| 12084/24.1T8PRT.P1 |  |
DIREITO À REMUNERAÇÃO
VENCIMENTO
João Venade.
Paulo Dias da Silva.
Carlos Cunha Carvalho.
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1). Relatório.
A..., unipessoal, Lda., com sede na Rua ..., (grupo: B...)
Intentou contra
C..., LDA, com sede na Rua ..., ..., ..., Vila Real,
Ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, pedindo a sua condenação nos seguintes termos:
1. a pagar-lhe, a título da comissão devida nos termos do contrato de comissão celebrado, da quantia de 18.575 EUR, acrescido de I. V. A., à taxa legal de 23%, no montante de 4.272,25 EUR, no total de 22.847,25 EUR, e juros de mora vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento.
2. Subsidiariamente, para o caso de assim se não entender, ser condenada a pagar-lhe quantia não inferior à referida em 1., a título de indemnização pelos prejuízos sofridos, pelo incumprimento contratual e abuso de direito, acrescida de juros de mora.
O sustento de tais pedidos consiste na celebração com a Ré de um contrato de mediação imobiliária, com cláusula de exclusividade, tendo a cliente desistido do negócio.
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Citada, contestou a Ré, negando o direito da Autora por ter sido acordado com a mesma que teria de apresentar melhor proposta de compra do que a apresentada pois essa proposta seria coberta pelo interessado e já ocupante do imóvel, AA, pai do legal representante da Ré.
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Em articulado posterior, a Autora negou essa versão dos factos.
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Dispensou-se a realização de audiência prévia, fixando-se como:
. objeto do litígio:
. apurar a responsabilidade da Ré no pagamento à Autora da quantia correspondente à comissão acordada, com base na não conclusão do negócio de venda do imóvel identificado no artigo 2.º da p. i, por facto imputável à Ré;
. subsidiariamente, apurar a responsabilidade da Ré no pagamento à Autora de quantia não inferior ao valor daquela [comissão acordada] a título de indemnização pelos prejuízos sofridos por incumprimento contratual e assente em abuso de direito.
E como
Temas de prova
. atos de promoção de venda do imóvel levados a cabo pela Autora;
. conduta da Ré. perante a apresentação de proposta para a aquisição do imóvel conforme às condições de venda exigidas pela Ré, incluindo preço de venda;
. sua análise face ao contratado entre Autora e Ré;
. subsidiariamente, à luz da figura do abuso de direito.
. prejuízos decorrentes para a Autora da conduta da Ré, incluindo extensão e valor.
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Realizou-se audiência de julgamento, tendo sido proferida sentença a julgar totalmente improcedente a ação.
Inconformado, recorre a Autora, formulando as seguintes conclusões:
«I. Na ação de processo comum supra identificada foi proferida sentença que julgou a ação improcedente por não provada e, consequentemente, absolvendo-se a Ré/Recorrida dos pedidos contra si deduzidos nesses autos.
II. Atendendo à matéria de facto constante dos documentos dos autos, da prova produzida em sede de audiência de julgamento, resultante da vivência comum e das regras de direito aplicáveis, a decisão proferida merece censura, devendo ser revogada e substituída por outra que julgue a ação totalmente procedente.
III. A Recorrente não se conforma com a Douta Sentença e tem como objeto do presente recurso a matéria de direito tendo por base toda a factualidade provada.
IV. Porquanto considera o Recorrente que o Tribunal a quo fez incorreta interpretação dos factos, e em consequência, errónea subsunção dos mesmos ao Direito.
V. Ora, efetivamente não existem dúvidas que estamos perante um contrato de mediação imobiliária celebrado entre A. e R. e cujo regime jurídico se encontra previsto na Lei 15/2013, de 8/2.
VI. Também resulta claro da prova produzida e assente que o contrato visado não foi celebrado. E não foi celebrado por causa imputável à Ré.
VII. Não podemos concordar quando o Tribunal a quo refere que no caso concreto dos autos estamos perante uma mediação simples uma vez que não foi estabelecida cláusula de exclusividade!
VIII. Com interesse para o presente, importa aqui realçar os seguintes factos dados como provados 9 e 10 (nosso sublinhado e negrito):
9. Nomeadamente, a 13.09.2023, pelas 17h38m, a colaboradora da A. BB remeteu ao Mandatário da ré, Dr. CC, o seguinte e-mail, que se transcreve:
“Boa tarde Dr. CC, Agradeço desde já pela prontidão.
