| 1798/24.6T8MTS.P1 |  |
SEGREDO PROFISSIONAL DO ADVOGADO
RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL
NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES
CUSTAS
LITIGÂNCIA DE MÁ FÉ
II - A proibição da revelação de factos, decorrente da obrigação de sigilo que impende sobre o advogado apenas incide sobre aqueles que tenham vindo ao seu conhecimento em situação tal que, pela relação de confiança criada com o respetivo cliente, seja indesculpável deontologicamente a sua revelação.
III - Através da responsabilidade pré-contratual tutela-se diretamente a confiança fundada de cada uma das partes em que a outra conduza as negociações segundo a boa fé e, por conseguinte, as expetativas legítimas que a mesma lhe crie, não só quanto à validade e eficácia do negócio, mas também quanto à sua futura celebração.
IV - A responsabilidade pré-contratual só existe quando no decurso das negociações preliminares uma das partes assumiu um comportamento que razoavelmente criou na outra parte a convicção de que o contrato se formaria, assim a predispondo a ações ou omissões que não teria adotado se não tivesse aquela conclusão como certa.
V - Assim os pressupostos da obrigação de reparação decorrente da responsabilidade pré-contratual são os seguintes: i) a criação de uma razoável confiança na conclusão do contrato; ii) o carácter injustificado da rutura das conversações ou negociações; iii) a produção de um dano no património de uma das partes; e iv) a relação de causalidade entre este dano e a confiança suscitada.
VI - A verificação destes requisitos deve ser feita objetivamente com base na investigação de factos concretos, como sejam a duração e o grau de desenvolvimento das negociações, o objeto e o valor do negócio, a qualidade dos contratantes e suas condutas.
VII - O pedido de uma das partes no sentido de a outra ser condenada como litigante de má-fé não se configura como incidente, nem pode ser qualificado como pedido reconvencional, de tal forma que o respetivo decaimento não envolve responsabilidade pelo pagamento de custas.
Comarca do Porto - Juízo Local Cível de Matosinhos - Juiz 2
Apelação
Recorrente: AA
Recorrida: BB
Relator: Eduardo Rodrigues Pires
Adjuntos: Desembargadores João Proença e Ramos Lopes
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO
A autora AA, residente na Avenida ..., n.º ..., 1.º direito frente, ... ..., Matosinhos, intentou a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra os réus CC e DD, casados, residentes na Rua ..., ..., ... ... e BB, com domicílio na Travessa ..., ..., ... Vila Nova de Gaia, peticionando:
1. A condenação dos réus, a título de responsabilidade civil pré-contratual, atenta a recusa em formalizar o contrato de cedência de posição contratual, no pagamento de 40.000,00€, a título de indemnização pelo interesse contratual positivo;
2. Subsidiariamente, a condenação dos réus, a título de responsabilidade civil pré-contratual, atenta a recusa em formalizar o contrato de cedência de posição contratual, no pagamento de valor, a título de indemnização pelo interesse contratual negativo, a determinar em sede de liquidação de sentença;
3. Cumulativamente, a condenação dos réus no pagamento dos juros devidos desde a data prevista para a conclusão do negócio, a 2.3.2024, até integral pagamento do valor indemnizatório;
4. Cumulativamente, a condenação dos réus no pagamento de indemnização por danos não patrimoniais em valor nunca inferior a 1.000,00€;
5. A condenação dos réus em custas e procuradoria.
Alegou para o efeito, e em síntese, ter sofrido danos patrimoniais e não patrimoniais em consequência da recusa ilegítima das rés em celebrar com a autora o contrato de cessão de posição contratual que as mesmas tinham no contrato-promessa de compra e venda celebrado com a sociedade “A..., S.A.”, após a aceitação da proposta que lhes havia sido realizada pela autora.
Regularmente citados, os réus CC e DD contestaram, defendendo-se por impugnação.
Em síntese, sustentaram que a autora nunca negociou com os mesmos, nem estes nunca aceitaram celebrar qualquer contrato de cessão de posição contratual com a autora.
Concluíram, pugnando pela sua absolvição dos pedidos.
Regularmente citada, contestou também a ré BB, defendendo-se por impugnação.
Em síntese, alegou que a autora nunca teve contacto ou sequer conheceu a ré contestante; que a ré nunca recusou a assinatura do contrato e que até ser citada para os termos da ação desconhecia os contornos do sucedido entre a autora, a agência imobiliária e os primeiros réus; e que a ré contestante não criou legítimas expetativas na autora em relação à celebração do contrato, nem tão pouco rompeu as negociações iniciadas.
Sustentou, ainda, que a autora litiga de má-fé, por não poder desconhecer a falta de procedência dos respetivos pedidos, agindo dolosamente e com intenção de causar danos à ré.
Concluiu, pugnando pela improcedência da ação, com a sua absolvição do pedido, bem como pela condenação da autora em multa condigna, de valor não inferior a 1.000,00€ e ao pagamento de honorários ao mandatário da ré, no montante de 5.000,00€.
Respondeu a autora à suscitada litigância de má-fé, pugnando pela improcedência do respetivo pedido.
Procedeu-se à realização de audiência prévia, na qual se proferiu despacho saneador, despacho de identificação do objeto do litígio e de enunciação dos temas da prova.
Realizou-se depois audiência de discussão e julgamento com observância das formalidades legais.
Por fim, foi proferida sentença que julgou totalmente improcedente a ação e absolveu os réus do pedido, tal como julgou improcedente a invocada litigância de má fé da autora.
Inconformada com o decidido interpôs recurso a autora, tendo esta finalizado as suas alegações com as seguintes conclusões[1]:
a) Vem o presente recurso interposto da decisão de 22.08.2025 (ref.ª 470997025) que julgou:
“Julga-se totalmente improcedente a presente ação e, em consequência, absolvem-se do pedido os réus.” e
“Condena-se a autora no pagamento das custas processuais.
Já que,
b) A Apelante não se conforma com aquela decisão, por entender que o Tribunal a quo
- gera nulidade processual quando decide o destino da causa em decisão surpresa, sem observância do contraditório, ao determinar como inatendível parte relevante da prova documental junta pela Autora com o pedido e, que foi admitida em sede de saneamento do processo.
- foi inexato na enunciação do quadro factual tido por relevante para efeito de apreciação do pedido, proferindo decisão digna de censura a este nível;
- não fez correta apreciação do direito aplicável aos factos provados.
c) Por isso não pode concordar com a decisão proferida.
d) O objeto do recurso, salvo questões de conhecimento oficioso, é delimitado pelas conclusões da Recorrente, pelo que esta abordará:
- nulidade processual decorrente da inobservância de contraditório;
- a impugnação da decisão sobre a matéria de facto; e
- reapreciação da decisão de mérito e do direito aplicável
I.a - Protelação de decisão surpresa [sic]
e) Decidiu o tribunal a quo que “a diversa correspondência eletrónica junta com a peticao inicial em que interveio a mandatária da autora não foi considerada, atento o respetivo caráter sigiloso”; (fls 21)
f) Especificando um pouco mais à frente: “não atendibilidade da correspondência eletrónica trocada com a mandatária da autora (cfr. docs. 9, 14 segunda parte, 21, 22 segunda parte, 25, 26, 29, 30 e 31 juntos com a peticao inicial)”
Isto quando,
g) Os documentos em causa acompanharam o pedido ab initio;
h) A regularidade da sua junção pela Autora não foi colocada em causa por qualquer das contestações oferecidas pelos RR.
i) Os documentos 9, 14, 21, 22, 25, 26, 29, 30 e 31 juntos com a peticao inicial, bem como todos os demais, foram expressamente admitidos aos autos no despacho saneador proferido de 13.11.2023 sob a referência 465619655.
j) Foram usados na audiência de julgamento para inquirição de testemunhas por ambas as partes e pelo próprio julgador.
k) A decisão de “não atendibilidade da correspondência eletrónica trocada com a mandatária” foi proferida em absoluta violação do princípio do contraditório, em desrespeito pelo estatuído no artigo 3 nº 3 do CPC.
l) Como tal é uma decisão-surpresa, e
Por isso
m) A decisão constitui nulidade processual.
I.b - Segredo profissional
n) Ainda que assim não se entenda, o que apenas se concebe por dever de patrocínio,
o) O tribunal a quo aplica a disposição a toda a comunicação de e com a mandatária, quando a disposição apenas se aplicará a correspondência da mandatária e feita entre advogados ou entidades sujeitas ao segredo profissional, que não é aqui o caso,
p) Os documentos 9, 14, 21, 25, tratam-se de comunicações recebidas pela Autora que não é advogada de profissão,
q) Já os documentos 29, 30 e 31 tratam-se de comunicações recebidas pela Mandatária, de remetentes que não são advogados ou solicitadores.
r) Já os doc 22 e 26 que são, de fato, as únicas trocas de correspondência eletrónica com a/da Mandatária, não tem como destino ou proveniência colegas de profissão ou pessoa sujeito ao sigilo profissional.
s) Pelo que nenhum dos documentos está a coberto do segredo profissional como defende o Tribunal a quo.
I.c - Menção de confidencialidade
t) Acresce que o Tribunal a quo também entendeu que a não admissibilidade dos documentos é reforçada pelo fato da “própria mandatária da autora, no teor de tal documentação, alerta para a confidencialidade da mesma, ali apondo: “Comunicação Confidencial ...”
Mas,
u) Tal menção é apenas oponível a colegas de profissão conforme prevista no art. 113 do EOA e, visa afastar a aplicação do nº 4 do art. 92, ou seja, o levantamento do sigilo profissional pelo Conselho Regional a correspondência trocada entre advogados.
v) Pelo que a tese desenvolvida pelo Tribunal a quo é desprovida de qualquer suporte e importa a sua revogação, substituindo-a por outra que determine a atendibilidade da correspondência constante dos autos os docs. 9, 14 segunda parte, 21, 22 segunda parte, 25, 26, 29, 30 e 31.
I.d - Excepções à confidencialidade ou segredo
Acresce que
w) As limitações/excepção do invocado segredo profissional de advogado tem espaço no nosso ordenamento,
x) Tivesse o tribunal levantado, em tempo, a questão poderia a Autora, além de contraditório, ter requerido parecer da Ordem dos Advogados sobre a abrangência do sigilo àquelas comunicações e, se assim necessário, pedir a sua dispensa.
Pois que,
y) O advogado pode revelar factos, ainda que, abrangidos pelo segredo profissional, desde que tal seja absolutamente necessário para a defesa da dignidade, direitos e interesses legítimos do próprio advogado ou do cliente ou seus representantes, mediante prévia autorização do presidente do conselho regional respetivo, com recurso para o bastonário, nos termos previstos no respetivo regulamento.
z) Prerrogativa que o tribunal a quo subtraiu à Apelante com a sua decisão-surpresa.
Bem como,
aa) Subtraiu à Apelante, a possibilidade de, em tempo, complementar a prova oferecida com outra adicional ou alternativa.
bb) Pelo que se impõe reconhecer a nulidade processual.
Bem como,
cc) A revogação do decidido quanto à admissibilidade e atendibilidade da correspondência constante dos autos os docs. 9, 14 segunda parte, 21, 22 segunda parte, 25, 26, 29, 30 e 31.
II - Da ALTERAÇÃO DA DECISÃO PROFERIDA SOBRE A MATÉRIA DE FACTO (art.º 662.º, n.º 1 do CPCivil)
II.a - Ponto 2 dos fatos não provados
dd) Não deu o tribunal como provado que a Autora foi informada da identificação matricial e predial do empreendimento ... quando tal resulta provado da conjugação dos documentos 2, 3, 7, 10, 11, 18, 19, 23 bem como do depoimento das RR e das testemunhas EE e FF.
ee) Pelo que terá o ponto 2 dos fatos não provados de ser suprimido àquela lista e adicionado à lista de fatos provados;
II.b Pontos 3 a 15
Fração S
ff) Encontra-se omisso dos factos provado que a proposta (doc. 7 junto com a PI) para a compra da posição de promitente comprador da fração “S” foi apresentada nos termos indicados pela Sra. FF (ponto 7 dos fatos provados) para apresentação de proposta por €199 900,00 (cento e noventa e nove mil e novecentos euros).
Bem como,
gg) Encontra-se omisso dos fatos provados a causa pela qual a formalização da aceitação da proposta para a posição da fração “S” não se verificou.
hh) O que resulta da prova produzida é que a Apelante formalizou proposta para a compra da posição da fração “S” nos termos indicado pela Sra. FF, que a aceitou nos termos dos poderes que lhe foram conferidos pelas RR.
ii) Tendo revogado a aceitação para obter um aumento do preço de €199 900,00 oferecido pela fração “S”, para €201 900,00 pela fração “AA”, conforme resulta do doc. 8 e 10 junto com a PI e o depoimento da testemunha EE (ficheiro Diligencia_1798-24.6T8MTS_2025-03-14_11-03-26, a partir do minuto 00:05:03).
jj) Tudo dentro dos poderes que as RR. confessoriamente constituíram na Sra. FF (ficheiro Diligencia_1798-24.6T8MTS_2025-03-14_09-30-47.mp3, a partir do minuto 00:02:09 prestado pela R. CC e pelo ficheiro da Diligencia_1798-24.6T8MTS_2025-03-14_10-31-58, a partir do minuto 00:01:09 prestado pela Sra. GG).
kk) Termos em que se impõe ser adicionado aos fatos provados:
I. a Apelante recebeu as condições para a aquisição da posição dos RR da fração “S”, às mesmas aderiu, tendo formalizado proposta, que foi aceite, aceitação que foi revogada pela Sra. FF, sob condição de ser feito um aumento do preço (doc. 5 e 7 junto com a PI, ponto 7 dos fatos provados e depoimentos transcritos).
II. Os poderes para fixar os termos da proposta, negociar sobre a mesma e fazer a sua aceitar ou revogação foram expressamente depositados na pessoa da Sra. FF tanto para a fração “S” como para a fração “AA” pelas RR. (depoimentos das RR supra transcritos).
III. A revogado da aceitação da proposta apresentada para a fração “S”, foi feita para obter um aumento do preço de €199.900,00 oferecido pela fração “S”, para €201.900,00 pela fração “AA”, conforme resulta da conjugação dos doc. 5, 7, 8 e 10 junto com a PI e os depoimentos supra transcritos tanto da Sra. EE como das RR).
II.c Pontos 16 e 18 dos fatos não provados
IMT
ll) Nos termos da transmissão que as partes acordaram formalizar existia uma divergência de entendimento sobre o tratamento do IMT como decorre, além do doc. 9 junto com a PI.
mm) Pelo que tem o ponto 16 e 18, provado pelo doc 9 junto com a PI, transitar dos fatos não provados para os fatos provados.
