Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2798/24.1T8PNF.P1 |  |
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
PRAZO DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA
NATUREZA DO ARTIGO 1096º
Nº1
DO CODIGO CIVIL
II - Não há violação do ‘direito à prova’ das partes quando o tribunal conheça imediatamente do mérito da causa após os articulados e, deste modo, sem realização de audiência de julgamento, caso os factos já assentes o permitam e os eventualmente controvertidos não tenham qualquer relevância no quadro das eventuais soluções plausíveis da questão de direito.
III - O art.º 1096.º, n.º 1 do CC, com a redação introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12/02, relativo à renovação automática dos contratos de arrendamento para fins habitacionais com prazo certo, é de natureza supletiva, não tendo aplicação, por isso, quando, no contrato celebrado, e como expressamente ressalvado no preceito, haja estipulação em contrário.
Tribunal recorrido: Tribunal Judicial da Comarca do Porto Este - Juízo Central Cível de Penafiel, Juiz 3
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.- Sumário………………………………
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.- Acordam na 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto,I.- Relatório
1.- AA e esposa BB instauraram a presente ação declarativa constitutiva e de condenação, sob a forma de processo comum, contra CC e esposa DD, pedindo que, pela sua procedência:
a.- se declare que são donos e proprietários, com exclusão de outrem, do prédio urbano, composto por uma casa de r/c, 1.º e 2.º andares, com quintal, destinado a habitação, sito na Rua ..., ..., do concelho de Felgueiras, inscrito na matriz urbana sob o art.º ..., da união de freguesias ..., ..., ..., ... e ..., do concelho de Felgueiras, descrito na CRP de Felgueiras sob o n.º .../...;
b.- se declare que a oposição à renovação do contrato de arrendamento aludida na petição inicial foi válida e eficaz;
c.- se declare que o contrato de arrendamento cessou a 2 de setembro de 2024;
d.- se condene os Réus a entregar-lhes, livre e desocupado de pessoas e bens, com todas as suas pertenças, benfeitorias e no bom estado de conservação e limpeza com que o receberam, o 2.º andar do referido prédio urbano, com garagem existente por debaixo do mesmo, um anexo com 3 portas localizado no seu lado esquerdo e um quintal localizado no lado esquerdo, devidamente demarcado pelo passeio, que lhes foi dado de arrendamento a 3 de setembro de 2012, abstendo-se da prática de qualquer ato que impeça ou diminua a utilização e a posse por parte dos Autores, bem como a cessar de imediato a intromissão e a prática de qualquer ato que viole o direito de propriedade dos Autores sobre o mesmo;
e.- se declare que a ocupação e detenção que os Réus dele vêm fazendo à ilícita, ilegítima e não consentida pelos Autores;
f.- se declare que os Réus não possuem qualquer título que legitime tal ocupação e detenção;
g.- se condene os Réus a pagar-lhes uma indemnização no montante mensal de € 444.46, a contar da data de 2 de setembro de 2024, até integral e efetiva restituição do locado, com dedução do montante de € 222,23 já pago, acrescida dos juros de mora, à taxa de 4%, desde a citação.
Invocam, para tanto, e em síntese, que, por contrato de arrendamento celebrado em 03-09-2012, os anteriores proprietários do prédio urbano que, entretanto, adquiriram e que identificaram deram de arrendamento aos Réus, para habitação, o respetivo 2.º andar, com garagem, anexo e quintal, mediante a renda anual de € 2.400,00, a pagar em duodécimos mensais de € 200,00.
O prazo acordado do arrendamento foi o de 5 anos, com início em 03-09-2012, prorrogável por períodos iguais e sucessivos de um ano, enquanto, além do mais, os senhorios não se opusessem à sua renovação contrato, por comunicação remetida com 120 dias de antecedência.
Por cartas registadas com a/r de 14-11-2023, rececionada a 27-11-2023, e de 18-01-2024, rececionada a 22-01-2024, comunicaram aos Réus que não pretendiam a renovação do contrato de arrendamento além do prazo da sua renovação, data esta em que o contrato, por esse motivo, cessou.
Os Réus, porém, sem título que o legitime, continuam a ocupar o locado, o que justifica o recurso a esta ação para que sejam compelidos a entregá-lo e, bem assim, a indemnizá-los do prejuízo causado, em montante equivalente ao dobro das rendas que pagariam se continuassem arrendatários enquanto permanecerem no locado.
2.- Citados, contestaram os Réus, batendo-se pela improcedência da ação.
Em síntese, depois de aceitarem a celebração do contrato de arrendamento invocado pelos Autores, retorquiram que as prorrogações acordadas foram, não de um ano, mas de cinco anos.
O contrato renovou-se, por conseguinte, em 03-09-2017 e, novamente, em 03-09-2022, pelo que só cessará os seus efeitos em 02-09-2027, em consonância com o disposto no art.º 1096.º, n.º 1 do Código Civil.
A comunicação dos Autores assim como se opunham à sua renovação não produziu, por isso, qualquer efeito.
3.- Responderam os Autores, impugnando o vertido pelos Réus na contestação e concluindo como haviam feito na petição inicial.
4.- Findos os articulados, foi proferido despacho a agendar a realização da audiência prévia e que tal diligência se destinaria, além do mais, e expressamente, a “avaliar da possibilidade de conhecimento imediato do mérito”.
5.- Nessa diligência, pelo tribunal foi feita aos mandatários nela presentes a seguinte comunicação: “face ao posicionamento das partes em sede de articulados, mostra-se já possível conhecer de imediato do mérito, razão pela qual se faculta às partes a discussão de facto e direito, nos termos do art.º 591.º, n.º 1, al. b) do CPC”.
Após tal comunicação, aos mandatários foi concedida a palavra para alegações orais.
6.- Seguidamente, foi proferida sentença, na qual, além de se fixar em € 72.694,30 o valor da causa, se conheceu do mérito desta, concluindo-se pela procedência integral de todos os pedidos formulados pelos Autores na petição inicial.
7.- Inconformados com esta decisão, dela interpuseram os Autores o presente recurso, concluindo do seguinte modo:
a.- Salvo o devido respeito, o Tribunal a quo, na apreciação dos factos e na aplicação de direito aos presentes autos, argumentou com base em suposições e não analisou criticamente a prova documental existente, pois que a Douta sentença de que se recorre assenta numa errada e superficial apreciação da prova, sem a devida valoração crítica,
b.- Na verdade, o Tribunal nunca poderia proferir uma decisão desta natureza, até porque a mesma padece de nulidade por violação do direito à prova.
c.- O direito à prova é parte essencial do direito fundamental de acesso ao direito previsto no artigo 20.º da CRP, na vertente do direito a um processo equitativo, constituindo-se como peça fundamental para a realização efetiva do direito de ação judicial.
d.- O direito à prova pode ser definido como o direito da parte de utilizar todas as provas de que dispõe, de forma a demonstrar a verdade dos factos em que a sua pretensão se funda, constando do seu conteúdo essencial, portanto, os seguintes aspetos: o direito de alegar factos no processo, o direito de provar a exatidão ou inexatidão desses factos, através de qualquer meio de prova, o direito de participação na produção das provas.
e.- A produção de prova apenas será desnecessária quando inexistam factos controvertidos relevantes para a solução da causa segundo as várias soluções plausíveis para a questão de direito, pelo que, existindo mais do que uma solução plausível para a questão de direito e factos controvertidos com relevância para alguma delas, é prematuro o conhecimento do mérito da causa sem a realização da audiência de discussão e julgamento.
