Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

Tribunal de Origem do Recurso - Tribunal Judicial da Comarca do Porto – Juízo Central Cível do Porto

“A..., Lda.” instaurou a presente ação declarativa sob a forma de processo comum contra:

Pela procedência da ação peticionou a A. prolação de decisão nos seguintes termos:

“1. Ser suprido, por sentença, o consentimento dos RR. para efeitos de registo da alteração da Propriedade Horizontal cujos documentos se encontram depositados na plataforma eletrónica (Proc. nº 347432016) desde o dia 2016/07/15, com todos os efeitos legais.

2. Ser proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial da 1ª R. AA e do 6º R. Condomínio, ou seja, que se declare que os RR. AA, BB e CC (proprietários das frações A, B e C) e o Condomínio (partes comuns) transmitam por permuta o sótão – fração “D”, a favor da A., em cumprimento do acordado, e como contrapartida das obras executadas pela A. no Imóvel e, em consequência, ordenar o registo da mesma a favor da A. na Conservatória do Registo Predial.

3. Ser decretada a resolução do contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca e fiança apresentado à Dr.ª DD, advogada, para autenticação e depósito, em 25/08/2016, celebrado, por documento particular, com a 1ª R. AA e o 2º R. Banco 1...,, com fundamento em erro sobre a base do negócio e/ou alteração anormal das circunstâncias e/ou nulidade do título, com todas as consequências legais (art. 252º, nº 2 do C. Civil) e, em consequência, ordenar o cancelamento da inscrição de aquisição AP. ...76 de 2016/08/25 a favor da 1ª R. AA e da inscrição hipotecária AP. ...77 de 2016/08/25 a favor do 2º R. Banco 1....

4. Condenados os RR., proprietários das frações “A”, “B” e “C”, a indemnizarem a A. no valor de €: 93.879,62 que esta gastou na ampliação / alteração do imóvel a título de enriquecimento sem causa, acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a data da citação, até efetivo pagamento; e ainda,

5. Nos termos alegados em E) – (III – DIREITO), condenados os RR. que se opõem ao registo da alteração da PH e à transmissão para a A. da fração “D”, a indemnizar a A., em cumulação com o peticionado em 4., na exata medida do que, eventualmente, tiver que pagar ao promitente comprador da fração “D”, nomeadamente, na devolução em dobro do sinal, por incumprimento do contrato promessa de compra e venda de bem futuro, outorgado em 4 de Agosto de 2016, quantia acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a data da citação, até efetivo pagamento.

6. Em qualquer caso e também a título principal, ser reconhecido à A. o direito de retenção sobre o sótão (fração “D”) até à transmissão, com o respetivo registo a seu favor ou até integral pagamento do seu crédito de €: 93.879,62 e, ainda, do crédito correspondente ao valor que, eventualmente, tiver que pagar, nos termos do pedido supra formulado em 5., com todas as consequências legais.”

- dedicar-se (entre o mais) à compra e venda de imóveis para revenda, reconstrução e remodelação de bens imóveis;

- ter, no exercício da sua atividade, adquirido do prédio sito na Rua ... - o qual era constituído por 3 frações autónomas - as frações autónomas B e C;

- após a compra tendo acordado com o proprietário da outra fração, a fração A, a remodelação das frações B e C e a realização de obras de melhoramentos e alteração na fração A e zonas comuns, ampliando e alterando todo o imóvel, com a criação de outra fração autónoma – a fração D que assim criada passaria para a propriedade da A. em pagamento das benfeitorias e melhoramentos realizados no imóvel;

- a A. vendeu a fração B à 4ª R., tendo como credor hipotecário o 5º R, Banco 2...;

- Em 02/05 e 16/06/2016 o 3º R. BB, a 4ª R. CC e a A. deliberaram a alteração do regime de propriedade horizontal (PH), tendo sido celebrado o respetivo contrato da alteração da PH em 15/07/2016, em conformidade com o que havia sido acordado;

- a A. prometeu vender como bem futuro o sótão - fração D – a EE em 04/08/2016;

- Em 25/08/2016 a A. vendeu à 1ª R. AA a fração autónoma C, tendo como credor hipotecário o 2º R. Banco 1...;

- A R. AA quando celebrou o contrato de C/V sabia que as alterações à PH mencionadas e acordadas, ainda não tinham sido registadas;

- A R. AA, que adquiriu a fração C, apesar de ter conhecimento do assim acordado, de saber que a fração “C” foi vendida sem englobar o sótão e de que o contrato de compra e venda foi realizado com base numa licença de utilização inválida e omitindo a alteração da propriedade horizontal, não autorizou essa alteração, impossibilitando o respetivo registo e provocando prejuízos.

Contestou o réu Banco 1..., SA, defendendo – entre o mais - ser alheio à causa de pedir, tendo-se limitado a financiar a aquisição da 1ª R.. Negando ainda ter dado causa à recusa do registo. Por exceção invocando estar já decorrido o prazo de caducidade previsto no art.º 287º, do CC.

E entre o mais, impugnou que lhe tenha sido comunicado o destino da fração D a criar. Afirmando que a autora pretende beneficiar o dono da fração “A” que ficará com maior permilagem.

Concluiu pedindo a total improcedência dos pedidos principais e dos subsidiários e a condenação da autora como litigante de má–fé, na multa máxima e no pagamento de indemnização à ré contestante em valor nunca inferior a € 10.000,00.

“a) reconhecer que quando adquiriu a fração “C” por escritura de compra e venda em 2.10.2014 a FF, com a cedência do direito de propriedade e a posse da mesma, lhe foi também transferida a posse do sótão, do qual a fração “C” tinha o uso exclusivo, por ser através da mesma que se fazia exclusivamente o acesso ao sótão;

b) reconhecer que vendeu à ré reconvinte AA o direito de propriedade da fração “C” livre de ónus e encargos, mediante contrato de compra e venda antecipado outorgado em 25.08.2016, e mediante o qual lhe transferiu o direito de propriedade bem como a posse da fração “C”, nos termos em que havia adquirido;

c) reconhecer que com a venda das frações “B” e “C” às rés CC e AA, respetivamente, por contratos autenticados outorgados em 29.01.2016 e 28.08.2016 deixou de possuir e de ser dono do direito de propriedade de quaisquer frações autónomas no prédio em propriedade horizontal e em consequência condenada a autora corrigir todos os atos que indevidamente praticou no Serviço de Finanças e na Câmara Municipal do Porto tudo quanto à alteração da Propriedade Horizontal por causa do sótão;

d) reconhecer que depois de vender a fração “C” à ré contestante e reconvinte, esta nunca autorizou nem prestou qualquer consentimento à autora para esta executar as obras que executou no sótão depois de 25.08.2016, em consequência que a autora deve ser condenada a demolir todas as obras aí executadas e que não tenham como fim o destino de sótão;

e) reconhecer que a ré reconvinte tem um prejuízo mensal de pelo menos 90,00€ (noventa euros) por não poder usufruir do gozo do sótão para arrumação e despejo, desde o mês de setembro de 2016 e até à sua efetiva entrega.”

A autora apresentou réplica, na qual defendeu a improcedência das exceções invocadas pelos réus e impugnou parcialmente a factualidade invocada pela ré reconvinte, invocando ainda que esta litiga de má-fé.

Fixado o objeto do litígio e enunciados os temas de prova, não mereceram reclamação.

- declara-se nulo o título de compra e venda e mutuo com hipoteca celebrado em 25.08.2016 e, em consequência, ordena-se a restituição recíproca de todas as respetivas prestações, nos termos acima expostos, no prazo de 90 dias a contar do trânsito da presente sentença, e o consequente cancelamento d da inscrição de aquisição AP. ...76 de 2016.08.25 a favor da 1ª ré AA e da inscrição hipotecária AP. ...77 de 2016.08.25 a favor do 2º réu Banco 1..., SA;

B. julgar improcedente a reconvenção e, em consequência, absolve-se a autora de tudo o aí peticionado.

Custas dos pedidos reconvencionais a cargo da ré, nos termos do disposto no art.º 527º, nºs 1 e 2, do NCPC.

C. Julgam-se improcedentes os pedidos de condenação por litigância de má-fé.”

A) A decisão recorrida é nula porque não resulta de qualquer causa de pedir ou pedido formulado pela A./Apelada, mas sim de uma questão que o Tribunal a quo suscitou oficiosamente relativamente à qual as partes não tiveram qualquer intervenção nem foram ouvidas, o que é de todo proibido nos termos da al. e) do n.º 1 do art.º 615.º do Cód. Processo Civil;

B) A decisão recorrida reconheceu a total improcedência dos pedidos formulados pela A./Apelada por falta de fundamento legal atenta a prova de natureza autêntica que resulta das presunções legais do registo predial quanto à inscrição da propriedade horizontal a que se refere a Ap. n.º 5 de 25/07/1972, quer do título, escritura pública da sua constituição de 25/05/1972 em três frações autónomas “A”, “B” e “C” sobre o prédio descrito sob o n.º ...97/20080729/..., como tudo resulta dos factos n.ºs 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,10, 53, 54, 56 e 57 dos “Factos provados”;

C) Porém, a decisão recorrida não se pronunciou sobre a ilegitimidade da A./Apelada para intentar a presente ação contra a aqui Ré/Apelante e o Réu Banco relativamente à fração “C”, na medida em que esta fração foi adquirida pela Ré/Apelante em 25/08/2016 no mesmo estado em que se encontrava à data do contrato promessa de compra e venda de 08/02/2016, na medida em que a situação registral da fração do prédio da propriedade horizontal e do alvará de licença de utilização n.º ...09 de 1959/06/23, constante da Ap. n.º ...8 de 2014707/15 eram precisamente os mesmos;

D) Em consequência, porque os únicos titulares do direito de propriedade das frações existentes são os três RR. não Bancos, a A./Apelada não tem qualquer legitimidade para a presente ação porque o regime do condomínio instituído sobre o prédio não é suscetível de ser alterado por decisão judicial, pelo que ao não se pronunciar sobre tal questão a decisão é nula nos termos da al. d) do n.º 1 do art.º 615.º do Cód. de Processo Civil;

E) Sem prescindir sempre a decisão da matéria de facto tem que ser alterada nos seguintes termos:

a) eliminado o item 14 dos factos provados, porquanto não foi efetuada qualquer prova da data de início de obra e o mesmo está em oposição com o item 13 e o documento de suporte;

b) no item 23 estão indicados diversos conceitos de direito que não integram a categoria de factos, pelo que devem ser eliminadas as expressões “criação de outra fração autónoma” e “esta fração ficaria a pertencer à Autora”;

c) no item 34 deve ser eliminado por nenhuma prova ter sido feita quanto à expressão “que no processo de aquisição da fração “C” interveio como procuradora”;

d) no item 35 deve ser eliminada a expressão: “tomaram conhecimento que o sótão ia ser transformado numa fração autónoma, independente e destacada da fração “C” com entrada direta para a zona comum” não só pelos conceitos de direito nele inseridos, como pela total oposição entre o documento a que alude o item 37 e a respetiva data e as datas dos atos a que se reportam os itens 15, 16, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 e 32, e em oposição aos 37 e 38;

e) no item 36 deve ser eliminada a expressão “e na zona da caixa de escadas elevar ainda mais essa água do telhado … criando uma fração totalmente independente” por se tratar de matéria não provada e de matéria de direito;

f) os itens 58, 59 e 60 devem ser eliminados por total falta de prova desses factos;

g) os itens 62 a 69 devem ser eliminados por estarem em oposição ao que resulta dos itens 37, 38 e 39, bem como das presunções legais que resultam das inscrições prediais, relativas à P.H. de 1972 e da respetiva descrição predial.

F) Dos documentos camarários resulta que quem requereu à Câmara o licenciamento de obras nas partes comuns não foi o condomínio, mas sim a A./Apelada, como se fosse dona de todo o prédio, daí decorrendo a nulidade de todos os pedidos de licenciamento por falta de legitimidade da A./Apelada, ali Requerente;

G) Dos factos provados não resulta a execução de quaisquer obras que determinem a caducidade do alvará de licença de utilização n.º ...09 de 1959/06/23 cuja anotação oficiosa à descrição consta da Ap. n.º ...8 de 2014/07/15 a qual por isso constitui presunção legal, cuja falsidade não foi arguida e da qual o Tribunal não pode conhecer oficiosamente;

H) Ainda que se considere que a A./Apelada tinha legitimidade para pedir o licenciamento de obras nas partes comuns, nunca de tais obras resulta alteração das condições de habitabilidade de cada uma das frações titulada pelo referido alvará;

I) Já que todas as obras ocorreram no sótão e no telhado, o que não interfere com as condições de habitabilidade nos termos do RGEU e do RJUE arts.º 60.º e 62.º, pelo que não se entende onde a decisão recorrida foi “adivinhar” a caducidade do alvará de 1959 e a sua nulidade;

J) Pois que a existir qualquer espaço sem alvará será precisamente o sótão quanto às obras da sua transformação em habitação;

K) A decisão recorrida assentou numa decisão de direito que aplicou em matéria de facto inexistente e numa mera conclusão sem qualquer suporte factual que consubstancia um erro de direito relativamente às normas do RGEU e do RJUE;

L) A decisão recorrida olvida que nos termos dos arts.º 410.º, 412.º e 413.º do Cód. Civil é ao vendedor que a lei impõe o ónus relativo à apresentação do alvará de utilização, um regime de proteção do promitente-comprador e do consumidor;

M) Pelo que nunca a A./Apelada poderia ser beneficiada como foi na decisão recorrida por um ato que a ocorrer, mas não ocorre, seria da sua única e exclusiva responsabilidade, no que respeita a execução de obras ilegais e não autorizadas na parte comum sótão;

N) Já que o que careceria de novo alvará seria o sótão quanto ao seu novo fim (habitação) que não já a mera alteração por alteamento do telhado se se mantivesse a finalidade do sótão;

O) Donde o falso pressuposto em que a decisão recorrida assenta quando refere “…a obra realizada ao nível do sótão implica necessariamente uma alteração/ampliação da fração C”, já que a Sra. Juiz a quo não declarou que o sótão faz parte integrante da fração “C” nem sequer de que tem o seu uso exclusivo;

P) Assim, mesmo tendo a Ré/Apelante peticionado que tal uso exclusivo lhe fosse reconhecido, sempre se trata de parte comum que não da fração “C”;

Q) É um crasso erro na sentença recorrida já que a ilegalidade das obras executadas pela A./Apelada na parte comum sótão, nenhuma incidência têm no conteúdo de cada uma das frações “A”, “B” e “C”;

R) Pelo que não ocorreram quaisquer obras na fração “C” das quais decorreu a caducidade do alvará de 1959 e muito menos das quais decorresse a necessidade de qualquer alteração da P.H., pelo que aquele alvará se manteve e mantém em vigor;

S) Independentemente de terem de ser demolidas todas as obras executadas pela A/Apelada no sótão, posteriormente a 25/08/2016, porque não autorizadas pela Ré/Apelante;

T) A A./Apelada quando celebrou com a Ré/Apelante o contrato promessa de compra e venda da fração “C” fê-lo com base nos elementos constantes do registo predial e o alvará de utilização existente;

U) Só à A./Apelada são imputáveis todos os comportamentos de má-fé, abuso de direito e enriquecimento sem justa causa, já que como resulta até da prova pericial as obras de transformação do sótão em “habitação” não ascendem ao valor peticionado;

V) A decisão recorrida além de nula viola o disposto nos arts.º 410.º, 412.º e 413.º do Cód. Civil, bem como as normas do RGEU e do RJUE para além dos arts.º 334.º e 291.º e dos arts.º 1419.º e ss. do Cód. Civil;

X) A decisão recorrida é nula porque assenta numa falta de imputação à Ré/Apelante de um benefício injustificado que a Ré/Apelante não tem, pela singela razão de que não decidiu que o uso do sótão seja do uso exclusivo da fração “C”, uma vez que se trata de parte comum, propriedade de todos os condóminos;

Z) A decisão recorrida atenta contra os elementares princípios de direito, nomeadamente da boa fé, já que a A./Apelada apenas vendeu à Ré/Apelante a fração “C” e as partes comuns a ela inerentes.

Nestes Termos e nos mais de direito aplicáveis que mui doutamente serão supridos deve o presente recurso ser dado como provado e procedente e, em consequência ser proferido douto aresto que revogue a decisão recorrida na parte em que decidiu pela nulidade do contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca celebrado em 25/08/2016 entre a A. A... Lda. e os Réus AA e Banco 1... S.A. e condenou a Ré AA na restituição da fração “C” à A. vendedora A... Lda., sem prejuízo do consequente cancelamento da inscrição hipotecária AP. ...77 de 2016.08.25 a favor do Réu Banco 1... S.A..

I. - Tem o presente recurso por objeto a sentença proferida pelo Tribunal a quo na parte em que condenou parcialmente o Banco 1..., S.A. no pedido formulado pela A.

II. – A sentença recorrida entendeu que a compra e venda da fração autónoma C foi feita sem licença de utilização valida e, mesmo que assim não se entendesse quer a co-ré AA, quer o Banco Recorrente, sabiam que as alterações à propriedade horizontal efetuadas em 15.07.2016 ainda não estavam registadas e que o negócio estava a ser formalizado com base na propriedade horizontal original - AP. ..., de 1972/07/25 e na respetiva licença de utilização (já desatualizada); que as alterações introduzidas na fração “C” o tinham sido em consonância com as alterações à propriedade horizontal, aprovadas pela Câmara Municipal do Porto, não fazendo parte dela o sótão; que este, constituía já fisicamente e fiscalmente uma fração autónoma com entrada independente pela zona comum do prédio, faltando, apenas, registar essa alteração e ainda que a autora a tinha colocado à venda como unidade independente (cfr. pontos 66. a 70. do elenco dos factos provados). Refere também a sentença que também credor hipotecário, ora Recorrente, não podia desconhecer tal realidade. Basta atentar que, após a primeira avaliação do imóvel, o referido réu alertou a ré AA para o facto do prédio não dispor de licença de utilização, mas quase logo de seguida aceitou realizar o negócio com uma licença datada de 1959 (!), bem sabendo que o prédio tinha sido sujeito a obras e de relevo.

III. Aquilatando da existência de abuso de direito por parte da co-Ré AA e do Banco 1..., S.A., ora Recorrente, veio o Tribunal a quo a entender “(…) que a modalidade de abuso de direito que ocorre é a do manifesto desequilíbrio entre as posições jurídicas. Com efeito, atenta a materialidade fáctica apurada nos autos, afigura-se-nos que se se considerasse o contrato validamente celebrado, estar-se-ia a permitir aos réus contestantes obter um benefício absolutamente injustificado à custa da autora (e até dos demais condóminos), mas sobretudo que iria permitir que a ré “utilizasse” o sótão como parte integrante da fração “C” sem que tal ampliação tenha sido sujeita ao devido licenciamento. Parece-nos, assim, claramente apurada uma situação de exercício danoso do direito por parte da ré reconvinte e, por inerência, do respetivo credor hipotecário cuja garantia incide precisamente sobre a fração “C”.

