Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 22012/22.3T8PRT.P1 |  |
OBJETO OU FIM DO CONTRATO
EXERCÍCIO DO COMÉRCIO
INCUMPRIMENTO
ABUSO DO DIREITO
II – Dizendo-se no contrato que o imóvel se destina “a ser utilizado dentro do objeto permitido pela correspondente Autorização/Licença de Utilização” e, em concreto, “para o exercício de atividades ligadas ao ramo da restauração com entrega ao domicílio (…)” e, por outro lado, que no alvará de autorização de utilização emitido pela Câmara Municipal se prevê que o rés-do-chão que integra o locado se destina “a aparcamento, comércio e arrumos / habitação”, é de concluir que o objeto/fim definido para o contrato foi o do exercício do comércio por via do exercício de “atividades ligadas ao ramo da restauração com entrega ao domicílio”;
III – Sendo aquelas atividades qualificadas como “ligadas ao ramo da restauração”, tais atividades, naturalmente, são coisa diferente da atividade de restauração propriamente dita, pois esta, ainda que possa pressupor, como aquelas, a transformação e venda de produtos alimentares, pressupõe, diferentemente daquelas, o serviço de venda de tais produtos em espaço apropriado para nele serem consumidos por pessoas que ali se deslocam e permanecem para tal.
IV – Considerando a definição do objeto ou fim do contrato para comércio, foi a arrendatária quem incumpriu o contrato, violando a obrigação prevista na alínea c) do art. 1038º do C. Civil, ao ter passado a desenvolver no locado a atividade de restauração propriamente dita, a qual, sendo considerada como integrando “serviços” e não “comércio” pela Câmara Municipal, não estava prevista no alvará de utilização do locado.
V – Não ocorrendo qualquer incumprimento do contrato por parte da senhoria e tendo a utilização do gozo do locado nos termos que se estava a processar sido impedida por facto de terceiro que a si é alheio (decisão da Câmara Municipal), é de concluir pela inexistência de fundamento para a resolução do contrato por parte da arrendatária e, consequentemente, pela inexistência do crédito indemnizatório que com base nela pretendeu ser-lhe reconhecido.
V – Tentar a parte convencer o tribunal da sua versão dos factos quanto ao objeto ou fim do contrato que ficou neste previsto, procurando demonstrá-la, apenas traduz um seu direito legítimo de litigar. Não tendo tal parte, enquanto senhoria, qualquer obrigação de reagir quanto ao eventual incumprimento do contrato por parte da arrendatária de que eventualmente se tenha apercebido ou pudesse ter apercebido, e nada se provando quanto a uma qualquer conduta sua anterior à propositura da ação (algo que tenha dito, comunicado ou feito) no sentido de ter defendido ou ter aceite interpretação sobre o objeto ou fim do contrato diferente da que defendeu na ação, não ocorre qualquer abuso do direito na modalidade de venire contra factum proprium.
Relator: António Mendes Coelho
1º Adjunto: Teresa Pinto da Silva
2º Adjunto: Eugénia Maria Moura Marinho da Cunha
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I – Relatório
“A..., Unipessoal Lda.” intentou ação declarativa comum contra “B... Lda.” pedindo o seguinte:
“i) ser a Ré condenada ao pagamento à Autora da quantia de EUR 961.906,62 (novecentos e sessenta e um mil, novecentos e seis euros e sessenta e dois cêntimos), acrescida dos respetivos juros de mora, calculados à taxa legal desde a data da sua citação até efetivo e integral pagamento;
ii) ser reconhecido à Autora o direito de retenção sobre o prédio correspondente à fração autónoma objeto do contrato de arrendamento, até à satisfação do respetivo crédito indemnizatório”.
Alegou para tal o seguinte:
- no dia 12.09.2018, a autora e a ré celebraram entre si um contrato de arrendamento tendo por objeto fração autónoma que identifica e por finalidade a de permitir à autora constituir e explorar, no âmbito da sua atividade comercial, um estabelecimento de restauração e take-away, contrato esse que juntou e deu por reproduzido;
- desse contrato constava, nomeadamente, que o imóvel aproveitava do alvará de autorização de utilização emitido pela Câmara Municipal ..., sob o número ..., cópia do qual integrava o referido contrato como seu Anexo II, bem como dele constava a garantia dada pela ré de que a referida fração autónoma, destinando-se a ser utilizada dentro do âmbito da autorização administrativa titulada por aquele alvará, beneficiava da aptidão legal para o fim de utilização previsto, estando vedada à autora a sua utilização para fim diverso sem o prévio consentimento da ré;
- aquele fim era o de exercício de atividades ligadas ao ramo da restauração com entrega ao domicílio sob a insígnia C... e a estacionamento;
- celebrado o contrato de arrendamento, a autora encetou a sua atividade comercial nos termos previstos, depois de proceder às necessárias intervenções e instalações de equipamento no espaço compreendido no locado;
- no dia 16.09.2019, a autora recebeu, por carta, notificação do Departamento Municipal de Fiscalização da Câmara Municipal ..., pela qual era convidada a pronunciar-se no âmbito de audiência de interessados em procedimento tendente à decisão de cessação de utilização do espaço, dado entender-se que o estabelecimento comercial operava fora do âmbito da licença de utilização;
- tal surpreendeu a autora, porquanto a irregularidade da situação apontada pelo Município não correspondia às garantias de adequação prestadas pela ré no âmbito da celebração do contrato de arrendamento;
- de todo o modo, e tendo em vista obter informações sobre como proceder à regularização da situação e transmitir tais informações à ré, a autora requereu, por carta enviada em resposta àquele departamento municipal no dia 30.09.2019, a prestação de informações quanto ao procedimento tendente à reposição da regularidade da atividade comercial exercida naquele espaço;
- tal regularização passaria necessariamente pela modificação do título de autorização ao abrigo do qual a atividade era exercida, porquanto o referido alvará, permitindo a utilização do prédio para “aparcamento, comércio e arrumos / habitação”, não abrangia o exercício da atividade de restauração, ao contrário do que fora assegurado pela ré no âmbito da celebração do contrato e em sucessivas comunicações posteriores à receção da notificação do Departamento Municipal de Fiscalização pela Autora;
- a circunstância de a ré ter assegurado no referido contrato de arrendamento a “aptidão legal [da fração autónoma] para o fim de utilização previsto”, bem como o facto de ser a ré a proprietária do mesmo, levou a que tenha sido esta a promover o pedido de alteração de utilização junto do Município;
- pese embora a insistente preocupação da autora com o referido assunto e o concreto andamento do pedido promovido pela ré, veio a ser proferida decisão definitiva pela Câmara Municipal ... de cessação de utilização da fração autónoma no âmbito daquele procedimento, por despacho de que a autora veio a ser notificada no dia 22.11.2021;
- nos termos da referida decisão camarária, a autora foi informada de que dispunha de 60 dias para proceder à cessação de utilização do espaço, sob pena de ser promovida execução coerciva da decisão a suas expensas;
- em consequência daquela decisão, e na ausência de qualquer contacto da ré para com a autora, esta viu-se forçada a terminar a atividade que vinha exercendo nas referidas instalações, ficando objetiva e efetivamente impossibilitada a manutenção do contrato de arrendamento, que a pressupunha;
- prevendo o contrato de arrendamento, na sua Cláusula Segunda, que a arrendatária poderia promover a resolução do contrato “em caso de uma sentença judicial ou resolução administrativa que impeça a Arrendatária de continuar a gestão do seu negócio e a sua operação diária com o seu normal funcionamento”, veio a autora a comunicar à ré a resolução do contrato nesses termos, por carta registada com aviso de receção datada de 12.01.2022;
- do referido encerramento das instalações no locado, fruto da inviabilidade do exercício da atividade prevista no contrato, assente por sua vez na incongruência entre a autorização efetivamente titulada no mencionado alvará e a “aptidão legal” do prédio tal como assegurada pela ré, veio a resultar para a autora um conjunto de danos emergentes e outros prejuízos;
- por isso, na carta de resolução do contrato datada de 12 de janeiro de 2022, a autora informou a ré que o valor da indemnização então considerada devida – pese embora correspondesse a uma mera expectativa que carecia ser detalhada – se cifrava no total de EUR 1.278.292,00 (um milhão, duzentos e setenta e oito mil, duzentos e noventa e dois euros) decomposto nos termos ali explicitados;
- em resposta à comunicação da autora de 12 de janeiro de 2022, a ré, por carta datada de 10 de fevereiro de 2022, salientou não compreender a resolução contratual operada pela autora;
- a autora, por carta datada de 8 de março de 2022, reiterou a resolução do contrato de arrendamento;
- após cálculos detalhados efetuados pela autora, o total de danos por si sofridos ascende a EUR 961.906,62 (novecentos e sessenta e um mil, novecentos e seis euros e sessenta e dois cêntimos) de capital, montante este constituído por várias parcelas que detalhou;
- toda a factualidade descrita impactou negativamente na imagem e marca da autora – pois de um momento para o outro foi forçada a encerrar o estabelecimento no qual operava, sem que houvesse dado causa a tal encerramento –, o que se traduz em danos reputacionais que não logrou computar a título definitivo mas certamente não inferiores a EUR 10.000,00 (dez mil euros);
- a impossibilidade de manutenção do contrato de arrendamento decorre de motivo imputável à ré, não só porquanto a conformidade legal e regulamentar do imóvel objeto daquele contrato lhe fora assegurada por ela como ainda porque, como a autora apurou na sequência de informações obtidas junto da Câmara Municipal ..., a ré não envidou os mínimos esforços para evitar o proferimento da decisão administrativa de cessação de utilização proferida pela Câmara Municipal ..., que deu guarida à resolução contratual operada pela autora.
A ré deduziu contestação.
Nela começou por peticionar a apensação aos autos da ação de despejo que corria termos no mesmo Tribunal, no Juiz 2, sob o n.º 22425/22.0T8PRT, por si interposta contra a autora numa altura em que os seus mandatários desconheciam ainda os presentes autos, onde se peticiona, designadamente, o seguinte:
a) Ser declarada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, devendo a A... ser condenada a despejar, imediatamente, o local arrendado, deixando-o devoluto de pessoas e bens, e ainda condenada a pagar à B... as rendas vencidas até à data da interposição da ação, no valor de € 23.200,00 (vinte e três mil e duzentos euros) e as vincendas até ao trânsito em julgado da sentença que decrete o despejo, todas acrescidas dos respetivos juros de mora à taxa legal de 4%, contados desde a data de vencimento de cada uma das rendas até efetivo e integral pagamento;
b) Ser a A... condenada a pagar à B... a quantia de € 556,81 (quinhentos e cinquenta e seis euros e oitenta e um cêntimos) relativamente às despesas de condomínio vencidas e às despesas vincendas até entrega do locado, todas acrescidas dos juros de mora à taxa legal de 4%, contados desde a data do seu pagamento.