A B... demonstra interesse em promover os dois apartamentos de vossas excelências. Assim esta angariação terá o prazo de 2 meses em exclusividade, a nossa comissão é de 5% mais IVA. Cordialmente BB”
10. Ao qual o Mandatário da ré, Dr. CC, respondeu a 15.09.2023, pelas 07h38m, por e-mail que se transcreve:
“Bom dia,
Acuso a receção do e-mail com a proposta de angariação.
Quanto ao mesmo, e após análise, solicito a alteração da cláusula 4ª, passando o prazo para 2 (dois) meses, conforme indicado telefonicamente.
Acresce que não se vislumbra qual o valor da V. remuneração, pelo que solicito que seja expressamente incluído no contrato.
O pagamento da comissão apenas poderá ocorrer no momento da celebração da escritura de venda do imóvel e não com a assinatura do CPCV.
Face ao exposto, solicito que sejam tomadas em consideração as questões apontadas e, consequentemente, deverá o contrato de promoção espelhar o ora indicado para que estejamos em condições de o assinar.
Sem outro assunto de momento.
Subscrevo-me, com os melhores cumprimentos, Ao dispor, CC
IX. Resulta inequivocamente que foi acordado entre as partes desde do início das conversações pré-negociais que a mediação em causa tinha o regime da exclusividade.
X. Aliás de toda a factualidade provada e não provada e da resultante dos autos e da produção de prova não decorre o contrário!
XI. Leia-se ainda os factos provados 9 e 10 e a referência inicial aos factos não provados que refere:
Foram considerados não provados todos os factos que contrariam ou excedem os acima expostos, bem como aqueles sobre os quais a prova produzida não foi bastante (…)
XII. É inquestionável que desde da génese da celebração do contrato de mediação entre A. e R. sempre esteve em causa um contrato de mediação com exclusividade.
XIII. Cláusula esta proposta pela A. ab initio e nunca refutada, contraposta ou contranegociada pela Ré, ao contrário de outro tipo de cláusulas do contrato que foram discutidas e negociadas. A exclusividade sempre esteve inerente à vontade de contratar das partes e interpretar o contrário é violar a livre e esclarecida vontade negocial das mesmas.
XIV. Assim, exatamente ao contrário da douta Sentença em crise, entendemos que do acervo factual apurado resulta ter sido estabelecida cláusula de exclusividade, e tal deverá ser objeto de douta revisão superior.
XV. Mesmo que por hipótese de raciocínio tal cláusula de exclusividade não conste expressa no contrato de mediação, consta das comunicações entre as partes e de toda a génese e desenvolvimento contratual. De outra forma, não teria a A. sequer iniciado os seus serviços. E disto tem perfeito conhecimento a Ré que nunca negociou ou discutiu tal exclusividade.
XVI. Aliás foi a própria Ré a indicar e exigir como condição essencial essa mesma exclusividade!
XVII. Face à existência de exclusividade e tendo o negócio visado não sido concluído por causa imputável ao cliente aqui Ré, como igualmente decorre da factualidade amplamente assente, deverá a decisão em crise ser alterada e em conformidade ser a Ré condenada no pagamento à autora, a título da comissão devida nos termos do contrato de comissão celebrado, da quantia de €18.575,00, acrescido de IVA à taxa legal de 23% no montante de €4.272,25, num total de €22.847,25 (vinte mil oitocentos e quarenta e sete euros e vinte e cinco cêntimos), bem como nos respetivos juros de mora vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento.
XVIII. Caso o Tribunal Superior confirme a interpretação da Primeira Instância e corrobore que estamos perante um contrato de mediação simples, sem exclusividade e que não há lugar ao pagamento pela Ré da comissão acordada – o que não se concede - sempre terá que proceder a ação e ser a R. ser condenada no pagamento à A. de quantia não inferior ao valor da comissão acordada, a título de indemnização pelos prejuízos sofridos pela A. em consequência do incumprimento contratual da R. e assente na figura do abuso de direito, o que se requer.
XIX. Como decorre dos autos e aqui concordando com o Tribunal a quo, nem o contrato visado foi celebrado, pelo que importa aferir se a desistência na celebração do negócio visado configura um comportamento abusivo da R., à luz da figura do abuso de direito.
XX. Pois, a circunstância do cliente ter uma ampla margem de desistência de celebração do contrato (na mediação simples), não significa que ele possa colocar termo ao contrato duma forma discricionária e em abuso de direito.
