia ter sido outra a decisão do Tribunal a quo.
61. Por todo o exposto, o presente recurso não tem qualquer fundamento legal, uma vez que, existe prova em abundância para que o tribunal tivesse proferido, e muito bem, a D. Sentença recorrida, não assistindo razão aos AA./Apelantes.
62. Pelo que não merece qualquer reparo a D. Sentença recorrida.
63. Razão pela qual pede-se a V.as Ex.as Venerandos Juízes Desembargadores do Tribunal da Relação de Guimarães que seja confirmada a D. Sentença proferida pelo Tribunal a quo, não procedendo o requerido pelos recorrentes (AA. na ação), nomeadamente a alteração da matéria de facto e a modificação da sentença quanto à questão de direito, absolvendo-se os RR. do pedido. E confirmando-se a condenação do A. marido como litigante de má fé.
64. Nesta conformidade, mantendo-se na íntegra a decisão do Tribunal a quo, e, nessa medida, o decidido em matéria de facto e direito na sentença recorrida.
A douta sentença posta em crise, bem andou não merecendo qualquer reparo, razão pela qual, mantendo-se, cumprir-se-á a lei e far-se-á a esperada e habitual JUSTIÇA”
***
QUESTÕES A DECIDIR
Nos termos do disposto nos artigos 635º, nº4 e 639º, nº1, do Código de Processo Civil, as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial. Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. artigo 5º, nº3, do Código de Processo Civil). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas.
Nestes termos, as únicas questões a decidir que delimitam o objecto deste recurso, consiste em apurar:
a) Se deve ser alterada a matéria de facto fixada pelo tribunal recorrido;
b) Se, nessa sequência, deve ser alterada a decisão proferida pela primeira instância e considerada a existência de defeitos na fracção adquirida pelo A. e a obrigação de os RR. procederem à sua reparação bem como a indemnizarem o A. pelos danos morais sofridos;
c) Se devem os AA. ser absolvidos da condenação por litigância de má fé.
*
Corridos que se mostram os vistos aos Srs. Juízes Desembargadores adjuntos, cumpre decidir.
***
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
O tribunal recorrido proferiu a seguinte decisão quanto à matéria de facto:
“Factos provados (com relevância para a causa):
1. Os Autores são donos e legítimos proprietários do prédio urbano, sito em Parede ... – Lote ... – composto de casa de habitação de rés-do-chão e primeiro andar, com a área total de 858 m2, área coberta de 156 m2 e área descoberta de 702 m2, inscrito na matriz predial urbana da freguesia ..., concelho ... sob o artigo ...36 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... – ... sob a descrição n.º ...09
2. Por seu turno, os Réus são os únicos e universais herdeiros da herança ilíquida a indivisa aberta por óbito de II.
3. O prédio urbano identificado no ponto 1 foi vendido aos aqui Autores, pelos Réus, ambos na qualidade de únicos herdeiros da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de II, na data de 23 de Fevereiro de 2021, por escritura pública lavrada no Cartório Notarial de Lamego do Dr. JJ e aí exarada a fls. 23 a fls. 24 verso do Livro de Notas para escrituras diversas número ...63-E
4. Tal venda foi objeto de intermediação imobiliária, contratada pelos Réus, sendo que, de acordo com a avaliação efetuada pela imobiliária, a localização, construção, estado de conservação e valor de mercado em imóveis daquela natureza e condições, o preço de anunciado de venda foi de € 199.500,00.
5. O preço da venda celebrada entre Autores e Réus foi de € 170.000,00.
6. Nas visitas realizadas ao imóvel, acompanhadas pelo identificado agente imobiliário e umas vezes pelos Réus, outras não, tudo foi facultado aos Autores de ver, de questionar.
7. Existia nessa data uma mancha de infiltração existente ao nível das águas furtadas, visível durante as visitas mencionadas, tendo sido falada entre as partes a questão da humidade existente no canto da sala do sótão.
8. Pelos Réus foi sempre dito aos Autores que o imóvel já tinha mais de 30 anos e que era usado.
9. Nunca foi asseverado pelos Réus que o imóvel não padecia de vícios e/ou anomalias.
10. Os Autores sabiam da existência da mencionada mancha de infiltração em data anterior à escritura.
11. Aquando da venda os Réus asseguraram aos Autores que o prédio, embora usado, se encontrava em razoável estado de conservação.
12. Os Réus reduziram o preço da venda até aos € 170.000,00, para que os Autores ficassem com margem para as reparações que considerassem necessárias, nomeadamente o telhado, para evitar as infiltrações que, à data eram visíveis.
13. Em data não concretamente apurada após a outorga da escritura e tomada de posse do imóvel pelos Autores, mas cerca de uma semana depois, os Autores constataram que os tetos do andar superior apresentavam manchas de humidade e infiltrações,
14. Tendo-se subido ao telhado e constatado que o mesmo do lado Norte da habitação estava completamente danificado, com telhas fissuradas, rachadas e lascadas, as quais estão a causar infiltrações nos compartimentos interiores.
15. O valor necessário para a reparação do referido telhado e pintura das infiltrações é de € 15.213,17, sendo € 14.650,00 para reparação da cobertura (com remoção e substituição das telhas, e aplicação de rufos), e € 563,17 para reparação de paredes e tetos.
16. O teto do andar superior apresenta manchas de humidade.
17. Em 01/03/2022 os Autores procederam à notificação judicial avulsa dos Réus, denunciando os defeitos encontrados e requerendo a sua eliminação/reparação e/ou a redução do preço da compra, concluindo nos seguintes termos:
“Termos em que requer a V. Exa. se digne ordenar a notificação judicial avulsa do requerido, do teor do presente articulado e de que: 1. No prazo máximo de 15 (quinze) dias, a contar da sua efectiva notificação, deve proceder à eliminação/reparação dos defeitos enunciados na presente notificação e referentes ao imóvel vendido ao requerente ou sua substituição, colocando o telhado e compartimentos interiores do andar superior isentos de defeitos e anomalias que impeçam o bem de ser utilizado para o fim a que se destina. Ou, 2. No mesmo prazo devolver ao requerente a quantia de € 12.445,00 (doze mil quatrocentos e quarenta e cinco euros), correspondente ao valor previsível que o mesmo tem de suportar pela reparação integral dos defeitos e anomalias denunciados, operando-se por esta forma a redução do preço. Ou 3. Não procedendo como se requer em 1.º e 2.º, deve considerar definitivamente resolvido o contrato de compra e venda do imóvel identificado em supra artigo 1.º desta notificação, celebrado com o requerente e deverá proceder à devolução integral do preço recebido no prazo máximo de 8 (oito) dias, sem prejuízo do direito à indemnização que venha a ocorrer e que em momento ulterior se concretizará.”.
18. Correu termos sob o n.º 226/22...., por este Juízo Local Cível de Lamego, os autos de notificação judicial avulsa respeitante ao Réu CC, a qual não logrou concretizar-se, pelos seguintes motivos “não foi possível efetuar a notificação avulsa, uma vez que, como informada pela proprietária do imóvel, que o notificando já ali não reside há algum tempo, desconhecendo- se o seu atual paradeiro”.
19. Correu termos sob o n.º 1587/22...., no Juízo Local Cível de Almada – Juiz 1, os autos de notificação judicial avulsa respeitante ao Réu DD, a qual não logrou concretizar-se, pelos seguintes motivos: “certifico que não levei a efeito a citação do requerido: DD, domicílio: Rua ...., ... ..., em virtude de me ter deslocado à morada dos autos, e ter encontrado o Sr. KK CC ...37, que me informou que não conhece o requerido e que ali reside desde 2015 e mais não apurei”.
20. Em fevereiro de 2022, foi elaborado um orçamento para a reparação do referido telhado.
*
Factos não provados (com relevância para a causa):
A. Apesar de se tratar de um imóvel usado, foi asseverado aos Autores que o imóvel identificado em 1 não padecia de vícios e/ou anomalias que impossibilitassem o seu normal uso e/ou defeitos que implicassem uma redução substancial do seu valor de mercado.
B. O imóvel estava em ótimo estado de conservação.
C. Os Autores pediram expressamente para que os Réus baixassem o preço.
D. Os Autores subiram ao sótão /águas furtadas nas visitas que efetuaram ao imóvel, e como tal, disseram logo na altura, que precisariam de reparar o telhado, para suster a infiltração e que atento o lapso de tempo desse telhado, que este já precisaria de reparação, mais anos, menos anos.