Depois, alegou o seguinte:
- o que as partes efetivamente acordaram quanto ao objeto contratual e ao fim permitido para o locado está expressa, explicita e inequivocamente definido no contrato de arrendamento, em especial nas suas Cláusulas Primeira, n.º 2, e Terceira, n.º 1, e no Alvará de Utilização com o número ..., cuja cópia integrava o referido contrato como seu Anexo II, o qual, por determinação legal, é quem estabelece os usos permitidos para o imóvel em causa;
- tendo em consideração o estabelecido nas mencionadas Cláusulas, verifica-se que o Alvará de Utilização com o número ..., parte integrante do contrato de arrendamento, definiu de forma clara e inequívoca o objeto e fim do contrato de arrendamento: comércio, designadamente ligado ao ramo de restauração, o que, aliás, foi sempre da consciência da autora, que se referia ao estabelecimento como “...” ou “...”, e nunca como restaurante;
- ou seja, a arrendatária sabia perfeitamente que a fração se destinava apenas a comércio (não sendo legalmente admissível outro destino), permitindo o contrato, no entanto, que este fim estivesse designadamente ligado ao ramo da restauração, o que não permite sequer conjeturar que o fim fosse diretamente o exercício da atividade de restauração, que em termos legais e urbanísticos corresponde a serviços (e não comércio);
- para o exercício da atividade de serviços, bem sabia a Autora que o contrato de arrendamento celebrado não o permitia, pelo que teria de solicitar a correspondente alteração à “autorização administrativa titulada por aquele” Alvará de Utilização constante do Contrato de Arrendamento e que foi solicitado pela autora à ré aquando da elaboração da sua proposta de arrendamento para o locado;
- se a autora pretendia exercer a atividade de restauração (serviços), e não apenas atividades comerciais ligadas ao ramo da restauração (como contratualizado e legalmente possível), deveria, nos termos legais, solicitar à CM..., por si ou através da ré/senhoria, que desencadeasse o procedimento administrativo de alteração do Alvará de Utilização integrante do Contrato de Arrendamento;
- acontece que a autora resolveu levar a cabo a atividade de restauração no locado (uso de serviços), por sua conta e risco e à revelia do estabelecido no contrato de arrendamento e no Alvará de Utilização, isto é, sem solicitar a tal prévia e necessária alteração do Alvará de Utilização à CM...; a autora não encetou “atividade comercial”, como refere no art. 11º da p.i., mas sim de serviços, uma vez que se dedicou ao exercício da restauração e não a “atividades comerciais ligadas à restauração”, violando dessa forma o uso previsto legalmente no ... e no contrato de arrendamento;
- na carta que enviou à Câmara Municipal ..., datada de 30/9/2019, a autora solicita informações sobre os termos em que se deve processar o mencionado procedimento de regularização, referindo, inclusivamente, que a fração se encontrava “totalmente dotada das infraestruturas necessárias para ser usada como um restaurante, nomeadamente ao nível de exaustão”, bem sabendo que tal fim não estava previsto no Alvará de Utilização, nem no contrato de arrendamento;
- em colaboração com a arrendatária e de acordo com as indicações e elementos enviados pelo seu mandatário, a senhoria/ré disponibilizou-se para requerer a (necessária) alteração do Alvará de Utilização nos termos pretendidos por aquela, o que ocorreu em 11/12/2019, com a apresentação à CM... de um pedido de autorização de alteração de utilização e emissão de alvará (sem realização de obra);
- contudo, de forma totalmente inesperada e injustificada, a CM... rejeitou o solicitado pela ré, mantendo-se integralmente o Alvará de Utilização constante do Contrato de Arrendamento;
- no seguimento da decisão de cessação de utilização da fração proferida pela CM..., a autora, ao invés de contactar a ré para tentar resolver um problema por si exclusivamente criado, decidiu enviar-lhe uma carta registada, datada de 12/01/2022, em que, subvertendo a verdade dos factos ocorridos e, sobretudo, o contrato por si redigido e celebrado, anuncia a pretensão de resolução do contrato de arrendamento com efeitos a 25/01/2022, e dizendo que a entrega do locado estava “prevista para o dia 18/01/2022”;
- o contrato de arrendamento apenas previa a hipótese de resolução invocada pela autora no caso de a causa não lhe ser imputável, o que, como demonstrado, não é o caso;
- inexistindo qualquer causa de resolução contratual por parte da arrendatária, muito menos se vislumbra qualquer fundamento para a indemnização pretendida naquela carta;
- depois de várias diligências por parte da ré junto da CM..., que detalhou, a ré foi notificada em 18/08/2022 do despacho de 17/08/2022 do Senhor Diretor Municipal do Desenvolvimento Urbano, de deferimento do pedido de alteração de utilização e emissão do respetivo Alvará e, em 15/09/2022, na sequência da liquidação das taxas devidas, do Averbamento n.º 1 ao Alvará de Utilização n.º ..., o qual expressamente dispõe que:
• a fração “CR” se destina a Comércio/Serviços; e
• a fração “CS” se destina a Comércio/Serviços
- a partir de então, e nos termos do Contrato de Arrendamento celebrado entre as partes (que assim não precisava de ser alterado), a Autora poderia exercer a atividade de restauração (serviços) e não apenas atividades comerciais ligadas à restauração (comércio, tal como constava do inicial Alvará de Utilização e Contrato de Arrendamento);
- ao contrário da anunciada resolução, a autora continuou a pagar a renda mensal à ré/senhoria, bem como as despesas de condomínio, até abril de 2022, sendo que só em novembro de 2022 as posteriores despesas de condomínio foram solicitadas à ré por falta de pagamento da aqui autora desde maio de 2022, conforme nota de débito de 22/11/2022;
- conclui-se assim que a autora não resolveu o contrato na data que indicou, continuando a pagar as respetivas despesas inerentes ao arrendamento do locado (renda e condomínio), mantendo-se o respetivo contrato em vigor, o que determinou que a ré, através de carta datada de 06/10/2022, tenha solicitado o pagamento das rendas em falta dentro do prazo de 10 dias, contados a partir da data da receção da sua comunicação, sob pena de recurso a ação judicial;
- tendo recebido a resposta da Autora por carta datada de 04/11/2022, em que esta invoca a resolução do contrato e retenção do locado, veio a interpor a ação de despejo identificada supra.
Além do que se veio de referir, impugnou toda a matéria relativa aos danos alegados pela autora.
Terminou a pedir a apensação da ação que identificou e a pugnar pela improcedência da ação.
A autora, notificada da contestação, pronunciou-se quanto aos documentos juntos com esta e, quanto à apensação da ação referida pela ré, referiu nada ter a obstar à mesma.
Por despacho de 27/3/2023, foi ordenada a apensação da ação referida pela ré.
Teve lugar audiência prévia, em sede da qual foi proferido despacho saneador e subsequente despacho de identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova.
Procedeu-se a julgamento, tendo na sua sequência sido proferida sentença em que se decidiu nos seguintes termos:
“Julga-se procedente o peticionado no processo apenso pela A. B... LDA e condena-se a R. “A..., UNIPESSOAL LDA no seguinte:
a) Declara-se a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e a Ré, condenando-se esta a despejar, imediatamente, o local arrendado, deixando-o devoluto de pessoas e bens, e ainda condenada a pagar à Autora as rendas vencidas até à presente data, no valor de €23.200,00 (vinte e três mil e duzentos euros) e as vincendas até ao trânsito em julgado da sentença que decrete o despejo, todas acrescidas dos respetivos juros de mora à taxa legal de 4%, contados desde a data de vencimento de cada uma das rendas até efectivo e integral pagamento.
b) Condena-se a R. a pagar à Autora a quantia de €556,81 (quinhentos e cinquenta e seis euros e oitenta e um cêntimos) relativamente às despesas de condomínio vencidas e às despesas vincendas até entrega do locado, todas acrescidas dos juros de mora à taxa legal de 4%, contados desde a data do seu pagamento.
c) Custas pela R.
No processo principal
a) Julga-se totalmente improcedente os pedidos deduzidos pela A. A..., UNIPESSOAL LDA e absolve-se a R. remanescente do pedido.
b) Custas pela A.”
De tal sentença veio a autora “A..., Unipessoal Lda.” interpor recurso, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
(…)
A ré/recorrida apresentou contra-alegações, nelas pugnando pela manutenção da matéria de facto impugnada pela recorrente e pela improcedência do recurso e, subsidiariamente, para a hipótese “de o Tribunal ad quem vir a proceder a qualquer alteração da matéria de facto dada como provada e/ou como não provada ou a acolher qualquer um dos argumentos expendidos pela Recorrente para alteração do decidido pelo Tribunal a quo”, requereu a ampliação do objeto do recurso para reapreciação, por via de impugnação da respetiva matéria de facto, dos nºs 15, 16, 17, 18 e 20 dos factos provados atinentes à ação principal (por contraposição com a ação apensada), defendendo, quanto aos nºs 15 e 18, a alteração da sua redação em termos que indica [o nº15 para a redação “Por forma a conseguir adaptar o locado à atividade de restauração, a Autora teve de realizar investimento, traduzido em projetos de arquitetura para o espaço, medições, e na realização de diversas intervenções de construção e da instalação de equipamento.”; o nº18 para a redação “Dos trabalhos de construçaÞo e equipamento no locado, a Autora logrou reutilizar já em outras lojas alguns equipamentos de ar condicionado (num total de EUR 16.961,42), alguns quadros eleìtricos (num total de EUR 7.282,48) e alguns extintores (num total de EUR 230,05)”], quanto aos nºs 16, 17 e 20, a sua eliminação dos factos provados, e ainda a introdução de um nº15-A com redação que indica [que é “O tempo médio de recuperação do investimento inicial nas lojas da Recorrente era à volta de quatro anos.”].
A recorrente respondeu à ampliação do objeto do recurso, defendendo quanto ao nº15 dos factos provados que deve ser colmatado o evidente lapso de escrita do tribunal a quo que dele consta, passando o referido ponto a ter redação que indica [que é “Por forma a conseguir adaptar o locado a atividade prevista no contrato de arrendamento, a Autora teve de realizar investimento, traduzido em projetos de arquitetura para o espaço, medições, e na realização de diversas intervenções de construção e da instalação de equipamento.”], e pugnando pela improcedência da pretensão da recorrida quanto aos restantes pontos por si indicados.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Considerando que o objeto do recurso, sem prejuízo de eventuais questões de conhecimento oficioso, é delimitado pelas suas conclusões (arts. 635º nº4 e 639º nº1 do CPC), são as seguintes as questões a tratar:
a) – da impugnação e alterações à matéria de facto da decisão recorrida deduzidas pela recorrente;
b) – da resolução do contrato por parte da autora/recorrente e do direito de retenção por esta invocado;
c) – do abuso do direito imputado à recorrida;
d) – da resolução do contrato por parte da recorrida (por via da ação apensa);
e) – da ampliação do objeto do recurso formulada pela recorrida.
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II – FundamentaçãoVamos à questão enunciada sob a alínea a).
