| 1254/20.1T8LRS.L1.S1 |  |
COMPROPRIEDADE
BEM IMÓVEL
TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE
ESCRITURA PÚBLICA
FORMALIDADE AD SUBSTANTIAM
MANDATO SEM REPRESENTAÇÃO
PRINCÍPIO DO CONTRADITÓRIO
PRINCÍPIO DO PEDIDO
I – Tendo os AA. e RR. combinado informalmente entre si a aquisição conjunta, em partes iguais, de um conjunto de imóveis, por si igualmente custeados, que seriam depois rentabilizados através da venda a terceiros, com repartição entre eles dos lucros decorrentes dessa actividade, sendo que no plano formal, todas as aquisições dos imóveis em discussão foram realizadas tendo como único adquirente o 2º Réu, que as registou em seu nome na Conservatória do Registo Predial competente, a circunstância de os AA. fundarem sem mais nessa sua alegação (e enquanto única causa de pedir) o pedido de reconhecimento da sua compropriedade nesses imóveis conduz ao insucesso da presente acção.
II - Obrigando a lei a que a constituição de direitos reais sobre bens imóveis – no caso concreto a sua aquisição através de compra – seja devidamente titulada através da celebração de escritura pública, nos termos gerais do artigo 875º do Código Civil, não releva a pretensa aquisição da compropriedade por parte de quem não figura nessa mesma qualidade no citado documento, que reveste a natureza de formalidade ad substantiam.
III - A discussão jurídica da causa – tal como resultou da prova dos factos que constam no processo – poderia ganhar outros contornos se os AA. houvessem configurado a sua causa de pedir na constituição do dever obrigacional de cumprimento pelos RR. mandatários (sem representação) da subsequente transferência da dita compropriedade em favor dos AA. mandantes, com os quais fora acordada.
IV – Acontece que a causa de pedir apresentada pelos AA. na sua petição inicial nada tem a ver com a figura do mandato sem representação e correspectivas obrigações assumidas pelo mandatário perante o mandante (não existindo nessa peça processual uma única linha ou sequer ideia vaga e genérica sobre tal temática), não tendo sido esse o caminho trilhado pelos AA. que, por isso mesmo, não foi objecto de discussão contraditória entre as partes.
V – Assim sendo, nunca poderia o acórdão recorrido, sem violar grosseiramente o disposto no artigo 609º, nº 1, do Código de Processo Civil, bem como o basilar princípio do contraditório consagrado no artigo 3º, nº 3, do mesmo diploma legal, ocupar-se dessa matéria, utilizando-a no conhecimento do mérito da acção.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça (6ª Secção-Cível).
I – RELATÓRIO.
Instauraram AA e BB a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra CC e DD.
Essencialmente alegaram:
Os imóveis que identificam foram adquiridos e pagos por Autores e Réus.
Porém, o 2º Autor, por estar pendente processo crime em que era arguido, não pretendia ter imóveis registados em seu nome, pelo que, Autores e Réus acordaram que os imóveis seriam transaccionados mediante procurações emitidas pelos vendedores.
O 1º Réu, contrariando o acordado com os Autores, celebrou as escrituras de aquisição dos imóveis na qualidade de único comprador e registou os mesmos a seu favor, recusando-se a diligenciar no sentido de os imóveis serem registados em compropriedade com os Autores.
Concluem peticionando que: sejam reconhecidos como comproprietários de quatro imóveis que identificam na petição inicial, na proporção de ½ para os Autores e de ½ para os Réus; e sejam cancelados os registos de aquisição desses imóveis a favor dos Réus, sendo substituídos por registos a favor de ambas as partes, em comum e partes iguais.
Os Réus contestaram, sustentando a improcedência da acção, impugnando a factualidade alegada na petição inicial, e invocando que os mencionados imóveis foram negociados, adquiridos e pagos exclusivamente pelo 1º Réu.
Realizado julgamento, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
“(…) julgo procedente, por provada a presente acção e, em consequência, condeno os Rs a reconhecerem os AAs. como comproprietários na proporção de ½ para os AA. e ½ para os RR., dos prédios infra discriminados:
a) prédio descrito sob o nº. ...........13 da freguesia de Vialonga, concelho de Vila Franca de Xira, na 2ª Conservatória de Registo Predial de Vila Franca de Xira;
b) prédio descrito sob o n.º ...........08 da freguesia de Lousa, concelho de Loures na 2ª Conservatória de Registo Predial de Loures;
c) prédio descrito sob o n.º ...........28 da freguesia de Caneças, concelho de Odivelas, da Conservatória de Registo Predial de Odivelas;
d) prédio com a descrição ...........10, freguesia de Caneças, concelho de Odivelas, da Conservatória de Registo Predial de Odivelas.
e, consequentemente, ordena-se o cancelamento dos seguintes registos descritos nos mesmos imóveis, pelas apresentações infra identificadas:
a) Ap. 13 de 2006/12/13 de aquisição, relativa ao prédio descrito sob o nº. ...........13 da freguesia de Vialonga, concelho de Vila Franca de Xira, na 2ª Conservatória de Registo Predial de Vila Franca de Xira;
b) Ap. .55 de 2016/08/01, de aquisição, relativa à correspondente à descrição ...........08 da freguesia de Lousa, concelho de Loures, na 2ª Conservatória de Registo Predial de Loures
c) Ap ..11 de 2010/12/28, de aquisição, correspondente à descrição ...........28 da freguesia de Caneças, concelho de Odivelas, da Conservatória de Registo Predial de Odivelas
d) Ap. ..69 de 2012/10/10 correspondente ao prédio descrito sob o n.º ..77-Belas da Conservatória do registo Predial de Queluz;
e) AP ..11 de 2010/12/28, de aquisição, registado no sistema em 2012/10/15, de aquisição do prédio com a descrição ...........10, freguesia de Caneças, concelho de Odivelas, da Conservatória de Registo Predial de Odivelas.”
Interpuseram os RR. recurso de apelação.
Foi proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa acórdão, datado de 13 de Janeiro de 2026, que julgou procedente a apelação, revogando a decisão recorrida e absolvendo os RR. do pedido.
Vieram então os AA. interpor recurso de revista, apresentando as seguintes conclusões:
a. O presente recurso é interposto ao abrigo do disposto no art.º 671.º, n.º 1, 674, n.º 1, al. a), 675.º, n.º 1 e 676.º, n.º 3, do Código de Processo Civil, tendo por objeto exclusivamente a matéria de direito, visando a revogação do Douto Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa e a reposição da sentença de Primeira Instância que julgou a ação procedente;
b. A Relação rejeitou a impugnação da matéria de facto deduzida pelos Réus, mantendo integralmente a decisão de facto da 1.ª instância, pelo que subsiste, nos seus exatos termos, a decisão probatória proferida pelo Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Norte - Juízo Central Cível de Loures – Juiz 1, nos termos do artigo 682.º, n.º 2, do C.P.C.;
c. Resulta provado que, por se achar pendente um processo-crime em que o 2.º Autor era arguido, este decidiu não registar bens imóveis em seu nome, tendo Autores e Réus acordado adquirir e pagar, em partes iguais, prédios rústicos suscetíveis de serem urbanizados, proceder à respetiva valorização e venda, ficando, durante a pendência desse processo, tais prédios em nome do 1.º Réu ou de quem ambos indicassem;
d. igualmente assente que Autores e Réus acordaram que os vendedores dos imóveis lhes passariam procurações (a Autores e/ou Réus ou a quem estes indicassem), com vista à realização das diligências de urbanização e valorização e à outorga das escrituras de venda a terceiros, quando os imóveis se achassem urbanizados ou houvesse garantias de que o poderiam ser.
e. Mais resulta da factualidade provada que, findo o processo-crime com a absolvição do 2.º Autor, cabia aos Réus concretizar a transferência, em nome deste e/ou da 1.ª Autora, da sua quota-parte de cada um dos prédios adquiridos ou do preço respetivo, correspondente a metade, obrigação que o 1.º Réu não cumpriu, recusando tal transferência.