E. O teto do andar superior apresenta bolores;
F. Atualmente é impossível permanecer nas assoalhadas do andar superior, por a humidade presente afetar a saúde;
G. Logo que tomou conhecimento destes defeitos, de imediato o Autor contactou telefonicamente os Réus, o que ocorreu no final do mês de Março de 2021, dando-lhe nota do sucedido e requerendo que o mesmo encetasse as diligências necessárias à reparação dos enunciados defeitos, dado que, a habitação tinha sido bem paga e lhe foi assegurado que não existiam vícios e/ou defeitos que diminuíssem o seu valor.
H. Os Réus de imediato se prontificaram a analisar a situação, mas o certo é que, até à presente data nada foi efetuado e os defeitos existentes agravaram-se e com eles vai reduzindo o valor de mercado do imóvel.
I. Em julho de 2022, fruto do aumento do valor dos produtos e respetiva mão-de-obra, para eliminação dos denunciados defeitos é necessária a quantia de € 18.300,00, dos quais € 7.900,00 se referem a telha; € 500,00 aos tamancos; € 500,00 aos cumes: € 200,00 a espuma e € 9.200,00 de mão-de-obra.
J. Os Autores encontram-se profundamente perturbados com toda esta situação e com a posição assumida pelos Réus.
K. Em face disso encontram-se em constante angústia, com medo que os danos se agravem e lhes ofendam a sua integridade física e moral.
L. Sendo a habitação e seus andares um espaço de lazer e conforto, não podem, como queriam usar frequentemente o espaço.”
***
DA REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
Insurgem-se os recorrentes, contra a decisão da matéria de facto proferido pelo tribunal a quo, invocando erro de julgamento no que se reporta à matéria considerada provada nos pontos 4, 6, 9, 10, 12 e 20 e os factos não provados dos pontos A) e I).
Decidindo:
Relativamente aos requisitos de admissibilidade do recurso quanto à reapreciação da matéria de facto pelo tribunal “ad quem”, versa o artº 640º, nº 1, do Código de Processo Civil, o qual dispõe que:
«Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.”
No que toca à especificação dos meios probatórios, «Quando os meios probatórios invocados tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes” (nº 2, al. a), do artº 640 do C.P.C.).
Em relação ao cumprimento dos ónus impostos por este preceito legal, após posições divergentes na nossa jurisprudência, o Supremo Tribunal de Justiça tem vindo a pronunciar-se no sentido de que «(…) enquanto a especificação dos concretos pontos de facto deve constar das conclusões recursórias, já não se afigura que a especificação dos meios de prova nem, muito menos, a indicação das passagens das gravações devam constar da síntese conclusiva, bastando que figurem no corpo das alegações, posto que estas não têm por função delimitar o objeto do recurso nessa parte, constituindo antes elementos de apoio à argumentação probatória.» [1]
Resulta, assim, do disposto neste preceito legal que o recorrente que pretenda impugnar a matéria de facto, deve cumprir um ónus geral, de integração da impugnação nas conclusões (cfr. artº 639 do C.P.C.) e dois ónus específicos: o primeiro descrito nas diversas alíneas do nº1 do artº 640 do C.P.C., obriga à indicação precisão dos pontos de facto impugnados, dos concretos meios probatórios que imporiam decisão diversa, indicados em relação a cada facto, e da resposta alternativa que lhes haveria de ser dada; em relação a este último ónus há ainda a considerar que, de acordo com o Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº 12/2023 (publicado no DR-230/2023, SÉRIE I de 2023-11-28), deve este ser considerado cumprido ainda que o recorrente não indique nas “conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações.”; o segundo, contido no seu nº2, exige que, em caso de ser invocada prova gravada, a indicação exacta das passagens em que se funda o impugnante, sem prejuízo do dever de investigação oficiosa que é imposto ao tribunal.
O incumprimento do ónus geral e do específico exigido pelo nº1 do artº 640 do C.P.C., impõe a imediata rejeição do recurso, sem possibilidade de convite ao aperfeiçoamento.
Já o incumprimento do ónus secundário de indicação exacta das passagens das gravações em que se funda o seu recurso, só deve conduzir à rejeição deste recurso, “nos casos em que essa omissão ou inexatidão dificulte, gravemente, o exercício do contraditório pela parte contrária e/ou o exame pelo tribunal de recurso”[2].
Com efeito, o cumprimento deste ónus, deve obedecer aos critérios de proporcionalidade e de razoabilidade, entendendo-se que desde que seja feita a indicação do conteúdo do depoimento, ainda que descrito “em discurso indirecto, ainda que sem indicar o início e termo da passagem relevante de cada depoimento, permitindo o exercício do contraditório pela contraparte, bem como o exame, sem grande dificuldade, pelo tribunal da Relação, leva a dar como substancialmente cumprido o ónus do art. 640.º, n.º 2, al. a), do CPC.”[3]
Assim, “O que verdadeiramente importa ao exercício do ónus de impugnação em sede de matéria de facto é que as alegações, na sua globalidade, e as conclusões, contenham todos os requisitos que constam do art. 640º do Novo CPC.
A saber:
- A concretização dos pontos de facto incorrectamente julgados;
- A especificação dos meios probatórios que no entender do Recorrente imponham uma solução diversa;
- E a decisão alternativa que é pretendida.”[4]
Por último, da conjugação do disposto no artº 640, nº2 al. b) e 662 do C.P.C., resulta o dever do tribunal ad quem, na apreciação desta impugnação, de efectuar uma verdadeira reapreciação da prova feita, de molde a sustentar e confirmar a decisão de primeira instância, ou alterá-la se os meios de prova produzidos e considerados no seu todo, impuserem essa alteração.[5]
Volvendo a esta impugnação, alega o recorrente que deveria ser aditado ao ponto 4 que “foi o que foi acordado entre os vendedores e a agência imobiliária.”, alegando que não foi feita qualquer avaliação do valor do imóvel, decorrendo do depoimento da testemunha EE que era o valor foi encontrado com base em critérios de mercado e por acordo com os vendedores.
A impugnação dos recorrentes em relação a este ponto não tem qualquer razão de ser, sendo certo que o alegado e que resultou provado foi que o imóvel foi anunciado por aquele valor, sendo manifesto e do senso comum que é o valor pelo qual os vendedores o colocam no mercado e que corresponde ao indicado pela imobiliária (cfr. decorreu do depoimento da testemunha EE). Acrescentar o que os AA. pretendem é uma inutilidade (e um contrassenso), que a este tribunal está vedado praticar (artº 130 do C.P.C.)
No que se reporta ao ponto 6, alegam os AA. que não foi feita qualquer prova de que o A. se deslocou a este imóvel umas vezes com o agente imobiliário e outras vezes com os réus e que quer das declarações do A. quer do depoimento da testemunha EE resulta que o A. só visitou a casa acompanhado do agente imobiliário e na presença do R. DD, devendo assim ser eliminada a expressão “umas vezes pelos Réus, outras não”.
A impugnação desta concreta expressão é irrelevante para a decisão da causa que se prende com a existência de defeitos, e com o apurar se estes eram ou não visíveis. Estando vedado ao tribunal a prática de actos inúteis (artº 130 do C.P.C.), não se conhece da impugnação nesta parte.
Impugnam ainda os AA. os factos provados sob os pontos 9, que deve ser dado como não provado, 12, devendo ser alterada a sua redacção - para que os Autores ficassem com margem para efectuarem remodelações de caixilharia, pintura exterior e efectuarem reparações/ manutenções, nomeadamente da mancha de infiltração/humidade que foi dada por provada no ponto 7” e provado o facto constante da alínea A e ainda que deve ser dado como provado em relação ao ponto 10 que aquela mancha de humidade nada tem a ver com os defeitos reclamados, tal como resulta do ponto 13 e 14.
Para tanto indica as suas declarações de parte, as declarações das testemunhas EE e FF, namorada do R. DD e GG, seu amigo, dos quais resulta que a questão do telhado nunca se colocou, uma vez que não era este visível e a origem da mancha, na ocasião pequena, era desconhecida, pressupondo até que proviria da janela, não tendo sido proferido nenhum depoimento para além do R. DD no sentido de que o telhado estava expressamente incluído nas reparações a realizar.