IV. E, consequentemente, decidiu que “(…) a consequência que mais se adequa a este abuso de direito é precisamente a declaração de nulidade de todo o contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca, nos termos do art.º 294º, do CC, com inerente cancelamento do registo da propriedade a favor da ré AA e da hipoteca constituída a favor do Banco 1..., SA, julgando-se, assim, a ação procedente, nesta parte”, pelo que ordenou “(…) a restituição recíproca de todas as respetivas prestações, nos termos acima expostos, no prazo de 90 dias a contar do trânsito da presente sentença, e o consequente cancelamento da inscrição de aquisição AP. ...76 de 2016.08.25 a favor da 1ª ré AA e da inscrição hipotecária AP. ...77 de 2016.08.25 a favor do 2º réu Banco 1..., SA”.

V. Ora, entende o ora Recorrente que é nula a sentença nos termos das alíneas d) e e) do n.º 1 do 615.º do CPC, quer porque conheceu de questões de que não podia tomar conhecimento, quer porque condenou em objeto diverso do pedido.

VI. Como resulta de decisão, o Mmo. Juiz a quo decidiu o presente litigio, conhecendo oficiosamente da nulidade do contrato de compra e venda que teve por objeto a fração autónoma sem nunca dar a conhecer às partes essa sua intenção, pelo que, com tal omissão, verifica-se que ocorreu violação do princípio do contraditório do art. 3º, nº 3 do CPC, sendo uma decisão surpresa, o que configura uma nulidade da sentença por excesso de pronúncia, nos termos dos arts. 615º, nº 1, al. d) e 666º, n.º 1 do mesmo diploma.

VII. Por outro lado, ao ter julgado improcedentes os pedidos formulados pela A. A... e ao ter declarado oficiosamente a nulidade do contrato por violação de disposição legal imperativa – artigo 294.º do Código Civil – a sentença também é nula nos termos do art. 615º, nº 1, al. e) por condenar em objeto diverso do pedido.

VIII. O Recorrente não concorda com a seleção dos factos feita pelo Tribunal e o artº. 640º do C.P.C. estabelece os ónus que impendem sobre o Recorrente que impugna a decisão relativa à matéria de facto, ónus esse que foram considerados e cumpridos.

IX. Ora, resulta da sentença recorrida, da parte “C. Motivação do Tribunal”, “No que concerne aos pontos 50. e 52. do elenco dos factos provados foi absolutamente relevante o teor dos documentos juntos aos autos a fls. 360 a 367 (requerimento de 21.10.2019) e do email de fls. 230, em conjugação com o teor do depoimento das testemunhas GG e HH, colaboradas do réu Banco 1..., que não souberam explicar a posição do banco quanto à documentação apresentada - referindo que apesar de solicitarem a documentação depois o tratamento dos elementos não é feita pelas mesmas - e II que fez a avaliação da fração “C” a pedido do Banco 1... e por intermédio da B...”

X. No entanto, atenta a prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, conjugada com a documentação junta aos autos e as regras de distribuição do ónus da prova, entende o Apelante, sempre salvaguardado o devido respeito por opinião diversa, que não poderia o Tribunal a quo ter dado como provada a factualidade constante dos pontos 50 e 52 dos factos provados nos moldes que constam da sentença, devendo ainda ser aditado aos factos provados um novo facto.

XI. O que resulta da prova carreada e produzida nos autos, é que os condicionalismos constatados na primeira avaliação não se prendiam com as obras que estavam a ser efetuadas pela A. A... que consistiram em elevar a cumeeira do sótão em cerca de um metro e meio e na zona da caixa de escadas elevar ainda mais essa água do telhado para permitir o acesso pela caixa de escadas, criando uma fração, totalmente individualizada, destinada a habitação, com acesso a partir da caixa de escadas (zona comum do prédio) já existente para as frações “B” e “C” e eliminação do alçapão antes existente no teto do WC da fração “C” (…)

XII. Mas antes, apenas e tão só, com as obras que a co-Ré AA estava a levar a cabo no interior da sua fração autónoma.

XIII. Por outro lado, da prova produzida nos autos, também não resulta que um dos condicionalismos tenha sido a inexistência de nova licença de habitação, mas apenas que, à data da avaliação, tal documento – a licença de habitabilidade – ainda não tinha sido exibido.

XIV. Quanto à retificação das áreas da caderneta predial urbana também não resulta que, com tal condicionalismo, o Banco tivesse tomado conhecimento de qualquer alteração da fração autónoma ao nível do sótão e suas áreas ou alteração da propriedade horizontal, mas apenas que houve a necessidade de proceder à harmonização das informações constantes no registo predial e na matriz.

XV. Do depoimento da testemunha GG, Funcionária Bancária, depois de lhe ter sido exibido o email referido no facto provado 49, resulta que o facto de haver um condicionalismo quanto a um documento, por exemplo, a licença, não queria dizer que o mesmo não existisse, podia era não estar disponível.

XVI. Também do depoimento da testemunha HH resulta que o Banco se baseia na informação da avaliação e se depois se avançou com o negócio é porque o Banco considerou que todos os circunstancialismos tinham sido removidos

XVII. Do depoimento do Eng.º Civil II, o qual fez a avaliação da fração autónoma “C” a pedido do Banco 1... e por intermédio da B..., resulta que o Senhor Perito, na avaliação, não se debruçou sobra as obras e alterações que a A. estava a fazer no prédio, nomeadamente no que diz respeito à elevação da cumeeira do sótão em cerca de um metro e meio e na zona da caixa de escadas elevar ainda mais essa água do telhado para permitir o acesso pela caixa de escadas, criando uma fração, totalmente individualizada, destinada a habitação, com acesso a partir da caixa de escadas (zona comum do prédio) já existente para as frações “B” e “C” e eliminação do alçapão antes existente no teto do WC da fração “C” (…), nem tão pouco se pronunciou, no relatório de avaliação, quanto à alteração da propriedade horizontal, a qual não chegou ao conhecimento do Banco Recorrente.

XVIII. O mesmo esclareceu o Tribunal que a avaliação que lhe é solicitada é relativa a uma fração autónoma em concreto, no caso a fração autónoma C, declarando que “Testemunha 14:03 – não nos é solicitado porque vamos fazer uma avaliação de uma fração. Suponha, no ridículo, haver um prédio com cento e tal frações, eu não estou interessado em saber o jardim todo que aquilo tem, vou avaliar o 3º andar esquerdo, e pronto, acabar, é aquele 3º andar esquerdo que eu tenho que avaliar. É a área, as varandas, os lugares de garagem, os arrumos, mais nada. Não vou ver o prédio todo, a não ser condomínios fechados que tem outro tipo de atributos que possa valorizar, uma piscina, um court de ténis, etc. Caso contrário não vou avaliar o resto.”

XIX.Ou seja, do depoimento do Sr. Avaliador resulta claro que o Banco 1..., S.A., ora Recorrente, não tomou conhecimento de que a fração autónoma C, que ia ser objeto de venda e hipotecada a seu favor, tinha sido sujeita a obras e de relevo, nem tampouco que tivesse existido, ainda que não registada, qualquer alteração à propriedade horizontal.

XX. E, muito menos, que iria ser formalizado o contrato de compra e venda e mutuo com hipoteca sem a necessária licença de utilização do imóvel (no que não se concede como, infra, se desenvolverá).

XXI.Aliás, o depoimento do Sr. Avaliador veio até corroborar a informação que já resultava dos relatórios de avaliação juntos autos com o requerimento de 21/10/2019, constatando-se que, de facto, do relatório de avaliação (o inicial e o final após vistoria) subjacente ao processo de financiamento bancário nada resulta relativamente às obras que a A. estava a levar a cabo no prédio, nomeadamente elevação da cumeeira do sótão em cerca de um metro e meio e na zona da caixa de escadas elevar ainda mais essa água do telhado para permitir o acesso pela caixa de escadas, criando uma fração, totalmente individualizada, destinada a habitação, com acesso a partir da caixa de escadas (zona comum do prédio) já existente para as frações “B” e “C” e eliminação do alçapão antes existente no teto do WC da fração “C” (…), o que é confirmado pelo teor dos relatórios de avaliação que apenas referida “O apartamento encontra-se em obras de beneficiação”, “Idade do Restauro em obras”, “Observações” 3 – Trata-se de uma fração em restauro integral, com as obras em curso e atualmente sem condições de habitabilidade, faltando colocar os revestimentos finais dos pisos, móveis de cozinha e louça sanitária, pelo que a avaliação fica condicionada à conclusão das obras.”

XXII. Quanto à harmonização das áreas, refere-se que “Encontra-se descrita na CPU uma área de terreno integrante da fração com 125m2 que não se verifica no local nem na planta, pelo que deve ser retificada a CPU”.

XXIII. Sendo que, do segundo relatório, resulta a verificação que “TRABALHOS DE RESTAURO JÁ CONCLUIDOS” e que foram removidos os condicionalismos.

XXIV. Sendo ainda de referir que, quanto a licença, o condicionalismo foi removido face à existência e exibição da Autorização de Utilização n.º ...09 emitida pela Câmara Municipal do Porto em 1959/06/23, licença essa que o Banco desconhecia estar desatualizada e sempre reputou de válida para formalização do negócio em questão.

- quanto ao facto n.º 50, apenas poderá ser dado como provado que em 14.07.2016, havia sido efetuada uma avaliação à fração “C” pelo réu Banco 1..., através de entidade externa ao Banco, da qual resultou um valor idóneo a garantir o montante do financiamento solicitado pela ré AA, ainda que com as seguintes condicionantes aludidas no email aludido no ponto anterior, sendo que, quanto a obras, o condicionalismo se prendia quanto à conclusão das obras de restauro que a co-Ré AA estava a levar a cabo no interior da fração e melhor identificadas no facto 42”

- quanto ao facto n.º 52, apenas poderá ser dado como provado que após, em 19.08.2016, foi realizado novo relatório de avaliação, do qual consta terem sido resolvidos os condicionalismos atinentes à licença de utilização, dado ter sido exibida e disponibilizada a licença de 1959, à conclusão das obras de restauro que a co-Ré AA levou a cabo no interior da fração C, e à correção da área na caderneta predial urbana.

XXVI. Sendo que, só após esse momento, foi então possível avançar com o financiamento nos moldes aprovados, tendo sido contratado o mútuo nos termos e condições melhor descritas no Contrato que a A. juntou aos autos como Documento n.º 20, nada mais foi apurado, detetado ou transmitido ao Banco financiador que pudesse colocar em causa a validade do negócio, a configuração do imóvel sobre o qual iria ser constituída a hipoteca e o respetivo valor, pelo que ao Banco é totalmente desconhecida e alheia a disputa dos autos.

XXVII. Sendo o Banco R., alheio a todos os factos invocados pela A. na sua p.i. para fundamentar a ação, muitos dos quais, aliás, apenas teve conhecimento aquando da sua citação para a presente ação judicial.

XXVIII. Com efeito, crê-se demonstrado que o Banco 1..., S.A. não tomou conhecimento que a fração autónoma C (parte do imóvel que foi sujeito a avaliação) tivesse sido alterada de tal forma que fosse necessária nova licença para a sua transmissão, tendo ficado claro que o Sr. Avaliador não verteu no relatório considerações sobre o prédio mãe no qual se integra a fração autónoma e no qual a A. A... também estava a fazer obras.

XXIX. Assim, e no seguimento de tudo quanto ficou já referido, face aos depoimentos transcritos e aos relatórios de avaliação, deverá ser aditada à matéria de facto dada como provada com relevância para a boa decisão da causa a seguinte factualidade:

O Banco 1..., S.A. não tinha conhecimento que a licença de Autorização de Utilização n.º ...09 emitida pela Câmara Municipal do Porto em 1959/06/23 se encontrava desatualizada.

XXX. Os concretos meios probatórios que, segundo o Recorrente, impõem decisão diversa da recorrida são os seguintes:

- depoimento da testemunha GG (depoimento gravado no programa Habilus Medio Studio com data de 14/02/2022, com início às 14:12 e fim às 14:22),

- depoimento da testemunha HH (depoimento gravado no programa Habilus Medio Studio com data de 14/02/2022, com início às 15:57 e fim às 16:07),

- depoimento da testemunha II, o qual fez o pedido de avaliação da fração “C” a pedido do Banco 1... e por intermédio da B..., depoimento esse gravado no programa Habilus Medio Studio com data de 14/02/2022, com início às 14:22 e fim às 14:49;

- relatórios de avaliação juntos com o requerimento do Banco 1..., S.A. de 21.10.2019.

XXXI. Alterada como se espera, a matéria de facto dada como provada, como impõe a crítica ponderação da prova produzida nos autos, ou mesmo que tal alteração não venha a ocorrer, crê o Apelante que outra decisão não poderá ser tomada que não seja a da total improcedência da ação no que diz respeito ao ora Recorrente, absolvendo-se totalmente o Réu Banco 1..., S.A. do pedido

XXXII. Veio a sentença recorrida a concluir que “Por seu lado, também o credor hipotecário não podia desconhecer tal realidade [entenda-se por “tal realidade” que o negócio estava a ser formalizado com base na propriedade horizontal original – AP. ... de 1972/07/25 e na respetiva licença de utilização (já desatualizada)]. Basta atentar que, após a primeira avaliação do imóvel, o referido réu alertou a ré AA para o facto do prédio não dispor de licença de utilização, mas quase logo de seguida aceitou realizar o negócio com uma licença datada de 1959 (!), bem sabendo que o prédio tinha sido sujeito a obras e de relevo. Desta forma, inexorável é concluir que não podem os réus pugnar pela validade da transmissão da fração “C”, nos termos formais em que foi efetuada, sob pena de ocorrerem em manifesto abuso de direito, como melhor passaremos a explicar de seguida”.

XXXIII. No entanto, alterando-se a matéria de facto, como supra requerido, ficará provado nos autos que o Banco 1..., S.A. desconhecia, de facto, essa realidade, tendo celebrado o negócio com a legitima convicção da validade de toda a documentação para o ato.

XXXIV. Assim, não pode o Recorrente aceitar que a sentença recorrida refira que o mesmo incorre em manifesto abuso de direito quando vem pugnar pela validade da transmissão da fração autónoma C.

XXXV. Com efeito, para o Recorrente, não tendo sido registada qualquer alteração à propriedade horizontal e não tendo o mesmo conhecimento das obras que a A. estava a levar a cabo, mantinha-se plenamente válida e eficaz a escritura de constituição propriedade horizontal lavrada a 25 de maio de 1972 (cfr. Documento n.º 22 da pi) e a licença de utilização n.º ...09 de 23/06/1959, não padecendo o titulo de compra e venda qualquer nulidade.

XXXVI. O Banco 1... reafirma-se, assim, como terceiro de boa-fé na medida em que, no momento da celebração do contrato hipotecário, desconhecia, sem qualquer culpa, qualquer vício/nulidade.

XXXVII. Deverá, assim, também ser revogada a decisão de primeira instância no que diz respeito à condenação do Banco 1..., S.A. com fundamento em abuso de direito e nas custas.

XXXVIII. Já que nos termos do art. 291.º do CC “A declaração de nulidade ou a anulação do negócio jurídico que respeite a bens imóveis, ou a móveis sujeitos a registo, não prejudica os direitos adquiridos sobre os mesmos bens, a título oneroso, por terceiro de boa fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da ação de nulidade ou anulação ou ao registo do acordo entre as partes acerca da invalidade do negócio.”

XXXIX. Por outro lado, também por força do n.º 2 do artigo 17.º do Código de Registo Predial, a declaração de nulidade do registo de aquisição a favor da 1.ª R. AA nunca poderá implicar a nulidade ou o cancelamento do registo da hipoteca a favor do 2.º R. Banco 1....

XL. caso venha a verificar-se nulidade do registo nos termos do art. 16.º do Código do Registo Predial, a declaração dessa nulidade não poderá deixar de integrar a previsão do n.º 2 do art. 17.º, sendo aplicável a consequência prevista na mesma norma: se o terceiro estiver de boa-fé, mantém-se o registo, não ficando prejudicado nos direitos que adquiriu a título oneroso.

XLI. A eventual declaração de nulidade ou anulação da compra e venda, o que só por mera cautela de patrocínio se admite, nunca poderia afetar a validade do contrato de empréstimo.

XLII. Analisando os demais factos dados como provados, os quais em grande parte só tomou conhecimento na pendencia desta ação, o alvará de 1959, sendo válido para todo o edifício, continuou a ser válido para cada uma das frações autónomas, mesmo após a instituição no prédio do regime de propriedade horizontal em 1972

XLIII. E esta autorização de utilização foi aquela que a Recorrida A... apresentou quer para a celebração do contrato promessa de compra e venda, quer para o contrato definitivo e, do contrato de promessa, quanto à fração autónoma C, estava previsto n.º 1, “o aludido prédio irá sofrer obras de restauro interiores e exteriores”, ou seja obras de conservação do edifício obras interiores, as quais devem ser enquadradas no regime de isenção de controlo prévio a que se referem as alíneas a) e b) do n.º 1 do art.º 6.º do RJUE e o próprio alvará de 1959 deixava bem claro e expresso: “as licenças de habitação ou ocupação, quando se trate de construções novas, dizem respeito a todo o edifício e, quando se trate de ampliações ou modificações dizem apenas respeito às partes dos edifícios onde forem executadas as obras.”

XLIV. Pelo que o Recorrente entende que, de facto, a licença de habitação usada para alienação da fração autónoma C se mantem válida, pelo que mal esteve o Tribunal a quo a declarar a nulidade do negócio

XLV. A sentença recorrida, para além de ser nula nos termos das alíneas d) e e) do n.º 1 do artigo 615.º do C.P.C., violou o disposto nos artigos 291.º do CC, 334.º do CC, 342.º do CC, as normas do RGEU e do RJUE, e 414.º, n.º 4, 617.º e n.º 4, 614.º, todos do CPC, 16.º e 17.º do Código de Registo Predial.

XLVI. Termos em que, com o douto suprimento de V. Exas., Meritíssimos Desembargadores, deverá ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se a sentença recorrida, julgando improcedente a ação no que diz respeito ao Banco 1..., S.A., absolvendo o mesmo do pedido e das custas

***

Delimitado como está o recurso pelas conclusões das alegações, sem prejuízo de e em relação às mesmas não estar o tribunal sujeito à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito nem limitado ao conhecimento das questões de que cumpra oficiosamente conhecer – vide artigos 5º n.º 3, 608º n.º 2, 635º n.ºs 3 e 4 e 639º n.ºs 1 e 3 do CPC – resulta das formuladas pela apelante serem questões a apreciar:

- Nulidade da sentença por condenação em objeto diverso do pedido [al. e) do artigo 615º nº 1 do CPC e conclusão A)] e por omissão de pronúncia [al. d) do artigo 615º do CPC e conclusões C) e D)];

- Erro na decisão de facto – em causa os pontos 14, 23, 34 a 36, 58 a 60 e 62 a 69 [vide conclusão E)].

Como questão prévia sendo apreciado se a recorrente observou os ónus de impugnação e especificação sobre a mesma incidentes.

- Erro na subsunção jurídica dos factos ao direito – als. F) e seguintes das conclusões.

- Nulidade da sentença por condenação em objeto diverso do pedido e excesso de pronúncia [als. d) e e) do artigo 615º nº 1 do CPC e conclusões V) a VII)];

- Erro na decisão de facto – em causa os pontos 50 e 52 dos factos provados, bem como o aditamento de outra factualidade pugnada pela recorrente [vide conclusões VIII) a XXX)].

Como questão prévia sendo apreciado se o recorrente observou os ónus de impugnação e especificação sobre o mesmo incidentes.

- Erro na subsunção jurídica do direito aos factos [conclusões XXXI) e seguintes].

