| 8853/21.2T8VNG.P1 |  |
OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO
DECLARAÇÃO RECEPTÍCIA
NECESSIDADE DE CASA PARA HABITAÇÃO
SUCESSÃO DE LEIS NO TEMPO
II – Por isso, comunicada a oposição à renovação, em termos e no prazo da lei, produz-se o seu efeito.
III – Com o art. 14º, nº 3 da Lei nº 13/2019, de 12.2. o legislador pretendeu manter a proteção que havia sido conferida pela Lei nº 30/2018 aos arrendatários idosos ou com deficiência, alargando, no entanto, o período de residência no locado para 20 anos.
IV – Face à redação do art. 14º, nº 5 da Lei nº 13/2019, de 12.2. a comunicação efetuada pelo senhorio ao inquilino no sentido da oposição à renovação do contrato de arrendamento, feita durante o período de vigência da Lei nº 30/2018, de 18.7., só poderá ter efeitos se tiver por fundamento o previsto na alínea a) do art. 1101º do Cód. Civil, que é a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1º grau.
V - Diferentemente, se tal comunicação tivesse sido realizada ainda antes da entrada em vigor da Lei nº 30/2018, face à forma como está redigida aquela disposição transitória, seria sempre eficaz.
VI – A necessidade de habitação, que implica uma ponderação entre os interesses do senhorio e do inquilino, tem de ser real, séria, atual ou futura, não eventual, mas iminente, traduzida em razões ponderosas, não se confundindo com uma maior comodidade, e deve corresponder a uma intenção séria de no locado fixar residência.
VII – Deve ser apreciada objectivamente em função das condições, vida, interesses e carências do senhorio e implica uma ponderação entre os interesses deste e os do inquilino.
Comarca do Porto – Juízo Local Cível de Vila Nova de Gaia – Juiz 1
Apelação
Recorrente: AA
Recorrido: BB
Relator: Eduardo Rodrigues Pires
Adjuntos: Desembargadores Alberto Taveira e Márcia Portela
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO
A autora AA, residente na Rua ..., Mirandela, intentou ação “de despejo” contra os réus BB, residente na Rua ..., n.º ..., 3.º andar esquerdo frente, Habitação ..., Vila Nova de Gaia e CC, residente na Rua..., n.º ..., apartamento ..., Vila Nova de Gaia, tendo formulado os seguintes pedidos:
a) ser julgada válida a oposição à renovação operada pela autora através da comunicação que enviou em 11.2.2019, condenando-se, consequentemente, os réus na entrega imediata do locado, livre de pessoas e bens, e com as reparações que incumbem ao arrendatário;
b) serem os réus condenados a pagar à autora a título de indemnização nos termos do art. 1045.º do Cód. Civil, e até ao momento da efetiva restituição do locado livre de pessoas e bens, o equivalente ao valor da renda que as partes tenham estipulado;
c) serem os réus condenados a pagar à autora os correspondentes juros de mora à taxa legal, desde o vencimento até efetivo e integral pagamento;
d) serem os réus condenados a pagar à autora, a título de danos não patrimoniais, a quantia de 2 500,00€, acrescida de juros moratórios, à taxa legal anual em vigor, a contar da data da sua citação para a presente ação;
e) serem os réus condenado a pagar as custas e demais encargos judiciais.
O 1º réu BB apresentou contestação, negando que o contrato de arrendamento em causa tenha duração limitada e alega ainda que não estão cumpridos os requisitos legais para a cessação do mesmo por iniciativa da autora.
A 2.º ré CC contestou também, alegando ser parte ilegítima na ação, porquanto está divorciada do 1º réu há vários anos, não mais tendo vivido no locado.
Em sede de audiência prévia, por procedência da exceção de ilegitimidade, a 2ª ré foi absolvida do pedido.
Identificou-se o objeto do litígio e enunciaram-se os temas da prova.
Realizou-se depois audiência do julgamento, com observância do legal formalismo.
Por fim, foi proferida sentença que julgou totalmente improcedente, por não provada, a presente ação declarativa, e, em consequência, absolveu o réu BB do pedido.
Inconformada com o decidido, interpôs recurso a autora que finalizou as suas alegações com as seguintes conclusões:
A. O Tribunal a quo entendeu dar como não provados factos que, deveriam, outrossim, serem dados como provados, tendo, inclusive, olvidado consignar na sentença outros factos que, no entendimento da Recorrente, deveriam ter sido levados aos factos provados, fazendo uma errada interpretação quer da prova testemunhal, quer da prova documental.
B. A douta sentença padece de uma omissão na sua fundamentação de facto, quanto a factos totalmente relevantes, alegados pela Recorrente, objecto de discussão em sede de Audiência de Julgamento, mas não consubstanciados quer no elenco dos factos provados, quer no elenco dos não provados.
I – ERRORE IN PROCEDENDO:
C. Foi proferido despacho saneador, com referência Citius 458120905, do qual consta apenas um único tema de prova: “1. Danos morais sofridos pela autora e causados pelo 1.º réu.” (…).”, pelo que tudo o demais alegado pela Recorrente, concretamente a necessidade do locado para a satisfação das suas necessidades básicas, atendo o estado de saúde daquela teria necessariamente de ser considerada matéria assente.
D. A Recorrente na missiva remetida para o Recorrido alegou e demonstrou os motivos subjacentes à necessidade do locado, mais concretamente o facto do locado in casu ter elevador e aquela sofrer de um problema de joelhos, com a junção, inclusive, de um relatório médico que atesta os problemas de joelhos de que padece, o que resulta dos factos 10) e 11) dados como provados e do Doc. n.º 6 junto com a petição inicial, factos e documento não impugnados pelo Recorrido, em sede de contestação.
E. Não tendo sido fixado no despacho saneador esse tema de prova (necessidade do imóvel pela Recorrente para satisfazer as suas necessidades básicas, atento o problema de saúde que padece) nem tendo sido o despacho saneador alterado, o douto Tribunal a quo ao fixar como único tema de prova os danos não patrimoniais sofridos gerou nas partes a confiança e a expectativa de que tal circunstancialismo estava assente, sem necessidade de ser produzida qualquer prova acrescida, e, portanto nunca poderia concluir, como concluiu, que a Recorrente não produziu prova suficiente quanto à necessidade da habitação, circunstância que levou o douto Tribunal a quo a incorrer na violação dos princípios do contraditório e da segurança jurídica (art. 3.º do CPC e arts. 20.º e 2.º da CRP).
F. Assim, incorreu o douto Tribunal a quo numa nulidade prevista no art. 195.º, n.º 1 do CPC, a qual desde já se argui, com a consequente desconsideração e eliminação da matéria dos factos I) e II) do elenco dos não provados, considerando o Tribunal ad quem como factos provados, uma vez que tal matéria não se tratava de matéria controvertida, e portanto, matéria considerada assente pelo Tribunal a quo, bem como que conheça do objecto da restante apelação nos termos do art. 665.º n.º 1 do CPC, o que desde já se requer.
G. Deverá ainda ser integrado nos factos provados, justamente o que deve ser concluído e decidido pelo douto Tribunal ad quem por se tratar de matéria não impugnada pelo Recorrido, e, portanto, matéria que deveria ser julgada como assente pelo douto Tribunal a quo com a redacção que aqui oferecemos: Art. 13.º da PI: “A Autora indicou, na sua missiva, que o imóvel iria ser para a sua habitação própria, aquando da entrega pelos Réus, por necessidade da mesma atento o facto de o referido prédio possuir elevador o que se revelava – e revela – para a mobilidade da A. que na data do envio da missiva já estava medicamente referenciada por problemas de saúde nos joelhos, tendo para o efeito anexado um relatório médico cfr. Doc. n.º 6”.
II – IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO:
a. Dos factos não provados I) e II)
H. O douto Tribunal a quo entendeu, erradamente, que a Recorrente não está numa situação de isolamento, que as dificuldades de saúde sentidas assemelham-se às dificuldades de qualquer outra pessoa da sua idade e o que está em causa não é a necessidade absoluta de mudança de residência, já que dispõe de uma casa, mas sim para poder estar mais próxima da sua filha, circunstância que contraria, desde logo, o facto 21) dado como provado bem como o teor da prova produzida por declarações de parte, testemunhal e documental junta aos autos.
I. Decorreu das declarações de parte da Recorrente bem como dos depoimentos das testemunhas arroladas por aquela que, face ao seu grave problema de joelhos, a Recorrente necessita do locado em crise, visto que aquele figura-se como um apartamento, com elevador, cuja fracção arrendada não detém escadas, ao contrário da moradia onde reside que, por ter escadas para todas as divisões, não permite à Recorrente viver com qualidade de vida, mas antes num sofrimento diário.
J. A Recorrente discorreu, de forma clara, que para se deslocar para as mais variadas divisões da sua casa, mais concretamente para a casa de banho, para os quartos, para a garagem, tem de subir e descer escadas e que este circunstancialismo lhe provoca dor constante, (declarações de parte da autora, ficheiro áudio 14:29 – 14:39, tempo da passagem 2:44 a 4:12, 5:50 a 6:56, 7:10 a 7:14).
K. A testemunha, o Exmo. Senhor DD, durante o seu depoimento, descreveu o interior da moradia onde reside a Recorrente, relatou que esta tem dificuldades com um simples caminhar na praia, acrescentou que quando se encontra na sua casa a brincar com o seu filho no chão, para se levantar precisa de ajuda, pois a dor nos joelhos não lhe permite fazer o movimento de subida sozinha; também relatou, e a título de exemplo, que a Recorrente não consegue subir a uma cadeira para mudar uma lâmpada, tendo de contratar um senhor para lhe fazer esse serviço, pois, uma vez mais, o problema de joelhos de que padece não o permite (depoimento prestado em ficheiro áudio 14:47 – 14:53, tempo da passagem 0:53 a 1:58, 2:40 a 3:11).
L. Corroborado pela testemunha, a Exma. Senhora EE, que de igual forma descreveu o interior da habitação, aludiu às dificuldades que a Recorrente sente, nomeadamente que cai constantemente, que a sua mobilidade está a diminuir, dando como exemplo que quando a Recorrente se senta no chão a brincar com o seu filho já não consegue levantar-se sem apoio, assumindo a sua preocupação quanto à situação em que a Recorrente se encontra (depoimento gravado em ficheiro áudio 14:40 – 14:47, tempo da passagem 1:03 a 2:53).
M. Resultou da prova produzida que a Recorrente evita sair de casa, pois para o fazer tem de subir e descer escadas, saindo, apenas, para fazer o essencial, como ir às compras, ao banco ou na eventualidade de alguma amiga a ir buscar a casa, e nesse caso ajuda-a a descer e a subir as escadas (declarações da Recorrente, ficheiro áudio 14:29 – 14:39, tempo da passagem 6:24 a 6:41, 7:16 a 7:40).
N. O mesmo é dizer que as saídas de casa são um sacrifício para a Recorrente, atento o seu problema de joelhos, uma vez que tem de subir e descer escadas, com o risco inerente a quedas, agravado pela própria idade da Recorrente.
O. A filha e genro da Recorrente são de extrema importância para o auxílio nessa tarefa, situação que, como ficou provado, não é possível, de forma regular, visto que estes nem sempre conseguem deslocar-se para a sua habitação, sita em Mirandela, como referiu com um discurso claro, coerente e assertivo a Recorrente (ficheiro áudio 14:29 – 14:39, tempo da passagem 8:14 a 8:59); (depoimento da testemunha o Exmo. Senhor DD, gravado em ficheiro áudio 14:47 – 14:53, tempo da passagem 2:02 a 2:17, 4:15 a 4:22).
P. Ficou provado que na eventualidade da Recorrente morar no locado em crise, a filha e o genro continuariam a dar-lhe o suporte necessário, nomeadamente, na realização das compras, atenta a sua dificuldade na locomoção, (declarações da Recorrente gravadas em ficheiro áudio 14:29 – 14:39, tempo da passagem 8:29 a 8:59), o que foi corroborada pela testemunha a Exma. Senhora EE, na medida em que referiu que quando vai a Mirandela, juntamente com o seu marido deixa algumas compras em casa da Recorrente e que se sente preocupada porque a casa da sua mãe (Recorrente) tem escadas, nas mais diversas divisões, e esta está lá sozinha sem ninguém para a ajudar, resulta das regras da experiência comum que se a Recorrente vivesse no Porto a testemunha iria ajudá-la, como já o faz em Mirandela, na medida do que é lhe é possível (depoimento gravado ficheiro áudio 14:40 – 14:47, tempo da passagem 2:12 a 2:53, 3:15 a 3:28).
Q. Também a testemunha Exmo. Senhor DD referiu que se a Recorrente vivesse no locado arrendado conseguiriam dar-lhe suporte de forma mais frequente o que não acontece actualmente face à distância a que se encontram da Recorrente (declarações gravadas em ficheiro áudio 14:47 – 14:53, tempo da passagem 4:06 a 4:22.
R. Pelo que, a necessidade de estar perto da sua filha e do seu genro não se insurge como uma mera conveniência, mas antes como uma garantia da segurança física e do auxílio à Recorrente na execução de tarefas que, atento o seu problema de joelhos não permitem executá-las ou executando, sucedem a muito custo, e portando, caiu em notório e claro erro de interpretação o douto Tribunal quanto à prova testemunhal produzida.
S. Resultou da produção da prova que a Recorrente encontra-se numa situação de isolamento, como decorreu das suas declarações, já que de forma peremptória afirmou que não pode sair de casa, visto que para sair tem de subir e descer escadas e que quando o faz é uma amiga que a vai buscar (declarações da Recorrente gravado em ficheiro áudio ficheiro 14:29 – 14:39, tempo da passagem 2:44 a 4:12, 7:46 a 8:12), e corroborada pela testemunha a Exma. Senhora EE (depoimento gravado em ficheiro áudio 14:40 – 14:47, tempo da passagem 1:48 a 2:53, 3:15 a 3:28), e corroborado pela testemunha o Exmo. Senhor DD (depoimento gravado em ficheiro áudio 14:47 – 14:53, tempo da passagem 0:49 a 0:57, 3:15 a 4:22).
T. A Recorrente evita sujeitar-se a uma circunstância vulnerável, provando um natural isolamento social, pelo que as dificuldades da Recorrente não se assemelham, como referiu o Meritíssimo Juiz a quo, com o devido respeito, “às dificuldades de qualquer outra pessoa da sua idade”, são antes dificuldades que não lhe permitem viver um quotidiano como qualquer outra pessoa da sua idade, ainda o poderia viver.
U. Os sentimentos de angústia e de tristeza dados como provados no facto 21), advêm da dor que a Recorrente sente de forma constante, na sua própria habitação e, de modo consequente, do seu isolamento, de tal ordem que o Meritíssimo Juiz a quo concluiu, e quanto a esta parte bem, no facto 21) dos factos provados que “a autora sentiu-se angustiada, ansiosa, residindo numa habitação onde tem de subir escadas considerando o seu estado de saúde” (…), pelo que a dor intensa nos joelhos ao subir e descer escadas não é apenas um desconforto físico; acarreta, também, um pesado fardo emocional, que se traduz na impotência, de realizar tarefas quotidianas e aparentemente simples, evitando sair da habitação, conduzindo a um natural isolamento social.