O tribunal a quo fundamentou a sua resposta da seguinte forma: “Os pontos 6 a 11 dos factos dados como provados e os pontos A, B e D dos factos dados como não provados tangem a dinâmica das negociações da venda, em particular quanto à forma como decorreram as visitas e como foram sinalizados/detetados os defeitos e desgaste do imóvel. Quanto a estes pontos, as partes trouxeram duas versões opostas: enquanto o Autor sustenta que os Réus sempre lhe asseveraram que o imóvel não padecia de vícios e/ou anomalias que impossibilitassem o seu normal uso e/ou defeitos que implicassem uma redução substancial do seu valor de mercado (afirmação que se afigura conclusiva, por corresponder a matéria de Direito, e que aqui se reproduz por ser expressamente invocada pelos Autores), já os Réus referem que todos os vícios do imóvel e respetivas anomalias foram devidamente reportados antes da venda e que, inclusivamente, motivaram a redução do preço anunciado.
Coligida a prova documental, testemunhal e pericial, a qual foi apreciada de acordo com os juízos de normalidade, a única versão que pode colher quanto ao modo como foi discutida a existência de tais vícios e defeitos é a que foi apresentada pelos Réus.
De facto, e em primeiro lugar, toda a prova testemunhal foi consentânea de que, durante as visitas ao imóvel, era perfeitamente visível uma mancha escura de humidade, situada no teto das águas furtadas do imóvel. Tal mancha encontrava-se posicionada à esquerda da janela ali existente (na esquina de tal assoalhada, junto à interseção do teto com a parede do lado exterior – fotos da página 5 do relatório pericial).
Também o Autor marido, em sede de declarações de parte, reconheceu a existência dessa mancha durante as visitas que realizou ao imóvel antes da compra.
Pese embora o Autor tenha negado ter falado com os vendedores e com o agente imobiliário a respeito das origens de tal mancha, tal versão é absolutamente destituída de razoabilidade e afronta clamorosamente as regras de experiência comum. Ninguém que queira comprar uma casa que apresente uma mancha de humidade nas águas furtadas deixa de confrontar os vendedores sobre a sua origem e causas, até porque tal mancha pode indicar maiores problemas ao nível da preservação da área circundante (pode ser resultado de telhas partidas ou de fissuras nas paredes, cujas dificuldades e custos de reparação podem variar).
Acresce que, como esclareceu a testemunha EE (absolutamente desinteressada no desfecho da causa, prestando um depoimento escorreito, claro e circunstanciado apenas os factos de que se recordava), o Autor era profundo conhecedor dos meandros da construção: “sabia exatamente como haveria de fazer para reparar isto ou aquilo”, conclusão que retirou das múltiplas visitas que realizou com ele tanto a este, como a outros imóveis. Acrescente-se, ainda, que o Autor marido afirmou perante este tribunal, por várias vezes, que “o telhado é a parte mais importante da casa”; mas quis fazer crer que, perante a existência daquela mancha, simplesmente optou por se manter na ignorância a respeito dela até fechar o negócio. Assim, a tese do Autor marido de que adotou uma postura passiva e desinformada a respeito do apuramento das eventuais causas daquela mancha, além de não ser concordante com as regras de experiência comum, afronta especialmente a sua experiência pessoal nestas matérias.
É ainda de salientar que, de acordo com a referida testemunha EE e as declarações de parte do Réu DD, numa dessas visitas foi visualizado o estado do telhado à distância, o que foi feito subindo a uma pequena colina nas proximidades do imóvel (a cerca de dois metros de distância). Tal comportamento é demonstrativo da atenção que o Autor deu aos detalhes desta habitação, na medida do que entendeu ser necessário.
Há ainda que acrescentar, a este respeito, que a testemunha EE confirmou terem existido pelo menos três visitas ao imóvel, sendo apenas duas por sua intermediação. Quanto à terceira visita, a testemunha afirmou ter visto as partes no imóvel quando apenas estava de passagem no local. Tais múltiplas visitas não foram realizadas, seguramente, para fins recreativos, o que reforça a convicção de que o Autor marido escalpelizou o estado de conservação do imóvel, confirmando, assim, a tese da defesa.
Importa referir, neste momento, e como resulta do depoimento conjugado de FF e do Réu DD, que no momento das visitas não ficou claro qual seria a origem de tal mancha. O que era claro é que da referida manchão não jorrava qualquer água. Por outro lado, sendo certo que a avaliação das condições do telhado foi apenas feita à distância, tal se deveu a opção tomada pelos Autores: é que, como foi confirmado pela testemunha e pelo Réu DD, sempre foi facultado ao Autor a possibilidade de subir ao telhado para o inspecionar, tendo este rejeitado a hipótese naquele momento. E por tais razões se deu como não provado o ponto D.
Assim, e em suma, não há dúvidas de que as visitas ao imóvel foram demoradas e exaustivas, tendo sido discutido o estado de conservação da casa (inclusivamente das caixilharias, da cozinha e do telhado, conforme referiu a testemunha EE). Tais conversações revelaram a existência de alguns sinais de desgaste do imóvel, compatíveis com a sua antiguidade.
A testemunha FF, namorada do Réu DD, confirmou existirem alguns sinais de desgaste do imóvel, revelando ser a Autora das filmagens juntas aos autos com os requerimentos de 06-10-2023 e 07-10-2023 (através das quais se visualizam um estado razoável de conservação do imóvel no seu interior). Também a testemunha GG, amiga do Réu DD, ao ajudar com as mudanças, constatou que a casa tinha alguns sinais de desgaste (a nível das madeiras).
Tendo o Autor alegado que a casa foi “mascarada” com tinta para não se mostrar os problemas de humidade, tal tese não faz sentido: se assim fosse, a mancha que exaustivamente aqui se aborda também teria sido oculta, bem como as manchas no teto do WC, que se notam pelas imagens de vídeo acima referidas.
Assim, nenhuma prova corroborou a tese do Autor, no sentido de que sempre lhe foi assegurado que o imóvel não tinha problemas. Pelo contrário, as evidências demonstram perentoriamente o oposto. Quanto aos pontos 12 dos factos dados como provados e ponto C dos factos dados como não provados, a testemunha EE asseverou que as negociações ocorreram entre Autores e Réus, perante si, tendo o Autor marido exposto, na altura, que pretendia fazer “melhoramentos” à casa. Como esclareceu o Réu DD, foi esta “sugestão” que o motivou a reduzir a proposta do preço para € 170.000,00, fundamentando tal redução de preço com uma compensação para as reformas de que tal casa necessitava (incluindo o telhado).
EE e o Réu DD esclareceram que em tais negociações ficou claro que tal redução de preço se destinava a acautelar trabalhos/obras “do que quer que fosse” (sic.).
Questão que se coloca é se tais obras/trabalhos englobavam apenas as obras de remodelação e/ou, também, de reparação. Tal apenas pode ser respondido apreciando o valor anunciado da venda, o preço estimado de um imóvel com aquelas características, o desgaste visível do mesmo e o montante do preço reduzido.
De facto, as características do imóvel permitiam fixar o seu valor de mercado nos € 199.500,00 (conforme o depoimento de EE). Os sinais de desgaste eram os que já exaustivamente se descreveram. A redução de preço foi de € 30.000,00, ou seja, 15% sobre o valor anunciado. Posto isto, e à luz dos juízos de normalidade do mercado imobiliário, caso o objeto do negócio não carecesse de reparações algumas, tal montante absoluto constituía uma margem excessiva para a negociação, implicando uma perda injustificada de dinheiro para o vendedor. Por isso, nunca se tendo demonstrado que havia urgência na concretização de tal negócio. a redução do preço do nosso caso concreto constituía – obviamente e perante os sinais de desgaste da casa – mais do que um preço atrativo. Assim, à luz do homem médio, tal redução apenas pode significar que a redução de preço se destinava a acautelar tanto remodelações/modernizações, como reparações.
Ainda no que toca à tese do Autor quanto à forma como o valor foi negociado (alegando que se limitou a propor a redução do preço diretamente ao agente imobiliário sem oferecer argumentação para que acedessem ao seu pedido), escusado será dizer que a mesma não tem sentido lógico e não merece nenhuma credibilidade.
Por último, embora o Autor tenha afirmado ter sido o autor da proposta de redução do valor, o Réu DD confirmou que a proposta partiu dos vendedores, no seguimento de uma conversa não explicita do Autor, mas sugestiva da necessidade de redução do preço. Por tal razão se deu o ponto C como não provado.”