***

“1. A autora, que até 31.12.2015 se denominava “C..., Lda.”, é uma sociedade comercial cujo objeto consiste na compra e venda de imóveis para revenda, reconstrução e remodelação de bens imóveis, no arrendamento de bens imóveis próprios e por conta de outrem e sua gestão e alojamento local, conforme certidão junta com a petição inicial sob o documento nº 1 (fls. 43v a 45) e que aqui se dá por integralmente reproduzida.

2. O prédio urbano de rés-do-chão, primeiro e segundo andares, sito na Rua ... / ..., freguesia ..., na cidade ..., descrito na competente Conservatória sob o número ..., do Livro B – dezassete (atual ...97/20080729) e inscrito na matriz sob o artigo ... (atual nº ...16, da União das freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ...) foi constituído em propriedade horizontal em 25.05.1972, composto pelas seguintes frações autónomas:

- Fração “A” – “(…) correspondente ao rés-do-chão com entrada pelo número vinte e sete, composta de cinco divisões, uma dispensa e W. C. (…) à qual é fixado o valor relativo de duzentos setenta e um por mil do valor total do prédio;”

- Fração “B” – “(…) correspondente ao primeiro andar com seis divisões, uma dispensa e W.C., com entrada pelo número ..., (…) sendo-lhe fixado o valor relativo de trezentos setenta e sete por mil do valor total do prédio;”

- Fração “C” – (…) correspondente ao segundo andar, com seis divisões, uma dispensa e W.C., com entrada pelo número ..., (…) à qual é fixado o valor relativo de trezentos cinquenta e dois por mil do valor total do prédio (…).”, conforme título de constituição da propriedade horizontal e certidão predial juntos com a petição inicial sob, respetivamente, os documentos nºs 22 e 2 (fls. 95 a 98v e 45v a 53) e que aqui se dão por integralmente reproduzidos.

3. A propriedade horizontal encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial através da inscrição AP. ..., de 1972.07.25, conforme certidão predial junta com a petição inicial sob o documento nº 2 (fls. 45v a 53) e que aqui se dá por integralmente reproduzida.

4. À data da constituição da propriedade horizontal, o sótão do prédio em questão correspondia ao vão do telhado, com acesso para meras reparações por um alçapão existente no teto do WC da fração “C” e sem qualquer escada de acesso.

5. Pela Ap. ...8 de 2014.07.15 foi feita a anotação oficiosa da Autorização de Utilização n.º ...09 emitida pela Câmara Municipal do Porto, em 1959.06.23, conforme certidão predial junta com a petição inicial sob o documento nº 2 (fls. 45v a 53) e que aqui se dá por integralmente reproduzida.

6. Encontra-se registada, pelas Ap. ...2 e ...3 de 2002.06.03, a favor do réu BB, a aquisição, por compra, da fração autónoma designada pela letra “A” do referido prédio urbano, conforme certidão predial junta com a petição inicial sob o documento nº 2 (fls. 45v a 53) e que aqui se dá por integralmente reproduzida.

7. Por título de compra e venda, outorgado em 15.07.2014, a autora (sob a anterior denominação) declarou comprar a JJ e KK, na qualidade de herdeiras de LL e mulher MM, pelo preço de € 56.000,00 a fração autónoma designada pela letra “B” do dito prédio urbano, conforme certidão junta com a petição inicial como documento nº 162 (fls. 205v a 208) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

8. Foi registada a favor da autora, pela Ap. ...8 de 2014.07.15, a aquisição por compra, da fração autónoma designada pela letra “B” do dito prédio urbano, conforme certidão predial junta com a petição inicial sob o documento nº 2 (fls. 45v a 53) e que aqui se dá por integralmente reproduzida.

9. Por título de compra e venda, outorgado em 2.10.2014, a autora (sob a anterior denominação) declarou comprar a FF, pelo preço de € 44.000,00 a fração autónoma designada pela letra “C” do dito prédio urbano, conforme certidão junta com a petição inicial como documento nº 163 (fls. 208v a 210) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

10. Foi igualmente registada a favor da autora, pela Ap. ...73 de 2014.10.02, a aquisição por compra, da fração autónoma designada pela letra “C” do mesmo prédio urbano, conforme certidão predial junta com a petição inicial sob o documento nº 2 (fls. 45v a 53) e que aqui se dá por integralmente reproduzida.

11. A autora (ainda como sociedade “C..., Lda.”) e o réu BB, como únicos proprietários da totalidade das frações autónomas do dito imóvel, no dia 2.03.2015, em reunião de condomínio, deliberaram, por unanimidade, o seguinte:

Começaram os condóminos por estabelecer os pressupostos em que basearam as decisões que tomaram, e que foram as seguintes:

a) a Empresa pretende proceder à reabilitação das suas frações com o posterior objetivo de proceder à sua venda;

b) o telhado necessita de ser completamente substituído, obra com orçamento estimado em cerca de três mil e seiscentos euros;

c) o prédio apresenta algumas infiltrações nas fachadas, nomeadamente na fachada sul, que necessitam de ser colmatadas, com a posterior pintura das mesmas fachadas, obra com orçamento estimado em 1100 (mil e cem) euros;

d) as portas de acesso à fração A, rés-do-chão, a nº 27, e de acesso às restantes frações, a nº 33, têm, como convém, traçado similar, estando a última em muito mau estado de conservação; a substituição de ambas por portas de madeira lacadas tem um orçamento estimado de 700 (setecentos) euros;

e) o telhado tem acesso pela fração C, estando assim atualmente ao serviço desta;

f) algumas das caixilharias do prédio estão em bastante mau estado e as que funcionam em guilhotina, por serem de madeira, tornam-se demasiado pesadas para um uso adequado das janelas;

g) o logradouro e o acesso ao mesmo a partir da rua são propriedade comum do condomínio sendo que a passagem por este acesso devassa o rés-do-chão, por ser rente às janelas das suas divisões;

h) a escada de acesso da fração C (2º andar) ao jardim faz-se através de uma escada em caracol, assente num pilar, uma e outro afetando por um lado a privacidade dos futuros moradores da fração B, e por outro retirando parcialmente as vistas para o logradouro aos moradores das frações A e B;

i) a Empresa pretende elevar a cumeeira do sótão em cerca de um metro e meio, criando aí mais uma pequena fração, com acesso a partir da caixa de escadas já existente para as suas frações B e C (a fração A tem entrada independente das restantes).

1. autorizar a Empresa, a suas expensas, a retirar as escadas e o pilar que as suporta referidos em h), desde que obtida a respetiva autorização camarárias;

2. autorizar a Empresa, a suas expensas a proceder a alterações na fachada traseira, desde que obtida a respetiva autorização camarária;

3. autorizar a Empresa, a suas expensas, a proceder às obras requeridas para resolver as infiltrações e a pintura das fachadas referidas em c);

4. em dividir o logradouro em duas partes independentes, cada uma com cerca de 50 metros quadrados, conforme planta topográfica em anexo; a parte adjacente à fração A e o atual acesso à rua seriam integrados nesta fração; a outra parte, com acesso através das atuais escadas provenientes da fração B, ficaria integrada nesta fração; a retirada dos degraus que atualmente ligam estas duas partes e o arranjo do atual murete que faz a sua atual separação seriam a expensas da Empresa; estes arranjos só seriam efetuados no final das obras, para permitir o trânsito de materiais para a rua no decurso das mesmas;

5. em proceder à substituição das caixilharias das diferentes frações por caixilharias em alumínio esmaltado em cor acordada entre ambos os condóminos, a expensas de cada um dos respetivos proprietários;

6. autorizar a Empresa, a suas expensas, a proceder à substituição das portas da rua da fração A e da porta das restantes frações por portas lacadas na mesma cor escolhida para a caixilharia;

7. autorizar a Empresa, a suas expensas, a proceder às diligências e obras requeridas para criar um apartamento no sótão, que ficará sua propriedade;

8. Atualizar os registos de propriedade horizontal, incluindo a revisão das permilagens atribuídas às diferentes frações, devidas à alteração da propriedade do logradouro e à criação de uma nova fração.”, conforme ata junta com a petição inicial sob o documento nº 3 (fls. 53v a 54) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

12. A autora já havia comunicado o início de obras nas frações “B” e “C” à Câmara Municipal do Porto em 01.12.2014, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 26 (fls. 102) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

13. Em 22.12.2015 a Câmara Municipal do Porto – Direção Municipal do Urbanismo, emitiu o alvará de licenciamento e obras de ampliação / alteração nº ALV/...96/...5/DMU – processo Nº ...62/15/CMP à autora (ainda sob a sua anterior denominação “C..., Lda.”, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 5 (fls. 57v a 58) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

14. As obras de ampliação / alteração do imóvel – relativas ao sótão - tiveram o seu início no dia 04.01.2016 e ficaram concluídas em conformidade com o projeto aprovado na Câmara Municipal do Porto, com as condicionantes da licença e com a utilização prevista no alvará de licença nº ALV/...96/...5/DMU no dia 19.12.2016.

15. No dia 7.06.2016 foi emitida pela Câmara Municipal do Porto um documento denominado “Declaração do cumprimento dos requisitos legais para constituição em regime de Propriedade Horizontal”, com o seguinte teor:

“NN, Assistente Técnica, CERTIFICO, de harmonia com o despacho da Senhora Chefe de Divisão Municipal de Gestão de Procedimentos Urbanísticos de 2016/06/06 exarado no requerimento de A..., Limitada registado sob o número cento e quarenta e nove mil e setenta e dois de dois mil e dezasseis, que na descrição das frações em regime de propriedade horizontal para o prédio sito na Rua ..., ..., da freguesia ..., resultam unidades independentes, distintas e isoladas entre si com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública, de acordo com os artigos nº 1415º, 1418º e 1421º do Código Civil.

A presente propriedade horizontal está conforme o alvará de licença de obras número ALV/...96/...5/DMU.

À presente certidão juntam-se as cópias autenticadas das respetivas peças escritas e desenhadas contendo quatro (4) folhas, que numero e rubrico.

(Assistente Técnica)”, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 15 (fls. 71 a 73) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

O edifício para o qual se apresenta em anexo o plano de frações autónomas localiza-se na Rua ..., ..., freguesia ..., Porto. Os dados que constam na Conservatória do Registo Predial indicam a descrição sob o número ...97/20080729 e inscrição na matriz predial sob o artigo número ...16 da respetiva freguesia.

A presente descrição trata de uma alteração à propriedade Horizontal existente, englobando a nova fração D, consoante o projeto de Arquitetura licenciado, e contempla 4 frações autónomas destinadas a habitação, distribuídas por rés-do-chão, primeiro e segundo andares e sótão. O logradouro encontra-se dividido em duas partes, respeitantes às frações do rés-do-chão e primeiro andar.

Fração autónoma destinada a habitação com entrada pelo número vinte e sete da Rua ..., localizada no rés-do-chão, constituída por átrio de entrada, sala comum, dois quartos de dormir, cozinha, arrumos, despensa e quarto de banho, totalizando a área de setenta e cinco vírgula quarenta metros quadrados, e um logradouro com a área de setenta e cinco vírgula trinta metros quadrados. A área total da fração é cento e cinquenta virgula setenta metros quadrados.

É-lhe atribuída a permilagem de trezentos e sessenta e quatro do valor total do prédio.

Fração autónoma destinada a habitação com entrada pelo número ... da Rua ..., localizada no primeiro piso, constituída por átrio de entrada, sala comum, três quartos de dormir, cozinha, despensa e quarto de banho, totalizando a área de setenta e dois virgula noventa e cinco metros quadrados, uma varanda com um virgula oitenta metros quadrados e varanda com oito virgula cinquenta metros quadrados, escadas de acesso ao logradouro com cinco virgula vinte metros quadrados e um logradouro com área de cinquenta e um virgula trinta metros quadrados. A área total da fração é de cento e trinta e nove vírgula setenta e cinco metros quadrados.

É-lhe atribuída a permilagem de trezentos e trinta e oito do valor total do prédio.

Fração autónoma destinada a habitação com entrada pelo número ... da Rua ..., localizada no segundo piso, constituída por átrio de entrada, sala comum, três quartos de dormir, cozinha, despensa e quarto de banho, totalizando a área de setenta e dois vírgula noventa e cinco metros quadrados, uma varanda com um vírgula oitenta metros quadrados e varanda com oito vírgula cinquenta metros quadrados. A área total da fração é de oitenta e três vírgula vinte e cinco metros quadrados.

Fração autónoma destinada a habitação com entrada pelo número ... da Rua ..., localizada no sótão habitável, constituída por sala comum e kitchenette, arrumos e quarto de banho, totalizando a área de trinta e cinco metros quadrados e uma varanda descoberta com área de quatro virgula oitenta metros quadrados. A área total da fração é de trinta e nove vírgula oitenta metros quadrados.

Zonas comuns a todas as frações: solo, espaço aéreo, estrutura resistente do prédio, paredes que constituem todas as fachadas do edifício, redes de eletricidade e telecomunicações, abastecimento de água, saneamento de águas residuais domésticas, saneamento de águas pluviais e tudo o mais previsto na lei sobre o regime de Propriedade Horizontal.

Zonas Comuns às frações B, C e D: acesso pelo número ..., escadas comuns, redes de eletricidade e telecomunicações, abastecimento de água e redes de saneamento, até à entrada de cada fração autónoma, incluindo as colunas montantes até aos contadores individuais.” conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 15 (fls. 71 a 73) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

17. Em 06.06.2015, por documento denominado de “contrato promessa de compra e venda”, a autora declarou prometer vender à ré CC, que declarou prometer comprar pelo preço de € 115.000.00 a fração autónoma “B” do aludido prédio, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 170 (fls. 213v a 216) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

18. Em 25.01.2016, foi efetuada avaliação da fração “B” pela empresa contratada para o efeito pelo réu Banco 2..., SA.

19. Por título de compra e venda e mútuo com hipoteca, outorgado em 29.01.2016, a autora declarou vender a aludida fração autónoma “B” à ré CC, que a declarou comprar, pelo preço de € 115.000,00, conforme título junto com a petição inicial sob o documento nº 4 (fls. 54v a 57) e que se dá por integralmente reproduzido.

20. Pelo mesmo título, a ré CC confessou-se devedora ao réu Banco 2..., SA da quantia de € 60.000,00, que naquele ato recebeu do mesmo banco, por empréstimo concedido ao abrigo das normas para o regime geral de crédito à habitação e que para garantia do bom pagamento da quantia mutuada, juros e despesas devidos, declarou constituir a favor do banco mutuante hipoteca sobre a aludida fração autónoma “B”, conforme título junto com a petição inicial sob o documento nº 4 (fls. 54v a 57) e que se dá por integralmente reproduzido.

21. Encontra-se registada, pela Ap. ...47 de 2016.01.29, a favor da ré CC a aludida aquisição, bem como, pela Ap. ...48 de 2016.01.29, a favor do réu Banco 2... a constituição da dita garantia hipotecária sobre a fração autónoma “B”, conforme certidão predial junta com a petição inicial sob o documento nº 2 (fls. 45v a 53) e que se dá por integralmente reproduzida.

22. Quando a ré CC adquiriu a aludida fração autónoma ainda estavam a ser executadas obras de remodelação na mesma, tendo passado a aí residir em data posterior.

23. A aludida ré tomou conhecimento das alterações que o imóvel ia sofrer, nomeadamente da criação de outra fração autónoma no sótão e que esta fração ficaria a pertencer à autora, como contrapartida das obras de alteração / ampliação por si efetuadas no imóvel.

24. A autora, a ré CC e o réu BB, em representação da fração “A”, na qualidade de únicos proprietários da totalidade das frações do imóvel, no dia 5.05.2016 (apesar de do documento constar 2 de maio de 2016), em reunião de condomínio, deliberaram, por unanimidade, o seguinte:

Começaram os condóminos por estabelecer os pressupostos em que basearam as decisões que tomaram, e que foram as seguintes:

a) A A... procedeu à reabilitação das frações B e C, tendo já revendido a fração B;

b) A A... elevou a cumeeira do sótão em cerca de um metro e meio, criando aí mais uma pequena fração, com acesso a partir da caixa de escadas já existente para as suas frações B e C (a fração A tem entrada independente das restantes), autorizada pelo Alvará ...62/15;

c) O logradouro e o acesso ao mesmo a partir da rua são propriedade comum do condomínio, sendo que a passagem por este acesso devassa o rés-do-chão, por ser rente às janelas das suas divisões.

1. Em dividir o logradouro em duas partes independentes, cada uma com cerca de 50 metros quadrados, conforme planta topográfica em anexo, a parte adjacente à fração A e o atual acesso à rua seriam integrados nesta fração; a outra parte, com acesso através das atuais escadas provenientes da fração B, ficaria integrada nesta fração;

2. Atualizar os registos de propriedade horizontal, incluindo a revisão das permilagens atribuídas às diferentes frações, devidas à alteração da propriedade do logradouro e à criação da referida nova fração.

Nada mais havendo a tratar foi encerrada a reunião e elaborada a presente ata, que vai ser assinada pelos presentes.

Conforme ata junta com a petição inicial sob o documento nº 7 (fls. 60v a 61) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

25. A autora, a ré CC e o réu BB, em representação da fração “A”, na qualidade de únicos proprietários da totalidade das frações do imóvel, no dia 16.06.2016, em reunião de condomínio, deliberaram, por unanimidade, o seguinte:

Os condóminos acordaram, por unanimidade, em que a A... a todos os representasse na escritura da propriedade horizontal decidida na reunião de condóminos de 5 de maio de 2016 e já aprovada pela Câmara Municipal do Porto e conforme consta da declaração do cumprimento dos requisitos legais para a constituição em regime de propriedade horizontal emitida em sete de junho de dois mil e dezasseis pela Câmara Municipal do Porto, a saber:

É-lhe atribuída a permilagem de trezentos e sessenta e quatro do valor total do prédio.

É-lhe atribuída a permilagem de trezentos e trinta e oito do valor total do prédio.

Zonas Comuns às frações B, C e D: acesso pelo número ... escadas comuns, redes de eletricidade e telecomunicações, abastecimento de água e redes de saneamento, até à entrada de cada fração autónoma, incluindo as colunas montantes até aos contadores individuais.

conforme ata junta com a petição inicial sob o documento nº 8 (fls. 61v a 62v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

26. No dia 15.07.2016, autora e os réus BB e CC apresentaram o Modelo 1 na Administração Tribuária para atualização do prédio na matriz, incluindo da fração “D”, conforme documentos juntos com a petição inicial sob os nºs 9 a 12 (fls. 63 a 66v) e que aqui se dão por integralmente reproduzidos.

27. No dia 15.07.2016, a autora apresentou ao solicitador OO para autenticação um documento, com o seguinte teor:

“- ALTERAÇÃO À PROPRIEDADE HORIZONTAL – PP (NIF ...21...), casado, natural da freguesia ..., concelho do Porto, portador do Cartão de Cidadão nº ... válido até 31/10/2018, com domicílio profissional na Rua ..., Porto, que outorga na qualidade de gerente da sociedade A..., LIMITADA, NIPC/Matrícula ...46, com sede na Rua ..., Porto, com o capital social de 150.000 Euros, mandatado pelo condomínio do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito Rua ..., ..., ..., Porto, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...16 da União das freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número ..., afeto ao regime da propriedade horizontal pela inscrição AP. ... de 1972/07/25 e dando cumprimento ao ponto único da ata número dois de dezasseis de Junho de dois mil e dezasseis altera o título constitutivo de propriedade horizontal, qualidade e suficiência de poderes verificados pela exibição da citada ata que se arquiva e da certidão comercial com o código de acesso online ...26-...82-...27.