XXI. É claro da factualidade assente e supra reproduzida que o negócio não se concretizou por causa imputável à Ré e que a mesma atuou, durante a toda a execução do contrato de mediação e na desistência do negócio visado, com abuso de direito. Inclusive desde a génese contratual.
XXII. Adianta-se que discordamos com a douta Sentença em crise quando entende que o comportamento da Ré, embora incumpridor, não permite caracterizá-lo como intoleravelmente ofensivo do nosso sentido ético-jurídico!
XXIII. À luz do acervo factual concretamente apurado, o comportamento incumpridor da Ré terá que integrar a figura do abuso de direito, devendo ser responsabilizada a pagar à A. uma indemnização não inferior ao valor da comissão:
a. A A. obrigou-se perante a R. a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra da fracção autónoma identificada pelo preço de €371.500,00 (trezentos e setenta e um mil e quinhentos euros). – facto 13.
b. Em contrapartida, a R. obrigou-se a pagar à A. a título de remuneração a quantia de 5% calculados sobre o preço do negócio, valor inegociável, acrescidos de IVA à taxa legal de 23% em vigor – facto 14.
c. A A. logrou angariar no prazo da execução do contrato, proponentes que aceitaram o negócio pelo preço, inegociável, pretendido pela R. (“asking price”) -€371.500,00 – facto 17.
d. Efetuando os proponentes naquele mesmo dia, um depósito do preço de reserva no valor de €5.000,00 (cinco mil euros) – facto 18.
e. Perante tal proposta a Ré refere afinal pretender considerar outras propostas – facto 22.
f. Quanto o preço era fixo e inegociável.
g. A Ré passa a estar incontactável – facto 23, 28 e 29.
h. Com a conduta da Ré a A. teve a sua imagem afectada perante os proponentes do negócio –facto 37.
i. Invoca a Ré, falsamente, que teria referido à A. que o imóvel objecto do contrato de mediação imobiliária entre ambas celebrado tinha já um interessado, nomeadamente o Sr. AA – o que se revelou falso e não provado - facto não provado a).
j. Invoca ainda, falsamente, que o que foi acordado entre A. e R. era que o objectivo da mediação seria a busca de uma melhor proposta de compra do imóvel do que aquela que foi apresentada pela A. e que essa proposta seria “coberta” pelo interessado e já ocupante do imóvel, AA -factos não provados b) e c).
XXIV. Tal postura da Ré aliás refletida em toda a documentação dos autos, pretendendo um comprador por um preço inegociável, tendo a A. alcançado tal comprador e depois ter alterado os pressupostos e ocultando e dissimulando informações a seu bel-prazer e com prejuízo direto para a A., é reveladora de má-fé e de um manifesto abuso de direito,
XXV Que confere à autora/recorrente, nos termos do artigo 19.º, nº 2, da Lei 15/2013,o direito à sua remuneração, não se podendo beneficiar quem viola tais elementares regras de boa fé.
XXVI Ora, perante todo o exposto e demonstrada falta de lealdade e de boa fé da Ré, não poderá a mesmo tirar proveito da sua conduta violadora das regras da boa fé para se eximir ao pagamento da remuneração acordada com a Autora.
XXVII A Lei e a Justiça não podem compactuar com uma solução que apenas beneficia o infractor.
XXVIII. Independentemente do regime de exclusividade ou não exclusividade, o cliente, aqui Ré, na sua relação com a mediadora, terá sempre que cumprir com a lei geral, em especial dos contratos, e regular a sua conduta pautando-se pela boa-fé pré-contratual e contratual, e ainda não cair em abuso de direito, pelo que essa recusa de contratar não é absoluta e sem consequências.
XXIX. Demonstrada falta de lealdade e de boa fé da Ré ao não permitir a conclusão do negócio, não poderá a mesmo tirar proveito da sua conduta violadora das regras da boa fé para se eximir ao pagamento da remuneração acordada com a Autora e que aqui se peticiona.
XXX. Traduzindo-se num verdadeiro, venire contra factum proprium, ou seja, no exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente por contrato celebrado com a A..».
Pede assim a revogação da sentença.
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Não foram apresentadas contra-alegações.
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As questões a decidir são:
. previsão contratual de regime de exclusividade na mediação acordada entre as partes;
. possibilidade de a mediadora/recorrente receber o pagamento da remuneração acordada;
. preenchimento de pressupostos para a mediadora ser indemnizada.
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2). Fundamentação.