II.d Pontos 19 dos fatos provados
Aceitação
nn) No ponto 19 dos fatos provados, faz o tribunal a quo somente constar como provado o teor do e-mail remetido pela Sra. FF, não retirando daquele a aceitação dos termos essenciais do negócio, como se impunha, especialmente quando ficou provada pela confissão da RR. que estava a Sra. FF mandatada para a aceitação.
oo) Termos em que se requer a introdução nos fatos provados a aceitação dos termos essenciais para o negócio de cedência de posição que os RR detinham na futura fração AA do ..., com a seguinte redação:
- No dia 09.02.2024 pelas 10h57m é remetida à Autora a aceitação da proposta nos termos apresentados (doc. 11 junto com a PI).
- Em data não concretamente apurada mas posterior a 09.02.2024 e prévia a 29.02.2024 as RR apresentaram pedido de autorização para a cedência à Autora da posição contratual que detinham junto da A..., S.A. para a futura fração “AA” no empreendimento ... (junto como doc. 19, decorrente do doc. 14)
II.e Pontos 20 dos factos provados
Formalização
pp) O ponto 20 dos fatos provados pode ser concretizado pela dedução que se extrai do documento 14 junto com a PI, bem como do depoimento da Sra. HH, que a minuta de acordo a assinar foi remetida pela Imobiliária para apreciação da Apelante.
qq) Impondo-se a introdução de tal fato nos dados [como provados], sugerindo-se a seguinte redação:
“Em data não concretamente apurada mas próximo de 28.02.2024, foi remetida pela imobiliária das RR., uma primeira minuta do acordo a assinar, sob a epígrafe “contrato de promessa de cedência de posição contratual”, que contemplava termos de “pagamento” que não correspondiam ao combinado.”
II.f Pontos 21 dos factos provados
Formalização
rr) Do ponto 21 dos fatos provados pode ser concretizado com a data e origem da referida minuta, pois consta do teor do doc. 19 junto com a PI
ss) Impondo-se a introdução de tais fatos nos dados [como], sugerindo-se a seguinte redação:
Em 29.02.2024, foi remetida, pela imobiliária dos RR, uma nova minuta, sob a epígrafe “contrato de promessa de cedência de posição contratual”, com os termos de “pagamento” ajustados ao combinado.
II.g Omissão dos fatos provados
Conclusão dos atos preparatórios à formalização
tt) Faz parte da prova produzida a conclusão dos atos preparatórios à formalização nomeadamente, quando a Apelante aceitou a minuta proposta pelos RR, pois tal resulta do documento 25 junto com a PI, datado de 1 de Março de 2024 às 19h44m.
uu) Também a imobiliária dá a validação da minuta do contrato por concluída, uma vez que escreve (doc. 28 e facto dado por provado no ponto 35): “O processo de compra esteve encaminhado, até sexta-feira, para ser assinado no início desta semana. “
vv) Termos em que tem de ser adicionado aos fatos provados que, desde 01.03.2024 o contrato proposto pelas RR ficou aceite pela A, sugerindo-se a seguinte redação ao ponto a adicionar aos fatos provados:
- Em 1 de Março de 2024 às 19h44m a Autora aceitou o contrato proposto pelas RR e ficou a aguardar a data para a assinatura.
II.h Pontos 24 e 27 dos fatos provados
Assinatura
ww) O constante do ponto 24 dos fatos provados deve ser pormenorizado com o que resulta do depoimento da Sra. EE quanto à questão da assinatura não presencial só ter surgido depois dos termos do contrato estavam estabelecidos (ficheiro da diligência_1798-24.6T8MTS_2025-03-14_11-03-26, minuto 20:44)
xx) Termos que se impõe levar tal factualidade para os fatos provados, sugerindo-se a seguinte redação do ponto 24, ao qual será adicionado um novo ponto a seguinte redação:
“A agente imobiliária EE informou a autora da intenção das rés de assinarem o contrato final de não presencial, assinando a autora o documento perante a agente imobiliária EE, que depois passaria o documento à agente imobiliária FF, que recolheria as assinaturas junto dos réus.”
“A condição de assinatura não presencial do contrato ocorre depois de estarem acordados os termos finais do contrato a assinar e foi estabelecida pela Sra. FF com base nos poderes que lhe foram reconhecidos pelas RR, embora sem o conhecimento direto destas à data.”
II.i Ponto 29 dos fatos provados
Manhã de 02.03.2023
yy) Deu o tribunal por provado que na manhã de 02/03/2023, relativamente à minuta apresentada, a autora mantinha reservas, contudo tal não corresponde à realidade, já que as reservas não decorriam na minuta apresentada, mas da interação com a imobiliária e das posições contraditórias que recebia daquela, dai atribuir importância à assinatura presencia do contrato,
zz) Razão pela qual se requer a alteração da redação do ponto 29, com a seguinte sugestão:
“29. Na manhã de 02/03/2023, antes do contacto com a Ré II, a autora mantinha os seguintes receios:
(...)”
II.j omissão dos fatos provados
Decisão de não assinatura do contrato e motivo invocado (doc. 28)
aaa) No ponto 35 o tribunal a quo dá apenas por provado o teor do documento 28, mas sem daí retirar factos relevantes à boa decisão da causa.
bbb) Razão pela qual se impõe sejam adicionados aos factos provados, pela redação que se sugere, o seguinte
A imobiliária comunicou à Autora, em 05.03.2024 a “vontade das clientes vendedoras em não realizar o negócio com a D. AA”; decisão que foi tomada em 04.03.2024, sendo o motivo invocado: “a várias atitudes vindas de alguém que no entender delas, não devia ter intervenção no negócio, nem por chamada, nem por email, nem presencial”.
II.k Ponto 35 dos fatos não provados
Documento nº 27 da petição inicial
ccc) A termo de fls. 23, último paragrafo, da sentença em crise ficou a constar que “A mensagem transcrita que, alegadamente, terá sido remetida com vista a afastar a mandatária da autora do negócio (facto não provado nº 35) não decorre da prova documental apresentada, sendo certo que o indicado documento nº 27 da petição inicial não foi junto.”
ddd) Tal assume-se incorreto pois a referida mensagem encontra-se na própria PI e a sua imagem foi até incluída no ponto 35 dos fatos não provados, razão pela qual tem aquele ponto de ser excluído dos fatos não provados e incluído nos fatos provados.
II.j Remoção dos fatos não provados
Quanto à prova do dano (art. 37 a 38)
eee) O tribunal a quo faz depois a desconsideração das danos invocados pela Apelante dando-os por não provados, apesar de notória contradição com a prova produzida.
Veja-se
fff) A própria decisão colocada em crise dá por provado a intervenção da advogada em reuniões (ponto 11 e 16 dos fatos provados), em e-mails (ponto 26 dos fatos provados), em contactos telefónicos (ponto 30 dos fatos provados), em correspondência expedida e recebida (em todos os documentos afetados pela inatentibilidade determinada pelo tribunal), em validação de contratos (ponto 26 dos fatos provados).
ggg) Prova da qual também se extrai a existência de custos com as comunicações provadas, as interpelações feitas, as deslocações realizadas, documentos obtidos como o doc. 3 junto com a PI e taxas de justiça.
Assim,
hhh) Parece à Apelante que a decisão confunde apuramento com quantificação.
iii) Pode não haver suficiente quantificação do dano e nesse cenário tem o tribunal de determinar que tal seja apreciado em incidente próprio mas a existência de prova suficiente da ocorrência do dano, perante a prova produzida, não pode estar em causa.
jjj) Razão pela qual tem os pontos 37 e 38 de serem removidos dos fatos não provados para os fatos provados.
II.m Remoção dos fatos não provados
Quanto à prova do dano não patrimonial (art. 39)
kkk) O tribunal conclui por fim que a autora não sofreu ansiedade e angústia mas aquelas resultam da análise crítica, à luz das regras de experiência, fundadas em critérios de normalidade e são reforçadas pela prova produzida, nomeadamente pelos ficheiros áudios e as mensagens recebidas, bem como depoimento da testemunha JJ, o que impõe a supressão do ponto 39 aos fatos não provados e inclusão nos fatos provados.
1. Motivação
III. a Inexistência de matéria confessória mas existência de prova relevante
lll) As RR não confessaram a recusa na assinatura do contrato negociado,
Mas
mmm) “relataram, confiaram o processo negocial descrito à agente imobiliária com quem haviam acordado a promoção dos apartamentos em causa, a testemunha FF”.
nnn) Tal prova, conjugada com a demais recolhida nos autos, nomeadamente:
- os termos essenciais do negócio [ficaram] estabelecidos em 09.02.2024 pela aceitação da proposta (doc. 11 junto com a PI),
- as RR solicitaram ao promitente vendedor a cedência da sua posição no contrato promessa (doc. 19 e 14 junto com a PI)
- os atos preparatórios para a formalização do contrato [ficaram] concluídos em 01.03.2024 (doc. 28 junto com a PI e facto dado por provado no ponto 35) tendo as partes acordado no contrato a assinar)
Assume notória importância pois
ooo) Permite determinar o tempo e as razões para a decisão de não assinatura dos contratos (doc. 28 junto com a PI).
ppp) Ainda que se coloque de parte a apreciação das declarações da R. CC quanto à “negação (...) quando confrontada com a alegação de que havia aceitado reunir no referido dia, para formalização e subscrição da minuta contratual, justificando a ré que não anuiria a tal na ausência da agente imobiliária FF.”
qqq) Depoimento que fica desacreditado com a prova junta com a petição inicial, nomeadamente o teor do documento 26.
Ainda assim,
rrr) A recusa de assinatura do contrato ocorre depois de estabelecidos os termos essenciais do negócio e a existência de contrato acordado entre as partes.
sss) Sendo determinado unicamente pelo aconselhamento/decisão da Sra. FF.
ttt) Impondo-se aos autos apreciar se esta foi ou não justificável.
IV. Fundamentação de Direito
IV.a Da responsabilidade civil pré-contratual
Lembrando que
uuu) Quando todas as fases estão concluídas e a Autora tem até o preço pronto para entrega.
vvv) A recusa da assinatura acontece quando a Sra. FF decide que aquela se fará de forma não presencial.
www) A recusa da assinatura só acontece depois do contato telefónico de 02.03.2024, quando do lado da Autora há a convicção que, pelo menos a R. CC fará a assinatura do contrato perante a Autora (doc. 26).
xxx) O tribunal a quo entende que a prova dos pressupostos não se encontrava feita, em especial, por não pode valorar a correspondência eletrónica junta aos autos.
yyy) Entendeu o julgador mas, na ótica da Apelante, fá-lo em pleno e censurável erro de julgamento pois tudo o que o tribunal precisava para apreciar a responsabilidade dos RR consta expressamente do documento 28, em dos 3 parágrafos já realçados supra.
Ou seja,
zzz) A imobiliária comunicou à Autora, em 05.03.2024, a “vontade das clientes vendedoras em não realizar o negócio com a D. AA”;
aaaa) Decisão que foi tomada em 04.03.2024, pois é dito “Durante o dia de ontem”
bbbb) Sendo invocado apenas um motivo para a recusa da assinatura do contrato necessário à conclusão do negócio já estabelecido: “a várias atitudes vindas de alguém que no entender delas, não devia ter intervenção no negócio, nem por chamada, nem por email, nem presencial.”
cccc) Os pormenores dos acontecimentos que realmente alteraram o rumo do negócio só as RR. poderiam melhor contextualizar mas, sem este,
dddd) O que resulta provado do documento 26 é que a Autora confiava que a R CC assinaria o contrato, perante si, durante a tarde do dia 1.3, colocando fim aos receios que tinha até então.
Assim,
eeee) Nestes autos existe mais do que violação da confiança.
ffff) Existe sim uma recusa ilegítima da celebração do contrato que implica que o lesado deve ser colocado na posição em que estaria se não tivesse encetado negociações, pelo que tem direito a haver aquilo que prestou na expectativa da consumação do negócio: tempo, recursos, perda de remuneração, perda de oportunidade.
gggg) Sendo suficiente a prova junto aos autos para aferir a existência de dano: a contratação de advogado, a condução de negociação por este, a desmobilização de certificados de aforro e até a perde de garantir a posição no contrato de promessa, para além da ansiedade e angústia gerada no processo.
hhhh) Tudo apurado nos autos ainda que dependente de liquidação posterior, em incidente próprio - incidente de liquidação - que é o mecanismo processual que ocorre após o reconhecimento judicial do direito à indemnização, quando o montante não é fixado na sentença.
V. Custas de parte
Por fim,
iiii) a decisão faz a condenação da autora no pagamento de todas as custas processuais, sem respeito pelo decaimento dos RR. no pedido de litigância de má fé, o que não obedece à regra do art. 527 do CPC.
jjjj) Em face do exposto, mantém-se a posição manifestada na Petição Inicial de que a recusa da assinatura do contrato é injustificada, advindo dai responsabilidade para os RR
Nestes termos e nos melhores de direito, (…) deve o presente recurso ser julgado totalmente procedente e, consequentemente, ser a sentença recorrida revogada e substituída por outra que, alterando o juízo sobre a matéria de facto nos termos propugnados nas conclusões do presente recurso: ee) kk) mm) oo) qq) ss) vv) xx) zz) bbb), ddd), fff), ggg), kkk), jjj) julgue a ação totalmente procedente, por provada, condenando os Recorridos a pagar à Recorrente, a título de responsabilidade civil pré-contratual, decorrente da recusa ilegítima de assinatura de contrato acordado entre as partes, uma importância nunca inferior a €40.000,00 (quarenta mil euros) ou em montante a liquidar em incidente subsequente.
A ré BB apresentou resposta, pronunciando-se pela confirmação da decisão recorrida.
O recurso foi admitido como apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
O Mmº Juiz “a quo”, para os efeitos do art. 641º, nº 1 do Cód. Proc. Civil, escreveu o seguinte:
“No que toca à nulidade invocada nas conclusões do recurso, tratando-se aí de uma nulidade processual (e não de uma típica causa de nulidade da sentença prevista no artigo 615.º do Código de Processo Civil), mas que se encontra coberta pela sentença recorrida, para efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 641.º do Código de Processo Civil, dir-se-á apenas que a recorrente confunde a admissão liminar dos documentos apresentados, com a valoração probatória e legal que dos mesmos é feita (os documentos não foram excluídos/desentranhados dos autos depois de terem sido admitidos; simplesmente, não foram atendidos/valorados, por se considerar, na sequência do seu exame, que havia um obstáculo legal a essa valoração. Aliás, no pressuposto assumido na decisão recorrida, a valoração dos referidos meios de prova nos termos pugnados pela autora é que seria geradora de uma nulidade processual por violação do artigo 92.º n.º 5 do EOA).
Em qualquer caso, a autora (bem como os réus) não foram privados de contraditar, em sede própria, todos os meios de prova produzidos e admitidos, incluindo os documentos a que a recorrente agora alude, pronunciando-se e valorando os mesmos nos termos em que entenderam.
Neste ponto, salvo melhor opinião, o princípio do contraditório não tem a amplitude de impor ao julgador uma antecipação às partes da valoração probatória e da valoração legal que faz dos meios de prova e, em especial, da prova documental.
