Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3092/21.5T8STS.P1 |  |
ABUSO DE DIREITO
ACTAS DAS ASSEMBLEIAS DE CONDÓMINOS
II - Age em abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, o condómino que, aceitando o reagendamento da Assembleia de Condóminos sem cumprimento do prazo e formalidades de envio legais, vem invocar a existência de uma convocatória irregular, com nulidade das deliberações tomadas.
III - As Actas das Assembleias de Condóminos têm a função típica de demonstrar a existência das deliberações, não se assumindo como pressuposto da validade das mesmas.
IV - Face a esta caracterização jurídica, as omissões ou erros dos seus elementos gerais, designadamente quanto à sua datação, não afectam a validade das deliberações tomadas, tratando-se de meras irregularidades.
V - Compete à Assembleia de Condóminos, entre o mais, disciplinar os actos de uso corrente das partes comuns no interesse colectivo do condomínio, desde que respeitando a lei, a escritura de propriedade horizontal e o Regulamento do Condomínio em vigor.
Comarca: [Juízo Local Cível de Santo Tirso (J2); Comarca do Porto]
Relatora: Lina Castro Baptista
Adjunto: Pedro Damião e Cunha
Adjunta: Alexandra Pelayo
SUMÁRIO
……………………………………………….
……………………………………………….
……………………………………………….
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I - RELATÓRIO
AA e mulher BB, residentes na Rua ..., ..., Matosinhos, intentaram, em 17/11/21, a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra CONDOMÍNIO ..., sito na Rua ..., ..., ..., representado por “N..., L.DA”, sociedade com sede na Rua ..., Porto, pedindo que:
a) O Réu seja condenado a reconhece-los como donos e legítimos proprietários da fracção autónoma designada pela letra “AM”, destinada a comércio, sita no rés-do-chão do prédio em regime de propriedade horizontal de rés-do-chão e 03 andares, sito na Rua ..., ..., no Lugar ..., União das freguesias ... (... e ...), extinta freguesia ..., concelho da Trofa, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo n.º ... e descrito na Conservatória do Registo Predial da Trofa sob o n.º ...;
b) O Réu seja condenado a reconhecer que o logradouro do prédio mencionado na Acta de 21 de Setembro de 2021 é parte comum do mesmo prédio;
c) Sejam declaradas inexistentes as procurações anexas a tal Acta de 21 de Setembro de 2021 supostamente outorgadas pelos Condóminos CC e DD ou
d) Acaso não se entenda pela inexistência de tais procurações, o que apenas por mera hipótese académica se coloca, sejam as mesmas declaradas nulas;
e) Seja decidindo pela alínea c) ou d) deste pedido, seja declarada a inexistência de quórum na suposta “assembleia” de 21 de Setembro de 2021 e, por consequência, anulada tal “assembleia” e as deliberações dela constantes;
f) Seja a assembleia e a “acta” de 21 de Setembro de 2021 declaradas nulas por falsidade das mesmas;
g) Seja declarada, porque limitadoras do direito de propriedade, a anulação das deliberações constantes da “Acta” de 21 de Setembro de 2021, mormente a constante do ponto 4 de tal Acta e, em consequência,
h) Seja ordenada a retirada do portão da Rua ... (poente) do prédio em causa.
Alegam, em síntese, serem donos da fracção autónoma designada pela letra “AM”, destinada a comércio, sita no rés-do-chão do prédio em regime de propriedade horizontal de rés-do-chão e três andares, sito na Rua ..., ..., Lugar ..., União de freguesias ... (... e ...), extinta freguesia ..., Concelho da Trofa, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo n.º ... e descrito na Conservatória do Registo Predial da Trofa sob o n.º ..., por a haverem adquirido em processo de execução.
Dizem que, sendo o Réu o condomínio do prédio em causa, foi enviada ao Autor-marido, em 30/08/21, a convocatória para a realização de Assembleia Ordinária/Extraordinária, que supostamente ocorreria em 21/09/21.
Declaram que, tendo o Autor-marido comparecido na hora e local designados para a realização da Assembleia, a mesma não se realizou em face de a representante do condomínio não ter comparecido.
Mais expõem que foram notificados, em 20/10/21, de uma Acta da Assembleia alegadamente realizada em 21/09/21, onde consta, entre o mais, no respectivo Ponto 4), deliberação quanto à proposta de utilização exclusiva do dito logradouro, entendendo que a mesma Acta é nula, por falsidade.
Invocam irregularidades em dois documentos denominados “Procuração”, anexos a tal Acta.
Alegam também que os condóminos, seja qual for a natureza da sua fracção, têm direito de usar o logradouro em litígio da forma que entenderem, já que não consta do Regulamento ou da constituição da propriedade horizontal qualquer limitação a tal uso.
Advogam que quer a referida deliberação, quer as considerações vertidas naquele ponto 4) são limitativas do direito de propriedade e contrárias à lei.
O Réu veio contestar, excepcionando a sua ilegitimidade passiva.
Impugna a essencialidade das alegações da Petição Inicial, contrapondo que a Assembleia não se realizou na data inicialmente agendada com a concordância de todos os presentes, designadamente dos Autores.
Alega que foi aceite por todos os presentes, designadamente pelos Autores, a realização da mesma Assembleia no dia 30 de Setembro de 2021, com o mesmo horário, dispensando nova convocatória, à luz do disposto no art.º 1432.º, n.º 1, do C Civil.
Acrescenta que foi colocado no prédio um comunicado sobre a nova data da Assembleia de Condóminos a realizar no dia 30 de Setembro de 2021, colocada uma nota informativa em todas as caixas de correio e comunicado aos condóminos, incluindo os Autores, através de email.
Afirma ter sido decidido, já no dia 30 de Setembro de 2021, por todos os condóminos presentes, colocar na Acta o dia inicialmente previsto para a sua realização, no seguimento da convocatória enviada inicialmente.
Defende que, em face do exposto, os Autores litigam em claro abuso de direito.
Remata pedindo que seja julgada procedente por provada a excepção de ilegitimidade, com a consequente absolvição da instância ou, caso assim não se entenda, que a acção seja julgada improcedente, por não provada, com a sua absolvição dos pedidos contra si deduzidos.
Foi proferido despacho saneador em que, entre o mais, se julgou improcedente a excepção de ilegitimidade passiva. Definiu-se o objecto do litígio e fixaram-se os Temas da Prova.
