| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
1- Relatório:
Os autores, V e outros, intentaram a presente acção ordinária contra a Ré, I, requerendo que esta seja condenada a reconhecer a sua propriedade sobre a fracção objecto do contrato promessa celebrado, bem como, a reconhecer a rescisão daquele e a proceder à sua entrega, livre e devoluto.
Prosseguiram os autos, tendo sido efectuado o julgamento e fixada a matéria de facto.
Porém, antes de ter sido proferida sentença, mas após o oferecimento das alegações de direito, a ré requereu que fosse notificada para consignar em depósito, a sua prestação em falta, nos termos do artigo 830º., nº. 5 do C.Civil.
Tendo sido indeferido tal requerimento, do mesmo agravou a ré, concluindo nas suas alegações, em síntese:
- A ora recorrente ainda não cumpriu integralmente a sua prestação.
- Só depois de ter sido proferida decisão sobre a matéria de facto é que ficou perfeitamente definida a parte da prestação que a Ré ainda não cumpriu;
- Nos presentes autos a ora Recorrente formulou, ao abrigo dos arts. 442-3, CC e 830, CC, o pedido reconvencional de execução específica do contrato-promessa dos autos.
- E tem-se entendido que não é admissível a prolação duma decisão condicional ao pagamento posterior da prestação do requerente da execução específica.
- Por essa razão a ora Recorrente requereu que, dando cumprimento ao art. 830-5, CC, fosse notificada para consignar em depósito a parte em falta da sua prestação no prazo que lhe fosse designado;
- Obviando a que, quando fosse proferida a decisão se verificasse que o resto do preço não estava pago o que seria impeditivo da prolação de decisão favorável à Ré sobre a execução-específica solicitada em sede de reconvenção;
- Obviando a que, ainda, mesmo que inesperadamente fosse proferida decisão favorável à Ré, os Autores, já depois de proferida a sentença, possam opor-se à sua execução invocando o facto de ainda não terem recebido o resto do preço;
- Em suma, invocando a excepção de não cumprimento do contrato;
- O despacho em crise fez errada interpretação e aplicação da Lei aos factos violando, designadamente, os arts. 442-3 e 830-5, CC.
Nas suas contra alegações pugnaram os recorridos pela manutenção do despacho recorrido.
Foi então proferida sentença, a qual decidiu, julgar improcedentes todas as pretensões da ré, I e condenar a mesma ré, a reconhecer a propriedade dos autores sobre a fracção, bem como, a reconhecer válida a rescisão do contrato promessa e condenando-a a entregar a fracção livre e desocupada aos autores.
Uma vez mais, inconformada recorreu a ré, formulando as seguintes conclusões:
1. Em resposta ao quesito 3º, o tribunal de 1ª. instância deu como provado --erradamente-- que após 28 de Abril de 1990 cessaram os pagamentos;
2. E, --também erradamente – – deu como não provado os factos constantes do quesito 11, isto é, que, para além das prestações de 4.000.000$00 acordadas, a Ré continuou a fazer pagamentos mensais à promitente vendedora, apelidados de “rendas”, no montante de 9.659.870$00;
3. O documento de fls. 131 impunha, por si, decisão diversa insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
4. Pois, tal documento não foi impugnado pelos Autores e faz prova plena quanto às declarações atribuídas ao seu autor na qualidade em que as produziu, isto é, como procurador da promitente vendedora.
5. Na verdade, são factos que se consideram provados na medida em que são contrários aos interesses do declarante --recorde-se que actuava como procurador da promitente vendedora – – e, por conseguinte da própria promitente vendedora.
6. Ora, tal declaração aliada aos documentos 3 a 40 juntos com a contestação --fls. 43 a 56 dos autos – – os auto denominados “recibo de renda” demonstram que os valores deles constantes se destinavam ao pagamento de preço constante do contrato promessa;
(…)
7. A resposta ao quesito 11º. devia ter sido “Provado”;
8. O que determina a baixa do processo à 1ª. instância para elaboração de nova sentença a proferir de acordo com a alteração da matéria de facto supra indicada.-- art.712, CPC;
9. Mas se não for assim decidido sempre se dirá o seguinte;
10. A escritura de compra e venda do andar prometido vender, nos termos contratuais, devia ter sido realizada até 31 Dezembro 1990 --cláusula 4ª. do contrato-promessa e alínea C) da Especificação;
(…)
11. Não consta dos autos que a Promitente-vendedora tenha designado dia, hora e Cartório para a realização da escritura e disso tivesse notificado a Ré. --aliás, os Autores nem sequer alegaram factos relativamente a uma eventual marcação da escritura;