Entende-se, por conseguinte, não se verificar qualquer nulidade processual.”
Cumpre, então, apreciar e decidir.
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FUNDAMENTAÇÃO
O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram - cfr. arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do Cód. do Proc. Civil.
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As questões a decidir são as seguintes:
I - Ocorrência de decisão surpresa (violação do princípio do contraditório);
II - Não valoração de diversa documentação por se considerar a mesma abrangida pelo dever de sigilo profissional nos termos do art. 92º do Estatuto da Ordem dos Advogados;
III - Reapreciação da decisão proferida sobre a matéria de facto;
IV - Preenchimento dos pressupostos da responsabilidade civil pré-contratual (art. 227º do Cód. Civil);
V - Custas na parte referente ao pedido de condenação da autora como litigante de má-fé.
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É a seguinte a matéria de facto dada com provada na sentença recorrida:
1. A autora, desde data não concretamente apurada, procurava um prédio para aquisição de habitação permanente.
2. No âmbito desse processo, em data não concretamente apurada, EE, atuando como agente associada da D1..., explorada pela sociedade B..., Lda., inscrita na AMI com o n.º ..., deu conhecimento à autora do empreendimento ..., a ser edificado na freguesia ..., concelho da Maia.
3. Em data não concretamente apurada, a agente imobiliária EE remeteu informação à autora que existiam dois apartamentos disponíveis para venda, de tipologia T2, uma pelo preço de 204.900,00 Euros e, outra, pelo preço de 199.000,00 Euros.
4. A agente imobiliária EE esclareceu que o acordo não corresponderia a uma “compra e venda direta”, antes assumiria a forma de “cedência de posição contratual de contrato promessa de compra e venda já formalizado”.
5. O referido empreendimento encontrava-se a ser promovido por FF, agente associada da D2..., explorada pela C..., Lda., inscrita na AMI com o n.º ....
6. A autora demonstrou interesse nas ofertas.
7. FF entregou à autora um escrito com as condições mínimas para a proposta referente ao apartamento de 199.000,00 Euros.
8. Em data não concretamente apurada, a autora assumiu preferência pelo apartamento T2, de 199.000,00 Euros.
9. A agente imobiliária EE informou, então, a autora que a agente imobiliária FF veiculou a informação que o valor dos apartamentos iria sofrer um aumento do preço caso não tivessem sido vendidos até data não concretamente apurada.
10. Na sequência da informação do aumento do preço dos apartamentos, a autora solicitou a exibição do “contrato promessa de compra e venda” de cuja posição se estava em negociação.
11. Em data não concretamente apurada, foi agendada uma reunião, tendo estado presentes, pelo menos, a autora, a sua advogada Dra. KK, o agente imobiliário LL e a agente imobiliária EE.
12. O agente imobiliário LL era agente associado da D2..., explorada pela C..., Lda., inscrita na AMI com o n.º ....
13. A reunião centrou-se em torno da verificação do “contrato promessa de compra e venda” de cuja posição estava em negociação.
14. A 27/01/2024, pelas 13h49m, a autora remeteu à agente imobiliária EE um email com o seguinte teor:
“(…) Venho por este meio fazer proposta ao imóvel T2 no ... em ... com id ...,por o valor 199.900€,dar valor de sinal 29.000€, final do ano dar o valor dos 10% de 170.900€ que sera de 17.090€ e o restante valor será na escritura 153.810€ que serão divididos em dois cheques um no valor de 51.270€ e outro no valor de 102.540€,aguardo resposta. (…)”.
15. A proposta não foi aceite pelos réus.
16. As imobiliárias envolvidas agendaram uma reunião, ocorrida em data não concretamente apurada, onde estiveram presentes a autora, o seu pai, a advogada da autora Dra. KK e as agentes imobiliárias FF e EE.
17. Na referida reunião, FF avançou com a apresentação da fração AA, da mesma tipologia, mas no 3.º piso, tendo documentado as condições para aceitação de propostas.
18. A 08/02/2024, pelas 14h52m, a autora remeteu à agente imobiliária EE um email com o seguinte teor:
“(…) Venho por este meio fazer proposta ao imóvel T2 no 3º andar no ... em ... com id Id ..., pelo valor 201.900€,dar valor de sinal 40.000€, dezembro dar o valor de 5% de 161.900€ (valor a ser escriturado o imovel) que será de 8.095€, março dar os restantes 5% de 161.900€ que será de 8.095€ e o restante valor será na escritura 145.710€ que serão divididos em dois cheques um no valor de 48.570€ e outro no valor de 97.140€,aguardo resposta. (…)”.
19. Apresentada a referida proposta, a 09/02/2024, pelas 10h57m, a agente imobiliária FF respondeu por email, nos seguintes termos:
“(…) Conforme falado telefónicamente, estive reunida ontem com as minhas clientes e elas aceitaram a proposta da tua cliente relativamente à fração AA do ... com o valor de 201.900€ e com as seguintes condições.
. Sinal 40.000€ no C.P.C.V
. Reforço de 5% do valor da compra inicio de Dezembro 2024
. Reforço de 5% do valor da compra inicio de Março 2025
. Restante valor na escritura. (…)”.
20. Em data não concretamente apurada, foi remetida uma primeira minuta do acordo a assinar, sob a epígrafe “contrato de promessa de cedência de posição contratual”, que contemplava termos de “pagamento” que não correspondiam ao combinado.
21. Em data não concretamente apurada, foi remetida uma nova minuta, sob a epígrafe “contrato de promessa de cedência de posição contratual”, com os termos de “pagamento” ajustados ao combinado.
22. Em resposta, a autora devolveu a minuta com as seguintes anotações:
(…)
23. A 29/02/2024, a gestora de processos da D1..., HH, informa a agente imobiliária EE que:
“(…) As alterações realizadas é quase como se tratasse de um contrato novo, tendo em conta que a Mesmo Valor e os vendedores da cedência já tinham validado a minuta, não se pode pressioná-los ao ponto de se alterar por completo um contrato.
Estive a ler tudo, pedi determinadas alterações que achei pertinentes.
Outras de muitas alterações, julgo que estão bem explanadas no CPCV e que não são necessárias. A Mesmo Valor infelizmente não reconhece assinaturas em nenhum documento deles, nem em CPCV's, nem em declarações realizadas por eles, é um mal das construtoras e promotoras atualmente, nenhuma delas aceita realizar documentos com reconhecimentos. Não é só esta promotora, são todas, os escritórios de advogados que os assessoram aconselham a não reconhecer e como eles têm tanta procura nos imóveis, abdicam de quem exige esta salvaguarda.
A Mesmo Valor sempre que lhe é realizado o pagamento do sinal e respetivos reforços, emite recibos de quitação.
Sendo assim, envio minuta da cedência e CPCV, autorização para a cedência.
Julgo que com o documento todo completo, as informações vão se encaixar da melhor forma. (…)”.
24. A agente imobiliária EE informou a autora da intenção das rés de assinarem a minuta denominada “contrato promessa de cedência de posição contratual” remetida de forma não presencial, assinando a autora o documento perante a agente imobiliária EE, que depois passaria o documento à agente imobiliária FF, que recolheria as assinaturas junto dos réus.
25. Mais do que uma vez, foi sugerido que o ajuste da minuta para o acordo fosse feita entre advogados ou entre a advogada da autora e a jurista da D....
26. A 01/03/2024, a gestora de processos HH remeteu à advogada da autora uma nova minuta com alterações, 4 recibos passados pela A... à ré CC, datados de 27/07/2022, 24/04/2023, 21/06/2023 e de 24/11/2023 e, respetivamente, nos valores de 4.047,50 Euros, 12.142,50 Euros, 8.095,00 Euros e 8.095,00 Euros.
27. A autora foi informada que as rés não queriam estar presentes no momento da assinatura e que já tinham sido recebidas mais duas chamadas com interesse no apartamento e, não fosse esse entrave, as rés desistiriam do negócio.
28. Em data não concretamente apurada, a agente imobiliária EE informa a autora, telefonicamente, que uma das rés tem problemas com o marido, que o procedimento de assinatura proposto se faz a toda a hora e que se o negócio se frustrar, as rés iriam ganhar com isso, porque os apartamentos já estavam com os preços subidos.
29. Na manhã de 02/03/2023 [2024], relativamente à minuta apresentada, a autora mantinha as seguintes reservas:
- Não conhecida a versão final e/ou assinada do “contrato promessa” objeto do acordo a celebrar com os réus;
- A posição dos réus CC e DD não era clara, com reporte da imobiliária de problemas entre o casal, com o que a autora não se sentia confortável;
- A ré BB apresentava idade avançada, a identificação do cartão de cidadão não estava completa, o endereço eletrónico identificado não era nem direto, nem pessoal, temendo a autora o uso indevido daquela identidade ou até o uso da pessoa como “testa de ferro”;
- A declaração de autorização da A..., S.A. não estava reconhecida e não foi assinada por membro da administração conhecido;
- Dos 64.760,00 Euros que as rés diziam ter pago, apenas metade estava documentado por recibo, sendo que todos os recibos fornecidos foram emitidos em nome da ré CC;
- O acordo previa, na cláusula terceira, n.º 1, alínea 4, que 48.570,00 Euros do valor entregue pelas rés devia ser entregue à A..., S.A no dia da escritura;
- O acordo não previa formas de comunicação entre as partes, nem a obrigação da autora de informar sobre a data da escritura, pelo que não existia forma das rés controlarem o último pagamento.
30. Na manhã de 02/03/2024, a mandatária da autora estabeleceu contacto telefónico com a ré CC, com vista a agendar a assinatura da minuta do acordo para a parte da tarde do referido dia.
31. Na sequência desse telefonema, a ré CC não mais estabeleceu contacto com a autora, nem diretamente, nem por intermédio da advogada daquela.
32. A 04/03/2024, a agente imobiliária FF contactou a autora, dando o negócio por rompido.
33. No mesmo dia 04/03/2024, a agente imobiliária EE informou a autora que o diretor da D1... solicitou uma reunião.
34. A autora solicitou que a reunião fosse agendada através da sua advogada.
35. No dia 05/03/2024, pelas 12h05m, a gestora do processo HH remeteu um email à autora com o seguinte teor:
“(…) Como a EE a informou gostaríamos de ter reunido consigo no dia de hoje nas nossas instalações.
A AA é nossa cliente, é a si que temos de comunicar qualquer alteração ou desenvolvimento no processo.
O processo de compra esteve encaminhado, até sexta-feira, para ser assinado no início desta semana. No entanto, durante o dia de sábado, ocorreram alguns acontecimentos que alteraram completamente o rumo deste negócio.
As clientes vendedoras contrataram uma agência imobiliária para promover, negociar e fechar o negócio pretendido por elas.
Ditam as regras de ética que as clientes vendedoras devam ser contactadas apenas pela consultora/ imobiliária que contrataram, ou pela estrutura jurídica da agência que as representa neste processo.
De igual modo, a AA só é abordada pela nossa consultora imobiliária, EE ou pela nossa estrutura, seja a Jurídica ou a comercial.
Jamais daríamos o contacto da AA às clientes vendedoras ou à imobiliária contrária. Para além dos aspetos relacionados com ética profissional, releva também referir questões relacionadas com a proteção de dados.
Ora no sábado, a Dra. KK, passou, literalmente, por cima de duas Agências imobiliárias contratadas para apoiarem o negócio pretendido pelas vendedoras e aceite pela promitente compradora e contactou diretamente as clientes vendedoras.
Se este contacto já é estranho, por si só, o facto de ter sido feito com o intuito de agendar, à revelia das duas empresas imobiliárias, a assinatura do CPCV no escritório da Dra. KK, torna todo este processo, no mínimo, pouco transparente e de alguma forma abusivo e pouco ético, desrespeitando dois gabinetes jurídicos de duas empresas que trabalham há anos no setor e que ajudam milhares de pessoas em processos de compra e venda de imóveis.
Obviamente que as clientes vendedoras contactaram de imediato a imobiliária delas, que não tinha conhecimento de tal reunião/assinatura e perceberam de imediato o abuso de poder que tinha acabado de acontecer.
Durante o dia de ontem tentamos demover as clientes vendedoras de uma decisão tomada por elas durante o fim de semana, decisão essa tomada devido a várias atitudes vindas de alguém que no entender delas, não devia ter intervenção no negócio, nem por chamada, nem por email, nem presencial.
Para as clientes vendedoras, foi um abuso a Dra. KK as ter contactado, ter agendado uma reunião sem as imobiliárias, ter inclusivé colocado em causa o trabalho da D....
Ninguém facultou o contacto das clientes e as mesmas nunca autorizaram tal contacto.
Desta forma, vimos comunicar a vontade das clientes vendedoras em não realizar o negócio com a D. AA, pois não querem ter, nem neste momento nem ao longo do processo, alguém externo ao processo a passar por cima de entidades contratadas para esse efeito.
Lamentavelmente, a participação da advogada não só feriu, pelo seu comportamento abusivo, as clientes vendedoras, como duas empresas idôneas com provas dadas no mercado, no nosso caso há mais de 20 anos no setor e com milhares de clientes apoiados e ajudados em processos similares.
Assim sendo, a reunião deixa de fazer sentido, uma vez que, este negócio fica sem efeito.
(…)”.
36. Com vista à aquisição da habitação em causa, a autora, a 21/02/2024, resgatou a quantia de 16.813,83 Euros correspondente a 16.500 unidades de certificados de aforro da série E.
37. Com vista a apoiar a autora, MM, a 11/02/2024, já havia resgatado a quantia de 7.133,14 Euros em certificados de aforro da série E, tendo transferido para a mesma, a 14/02/2024, a quantia de 9.171,00 Euros.
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Os factos não provados são os seguintes:
1. No âmbito do processo de busca de casa, no dia 16/01/2023, EE remeteu à autora a hiperligação para alguns imóveis cuja venda se encontrava a ser divulgada e promovida.
2. No decurso das negociações, a autora foi informada da identificação predial e matricial do referido empreendimento ..., nomeadamente como sendo o prédio urbano, composto de terreno destinado a construção com área de 960 m2, sito no Arruamento da Urbanização, no lugar ..., descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial da Maia com o n.º ..., freguesia ... e ao qual corresponde o artigo matricial ..., freguesia ..., concelho da Maia.
3. Foi agendada uma reunião, para 23/01, que se realizou com a presença da autora e das agentes imobiliárias EE e FF.
4. No decurso da reunião tida a 23/01 e com o interesse mais consolidado, foi pedido, nesse mesmo dia, a exibição do “contrato promessa de compra e venda” de cuja posição se estava em negociação.
5. No início do dia 24/01, a agente imobiliária informou a incapacidade de mostrar o acordo em negociação, mas que podia ser agendada uma nova reunião para o efeito.
6. Nesse mesmo dia, a autora e a agente imobiliária ainda trocaram correspondência sobre este e outros imóveis publicitados para venda.