f. A sentença de Primeira Instância, com base nessa factualidade, julgou que, embora formalmente só o 1.º Réu surja como adquirente, “na realidade, os quatro prédios pertencem, em compropriedade, na proporção de metade indivisa, a autores e réus, pois foi isso que acordaram entre si e o respectivo preço foi pago por ambos em partes iguais”, reconhecendo como devida a transferência de metade de cada um dos imóveis;
g. No recurso dirigido ao Tribunal a quo, os Réus fixaram a sua argumentação de direito, exclusivamente nos formalismos da aquisição de bens imóveis e das presunções decorrentes do respetivo registo predial;
h. o que o Douto tribunal a quo validou, fazendo tábua rasa dos temas da prova levados à discussão (Cf. Despacho Saneador de 22.03.2023) e dos factos subjacentes, discutidos e fixados, provados e não provados;
i. ignorando o peticionado pelos Autores que consubstancia a condenação dos Réus num dever do foro obrigacional, o cumprimento do acordo que tem os contornos de um mandato sem representação, conforme o próprio Tribunal admitiu;
j. porém, substituindo a decisão fundada no incumprimento desse dever, por outra fundada no direito real contido nas procurações outorgadas pelos terceiros (relativamente ao acordo) titulares dos terrenos objetos dos presentes autos;
k. incorrendo em erro de julgamento ao concluir que “a compra desses quatro imóveis aos respectivos proprietários por mero acordo oral é nula …”;
l. Referindo ainda, que “verifica-se que as pessoas a quem os Autores e Réus compraram tais imóveis outorgaram procurações conferindo ao 2º Autor e ao 1º Réu, só a este, ou à sua filha poderes especiais para vender tais imóveis, com autorização expressa de celebrar negócio consigo mesmo”.
m. Ora, resulta da prova produzida e dos factos fixados que a compra dos quatro prédios rústicos aos respetivos proprietários não foi concretizada por mero acordo oral;
n. O acordo oral é pré-existente às referidas aquisições e à outorga de procurações para esse efeito, foi celebrado entre o 2.º Autor e o 1.º Réu e diz respeitos aos termos em que tais aquisições poderiam vir a ser concretizadas;
o. sendo as referidas procurações meros instrumentos de execução desse acordo, designadamente na parte em que permitem “fazer negócio consigo mesmo”.
p. Pelo que, a matéria de facto assente nos presentes autos, não permitia ao Douto Tribunal Recorrido proferir decisão diferente da Primeira Instância, fundado nos pressupostos em que o fez, uma vez que se mantém, da ponderação dos factos e respetiva subsunção jurídica, a pré-existência e os termos de tal acordo entre o 2.º Autor e o 1.º Réu;
q. jamais deixando de existir a obrigação do 1.º Réu ou da sua filha transferirem metade da propriedade aos Autores, caso a aquisição por estes viesse a concretizar-se relativamente a algum dos prédios objeto do acordo.
r. Ao decidir como decidiu o Douto Tribunal a quo, esvaziou totalmente o pedido e a causa de pedir delineados na P.I. e discutidos em audiência de discussão e julgamento;
s. assim como a sua consequência natural ou intrínseca ou pelo menos, necessária, de os Réus transferirem aos autores metade desses prédios, mediante o cancelamento dos registos prediais apresentados exclusivamente em nome dos Réus;
t. tendo, aliás, os Autores procedido ao Registo da presente ação judicial, naqueles exatos termos (cf. Ap. ..33 de 25.11.2022 que abrange os quatro prédios).
u. Acresce que o Douto Acórdão recorrido acolheu a existência de um acordo prévio entre Autores e Réus, em moldes em tudo coincidentes com os dados como provados em 1.ª instância, bem como a circunstância de os imóveis terem sido registados apenas em nome do 1.º Réu (ou de sua filha) e de este se ter recusado a transferir metade indivisa a favor dos Autores;
v. mas desconsiderou o cerne e objeto dos presentes autos – incumprimento do acordo composto por todos os elementos essenciais do mandato sem representação, nos termos do artigo 1180.º do Código Civil –ao recentrar a decisão no direito real derivado das procurações tituladas pelos terceiros;
w. o que fez, violando o V/ Douto Acórdão de fixação de Jurisprudência n.º 10/2025, de 31.10.2025 que veio estabelecer a seguinte jurisprudência: “A obrigação do mandatário de transferir para o mandante os direitos adquiridos em execução do mandato prevista no art.1181.º do Código Civil é passível de execução específica nos termos do artigo 830.º, n.º 1, do mesmo diploma.”.
x. Reconhecida pelo próprio Tribunal recorrido a existência de um acordo com os contornos de mandato sem representação, impunha-se, em consonância com o AUJ n.º 10/2025, aplicar o regime da execução específica da obrigação de transferir os direitos adquiridos em execução do mandato, e não negar tutela com fundamento em leituras literais dos normativos notariais e de registo predial.
y. Neste contexto, recorreu-se à jurisprudência relevante, conforme exposto em sede de Alegaçoes, e em concreto, ao V/ Douto Acórdão e Uniformização de Jurisprudência nº 10/2025, de 31/10;
z. ao V/ Douto Acórdão proferido aos 30.11.2022 no Processo n.º1070/20.0T8BJA.E1.S1;
aa. ao V/ Douto Acórdão, proferido aos 2025-01-30 no Processo nº 24248/20.2TSLSB.L1.S1:
“Quanto à forma, pode afirmar-se que o mandato não representativo é consensual, vigorando princípio da liberdade de forma consagrado no art. 219º do CCivil (cf. acórdãos do STJ 22.02.00,CJ/STJ, VIII, 1º, 114, de 21.01.2003, CJ/STJ, XI, 1º, p. 31, e de 02.03.2011, CJ/STJ, XIX, 1º, p.107) (…) É o que resulta do carácter obrigacional que se estabelece entre o mandatário e o mandante. Este tem o direito de obter para si a transmissão do bem adquirido pelo mandatário, mas é suficiente a constatação da existência desse direito, a ser exercitável quando o mandante o exija ou após ter decorrido o prazo concertado com vista à concretização do epílogo contratual.”
bb. E ao Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 05.12.1994, no Processo 9430702, o qual clarifica que, se o pedido de reconhecimento de compropriedade vier articulado com o pedido de cancelamento de registos incompatíveis e registo em nome de ambos, se está, na prática, a pedir que se produza o efeito translativo necessário à conformação da situação material com o registo.
cc. Daí, ser exequível, por via da execução específica, a obrigação dos Réus de transferirem para os Autores os direitos adquiridos em execução do mandato, nos casos de mandato sem representação.
dd. O artigo 8.º do Código do Registo Predial permite a impugnação de factos registados e o pedido de cancelamento e de retificação do registo quando este contraria o direito efetivo; o que os Autores fizeram.
ee. Pelo que, o Tribunal a quo não podia desvirtuar e reconfigurar o quadro factual e jurídico em discussão nos presentes autos, limitando-o ao momento em que os Réus, no uso de procurações outorgadas – todas no âmbito e em decorrência do acordo firmado com os Autores - transmitiram a propriedade dos prédios aqui em discussão, exclusivamente para a sua esfera jurídica;
ff. desse modo, desviando a subsunção do quadro legal aplicável à factualidade julgada provada e esvaziando a tutela efetiva de direitos dos Autores, violando a lei substantiva, por fazer uma errada aplicação da lei e do Direito aos factos dados por provados e em concreto, dos artigos 219.º, 405.º, 406.º, n.º 1, 762.º, 830.º, 1157.º, 1178.º, 1180.º e 1181.º, todos do Código Civil.
gg. No que diz respeito à alteração da decisão de direito subscrita pelos Réus (cf. conclusão m) do recurso, os Recorrentes pugnaram pelo incumprimento da lei, o que também deveria determinar a revogação doDouto Acórdão sob recurso.
hh. Conforme explica o Douto Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proferido aos 20.05.2024, no Processo nº 3489/22.3T8VFR.P1: “VI – Recai sobre o recorrente o ónus de invocar, também no âmbito da aplicação da lei, os argumentos (jurídicos) que em seu entender justificam o afastamento dos fundamentos constantes da decisão recorrida para alicerçar a forma como interpretou e/ou aplicou a lei, de forma a que tribunal ad quem os possa apreciar, no sentido de lhes dar ou não acolhimento [incidindo o recurso sobre a matéria de direito, deve o recorrente, para além de indicar nas conclusões as normas jurídicas violadas, referir também o sentido que, no seu entender, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas (cfr. artigo 639.º, nº 2, do CPC).”
ii. Por seu turno, ao Douto Tribunal a quo, incumbia proceder às qualificações jurídicas que tivesse por corretas, de modo a esgotar as possíveis qualificações dos factos alegados em função do efeito prático-jurídico pretendido, precisamente para evitar que uma ação seja julgada improcedente sem que se tenham ponderado todas as vias de procedência.
jj. Como um dos corolários de carácter positivo deste postulado, deve o tribunal analisar os factos alegados pelas partes – no caso, os dados como provados e mantidos pelo Douto Tribunal Recorrido - segundo todas as possíveis qualificações legais;
kk. estando o conhecimento oficioso das normas jurídicas dependente da introdução na causa dos factos aos quais o tribunal a aplica, devendo sempre distinguir-se o plano dos factos em que vigora, mesmo em matéria de direito processual, o princípio do dispositivo, e o plano do direito, sem prejuízo, no que ao direito material se refere, de o conhecimento oficioso se circunscrever no domínio definido pelo objeto do processo.