V. O facto 21) dos factos provados interliga-se com os factos dados como não provados, porque o primeiro é uma consequência necessária dos outros, pelo que nunca os factos I) e II) poderiam ter sido dados como não provados, como o fez o douto tribunal, caindo em claro erro de raciocínio.
W. O facto não provado I) tem de ser retirado dos factos dados como não provados e passar a estar integrado nos factos provados, justamente o que deve ser concluído e decidido pelo douto Tribunal ad quem com a seguinte redacção:
“Muitas vezes, para evitar subir e descer as escadas, a autora é obrigada a ficar retida em casa, tendo de ser auxiliada pela sua filha e genro”;
X. O facto não provado II) tem de ser retirado dos factos dados como não provados e passar a ser integrado nos factos provados, justamente o que deve ser concluído e decidido pelo douto Tribunal ad quem com a seguinte redacção:
“Nem sempre é possível pois os mesmos residem em Vila Nova de Gaia e a autora em Mirandela, vendo-se muitas vezes desamparada e sozinha”.
Y. O douto Tribunal ad quem deverá, pelos mesmo motivos, integrar no elenco dos factos provados, o facto alegado no artigo 13.º da petição inicial, e com a seguinte redacção:
“A título adicional a A. indicou que o imóvel iria ser para a sua habitação própria, aquando da entrega pelos RR., por necessidade da mesma atento o facto de o referido prédio possuir elevador o que se revelava – e revela – para a mobilidade da A. que na data do envio da missiva já estava medicamente referenciada por problemas de saúde nos joelhos, tendo para o efeito anexado um relatório médico cfr. Doc. n.º 6”.
Do facto provado 21):
Z. A Recorrente, entende, e salvo respeito por melhor entendimento que este facto (facto 21) dos provados), encontra-se incompleto em termos de narrativa decisória, certamente resultante de uma redacção apressada e atabalhoada, pois que tal redacção não se encontra em plena conformidade com a prova produzida, pois que a petição inicial, no artigo 68.º, a Recorrente alegou que “Em face do circunstancialismo apresentado o A. sentiu-se angustiada, ansiosa, e vê a sua saúde degradar-se de dia para dia com a recusa dos RR. em entregar o locado, forçando a residir numa habitação onde tem de subir diversas escadas considerando o seu estado de saúde.”.
AA. Resultou quer das declarações de parte quer da prova testemunhal que a Recorrente vê a sua saúde degradar-se de dia para dia perante a recusa do Recorrido em entregar o locado, ao ponto da Recorrente ter evidenciado durante a prestação das suas declarações que a perna falha-lhe, por vezes, acabando por cair.
BB. Resulta das regras de experiência comum que os problemas de joelhos se agravam com o esforço físico, no caso, reitera-se que a Recorrente tem de subir e descer escadas para qualquer divisão da sua habitação, o mesmo é dizer que a Recorrente está em esforço físico diariamente e, diga-se, várias vezes ao dia, pelo que é natural que o estado dos seus joelhos se degrade de forma constante.
CC. Tal foi dito de forma clara e assertiva pela Recorrente, veja-se, para o efeito, as declarações de parte da Recorrente, ficheiro Áudio: 14:29 - 14:39, tempo da passagem: 5:50 a 6:23 bem como o depoimento da testemunha, a Exma. Senhora EE, ficheiro áudio: 14:40 - 14:47, tempo da Passagem: 1:03 a 1:48.
DD. Pelo que, o facto 21) deve ser levado para os factos provados com a seguinte redacção:
“Em face do circunstancialismo apresentado o A. sentiu-se angustiada, ansiosa, e vê a sua saúde degradar-se de dia para dia com a recusa dos RR. em entregar o locado, forçando a residir numa habitação onde tem de subir diversas escadas considerando o seu estado de saúde.”.
II. DO ERRO QUANTO À APLICAÇÃO DO DIREITO:
a. Da data da produção dos efeitos da missiva:
EE. Conclui o Mm.º Juiz do Tribunal a quo que “A carta a manifestar a oposição à renovação do contrato data de 11/02/2019, não tendo a autora alegado, nem provado a data da sua recepção. Data que relevaria para a produção do efeito dessa comunicação, na medida em que se trata de uma declaração receptícia – artigos 9.º, 10.º do NRAU e 224.º e seguintes do C.C. Seja como for, o réu não questionou o recebimento da carta, aliás, como demonstram os factos provados. Tem-se a mesma como recebida. Por isso, a comunicação em apreço foi efectuada – como a própria a autora o mencionou nessa missiva – no período da vigência da Lei n.º 30/2018 de 16/07 que criou um “Regime Extraordinário e transitório para protecção de pessoas idosas ou com deficiência que sejam arrendatários e residam no locado há mais de 15 anos” – artigos 1.º, 1.ª parte e 2.º. Regime esse que impunha uma limitação no direito à oposição à renovação do contrato de arrendamento por parte do senhorio definindo como fundamento o previsto no artigo 1101.º, alínea a) do C.C.”.
FF. Quanto à relevância da prova da sua recepção, com o devido respeito, não concordamos com a sua conclusão, isto porque a lei aplicável à oposição à renovação do contrato, enquanto forma de cessação contratual do arrendamento, afigura-se pela data da sua comunicação pela senhoria ao arrendatário, ou seja, a data do seu envio, por isso revela-se indiferente a data em que o Réu a recepcionou, pelo que a lei aplicável seria sempre a indicada pela Autora na sua missiva, independentemente da data em que o Réu a recepcionou.
GG. Não obstante não ter sido junto com a petição inicial o registo, o que só ocorreu por mero lapso, em 14.03.2024, data designada para a audiência prévia foi junto um requerimento aos autos, com referência Citius 38468673, a dar nota do lapso e a juntar o documento comprovativo do registo, com o seguinte teor: “Compulsados os autos, verifica-se que, por manifesto lapso, na junção do Doc. n.º 6 na Petição Inicial, o mesmo não se encontra completo, pelo que se procede à junção do comprovativo de envio da referida missiva, devendo assim o referido documento ser parte integral da PI junta aos autos.”, pelo que andou o douto Tribunal a quo ao considerar que a Recorrente não fez prova nos autos do comprovativo do envio da comunicação e que a lei aplicável à oposição à renovação não corresponde à lei em vigor à data do envio da carta.
b. Da alegada falta de prova da necessidade da habitação:
HH. A Recorrente insurge-se quanto erro jurídico que incorreu o Mm.º Juiz do Tribunal a quo por concluir que a Recorrente não respeitou o preceituado no artigo 1101.º, alínea a) do CC, imposto inicialmente pela Lei n.º 30/2018 de 16/07 e, numa fase seguinte, pela Lei n.º 13/2019, de 12.02, com o seguinte fundamento que aqui transcrevemos: “No caso, a autora não respeitou o estatuído nesse diploma. Pese embora tenha invocado pretender o locado para habitação própria, o certo é que não alegou na carta, nem nestes autos factualidade que mostre que a entrega do locado é imprescindível para a sua instalação permanente ou de descendente que dele necessita, nem que era essencial para a satisfação das suas necessidades básicas de habitação. A autora faz apenas menção à utilização de elevador. Haverá certamente uma vontade da autora em viver mais próxima da sua filha e netos, mas não a demonstração da necessidade de mudança de residência a título permanente, nem a necessidade imperiosa daquele imóvel. A autora não alegou factualidade que demonstre que está incapacitada sem perspectiva de cirurgia, nem de tratamento. Não demonstrou, portanto, patologia irreversível e conducente à impossibilidade de residir em Mirandela.” (…).