Realizou-se a audiência de julgamento e proferiu-se sentença com a seguinte parte decisória “Pelo supra exposto, julga-se a acção parcialmente procedente e, consequentemente, decide-se: A) Condenar o Réu CONDOMÍNIO ... a reconhecer os Autores AA e mulher BB como donos e legítimos proprietários da fracção autónoma designada pela letra “AM”, destinada a comércio sita no rés-do-chão do prédio em regime de propriedade horizontal de rés-do-chão e 3 andares, sito na Rua ..., ..., Lugar ..., União de freguesias ... (... e ...), extinta freguesia ..., Concelho da Trofa, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo n.º ... e descrito na Conservatória do Registo Predial da Trofa sob o n.º ..., ...) Condenar o Réu CONDOMÍNIO ... a reconhecer que o logradouro do prédio mencionado em 1) dos factos provados é parte comum do mesmo; C) Absolver o Réu CONDOMÍNIO ... do demais peticionado; D) Condenar o Réu CONDOMÍNIO ... a reconhecerem os AA e mulher BB no pagamento das custas processuais em função do respectivo decaimento, fixando-se a quota dos Autores em 6/10 e a do Réu em 4/10.”
Inconformados com esta decisão, os Autores vieram recorrer, pedindo que seja revogada a sentença, por ter violado o art.º 1432.º, n.º 1, do Código Civil[1]; o art.º 1.º, n.º 2, do D.L. n.º 268/94, de 25 de Outubro (Regime da Propriedade Horizontal); o art.º 1421.º, n.º 1, alínea a), do C Civil e o art.º 1420.º do C Civil e ser considerada a Assembleia e a Acta de 21 de Setembro de 2021, bem como todas as deliberações aí tomadas, nulas e sem efeito, terminando com as seguintes
CONCLUSÕES:
1. Partindo dos factos que deu como provados, entendeu o Meritíssimo Juiz a quo absolver o Réu do pedido;
2. Não podem, contudo, os Autores, agora apelantes, conformar-se com tal decisão;
3. O Tribunal a quo não deveria ter dado como provados os referidos factos relativos à validade da convocatória e da acta;
4. A convocatória da assembleia para o dia 30 de Setembro de 2021, às 19h00m, não preencheu os requisitos exigidos pela lei;
5. Cabe ao administrador convocar as assembleias de condóminos. A assembleia agendada para o dia 21 de Setembro de 2021 não ocorreu pelo facto de nenhum representante da sociedade que administra o condomínio do prédio ter comparecido na data e hora designada. No dia da assembleia não estava presente nenhum representante da administração do condomínio, mas apenas alguns condóminos da propriedade horizontal, pelo que a Assembleia não teve sequer início;
6. Portanto, a Administração do Condomínio deveria ter convocado nova assembleia, cumprindo o estipulado no artigo 1432.º, n.º 1, do Código Civil, com respeito pelo prazo de 10 dias aí referido, não obstante ter sido afixado no prédio um comunicado, consignando a efectivação da assembleia de condóminos no dia 30 de Setembro de 2021, às 19h00m;
7. A Assembleia foi agendada passados sete dias, violando este dispositivo legal;
8. A situação ocorrida no dia 21 de Setembro de 2021 não foi um adiamento da Assembleia, não configurou sequer uma situação relacionada com a insuficiência do número de condóminos para deliberar, que obrigaria a marcação da nova reunião passados sete dias;
9. A Assembleia agendada para o dia 30 de Setembro de 2021, às 19h00m, não foi validamente convocada, por não ter obedecido aos requisitos do artigo 1432.º, n.º 1, do Código Civil.
10. O Réu/Apelado na sua contestação, nunca referiu que a datação da acta se tratava de um lapso de escrita;
11. No dia da reunião, em 30 de Setembro de 2021, todos os presentes consentiram que a data a indicar na acta seria a de 21 de Setembro de 2021;
12. Contudo, este consentimento não permite contornar os requisitos exigidos pela lei, devendo a acta indicar, com toda a veracidade, a data e o local da reunião, quais os condóminos presentes e ausentes, os assuntos, as decisões e as deliberações com o resultado da votação.
13. O Tribunal a quo ao decidir unilateralmente que “a datação da acta é um mero lapso de escrita” lançou mão de um argumento sem qualquer correspondência com a realidade, que nem sequer foi alegado;
14. O Réu/Apelado nunca referiu, na sua contestação, que se tratava de um lapso de escrita, indicando de forma clara como passou a constar da acta a data de 21 de Setembro de 2021, tendo a sua administradora corroborado esta versão em julgamento;
15. O Tribunal a quo, ao decidir, em sede de motivação que a datação da acta constituía um simples lapso de escrita, passível de rectificação, excedeu os seus poderes de cognição;
16. O Tribunal a quo não é parte no processo, não podendo concluir pela verificação de um facto que nem sequer foi alegado por uma das partes, ou cuja prova não foi realizada em audiência de julgamento através de prova testemunhal ou documental;
17. O Tribunal a quo nunca poderia ter considerado ter ocorrido lapso de escrita;
18. E deveria ter dado a assembleia e a acta como nulas, uma vez que foram violados os requisitos exigidos pela lei;
19. A deliberação relativa ao uso do logradouro, aprovada na assembleia de 30 de Setembro de 2021, veio limitar drasticamente o seu direito de compropriedade;
20. Os Autores/Apelantes são donos de uma empresa que se dedica à venda de acessórios e peças para automóveis, há cerca de 30 anos no mercado;
21. Nos termos do artigo 1420.º do Código Civil (Direitos dos condóminos) cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. O conjunto dos dois direitos é incindível;
22. O que significa que nenhum desses direitos pode ser alienado, onerado ou penhorado separadamente;
23. Entende-se como logradouro de um prédio o “terreno não edificado que circunda o prédio, podendo servir fins diversos: estacionamento, delimitação do prédio, entrada, base de edificações secundárias, entre outros”;
24. In casu, o logradouro foi considerado imperativamente comum, pelo título constitutivo de propriedade horizontal e pelo Regulamento do Condomínio, não podendo a assembleia deliberar, mesmo que por unanimidade, sobre a limitação dos direitos dos condóminos sobre esta parte comum, sob pena de contrariar normas legais de natureza imperativa;
25. A referida nova deliberação não foi aprovada para proibir mais algum comportamento que possa entrar em conflitualidade com o exercício de utilização do logradouro por parte de outro condómino, mas sim veio restringir o direito de compropriedade propriamente dito;
26. O logradouro sempre foi um espaço aberto, de utilização livre por todos os condóminos, mesmo antes dos Autores/Apelantes adquirirem a sua fracção;
27. Refira-se, que do título de constituição da propriedade horizontal não existe sequer portão ou mesmo muro. Só depois de edificado o edifício é que foi construído o dito muro e colocado o portão em causa, não obstante ser o logradouro um espaço de acesso ao prédio e às lojas.