ll. Sobre este tema tratou o Douto Acórdão proferido por este Venerando Tribunal, em 18.09.2018, no Processo nº 21852/15.4T8PRT.S1;
mm. Assim como o Douto Acórdão deste Supremo Tribunal proferido aos 02.03.2011, no Processo nº 823/06.7TBLLE.E1.S1;
nn. a requalificação da matéria factual, num plano puramente normativo, não pode inflectir o sentido do julgamento através da construção de uma subsunção normativa ou enquadramento jurídico desses mesmos factos, diverso do aí decidido.
oo. Ademais, quando o Douto Acórdão sob recurso, opera uma mutação das fattispecie normativas mantendo a concreta factualidade constitutiva que integra o objeto dos autos, ainda que, admitindo, como provável e até adequado o quadro normativo indiciado pelo Tribunal de Primeira Instância!
pp. Mas não respeitando a actual distinção, operada pelo artigo 5.º do CPC, entre os factos essenciais – definidores e concretizadores de um núcleo essencial e individualizador da causa de pedir - e os factos complementares, instrumentais ou concretizadores daqueles.
qq. Veja-se o expandido no Douto Acórdão do Tribunal Relação de Lisboa, aos 09.10.2018, no Processo 34503/15.8T8LSB.L1, in https://www.dgsi.pt/, onde pode ler-se: “Assim, o objeto do processo deve ser considerado bilateralmente, nele participando a causa de pedir, não só para delimitar a matéria de facto a considerar pelo juiz, mas também para possibilitar a correspondência da individualização do objeto do processo com a fundamentação do objeto da sentença.”
rr. Veja-se, ainda, o decido no V/ Douto Acórdão proferido aos 18.09.2018, no âmbito do Processo nº 21852/15.4T8PRT.S1, in https://www.dgsi.pt/ :”Importa, no entanto, moderar essa liberdade de qualificação no sentido de não permitir uma convolação qualificativa tão ampla que conduza a um modo de tutela de conteúdo essencialmente diferente do visado pelo autor, extravasando o limite da condenação prescrito no art.º 609.º, n.º 1, do CPC e atentando contra os princípios do dispositivo e do contraditório, em função dos quais as partes pautaram a configuração do litígio e a discussão da causa.”
ss. Pelo que, ao invés de revogar a decisão do Tribunal de Primeira Instância, o Douto Tribunal a quo, tendo em vista manter a identidade do pedido que se afere pela identidade do efeito prático-jurídico considerado à luz do estatuído no quadro normativo aplicável ao litígio em causa (cf. Acórdão citado),podia, tê-la aperfeiçoado.
tt. Conforme se extrai do V/ Douto Acórdão de 28.10.2028, proferido no Processo nº 2375/18.6T8VFX.L1.S3, de Revista Excepcional e que recai sobre uma decisão proferida pelo Tribunal da Relação de Coimbra em 03.12.2013 - Acórdão n.º 217/12.5TBSAT.C1, donde se transcreve o seguinte: “É que, se se diz algo equivalente a que esse pedido existe, para daí deduzir um pressuposto processual, caso da legitimidade ad causam, não cremos que se possa, depois disso, deixar de pressupor a existência desse mesmo pedido (dizer até que ele não foi formulado…) para efeitos de aferição da legitimidade substantiva que é dedutível da formulação desse mesmo pedido.”
uu. O Douto Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento e de violação dos normativos substantivos e processuais a que está adstrito, maxime, por vício de ultra petita, uma vez centrado em causa jurídica muito diversa daquela que as partes discutiram nos presentes autores e que resulta da matéria factual assente.
vv. A manutenção, em tais termos, dos registos apenas em nome do 1.º Réu, quando está provado que o preço foi pago em partes iguais e que a aquisição foi feita em benefício comum, consagra um enriquecimento ilegítimo dos Réus à custa dos Autores, em afronta aos artigos 405.º, 406.º e 762.º do Código Civil;
ww. Assim violando os artigos 5.º, 552.º, 581.º, n.º 4, 609.º, n.º 1, 615.º, n.º 1, 619.º, 634.º, n.º 1, 635.º, n.º 4, 639.º e 640.º, todos do Código de Processo Civil, ao desconsiderar a substância do pedido, o princípio da interpretação teleológica das pretensões deduzidas e o poder-dever de qualificação jurídica oficiosa dos factos;
xx. O Acórdão recorrido violou, ainda, os artigos 8.º e 13.º do Código do Registo Predial, ao conferir prevalência à aparência registral em detrimento da realidade jurídica resultante do acordo celebrado e da prova produzida, bem como o artigo 20.º da Constituição da República Portuguesa, que consagra o direito à tutela jurisdicional efetiva;
yy. A correta interpretação conjugada dos artigos 219.º, 405.º, 406.º, n.º 1, 762.º, 830.º, 1157.º, 1178.º, 1180.º e 1181.º do Código Civil, dos artigos 5.º, 552.º, 581.º, n.º 4, 609.º, n.º 1, 615.º, n.º 1, 619.º, 634.º, n.º 1, 635.º, n.º 4, 639.º e 640.º do Código de Processo Civil, dos artigos 8.º e 13.º do Código do Registo Predial e do artigo 20.º da Constituição da República Portuguesa impõe a confirmação da sentença de Primeira Instância;
zz. Deve, pois, ser dado provimento ao presente Recurso de Revista, revogando-se o Douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa e mantendo-se a sentença proferida pelo Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Norte – Juízo Central Cível de Loures – Juiz 1, que julgou procedente a ação.
Os RR. contra-alegaram, apresentando as seguintes conclusões:
A – O recurso de revista tem por objeto exclusivo analisar questões de direito, estando o Supremo limitado pelas conclusões dos Recorrentes, não podendo alterar o pedido nem a causa de pedir.
B –Aacçãofoiestruturada pelos AA,oraRecorrentes,como sendouma acçãoversando sobre direitos reais, visando o reconhecimento de compropriedade em quatro imóveis e o cancelamento/ substituição dosregistos, nunca tendo sido formulado qualquer pedido de qualificação do acordo como mandato sem representação, nem como execução específica da obrigação de transferência de direitos, conforme dispõe o artigo 1181.º CC.
C – De acordo com os artigos 875.º e 220.º do CC, a compra e venda de imóveis exige, sob penadenulidade, escriturapúblicaoudocumentoparticular autenticado, sendonulo qualquer acordo meramente verbal que pretenda constituir ou transmitir direitos reais sobre imóveis.
D – O ordenamento português adota o sistema de título por força do princípio da causalidade, pelo que a constituição ou modificação de direitos reais depende da existência de título aquisitivo válido, formal e materialmente conforme, não sendo admissível reconhecer compropriedade sem que os ora Recorrentes exibam título translativo em seu nome.
E – Os Recorrentes não exibem qualquer escritura pública ou contrato de aquisição em seu nome relativamente a qualquer dos quatro imóveis, nem invocam, nem provam qualquer forma de aquisição originária, por exemplo a usucapião, acessão ou outros, inexistindo, por isso, fundamento para o reconhecimento de um direito real de compropriedade.
F – Requerimentos, exposições, certidões camarárias, despachos ou autorizações administrativas não constituem títulos de aquisição de propriedade, nem substituem a formalegal exigida para a aquisição dedireitosreais sobreimóveis, pelo que nãopodem servir de base para o reconhecimento judicial da compropriedade.
G – As procurações outorgadas pelos anteriores proprietários dos imóveis em crise, conferiram ao 1.º R. ora Recorrido e, nalguns casos, à sua filha, EE, poderes especiais para venda, incluindo negócio consigo próprio, com expressa remissão ao artigo 261.º CC, configurando mandatos com representação, pelo que as subsequentes escrituras públicas celebradas em execução destas procurações transferiram validamente a propriedade para o 1.º R. ora Recorrido.
H – Em nenhuma das escrituras públicas relativas aos quatro prédios os Recorrentes figuram como compradores ou adquirentes de qualquer quota-parte, inexistindo, por isso, transmissão real a seu favor, pelo que o alegado “acordo” entre Recorrentes e Recorridos, a existir, o que não seconcede,teria naturezameramente obrigacional, sem conferir eficácia real nem título formal.
I – O registo predial tem natureza declarativa e visa assegurar a segurança do comércio jurídico imobiliário,conformeconstadosartigos 1.º,5.ºe7.ºdoCódigodoregisto Predial dos quais resulta que os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do registo.
J – O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos termos em que aquele o define.
K – A presunção registral só pode ser ilidida com prova irrefutável, designadamente documental, através de título concorrente ou de prova de aquisição originária, como por exemplo a usucapião, sendo que a mera invocação de acordos verbais ou informais ou de realidade obrigacional não é suficiente para afastar o registo.
L – A jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal de Justiça afirma que, perante duas aquisições incompatíveis derivadas do mesmo alienante, prevalece a aquisição registada, mesmo quando a segunda venda só seja nula por venda de bens alheios, porquanto “a nulidade cede perante as regras do registo predial”, e a transmissão não registada é inoponível a quem registou em primeiro lugar.
