Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 05B3951 | ver acórdão T REL |
ARRENDATÁRIO
OBRIGAÇÕES
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
ALTERAÇÃO ANORMAL DAS CIRCUNSTÂNCIAS
FIM CONTRATUAL
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
CONTRATO DE EXECUÇÃO CONTINUADA OU PERIÓDICA
INDEMNIZAÇÃO
II - Tendo o locatário o direito de resolver o contrato, por alteração anormal das circunstâncias, que não permitiu o exercício do comércio a que se destinava o arrendamento, não tem ele o direito a repetir as rendas pagas, por se tratar de um contrato de execução periódica, em que as prestações efectuadas não têm qualquer vínculo com a causa da resolução - artº 437º do C. Civil - .
III - Não tem também o direito de pedir ao locador indemnização pelas despesas entretanto efectuadas, porque não se tratam de "prestações efectuadas", para os efeitos do referido artº 437º e porque, de qualquer modo, o locador não assumiu a obrigação de garantir a viabilidade do fim do arrendamento, sendo, pois, um risco próprio do arrendatário.
I
"AA" moveu a presente acção ordinária contra BB e CC, pedindo que os réus fossem condenados a pagar-lhe a quantia de € 31.051,32, acrescida de juros de mora legais desde a citação.
Os réus contestaram e deduziram reconvenção, pedindo que o autor fosse condenado a pagar-lhes a quantia de 390.000$00.
O autor replicou.
Foi admitida a intervenção provocada de DD, o qual citado nada disse.
O processo seguiu os seus trâmites e, feito o julgamento, foi proferida sentença em que foram julgadas improcedentes a acção e a reconvenção, com a consequente absolvição de todos os pedidos formulados.
Apelou o autor, mas sem êxito.
Recorre o mesmo novamente, o qual, nas suas alegações de recurso, apresenta as seguintes conclusões:
1. Ao contrário do que se mostra vertido no Acórdão recorrido, os recorridos incumpriram com as obrigações a que contratualmente se vincularam com a celebração do contrato de arrendamento "sub judice", uma vez que não só lhe não asseguraram ao locatário o gozo do locado para o fim contratado, como em nenhum momento, face ao vício do mesmo, foi possível ao recorrente dispor materialmente do mesmo, ou seja, exercer a actividade comercial prevista.
2. As obras de adaptação do arrendado ao fim estipulado no contrato, foram expressamente autorizadas pelos recorridos, conforme flui do cotejo do ajuizado contrato de arrendamento.
3. Incumpriram, assim, os recorridos com as obrigações a que contratualmente se encontravam vinculados, conforme o estatuído no artº 1031º do C. Civil, tornando-se, nessa medida, responsáveis pelos prejuízos sofridos pelos arrendatários (artº798º do C. Civil).
4. Assistindo, por isso, ao recorrente o direito de operar a resolução do contrato de arrendamento em análise, sob a égide do artº 63º nº 1 do RAU.
5. Direito esse que sempre teria suporte legal no disposto no artº 437º do C. Civil, caso se entendesse que a aludida imposição camarária representou uma alteração anormal das circunstâncias subjacentes à celebração do contrato.
6. Daí derivando para os recorridos a obrigação de restituir ao recorrente não apenas as quantias recebidas a título de rendas (já que entre elas e a causa de resolução existe um vínculo que legitima a restituição de todas elas) como ainda a obrigação de o indemnizar das despesas efectuadas - artºs 437º nº 2 "in fine" e 433º do C. Civil - .
7. Nessa medida se impondo a parcial procedência da acção, condenando-se os recorridos no pagamento ao recorrente da quantia de € 24.857,57, com juros de mora, à taxa legal, contados desde a citação até integral e efectivo pagamento.
8. Pretensão essa que sempre encontraria fundamento no estatuído no artº 473º do C. Civil, já que o entendimento perfilhado no Acórdão recorrido permitiria um enriquecimento sem causa aos recorridos, à custa do recorrente.
9. Ao assim não decidir violou o douto Acórdão recorrido, entre outros, os citados normativos legais 433º, 434º nº 2, 437º, 798º, 1031º, 1032º 1.420º e segs. Do C. Civil e 63º do RAU.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
II
Nos termos do artº 713º do C. P. Civil, consignam-se os factos dados por assentes pelas instâncias remetendo para o que consta de fls. 50 a 254.
III
Apreciando
Foi celebrado entre o autor como locatário e os réus como locadores um contrato de arrendamento, tendo como finalidade a exploração comercial do locado.
Mais acordaram as partes que os segundos autorizavam o primeiro a realizarem todas as obras que fossem necessárias para a dita exploração. Nesse sentido, o autor realizou determinadas despesas.
Posteriormente, a entidade administrativa condicionou o exercício do respectivo comércio ao consentimento do condomínio, que, no entanto, veio a negá-lo.