28. A deliberação aprovada é, sem dúvidas, atentatória do direito de compropriedade dos Autores/Apelantes;
29. Com a entrada em vigor desta deliberação, os Autores/Apelantes ficam dependentes da disponibilidade de dois senhores funcionários para a abertura do portão de cada vez que precisem de proceder a uma carga e descarga de material, o que constitui uma restrição clara à liberdade no exercício de qualquer actividade comercial, ou seja, liberdade de organização, de gestão e actividade de empresa, sendo posta em causa a sua própria autonomia no exercício da sua actividade comercial, pois os seus fornecedores deixam de ter acesso ao prédio para fazer qualquer carga ou descarga de material;
30. Dúvidas não existem quanto à violação do direito de compropriedade dos Autores/Apelantes, uma vez que o logradouro foi considerado parte comum do edifício, e revestindo esta natureza, não pode, de forma alguma, o seu acesso ser limitado conforme decidiu a assembleia de condóminos, sob pena de contrariar normas legais imperativas.
O Réu veio apresentar contra-alegações pedindo a rejeição das alegações apresentadas pelos Apelantes, negando-se provimento à presente alegação, por absolutamente infundada e, em consequência, mantendo-se a sentença recorrida nos precisos termos em que foi proferida, terminando com as seguintes
CONCLUSÕES:
A. Os Apelantes pretendem uma versão dos factos diferente, fazendo apenas alusão a trechos da douta sentença recorrida que lhe interessa para basear a sua argumentação, querendo formar outra convicção.
B. Os Apelantes não demonstram factos nem argumentos que permitam concluir pela defesa da sua tese até porque a douta sentença está bem fundamentada e de forma criteriosa na análise de todas as provas, nomeadamente no que concerne aos pontos dados como provados.
C. Não se concebe o que os Apelantes concluem nas suas doutas conclusões, pois pretendem fazer valer a sua tese extraindo uma conclusão errada, entre outras, do princípio da livre apreciação de prova, pois resulta claramente da fundamentação da sentença recorrida e da resposta dada à matéria de facto, que o Meritíssimo Juiz se baseou em todas as provas carreadas para os autos;
D. Através de uma leitura atenta das conclusões dos Apelantes não podemos concluir que o presente recurso verse sobre a impugnação da matéria de facto uma vez que não suscitam quais os pontos que foram dados como provados que deveriam ter sido dados como não provados e vice-versa, pelo que actuam em claro desrespeito pelo expresso no artigo 640.º CPC.
E. Apesar de recair sobre os recorrentes o ónus de especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, o presente recurso é completamente omisso nesta parte;
F. Decorre assim das alegações e conclusões dos Recorrentes que estes não indicaram nem transcreveram qualquer meio probatório no sentido de atenuar a quebra dos princípios da imediação e da oralidade susceptíveis de exercer influência sobre a convicção do julgador, ao mesmo tempo que corresponderá a uma solução justificada por razões de economia e celeridade processuais.
G. Os Recorrentes não demostram que foi desrespeitado pelo julgador – no dever de fundamentação das respostas à matéria de facto – factos provados e factos não provados – o consagrado no artigo 607.º, n.º 4 CPC.
H. Esta exigência de especificar os fundamentos decisivos para a convicção quanto a toda a matéria de facto é essencial para o Tribunal da Relação, nos casos em que há recurso sobre a decisão da matéria de facto, poder alterar ou confirmar essa decisão, mas nada foi alegado pelos Apelantes neste sentido.
I. Na análise a efectuar pelo Tribunal da Relação quanto à pronúncia sobre a reapreciação da prova, no caso de se mostrarem gravados os depoimentos, deve considerar os meios de prova indicados pelas partes e confrontá-los com outros meios de prova que se mostrem acessíveis, a fim de verificar se foi cometido ou não erro de apreciação que deva ser corrigido;
J. Ora, da forma como se encontra esquematizado o presente recurso, salvo o devido respeito, não poderá o Tribunal da Relação proceder a uma análise crítica das provas com audição dos registos gravados uma vez que estes foram omitidos pelos Apelantes, não sendo assim permitida a sua reapreciação e até porque não foi sequer sugerida em sede de conclusões qualquer alteração da decisão de facto dada como provada.
K. Apesar de resultar claramente da fundamentação da sentença recorrida, e da resposta dada à matéria de facto, que o Meritíssimo Juiz se baseou em todas as provas carreadas para os autos, os Apelantes colocam em crise o princípio da livre apreciação da prova, com o intuito de obter decisão diversa através do recurso para a Relação que confirme a sua convicção;
L. Da análise e ponderação a efectuar pela Relação, não pode constituir um novo Julgamento como parecem pretender os Apelantes, pois na verdade, o Tribunal da Relação não pode ir à procura de uma nova convicção (a convicção pretendida pelos Apelantes),
M. Procura antes saber se a convicção expressa pelo Tribunal recorrido na sua fundamentação tem suporte adequado na prova produzida e constante, entre outras, da gravação da prova por si e conjugadas com as regras da experiência comum e demais provas existentes nos autos e que “in casu” foram suficientes para a formação da convicção do Meritíssimo Juiz, tais como a documental que, tudo em conjunto, levou à absolvição do Apelado nos pedidos.
N. Os Apelantes distorcem reiteradamente os factos dados como provados, escamoteando a realidade dos factos, nomeadamente como as considerações que tecem nas conclusões 5.ª a 7.ª, as quais configuram abuso do direito;
O. Os Apelantes fazem uma interpretação errada dos preceitos legais que invocam ao longo das suas conclusões uma vez que a sua pretensão é apenas e só dar um uso diferente ao logradouro que vá de encontro às suas exclusivas pretensões em claro desrespeito pelo disposto no artigo 1422.º, n.º 1 e 2 al. d) do CC.
P. Ao longo das suas conclusões os Apelantes omitem o consagrado no artigo 1436.º, n.º 1 al. h), nomeadamente com o vertido nas conclusões 29 e 30.
Q. Face ao exposto, salvo o devido respeito, não assiste razão aos Apelantes em colocar em crise a douta sentença recorrida nos termos em que o faz, não merecendo a mesma qualquer censura, tendo sido feito pela e correcta aplicação das normas do Direito aos factos.
O recurso foi admitido como de apelação, com subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Colhidos os vistos legais, cumpre conhecer do recurso.
*
II - DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSOResulta do disposto no art.º 608.º, n.º 2, do Código de Processo Civil[2], aqui aplicável ex vi do art.º 663.º, n.º 2, e 639.º, n.º 1 a 3, do mesmo Código, que, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, o Tribunal só pode conhecer das questões que constem nas conclusões que, assim, definem e delimitam o objecto do recurso.
O Recorrido sustenta, nas suas contra-alegações, que o presente recurso não pode versar sobre a impugnação da matéria de facto, uma vez que os Recorrentes não suscitam quais os pontos que foram dados como provados que deveriam ter sido dados como não provados e vice-versa, actuando em claro desrespeito pelo expresso no artigo 640.º CP Civil.