7. Na conclusão da reunião de 27/01, a advogada da autora sumariou que, por princípio de boa fé, se o terreno e a obra existissem, se construtor fosse proprietário daqueles, se o contrato promessa fosse real e se as promitentes compradoras da fração tivessem legitimidade e vontade, se tudo isto se confirmasse até à formalização da cessão, nada tinha a recomendar à autora contra o negócio.
8. Tal foi dito porque o documento apresentado não permitia perceber se era original ou uma cópia de boa qualidade, não estava reconhecido notarialmente ou por equivalente, nem tinha documentos anexos que pudessem atestar as premissas do acordo.
9. No dia 31/01, a agente imobiliária EE ligou à autora, inicialmente, solicitando os dados para avançar com a formalização do acordo, só para informar, logo depois, que os réus tinham recebido a informação que o negócio a celebrar envolvia uma despesa de IMT e, por isso, tinham optado por não aceitar a proposta, pois tinham decidido aumentar o preço para compensar aquela perda.
10. A agente imobiliária EE questionou se a autora estava na disposição de aumentar a proposta de compra em cerca de 10.000,00 Euros, para um total de 210.000,00 Euros, para não perder a oportunidade.
11. A autora mostrou logo o seu desagrado.
12. A autora apresentou nova proposta, mantendo o preço já proposto, dispondo-se a suportar o IMT em causa.
13. Tal proposta também foi rejeitada.
14. Na reunião de 07/02, a liderança dos trabalhos foi assumida pela agente imobiliária FF, tendo começado por justificar a frustração das negociações anteriores sobre a fração de 199.000,00 Euros.
15. Da referida reunião saíram 3 conclusões:
- Os termos da transmissão que as partes estavam na vontade de formalizar;
- A existência de uma divergência de entendimento sobre o tratamento do IMT;
- A advogada da autora sumariou que, por princípio de boa fé, se o terreno e a obra existissem, se construtor fosse proprietário daqueles, se existisse contrato promessa nas condições relatadas pelas agentes imobiliárias e se as promitentes compradoras da fração tivessem legitimidade e vontade, se tudo isto se confirmasse até à formalização da cessão, nada em contrário tinha a recomendar à autora quanto ao negócio.
16. Quanto ao IMT, a agente imobiliária FF estava a indicar um enquadramento fiscal da cessão que divergia do entendimento da advogada.
17. Na referida reunião foi informado que os termos do acordo seriam os mesmos daqueles previstos para o apartamento inicial, previamente apresentados pelo agente imobiliário LL.
18. Algumas horas depois da reunião, foi remetido email, pela advogada da autora às agentes imobiliárias presentes, do que entendia ser o enquadramento contratual e fiscal do negócio.
19. Às 17h18m, do dia 29/02, a agente imobiliária EE envia mensagem num áudio à autora dizendo: “se isto vai mais alguma vez para tras, as vendedoras, pá, tem muita gente para, pá. Estou-te a transmitir porque a FF me disse e eu começo a ficar chateada com as coisas mesmo em relação a elas e tudo”.
20. A advogada da autora sugeriu, logo na reunião de 07/02, fazer a minuta, dizendo que “quem entrega o dinheiro, gosta de fazer o contrato”.
21. A resposta da agente imobiliária FF foi que as rés não queriam mais custos e se fosse para discutir entre advogados teriam de contratar um, pois não tinham, estavam a ser acompanhados pela imobiliária.
22. A gestora de processos HH entrou em contacto com a advogada da autora, pedindo que aceitasse a minuta proposta, sem mais alterações às que estavam na versão que remetia, pois a jurista da D... não queria voltar a receber a minuta com anotações.
23. Apesar da autora saber que foi, mais uma vez, proposta uma conversa entre advogadas ou até a elaboração de uma minuta nova, simples e objetiva, a redigir pela advogada da autora e a encargo pleno seu, tal foi recusado.
24. O que resultou da chamada telefónica foi que a advogada da autora analisaria o novo email da gestora de processos HH e seus anexos e remeteria uma resposta, olvidando todas as falhas ou omissões que não constituíssem fragilidades para a autora, o que foi feito em 29/02.
25. Às 19h44m, do dia 01/03/2024, a advogada da autora declarou que a minuta cumpria os mínimos para ser assinada, pelo que ia confirmar a qualidade e os poderes da assinatura da construtora na declaração de autorização para a cessão e, por isso, apenas ficava em falta a cópia certificada do contrato promessa e a indicação da data para a assinatura do acordo.
26. A advogada da autora sugeriu à mesma apresentar queixa do comportamento da agente imobiliária EE ou estabelecer contacto direto com uma das rés.
27. Foi opção da autora pedir à respetiva mandatária que providenciasse o contacto com uma da rés.
28. Durante o telefonema estabelecido entre a mandatária da autora e a ré CC, esta disse que sabia que o acordo que já tinha assinado precisava de ser substituído, que a agente imobiliária FF ia levar a minuta nova para ser assinada pelas 11h no seu estabelecimento comercial e que, quer a advogada, quer a autora, poderiam vir assistir à assinatura.
29. Apesar da advogada ter dito à ré CC que a razão do contacto se devia apenas ao facto do negócio se tratar da primeira compra imobiliária da autora e que esta ficaria muito mais confortável com um contacto pessoal prévio, sem que fosse feito qualquer pedido, a ré CC ofereceu genuína e despreocupadamente alguns pormenores do negócio, pelo menos tal como o via, nomeadamente, que:
- A metade do acordo que estava em seu nome era seu e da agente imobiliária FF, seriam sócias neste negócio;
- Não estava a tentar a enganar ninguém, só queria ganhar o seu dinheiro;
- Tinha um cabeleireiro e uma ourivesaria ali na zona;
- Estava separada do marido há alguns anos e, desde então, tentava levar um estilo de vida sem conflitos, nem dramas;
- A minuta ia ser levada às 11h/11h30m e que a autora e a advogada podiam lá passar a essa hora e já se assinava a minuta do acordo.
30. Em retorno foi agradecida a disponibilidade, mas declinada a hora sugerida, não só porque podia ser curto o intervalo de tempo entre a chamada e a chegada prevista da minuta, para que todas as deslocações fossem feitas e também porque era essencial que a cópia certificada do “contrato promessa” estivesse junto à minuta e não tinha havido confirmação que a versão que a agente imobiliária FF iria fazer chegar à ré já cumpria este formalismo.
31. Acordou-se, assim, durante a chamada telefónica que a deslocação ao estabelecimento da ré CC se faria na tarde do dia 02/03/2024, em hora que a própria iria articular com a agente imobiliária FF, mas que seria, previsivelmente, pelas 15h e seria confirmada através de contacto telefónico para o número direto da advogada que fizera a chamada.
32. O relato da conversa telefónica foi prontamente feito à autora e acolhido com agrado, pois parecia que a tese de engodo estava mais distante e a concretização do negócio mais próximo e segura.
33. De seguida, a advogada da autora fez algumas tentativas telefónicas para informar a sua interlocutora dos desenvolvimentos e, não tendo conseguido, providenciou por espelhar na minuta aprovada no fim do dia anterior as correções estabelecidas.
34. Pelas 10h13m, a advogada remeteu, por e-mail dirigido à gestora de processos HH, com conhecimento da agente imobiliária EE e da autora, a informação quer do contacto telefónico, quer do agendamento da assinatura do contrato para o período da tarde desse dia.
35. Na sequência da comunicação da rotura das negociações, a autora foi contactada pela agente imobiliária EE no sentido de afastar a sua advogada do negócio, tendo recebido a seguinte mensagem:
36. Na sequência de diligências realizadas pela mandatária da autora, por instruções desta, foi apurado que:
- A C..., Lda. desconhecia o teor da promessa cuja transmissão promovia;
- A versão final do “contrato promessa de compra e venda” e a outorga pelos intervenientes identificados foi confirmada pela promotora imobiliária E..., Unipessoal, Lda., quando interpelada para o efeito;
- Os réus CC e DD afirmam que “já não há vontade em realizar o negocio com a Da. AA, pois houve uma quebra de confiança, e desta forma não quer alguém externo ao contrato a passar por cima das entidades contratadas, até porque devido ao extenso prazo de conclusão da obra, muita coisa pode acontecer”.
37. A autora contratou a advogada para assistência ao negócio, bem como para aferir a legitimidade e capacidade dos intervenientes diretos e indiretos, num custo que, à data da propositura da ação, se fixava em 5.500,00 Euros mais IVA.
38. Teve custos com comunicações, interpelações, deslocações, documentos, taxas de justiça em perto de 1.000,00 Euros.
39. A autora sofreu ansiedade e angústia.
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Passemos à apreciação do mérito do recurso.
I - Ocorrência de decisão surpresa (violação do princípio do contraditório)
1. Na sentença recorrida o Mmº Juiz “a quo”, em sede de “motivação”, entendeu não considerar a diversa correspondência eletrónica junta com a petição inicial e em que interveio a mandatária da autora, em virtude do seu caráter sigiloso, tendo mais adiante especificado tratarem-se dos docs. 9, 14 segunda parte, 21, 22 segunda parte, 25, 26, 29, 30 e 31.
Sucede que a autora, em via recursiva, veio alegar que toda essa documentação acompanhou a petição inicial e que a regularidade da sua junção aos autos não foi colocada em causa em nenhuma das contestações oferecidas.
Acresce que o Mmº Juiz “a quo” admitiu a junção dessa documentação no despacho saneador proferido em 13.11.2024, de tal modo que puderam ser utilizados em julgamento pelas partes e pelo próprio julgador.
Assim, a decisão de não atender, na sentença, a todos esses documentos, referidos como correspondência eletrónica trocada com a mandatária da autora significa, na perspetiva da autora/recorrente, violação do princípio do contraditório, dando, por isso, origem a uma decisão surpresa, o que constitui nulidade processual.
Vejamos.
2. Quanto a este ponto, sempre haverá a ter em conta que questões diversas são a decisão de admissão dessa documentação concretizada através de despacho proferido em sede de despacho saneador e outra trata-se da sua valoração em termos probatórios aquando da prolação da sentença.
E aí, uma vez que tal documentação tinha a intervenção da mandatária da autora, o Mmº Juiz “a quo” entendeu que não a poderia valorar, por ter conteúdo sigiloso, sendo certo que a eventual violação de segredo profissional sempre se trataria de matéria de conhecimento oficioso.
Com efeito, dispõe-se no art. 92º, nº 5 do Estatuto da Ordem dos Advogados que “[o]s atos praticados pelo advogado com violação de segredo profissional não podem fazer prova em juízo.”
Neste contexto, cremos que a não atendibilidade da documentação aqui em causa, sendo que esta era uma solução possível e suscetível de ser prevista por qualquer profissional de advocacia, não envolve decisão-surpresa, nem violação do princípio do contraditório por desrespeito do art. 3º, nº 3 do Cód. Proc. Civil, de tal forma que, neste segmento, improcede o recurso interposto.
O que se deverá questionar é se a opção tomada pela 1ª Instância quanto à não valoração dessa documentação, por considerá-la abrangida pelo segredo profissional do advogado, se tratou - ou não - de uma opção correta, que é, aliás, o que a autora/recorrente faz no segundo segmento do seu recurso.
*
II - Não valoração de diversa documentação por se considerar a mesma abrangida pelo dever de sigilo profissional nos termos do art. 92º do Estatuto da Ordem dos Advogados
1. É a seguinte a redação do art. 92.º do Estatuto da Ordem dos Advogados [EOA], aprovado pela Lei n.º 145/2015, de 9.9.:
“1. O advogado é obrigado a guardar segredo profissional no que respeita a todos os factos cujo conhecimento lhe advenha do exercício das suas funções ou da prestação dos seus serviços, designadamente:
a) A factos referentes a assuntos profissionais conhecidos, exclusivamente, por revelação do cliente ou revelados por ordem deste;
b) A factos de que tenha tido conhecimento em virtude de cargo desempenhado na Ordem dos Advogados;
c) A factos referentes a assuntos profissionais comunicados por colega com o qual esteja associado ou ao qual preste colaboração;
d) A factos comunicados por coautor, corréu ou cointeressado do seu constituinte ou pelo respetivo representante;
e) A factos de que a parte contrária do cliente ou respetivos representantes lhe tenham dado conhecimento durante negociações para acordo que vise pôr termo ao diferendo ou litígio;
f) A factos de que tenha tido conhecimento no âmbito de quaisquer negociações malogradas, orais ou escritas, em que tenha intervindo.
2. A obrigação do segredo profissional existe quer o serviço solicitado ou cometido ao advogado envolva ou não representação judicial ou extrajudicial, quer deva ou não ser remunerado, quer o advogado haja ou não chegado a aceitar e a desempenhar a representação ou serviço, o mesmo acontecendo para todos os advogados que, direta ou indiretamente, tenham qualquer intervenção no serviço.
3. O segredo profissional abrange ainda documentos ou outras coisas que se relacionem, direta ou indiretamente, com os factos sujeitos a sigilo.
4. O advogado pode revelar factos abrangidos pelo segredo profissional, desde que tal seja absolutamente necessário para a defesa da dignidade, direitos e interesses legítimos do próprio advogado ou do cliente ou seus representantes, mediante prévia autorização do presidente do conselho regional respetivo, com recurso para o bastonário, nos termos previstos no respetivo regulamento.
5. Os atos praticados pelo advogado com violação de segredo profissional não podem fazer prova em juízo.
6. Ainda que dispensado nos termos do disposto no n.º 4, o advogado pode manter o segredo profissional.
7 - O dever de guardar sigilo quanto aos factos descritos no n.º 1 é extensivo a todas as pessoas que colaborem com o advogado no exercício da sua atividade profissional, com a cominação prevista no n.º 5.
8. O advogado deve exigir das pessoas referidas no número anterior, nos termos de declaração escrita lavrada para o efeito, o cumprimento do dever aí previsto em momento anterior ao início da colaboração, consistindo infração disciplinar a violação daquele dever”.
2. O dever de guardar segredo profissional tem as suas raízes no princípio da confiança, no dever de lealdade do advogado para com o constituinte, mas também na dignidade da advocacia e na sua função de manifesto interesse público.
Nas palavras de António Arnault[2], o fundamento ético-jurídico do sigilo profissional de advogado radica no princípio da confiança e na natureza social da função forense.
A obrigação de segredo transcende, por consequência, a mera relação contratual, assumindo-se como princípio de ordem pública e representando uma obrigação do advogado não apenas para com o seu constituinte, mas também para com a própria classe, a Ordem dos Advogados e a comunidade em geral.