f.- No caso dos autos, o Tribunal a quo proferiu a decisão sem realizar a audiência de discussão e julgamento e, portanto, sem proceder à audição das testemunhas e análise da restante prova arrolada, não dando sequer oportunidade de produzir contraprova, o que, releve-se, num juízo prudencial deveria ter feito.
g.- De tal forma que, o Tribunal a quo ao proferir a sentença em crise sem que, previamente, desse aos Recorrentes a possibilidade de contraditar a versão dos autores, proferiu decisão surpresa.
h.- Existe, assim, na sentença proferida uma frontal e indiscutível violação do princípio do contraditório, que não foi devidamente observado.
i.- Entendem os Recorrentes que, por maior que seja o convencimento relativamente a um processo, tal não permite formar a convicção do Tribunal a quo quanto à certeza de determinados factos, quando nem sequer foi ouvida a prova testemunhas arrolada pelos Recorrentes ou permitida aos mesmos produzir qualquer outra prova legalmente admissível.
j.- Não se consegue compreender como é que o Tribunal a quo, concluiu, sem mais, pela improcedência da exceção invocada, se a versão dos autores nem sequer foi contraditada, ou seja, nem sequer houve inquirição das testemunhas e análise da prova documental requerida.
k.- A atuação do Tribunal a quo, salvo o devido respeito, conduz a uma autêntica indefesa, ou seja, a uma privação ou limitação do direito de defesa dos Recorrentes, violando o disposto nos artigos 3.°, nº 3, 411.º, 607.º, nº 4, do CPC, e os artigos 13.º, 18.º, nº 2 e 3, 20.º, 202.º, nº 2, e 204º da CRP.
l.- Assim, inobservada que foi uma regra processual crucial, e por essa omissão gerar nulidade, impõe-se a anulação da sentença agora recorrida e, em consequência, ser revogada a douta sentença, tudo com as legais consequências.
m.- Sem prescindir, é verdade que em 03 de setembro de 2012 os Recorrentes celebraram contrato de arrendamento urbano habitacional do segundo andar, com uma garagem existente por debaixo do prédio, um anexo com três portas no seu lado esquerdo e um quintal localizado no mesmo lado esquerdo, devidamente demarcado pelo passeio, do prédio urbano sito na Rua ..., antigo Lugar ..., nº ..., da freguesia ..., ..., do concelho de Felgueiras, inscrito na matriz urbana sob o artigo ..., proveniente da anterior matriz ..., da união de freguesias ..., ..., ..., ... e ..., do concelho de Felgueiras, descrito na Conservatória do Registo Predial de Felgueiras sob o n.º .../....
n.- Porém, e ao contrário do alegado pelos autores, o mesmo foi, de facto, celebrado pelo prazo de cinco anos, com início a 03 de setembro de 2012,
o.- Mas prorrogável por iguais períodos de cinco anos, no silêncio das partes ou falta de comunicação de oposição expressa a tal renovação.
p.- Assim, o contrato de arrendamento em crise teve a sua primeira renovação a 03 de setembro de 2017, e uma segunda renovação, que se encontra a vigorar, a 03 de setembro de 2022.
q.- Pelo que, salvo melhor e diverso entendimento, aquele contrato de arrendamento habitacional apenas terá o seu fim em 02 de setembro de 2027,
r.- Ou caso assim se não entenda, o que apenas se admite por cautela de raciocínio, em 02 de setembro de 2025.
s.- A comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento habitacional realizada pelos autores é ineficaz, porquanto a referida missiva não tem a virtualidade de fazer cessar o contrato de arrendamento na data nela indicada (02 de setembro de 2024).
t.- E sendo ineficaz a aludida comunicação, o contrato de arrendamento habitacional em crise mantém-se plenamente válido, o que expressamente se invoca para os devidos efeitos legais.
u.- Sendo os Recorrentes forçados a recorrer desta sentença para que seja revogada e substituída por outra que julga procedente a exceção invocada na contestação apresentada nos auto e em consequência determine que o contrato de arrendamento ainda se encontra em vigor e plenamente válido.
v.- Considerou o Tribunal a quo que a oposição ao contrato de arrendamento foi valida, porém, tal decisão erra na apreciação dos documentos juntos aos autos nos articulados (uma vez que não foi realizada qualquer prova testemunhal perante a inexistência de audiência de discussão e julgamento).
w.- Salvo o devido e merecido respeito, mal andou o Tribunal a quo na parte em que não relevou ter ficado demonstrado nos autos que a oposição à renovação do contrato de arrendamento não operou e o mesmo ainda se encontra válido, pelo menos até 02 de setembro de 2025.
x.- De acordo com as regras do ónus da prova caberia aos autores ter provado ter cumprido os prazos legais para a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento, bem como o convencionado pelas partes no contrato de arrendamento outorgado, o que não lograram fazer.
y.- pelo que se impõe que a decisão proferida pelo Tribunal a quo, ante os supra invocados motivos, seja substituída por outra que consagre o supra referido, devendo a contestação apresentada pelo Recorrentes ser julgada totalmente procedente, absolvendo-os da instância como lá invocado.
z.- O Tribunal a quo, salvo melhor opinião, violou as seguintes normas jurídicas ou não fez a sua correta e adequada aplicação: Artigos 3.º, nº 3, 411.º e 607.º do CPC; Artigos 13.º, 18.º, nº 2 e 3, 20.º e 202.º da CRP; Artigo 1096.º do CC.
8.- Responderam os Autores, batendo-se pela improcedência do recurso e confirmação da decisão recorrida, concluindo nos seguintes termos:
1.- Recai sobre as partes em juízo o ónus de considerarem as várias possibilidades interpretativas das normas de que se pretendem socorrer, e de adotarem, em face delas, as necessárias cautelas processuais (por outras palavras, o ónus de definirem e conduzirem uma estratégia processual adequada).
2.- A jurisprudência é unânime ao considerar de que só constitui «situação surpresa», a que for caracterizada pelo seu carácter insólito ou da sua imprevisibilidade.
3.- Quando a interpretação do Tribunal nada tem de inesperado, nem de imprevisível, sendo razoável exigir que os interessados a hipotizem, a mesma não poderá constituir decisão surpresa.
4.- A decisão-surpresa a que se reporta o art.º 3.º, 3 do Código do Processo Civil não se confunde com a suposição que as partes possam ter feito, nem com a expectativa que elas possam ter acalentado quanto à decisão, quer de facto, quer de direito.
5.- Situando-se a decisão dentro do permitido pela lei, e que de antemão pode e deve ser conhecida como sendo possível, e viável, não poderá constituir «surpresa».
6.- No caso dos autos, a decisão/sentença proferida pelo Tribunal, nada tem de insólito, ou de imprevisibilidade.
7.- Como muito bem se explana na sentença recorrida, o processo continha todos os elementos, de facto, e de direito, necessários para se proferir a decisão na audiência prévia, sem qualquer necessidade de produção de mais prova, além, da já produzida e constante dos autos.
8.- Uma das finalidades da audiência prévia, para a qual as partes foram notificadas, compareceram e estiveram, devidamente, representadas, além da realização da tentativa de conciliação, que o Tribunal promoveu, e que não se conseguiu alcançar, era precisamente facultar-se ás partes a discussão de facto e de direito, nos casos em que ao juiz cumpra apreciar exceções dilatórias ou quando tencione conhecer imediatamente, no todo, ou em parte, do mérito da causa.