Acrescenta que a análise e ponderação a efectuar pela Relação não pode constituir um novo julgamento, como parecem pretender os Apelantes, pois na verdade, o Tribunal da Relação não pode ir à procura de uma nova convicção (a convicção pretendida pelos Apelantes).
Resulta expressamente da lei que, quando seja impugnada a matéria de facto, o Recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas - cf. art.º 640.º, n.º 1, do CP Civil.
Analisado o recurso dos Autores, verifica-se que estes, sob o título “Da Matéria de Facto”, incidem a sua análise, não sobre factos incluídos no elenco dos Factos Provados ou não Provados, mas sobre a fundamentação de facto e a fundamentação de Direito.
Assim, apesar de, numa primeira leitura, parecer que os Recorrentes pretendem impugnar a matéria de facto da sentença, verifica-se que os mesmos não se socorreram deste específico fundamento de recurso.
A questão a apreciar, delimitada pelas conclusões do recurso, é a de ponderar se a Assembleia de Condóminos realizada no dia 30 de Setembro de 2021 e a Acta relativa à mesma são nulas ou anuláveis, por violação de um conjunto de disposições legais.
*
III – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTOForam os seguintes os factos considerados provados pelo tribunal recorrido[3]:
1) Em 19/08/1992, no Cartório Notarial ..., lavrou-se escritura pública com a epígrafe “Constituição de Propriedade Horizontal”, na qual EE, na qualidade de gerente da Sociedade Imobiliária K..., Lda. declarou que a mesma “é dona e legítima possuidora” do prédio urbano composto de rés-do-chão e três andares, com a área coberta de novecentos e noventa e quatro metros quadrados e logradouro com a área de dois mil e seis metros quadrados, sito no Lugar ..., freguesia ..., descrito na Conservatória do Registo Predial se Santo Tirso sob o n.º ..., consignando-se o regime de propriedade horizontal do mesmo, composto pelas seguintes quarenta e quatro fracções autónomas:
- Fracção “A”, garagem, com o valor relativo de 0,26 % do valor total do prédio;
- Fracção “B”, garagem, com o valor relativo de 0,26 % do valor total do prédio;
- Fracção “C”, garagem, com o valor relativo de 0,26 % do valor total do prédio;
- Fracção “D”, garagem, com o valor relativo de 0,26 % do valor total do prédio;
- Fracção “E”, garagem, com o valor relativo de 0,26 % do valor total do prédio;
- Fracção “F”, garagem, com o valor relativo de 0,26 % do valor total do prédio;
- Fracção “G”, garagem, com o valor relativo de 0,26 % do valor total do prédio;
- Fracção “H”, garagem, com o valor relativo de 0,26 % do valor total do prédio;
- Fracção “I”, garagem, com o valor relativo de 0,26 % do valor total do prédio;
- Fracção “J”, garagem, com o valor relativo de 0,26 % do valor total do prédio;
- Fracção “K”, garagem, com o valor relativo de 0,26 % do valor total do prédio;
- Fracção “L”, garagem, com o valor relativo de 0,26 % do valor total do prédio;
- Fracção “M”, garagem, com o valor relativo de 0,26 % do valor total do prédio;
- Fracção “N”, garagem, com o valor relativo de 0,26 % do valor total do prédio;
- Fracção “O”, garagem, com o valor relativo de 0,43% do valor total do prédio;
- Fracção “P”, garagem, com o valor relativo de 0,26 % do valor total do prédio;
- Fracção “Q”, garagem, com o valor relativo de 0,26 % do valor total do prédio;
- Fracção “R”, garagem, com o valor relativo de 0,26 % do valor total do prédio;
- Fracção “S”, garagem, com o valor relativo de 0,26 % do valor total do prédio;
- Fracção “T”, garagem, com o valor relativo de 0,27 % do valor total do prédio;
- Fracção “U”, garagem, com o valor relativo de 0,27 % do valor total do prédio;
- Fracção “V”, garagem, com o valor relativo de 0,27 % do valor total do prédio;
- Fracção “X”, destinada a comércio, com o valor relativo de 8,71 % do valor total do prédio;
- Fracção “Y”, destinada a habitação, com o valor relativo de 4,35 % do valor total do prédio;
- Fracção “Z”, destinada a habitação, com o valor relativo de 4,35 % do valor total do prédio;
- Fracção “AA”, destinada a habitação, com o valor relativo de 4,35 % do valor total do prédio;
- Fracção “AB”, destinada a habitação, com o valor relativo de 4,35 % do valor total do prédio;
- Fracção “AC”, destinada a habitação, com o valor relativo de 4,35 % do valor total do prédio;
- Fracção “AD”, destinada a habitação, com o valor relativo de 4,35 % do valor total do prédio;
- Fracção “AE”, destinada a habitação, com o valor relativo de 4,37 % do valor total do prédio;
- Fracção “AF”, destinada a habitação, com o valor relativo de 4,37 % do valor total do prédio;
- Fracção “AG”, destinada a habitação, com o valor relativo de 3,49 % do valor total do prédio;
- Fracção “AH”, destinada a habitação, com o valor relativo de 3,49 % do valor total do prédio;
- Fracção “AI”, destinada a habitação, com o valor relativo de 3,49 % do valor total do prédio;
- Fracção “AJ”, destinada a habitação, com o valor relativo de 3,49 % do valor total do prédio;
- Fracção “AK”, destinada a habitação, com o valor relativo de 3,49 % do valor total do prédio;
- Fracção “AL”, destinada a habitação, com o valor relativo de 3,49 % do valor total do prédio;
- Fracção “AM”, destinada a comércio, com o valor relativo de 8,71 % do valor total do prédio;
- Fracção “AN”, destinada a habitação, com o valor relativo de 3,49 % do valor total do prédio;
- Fracção “AO”, destinada a habitação, com o valor relativo de 3,49 % do valor total do prédio;
- Fracção “AP”, destinada a habitação, com o valor relativo de 3,49 % do valor total do prédio;
- Fracção “AQ”, destinada a habitação, com o valor relativo de 3,49 % do valor total do prédio;
- Fracção “AR”, destinada a habitação, com o valor relativo de 3,49 % do valor total do prédio;
- Fracção “AS”, destinada a habitação, com o valor relativo de 3,43 % do valor total do prédio.