II. É contra este entendimento que se insurge a Recorrente já que não corresponde à verdade que na carta enviada não tenha alegado factualidade bastante que provasse a necessidade do locado e que esta é imprescindível para a satisfação da sua necessidade básica de habitação; bem como não corresponde à verdade que não tenha feito prova da referida necessidade em sede de audiência de julgamento, já que a Recorrente na missiva remetida justificou o motivo da necessidade da habitação: o facto de o prédio ter elevador e isso ser um elemento fundamental e essencial, pois padece de problemas graves de joelhos, limitativos, tendo, para o efeito, remetido relatório médico que atesta esse mesmo problema.
JJ. As declarações e os depoimentos discorreram na necessidade do locado arrendado pelo facto da Recorrente residir, actualmente, numa moradia com diversas escadas, tendo de as subir e descer sempre que pretende mudar de divisão ou mesmo sair de casa e que esse circunstancialismo comporta-lhe dores diárias, além do isolamento social e dos problemas emocionais que aquela patologia originou (pois para sair de casa tem, forçosamente, de subir e descer escadas), sendo essencial a sua residência no locado arrendado, pois trata-se de um prédio com elevador.
KK. Mais ficou demonstrado e provado que a Recorrente mesmo passando a residir em Vila Nova de Gaia continuaria a necessitar do suporte da filha e do seu genro para algumas tarefas do dia-a-dia, como é o caso da realização de compras, ao que acresce a idade avançada da Recorrente, actualmente com 73 anos de idade, o que por si justifica desde logo uma habitação adequada, o que corresponde perfeitamente o imóvel em causa, já que possui um elevador.
LL. Não cabia à Recorrente provar que a sua situação não tinha perspetiva de melhoria nem que esta é irreversível, como referiu o Mm.º Juiz do Tribunal a quo em sede de sentença, o que releva é o estado actual e sério em que se encontra a Recorrente, tratando-se de razões ponderosas, que, no conflito de interesses que se gera, têm de prevalecer sobre os interesses do arrendatário.
MM. Assim, não há dúvidas de que a Recorrente deu cumprimento ao previsto no art. 1101.º do CC e por isso fica excluída a protecção conferida ao arrendatário, no caso ao Recorrido, pela Lei nº 13/2019, no seu art. 14.º, n.º 3 e pela Lei n.º 30/2018, de 14 de junho, visto que aquela conseguiu provar o fundamento necessário, produzindo a sua comunicação os efeitos nela pretendidos.
III. DAS NORMAS JURÍDICAS VIOLADAS:
NN. Foram violadas, entre outras normas e princípios jurídicos, o disposto nos arts. 3.º, 195.º, n.º 1 todos do CPC, arts.º 2.º e 20.º da CRP, artigos 9.º, 10.º do NRAU e 224.º e seguintes do C.C, art. 1101.º, alínea a) do CC, Lei nº 13/2019, no seu art. 14.º, n.º 3 e pela Lei n.º 30/2018, de 14 de junho.
OO. Todas as normas e princípios acima enumerados deverão ser interpretados no sentido e com o alcance que se deixaram elencados em sede própria.
Pretende assim que:
a) seja declarada a nulidade prevista no art. 195.º, n.º 1 do CPC, face à violação do princípio do contraditório e da segurança jurídica, e consequentemente que seja desconsiderada e eliminada a factualidade indevidamente inserida no elenco dos factos não provados (factos i) e ii), devendo o tribunal ad quem decidir que tais factos são matéria assente
Cumulativamente:
b) seja alterada a matéria de facto nos termos alegados e concluídos supra, devendo a douta decisão recorrida ser revogada e substituída por outra que julgue totalmente procedente a presente ação, condenando o recorrido nos precisos termos peticionados, em sede de petição inicial.
O réu apresentou contra-alegações, pronunciando-se pela confirmação do decidido.
O recurso foi admitido como apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito devolutivo.
Cumpre então apreciar e decidir.
*
FUNDAMENTAÇÃO
O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram – cfr. arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do Cód. do Proc. Civil.
*
As questões a decidir são as seguintes:
I – Ocorrência de nulidade nos termos do art. 195º do Cód. Proc. Civil;
II – Reapreciação da decisão proferida sobre a matéria de facto;
III – Oposição à renovação do contrato de arrendamento/Necessidade do locado para habitação do senhorio.
*
É a seguinte a factualidade provada:
1) No documento denominado “Contrato de Arrendamento de Duração Limitada”, com data de Agosto de 1991, figura como primeira outorgante FF e como segundo outorgante BB, casado no regime de comunhão de adquiridos com CC, a declararem celebrar entre si contrato de arrendamento sobre a fração autónoma designada pelas letras AJ, sita na Rua ..., n.º ..., habitação ..., 3.º esquerdo frente, ..., Vila Nova de Gaia, mediante a renda mensal de 35.000$00 – documento 3 da petição inicial, cujo teor se dá integralmente por reproduzido;
2) Mais declaram que o contrato:
I. Se destina exclusivamente a habitação do segundo outorgante;
II. É celebrado na modalidade de duração limitada prevista nos artigos 98.º e seguintes do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15/10 e que o prazo de duração do arrendamento é de cinco anos, renovando-se por períodos de um ano se não for denunciado nos termos da lei por qualquer uma das partes;
3) Prédio urbano para o qual, o réu contratou no dia 29/08/1991 o fornecimento de energia eléctrica em baixa tensão;
4) No documento denominado “Contrato de Arrendamento”, com data de 01/11/2000, figura como primeira outorgante FF e como segundo outorgante BB, casado no regime de comunhão de adquiridos com CC, a declararem celebrar entre si contrato de arrendamento sobre a fracção autónoma designada pelas letras AJ, sita na Rua ..., n.º ..., habitação ..., 3.º esquerdo frente, ..., Vila Nova de Gaia, mediante a renda mensal de 50.073$00 – conforme documento 4 da petição inicial, cujo teor se dá integralmente por reproduzido;
5) Mais declaram que:
I. O imóvel se destina exclusivamente a habitação do segundo outorgante;
II. O contrato tem a duração de dez anos, com início a 01/11/2000, considerando-se prorrogável por sucessivos períodos iguais e nas mesmas condições, caso não seja denunciado por qualquer das partes, nos termos da lei;
III. O contrato tem efeito a partir do dia 01/11/2000;
6) A autora é proprietária da fracção autónoma AJ, pertencente ao prédio urbano sito na Rua ..., n.º ..., habitação ..., 3.º esquerdo frente, ..., Vila Nova de Gaia, fracção inscrita na matriz predial urbana sob o artigo n.º ...... da União das Freguesias ... e ..., Vila Nova de Gaia, descrita na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, sob o n.º ...;
7) Quando a autora adquiriu o sobredito imóvel do ano de 2017, o mesmo encontrava-se arrendado aos réus, factualidade que sempre foi do conhecimento da mesma e aceite por aquela;
8) A autora comunicou aos réus a transmissão da posição de senhorio e a alteração do modo de pagamento da renda mensal, tendo os réus passado a fazer o pagamento da renda acordada para o novo IBAN e a autora a emitir os recibos de renda na nova qualidade em que ficou investida;
9) O valor da renda convencionada foi actualizada sendo de 249,76€;
10) Por carta registada com aviso de recepção, datada de 11/02/2019, a autora, na qualidade de proprietária e senhoria, remeteu aos réus a oposição à renovação, por referência ao dia 01/11/2020, do contrato de arrendamento para fins habitacionais que haviam celebrado;
11) Da mencionada carta consta como assunto “Oposição à Renovação do Contrato de Arrendamento para Fins Habitacionais” e no seu teor pode ler-se “Pela presente, na sequência do contrato de arrendamento celebrado em 1 de Novembro de 2000, e de acordo com a cláusula 4.ª que faz parte integrante do mesmo, “o prazo de duração do arrendamento é de dez anos, com início em 01/11/2020, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais, e nas mesmas condições, caso não seja denunciado por qualquer das partes, nos termos da Lei.