9.- Os autos continham todos os elementos de facto e de direito que permitiam, desde logo, e nessa fase processual, o conhecimento dos pedidos formulados pelos autores, ou seja, o conhecimento imediato do mérito da causa.
10.- Tribunal comunicou ás partes, face ao posicionamento das mesmas, em sede de articulados, que se mostrava, desde logo, possível conhecer de imediato do mérito da causa, tendo, inclusive, facultado ás mesmas a discussão de facto e de direito, nos termos do estipulado no artigo 591, nº 1, alínea b) do Código do Processo Civil. Cfr, ata de audiência prévia de 28/1/2025, junta a fls dos autos.
11.- Não houve qualquer objeção ou oposição manifestada pelas partes, tendo o Tribunal ouvido as mesmas, facultado o direito ao contraditório, e concedeu-lhes a palavra para as respetivas alegações orais.
12.- Os recorridos tinham sempre a obrigação de saber, sendo-lhes razoável exigir que hipotizassem, como possível acontecer, o conhecimento imediato do mérito da causa, e que a interpretação do Tribunal poderia ser a dada na sentença.
13.- Não houve violação ou preterição do princípio ao contraditório, que o houve, e sempre foi respeitado, nem diminui, nem atingiu o direito de defesa dos recorrentes.
14.- A decisão recorrida não violou o princípio do contraditório, nem nenhuma disposição legal, ou constitucional, nomeadamente, o disposto nos artigos nºs 3, nº3, 411, 607 nº 4 do Código do Processo Civil, nem o estatuído nos artigos 13, 18, nº 2 e 3,20, 202, nº 2 e 204 da Constituição da República Portuguesa.
15.- O Tribunal fez uma correta aplicação do direito, inexistindo erro na interpretação dos preceitos legais contidos no artigo 1096, nº1 do Código Civil.
16.- A oposição á renovação do contrato de arrendamento foi válida e eficaz.
17.- A interpretação dada pelos recorrentes ao contrato de arrendamento, no que tange ao seu prazo e renovações, além de disparatada, é, absolutamente, descabida, sem qualquer correspondência com o que nele se encontra consignado e, também, sem qualquer correspondência com o preceituado na disposição legal contida no artigo 1096, nº 1 do Código Civil.
18.- Não houve errada interpretação do contrato de arrendamento, nem errada interpretação ou aplicação da lei, ou de qualquer outro dispositivo legal.
19.- Como se depreende do contrato de arrendamento, junto aos autos, verifica-se que o mesmo foi celebrado, a 3 de setembro de 2012, pelo prazo inicial de cinco anos, e que, como, expressamente, nele se encontra estipulado, apenas, se renovaria, após esse prazo inicial, por períodos de um ano, e, apenas, enquanto os senhorios não se opusessem á renovação, com a antecedência mínima de 120 dias.
20.- As partes contratantes afastaram, expressamente, a possibilidade de o contrato de arrendamento, findo o prazo inicial da sua vigência, de se renovar por períodos mais longos, para além do período de um ano.
21.- Os senhorios/proprietários ao oporem-se á renovação na data 14/11/2023, e confirmada nas datas de 13/12/2023, 14/12/2023, 14/2/2024, cumpriram, escrupulosamente, o, contratualmente, estabelecido no mesmo. Cfr. Docs 6, 7 e 5 juntos á Petição Inicial, sob os artigos 16, 17, 18 e 19, aí, plasmados.
22.- O contrato, após o prazo inicial da sua vigência, já se tinha, por várias vezes, renovado, e, após a sua última renovação, apenas, se voltaria a renovar a 2 de setembro de 2024.
23.- Nunca houve por parte dos recorrentes qualquer objeção, reclamação ou impugnação ás comunicações e interpelações, que lhe foram efetuadas e dirigidas a respeito da oposição á renovação contratual.
24.- A oposição á renovação do contrato de arrendamento foi válida, atempadamente, efetuada, sendo, totalmente, eficaz.
9.- O recurso foi admitido como apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo e assim recebido nesta Relação, que o considerou corretamente admitido e com o efeito legalmente previsto.
10.- Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
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II.- Das questões a decidirO âmbito dos recursos, tal como resulta das disposições conjugadas dos art.º 635.º, n.º 4, 639.º, n.ºs 1 e 2 e 641.º, n.º 2, al. b) do Código de Processo Civil (doravante, CPC), é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente.
Isto, com ressalva das questões de conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado ou das que se prendem com a qualificação jurídica dos factos (cfr., a este propósito, o disposto nos art.ºs 608.º, n.º 2, 663.º, n.º 2 e 5.º, n.º 3 do CPC).
Neste pressuposto, as questões que, neste recurso, importa apreciar e decidir são as seguintes:
i.- da nulidade da sentença por violação do princípio do contraditório;
ii.- da nulidade da sentença por violação do direito à prova;
iii.- da (in)eficácia da oposição à renovação do contrato de arrendamento dos autos por parte dos Apelados.
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III.- Da FundamentaçãoIII.I.- Na sentença proferida em 1.ª Instância e alvo deste recurso foram considerados provados os seguintes factos:
1.- Os autores adquiriram, através de escritura pública de compra e venda, celebrada a 14/2/2024, no Cartório Notarial de EE, sito na cidade de Felgueiras, aquisição que fizeram a FF e esposa GG, um prédio urbano, composto por casa de rés-do-chão, e primeiro e segundo andares, com quintal, destinado á habitação, sito na Rua ..., antigo Lugar ..., nº ..., da freguesia ..., ..., do concelho de Felgueiras, inscrito na matriz urbana sob o artigo ..., proveniente da anterior matriz ..., da união de freguesias ..., ..., ..., ... e ..., do concelho de Felgueiras, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Felgueiras sob o n.º .../..., tudo nos moldes vertidos no doc. 3 junto com a petição inicial e que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
2.- E, desde aquela data que os autores, por si e antepossuidores, estão na posse, uso e fruição do dito prédio, fazendo nele obras, benfeitorias, pagando as contribuições e impostos que sobre o mesmo incidem.
3.- Aquela aquisição encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial de Felgueiras, sob o n.º .../..., e, aí, inscrita a favor do autores pela Ap. ... de 1/3/2024.
4.- Por contrato de arrendamento urbano, celebrado a 3 de setembro de 2012, os anteriores proprietários FF e esposa GG, a quem os autores adquiriram o prédio urbano referido em 1, deram de arrendamento aos réus o segundo andar do mesmo, com uma garagem existente por debaixo do prédio, um anexo com três portas localizado no seu lado esquerdo e um quintal localizado no mesmo lado esquerdo, devidamente, demarcado pelo passeio, tudo nos moldes vertidos no doc. 4 junto com a petição inicial e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
5.- O referido acordo foi feito pelo prazo de cinco anos, que teve o seu início a 3 de setembro de 2012, sendo prorrogável por períodos iguais e sucessivos de um ano, enquanto não fosse denunciado pelos arrendatários, com a antecedência de cento e vinte dias, ou enquanto os senhorios, com igual antecedência de cento e vinte dias, não se opusessem à sua renovação contratual, através de carta registada com aviso de receção.
