Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0551658 |
INCUMPRIMENTO
DELIBERAÇÃO AUTÁRQUICA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
II - No quadro factual referido assiste ao locatário o direito de resolver o contrato de arrendamento.
1. Relatório:
No .. Juízo do Tribunal Judicial de .........., sob o nº .../2002, B.......... instaurou contra C.......... e mulher, D.........., acção declarativa de condenação, com processo ordinário, pedindo que estes fossem condenados a pagar-lhe a quantia de € 31.051,32, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação e até integral pagamento.
Fundamenta o seu pedido em que:
- Os RR. deram de arrendamento ao A., por contrato de 9 de Abril de 2001, a ‘fracção autónoma, designada pela Letra C, correspondente a um estabelecimento, no Lote nº 3, Loja ., no rés-do-chão, em propriedade horizontal, sita na Quinta .........., na freguesia de .........., concelho de .........., inscrito na Conservatória de ........... sob o nº 01226/190’;
- O local arrendado destinava-se exclusivamente a comércio de restauração, para o exercício de uma actividade tipo churrasqueira com exclusão de qualquer outra;
- Tal arrendamento teve início em 9.4.2001, era pelo período de 1 (um) ano, renovável por sucessivos e iguais períodos, enquanto não fosse denunciado nos termos legais;
- Foi estipulada a renda mensal de Esc.130.000$00;
- O A. ficou expressamente autorizado a proceder às obras necessárias para adaptação do locado, atento o fim prosseguido pelo arrendamento;
- O A. foi expressamente autorizado a ocupar o locado, desde o início da vigência do contrato, para dar início à respectiva instalação;
- Sob o argumento de que a loja em questão se encontrava em estado de gozo imediato, consoante licença de utilização nº .../96 da C. M. de .........., os RR. deram de arrendamento ao A. a identificada loja, para o indicado fim;
- Autorizando-o, expressamente, a executar no arrendado as obras atinentes à instalação de um restaurante, tipo churrasqueira;
- Os RR. sempre receberam as rendas do A. que, entretanto, se foram vencendo;
- As obras atinentes à instalação do restaurante/churrasqueira teriam de ser executadas em conformidade com projecto a submeter à apreciação e aprovação da Câmara Municipal de .........., a elaboração do respectivo projecto custou ao A. a quantia de Esc.450.000$00;
- Na execução das pertinentes obras (transformação de um compartimento em cozinha, construção de duas casas de banho, 1 dispensa de dia, colocação de mosaico no chão, paredes, etc.), despendeu o A. a quantia de Esc.2.472.830$00;
- De igual modo, despendeu o A. as seguintes verbas: a) Esc.62.500$00, ao electricista que executou a instalação eléctrica no interior da loja; b) Esc.90.000$00 ao canalizador que procedeu à instalação de tubagens, sanitários; c) Esc.50.000$00 com a instalação de gás canalizado; d) Esc.18.440$00 aos S.M.A.S. de .........., correspondente ao consumo de água durante o período em que decorreram as obras; e) Esc.73.699$00 à EDP correspondente ao consumo de energia eléctrica durante o período em que decorreram as obras; f) Esc.20.000$00 com obtenção de documentos e pagamento de honorários a contabilista;
- Desde a data em que o arrendamento teve o seu início até à data em que o A. operou a sua resolução, o A. pagou aos RR., a título de rendas, a quantia de Esc.1.170.000$00;
- A Câmara Municipal de .........., através de deliberação de 5.12.2001, decidiu não viabilizar a abertura e funcionamento do estabelecimento de restauração e bebidas, conforme a pretensão do A., enquanto o respectivo projecto se não mostrasse ‘instruído com deliberação da Assembleia de Condóminos (ou manifestação expressa de todos eles no caso de não existir assembleia), deliberação essa que terá de demonstrar que a questão foi expressamente constante da convocatória e a mesma foi enviada a todos os condóminos;
- A verdade é que, não obstante o empenhamento pessoal do A., a Assembleia de Condóminos do prédio deliberou não aceitar a instalação, por parte do A., de uma churrasqueira na loja em questão, inviabilizando a pretensão do A. em instalar no arrendado um estabelecimento de restauração e bebidas, em consonância com a finalidade do próprio arrendado;
- Em conformidade com deliberação da C. M. de .......... de 3.10.2001, que aprovou os princípios gerais do procedimento administrativo nesta matéria, o licenciamento do comércio dos serviços e da restauração e/ou bebidas no caso de prédios já licenciados em que o destino da fracção seja apenas o comércio, dependerá do consentimento expresso dos respectivos condóminos;
- Incumbia aos RR., enquanto donos de fracção autónoma, destinada genericamente a comércio, obter o consentimento do condomínio do imóvel, tendo em vista o seu arrendamento ao A.;
- Os RR. nada fizeram no sentido de conseguir o imprescindível consentimento da assembleia de condóminos, com fundamento em que não era da sua responsabilidade a obtenção de tal consentimento;
- Isto, apesar de lhes ter sido comunicada, por parte do A., a exigência de deliberação nesse sentido por parte do condomínio;
- Os RR. não forneceram ao A. deliberação do condomínio dando a sua adesão à instalação no arrendado do indicado estabelecimento comercial;
- O A. ficou, em termos absolutos e definitivos, numa situação de impossibilidade legal de ali exercer a actividade comercial para a qual os RR. lhe deram de arrendamento a identificada ‘fracção’;
- Foi concedido ao A., por parte do Instituto do Emprego e Formação Profissional, o financiamento de Esc.932.430$00 relativo à criação de 4 postos de trabalho (no referido estabelecimento comercial), tendo que ser devolvida acrescida dos respectivos juros de mora;
- O A. sofreu um prejuízo estimado em Esc.1.200.000$00 resultante de perda de rendimento, por ter deixado de desenvolver qualquer actividade profissional remunerada, por ter necessidade de acompanhar os trabalhos com vista à instalação do projectado estabelecimento de restauração e tratar, junto das entidades competentes, da documentação necessária ao seu funcionamento;
Conclui pela procedência da acção.