12. O que a constituiu em simples mora. --art.804-2, CC.
13. Quanto à Ré, que, além do sinal que já havia pago, deveria, até à data em que a escritura se realizasse, ter pago o valor de Esc.32.000.000$00, equivalente a 8 prestações de Esc.4.000.000$00, cada uma, --não cabe aqui referir o pagamento da 9ª. prestação de Esc.4.000.000$00 que só devia ser paga com a assinatura da escritura definitiva – – tinha, na realidade, apenas pago Esc.20.000.000$00;
14. Tal situação constituiu a Ré, também ela, em simples mora tal como vem definida no art.804-2, CC;
15. A Ré pagou, ainda, aos Autores, em 29 Maio 1991, mais a quantia de Esc.3.000.000$00. --resposta ao quesito 6º;
16. A Ré intentou, em 26 de Outubro de 1994, a acção judicial de prazo contra a promitente vendedora, conforme documentos juntos com a contestação, sob os nrs.41 a 43, que correu termos no 12º. Juízo cível deste tribunal. --alínea E) da Especificação;
17. Que obteve a decisão, proferida em 9 Outubro 1995, que declarou que ora Ré, Autora naquela acção, podia a todo o tempo interpelar os Autores, Réus naquela acção, para a realização de escritura. --Alínea E) da Especificação e doc. 43 junto com a contestação;
18. A Ré, dando cumprimento ao decidido, marcou escritura no 2º.Cartório Notarial de Lisboa, para o dia 17 de Janeiro de 1996, pelas 16.00 horas. --alínea F) da Especificação;
19. E que notificou os Autores, através de notificação avulsa, para a mencionada escritura. -- documento nº.45, junto com a contestação, e alínea G) da Especificação;
(…)
20. Os Autores não compareceram à escritura nem fizeram chegar ao 2º. Cartório Notarial de Lisboa os documentos necessários à realização da mesma --documento nº.48, junto com a contestação e alínea H) da Especificação;
21. Ao invés, propuseram a presente acção;
(…)
22. A prestação para a qual é fixado contratualmente um prazo continua vinculativa para as partes ainda que uma delas, ou ambas, entrem em mora, que é um simples atraso no cumprimento;
23. Só que, deixando de valer o prazo inicialmente fixado, passa a ser uma obrigação pura, a todo o tempo exercitável;
24. E a qualquer das partes é lícito tomar a iniciativa do seu cabal cumprimento, em princípio pela via da necessária interpelação --vide art. 777-1,CC;
25. Os três pedidos dos Autores tinham como fundamento o facto constante do quesito 8, isto é, que, o Pai dos Autores, por carta de 27 Setembro de 1991, na qualidade de procurador da Mãe, tenha enviado uma carta à Ré rescindindo o contrato-promessa e pedido a devolução das chaves;
26. Que não ficou provado;
27. Pelo que caíram pela base os mencionados pedidos que deviam ter sido considerados improcedentes;
28. No entanto, a sentença recorrida, em c) da parte decisória, condenou a Ré a reconhecer a rescisão do contrato promessa como válida;
29. Apesar da rescisão a que se referia o quesito 8º. não ter sido dada como provada;
30. E de os Autores se encontrarem em mora por não terem marcado a escritura;
31. A sentença em crise conheceu dum pedido que não lhe foi formulado - o que lhe tinha sido pedido era julgar válida a rescisão do contrato promessa constante do quesito 8º. e não outra;
(…)
32. Devia, ainda, a sentença em crise ter apreciado positivamente o pedido reconvencional de execução específica do contrato-promessa formulado pela Ré;
(…)
33. Por outro lado, esse direito à execução específica aproveita aos dois contraentes e não depende de uma prévia entrega do prédio ao promitente-adquirente --art.442-3, CC, o que, aliás, efectivamente aconteceu;
34. É pois admissível o pedido de execução específica do contrato-promessa formulado pela Ré;
35. Assim, os Autores --ao não comparecerem à escritura marcada pela Ré e para a qual foram interpelados – recusaram-se a cumprir a promessa e legitimaram o pedido reconvencional de execução específica;
36. Tal falta de comparência consubstanciou uma efectiva recusa em celebrar a escritura como os próprios Autores confessam no art. 42 do articulado resposta, a fls. 85 verso;
37. Julgando procedente tal pedido não têm que ser apreciados os restantes pedidos formulados pela Ré sendo certo que esta tem o direito de retenção que lhe é conferido pelo art. 755-1-f), CC por ter existido tradição do andar prometido vender --alínea D), da Especificação.