6.- Destinava-se o arrendado, exclusivamente, à habitação dos réus.
7.- A renda anual estipulada foi de 2.400,00 €, a pagar em duodécimos mensais de 200,00 €, paga por transferência bancária, até ao oitavo dia do mês anterior àquele a que dissesse respeito.
8.- E que, sujeita às sucessivas atualizações legais, até à data em que os réus teriam de entregar o arrendado, ascendia ao montante de 222,23 €.
9.- Após aquela aquisição, os réus, notificados para tal que foram, começaram, a partir de tal data a pagar, mensalmente, as rendas pela fruição do arrendado (cfr. doc. 5 junto com a petição inicial que aqui se dá por integralmente reproduzido).
10.- Os anteriores proprietários, e, então, senhorios, através de cartas registadas, com aviso de receção, enviadas a 14/11/2023 e rececionadas a 27/11/2023 comunicaram aos réus que não pretendiam renovar o contrato de arrendamento aludido, para além do prazo da sua renovação contratual, que ocorreria a 2 de setembro de 2024, e que, deveriam, nessa data, entregar-lhes o locado, totalmente, devoluto e livre de pessoas e bens, nos moldes vertidos no doc. 6 junto com a petição inicial que aqui se dá por integralmente reproduzido.
11.- O que fizeram, igualmente, em cartas datadas de 13/12/2023 e 14/12/2023, mas, apenas, enviadas a 18 de janeiro de 2024, rececionadas a 22/1/2024, aquando e juntamente com a notificação dos réus para os aumentos legais da renda, nos moldes vertidos no doc.7 junto com a petição inicial que aqui se dá por integralmente reproduzido.
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III.II.- Do objeto do recurso1.- Da nulidade da sentença por violação do princípio do contraditório
Invocam os Apelantes a nulidade da sentença recorrida por violação do princípio do contraditório. Na sua perspetiva, a sentença foi proferida sem que, previamente, lhes tivesse sido dada a oportunidade de contraditar a sua versão dos factos, constituindo, assim, uma ‘decisão surpresa’.
Não há, contudo, nulidade atendível da sentença com tal fundamento.
Vejamos.
O princípio do contraditório, enquanto princípio estruturante do sistema jurídico, foi refletido pelo legislador processual civil no art.º 3.º, n.º 1 do CPC, nos termos do qual o tribunal não pode resolver o conflito de interesses que a ação pressupõe sem que a resolução lhe seja pedida por uma das partes e a outra seja devidamente chamada para deduzir oposição.
Afloramento deste princípio é a proibição das ‘decisões surpresa’, contida no n.º 3 do citado preceito legal, o qual, depois de cometer ao juiz o dever de observar e fazer cumprir, ao longo de todo o processo, aquele princípio, prescreve que não lhe é lícito, salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem.
Subjacente à adoção de tal solução normativa esteve a ideia de que “a liberdade de aplicação das regras do direito adequadas ao caso e a oficiosidade no conhecimento de excepções” pode conduzir a decisões que, embora corretas, surgem “contra a corrente do processo, à revelia das posições jurídicas que cada uma das partes tomou nos articulados”, visando-se com ela, por conseguinte, impedir que “as partes sejam confrontadas com soluções jurídicas inesperadas, com as quais não podiam razoavelmente contar, por não terem sido objecto de discussão no processo” (v., neste sentido, Abrantes Geraldes, in Temas da Reforma do Processo Civil, 1 - Principio Fundamentais; 2 – Fase Inicial do Processo Declarativo, Coimbra, 1997, p. 67).
Nestes casos, “o respeito pelo contraditório impõe a audição específica das partes”, que é “o único modo de possibilitar que a decisão seja o culminar de um processo argumentativo justo e equitativo, que permita que cada um dos justiciáveis faça ouvir a sua voz, assim trazendo ao decisor a sua perspectiva e, nessa medida, assim, influenciando a decisão”, o que, em último termo nos reconduz à ideia de que, mais do que a “discussão dialética entre as partes”, a verdadeira concretização do princípio do contraditório pressupõe que às partes seja dada a oportunidade de que “influenciem directamente a decisão”.
Ou seja, que seja permitido às partes “que exerçam os direitos de acção e defesa, mas, também, que sejam chamadas a emitir pronúncia sobre as questões que hajam de ser decididas a respeito dos interesses que na acção e defesa fazem valer” (v., neste sentido, Acórdãos da Relação de Lisboa de 10-09-2020, proferido no processo 12841/19.0T8LSB.L2-6 e do STJ de 17-06-2014, proferido no processo 233/2000.C2.S1, disponíveis na internet, no sítio com o endereço www.dgsi.pt).
O respeito pelo princípio do contraditório visto nesta perspetiva não implica, contudo, e naturalmente, que a tomada de qualquer decisão imponha sempre a audição prévia das partes.
Assim não será, desde logo, e de acordo com o expressamente previsto no preceito legal em apreço, nos casos em que a audição se revele manifestamente desnecessária; e assim não será, também, nos casos em que, objetivamente considerados, “as partes não possam alegar, de boa fé, desconhecimento das questões de direito ou de facto a decidir pelo juiz e das respectivas consequências” (v., neste sentido, Abrantes Geral, in “Temas da Reforma…”, p. 70).
No caso, está em causa, como se viu, a eventual prolação da sentença recorrida sem que, previamente, tivesse sido dada aos Apelantes a oportunidade de análise da sua versão dos factos.
Tal não é, contudo, e manifestamente, o caso.
Com efeito, como decorre da descrição da tramitação do processo que no relatório deste Acórdão foi feita, a 1.ª instância, findos os articulados, decidiu agendar a realização da audiência prévia e, logo ali, deu a conhecer às partes – expressamente – que tal diligência se destinaria “a avaliar da possibilidade de conhecimento imediato do mérito”.
Outrossim, já na diligência, a 1.ª instância reiterou o entendimento de que já era possível o conhecimento do mérito da causa e, nesse pressuposto, facultou às partes a discussão de facto e de direito, nos termos do art.º 591.º, n.º 1, al. b) do CPC.
Finalmente, as partes, no exercício dessa faculdade, pronunciaram-se em alegações orais, sendo a sentença proferida posteriormente, em conclusão aberta para o efeito.
Ou seja, a 1.ª instância agendou uma diligência logo advertindo as partes para a possibilidade de conhecer do mérito da causa sem realização da audiência de julgamento, permitindo-lhes, com isso, ponderarem a possibilidade de que tal viesse a ser realmente feito e de se emitirem a sua posição a esse respeito.
Por outro lado, já na diligência, às partes foi efetivamente facultada a possibilidade de se pronunciarem, quer no plano do facto, quer no plano do direito, sobre o mérito da causa e ambas fizeram-no.
A sentença recorrida representa, assim, ‘o culminar de um processo argumentativo’ em que a ambas as partes foi permitido fazer-se ouvir e, com isso, poderem influenciar os termos da decisão a proferir.
A sua prolação teve na origem, pois, o escrupuloso cumprimento do princípio do contraditório, de nenhuma nulidade padecendo.
Improcede, pelo exposto, a pretensão dos Apelantes em apreço.
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2.- Da nulidade da sentença por violação do direito à prova Invocam os Apelantes no recurso, também, a nulidade da sentença recorrida por violação do direito à prova. Isto porque a sua prolação não foi precedida da realização da audiência de julgamento e, portanto, sem audição das testemunhas e análise da prova arrolada, bem como sem lhes dar a oportunidade de rebater a versão dos Apelantes.