M – No caso concreto, os Recorrentes não dispõem de qualquer título aquisitivo registável, limitando-se a invocar acordos verbais ou informais, requerimentos administrativos e actuação conjunta com os Recorridos, o que não tem, nem na lei nem na jurisprudência respaldo para destruir a presunção do artigo 7.º do Código do Registo Predial, nem para justificar o cancelamento dos registos em nome do 1.º R. ora Recorrido.
N – A prova testemunhal, as declarações de parte e a convicção subjetiva do tribunal não podem suprir a falta de título formal nem substituir a forma legalmente exigida para transmissão de imóveis, na aquisição derivada o regime de compropriedade não pode ser estruturado apenas com base em depoimentos, conjeturas e “planos” que possam ter existido entre as partes.
O – Não foi feita prova de qualquer pagamento pelos Recorrentes relativamente à aquisição dos imóveis, não existem recibos, transferências, cheques ou qualquer outro documento em nome dos destes que comprove algum pagamento, o artigo 786.º do CC impõe prova do cumprimento das obrigações de pagamento, não admitindo presunção de pagamentos fora dos casos legalmente previstos.
P – No que tange à matéria de alegada sociedade de facto ou de união de esforços entre as partes, a jurisprudência das Relações e do Supremo Tribunal de Justiça é clara em afirmar que a união de facto ou a mera comunhão de esforços não geram, por si, qualquer património comum, nem compropriedade de imóveis, pois esta só pode resultar de título aquisitivo adequado, como compra com escritura em nome de ambos ou de aquisição originária como a usucapião alegada e comprovada.
Q – No presente caso, os Recorrentes não invocam usucapião, não articulam factos integradores de posse qualificada e prolongada, nem demonstram qualquer modo de aquisição originária, limitando-se a apelar a uma suposta realidade obrigacional incompatível com o regime dos direitos reais e com o sistema registral.
R – O eventual acordo entre 2º A e 1.º R., a existir, poderia, em tese, ser qualificado como mandato sem representação, mas tal qualificação conduziria apenas a uma obrigação de transferência de direitos (artigo 1181.º CC), isto é, a uma tutela obrigacional, e não diretamente a um direito real, a via adequada seria uma acção de execução específica, nos termos do artigo 830.º CC, o que não foi pedido.
T – O Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 10/2025 reconhece a possibilidade de execução específica da obrigação do mandatário de transferir para o mandante os direitos adquiridos, nos termos dos artigos 1181.º e 830.º CC, mas não autorizaa conversãooficiosadeuma acçãosobre direitos reais numa açãoobrigacional, nem derroga o artigo 609.º, n.º 1, do CPC.
U – O artigo 609.º, n.º 1 do CPC impede o tribunal de condenar em objeto diverso do pedido, não podendo o Supremo, sob a capa do Acórdão Unificador de Jurisprudência n.º 10/2025, transformar uma acção de reconhecimento de compropriedade e cancelamento de registos numa acção de execução específica de obrigação de transferência de direitos, em manifesta violação da delimitação do objeto do processo tal como configurado pelos Recorrentes.
V – O Tribunal da Relação de Lisboa agiu em estrita conformidade com o artigo 609.º n.º 1 do CPC ao afirmar que, ainda que se pudesse equacionar um mandato sem representação, - o que não ficou provado nem demonstrado – tal enquadramento não poderia conduzir à procedência da acção, por inexistir pedido de execução específica, e porque o tribunal não pode substituir o pedido de natureza real formulado pelos Recorrentes por uma condenação em obrigação de transferência de direitos que nunca foi pedida.
W – Não se verificam quaisquer nulidades na decisão recorrida, não existe falta de fundamentação, o acórdão explica, de forma detalhada, o enquadramento legal aplicável e o raciocínio jurídico que conduz à solução adotada.
X – Não se verifica excesso de pronúncia, já que a Relação não decidiu além do pedido, antes recusou criar uma figura de condenação nova com recurso ao mandato sem representação e à execução específica que nunca foi querida nem pedida pelos Recorrentes.
Y – Na ausência de sociedade, mesmo irregular, e na ausência de qualquer título de aquisição de direito real ou de aquisição originária, não existe base autónoma para reconhecer um património comum ou um direito de compropriedade a favor dos Recorrentes, impondo-se a aplicação das regras gerais de título e forma na aquisição de direitos reais.
Z – Os actos notariais, procurações e escrituras públicas, praticados em execução de mandatos com representação produziram válidas transmissões de propriedade para a esferajurídica do1.ºR.ora Recorrido,sendoqueos registosprediaisexistentesrefletem essas aquisições válidas e não podem ser anulados com fundamento em meras expectativas ou acordos informais dos Recorrentes.
AA – A invocação do artigo 20.º da CRP, com o título acesso ao direito e tutela jurisdicional efetiva, não permite dispensar os requisitos de forma e de título previstos no Código Civil, nem autoriza o tribunal a reconhecer direitos reais sem base legal, sob pena de violação do princípio da legalidade e de grave atentado à segurança jurídica e à confiança no sistema registral.
BB – A interpretação conjugada dos artigos 875.º e 220.º CC, quanto à forma dos negócios jurídicos, com o artigo 7.º do Código do registo Predial, referente à presunção registral, e artigos 1181.º e 830.º CC, referentes ao mandato sem representação e à execução específica,e, por fimo artigo609.º CPC, quantoaoslimitesdopedido, conduz necessariamente à confirmação do acórdão produzido pelo Tribunal da Relação de Lisboa e à improcedência total da pretensão dos Recorrentes.
CC – Por todo o exposto, resulta que aos Recorrentes falta um título aquisitivo de direito real, falta-lhes qualquer prova de pagamento do preço de aquisição dos prédios em causa, falta-lhes, e não foi alegado, qualquer prova de título de aquisição originária bem como lhes falta terem procedido a um pedido adequado de tutela obrigacional com base em mandato sem representação que desse origem à execução específica, ao passo que os Recorridos dispõem de títulos formais válidos, como sejam procurações e escrituras, e consequentes registos prediais que refletem essas aquisições a seu favor.
DD – O douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa decidiu correta e plenamente de acordo com a lei e a jurisprudência aplicável, ao julgar improcedente a acção e absolver os Recorridos de todos os pedidos.
II – FACTOS PROVADOS.
Encontra-se provado nos autos que:
Factos assentes.
A. Os Autores foram casados um com o outro e divorciaram-se a 5 de Dezembro de 2008.
B. Pela apresentação n.º 13 de 2006/12/13 foi registada a aquisição a favor do Réu CC do prédio misto, denominado ..., situado na ..., Vila Franca de Xira, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...........13, inscrito na matriz urbana sob o artigo .87 e matriz rústica sob o artigo 10 secção BB, ambos da freguesia de Vialonga, concelho de Vila Franca de Xira, com o valor patrimonial de € 23.789,80 e de € 2.855,08, respetivamente.
C. Pela apresentação n.º .55 de 2016/08/01 foi registada a aquisição a favor do Réu CC a aquisição do prédio rústico denominado ..., sito em ..., freguesia de Lousa, concelho de Loures, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...........08 e inscrito na matriz rústica sob o artigo 12 secção H, com o valor patrimonial de € 86,97.
D. Pela apresentação n.º ..11 de 2010/12/28 foi registada a aquisição a favor do Réu CC a aquisição do prédio rústico situado em ..., freguesia de Caneças, concelho de Odivelas, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...........28, inscrito na matriz rústica sob o artigo 54, secção E, com o valor patrimonial de € 370,18.
E. Pela apresentação n.º .............10 foi registada a aquisição a favor dos Réus CC e DD do prédio rústico denominado ..., situado no ..., Caneças, descrito na Conservatória do Registo Predial de Queluz, freguesia de belas sob o n.º ...........10 e inscrito na matriz sob parte do artigo 3 secção A e artigo 54, secção E.
F. Pela apresentação ..11 de 2010/12/28 foi registada a aquisição a favor do Réu CC do prédio rústico denominado ..., sito no ..., em Caneças, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...........10 e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o artigo 3, Secção A (parte) e de Belas com o artigo 54, secção E (parte), com um valor patrimonial de € 46,64.
G. Por escritura pública datada de 7 de Dezembro de 2006, o Réu CC, na qualidade de procurador de FF declarou dividir o prédio misto denominado ... e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...31 da seguinte forma:
a) prédio misto com a área de dois virgula dois mil hectares, localizado na ..., freguesia de Vialonga, concelho de Vila Franca de Xira, composta a parte urbana de casa de rés-do-chão e primeiro andar destinada a habitação e inscrita na matriz com o número .87 e a parte rústica por cultura arvense, horta e oliveiras, pendente de discriminação;
b) prédio rústico com a área de dois hectares, localizado na ..., freguesia de Vialonga, concelho de Vila Franca de Xira, composto por cultura arvense, horta e oliveira, pendente de discriminação;
Mais declarou que, em nome da sua representada e pelo preço de € 250.000, já recebidos, vende à sociedade Cabaço & Cabaço, Ld.ª o prédio identificado na alínea b).