38. No entanto, decidindo de outro modo sempre se teria que julgar procedente o pedido formulado em a2) da contestação reconvenção, ou seja, condenar os Autores a devolver à Ré as quantias pagas por esta não consideradas sinal;
39. E, bem assim, a pagar à Ré o valor das benfeitorias realizadas no andar prometido vender declarando-se que a Ré tem o direito de retenção até que as mencionadas quantias lhe sejam pagas. --arts. 754 e segs., CC;
40. Ao decidir como decidiu o acórdão em crise fez errada interpretação e aplicação da lei aos factos provados assim como não deu como provados os factos a que se referem as conclusões 10 e 11 violando, designadamente os arts. 376-1-2, 442, 754, 755-1-f), 762-2, 777-1, 804-2, 830, CC e art. 660, CPC;
Contra alegaram os autores, em síntese:
A – As respostas dadas aos quesitos 3º e 11.º não podem ser alteradas como pretende a recorrente, já que não há no processo qualquer elemento que possa levar a tomar uma decisão diferente da tomada pelo M.mo Juiz “a quo”. (…)
C- É de referir que o documento em causa (junto a fls. 161 dos autos) é um documento emitido por um terceiro que não é parte na acção, sendo orientação da jurisprudência que o valor probatório de um documento particular só pode ser invocado pelo declaratário contra o declarante, não podendo, assim, a recorrente invocar o valor probatório do referido documento contra os recorridos, os quais são alheios a tal declaração, sendo certo que no âmbito dos presentes autos não foi considerado provado que o declaratário do mesmo tenha recebido quaisquer quantias (resposta negativa ao quesito 12.º). (…)
F – Quanto à declaração de nulidade do contrato promessa, pedido efectuado pela recorrente em sede de contestação, não pode este também proceder já que esta não expôs os factos e as razões de direito que servem de fundamento ao seu pedido (artigos 467.º n.º 1, alínea d), 501.º n.º 1 e 193.º n.º 2, alínea a), do C.P.C.); De facto, a recorrente não alegou qualquer facto constitutivo do seu direito, bem como não alegou qualquer fundamento ou razão de direito, não tendo sido produzida qualquer prova (testemunhal ou documental) quanto a esta matéria, pelo que se torna inviável o conhecimento pelo Tribunal sobre o mérito da causa quanto ao pedido formulado.
G – Quanto à resolução do contrato promessa verificamos que ao abrigo do contrato assinado pelas partes, a recorrente deveria ter pago aos recorridos a quantia de 36.000.000$00, sendo os restantes 4.000.000$0 pagos na data da celebração da escritura que se deveria realizar até Dezembro de 1990.
No entanto, a recorrente apenas pagou 24.000.000$ (incluindo o valor dado na celebração do contrato promessa), tendo terminado com os pagamentos no dia 28 de Abril de 1990. (…)
H- Ora, a marcação da escritura pública estava dependente do pagamento regular por parte da recorrente da quantia de 36.000.000$00, sendo certo que até 31 de Dezembro de 1990 (data fixada para a escritura pública), a recorrente apenas tinhas entregue a quantia de 24.000.000$00. (…)
I-A acção judicial de fixação de prazo intentada pela recorrente, não pode proceder como argumento favorável à recorrente já que esta só o fez decorridos quatro anos da data fixada para a celebração da escritura e durante esse tempo nunca manifestou qualquer vontade em cumprir o contrato, nem pode proceder o argumento de que a recorrente se encontra em simples mora, pois assim sendo, ainda hoje poderia continuar sem efectuar qualquer pagamento sem que os recorridos pudessem recorrer à resolução do contrato, vendo-se obrigados a esperar que aquela decidisse cumprir, o que poderia durar a vida inteira.