2) No âmbito da escritura indicada em 1), consignou-se igualmente que “O acesso às fracções destinadas a habitação, em cada um dos blocos, é feito por espaço comum e pela Rua ... (…)”
3) Em 27/05/1995, a assembleia dos condóminos do prédio mencionado em 1) declarou aprovar o “Regulamento do Condomínio”, no qual se consignou, designadamente, que:
“Artigo 4.º
Partes Comuns1 – São elementos comuns às duas zonas (edifício e garagens) e, portanto, aos condóminos, os seguintes:
a) O solo no qual se encontram implantadas as garagens e o edifício objecto do presente regulamento, bem como o terreno a logradouro anexo ao edifício e às garagens que serve de acesso aos mesmos;
b) O muro que serve de separação e protecção entre a estrada nacional e o prédio, bem como os portões que lhe dão acesso;
(…)
Artigo 15.º
Utilização do Edifício(…)
2 – O terreno a logradouro Anexo Às garagens do prédio deve ser mantido limpo e no seu uso respectivo por cada proprietário fica absolutamente proibido;
a) Qualquer utilização individual que impeça o livre acesso dos demais proprietários às respectivas garagens;
b) A lavagem, mudança de óleo, lubrificação ou reparação de veículos fora da respectiva garagem; (…)”
4) Pela ap. ... de 2016/11/29, afigura-se registada a aquisição a favor de AA, casado com BB no regime de comunhão de adquiridos da fracção autónoma AM mencionada em 1), por compra em processo de execução.
5) Em 30 de Agosto de 2021 foi enviada ao Autor a convocatória, datada de 23 de Agosto de 2021, para a realização de Assembleia Ordinária / Extraordinária de Condomínio com referência ao edifício descrito em 1) para o dia 21 de Setembro de 2021 pelas 19h00, consignando-se no ponto 4) da ordem de trabalhos. “Proposta de utilização exclusiva do logradouro por condóminos do prédio e inclusão deste ponto no Regulamento do Condomínio;”.
6) Da convocatória referida em 5) constava igualmente que “Não se obtendo o número de condóminos necessários para deliberar, fica, desde já, convocada nova reunião, no mesmo local e com a mesma ordem de trabalhos, para o dia 21 de Setembro de 2021, pelas 19h30” e “Caso não possa estar presente, poderá fazer-se representar por outra pessoa, desde que esta se faça acompanhar da respectiva procuração.”.
7) No dia 21 de Setembro de 2021, pelas 19h00m., no logradouro junto do edifício mencionado em 1), afiguravam-se presentes, designadamente, o Autor, FF, proprietário das frações K e AO, GG na qualidade de procurador de DD, proprietária da fracção AH, HH, proprietário da fracção AF e também na qualidade de procurador de CC, proprietário das frações B, E e X, II, proprietário da fracção AN, JJ, proprietária das frações Q e AD, KK proprietário da fracção AC, LL, proprietária da fracção R, e HH, proprietário da fracção AF.
8) No circunstancialismo referenciado em 7), MM, funcionária da sociedade “N..., Lda.”, a qual administra o condomínio do antedito prédio, telefonou para FF, dizendo que “estava presa no trânsito” e declarando solicitar que se adiasse a assembleia para o dia 30 de Setembro.
9) Na sequência do enunciado em 8), FF declarou perguntar às pessoas anteditas em 7), incluindo o Autor, se concordavam com o adiamento da assembleia para o dia 30 de Setembro, sendo que nenhuma das mesmas declarou opor-se.
10) Em consequência do indicado em 9), FF declarou comunicar aos preditos que a assembleia se iria realizar no dia 30 de Setembro, às 19h00m.
11) Após, nos dias seguintes, foi afixado no prédio um comunicado consignando a efectivação da assembleia de condóminos no dia 30 de Setembro de 2021, às 19h00m e foi enviado um email, nomeadamente, para o Autor, com referência à realização da predita assembleia.
12) No dia 30 de Setembro de 2021, às 19h30m., no logradouro junto do edifício mencionado em 1), afiguravam-se presentes os condóminos GG na qualidade de procurador de DD, proprietária da fracção AH, HH, proprietário da fracção AF e também na qualidade de procurador de CC, proprietário das frações B, E e X, II, proprietário da fracção AN, JJ, proprietária das frações Q e AD, KK proprietário da fracção AC, LL, proprietária da fracção R, HH, proprietário da fracção AF, o marido de NN, proprietária das frações, D, F, OO, proprietário das frações E e AP, KK, proprietários das frações P e AC, PP, proprietário das frações T e Y e QQ, proprietário da fracção AL, que declararam decidir reunir em segunda convocatória a assembleia ordinária de condóminos do Condomínio ..., em ... – Trofa.
13) No âmbito da assembleia mencionada em 12), quanto ao ponto 4), consignou-se:
“Ponto 4 – Proposta de Utilização exclusiva do logradouro por condóminos do prédio e inclusão deste ponto no Regulamento do Condomínio.
No que diz respeito a este ponto, a administração informou os condóminos do seguinte:
Nos termos do preceituado no nº 1 do artigo 1422 do Código Civil, os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às partes comuns, às limitações impostas aos comproprietários de imóveis. E nos termos do nº 2 dessa disposição legal, é especialmente vedado aos condóminos. “Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos.” (transposto para o artigo 14.º, al. g) do Regulamento), concretamente não é permitido aos Condóminos (dado que os demais utilizadores – familiares, clientes, visitas, etc. - forma já excluídos) utilizar o logradouro para fim diverso do permitido em legislação e Regulamento (ex. permitir que familiares, clientes, vistas, etc. utilizem o logradouro, ainda que momentaneamente, para estacionar, carregar, parar, fazer reparações, etc.) . Mas se dúvidas houvesse quanto à justeza deste entendimento, o Regulamento do Condomínio vai mais longe e tem uma disposição específica (artigo 15º) que esclarece quais os actos permitidos e proibidos, e que aqui se copia para melhor aferição: c) o armazenamento de qualquer combustível e o abastecimento de veículos dentro da respectiva garagem. d) o arrumo de combustíveis, lubrificantes ou qualquer material que, pelo seu cheiro, aspecto ou perigosidade possa causar incómodos a terceiros. e) O abandono das viaturas nas faixas de circulação, com prejuízo para os demais. f) Deixar os veículos estacionados para lá da linha amarela que se encontra pintada no chão, no lado poente do prédio.
3 - Os motociclos e motorizadas são considerados veículos. - É proibida sua circulação no espaço que serve de acesso às garagens, excepto para saída e entrada imediata.
4 - Os danos provocados em viaturas estacionadas são da responsabilidade do causador, que deverá comunicar à Comissão de Administração imediatamente após a ocorrência, caso contrário será aplicada multa.
5 - É expressamente proibido ligar à rede de electricidade do Condomínio quaisquer aparelhos em permanência (arcas, frigoríficos, carregadores, etc.).