*
Os RR. apresentaram contestação e deduziram reconvenção:Em sede de contestação impugnaram o alegado pelo A., alegando, em essência e síntese, que:
- Um mês após a data da assinatura do contrato ajuizado, o A. deu entrada na C.M. de .......... de um processo de adaptação da loja comercial para a instalação do restaurante e churrasqueira;
- De imediato deu início às obras, mesmo sem ter obtido a respectiva licença municipal para a realização das mesmas obras, que nunca chegou a obter;
- O A. gastou o que gastou e recebeu o que recebeu, fez o que fez em seu exclusivo benefício e como muito bem entendeu, sem interferências dos RR.;
- O A., caso tivesse sido lesto e diligente, podia ter obtido a necessária licença antes da deliberação da Câmara Municipal, a qual ocorreu em 3 de Outubro de 2001;
- O A. não pode pretender serem os RR. responsáveis pelas atitudes dos condóminos, da Câmara e da sua inércia;
- Nem era aos RR. que competia conseguir a autorização por parte dos condóminos, da mesma forma que não lhe compete a obtenção das licenças para a instalação do restaurante;
- Apesar disso, os RR. também tentaram, sem êxito, como o A. bem sabe, participando na reunião em 15.12.2001, e mesmo posteriormente, encontrar uma solução;
- O A. bem sabe que a deliberação é muito posterior à celebração do contrato e que, nesta data, nada impedia a instalação do estabelecimento pretendido pelo A..
Em sede de reconvenção, pede que o A. seja condenado a pagar-lhes a quantia de Esc.390.000$00 referente à parte das rendas que lhe eram devidas e não foram satisfeitas, já que o contrato teve início em Abril de 2001 e terminou por decisão unilateral do A. em Abril de 2002.
Conclui pela improcedência da acção e procedência da reconvenção, tendo ainda requerido a intervenção provocada do fiador E.......... .
*
O A. apresentou réplica em que, em essência e síntese, alega que:- O arrendado não podia nem pode ser utilizado para o fim contratado, sendo que incumbia aos RR., enquanto locadores, assegurar-lhe o gozo da coisa locada para os fins a que contratualmente se destinava;
- A referida impossibilidade de utilização do arrendado, atenta a finalidade do arrendamento, remonta à data da celebração do contrato.
*
Por despacho proferido a fls. 111, foi admitida a requerida intervenção provocada do fiador E.........., o qual, citado, nada disse.*
Proferiu-se despacho saneador e, bem assim, se seleccionou a matéria de facto assente e organizou-se a ‘base instrutória’, sem que houvesse qualquer reclamação.Procedeu-se à audiência de discussão e julgamento e, finda esta, proferiu-se decisão sobre a matéria de facto controvertido, a qual não mereceu qualquer reclamação.
Elaborou-se sentença em que se proferiu a seguinte decisão:
“…
Pelo exposto, julgo a presente acção e reconvenção improcedentes e, em consequência, absolvo os réus, o autor e o chamado dos pedidos formulados.
…”
*
Não se conformando com esta decisão, dela interpuseram recurso o A. e os RR., sendo que estes, decorrido o prazo para tanto, não apresentaram alegações e viram, consequentemente, julgado deserto o seu recurso.O A. alegou e formulou as seguintes conclusões:
1ª - Os apelados incumpriram com as obrigações a que contratualmente se vincularam com a celebração do contrato de arrendamento ‘sub judice’, uma vez que não só não lhe asseguraram o gozo do locado para o fim contratado, como em nenhum momento, face ao vício do mesmo, foi possível ao apelante dispor materialmente do mesmo ou seja, exercer a actividade comercial prevista;
2ª - As obras de adaptação do arrendado ao fim estipulado no contrato foram expressamente autorizadas pelos apelados, conforme fluí do cotejo do ajuizado contrato de arrendamento;
3ª - Incumpriram, assim, os apelados com as obrigações a que contratualmente se encontravam vinculados, conforme estatuído no artº 1031º do C. Civil, tornando-se nessa medida, responsáveis pelos prejuízos sofridos pelo arrendatário (art. 798º do C. Civil);
4ª - Assistindo, por isso, ao apelante o direito de operar a resolução do contrato de arrendamento em análise, sob a égide do art. 63º, nº do R.A.U.;
5ª - Direito que sempre teria suporte legal no disposto no artº 437º do C.Civil, caso se entendesse que a aludida imposição camarária representou uma alteração anormal das circunstâncias subjacentes à celebração do contrato;
6ª - Daí derivando para os apelados a obrigação de restituir ao apelante não apenas as quantias recebidas a título de rendas, (já que entre elas e a causa de resolução existe um vínculo que legitima a resolução de todas elas) como ainda a obrigação de o indemnizar das despesas efectuadas – artº 437º, nº 2 ‘in fine’ e 433º do C.Civil.