Também aqui não há, porém, nulidade atendível.
Vejamos.
O direito à prova a que os Apelantes aludem é uma derivação do princípio constitucional do acesso ao direito e à tutela jurisdicional efetiva consagrado no art.º 20.º da CRP.
Significa, como se referiu no Acórdão da Relação de Coimbra de 21-04-2015 (proferido no processo n.º 124/14.1TBFND-A.C1, tendo como relatora Maria João Areias e publicado na internet, no sítio www.dgsi.pt), “que as partes conflituantes, por via de ação e da defesa, têm o direito a utilizarem a prova em seu benefício e como sustentação dos interesses e das pretensões que apresentarem em tribunal”.
Outrossim, significa, de acordo com o mesmo aresto, que “têm ainda o direito a contradizer as provas apresentadas pela parte contrária ou suscitadas oficiosamente pelo tribunal, bem como o direito à contraprova”.
Trata-se aqui de um princípio que também tem subjacente a mesma ideia que inspira o princípio do contraditório, ou seja, e como se viu atrás, a de que às partes deve ser facultada a possibilidade de, mediante as provas que apresentam ou pretendem que sejam produzidas, contribuir para influenciar a decisão a proferir pelo tribunal.
Por conseguinte, novamente como referido no mencionado Acórdão da Relação de Coimbra, “as partes têm liberdade para demonstrar quaisquer factos, mesmo que não possuam o respetivo ónus da prova, desde que entendam que a sua comprovação diminuirá os seus riscos processuais”.
O direito à prova não é, contudo, absoluto. E tem de ceder, entre o mais, nos casos em que, com a prova requerida, as partes, em vez de pretenderem comprovar os factos que verdadeiramente servem de fundamento à ação ou à defesa, pretendam antes trazer para os autos a demonstração de realidades irrelevantes para a decisão da causa.
Nesses casos, e em nome de princípios como os da celeridade e da proibição da prática de atos inúteis, forçoso será que o “juiz, enquanto gestor ou responsável pela direção do processo” diligencie por que só as provas “que se afigurem necessárias e adequadas” sejam efetivamente consideradas no processo e que já não o sejam aquelas que se mostrem “inúteis ou meramente dilatórias”.
O denominado princípio da relevância da prova, também ele corolário do processo justo e equitativo, implica para o juiz, como se referiu no Acórdão desta Secção de 04-07-2024 (proferido no processo 397/24.7T8PRT-A.P1, de que foi relatora Francisca Mota Vieira e publicado no mesmo local acima referenciado), que “dirija ativamente o processo, empenhando-se na justa e pronta resolução do litígio e que, por isso, no que à instrução da causa respeita, direcione os esforços probatórios para a matéria que releva à decisão e a que tal matéria limite as provas que (…) as partes entendem oferecer”.
São afloramentos deste princípio preceitos do CPC como, além dos relacionados com específicos meios de prova, os dos art.ºs 443.º e 476.º e, bem assim, o do art.º 411.º, que, prevendo o princípio do inquisitório, determina que o juiz deva diligenciar pelo apuramento da verdade e justa composição do litígio, mas apenas no quadro dos factos de que lhe é lícito conhecer.
O direito à prova, apesar de nuclear na arquitetura do ordenamento jurídico, não deve, por isso, sob pena do próprio desvirtuamento do sistema, conduzir à admissibilidade generalizada e acrítica de toda e qualquer atividade probatória que as partes pretendam levar a cabo, estando essa admissibilidade filtrada sempre pelo crivo da sua relevância para a decisão da causa.
No caso, a razão da discordância dos Apelantes reside no facto de, na decisão recorrida, se ter entendido que o processo, findos os articulados, reunia já todas as condições para que se tomasse conhecimento do mérito da causa, sem necessidade de indagação de outros factos que não os já assentes e, consequentemente, de produção de outros meios de prova.
Por causa disso, na perspetiva dos Apelantes, não lhes teria sido dada a oportunidade de demonstrar os factos que alegaram em sua defesa, o que teria conduzido à violação do seu direito à prova.
Tal não é, contudo, e manifestamente, o caso.
Assim, desde logo, mas decisivamente, os Apelantes não indicam ou especificam um único facto que, dos que alegaram na contestação, não tenha sido conhecido na decisão recorrida e que o devesse ser dentro das soluções plausíveis da questão de direito.
Pelo contrário, limitam-se a invocar que a 1.ª instância, ao conhecer imediatamente do mérito da causa, violou o seu direito à prova, mas fazem-no genérica e abstratamente, sem sustentarem essa alegação num qualquer facto dos que alegaram e que, se provado, pudesse conduzir a resultado diverso.
Acresce que, como se verá à frente, em sede de apreciação jurídica do caso – valendo aqui tudo o que aí for dito – a decisão da 1.ª instância de conhecer imediatamente do mérito da causa não merece qualquer censura, já que nenhum dos factos alegados pelos Apelantes em sede de contestação tinha a virtualidade de abalar a aplicação do direito ao caso.
Na sentença recorrida não houve, consequentemente, qualquer violação do direito à prova dos Apelantes, representando, pelo contrário, um exercício de boa gestão do processo pelo tribunal, no sentido da prolação da decisão que, em face dos elementos constantes dos autos, se impunha.
A sentença recorrida não padece, pois, do vício apontado pelos Apelantes, em razão do que improcede a sua pretensão.
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3.- Da (in)eficácia da oposição à renovação do contrato de arrendamento dos autos por parte dos ApeladosEstá aqui em causa a questão de saber se a oposição à renovação do contrato de arrendamento dos autos, que tinha os Apelados como senhorios e os Apelantes como inquilinos, produziu os seus efeitos e se, por isso, o contrato deve ter-se por cessado.
O contrato de arrendamento foi celebrado em 03-09-2012, teve por fim a habitação dos Apelantes e nele foi clausulado o prazo de 5 anos. Nele se previu, também, expressamente, a sua renovação por períodos de um ano, enquanto não fosse denunciado pelos Apelantes com 120 dias de antecedência ou enquanto os senhorios não se opusessem à renovação com igual antecedência. Ambas as comunicações, a efetuar por carta registada com a/r.
Para os Apelados, enquanto senhorios, o prazo de renovação era o estabelecido no contrato de arrendamento: 1 ano. Por conseguinte, a oposição à renovação dirigida aos Apelantes pelos anteriores senhorios, efetuada por cartas registadas com a/r de 14/11/2023 e rececionadas a 27/11/2023 foram válidas e produziram efeitos. O contrato cessou, por isso, em 02-09-2024.
Para os Apelantes, o período da renovação era igual ao inicial, 5 anos, pelo que o contrato de arrendamento se mantém em vigor até, pelo menos, 02-09-2027; quando muito, o prazo de renovação era de 3 anos, pelo que se completaria em 02-09-2025. As comunicações efetuadas pelos senhorios não produziram, por isso, quaisquer efeitos.
Na sentença recorrida, acolheu-se sem mais a posição dos Apelados e julgou-se cessado o contrato de arrendamento dos autos.
A questão não é, contudo, tão linear e exige uma análise mais detalhada, em face, designadamente, do teor do art.º 1096.º do Código Civil, preceito este em que os Apelantes, bem interpretada a sua alegação, estribam a sua posição.