A recorrente pretende a alteração do julgamento da matéria de facto efetuado pelo tribunal recorrido nos seguintes termos:
a) – defende que deve ser aditado à matéria de facto provada relativa à ação por si proposta um segmento com a redação: “No ponto VIII do documento complementar da escritura de constituição de propriedade horizontal de 11.03.2013, elaborado pela Ré B... e junto pelo Ofício da Câmara Municipal ..., foi declarado que o estabelecimento objeto do Contrato de Arrendamento (a fração “CS”) se destinava “a comércio, serviços, consultórios, escritórios, restauração e bebidas” (conclusões BB e PPPP);
b) – defende que seve ser aditado à matéria de facto provada relativa à ação por si proposta um segmento com a redação: “Nas negociações havidas entre a Autora A... e a Ré B..., a primeira transmitiu à segunda que o espaço a ser objeto de arrendamento seria explorado pela Autora A... como restaurante, tendo a Ré B... confirmado à Autora A..., em sede de negociações, que o espaço reunia as condições necessária à exploração como restaurante” (conclusões BB e QQQQ);
c) – defende que seve ser aditado à matéria de facto provada relativa à ação por si proposta um segmento com a redação “O fim de utilização era, tal como constava do Contrato de Arrendamento, o de exercício de atividades ligadas ao ramo da restauração com entrega ao domicílio sob a insígnia C..., e estacionamento, conforme expressamente convencionado no número 1 da Cláusula Terceira do contrato” e, nessa sequência, ser também alterada a redação do nº5 dos factos provados para os termos que refere sob a conclusão FF (conclusões BB, FF e RRRR);
d) – defende que seve ser aditado à matéria de facto provada relativa à ação por si proposta um segmento com a redação: “A Ré B... visitou, por mais que uma vez, o locado objeto do Contrato de Arrendamento e constatou que o espaço se encontrava a ser explorado pela Autora A... a título de restauração” (conclusões KK e SSSS)
e) – defende que a factualidade dada como não provada sob a alínea a) dos factos não provados [“A Autora A... sofreu prejuízos com o pagamento de indemnizações decorrente do despedimento coletivo por extinção de posto de trabalho a 7 trabalhadores, pelo que se viu obrigada a proceder, perante tais trabalhadores contratados para o exercício da sua atividade, ao pagamento de compensações num total de EUR 12.770,98 (doze mil, setecentos e setenta euros e noventa e oito cêntimos)”] deve passar para os factos provados com essa mesma redação ou, “subsidiariamente”, com a redação que indica sob a conclusão UUUU (conclusões QQ, RR, TTTT e UUUU);
f) – defende que a factualidade dada como não provada sob a alínea c) dos factos não provados [“A factualidade acima descrita impactou negativamente na imagem e marca da Autora – pois de um momento para o outro a Autora foi forçada a encerrar o estabelecimento no qual operava, sem que houvesse dado causa a tal encerramento, danos que, neste caso, a Autora não logrou computar a título definitivo, mas que se traduzem em danos reputacionais certamente não inferiores a EUR 10.000,00 (dez mil euros)”] deve passar para os factos provados (conclusões WW e VVVV);
g) – defende que deve ser corrigido o ponto h) dos factos provados relativos à ação apensa [cujo teor é: “A pedido da Arrendatária, a Senhoria/ Autora requereu a (necessária) alteração do Alvará de Utilização à semelhança do que já havia ocorrido relativamente à fração “BV”, cfr. doc. 3”], devendo o mesmo passar a ter a seguinte redação: “A Senhoria/ Autora requereu a (necessária) alteração do Alvará de Utilização à semelhança do que já havia ocorrido relativamente à fração “BV”, cfr. doc. 3” (conclusões WWW e WWWW);
h) – defende que deve ser corrigido o ponto i) dos factos provados relativos à ação apensa [cujo teor é: “Nesse sentido, e de modo a colaborar com a Arrendatária, a Autora, em 11/12/2019, apresentou à CM... um pedido de autorização de alteração de utilização e emissão de alvará (sem realização de obra), cfr. doc. 7.”], devendo o mesmo passar a ter a seguinte redação: “Nesse, sentido, em 11/12/2019, apresentou à CM... um pedido de autorização de alteração de utilização e emissão de alvará (sem realização de obra), cfr. doc. 7.” (conclusões WWW e XXXX);
i) – defende que deve ser corrigido o ponto s) dos factos provados relativos à ação apensa [cujo teor é: “Paralelamente, e uma vez mais imbuída do espírito de colaboração e na tentativa da maior rapidez na resolução do problema, a Autora, no dia seguinte, em 15/02/2022, sem prescindir da requerida retificação, e em simultâneo, voltou a apresentar novo pedido de alteração de utilização, cfr. doc. 15.”], devendo o mesmo passar a ter a seguinte redação: “Paralelamente, a Autora, no dia seguinte, em 15/02/2022, sem prescindir da requerida retificação, e em simultâneo, voltou a apresentar novo pedido de alteração de utilização, cfr. doc. 15.” (conclusões WWW e YYYY);
j) – defende que deve ser corrigido o ponto l) dos factos provados relativos à ação apensa [cujo teor é: “No entanto, a CM... rejeitou o solicitado pela Autora, à semelhança do que havia ocorrido, anteriormente, com idêntico pedido da Ré”], devendo o mesmo passar a ter a seguinte redação: “No entanto, a CM... rejeitou o solicitado pela Autora” (conclusões AAAA e ZZZZ);
k) – defende que deve ser corrigido o ponto o) dos factos provados relativos à ação apensa [cujo teor é: “A Ré não contactou a Autora para a prevista entrega do locado antes do dia 18/01/2022, tendo-o efetuado, mais tarde, através do seu mandatário, propondo a entrega do locado em 04/03/2022, embora tenha decidido encerrar o estabelecimento comercial ao público em finais do mês de janeiro de 2022”], devendo o mesmo passar a ter a seguinte redação: “A Ré não contactou a Autora para a prevista entrega do locado antes do dia 18/01/2022, tendo-o efetuado, mais tarde, através do seu mandatário, propondo a entrega do locado em 04/03/2022” (conclusões KKKK e AAAAA).
Cumpre notar que, nos termos do art. 607º nº5 do CPC, o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto (essa livre apreciação só não abrange as situações referidas na segunda parte de tal preceito), não se podendo esquecer que o tribunal, nos termos do art. 413º do CPC, “deve tomar em consideração todas as provas produzidas”.
Ou seja, a prova deve ser apreciada globalmente, sendo de evidenciar em sede de recurso o disposto no art. 662º nºs 1 e 2, alíneas a) e b), do CPC, de onde se conclui que a Relação “tem autonomia decisória, competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis e com observância do princípio do dispositivo no que concerne à identificação dos pontos de discórdia” (como refere António Santos Abrantes Geraldes, in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 5ª edição, 2018, pág. 287).
De referir também que além da sua autonomia decisória relativamente à apreciação da matéria de facto nos termos que supra se referiu, a Relação não está limitada à reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes, devendo atender a todos quantos constem do processo, independentemente da sua proveniência (conforme refere aquele autor naquela mesma obra, a págs. 293).
Além disso, cumpre ainda dar conta de que se a factualidade objeto de impugnação for irrelevante para a apreciação do mérito da causa, e a fim de não se praticar atos inúteis no processo (o que sob o art. 130º do CPC até se proíbe), não há que conhecer da impugnação deduzida sobre a mesma [neste sentido, vide António Santos Abrantes Geraldes, “Recursos em Processo Civil, Novo Regime”, Almedina, 2008, págs. 285 e 286; no mesmo sentido, vide, entre outros, o Acórdão da Relação do Porto de 5/11/2018 (proc. nº 3737/13.0TBSTS.P1), disponível em www.dgsi.pt, o Acórdão do STJ de 23/1/2020 (proc. 4172/16.4TFNC.L1.S1), in CJ, Acórdãos do STJ, ano XXVII, tomo I/2020, págs. 13/16, e ainda o Acórdão do STJ de 22.06.2022 (proc. n.º 2239/20.3T8LRA.C1.S1), também disponível em www.dgsi.pt].
Tendo presente o que se veio de referir, analisemos as pretensões probatórias da recorrente.
Quanto à pretensão referida sob a alínea a)
O que contende com o uso ou destino permitido ao locado (funcionamento ali do estabelecimento da autora) é o alvará emitido pela Câmara Municipal (referido no próprio texto do contrato de arrendamento dos autos no nº2 da cláusula primeira e no nº1 da cláusula terceira) e não propriamente o texto do título da propriedade horizontal (este só seria eventualmente pertinente se se discutisse o destino dado à fração em sede de litígio sobre a própria propriedade horizontal).
Ainda que o objeto traçado pelo alvará, naturalmente, se tenha que conter dentro da previsão de utilização da fração constante do título constitutivo da propriedade horizontal, é no alvará que se define depois o concreto uso permitido pela autoridade que o emite.
Como tal, o segmento factual pretendido aditar é irrelevante para o mérito da causa, do que decorre que não há sequer que ponderar da sua inclusão na factualidade da sentença.
Quanto à pretensão referida sob a alínea b)
O segmento factual que se pretende aditar – essencialmente com base no depoimento da testemunha AA, cujos excertos que a recorrente considera pertinentes identificou por referência aos minutos da respetiva gravação e transcreveu – integra matéria não alegada por qualquer das partes nos respetivos articulados.
Ora, a factualidade a ter em conta na ação, salvo os casos previstos nas alíneas do nº2 do art. 5º do CPC [e o segmento de factualidade em causa não se integra em nenhum de tais casos, pois não se inclui manifestamente nas suas alíneas a) e c) e, quanto à sua alínea b), integra factualidade nova e autónoma] é a alegada nos articulados e não a referida nos depoimentos prestados em audiência de julgamento.
Os depoimentos (assim como os documentos que se juntam aos autos atinentes à factualidade em discussão), são elementos probatórios do alegado (servem para a sua prova ou não prova) mas não são, por si só, fonte de matéria nova.
A assim não se considerar, por este andar vertia-se na factualidade da sentença o que as testemunhas e/ou outros depoentes iam dizendo e não o alegado nos articulados, sendo que é com o que nestas peças processuais se diz que se conformam os fundamentos fácticos da ação e da defesa e é entre eles que se estabelece o contraditório que a lei exige (art. 3º nºs 1 e 3 do CPC).
Como tal, independentemente do conteúdo do depoimento referido pela recorrente e do relevo que lhe possa ser dado, porque o segmento factual pretendido não integra factualidade alegada, é desde logo de fazer improceder quanto a tal factualidade a pretensão probatória em análise.
Quanto à pretensão referida sob a alínea c)
A matéria que se visa inserir/aditar integra matéria conclusiva, pois traduz a interpretação dos termos do contrato.
Ora, além de todo o contrato estar já referido sob o nº3 dos factos provados relativos à ação proposta pela recorrente (quando ali se alude à celebração por autora e ré de tal contrato “conforme Doc. 3”, assim se remetendo para o documento nº3 junto pela autora com a p.i. e que integra o seu texto), o seu conteúdo quanto ao destino nele previsto para o locado (sob a sua cláusula terceira) está até transcrito sob o nº5 dos factos provados.
Por outro lado, não se vê qualquer pertinência na alteração de redação pretendida pela recorrente quanto a este nº5 dos factos provados, pois o segmento que nele se pretende inserir já ali consta referido quando ali se transcreve a cláusula terceira de tal contrato.
Assim, improcede a pretensão em referência.
Quanto à pretensão referida sob a alínea d)
A matéria que nesta sede se visa aditar – igualmente com base no depoimento da testemunha AA – integra também matéria não alegada por qualquer das partes nos respetivos articulados.
Assim, colhem aqui as considerações que já acima se aduziram no sentido, repetimos, de que a factualidade a ter em conta na ação, salvo os casos previstos nas alíneas do nº2 do art. 5º do CPC (e este segmento de factualidade também não se integra em nenhum de tais casos), é a alegada nos articulados e não a referida nos depoimentos, pois estes são elementos probatórios do alegado, mas não são, por si só, fonte de matéria nova.
Como tal, independentemente do conteúdo do depoimento referido pela recorrente e do relevo que lhe pudesse ser dado quanto à matéria em referência, porque a alteração factual pretendida nem sequer integra factualidade alegada, é de fazer improceder tal pretensão.
Quanto à pretensão referida sob a alínea e)
A recorrente baseia esta sua pretensão no depoimento da testemunha BB (diretor de operações da autora desde maio de 2021 e seu funcionário desde abril de 2015; em dezembro de 2017 passou a acompanhar a expansão da empresa na região norte), cujos excertos que considera pertinentes identificou por referência aos minutos da respetiva gravação e transcreveu, e no documento nº27 por si junto com a petição inicial, cujo teor foi confirmado por tal testemunha.