H. Por escritura pública datada de 7 de dezembro de 2006, o Réu CC, por si e na qualidade de procurador de FF, declarou vender a si mesmo, prelo preço de € 150.000, já recebidos, o prédio mencionado na alínea a) da escritura pública anterior.
I. GG e HH declararam por escrito datado de 16 de janeiro de 2009 que constituem seus bastantes procuradores BB e CC, mais declarando que «conferem os necessários poderes para, em nome deles mandantes vender, pelos preços, com a cláusulas e condições que entender, o prédio rústico denominado ..., sito na ..., freguesia de Lousa, concelho de Loures, descrito na Segunda Conservatória do Registo predial de Loures sob o número ..., da dita freguesia, e inscrito na matriz sob o artigo 12 secção H, outorgar a respectiva escritura ou contrato, bem como contratos de promessa de compara e venda, receber os sinais e os preços e deles dar quitação, e requerer em relação ao mesmo bem quaisquer actos de registo predial, provisórios ou definitivos, requerer rectificações ou alterações de inscrições matriciais e de descrições ou inscrições prediais, inscrições e avaliações fiscais, prestar declarações complementares e tudo o mais que for preciso aos indicados fins, ficando os procuradores dispensados da prestação de contas. Os poderes ora conferidos podem ser exercidos conjuntamente ou por qualquer dos mandatários, e ambos ou qualquer um deles, poderão fazer negócio consigo próprio».
J. Por escritura pública de 29 de Julho de 2016, CC, por si e na qualidade de procurador em representação de GG e mulher HH, declarou vender a si mesmo, pelo preço de € 125.000, que já recebeu, o prédio rústico denominado ..., sito em ..., freguesia de Lousa, concelho de Loures, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Loures sob o n.º ..27.
K. II, JJ e mulher KK declararam por escrito datado de 19 de Janeiro de 2010 que constituem seu bastante procurador CC, quem, com a faculdade de substabelecer, e podendo fazer negócio consigo mesmo, conferem os poderes necessários para vender e prometer vender, aquém, pelo preço, cláusulas e condições que entender convenientes, o prédio rústico designado por ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o número ..80, freguesia de Caneças e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 54, secção E, recebendo o preço e dando quitação, outorgando e assinando a respectiva escritura pública e contratos, podendo nela fixar as demais declarações, condições e termos que tiver por convenientes, sendo a procuração passada também no interesse do mandatário, podendo servir-se dela para a prática de negócio consigo mesmo, ficando dispensado de prestar contas ao mandante.
L. Por escritura pública datada de 18 de Outubro de 2010, CC, na qualidade de procurador e em representação de II, JJ e KK declarou vender à Associação de Melhoramentos Sócio Culturais do Vale Grande, pelo preço de € 40.000, que já recebeu, o prédio rústico denominado de ..., sito em Caneças, descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o n.º ..29, inscrito na matriz sob parte do artigo 54, secção E, pendente de discriminação matricial e o prédio rústico denominado de ..., sito em Caneças, descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o número ..30 e inscrito na matriz sob parte do artigo 54, secção E, pendente de discriminação matricial.
M. Por escritura pública datada de 8 de Dezembro de 2010 CC, por si e na qualidade de procurador de II, JJ e KK, declarou que vende, em nome dos seus representados, a ele outorgante, fazendo negócio consigo mesmo, pelo preço de € 50.000, que já recebeu, o prédio rústico sito em ..., freguesia de Caneças, concelho de Odivelas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o n.º ..80, inscrito na matriz sob parte do artigo 54, secção E.
N. LL, II, JJ e KK declararam por escrito datado de 28 de Dezembro de 2004, que constituem sua bastante procuradora EE, a quem conferem os necessários poderes para vender pelo preço e demais condições que entender convenientes, podendo ela própria ser a compradora, o prédio rústico sito no ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Queluz sob o n.º ..67 da freguesia de Belas, concelho de Sintra, e inscrito na matriz sob o artigo 3, secção A.
O. Por escritura pública datada de 9 de Outubro de 2012, EE, na qualidade de procuradora e em representação de LL, II, JJ e KK, declarou vender, em nome dos seus representados, a CC, pelo preço de € 40.000, que já recebeu, o prédio sito no ..., freguesia de Belas, concelho de Sintra, descrito na Conservatória do Registo predial de Queluz sob o n.º ..67, inscrito na matriz sob parte do artigo 3, secção A.
Factos resultantes da prova produzida em audiência de julgamento:
1- Por sentença proferida a 11 de Setembro de 2010, transitada em julgado a 26 de Setembro de 2016, no âmbito do processo 1079/09.5IDLSB que correu termos na comarca de Lisboa Oeste, J2 da Local Criminal foi o aqui 2º, entre outros, absolvido da prática de um crime de abuso de confiança fiscal e foi a sociedade ORG0001 Lda condenada pela prática de um crime de abuso de confiança fiscal.
2- A sociedade ORG0001, Sociedade de Construções, Lda., tinha como gerente o aqui A., entre 18 de Julho de 1996 e 24 de Janeiro de 2005.
3- Os AA. foram muito tempo emigrantes em França, e após o seu regresso, decidiram investir em imobiliário e construção, tendo constituído a sociedade ORG0001, Sociedade de Construções, Lda., referida em 1.
4º - Durante a pendência do processo referido em 1, o 2º A decidiu não registar bens imóveis em seu nome.
5º- O 2º R. foi inquirido como testemunha no processo crime referido em 1.
6º- Consta na fundamentação da sentença proferida no âmbito do processo identificado em 1 que o 1º R. “chegou a ser constituído arguido nestes autos, representou a sociedade ORG0001 em algumas escrituras publicas (…)”.
7º- Os As e RR. acordaram em adquirir e pagar, em partes iguais, prédios rústicos susceptíveis de serem urbanizados, proceder à respectiva valorização e à venda.
8º - Mais acordaram que nesses prédios adquiridos em partes iguais entre As. e RR. o preço também seria pago em partes iguais, mas dada a existência do processo crime referido em 1 tais prédios ficariam em nome do R. CC.
9º- Acordaram também que, se possível, os vendedores passariam aos compradores (AA. e RR.) procuração, para que a escritura de venda a terceiro fosse realizada quando o mesmo fosse urbanizado, ou houvesse garantias de que iria ser.
10º- Os AA. e RR. acordaram adquirir e pagar em comum e em partes iguais:
... – VIALONGA (Vila Franca de Xira), correspondente à descrição ...........13 da freguesia de Vialonga na 2ª Conservatória de Registo Predial de Vila Franca de Xira (C.P. nº. .........................40) e inscrito na matriz sob o artigo 10, Secção BB, com um valor patrimonial actual de 2855,08€, e a parte urbana sob o artigo .87 da mesma freguesia (doc.2, 3 e 4).
11º- Este prédio foi adquirido pelos AA. e RR., à D. FF, e face à área de 42000m2, 2A e 1º R. tinham a intenção de o dividir e vender uma parte à Sociedade Cabaço & Cabaço, Lda e a outra parte ser para 2ºA. e 1º R., que deveriam depois valorizá-lo, tornando urbano.
12º O 2º A e 1 R. diligenciaram junto da Direcção Regional de Agricultura do Ribatejo pela autorização do fraccionamento do prédio referido em 10º.
13º- Só após o parecer emitido pela Direcção Regional da Agricultura do Ribatejo e Oeste, que permitiu a divisão do prédio em duas partes, é que a escritura de compra e venda com celebrada com a sociedade Cabaço e Cabaço Lda., descrita em G) foi realizada.
14º- A Sociedade Cabaço & Cabaço, Lda., pagou o preço de € 250.000,00, antes da realização da escritura.
15º- O prédio identificado no facto 10, nos termos acordados entre 2º A e 1º R, ficou apenas em nome do 1º R, devido e durante a pendência do processo crime referido em 1.
16º - Com o valor recebido da venda à Cabaço & Cabaço, Lda,, foi pago o preço do imóvel à vendedora, D. FF.
17º - Foi o 2º A. e o 1º R quem diligenciou junto da Câmara Municipal de Vila Franca de Xira obter a decisão administrativa no sentido de o PDM vir a tomar o terreno rústico como terreno urbano.
18º- Em 2014, o 1º R. requereu à CM. Vila Franca de Xira autorização para celebração do negócio jurídico do qual resulte a constituição de compropriedade entre 1º R e 1ºA, na proporção de metade, do prédio descrito nos factos G a) e H - cfr doc. fls. 27 e 28, cujo teor se dá por reproduzido.