3. Nestes termos, o contrato em questão renovar-se-á em 1 de Novembro de 2020 caso não seja denunciado por qualquer das partes ou não seja deduzida oposição à sua renovação/prorrogação.
4. Estamos perante um contrato de arrendamento para fins habitacionais, celebrado por prazo certo, pelo que dispõe a alínea a), do n.º 1, do artigo 1097.º do C.C. (…).
5. Assim, e considerando tal circunstancialismo e o previsto no contrato, informo V. Exas., por esta via, de que pretendo lançar mão das prerrogativas supra descritas, ou seja, pretendo opor-me à renovação/prorrogação do mencionado contrato de arrendamento para fins habitacionais, impedindo, assim, a renovação/prorrogação automática do mesmo por mais dez anos.
6. Destarte, in casu, V. Exas. encontram-se abrangidos pelo Regime Extraordinário e transitório introduzido pela Lei n.º 38/2018 de 16 de Julho de 2018, pelo que deve o mesmo ser considerado uma vez que V. Exas. residem no locado há mais de 15 (…) anos e têm idade superior a 65 (…) anos, motivo pelo qual o prazo de 240 dias para oposição à renovação pelo senhorio encontra-se suspenso, não se iniciando desde já a sua contagem uma vez que a referida Lei encontra-se a vigorar e produz efeitos até 31 de Março de 2019.
7. No entanto, a partir de 1 de Abril de 2019 a referida Lei deixará de estar em vigor, retomando-se a normal e regular contagem do prazo pelo que desde já deverão V. Exas. considerar a presente oposição à renovação/prorrogação a qual produzirá os seus efeitos no termo do prazo do contrato em questão.
Mais concretamente, no dia 1 de Novembro de 2020 o contrato de arrendamento em questão não se irá renovar, atenta a oposição ora deduzida, cessando todos os seus efeitos. (…)
12. A título adicional importa referir que o imóvel em questão será habitado por mim, aquando a entrega do mesmo por parte de V. Exas., por necessidade atento o facto de o mesmo ter elevador, o que se revela essencial em virtude de eu padecer de alguns, mas graves, problemas físicos de saúde nomeadamente ao nível dos joelhos (conforme relatório médico que por facilidade anexo), considerando que tenho 68 anos de idade e que resido, actualmente sozinha num imóvel que possuiu imensas escadas, sendo que este imóvel também me permitirá residir perto da minha filha”;
12) Por carta de 24/12/2019, o réu manifestou a sua discordância com a oposição à renovação, argumentando, para o efeito, que no seu entender o contrato em vigor entre ambos não era um “contrato de duração limitada” pelo que a “denúncia para habitação própria não opera quando o inquilino tenha mais de 65 anos”;
13) A autora, por carta datada de 20 de Janeiro de 2020, reiterou a posição já manifestada;
14) Por carta datada de 09/03/2020 veio a Associação dos Inquilinos e Condóminos do Norte de Portugal, AICNP, em representação do réu, dar resposta à missiva da autora – conforme documento 9 da petição inicial, cujo teor se dá integralmente por reproduzido;
15) A esta missiva, deu a autora resposta mediante comunicação, datada de 11/05/2020, dirigida à AICNP, tendo dado nota da mesma aos réus, para os devidos efeitos, invocando, na sua perspectiva, o erro no regime jurídico em causa por defender tratar-se de um contrato celebrado por prazo certo;
16) Em resposta, datada de 25/05/2020, a AICNP reiterou o conteúdo da sua carta anterior e “acrescentar” que “os inquilinos têm residência no locado há mais de 20 anos e têm mais de 65 anos de idade”;
17) Por nova comunicação, datada de 17/06/2020, a autora reiterou o conteúdo das suas comunicações à AICNP, com o conhecimento dos réus, pedindo novamente a entrega do locado a 01/11/2020;
18) Em nova resposta datada de 01/07/2020, a AICNP referiu que “Como prevê o capítulo onde se insere o próprio artigo 1102º do Código Civil, a denúncia para habitação própria é uma figura que apenas produz efeitos nos contratos de duração indeterminada”;
19) Por carta datada de 18/11/2020, remetida aos réus, foi concedido um prazo adicional de 15 dias para a desocupação do locado, livre de pessoas e bens e em perfeitas condições de conservação com a correspondente remessa das chaves à autora;
20) Também a esta comunicação a AICNP deu resposta, por carta datada de 02/12/2020 mantendo a posição do réu quanto à inexistência de fundamento legal para a desocupação do locado;
21) Em face do circunstancialismo apresentado, a autora sentiu-se angustiada, ansiosa, residindo numa habitação onde tem de subir diversas escadas considerando o seu estado de saúde.
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Os factos não provados são os seguintes:
I. Muitas vezes, para evitar subir e descer as escadas, a autora é obrigada a ficar retida em casa, tendo de ser auxiliada pela sua filha e genro;
II. Nem sempre é possível pois os mesmos residem em Vila Nova de Gaia e a autora em Mirandela, vendo-se muitas vezes desamparada e sozinha.
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Passemos à apreciação do mérito do recurso.
I – Ocorrência de nulidade nos termos do art. 195º do Cód. Proc. Civil
A autora/recorrente sustenta nas suas alegações que no despacho em que procedeu à enunciação dos temas da prova o Mmº Juiz “a quo” referiu apenas um – Danos morais sofridos pela autora e causados pelo 1º réu –, donde conclui que tudo o demais que alegou, designadamente no que toca à necessidade do locado para a satisfação das suas necessidades básicas, atento o seu estado de saúde, tem que ser considerado assente.
Assim, entende que se gerou nas partes a confiança de que relativamente a esta matéria não havia que produzir qualquer prova acrescida, e, por isso, nunca se poderia concluir, como o fez a 1ª Instância, que a prova referente à necessidade da habitação era insuficiente, o que significou violação dos princípios do contraditório e da segurança jurídica.
Imputa, pois, ao tribunal recorrido a nulidade prevista no art. 195º, nº 1 do Cód. Proc. Civil, com a consequente eliminação dos factos não provados I e II, que deverão ser integrados no elenco dos provados.
Dispõe o art. 195º, nº 1 do Cód. Proc. Civil que «[f]ora dos casos previstos nos artigos anteriores, a prática de um ato que a lei não admita, bem como a omissão de um ato ou de uma formalidade que a lei prescreva, só produzem nulidade quando a lei o declare ou quando a irregularidade cometida possa influir no exame ou na decisão da causa.»
Dos autos resulta que o Mmº Juiz “a quo” procedeu à identificação do objeto do litígio pela seguinte forma:
“a) Enquadramento do contrato de arrendamento urbano para fim habitacional e validade da oposição à renovação;
b) Indemnização por danos patrimoniais, indemnização prevista no artigo 1045.º do C.C. e indemnização por danos morais.”
E depois, tendo em linha de conta a matéria assente e o acima decidido, enunciou um único tema da prova: “Danos morais sofridos pela autora e causados pelo 1.º réu”.
Sucede que os factos não provados I e II, bem como o facto provado 21, correspondem a factualidade que se mostra alegada pela autora na sua petição inicial nos arts. 68º a 73º, no segmento que tem o título “Dos danos morais” e foi nessa perspetiva que surgiu na enunciação dos temas da prova.
Ou seja, terá que se entender que em termos de atividade probatória apenas se deveria ter considerado em discussão a questão de eventuais danos morais sofridos pela autora e não a questão da sua necessidade da casa para habitação, que se interliga com a validade da oposição à renovação.