Como decorre dos próprios excertos do depoimento daquela testemunha referenciados pela recorrente, o seu depoimento quanto à matéria em causa é claramente vago e impreciso (referiu-se ao despedimento de “8 a 10 pessoas, por aí, deve ter sido isso, mais ou menos” e, perguntado sobre se sabia o valor das alegadas indemnizações disse que “o valor ao certo não, mas deverá ter rondado os dez mil euros, os onze mil euros, por aí, à volta disso”).
Quanto ao referido documento nº27 junto com a p.i., o mesmo, além de ter sido impugnado pela ré (artigo 76º da sua contestação), não tem qualquer epígrafe que o identifique nem tem quaisquer dizeres que o relacionem a despedimentos de pessoas ou rescisões de contratos de trabalho (nem sequer ali constam quaisquer nomes de pessoas que pudessem até ter vindo tribunal confirmar o respetivo despedimento), sendo apenas constituído por uma tabela com parcelas em que se referenciam trabalhadores por números e valores.
Por outro lado, como se sabe, o despedimento de trabalhadores – ainda por mais “coletivo”, como referido pela recorrente – exige, normalmente, documentação própria e não se mostra junta aos autos qualquer dessa documentação.
Deste modo, é de concluir que se não se fez prova daquela factualidade, mesmo na forma “subsidiária” pretendida pela recorrente (que chega nesta parte ao exagero de querer referir em sede de matéria de facto que as alegadas compensações pagas seriam “a apurar em liquidação de sentença”, quando tal segmento, além de não se vislumbrar elemento probatório de onde o mesmo pudesse decorrer, integra manifestamente matéria de direito).
Quanto à pretensão referida sob a alínea f)
A recorrente baseia esta sua pretensão no depoimento da testemunha BB, cujos excertos que considera pertinentes identificou por referência aos minutos da respetiva gravação e transcreveu.
Como decorre desses mesmos excertos, a testemunha limita-se, de forma genérica, a referir que no “apoio ao cliente” e nas redes sociais a autora recebeu perguntas e comentários de clientes seus na sequência do encerramento, mas não dá conta, mesmo no tipo de perguntas ou comentários recebidos (que exemplificou com: “Porque é que fecharam”, “E agora como é que faço o meu pedido?”, “Gostava tanto e agora fico sem poder comer”, “Porque é que fechou?”, “Houve algum problema?”, “Houve alguma má gestão?”) de uma qualquer afetação da sua imagem e da sua marca por causa disso.
Assim, improcede a pretensão em referência.
Quanto à pretensão referida sob a alínea g)
Como dela resulta, traduz-se a mesma na supressão da expressão “A pedido da Arrendatária” ao ponto h) dos factos provados relativos à ação apensa, argumentando para tal a recorrente que aquela expressão não tem qualquer fundamento ou sustentação factual, quer na prova documental, quer na prova testemunhal produzida em sede de audiência de julgamento.
A recorrida, na suas contra-alegações, pugna pela manutenção daquele ponto dos factos provados nos termos em que se encontra, contrapondo para tal com excertos do depoimento da testemunha AA (engenheira civil e “manager” da autora desde julho de 2015) e com o conteúdo do email que foi a si enviado em 28/11/2019 (integrado no doc. nº6 junto com a p.i.).
Compulsado tal depoimento, disse a testemunha:
(entre os minutos 21 a 23, a perguntas da mandatária da recorrente)
- foi quem recebeu a carta da Câmara Municipal (para a autora se pronunciar sobre a utilização do locado);
- tal carta foi recebida na loja e encaminhou-a para o departamento legal da autora, o qual veio a contactar com o Sr. CC, da ré (recorrida);
- mais tarde foi agendada uma reunião na loja pela autora, na qual ela própria esteve presente juntamente com o Sr. CC, uma advogada da autora e um advogado externo;
- nesta reunião, que acha que ocorreu em novembro de 2019, acordaram que o Sr. CC iria estar a postos a tratar deste assunto diretamente com a Câmara, uma vez que eram eles (referindo-se à ré/recorrida) os proprietários da obra e eram por isso quem tinham aptidão para fazer qualquer coisa que tivesse a ver com a licença de utilização da loja;
(entre a 1h e 37 m e 1h e 39 m, a perguntas da mandatária da recorrida)
- aquela reunião ocorreu depois de a autora ter pedido esclarecimentos à Câmara e nela pediram à “B...” (recorrida) para tratar do licenciamento.
Resulta deste depoimento que a atuação referida sob a alínea em questão teve lugar na sequência de reunião agendada pela própria autora (depois de esta ter recebido aquela carta da Câmara e a esta ter pedido esclarecimentos) em vista da obtenção da colaboração da ré/recorrida para resolver o problema da licença de utilização e que nessa mesma reunião foi pedida à recorrida tal colaboração.
Além disso, tal é o que ressalta também do email de 28/11/2019 da A..., integrado no doc. nº6 junto com a p.i., pois do seu teor se vê que o mesmo foi enviado à ré na sequência daquela reunião (que até terá tido lugar naquele mesmo dia, pois refere-se ali a “nossa reunião de hoje”) e a acompanhar o mesmo terá sido enviada pela autora/recorrente à ré documentação atinente à, como ali se diz, “alteração da licença e utilização”.
Assim, improcede a pretensão em análise.
Quanto à pretensão referida sob a alínea h)
Traduz-se a mesma na supressão da expressão “de modo a colaborar com a Arrendatária” ao ponto i) dos factos provados relativos à ação apensa, argumentando para tal a recorrente nos mesmos termos da pretensão deduzida quanto ao ponto h) desses mesmos factos provados.
Quanto a tal pretensão, colhem aqui por inteiro as conclusões que no ponto anterior se retiraram relativamente ao depoimento da testemunha ali aludido e ao documento ali analisado.
Assim, improcede também a pretensão em análise.
Quanto à pretensão referida sob a alínea i)
Traduz-se a mesma na supressão da expressão “e uma vez mais imbuída do espírito de colaboração e na tentativa da maior rapidez na resolução do problema” ao ponto s) dos factos provados relativos à ação apensa, argumentando para tal a recorrente nos mesmos termos das duas últimas pretensões anteriormente analisadas.
Independentemente de qualquer elemento probatório a considerar, aquela expressão integra matéria manifestamente conclusiva e/ou opinativa, e, por isso, contrária à matéria estritamente factual que deve ser selecionada para a fundamentação de facto da sentença (art. 607º nº4 do CPC).
Efetivamente, aquele item integra, quando muito, conclusão interpretativa ou raciocínio a retirar ou a considerar, caso relevante, perante concretos factos provados, mas já em sede de fundamentação de direito e não nesta sede puramente factual.
Assim, no que respeita àquela expressão, uma vez que a inclusão nos fundamentos de facto de matéria conclusiva (desde que não se reconduza a juízos periciais de facto) e/ou de direito deve enquadrar-se na alínea c), do nº 2, do artigo 662º, do Código de Processo Civil, considerando-se uma deficiência na decisão da matéria de facto, oficiosamente cognoscível e suprível em segunda instância, há que retirar o seu conteúdo da matéria de facto da sentença, o que se faz ao abrigo daquele art. 662º nº2 c) do CPC.
Assim, procede a pretensão em análise.
Como tal, o ponto s) dos factos provados relativos à ação apensa passará a ter a seguinte redação:
“Paralelamente, a Autora, no dia seguinte, em 15/02/2022, sem prescindir da requerida retificação, e em simultâneo, voltou a apresentar novo pedido de alteração de utilização, cfr. doc. 15.”
Quanto à pretensão referida sob a alínea j)
Traduz-se a mesma na supressão da expressão “à semelhança do que havia ocorrido, anteriormente, com idêntico pedido da Ré” ao ponto l) factos provados relativos à ação apensa.
A recorrente, em tal sentido, defende que “em momento algum, dirigiu qualquer pedido à CM... no sentido de ser alterada a licença de utilização do locado objeto do Contrato de Arrendamento”, pelo que “[i]nexistindo qualquer pedido por parte da Recorrente nesse sentido, afigura-se naturalmente impossível existir uma rejeição do mesmo que possa alicerçar a conclusão que o Tribunal a quo fez constar daquele facto provado l)”.
A recorrida contrapôs, argumentando que “conforme decorre do documento 4 junto com a PI do Apenso, composto por vários documentos da CM..., a Recorrente apresentou junto do Município um “pedido de licenciamento simplificado de uma obra de alteração de fachada” do locado, identificado sob o processo n.º ..., o qual mereceu a apreciação liminar, em 13/12/2018, e decisão definitiva de rejeição liminar em 10/10/2019, com fundamento em falta de legitimidade da requerente, tendo este sido, também, o fundamento de rejeição do pedido de alteração do Alvará submetido pela Recorrida”
Compulsados os autos, há que reconhecer que neles não se mostra alegado nem documentado um qualquer pedido efetuado pela própria recorrente (ré na ação apensa) junto da Câmara Municipal no sentido da alteração do alvará sobre a utilização do locado.
O “pedido de licenciamento simplificado de uma obra de alteração de fachada” solicitado pela recorrente àquela mesma entidade, referido pela recorrida, é, como da sua própria denominação decorre, coisa diferente de um pedido de alteração do alvará.
Assim, procede a pretensão em análise.
Deste modo, o ponto l)) dos factos provados relativos à ação apensa passará a ter a seguinte redação:
“No entanto, a CM... rejeitou o solicitado pela Autora”.
Quanto à pretensão referida sob a alínea k)
Traduz-se a mesma na supressão da expressão “embora tenha decidido encerrar o estabelecimento comercial ao público em finais do mês de janeiro de 2022” ao ponto o) factos provados relativos à ação apensa.
Para tal, argumenta a recorrente que “ao contrário do entendimento que o Tribunal a quo parece espelhar naquele facto provado em apreciação, não tinha a Recorrente uma opção, de tal forma que pudesse a Recorrente “decidir”: a ordem de cessação da atividade por parte da CM... era perentória”, e, nesse seguimento, refere que “[não] foi, pois, uma “decisão” da Recorrente, mas sim uma imposição da autoridade municipal que até à data do encerramento se manteve válida”.
A recorrida contrapôs, argumentando, em síntese, que o facto em causa “reporta-se ao encerramento definitivo, levado a cabo por decisão unilateral da Recorrente e não à decisão camarária de encerramento”.
Adianta-se já que não faz sentido a pretensão da recorrente, ainda que para tal, a nosso ver, não se mostre sequer pertinente a argumentação da recorrida.
A decisão de encerramento que consta referida naquele segmento de factualidade é, pura e simplesmente, a decisão de encerramento material do estabelecimento (fecho das suas portas ao público) naquele momento temporal por parte da recorrente, em nada contendendo tal com um qualquer juízo de responsabilidade – que na matéria de facto da sentença não pode ser feito – sobre o que motivou ou está na base de tal encerramento.
Aliás, o conteúdo da alínea o) vem na sequência do que consta na alínea m) – onde consta referida a notificação das partes da decisão de cessação de utilização da fração tomada pela Câmara Municipal – e do que consta na alínea n), e nesta [alínea n)] consta bem claro que a atuação nela referida e também referida na alínea o) ocorre “No seguimento da referida decisão” de cessação de utilização da fração proferida pela Câmara.
Assim, improcede a pretensão ora em análise.