Sumariamente, (a) o logradouro não pode ser utilizado, a que título for, por não condóminos e, mesmo a condóminos, (b) conquanto não pratiquem actos que tenham sido proibidos pelo título constitutivo ou por deliberação da assembleia de condóminos ou ainda quaisquer outros deveres / limitações consignados em regulamento de condomínio, concretamente os definidos no artigo 15.º do Regulamento (e dos demais, genéricos, que decorrem da lei e de outras fontes de direito). Posto isto, foi deliberado por unanimidade que o portão da Rua ... (poente) ficará fechado à chave e será apenas aberto, pelos funcionários do condomínio (Sr. RR e Sr. GG) para cargas e descargas. Relembra-se que os clientes e funcionários das lojas não têm direito a usufruir do logradouro do prédio, pelo que apenas os proprietários / inquilinos terão acesso ao comando que abre o portão que dá acesso ao prédio pela Avenida .... Solicitam ainda os condóminos que a circulação seja cuidada, respeitando o limite de velocidade aceitável para o caso. “
14) No circunstancialismo indicado em 12) e 13), GG apresentou uma “procuração” subscrita por DD, a qual não se apresenta datada.
15) No circunstancialismo indicado em 12) e 13), HH apresentou uma “procuração” subscrita por CC data de 20/09/2021.
16) A ata da assembleia enunciada em 12) a 13) afigura-se datada de 21/09/2021.
*
IV – NULIDADE DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS E DA RESPECTIVA ACTA
Os Autores instauraram a presente acção pretendendo, no essencial, que sejam declaradas nulas ou anuladas as deliberações constantes da “Acta” da Assembleia de Condóminos dos autos, mormente a constante do Ponto 4) da mesma.
Foi proferida decisão final que, condenando o Réu Condomínio a reconhecer os Autores como donos e legítimos proprietários da fracção autónoma destinada a comércio identificada nos autos e a reconhecer que o logradouro do prédio é parte comum do mesmo, absolveu o mesmo do demais peticionado.
Em desacordo com esta decisão, os Autores interpuseram o presente recurso, pedindo que seja revogada a sentença, por ter violado o art.º 1432.º, n.º 1, do C Civil; o art.º 1.º, n.º 2, do D.L. n.º 268/94, de 25 de Outubro (Regime da Propriedade Horizontal); o art.º 1421.º, n.º 1, alínea a), do C Civil e o art.º 1420.º do C Civil e ser considerada a Assembleia e a Acta de 21 de Setembro d e 2021, bem como todas as deliberações aí tomadas, nulas e sem efeito.
Os Autores começam por defender que a Assembleia de Condóminos realizada em 30/09/21 não foi validamente convocada.
Sustentam neste sentido que a assembleia agendada para o dia 21 de Setembro de 2021 não ocorreu pelo facto de nenhum representante da sociedade que administra o condomínio do prédio ter comparecido na data e hora designada.
Advogam que a Administração do Condomínio deveria ter convocado nova assembleia, cumprindo o estipulado no artigo 1432.º, n.º 1, do C Civil, com respeito pelo prazo de 10 dias aí referido, não obstante ter sido afixado no prédio um comunicado, consignando a efectivação da assembleia de condóminos no dia 30 de Setembro de 2021, às 19h00m.
Cumpre apreciar e decidir.
Prescreve o art.º 1430.º do C Civil que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador.
Tal como já explicava Mota Pinto[4] “A assembleia de condóminos é um órgão colegial constituído por todos os condóminos, com carácter deliberativo, que tem poderes de controlo, de aprovação e decisão final sobre todos os actos de administração.”
Quanto à convocação da assembleia, prescrevia, ao tempo dos factos[5] o art.º 1432.º do C Civil que “1 - A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos. 2 – A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.”
Esta norma relativa à convocação da assembleia é, sem margem para qualquer dúvida, uma norma imperativa: pretende-se garantir a todos os condóminos a informação básica sobre o dia, hora, local da reunião e dos assuntos a tratar na mesma.
Tratando-se de uma norma de protecção dos interesses dos próprios condóminos, apenas o colectivo dos condóminos, em conjunto e de forma unânime, poderia alterar ou ignorar as regras aqui previstas, pela forma que entendessem mais conveniente.
No caso dos presentes autos, verifica-se que, em 30 de Agosto de 2021 foi enviada ao Autor a convocatória, datada de 23 de Agosto de 2021, para a realização de Assembleia Ordinária / Extraordinária de Condomínio com referência ao edifício descrito em 1) para o dia 21 de Setembro de 2021 pelas 19h00.
Está provado que, no dia 21 de Setembro de 2021, pelas 19h00m., no logradouro junto do edifício mencionado em 1), afiguravam-se presentes, designadamente, o Autor, FF, proprietário das frações K e AO, GG na qualidade de procurador de DD, proprietária da fracção AH, HH, proprietário da fracção AF e também na qualidade de procurador de CC, proprietário das frações B, E X, II, proprietário da fracção AN, JJ, proprietária das frações Q e AD, KK proprietário da fracção AC, LL, proprietária da fracção R, e HH, proprietário da fracção AF.
Provou-se que, neste circunstancialismo, MM, funcionária da sociedade “N..., Lda.”, a qual administra o condomínio do antedito prédio, telefonou para FF, dizendo que “estava presa no trânsito” e declarando solicitar que se adiasse a assembleia para o dia 30 de Setembro.
Mais se provou que, nesta sequência, FF declarou perguntar às pessoas anteditas em 7), incluindo o Autor, se concordavam com o adiamento da assembleia para o dia 30 de Setembro, sendo que nenhuma das mesmas declarou opor-se. Bem como que, em consequência do indicado em 9), FF declarou comunicar aos preditos que a assembleia se iria realizar no dia 30 de Setembro, às 19h00m.
Tal como decorre do acima exposto, não estando presente e/ou representados todos os condóminos, a decisão tomada nos termos que o foi violou frontalmente o formalismos previsto imperativamente no art.º 1432.º do C Civil, já que a nova Assembleia não foi convocada no prazo nem pela forma prescrita na lei.
Dando como nossas as palavras de Sandra Passinhos[6] “As eventuais irregularidades do procedimento de convocação – e, em particular, as atinentes à observação do prazo e à iniciativa da convocação – não podem dar lugar senão a deliberações contrárias à lei e, como tal, sujeitas a anulação. Nas deliberações resultantes de assembleias irregularmente convocadas há uma violação lateral da lei, através do processo formativo da assembleia.”
Assiste, portanto, razão aos Recorrentes ao defenderem que esta Assembleia agendada para o dia 30 de Setembro de 2021, às 19h00m, não foi validamente convocada.
Consequentemente, em tese geral, as deliberações tomadas nesta Assembleia de Condóminos realizada no dia 30 são susceptíveis de impugnação com fundamento em irregularidade de convocação, nos termos do art.º 1433.º do C Civil[7].
Contudo, o tribunal recorrido equacionou a conduta do Autor à luz do princípio da boa-fé, discorrendo que “In casu, o comportamento do Autor, não se opondo ao reagendamento e, ulteriormente invocando a inexistência de convocatória regular, prefigura uma meridiano abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium, nos termos e para os efeitos do art.º 334.º do Código Civil.” e, com base designadamente nestas considerações, julgou improcedentes ao pretensões formuladas pelos Autores sob as alíneas c) a h) do petitório.