Conforme se escreve no Ac. STJ de 27.4.2023 (proc. 21/23.5YFLSB, relatora LEONOR FURTADO, disponível in www.dgsi.pt.):
“O dever de guardar segredo profissional que impende sobre os advogados tem as suas raízes na centralidade, numa sociedade democrática, de uma armadura jurídica que garanta a confiança entre advogado e constituinte, que não se esgota num dever de lealdade contratual, mas abrange também a dimensão de manifesto interesse público da advocacia e o seu papel, não só na estrutura dialética de um processo judicial aberto ou em perspectiva - patrocínio forense, como elemento essencial à administração da justiça, conforme art.º 208.º da CRP (“A lei assegura aos advogados as imunidades necessárias ao exercício do mandato e regula o patrocínio forense como elemento essencial à administração da justiça.”) -, mas, também, na prevenção e resolução extrajudicial de conflitos intersubjectivos juridicamente relevantes com a autonomia de uma vontade esclarecida - direito à consulta jurídica e ao advogado, conforme art.º 20.º, n.º 2, da CRP.
(…)
A par dos interesses individuais da preservação do segredo sobre determinados factos, protegem-se igualmente valores ou interesses de índole supra-individual e institucional que, por razões de economia, poderemos reconduzir à ideia de confiança sobre que deve assentar o exercício de certas profissões.
Por isso, consideram-se abrangidas pelo segredo profissional todas as situações que sejam susceptíveis de significar a violação da relação de confiança entre o advogado e o seu patrocinado e, também, todas as situações que possam representar quebra da dignidade da função social que a advocacia prossegue. O segredo profissional não é só, em rigor, um dever do advogado por pertencer a uma classe, mas é, e sobretudo, um dever de toda essa classe e, por isso, vinculativo e obrigatório para cada membro dela, como se afirmou no acórdão deste Supremo Tribunal, de 15/02/2018, Proc.1130/14.7TVLSB.L1.S1, emwww.dgsi.pt.
Parafraseando o que sustentou o Advogado Geral Professor Poiares Maduro nas suas Conclusões apresentadas, em 14 de Dezembro de 2006, no Proc. 305/05, do TJUE, ECLI:EU:C:2006:788, em https://curia.europa.eu/juris/liste.jsf?language=pt&num=C-305/05, o seu fundamento substancial corresponde à exigência, fundamental numa sociedade democrática, de que todo o cidadão deve ter a possibilidade de se dirigir com toda a liberdade ao seu advogado, cuja profissão implica ela própria o dever de dar de forma independente conselhos jurídicos aos que deles tenham necessidade e a exigência correlativa de lealdade para com o cliente.”
3. Porém, apesar da abrangência da letra da lei ao referir-se a “factos”, em sentido amplo, no art. 92º do EOA, tendo em atenção os fundamentos e finalidades prosseguidas com a consagração do dever doadvogado, a proibição de revelação incidirá apenas sobre “aqueles que tenham vindo ao seu conhecimento em situação tal que, pela relação de confiança criada com o respetivo cliente, seja indesculpável deontologicamente a sua revelação” - cfr. decisão singular da Relação do Porto de 24.9.2018, p. 868/17.1T8PRT-B.P1 (JORGE SEABRA], disponível in www.dgsi.pt.
É que, pese embora a enumeração dos factos típicos sujeitos ao dever de sigilo que constam das diversas alíneas do art. 92º não ser taxativa, mas antes meramente exemplificativa, tendo o legislador recorrido à técnica legislativa dos exemplos padrão, da sua utilização resulta limitada a amplitude da fórmula constante de corpo do preceito, facultando-se ao intérprete, como se assinala no Ac. Rel. Coimbra de 24.4.2019 (p. 32/15.4TBSCD-A.C1, relatora SÍLVIA PIRES, disponível in www.dgsi.pt), “uma matriz que permita (…) delimitar quais são realmente os factos que estão cobertos pelo sigilo profissional, em razão da legítima expectativa de confiança nesse sigilo que depositaram aqueles que se relacionaram com o advogado e os seus colaboradores quando estes se encontram no exercício das suas funções.”
Ou seja, não estando proibida a revelação apenas dos factos que preencham a previsão das diversas alíneas do preceito, o dever de sigilo cobrirá outros, exigindo-se porém que tenham natureza idêntica aos constantes do elenco legal e em relação aos quais se coloque, do mesmo modo, a necessidade de salvaguardar a relação de confiança que é pressuposto do relacionamento entre o advogado e o seu cliente.
E continuando a seguir este acórdão da Relação de Coimbra: “Tendo em consideração que o interesse que se pretende salvaguardar com a imposição do sigilo profissional dos advogados é a confiança daqueles que se relacionam com estes profissionais, no exercício das suas funções, devem considerar-se abrangidos por esse dever os factos que o advogado teve conhecimento nas situações descritas nas alíneas do n.º 1 do artigo 92.º do E.O.A., e relativamente aos quais se justifique uma confiança na sua não revelação, assim como aqueles que, com igual justificação, sejam revelados em situações equiparáveis às descritas naquelas alíneas, em razão do interesse protegido com a imposição do sigilo”.
4. Feitas estas considerações há agora que regressar ao caso concreto.
Sobre a documentação não valorada na sentença recorrida, em virtude do Mmº Juiz “a quo” a ter considerado abrangida pelo dever de sigilo profissional do advogado, escreveu este o seguinte já em sede de fundamentação de direito, no segmento intitulado “v. a relação de causalidade entre este dano e a confiança frustrada (nexo causal)”:
“Para prova da factualidade preenchedora do apontado pressuposto da criação de uma razoável confiança na conclusão do contrato, a autora, em resultado de já ter sido, no referido processo negocial, representada por mandatária, juntou diversa documentação consistente em correspondência eletrónica trocada entre aquela mandatária e as diversas agentes imobiliárias que intervieram nas negociações, seja por solicitação da autora (EE e HH), seja por solicitação das rés e enquanto promotora do imóvel (FF).
Tal correspondência eletrónica, conforme decorre da fundamentação de facto, não foi atendida pelo Tribunal, por se considerar que a mesma, documentando conversações tecidas pela ou com a mandatária da autora, no âmbito de uma representação extrajudicial, se encontra coberta por segredo profissional da respetiva mandatária apresentante e, nesse sentido, corresponde a um meio de prova inadmissível/inatendível, à luz das disposições conjugadas dos n.ºs 1, alínea f), 2, 3 e 5 do artigo 92.º do Estatuto da Ordem dos Advogados (Lei n.º 145/2015, de 9 de Setembro).
Note-se que a própria mandatária da autora, no teor de tal documentação, alerta para a confidencialidade da mesma, ali apondo:
“Comunicação Confidencial
O presente e-mail e seus anexos contêm matéria confidencial, sujeita a sigilo profissional, e legalmente protegida nos termos dos arts.º 92.º e 113.º do Estatuto da Ordem dos Advogados Portugueses. (…)
AVISO LEGAL
Esta mensagem é destinada exclusivamente ao seu destinatário e pode conter informação confidencial e/ou privilegiada.
Caso tenha recebido a mensagem por engano, por favor avise imediatamente o remetente e, em seguida, elimine-a do seu sistema.
É vedado o uso e/ou divulgação não autorizado das informações.”.
Donde, não tendo sido aquela divulgação autorizada nos termos do n.º 4 do artigo 92.º do referido diploma, a referida correspondência eletrónica não pode fazer prova em juízo e, invariavelmente, uma boa parte da alegação factual da autora que sustentava a invocada responsabilidade civil pré-contratual dos réus foi remetida para os factos não provados, por dela estar dependente.”
5. Vejamos então em que consistem os diversos documentos juntos com a petição inicial não considerados pelo Mmº Juiz “a quo”.
a) o doc. nº 9 corresponde a um email enviado no dia 7.2.2024, pelas 15:11h, pela advogada da autora (Dr.ª KK) para FF com o seguinte assunto: “Formalização Cessão AA” [este email tem a indicação de comunicação confidencial];
b) o documento nº 14, 2ª parte, corresponde a um email enviado no dia 28.2.2024, pelas 21:34 h, pela advogada Dr.ª KK para a sua cliente, a autora AA sob o assunto “proposta de contrato” e com a seguinte redação:
“O contrato que foi disponibilizado para o negocio tem tantas falhas e omissões que é quase irrecuperável mas fiz o meu melhor para aproveitar a base do que foi enviado e faço seguir duas versões iguais mas com diferentes graus de alteração:
- uma com comentários e alterações proposta por track changes
- outra com as alterações propostas já assumidas e com os comentários visíveis para ser mais fácil identificar como ficará o contrato final com as alterações que propomos.
Tudo o que está a sublinhado a amarelo tem de ser esclarecido ou adicionado.
Está em falta o enquadramento do IMT e todos os anexos referidos para ser validada a conformidade do negócio.
Fico a aguardar estes elementos e se a imobiliária preferir que trata diretamente comigo estes pormenores (tens autorização para encaminhar diretamente este e-mail para a imobiliária se preferires).” [este email tem indicação de comunicação confidencial];
c) o documento nº 21 corresponde a emails que, com o assunto “proposta de contrato AA”, são trocados em 29.2.2024 entre HH e EE e depois entre a advogada da autora (Dr.ª KK) e HH [este email tem a indicação de comunicação confidencial];
d) o documento nº 22 corresponde a emails já referidos em b) e c);
e) o documento nº 25 trata-se de um email enviado pela advogada da autora (Dr.ª KK) para HH no dia 1.3.2024, pelas 19:44h com o assunto “proposta de contrato AA” e a seguinte redação:
“Parece-me que a minuta cumpre os mínimos para ser assinada, mas deixo duas notas:
1. Na clausula segunda (onde a numeração é indicada 2 vezes), nº 2 alinea 1 e 2 é necessário apagar " a título de sinal” - o contrato é definitivo, por isso não tem sinal, só tem preço. Apagando-se " a título de sinal” nas 2 alineas, fica tudo OK
2.Vi que adicionaram uma cápsula 6 com a referencia ao imposto, mas o habitual é que seja colocado no termo do contrato algo do genero:
- IMT: A cargo do primitivo promitente comprador pelo valor total do contrato, devendo ser liquidado IMT até 30 dias após a escritura do imóvel (n.º 9 do artigo 36º do CIMT)
Contudo como não é uma clausula aplicável à AA, deixo ao V. critério, bem como deixo ao V. critério incluir a obrigação da AA comunicar às Cedentes a data da escritura ou a confirmação da sua realização.
Vou confirmar a qualidade e os poderes da assinatura da construtura na autorização para a cessão pelos meus meios para evitar mais atrasos e por isso fica só a faltar a copia certificada do contrato promessa e a data para a assinatura que fica a v. cargo.” [o email tem indicação de comunicação confidencial];
f) o documento nº 26 corresponde a um email enviado pela advogada da autora (Dr.ª KK) para HH no dia 2.3.2024, pelas 10:13h, com o assunto “proposta de contrato AA” e a seguinte redação:
“Cara HH
Tentei à pouco o contacto telefónico para informo que foi conseguida a assinatura presencial dos contratos para hoje à tarde, depois do almoço no estabelecimento comercial da CC e por forma a estar tudo pronto fiz a alteração que tinha de ser feita na clausula 2 do contrato, que peço que verifiquem antes de ser impresso.
Peço que garantam que levam para a assinatura os originais e certificações previstas no contrato.
Estou ao dispor e disponivel no telefone: ...”;
g) o documento nº 29 trata-se de uma carta datada de 28.3.2024, recebida pela advogada da autora (Dr.ª KK) e que lhe foi remetida pela mediadora imobiliária “C...”;
h) o documento nº 30 corresponde a um mail enviado em 19.3.2024 à advogada da autora pela mediadora “E...”;
i) o documento nº 31 trata-se de uma carta, com a data de 15.3.2024, que foi enviada pelos réus CC e DD à advogada da autora.
Ou seja, a documentação referida corresponde a diversas intervenções que a mandatária da autora, que também a representa nos presentes autos, teve no malogrado processo negocial que aqui se encontra em apreciação.
6. Como já atrás se escreveu a proibição da revelação de factos, decorrente da obrigação de sigilo que impende sobre o advogado apenas incide sobre aqueles que tenham vindo ao seu conhecimento em situação tal que, pela relação de confiança criada com o respetivo cliente, seja indesculpável deontologicamente a sua revelação.[3]
Não cremos que seja a situação que se verifica neste caso.
Com efeito, a autora, que pretendia adquirir um imóvel para sua habitação permanente, viria ser representada nesse processo negocial por uma advogada da sua confiança - a Sr.ª Dr.ª KK - que, depois, na sequência do malogro das negociações havidas, vem intentar a presente ação como sua mandatária.
Ora, a documentação que a autora junta ao processo, através da agora sua mandatária forense, em nada quebra a relação de confiança que tem com a sua cliente, bem pelo contrário, uma vez que com ela apenas pretende historiar, com o maior detalhe possível, o processo negocial havido para melhor sustentar a sua pretensão.
E também em nada ofende a confiança daqueles que se relacionaram com a advogada da autora neste mesmo iter negocial e que são os respetivos agentes imobiliários, tanto por solicitação da autora (EE e HH), como por solicitação dos réus (FF).
Assim, apesar do teor do art. 92º, nº 1, al. f) do EOA, entendemos que a junção da documentação que se deixou enumerada em 5., relativa às negociações havidas - até porque nenhum das outras pessoas envolvidas, mais concretamente a própria autora (que até a junta pela mão da sua advogada), os diversos agentes imobiliários referidos e inclusive os réus CC e DD, tinham qualquer expetativa de confiança na não revelação dessa documentação - não ofende o dever de sigilo previsto naquela disposição estatutária.
O que tanto mais é evidente se tivermos em conta que os réus em momento algum do processo suscitaram a questão da documentação, admitida nos autos, ser suscetível de infringir o dever de sigilo a que o advogado se acha sujeito, de tal forma que a mesma pôde naturalmente ser objeto de apreciação e discussão na própria audiência de julgamento, sem qualquer restrição.
A questão apenas é colocada pelo próprio Mmº Juiz “a quo” aquando da elaboração da sentença, escudando-se para tal na oficiosidade do seu conhecimento decorrente do art. 92º, nº 5 do EOA.
Assinale-se ainda, por outro lado, que a menção de confidencialidade prevista no art. 113º do EOA[4], que consta de algumas das comunicações efetuadas pela advogada da autora, não é de aplicar no presente caso, isto porque nenhuma dessas comunicações teve como destinatário um outro advogado ou solicitador.
Aliás, no caso “sub judice”, também não será despiciendo salientar que não estamos perante uma negociação que envolva em representação dos vários interessados dois ou mais advogados.
Por conseguinte, concluindo-se no sentido de que a documentação junta aos autos com a petição inicial sob os nºs 9, 14 segunda parte, 21, 22 segunda parte, 25, 26, 29, 30 e 31, não tem caráter sigiloso há, nesta parte, que considerar procedente o recurso de apelação interposto pela autora, e, em consequência, deverá ter-se em atenção a documentação acima referida, designadamente em sede de reapreciação da matéria de facto, mas apenas na medida em que foi indicada pela recorrente como meio probatório suscetível de conduzir à sua modificação - art. 640º, nº 1, b) do Cód. Proc. Civil.