J- Ao deixar de efectuar os pagamentos a que estava obrigada, a recorrente mostrou tacitamente a sua vontade em não cumprir o contrato, e, por outro lado, o tempo decorrido fez com que os recorridos perdessem objectivamente o interesse na prestação, pelo que têm legitimidade para resolver o contrato, com perda a seu favor das quantias entretanto pagas pela recorrente. (…)
M – A resolução do contrato deveu-se única e exclusivamente à conduta da recorrente, a qual deixou de pagar as prestações acordadas, pelo que não é legítimo a esta vir pedir aos recorridos o pagamento de um valor que estes, caso não existisse o contrato promessa, nunca iriam dispender com o imóvel, já que não realizariam as obras em causa.
N – Estamos no âmbito de uma promessa de compra e venda e que, apesar de ter existido a tradição do imóvel, este continuou na esfera jurídica dos recorridos, pelo que as obras realizadas foram por conta e risco da recorrente, como esta bem o sabia e como assim foi acordado. (…)
O – Quanto ao reconhecimento e entrega do imóvel, não é mais do que uma consequência de tudo o que acima foi dito, a recorrente detinha a posse do imóvel a título precário (primeiro legitimada por um contrato de arrendamento de duração limitada e depois pelo contrato promessa de compra e venda), sendo certo que a resolução do contrato promessa de compra e venda é válida e imputável à recorrente, tendo como efeito o reconhecimento da propriedade dos recorridos com a entrega do imóvel livre e devoluto de pessoas e bens, pois a recorrente não tem qualquer título que legitime a sua ocupação, sendo a mesma abusiva, lesando o direito de propriedade dos recorridos.
P – Pelo exposto, a decisão proferida em primeira instância não enferma de qualquer vício, devendo ser negado provimento ao recurso interposto, mantendo-se a decisão proferida.
Foram colhidos os vistos.
2- Cumpre apreciar e decidir:
As alegações de recurso delimitam o seu objecto, conforme resulta do teor das disposições conjugadas dos artigos 660º., nº. 2, 664º., 690º. e 749º., todos do CPC.
No caso em apreço há que conhecer dos recursos, pela ordem da sua interposição (cfr. art. 710º., nº. 1 do CPC.).
São as seguintes as questões a dirimir:
- No recurso de Agravo – analisar da possibilidade ou não, da agravante ser notificada para consignar em depósito a parte em falta da sua prestação.
- No recurso de Apelação analisar da correcção ou não dos factos apurados e da adequada interpretação e aplicação aos mesmos da lei.
A matéria de facto apurada no Tribunal a quo, foi a seguinte:
- Em 30 de Junho de 1989 foi celebrado entre N, representada por A e a ora ré, um contrato, denominado pelas partes de promessa de compra e venda, mediante o qual aqueles prometeram vender a esta a fracção autónoma designada pela letra `C, ´ correspondente ao Andar do prédio urbano sito em Lisboa, pelo preço de 40.000.000$00.
- A título de sinal e princípio de pagamento, a ré pagou no acto da outorga do mencionado contrato, a importância de 4.000.000$00.
- A remanescente parte do preço, no valor de 36.000.000$00, deveria ser pago pela ré em 9 partes, todos os 60 dias a contar da data do contrato e num valor mínimo de 4.000.000$00, por cada parte, tendo o pagamento o seu termo na data da escritura a realizar até Dezembro de 1990, em dia, hora e Cartório Notarial a designar pela promitente vendedora.
- As chaves da fracção foram logo entregues à ré a fim de esta efectuar obras de adaptação do local.
- Em 26 de Outubro de 1994 a ré intentou a acção judicial de prazo contra a promitente vendedora, conforme documentos juntos com a contestação, que correu termos no 12º. Juízo cível deste tribunal.
- A ré marcou escritura no 2º. Cartório Notarial de Lisboa, para o dia 17 de Janeiro de 1996, pelas 16.00horas.
-Dá-se aqui por integralmente reproduzida, a notificação constante no documento nº. 45, junto com a contestação, para os devidos e legais efeitos.
- Dá-se aqui por integralmente reproduzido, o documento nº. 48, junto com a contestação, para os devidos e legais efeitos.
- Até 28 de Abril de 1990 a ré pagou 20.000.000$00.
- Após essa data cessaram os pagamentos.
- Em carta de 17 de Janeiro de 1991, dirigida à ré, o pai dos autores declarou aceitar o contrato vigente por outro, em que o preço seria elevado para 51.000.000$00, com quitação de 24.000.000$00, já pagos e os restantes 27.000.000$00 pagáveis em prestações quadrimestrais de 3.000.000$00, cada uma, com início em 28 de Fevereiro de 1991.