7ª - Nessa medida se impondo a parcial procedência da acção, condenando-se os demandados no pagamento ao demandante da quantia de € 24.857,25, com juros de mora, à taxa legal, contados desde a citação até integral pagamento;
8ª - Ao assim não decidir violou a douta decisão recorrida, entre outros, os citados normativos legais 433º, 434º nº 2, 437º, 798º, 1031º, 1032º, 1420º e segs. do C.Civil e 63º do R.A.U.;
9ª - Nessa medida se impondo a revogação da douta Sentença recorrida, substituindo-se a mesma por outra em que se decida pela parcial procedência da acção, nos termos preditos.
*
Os RR. contra-alegaram, pugnando pela manutenção do decidido.*
Foram colhidos os vistos legais, cumprindo decidir.Assim:
*
2. Conhecendo do recurso (apelação):
2.1 – Dos factos assentes:
Com relevância para o conhecimento do recurso, foram considerados assentes pelo tribunal de 1ª instância:
1. – No dia 9 de Abril de 2001, C.......... e D.......... deram de arrendamento ao autor, para o exercício ‘exclusivamente a comércio de restauração, para exercício de uma actividade tipo churrasqueira, com exclusão de qualquer outra’, a fracção autónoma, designada por letra C, correspondente a um estabelecimento, no Lote nº 3, Loja ., no rés-do-chão, em propriedade horizontal, sita na Rua .........., na freguesia de .........., concelho de .........., inscrito na Conservatória de .......... sob o nº 01226/190, que se encontra em estado de gozo imediato, consoante licença de utilização .../96, da Câmara de ..........; [A)]
2. – Arrendamento com início no sobredito dia e vigência pelo período de 1 (um) ano renovável por sucessivos e iguais períodos, enquanto não fosse denunciado nos termos legais, sendo a renda anual estipulada de 1.560.000$00, a pagar em duodécimos mensais de 130.000$00, até ao dia 8 do mês a que dissesse respeito; [B)]
3. – O autor ficou autorizado a executar as obras necessárias para adaptação do locado atento o fim prosseguido pelo arrendamento; [C)]
4. – O autor ficou desde logo autorizado a ocupar o locado para dar início à respectiva instalação; [D)]
5. – O autor ficou autorizado a executar no arrendado as obras atinentes à instalação de um restaurante, tipo churrasqueira; [E)]
6. – As obras atinentes à instalação do restaurante/churrasqueira teriam de ser executadas em conformidade com projecto a submeter à apreciação e aprovação da Câmara Municipal de ..........; [F)]
7. – Encontra-se junto aos autos o recibo nº ...... em nome de B.........., mencionando que a importância de € 2.245,00 foi recebido pelo seu emitente em 26 de Fevereiro de 2002; [G)]
8. – F.......... emitiu a favor de B.......... a factura nº ., respeitante a trabalhos efectuados na obra sita em ‘Quinta .........., Lote 3, .........., no valor total de € 10.542,25, estando original e duplicado junto a fls. 11 e 12, cujo teor se dá por reproduzido; [H)]
9. – G.......... emitiu a favor do Réu a factura nº ... com o montante total de € 65,57 que se mostra junta a fls. 13, cujo teor se dá por reproduzido; [I)]
10. – G.......... emitiu a favor do réu a factura nº ... com o montante total de € 200,13, que se mostra junta a fls. 14, cujo teor se dá aqui por reproduzido; [J)]
11. – G.......... emitiu a favor do réu a factura nº ... com o montante total de € 199,43, que se mostra junta a fls. 15, cujo teor se dá por reproduzido; [L)]
12. – H.........., Ldª efectuaram a venda a dinheiro nº . a favor do autor por prestação de serviços de contabilidade no montante de € 99,76, doc. de fls. 16 que se dá por reproduzido; [M)]
13. – I.........., Ldª emitiu a factura nº .. a favor do autor no montante de € 309,25 por montagem de quadros e tubos fios, conforme doc. de fls. 17 que se dá por reproduzido; [N)]
14. – O autor pagou ao SMAS de .......... os montantes constantes das facturas-recibos juntos de fls. 18 a 25 cujo teor se dá por reproduzido; [O)]
15. – O autor pagou à EDP os montantes constantes dos recibos que se mostram juntos a fls. 26 a 39, cujo teor se dá por reproduzido; [P)]
16. – A J.........., S.A., celebrou com o autor o contrato de abastecimento que se mostra junto a fls. 40, com as condições gerais de fornecimento que consta de fls. 41 e 42, condições económicas e recomendações de segurança juntas a fls. 43 e 44, cujo teor se dá por reproduzido; [Q)]
17. – Encontram-se juntos aos autos os recibos de aluguer nº 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, em nome do autor e respeitantes ao Lote 3, Loja ., .........., subscritos por C.........., o que perfaz o montante de Esc. 1.170.000$00 – cfr. fls. 47 a 54, cujo teor se dá aqui por reproduzido; [R)]
18. – Encontra-se junto aos autos a fls. 55 o ofício com o nº ....., de 28 de Dezembro de 2001, subscrito pelo Director de Departamento da Câmara Municipal de .........., Engº L.........., tendo como assunto ‘adaptação de um espaço comercial para instalação de um estabelecimento de restauração e bebidas, Rua .........., Lote 3, Loja ., ..........’, em que se informa o autor … que o requerimento apresentado em 9.10.01 sobre o assunto referenciado, obteve parecer desfavorável dos Serviços Técnicos do departamento de Gestão do Território desta Câmara Municipal, que, de acordo com o referido parecer o mesmo será indeferido.