A testemunha EE, no seu depoimento afirmou que os AA. fizeram visitas ao imóvel e que foi notada a existência de uma mancha de humidade no canto do sótão, do lado esquerdo próximo de uma janela, mancha que foi vista pelo A. Referiu ainda que por os AA. pretenderem fazer uma série de alterações na casa, incluindo pintar a casa por fora, caixilharias, cozinha, uma vez que a casa era dos anos 90 e precisava de actualizações, foi acordado entre vendedores e compradores uma alteração no preço.
Mais afirmou que o A. marido era experiente em bricolage, porque nas visitas manifestava ter conhecimentos sobre as alterações e o modo de as fazer.
Não resultou do depoimento desta testemunha que este acordo para redução do preço, incluía a necessidade de substituição do telhado. Aliás a testemunha EE depôs no sentido de que visualizaram o telhado, sem terem subido ao mesmo, visualizando um telhado adequado á idade da casa, mas sem que fossem visíveis telhas partidas ou danificadas.
Recorda-se de terem falado do telhado “e se estaria em condições e verificou-se que estaria”, uma vez que não chegaram a perceber a origem da infiltração no sótão.
A testemunha GG, amigo do R. DD, referiu que esteve no imóvel na ocasião da venda, ajudou nas mudanças, referiu que a casa era antiga, notava-se o desgaste do tempo, pelo estilo, mas estava tudo bem conservado, não se notava nada. Questionado sobre as manchas de humidade referiu que existia muito pequena e junto à janela e que para ela até poderia ser de falta de limpeza, por a casa ter sido muito pouco habitada na altura, da própria janela, de ter ficado aberta.
Questionado sobre se poderia ser do telhado referiu que não sabia, mas poderia ser, de alguma telha deslocada ou partida.
Mais referiu que o A. marido referiu ao R. DD estar muito contente com a casa, querer mudar-se rapidamente para lá e que a casa estava em perfeitas condições de habitabilidade.
Por sua vez a testemunha FF que referiu ter estado presente nas visitas com o DD, tendo deposto no sentido de que existia uma pequena mancha de humidade no sótão (o único sítio onde existia) e que o comprador referiu a necessidade de reparação dessa mancha e que veria depois como estava o telhado. No entanto, a referida testemunha, num depoimento confuso e eivado de conclusões e opiniões, mais afirmou que na altura nem se falou muito nisso, porque o problema para eles podia ser só uma falta de pintura, não existia água a correr nem nada, e que o A. estava muito contente com a casa e que até pretendia fazer o quarto do filho naquela divisão, era porque as coisas não estavam assim tão más, mais afirmando que o desconto do preço era para fazer uma manutenção e não para obras. Insistiu que não eram necessárias reparações mas manutenções da casa, tendo até em conta a idade, estando em casa em optimas condições, como resulta do vídeo junto com a contestação e por si feito, onde se não vem mais manchas de humidade.
Foi ainda elaborado relatório pericial junto aos autos em 12/01/2004, no sentido de que “Análise - Tectos e paredes interiores
Conclusão
Foi possível verificar durante as averiguações a existência de manchas de humidade em paredes e tectos interiores, na garagem e sótão do edifício, resultado de infiltrações de águas provenientes do exterior, nomeadamente do pano de telhado voltado a Norte, onde se verificam danos nas telhas, assim como degradação dos rufos que drenam a água das chuvas que correm ao redor das chaminés.
Análise – Cobertura
Conclusão
Durante a inspecção foi possível verificar que o telhado se encontra significativamente deteriorado com telhas danificadas, fissuradas ou deslocadas, assim como acumulação de detritos e musgo em determinadas áreas da cobertura.
A exposição a Norte desta água do telhado, submete-o a condições climatéricas adversas, com menos exposição solar, submetida a variações de temperatura que criam reacções de gelo e degelo e que afectam os corpos cerâmicos que formam as telhas.
À componente ambiental somam-se outras causas para o mau estado do telhado, como o envelhecimento natural das telhas e a falta de manutenção regular.
Foram identificados no local problemas de drenagem ao redor das chaminés, com a deterioração dos rufos que formam o sistema de escoamento que tem como função evitar infiltrações em zonas interiores do edifício.”
Em esclarecimentos prestados em 16/04/2024, vem o Sr. Perito confirmar que “A cobertura do edifício é dividida por dois telhados. Os dois telhados são completamente independentes tal como representado na imagem abaixo.
O telhado 2 encontra-se em boas condições de conservação e não provoca nem os danos identificados nos autos nem o aparecimento de qualquer outra patologia no interior do edifício.
O telhado 1 revela patologias que impõe a sua reabilitação. A possibilidade de substituição dos elementos que formam o telhado 1 em nada afecta ou impõe tecnicamente a substituição dos elementos constituintes do telhado 2.”
Ou seja, os danos que aqui se peticionam reportam-se ao telhado de uma parte da habitação (telhado 1), independente do telhado da outra parte da habitação (telhado 2) que essa está em bom estado. Das fotografias juntas com o relatório pericial notam-se manchas de humidade extensas no sótão e na garagem que não eram visíveis em data anterior à escritura.
Quer isto dizer que a conclusão a que chegou o tribunal a quo de que a redução de preço feita incluía todas as obras necessárias, incluindo todas os defeitos e reparações que viessem a ser necessárias, não tem assento na prova produzida, nem pode assentar em presunções judiciais. Ou bem que as partes verificaram que existia necessidade de substituição do telhado – daquele telhado 1 - ou não e ou bem que as partes incluíram essa necessidade de substituição na redução do preço, ou não.
E se dos depoimentos acima referidos decorreu que não verificaram a existência de telhas partidas, rachadas e deslocadas, cobertas de musgo e não verificaram igualmente a “problemas de drenagem ao redor das chaminés, com a deterioração dos rufos que formam o sistema de escoamento”, afirmando que o telhado estaria em condições (testemunha EE) e que a casa estava perfeitamente habitável, desvalorizando a pequena mancha (testemunhas FF e GG), não é possível concluir que a redução do preço, já incluía a resolução dos problemas detectados no relatório pericial em relação ao telhado.
Por último em relação às declarações de parte, o A. marido afirmou que sempre lhe foi dito que o telhado estava em condições que é apenas o que reclama, assumindo tudo o resto da casa, porque isso viu e assume a reparação. Já o R. apesar de negar a existência de problemas do telhado, afirmou que o A. lhe perguntou pelo telhado e que ele R. propôs que o A. subisse por umas escadas para o telhado, o que foi recusado pelo A., alegando que nessa ocasião estava também presente o mediador.
Mais referiu o R. que foi ele que a propor um valor inferior ao A. e não o A. a propor-lhe um valor inferior ao pedido, apesar de em seu entender a casa não ter problema nenhum, o único problema ser a mancha. Ora, não se afigura credível que não existindo problema nenhum para além de uma pequena mancha, segundo o R., em jeito de compensação para prever eventual necessidade de reparação do telhado, o vendedor propusesse um preço muito inferior ao pedido. Não está conforme às regras de experiência e senso comuns, até porque o vendedor continuou a dizer que em seu entender não existiam nenhumas telhas partidas, nem deslocadas, não fazendo sentido nesse caso, incluir na redução, o telhado.
Constituindo as declarações de parte um meio de prova sujeito à livre apreciação do julgador (cfr. artº 466, nº3, do C.P.C.), este depoimento deve ser valorado com cautela acrescida pelo interesse da parte no desfecho do processo, o que não significa, no entanto, que deva ser desvalorizado apenas por provir da parte interessada, pois que tal conclusão afastaria qualquer relevância e utilidade à prestação destas declarações. Quer isto dizer, que o tribunal deve valorar estas declarações, de acordo com o seu prudente julgamento fundado em regras de experiência e se coadjuvado este depoimento com outros meios de prova, documental ou testemunhal, concluir que este lhe merece credibilidade.
Ora, os depoimentos das testemunhas acima referidas, vão no sentido de que não era visível a existência de telhas partidas, fissuradas e deslocadas, muito menos cobertas de musgo e com problemas de drenagem nos tubos de escoamento, até porque conforme depoimento de todos os inquiridos ninguém subiu ao telhado, sendo apenas visível uma pequena mancha de humidade no sótão, referindo que a casa (e o telhado) estava em boas condições. Já o mediador nunca referiu que tenha sido proposto ao A. subir por um escadote, encostadas do lado de fora, ao telhado, pelo contrário referiu que nunca na sua carreira subiu com quem quer que seja a um telhado, afigurando-se nesta medida as declarações do 1º R. não credíveis, porque afastadas da normalidade dos factos.