Face a tudo quanto se veio a decidir – e sem prejuízo de eventual reflexo nela da impugnação da matéria de facto deduzida em sede de ampliação do objeto do recurso, cuja análise se fará na ordem indicada no final do relatório desta peça – é a seguinte a matéria de facto a ter em conta [a da sentença recorrida com as pequenas alterações anteriormente referidas, corrigindo-se o evidente lapso de escrita constante do nº15 dos factos provados, de onde decorre a omissão manifesta da expressão “contrato de arrendamento” à seguir à expressão “Por forma a conseguir adaptar o locado à atividade prevista no,”; faz-se notar que, por lapso de numeração, há dois pontos seguidos com o nº10 nos factos provado da ação principal, mas mantêm-se assim para não alterar a numeração subsequente]:
Factos provados (da ação principal, por contraposição à ação que a esta veio a ser apensada):
1) A Autora é uma sociedade comercial que se dedica ao fabrico e comércio de produtos alimentares, nomeadamente de pizzas e similares, à exploração de restaurantes em sistema de franchising, incluindo a prestação de serviços de take-away e entrega ao domicílio, à compra e venda e cedência de licenças de utilização de marcas, franquias, consultadoria e apoio de gestão e marketing aos franchisados, bem como à compra e venda e fornecimento de equipamentos e produtos no âmbito da exploração de franchising, conforme certidão comercial permanente acessível através do código ..., cfr. Doc. n.º 1.
2) A Ré é proprietária do prédio urbano correspondente à fração autónoma denominada “CS”, correspondente ao rés-do-chão, do edifício sito na Rua ..., união de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número ... e inscrito na respetiva matriz urbana sob o artigo ..., conforme caderneta predial urbana junta como Doc. n.º 2.
3) No dia 12.09.2018, a Autora e a Ré celebraram entre si um contrato de arrendamento com fins não habitacionais tendo por objeto a referida fração autónoma, conforme Doc. n.º 3.
4) Desse contrato constava, nomeadamente, que o imóvel aproveitava do alvará de autorização de utilização emitido pela Câmara Municipal ..., sob o número ..., cópia do qual integrava o referido contrato como seu Anexo II, cfr. número 2 da Cláusula Primeira do contrato já junto como Doc. n.º 3.
5) Bem como dele constava a garantia, prestada pela Ré, de que a referida fracção autónoma, destinando-se a ser utilizada dentro do âmbito da autorização administrativa titulada por aquele alvará, beneficiava da aptidão legal para o fim de utilização previsto, estando assim vedada à Autora a sua utilização para fim diverso sem o prévio consentimento da Ré:
“1. O Imóvel destina-se a ser utilizado dentro do objeto permitido pela correspondente Autorização / Licença de Utilização, designadamente para o exercício de atividades ligadas ao ramo de restauração com entrega do domicílio sob a insígnia C... e a estacionamento, garantindo a Senhoria, na respetiva qualidade, a aptidão legal do Imóvel para o fim constante no presente Contrato (…)”. Cfr cláusula terceira do contrato.
6) a Autora encetou a sua atividade comercial, após proceder a intervenções e instalações de equipamento no espaço compreendido no locado, estabelecendo o número 4 da cláusula Quarta do contrato que:
“4. Consideram-se desde já autorizadas pela Senhoria as obras de adaptação a realizar pela Arrendatária no Imóvel, e a colocação de sinalética e material publicitário, como assim, todas as obras menores de adaptação do Imóvel (decoração, instalação de divisórias e trabalhos de acabamentos)”.
7) No dia 16.09.2019, a Autora recebeu, por carta, notificação do Departamento Municipal de Fiscalização da Câmara Municipal ... pela qual era convidada a pronunciar-se no âmbito de audiência de interessados em procedimento tendente à decisão de cessação de utilização do espaço, dado entender-se que o estabelecimento comercial operava fora do âmbito da licença de utilização, o qual corria então termos sob o Processo ..., cfr. Doc. n.º 4.
8) Tendo em vista obter informações sobre como proceder à regularização da situação e transmitir tais informações à Ré, a Autora requereu, por carta enviada em resposta àquele departamento municipal no dia 30.09.2019, a prestação de informações quanto ao procedimento tendente à reposição da regularidade da atividade comercial exercida naquele espaço a permitir a atividade de serviços, cfr. Doc. n.º 5.
9) Veio a ser proferida decisão definitiva pela Câmara Municipal ..., no âmbito do mesmo processo n.º ..., de cessação de utilização da fração autónoma no âmbito daquele procedimento, por despacho de que a Autora veio ser notificada no dia 22.11.2021, cfr. Doc. n.º 8.
10) Nos termos da referida decisão camarária, a Autora foi informada de que dispunha de 60 (sessenta) dias para proceder à cessação de utilização do espaço, sob pena de ser promovida execução coerciva da decisão a expensas da Autora, nos termos do artigo 108.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, sem prejuízo da responsabilidade penal (para a Autora e também para a Ré) pelo crime de desobediência emergente da inobservância da mesma decisão, nos termos do artigo 348.º do Código Penal (cfr. Doc. n.º 8 já junto).
10) O contrato de arrendamento, na sua Cláusula Segunda, prevê que a Autora, na qualidade de arrendatária, poderia promover a resolução do contrato “em caso de uma sentença judicial ou resolução administrativa que impeça a Arrendatária de continuar a gestão do seu negócio e a sua operação diária com o seu normal funcionamento”,
11) A Autora comunicou à Ré a resolução do contrato nesses termos, por carta registada com aviso de receção sob a referência ......, datada de 12.01.2022, cfr Doc. n.º 9.
12) Na carta de resolução do contrato de arrendamento datada de 12 de janeiro de 2022 a Autora informou a Ré que o valor da indemnização então considerada devida – pese embora correspondesse a uma mera expectativa que carecia ser detalhada – pela Ré à Autora se cifrava no total de EUR 1.278.292,00 (um milhão, duzentos e setenta e oito mil, duzentos e noventa e dois euros) decomposto nos seguintes termos, explicitados na referida comunicação de resolução:
“(i) Danos emergentes: € 406.732,00 (quatrocentos e seis mil, setecentos e trinta e dois euros), com vista ao ressarcimento do investimento realizado no Locado com benfeitorias e equipamentos, tendo em vista o prazo de duração inicial do Contrato (…);
(ii) Lucros cessantes: € 871.560,00 (oitocentos e setenta e um mil, quinhentos e sessenta euros), corresponde[nte] ao EBITA gerado em 2021: € 10.760,00 no Locado, multiplicado pelos anos em falta até ao termo do Contrato: 30.09.2028 (81 meses x € 10.760 euros = € 871.560.00);
(iii) Indemnizações por despedimento: aos trabalhadores, por extinção de posto de trabalho, em valor ainda a apurar, a acrescer ao montante global provisório infra; e
(iv) Custo de desmantelamento: € 60.000,00 (sessenta mil euros), se ao montante global acima referido a A... tiver que deixar o Locado no estado em que se encontrava no início do Contrato”.
13) Em resposta à comunicação da Autora de 12 de janeiro de 2022, por carta datada de 10 de fevereiro de 2022, a Ré salientou não compreender a resolução contratual operada pela Autora;
14) Tendo a Autora, por carta datada de 8 de março de 2022, reiterado a resolução do contrato de arrendamento, cfr doc. 10.
Mais referindo que, em face dos novos cálculos entretanto efetuados e que ainda assim poderiam sofrer alterações, o total dos danos que a Autora entendia deverem ser indemnizados pela Ré à Autora totalizavam já EUR 1.323.992,00 (um milhão, trezentos e vinte e três mil, novecentos e noventa e dois euros), correspondente a um incremento / atualização face aos valores anteriormente comunicados à Ré (por carta de 12.01.2022), na medida do conhecimento, pela Autora, das indemnizações por despedimento (EUR 37.000,00) e dos custos de desmantelamento (EUR 8.700,00), que assim somavam aos valores anteriormente referidos à Ré no total de EUR 1.278.292,00.
15) Por forma a conseguir adaptar o locado à atividade prevista no contrato de arrendamento, a Autora teve de realizar investimento, traduzido em projetos de arquitetura para o espaço, medições, e na realização de diversas intervenções de construção e de instalação de equipamento,
16) No que concerne a projectos de arquitectura, medições e layout, a Autora despendeu um total de EUR 30.737,15 (trinta mil, setecentos e trinta e sete euros e quinze cêntimos), decorrentes das seguintes faturas emitidas à Autora a propósito da fração autónoma em causa, e devidamente liquidadas pela Autora (valores sem IVA):
a) Faturas n.ºs ..., de 07.08.2018, e F18/052, de 14.09.2018, no total de EUR 840,00, emitidas pela empresa D..., SL e referente a trabalhos de layout e fachada do espaço (cópia das quais ora se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais como Doc. n.º 11);
b) Fatura n.º ..., de 23.10.2018, no total de EUR 6.200,00, emitida pela empresa E..., Unipessoal, Lda. e referente a “8x projetos das especialidades; Inst. Elétricas, ITED, AVAC, SCI, AG, ES, Gás, Cond. Acústico” (cópia da qual ora se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais como Doc. n.º 12);
c) Fatura n.º ..., de 08.11.2018, no total de EUR 97,15, emitida pela empresa F..., Lda. e referente a “análise de projeto de instalação de gás” (cópia da qual ora se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais como Doc. n.º 13);
d) Fatura n.º ..., de 19.10.2018, no total de EUR 1.500,00, emitida pela empresa D..., SL e referente a trabalhos de medição do espaço (cópia da qual ora se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais como Doc. n.º 14); e
e) Fatura n.º ..., de 26.02.2019, no total de EUR 22.100,00, emitida pela empresa G... S.L.P. e referente a trabalhos de arquitetura e projeto de reforma do espaço (cópia da qual ora se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais como Doc. n.º 15).
17) Relativamente a intervenções de construção e da instalação de equipamento, a Autora despendeu um total de EUR 243.848,88 (duzentos e quarenta e três mil, oitocentos e quarenta e oito euros e oitenta e oito cêntimos), decorrentes das seguintes faturas emitidas à Autora a propósito da fração autónoma em causa, e devidamente liquidadas pela Autora (valores sem IVA):
a) Fatura n.º ..., de 27.11.2018, no total de EUR 67.180,00, emitida pela empresa H... SL, Unipessoal, Sucursal em Portugal (cópia da qual ora se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais como Doc. n.º 16);
b) Fatura n.º ..., de 28.11.2018, no total de EUR 44.787,21, emitida pela empresa H... SL, Unipessoal, Sucursal em Portugal (cópia da qual ora se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais como Doc. n.º 17);
c) Fatura n.º ..., de 30.11.2018, no total de EUR 44.787,20, emitida pela empresa H... SL, Unipessoal, Sucursal em Portugal (cópia da qual ora se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais como Doc. n.º 18);
d) Fatura n.º ..., de 31.01.2019, no total de EUR 33.590,40, emitida pela empresa H... SL, Unipessoal, Sucursal em Portugal (cópia da qual ora se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais como Doc. n.º 19);
e) Fatura n.º ..., de 31.01.2019, no total de EUR 33.600,40, emitida pela empresa H... SL, Unipessoal, Sucursal em Portugal (cópia da qual ora se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais como Doc. n.º 20); e
f) Fatura n.º ..., de 26.02.2019, no total de EUR 19.903,67, emitida pela empresa H... SL, Unipessoal, Sucursal em Portugal (cópia da qual ora se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais como Doc. n.º 21).