De conformidade com o deliberado por unanimidade quanto à alteração da propriedade horizontal no sentido de alterar as frações existentes e aditar uma fração que a compõe, sendo que a sua nova composição passa a ser a seguinte:

É-lhe atribuída a permilagem de trezentos e sessenta e quatro do valor total do prédio.

É-lhe atribuída a permilagem de trezentos e trinta e oito do valor total do prédio.

Por consulta online às certidões prediais com os códigos de acesso PP-...90, PP-...97 e PP-...97 e às cadernetas prediais donde foram verificados os elementos registrais e matriciais.

conforme documento junto com a petição inicial sob nº 13 (fls. 57 a 69v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

No dia quinze de julho de dois mil e dezasseis, no Porto, na Avenida ..., perante mim, OO, solicitador, ..., compareceu:

PP (NIF ...21...), casado, natural da freguesia ..., concelho do Porto, portador do Cartão de Cidadão nº ... válido até 31/10/2018, com domicílio profissional na Rua ..., Porto, que outorga na qualidade de gerente da sociedade A..., LIMITADA, NIPC/Matrícula ...46, com sede na Rua ..., Porto, com o capital social de 150.000 Euros, mandatado pelo condomínio do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito Rua ..., ..., ..., Porto, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...16 da União das freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número ..., afeto ao regime da propriedade horizontal pela inscrição AP. ... de 1972/07/25 e dando cumprimento ao ponto único da ata número dois de dezasseis de Junho de dois mil e dezasseis altera o título constitutivo de propriedade horizontal, qualidade e suficiência de poderes verificados pela exibição da citada ata que se arquiva e da certidão comercial com o código de acesso online ...26-...82-...27.

O signatário apresentou o documento em anexo que é um Contrato de Alteração de Propriedade Horizontal, tendo declarado que já o leu, que está perfeitamente inteirado do seu conteúdo e o assinou, e que o conteúdo do mesmo exprime a sua vontade e de quem representa.

Verificado(s):Por consulta online – das Certidões Permanentes de Registo Predial com os códigos de acesso PP-...90, PP-...97 e PP-...97 e das Cadernetas Prediais, onde verifiquei, respetivamente, os elementos registrais e os elementos matriciais do imóvel objeto do contrato em anexo.;

Arquivado: -Documento camarário comprovativo de que a alteração está de acordo com os correspondentes requisitos legais emitida pela Câmara Municipal do Porto em 07/06/2016;

- Ata assinada por todos os condóminos onde foram verificados os poderes e alterações autorizadas.

O presente termo de autenticação foi lido e explicado ao signatário, devendo, de seguida, ser obrigatoriamente depositado eletronicamente em www.predialonline.mj.pt.

conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 13 (fls. 57 a 69v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

29. E procedeu de seguida ao registo online da aludida autenticação de documento, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 13 (fls. 57 a 69v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

30. No dia 15.07.2016, pelas 10:38:16 foram depositados pelo solicitador OO, na plataforma eletrónica www.predialonline.mj.pt., (Proc. nº 347432016), os seguintes documentos:

- Declarações em nome de BB, CC e A..., Lda. – IMI (declaração para inscrição ou atualização de prédios urbanos na matriz) Modelo 1;

- Declaração do cumprimento dos requisitos legais para constituição em regime de propriedade horizontal emitida pela Direção Municipal do Urbanismo da CMP;

- Ata da assembleia de condóminos de 16/06/2016 conforme documentos juntos com a petição inicial sob os nºs 14, 15 e 16 (fls. 70 a 73) e que se dão por reproduzidos.

31. No dia mesmo dia 15.07.2016, o solicitador OO, apresentou a registo a referida alteração, que foi distribuído à Conservatória do Registo Predial de Ponte de Sor (requisição nº 1345 2016/07/15 – Ap. nº 961 de 2016.07.15 11:28:34 UTC), conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 17 (fls. 73v a 77) e que se dá por integralmente reproduzido.

32. Em 19.07.2016, o solicitador OO, na qualidade de solicitador apresentante, desistiu do registo apresentado através da requisição nº 1345 2016/07/15 – Ap. nº 85 de 2016.07.18 (Online) e Ap. nº 338, de 2016.07.19 (ao balcão), conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 17 (fls. 73v a 77) e que se dá por integralmente reproduzido.

33. Entretanto, a autora em, 10.04.2015, tinha outorgado com a D..., Lda. um documento denominado de contrato de mediação imobiliária, mediante o qual a referida mediadora se obrigou a diligenciar pela obtenção de interessado na compra da fração “C” pelo preço de € 110.000,00, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 177 (fls. 232) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

34. A ré AA e a sua mãe QQ, que no processo de aquisição da fração “C” interveio como procuradora da dita ré, fizeram várias deslocações, em dias diferentes, ao imóvel para ver a aludida fração, com o representante da D....

35. A ré AA e a sua mãe, em face das várias deslocações que efetuaram ao imóvel, tomaram conhecimento que o sótão ia ser transformado numa fração autónoma, independente e destacada da fração “C” com entrada direta para a zona comum do prédio, destinada a habitação.

36. As obras efetuadas pela autora consistiram em elevar a cumeeira do sótão em cerca de um metro e meio e na zona da caixa de escadas elevar ainda mais essa água do telhado para permitir o acesso pela caixa de escadas, criando uma fração, totalmente individualizada, destinada a habitação, com acesso a partir da caixa de escadas (zona comum do prédio) já existente para as frações “B” e “C” e eliminação do alçapão antes existente no teto do WC da fração “C”.

37. Concluídas as respetivas negociações, em 08.02.2016, a autora e a ré AA, outorgaram um documento denominado de “contrato promessa de compra e venda”, no qual a autora declarou prometer vender e a ré prometeu comprar a aludida fração “C” pelo preço de € 125.000,00, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 172 (fls. 225 a 223v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

1. Que o Primeiro Outorgante é dono e legítimo proprietário da fração autónoma designada pela letra “C” correspondente a um apartamento no 2º andar, com entrada pelo nº ...3, do prédio urbano em propriedade horizontal, sito na Rua ..., ..., da União das freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº ...97, da freguesia ..., inscrito na respetiva matriz sob o artigo ...16 e com licença de utilização n.º ...09 emitida em 23 de Junho de 1959 pela Câmara Municipal do Porto (Considerando 1);

2. Que o aludido prédio irá sofrer obras de restauro interiores e exteriores;

4. Tal prazo nunca poderá ultrapassar mais de 15 dias após a data de 30 de abril para a realização da referida escritura.

5. As obras referidas em 2. são as que constam da planta e estão descritas no Anexo I, que fazem parte integrante deste contrato, sem prejuízo das adaptações funcionais que a segunda outorgante pretende ver materializadas e que não constituam acréscimo de custo da construção em relação ao previsto (…), conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 172 (fls. 225 a 223v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

39. E ainda que a escritura pública de compra e venda seria celebrada até finais de abril de 2016, competindo a marcação da mesma à ré, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 172 (fls. 225 a 223v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

40. Na data da outorga do aludido documento foi pago o sinal ali estipulado, no valor de € 25.000,00, através de cheque emitido pelo pai da ré AA.

41. Após a outorga do predito documento, foram efetuadas na fração “C” obras de adaptação a pedido da ré AA.

42. Essas alterações consistiram na demolição de quase todas as divisões, da fração “C”, com exceção de um dos três quartos existentes, à alteração dos locais por onde passavam as tubagens e à reconstrução e equipamento das divisões de acordo com a planta fornecida pela ré.

43. Os materiais, os equipamentos e as tintas de acabamento foram escolhidos pela ré AA, que acompanhou de forma assídua, por si diretamente ou através da sua mãe a execução da obra na fração “C”.

44. A realização de tais alterações, aliado à circunstância de ter ocorrido uma inundação que afetou as frações “B” e “C” aquando da retirada da cobertura do prédio, gerou atraso na conclusão das obras.

45. Por carta datada de 19.07.2016, enviada pela autora à ré AA, com o “assunto: Escritura do apartamento da rua ..., no Porto”, a autora informa-a do seguinte: ”Dado já ter sido ultrapassado em muito o prazo fixado para a realização da escritura em referência, e não existindo atualmente motivos para a não realizar, solicitamos a V. Exª que no prazo de oito dias nos indique o local, o dia e a hora em que a mesma se realizará, sem o que seremos obrigados a fazê-lo em lugar de V. Exª.”, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 173 (fls. 224) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

46. Por carta datada de 01.08.2016, enviada pela autora à ré AA, com o “assunto: Escritura do apartamento da rua ..., no Porto” e a “referência: N/ carta de 19 de Julho de 2016” a autora informa-a que: “Na sequência da nossa carta em referência, sem que V. Exª tenha marcado a escritura do apartamento em causa, entrando em incumprimento do estabelecido na Cláusula 3 do contrato promessa que assinou com esta empresa, somos a tomar nós a iniciativa de tal marcação, que fica aprazada para o dia 18 de Agosto de 2016, às 10:00 (dez) horas, no BUS sito na Av. ..., Porto.

A não comparência à escritura na data e hora referida será entendida como incumprimento definitivo do contrato.”, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 174 (fls. 224v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

47. Por carta datada de 09.08.2016, QQ, mãe da ré AA, na qualidade de “mandatária” desta, respondeu à carta de 19.07.2016, nos seguintes termos:

Mantendo total coerência no que se refere à postura sobranceira que resolveu assumir, a partir do momento em que efetivou o contrato promessa de compra e venda, decidiu V. Exª enviar um ultimatum para comparecer à “escritura na data e hora referidas”, sob pena de ser “entendida como incumprimento definitivo do contrato”, o que de todo se não aceita, nem admite.

Valendo o que valem as considerações aduzidas, importa esclarecer o seguinte:

1º Antes de mais, considerar que é, no mínimo, desrespeitoso, não fazer a menor referência à situação de incumprimento por parte dessa sociedade, pelo facto de a realização da escritura, de acordo com a cláusula terceira do contrato de promessa de compra e venda, adiante designado apenas por CPCV, não ter sido celebrada “até finais de abril de 2016”.

2º Ora, se a escritura ainda não se realizou, não foi por falta de interesse da promitente compradora. Bem pelo contrário, o único incumprimento em curso ficou a dever-se e deve-se exclusivamente à inépcia dessa firma na execução das obras de “restauro interiores e exteriores” a que o prédio tem vindo a estar (e continua) sujeito – apesar de o CPCV ser taxativo no sentido de que “a obra de reabilitação decorrerá até abril de 2016, e com escritura “até finais de abril”…

3º E nem se pode alijar responsabilidades – como, aliás de forma muito indelicada, muitas vezes o fez telefonicamente – argumentando que houve atrasos no fornecimento dos elementos por parte da promitente compradora.

Só por isso, a signatária sempre podia ter invocado esta evidente situação de incumprimento legal do contrato, de que, aliás V. Exª estava e está ciente.

5º Porém, de acordo com a boa-fé, não o fez – seja porque repudia qualquer tentativa de enriquecimento sem justa causa, seja porque não poderia aproveitar-se da ingenuidade, lapso ou outro motivo qualquer, de quem indicando uma data para a entrega da “referida fração autónoma completamente pronta e acabada” – nº 1 da cláusula 4. Do CPCV – não o fez por manifesta impossibilidade superveniente dos tempos mínimos necessários para a execução dos trabalhos previstos de acordo com as boas normas de construção.

6º E, se dúvidas houvesse – e não há -, elas estariam totalmente desfeitas a partir do momento em que, ainda no passado dia 5 do corrente, as obras se encontravam a decorrer – quer no interior da fração quer nas zonas comuns do prédio (interior e exteriormente), como V. Exa sabe e teve ocasião de testemunhar, conjuntamente com minha representante.

7º Aliás, perspetiva-se que possam decorrer ainda por algum tempo – seguramente mais do que o que seria desejável.

8º Donde se extrai que é, no mínimo, ridículo insinuar que na referida carta de 19 de julho era dada à promitente compradora a possibilidade marcar a escritura – como se, desde logo, esta tivesse o condão de adivinhar quando as obras estarão concluídas e a fração pronta a habitar, o que depende de comunicação prévia de V. Exa, por escrito.

9º É que, se na boa fé a signatária não chamou à colação a referida situação de incumprimento – por considerar ser manifesta perda de tempo porque se não estivesse interessada na fração não a teria prometido comprar -, também não aceita efetivar a compra (leia-se, pagar) sem que as obras interiores da fração e as das zonas comuns do prédio estejam concluídas – situação que, como se referiu, ainda não está verificada.

10º É por isso que a signatária não compreende – deixa-a, até, apreensiva -, o motivo de tanta precipitação e ansiedade, visíveis na atrapalhada forma de marcação da escritura, mesmo sabendo da vasta comunicação desenvolvida – oral e escrita -, quer através de V. Exa quer através do representante da mediadora imobiliária escolhida por V. Exa – a D... -, quer da minha representante.

11º Comunicação essa que apenas tem servido para clarificar e justificar a situação dos atrasos da obra, mas que não teve (nem tem) a faculdade de acelerar a sua conclusão.

12º Acontece, porém, que, se na data previsível para a escritura – fins de Abril de 2016 – havia total disponibilidade para que a escritura pudesse ter sido realizada, a verdade é que, face ao atraso que as obras foram sofrendo – agravadas, ainda, pela resolução do grave problema das infiltrações que afetou a fração da signatária e a fração situada no piso inferior, decorrente das obras de substituição da cobertura -, circunstâncias de natureza particular totalmente imprevisíveis vieram a gerar a necessidade de recurso ao crédito para a oportuna satisfação dos compromissos que sabe ter de assumir até à escritura – na data em que esta for possível.

13º Situação de que foi dado atempado conhecimento quer diretamente quer através da D... – até pela necessidade de fornecimento dos documentos necessários para a preparação e aprovação do pedido de financiamento hipotecário junto da instituição bancária (Banco 1...), a que V. Exas acederam, face aos motivos ocorridos de alteração das circunstâncias financeiras da minha parte, bem como em face da vistoria realizada para a avaliação bancária.

14º Ora, apesar de já estar aprovado o financiamento e aceite formalmente a proposta apresentada pelo Banco, a verdade é que, face à burocracia associada a este tipo de procedimentos, não é razoavelmente previsível que o processo possa estar concluído até à data que unilateralmente V. Exa entendeu poder “impor”, mesmo sabendo que não tinha condições para o fazer.

a) Desde logo, porque não é ao promitente vendedor que compete a marcação da escritura;

c) Ainda, porque V. Exas sabem que com financiamento quem marca é o banco mutuante.

15º Assim, impugnando, desde já, a decisão, arbitrária e sem qualquer fundamento, de se substituir à promitente compradora, quero informá-lo do seguinte:

a) A signatária não deixará de assumir todas as responsabilidades que decorrem dos termos do CPCV, que sejam da sua exclusiva responsabilidade;

b) A signatária não tem nada a ver com os motivos que possam estar na origem atitude prepotente de decidir o agendamento da escritura a destempo, assim como não está disponível para aceitar qualquer tentativa de intimidação associada;

c) A escritura será realizada no local e na data que a instituição de crédito vier a indicar, mas que não será – isso é certo – antes da conclusão das obras a que nos termos do CPCV o promitente vendedor se encontra obrigado – o que, em todo o caso, até ao momento não se verifica,

16º Reafirmando o meu profundo desejo de não ver alterado o clima de tranquilidade com que, de forma pacífica, tenho vindo a acompanhar o lento desenrolar das obras, quero reforçar que é com esse espírito que pretendo levar a bom porto este processo.

17º Para isso, é necessário que a marcação da data da escritura seja acordada com a instituição de crédito – até porque, conforme consta do texto anexo, há situações a corrigir/completar que podem condicionar a sua realização, a começar pela conclusão das obras que a vistoria do banco terá de confirmar.

conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 175 (fls. 228 a 230v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

48. Em anexo à carta foi junto um email enviado pela subscritora da carta para o RR – D... ..., reenviando um email recebido da gestora de clientes do Banco 1..., SA, Agência ..., com data de “segunda-feira, 1 de agosto de 2016 16:14”.

Conforme nossa conversa, segue abaixo documento necessário para elaboração de minutas/ escritura do imóvel.

Após o envio da documentação do imóvel, a mesma será analisada, caso seja necessário mais algum documento contactarei. Dado existirem atualização na CRP, existe a necessidade de harmonização de todos os documentos.

A avaliação condicionou aos pontos abaixo, que têm de ser validados o mais breve possível. Sem estarem validados não se realizada a escritura.

. Necessidade de correção de áreas na caderneta predial e harmonização das áreas/descrição do prédio em todos os documentos legais do imóvel

A sua resolução deverá ser atempadamente, têm de estar todos os pontos satisfeitos 4 dias úteis antes da escritura. Damos nota que devido às observações do avaliador, há a necessidade de realizar uma vistoria ao imóvel para verificar se as obras estão concluídas, que carece de agendamento e disponibilidade em tempo útil das partes.

Esta vistoria deverá ser somente realizada, quando forem entregues todos os elementos legais do imóvel e o mesmo esteja pronto a habitar/obras concluídas (com loiças de cozinha / WC/portas / puxadores, etc), conforme anexo ao documento junto com a petição inicial sob o nº 175 (fls. 228 a 230v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

50. Em 14.07.2016, havia sido efetuada uma avaliação à fração “C” pelo réu Banco 1..., através de entidade externa ao Banco, da qual resultou um valor idóneo a garantir o montante do financiamento solicitado pela ré AA, ainda que com as seguintes condicionantes aludidas no email aludido no ponto anterior.

51. A autora, através do seu sócio-gerente, PP esteve presente no escritório do solicitador OO, pelas 10 horas, do dia 18/08/2016, conforme Termo de Presença, onde se pode ler:

Pelo presente documento se declara que a sociedade supra identificada esteve presente neste escritório com a finalidade de celebrar documento particular autenticado de compra e venda, na qualidade de vendedora, da Fração autónoma designada pela letra “C”, correspondente à habitação no segundo andar, com entrada pelo número ... da Rua ... que faz parte do prédio urbano sujeito ao regime jurídico da propriedade horizontal, sito na Rua ..., ..., freguesia ..., ..., ..., ..., ... e ..., inscrita na matriz predial urbana sob o art. ...16, descrita na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número ..., afeto ao regime jurídico da propriedade horizontal pela inscrição AP. ... de 1972/07/25, registada definitivamente a favor da sociedade vendedora pela inscrição Ap. ...73 de 2014/10/02.

Contrato esse que seria hoje exarado neste mesmo escritório, não tendo o mesmo sido efetuado por não ter sido concluído todo o processo bancário necessário à aquisição e hipoteca da referida fração.

conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 176 (fls. 231 a 231v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

52. Após, em 19.08.2016, foi realizado novo relatório de avaliação, do qual consta terem sido resolvidos os condicionalismos atinentes à licença de utilização, à conclusão das obras e à correção da área na caderneta predial urbana.