Porém, como a factualidade que a autora alegou nos arts. 68º a 73º da petição inicial, que foi vertida no nº 21 dos factos provados e nos pontos I e II dos não provados, se conexiona também com a questão da sua necessidade do locado para habitação, há que considerar igualmente esta matéria em discussão nos autos.
O que decorre, inclusive, da forma como o Mmº Juiz “a quo” fundamentou a sua convicção relativamente aos factos não provados, onde escreveu o seguinte: “Resulta com clareza que o que está em causa é efectivamente a vontade de estar mais próximo da sua filha em Vila Nova de Gaia e não a necessidade de mudança de residência permanentemente, nem a carência de habitação própria, já que dispõe de uma.”
E nenhuma ofensa pode ocorrer do princípio do contraditório se tivermos em conta que a autora/recorrente bem sabia que em termos factuais, nos temas da prova, se enquadrava a matéria que havia alegado nos arts. 68º a 73º da petição inicial, eventualmente integrativa da necessidade da casa para sua habitação.
Como tal, temos por seguro que a situação invocada pela autora/recorrente – produção de prova considerada insuficiente pela 1ª Instância relativamente a matéria não incluída nos temas da prova – não pode configurar nulidade nos termos do art. 195º, nº 1 do Cód. Proc. Civil, assim improcedendo, neste segmento, o recurso interposto.
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II – Reapreciação da decisão proferida sobre a matéria de facto
1. A autora/recorrente impugna depois a matéria de facto, mais concretamente os factos não provados I e II [I. Muitas vezes, para evitar subir e descer as escadas, a autora é obrigada a ficar retida em casa, tendo de ser auxiliada pela sua filha e genro; II. Nem sempre é possível pois os mesmos residem em Vila Nova de Gaia e a autora em Mirandela, vendo-se muitas vezes desamparada e sozinha] e o facto provado sob o nº 21 [Em face do circunstancialismo apresentado, a autora sentiu-se angustiada, ansiosa, residindo numa habitação onde tem de subir diversas escadas considerando o seu estado de saúde].
Pretende que os factos não provados I e II transitem para o elenco dos provados com as seguintes redações:
- “Muitas vezes, para evitar subir e descer as escadas, a autora é obrigada a ficar retida em casa, tendo de ser auxiliada pela sua filha e genro”;
- “Nem sempre é possível pois os mesmos residem em Vila Nova de Gaia e a autora em Mirandela, vendo-se muitas vezes desamparada e sozinha”.
Já quanto ao facto provado 21 entende que este deve passar a ter a seguinte redação:
- “Em face do circunstancialismo apresentado a A. sentiu-se angustiada, ansiosa, e vê a sua saúde degradar-se de dia para dia com a recusa dos RR. em entregar o locado, forçando a residir numa habitação onde tem de subir diversas escadas considerando o seu estado de saúde.”.
No sentido destas alterações indica excertos das declarações prestadas pela própria autora e também dos depoimentos produzidos pelas testemunhas DD e EE.
2. Uma vez que foram observados os ónus previstos no art. 640º do Cód. Proc. Civil iremos proceder à reapreciação da decisão proferida sobre a matéria de facto quanto a estes pontos factuais, com audição das declarações e dos depoimentos acima referidos.
A autora AA, nas suas declarações, disse que precisa da casa, porque é viúva e está sozinha em Mirandela e tem aqui [em Vila Nova de Gaia] a sua filha que a pode ajudar. Até porque já não sai de casa e, por isso, porque não convive está “em baixo”. Para sair vai lá uma amiga de vez em quando buscá-la, mas tem que ajudá-la porque não pode descer as escadas. Tem dores constantes. Esclareceu que o prédio aqui tem elevador, ao passo que a sua casa em Mirandela tem muitas escadas. Tem que subir apoiada. Aqui a sua filha vive perto. Os seus problemas são nos joelhos. Começaram em 2015, mas estão-se a agravar, dizendo que quase não pode andar. No prazo de três meses caiu três vezes. Também referiu que só sai de casa para o essencial, para fazer umas compras e às vezes para pagar alguma coisa tem de ir ao banco. Sente-se muito “em baixo”.
A testemunha DD é genro da autora. Disse que a sua sogra tem problemas nos joelhos, o que lhe dificulta o seu dia-a-dia. Descer escadas é um problema muito grave para ela. Tem dificuldades em levantar-se do chão ou em pôr-se em cima de uma cadeira. Não vai com frequência a casa da sogra porque é longe e sublinhou depois que esta tem muitas escadas. O seu estado emocional tem-se degradado, até porque quase não consegue sair de casa e lá (em Mirandela) está isolada. Está triste e desmotivada. Precisa de estar perto deles numa casa que não tenha escadas e que tenha elevador.
A testemunha EE é filha da autora. Disse que a sua mãe tem um problema nos joelhos, o que dificulta cada vez mais a mobilidade dela, o levantar dos pés. Não se consegue levantar do chão sem uma ajuda. A casa onde vive em Mirandela tem escadas, o que é difícil para ela se movimentar. Não consegue fazer as compras. Não tem com quem conviver. Aqui a casa não tem escadas e o prédio tem elevador. Sente-se triste.
Ouvimos também o depoimento da testemunha GG, que é amiga da autora. Disse que esta vive isolada, tem problemas nos joelhos e sente-se em baixo, ajudando-a ainda com as compras.
Quanto à prova médica teve-se em conta o atestado emitido em 29.1.2019 pela Unidade de Saúde ..., junto como documento nº 6 da petição inicial, donde consta que a autora é utente do foro ortopédico e segundo relatório de ressonância magnética de 2015 sofre de gonartrose tricompartimental, com condropatia femoro-tibial interna grau II. Discreto derrame articular, traduzindo sinovite inespecífica. Quistos sinoviais do compartimento femoro-tibial.
3. O Mmº Juiz “a quo” fundamentou a sua convicção em relação ao segmento factual impugnado pela seguinte forma:
“O facto provado – 21) – acaba por ser confirmado pelas testemunhas arroladas pela autora, EE, DD e GG que depuseram, nesta parte, de forma escorreita. Acresce o atestado médico junto com o documento 6 da petição inicial.
Contudo, as testemunhas já não lograram convencer quanto aos factos não provados, pois que não se evidenciou que a autora esteja numa situação de isolamento, nem que a sua vida esteja dependente da mudança de residência, nem da presença da sua filha em Mirandela. A autora atravessa, o que infelizmente muitas pessoas da sua idade atravessam, que são as dificuldades decorrentes de problemas de saúde que dificultam o seu dia-a-dia e da localização distante das suas famílias. Mas não são situações limite de absoluta necessidade de mudança de residência. Resulta com clareza que o que está em causa é efectivamente a vontade de estar mais próximo da sua filha em Vila Nova de Gaia e não a necessidade de mudança de residência permanentemente, nem a carência de habitação própria, já que dispõe de uma.”
4. Ora, da avaliação que fazemos da prova produzida na audiência de julgamento [declarações da autora e depoimentos das testemunhas DD, EE e GG, respetivamente genro, filha e amiga da autora], conjugada com o atestado médico emitido em 29.1.2019, não vemos razão para divergir da convicção probatória que foi formada pela 1ª Instância.
Com efeito, apenas se poderá ter como assente que a casa onde a autora presentemente vive em Mirandela, face aos problemas do foro ortopédico de que sofre, gera-lhe ansiedade, por ter várias escadas.
Mas não mais do que isso.
É que não foi produzida prova da qual resultasse que a autora fosse obrigada a ficar retida em casa e se sentisse desamparada e sozinha.