18º-1- Por despacho de 22 de Setembro de 2014 do Município de Vila Franca de Xira foi obtida deferida a pretensão do 1º R – cfr doc fl.s 27 cujo teor se dá por reproduzido.
18º-2- Após o terminus do processo judicial referido no facto 1, o 1º R não quis proceder à transferência da propriedade, na proporção de metade, a favor da 2ª.
19º - Os AA. e RR, acordaram adquirir e pagar em comum e em partes iguais:
... - Lousa Loures, rústico, correspondente à descrição ...........08 da freguesia de Lousa na 2ª Conservatória de Registo Predial de Loures (C.P. nº. .. . .....................12) e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o artigo 12, Secção H, com um valor patrimonial actual de 86,97€ (doc. 9 e 10) e área de €12040m2.
20º-Este prédio foi adquirido a GG e mulher HH, em partes iguais pelos AA. (iguais entre eles também) e RR.
21º O 2ºA e 1ºR da Câmara de Loures encetaram diligências no sentido de determinar a capacidade de edificação do prédio descrito em 19º.
22º- No dia 31 de Julho de 2014, o 1º R requereu junto da Câmara Municipal de Loures autorização para celebração de negócio jurídico referente ao prédio descrito no facto 19º, al. a), do qual resulta a constituição de compropriedade, o que foi deferido - cfr doc fls. 32 e 33 cujo teor se da por reproduzido.
22º-1- Após o terminus do processo judicial referido no facto 1, o 1º R não quis proceder à transferência da propriedade, na proporção de metade, a favor dos As.
23º- O 1º R., sem comunicar ao AA., realizou em 29 de Julho de 2016, a escritura de compra e venda deste imóvel a seu favor no Cartório Notarial de Odivelas, onde consta a fls. 51 e seguintes do L 289-A., nos termos descritos no facto J, procedendo ao registo a seu favor pela apresentação .55 de 2016/08/01, descrita no facto C.
24º AA. e RR. adquiriram e pagaram em comum e partes iguais:
..., CANEÇAS, prédio rústico, correspondente à descrição ...........28 da freguesia de Caneças da Conservatória de Registo Predial de Odivelas (c.p. .. . ......................80) e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o artigo 54, Secção E, com um valor patrimonial actual de 370,18€ (doc. fr fls. 36 e 37 cujo teor se dá por reproduzido).
25º Este prédio tem uma área de 24.026 m2 e foi adquirido pelos AA. e RR. em partes iguais, a JJ e a II em 19/1/2010, que outorgaram a procuração referida em K., a favor do 1 R.
26º O 2º A. e 1º R. diligenciarem pela desanexação de duas parcelas de terreno com áreas de 26737m2 e 6779m2, que foram descritas na referida Conservatória e freguesia de Caneças sob os números ..29 e ..30 (cfr. doc. fls 36 na Apresentação ............. .. 2, cujo teor se dá integralmente por reproduzido).
27º- Com o valor do preço pago pela AUGI, da venda descrita no facto L, os AA. e RR. pagaram o prédio aos primeiros proprietários referidos no facto 25.
28º- Sem que os AAs. tivessem conhecimento, o 1º R., vendeu a si mesmo, por escritura de compra e venda, datada de 8 de Dezembro de 2010 descrita no facto M, o prédio descrito no facto D.
29-O 1º R., procedeu à desanexação de uma outra parcela de 10000m2, sem prestar informação ao 2º A, conforme descrito pela Ap. ..41 de 20120118 do prédio descrito na CR Predial n.º ...........21 (cfr doc fls. 173 v cujo teor se dá integralmente reproduzido)
30º- O 1º R. requereu, a 29 de Julho de 2014, junto da Câmara Municipal de Odivelas, a autorização para celebrar negócio jurídico do qual resultasse a constituição de compropriedade relativo ao prédio descrito em D), o que lhe foi deferido. - cfr doc fl.s 47 cujo teor se dá por reproduzido.
30º1- Após o terminus do processo judicial referido no facto 1, o 1º R não quis proceder à transferência da propriedade, na proporção de metade, a favor dos As.
31º- AA. e RR. adquiriram e pagaram em comum e em partes iguais:
a) ... prédio rústico, correspondente à descrição ...........10 da freguesia de Caneças da Conservatória de Registo Predial de Odivelas (C.P. nº. .. . ......................52) que se encontra também descrito sob o número ...........10 da freguesia de Belas, na Conservatória do Registo Predial de Belas, na Conservatória do Registo Predial de Queluz (CP n.º .. .......................87) e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o artigo 3, Secção A (parte) e de Belas com o artigo 54, secção E (parte), com um valor patrimonial actual de 46,64€ e de €370,18(doc. 20 e 21).
32º - Este prédio foi adquirido a LL, II, JJ e KK, em 8/12/2004, e tem uma área de 21652m2.
32-1. Na época foi acordado entre AA. e RR. que seria a filha dos RR., D. EE, a ficar como procuradora.
33º- A 2ª. e 1ºR. acordaram promover a transformação de prédio rústico em artigos urbanos, com vista a valorizar monetariamente o mesmo.
34º- Por requerimento subscrito pelo 1º R dirigido à Câmara Municipal de Sintra, com o assunto pedido de certidão sobre a constituição de compropriedade do prédio descrito no facto 31º, al. a), com a 1º A, emitiu a referida Câmara certidão, a 2 de Outubro de 2024, na qual declara que não há inconveniente no aumento do número de compartes – cfr doc fls. 54 e 55 cujo teor se dá integralmente por reproduzido.
34º1- Após o terminus do processo judicial referido no facto 1, o 1º R não quis proceder à transferência da propriedade, na proporção de metade, a favor da 1Aª.
35º- Sem os AA. saberem, em 9 de Outubro de 2012, no Cartório Notarial de Odivelas, por escritura de compra e venda, a EE, na qualidade procuradora, declarou vender a seu pai, 1º R., o imóvel identificado no facto 29º. al. a) e descrito na CRP nos termos constante do facto E.
36º - O 2º A. e 1º R. visitaram os prédios, mostrando-os a eventuais interessados, à vista de toda a gente, como se ambos fossem proprietários, sem oposição de ninguém.
37º- Provado que nos últimos telefonemas feitos pelos AA. aos RR., antes da entrada da acção, não responderam aos telefonemas.
38º- As procurações a que alude o facto K e descrita nos factos G, I, N, só eram outorgadas, depois do preço pago pelos AA. e RR..
39º- Provado que o 1º R manda limpar o terreno, cortar as ervas e aparar as árvores, paga os impostos sobre os imoveis descritos nos factos 10, 19, 24, 30 e procedeu à colocação de placard de publicidade no prédio ... mediante o pagamento de contrapartida anual de €1000,00.
40º- Provado que, pelo menos, desde 2023, o 2A paga impostos sobre os imóveis descritos nos autos nos factos 10, 19, 24, 30.”
Facto aditado pelo acórdão recorrido:
41º - FF declarou por escrito, datado de 10 de Novembro de 2006, que constituí seu procurador CC, “a quem confere os necessários poderes para, em seu nome, vender, pelo preço, e com as cláusulas e condições que entender, o prédio misto sito na ..., Vialonga, freguesia de Vialonga, concelho de Vila Franca de Xira, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira sob o número ... inscrito na matriz respectiva sob o artigo urbano .87 e rústico 10, da secção BB, outorgar e assinar a respectiva escritura e requisitar junto da competente Conservatória quaisquer actos de registo predial, provisórios ou definitivos, incluindo averbamentos à descrição, praticar, requerer e assinar, tudo o que necessário se torne aos indicados fins. Os poderes conferidos poderão ser exercidos uma ou mais vezes e em vários actos, com a faculdade de o mandatário poder celebrar negócio consigo próprio, pelo que, desde já fica expressamente dado o consentimento previsto no artigo 261º do Código Civil, além de poder substabelecer, no todo ou em parte os poderes ora conferidos.”.
Não se provou que:
“1- Não se provou que o prédio descrito em 18 a) está para iminente venda.
2- Não se provou que nas tentativas de contacto pessoal, lograram escapar os contactos pessoais que os AA. quiseram manter.
3- Não se provou que o A se fez amigo do 2 R e solicitou-lhe ajuda para que fosse depor a seu favor em tribunal, no âmbito do processo crime referido nos factos provados.
4- Não se provou nunca o 1º R fez quaisquer negócios em parceria ou de qualquer outra forma, com o 2º A. e 1 A
5- Não se provou que o 1º R, nunca actuou em parceria ou sociedade ou por qualquer outra forma, com os AA e em particular com o 2º A, nem nunca lhe propôs qualquer tipo de acordo.
6- Não se provou que era o 1º R, que angariava os negócios, bem como os compradores e vendedores, sendo também ele que os pagava.