Mais se notifica o autor para no prazo de 10 dias a contar do recebimento do mencionado ofício, se pronunciar por escrito sobre o mencionado parecer, do qual se anexa cópia ou apresentar o que se lhe oferecer quanto à resolução da sua pretensão, podendo até requerer diligências complementares e juntar documentos que considerasse do seu interesse; [S)]
19. – A fls. 56 e 57 junta documento do Departamento de Ordenamento do território, Divisão de Edificações Urbanas da C. M. de .........., no qual além do mais, se conclui que a ‘pretensão não está em condições de ser deferida de acordo com o disposto na alínea b) do nº 1 do artº 63 do Dec. Lei nº 445/91, de 20 de Novembro, com a redacção dada pelo Dec. Lei nº 250/94, de 15 de Outubro, devendo ser apresentados elementos mencionados no ponto 4.3.5 do citado documento de fls. 57; [T)]
20. – Encontra-se junto a fls. 58 documento manuscrito datado de 5 de Dezembro de 2001, no qual além do mais se diz que ‘a presente pretensão deverá ser instruída com a deliberação da assembleia de condóminos (ou manifestação da vontade expressa de todos eles no caso de não existir assembleia) deliberação esta que terá de demonstrar que a questão foi expressamente constante da convocatória e a mesma foi enviada a todos os condóminos. Esta medida resulta da fracção estar destinada genericamente a comércio e pretender-se instalar um estabelecimento de restauração e bebidas. Deve também ser anexado o processo acústico;[U)]
21. – Encontra-se junta a fls. 59 a acta número seis, onde se diz que no dia 30 de Janeiro de 2002 reuniram-se em assembleia geral os condóminos do prédio sito na .........., Lote 3, em .........., os quais sobre a apreciação do pedido da loja ., para instalação de reclame luminoso e climatização para abertura de um café- Snack-Bar, deliberaram não aceitar o pedido apresentado pelo arrendatário da Loja .; [V)]
22. – Mediante carta datada de 19 de Abril de 2002, o autor comunicou ao réu que considerava resolvido o contrato de arrendamento mencionado nos factos assentes; [X)]
23. – O autor declarou ter recebido do Instituto do Emprego e Formação Profissional a quantia de 932.430$00 referente a um apoio financeiro relativo à criação de quatro postos de trabalho – recibo de fls. 64, cujo teor se dá aqui por reproduzido; [Z)]
24. – Encontra-se junta aos autos uma missiva manuscrita datada de 6.12.2001, subscrita por E.......... e autor – doc., fls. 86 que se dá por reproduzido; [AA)]
25. – Encontra-se junta aos autos deliberação do Departamento de Gestão do Território da Câmara Municipal de .......... que tem como assunto a análise da situação referente à instalação de estabelecimentos comerciais, industriais e serviços e de restauração e bebidas – doc. de fls. 87 e ss. cujo teor se dá aqui por reproduzido; [BB)]
26. – Encontra-se junto aos autos a certidão emitida pelo Departamento de Gestão do Território da Câmara Municipal de .......... em que se refere, além do mais, que em 10 de Março de 1999, foi passada a Licença de Utilização nº .., correspondente à fracção C, Loja nº ., R/C, destinada a comércio, do prédio sito na Quinta .........., Lote nº 3, Freguesia da .........., deste Concelho, em nome de M.........., Ldª; [CC)]
27. – Encontra-se junto aos autos requerimento subscrito pelo autor e interveniente dirigido ao Presidente da Câmara Municipal de .........., com data de registo de entrada em 9.5.2001, em que se requer a aprovação do projecto de licenciamento da obra a realizar em Rua .........., Lote 3, Loja ., na freguesia de .........., encontrando-se anexados Termo de Responsabilidade do Autor/Projecto de arquitectura da Compartimentação Interior, mais se mostrando junto ofício da C. M. de .......... em que se diz que em reunião de 10 de Julho de 2002, foi deliberado indeferir a pretensão do autor, nos termos da informação das quais se anexa cópia – tudo conforme documento de fls. 102 e ss. que se dá por reproduzido; [DD)]
28. – A elaboração do projecto mencionado em F) custou ao autor a quantia de 450.000$00; [1º]
29. – O autor despendeu 62.500$00 com a instalação eléctrica no interior da loja referida em A) dos factos assentes; [2º]
30. – E 90.000$00 com o canalizador que procedeu à instalação de tubagens e sanitários; [3º]
31. – O autor despendeu € 116,99 com a instalação de gás canalizado; [4º]
32. – O autor despendeu € 63,96 com o SMAS de .........., correspondente a consumo de água durante o período em que decorreram as obras; [5º]