Precise-se, apenas, que os autos dispõem já de todos os elementos, mormente de facto, para que tal questão seja conhecida em definitivo, sem necessidade de realização da audiência de julgamento.
Os Apelantes, enquanto inquilinos, aceitaram expressamente a celebração do contrato de arrendamento e os seus termos e não alegaram que, anteriormente, em simultâneo, ou posteriormente, tenham, por escrito ou mesmo verbalmente, convencionado qualquer cláusula diversa da que nele consta, mormente quanto ao período de renovação a atender.
Os factos relevantes para a decisão da questão suscitada na apelação estão, pois, definitivamente consolidados.
Vejamos, pois, a questão.
Dispõe o referido art.º 1096.º, n.º 1 do CC, no que ao caso importa, o seguinte: salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se este for inferior.
Tal preceito foi introduzido pela Lei n.º 13/2019, de 12/02 e, dispondo diretamente sobre o conteúdo das relações jurídicas locatícias, abstraindo dos factos que lhes deram origem, aplica-se, por força do disposto no art.º 12.º, n.º 2 do CC, aos contratos de arrendamento que, como o dos autos, foram celebrados anteriormente, mas que subsistem à data da sua entrada em vigor (o que, de acordo com o seu art.º 16.º, ocorreu em 13 de fevereiro de 2019).
Como decorre da sua leitura, nele se determina, não só a renovação automática do contrato de arrendamento celebrado com prazo certo no seu termo, como, também, que tal renovação opera por períodos sucessivos de igual duração ao prazo inicial do contrato ou, se tal duração for inferior, por três anos; isto, ressalvada a existência de estipulação em contrário.
Ora, a respeito da interpretação deste normativo, diverge a doutrina e a jurisprudência quanto à qualificação da sua natureza como imperativa ou supletiva.
Quem reputa imperativo o preceito, no que tange à renovação do contrato de arrendamento com prazo certo destinado a habitação, preconiza a interpretação de que, à luz do mesmo, é lícito às partes afastar a renovação automática do contrato, mas, uma vez clausulada essa renovação, esta nunca poderá ficar aquém do limite mínimo de três anos nele previsto.
Estipulando-se no contrato de arrendamento celebrado a sua renovação, o prazo mínimo de três anos ali previsto, dada a sua imperatividade, impõe-se, pelo que, a menos que se tenha estipulado um prazo de renovação superior, o prazo será renovado por, pelo menos, mais três anos.
Argumenta-se em abono desta posição que a imperatividade do preceito em análise decorreria da sua interpretação em função dos elementos histórico, teleológico e sistemático.
Assim, o diploma que introduziu a redação do preceito em apreço surge na sequência de sucessivas alterações legislativas que, após a adoção de um regime tendencialmente liberal do mercado de arrendamento (com génese no RAU, aprovado pelo Decreto-Lei 321-B/90, de 15 de outubro, mas aprofundado pelo NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/02 e exponenciado pela Lei n.º 31/2012, de 14/08), foi introduzindo correções destinadas a garantir maior estabilidade às relações jurídicas locatícias, conferindo maior pendor à tutela da posição do arrendatário (casos da Lei n.º 79/2014, de 19/12 e da Lei n.º 30/2018, de 16/07).
Como decorre do seu art.º 1.º, nele se estabelece medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade, pelo que a história e a teleologia do preceito apontam precisamente para um regime pensado e estruturado em vista da prossecução de um fim e, consequentemente, para a sua natureza impositiva.
Outrossim, em simultâneo à alteração da redação do preceito em análise, a Lei n.º 13/2019 introduziu o n.º 3 do art.º 1097.º do CC, com o seguinte teor, no que aqui importa considerar: a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data.
Decorre de tal preceito que os contratos de arrendamento para fim habitacional com prazo certo não deixarão de vigorar por um período mínimo de três anos, mesmo em caso de oposição à sua primeira renovação por parte do senhorio.
Neste pressuposto, não podendo o senhorio obstar a uma duração mínima do contrato de três anos, seria incongruente que as partes nele pudessem clausular uma renovação por período inferior a esses três anos, donde, por razões de ordem sistemática, o regime constante do art.º 1096.º, n.º 1 do CC aqui em consideração, no que ao período temporal da renovação diz respeito, não poderia ser contrariado por estipulação prevista no contrato, assim se afirmando a sua natureza imperativa.
Milita neste sentido, desde logo, parte da doutrina, nomeadamente, e valendo-nos da exaustiva exposição, a esse respeito, constante do Acórdão da Relação de Lisboa de 26-09-2024 (proferido no processo 907/24.0YLPRT.L1-8, relatado por Maria Teresa Lopes Catrola, disponível na internet, no sítio com o endereço www.dgsi, no qual poderão ser encontrados todos os demais Acórdãos infra referidos, sem indicação de proveniência em contrário): Ana Isabel Afonso, in Sobre as mais recentes alterações legislativas ao regime do arrendamento urbano, Estudos de Arrendamento Urbano, vol. I, Universidade Católica Editora, Porto, 2020, páginas 26 e 27; José António de França Pitão e Gustavo França Pitão, in Arrendamento urbano anotado, Quid Juris, 3.ª edição, 2019, p. 390; Márcia Passos, in A duração nos contratos de arrendamento com prazo certo”, Boletim da Ordem dos Advogados, Setembro de 2019, pág. 21); Manteigas Martins, Carlos Nabais, José M. Raimundo, in Novo regime do arrendamento urbano, comentários e breves notas, Vida Económica, 2019, pág. 183); e Luís Menezes Leitão, in Arrendamento urbano, 11.ª edição, 2022, Almedina, p. 179).
Impressivamente a propósito desta posição, escreve Maria Olinda Garcia que, à luz do art.º 1096.º, n.º 1 do CC, “as partes poderão convencionar que o contrato não se renova no final do prazo inicial (o qual tem de ser de, pelo menos, um ano) [e] caducará, assim, verificado esse termo. Todavia, prevendo-se a sua renovação, “ao estabelecer o prazo de 3 anos para a [mesma], caso o prazo de renovação seja inferior, parece ser de concluir que o legislador estabeleceu imperativamente um prazo mínimo de renovação. Afigura-se, assim, que a liberdade das partes só terá autónomo alcance normativo se o prazo de renovação estipulado for superior a 3 anos”.
Acrescenta a Autora que “[c]onjugando esta disposição com o teor do artigo 1097.º, n.º 3, que impede que a oposição à renovação, por iniciativa do senhorio, opere antes de decorrerem 3 anos de duração do contrato, fica-se com a ideia de que o legislador pretende que o contrato tenha, efetivamente, uma vigência mínima de 3 anos (se for essa a vontade do arrendatário). Assim, o contrato só não terá duração mínima de 3 anos se o arrendatário se opuser à renovação do contrato no final do primeiro ou do segundo ano de vigência. No final destes períodos (tratando-se de contrato celebrado por 1 ano), o senhorio não terá direito de oposição à renovação. Tal direito extintivo cabe, assim, exclusivamente ao arrendatário antes de o contrato atingir 3 anos de vigência” (in Alterações em matéria de Arrendamento Urbano introduzidas pela Lei n.º 12/2019 e pela Lei n.º 13/2019, in Julgar Online, março de 2019, páginas 11 e 12):
A natureza imperativa do art.º 1096.º, n.º 1 do CC tem merecido acolhimento, também, em parte da jurisprudência, como é o caso dos Acórdãos desta Relação do Porto de 04-05-2023, proferido no processo n.º 1598/22.8YLPRT.P1, de 12-10-2023, proferido no processo 328/2023.1YLPRT.P1 e de 08-02-2024, proferido no processo 897/23.6YLPRT.P1; da Relação de Guimarães de 11-02-2021, proferido no processo 1423/20.4T8GMR.G1 e de 08.04.2021, proferido no processo n.º 795/20.5T8VNF.G1; da Relação de Évora de 10-11-2022, proferido no processo 983/22.OYLPRT.E1 e de 10-11-2022, proferido no processo 126/21.7T8ABF.E1; e da Relação de Lisboa de 16.05.2024, proferido no processo 1282/23.5YLPRT.L1 e de 26-09-2024, acima referenciado).