*
III - Reapreciação da decisão proferida sobre a matéria de facto
A autora/recorrente, no terceiro segmento do seu recurso, procedeu a uma extensa impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto a cuja apreciação iremos agora proceder de forma sequencial.
a) Principia por impugnar o ponto 2 da matéria de facto não provada [No decurso das negociações, a autora foi informada da identificação predial e matricial do referido empreendimento ..., nomeadamente como sendo o prédio urbano, composto de terreno destinado a construção com área de 960 m2, sito no Arruamento da Urbanização, no lugar ..., descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial da Maia com o n.º ..., freguesia ... e ao qual corresponde o artigo matricial ..., freguesia ..., concelho da Maia], pretendendo que o mesmo transite para o elenco dos factos provados.
Indica nesse sentido, de forma genérica, os depoimentos das testemunhas EE e FF, sem referenciar qualquer concreta passagem dos mesmos, seja por transcrição, seja por referência horária, razão pela qual não poderão estes ser atendidos, face ao disposto no art. 640º, nº 2, al. a) do Cód. Proc. Civil.
Indica também os documentos juntos com a petição inicial sob os nºs 2, 3, 7, 10, 11, 18, 19 e 23.
O documento nº 2 corresponde a um prospeto publicitário relativo ao empreendimento imobiliário “...”.
O documento nº 3 é uma informação predial simplificada emitida pela 1ª Conservatória do Registo Predial da Maia referente ao prédio aí descrito sob o nº ... da freguesia ....
O documento nº 7, que se acha vertido no facto provado nº 14, trata-se de um email remetido pela autora, no dia 27.1.2024, pelas 13:49h, para EE com o seguinte teor: “Venho por este meio fazer proposta ao imóvel T2 no ... em ... com id ..., por o valor 199.900€,dar valor de sinal 29.000€, final do ano dar o valor dos 10% de 170.900€ que sera de 17.090€ e o restante valor será na escritura 153.810€ que serão divididos em dois cheques um no valor de 51.270€ e outro no valor de 102.540€, aguardo resposta.”
O documento nº 10, que se acha vertido no facto provado nº 18, é um email remetido pela autora, no dia 8.2.2024, pelas 14:52h, para EE com o seguinte teor,: “Venho por este meio fazer proposta ao imóvel T2 no 3º andar no ... em ... com id Id ..., pelo valor 201.900€,dar valor de sinal 40.000€, dezembro dar o valor de 5% de 161.900€ (valor a ser escriturado o imovel) que será de 8.095€, março dar os restantes 5% de 161.900€ que será de 8.095€ e o restante valor será na escritura 145.710€ que serão divididos em dois cheques um no valor de 48.570€ e outro no valor de 97.140€,aguardo resposta.”
O documento nº 11 é um email enviado por FF, no dia 9.2.2024, pelas 17:36h, para EE com o seguinte teor: “Bom dia EE Conforme falado telefónicamente, estive reunida ontem com as minhas clientes e elas aceitaram a proposta da tua cliente relativamente à fração AA do ... com o valor de 201.900€ e com as seguintes condições. Sinal 40.000€ no C.P.C.V. Reforço de 5% do valor da compra inicio de Dezembro 2024. Reforço de 5% do valor da compra inicio de Março 2025. Restante valor na escritura. Alguma dúvida dispõe.”
O documento nº 18 é uma minuta de contrato-promessa de compra e venda para a futura fração em causa nos autos, onde constam como promitente vendedor “A..., SA” e como promitentes compradores CC e BB.
O documento nº 19 corresponde a um escrito com o assunto “pedido de autorização para a cedência da posição contratual” assinado pelas rés CC e BB e dirigido à “A..., SA”.
O documento nº 23 corresponde à minuta de contrato de cedência de posição contratual, onde constam como primeiras contraentes CC e BB e como segunda contraente a autora AA, sendo que nessa minuta figura a identificação da fração autónoma dos autos.
Ora, face ao conteúdo de toda esta documentação, entendemos que a mesma é suficiente para que se possa dar como provado que durante as negociações havidas a autora tomou conhecimento da identificação predial e matricial referente ao empreendimento urbanístico em causa, facto este que, embora de escassa relevância, se aditará à factualidade assente.
b) Impugna depois os pontos 3 a 15 dos factos não provados, pretendendo que a matéria respetiva passe a constar da factualidade assente com a seguinte redação:
I. A Apelante recebeu as condições para a aquisição da posição dos RR da fração “S”, às mesmas aderiu, tendo formalizado proposta, que foi aceite, aceitação que foi revogada pela Sra. FF, sob condição de ser feito um aumento do preço;
II. Os poderes para fixar os termos da proposta, negociar sobre a mesma e fazer a sua aceitar ou revogação foram expressamente depositados na pessoa da Sra. FF tanto para a fração “S” como para a fração “AA” pelas RR. (sic);
III. A revogado da aceitação da proposta apresentada para a fração “S”, foi feita para obter um aumento do preço de €199 900,00 oferecido pela fração “S”, para €201 900,00 pela fração “AA”.
No sentido destas alterações indica excertos dos depoimentos prestados pela testemunha EE e por GG, filha da ré BB, que apresentou procuração com poderes de representação da sua mãe e também do depoimento de parte produzido pela ré CC, referenciando ainda os documentos nºs 5, 7, 8 e 10 juntos com a petição inicial.
Procedemos à audição destes depoimentos.
EE é agente imobiliária e disse que foi contactada pela autora, pois esta desejava adquirir uma habitação. Inicialmente houve interesse noutra fração, mas a proposta que apresentaram não foi aceite pelas rés e assim seguiram para a fração “AA”, sublinhando que a autora estava realmente interessada no imóvel, com o qual se identificava e queria. O valor pedido pela fração era de 195.000,00€ e a autora fez proposta por esse valor, o qual depois foi alterado.
GG é filha da ré BB. Disse que, estando a tratar das coisas da mãe, negociava diretamente com a FF, que era quem tinha os imóveis para venda. A mãe investiu em dois apartamentos, naquele empreendimento, para fazer algum dinheiro. A autora era a compradora do imóvel. Referiu também que nunca viu contratos nenhuns, nunca teve acesso a nada e sabe muito pouco sobre a fase negocial, sendo que a certa altura a FF lhe disse que o negócio não estava seguro e não se fez. Foi-lhe dito que havia muitas alterações por parte da compradora ao contrato que estava feito pela agência, mas não sabe que alterações eram essas. Nunca falou com a autora, só com a advogada. O propósito desta era que se assinasse o contrato, mas transmitiu-lhe que as coisas estavam entregues à FF. Não foi agendada qualquer hora ou local para a assinatura do contrato e também nunca viu a respetiva minuta.
A ré CC, ouvida em depoimento de parte, disse que delegou a sua responsabilidade na mediadora - FF - e que tudo foi feito entre mediadores e a D.ª AA. Tem conhecimento de uma proposta, mas nunca chegaram a acordo, sendo que também não se lembra dos termos de tal proposta, embora depois refira alguns pormenores da mesma. Não sabe qual o preço proposto. Mais referiu que não foi contactada pela D.ª AA, mas sim pela sua advogada, adiantando a seguir que foi tudo entre mediadores. Não conhece a EE, nunca a viu, mas identifica-a como a mediadora da AA. Não participou em qualquer reunião.
Quanto aos documentos referidos, os nºs 7 e 10 já foram descritos em a) e correspondem aos emails cujo conteúdo se encontra reproduzido nos nºs 14 e 18 da factualidade assente.
O documento nº 5 trata-se de um papel manuscrito alusivo a um plano de pagamento referenciado à fração S.
O documento nº 8 trata-se também de um papel manuscrito alusivo a um plano de pagamentos, mas agora referenciado à fração AA.
Sucede que os depoimentos que se deixaram sintetizados e os elementos documentais também indicados são, a nosso ver, insuficientes para que se possam dar como provados os factos pretendidos pela autora/recorrente.
Com efeito, apesar das rés terem confiado à mediadora FF a defesa dos seus interesses no tocante à venda do imóvel, os depoimentos produzidos não são suficientes para que se possa concluir que a aceitação ou não aceitação de propostas fosse assumida por aquela mediadora, sem qualquer contacto prévio com as rés.
Tal como não existem elementos que permitam dar como assente que a não aceitação da proposta mencionada nos nºs 14 e 15 da factualidade provada tivesse como propósito o aumento do preço.
Assim, neste segmento, naufraga a impugnação efetuada pela autora/recorrente.
c) Prosseguindo, mostram-se também impugnados os pontos 16 e 18 da matéria de facto não provada [16. Quanto ao IMT, a agente imobiliária FF estava a indicar um enquadramento fiscal da cessão que divergia do entendimento da advogada; 18. Algumas horas depois da reunião, foi remetido email, pela advogada da autora às agentes imobiliárias presentes, do que entendia ser o enquadramento contratual e fiscal do negócio] que a autora/recorrente entende deverem transitar para os factos provados.
Nesse sentido, indica tão-só o documento nº 9 junto com a petição inicial, o qual corresponde a um email enviado no dia 7.2.2024, pelas 15:11h, pela advogada da autora (Dr.ª KK) para FF com o seguinte assunto: “Formalização Cessão AA”.
No texto desse email, que na sentença recorrida se considerou ser um dos documentos abrangidos pelo dever de sigilo, a advogada da autora tece considerações várias sobre aquele que entendia ser o enquadramento contratual e fiscal do negócio.
Como, na sequência do que atrás se expôs em II, se entendeu, em sintonia com a alegação recursiva da autora, que esse documento não tem caráter sigiloso, pode o mesmo ser utilizado e assim, apesar da sua escassa relevância, aditar-se-á à factualidade assente um novo ponto factual com a seguinte redação:
- A advogada da autora remeteu email à agente imobiliária FF, no dia 7.2.2024, no qual esclareceu qual o seu entendimento sobre o enquadramento contratual e fiscal do negócio.
Simultaneamente, eliminam-se dos factos não provados os seus nºs 16 e 18.
d) Quanto ao ponto 19 dos factos provados, que reproduz email enviado em 9.2.2024, às 10:57h, pela agente imobiliária FF, do que percebemos, a autora/recorrente pretende que este seja complementado com a introdução de dois outros factos com a seguinte redação:
- No dia 09.02.2024 pelas 10h57m é remetida à Autora a aceitação da proposta nos termos apresentados;
- Em data não concretamente apurada mas posterior a 09.02.2024 e prévia a 29.02.2024 as RR apresentaram pedido de autorização para a cedência à Autora da posição contratual que detinham junto da A..., S.A. para a futura fração “AA” no empreendimento ....
Foi correta a opção da 1ª Instância pela transcrição “ipsis verbis”, e sem mais, do email de 9.2.2024 remetido por FF, que corresponde ao documento nº 11 junto com a petição inicial, sempre havendo a referir não se justificar que o mesmo seja agora complementado por um ponto conclusivo referindo a aceitação da proposta.
Já quanto ao outro ponto factual que se pretende aditar também aqui não se acolherá a pretensão da autora/recorrente, pois para tal não é suficiente o documento nº 11 junto com a petição inicial, do qual apenas resulta que um escrito com o assunto “pedido de autorização para cedência de posição contratual”, respeitante à fração “AA”, se mostra assinado pelas rés.
Como tal, nesta parte, soçobra a impugnação efetuada pela autora/recorrente.
e) No que concerne ao ponto 20 dos factos provados [Em data não concretamente apurada, foi remetida uma primeira minuta do acordo a assinar, sob a epígrafe “contrato de promessa de cedência de posição contratual”, que contemplava termos de “pagamento” que não correspondiam ao combinado] a autora/recorrente entende que a sua redação deve ser modificada, introduzindo-se o segmento “foi remetida pela imobiliária das rés”.
Para tal indica, de forma genérica, o depoimento da testemunha HH, sem referenciar qualquer concreta passagem do mesmo, seja por transcrição, seja por referência horária, motivo pelo qual não poderá este ser atendido, face ao disposto no art. 640º, nº 2, al. a) do Cód. Proc. Civil.
Quanto ao documento nº 14 junto com a petição inicial, que também indica, corresponde este a emails trocados entre as mediadoras EE e HH e também entre a autora e a sua advogada e do seu teor não é possível extrair a alteração pretendida pela autora/recorrente, que, por isso, não se efetuará.
f) No que tange ao ponto 21 dos factos provados [Em data não concretamente apurada, foi remetida uma nova minuta, sob a epígrafe “contrato de promessa de cedência de posição contratual”, com os termos de “pagamento” ajustados ao combinado] a autora/recorrente pretende também aqui que a sua redação seja modificada, de forma a nela se introduzir o segmento “foi remetida pela imobiliária das rés”.
O único elemento probatório que menciona para fundamentar esta alteração trata-se do documento nº 19 junto com a petição inicial, o qual, conforme já se referiu atrás, corresponde a um escrito com o assunto “pedido de autorização para a cedência da posição contratual” assinado pelas rés CC e BB e dirigido à “A..., SA”.
Sucede que tal documento, pelo seu conteúdo, é insuficiente para fundamentar a alteração pretendida, que, por essa razão, não se acolhe.
g) Pretende depois a autora/recorrente que se adicione à factualidade provada o seguinte ponto: - Em 1 de Março de 2024 às 19h44m a autora aceitou o contrato proposto pelas rés e ficou a aguardar a data para a assinatura.
Apoia-se, para tal efeito, no documento nº 25 junto com a petição inicial, que se trata de um email enviado pela advogada da autora (Dr.ª KK) para HH no dia 1.3.2024, pelas 19:44h com o assunto “proposta de contrato AA”.
O texto desse email, que na sentença recorrida se considerou ser um dos documentos abrangidos pelo dever de sigilo, acha-se transcrito no ponto II. 5. e), supra, podendo aqui ser valorado por se ter entendido, agora em sede recursiva, não ter caráter sigiloso.
Ora, desse texto resulta tão-só ter-se escrito que a minuta parece cumprir os mínimos para ser assinada, fazendo-se a seguir duas observações detalhadas quanto ao clausulado, o que, a nosso ver, impossibilita que se possa dar como assente, de forma minimalista, que a autora aceitou o contrato proposto pelas rés e ficou a aguardar a data para a assinatura.
Por conseguinte, não se acolhe o aditamento factual pretendido pela autora/recorrente.
h) Seguidamente, a recorrente insurge-se quanto ao facto dado como provado sob o nº 24 [A agente imobiliária EE informou a autora da intenção das rés de assinarem a minuta denominada “contrato promessa de cedência de posição contratual” remetida de forma não presencial, assinando a autora o documento perante a agente imobiliária EE, que depois passaria o documento à agente imobiliária FF, que recolheria as assinaturas junto dos réus], pretendendo que a sua redação passe a ser a seguinte:
- A agente imobiliária EE informou a autora da intenção das rés de assinarem o contrato final de forma não presencial, assinando a autora o documento perante a agente imobiliária EE, que depois passaria o documento à agente imobiliária FF, que recolheria as assinaturas junto dos réus.