53. Por documento denominado de contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca formalizado em 25.08.2016, e autenticado pela advogada DD, a autora declarou vender à ré que declarou comprar, pelo preço de € 125.000,00, a referida fração “C”, tendo as partes declarado ainda que o imóvel tem alvará de autorização de utilização nº ...09, emitido pela Câmara Municipal do Porto em 23.06.1959 para o prédio do qual faz parte a fração vendida, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 20 (fls. 81 a 91v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

54. No mesmo documento a ré AA declarou confessar-se devedora ao réu Banco 1..., SA do montante de € 80.000,00, que este lhe emprestou para a aquisição, por parte daquela e nessa mesma data, da dita fração “C” e, para garantia de todas as responsabilidades assumidas nos termos do referido contrato, constituiu, a favor do Banco 1..., SA, hipoteca voluntária sobre o referido bem imóvel, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 20 (fls. 81 a 91v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

55. Ainda no mesmo documento QQ declarou constituir-se fiadora e principal pagadora, com renúncia ao benefício da excussão prévia, de todas as obrigações assumidas pela ré AA (sua filha), conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 20 (fls. 81 a 91v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

56. Encontra-se registada a favor da ré AA, pela AP. ...76 de 2016.08.25, a aquisição, por compra da aludida fração, conforme certidão predial junta com a petição inicial sob documento nº 2 (fls. 45v a 53) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

57. Encontra-se ainda registada a hipoteca, constituída a favor do Banco 1..., pela AP. ...77 de 2016.08.25, conforme certidão predial junta com a petição inicial sob documento nº 2 (fls. 45v a 53) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

58. Por documento denominado de “contrato promessa de compra e venda de bem futuro”, outorgado em 04.08.2016, entre a autora e EE, foi declarado, para além do mais, o seguinte:

1 – A primeira outorgante é dona e legítima proprietária de duas frações do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., ..., freguesia ..., concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº ...97, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo matricial nº ...35, da extinta freguesia ... (atualmente correspondente ao artigo ...16 da União das freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ...), com a licença de utilização n.º ...09, emitido em 23/06/1959 pela Câmara Municipal do Porto, com a licença de utilização nº ...06 emitida pela Câmara Municipal do Porto em 23/06/1959.

2 – Nesta data o referido imóvel está a ser objeto de remodelação, com vista à criação de uma nova fração e consequentemente á alteração da propriedade horizontal, já aprovada pela Câmara Municipal do Porto cuja cópia se anexa ao presente contrato (anexo 1).

1 – Pelo presente contrato a primeira outorgante promete vender ao segundo outorgante, que por sua vez promete comprar, no edifício identificado na cláusula anterior, uma habitação, provisoriamente designada por fração “D” situada no terceiro piso, com a área de 35 m2 por 2,40m de altura, a qual se encontra assinalada em planta anexa (anexo 2), e que será transmitida após a conclusão da obra de remodelação e alteração da propriedade horizontal, livre de quaisquer ónus ou encargos, de qualquer natureza.

2 – A venda será feita pelo preço de 84.000,00 € (oitenta e quatro mil euros), cujo pagamento acordam efetuar-se nos seguintes termos:

a) Como sinal e princípio de pagamento, o segundo outorgante entrega à primeira nesta data, a quantia de 12.000,00 € (doze mil euros), através do cheque nº ...56 s/ Banco 3..., da qual esta dá quitação, com a assinatura do presente contrato.

b) A restante parte do preço, no montante de 72.000,00 € (setenta e dois mil euros), será pago na data de celebração da escritura, à primeira outorgante em cheque visado, ou bancário, na data da outorga da escritura definitiva.

A escritura pública de compra e venda aqui prometida será realizada, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, a contar da data da assinatura do presente contrato devendo a primeira outorgante ter em sua posse todos os documentos necessários à sua realização, nomeadamente licença de utilização, ficha técnica se a ela houver lugar e certificado energético.

conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 18 (fls. 77v a 79) e que se dá por integralmente reproduzido.

59. Em 30.09.2016, a autora celebrou com o referido EE um documento denominado de “aditamento ao contrato promessa de compra e venda outorgado em 04 de agosto de 2016”, onde incluiu, para além do mais, as seguintes cláusulas:

Por acordo entre todos os intervenientes, é prorrogado o prazo para celebração da escritura, pelo que, fica acordado que a escritura de compra e venda será realizada até final do mês de abril de 2017, na Conservatória do Registo Comercial do Porto, sita na Rua ..., ..., Porto, em hora a indicar.

`PRIMEIRA, um reforço de sinal ao contrato promessa de compra e venda, no valor de €60.000,00 (sessenta mil euros) em cheque, valor que este declara ter recebido e do qual dá plena quitação, após boa cobrança, pelo que no ato da escritura pública deverá ser entregue a quantia remanescente, no valor de €12.000,00 (doze mil euros), em cheque bancário ou visado.

(…)”, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 19 (fls. 79v a 80v) e que se dá por integralmente reproduzido.

60. Mais declarou a autora facultar naquela data ao promitente comprador a chave da aludida fração autónoma, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 19 (fls. 79v a 80v) e que se dá por integralmente reproduzido.

61. A autora solicitou ao solicitador OO que desistisse do registo de alteração da propriedade horizontal por ter urgência em efetuar a venda da fração “C” e receber o respetivo preço por forma a cumprir com compromissos financeiros inadiáveis.

62. O representante legal da autora pensava que tal desistência não teria consequências, não tendo admitido a possibilidade de algum dos titulares inscritos não autorizar as alterações antes deliberadas.

63. Só posteriormente disso se apercebeu quando o solicitador OO, voltou a submeter a registo a alteração da propriedade horizontal em 20.09.2016 e 2.02.2017 e lhe transmitiu que tais pedidos de registo foram recusados.

64. Atenta a impossibilidade proceder ao registo da alteração da propriedade horizontal, a autora contactou a ré AA no sentido de obter o consentimento desta para a referida alteração.

66. Porém, a ré AA e a sua mãe, que a representou junto da autora, no processo de aquisição da fração, sabiam, quando celebraram o documento particular autenticado de compra e venda e mútuo com hipoteca que as alterações à propriedade horizontal efetuadas em 15.07.2016 ainda não estavam registadas e que o negócio estava a ser formalizado com base na propriedade horizontal original - AP. ..., de 1972/07/25 e na respetiva licença de utilização (já desatualizada).

67. E sabiam que as alterações introduzidas na fração “C” o tinham sido em consonância com as alterações à propriedade horizontal, aprovadas pela Câmara Municipal do Porto, não fazendo parte dela o sótão.

68. E também sabiam que o sótão, constituía já fisicamente e fiscalmente uma fração autónoma com entrada independente pela zona comum do prédio, faltando, apenas, registar essa alteração.

70. No dia 6.05.2017 reuniram, em assembleia de condóminos do prédio em regime de propriedade horizontal sito na Rua ... da União das freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., do concelho do Porto, BB, CC, e o Dr. SS (Advogado), em representação da ré AA, conforme ata junta com a petição inicial sob o documento nº 189 (fls. 257 a 257V) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

Aos 6 de Maio de 2017, pelas 15:00 reuniu na rua ..., a assembleia de condóminos do condomínio do prédio situado na Rua ..., ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, para deliberar sobre os assuntos seguintes:

1 – Aprovação da(o) representante da(o) A... como participante na reunião, sem direito a voto, na qualidade de representante da futura fração D;

4 – Deliberar sobre a alteração da propriedade horizontal conforme deliberação de 16 de junho de 2016;

A assembleia foi regularmente convocada pelo Sr. BB por carta registada com aviso de receção.

- o Sr. BB, com morada na rua ..., ... Porto, União das freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., no Porto, NIF ...13..., identificação civil ...02, válida até 27/12/2016, proprietário da fração A, onde reside, e que representa 271 (duzentos e setenta e um) da permilagem estabelecida na escritura de constituição da propriedade horizontal, de que se anexa fotocópia; este condómino será daqui em diante designado simplesmente por Sr. BB ou fração A;

- a Srª CC, com morada na rua ..., ... Porto, União das freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., no Porto, NIF ...79..., solteira, maior, portadora do cartão de Cidadão nº ...21 válido até 14/12/2020, proprietária da fração B, onde reside, e que representa 377 (trezentos e setenta e sete) da permilagem estabelecida; esta condómina será daqui em diante designada simplesmente por Srª CC ou fração B;

- a Srª AA, com morada na rua ..., ... Porto, União das freguesias ..., ... ..., ..., ... e ..., no Porto, NIF ...70..., identificação civil ..., válida até 26/12/2018, proprietária da fração C, onde reside, e que representa 352 (trezentos e cinquenta e dois) da permilagem estabelecida; esta condómina fez-se representar pelo Sr. Dr. SS, advogado, cédula profissional, com escritório na rua ..., ... ...;

Os condóminos presentes representam 100% do valor total do atual registo do edifício, o que permite deliberar sobre os assuntos constantes da ordem de trabalhos.

Com o acordo unânime dos condóminos, exerceu funções de presidente da assembleia o condómino Sr. BB.

Relativamente aos assuntos indicados na ordem de trabalhos, o representante da fração C informou os demais condóminos que a reunião a prosseguir iria pronunciar-se sobre assuntos que irão provocar a nulidade das deliberações, o que só pode ser apreciado em tribunal e que iria desde já acarretar despesas para os condóminos das frações A e B, o que a condómina da fração lamenta, mas que não deixará de fazer enquanto não resolver o contencioso que tem com a A....

Face a isto, os condóminos decidiram consensualmente dar (entrelinhado “sem”) efeito a presente Assembleia e aguardar pela resolução do referido contencioso. Mais acordaram em proceder ao pedido do NIF do condomínio, abrir as contas bancárias e solicitar à EDP que o contador da parte comum das escadas seja colocado em nome do condomínio.

Nada mais havendo a tratar, encerraram-se os trabalhos da assembleia, lavrando-se a presente ata que, após lida e aprovada vai ser assinada por mim, na qualidade de presidente desta assembleia e pelos condóminos e seus representantes presentes.

conforme ata junta com a petição inicial sob o documento nº 189 (fls. 257 a 257V) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

72. A autora tem conhecimento de que não consegue registar a alteração da propriedade horizontal e de que a ré não dava o seu consentimento a tal alteração da propriedade horizontal desde data anterior a esse dia 6.05.2017.

73. No dia 2.07.2017, o réu Banco 2..., SA, na qualidade de credor hipotecário, emitiu uma declaração no sentido de nada ter a opor e autorizar que na composição do dito prédio fosse retificada quanto ao logradouro e à criação de uma nova fração, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 21 (fls. 92 a 93) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

74. Entretanto, a autora foi notificada, via email, no dia 05.04.2018 pela Câmara Municipal do Porto do despacho com o seguinte teor:

Que o proprietário seja notificado a apresentar na Câmara Municipal, no prazo de 90 dias úteis, o pedido de autorização de utilização, como previsto nos artigos 62º e 63º do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de dezembro, na sua atual redação.(…)”, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 190 (fls. 258 a 260) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.

75. A autora incorreu nas seguintes despesas e suportou os respetivos custos com a construção/obras no prédio supra referido:

a) com serviços de água, energia elétrica e similares, o valor global de € 2.271,18;

c) com impostos, licenças municipais e similares, o montante de € 5.129,29; e

76. A autora pagou à sociedade E..., Lda., pela venda da fração “B” – 1º andar, as seguintes quantias:

78. A autora pagou à sociedade F..., Lda., pela celebração do contrato promessa relativo ao sótão as seguintes quantias:

79. O custo das obras realizadas na transformação do sótão em fração autónoma (sem ter em consideração o custo da cobertura) ascendeu a valor não inferior a € 35.820,00.

“a) quando a fração “C” foi colocada à venda pela D... o acesso ao sótão já era efetuado a partir das caixas de escadas existente para as frações “B” e “C”;

b) a ré AA tenha tido conhecimento que havia sido acordado entre a autora e os restantes condóminos que a fração D seria transmitida para a autora, como contrapartida das obras de alteração/ampliação por esta realizadas;

c) que o valor das obras realizadas pela autora no sótão, após 25.08.2016, ascendam a € 10.000,00;

d) e que a ré AA sofra um prejuízo mensal no valor de € 90,00, por não poder usar o sótão para arrecadação e arrumos.”

***

Invocaram ambos os recorrentes a nulidade da decisão recorrida, por violação do disposto no artigo 615º als. d) e e) do CPC.

Arguição de nulidade que será apreciada em primeiro lugar e de forma conjunta, atento o previsto no artigo 608º ex vi artigo 663º do CPC ambos.

As nulidades invocadas têm como pressuposto da sua verificação, a prolação de decisão em que:

“d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;

Estando as nulidades da sentença previstas de forma taxativa no (atual) artigo 615º do CPC, é pacificamente aceite que estas respeitam a vícios formais decorrentes “de erro de atividade ou de procedimento (error in procedendo) respeitante à disciplina legal e que se mostrem obstativos de qualquer pronunciamento de mérito”^[1], motivo por que nas mesmas se não incluem quer os erros de julgamento da matéria de facto ou omissão da mesma, a serem reapreciados nos termos do artigo 662º do CPC quando procedentes e pertinentes, quer o erro de julgamento derivado de errada subsunção dos factos ao direito ou mesmo de errada aplicação do direito^[2].

Quanto à nulidade por omissão ou excesso de pronúncia a que se reporta a al. d) do mesmo nº 1 do artigo 615º, entende-se que esta respeita ao não conhecimento, ou conhecimento para além, de todas as questões que são submetidas à apreciação pelo tribunal, ou seja, de todos os pedidos, causas de pedir ou exceções relevantes para a decisão a proferir e cujo conhecimento não esteja prejudicado pelo conhecimento de outra(s) questão(ões), salvo se a lei permitir ou impuser ao tribunal o conhecimento oficioso de outras – tal como decorre do disposto no artigo 608º nº 2 do CPC.

Não se confundindo questões com argumentos ou razões invocadas pelas partes em sustentação das suas pretensões.

Sendo ainda de distinguir questões a resolver (para efeitos do artigo 608º nº 2 do CPC) da consideração ou não consideração de um facto em concreto que e quando se traduza em violação do artigo 5º nº 2 do CPC, deverá ser tratado em sede de erro de julgamento e não como nulidade de sentença ^[3].

Tal como vem a ser entendido “… a nulidade por excesso de pronúncia, prevista no artigo 615º, nº 1, d), do C.P.C, não se reporta aos fundamentos considerados pelo magistrado para a prolação de decisão, nem aos argumentos aí esgrimidos, aferindo-se antes pelos limites da causa de pedir e do pedido…”^[4].

Por sua vez a nulidade de sentença por condenação em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido, está relacionada com o objeto do processo tal qual é delineado pela parte, conformado pelo pedido e causa de pedir.

Definindo causa de pedir poder-se-á dizer que esta consiste no facto concreto ou composto factual concreto que serve de fundamento ao efeito jurídico pretendido pelo A., consubstanciando-se numa indicação de factos suficientes para individualizar o facto jurídico gerador da causa de pedir^[5].^[6]

Assim e para que o tribunal reconheça ao autor o direito que o mesmo invoca, há de este alegar factos suscetíveis de gerar esse direito, segundo a ordem jurídica constituída.

Esses factos, postos em contacto com a ordem jurídica, é que constituem a causa de pedir, o fundamento ou fundamentos da ação que justificam o consequente pedido formulado.

A causa de pedir exerce portanto «uma função individualizadora do pedido e de conformação do objeto do processo»^[7].

Estando o julgado delimitado, como tal, pelo pedido e causa de pedir, assume-se a nulidade em apreciação prevista na al. e) do nº 1 do artigo 615º do CPC “como uma decorrência necessária do princípio do pedido (artigo 3.º, n.º 1, do CPC), bem como do princípio do dispositivo, na vertente da conformação da sentença (artigo 609º, nº 1, do CPC), visando-se assim assegurar uma conformidade quantitativa e qualitativa entre aquilo que é pedido pelas partes e aquilo que é decidido pelo tribunal”^[8].

Assim caraterizados os vícios que justificam a sanção da nulidade sobre a decisão que dos mesmos padeça, atentos os argumentos apontados pelos recorrentes para fundamentar os mesmos, no confronto com o teor da decisão recorrida, será apreciada a sua pretensão.

Analisemos em primeiro lugar a pela recorrente AA invocada nulidade da decisão recorrida por omissão de pronúncia – em causa a exceção de ilegitimidade ativa da A., que esta R. contestante arguiu na sua contestação e que alega o tribunal a quo não apreciou.

Ilegitimidade que fundamentou no facto de - tal qual resulta das suas alegações de recurso e respetivas conclusões – a “fração C ter sido adquirida pela Ré/Apelante em 25/08/2016 no mesmo estado em que se encontrava à data do contrato promessa de compra e venda de 08/02/2016, na medida em que a situação registral da fração do prédio da propriedade horizontal e do alvará de licença de utilização n.º ...09 de 1959/06/23, constante da Ap. n.º ...8 de 2014707/15 eram precisamente os mesmos;

(…) Em consequência, porque os únicos titulares do direito de propriedade das frações existentes são os três RR. não Bancos, a A./Apelada não tem qualquer legitimidade para a presente ação porque o regime do condomínio instituído sobre o prédio não é suscetível de ser alterado por decisão judicial, pelo que ao não se pronunciar sobre tal questão a decisão é nula nos termos da al. d) do n.º 1 do art.º 615.º do Cód. de Processo Civil;

Analisado o despacho saneador proferido, verifica-se que efetivamente o tribunal a quo não se pronunciou de forma expressa sobre esta exceção.

Apreciou concretamente a arguida ilegitimidade dos RR.. Mas quanto à A. emitiu pronúncia tabelar de legitimidade das partes.

O mesmo é dizer que não tendo ocorrido pronúncia concreta quanto a esta questão, o despacho saneador proferido, quanto à mesma não transitou – vide artigo 595º nº 3 do CPC.

Verificada tal omissão de pronúncia, cumpre suprir a mesma (vide artigo 665º nº 1 do CPC).

Como é consabido, a legitimidade é aferida em função do que dispõe o artigo 30º do CPC o qual consagrou no campo da legitimidade singular e direta o critério da legitimidade processual ad causam porque aferida por referência à titularidade da relação material controvertida tal como a configura o autor.

E se assim é, resulta claro que em função do pedido e causa de pedir delineados pela autora e que conformam o objeto processual – extraíveis do relatório supra elaborado - a autora tem interesse direto em demandar pela utilidade derivada da procedência da ação, tal qual a mesma a configurou.

Note-se que a A. alegou um acordo celebrado com todos os condóminos do prédio constituído em PH (os então existentes a tal data, incluindo a própria autora) para alteração da mesma em consonância com o que foram introduzidas alterações em todo o edifício, nos termos acima já enunciados. Acordo que teve concretização em documento particular elaborado pela autora, mandatado pelo condomínio, apresentado para autenticação por solicitador, e que não viu a concretização do registo da alteração da PH antes da venda da fração C à R. AA.

R. AA que alegou ainda a A., tinha conhecimento deste acordo e se opôs ao registo da PH em conformidade com o estipulado.

Tanto é quanto baste para concluir pela clara e manifesta improcedência da arguida ilegitimidade processual da autora.

Diga-se aliás, que a argumentação da recorrente respeita na verdade à denominada legitimidade substantiva, ou seja, à suficiência e verificação do alegado pela autora para obter a procedência da sua pretensão e assim o reconhecimento do direito que clama estar a ser violado pelos RR..

Tal prende-se, contudo, com o mérito da questão, como tal não integrável na exceção dilatória prevista no artigo 577º do CPC e a conhecer em sede de saneador nos termos do artigo 595º nº 1 al. a) do CPC.

Concretamente tendo afirmado que em momento algum a apelada/autora peticionou a declaração de nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre a A. e a R. AA, por nem sequer o poder fazer “já que a existir, tal facto seria de sua única e exclusiva responsabilidade, art. 410º do Cód. Civil.