Como referido no citado Acórdão da Relação de Lisboa de 26-09-2024, “no que respeita à renovação do contrato de arrendamento com prazo certo destinado a habitação deve entender-se que o artigo 1096/1 do Código Civil estabelece um regime imperativo, no sentido de que é lícito às partes afastar a renovação automática do contrato, mas uma vez convencionada a renovação, deverá a mesma obedecer ao limite mínimo previsto na lei três anos.”
Ora, relativamente a esta temática, e sem prejuízo do reconhecimento da valia da argumentação expendida pela doutrina e jurisprudência supra exposta, propendemos claramente para a posição contrária, no sentido de que o regime previsto no n.º 1 do art.º 1096.º do CC se reveste de natureza meramente supletiva.
E isto, pelas seguintes razões.
Desde logo, pelo elemento literal da norma. O preceito em apreço tem início com a expressão salvo estipulação em contrário e nele não se limita a abrangência de tal ressalva a qualquer um dos dois segmentos do regime nele previsto quanto: (i) à renovação do contrato propriamente dita; (ii) e à duração dessa renovação. Ou seja, literalmente, a expressão em causa diz respeito à totalidade do regime previsto no normativo, também abrangendo, por isso, o período de duração da renovação do contrato. E se abrange o período de duração da renovação, forçoso é concluir que este está sujeito à existência de estipulação em contrário também quanto a ele. Outra leitura da norma não tem, por isso, o mínimo de correspondência verbal que, nos termos do n.º 3 do art.º 9.º do CC, permita sustentar um pensamento legislativo diverso do que nele foi expressamente redigido. Em suma, e como se referiu na sentença recorrida, ao consignar no início da redação do preceito a expressão “[s]alvo estipulação em contrário, consagr[ou o legislador] a coexistência de duas tutelas legais: a primeira, a da vontade das partes; e a segunda, a legal caso as partes nada convencionem”.
Acresce que, sendo verdade que a nova redação do preceito foi introduzida por um diploma legal que é o resultado de sucessivas alterações do regime do arrendamento urbano, visando temperar a sua natureza outrora liberal e acentuar, no interesse dos inquilinos, a estabilidade das relações locatícias, não menos verdade é que o legislador, mesmo exprimindo esse propósito, manteve a referida ressalva da existência de cláusula em contrário, privilegiando, pois, a vontade das partes na estipulação do período da renovação do contrato. Por conseguinte, partindo-se do pressuposto de que o legislador consagra as soluções mais acertadas e que sabe exprimir o seu pensamento em termos adequados (v. n.º 3 do art º 9.º do CC), concluímos que se o mesmo previu a ressalva nos termos em que o previu foi porque, apesar da história do preceito, assim o quis prever. De outro modo, se a sua intenção fosse a de conferir natureza imperativa ao preceito, bastava-lhe eliminar a ressalva. Se não o fez, foi porque a quis manter e conferir prevalência à autonomia da vontade no que à fixação do período de duração da renovação do contrato diz respeito.
É certo, também, que, com o n.º 3 do art.º 1097.º do CC, quis o legislador estabelecer que os contratos de arrendamento para fim habitacional com prazo certo não deixassem de vigorar por um período mínimo de três anos, mesmo em caso de oposição à sua primeira renovação por parte do senhorio. Não menos certo é, contudo, que, permitindo o n.º 1 do art.º 1096.º do CC, como os defensores da tese da natureza imperativa do preceito assumem que permite, que as partes estipulem a não renovação do contrato, não se vê motivo para vedar a estipulação de prazos de renovação inferiores a três anos, na certeza de que, como se referiu no Acórdão da Relação de Lisboa de 18-04-2024 (proferido no processo n.º 2197/23.2YLPRT.L1-6), “[s]e a lei permite o mais – a não renovação – naturalmente que tem de permitir o menos – a estipulação da renovação por prazo inferior a 3 anos”.
Outrossim, reconhecendo-se que subjacente à introdução do n.º 3 do art.º 1097.º do CC, esteve o desiderato do legislador de conferir maior estabilidade aos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo, fê-lo, contudo, reportado expressamente à primeira renovação do contrato e, portanto, à sua “fase inicial”. O que com o n.º 1 do art.º 1096.º do CC se pretendeu foi, assim, mais uma vez de acordo com o Acórdão da Relação de Lisboa de 18-04-2024, “não invalidar a fixação contratual de prazos de renovação inferiores a 3 anos”, mas estabelecer “a ineficácia da declaração de oposição à renovação por parte do senhorio antes de decorridos aqueles 3 anos”, isto é, o “preceito pretendeu unicamente consagrar um período de duração mínima, mas sem afetar o que as partes estabeleceram, nem quanto ao prazo de duração, nem quanto ao prazo de renovação, que se mantêm válidos.
Finalmente, o contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se, como decorre do n.º 1 do art.º 1094.º do CC, com prazo certo e tal prazo certo, que, nos termos do n.º 1 do art.º 1095.º do CC, deve constar de cláusula inserida no contrato, tem como limite mínimo, nos termos do n.º 2 deste último preceito, o de um ano, considerando-se automaticamente reduzido àquele limite quando não o respeite. Conferir, por conseguinte, natureza imperativa ao preceito em análise, conduziria, como também se salienta na sentença recorrida, à consagração de uma “nova figura do contrato de arrendamento urbano para habitação com prazo certo mínimo de quatro anos”, contrária ao regime fixado nos referidos normativos.
A sistemática do preceito, antes do que apontar para a sua natureza imperativa, aponta, por conseguinte, para a sua natureza supletiva, dela resultando o seguinte regime sintetizado no mesmo aresto: “[a]pós a duração mínima de 3 anos, a declaração de oposição à renovação efetuada ao abrigo de uma norma que estabelece, por exemplo, a renovação anual, é perfeitamente eficaz. Assim, um contrato celebrado pelo prazo de um ano com a previsão de renovação também anual, ao fim de 3 anos e se até essa altura não tiver havido oposição à renovação (que é eficaz, pois foi atingido o período mínimo de 3 anos), renova-se por um ano, podendo o senhorio eficazmente opor-se a qualquer renovação posterior, que opera anualmente.”
De referir, ainda, que a regra da supletividade do dispositivo em apreço, não só não põe em causa o desiderato que presidiu à sua alteração pelo legislador, no sentido da promoção da estabilidade das relações locatícias, como acaba por potenciá-lo, já que, no caso contrário, os senhorios poderiam ver-se compelidos a celebrar contratos de arrendamento com prazo certo sem previsão de renovação.