Aliás, é a própria autora que diz que sai de casa, mesmo que só para o essencial, como seja para fazer umas compras e às vezes para pagar alguma coisa, indo ao banco. Disse também que uma amiga vai lá buscá-la para sair.
Assim, o que os autos nos mostram é uma cidadã agora septuagenária[1], com problemas na área ortopédica, que não são invulgares em pessoas da sua faixa etária, e que está distante da sua família.
Por conseguinte, entendemos que a alteração de redação do nº 21, pretendida pela autora, não deverá ser acolhida e, simultaneamente, também permanecerão como não provados os pontos I e II.
5. A autora pretende ainda que passe a integrar a factualidade provada o art. 13º da petição inicial que tem a seguinte redação:
“A título adicional a A. indicou que o imóvel iria ser para a sua habitação própria, aquando da entrega pelos RR., por necessidade da mesma atento o facto de o referido prédio possuir elevador o que se revelava – e revela – para a mobilidade da A. que na data do envio da missiva já estava medicamente referenciada por problemas de saúde nos joelhos, tendo para o efeito anexado um relatório médico cfr. Doc. n.º 6”.
Sucede que este artigo da petição inicial corresponde no essencial ao ponto nº 12 da carta, datada de 11.2.2019, que foi remetida pela autora ao réu para oposição à renovação do contrato de arrendamento, já se achando reproduzido no nº 11 da factualidade assente.
Não se justifica assim o aditamento pretendido.
Por conseguinte, a impugnação da matéria de facto efetuada pela autora improcede na totalidade.
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III – Oposição à renovação do contrato de arrendamento/Necessidade do locado para habitação do senhorio
1. O contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais em causa nos presentes autos, até porque tal não foi questionado pela autora em via recursiva, deve ser havido como tendo duração limitada, o que viabiliza a oposição à sua renovação por parte do senhorio.
Sendo o seu prazo de duração de dez anos o senhorio pode impedir a renovação automática do contrato, mediante comunicação ao arrendatário, com a antecedência mínima de 240 dias – cfr. art. 1097º, nº 1, al. a) do Cód. Civil.
Assim o fez a autora ao comunicar ao réu, através de carta registada com aviso de receção datada de 11.2.2019 e nesse dia enviada, a sua intenção de não renovar o contrato de arrendamento com referência à data dessa renovação – 1.11.2020.
A oposição à renovação consiste numa declaração de desvinculação no termo do prazo do contrato, inicial ou anteriormente prorrogado, sendo uma forma de cessação do contrato de arrendamento privativa dos contratos a prazo, a qual opera por comunicação à contraparte.[2]
A declaração de oposição à renovação do contrato constitui, tal como se refere no Ac. Rel. Lisboa de 10.9.2020 (p. 25874/18.5 T8LSB.L1-2, relator JORGE LEAL, disponível in www.dgsi.pt.), “uma declaração unilateral recetícia, um negócio jurídico unilateral (art.º 295.º do CC), que tem por finalidade fazer cessar um vínculo contratual”.
“Nesta modalidade de cessação do contrato, que alguma doutrina qualifica de denúncia indireta (Pedro Romano Martinez, Da Cessação do Contrato, 3.ª edição, 2017, Almedina, pp. 118 e 122), a declaração de vontade corresponde ao exercício de um direito potestativo, que implica a caducidade do contrato. É um meio mediato ou indireto de extinção do contrato, por caducidade (…). Com efeito, por força dessa declaração, o contrato, decorrido o prazo inicial ou o da sua renovação, extingue-se, não operando a sua renovação automática. Assim sendo, o essencial, para a eficácia da declaração emitida pelo senhorio, é que seja dada a conhecer ao inquilino a vontade de não renovação do contrato, e que essa declaração seja emitida com a antecedência legalmente exigida face à data em que a extinção ocorrerá.”
Por isso, comunicada a oposição à renovação, em termos e no prazo da lei, produz-se o seu efeito.[3]
2. Prosseguindo.
Acontece que a comunicação foi efetuada no período em que se encontrava em vigor a Lei nº 30/2018, de 16.7. que criou um “Regime extraordinário e transitório para proteção de pessoas idosas ou com deficiência que sejam arrendatários e residam no locado há mais de 15 anos”.
Dispõe o art. 1º deste diploma que «[a] presente lei estabelece um regime extraordinário e transitório para proteção de pessoas idosas ou com deficiência que sejam arrendatárias e residam no mesmo locado há mais de 15 anos, procedendo nestes casos à suspensão temporária dos prazos de oposição à renovação e de denúncia pelos senhorios de contratos de arrendamento.»
Depois, o seu art. 2º, quanto ao âmbito de aplicação, diz-nos que «[a] presente lei aplica-se aos contratos de arrendamento para habitação cujo arrendatário, à data da entrada em vigor da mesma, resida há mais de 15 anos no locado e tenha ou idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 %.»
Ora, o período de suspensão dos prazos de oposição à renovação e de denúncia por parte dos senhorios vigorou até ao dia 31.3.2019 – cfr. art. 6º.
Permitiu-se, porém, durante este período, face ao preceituado no seu art. 3º, nº 1, que o senhorio se opusesse à renovação ou procedesse à denúncia do contrato de arrendamento nas situações previstas na al. a) do art. 1101º do Cód. Civil, sem prejuízo do disposto no seu art. 5º[4].
3. Entretanto, no dia 13.2.2019 entrou em vigor a Lei nº 13/2019, de 12.2. que aprovou “Medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrios entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade” – cfr. art. 1º.
Em sede de disposição transitória estatuiu-se o seguinte no art. 14º, nº 3 deste diploma:
«3 - Nos contratos de arrendamento habitacionais de duração limitada previstos no n.º 1 do artigo 26.º do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, cujo arrendatário, à data de entrada em vigor da presente lei, resida há mais de 20 anos no locado e tenha idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60 /prct., o senhorio apenas pode opor-se à renovação ou proceder à denúncia do contrato com o fundamento previsto na alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de novembro, com a redação dada pela presente lei, havendo lugar à atualização ordinária da renda, nos termos gerais.»
Flui desta norma que o legislador pretendeu manter a proteção que havia sido conferida pela Lei nº 30/2018 aos arrendatários idosos ou com deficiência, alargando, no entanto, o período de residência no locado para 20 anos.
Contudo, nessa mesma disposição transitória, no seu nº 5 estabelece-se que «[a]s comunicações do senhorio de oposição à renovação do contrato de arrendamento enviadas durante a vigência da Lei n.º 30/2018, de 14 de junho, aos arrendatários por ela abrangidos, que não tenham como fundamento o previsto na alínea a) do artigo 1101.º do Código Civil, com a redação dada pela presente lei, não produzem quaisquer efeitos.»
4. A questão que agora se coloca é a de saber se a oposição à renovação do contrato de arrendamento por parte da autora/senhoria, comunicada ao réu/inquilino, através de carta registada enviada em 11.2.2019, ou seja durante o período de vigência da Lei nº 30/2018, de 16.7, poderá produzir efeitos.
Ora, face à redação do referido art. 14º, nº 5, cremos que a comunicação efetuada pela autora só poderia ter efeitos se tivesse como fundamento o previsto na alínea a) do art. 1101º do Cód. Civil, que é a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1º grau.
Diferentemente, se tal comunicação tivesse sido realizada ainda antes da entrada em vigor da Lei nº 30/2018, face à forma como está redigida aquela disposição transitória, seria sempre plenamente eficaz.[5]
Deste modo, o sucesso da pretensão da autora, no sentido da eficácia da sua oposição à renovação do contrato de arrendamento, uma vez que o réu reside no locado desde 1991 e tem mais de 65 anos de idade, impõe inevitavelmente que se apure se aquela dele tem necessidade para a sua habitação, nos termos do art. 1101º, al. a) do Cód. Civil.