Neste sentido, a decisão ultrapassa o pedido formulado, sem modificação objetiva da instância, passando a abranger matéria distinta, além de consubstanciar uma autêntica decisão surpresa, está eivada de nulidade prevista na consignada alínea e) do art.º 615º do Código do Processo Civil, porquanto é pressuposto da lei que o tribunal não pode condenar em objeto diverso do pedido, caso contrário a decisão é NULA”.

O Recorrente “Banco 1...”, por sua vez, fundamentou a nulidade da decisão com base nas als. d) e e) do nº 1 do artigo 615º do CPC, alegando que o tribunal conheceu oficiosamente da nulidade do contrato de compra e venda que teve por objeto a fração autónoma C, sem dar a conhecer às partes dessa sua intenção, em violação do princípio do contraditório e condenando em objeto diverso do pedido.

Analisando a decisão recorrida, verifica-se que o tribunal a quo concluiu não serem oponíveis aos RR. “uma alteração ao título da propriedade horizontal à qual não se vincularam e para a qual não deram o consentimento, uma vez que aquela modificação do título da propriedade horizontal só teria eficácia erga omnes, se devida e atempadamente registada.

E muito menos se lhes pode impor a obrigação de transmitir a fração “D” à autora, obrigação esta a que são completamente alheios.

“Por conseguinte, é manifesta a improcedência dos pedidos principais formulados pela autora”

Julgados assim improcedentes ambos os pedidos principais, analisou em seguida o tribunal a quo os pedidos subsidiários, e nomeadamente a peticionada “resolução do contrato de compra e venda celebrado entre a autora e a ré AA”, com fundamento em erro com fundamento em erro sobre a base do negócio e/ou alteração anormal das circunstâncias e/ou nulidade do título^[9], com todas as consequências legais (art. 252º, nº 2 do C. Civil) e, em consequência, ordenar o cancelamento da inscrição de aquisição AP. ...76 de 2016/08/25 a favor da 1ª R. AA e da inscrição hipotecária AP. ...77 de 2016/08/25 a favor do 2º R. Banco 1....”

Quanto a este pedido e em relação ao invocado erro sobre as circunstâncias do negócio, declarou verificada a caducidade do direito da autora em pedir a anulação do negócio nos termos do artigo 287º nº 1 do CC.

Seguidamente apreciando e julgando improcedente a pretendida resolução do contrato com base na alteração anormal das circunstâncias.

Finalmente, apreciou o tribunal a quo a invocada nulidade do contrato de compra e venda, “por ter sido utilizada uma licença de utilização desatualizada e ter sido omitida a alteração à propriedade horizontal.”

Sobre esta nulidade do título, tendo iniciado tal apreciação afirmando o seguinte:

“muito embora, a autora peticione a resolução do contrato e não a declaração de nulidade nada impede o conhecimento da dita nulidade, a qual, aliás, é do conhecimento oficioso. Vejam-se os acs. do STJ de 2.11.2010, relatado por Alves Velho e de 1.10.2019, relatado por Fátima Gomes, ambos acessíveis in www.dgsi.

Posto isto, a questão aqui em destaque consiste em saber se utilização da licença de utilização do prédio urbano em referência desatualizada, bem como dos demais elementos atinentes, à data da outorga do título de compra e venda em apreço, implicam a nulidade daquele contrato, por força do disposto no art.º 294.º do CC.”

Perante o pedido acima reproduzido, entendemos que a A. peticionou efetivamente a declaração de nulidade do título, ou seja, da compra e venda, ainda que concluindo ser esta nulidade motivo de resolução contratual. Mas tal é questão que se prende já com a qualificação jurídica do alegado.

Nos pontos 177 e seguintes da petição inicial, invocou a autora a nulidade do título de transmissão da propriedade “geradora de resolução do negócio”. Concluindo, por este fundamento, pretender ver declarado o cancelamento do registo de aquisição a favor da 1ª R., bem como o cancelamento da hipoteca a favor do 2º R..

É clara a pretensão da A., ou seja, o efeito prático-jurídico pretendido com a procedência da sua pretensão – a extinção dos efeitos jurídicos decorrentes da celebração do contrato de compra e venda celebrado com a 1ª R., contrato sobre o qual invocou a nulidade, após concluindo ser a mesma causa de resolução do negócio.

Como é sabido, é ao tribunal que incumbe proceder à qualificação jurídica dos factos alegados, sem vinculação ao nesta sede invocado pelas partes – vide artigo 5º nº 3 do CPC. Ou seja, não está o tribunal sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito^[10].

Nesta medida, desde que o tribunal tenha decidido pela nulidade do negócio com base na factualidade alegada e apurada, deste vício retirando os efeitos que a lei determina, não se pode concluir pela condenação além do pedido, ao contrário do alegado pelos recorrentes. Nem, tão pouco, à apreciação de questão previamente não submetida ao contraditório.

Regressando à decisão recorrida, infere-se que o tribunal a quo na análise da factualidade apurada e tendo como pressuposto o pedido formulado pela autora afirma e conclui nos seguintes termos:

“Posto isto, a questão aqui em destaque consiste em saber se utilização da licença de utilização do prédio urbano em referência desatualizada, bem como dos demais elementos atinentes, à data da outorga do título de compra e venda em apreço, implicam a nulidade daquele contrato, por força do disposto no art.º 294.º do CC.

Em suma, conclui-se que a preterição da proibição constante do art.º 1º do Decreto-Lei nº 281/99, de 16.07 importa a nulidade do negócio celebrado com infração das mesmas, por via do art.º 294.º do CC, sendo essa nulidade invocável por qualquer interessado, nos termos dos art.º 286.º do mesmo Código, na medida em que a celebração desse negócio afete aquele a quem é legítimo contar com tais proibições.”

“a situação reveste particulares especificidades a que é necessário atender e que nos levam a entender que a transmissão da fração “C” não poderia ter ocorrido sem ter sido requerida e emitida nova licença de utilização, como determina o art.º 8º, do REGEU.

Na verdade, não havendo consentimento para a alteração da propriedade horizontal, não podemos falar no sótão como uma unidade independente. E, assim sendo, a obra realizada ao nível do sótão implica necessariamente uma alteração /ampliação substancial da fração “C”. Aliás, é a própria ré reconvinte que veio peticionar expressamente que se declare que o sótão faz parte integrante da dita fração (e embora peça a demolição das obras ali realizadas pela autora só o faz relativamente às realizadas no interior do prédio e do sótão).

Deste modo, o negócio, mesmo nos termos em que foi concretizado, carecia de licença de utilização válida.”

Afirmada nestes termos a nulidade do negócio, acrescentou ainda o tribunal a quo:

“Acresce que mesmo que, assim não se entendesse, não podemos deixar de ter em consideração que se apurou que a ré reconvinte, bem sabia, quando celebrou o documento particular autenticado de compra e venda e mútuo com hipoteca que as alterações à propriedade horizontal efetuadas em 15.07.2016 ainda não estavam registadas e que o negócio estava a ser formalizado com base na propriedade horizontal original - AP. ..., de 1972/07/25 e na respetiva licença de utilização (já desatualizada); que as alterações introduzidas na fração “C” o tinham sido em consonância com as alterações à propriedade horizontal, aprovadas pela Câmara Municipal do Porto, não fazendo parte dela o sótão; que este, constituía já fisicamente e fiscalmente uma fração autónoma com entrada independente pela zona comum do prédio, faltando, apenas, registar essa alteração e ainda que a autora a tinha colocado à venda como unidade independente (cfr. pontos 66. a 70. do elenco dos factos provados).

Por seu lado, também o credor hipotecário não podia desconhecer tal realidade.

Basta atentar que, após a primeira avaliação do imóvel, o referido réu alertou a ré AA para o facto do prédio não dispor de licença de utilização, mas quase logo de seguida aceitou realizar o negócio com uma licença datada de 1959 (!), bem sabendo que o prédio tinha sido sujeito a obras e de relevo.

Desta forma, inexorável é concluir que não podem os réus pugnar pela validade da transmissão da fração “C”, nos termos formais em que foi efetuada, sob pena de ocorrerem em manifesto abuso de direito, como melhor passaremos a explicar de seguida.”

Abuso de direito que perante o antes analisado, afirmou o tribunal a quo se verificaria na modalidade “do manifesto desequilíbrio entre as posições jurídicas”.

Já que “atenta a materialidade fáctica apurada nos autos, (…) se se considerasse o contrato validamente celebrado, estar-se-ia a permitir aos réus contestantes obter um benefício absolutamente injustificado à custa da autora (e até dos demais condóminos), mas sobretudo que iria permitir que a ré “utilizasse” o sótão como parte integrante da fração “C” sem que tal ampliação tenha sido sujeita ao devido licenciamento.

Parece-nos, assim, claramente apurada uma situação de exercício danoso do direito por parte da ré reconvinte e, por inerência, do respetivo credor hipotecário cuja garantia incide precisamente sobre a fração “C”.

Ou seja, com base na mesma relação jurídica invocada pelas partes e tendo subjacente a factualidade alegada e apurada, o tribunal a quo concluiu pela nulidade do negócio, não só com fundamento na preterição de formalidades exigidas por normas imperativas, como também por uma atuação abusiva das partes que, declarou, sempre conduziria à nulidade do negócio.

Abuso de direito que como é sabido constitui exceção de conhecimento oficioso^[11], desde que o tribunal tenha ao seu dispor os factos integradores da mesma.

Perante o exposto e tendo presentes os considerandos antes expendidos quanto à condenação para além do pedido, bem como quanto ao excesso de pronúncia, é de concluir pela improcedência das nulidades imputadas por ambos os recorrentes à decisão recorrida, quer por excesso de pronúncia, quer por condenação em objeto diverso do pedido, por referência ao previsto nas als. d) e e) do nº 1 do artigo 615º do CPC.

Assim apreciadas as arguidas nulidades da decisão recorrida, cumpre proceder à análise da decisão de facto.

E como questão prévia – observância dos ónus de impugnação e especificação.

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”.

No caso de prova gravada, incumbindo ainda ao(s) recorrente(s) [vide n.º 2 al. a) deste artigo 640º] “sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes”.

Cabendo ao tribunal da Relação formar a sua própria convicção mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou que se mostrem acessíveis.

Sem prejuízo de e quanto aos factos não objeto de impugnação, dever o tribunal de recurso sanar mesmo oficiosamente e quando para tal tenha todos os elementos, vícios de deficiência, obscuridade ou contradição da factualidade enunciada, tal como decorre do disposto no artigo 662º n.º 2 al. c) do CPC.

Assim e sem prejuízo das situações de conhecimento oficioso que impõem ao tribunal da Relação, perante a violação de normas imperativas, proceder a modificações na matéria de facto, estão estas dependentes da iniciativa da parte interessada tal como resulta deste citado artigo 640º do CPC.

Motivo por que e tal como refere António S. Geraldes in “Recursos no Novo Código do Processo Civil, já supracitado, em anotação ao artigo 662º do CPC, p. 238 “à Relação não é exigido que, de motu próprio, se confronte com a generalidade dos meios de prova que estão sujeitos à livre apreciação e que, ao abrigo desse princípio, foram valorados pelo tribunal de 1ª instância, para deles extrair, como de se tratasse de um novo julgamento, uma decisão inteiramente nova. Pelo contrário, as modificações a operar devem respeitar em primeiro lugar o que o recorrente, no exercício do seu direito de impugnação da decisão de facto, indicou nas respetivas alegações que servem para circunscrever o objeto do recuso. Assim o determina o princípio do dispositivo (…)”.

Sobre a parte interessada na alteração da decisão de facto recai, portanto, o ónus de alegação e especificação dos concretos pontos de facto que pretende ver reapreciados; dos concretos meios de prova que impõem tal alteração e da decisão que a seu ver sobre os mesmos deve recair, sob pena de rejeição do recurso. Devendo após a alegação, concluir de forma sintética pela indicação dos fundamentos por que pede(m) a alteração ou anulação da decisão – artigo 639º n.º 1 do CPC - na certeza de que estas têm a função de delimitar o objeto do recurso conforme se extrai do n.º 3 do artigo 635º do CPC.

Pelo que das conclusões é exigível que no mínimo das mesmas conste de forma clara quais os pontos de facto que o(s) recorrente(s) considera(m) incorretamente julgados, sob pena de rejeição da pretendida reapreciação.

Devendo este tribunal, proceder à modificação da decisão de facto, quando dos factos tidos como assentes, da prova produzida ou da junção de documento superveniente formar a convicção de que se impõe decisão diversa (vide artigo 662º nº 1 do CPC).

Tendo presente que o princípio da livre apreciação das provas continua a ser a base, nomeadamente quando em causa estão documentos sem valor probatório pleno; relatórios periciais; depoimentos das testemunhas e declarações de parte [vide art.^os 341º. a 396º. do Código Civil (C.C.) e 607.º, n.^os 4 e 5 e ainda 466.º, n.º 3 (quanto às declarações de parte) do C.P.C.], cabe ao tribunal da Relação formar a sua própria convicção mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou que se mostrem acessíveis.

Por fim de realçar que embora não exigida na formação da convicção do julgador uma certeza absoluta, por via de regra não alcançável, quanto à ocorrência dos factos que aprecia, é necessário que da análise conjugada da prova produzida e da compatibilização da matéria de facto adquirida, extraindo dos factos apurados as presunções impostas por lei ou por regras da experiência (vide artigo 607º nº 4 do CPC) se forme no espírito do julgador a convicção de que com muito elevado grau de probabilidade os factos em análise ocorreram.

Neste contexto e na dúvida acerca da realidade de um facto ou da repartição do ónus da prova, resolvendo o tribunal a mesma contra a parte à qual o facto aproveita, tal como decorre do disposto nos artigos 414º do CPC e 346º do C.C..

***

Analisadas as conclusões de recurso da recorrente/R. AA, conjugadamente com o corpo alegatório, verifica-se ter esta cabalmente indicado os pontos que são alvo da sua impugnação nas conclusões do recurso. Bem como indicou o sentido decisório pretendido – o que igualmente se extrai das conclusões do recurso.

Assim tendo cumprido os ónus exigidos pelas als. a) e c) do nº 1 do artigo 640º do CPC – basta para tanto atentar no teor da conclusão E) do recurso desta R..

Analisado o corpo alegatório da recorrente, igualmente do mesmo se extrai a indicação dos meios probatórios tidos pela recorrente como justificadores das alterações pugnadas.

Sendo certo que para a crítica apresentada, alegou em suma a recorrente que da prova documental não é possível inferir a factualidade provada e impugnada.

No que à prova testemunhal e declarações de parte concerne, tendo alegado nenhuma credibilidade merecer o depoimento da testemunha RR, atentas as manifestas contradições em que entrou bem como a falta de isenção e independência.

Contradições que mais afirmou se verificam não só com a prova documental, como também com o depoimento do legal representante da autora e da testemunha TT.

«a expressão “elevar a cumeeira do sótão … e na zona da caixa de escadas elevar ainda mais essa água” não só não corresponde aos desenhos do projeto, como não corresponde à realidade existente tratando-se de um manifesto e óbvio erro do relatado pelas testemunhas técnicos, uma vez que toda a cumeeira foi elevada e por causa dessa elevação é que é possível aceder ao sótão por escada exterior como resulta dos desenhos e dos depoimentos.

Por outro lado, e como é evidente a expressão “criando uma fração totalmente individualizada, destinada a habitação” não é um facto, mas uma conclusão de direito que tem de ser eliminada necessariamente por não corresponder a matéria de facto, mas sim a um conceito de direito.

Os factos n.ºs 62, 63, 64, 65, 66, 67 e 68 não têm qualquer outro suporte que não sejam as declarações do representante da A./Apelada, tudo por causa do facto n.º 61 que resulta da confissão deste.

… não podia nem pode o Tribunal dar os factos n.ºs 61 a 69 como provados com base em meras declarações/suposições do legal representante da A./Apelada, já que de nenhum documento, nem dos depoimentos das testemunhas resulta quaisquer declarações dos quais se possam extrair tais factos ou conclusões, por absoluta falta de prova.»

Do alegado quer no corpo alegatório, quer nas conclusões, verifica-se quanto aos depoimentos convocados uma total ausência de referência à respetiva gravação. Seja por indicação das passagens da gravação, seja por transcrição de quaisquer excertos.

Impondo a conclusão de que a recorrente não observou o disposto no artigo 640º nº 2 al. a) do CPC em relação a qualquer um dos meios probatórios gravados, o que implica a rejeição da reapreciação da decisão de facto, no que de tal prova depende.

Analisada a fundamentação de facto, no que à impugnação aduzida pela recorrente AA respeita [em causa os pontos 14, 23, 34 a 36, 58 a 60 e 62 a 69 dos factos provados], justificou o tribunal a quo a formação da sua convicção na análise conjugada de prova documental, pericial, testemunhal e declarações (do legal representante da autora) e depoimentos de parte (de A. e RR.) – ou seja também na prova gravada.

Assim sendo, a alteração pugnada pela recorrente apenas poderá ter procedência na medida em que da própria análise da decisão resulte, sem mais, evidente o erro de julgamento de tal facto, nomeadamente e considerando o alegado pela recorrente, por dos factos provados resultar realidade diversa, com este incompatível (contraditória).

Ou por ocorrer violação de regras vinculativas de direito probatório material que impliquem mesmo oficiosamente a alteração da decisão de facto – seja por desrespeito pelos factos admitidos por acordo, os provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito por força do disposto no artigo 607º n.º 4 do CPC (norma que define as regras de elaboração da sentença) ex vi artigo 663º do CPC (norma que define as regras de elaboração do Acórdão e que para o disposto nos artigos 607º a 612º do CPC remete, na parte aplicável).

Tendo presentes estes pressupostos, analisemos a argumentação aduzida pela recorrente para a impugnação da decisão de facto.

Em primeiro lugar argumenta a recorrente que o tribunal a quo nunca poderia ter recorrido à prova documental cujos conteúdos foram por si impugnados [documentos particulares e camarários impugnados – docs. 3, 5, 7 a 9, 13, 15, 18, 19, 21, 26, 170 e 177], cabendo à A. fazer prova desses conteúdos, o que não fez “porque as testemunhas se mostraram inidóneas para a demonstração e prova desses factos (…)”

Sobre esta argumentação, cumpre-nos realçar que a impugnação de documentos particulares, não afasta o poder/dever do tribunal de apreciar livremente o seu valor probatório, tal como decorre do disposto no artigo 366º do CC.

Analisada a fundamentação da decisão de facto, extrai-se da mesma ter o tribunal a quo avaliado o valor probatório da prova documental oferecida, incluindo a que foi impugnada pela recorrente, de forma conjugada com a demais prova produzida, nos termos em que o indicou.

E neste pressuposto, nenhuma censura pode ser imputada ao decidido, na medida em que a mesma foi valorada pelo tribunal a quo, em conjunto com a demais prova produzida, incluindo a prova gravada em relação à qual a recorrente não observou os ónus sobre si incidentes.

- quanto ao início das obras mencionado em 14 dos factos provados, estar este em oposição com o julgado provado em 12 e 13 dos factos provados, a implicar a eliminação do ponto 14.

Basta a leitura destes pontos factuais para se constatar a inexistência da arguida oposição.

O ponto 14 especifica o inicio das obras no sótão, para cuja realização ocorreu um pedido de ampliação / alteração do Alvará inicial, de acordo com o que o tribunal a quo justificou / esclareceu na fundamentação relativa a estes pontos factuais.

