1.2 A sociedade denominada “Norterio – Imobiliária, Lda”. (adiante Reclamante ou Recorrente), invocando a qualidade de arrendatária do imóvel que foi vendido nessa execução, reclamou dessa decisão para o Tribunal Administrativo e Fiscal do Porto, pedindo que o respectivo despacho seja «dado sem efeito» e «substituído por outro em que seja reconhecido o direito de arrendamento» (() As partes entre aspas e com um tipo de letra diferente, aqui como adiante, são transcrições.).
Na reclamação formulou as conclusões que reproduzimos ipsis verbis:
«
1 - A aqui reclamante é arrendatária do imóvel referido no despacho de que se reclama, desde 05 de Junho de 1998,
2 - A penhora do imóvel em questão data de 30 de Maio de 2001
3 - Nos termos do disposto artº 12º do Decreto-lei 224/82 de 6 de Junho a penhora registada a favor da Fazenda Nacional identificada em F-1 Ap. 41/061296 de 06 de Dezembro de 1996, á data da venda já tinha caducado, caducidade que é de conhecimento oficioso.
4 - O Contrato de arrendamento existente entre a Reclamante e o executado nestes autos, não está sujeito a registo, e só caducaria com a venda executiva, se a constituição da relação locativa, não fosse anterior á data do registo da penhora.
5 - Locatária já reconheceu o direito de propriedade da Artiborda, ao efectuar o depósito das rendas».

1.3 O Juiz do Tribunal Administrativo e Fiscal de Braga, depois de ouvir a Representante da Fazenda Pública e a compradora, julgou a reclamação improcedente.

1.4 Inconformada com essa sentença, a Reclamante dela recorreu para este Tribunal Central Administrativo Norte, apresentando alegações de recurso, que resumiu em conclusões que reproduzimos ipsis verbis:
«
1 - Do despacho referido do Órgão da Administração fiscal, veio a recorrente reclamar na qualidade de locatária do imóvel, para o Tribunal Administrativo e Fiscal de Braga, por entender que o contrato de arrendamento da mesma, celebrado em 5 de Junho de 1988 [(() É manifesto o lapso de escrita da Recorrente: escreveu 1988 onde queria escrever 1998 (veja-se o item 1º da petição de reclamação e a cópia do contrato de arrendamento apresentada como documento n.º 1 conjuntamente com aquele articulado).)], era à data da venda executiva, anterior a registo de penhora válida, e por isso não poderia ser extinto com a venda executiva.
2 - O registo da penhora efectuado a 6 de Dezembro de 1996, tinha por base uma dívida de IVA.
3 - Sendo certo que, uma das formas de extinção do registo é por caducidade.
4 - A venda executiva, foi efectuada mais de 10 anos após o registo da penhora, logo nos termos do disposto no artº 12º, do Código do Registo Predial D/L 224/82 de 6 de Julho, o referido registo caducou.
5 - Caducidade que deveria ser anotada no registo, logo que verificada. nº 4 do artº 11º do referido D/L.
6 - Sendo certo que, também a dívida que deu causa á referida penhora IVA- à data da venda estava prescrita.
7 - Face á caducidade da penhora, e á prescrição do crédito que lhe deu causa, o arrendamento da recorrente, tem que ser considerado válido, porque anterior a qualquer penhora validamente registada,
8 - dado que o arrendamento não se inclui em nenhum dos direitos cuja caducidade a lei determina no artº 824, nº 2 do Código Civil, nem se prevê qualquer excepção ao regime do artº 1057 do mesmo diploma legal.
11 - [(() Há lapso na numeração desta conclusão, que se repercutiu nas conclusões seguintes.)] sendo certo que, o arrendatário pode mesmo ter direito de preferência na venda executiva do locado, o que seria incompatível com a extinção do direito pela venda executiva;
12 - Aliás, o que se verifica por exemplo no processo de insolvência em que a “alienação da coisa locada no processo de insolvência, não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil em tal circunstância”, sendo pacífico que entre esses direitos se inclui a manutenção da posição contratual,
13 - pelo que, só podemos entender que o direito de arrendamento do recorrente tem que sobreviver á venda executiva, neste sentido: Menezes Leitão ARRENDAMENTO URBANO, pág. 103, Ac. STJ 25/0271993 (Ramiro Vidigal), na CJ-ASTJ 1 (1993), I, pp. 147-150 e AC.RL 15/05//1997 (Francisco Magueijo), na CJ 22 (1997), 3, pp 87-90.

termos em que - e nos mais de direito que doutamente serão supridos - deve, pois, revogar-se a douta decisão recorrida, por outra que considere não extinto com a venda executiva, o direito ao arrendamento da recorrente, pois só assim será feita

justiça!».