Nessa linha, a autora escreveu o seguinte na comunicação efetuada ao réu em 11.2.2019:
“A título adicional importa referir que o imóvel em questão será habitado por mim, aquando a entrega do mesmo por parte de V. Exas., por necessidade atento o facto de o mesmo ter elevador, o que se revela essencial em virtude de eu padecer de alguns, mas graves, problemas físicos de saúde nomeadamente ao nível dos joelhos (conforme relatório médico que por facilidade anexo), considerando que tenho 68 anos de idade e que resido, actualmente sozinha num imóvel que possuiu imensas escadas, sendo que este imóvel também me permitirá residir perto da minha filha.”
E da matéria fáctica consta o seguinte sob o nº 21:
- Em face do circunstancialismo apresentado, a autora sentiu-se angustiada, ansiosa, residindo numa habitação onde tem de subir diversas escadas considerando o seu estado de saúde.
5. A necessidade de habitação própria implica uma ponderação entre os interesses do senhorio e os do inquilino.[6]
De qualquer modo, esta necessidade tem de ser real e séria, traduzida em razões ponderosas. Não basta o simples querer do senhorio, um mero pretexto para conseguir a desocupação. Incomodidade não é sinónimo de necessidade, pois esta palavra significa indispensabilidade. Portanto, necessitar da casa é diverso de melhorar a sua situação com a mudança consequente à denúncia, sendo irrelevante para o efeito essa melhoria da situação.[7]
Necessitar do prédio é precisar dele, precisão que há de traduzir-se na sua imprescindibilidade e que deve representar um estado de carência atual conexionado com a situação concreta que existia quando o contrato foi celebrado.[8]
Por seu turno, no plano jurisprudencial, no Ac. do STJ de 21.3.2012 (p. 3774/05.9 TBCSC.S1, relator LOPES DO REGO, disponível in www.dgsi.pt.), com referência aos Acs. STJ de 6.7.04 e de 25.1.07, proferidos nos P. 04B2064 e 06B4373, entendeu-se que a necessidade de habitação invocada tem de ser real, séria, atual ou futura, não eventual mas iminente, traduzida em razões ponderosas, não se confundindo com uma maior comodidade, e deve corresponder a uma intenção séria de no locado fixar residência, devendo ser apreciada objectivamente em função das condições, vida, interesses e carências do senhorio, sob pena de se poder transformar em mero pretexto para obter uma desocupação.
Ocorre, assim, essa necessidade quando o estado de carência seja objectivamente motivado por um condicionalismo que, segundo a experiência comum, determinaria a generalidade das pessoas que nela se encontrassem, colocadas na peculiar situação do denunciante, a precisar do arrendado para sua habitação.[9]
Retornando ao caso dos autos, se é certo que a autora invocou ter necessidade do locado para habitação própria, logo se deverá concluir que nem na comunicação feita ao réu, nem na matéria alegada e provada nos presentes autos, há factualidade da qual resulte que a entrega do locado é imprescindível para a instalação permanente da autora e para a satisfação das suas necessidades básicas de habitação.
Da comunicação feita ao réu e do facto provado nº 21 decorre que a autora vive numa casa com diversas escadas, ao passo que o prédio onde se integra o locado tem elevador e ainda que tem vontade de residir perto da sua filha.
Quanto ao seu estado clínico, face à prova médica junta aos autos, algo exígua, apenas se demonstra que a autora tem problemas de foro ortopédico, sem que desses problemas resulte qualquer tipo de incapacidade.
Ou seja, conforme afirma o Mmº Juiz “a quo”, a autora não demonstra padecer de patologia irreversível, conducente à impossibilidade de residir em Mirandela.
Aliás, o que a autora relatou em julgamento é uma situação comum a muitas pessoas de idade já avançada em que o declínio físico e os problemas crescentes de saúde, ainda que sem gravidade excecional, e a distanciação relativamente à sua família, vão dificultando cada vez mais o seu dia-a-dia.
Mas não se trata quanto à autora de uma situação de absoluta necessidade de mudança de residência, até porque esta não se acha em situação de carência de habitação própria, uma vez que já que dispõe de uma.
Estamos, pois, perante um quadro factual em que se a autora viesse viver para Vila Nova de Gaia, num andar com elevador e perto da sua filha, tal seria mais cómodo, agradável e reconfortante para ela, mas, tal como já atrás se escreveu, incomodidade não é sinónimo de necessidade, pois esta palavra significa indispensabilidade.
E necessitar imprescindivelmente da casa é algo bem diverso de melhorar a sua situação com a mudança para uma casa suscetível de proporcionar maior comodidade.
Por último, atendendo a que a necessidade da casa para habitação importa uma ponderação entre os interesses do senhorio e do inquilino, também não podemos esquecer a posição do réu que se trata de cidadão ainda mais idoso que a autora, pois nasceu em 18.10.1948.
Neste contexto, teremos que concluir, à semelhança da 1ª Instância, que a autora não logrou provar factualidade da qual resultasse a necessidade do locado para sua habitação própria.
Não o tendo feito, face ao que decorre do disposto no art. 14º, nº 5 da Lei nº 13/2019, de 12.2., a comunicação efetuada pela autora ao réu, com antecedência superior a 240 dias, no sentido da oposição à renovação do contrato de arrendamento não produz quaisquer efeitos.
Deste modo, a argumentação da autora em via recursiva que incidiu essencialmente sobre a questão da necessidade do locado para a sua habitação não pode ser acolhida, o que implicará a improcedência do recurso interposto e a consequente confirmação da sentença recorrida.
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Sumário (da responsabilidade do relator – art. 663º, nº 7 do Cód. Proc. Civil):
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DECISÃO
Nos termos expostos, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela autora AA e, em consequência, confirma-se a sentença recorrida.
Custas, pelo seu decaimento, a cargo da autora/recorrente.
Porto, 11.12.2024
Rodrigues Pires
Alberto Taveira
Márcia Portela
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[1] Nasceu em ../../1951.
[2] Cfr. Ac. Rel. Guimarães de 15.4.2021, p. 2518/19.2 YLPRT.G1, relator PAULO REIS, disponível in www.dgsi.pt.
[3] Cfr. JORGE PINTO FURTADO, “Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano”, Coimbra, Outubro de 2019, Almedina, pág. 590, apud Ac. Rel. Guimarães de 15.4.2021.
[4] Estatui-se nesta norma que este regime extraordinário não se aplica:
«a) Quando tenha havido lugar ao pagamento de indemnização ao arrendatário pela não renovação ou pela denúncia do contrato de arrendamento, ou quando tenha sido celebrado contrato envolvendo pagamento dessa indemnização, exceto se o arrendatário comunicar ao senhorio, no prazo previsto no artigo 6.º, a renúncia à referida indemnização, restituindo as quantias que para o efeito tenha recebido;
b) Quando tenha sido determinada a extinção do contrato de arrendamento por decisão judicial transitada em julgado.»
[5] Neste sentido, cfr. o já referido Ac. Rel. Guimarães de 15.4.2021.
[6] Cfr. MENEZES CORDEIRO, “Tratado de Direito Civil – XI – Contratos em Especial (1ª Parte)”, Almedina, 2019, pág. 1090.
[7] Cfr. PAIS DE SOUSA, “Extinção do Arrendamento Urbano”, 1985, págs. 96/97.
[8] Cfr. ARAGÃO SEIA, “Arrendamento Urbano”, 7ª ed., pág. 501.
[9] Sobre esta questão cfr. também o Ac. Rel. Guimarães de 26.1.2023, p. 3660/21.5T8VCT.G1, relatora RAQUEL BATISTA TAVARES, disponível in www.dgsi.pt.