Pugna igualmente pela adição de um outro facto com a seguinte redação: “A condição de assinatura não presencial do contrato ocorre depois de estarem acordados os termos finais do contrato a assinar e foi estabelecida pela Sra. FF com base nos poderes que lhe foram reconhecidos pelas RR, embora sem o conhecimento direto destas à data.”
Com vista a tais alterações indica apenas excertos do depoimento da testemunha EE, onde se incluiu a audição de mensagens áudio, que correlaciona com as declarações das rés, sendo que estas não poderão ser consideradas, uma vez que não especifica qualquer concreta passagem das mesmas, seja por transcrição, seja por referência horária, em desrespeito do disposto no art. 640º, nº 2, al. a) do Cód. Proc. Civil.
Quanto à testemunha EE disse esta que no tocante à assinatura da minuta definitiva do contrato de cedência de posição contratual foi tudo um bocado confuso. “Isto acabou por descambar um bocado e nem percebi muito bem o que é aconteceu, porque de tantas trocas de alterações, depois acabou por ser um bocadinho confuso.” Durante o seu depoimento foram reproduzidos dois ficheiros áudio, trovados entre a autora e a EE com o seguinte conteúdo: (1) “Olá EE, então, a KK disse que.. que já estava Ok o contrato, sugeriu mais uma outras coisas mas pronto não é extremamente necessário, não é grave portanto, poderá ser assim e portanto, já podemos assinar mas eu queria saber como é que... se podemos tipo assinar ao mesmo tempo, não tem mal... nós podemos ir ter com elas, vocês entre aspas, mas achas que dá para ser assim?”; (2) “Olha eu vou falar para a FF, para aqui é uma questão de conciliarmos todas, percebes. Não tem mal nenhum porque.... normalmente o cpcv não tem de ser obrigatoriamente todo junto, percebes... Pronto. Deixa ver com a FF e... e...ver a disponibilidade delas... senão eu vou ter contigo, tu assinas ok!, Assinas o que tens para assinar e eu depois levo... Vou ter com a FF deixo lá na agencia da FF, ela assina com as clientes dela, está tudo assinado vem um... um...comprovativo do CPCV para ti e fica outro para elas OK e...e... e depois fazes a transferência e o comprovativo, envias o comprovativo. Percebes. Mas pronto deixa ver com a FF e depois confirmo isso direitinho, não te preocupes, obrigado.” Referiu depois que passou este pedido para que a assinatura do contrato fosse feita presencialmente, mas já não se lembra da resposta que lhe foi dada, embora sublinhe que não era fácil articularem-se para estarem todas juntas.
Acontece que este depoimento, em que a testemunha EE realça que tudo foi um bocado confuso, e o teor dos ficheiros áudio que foram ouvidos durante a sua produção mostram-se insuficientes para proceder a qualquer alteração à redação do ponto 24 da factualidade assente e ainda menos para aditar o facto pretendido, sendo que quanto a este último haverá ainda a salientar que de nenhum ponto desse depoimento ou desses ficheiros decorre que a agente FF tenha estabelecido a condição de assinatura não presencial do contrato, inclusive sem o conhecimento direto das rés.
Como tal, também nesta parte, não se procede às alterações fácticas pretendidas pela autora/recorrente.
i) Quanto ao facto provado nº 29 [Na manhã de 02/03/2023, relativamente à minuta apresentada, a autora mantinha as seguintes reservas: (…)] a autora entende que o mesmo deverá passar a ter a seguinte redação:
“29. Na manhã de 02/03/2023, antes do contacto com a Ré II [queria dizer-se CC], a autora mantinha os seguintes receios: (…).”
No entanto, quanto a este ponto factual, não se conhecerá da impugnação efetuada, porquanto a recorrente não observou o disposto no art. 640º, nº 1, al b) do Cód. Proc. Civil ao não especificar os concretos meios probatórios que imporiam a alteração da redação do facto aqui impugnado.
j) Pretende depois a recorrente que seja aditado à factualidade provada o seguinte facto:
- A imobiliária comunicou à autora, em 05.03.2024 a “vontade das clientes vendedoras em não realizar o negócio com a D. AA”; decisão que foi tomada em 04.03.2024, sendo o motivo invocado: “a várias atitudes vindas de alguém que no entender delas, não devia ter intervenção no negócio, nem por chamada, nem por email, nem presencial.”
Aponta nesse sentido o documento nº 28, que se trata de um email remetido por HH no dia 5.3.2024, às 12:05h, para a autora AA, cujo teor se encontra integralmente vertido no nº 35 da factualidade provada.
Assim sendo, não há que proceder ao aditamento pretendido, desde logo porque este não é mais do que uma reprodução parcelar, em jeito algo conclusivo, do conteúdo daquele email.
k) Quanto ao facto não provado nº 35 [Na sequência da comunicação da rotura das negociações, a autora foi contactada pela agente imobiliária EE no sentido de afastar a sua advogada do negócio, tendo recebido a seguinte mensagem:
, a autora/recorrente pretende que o mesmo transite para o elenco dos assentes, por entender que esta mensagem se encontra incluída, por imagem, na própria petição inicial.
O Mmº Juiz “a quo” esclareceu porque razão não deu este facto como provado, ao escrever o seguinte: “A mensagem transcrita que, alegadamente, terá sido remetida com vista a afastar a mandatária da autora do negócio (facto não provado n.º 35) não decorre da prova documental apresentada, sendo certo que o indicado documento n.º 27 da petição inicial não foi junto.”
Não concordamos, porém, com esta justificação, isto porque o teor da mensagem enviada à autora pela EE, embora não constando do referido documento nº 27, figura por imagem na própria petição inicial.
Assim, o nº 35 dos factos não provados deverá transitar para o elenco dos provados com a seguinte redação:
- Em momento não determinado a autora foi contactada pela agente imobiliária EE no sentido de afastar a sua advogada do negócio, tendo recebido a seguinte mensagem:
l) A autora/recorrente entende depois que os factos não provados nºs 37 e 38 [37. A autora contratou a advogada para assistência ao negócio, bem como para aferir a legitimidade e capacidade dos intervenientes diretos e indiretos, num custo que, à data da propositura da ação, se fixava em 5.500,00 Euros mais IVA.; 38. Teve custos com comunicações, interpelações, deslocações, documentos, taxas de justiça em perto de 1.000,00 Euros] deverão passar a ser havidos como provados, invocando nesse sentido diversos pontos da factualidade assente donde resulta a intervenção da advogada da autora em reuniões, em emails, em contactos telefónicos, em correspondência recebida e expedida e na validação de contratos.
Acontece que a intervenção da advogada da autora no negócio mostra-se inequívoca face à redação de alguns pontos factuais da matéria assente, mais concretamente os nºs 11 [Em data não concretamente apurada, foi agendada uma reunião, tendo estado presentes, pelo menos, a autora, a sua advogada Dra. KK, o agente imobiliário LL e a agente imobiliária EE], 16 [As imobiliárias envolvidas agendaram uma reunião, ocorrida em data não concretamente apurada, onde estiveram presentes a autora, o seu pai, a advogada da autora Dra. KK e as agentes imobiliárias FF e EE], 26 [A 01/03/2024, a gestora de processos HH remeteu à advogada da autora uma nova minuta com alterações, 4 recibos passados pela A... à ré CC, datados de 27/07/2022, 24/04/2023, 21/06/2023 e de 24/11/2023 e, respetivamente, nos valores de 4.047,50 Euros, 12.142,50 Euros, 8.095,00 Euros e 8.095,00 Euros] e 30 [Na manhã de 02/03/2024, a mandatária da autora estabeleceu contacto telefónico com a ré CC, com vista a agendar a assinatura da minuta do acordo para a parte da tarde do referido dia].
Deste modo, entendemos que, neste segmento, assiste parcial razão à autora/recorrente, no que concerne à contratação de advogada, e assim os nºs 37 e 38 serão eliminados da factualidade não provada, aditando-se à factualidade assente o seguinte ponto:
- A autora contratou uma advogada para assistência ao negócio.
m) Por fim, a recorrente insurge-se quanto ao facto não provado nº 39 [A autora sofreu ansiedade e angústia], entendendo que o mesmo deve ser havido como provado.
Na sentença recorrida, o Mmº Juiz “a quo” considerou que as alegadas ânsias e angústias ficaram carecidas em absoluto de prova e na impugnação que autora faz relativamente a este ponto que pretende ver provado limita-se a tecer considerações vagas, apelando, de forma genérica, aos ficheiros áudio juntos com o requerimento probatório e mensagens recebidas e também ao depoimento da testemunha JJ.
Não concretiza, porém, quais os ficheiros áudio e quais as mensagens que entende serem relevantes para a sua impugnação, tal como também não especifica quaisquer concretas passagens do depoimento da testemunha JJ, seja por transcrição, seja por referência horária, com o que se entende não ter sido observado o disposto no art. 640º, nºs 1, al. b) e 2, al. a) do Cód. Proc. Civil.
Assim, nesta parte, soçobra também a pretensão da autora/ recorrente.
*
Em suma:
A impugnação factual efetuada pela autora/recorrente obterá parcial procedência e, em consequência, aditam-se aos factos assentes os seguintes pontos:
38. No decurso das negociações, a autora foi informada da identificação predial e matricial do referido empreendimento ..., nomeadamente como sendo o prédio urbano, composto de terreno destinado a construção com área de 960 m2, sito no Arruamento da Urbanização, no lugar ..., descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial da Maia com o n.º ..., freguesia ... e ao qual corresponde o artigo matricial ..., freguesia ..., concelho da Maia;
39. A advogada da autora remeteu email à agente imobiliária FF, no dia 7.2.2024, no qual esclareceu qual o seu entendimento sobre o enquadramento contratual e fiscal do negócio.
40. Em momento não determinado a autora foi contactada pela agente imobiliária EE no sentido de afastar a sua advogada do negócio, tendo recebido a seguinte mensagem:
41. A autora contratou uma advogada para assistência ao negócio.
Simultaneamente serão eliminados da factualidade não provada os pontos com os nºs 16, 18, 35, 37 e 38.[5] [6]
*
IV - Preenchimento dos pressupostos da responsabilidade civil pré-contratual (art. 227º do Cód. Civil)
1. Nos presentes autos a autora peticionou a condenação dos réus ao pagamento de uma indemnização no valor de 40.000,00€, pelo dano decorrente do interesse contratual positivo face à recusa dos réus em formalizar o contrato de cedência de posição contratual.
Peticionou ainda a condenação dos réus no pagamento de uma indemnização a liquidar posteriormente, pelo dano decorrente do interesse contratual negativo em virtude dessa mesma recusa.
A pretensão da autora foi julgada improcedente pela 1ª Instância e é dessa sentença que vem interposto o presente recurso em que a autora continua a pugnar pelo preenchimento “in casu” dos pressupostos previstos no art. 227º do Cód. Civil
Vejamos então.
2. O art. 227º do Cód. Civil, no seu nº 1, preceitua que «quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.»
A responsabilidade pré-contratual constitui uma aplicação do princípio da boa fé - art.762º, nº 2 do Cód. Civil -, fundamentando-se na tutela da confiança do sujeito na correção, na honestidade, na lisura e na lealdade do comportamento da outra parte, quando tal confiança se reporta a uma conduta juridicamente relevante e capaz de provocar-lhe danos.
A culpa in contrahendo encerra assim os deveres de proteção, de informação e de lealdade, surgindo quando a violação destes deveres conduza à frustração da confiança criada na contraparte pela atividade anterior do violador ou quando essa mesma violação retire às negociações o seu sentido substancial profundo de busca de um consenso na formação de um contrato válido, apto a prosseguir o escopo que, em termos de normalidade, as partes lhe atribuam. Por esta via, a culpa in contrahendo permite controlar o conteúdo do contrato, face a inutilidades, desequilíbrios e injustiças. Ou, em termos de maior generalidade: a boa fé nas negociações preliminares exige que as partes, no espaço de liberdade que, por definição, informa as negociações, não assumam atitudes contrárias aos objetivos primordiais de ordem privada que, mesmo aí, mantêm sempre a sua aplicação.[7]
Em suma, os contraentes devem adotar um comportamento honesto e consciencioso, aquele que cada um deles pode esperar de uma pessoa séria e honesta.
Com efeito, durante as fases anteriores à celebração do contrato - ou seja, a fase negociatória (preparação do conteúdo do acordo) e a fase decisória (emissão das declarações de vontade: a proposta e a aceitação) - o comportamento dos contraentes terá de pautar-se pelos cânones da lealdade e da probidade.
Deste modo, através da responsabilidade pré-contratual tutela-se diretamente a confiança fundada de cada uma das partes em que a outra conduza as negociações segundo a boa fé e, por conseguinte, as expetativas legítimas que a mesma lhe crie, não só quanto à validade e eficácia do negócio, mas também quanto à sua futura celebração. Convém salientar que o alicerce teleológico desta disciplina ultrapassa a mera consideração dos interesses particulares em causa. Destaca-se aqui, com especial evidência, a preocupação de defesa dos valores sociais da segurança e da facilidade do comércio jurídico.[8]
No nosso direito são reconhecíveis três conjuntos de situações em que pode ocorrer responsabilidade civil pré-contratual por violação das regras da boa fé na formação dos contratos.
Em primeiro lugar, o caso dos contratos inválidos ou ineficazes, em que a imputação de responsabilidade se justifica quando o fator de invalidade, de ineficácia ou de inexistência seja consequência da violação de deveres de lealdade e de desrespeito, por ação ou omissão, de deveres de informação ou de diligência.
Em segundo lugar, o caso dos contratos anuláveis que, por inação da parte prejudicada, não tenham sido efetivamente anulados. Aqui a responsabilidade civil pressupõe o desequilíbrio das prestações, causado por omissão ou deturpação da informação ou pelo aproveitamento da limitada capacidade de decisão do lesado.
Em terceiro lugar, e como hipótese paradigmática do funcionamento do instituto da culpa in contrahendo, surge o caso dos contratos não concluídos, em que ocorre interrupção ou rutura das negociações, mas em que podem também ser abrangidos casos em que as negociações não se iniciaram ou em que, depois de terminadas, não lograram a formação de um contrato. A responsabilidade civil depende aqui da frustração da expetativa do lesado quanto à conclusão, prorrogação ou renovação de um contrato, fundada designadamente em acordo pré-contratual, intermédio ou final, violado por incumprimento do dever de lealdade.[9]
3. Fazendo incidir agora a nossa atenção nesta última hipótese que é a que se ajusta ao caso dos autos, importa realçar, em sintonia com o Ac. STJ de 6.12.2018 (p. 3407/15.5 T8BRG.G1.S2, relator ILÍDIO SACARRÃO MARTINS, disponível in www.dgsi.pt.[10]), que “a ruptura das negociações não implica, necessariamente, a violação das regras da boa-fé. Por isso, não se pode concluir que, só pelo facto de ter havido ruptura, houve má-fé de quem rompeu eventuais negociações. A simples entrada em negociações não pode ser tida como idónea para criar na outra parte uma convicção séria e fundada de conclusão do contrato. Haverá uma simples esperança de que tal suceda.”