Procede assim a impugnação dos AA. em relação a este ponto de facto 12, eliminando-se a referência ao telhado e fazendo contar deste ponto o seguinte:
“Os RR. reduziram o preço da venda até aos €170.000, para que os AA. ficassem com margem para efectuarem remodelações e reparações no imóvel.”
Por outro lado, em relação ao ponto 9 dos factos provados está este em flagrante contradição com o ponto 11.
Não é possível fazer consignar que “9. Nunca foi asseverado pelos Réus que o imóvel não padecia de vícios e/ou anomalias.” mas que “11. Aquando da venda os Réus asseguraram aos Autores que o prédio, embora usado, se encontrava em razoável estado de conservação.”
O imóvel encontrar-se em razoável estado de conservação, apesar de usado, exclui que padecesse de vícios ou anomalias. Aliás, o que os RR. alegaram, não era que o imóvel estava em razoável estado de conservação, mas antes que estava em optimo estado de conservação (artº 9), o que as testemunhas GG e FF, aqui afirmaram.
Nesta medida, podendo a Relação suprir a contradição entre pontos determinados da matéria de facto, desde que tenha elementos para tal (artº 662, nº2 al c) do C.P.C.) o que ocorre no caso em apreço, elimina-se por estar em contradição com o nº 11, o ponto 9 da matéria de facto.
No que se reporta à alínea A, é esta conclusiva e genérica, equivalendo, na sua redacção à definição legal de defeito, que não constitui matéria de facto, pelo que se indefere o ora requerido no sentido de ser esta alínea dada como provada.
Por último, no que se reporta ao ponto 10, o ora pretendido pelo A. é uma conclusão que não constitui facto, mas retira-se dos demais factos que se deram como provados, nomeadamente nos pontos 13 e 14.
Improcede assim a pretendida alteração deste ponto de facto.
Por último, vem o A. impugnar o ponto de facto 20, alegando que “o mesmo deve ser mantido, devendo ser aditado que foi nessa data que o Autor teve conhecimento pleno do conteúdo e alcance dos defeitos existentes no telhado do imóvel.
E, no que à alínea I) da matéria de facto não provada diz respeito o mesmo deve ser dado por provado.”, porque foi esse o orçamento elaborado pela testemunha LL, que alega não ter credibilidade por ter manifestado animosidade para com o A., embora aceite o valor do relatório pericial (ponto de facto que não impugna).
A pretensão do A. em relação ao ponto 20 assenta em conclusões que não constituem mais uma vez, matéria de facto. Por último, o teor da alínea I) está em flagrante contradição com o ponto 15 que não é impugnado, decorrendo do teor da impugnação que o pretendido pelo A. é afinal abalar a falta de credibilidade que o tribunal conferiu ao seu depoimento.
Nestes termos, acorda-se em:
-rejeitar o conhecimento da impugnação dos pontos de facto 4 e 6;
-eliminar o ponto de facto nº9, por contradição com o ponto 11;
-alterar o ponto de facto 12, passando este a ter a seguinte redacção:
“Os RR. reduziram o preço da venda até aos €170.000, para que os AA. ficassem com margem para efectuarem remodelações e reparações no imóvel.”
-julgar improcedente no mais a impugnação do A.
***
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Alegam os recorrentes que a coisa vendida tem defeitos, sendo necessário substituir na íntegra o telhado, defeitos que não eram visíveis e de que só teve conhecimento após a venda do imóvel.
Cumpre-nos assim decidir esta questão.
Da existência de defeitos no imóvel vendido aos AA.
A primeira instância considerou que o defeito consistente nas telhas partidas, deslocadas e cobertas de musgo e os problemas de escoamento constituíam defeitos visíveis e não ocultos, considerando que “No caso dos autos, provou-se que ainda antes do negócio estar concluído existiam evidentes sinais de infiltrações nas águas furtadas do imóvel, compatíveis com quebra de telhas, e que os Autores tinham conhecimento da existência dessas manchas. Também se provou que foi dada oportunidade aos Autores de inspecionar o sobredito telhado, o que recusaram fazer nesse momento, optando por avaliar o estado global do telhado à distância (com as contingências que tal implica para o pouco rigor da avaliação do estado de tais telhas).
A facilidade com que tais defeitos foram encontrados pelo irmão do Autor, já depois da venda, demonstram a visibilidade dos mesmos. Por isso, se o Autor tivesse optado previamente ao momento da compra em subir ao referido telhado, como lhe foi proposto pelos Réus, seguramente o teria encontrado naquele mesmíssimo estado.
Os sinais de infiltrações eram sugestivos o suficiente de que devia ser realizada a inspeção ao telhado, o que os Autores optaram simplesmente por não fazer, contentando-se com uma apreciação superficial e pouco cuidado do mesmo.”
Conclui em consonância que o direito não existe na esfera jurídica do A. por se não tratar de defeito oculto.
Os factos invocados enquadram-se e devem ser apreciados no âmbito do instituto da venda de coisa defeituosa, prevista nos artºs 913 e segs do C.C., não sendo aplicável nem o disposto no artº 1225 do C.C., por não se tratar de construtor/ vendedor, nem a Lei do Consumidor (Lei nº 24/96 de 31 de Julho, atento o âmbito de aplicação definido pelo artº 2, nº1), nem a Lei nº 67/2003 de 8 de Abril (atento o disposto no seu artº 1-A, nº1), ambas aplicáveis tendo em conta a data da alienação, ocorrendo esta venda no âmbito de uma relação particular e não no âmbito de actividade profissional a que se dedicassem os 1 º e 2º RR.
Expostos estas considerações iniciais, a respeito da venda de coisa defeituosa, versa o artº 913, nº1, do C.C. que se esta “sofrer de defeito que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes.”
Mais dispõe o seu nº2 que se “do contrato não resulte o fim a que a coisa vendida se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria.”
Com efeito, a coisa entregue pelo vendedor pode estar afectada por vícios materiais, ou seja, por defeitos intrínsecos da coisa, inerentes ao seu estado material, ou em desconformidade com o contratado, uma vez que não corresponde às características acordadas, ou legitimamente esperadas pelo vendedor.
Nestes termos, a lei fornece-nos, em relação à coisa vendida, a noção de defeito. Conforme refere Calvão da Silva[6], “a lei (...) privilegia a idoneidade do bem para a função a que se destina, ciente de que o importante é a aptidão da coisa, a utilidade que o adquirente dela espera.
Daí a noção funcional: vício que desvaloriza a coisa ou impeça a realização do fim a que se destina; falta das qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina.”
Nestes termos o vício da coisa, conforme ensina Romano Martinez[7] “corresponde a imperfeições relativamente à qualidade normal das coisas daquele tipo”; já a desconformidade “representa uma discordância com respeito ao fim acordado.”
Mais adiante o mesmo autor acrescenta “Quando não houver acordo específico das partes acerca do fim a que a coisa se destina atende-se à função normal de coisas da mesma categoria (art. 913º, nº 2 CC). Há um padrão normal relativamente à função de cada coisa, e é com base nesse padrão que se aprecia da existência do vício.”
Ainda, no Ac. do STJ de 29/06/10[8] se defende que “A coisa será defeituosa quando for imprópria para o uso concreto destinado pelo contrato ou quando não satisfaça a função normal das coisas da mesma categoria ou tipo. No presente caso, o vício que haverá de ponderar será o que impede a coisa da “realização do fim a que é destinada”, visto que as deficiências verificadas provocam uma redução da aptidão da casa para o seu uso comum, que é a de proporcionar aos que a habitam uma vivência satisfatória”.
Dos factos que se deram como provados, nomeadamente a existência de telhas partidas, fissuradas, deslocadas, assim como acumulação de detritos e musgo em determinadas áreas, problemas de drenagem ao redor das chaminés, com a deterioração dos rufos que formam o sistema de escoamento que tem como função evitar infiltrações em zonas interiores do edifício da cobertura, existindo manchas de humidade nos andares superiores, resulta que estas impedem a utilização da coisa para o seu fim que é o da habitação. A existência de humidade e infiltrações em si afecta a utilização da coisa que é a habitação, por outro lado, um telhado partido e fissurado que não assegura a sua função normal que é a de impedir a entrega de chuvas e humidades em casa, também impede a normal fruição da coisa vendida e desvaloriza-a.