A própria teleologia do preceito impele, por conseguinte, a que se reconheça natureza supletiva ao n.º 1 do art.º 1096.º do CC.
Esta posição também tem tido acolhimento em parte da doutrina e da jurisprudência.
Na doutrina, militam Autores como: Jorge Pinto Furtado, in Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 3.ª edição, 2021, páginas 655 a 657; Jéssica Rodrigues Ferreira, in Análise das principais alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, aos regimes da denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais, RED - Revista Electrónica de Direito, FDUP, fevereiro 2020, páginas 82 e 83; André Mena Hüsgen, in As novas regras sobre a duração, denúncia e oposição à renovação do arrendamento urbano, Estudos de Arrendamento Urbano, vol. I, Universidade Católica Editora, Porto, 2020, páginas 86 e 87); Edgar Alexandre Martins Valente, in Arrendamento urbano – Comentário às Alterações Legislativas introduzidas ao regime vigente, Almedina, 2019, pág. 31; e Isabel Rocha e Paulo Estima, in Novo Regime do Arrendamento Urbano – Notas práticas e Jurisprudência, 5.ª edição, Porto Editora, 2019, pág. 286 (apud, Acórdão da RL 26-09-2024, supra referenciado).
Impressivamente, refere Jorge Pinto Furtado que “[o] que se determina no presente n.º 1 (…) é que o contrato de arrendamento urbano, com prazo certo, no termo da sua duração contratual, se renova, “salvo estipulação em contrário”, por períodos sucessivos de igual duração, ou de três anos quando essa duração for inferior. A ressalva é expressa, surgindo, soberana, a encabeçar o preceito”.
Na jurisprudência, e crendo-se que, na mais recente, com pendor maioritário, a natureza supletiva do preceito mereceu acolhimento, por exemplo, nos seguintes Acórdãos:
.- desta Relação do Porto de 23-03-2023, proferido no processo 3966/21.3T8GDM.P1; de 12-07-2023, proferido no processo n.º 19506/21.1T8PRT-A.P1; de 14-09-2023, proferido no processo 1394/22.2YLPRT.P1, de 09-10-2023, proferido no processo n.º 1467/22.1YLPRT.P1; e de 16-01-2024, proferido no processo 3223/23.0T8VNG.P1;
.- da Relação de Lisboa de 17-03-2022, proferido no processo n.º 8851/21.6T8LRS.L1-6; de 10-01-2023, proferido no processo 1278/22.4YLPRT.L1.7; de 18-04-2024, acima referenciado; de 27-04-2023, proferido no processo n.º 1390/22.0YLPRT.L1.6; de 06-07-2023, proferido no processo n.º 2959/22.8T8SXL; de 21-12-2023, proferido no processo 5933/20.5T8LSB.L1-6; de 16-05-2024, proferido no processo 2807/22.9T8CSC.L1-8.
Impressivamente, como se referiu no sumário do aludido Acórdão da Relação de Lisboa de 10-01-2023:
I.- A jurisprudência vem entendendo, maioritariamente, que, da redação do Artigo 1096º, nº 1, do Código Civil, dada pela Lei nº 13/2019, de 1.2. (entrada em vigor a 13.2.2019), decorre que, desde que as partes prevejam a renovação do contrato de arrendamento, só terão liberdade para convencionar prazo de renovação igual ou superior a três anos, impondo o legislador um prazo mínimo imperativo de três anos.
II. Dissente-se dessa interpretação porquanto:
i. Se a lei permite que as partes afastem, de todo, a renovação, então também permite que esta tenha uma vigência diferenciada em caso de renovação (argumento a maiori ad minus);
ii. A tutela da posição do inquilino e da estabilidade do arrendamento, erigida como um dos propósitos da Lei nº 13/2019 não decorre neste circunspecto, em primeira linha, da nova redação do nº 1 do artigo 1096º, mas sim do aditado nº 3 ao Artigo 1097º;
iii. Na lógica da tese referida em I, desde que as partes prevejam a renovação do contrato de arrendamento, este terá, inapelavelmente, uma duração sempre de quatro anos (mínimo imperativo de um ano, acrescendo renovação imperativa por mais três anos). Se assim fosse, o disposto no nº 3 do Artigo 1097º não faria qualquer sentido porquanto os contratos de arrendamento, desde que as partes não afastassem expressamente a sua renovabilidade, teriam sempre uma duração mínima de quatro anos. Porém, o que decorre do nº 3 do Artigo 1097º é que, prevendo-se a renovação do contrato, o prazo mínimo garantido da vigência do contrato é de três anos a contar da data da celebração do mesmo.
iv. O direito de o senhorio opor-se à renovação do contrato, quando seja prevista a renovação do contrato, está apenas condicionado à vigência ininterrupta do contrato por um período de três anos, contado da data de celebração do contrato.”
Em suma: o art.º 1096.º, n.º 1 do CC, na redação emergente da Lei n.º 13/2019, de 12/02 tem natureza supletiva e não imperativa, só sendo de aplicar o regime nele consagrado no caso de, no contrato de arrendamento, ter sido estipulada a sua renovação, mas nada se diga quando à sua duração.
No caso, já se viu que o contrato de arrendamento dos autos tinha um prazo inicial de um ano e que nele se previu, não só a sua renovação, como que esta seria sucessiva e pelo período de um ano.
Outrossim, de acordo com o nele clausulado, impedia a renovação a oposição de uma parte comunicada à outra por carta registada com a/r, com um período de antecedência de 120 dias.
Ora, o contrato foi celebrado em 03-09-2012 e, havendo cláusula contratual a prever a renovação sucessiva do contrato e a fixar em um ano o período dessa renovação, não tem aplicação o regime previsto no n.º 1 do art.º 1096.º do CC, dada a natureza supletiva deste.
O contrato de arrendamento dos autos foi-se renovando, assim, sucessivamente, um ano de cada vez, pelo que, no que ao caso importa, tendo presentes as comunicações de oposição à sua renovação dirigidas aos Apelantes pelos senhorios, perduraria até 02-09-2024.
Ora, as comunicações de oposição à renovação do contrato foram remetidas por carta registada com a/r em 14/11/2023 e rececionadas a 27/11/2023, pelo que observaram a antecedência contratualmente prevista.
Assim, e porque, até então, decorrera já um período superior a três anos desde o início do contrato, não sendo de considerar, por isso, a eventual aplicação do disposto no n.º 3 do art.º 1097.º do CC, temos que o contrato de arrendamento dos autos, nos termos das disposições conjugadas dos art.ºs 1079.º, 1081.º, 1094.º, 1095.º e 1097.º, n.º 1, al. d) do CC, cessou naquele dia 2 de setembro de 2024.
Nenhum reparo há a fazer, por conseguinte, ainda que considerando fundamentos nela não tidos em conta, à sentença recorrida ao assim também ter decidido.
Improcede, pois, a apelação na totalidade.
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Porque vencidos no recurso, suportarão os Apelantes as custas da apelação (art.ºs 527.º e 529.º do CPC).***
IV.- DecisãoPelo exposto, acordam os Juízes Desembargadores da 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente o presente recurso e, consequentemente, confirmar a sentença recorrida.
Custas da apelação pelos Apelantes.
Notifique.
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Porto, 9 de outubro de 2025(assinado eletronicamente)
José Manuel CorreiaCarlos Cunha Rodrigues Carvalho
António Carneiro Silva