Como tal, “só existe responsabilidade pré contratual quando no decurso das negociações preliminares uma das partes assumiu um comportamento que razoavelmente criou na outra parte a convicção de que o contrato se formaria, assim a predispondo a acções ou omissões que não teria adoptado se não tivesse aquela conclusão como certa.”
Porém, a confiança na conclusão do contrato sempre deverá ser alicerçada em dados concretos e inequívocos, analisados mediante critérios de consciência e senso comum ou prática corrente[11], tendo-se sempre em atenção que, face aos deveres de proteção, de informação e de lealdade, “não se deve, de modo injustificado e arbitrário, interromper-se uma negociação em curso, salva (…) a hipótese de a contraparte, por forma expressa ou por comportamento concludente, ter sido avisada da natureza precária dos preliminares a decorrer.”[12]
Por conseguinte, conforme se escreveu na sentença recorrida, “o ato ilícito na responsabilidade civil pré-contratual resultará da violação das regras da boa-fé subjacentes aos deveres de proteção (que impõem às partes a obrigação de se absterem de atuações suscetíveis de causar danos à outra parte), aos deveres de informação (sobre todas as circunstâncias relevantes para a decisão da outra parte) e aos deveres de lealdade (prevenindo comportamentos desleais para a outra parte, de que é exemplo a rutura unilateral e injustificada de negociações quando a outra parte já adquirira plena confiança na conclusão do negócio).”
“(…) a relação pré-contratual estabelecida com os contactos e negociações entre as partes e os deveres (integrados nessa relação) de elas se comportarem com lealdade e boa-fé implicam que, se no decurso das negociações uma das partes faz surgir na outra confiança razoável de que o contrato que se negoceia será concluído e, posteriormente, interrompe as negociações ou recusa a conclusão do contrato sem justo motivo, fica obrigada a reparar os danos sofridos pela outra parte com a dita rutura”, rutura, que, acrescente-se, é livre, mas não pode ser arbitrária.[13]
Assim, pressupostos desta obrigação de reparação são os seguintes:
i) a criação de uma razoável confiança na conclusão do contrato;
ii) o carácter injustificado da rutura das conversações ou negociações;
iii) a produção de um dano no património de uma das partes; e
iv) a relação de causalidade entre este dano e a confiança suscitada.[14]
Sucede que a verificação destes requisitos deve ser feita objetivamente com base na investigação de factos concretos, como sejam a duração e o grau de desenvolvimento das negociações, o objeto e o valor do negócio, a qualidade dos contratantes e suas condutas.
4. Passando à apreciação do caso concreto, importa desde logo referir que o ónus da prova do preenchimento dos pressupostos atrás referidos incumbia à autora nos termos do art. 342º, nº 1 do Cód. Civil.
É certo que da factualidade dada como provada - nºs 18 e 19 - resulta ter havido aceitação pelas rés da proposta apresentada pela autora em 8.2.2024, mas embora tenha ocorrido essa aceitação, o que se verifica é que, após esta, logo se iniciou um intenso debate quanto aos termos da minuta contratual a elaborar.
Foram trocadas pelos menos três propostas de minutas, sem que se tenha conseguido chegar a consenso quanto à sua redação final, tal como não se chegou a consenso no que toca ao procedimento de assinatura do contrato - factos nºs 20 a 29.
Mesmo que, a 2.3.2024, na sequência do contacto telefónico direto entre a mandatária da autora e a ré CC (facto nº 30), tivesse ficado agendada reunião para assinatura do contrato - o que a autora não logrou demonstrar - sempre ficaria em falta a concordância da co-ré BB e do seu marido, também réu, DD, tal como ficaria em falta a minuta definitiva que iria ser assinada.
Aliás, inclusive com reporte à manhã deste dia 2.3.2024, a autora assume ter perante o negócio um conjunto de reservas, que não se mostram ultrapassadas, e que discrimina no art. 64º da sua petição inicial, dado como provado sob o nº 29.
São as seguintes as suas reservas:
A. Não era conhecida a versão final e/ou assinada do contrato promessa objeto de cessão, por isso não estava afastada a possibilidade do “negócio” não ser possível ou até, se trata de um engodo;
B. A detenção da posição de Cedente de CC/DD não era clara e o reporte da imobiliária de problemas entre o casal aumentava ao desconforto;
C. A cedente BB apresenta idade avançada, 85 anos, a identificação do cartão de cidadão não estava completa, o endereço eletrónico identificado não era nem direto nem pessoal, o que pode induzir o uso indevido daquela identidade ou até o uso da pessoa como ”testa de ferro”;
D. A declaração de autorização da A..., S.A. não estava reconhecida e não foi assinada por qualquer membro da administração. Se é real e verdadeira terá sido assinada por procurador mas não é feita nem a identificação pessoal do procurador nem a identificação da fonte dos seus poderes para o ato, por isso não oferece segurança plena;
E. Dos €64.760,00 que as Cedentes dizem ter pago de sinal, apenas metade está documentado por recibo, sendo que todos os recibos fornecidos foram emitidos em nome da adquirente CC, o que pode adensar a desconfiança quanto à frágil posição da cedente BB no contrato;
F. O contrato prevê na clausula terceira, nº 1, alínea 4) que €48.570,00 (quarenta e oito mil quinhentos e setenta euros) do sinal alegadamente já pago pelas Cedentes deva ser entregue à A..., S.A no dia da escritura, sendo o retorno de dinheiro ao vendedor da coisa um dos mais conhecidos e notórios indícios de fraude fiscal.
G. O contrato não prevê nem formas de comunicação entre as partes nem a obrigação da Cessionária informar sobre a data da escritura de compra e venda (apesar das insistências para o efeito), pelo que não existe forma das cedentes controlarem o último pagamento ou controlarem o cumprimento do contrato, o que adensa o distanciamento que estas poderão ter, dos €48.570,00 (quarenta e oito mil quinhentos e setenta euros) ou do negócio como um todo, ganhando a tese do engodo maior força.
Decorre daqui existir uma profunda desconfiança da autora sobre os termos do negócio, até em aspetos essenciais, como seja o da legitimidade das cedentes, chegando até a perspetivar a possibilidade de se estar perante um “engodo” das rés em conluio com as agentes imobiliárias.
Desconfiança esta que se manifestava na manhã do próprio dia em que se previa proceder à formalização do negócio.
Por isso, não pode deixar de se concordar com a sentença recorrida quando nesta se escreve o seguinte:
“Ora, partindo desta circunstância, não se vê como se pode a seguir sustentar que, entre as partes, se atingiu um nível de “confiança razoável de que o contrato negociado será concluído” que torne, juridicamente, tutelável os aventados danos da autora pela subsequente recusa das rés na formalização do contrato (e note-se que a autora não pretende a responsabilização civil dos réus pela equacionada conduta fraudatória, pelo alegado “engodo”, responsabilização essa que seria equacionável no âmbito da responsabilidade civil extracontratual, aquiliana ou por facto ilícito. A pretensão indemnizatória da autora funda-se na “recusa [dos réus] em formalizar o contrato de cedência de posição contratual”, equacionável no quadro da responsabilidade civil pré-contratual).
Entende-se, por conseguinte, que, in casu, à luz da própria alegação da autora e à luz dos factos dados como provados, falece o primeiro dos apontados requisitos da responsabilidade civil pré-contratual, o que importa o necessário decaimento da ação.”
Com efeito, da factualidade assente o que transparece é que em todo o processo negocial houve sempre um permanente clima de desconfiança entre as partes, espelhado na troca de diversas minutas às quais eram colocadas constantes reservas, de tal forma que a autora/recorrente não pode vir agora sustentar que tenha sido criada uma razoável confiança de que o contrato seria celebrado.
A esta conclusão não obsta o teor do email remetido no dia 5.3.2024 por HH à autora, constante do documento nº 28 junto com a petição inicial e vertido no ponto nº 35 da matéria de facto, referido nas alegações de recurso.
De resto, desse documento o que flui é que o motivo que levou à rutura das negociações, que nunca atingiram um nível de razoável confiança entre as partes, foi a intervenção da própria advogada da autora ao contactar diretamente a ré CC na manhã de 2.3.2024, desrespeitando a sua agente imobiliária, FF.
Impõe-se, pois, a confirmação da sentença recorrida que julgou improcedente a ação proposta pela autora.[15]
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V - Custas na parte referente ao pedido de condenação da autora como litigante de má-fé
Por último, a autora/recorrente insurge-se contra a sua condenação em todas as custas processuais, sustentando que não foi tido em conta o decaimento das rés quanto ao pedido de litigância de má fé, pelo que, no seu entender, não foi respeitada a regra do art. 527º do Cód. Proc. Civil.
O art. 527º do Cód. Proc. Civil preceitua no seu nº 1 que «a decisão que julgue a ação ou algum dos seus incidentes ou recursos condena em custas a parte que a elas houver dado causa ou, não havendo vencimento da ação, quem do processo tirou proveito.»
O nº 2, complementando o nº 1, diz-nos que se entende que dá causa às custas do processo a parte vencida, na proporção em que o for.
O pedido de condenação em litigância de má-fé foi formulado pela ré BB na sua contestação, pretendendo, por esta via, que a autora seja condenada em multa condigna de valor não inferior a 1.000,00€ e no pagamento de honorários ao mandatário da ré, no montante de 5.000,00€.
Este pedido foi apreciado e julgado improcedente na sentença recorrida, que também julgou improcedente a ação proposta pela autora.
Não se configura como incidente, o que implicaria uma tramitação autónoma, que aqui não ocorre, e justificaria a sua tributação nos termos do art. 7º, nº 4 do Regulamento das Custas Processuais.
O vencimento ou o decaimento, no caso dos autos, aferem-se tão-só com referência aos pedidos formulados, seja por via da ação, seja por via da reconvenção.
Ora, se o pedido de condenação da autora como litigante de má-fé não constitui um incidente, também não pode ser qualificado como pedido reconvencional.
É que tal pedido é alheio aos requisitos exigidos em qualquer das alíneas do nº 1 do art. 266º do Cód. Proc. Civil, bem como a qualquer dos restantes pressupostos previstos nesse artigo. Não tem, ao invés da reconvenção, de ser formulado na contestação - art. 583º, nº 1 -, podendo-o ser após os articulados, e até, em sede de recurso, não tendo, diferentemente daquilo que nas mais das vezes sucede com a reconvenção - artº 299º, nº 1 e 2 -, qualquer influência no valor da causa.[16]
Neste contexto, entendemos que a condenação da autora na totalidade das custas, como se fez na sentença recorrida, se mostra isenta de censura, devendo ser mantida.
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Sumário (da responsabilidade do relator - art. 663º, nº 7 do Cód. Proc. Civil):
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DECISÃO
Nos termos expostos, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pela autora AA e, em consequência:
a) Determina-se, por não violadora do dever de sigilo, a atendibilidade da documentação junta aos autos com a petição inicial sob os nºs 9, 14 segunda parte, 21, 22 segunda parte, 25, 26, 29, 30 e 31;
b) No demais, confirma-se a sentença recorrida.
As custas do presente recurso serão suportadas na totalidade pela autora/recorrente.[17]
Porto, 24.3.2026
Rodrigues Pires
João Proença
João Ramos Lopes
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[1] Conclusões muito extensas, mas relativamente às quais entendemos não haver motivo para proferir o despacho a que alude o art. 639º, nº 3 do Cód. Proc. Civil. [2] “Iniciação à Advocacia”, pág. 66.
[3] Cfr. também Ac. Rel. Évora de 5.12.2024, p. 606/23.0 T8LAG-A.E1 (MARIA DOMINGAS SIMÕES) e Ac. Rel. Porto de 28.10.2015, p. 3705/11.7TBSTS-B.P1, do presente relator, ambos disponíveis in www.dgsi.pt.
[4] Dispõe-se o seguinte neste preceito nos seus nºs 1 e 2: “1 - Sempre que um advogado pretenda que a sua comunicação, dirigida a outro advogado ou solicitador, tenha caráter confidencial, deve exprimir claramente tal intenção. 2 - As comunicações confidenciais não podem, em qualquer caso, constituir meio de prova, não lhes sendo aplicável o disposto no n.º 4 do artigo 92.º”
[5] Esclarece-se, desde já, que pela sua escassa relevância estas alterações não terão qualquer repercussão na solução jurídica do litígio.
[6] As considerações vertidas nas conclusões mmm) a ttt), com a referência “inexistência de matéria confessória, mas existência de prova relevante”, não justificam qualquer pronúncia específica por surgirem desligadas da impugnação de qualquer concreto ponto factual.
[7] Cfr. MENEZES CORDEIRO, “Da Boa Fé no Direito Civil”, vol. I, págs. 583/584.
[8] Cfr. ALMEIDA COSTA, “Direito das Obrigações”, 11ª ed., págs. 302/303.
[9] Seguiu-se, nesta parte, CARLOS ALMEIDA, “Contratos I”, Almedina, 2017, 6ª ed., págs. 227/229.
[10] Citado na decisão recorrida.
[11] Cfr. ALMEIDA COSTA, RLJ, Ano 116º, pág. 152.
[12] Cfr. MENEZES CORDEIRO, ob. cit., pág. 583.
[13] Cfr. Ac. STJ de 18.12.2012, p. 1610/07.0 TMSNT.L1.S1 (ANTÓNIO JOAQUM PIÇARRA), disponível in www.dgsi.pt.
[14] Cfr. o referido Ac. STJ de 18.12.2012, onde, a este propósito e em nota de rodapé, se mencionam Carlos Ferreira de Almeida, in Contratos I, 3ª edição, págs. 200 e 201, e Diez-Picazo, in Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, I, 1996, Madrid, pág. 278.
[15] Improcedência da ação que nunca seria posta em causa pela valoração integral da documentação que o Mmº Juiz “a quo”, a nosso ver incorretamente, desconsiderou por entender que a mesma infringia o dever de sigilo.
[16] Cfr. Ac. Rel. Coimbra de 18.6.2024, p. 54/22.9 T8VLF.P1 (FALCÃO DE MAGALHÃES) e Ac. STJ de 22.11.2006, p. 06S1542 (PINTO HESPANHOL), ambos disponíveis in www.dgsi.pt.
[17] Pese embora o recurso interposto pela autora tenha logrado sucesso relativamente à atendibilidade da documentação referida na alínea a), por não se considerar a mesma abrangida pelo dever de sigilo, e também no que toca a alguns dos pontos factuais impugnados, certo é que tal não se projetou na alteração do decidido em 1ª Instância, no sentido da improcedência da ação. O que ocorreu foi a confirmação da sentença recorrida e, assim sendo, decaindo a autora, as custas do presente recurso, de acordo com o art. 527º do Cód. Proc. Civil, deverão ser suportadas integralmente por esta.