7- Não se provou que os prédios rústicos e/ou urbanos, eram todos adquiridos e pagos pelo 1º R, que era quem os negociava e os valorizava, quando era caso disso.
8- Não se provou no que se refere ao prédio denominado ... – sito em Vialonga, concelho de V. F. Xira, foi o 1ºR quem arquitectou o negócio, sendo ele que descobriu o terreno, quem contactou a proprietária, D. FF e quem acordou com ela os termos e condições do negócio a realizar, e quem o pagou.
9- Não se provou que foi o 1º R, que montou a operação e acordou o preço final, com a D. FF nestes moldes - esta receberia pelo prédio misto denominado ..., com a área de 42.000 m2 a quantia de € 400.000,00 -.
10- Não se provou que daquela quantia, € 150.000,00 seriam suportados pelo 1º R e os restantes € 250.000,00 seriam pagos com quem ficasse com a restante parcela do terreno.
11- Não se provou que a parte dos € 150.000,00 pagos pelo 1º R à D. FF, € 100.000,00 foi por cheque bancário do Crédito Predial Português, (vide. doc. 5 de que se junta cópia)
12- Não se provou que os últimos € 50.000,00 em dinheiro, por várias tranches entregues em mão pelo 1R.
14- Não se provou que foi o 1º R, que contactou e pagou aos técnicos indicados pela CM de V.F. Xira, para requererem a divisão do prédio, de modo a que uma parte pudesse ser vendida à já referida sociedade.
15- Não se provou que foi o 1º R, quem pagou parte do preço acordado com à proprietária, quem liquidou os impostos, quem pagou escritura e registos e, por isso, A. D. FF passou-lhe procuração, que lhe permitiu inclusive fazer negócio consigo mesmo.
16- Não se provou no que concerne à ... que o 1º R acordou com o 2º A, em ceder à ex-mulher deste, metade do prédio em causa, mas tal envolvia o pagamento de € 150.000,00 que nunca foi pago e hipotético negócio ficou sem efeito.
17- Não se provou que no que toca ao prédio denominado ... – Sito em Loures, foi o mesmo, tal como o anterior, negociado e adquirido exclusivamente pelo 1º R, quer quanto ao preço bem como as condições da venda.
18- Não se provou que inicialmente foi passada uma procuração conjunta ao 2º A e 1º R, pelos proprietários, Sr. GG e mulher, pois o 2ª pediu ao 1º R, se podia entrar no negócio, que este já tinha concebido e apalavrado.
19- Não se provou que o 1º R informou o 2º A que concordava, desde que aquele pagasse metade do preço.
20 -Não se provou que o 2 A, por ter problemas financeiros, como o próprio reconheceu, pediu ao 1º R para este aguardar algum tempo.
21- Não se provou que só o 1º R acordou os termos do negócio com o proprietário, sendo preço fixado em € 125.000,00.
22- Não se provou que A filha do 1º R EE emitiu um cheque, no valor de € 140.000,00 emitido pela sua filha à ordem do vendedor, GG, conforme fotocópia de cheque do Santander Totta.
23º-Não se provou que o 1 R colocou este prédio denominado ... à venda, sem nunca informar os AA. nem acordar com eles o preço pelo qual seria vendido.
24º- Não se provou que como a escritura de compra e venda seria feita em data indeterminada, por conveniência do 1º R, ficou acordado entre ambos, (vendedor e comprador) que ao preço inicial convencionado, acrescia mais € 15.000,00 a título de encargos e outras vicissitudes que pudessem ocorrer.
25º- Não se provou que passado alguns anos, mais propriamente em Novembro de 2014, o 1º R, de acordo com o vendedor GG, em nome de quem o prédio ainda se encontrava registado, requereu junto da CM de Loures, emissão de certidão para aferir a possibilidade de constituição de compropriedade entre ambos e não como a 1ª A alega, que seria entre si e o 1º R.
26º - Não se provou que quanto a prédio denominado ..., sito na freguesia de Caneças e melhor identificado no artigo 35 da PI, este prédio como os anteriores, foi única e exclusivamente adquirido pelo 1º R a II, JJ e mulher, KK.
27º- Não se provou que foi o 1º R, que descobriu o prédio, entabulou conversações com os proprietários e discutiu o preço.
28º- Não se provou que foi o 1R que contactou com a direcção da AUGI - Associação de Melhoramentos Sócios Culturais de Vale Grande e com ela discutiu as condições de venda de parte do prédio.
29º- Não se provou que o preço acordado entre o 1º R e os proprietários do terreno foi de € 90.000,00 pela totalidade do mesmo, contra o qual foi emitida procuração.
30º- Não se provou que em resultado unicamente do trabalho e habilidade negocial do 1º R este prédio, que tinha inicialmente uma área de 67.542 m2, conseguiu que fossem desanexadas duas parcelas de terreno com as áreas de 26.733 m2 e 6.679 m2 respectivamente.
31º- Não se provou que quanto ao ..., tal como os outros prédios já referidos, foi o 1º R, quem entabulou negociações com os proprietários de aquisição e quem estabeleceu o preço final do mesmo.
32º- Não se provou que como 1ª condição, o 1º R entregou aos proprietários metade do preço acordado em Junho de 2004, ficando de entregar a outra metade até final desse ano.
33º - Não se provou que só em setembro de 2004, o 2º A manifestou interesse em que uma parte do prédio passasse para o nome da 1ª A, sua mulher.
34º- Não se provou que o 1º R admitiu tal possibilidade, mas frisando sempre que os AA teriam de arranjar dinheiro, pois não estaria na disposição de fazer negócios para outros beneficiarem.
35º- Não se provou que é do conhecimento dos AA. que o 1º R. colocou à venda estes imóveis, tendo contratado imobiliária e fixado preço sem dar qualquer informação aos AA.
III – QUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS DE QUE CUMPRE CONHECER.
Pedido de reconhecimento do direito (real) de compropriedade nos imóveis identificados nos autos, com fundamento na (única) causa de pedir concretamente apresentada pelos AA. Improcedência deste pedido e inviabilidade de apreciação pelo tribunal a quo de questões jurídicas que poderiam ter sido suscitadas através da invocação de causa de pedir diversa (que foi omitida pelos peticionantes).
Passemos à sua análise:
O acórdão recorrido é obviamente de manter.
Conforme se refere na decisão do Tribunal da Relação de Lisboa em análise:
“Da factualidade provada resulta que: por se achar pendente um processo crime em que o 2º Autor era arguido, este Autor decidiu não ter imóveis em seu nome; os Autores e os Réus acordaram adquirir e pagar, em partes iguais, prédios rústicos susceptíveis de serem urbanizados e proceder à respectiva valorização e venda, e que, dada a existência daquele processo crime, tais prédios ficariam em nome do 1º Réu; os Autores e Réus acordaram, ainda, que os vendedores dos imóveis que pretendiam adquirir passariam aos compradores (Autores e Réus) procurações para que a escritura de venda a terceiro fosse realizada posteriormente, quando os imóveis adquiridos se achassem urbanizados ou houvesse garantias de que o poderiam ser.
Resulta, ainda, da factualidade provada que: na concretização de tal plano, Autores e Réus celebraram, por mero acordo oral, quatro negócios de compra e venda de imóveis, cujos vendedores outorgaram procurações ao Autor e ao Réu (num caso), só ao Réu (em duas situações) e à filha do Réu, EE (noutra situação), tendo Autores e Réus diligenciado pela respectiva urbanização, mas que, os mesmos imóveis vieram a ser vendidos não a terceiros, mas ao Réu, o qual registou tais imóveis em seu nome, recusando-se a transferir para os Autores metade indivisa de cada um desses imóveis”.
Foi com este fundamento jurídico concreto (ou seja, com base nesta exacta causa de pedir formulada nos autos) – e não outro dele diverso - que os AA. afirmaram, na sua petição inicial, dever ser-lhes reconhecida a qualidade de comproprietários na aquisição por compra, em termos de direito real, dos referenciados imóveis.
Ta como se encontra formulada e independentemente de outro tipo de razões jurídicas que poderiam ter sido avocadas pelos AA., mas que na situação sub judice (por motivos que lhe são exclusivamente imputáveis) não foram, é manifesto que tal pretensão não poderia em termos técnicos jurídicos ser atendida pelo tribunal a quo.
Nestes autos provou-se basicamente que os AA. e RR. combinaram informalmente entre si a aquisição conjunta, em partes iguais, de um conjunto de imóveis, contribuindo ambos para a satisfação do seu custo, que seriam depois rentabilizados através da sua venda a terceiros, com repartição entre eles dos lucros decorrentes dessa mesma actividade.
Acontece que no plano formal, por motivos relacionados com o interesse particular do A. marido, todas as aquisições dos imóveis em discussão, e após vicissitudes várias, foram realizadas tendo como único adquirente o 2º Réu, que as registou em seu nome na Conservatória do Registo Predial competente como proprietário daqueles bens.