33. – E 73.699$00 com a EDP correspondente ao consumo de energia eléctrica durante o período em que decorreram as obras; [6º]
34. – A deliberação da C. M. de .......... de 3.10.2001 que aprovou os princípios gerais do procedimento administrativo, nesta matéria, diz que o licenciamento do comércio dos serviços e da restauração e/ou bebidas, no caso dos prédios já licenciados em que o destino da fracção seja apenas o comércio, dependerá do consentimento expresso dos respectivos condóminos; [8º]
35. – Os réus tiveram conhecimento, em data não apurada, de que era necessária uma deliberação favorável da assembleia de condóminos para que fosse instalado no arrendado um estabelecimento de restauração e bebidas; [10º]
36. – Em virtude da deliberação da assembleia de condóminos referida em V) o autor ficou definitivamente impossibilitado de exercer a actividade comercial no locado; [11º]
37. – O autor acompanhou os trabalhos com vista à instalação e funcionamento do estabelecimento; [13º]
38. – Todas as obras correm por risco do segundo outorgante, ora autor; [clausula 5ª]
39. – Findo o contrato de arrendamento, todas as benfeitorias efectuadas reverterão a favor dos primeiros contraentes (senhorios) não assistindo ao inquilino o direito de reclamar qualquer indemnização ou direito de retenção em relação ao locado; [cláusula 5ª, d)]
2.2 – Dos fundamentos:
De acordo com as conclusões formuladas pelo apelante, as quais delimitam o âmbito do recurso – cfr. arts. 684º, nº 3 e 690º do CPCivil, temos que as questões a resolver são, essencialmente, duas: saber se ocorre, no caso dos autos, uma situação justificada de resolução do contrato de arrendamento pelo locatário e por incumprimento contratual do locador ou outra razão; saber se existe obrigação de indemnização ao locatário, em função dessa resolução.
Vejamos.
a) – Da resolução do contrato de arrendamento pelo locatário:
Na sentença sob recurso, entendeu-se que não ocorria qualquer incumprimento contratual por parte do locador justificativo da pretendida resolução ao abrigo do disposto nos arts. 1031º e 1032º do CCivil, mas que a declarada resolução pelo locatário ao senhorio com base na privação do gozo da coisa era válida, ainda que sem responsabilidade deste último, tendo em conta que havia sido aceite por este (com a formulação de pedido reconvencional), sendo sempre que ocorreria cessação ou extinção do vínculo contratual por força do instituto da revogação previsto no artº 62º, nº 1 do Regimento de Arrendamento Urbano – Dec. Lei nº 321-B/90, de 15/10, com as sucessivas alterações introduzidas (de ora em diante, designado simplesmente por RAU).
Pretende o A./apelante que a factualidade provada justifica a resolução do contrato com apelo ao disposto no artº 1031º do CCivil, por incumprimento contratual por parte do locador, ou até com apelo ao disposto no artº 437º do CCivil.
Dúvidas não existem de que as partes celebraram entre si, em 9 de Abril de 2001, um contrato de arrendamento para comércio ou indústria – cfr. artº 110º do RAU, porquanto o mesmo tem por objecto uma – ‘fracção autónoma, designada por letra C, correspondente a um estabelecimento, no Lote nº 3, Loja ., no rés-do-chão, em propriedade horizontal, sita na Rua .........., freguesia de .........., .........., com licença de utilização nº .../96, emitida pela C. M. de .......... –, propriedade dos RR., cujo gozo estes cederam ao A., mediante o pagamento de uma renda mensal de Esc.130.000$00, para aí exercer – ‘exclusivamente o comércio de restauração, para o exercício de uma actividade tipo churrasqueira, com exclusão de qualquer outra’.
Daí que a resolução contratual haja de ser averiguada à luz do regime especial para tanto estabelecido no RAU e da lei geral, na precisa medida do que aquela lei especial a tal não obste.
Antes de mais, convirá notar que o caso dos autos, situando-se no domínio do exercício da resolução pelo locatário [Cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano (Anotado e Comentado), 3ª ed., pág. 313: «O arrendatário tem o direito de resolver o contrato nos termos gerais de direito, mediante declaração ao senhorio – artº 63º, nº 1 remissivo aos arts. 432º, 436º, 801º, 1032º, 1034º e 1050º, todos do C.C.»], não se mostra atreito ao regime imperativo previsto no nº 2 do artº 63º do RAU, em que a resolução só pelo tribunal pode ser declarada.