- A ré em 29 de Maio de 1991 pagou aos autores a quantia de 3.000.000$00.
- Substituiu por mármore o chão do andar, bem como o das varandas.
- Foram envernizadas algumas portas.
- Pintou as paredes e madeiras.
Vejamos:
A) - A agravante ao abrigo do disposto no artigo 830º. nº. 5 do Código Civil, requereu a sua notificação para consignar em depósito a sua prestação.
Nos termos de tal normativo, «No caso do contrato em que ao obrigado seja lícito invocar a excepção de não cumprimento, a acção improcede, se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixado pelo tribunal».
É assim pressuposto que o contrato prometido envolva a possibilidade de o promitente faltoso invocar a excepção de não cumprimento.
Conforme refere, Almeida e Costa, in Contrato-Promessa, Uma Síntese do Regime Vigente, fls.58, «O nº. 5 do artigo 805º.merece alguma atenção. Com efeito, a excepção do não cumprimento do contrato não é de conhecimento oficioso. Porém, uma vez deduzida pela contraparte, na respectiva contestação, cabe ao tribunal, antes de mais, averiguar se essa excepção se mostra ou não procedente, o que pode exigir a produção de prova na altura própria. Se a excepção proceder, o juiz deverá – mas só na decisão final que decrete a execução específica – tornar esta dependente da consignação em depósito, dentro do prazo que fixe, da contraprestação cuja falta se demonstre».
Ora, na situação em apreço, constatamos pela análise da respectiva contestação da ré, que a mesma jamais deduziu defesa por excepção.
A ré, apenas deduziu pedido reconvencional, o que sem margem para dúvidas, resulta do despacho de condensação proferido nos autos, a fls. 100 e seguintes e a forma como se encontra estruturada a acção, também não teria suporte para a apreciação daquela excepção.
Assim, não tendo sido formulada tal defesa pela ré e não tendo sido produzida a pertinente prova para conhecimento da mesma, não faz qualquer sentido a pretensão deduzida, no requerimento de fls.386.
Destarte, o despacho recorrido fez uma adequada aplicação do direito, não merecendo qualquer reparo, decaindo as conclusões da agravante, na sua totalidade.
B) – Pretende a apelante que se proceda a uma alteração da matéria de facto, nos termos do nº. 1, alínea b) do artigo 712º. do CPC.
De acordo com tal normativo, a decisão do tribunal de 1ª. Instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação, se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas.
O que está em causa é a alteração de anterior decisão, fundada na livre convicção de quem, acompanhando e dirigindo a produção da prova, a proferiu e manteve com a mesma, uma relação de imediação.
Daí que a eventual alteração da matéria de facto, só possa ter lugar quando haja elementos cuja análise a imponham muito claramente, não sendo suficiente que a análise da prova possa sugerir respostas diferentes das que foram dadas.
Está em questão, no essencial, a avaliação de depoimentos prestados na audiência que pudessem isoladamente justificar decisão diversa da que foi tomada.
Ora, os quesitos que merecem cuidado são os nºs. 3 e 11.
O artigo 3º. da Base Instrutória tinha a seguinte redacção: «Após essa data (28-4-1990) cessaram os pagamentos?».
O mesmo mereceu a resposta de «Provado», tendo tal resposta sido fundamentada no depoimento da testemunha, Maria, bem como, assentou de um modo genérico, na valoração dos depoimentos prestados, na prova documental e no exame pericial, conforme se alude no respectivo despacho de fundamentação, referente à matéria de facto.
Compulsando a prova produzida, e após a audição das respectivas gravações, constatamos pela justeza da resposta.
Efectivamente, o depoimento da testemunha aludida foi credível, na parte em que foi esclarecedor para o tribunal e não merece ser preterido pela prova documental aludida pela apelante, concretamente, uma carta endereçada à ré pelo filho da promitente vendedora.
Tal carta, tratando-se de um mero documento particular, pode ser livremente apreciado pelo tribunal e no caso concreto, não foi usado como meio de prova pertinente.
Porém, sempre se dirá que, tal carta não dispõe da eficácia que a apelante lhe pretende atribuir, pois, trata-se de um pequeno texto que não foi esclarecido pelo seu autor, mas que permite perceber que havia naquela data, atraso de prestação complementar do contrato promessa de compra e venda e, até por isso, se não revela incompatível com a resposta atribuída ao inerente quesito.