2.1). Foram julgados provados os seguintes factos:
1. A autora é uma pessoa colectiva que tem como objecto social a mediação imobiliária.
2. Mostra-se inscrita a favor da ré, desde 27 de Maio de 2021, a propriedade da fracção autónoma designada pelas letras “AG”, referente a 5.º piso esquerdo – entrada B - Habitação, com dois lugares de aparcamento automóvel no piso menos 1, marcados com as letras AG1 e AG2, do imóvel constituído em propriedade horizontal sito na Rua ..., ..., da freguesia ..., concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número ... e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ....
3. No início de Setembro de 2023, veio a autora ser contactada pelos representantes da ré, no sentido de celebrarem um contrato de mediação imobiliária, tendo em vista a autora diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra da fracção autónoma identificada em 2.
4. A partir desse primeiro contacto foram encetadas negociações tendo em vista a celebração de tal contrato de mediação imobiliária entre A. e R..
5. Para além da venda da fracção autónoma supra identificada, a ré pretendia também a venda de outro imóvel de que também é proprietária, sito na Rua ..., no Porto, cuja mediação foi entregue a outra empresa do grupo “B...”, a que pertence a A., a saber a sociedade “D..., Lda.”.
6. Assim, muitos dos contactos tidos pela A. e pela sociedade D..., Lda. (ambas sob a chancela comercial “B...”) com a R. foram efectuados conjuntamente.
7. Após o primeiro contacto pelos representantes da ré nas instalações da A., foi esta informada por aquela que todos os ulteriores contactos e negociações deveriam ser feitos através do Mandatário da ré, Dr. CC.
8. Nesse seguimento, foram logo encetados contactos por correio electrónico entre a A., na pessoa da sua colaboradora BB, com o Mandatário da ré Dr. CC, para o endereço eletrónico ..........@.....;
9. Nomeadamente, a 13.09.2023, pelas 17h38m, a colaboradora da A. BB remeteu ao Mandatário da ré, Dr. CC, o seguinte e-mail, que se transcreve:
“Boa tarde Dr. CC, Agradeço desde já pela prontidão. A B... demonstra interesse em promover os dois apartamentos de vossas excelências. Assim esta angariação terá o prazo de 2 meses em exclusividade, a nossa comissão é de 5% mais IVA.
Cordialmente
BB”
10. Ao qual o Mandatário da ré, Dr. CC, respondeu a 15.09.2023, pelas 07h38m, por e-mail que se transcreve:
“Bom dia, Acuso a receção do e-mail com a proposta de angariação.
Quanto ao mesmo, e após análise, solicito a alteração da cláusula 4ª, passando o prazo para 2 (dois) meses, conforme indicado telefonicamente. Acresce que não se vislumbra qual o valor da V. remuneração, pelo que solicito que seja expressamente incluído no contrato. O pagamento da comissão apenas poderá ocorrer no momento da celebração da escritura de venda do imóvel e não com a assinatura do CPCV. Face ao exposto, solicito que sejam tomadas em consideração as questões apontadas e, consequentemente, deverá o contrato de promoção espelhar o ora indicado para que estejamos em condições de o assinar.
Sem outro assunto de momento.
Subscrevo-me, com os melhores cumprimentos,
Ao dispor,
E...- ADVOGADOS ASSOCIADOS”
11. Comunicação que foi respondida nesse mesmo dia, 15.09.2023, pelas 12h15, por BB, ao Mandatário da ré, Dr. CC, através de e-mail com o seguinte teor:
“Dr. CC,
Desde já obrigada.
Partilho em anexo os 2 contratos preenchidos parcialmente faltando preencher o valor de comercialização pretendido pelos herdeiros, os dados do 2 contraente, assinatura dos 5 herdeiros, podendo traçar o que não interessa. Quanto ao mesmo já procedi a alteração da Cláusula 4º, passando o prazo para 2 (dois) meses. O valor da remuneração foi colocado. O pagamento na escritura aceite. Agradecia visitar os 2 apartamentos para realizar fotografia profissional, assim que possível. Aguardo.
Cordialmente,
BB”
12. Posteriormente foi remetida comunicação electrónica de resposta do Mandatário da R., Dr. CC, a BB, por e- mail datado de 19.09.2023, pelas 08:01, que se transcreve: “Bom dia, Envio, em anexo, os contratos assinados por quem obriga a sociedade proprietária dos imóveis (um dos herdeiros da D. DD, mãe da D. EE, Dr. FF). No valor indicado, está contemplada a comissão (5% + IVA); Envio, em anexo:
1. Certificações energéticas;
2. Cadernetas prediais;
3. Não disponho de certidões de registo predial actualizadas, mas poderei solicitar cópias informativas, caso assim o entenda;
4. Fichas técnicas dos imóveis
Quanto a registos fotográficos, irei remeter os registos fotográficos recolhidos quando da avaliação pelo perito, os quais já solicitei.