Assim, desde logo, ressalta do disposto no artº 63º, nº 1 do RAU que o arrendatário pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte, sendo que, nos termos do artº 1031º do CCivil, deve o locador não só entregar a coisa locada ao locatário, como ainda, «assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que se destina».
Foi precisamente com base nesta obrigação do locador (cfr. artigo 8º da p.i.) que o A., enquanto locatário, exerceu a resolução do contrato ajuizado, pretendo que a mesma se não mostrava satisfeita e, consequentemente, cumprida.
Será que a situação dos autos (em conformidade com a factualidade provada) permite sustentar o invocado incumprimento contratual e a consequente resolução?
Afigura-se-nos que, salvo melhor opinião, a resposta a tal questão não poderá deixar de ser negativa, como se procurará demonstrar.
Não há dúvida que sobre o locador impende a obrigação de assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que a coisa se destina – artº 1031º, b) do CCivil, e, por isso, cumpria aos RR., enquanto locadores, a assegurar ao A., enquanto locatário, o gozo da supra identificada ‘fracção’ para nele ser exercida a actividade de restauração (exercício de actividade tipo churrasqueira), já que a tanto se tinham obrigado contratualmente.
Assim, encontrando-se o A. impedido de exercer (ou vir a exercer) no arrendado a actividade contratada afigurar-se-ia, à primeira vista, que ocorria incumprimento contratual por parte dos locadores, os RR., como pretende o A./apelante.
Crê-se, porém, que a factualidade do caso concreto não consente a singeleza de tal entendimento, antes impõe que se defina o alcance e sentido da obrigação imposta ao locador, isto é, em que consiste a obrigação de assegurar o cedido gozo da coisa, designadamente, como no caso concreto quando ela foi entregue ao locatário em boas condições de uso e para nela ser instalado um estabelecimento comercial.
Afigura-se-nos poder afirmar que, tendo a coisa sido efectivamente entregue ao locatário, a obrigação de assegurar o gozo da coisa se deverá ter por plenamente satisfeita sempre que não ocorra, relacionado com tal gozo, qualquer das situações previstas nos arts. 1032º, 1034º e 1037º do CCivil, isto é, existência de vício da coisa ou limitação no direito do locador sobre a coisa (impeditivo do gozo contratualizado) ou prática pelo locador de quaisquer actos impeditivos ou diminuidores de tal gozo.
Efectivamente, como referem P. Lima e A. Varela [Código Civil Anotado, vol. II, 3ª ed., pág. 384], «… É como consequência da obrigação, que impende sobre o locador, de assegurar o gozo da coisa, que a lei considera não cumprido o contrato, se a coisa locada apresentar vícios (quer de facto, quer de direito) que lhe não permitam realizar o fim a que se destina.…».
Ora, no caso ‘sub judice’, tendo em conta que, como do contrato ajuizado resulta, o locado sendo próprio, em função da licença camarária emitida e existente à data da celebração do contrato, para a instalação de um estabelecimento comercial e tendo sido cedido para nele ser instalado um estabelecimento de restauração (tipo churrasqueira), obrigando-se o locatário, com autorização expressa do locador, a proceder às inerentes obras de adaptação do espaço à finalidade pretendida, não se poderá considerar a existência de qualquer vício da coisa locada, que, diga-se, não se mostra invocado.
Na realidade, o A./apelante encontra-se impedido de instalar no locado um estabelecimento de restauração (tipo churrasqueira) pelo simples facto de a Câmara Municipal de .......... não conceder a necessária licença para abertura do estabelecimento pretendido face à inexistência de deliberação do condomínio (em que se encontra inserido o locado) favorável a tal, sendo que os condóminos deliberaram opor-se a tal instalação.
Estamos, assim, perante a existência de uma limitação ao direito de propriedade do locador, limitação esta que excede os limites normais inerentes a esse direito, e, portanto, perante uma situação prevista na al. b) do artº 1034º do CCivil.
Da matéria de facto provada não resulta que tal limitação, à data da celebração do contrato, fosse ou devesse ser do conhecimento de qualquer das partes contratantes, e, bem assim, que possa ser imputável a qualquer delas, designadamente, ao locador, antes pelo contrário, resulta que tal limitação se fica a dever a deliberação camarária, datada de 3.10.2001, portanto, posterior à celebração do contrato de arrendamento ajuizado e sem culpa do locador.
Daí que tal limitação seja irrelevante ao nível da determinação de incumprimento contratual por qualquer das partes e, designadamente, pelo locador, já que se não verificam as circunstâncias previstas nas disposições conjugadas dos arts. 1034º e 1032º do CCivil.
Do exposto haver-se-á de concluir que, o vício que impede o gozo do locado para os fins contratados, não só não é contemporâneo da celebração do contrato, como era, então, estranho ao conhecimento das partes contratantes, porquanto resulta de facto posterior àquela celebração e é imputável a terceiros, sendo que o seu afastamento não depende de qualquer conduta das partes contratantes, mormente do locador (os RR./apelados), que, consequentemente, o viram surgir sem que com ele pudessem contar e/ou lhes fosse exigível prever, não podendo, por isso, com ele fundamentar-se qualquer incumprimento contratual.