O facto de o imóvel ser usado em nada impede esta conclusão. O uso do imóvel não implica a existência de telhas partidas e fissuradas nem impõe por si só a substituição do telhado. A ser necessário e não sendo aparente esse estado, tem de ser dele dado conhecimento expresso ao comprador, de forma a que este esteja munido de todas as informações relevantes para a celebração do contrato.
É que o defeito a que se refere este preceito legal que visa tutelar a posição do comprador que, sem culpa sua, desconhece a falta de qualidade da coisa ou a sua inaptidão, é o defeito oculto, não visível, sendo desconhecida a sua existência, sem culpa, por parte do comprador e não o defeito visível, aparente, que, com um mínimo de diligência pudesse ser apreendido pelo comprador.
Assim, a distinção entre defeito oculto e defeito aparente ou visível aplica-se ao contrato de compra e venda, uma vez que é dever do comprador proceder à verificação da coisa vendida, no momento da sua entrega.[9]
Como se refere no Ac. do TRC de 20/06/12, (Proc. 2384/07.0TBCBR.C1) “No contexto da compra e venda, defeito oculto é aquele que, sendo desconhecido do comprador, pode ser legitimamente ignorado, pois não era detectável através de um exame diligente, i.e. não era reconhecível pelo bonus pater familias; defeito aparente é aquele que é detectável mediante um exame diligente, de que o comprador se poderia ter apercebido usando de normal diligência.”
Assim sendo, só são relevantes aqueles defeitos não aparentes, que o comprador, sem culpa sua desconhecia.
Acresce que o ónus da prova de que existe um defeito da coisa vendida, que este sem culpa desconhecia, cabe ao comprador (artº 342, nº1, do C.C.), sendo que, provado o defeito da coisa, então e só então, estabelece o artº 799 do C.C., a presunção de culpa do vendedor.
A questão nuclear deste recurso passa pela definição do conceito de diligência exigido ao comprador, mormente se, perante uma pequena mancha de humidade no sótão, era exigível ao comprador que procedesse ao exame do telhado. A primeira instância considerou que sim, fundando-se em argumentos (nomeadamente o facto de tal ter sido proposto pelos vendedores e por si recusado) que não encontram arrimo nos factos assentes.
Em primeiro lugar, porque não faz parte da diligência exigível a quem compra uma casa que, em momento prévio, faça uma inspecção ao telhado, como não lhe é exigível que faça uma prévia inspecção à canalização, à estrutura, aos pilares de sustentação da casa, etc. A diligência e exame que se exige ao comprador é a normal, exigível a qualquer pessoa sem especiais conhecimentos, não é a que é exigível a um técnico. E o A. pese embora possa ter conhecimentos de bricolage como declarou, não é um perito, nem como tal foi identificado, nem se lhe exigia que previamente à compra fizesse ou mandasse fazer uma inspecção ao telhado. Os defeitos aparentes são os riscos do soalho, os ladrilhos partidos ou estalados, as portas partidas, as torneiras a pingar, os danos na pintura, as infiltrações visíveis.
Os demais que não são aparentes, nem visíveis a olho nu, são defeitos ocultos porque não facilmente identificáveis. Denote-se que nenhuma das testemunhas ouvidas, nem sequer o próprio R., identificou a causa da mancha com a existência das telhas partidas, deslocadas, fissuradas, cobertas de musgo, nem com a existência de problemas no dreno junto das chaminés.
Ao vendedor cabe o dever de vender coisa sem defeitos nem danos que impeçam o seu fim ou a desvalorizem e que preste informações completas e verdadeiras ao comprador. Ao comprador cabe o dever de examinar a coisa, exame esse que só é exigível em relação aos defeitos facilmente apreensíveis, e sem que este exame se equipare a uma inspecção técnica à coisa.
Por outro lado, não é possível concluir como o fez a decisão recorrida “Não se provou que a boa qualidade do telhado lhes foi assegurada pelos Réus.” A qualidade da coisa vendida é uma obrigação legal imposta pelo arº 913 do C.C. ao vendedor. Um telhado que se encontra partido e que não veda, não cumpre essa obrigação legal, constituindo sempre um defeito.
Nestes termos, existindo defeitos na coisa vendida, como se afirma no Ac. do STJ de 29/04/2024[10], “(p)ara que o vendedor possa ser desresponsabilizado pela reparação da coisa defeituosa, torna-se necessário que demonstre e prove que, no momento em que alienou a coisa desconhecia, sem culpa, que a coisa estava ervada com vício que a inviabilize para o fim a que se destina, neste caso uma habitabilidade despejada de maleitas e defeitos que impedem uma normal e descomprometida fruição da coisa adquirida.
Não basta como requisito de ausência de culpa do vendedor um desconhecimento genérico e superficial sobre a qualidade da coisa que se dispôs vender. Torna-se necessário que demonstre que a coisa que foi alienada cumpria, e viria a cumprir, durante o período de tempo estipulado na lei para a denúncia de eventuais defeitos – cfr. artigo 916.º do Código Civil - o fim a que se destinava.”
Não é o caso pois que o telhado à data da alienação do imóvel aos compradores já se encontrava no estado descrito na matéria de facto, o que era ou deveria ser do conhecimento do vendedor, não cumprindo a sua função de cobertura eficaz deste imóvel.
A conclusão da primeira instância inverte este dever, ao considerar que só existe o dever de vender uma coisa apta ao seu fim (com qualidade necessária a assegurar o fim a que se destina), quando o vendedor expressamente o assegure. E impõe ao comprador um grau de diligência tal que na prática desonera o vendedor da obrigação de assegurar que a coisa vendida reúne as qualidades exigíveis e é apta ao fim contratado.
Nestes termos, conclui-se que se os AA. não podem pedir a reparação da pequena mancha de humidade referida no ponto 7, podem pedir a reparação do telhado, porque não incluído no âmbito dos defeitos visíveis e aparentes.
Questão diversa é se este direito caducou, por não ter sido exercido no prazo legal definido para o efeito.
*
II-Da caducidade do direito dos AA. de peticionar a reparação dos defeitos.
A primeira instância surpreendentemente (porque se tratava de questão prejudicada), considerando que o direito não existia, conclui, ao mesmo tempo, que ainda que tivesse existido, teria caducado por caducidade por terem decorrido os prazos previstos no artº 916 do C.P.C.
Para tanto considerou que “como decorre do disposto no art. 916.º, n.º 2 e 3, do Código Civil, quando seja detetado o vício da coisa, deve o comprador denunciá-lo ao vendedor no prazo de 30 dias depois de conhecido o defeito e dentro de seis meses após a entrega da coisa. Sempre a que o objeto da compra for, porém, um imóvel, tais prazos são ampliados para um ano e cinco anos, respetivamente.
A tais prazos são aplicáveis as regras da caducidade – art. 298.º, n.º 2, do Código Civil.
No caso destes autos, coloca-se a questão de saber quando se iniciou tal prazo de caducidade: se cerca de uma semana após a escritura, quando se apurou existirem várias telhas partidas e fissuradas no telhado (ou seja, em finais de fevereiro de 2021); ou quando foi conhecido o orçamento descritivo dos trabalhos necessários à reparação do mesmo (ou seja, em meados de fevereiro de 2022).
O referido artigo 916.º do Código Civil alude que o momento em que se inicia o prazo corresponde ao momento em que é «conhecido o defeito».
O legislador não condiciona o início de tal prazo ao conhecimento dos detalhes relativos à extensão ou valor desse defeito. Basta, pois, o conhecimento da existência do defeito.
A interpretação propugnada pelos Autores de que o prazo apenas se inicia com o conhecimento integral dos danos levar-nos-ia ao cúmulo de permitir que o comprador, deliberadamente, negligenciasse a existência do defeito, propiciando até o seu agravamento, decidindo apenas tomar conhecimento integral e aprofundado da extensão dos danos “quando lhe desse mais jeito”. Obviamente, não foi esse o sentido que o legislador quis seguir, pois tal implicaria conceder ao comprador uma dilação de prazo de que podia beneficiar consoante o momento que lhe fosse mais conveniente ou oportuno para o exercício do seu direito.