É como tal completamente infundada a arguida oposição, pois está em causa uma sucessão de factos temporalmente enquadrada entre os pontos 12 e 14 dos factos provados.

- quanto ao ponto 23 dos factos provados indicado nas conclusões do recurso, é de assinalar em primeiro lugar que no corpo alegatório nada a recorrente invocou como justificação para a sua alteração.

Resulta do artigo 607º nº 4 do CPC que na sentença o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que não julga provados.

A contrario se extraindo que da decisão de facto não devem constar nem juízos conclusivos nem conceitos normativo-jurídicos, enquanto segmentos integrantes da sentença.

Não obstante e no que respeita aos conceitos normativo-jurídicos vem a ser entendido jurisprudencialmente ser admissível incluir na factualidade provada conceitos que podem ser tidos como de direito quando simultaneamente os mesmos “forem factualizados e usualmente utilizados na linguagem comum, possuindo um sentido apreensível” [vide nesse sentido Ac. STJ de 28/05/2015, Relator Granja da Fonseca in http://www.dgsi.pt/jstj ].

Fora deste circunstancialismo, devendo a decisão da matéria de facto ser expurgada de conceitos de direito, bem como de asserções de natureza conclusiva, na medida em que estas devem resultar do raciocínio lógico dedutivo baseado nos concretos pontos de facto dados como provados, [cfr. Ac. STJ de 14/05/2014, Relator Melo Lima in http://www.dgsi.pt/jstj ].

Num mais recente aresto do STJ de 01/10/2019, nº de processo 109/17.1T8ACB.C1.S1 in www.dgsi.pt foi de novo abordada a distinção entre questão de facto e de direito ou conclusão jurídica^[12], realçando a necessidade de na análise de tais conceitos se levar em consideração o objeto do processo, porquanto nunca será de admitir no elenco dos factos provados conceitos jurídicos ainda que de uso generalizado e conhecimento comum que constituam ou integrem o próprio objeto de disputa entre as partes, i.e., constituam a sua “verificação, sentido, conteúdo ou limites”.

Tendo presente a distinção entre questão de direito e de facto, bem como a admissibilidade de conceitos jurídicos na decisão de facto quando sejam de uso generalizado e de conhecimento comum, dos quais não dependa a resolução da questão jurídica, é de considerar que as expressões assinaladas pela autora não definem a resolução da questão jurídica, antes traduzem uma ocorrência da via real, relativa ao alegado e julgado provado conhecimento por parte da R. das alterações de que o imóvel em questão viria a ser alvo.

Nesta medida, improcede a pretendida alteração com fundamento em violação do disposto no artigo 607º nº 4 do CPC;

- quanto aos pontos 34 e 35 dos factos provados a recorrente invoca (nas conclusões) conter o ponto 35 conceitos de direito.

A argumentação apresentada neste campo é a mesma da apresentada para o ponto 23, a qual e assim pelos mesmos motivos improcede.

Ainda (nas mesmas conclusões) invoca estar em oposição o ponto 35 com o documento aludido no ponto 37 e a respetiva data e as datas dos atos a que se reportam os pontos 15, 16, 24 a 32 em oposição aos pontos 37 e 38.

Diga-se em primeiro lugar que esta alusão a uma suposta oposição assim invocada nas conclusões, não encontra qualquer suporte no corpo alegatório que constitui a premissa da conclusão. E é tal relevante porquanto do singelamente afirmado pela recorrente nas conclusões, no confronto com os pontos identificados, resulta esta alegação manifestamente infundada.

No mais e agora já por referência ao alegado no corpo alegatório, afirmou a recorrente que o depoimento da testemunha RR não mereceu qualquer credibilidade.

Testemunha em que o tribunal a quo fundou a sua convicção, de forma conjugada com o depoimento do legal representante da autor e prova documental.

Ora para além de não ter sido observado o disposto no nº 2 al. a) do artigo 640º do CPC quanto aos depoimentos, nada disse a recorrente quanto ao depoimento do legal representante, nem quanto à prova documental convocada de forma descriminada, pelo que sem mais é de concluir pela improcedência da pretendida alteração;

Uma vez mais a recorrente se limita a afirmar não ser seguro que as “testemunhas indicadas” – entende-se as testemunhas convocadas pelo tribunal a quo e acima já identificadas na reprodução – tivessem conhecimento das obras em causa.

Acrescentando que a execução das obras apuradas – “elevar a cumeeira do sótão … e na zona da caixa de escadas elevar ainda mais essa água” – não corresponde nem aos desenhos do projeto nem à realidade existente.

De notar, em primeiro lugar que a recorrente não especificou/identificou qual a prova documental junta aos autos onde sustenta a sua afirmação, como lhe incumbia. O mesmo é dizer que não concretizou quais os meios probatórios, nomeadamente documentais que impõem decisão diversa, tendo presente nomeadamente a prova documental e pericial convocada e identificada pelo tribunal a quo para justificar a formação da sua convicção quanto a este ponto factual e quanto aos quais nada é dito. A que acresce nada ter dito em concreto quanto à prova testemunhal identificada pelo tribunal a quo – para além de um afirmado (mas não justificado) “erro do relatado pelas testemunhas técnicos” - não tendo observado o previsto no já citado artigo 640º nº 2 al. a) do CPC.

Por último e uma vez mais apenas nas conclusões, alega estarem em causa conceitos de direito. Neste conspecto e tendo presentes as considerações antes expostas quanto à distinção entre questão de facto e de direito, conclui-se não respeitarem as expressões acima identificadas e questionadas pela recorrente a questões de direito.

Impõe-se assim concluir de igual forma pela improcedência da pretendida alteração deste ponto factual.

Alega a recorrente que os pontos 61 a 69 não têm qualquer outro suporte factual para além das declarações do legal representante da autora.

Mais alega que os pontos 61 a 64 apenas podem ser vistos como “estados de alma”; nega o ponto 65 relativo à sua recusa na alteração da propriedade horizontal e quanto aos pontos 66 a 68 menciona a não audição da mãe da R., realçando a sua interação apenas no início do processo negocial.

Acresce que em sede de conclusões, introduz – al. f) – os pontos 58 a 60, no corpo alegatório não identificados.

Estes pontos referem-se ao acordo estabelecido com EE, nos termos ali descriminados.

O tribunal a quo fundou a sua convicção na prova documental junta aos autos - documentos 18 e 19 que a recorrente impugnou, mas que o tribunal a quo valorou ao abrigo do previsto no artigo 366º do CC, não indicando a recorrente qualquer meio de prova que evidencie erro de julgamento quanto a tal valoração.

Pelo que se mantendo os primeiros por não evidenciado erro de julgamento, igualmente é de manter o terceiro, pelos mesmos motivos.

Para os pontos 61 a 64 aponta a recorrente como critica reportarem-se a estados de alma.

Mais do que estados de alma, os pontos factuais 61 a 63 visam enquadrar a atuação do legal representante da autora. E nessa medida perante o justificado pelo tribunal a quo para integrar os mesmos nos factos provados (e não validamente impugnados), não merecem censura.

A oposição / recusa da R. é aliás o motivo da presente ação e está evidenciado na própria contestação pela R. aduzida.

Assim, conclui-se não evidenciarem os pontos 61 a 63 e 65 qualquer erro de julgamento que imponha decisão diversa.

Quanto ao ponto 64 dos factos provados, importa introduzir no mesmo uma retificação.

Com efeito o que está demonstrado é a recusa dos pedidos do registo, tal como vem provado em 63.

Não a sua impossibilidade, esta sim uma conclusão que importa retirar dos pressupostos em que se funda a recusa dos registos.

E nesta medida o ponto 64 dos factos provados passará a ter a seguinte redação:

“64. Atenta a recusa dos pedidos de registo para alteração da propriedade horizontal, a autora contactou a ré AA no sentido de obter o consentimento desta para a referida alteração.”

Por último e quanto aos pontos 66 a 68 e 69, perante a prova documental, testemunhal e depoimentos convocados pelo tribunal a quo, não validamente impugnados pela recorrente, tão pouco evidencia o decidido qualquer erro de julgamento.

Note-se que e ao contrário do invocado pela recorrente (de novo) nas suas conclusões os pontos 62 a 69 não estão em oposição com o provado em 37 a 39 dos factos provados, nem aliás com qualquer presunção legal derivada das inscrições prediais relativas à propriedade horizontal.

Recorda-se que toda esta apreciação foi efetuada tendo como pressuposto a não observância do disposto no artigo 640º nº 2 al. a) do CPC e assim a alteração pretendida apenas teria lugar se e quando verificada a violação de regras vinculativas de direito probatório material que implicassem mesmo oficiosamente a pretendida alteração, ou por violação do previsto no artigo 607º nº 4 do CPC, tal como tivemos oportunidade de referir no início.

Improcede nestes termos a pretendida alteração da decisão de facto pugnada pela recorrente AA, sem prejuízo da retificação introduzida no ponto 64 dos factos provados.

Analisadas as conclusões de recurso do recorrente “Banco 1...”, verifica-se ter este cabalmente indicado os pontos que são alvo da sua impugnação nas conclusões do recurso – pontos 50 e 52 dos factos provados.

Tendo igualmente indicado o sentido decisório pretendido – o que igualmente se extrai das conclusões do recurso.

Assim tendo cumprido os ónus exigidos pelas als. a) e c) do nº 1 do artigo 640º do CPC – basta para tanto atentar no teor das conclusões XXV a XXIX.

Analisadas as conclusões, das mesmas resulta ainda a indicação dos meios probatórios tidos pelo mesmo como justificadores das alterações pugnadas – vide conclusões X a XXIV e XXX.

Do corpo alegatório resultando a observância do exigido pelo nº 2 al. a) do artigo 640º do CPC.

Pelo que cumpre proceder à reapreciação da decisão de facto quanto aos pontos impugnados.

O tribunal a quo fundamentou a convicção formada quanto a estes pontos factuais nos seguintes termos:

“No que concerne aos pontos 50. e 52. do elenco dos factos provados foi absolutamente relevante o teor dos documentos juntos aos autos a fls. 360 a 367 (requerimento de 21.10.2019) e do email de fls. 230, em conjugação com o teor do depoimento das testemunhas GG e HH, colaboradoras do réu Banco 1..., que não souberam explicar a posição do banco quanto à documentação apresentada - referindo que apesar de solicitarem a documentação depois o tratamento dos elementos não é feita pelas mesmas - e II que fez a avaliação da fração “C” a pedido do Banco 1... e por intermédio da B....”

Ou seja, recorreu o tribunal a quo precisamente aos mesmos depoimentos que o recorrente convocou para justificar a pretendida alteração [este recorrente convocou precisamente os depoimentos das testemunhas GG, HH e II, associado ao teor dos relatórios de avaliação juntos com o requerimento do recorrente Banco de 21/10/2019].

Recorrente que igualmente convocou o teor do relatório elaborado pelo Sr. Perito II, bem como o relatório de avaliação junto em 21/10/19 (o mesmo identificado pelo tribunal a quo).

Consigna-se ter-se procedido à audição dos depoimentos testemunhais relevantes e identificados pela recorrente (também considerados pelo tribunal a quo).

“52. Após, em 19.08.2016, foi realizado novo relatório de avaliação, do qual consta terem sido resolvidos os condicionalismos atinentes à licença de utilização, à conclusão das obras e à correção da área na caderneta predial urbana.”

“50. Em 14.07.2016, havia sido efetuada uma avaliação à fração “C” pelo réu Banco 1..., através de entidade externa ao Banco, da qual resultou um valor idóneo a garantir o montante do financiamento solicitado pela ré AA, ainda que com as seguintes condicionantes aludidas no email aludido no ponto anterior, sendo que, quanto a obras, o condicionalismo se prendia quanto à conclusão das obras de restauro que a co-Ré AA estava a levar a cabo no interior da fração e melhor identificadas no facto 42.

52. Após, em 19.08.2016, foi realizado novo relatório de avaliação, do qual consta terem sido resolvidos os condicionalismos atinentes à licença de utilização, dado ter sido exibida e disponibilizada a licença de 1959, à conclusão das obras de restauro que a co-Ré AA levou a cabo no interior da fração C, e à correção da área na caderneta predial urbana.”

“O Banco 1..., S.A. não tinha conhecimento que a licença de Autorização de Utilização n.º ...09 emitida pela Câmara Municipal do Porto em 1959/06/23 se encontrava desatualizada.”

O que só por si impõe a rejeição da sua pretensão, por se tratar de facto novo, não alegado oportunamente no respetivo articulado e essencial à defesa do recorrente, como tal não admissível de ser considerado pelo tribunal de recurso – atento o previsto no artigo 5º nº 1 do CPC.

Ainda que assim se não entendesse, da própria alegação do recorrente contida na contestação, seria de concluir sempre pela não prova de tal realidade factual.

Basta para tanto atentar no que o recorrente alegou a propósito da avaliação de 14/07/2016 e da menção à necessidade de serem corrigidas áreas – vide artigos 22º e seguintes da contestação.

Aí alega o recorrente que a necessidade de correção de áreas [mencionada no relatório da avaliação de 14/07/2016 e mencionada no mail enviado pela gestora de clientes GG em 01/08/2016 – vide docs. 175, p. 5/6 inserto no processo físico a fls. 230/230v. e relatório junto com o requerimento de 21/10/2019 pelo recorrente e inserto no autos a fls. 360 e segs., a que se reportam os pontos 48 a 50 dos factos provados] estava relacionada não com eventuais alterações ao título constitutivo da PH e seu registo, mas antes com o facto de na CPU da fração autónoma C estar descrita uma área de terreno integrante da fração com 125 m2 que não tinha correspondência com qualquer área existente no local ou na planta (tendo sido esta a razão efetivamente apontada pela testemunha II para justificar a necessidade de correção da área na CPU assinalada no seu relatório).

Área, que mais alegou, deixou de estar mencionada na CPU depois da submissão em 15/07/2016 do Modelo 1 do IMI [declaração para inscrição ou atualização de prédios urbanos na matriz] tal como resulta dos docs. juntos sob nºs 11 e 25 com a p.i.. Mais afirmando o recorrente que então ficaram as áreas harmonizadas entre a descrição predial e a matriz (vide concretamente artigo 24º da contestação).

Ora, analisados estes documentos que o próprio recorrente convocou, constitui o doc. 11 o mencionado modelo 1 do IMI para “Declaração Para Inscrição ou Atualização de Prédios Urbanos na Matriz” do qual claramente consta que o motivo de entrega da declaração é de “prédio melhorado/modificado”, relativamente à fração C, indicada como uma fração de tipologia T3, com uma área bruta de construção e área bruta privativa de 83,25 m2 e com uma permilagem da fração de 201.

Em conformidade a CPU que constitui o doc. 25 identifica a fração C como fazendo parte do prédio constituído em regime de PH “constituído por quatro frações autónomas”, nº de pisos do artigo – 4 e correspondentemente para a fração C: área bruta privativa total de 83,2500 m2 e permilagem de 201,0000 (T3).

Finalmente a Licença de Utilização apresentada para celebrar a escritura de CV (tal como o reconhece o banco recorrente) é a LU emitida em 1959 onde consta que o prédio em questão é composto por 3 fogos a habitar.

Tal como explícita ficou a divergência entre a permilagem da fração constante da CPU após a atualização exigida pelo próprio banco e a permilagem que constava indicada na descrição do prédio na CRP, com o registo da PH em 1972 (então a fração tinha uma permilagem indicada de 352).

De igual forma tendo as outras frações visto alteradas as suas permilagens vide docs. 23 (fração A), 24 (fração B), a que acresce a fração C (doc. 25) perfazendo estas frações a permilagem total de 903,000. Juntamente com a permilagem indicada pela A. no doc. 12 para a fração por si identificada como D de 97,000, somando o total de 1000/1000 [cfr. Doc. 12 - modelo 1 do IMI para “Declaração Para Inscrição ou Atualização de Prédios Urbanos na Matriz” do qual consta que o motivo de entrega da declaração é de “prédio melhorado/modificado”, relativamente à fração D, indicada como uma fração de tipologia T2, com uma área bruta de construção e área bruta privativa de 39,80 m2 e com uma permilagem da fração de 97,000].

Em suma, perante a documentação assim analisada e a que o recorrente teve acesso, perante o pelo mesmo alegado, não há como concluir que o mesmo desconhecia que a licença de utilização não estava conforme à realidade física do prédio. Bem antes pelo contrário, como aliás o tribunal a quo o assinalou na subsunção jurídica dos factos ao direito.

Pelo que se reitera, sempre o pretendido aditamento nos factos provados seria improcedente.

Tendo presentes os mesmos documentos invocados, associado ao depoimento da testemunha II que se reportou aos relatórios que elaborou, um primeiro de 14/07 e um segundo de 16/08, resultou provado que a exigência de conclusão das obras mencionada no primeiro relatório e confirmada no segundo, respeitava às obras levadas a cabo pela autora e a pedido da R. AA (vide fp´s 41 e 42) à data de 14/07 ainda em curso na fração C.

Nesta medida, deferindo parcialmente a pretensão de alteração formulada pelo recorrente e tendo presente o constante dos pontos 41 e 42 dos factos provados, passarão os pontos 50 e 52 dos factos provados a ter a seguinte redação:

“50. Em 14.07.2016, havia sido efetuada uma avaliação à fração “C” pelo réu Banco 1..., através de entidade externa ao Banco, da qual resultou um valor idóneo a garantir o montante do financiamento solicitado pela ré AA, com as condicionantes aludidas no email aludido no ponto anterior, sendo que, quanto a obras, o condicionalismo se prendia com a conclusão das obras de adaptação levadas a cabo a pedido da ré AA e melhor identificadas no facto 42.

“52. Após, em 19.08.2016, foi realizado novo relatório de avaliação, do qual consta terem sido resolvidos os condicionalismos atinentes à licença de utilização, dado ter sido exibida e disponibilizada a licença de 1959, à conclusão das obras mencionadas em 51 e à correção da área na caderneta predial urbana.”

Termos em que se julga parcialmente procedente a pugnada alteração da decisão de facto, por este recorrente “Banco 1...”.

***

Em função do supra decidido, cumpre conhecer do alegado erro na aplicação do direito.

Tendo o tribunal a quo decidido pela nulidade do título de compra e venda e mútuo com hipoteca com fundamento na realização do mesmo sem licença de utilização válida, de um lado, por outro e a assim se não entender com fundamento em atuação em abuso de direito por parte dos 1º e 2º RR., ao pretenderem a validade do negócio nos termos formais em que foi celebrado, insurgiram-se estes 1º e 2º RR. contra o assim decidido.

- não resultar dos factos provados a execução de quaisquer obras que determinem a caducidade do Alvará de Licença de Utilização de 1959. Alvará que está averbado no registo predial e assim permanece válido;

- carecer a autora de legitimidade para pedir o licenciamento de obras nas partes comuns, das quais não resultou qualquer alteração às condições de habitabilidade em cada uma das frações titulada pelo referido Alvará, já que todas as obras ocorreram no sótão e telhado;

- é ao vendedor que incumbe o ónus relativo à apresentação do alvará de utilização, não podendo a A. ser beneficiada por um ato que a ocorrer seria de sua única responsabilidade – realização de obras ilegais e não autorizadas na parte comum do sótão.

Sendo a exigência do Alvará de Utilização um regime de proteção do promitente-comprador/consumidor.