Assim, manter-se-á a mesma.
Relativamente ao quesito 11º. tinha o mesmo a seguinte redacção: «Para além das prestações de 4.000.000$00, acordadas, a ré continuou a fazer pagamentos mensais à promitente vendedora, apelidados de rendas, no montante de 9.659.870$00?».
A resposta que lhe foi atribuída foi a de: Não provado.
A fundamentação referiu para o efeito, a ausência de convicção das testemunhas.
Efectivamente, toda a prova testemunhal prestada foi muito ténue, poucos conhecimentos directos da situação, tendo conseguido transmitir.
As testemunhas ouvidas sobre tal matéria, o José Alves e a Gracinda Alves, nada de concreto responderam, não se mostrando suficientemente concretizado o teor do quesito.
Os documentos apresentados, desacompanhados de outros elementos complementares, nada ajudaram a destrinçar os factos.
Conforme se dispõe no Ac. da R.L. de 10-11-2005, in http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf. «A alteração da matéria de facto pelo Tribunal da Relação, só pode ter lugar quando os elementos fornecidos pela análise do processo, incluindo os concernentes à prova testemunhal que haja sido gravada, imponham de forma clara tal solução e não quando essa análise possa apenas sugerir ou possibilitar decisão diversa da matéria de facto».
Assim, nenhum reparo merece nesta parte a decisão recorrida, pois, os elementos disponíveis nos autos, jamais impunham decisão diversa.
Destarte, improcede o recurso nesta parte.
Incumbe agora aquilatar sobre se foi ou não adequada a solução jurídica adoptada.
A recorrente argumenta nas suas alegações que, os pedidos dos autores se baseavam no envio de uma carta à ré rescindindo o contrato-promessa e que não tendo ficado provado tal facto, caíram pela base aqueles.
Ora, a resposta negativa a um quesito não permite a conclusão de que está provado o facto contrário e na situação em apreço, o Sr. Juiz a quo, resolveu todas as questões submetidas à sua apreciação, tomando conhecimento dos problemas fundamentais e necessários à justa decisão da lide, o que não implica que tenha de tomar conhecimento de todos os argumentos apresentados, os quais podem ser inócuos.
Com efeito, é à luz da vontade negocial que a questão tem de ser apreciada, o que passa pela análise do contrato.
Da exegesse do contrato-promessa de fls. 13 e segs. dos autos, resulta da sua cláusula quarta, que o inerente pagamento total do preço tinha como termo, a data da escritura pública, a realizar até Dezembro de 1990.
No entanto, não só o montante a pagar não foi integralmente ressarcido, como a escritura jamais chegou a ser efectuada no prazo definido.
Perante tal, concluiu a sentença recorrida que a pretensão resolutória seria procedente, por configurar uma situação de incumprimento, atenta a perda do interesse na prestação.
E a nosso ver, na forma como abordou tal questão, decidiu-a de modo correcto.
Com efeito, resulta da materialidade fáctica assente e é admitido, ainda, pela própria ré nos autos, que o montante atinente à totalidade do preço não se encontra ressarcido aos autores.
A obrigação assumida tinha um prazo para ser integralmente cumprida, tendo o seu términus com a celebração da escritura definitiva, a ocorrer até Dezembro de 1990.
Acontece que o prazo foi ultrapassado, não tendo os promitentes vendedores marcado a escritura, mantendo-se a ré na posse do imóvel, sem o correspondente cumprimento da sua prestação.
Nesta óptica, o incumprimento da ré não se alteraria com a propositura de uma acção judicial de fixação de prazo em 1994, pois, como se constatou, não surtiu qualquer efeito, tendo como resposta a presente acção entrada em juízo, em Dezembro de 1995, deixando sem qualquer conteúdo a marcação da escritura pela ré, para o dia 17 de Janeiro de 1996.
Com efeito, o incumprimento do contrato promessa tem de ser aferido pelas regras gerais do não cumprimento das obrigações a que se refere o artigo 808º. do C. Civil.
Para constituir fundamento de resolução do contrato, o incumprimento tem de ser definitivo, ou seja, para que o credor possa resolver o contrato, desonerando-se da sua prestação, torna-se necessário, que a prestação da outra parte se tenha tornado impossível, por facto imputável ao devedor (artigo 801º., nº. 1, do Código Civil).