No caso dos autos, é de salientar não estávamos perante uma “mera suspeita” de defeito – ele foi efetivamente detetado em fevereiro de 2021, havendo “conhecimento perfeito e seguro da deficiência/vício”. É essa, pois, a data em que se considera que o Autor dele tomou conhecimento.
Em consequência, o prazo de caducidade aplicável a estes autos e previsto no art. 916.º, n.º 2 e 3, do Código Civil, terminou em finais de fevereiro de 2022.
Não se provou que os Autores tenham comunicado tais defeitos em momento prévio a esta ação, proposta em 22-07-2022.”
A esta argumentação, contrapõem os AA. que antes da realização do orçamento para substituição do telhado só existia uma suspeita de defeito e que, em todo o caso, ainda que assim não fosse, se deve considerar que o pedido de notificação judicial avulsa interrompe a caducidade pelo decurso do prazo para denúncia do defeito, devendo ser considerado como data relevante o da emissão da declaração e não da sua recepção pelo destinatário.
Conforme resulta do disposto no artº 916, nºs 2 e 3 do C.C. e não é aqui posto em causa pelas partes, o prazo de denúncia dos defeitos aos vendedores de coisa imóvel é de até 1 ano depois de conhecido o defeito e dentro de cinco anos após a entrega da coisa.
Que se trata de um prazo de caducidade também resulta assente, decorrendo expressamente do disposto no artº 298, nº2, do C.C.
Por outro lado, este prazo de caducidade começa a correr no momento em que o direito puder legalmente ser exercido, conforme resulta do disposto no artº 329 do C.C., ou seja, a partir do momento em que o comprador tome conhecimento da existência de defeitos ou como nos elucida Jorge Morais de Carvalho[11], a partir do momento em que é detectada a “falta de conformidade, não relevando a mera possibilidade de o conhecer.”
É este, essencialmente, o busílis da questão. Se o conhecimento do defeito se dá apenas com a elaboração do orçamento para reparar o telhado, ou se pelo contrário ocorre no momento definido nos pontos 13 e 14 da matéria de facto.
Versam da seguinte forma estes pontos:
“13-Em data não concretamente apurada após a outorga da escritura e tomada de posse do imóvel pelos Autores, mas cerca de uma semana depois, os Autores constataram que os tetos do andar superior apresentavam manchas de humidade e infiltrações,
14. Tendo-se subido ao telhado e constatado que o mesmo do lado Norte da habitação estava completamente danificado, com telhas fissuradas, rachadas e lascadas, as quais estão a causar infiltrações nos compartimentos interiores.”
Pese embora a deficiente formulação, a subida ao telhado ocorreu também no período temporal referido no ponto 13, ou seja, cerca de uma semana depois da escritura pública. Estes factos não foram impugnados pelos AA. que aqui vêm apenas alegar que nessa ocasião existia apenas uma suspeita de defeito e que só com o orçamento é que se concretizou essa suspeita, só podendo o direito ser exercido a partir desse momento.
Não é, no entanto, o que decorre deste ponto de facto. O orçamento serviu apenas para fazer uma estimativa dos custos de substituição deste telhado, não para identificar os danos existentes neste telhado ou a causa das infiltrações na habitação. É o próprio A. que nas suas declarações refere que após o que lhe foi relatado pelo irmão, que subiu ao telhado, uma vez que ele se encontrava emigrado, é que as telhas estavam fissuradas, partidas, que o telhado estava todo podre e que logo nessa ocasião tentou telefonar ao R. para reclamar da existência de danos no telhado.
A origem das infiltrações já não oferecia dúvidas, a existência de telhas partidas, rachadas, deslocadas e “podres” também não, só não se sabia o montante do custo da reparação. No entanto, a denúncia é a do defeito, da falta de conformidade da coisa e não do custo da sua reparação.
Assim se é certo, como se defendeu no Ac. deste Relação de 12/03/2019[12], que não basta a mera suspeita da existência do defeito para se iniciar o decurso do prazo de caducidade, sendo necessária a prova de um conhecimento perfeito, efectivo e seguro da deficiência”, é igualmente certo que se não se exige que o comprador tenha conhecimento do valor para o reparar sequer da extensão integral dos danos provocados pelo defeito. Nesta medida, o momento a partir do qual o direito podia ser exercido é o referido nos pontos 13 e 14: cerca de uma semana após a escritura que se realizou no dia 23 de Fevereiro de 2021.
Contrapõem ainda os AA. que o prazo para denúncia destes defeitos se deve ter por interrompido com a data em que foi pedida a notificação judicial avulsa dos RR. alegando que, de acordo com jurisprudência e doutrina que citam, o momento relevante é o da emissão da declaração e não da sua recepção, citando em abono da sua pretensão um Ac. do STJ de 13/05/2014 (proc. nº 16842/04.5TJPRT.P1.S1, de que foi relatora Maria Clara Sottomayor).
A denúncia dos defeitos efectua-se por declaração receptícia à outra parte e não carece de forma especial. Sobre o momento relevante a considerar para efeito de constituir um impedimento à caducidade dos direitos do compradores, defende-se no Ac. do STJ citado pelos recorrentes que a “declaração de denúncia dos defeitos da coisa vendida é uma declaração unilateral receptícia, não sujeita a forma especial para ser emitida, mediante a qual se comunica ao vendedor os defeitos de que a coisa padece[24]. Como declaração receptícia, só é eficaz logo que chega ao poder do destinatário ou é dele conhecida (artigo 224º, nº 1, primeira parte, ex vi artigo 295.º).
A questão colocada no caso dos autos é a seguinte: Qual o momento relevante para efeitos de impedimento da caducidade do direito de denúncia dos defeitos da coisa? O momento em que a declaração se torna eficaz, que no caso concreto seria a data da citação, ou o momento em que a declaração de denúncia é emitida, independentemente do momento da sua eficácia?
Nos termos do disposto no artigo 298.º, n.º 2, “quando por força da lei ou por vontade das partes, um direito deva ser exercido dentro de certo prazo, são aplicáveis as regras da caducidade, a menos que a lei se refira expressamente à prescrição.”
De acordo com o previsto no n.º 1, do artigo 331.º, “só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional do acto a que a lei atribua efeito impeditivo.”
O acto cuja prática impede a caducidade é a declaração de denúncia dos defeitos. Referindo-se a lei à “prática do acto”, torna-se claro, pela análise do texto da lei, que basta a emissão da declaração para que fique impedida a caducidade do direito potestativo de denúncia dos defeitos, não assumindo relevância, para este feito, o momento da chegada ao poder ou do conhecimento. Estes apenas relevam para a eficácia da declaração de denúncia, mas não para a sua existência e validade, que é o que está em causa, na óptica do legislador.
Mas o elemento gramatical de interpretação não determina, só por si, a resposta a um problema de fixação do sentido da lei. Devemos atender, sobretudo, ao elemento racional ou teleológico, o qual exerce uma função de controlo sobre o elemento gramatical, mero ponto de partida da actividade de interpretação.
Neste sentido, a razão de ser da lei com a atribuição ao comprador do direito de eliminação dos defeitos reside na protecção dos seus interesses como consumidor, e esta ratio exige que o prazo seja suficientemente longo para que este tenha tempo de se aperceber dos vícios da coisa, de contactar o vendedor e de negociar com ele a resolução do problema. Por outro lado, o facto de este direito estar limitado no tempo vem promover exigências de segurança e de certeza jurídica que beneficiam ambas as partes do contrato.
Ora, tendo o comprador um prazo legalmente estipulado para exercer os seus direitos, é justo que ele possa controlar qual é o limite temporal até ao qual pode praticar o acto com confiança que o impedimento à caducidade se produzirá, controlo que perde, se o momento relevante para o efeito de impedimento da caducidade for o da eficácia da declaração, o qual se verifica na esfera jurídica do declaratário. Sendo assim, entendemos que o momento relevante é apenas o da emissão, pois a recepção efectiva ou ficta da declaração escapa ou pode escapar ao controlo do emitente da declaração de denúncia, o que não se coaduna com as exigências de certeza jurídica reclamadas pelo instituto da caducidade nem com a intenção da lei de tutelar os interesses do comprador.”
Concorda-se com este entendimento, sendo o momento relevante a considerar, para efeitos de impedir o decurso do prazo de caducidade o da emissão da declaração (de denúncia) e não o da sua efectiva recepção pelos destinatários. É, no entanto, necessário que a declaração seja dirigida ao obrigado à reparação e para a sua morada, independentemente da sua eficácia que se verifica com a sua efectiva recepção.