18) Dos trabalhos de construção e equipamento no total de EUR 243.848,89 (duzentos e quarenta e três mil, oitocentos e quarenta e oito euros e oitenta e nove cêntimos) – correspondendo, este, ao total do investimento da Autora no locado –, a Autora logrou reutilizar em outras lojas alguns equipamentos de ar condicionado (num total de EUR 16.961,42), alguns quadros elétricos (num total de EUR 7.282,48) e alguns extintores (num total de EUR 230,05), pelo que o dano da Autora, neste concreto, corresponde a EUR 219.374,93 (duzentos e dezanove mil, trezentos e setenta e quatro euros e noventa e três cêntimos).
19) Pelo recurso aos serviços de desmantelamento e transporte do equipamento recolhido necessários à reversão das intervenções realizadas e ao esvaziamento do locado, a Autora despendeu um total de EUR 10.250,86 (dez mil, duzentos e cinquenta euros e oitenta e seis cêntimos), conforme resulta das seguintes faturas emitidas à Autora a propósito da fração autónoma em causa, e devidamente liquidadas pela Autora (valores sem IVA):
a) Fatura n.º ..., de 14.03.2022, no total de EUR 4.980,00, emitida pela empresa I..., S.A. (cópia da qual ora se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais como Doc. n.º 22);
b) Fatura n.º ..., de 21.03.2022, no total de EUR 2.580,86, emitida pela empresa J..., SL (cópia da qual ora se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais como Doc. n.º 23); e
c) Fatura n.º ..., de 28.05.2022, no total de EUR 2.690,00, emitida pela empresa I..., S.A. (cópia da qual ora se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais como Doc. n.º 24).
20) Pelo investimento realizado no imóvel em mobiliário e equipamentos (cuja instalação, novamente se diga, fora concebida tendo em vista a duração longa – ou mesmo perene – da relação contratual de arrendamento inicialmente prevista), a Autora apenas não logrou reutilizar uma componente elétrica de LED com transformador e um equipamento tecnológico no total de EUR 6.229,70 (seis mil, duzentos e vinte e nove euros e setenta cêntimos), conforme resulta das seguintes faturas emitidas à Autora a propósito da fração autónoma em causa, e devidamente liquidadas pela Autora (valores sem IVA):
a) Fatura n.º ..., de 26.07.2017, no total de EUR 6.208,00, emitida pela empresa K..., Lda. (cópia da qual ora se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais como Doc. n.º 25); e
b) Fatura n.º ..., de 25.10.2021, no total de EUR 169,50, emitida pela empresa L..., Lda., cujo equipamento instalado no espaço e que a Autora não logrou recuperar corresponde a uma unidade do produto com o código ..., no valor de EUR 21,70 (vinte e um euros e setenta cêntimos) (cópia da qual ora se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais como Doc. n.º 26)
21) A Autora A... em consequência da rectificação e quantificação de novos prejuízos enviou comunicação à Ré por carta datada de 03.05.2022, cofr. Doc. n.º 29.
22) Foi a A. A... quem procedeu à elaboração da minuta do contrato de arrendamento, vide doc. 2 e 3 da contestação do R.
Factos provados do processo apenso
a) Por contrato celebrado no dia 12 de setembro de 2018, a Autora deu de arrendamento à Ré um estabelecimento comercial, correspondente à fração autónoma designada pelas letras “CS”, no rés-do-chão e arrumos na cave correspondentes às frações “AM” e “AN”, com entrada pelo n.º ... do prédio sito na Rua ..., ..., no Porto (cfr. doc. n.º 1, que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais), de que é proprietária, cfr. doc. 2.
b) No referido contrato de arrendamento para fins não habitacionais foi mencionado expressamente, sob o n.º 2 da Cláusula primeira, relativa ao objeto do Contrato, que para o Imóvel em que a fração locada se integra “foi emitido em 22 de fevereiro de 2013, pela Câmara Municipal ..., o Alvará de Autorização de Utilização com o número ..., cuja cópia se junta como Anexo II.”.
c) Por sua vez, de acordo com o n.º 1 da Cláusula terceira ficou estipulado que “O IMÓVEL destina-se a ser utilizado dentro do objeto permitido pela correspondente Autorização/Licença de Utilização, designadamente para o exercício de atividades ligadas ao ramo da restauração com entrega ao domicílio sob a insígnia C... e a estacionamento, garantindo a SENHORIA, na respetiva qualidade, a aptidão legal do IMÓVEL para o fim constante no presente Contrato, não podendo a ARRENDATÁRIA utilizar o IMÓVEL para outros fins, sem o prévio consentimento, por escrito, da SENHORIA.”
d) Relativamente à fração “BV”, do R/C do mesmo Imóvel, conforme Averbamento n.º 1 ao referido Alvará para efeitos de serviços, cfr. doc. 3.
e) Quando a Ré pretendeu realizar obras de alteração da fachada do prédio onde se insere o locado, logo em 2018, submeteu à Câmara Municipal ... (CM...) um pedido de licenciamento simplificado sob o processo n.º ..., cfr. doc. 4.
f) Em 16/09/2019, a Arrendatária foi notificada pelo Departamento Municipal de Fiscalização da CM... para audiência prévia sobre a intenção da Câmara de ordenar a cessação de utilização da fração “CS” ou optar pelo procedimento da sua regularização, conforme descrito na Informação n.º..., cfr. doc. 5.
Podendo verificar-se, na aludida Informação, que o processo havia sido “iniciado em 24/10/2018 através de pedido de informação relativa à autorização de utilização para o estabelecimento no rés-do-chão do prédio”, . (cfr. doc. 5)
g) Tendo a Arrendatária na sequência da aludida notificação da intenção da CM... de ordenar a cessação de utilização da fração, para efeitos de audiência prévia, respondido à autarquia através de uma carta registada, datada de 30/09/2019, cfr. doc. 6.
Nessa carta, a Arrendatária solicita à CM... informações sobre os termos em que se deve processar o mencionado procedimento de regularização, referindo, inclusivamente, que a fracção se encontrava “totalmente dotada das infraestruturas necessárias para ser usada como um restaurante, nomeadamente ao nível de exaustão”, cfr. doc. 6, sendo que tais obras foram realizadas no locado pela Ré.
h) A pedido da Arrendatária, a Senhoria/Autora disponibilizou-se para requerer a (necessária) alteração do Alvará de Utilização à semelhança do que já havia ocorrido relativamente à fração “BV”, cfr. doc. 3.
i) Nesse sentido, e de modo a colaborar com a Arrendatária, a Autora, em 11/12/2019, apresentou à CM... um pedido de autorização de alteração de utilização e emissão de alvará (sem realização de obra), cfr. doc. 7.
j) O qual mereceu apreciação camarária de 12/03/2020, no sentido de ser necessário juntar supostos “elementos em falta” sob pena de rejeição liminar, cf. doc. 8.
k) A aludida apreciação no entender da Autora assentava em erros graves que, prontamente, identificou junto do gestor do procedimento na CM..., chamando a atenção para:
1. a existência no respetivo procedimento de toda a prova necessária relativa à titularidade da fração em causa, constando do processo a competente certidão do registo predial;
2. a desnecessidade de apresentação de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal com o necessário acordo de todos os condóminos, uma vez que do mesmo já resultava a possibilidade de todas frações do rés-do-chão do Imóvel correspondentes a “estabelecimentos”, se destinarem aos seguintes usos:
“comércio, serviços, consultórios, escritórios, restauração e bebidas” (doc. 9 que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais);
3. a desnecessidade de instruir um pedido de alteração de utilização como se se tratasse de um pedido ex novo de utilização. (cfr. doc. 8)
l) No entanto, a CM... rejeitou o solicitado pela Autora.
m) Posteriormente a CM... notificou a Autora e a Ré, através dos ofícios... e..., respectivamente, ambos datados de 22/11/2021, dando-lhes a conhecer a decisão de cessação de utilização da fração, dentro de 60 dias seguidos contados da receção dessa notificação, cfr. doc. 10.
n) No seguimento da referida decisão, a Ré enviou à A. uma carta registada, datada de 12/01/2022, em que anuncia a pretensão de resolução do contrato de arrendamento com efeitos a 25/01/2022, e dizendo que a entrega do locado estava “prevista para o dia 18/01/2022”, cfr. doc. 11.
Para além do mencionado, a Ré, na aludida carta reclama, ainda, da Autora, uma indemnização no valor de €1.278.292,00, cfr. doc. 11.
o) A Ré não contactou a Autora para a prevista entrega do locado antes do dia 18/01/2022, tendo-o efetuado, mais tarde, através do seu mandatário, propondo a entrega do locado em 04/03/2022, embora tenha decidido encerrar o estabelecimento comercial ao público em finais do mês de janeiro de 2022.
p) Em resposta, a Autora, numa tentativa de evitar o litígio, e de modo a alcançar um acordo extrajudicial de forma a manter o arrendamento, por carta datada de 10/02/2022, dirigida ao mandatário da Ré, e lembrando o erro de apreciação da CM... bem como o carácter temporário da situação, propôs, designadamente, a manutenção do Contrato de Arrendamento com carência do pagamento de rendas “até à decisão camarária de anulação e consequente alteração do Alvará”, cfr. doc. 12.
q) Porquanto havia já requerido junto da CM... a anulação administrativa imediata e urgente das decisões camarárias de rejeição liminar do pedido da alteração de utilização, datada de 03/03/2021, e de cessação de utilização, datada de 22/11/2021, cfr. doc. 13.
r) A CM... manteve a sua posição, tendo a Autora, em sede de audiência prévia, demonstrado o erro de apreciação camarária, requerendo a “retificação do Alvará, anulando-se administrativamente os anteriores atos”, conforme requerimento apresentado em 14/02/2022 (cfr. doc. 14.
s) Paralelamente, a Autora, no dia seguinte, em 15/02/2022, sem prescindir da requerida retificação, e em simultâneo, voltou a apresentar novo pedido de alteração de utilização, cfr. doc. 15.
t) O qual mereceu, em 07/03/2022, nova errónea apreciação pelos serviços camarários, idêntica à anterior, cfr. doc. 16.
u) A CM..., após parecer jurídico interno, “em que se conclui que deve ser revogada a decisão administrativa de indeferimento liminar do pedido de alteração de utilização, com fundamento na sua invalidade (‘anulação administrativa’), prosseguindo-se com a apreciação daquele pedido (...), por se considerar que o Requerente tem legitimidade para a operação pretendida”, decidiu proceder à respetiva anulação administrativa por despacho datado de 07/06/2022, cfr. doc. 17.
v) Na sequência, foi a Autora notificada em 18/08/2022 do despacho de 17/08/2022 do Senhor Diretor Municipal do Desenvolvimento Urbano, de deferimento do pedido de alteração de utilização e emissão do respetivo Alvará, cfr. doc. 18.
x) E, em 15/09/2022, na sequência da liquidação das taxas devidas, do Averbamento n.º 1 ao Alvará de Utilização n.º ..., o qual expressamente dispõe que:
- a fração “CR” se destina a Comércio/Serviços; e
- a fração “CS” se destina a Comércio/Serviços, cfr. doc. 19 e 20.
y) A partir de então, e nos termos do Contrato de Arrendamento celebrado entre as partes, a Ré poderia exercer a atividade de restauração e não apenas atividades comerciais ligadas à restauração, nos termos do Alvará de Utilização e respetivo Averbamento.
z) Por carta datada de 08/03/2022, a Ré reitera a sua pretensão de obter o pagamento do valor de €1.323.992,00, aí acrescentado que decidiu reter o locado, apesar de ter encerrado a atividade, situação que se mantém até à data, como garantia do crédito por si alegado, decorrente da suposta resolução do contrato que, conforme supra aludido, teria operado em 25/01/2022, cfr. doc. 21.