Efectivamente, prescreve o art.º 334.º do C Civil que “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”
Especificamente quanto à subfigura do venire contra factum proprium, e apelando aos ensinamentos de Menezes Cordeiro[8], esta identifica-se com o exercício de uma posição jurídica em contradição com um comportamento assumido anteriormente pelo exercente.
Assim, tal como se decidiu no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19/10/17, tendo como Relatora Rosa Tching[9]: “O abuso de direito na sua vertente de venire contra factum proprium, pressupõe que aquele em quem se confiou viole, com a sua conduta, os princípios da boa-fé e da confiança em que aquele que se sente lesado assentou a sua expectativa relativamente ao comportamento alheio.”
Esta subfigura do abuso de direito vem sendo aplicada reiteradamente pela jurisprudência dos nossos Tribunais Superiores, designadamente em casos paralelos ao dos presentes autos.
Veja-se designadamente os Acórdãos do STJ de 18/12/07, tendo como Relator Salreta Pereira, e de 21/09/21, tendo como Relatora Maria Clara Sottomayor[10], sendo que neste último se decidiu expressamente que “O poder atribuído pela lei de invocar a anulação das deliberações sociais nestas condições, pode ser sempre temperado ou limitado pelo instituto do abuso de direito (art.º 334.º do Código Civil) (…).”
Aceitamos, pois, a bondade desta decisão, reiterando que a invocação deste específico fundamento de recurso pelo Autor[11], invocando a inexistência de uma convocatória regular, está em contradição com o seu comportamento anterior, ao aceitar tacitamente o reagendamento da Assembleia para o indicado dia 30/09/21, constituindo abuso de direito.
Improcede, portanto, este fundamento de recurso.
*
Os Recorrentes sustentam seguidamente que o Réu/Apelado, na sua contestação, nunca referiu que a datação da acta se tratava de um lapso de escrita.Alegam que, no dia da reunião, em 30 de Setembro de 2021, todos os presentes consentiram que a data a indicar na acta seria a de 21 de Setembro de 2021.
Defendem que este consentimento não permite contornar os requisitos exigidos pela lei, devendo a Acta indicar, com toda a veracidade, a data e o local da reunião, quais os condóminos presentes e ausentes, os assuntos, as decisões e as deliberações com o resultado da votação.
Mais defendem que o Tribunal a quo, ao decidir, em sede de motivação, que a datação da acta constituía um simples lapso de escrita, passível de rectificação, excedeu os seus poderes de cognição.
Da matéria de facto dada como provada resulta que, no dia 30 de Setembro de 2021, às 19h30m., no logradouro junto do edifício mencionado em 1), afiguravam-se presentes os condóminos GG na qualidade de procurador de DD, proprietária da fracção AH, HH, proprietário da fracção AF e também na qualidade de procurador de CC, proprietário das frações B, E e X, II, proprietário da fracção AN, JJ, proprietária das frações Q e AD, KK proprietário da fracção AC, LL, proprietária da fracção R, HH, proprietário da fracção AF, o marido de NN, proprietária das frações, D, F, OO, proprietário das frações E e AP, KK, proprietários das frações P e AC, PP, proprietário das frações T e Y e QQ, proprietário da fracção AL, que declararam decidir reunir em segunda convocatória a assembleia ordinária de condóminos do Condomínio ..., em ... – Trofa.
Está igualmente provado que a Acta da assembleia enunciada em 12) a 13) afigura-se datada de 21/09/2021.
Analisados os articulados dos autos, assiste inteira razão aos Recorrentes quando afirmam que o Réu não alega que a “errada” datação da Acta se tratou de um lapso de escrita.
Na verdade, o que o Réu alega na respectiva Contestação é que foi decidido por todos os condóminos presentes, já no dia 30 de Setembro de 2021, colocar na Acta o dia inicialmente previsto para a sua realização, no seguimento da convocatória enviada inicialmente.
Não poderia, consequentemente, o tribunal recorrido tirar essa conclusão dos factos dados como provados, por os mesmos não o consentirem e ser contrário às alegações do próprio condomínio.
O art.º 1.º do D.L. n.º 268/94, de 25/10[12] dispõe que “1 – São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes. 2 – A acta contém um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a Acta ter sido lida e aprovada.”
No caso em análise, a indicada Acta deveria conter – entre o mais – a data em que efectivamente foi realizada a Assembleia de Condóminos (e não uma qualquer data anterior), mas esta desconformidade não gera as consequências pretendidas pelos Recorrentes.
Com efeito, as Actas das Assembleias de Condóminos têm “apenas” a função típica de informar da existência das respectivas deliberações. Servem para demonstrar a existência das deliberações, não se assumindo como pressuposto da validade das mesmas.
Ou seja, trata-se de documentos ad probationem e não de documentos ad substanciam.
Face a esta caracterização jurídica, as omissões ou erros dos seus elementos gerais não afectam a validade das deliberações tomadas.
Tal como se decidiu no Acórdão da Relação de Évora de 23/02/17, tendo como Relator Manuel Bargado[13]: “A acta da assembleia de condóminos é mera formalidade ad probationem, pois consubstancia essencialmente a corporização da deliberação, e não uma verdadeira e própria forma da declaração negocial, mas que é necessária por razões de segurança jurídica (…).”[14]
Face a esta caracterização jurídica, e não estabelecendo a lei qualquer sanção específica para a errada indicação da data de realização da Assembleia (ou para qualquer outra desconformidade dos seus elementos gerais), deve entender-se estarmos perante uma mera irregularidade, obrigando tão-só à rectificação da mesma.
A conclusão necessária é, portanto, a de que improcede o presente fundamento de recurso.
*
Como último fundamento de recurso, os Recorrentes sustentam serem donos de uma empresa que se dedica à venda de acessórios e peças para automóveis, há cerca de 30 anos no mercado.Afirmam que o logradouro sempre foi um espaço aberto, de utilização livre por todos os condóminos, mesmo antes de eles adquirirem a sua fracção.
Defendem que o logradouro foi considerado imperativamente comum, pelo título constitutivo de propriedade horizontal e pelo Regulamento do Condomínio, não podendo a assembleia deliberar, mesmo que por unanimidade, sobre a limitação dos direitos dos condóminos sobre esta parte comum, sob pena de contrariar normas legais de natureza imperativa.
Acrescentam que a referida nova deliberação não foi aprovada para proibir mais algum comportamento que possa entrar em conflitualidade com o exercício de utilização do logradouro por parte de outro condómino, mas sim veio restringir o direito de compropriedade propriamente dito.