1.5 O recurso foi admitido para subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.

1.6 A Arguida contra alegou o recurso, pugnando pela manutenção do decidido.

1.7 Recebidos os autos neste Tribunal Central Administrativo, foi dada vista ao Ministério Público e a Procuradora-Geral Adjunta emitiu parecer no sentido de que seja negado provimento ao recurso.

1.8 Com dispensa de vistos, cumpre apreciar e decidir.

1.9 A questão suscitada pela Recorrente é a de saber se a sentença recorrida fez ou não correcto julgamento quando considerou que o direito ao arrendamento invocado pela Reclamante se extinguiu com a venda do imóvel no processo de execução fiscal, designadamente, se tal extinção não se verificou por, à data, da venda, estar já caducado o registo da penhora e se verificar a prescrição da dívida exequenda.

«2. Fundamentação

2.1. Matéria de facto provada
a) No Serviço de Finanças de Felgueiras corre termos a execução fiscal com o nº 1775199501006908 e apensos a qual foi originariamente instaurada contra a sociedade Fábrica de Materiais para Lavoura Ateime, Lda. e posteriormente revertida contra Manuel .
b) No âmbito dessa execução fiscal foi penhorado, no dia 6 de Dezembro de 1996, um prédio urbano constituído por casa de rés do chão para armazém e arrecadação, sito no Lugar de Serrinha, freguesia de Vila Verde, Felgueiras, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 330.
c) Essa penhora foi registada em 6 de Dezembro de 1996 na Conservatória do Registo Predial de Felgueiras.
d) No dia 5 de Junho de 1998, através de escritura pública, Manuel e Altina declararam dar de arrendamento à sociedade comercial Norterio – Imobiliária, Limitada, representada por Manuel Cardoso , o prédio urbano referido na alínea b) pelo prazo de seis anos e mediante a renda anual de um milhão e duzentos mil escudos, tendo a sociedade Norterio declarado aceitar o contrato.
e) Em 12 de Janeiro de 2009, no âmbito do processo de execução fiscal 1775199501006908 e apensos que corre termos no Serviço de Finanças de Felgueiras, foi celebrada escritura de compra e venda do prédio referido na alínea b) através da qual a sociedade comercial Artiborda, Lda., pelo preço de quinhentos e cinquenta mil euros, comprou o referido prédio.
f) A sociedade Artiborda, Lda., dirigiu requerimento ao Chefe do Serviço de Finanças de Felgueiras pedindo a entrega efectiva do prédio referido na alínea b).
g) Em 14 de Maio de 2009, sobre esse pedido, foi proferido pelo Chefe do Serviço de Finanças de Felgueiras o seguinte despacho: “(…) notifiquem-se o mesmo mandatário, todos os co-herdeiros e a locatária, para, no prazo de 20 dias reconhecerem o direito de propriedade do adquirente sobre o identificado imóvel, entregando-lhe as chaves do mesmo, podendo, em alternativa e no mesmo prazo, proceder à sua entrega neste serviço de Finanças a fim de que se possa promover a sua entrega ao adquirente, advertindo-os expressamente de que, a confirmar-se a recusa, será requisitado o auxílio da força pública, com arrombamento das portas e lavrado o auto de ocorrência, como previsto no art. 840º nº 2 do CPC”.

2.2. Matéria de facto não provada

Da que era relevante para a decisão da causa não há matéria de facto que importe registar como não provada.

2.3. Motivação da decisão sobre a matéria de facto

A decisão sobre a matéria de facto baseou-se na análise da prova documental junta aos autos».

2.1.2 A Recorrente não questiona o julgamento da matéria de facto efectuado pelo Juiz do Tribunal Administrativo e Fiscal de Braga (() Em todo o caso, entendemos não ser de suscitar a questão da incompetência deste Tribunal Central Administrativo Norte em razão da hierarquia, uma vez que a Recorrente alega factos relativamente aos quais a sentença não efectuou julgamento.), motivo por que damos como assentes os factos indicados em 2.1.1.

«A questão que vem colocada pela Reclamante e que importa decidir é a de saber se o direito de que se arroga titular emergente de um contrato de arrendamento que teve por objecto o prédio vendido na execução fiscal a que os presentes se reportam se deve considerar caducado ou se, ao invés, é oponível à compradora.

Vejamos.

Preceitua-se na norma do art. 819º do Código Civil na redacção introduzida pelo DL 38/2003, de 8 de Março:

“Sem prejuízo das regras do registo, são inoponíveis em relação à execução os actos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados”.

Por outro lado, estabelece-se no art. 824º do Código Civil:

“1. A venda em execução fiscal transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida.
2. Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os oneram, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.
(…)”.