aa) Todavia, e ao contrário da anunciada resolução, o certo é que a Ré continuou a pagar a renda mensal à Autora até abril de 2022, cfr. doc. 22.
bb) Bem como as despesas de condomínio, as quais apenas foram solicitadas diretamente à Autora, muito recentemente, em novembro de 2022, por falta de pagamento da Ré desde maio de 2022, conforme nota de débito de 22/11/2022, cfr. doc. 23.
cc) Em resposta à missiva da Ré de 08/03/2022, a Autora, por carta datada de 21/03/2022, e uma vez mais com intuito de evitar o litígio, reiterou as propostas anteriormente apresentadas por mais 15 dias, cfr. doc. 24.
dd) A Ré, em resposta à carta da Autora, por missiva datada de 28/03/2022, não aceitou qualquer uma das propostas e solicitou uma nova proposta de solução do diferendo, o que foi rejeitado pela Autora por carta datada de 07/04/2022 (cfr. doc. 25 e 26.
ee) Por carta de 03/05/2022 a Ré volta a alegar o direito de retenção e ameaça “avançar para tribunal”, cfr. doc. 27.
ff) A Ré deixou de proceder ao pagamento das rendas desde o dia 08 março de 2022, data em que efetuou o pagamento da renda relativa ao mês de abril de 2022, cfr. doc. 22.
gg) E, mantendo, apesar disso, a posse do locado, sem que, no entanto, o use para os fins previstos no respetivo Alvará de Utilização e seu Averbamento.
hh) A Autora através de carta datada de 06/10/2022, solicitou o pagamento das rendas em falta dentro do prazo de 10 dias, contados a partir da data da receção da sua comunicação, sob pena do recurso a ação judicial, cfr. doc. 28.
ii) Por carta datada de 04/11/2022 a Ré, em vez de pagar as rendas em falta, invoca a resolução do contrato e retenção do locado.
jj) A renda mensal acordada pelas partes é de € 2.900,00 mensais, a pagar até ao oitavo dia do mês anterior ao período a que respeitar, nos termos da Cláusula quarta do Contrato de Arrendamento, cfr. doc. 1.
kk) As rendas vencidas, até à data, desde maio até dezembro de 2022, perfazem oito rendas e o montante global de € 23.200,00 (vinte e três mil e duzentos euros).
ll) Nos termos do n.º 3 da Cláusula quinta do Contrato de Arrendamento, a Ré é responsável pelo pagamento das despesas de condomínio.
mm) Encontrando-se em dívida a quantia de €556,81, relativamente às despesas de condomínio entre o mês de maio e novembro de 2022.
nn) Entre as partes foi trocada correspondência sobre o pedido de alteração do alvará para serviços, conforme Docs.º n.º 4 e n.º 5 da contestação.
oo) O contrato de arrendamento, na sua Cláusula Segunda dispõe, que a Ré, na qualidade de arrendatária, poderia promover a resolução do contrato “em caso de uma sentença judicial ou resolução administrativa que impeça a Arrendatária de continuar a gestão do seu negócio e a sua operação diária com o seu normal funcionamento”.
pp) No processo municipal ... – processo iniciado pela Autora, com pedido de alteração de autorização de utilização – consta da Proposta de decisão formulada pela Câmara Municipal ..., de 03.03.2021:
“2. Saneamento liminar:
Analisado o pedido, constatou-se que se encontravam em falta os elementos elencados nos pontos 2.1. e 2.2. da informação n.º... de 22/09/2020.”
“3.1. O requerente [ou seja, a Autora] foi notificado para vir apresentar os elementos em falta no prazo de 15 dias úteis, no dia 02/11/2020, prazo este que terminava a 23/11/2020.
3.2. Acontece que até à presente data o requerente não veio entregar os elementos solicitados.”
3.3 Verifica-se que os elementos solicitados são imprescindíveis para a análise do pedido.
4. Propõe-se que a Directora do DGMU rejeite liminarmente o presente pedido…”, vide doc. 6 da contestação.
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Factos não provados
a) A Autora A... sofreu prejuízos com o pagamento de indemnizações decorrente do despedimento coletivo por extinção de posto de trabalho a 7 trabalhadores, pelo que se viu obrigada a proceder, perante tais trabalhadores contratados para o exercício da sua atividade, ao pagamento de compensações num total de EUR 12.770,98 (doze mil, setecentos e setenta euros e noventa e oito cêntimos).
b) E se a Autora tivesse celebrado outro contrato de arrendamento naqueles termos, a Autora teria logrado obter receitas que – não obstante inicialmente calculadas pelo montante de EUR 871.560,00 (oitocentos e setenta e um mil, quinhentos e sessenta euros) – sabe agora a Autora que teriam correspondido a um montante de EUR 672.543,00 (seiscentos e setenta e dois mil, quinhentos e quarenta e três euros);
c) A factualidade acima descrita impactou negativamente na imagem e marca da Autora – pois de um momento para o outro a Autora foi forçada a encerrar o estabelecimento no qual operava, sem que houvesse dado causa a tal encerramento, danos que, neste caso, a Autora não logrou computar a título definitivo, mas que se traduzem em danos reputacionais certamente não inferiores a EUR 10.000,00 (dez mil euros).
***
Passemos agora à segunda questão enunciada.
A recorrente/autora comunicou à recorrida a resolução do contrato de arrendamento a que respeitam os autos por carta datada de 12/1/2022 enviada àquela, invocando que o fazia em face de previsão constante da cláusula segunda de tal contrato – onde se diz que a arrendatária poderia resolver o contrato “em caso de uma sentença judicial ou resolução administrativa que impeça a Arrendatária de continuar a gestão do seu negócio e a sua operação diária com o seu normal funcionamento” –, informando nessa mesma carta a ré do valor da indemnização que considerava ser-lhe devida (no caso, nos termos constantes do nº12 dos factos provados) e dizendo ainda que a referida resolução tinha efeitos a 25/1/2022 [nºs 10, 11 e 12 dos factos provados da ação principal e alíneas m) e n) dos factos provados da ação apensa].
Na sequência de resposta da ré por carta de 10/2/2022, a dizer-lhe que não compreendia aquela resolução contratual, a autora, por carta de 8/3/2022, reiterou aquela sua declaração de resolução do contrato (nºs 13 e 14 dos factos provados).
A autora comunicou à ré tal resolução do contrato na sequência de ter sido notificada em 22/11/2021 de decisão de cessação de utilização da fração autónoma por si arrendada proferida pela Câmara Municipal ..., decisão esta que foi antecedida de uma anterior comunicação que lhe foi feita por aquela Câmara e por si recebida a 16/9/2021 em que se dava conta do entendimento – e para sobre tal se pronunciar em sede de audiência de interessados – de que o estabelecimento comercial que ali tinha a funcionar operava fora do âmbito da licença de utilização (nºs 7 e 9 dos factos provados).
Mais exatamente, e conforme doc. nº 4 junto pela autora com a p.i. e referido sob o nº7 dos factos provados, na comunicação recebida pela autora em 16/9/2021 comunicou-lhe a Câmara (por referência a informação com n.º … que juntou no expediente enviado) que, na sequência de inspeção ao local, “encontrava-se aberto ao público um estabelecimento de restauração com “take away” designado de “C...” e que “(…) o estabelecimento encontra-se licenciado para comércio quando a atividade em causa é de serviços”.
Analisemos então se é de considerar procedente ou não tal resolução do contrato comunicada pela autora à ré.
Para tal, e porque terá sido a consideração do âmbito da licença de utilização do locado que levou àquela decisão de cessação da utilização do locado pela autora, há que averiguar sobre a definição do objeto ou destino do locado constante do contrato de arrendamento.
Como decorre dos arts. 1069º nº1 e 1070º nºs 1 e 2 do C. Civil, o contrato de arrendamento de prédio urbano deve ser celebrado por escrito e só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pela entidade competente, designadamente através de licença de utilização, quando exigível, sendo que esta licença, como decorre do art. 5º nº2 do Dec.Lei nº160/2006, de 8/8 (diploma a que se refere o nº2 daquele art. 1070º), só não é exigível quando a construção do edifício seja anterior à entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas aprovado pelo Dec. Lei nº38382, de 7/8/1951.
No caso vertente, o arrendamento recaiu, designadamente, sobre a fração autónoma “CS”, correspondente ao rés-do-chão, do edifício identificado sob o nº2 dos factos provados e, como decorre do doc. nº3 junto com a p.i. (referido sob os nºs 3 e 4 dos factos provados), o contrato foi celebrado por escrito em 12 de setembro de 2018 e foi junto ao mesmo, como seu Anexo II, alvará de autorização de utilização emitido pela Câmara Municipal ... em 22/2/2013, com o nº... (nº2 da sua cláusula primeira).
Diz-se neste alvará (integrado naquele doc. nº3 junto com a p.i.) que “o piso rés-do-chão destina-se a aparcamento, comércio e arrumos / habitação”.
Por sua vez, consta sob o nº1 da cláusula terceira do contrato, sob a epígrafe “Fim do contrato”, o seguinte: “O Imóvel destina-se a ser utilizado dentro do objeto permitido pela correspondente Autorização / Licença de Utilização, designadamente para o exercício de atividades ligadas ao ramo de restauração com entrega do domicílio sob a insígnia C... e a estacionamento, garantindo a Senhoria, na respetiva qualidade, a aptidão legal do Imóvel para o fim constante no presente Contrato, não podendo a Arrendatária utilizar o imóvel para outros fins, sem o prévio consentimento, por escrito, da Senhoria”.
Assim, face a tal conteúdo do contrato, mostram-se observados aqueles supra indicados preceitos do Código Civil e preenchidas as exigências de forma previstas nos arts. 1º, 2º, alíneas d) e e), e 5º nº1 do Dec. Lei 160/2006 de 8/8, não se verificando, a nosso ver, a nulidade prevista no nº8 do art. 5º deste último diploma (que, a existir, seria de conhecimento oficioso, face à redação de tal preceito e ao disposto no art. 286º do C. Civil), pois, independentemente da interpretação dissonante entre as partes sobre a interpretação do seu conteúdo, daquela cláusula consta que o imóvel arrendado se destinava a ser utilizado dentro do fim para que foi licenciado, explicitando-se quanto a tal que, em concreto, o mesmo era “para o exercício de atividades ligadas ao ramo da restauração com entrega ao domicílio sob a insígnia C... e a estacionamento”.
Vejamos agora, interpretando aquela referida cláusula, qual o fim ou objeto do contrato nela definido.
Estando-se perante um negócio formal (foi celebrado por escrito e, designadamente, com os requisitos que acima se referiram, como exigido por lei), o declarado em tal cláusula, para valer como interpretação vinculante entre as partes sobre a definição do objeto ou fim do contrato, tem que ter um sentido que corresponda ao seu texto (art. 238º do C. Civil).
Dizendo-se na cláusula que o imóvel se destina “a ser utilizado dentro do objeto permitido pela correspondente Autorização/Licença de Utilização” e, em concreto, “para o exercício de atividades ligadas ao ramo da restauração com entrega ao domicílio sob a insígnia C... e a estacionamento” e, por outro lado, que no alvará de autorização de utilização emitido pela Câmara Municipal ... em 22/2/2013 se prevê que aquele rés-do-chão se destina “a aparcamento, comércio e arrumos / habitação”, é de concluir que o objeto/fim ali definido para o contrato foi o do exercício do comércio por via do exercício de “atividades ligadas ao ramo da restauração com entrega ao domicílio sob a insígnia C...”, garantindo a senhoria (como se diz no segmento seguinte de tal cláusula) não mais do que isso.