Afastada a existência de qualquer incumprimento contratual, designadamente imputável ao locador, os RR./apelados, importa averiguar se a resolução que veio a ser concretizada, pelo A./apelante, é susceptível de se justificar à luz do disposto no artº 437º do CCivil, como ‘in extremis’ pretende o A./apelante (cfr. artº 664º e 661º, nº 1 do CPCivil).
Antes de mais, deve notar-se que não tem sido totalmente pacífico, na doutrina e na jurisprudência, a aplicabilidade do disposto no artº 437º do CCivil ao contrato de arrendamento, como nos dá conta A. Varela [RLJ 119, pág. 82, em anotação ao Ac. do STJ de 25.5.1982, contrário a tal aplicabilidade], afirmando que: «…Há de um lado a forte tendência de cunho vincadamente positivista, para manter nos períodos de maior perturbação negocial a rigidez dos contratos, a imutabilidade das convenções negociais (‘pacta sunt servanda’), o primado da declaração (ein Man ein Wort), a fidelidade à palavra dada (‘homem de um só rosto e de uma fé’), colocando acima da justiça ideal de cada caso a inamovível segurança do comércio jurídico. / E nota-se, por outro lado, numa vertente distinta do pensamento jurídico, a reacção de sinal oposto, constantemente renovada sob múltiplas formas, de raiz acentuadamente humanista, sustentada por aqueles que persistem em não imolar nas aras do culto individualista da vontade declarada o regime das situações em que a intransigente aplicação da lex contractus mais fere o sentimento de justiça do julgador. É nesta linha de resistência ao duro dogmatismo do princípio pacta sunt servanda que, ao longo dos séculos, se têm sucessivamente inserido a doutrina da clausula rebus sic stantibus …, a teoria da imprevisão …, a doutrina (windscheidiana) da pressuposição …, a teoria da base negocial… ./ E é à sombra do pensamento da teoria da base negocial que devem ser entendidos e aplicados, quer o artº 437º, quer o preceito do nº 2 do artigo 252 do Código Civil, duas das disposições mais representativas do novo espírito que caracteriza o direito civil vigente. …».
Porém, como refere o mesmo autor [Ob. e local cit., pág. 83], «… O longo raio de acção com que deliberadamente foi traçado pelo legislador o círculo normativo do artigo 437º do Código Civil abarca sem dúvida o contrato de arrendamento, como abrange em princípio qualquer outro contrato, especialmente os contratos de cuja celebração nasçam obrigações de prestação continuada e obrigações de prestação reiterada ou periódica, como é o caso típico do contrato de locação. Em qualquer contrato, …, as partes podem basear a sua decisão de contratar a sua decisão de negociar, na área vestibular da motivação, em determinadas circunstâncias de facto, vigentes a essa data, mas que a vida pode alterar de modo radical ao longo da execução do contrato. …», para, de seguida, concluir que «… Em muitos deles ocorrerá que uma das partes pelo menos, se tivesse previsto a alteração da situação de facto que veio a ocorrer, não teria contratado ou não teria feito nos termos em que o fez.». (sublinhado nosso) [Cfr., no mesmo sentido de aplicabilidade do artº 437º do CC à locação, Ac. STJ de 16.6.87, BMJ 368, pág. 528 ss.]
Estabelecida a aplicabilidade, de forma genérica, do disposto no artº 437º do CCivil aos contratos de locação, importa verificar se, no caso concreto, ocorrem os requisitos mencionados em tal preceito como justificadores da pretendida resolução.
Da leitura do disposto no artº 437º, nº 1 do CCivil temos que são, essencialmente, dois os requisitos justificadores da resolução consentida pelo mesmo, como sejam: alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar; a exigência da obrigação à parte lesada afecte gravemente os princípios da boa fé contratual e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.
Ora, afigura-se-nos ser perfeitamente sustentável afirmar que, no caso ‘sub judice’, o aparecimento da deliberação camarária, datada de 3.10.2001, após a celebração do contrato ajuizado e quando este se encontrava já em plena execução e, bem assim, se encontrava já na parte final o procedimento administrativo iniciado pelo locatário (A./apelante), junto da Câmara Municipal de .........., com vista à obtenção da licença camarária exigível, tudo sem que às partes contratantes fosse exigível prever, constitui uma alteração anormal das circunstâncias em que as partes contrataram.
Tendo em conta o fim contratualmente estabelecido – instalação de um estabelecimento de restauração (tipo churrasqueira) – e a impossibilidade de tal actividade vir a ser desenvolvida no arrendado face à exigência estabelecida pela deliberação camarária, com que as partes inicialmente não contaram nem tinham obrigação de prever, mas que a ser conhecida determinaria a não celebração do contrato, designadamente, por parte do A./apelante e para o exercício da pretendida actividade, interesse este que era do conhecimento do locador (os RR.) face ao que resulta do contrato, violaria os princípios da boa fé manter a exigência da obrigação assumida pelo locatário – manutenção do contrato e correspondente pagamento da renda –, sendo certo que este jamais poderia utilizar o locado para o fim pretendido, estabelecendo-se desta forma um desequilíbrio injustificado na economia do contrato.