Perdendo o credor o interesse na prestação, considera-se esta para todos os efeitos não cumprida, com o consequente direito potestativo de resolução por impossibilidade culposa (artigo 801º.,nº.1 e 808º.,nº.1 do Código Civil).
Verificada esta perda de interesse na prestação por parte de um dos promitentes, considera-se que o outro faltou definitivamente à promessa, ficando o promitente cumpridor na titularidade de um poder potestativo (cfr. Ac. STJ. de 28-5-2002, in http://www.dgsi.pt/jstj.nsf.).
Resulta do art. 808º., nº.1 e 2 do C. Civ. que o direito de resolução do contrato pode fundar-se na mora, se o credor, em consequência dela, perder o interesse que tinha na prestação, o que será apreciado objectivamente.
Tal normativo equipara, assim, ao incumprimento definitivo a perda do interesse do credor que seja subsequente à mora.
Porém, a perda do interesse susceptível de legitimar a resolução do contrato afere-se em função da utilidade que a prestação teria para o credor, embora atendendo a elementos capazes de serem valorados pelo comum das pessoas. Há-de ser justificada segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas (cfr. RLJ. 124/95).
Como se alude no AC. STJ. de 25-3-2004, in http://www.dgsi.pt/jstj.nsf. verificada a perda de interesse torna-se desnecessária a interpelação à parte contrária.
Na situação em apreço, dúvidas não existem que no prazo que havia sido convencionado para a realização da escritura definitiva, a ré estava em falta com a sua obrigação, dado faltar pagar parte do preço estipulado.
Tal incumprimento perdurou no tempo, inclusive até à actualidade.
Não estando a prestação da ré integralmente cumprida, faltava o pressuposto essencial para que a escritura fosse efectuada e assim legitimando a postura dos autores.
Em termos objectivos, não é o mesmo celebrar um negócio em 1990 ou quatro ou cinco anos depois.
Efectivamente, a propositura da presente acção, reflecte a vontade dos autores em não pretender dar seguimento a um negócio que já não se coaduna com a sua vontade e cuja não concretização não resultou de culpa sua.
Ressalta objectivamente dos factos, que o interesse dos autores estava relacionado com o pagamento em falta, pois, de outro modo teriam anuído na celebração da escritura, já que, em termos contratuais esta seria designada pela promitente vendedora.
O que a ré apelida de «mora» dos autores, resulta afinal de um incumprimento seu.
Incumprimento esse que perdurou no tempo, traduzindo para os autores uma privação da livre disponibilidade do seu imóvel, já que a ré se manteve na fracção.
Assim sendo, não merece censura a sentença recorrida quando julgou válida a rescisão do contrato, pois, essa questão foi-lhe submetida para apreciação.
Resulta ainda, da cláusula sexta do contrato promessa de compra e venda celebrado que, «Caso o incumprimento seja imputável à promitente compradora, perderá esta a favor da primeira, a quantia total prestada até à data do incumprimento».
Perante tal, estando ainda a ré, como se aludiu em incumprimento, tudo o que efectivamente pagou aos autores, não lhe será restituído.
Nem tão pouco se coloca no caso em apreço, qualquer situação de locupletamento dos autores, pois, basta analisar o compromisso assumido pela ré no próprio contrato para o caso de incumprimento, bem como, o período de tempo que a mesma tem vindo a usufruir de um imóvel, mesmo depois de ter cessado os pagamentos, ou seja, de modo gratuito.
Face à situação explanada e perante a factualidade apurada, resta-nos concluir como na sentença colocada em crise, que o pedido reconvencional não poderá obter qualquer êxito, pelos fundamentos ali consignados e para os quais se remete, nos termos constantes do nº. 6 do artigo 713º. do CPC.
A questão da execução específica do contrato promessa, de igual modo suscitada pela ré nas suas alegações de recurso, fica completamente afastada pela solução supra preconizada, ou seja, não há qualquer lugar a tal.
Destarte, a decisão recorrida fez uma adequada aplicação do direito aos factos, não merecendo qualquer reparo, decaindo na totalidade as conclusões apresentadas.
3- Decisão:
Nos termos expostos, acorda-se em:
a) Negar provimento ao agravo, mantendo-se o despacho recorrido.
b) Julgar improcedente a apelação, mantendo-se a sentença recorrida.
Custas do agravo e da apelação, a cargo da ré recorrente.
Lisboa, 23/5/06
(Rosário Gonçalves)
(Maria José Simões)
(Azadinho Loureiro) |