Desta forma, tornou-se impossível a utilização do locado para o fim objecto do contrato.
1 - A primeira questão colocada no recurso é a de saber se os réus incumpriram a sua obrigação de locadores de facultar o uso da coisa dada de arrendamento.
Com efeito, o locador não tem apenas de possibilitar o gozo da coisa locada ao locatário. Tem de o tornar possível de tal modo que não fique inviabilizado o fim da locação. Isto em termos gerais.
Se for necessário, mais especificadamente, que a coisa apresente certas características, então ocorre uma de duas hipóteses. Ou o locador assume a obrigação em concreto - ou seja, pelo contrato - de as manter ou criar, ou é ao locatário que compete a sua criação e manutenção.
Sendo referido no contrato que a verificação dessas características específicas corre por conta do locatário, então não existe mais nenhuma obrigação por parte do locador em termos de disponibilização do gozo da coisa para além da manutenção, como já referimos, das condições que genericamente o locado apresentava aquando da celebração do negócio.
E é esta verdadeiramente a situação em apreço nos autos.
Como, aliás, entendeu o Tribunal da Relação.
No acórdão impugnado considerou-se: "Afigura-se-nos poder afirmar que, tendo a coisa sido efectivamente entregue ao locatário, a obrigação de assegurar o gozo da coisa se deverá ter por plenamente satisfeita sempre que não ocorra, relacionada com tal gozo, qualquer das situações previstas nos artºs. 1032º, 1034º e 1037º do Ccivil, isto é, a existência de vício da coisa ou de limitação no direito do locador sobre a coisa (impeditivo do gozo contratualizado) ou prática pelo locador de quais quer actos impeditivos ou diminuidores de tal gozo." para concluir que existe na realidade uma limitação ao direito de propriedade do locador constituído pela não concessão da licença camarária para abertura do estabelecimento. Contudo, esta limitação não era conhecida das partes, nem o devia ser, na altura da celebração do arrendamento e não lhes pode ser imputável. Logo, é irrelevante para a determinação de incumprimento contratual por qualquer das partes, nomeadamente, no que respeita à obrigação do locador de facultar o gozo do locado.
2 - O acórdão em causa entendeu que o autor tinha o direito de resolver o contrato, como fez, não por incumprimento dos réus, mas ao abrigo do artº 437º do C. Civil, por alteração anormal das circunstâncias, que afecta gravemente a vigência do negócio.
E nisto não vai contra a posição do recorrente que admite que, para além do já versado incumprimento contratual do locador, tinha também esse fundamento para a resolução do contrato.
Do que discorda é das consequências que daí decorrem.
O recorrente pretende ser indemnizado pelos recorridos das despesas entretanto efectuadas, as rendas pagas e os gastos feitos para a execução das obras que se propunha realizar para tornar possível o exercício do comércio no locado.
Com efeito, a resolução do contrato leva, em regra, as partes a serem reconduzidas ao satus quo ante, com a restituição recíproca daquilo que tiver sido prestado.
Contudo, o artº 434º do C. Civil, depois de estabelecer que a resolução tem efeito retroactivo, ressalva no seu nº 2 os contratos de execução periódica ou continuada, em que a resolução não abrange as prestações já efectuadas, excepto se existir entre elas e a causa de resolução um vínculo que legitime essa abrangência.
A intenção do legislador é clara.
Tendo o contrato vigorado por algum tempo, não parece lógico, nem justo, que a impossibilidade de uma vigência ex nunc possa por em causa um período em que o mesmo teve a virtualidade regulamentar os interesses das partes. A não ser que a causa da resolução esteja ligada às vissicitudes do contrato enquanto vigorou. É compreensível que nesta última hipótese a patologia do negócio abarque toda a sua vigência.
Na locação, tendo o locador assegurado ao locatário o gozo da coisa e, consequentemente estando privado desse gozo, mantém o direito às rendas que correspondem ao pagamento de tal privação. Esta não pode ser "apagada" pela resolução contratual. Por outro lado, entre a prestação das rendas e a denegação administrativa causa da resolução não existe qualquer vínculo.
Quanto às despesas efectuadas pelo autor, acontece que estas nem sequer são uma "prestação efectuada" em cumprimento do contrato, que as permite, mas as não impõe. Donde que nunca lhes seria aplicável o regime do citado artº 434º nº 2 do C. C.
São, de acordo com a própria letra do contrato, um risco do locatário, que apenas poderiam ser assacadas ao locador se se tivessem tornado num prejuízo por motivo imputável a este, nomeadamente, o seu incumprimento.
Termos em que improcede o recurso, não merecendo censura o acórdão em apreço.
Pelo exposto, acordam em negar a revista, confirmando o acórdão recorrido.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 26 de Janeiro de 2006
Bettencourt de Faria
Pereira da Silva
Rodrigues dos Santos