Assim, dúvidas não restam que, ainda que por razão diversa da referida na sentença (pois nesta referia-se a mera aceitação da resolução e/ou revogação), se mostra justificada a resolução do contrato ajuizado, declarada pelo locatário (A./apelante) ao locador (RR.).
b) – Da (in)existência de obrigação de indemnização ao locatário:
O A./apelante pretende ver-lhe devolvidas as importâncias satisfeitas aos RR., a título de rendas, no montante de € 5.835,94 e, ainda, ser reembolsado das despesas realizadas na execução das obras, tendo em vista a adaptação do arrendado aos fins contratados, no montante de € 19.921,31, ou seja, tudo no valor global de € 24.857,25.
Na sentença sob recurso, entendeu-se não haver lugar a qualquer indemnização e/ou reembolso, quer porque não havia incumprimento contratual, quer porque, no âmbito da resolução, não havia lugar a qualquer devolução atenta a característica do contrato ajuizado, de execução continuado, e as benfeitorias não serem indemnizáveis.
Não tendo a resolução por fundamento qualquer incumprimento contratual, mas sim a alteração anormal das circunstâncias, não há que apreciar o pedido indemnizatório à luz do regime jurídico para tal previsto – cfr. arts. 406º e 798º do CCivil, mas sim à luz do regime jurídico previsto nos arts. 432º e segs. do CCivil por força do disposto no artº 439º do mesmo diploma legal.
Não há dúvida que, em caso de resolução do contrato, face ao efeito rectroactivo dela resultante – cfr. arts. 433º, 434º, 289º e 290º (estes dois últimos normativos ‘ex vi’ artº 433º) – as partes devem restituir reciprocamente tudo o que tiver sido prestado, pelo que, à primeira vista, pareceria que assistia razão ao A./apelante.
Todavia, não pode olvidar-se que tal rectroactivade e consequente restituição do prestado pode não ter que ocorrer em função do disposto no artº 434º do CCivil, isto é, pode ser afastada pela vontade das partes ou pela finalidade da resolução, tendo em conta, designadamente, a natureza do contrato resolvido, isto é, quando este seja de execução continuada ou periódica.
A propósito de tal normativo, afirmam P. Lima e A. Varela [Código Civil anotado, vol. I, 4ª ed., pág. 410] que «A rectroactividade da resolução presume-se querida pelos contraentes; mas não é imposta por lei. Portanto, se outra vontade resulta do contrato ou se a rectroactividade se não harmoniza com a finalidade da resolução, a solução será outra. /É em harmonia com estes princípios que se estabelece no nº 2 doutrina especial para os contratos de execução continuada ou periódica, como sejam os contratos de locação, …».
No caso presente, sendo o contrato de locação de execução continuada ou periódica, não há lugar, desde logo, à restituição das rendas prestadas pelo locatário (A./apelante) ao locador (RR./apelados), já que este procedeu à sua prestação – entrega da coisa locada – , deixando de dela poder dispor e passando o A. a usá-la e da forma que entendeu, uso este insusceptível de ser restituído por este àqueles; é certo que nela não chegou a exercer o fim contratualmente estabelecido, mas dela dispôs, desde logo e exclusivamente, para nela proceder à adaptação necessária ao exercício daquele, resolvendo o contrato logo que tomou conhecimento de que se encontrava, por razões estranhas à vontade e conduta de qualquer das partes contratantes, impedido de o vir a exercer, não ocorrendo, por isso, qualquer vínculo entre elas e a causa da resolução que justificasse a extensão desta àquelas.
No que ao reembolso referente às despesas relativas às obras realizadas com a adaptação do locado ao exercício do fim contratualmente fixado, também é de afastar, porquanto está assente que as partes estipularam contratualmente que as obras corriam por risco do locatário (A./apelante) e, findo o contrato, todas as benfeitorias reverteriam a favor dos locadores não assistindo àquele o direito de reclamar qualquer indemnização nem o direito de retenção em relação ao locado, do que resulta terem as partes afastado contratualmente o efeito retroactivo resultante da resolução.
Acresce que, como bem se refere na decisão do tribunal de 1ª instância, para além de parecerem inúteis e poder haver lugar à sua necessária demolição, sempre, também, não resultam, por não alegadas nem provadas, as circunstâncias que podiam justificar qualquer direito a indemnização por benfeitorias, já que, desde logo, da matéria de facto provada não é possível sequer classificá-las e verificar os demais requisitos que determinariam qualquer possível indemnização.
Concluindo, não ocorrem os requisitos que poderiam fundamentar o pretendido direito a indemnização, devendo, consequentemente, manter-se o decidido, improcedendo, também nesta parte, a apelação.
*
3. Decisão:Nos termos supra expostos, acorda-se em:
a) – julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida, ainda que em parte por fundamento diverso;
b) – condenar o A./apelante nas custas do recurso.
*
Porto, 6 de Junho de 2005José da Cunha Barbosa
José Augusto Fernandes do Vale
António Manuel Martins Lopes