Concretizam que, com a entrada em vigor desta deliberação, ficam dependentes da disponibilidade de dois senhores funcionários para a abertura do portão de cada vez que precisem de proceder a uma carga e descarga de material, o que constitui uma restrição clara à liberdade no exercício de qualquer actividade comercial, ou seja, liberdade de organização, de gestão e actividade de empresa, sendo posta em causa a sua própria autonomia no exercício da sua actividade comercial, pois os seus fornecedores deixam de ter acesso ao prédio para fazer qualquer carga ou descarga de material.
Concluem que esta deliberação aprovada é, sem dúvidas, atentatória do seu direito de compropriedade.
Entendemos que não lhes assiste razão.
O art.º 1414.º do C Civil dispõe que “As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.”
A natureza jurídica da propriedade horizontal é muito controversa, mas não tem utilidade para a apreciação do presente recurso a análise das diversas teorias contrapostas a este respeito.
É suficiente termos em conta que, de acordo com as directrizes legais, designadamente da estatuição do art.º 1420.º do C Civil, cada condómino e proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
Bem como que, de acordo com o disposto no art.º 1430.º do C Civil, a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos, que desempenha uma função deliberativa, e a um administrador, a quem cabe funções executivas.
Finalmente que, em decorrência da estatuição do art.º 1424.º do C Civil, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas fracções.
Em síntese, decorre destas disposições legais que estamos perante uma propriedade especial, em que coexistem, num mesmo edifício, propriedades privadas e individualizadas sobre cada uma das fracções autónomas e uma compropriedade de certas partes do mesmo edifício, imperativamente definidas como partes comuns.
No caso em apreciação, temos como provado, desde logo, que resulta do título constitutivo da propriedade horizontal e do “Regulamento do Condomínio” que o logradouro em litígio é uma parte comum do prédio.
No “Regulamento do Condomínio” definiu-se quanto à sua utilização ser proibido: “Qualquer utilização individual que impeça o livre acesso dos demais proprietários às respectivas garagens” e “A lavagem, mudança de óleo, lubrificação ou reparação de veículos fora da respectiva garagem”.
Na Assembleia de Condóminos em litígio deliberou-se, no respectivo ponto 4), que “Posto isto, foi deliberado por unanimidade que o portão da Rua ... (poente) ficará fechado à chave e será apenas aberto, pelos funcionários do condomínio (Sr. RR e Sr. GG) para cargas e descargas. Relembra-se que os clientes e funcionários das lojas não têm direito a usufruir do logradouro do prédio, pelo que apenas os proprietários / inquilinos terão acesso ao comando que abre o portão que dá acesso ao prédio pela Avenida .... Solicitam ainda os condóminos que a circulação seja cuidada, respeitando o limite de velocidade aceitável para o caso.”
Sendo certo que resulta do art.º 1433.º, n.º 1, do C Civil que as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado, não estamos na situação em análise perante uma situação com estes contornos.
Tal como decorre do disposto no art.º 1429.º-A do C Civil, compete ao regulamento do condomínio disciplinar o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
Citando Sandra Passinhos[15]: “Os regulamentos são uma expressão de autonomia privada na definição concreta do estatuto do direito real de propriedade horizontal, completando e adaptando o regime legal, ou substituindo-o naquilo que ele tem de supletivo.”
Deve, contudo, conjugar-se esta disposição legal com a do art.º 1430.º do C Civil, segundo a qual compete à assembleia dos condóminos e a um administrador a administração das partes comuns.
Assim, deve entender-se que compete à Assembleia de Condóminos, entre o mais, disciplinar os actos de uso corrente das partes comuns no interesse colectivo do condomínio, desde que respeitando a lei, a escritura de propriedade horizontal e o Regulamento do Condomínio em vigor.
É precisamente uma situação com estes contornos a que se verifica na deliberação impugnada: a deliberação no sentido de que o portão da Rua ... ficará fechado à chave e passará a ser aberto pelos funcionários do condomínio não contraria a lei e/ou o regulamento, limitando-se a regulamentar a forma de utilização do logradouro.
Consequentemente, trata-se de uma deliberação válida e legal.
A conclusão necessária é, portanto, a da total improcedência do recurso.
*
V - DECISÃOPelo exposto, acordam os Juízes que constituem este Tribunal da Relação em julgar improcedente o recurso interposto pelos Recorrentes/Autores, confirmando-se a sentença recorrida.
*
Custas a cargo dos Recorrentes (art.º 527.º do CP Civil).*
Notifique e registe.(Processado e revisto com recurso a meios informáticos)
Porto, 08 de Novembro de 2022
Lina Baptista
Pedro Damião e Cunha
Alexandra Pelayo
______________________________
[1] Doravante apenas designado por C Civil, por questões de operacionalidade e celeridade.
[2] Doravante designado apenas por CP Civil, por questões de operacionalidade e celeridade.
[3] Consignando-se que inexistem factos considerados não provados.
[4] In Direitos Reais, lições publicadas por Álvaro Moreira e Carlos Fraga, Coimbra, 1972, pág. 284.
[5] Sendo que, entretanto, esta disposição legal foi alterada pela Lei n.º 8/2022, de 10/01.
[6] In A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2000, Almedina, pág. 215.
[7] Apesar de este normativo legal se reportar apenas a deliberações anuláveis, nada obsta a que seja requerida a suspensão de deliberações afectadas pelo vício da nulidade. Neste caso, não deverá, aliás, aplicar-se o prazo de caducidade previsto no mesmo normativo legal, mas o regime legal do art.º 286.º do C Civil.
[8] In Da Boa-fé no Direito Civil, 1984, Almedina, pág. 742 e ss.
[9] Proferido no Processo n.º 1468/11.5TBALQ-B.L1.S1 e disponível em www.dgsi.pt na data do presente Acórdão.
[10] Proferidos respectivamente no Processo n.º 4331/07 e no Processo n.º 6768/19.3T8LSB.L1.S1, ambos disponíveis em www.dgsi.pt na data do presente Acórdão.
[11] Comportamento este que vinculou igualmente a sua mulher, comproprietária da fracção e não presente na Assembleia originária, na medida em que cada condómino, seja proprietário singular ou comproprietário, dispõe em Assembleia de Condóminos apenas um voto relativamente a cada questão em apreciação.
[12] Entretanto alterado pela Lei n.º 8/22, de 10/01, mas sem relevo para a decisão da presente causa.
[13] Proferido no Processo n.º 4155/15.1T8STN.E1 e disponível em www.dgsi.pt na data do presente Acórdão.
[14] Veja-se no mesmo sentido designadamente o Acórdão da Relação de Lisboa de 15/02/07, tendo como Relator Jorge Leal, proferido no Processo n.º 9207/2006-2 e disponível em www.dgsi.pt na data do presente Acórdão.
[15] Ob. cit. pág. 77.