Se posteriormente, os considerar insuficientes, poderá realizar visita aos imóveis para o efeito. Informo que ambos os imóveis estão habitados (mas, em caso de venda, são entregues devolutos, livres de pessoas e bens). Assim, solicito a V. melhor compreensão para o facto de as visitas a realizar serem as dos interessados que efetivamente demonstrem um interesse efectivo e concreto pela aquisição, sob pena de causar enormes transtornos a quem os habita. Quanto ao valor de venda é inegociável. Estou ao dispor para o que tiver por conveniente. Sem outro assunto de momento, Subscrevo-me, com os melhores cumprimentos, Ao dispor,
E...- ADVOGADOS ASSOCIADOS”
13. No seguimento destas várias instruções da R., por intermédio das comunicações antes transcritas, por acordo entre A. e R., veio a ser reduzido a escrito e a ser outorgado a 19.09.2023, contrato denominado de “Contrato de Mediação Imobiliária” com o n.º ..., celebrado entre a A. (que usa a chancela comercial de “B...”) e a R., em que a A. se obrigou perante a R. a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra da fracção autónoma identificada em 2., pelo preço de €371.500,00 (trezentos e setenta e um mil e quinhentos euros).
14. Em contrapartida, a R. obrigou-se a pagar à A. a título de remuneração a quantia de 5% calculados sobre o preço do negócio, valor inegociável, acrescidos de IVA à taxa legal de 23% em vigor.
15. O acordo efectuado pelas partes tinha uma validade de 2 (dois) meses, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo.
16. Assim, a autora, no cumprimento das obrigações assumidas e suportando todos os custos inerentes, praticou os seguintes actos adequados à promoção da venda do imóvel da ré:
a) Publicitou a venda da fracção referida no ponto 2. nos seus meios de comunicação digital e físicos;
b) Publicou imagens fotográficas do mesmo nos seus folhetos;
c) Publicou imagens fotográficas do mesmo na montra da agência;
d) Introduziu o imóvel na plataforma comercial do grupo B...;
e) Realizou diversos contactos directos com clientes em carteira e interessados naquele tipo de imóvel.
17. Na sequência do trabalho da A., esta em 31.10.2023, na vigência do contrato de mediação imobiliária celebrado com a R., logrou arranjar um casal de interessados, GG e HH, na compra do imóvel identificado em 2., os quais apresentaram uma proposta, inicialmente pelo valor de €350.000,00 mas, que a A. conseguiu subir para o preço pretendido (“asking price”) pela R., por esta imposto como inegociável, no valor de €371.500,00 (trezentos e setenta e um mil e quinhentos euros), como constante das condições apresentadas no escrito denominado “Proposta de Negociação de Imóvel”.
18. Efectuando os proponentes naquele mesmo dia, um depósito do preço de reserva no valor de €5.000,00 (cinco mil euros).
19. Nesse seguimento e assim que a A. confirmou o valor da reserva em conta, foi dado conta à ré e ao seu mandatário da proposta.
20. Na ausência de agendamento da reunião pretendida pelos proponentes, a A. remeteu à sociedade ré, para a sua sede, a 15.11.2023, carta registada com aviso de recepção, que veio devolvida, com o seguinte teor que se transcreve: “Exmos. Senhores, Na sequência de outorga com V. Exa de "Contrato de Mediação Imobiliária" (vulgo CMI), respeitante à fração "AG", do prédio sito na Rua ..., ..., ..., Campanha, no Porto, em que foi por V. exas indicado o valor de € 371.500,00 (trezentos e setenta e um mil e quinhentos euros) como preço pretendido, sendo o mesmo alienado livre de pessoas, ónus Rua ..., ... Porto e encargos, apresenta esta mediadora a proposta de n/ Clientes interessados em adquirem este apartamento. Pretensão para a qual desde logo procederam à entrega de valor de reserva. Nessa proposta está indicada a aceitação do preço pretendida, assim como pretendem os interessados confirmar interesse na aquisição, propondo-se pagar o valor pretendido, com entrega na assinatura do contrato promessa de compra e venda da importância correspondente a 15% do preço, e com a realização da escritura num prazo de até 90 (noventa) dias. Ficando na expectativa das V. urgentes notícias, somos Atentamente.”.