Apenas carecendo de novo alvará o sótão quanto ao seu novo fim e não já a mera alteração do telhado;

- Sótão que é parte comum de uso exclusivo da fração C, não tendo ocorrido quaisquer obras na fração C que determinem a alteração da PH.

Mais alega a recorrente que só à A. são imputáveis todos os comportamentos de má-fé, abuso de direito e enriquecimento sem causa, já que as obras realizadas pela A. não ascendem ao valor peticionado.

Sendo a decisão “nula” por violar o disposto nos artigos 410º, 412º e 413º do CC, para além das normas do RGEU e RJUE, bem como os artigos 334º, 291º e 1419º e segs. do CC.

Da argumentação da R. recorrente AA que acima enunciámos, importa perante os factos julgados provados, realçar o seguinte:

- Em março de 2015, a A., enquanto proprietária de duas (frações B e C) das 3 frações que constituíam o prédio onde se insere precisamente a fração C, posteriormente adquirida pela R. AA, juntamente com o proprietário da outra fração – a fração A e assim perfazendo estes dois proprietários a totalidade do valor do prédio (vide artigo 1418º do CC) – acordaram na alteração / ampliação / recuperação do prédio, nos termos descritos em 11 dos factos provados.

Acordo de alteração que diretamente também afetou a fração C, a qual até então beneficiava do logradouro como parte comum, com acesso a este através de escada. Escada eliminada e logradouro que ficaria a pertencer, após divisão em dois, às duas outras frações A e B. Para além da criação de uma nova fração no sótão (vide ponto 7 do facto provado 11).

Estas acordadas alterações, implicariam alteração da PH e atualização de permilagens. Alteração acordada entre todos os então proprietários da totalidade das frações e que assim representavam a totalidade do valor do prédio – vide entre o mais os pontos 1 e 8 do facto provado 11;

- A A. apresentou o necessário projeto na CMP e deu inicio às obras / alterações projetadas, tendo para o efeito a CMP emitido o alvará de licenciamento e obras de ampliação / alteração em dezembro de 2015 – fp 13/14.

Tendo as obras relativas ao sótão tido o seu início em janeiro de 2016 (vide fp 14).

- Em junho de 2015 a A. celebrou contrato promessa de compra e venda com a R. CC relativa à fração B – vide fp 17.

- Em maio de 2016, a A. (então proprietária da fração C) e os então proprietários das outras frações (A – R. BB e B - já da R. CC) deliberam por unanimidade na divisão do logradouro em duas partes independentes a serem integradas nas frações A e B); em atualizar os registos da PH, incluindo a revisão das permilagens às diferentes frações, devido à alteração da propriedade do logradouro e da criação da nova fração (no sótão após elevação da cumeeira) – vide fp 24;

- Em 7 de junho de 2016 a CMP emite declaração de cumprimento dos requisitos legais para constituição em regime de PH do prédio em questão, descrito como sendo constituído por 4 frações autónomas, com as permilagens nela indicadas, da qual se extrai entre o mais que para a fração C consta na sua composição agora uma varanda.

Já não o logradouro identificado na CRP - vide certidão da CRP junta como doc. 2 com a p.i. – documento do qual igualmente se extrai que então aquando da constituição da PH em 1972 a permilagem da fração C era de 352, contra os 201 indicados na declaração da CMP de junho de 2016 (vide fp 15).

E contra, igualmente a permilagem indicada na CPU que constitui o doc. 25, em conformidade com a declaração que constitui o doc. 11 / modelo 1 do IMI (vide fp 26);

- Em 16 de junho de 2016 os mesmos proprietários (A A., a R. CC e o R. BB) deliberam em dar poderes à A. para os representar na escritura da PH decidida em maio de 2016 e já aprovada pela CMP (vide fp 25);

- Em 16 de junho de 2016 foi outorgado documento particular de alteração à PH, devidamente autenticado por solicitador em 15 de julho de 2016 (vide fp’s 27 a 29).

- Em 08/02/2016 a R. AA celebrou contrato promessa de compra e venda da fração C (vide fp’s 37 e 38).

- Em 25/08/2016 foi celebrado contrato de compra e venda com mútuo e hipoteca – Documento Particular Autenticado - através do qual a R. AA adquiriu a fração C à aqui A. (vide fp’s 53 a 57).

Desta sucessão factual acima elencada, resulta ter sido acordada entre os à data proprietários de todas as frações que compunham o prédio onde se insere a fração C, a alteração / reabilitação / ampliação de tal prédio (frações e partes comuns) e que foi executada, precedida dos necessários licenciamentos e atualizações junto das entidades competentes (veja –se a atualização da CPU e declaração emitida pela CMP em junho de 2016) e consequente alteração da PH nos termos que em suma também já ficaram descritos.

Tal acordo por então estabelecido entre os proprietários que representavam a totalidade do valor do prédio era válido.

E nessa medida carece de qualquer pertinência a argumentação da recorrente AA quanto à “ilegitimidade” da A. para pedir licenciamento de obras nas partes comuns, bem como a afirmação de que não ocorreram relevantes alterações quer na definição das partes comuns, como na estrutura das frações, nomeadamente e em especial na fração C que veio a adquirir – seja pela eliminação da escada de acesso ao logradouro que deixou de ser também parte comum, quer pela eliminação do acesso ao sótão que correspondia ao vão do telhado, com acesso para meras reparações por um alçapão existente no teto do WC da fração C e sem qualquer escada de acesso (vide fp 4) – transformado em fração nos termos documentais já acima mencionados.

Obras relativas ao sótão que tiveram o seu início em 04/01/2016 – muito antes da celebração da CV (esta de agosto de 2016) e anterior mesmo à celebração do CPCV (este de fevereiro de 2016). Até à celebração do contrato de CV, não sendo proprietária, a R. AA não se poderia opor ao acordado com os demais proprietários em sede de deliberação de condomínio, sem prejuízo claro está de perante a A. discutir o que poderia ser a violação de obrigações contratuais assumidas e derivadas do CPCV entre as partes celebrado.

A questão suscita-se perante a R. AA, porquanto à data em que passou a ser proprietária da fração C, o acordo estipulado com os demais proprietários (e todos os proprietários) das frações que compunham o prédio em questão e traduzido já em documento particular autenticado perante solicitador, ainda não havia sido registado e nessa medida lhe não era oponível.

Tal como o tribunal a quo o entendeu e cabalmente o justificou nos termos para os quais remetemos, por desnecessidade de aqui o repetirmos.

Esta nota, visa em primeira linha enquadrar o contexto em que surge o dissentimento entre as partes: após a aquisição (e até lá, nenhuma legitimidade tinha a R. AA para intervir, por não ser proprietária de qualquer fração), a R. AA opõe-se a dar o seu assentimento à anteriormente acordada alteração da PH (e que por não registada lhe não era oponível). E para registo da qual chegou a ser celebrado documento particular autenticado, como já referido.

Da factualidade provada, mais resulta que esta R. (e a sua mãe que a representava) nas várias deslocações ao imóvel no processo de aquisição da fração C, tomaram conhecimento de que o sótão ia ser transformado em fração autónoma, independente e destacada da fração C, destinada a habitação e com entrada direta pela zona comum – vide fp 35.

Mais declarou a R. AA, aquando da celebração do CPCV ter conhecimento de que o prédio iria sofrer obras de restauro interiores e exteriores (vide fp 38); em 08/2016 a mãe da R. enquanto sua “mandatária” afirma que as obras nas zonas comuns (bem como na fração C) se encontram ainda a decorrer (vide fp 47). Nessa mesma comunicação anexando uma carta do R. Banco 1... (Banco 1...) onde este dá nota, entre o mais, da necessidade de receber caderneta do Registo Predial com as áreas e descrição do imóvel atualizadas, condicionando a realização da escritura de CV à conclusão das obras; entrega de Licença de Utilização e correção das áreas na CP e harmonização das áreas/descrição do prédio com todos os documentos legais do imóvel (vide fp 49).

E a escritura só veio a ser realizada após apresentação dos documentos exigidos pelo Banco 1... (credor hipotecário), entre os quais a demonstração da correção das áreas na CPU – CPU atualizada junta sob doc. 25 da qual resulta claramente que o prédio era constituído por 4 frações em 4 pisos e com a permilagem da fração já corrigida em função da constituição da nova fração e alterações introduzidas na composição das frações e partes comuns.

Estes documentos que à A. incumbia efetivamente disponibilizar, mas que a R. recebeu para entregar por sua vez ao credor hipotecário que os exigiu, evidenciam de um lado o conhecimento da realidade física do prédio onde se inseria a fração C vendida, com as alterações introduzidas na PH (ainda não registadas) e de outro a evidente desconformidade documental entre a CPU atualizada e considerada para a realização do negócio e o constante do R. Predial e LU de 1959 em tal registo mencionada. LU que não poderia ter em consideração a criação de uma nova fração independente e a alteração das zonas comuns com afetação direta da fração C, incluindo a permilagem à mesma atribuída, já que datava de 1959 e as alterações foram introduzidas em 2016 (conforme resulta, entre o mais, da CPU).

Desconformidade documental de que todos os intervenientes tiveram conhecimento, bem sabendo a causa dessa mesma desconformidade – vide fp’s. 50 a 53 e 66 a 69 dos factos provados.

Pela significativa alteração introduzida no prédio, foi exigido não só a atualização da CPU, como era exigível em consonância a emissão de nova LU atento o previsto no artigo 8º do RGEU (em vigor à data do negócio e das alterações introduzidas) e posterior registo de tais alterações na CRP, só assim compatibilizando as alterações introduzidas no prédio com a sua realidade física.

Estando subjacente à exigência de LU interesses de ordem pública que para além da proteção dos consumidores, visam obviar à construção clandestina e promover a transparência e segurança do mercado habitacional, como resulta da evolução legislativa neste domínio e como vem sendo reconhecido pela jurisprudência, recai sob os negócios que não respeitem os requisitos exigidos pelo artigo 1º do DL 281/99 à data da celebração da CV a sanção da nulidade. Em causa normas imperativas que não podem ser dispensadas pelas partes^[13].

Na medida em que em causa está o desrespeito destes requisitos à data da celebração do contrato de compra e venda, não procedem as objeções apresentadas pela recorrente, por referência ao previsto no artigo 410º (nº 3) e à proteção do consumidor que o mesmo visou.

Tal como o tribunal a quo expôs, citando pertinente jurisprudência, nos termos que aqui deixamos reproduzidos (na parte relevante):

«O art.º 1º do DL nº 281/99, de 26.07, alterado pelo DL nº 116/2008, de 4.07, tem o seguinte teor:

“Não podem ser realizados atos que envolvam a transmissão da propriedade de

prédios urbanos ou de suas frações autónomas sem que se faça prova da existência da

correspondente autorização de utilização, perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular.”.

Proíbe, pois, este preceito a realização de atos cujo objeto seja a transmissão da propriedade de prédio urbano, ou de frações autónomas, sem que se prove a existência da respetiva licença de utilização, à qual se refere o art.º 8º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo DL nº 38.382, de 7.08.1951.

O Regulamento Geral das Edificações Urbanas aprovado pelo DL 38382, de 7.08,1951, introduziu, no seu art.º 8º, a necessidade de licença municipal para a utilização de qualquer edificação nova, reconstruída, ampliada ou alterada, quando da alteração resultem modificações importantes das suas características^[14].

Ora, a formalidade exigida pelo art.º 1º, nº 1, do Decreto-Lei nº 281/99, embora

visando reforçar a proteção dos consumidores adquirentes, tem também como finalidade essencial obviar à construção clandestina e promover a transparência e segurança das transações do mercado habitacional, assumindo, nessa medida, uma natureza imperativa e de ordem pública, subtraída, portanto, à disponibilidade das partes. Cfr. o ac. do STJ de 7.11.2019, relatado por Rosa Ribeiro Coelho.

Daí a proibição taxativa de celebração de quaisquer atos de transmissão de imóveis sem a apresentação da licença de utilização (ou de construção de obra não concluída).

Com efeito, embora esta formalidade não diga respeito à forma do negócio nem

aos respetivos elementos essenciais, constitui ainda assim um requisito legal habilitante da celebração do negócio e com esta concomitante (vide ac. do STJ, de 19.06.2012, relatado por Alves Velho, e acessível in www.dgsi.pt), cuja inobservância implicará a sua nulidade, salvo se outra solução resultar da lei, nos termos do art.º 294.º do CC, que nos parece não resultar.

A nulidade decretada pelo tribunal a quo, nos termos assim justificados não nos merece censura, atenta a factualidade provada e acima já enunciada.

Opôs-se igualmente a recorrente AA, tal como o Banco 1..., à declaração de que a sua pretensão constitui uma atuação em abuso de direito.

Nos termos do art. 334º do Cód. Civil “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.

Entende-se assim que atua em abuso de direito aquele que exercita um direito de que é titular de forma manifestamente excessiva para lá dos limites impostos pela boa-fé, bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.

Atentando-se, para determinar os limites impostos pela boa-fé ou bons costumes, de modo especial as conceções ético-jurídicas dominantes na coletividade.

E para consideração do fim social ou económico do direito, convocando-se de preferência juízos de valor positivamente consagrados na própria lei. Sem excluir os fatores subjetivos ou intenção na atuação do titular, na medida em que estes relevarão para apreciação quer da boa-fé bons costumes quer ao próprio fim do direito^[15].

De entre os comportamentos típicos abusivos^[16] que justificam nos termos legais um juízo de censura a uma atuação que de outro modo seria considerada legítima, temos o desequilíbrio das posições jurídicas.

Tal como igualmente o tribunal a quo assinalou, ainda que se não concluísse pela nulidade do negócio nos termos acima apreciados, a postura assumida pela R. recorrente AA e também pelo Banco 1..., defendendo o reconhecimento do negócio, nos termos ocorridos, por referência à realidade atestada por uma LU desconforme à realidade e não compatível com as alterações introduzidas no prédio com reflexos direitos quer nas frações que compõem o mesmo prédio quer nas duas partes comuns, como era do seu conhecimento, constitui uma atuação em abuso de direito, por chocar com o sentimento jurídico dominante, implicando se reconhecida fosse a sua pretensão, um notório desequilíbrio das posições jurídicas entre as partes contratantes, atendendo aos pressupostos negociais que A. e RR. AA e Banco 1... tiveram como presentes na negociação e celebração dos contratos – atento o conhecimento da realidade em curso no prédio e alterações a que foi submetido por parte dos RR. e em especial da R. AA - resultando, se válido fosse o negócio, num evidente e notório prejuízo para a autora, sem justificação plausível para tanto.

Igualmente por esta via justificando a declaração da nulidade da CV celebrada, com a consequência da repristinação da relação existente, com a restituição do prestado.

Uma vez mais reproduzindo aqui em parte a decisão do tribunal a quo na parte relevante, por com a mesma concordarmos:

«Parece-nos, assim, claramente apurada uma situação de exercício danoso do direito por parte da ré reconvinte e, por inerência, do respetivo credor hipotecário cuja garantia incide precisamente sobre a fração “C”.

De referir que as consequências do abuso do direito também não podem deixar de ser ajustadas às especificidades de cada caso concreto, operando, com frequência, como exceção perentória.

Assim, nas palavras de Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, p. 299-300, “tem as consequências de todo o ato ilegítimo: pode dar lugar à obrigação de indemnizar, à nulidade, nos termos do artigo 294.º; à legitimidade de oposição; ao alongamento de um prazo de prescrição ou de caducidade.”.

No caso, a consequência que mais se adequa a este abuso de direito é precisamente a declaração de nulidade de todo o contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca, nos termos do art.º 294º, do CC, com inerente cancelamento do registo da propriedade a favor da ré AA e da hipoteca constituída a favor do Banco 1..., SA, julgando-se, assim, a ação procedente, nesta parte.»

Quanto aos efeitos da nulidade decretada, e “Na repristinação/liquidação da relação existente entre as partes e resultante da declaração de nulidade negocial, deve, em primeiro lugar, ser restituído tudo o que tiver sido prestado e, se ainda possível, a restituição deve ser feita em espécie ou, no caso de impossibilidade, deve ser restituído o valor correspondente (art.º 289º, nº 1, do CC).

Ou seja, as deslocações patrimoniais operadas, com base na validade dos contratos, devem realizar-se, agora constatada a sua invalidade, em sentido inverso, repondo, tanto quanto possível, a situação anterior à celebração.

Além disso, se da nulidade resultarem obrigações de restituição recíprocas, devem ser cumpridas simultaneamente, podendo cada uma das partes sustar a restituição que lhe incumbe, enquanto a outra não cumprir (art.º 290º do CC).

Aplicando tais regras ao caso vertente, temos que a ré AA terá de restituir a fração “C” à autora vendedora, e receber desta o preço que pagou, procedendo esta por sua vez à liquidação do montante mutuado, julgando-se, como adequado fixar o prazo de 90 dias após o trânsito da presente sentença para tal efeito.”

Em suma e perante o exposto, entendemos não assistir razão à R. recorrente AA, improcedendo in totum o seu recurso.

A argumentação recursiva deste recorrente, fundou-se (para além das questões já analisadas) num alegado desconhecimento das alterações introduzidas no prédio, o que como já antes se decidiu o recorrente não logrou provar (as alterações introduzidas nos pontos 50 e 52 dos factos provados em sede de reapreciação da decisão de facto nenhuma influência têm para este efeito).

Desconhecimento que invocou para justificar uma alegada atuação de boa-fé para efeitos do previsto no artigo 291º do CC. O que não é o caso.

De qualquer modo, a ação de anulação foi interposta dentro dos 3 anos posteriores à conclusão do negócio em causa, pelo que sempre seria afastada a inoponibilidade convocada pelo recorrente, atento o previsto no nº 2 do mesmo artigo 291º do CC.

A argumentação relativa à (não) nulidade do negócio e atuação abusiva, já foi afastada, pelos motivos acima assinalados.

A invocada boa-fé para efeitos do previsto nos artigos 16º e 17º do C. do Registo Predial não está demonstrada. A que acresce sequer ser para o caso relevante. Já que nestes artigos do CRP está a nulidade do registo.

Não sendo esta a causa do cancelamento da inscrição hipotecária, antes a declaração de nulidade do negócio que lhe está subjacente e no qual o Banco 1... interveio, tomando conhecimento das irregularidades analisadas.

Ferido de nulidade o negócio subjacente à contratação do empréstimo, com o consequente cancelamento do registo de aquisição, sempre a hipoteca teria de ser cancelada.

Na verdade, só tem legitimidade para hipotecar aquele que puder alienar os respetivos bens – vide artigo 715º do CC.

A nulidade do negócio de compra e venda pelos efeitos retroativos que lhe são inerentes, implica que quem constituiu a hipoteca, a R. AA, não tinha legitimidade para tanto.

A declaração de nulidade do contrato de compra e venda tem como consequência a nulidade do negócio de constituição de hipoteca sobre o bem que através daquele havia sido adquirido. Determinando o cancelamento do respetivo registo, nos termos do artigo 13º do CRP^[17].

Restando assim ao recorrente Banco 1... o direito a ver-se restituído do montante mutuado.

Pelo exposto, acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto em julgar totalmente improcedente os recursos interpostos, consequentemente se mantendo a decisão recorrida.

Custas pelos recorrentes, sem prejuízo do decidido quanto ao benefício do apoio judiciário concedido à R. recorrente AA.

Porto, 2024-09-09

(M. Fátima Andrade)

(Jorge Martins Ribeiro)

(Manuel Fernandes)