Com efeito, resulta do disposto no artº 224 do C.C. que
“1. A declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou é dele conhecida; as outras, logo que a vontade do declarante se manifesta na forma adequada.
2. É também considerada eficaz a declaração que só por culpa do destinatário não foi por ele oportunamente recebida.
3. A declaração recebida pelo destinatário em condições de, sem culpa sua, não poder ser conhecida é ineficaz.”
É certo que os AA. promoveram a notificação judicial avulsa dos RR. em 01/03/2022, peticionando a reparação destes defeitos. Notificação que se não realizou pois que foi indicada como morada do 1º R., a Rua ... nº 25 R/C Dt. em ..., quando este reside e tal morada constava da escritura pública referida no ponto 3, no nº 35 R/C Dtº, dessa mesma rua.
Já a notificação do 2º R. também se não realizou porque este não residia na morada indicada que, por sua vez, também não era coincidente com a indicada na escritura pública.
Quer isto dizer que não basta emitir uma declaração para uma qualquer morada ou peticionar a notificação judicial avulsa dos RR. para moradas que não são suas, para se considerar que foi tempestivamente exercido o direito e que só por culpa do destinatário é que esta declaração não foi recebida.
Assim sendo, há que concluir que não foi feita a denúncia dos defeitos no prazo legal previsto, uma vez que a acção foi proposta apenas em Julho de 2022, mais de um ano decorrido desde a entrega da coisa e do conhecimento do vício, tendo a denúncia dos defeitos ocorrido apenas com a petição desta acção, que deu entrada em 22/07/2022.
Com efeito, o fundamento da caducidade, ao contrário da prescrição, não assenta na inércia e desinteresse do titular do direito, mas antes em critérios de certeza e segurança jurídicas. Por essa razão, a caducidade traduz a extinção de uma posição jurídica pela verificação de um facto stricto sensu, dotado de eficácia extintiva. Como ensina Menezes Cordeiro[13] “a caducidade é uma forma de repercussão do tempo nas situações jurídicas que, por lei ou por contrato, devam ser exercidas dentro de certo termo. Expirado o respectivo prazo sem que se verifique o exercício, há extinção.”.
O direito que efectivamente existia, extinguiu-se pelo decurso do prazo previsto no artº 916, nº3, do C.C., sem que tivessem sido denunciados estes defeitos aos RR.
*
Da litigância de má fé
Por ultimo, não resultou dos factos ou do comportamento processual dos AA., qualquer violação do dever de probidade que permita considerar que agiram estes de má-fé, para os efeitos do disposto no artº 542 do C.C.
As considerações a este respeito tecidas pela primeira instância assentam no facto de ter considerado não credíveis as declarações do A. marido o que não constitui qualquer fundamento para a sua condenação como litigante de ma fé.
Considerou a primeira instância que “No caso, dando por reproduzido tudo o que se disse a respeito da atuação dos Autores, há ainda que atentar ao comportamento processual do Autor marido. É que em sede de declarações de parte, este prestou esclarecimentos destituídos de razoabilidade, apresentando uma versão dos factos destituída de lógica, coerência e fundamento. Na verdade, o grau das suas contradições permite concluir que a sua tese não é verdadeira, estando em causa muito mais do que uma versão de factos que simplesmente não vingou.
Sendo certo que era o Autor marido quem, no caso destes autos, tinha mais e melhores conhecimentos na área da construção civil, o mesmo agiu perante este tribunal com o fito de convencer o julgador de que foram os Réus, no âmbito deste negócio, que lhe tinham tentado tirado proveito de uma qualquer ignorância.”
A maior ou menor credibilidade que se confira às declarações de parte, não pode servir, na ausência de factos concretos que tenham resultado da instrução da causa, para imputar um comportamento contrário aos princípios da boa fé que devem nortear a actuação processual das partes e para considerar que a parte litiga de má fé.
As considerações aqui tecidas não encontram qualquer sustento na prova produzida, nem nos factos que se deram como assentes.
Procede nesta parte o recurso dos AA. revogando-se a decisão que os condenou por litigantes de má fé em multa e indemnização.
*
DECISÃO
-julgar procedente a excepção de caducidade pelo decurso do prazo de denúncia dos defeitos do imóvel alienado aos AA., mantendo-se a absolvição dos RR. do pedido, embora com fundamento diverso do considerado pela primeira instância;
-revogar a decisão recorrida que condenou os AA. por litigantes de má-fé, em multa e indemnização, absolvendo-os desses pedidos.
Custas do incidente de litigância de má fé, pelos apelados.
Coimbra 28/10/25
[1] Ac. STJ de 01.10.2015, proc. 824/11.3TTLRS.L1.S1, Ana Luísa Geraldes; Ac. STJ de 14.01.2016, proc. n.º 326/14.6TTCBR.C1.S1, Mário Belo Morgado; Ac. STJ de 11.02.2016, proc. n.º 157/12.8TUGMR.G1.S1, Mário Belo Morgado; Ac. STJ, datado de 19/2/2015, proc. nº 299/05, Tomé Gomes; Ac. STJ de 22.09.2015, proc. 29/12.6TBFAF.G1.S1, 6ª Secção, Pinto de Almeida; Ac. STJ, datado de 29/09/2015,proc. nº 233/09, Lopes do Rego; Acórdão de 31.5.2016, Garcia Calejo, proc. nº 1572/12; Acórdão de 11.4.2016, Ana Luísa Geraldes, proc. nº 449/410; Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27.1.2015, Clara Sottomayor, proc. nº 1060/07.
[2] Ac. do STJ de 3 de Outubro de 2019, Maria Rosa Tching, proferido no proc. n.º 77/06.5TBGVA.C2.S2, disponível in www.dgsi.pt.
[3] Ac. do STJ de 27/01/22, Maria Graça Trigo, proferido no proc. nº 225/16.7T8FAR.E2.S1, disponível in www.dgsi.pt.
[4] Ac. STJ. de 03.03.2016, Ana Luísa Geraldes, proc. nº 861/13.3TTVIS.C1.S, disponível in www.dgsi.pt.
[5] Cfr. o Acórdão da Relação de Guimarães de 04.02.2016, no Proc. 283/08.8TBCHV-A.G1, disponível em www.dgsi.pt, com o seguinte sumário: «Para que a decisão da 1.ª instância seja alterada, haverá que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada “prudente convicção”, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção, retratada na resposta que se deu à factualidade controvertida, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente aferir da razoabilidade da convicção formulada pelo juiz da 1.ª instância, face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, sem prejuízo do poder conferido à Relação de formular, nesse julgamento, com inteira autonomia, uma nova convicção, com renovação do princípio da livre apreciação da prova.»
De igual modo, cfr. o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 31.05.2016, no Proc.1572/12.2TBABT.E1.S1, disponível na mesma base de dados, decidindo que «O Tribunal da Relação deve exercer um verdadeiro e efectivo 2.º grau de jurisdição da matéria de facto e não um simples controlo sobre a forma como a 1.ª instância respondeu à matéria factual, limitando-se a intervir nos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova e a decisão, pois que só assim se assegurará o duplo grau de jurisdição, em matéria de facto, que a reforma processual de 1995 (DL n.º 329-A/95, de 12-12) visou assegurar e que o actual Código confirmou e reforçou.»
[6] Compra e Venda de Coisas Defeituosas, a págs. 41.
[7] Contratos em Especial, a págs. 125.
[8] Proferido no Proc. nº 258/2002.G1.S1, Relator Garcia Calejo, disponível no endereço www.dgsi.pt.
[9] Neste sentido MARTINEZ, Pedro Romano, Contratos em Especial, UCP, Lisboa, 1996, pág. 128; SILVA, João Calvão, obra citada, pág. 336.
[10] Proferido no proc. nº 1250/11.0TBVLG.P1.S1, relatado por Gabriel Catarino, disponível em www.dgsi.pt.
[11] CARVALHO, Jorge Morais de, Manual de Direito do Consumo, 3ª edição, Almedina, pág. 446.
[12] Proferido no proc. nº 190/15.8T8CNT.C2, de que foi relator Barateiro Martins, disponível em www.dgsi.pt.
[13] CORDEIRO, António de Menezes, “Da Caducidade no Direito Português”, Revista O Direito, nº 136 (2004) V, págs. 19 e 20.