Por outro lado, sendo aquelas atividades qualificadas como “ligadas ao ramo da restauração” (com a concretização “com entrega ao domicílio sob a insígnia C...”), tais atividades, naturalmente, são coisa diferente da atividade de restauração propriamente dita, pois esta, ainda que possa pressupor, como aquelas, a transformação e venda de produtos alimentares, pressupõe, diferentemente daquelas, o serviço de venda de tais produtos em espaço apropriado para nele serem consumidos por pessoas que ali se deslocam e permanecem para tal.
Daí que tendo constatado a Câmara Municipal que no locado se exercia a atividade de restauração, que considerou integrar o conceito de “serviços” e não de “comércio”, e que só estava previsto no alvará por si emitido a utilização para “comércio”, tenha decidido, nos termos que acima já se referiram, fazer cessar a utilização do locado pela autora/arrendatária.
Aqui chegados, apuremos agora do cabimento contratual e legal da resolução do contrato comunicada pela autora/arrendatária à ré/senhoria.
Cumpre desde logo adiantar que o fundamento de resolução invocado pela autora/recorrente na carta que enviou à ré em 12/1/2022 integra apenas um excerto retirado do nº4 da cláusula segunda do contrato de arrendamento, cuja redação (daquele nº4) é a seguinte:
“Durante os primeiros 12 (doze) meses a contar da presente data, a Arrendatária poderá ainda resolver o presente Contrato, através de carta registada com aviso de receção enviada para a Senhoria, produzindo a denúncia efeitos no dia seguinte ao da respetiva receção, sem qualquer penalização, caso, por motivo que não lhe seja imputável, não consiga obter todas as autorizações e licenças necessárias ao exercício da sua atividade no imóvel ou seja impedida de exercer a sua atividade no imóvel por circunstâncias alheias à Arrendatária.
Assim mesmo, a Arrendatária poderá resolver o presente contrato, através de carta registada com aviso de receção enviada para a Senhoria, produzindo a denúncia efeito no dia seguinte ao da respetiva receção, sem qualquer penalização, em caso de uma sentença judicial ou resolução administrativa que impeça a Arrendatária de continuar a gestão do seu negócio e a sua operação diária com o seu normal funcionamento.”
Como se vê deste nº4, o excerto invocado na carta de resolução enviada pela autora à ré integra-se no seu segundo parágrafo, sendo que este é apenas concretizador do comando genérico constante do primeiro parágrafo.
Por outro lado, como se vê deste, e prescindindo para já de qualquer juízo sobre se o motivo que motivou a decisão de cessão de atividade por parte da Câmara é ou não imputável à autora, a resolução naquele preceito contratual convencionada (permitida pelo art. 432º nº1 do C. Civil) só era passível de, naqueles termos, ser exercitada pela autora/arrendatária durante os primeiros 12 meses a contar da data do contrato.
Ora, tendo o contrato sido celebrado em 12/9/2018 e ocorrendo a atuação da sua resolução pela autora com base naquele preceito por carta de 12/1/2022 (mais de 3 anos depois), mostra-se óbvio de concluir que tal resolução foi acionada fora daquele período de 12 meses convencionado entre as partes, do que decorre que a mesma não tinha o apoio contratual que a autora lhe pretendeu conferir.
De qualquer modo, ainda que não se tenha em atenção este prazo de 12 meses para a resolução com aquele fundamento e, por via do regime da resolução do contrato de arrendamento prevista no art. 1083 do C. Civil (norma com natureza imperativa, como previsto no art. 1080º do C. Civil), se procure fundamento que possa sustentar aquela resolução operada pela autora, não ocorre para tal o necessário incumprimento contratual por parte da ré/senhoria exigido pelos nºs 1 e 2 daquele preceito.
Na verdade, considerando a definição do objeto ou fim do contrato nos termos que já acima se analisaram – para “comércio” –, não foi a senhoria mas sim a autora/arrendatária quem incumpriu o contrato, violando a obrigação prevista na alínea c) do art. 1038º do C. Civil: passou a desenvolver no locado a atividade de restauração propriamente dita, a qual, sendo considerada como integrando “serviços” e não “comércio” pela Câmara Municipal, não estava prevista no alvará de utilização do locado.
Se a ré/senhoria, por si, não reagiu a tal incumprimento – ou porque não quis (porque a si era indiferente) ou porque nele não reparou especificamente – isso é irrelevante em sede de execução do contrato pela sua parte, pois além de a resolução do contrato pela sua parte com tal fundamento ser apenas uma sua faculdade (como previsto no art. 1083º nº1 e 2 c) do C. Civil, o senhorio “pode resolver”), não era ela a autoridade a quem competia a vigilância do funcionamento do estabelecimento da autora no locado em conformidade com o alvará.
Assim, não ocorrendo qualquer incumprimento do contrato por parte da ré/senhoria e tendo a utilização do gozo do locado nos termos que se estava a processar sido impedida por facto de terceiro que a si é alheio (decisão da Câmara Municipal nos termos acima referidos), é de concluir pela inexistência de fundamento para a resolução do contrato por parte da autora/arrendatária e, consequentemente, pela inexistência do crédito indemnizatório que com base nela pretendeu ser-lhe reconhecido.
Além disso, naufragando este crédito indemnizatório, e independentemente de se questionar se o mesmo seria subsumível à previsão do art. 754º do C. Civil (no caso, se seria crédito resultante de despesas feitas por causa da coisa), fica obviamente sem qualquer sustentação o direito de retenção que a autora/recorrente invoca ter sobre o locado, onde se vem mantendo depois de ainda ter pago a renda relativa ao mês de abril de 2022 [pontos ff) e gg) dos factos provados da ação apensa], e que sustenta por contraponto à sua obrigação de entrega do locado que resultaria da resolução que entendeu acionar.
Deste modo, em conclusão, improcede a resolução do contrato acionada pela autora e a indemnização que esta peticionou como sua consequência e improcede também o direito de retenção pela mesma invocado.
Passemos à terceira questão enunciada.
A autora/recorrente, sob as conclusões UUUUU e CCCCCCC, invoca haver abuso do direito por parte da ré/recorrida.
Sob a primeira daquelas conclusões, defende que ocorre tal figura na “intenção da Recorrida de tentar convencer o Tribunal de que nunca garantiu que o local arrendado poderia servir para atividades de restauração” e argumenta depois, nesse âmbito, que se verifica uma atuação de “venire contra factum proprium”, pois a recorrida nunca a interpelou para cessar a atividade de restauração que levava a cabo no locado ou que dela discordava nem nunca suscitou o seu incumprimento contratual ou a sua violação de qualquer normativo urbanístico (conclusões VVVVV, WWWWW, XXXXXX e ZZZZZZ).
Sob a conclusão CCCCCCC, defende que ocorre tal figura na atitude de resolução do contrato por parte da ré/senhoria, veiculada na ação apensa, por contraposição com a, segundo defende, licitude da resolução do contrato pela sua parte.
O abuso do direito é de conhecimento oficioso [neste sentido, entre outros, Acórdãos do STJ de 4/4/2002 (proc. nº849/01), 29/11/2001 (proc. nº3248/01), 11/12/12 (proc. nº116/07.2TBMCN.P1.S1) e 28/11/2013 (proc. nº161/09.3), todos disponíveis em www.dgsi.pt; na doutrina, vide António Menezes Cordeiro, in Código Civil Comentado I – Parte Geral”, coordenação de António Menezes Cordeiro, CIDP, Almedina 2020, anotação 41 ao art. 334º do C.Civil, págs. 941 e 942], pelo que cumpre dele conhecer ainda que sobre ele não tenha ocorrido pronúncia pelo tribunal recorrido.
Entremos então no seu tratamento.
Como se preceitua no art. 334º do C. Civil, “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”
A boa fé, referida naquele preceito como limite para a atuação do titular do direito, integra um princípio de atuação e significa que as pessoas devem ter um comportamento honesto, correto e leal, nomeadamente no exercício de direitos e deveres, não defraudando a legítima confiança ou expectativa dos outros (citamos o acórdão do STJ de 17/5/2017, proferido no proc. nº309/07.2TBMLG.C1.S1, disponível em www.dgsi.pt).
Desde já se adianta que não se verifica qualquer abuso do direito por parte da recorrida.
Quanto à versão apresentada pela recorrente sob a conclusão UUUUU e conclusões subsequentes a esta que se referiram, não faz a mesma, com todo o respeito o dizemos, qualquer sentido.
Tentar a recorrida convencer o tribunal da sua versão dos factos quanto ao objeto ou fim do contrato que ficou neste previsto, procurando demonstrá-la, apenas traduz um seu direito legítimo de litigar (sendo que, como se viu supra, até logrou a procedência da versão que defende).
Por outro lado, e como já se disse anteriormente, a recorrida/senhoria, por si, não tinha qualquer obrigação de reagir quanto ao eventual incumprimento do contrato por parte da recorrente/arrendatária de que eventualmente se tenha apercebido ou pudesse ter apercebido, além de que nada se provou quanto a uma qualquer conduta da recorrida anterior à propositura da ação (algo que tenha dito, comunicado ou feito) no sentido de ter defendido ou ter aceite interpretação sobre o objeto ou fim do contrato diferente da que defendeu na ação contra si proposta.
Como tal, não ocorre qualquer venire contra factum proprium.
Quanto à versão apresentada sob a conclusão CCCCCCC, nem sequer se percebe a argumentação que a sustenta.
Efetivamente, se a recorrida/senhoria entende, na ação que propôs, que o arrendamento se mantém e que há falta de pagamento de rendas e despesas contratualmente devidas, está perfeitamente legitimada para, pela sua parte, resolver o contrato e pedir a condenação da ora recorrente e arrendatária no pagamento das quantias que considera em dívida.
É um direito que lhe assiste, face à previsão do art. 1083º nº1, corpo do nº2 e nº3 do C. Civil.
Assim, quanto a tal, não se vê como possa isso integrar abuso do direito.
Assim, conclui-se, improcede o abuso do direito invocado pela recorrente em qualquer das versões referidas.
Passemos à quarta questão enunciada.
Mostrando-se que a recorrente/arrendatária se mantém no locado e deixou de quanto a ele pagar as rendas dos meses de maio de 2022 e seguintes e as despesas de condomínio, que são da sua responsabilidade nos termos do nº3 da cláusula quinta do contrato [pontos ff), gg), kk), ll) e mm) dos factos relativos à ação apensa], é de, com base no art. 1083º do C. Civil e seus nºs 1, 2 e 3, confirmar a resolução do contrato de arrendamento com tal fundamento decidida na sentença recorrida, assim como os termos da condenação da ora recorrente/arrendatária ali constantes.
Na sequência de quanto se vem de referir, é de concluir pela improcedência do recurso.
Por outro lado, face ao que ora se veio de decidir, fica prejudicada a apreciação da ampliação do objeto do recurso formulada pela recorrida.
As custas do recurso ficam a cargo da recorrente, que nele decaiu (art. 527º, nºs 1 e 2, do CPC).
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Sumário (da exclusiva responsabilidade do relator – art. 663 º nº7 do CPC):*
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III – DecisãoPor tudo o exposto, acorda-se em julgar improcedente o recurso, mantendo-se a decisão recorrida.
Custas pela recorrente.
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Porto, 26/5/2025Mendes Coelho
Teresa Pinto da Silva
Eugénia Cunha