Ou seja, obrigando a lei a que a constituição de direitos reais sobre bens imóveis – no caso concreto a sua aquisição através de compra – seja devidamente titulada através da (forçosa) celebração de escritura pública, em conformidade com o disposto no artigo 875º do Código Civil, não é juridicamente possível considerar e relevar a aquisição da compropriedade sobre os mesmos bens imóveis por parte de quem não figura nessa mesma qualidade no imprescindível e citado documento, assentando a sua pretensão unicamente em consensuais informais havidos entre as partes.
Conforme, a este propósito, se enfatizou no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7 de Junho de 2022 (relator Jorge Arcanjo), proferido no processo nº 1517/20.6T8FAR.E1.S1, publicado in www.dgsi.pt.:
“A constituição de direitos reais pressupõe, por força do princípio da causalidade, um título de aquisição (sistema do título). Ora, “enquadrando-se o nosso sistema dentro dos sistemas do título, é evidente que a constituição ou modificação de qualquer direito sobre as coisas depende da validade da causa jurídica que precede essas mesmas consequências : ou seja, e fora da produção desse efeito ex vi legis, da existência e procedência do negócio de que derivou tal vicissitude no mundo jurídico-real ( da compra e venda, da doação, da troca, da constituição de usufruto, etc)”, mas nos sistemas do título, o efeito real não é independente do efeito obrigacional, pois que “ o negócio é um e único, obrigacional e real, um negócio real quoad effectum (…)” (ORLANDO DE CARVALHO, Direito das Coisas, Coimbra Editora, 2012, pág.196 e segs.).
Por conseguinte, tendo Autores e Réus acordado na aquisição do imóvel (apartamento) em compropriedade, a sua validade exigiria a formalização por escritura pública (art. 875 CC e art. 89 C Notariado), a aquisição conjunta por compra e venda de prédio urbano destinado à habitação acompanhada de contrato de mútuo, com ou sem hipoteca, em que a entidade mutuante seja uma instituição de crédito, devendo ser efetuada através de documento particular de modelo próprio (art.2º do Decreto-lei n.º 255/93, de 15/07), a aquisição conjunta feita por documento particular autenticado e depositado eletronicamente (artigo 69.º, n.º 1, alínea b), do Código do Registo Predial, artigos 22.º, alínea a), e 24.º do Decreto-Lei n.º 116/2008, de 04/, como salientou o acórdão.
Ora, o contrato constitutivo da compropriedade por simples documento particular é formalmente nulo (arts. 220 e 875 CC), e, como bem anotou o acórdão recorrido, uma coisa é a liberdade contratual (art 405 CC) outra a validade formal do contrato. Na verdade, quando o documento é exigido para a celebração do acto, como requisito de forma, ele apresenta-se como condição de validade (formalidade ad substantiam)”.
O que significa que estando em causa bens imóveis a sua transferência do património do vendedor para o do adquirente supõe, nos termos legais aplicáveis, que este último intervenha enquanto tal (ainda que por via de representação a seu favor) no acto formal – que constitui formalidade ad substantiam - de que legalmente depende a produção dos efeitos translativos desse direito de propriedade.
Assim sendo, a causa de pedir que foi apresentada pelos AA. é insusceptível por sua natureza de conduzir à procedência dos pedidos que formulou neste acção, tal como acertadamente se salientou no acórdão recorrido.
É claro que a discussão jurídica da causa – tal como resultou da prova dos factos que constam no processo – poderia ganhar outros contornos se os AA. houvessem configurado a sua causa de pedir em termos da constituição do dever obrigacional de cumprimento pelos RR. mandatários (sem representação) da subsequente transferência da dita compropriedade em favor dos AA. (mandantes nesse negócio jurídico) com os quais foi estabelecida essa mesma obrigação contratual.
De resto, os próprios AA. deram-se nitidamente conta da necessidade e importância decisiva dessa alegação – que na sua petição inicial omitiram, insista-se – quando nas alegações/conclusões da revista, procurando manifestamente alterar a sua causa de pedir, aludem em termos fundamentais à aplicação da doutrina do acórdão de uniformização de jurisprudência nº 10/2025, de 23 de Setembro de 2025 (relator Ferreira Lopes), proferido no processo nº 1070/20.0T8BJA.E1.S1-A e publicado no Diário da República 1ª Série nº 211, de 31 de Outubro de 2025, onde precisamente se discutiu a possibilidade de execução específica nos termos do artigo 830º, nº 1, do Código Civil em relação ao incumprimento pelo mandatário sem representação do dever de transmissão de metade dos bens adquiridos juntamente com o mandante, com quem tal havia sido anteriormente convencionado.
Conforme se refere nesse aresto uniformizador:
“(…) a possibilidade de o mandante recorrer à execução específica para obter do mandatário a transferência do direito obtido na realização do mandato, corresponde ao sistema da nossa lei, que atribui à restauração natural prevalência sobre a indemnização por equivalente (art. 566º, nº1, do CC)”, para se concluir, em termos de segmento uniformizador que: “A obrigação do mandatário de transferir para o mandante os direitos adquiridos em execução do mandato prevista no art.1181º do Código Civil, é passível de execução específica nos termos do artigo 830º, nº1, do Código Civil”.
Ora, a análise dos autos não permite alimentar a menor dúvida de que a causa de pedir apresentada pelos AA. na sua petição inicial nada tem a ver com a figura do mandato sem representação e correspectivas obrigações assumidas pelo mandatário perante o mandante (não existindo nessa peça processual uma única linha ou sequer ideia vaga e genérica sobre tal temática).
Foi caminho jurídico não trilhado pelos AA. e que, por isso mesmo, não foi objecto de qualquer discussão contraditória entre as partes (como poderia perfeitamente ter acontecido, noutras circunstância e perante outro tipo de alegação essencial de factos e do seu enquadramento jurídico).
(Saliente-se que resulta da rigorosa análise da petição inicial que os AA. nos artigos 1º a 15º dessa peça processual apresentam o historial do relacionamento empresarial entre o 2º A. e o 1º R, explicando o motivo pelo qual ao primeiro não lhe convinha ter bens registados em seu nome; nos artigos 16º a 57º narram as diligências realizadas no sentido da aquisição de vários imóveis e sua valorização, constando sempre como adquirente dos bens o 1º R, que os registou, o qual nunca abdicou dessa sua posição, tendo recusado reconhecer qualquer tipo de compropriedade e negando-se a contribuir para a transferência da propriedade na proporção de metade. Seguidamente, sem a indicação de um único preceito legal ou a leve referência – ainda que sucinta ou genérica – a qualquer tipo de fundamentação jurídica que o justificasse, os AA. limitaram-se conclusivamente a formular o pedido de reconhecimento de compropriedade e respectivos cancelamentos de registo feitos em favor do Réu).
E sendo assim, nunca poderia o acórdão recorrido, sem violar grosseiramente o disposto no artigo 609º, nº 1, do Código de Processo Civil, bem como o basilar princípio do contraditório consagrado no artigo 3º, nº 3, do mesmo diploma legal, ocupar-se de tal temática, utilizando-a no conhecimento do mérito da acção.
(A discussão sobre o pretenso incumprimento das obrigações do mandatário sem representação em favor do mandante dependia sempre da prévia alegação factual e jurídica dos contornos dessa mesma figura – o que os AA. nunca se deram ao trabalho de abordar ou sequer indicar nesta lide).
Em suma, tendo em conta a (única) causa de pedir de que os AA. se serviram é manifesto que a presente acção encontra-se inevitavelmente votada ao insucesso.
(Sempre se dirá, ainda, que numa outra – futura - acção onde eventualmente se discuta o incumprimento do contrato de mandato sem representação, nos termos genericamente abordados no acórdão de uniformização de jurisprudência nº 10/2025, de 31 de Outubro, sempre restará dissecar e tomar posição sobre a complexa questão da validade formal desse contrato de mandato (oralmente celebrado) - estando em causa a transferência do direito real sobre imóvel – o que não foi, de todo, objecto de conhecimento no acórdão uniformizador (vide sobre este ponto, para além das considerações desenvolvidas a propósito da admissibilidade do recurso extraordinário para uniformização de jurisprudência e sua delimitação temática, o voto de vencida da Juíza Conselheira Maria dos Prazeres Beleza, que foi aliás secundado pelo relator do presente acórdão).
A revista não merece, portanto, provimento.
IV – DECISÃO.
Pelo exposto, acordam os juízes do Supremo Tribunal de Justiça (6ª Secção - Cível) negar provimento à revista,
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 12 de Maio de 2026.
Luís Espírito Santo (Relator).
Eduarda Branquinho.
Maria Olinda Garcia.
V – Sumário elaborado pelo relator nos termos do artigo 663º, nº 7, do Código de Processo Civil.