Das normas acabadas de transcrever resulta, claramente, que, em relação aos direitos reais de gozo, estes caducam se foram constituídos em momento posterior ao da penhora ou do seu registo.

Em tal situação, o direito do exequente não pode ser limitado por um direito posterior, pois a penhora abrangeu a propriedade plena e é essa que é transmitida – assim, José Lebre de Freitas, A Acção Executiva, 2ª edição, pág. 276.

Efectuada a venda, apenas subsistem, portanto, os direitos reais de gozo que tenham sido registados antes do registo da penhora e os que, não estando sujeitos registo, tenham sido constituídos antes da penhora ou do seu registo – cfr. Jorge Lopes de Sousa, Código de Procedimento e de Processo Tributário, 2007, Volume II, pág. 580.

Isto que se diz em relação aos direitos reais de gozo vale, integralmente, no que concerne ao direito do locatário, independentemente da questão, controvertida, da sua natureza pessoal ou real, atento a disciplina resultante do art. 819º do CC na redacção dada pelo DL 38/2003, de 8 de Março, que estabelece a regra da ineficácia, em relação ao exequente dos actos de arrendamento do bem penhorado.

No caso dos autos:
– A penhora realizada na execução fiscal com o nº 1775199501006908 no âmbito da qual foi efectuada a venda executiva a favor da Artiborda, Lda., foi objecto de registo em 6 de Dezembro de 1996;
– Por sua vez, o contrato de arrendamento que a Reclamante agora invoca como fonte da sua posição de locatária foi celebrado em 5 de Junho de 1998.

Verifica-se, deste modo, que o contrato de arrendamento celebrado pela Reclamante é posterior ao registo da penhora e, como tal, é inoponível à exequente, caducando com a venda executiva, nos termos do disposto nos arts. 819º e 824º nº 2 do Código Civil.

Contra a conclusão antecedente não vale invocar, como faz a Reclamante, que o registo da penhora caducou nos termos do art. 12º nº 1 do Código do Registo Predial que diz que “caducam decorridos dez anos sobre a sua data os registos de hipoteca judicial, arresto ou penhora, de qualquer valor (…)”.

Com efeito, a caducidade não é da penhora mas do registo desta.

Ora, nesta perspectiva, o momento relevante do ponto de vista da inoponibilidade ao exequente e da caducidade do direito de gozo é, justamente, o da respectiva constituição. Se, nessa altura, a penhora se encontra registada e com registo válido e eficaz, o direito que se constitua é inoponível em relação ao exequente porque aquilo que está em causa com o registo é assegurar a publicidade da situação jurídica dos prédios.

Deste ponto de vista, a publicidade da anterioridade da penhora – que não caducou senão com a venda do bem – estava assegurada quando a Reclamante celebrou o contrato de arrendamento, não podendo esta, agora, vir invocar a caducidade do registo (que não da garantia) pretendendo, desse modo, fazer prevalecer um direito constituído posteriormente.

Pelo que vem dizer-se conclui-se que a presente reclamação deverá improceder por carecer, de todo, de qualquer fundamento legal que a suporte».

Porque concordamos plenamente com o decidido pela 1.ª instância, negaremos provimento ao recurso.

2.2.3 CONCLUSÕES
Preparando a decisão, formulam-se as seguintes conclusões:
I - Os recursos destinam-se, em geral, a modificar as decisões recorridas e não a apreciar questões não decididas pelo Tribunal a quo, motivo por que não pode o TCAN, enquanto tribunal ad quem, conhecer de questão que não foi oportunamente suscitada perante a 1.ª instância, que esta não conheceu e que não é do conhecimento oficioso.
II - Deve entender-se como forma válida de atacar a decisão recorrida que se pronunciou sobre o mérito da causa a defesa das razões que, no entender do recorrente, devem levar à sua procedência, ainda que nas conclusões de recurso não se contenham referências explícitas à decisão recorrida, sendo suficiente que as alegações e respectivas conclusões, globalmente consideradas, constituam uma crítica perceptível àquela decisão.
III - No entanto, se tais razões foram já aduzidas na petição inicial e expressamente refutadas pela fundamentação aduzida na sentença e o recorrente não concretiza por que dela discorda, ao tribunal ad quem, concordando com a tese da sentença, não se exige senão que remeta para os fundamentos da mesma nos termos do art. 713.º, n.º 5, do CPC.
IV - A venda executiva faz caducar os direitos do locatário que tenham sido constituídos depois da penhora (art. 819.º do CC, na redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 38/2003, de 8 de Março).
V - A caducidade do registo da penhora eventualmente ocorrida após a celebração do contrato de arrendamento em nada contende com a inoponibilidade do arrendamento ao exequente.

Custas pela Recorrente.