21. Mas que foi remetida igualmente por e-mail para o ilustre Mandatário da ré, Dr. CC, no dia 09.11.2023.
22. Comunicações da A. que só obtiveram resposta por parte do Mandatário da ré, Dr. CC, 18 dias depois, por e-mail datado de 27.11.2023 pelas 08:20, nos seguintes termos que se transcrevem:
“Boa tarde, Acusando a recepção da V. missiva, cujo teor mereceu a N. melhor atenção, somos a responder o seguinte: Foi levada a presente proposta à consideração dos vendedores, sendo que a mesma está a ser considerada conjuntamente com outras propostas apresentadas. Assim, irei transmitir a posição dos M. Constituintes nos próximos dias, após análise por estes das propostas recebidas. Sem outro assunto de momento, Subscrevo-me, com os melhores cumprimentos, Ao dispor E... – ADVOGADOS ASSOCIADOS”
23. De seguida foram encetadas várias tentativas de contacto com os legais representantes da ré ou com o seu Ilustre Mandatário, por forma a ser cumprido o negócio com os proponentes, as quais se revelaram infrutíferas.
24. Pelo que a A. remeteu à sociedade ré, para a sua sede, a 06.12.2023, carta registada com aviso de recepção, recebida no dia seguinte;
25. Em tal comunicação veio a A. interpelar a R. para, até ao dia 14.12.2023, informar se é sua intenção ou não outorgar o contrato de compra e venda com os proponentes alcançados.
26. Mais informou a A. a R. que, de todo o modo, sempre iria reclamar o direito de auferir o valor da comissão contratada pois alcançou o desiderato para o qual se comprometeu.
27. O mesmo teor transcrito foi remetido igualmente por comunicação electrónica datada de 05.12.2023, pelas 16:44, de II, colaborador da A., para o Mandatário da ré, bem como para os seus legais representantes e sócios.
28. Perante tais comunicações a ré, através dos seus legais representantes e Mandatário, remeteu-se ao silêncio.
29. Ficando incontactável, apesar das várias tentativas por parte da A. e dos seus colaboradores.
30. Nesse seguimento, veio a A. a emitir à R. a Factura n.º ... com data e vencimento a 23.01.2024 no valor de €18.575,00, acrescido de €4.272,25 de IVA, num total de €22.847,25 (vinte mil oitocentos e quarenta e sete euros e vinte e cinco cêntimos).
31. Factura esta referente à comissão acordada de 5% do valor do imóvel, acrescida do IVA.
32. Factura esta que a A. remeteu à R. e ao seu Mandatário, por correio electrónico datado de 26.01.2024, pelas 10:45.
33. E por carta registada com aviso de recepção para a sede da ré.
34. Interpelando a ré para pagamento.
35. A ré, apesar a ter recebido e de interpelada para o seu pagamento, não efectuou o pagamento solicitado.
36. A A. suportou custos não concretamente apurados com a promoção do imóvel.
37. A A. teve a sua imagem afectada perante os proponentes do negócio.
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E foram julgados não provados:
a) Que foi referido à A. pela R. que o imóvel objecto do contrato de mediação imobiliária entre ambas celebrado tinha já um interessado, nomeadamente o Sr. AA;
b) Que foi acordado entre A. e R. que o objectivo da mediação era a busca de uma melhor proposta de compra do imóvel do que aquela que foi apresentada pela A.;
c) ... E que essa proposta seria “coberta” pelo interessado e já ocupante do imóvel, AA.».
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2.2). Do mérito do recurso.
Como se menciona na sentença recorrida, é inquestionável que as partes celebraram entre si, em 19/09/2023, um contrato de mediação imobiliária, sujeito ao regime previsto na Lei n.º 15/2013, de 08/02 (diploma ao qual nos reportaremos sempre que não se mencionar fonte legal).
Nos autos, a questão primordial que importa apreciar é determinar se a Autora, enquanto empresa de mediação imobiliária, tem direito a ser paga pela Ré, enquanto cliente, pela comissão prevista contratualmente, no caso, no valor de 5% calculados sobre o preço do negócio, valor inegociável, acrescidos de I. V. A. à taxa legal de 23% em vigor, conforme cláusula 5.ª, n.º 2 e indicação dessa percentagem na frente do contrato.
O acordo tinha validade de dois meses, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo (factos provados 13 a 15).
A angariação, tal como definida no artigo 2.º, n.º 1, consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.
E, como resulta dessa norma, o mediador está incumbido da atividade de encontrar um interessado/destinatário para o negócio, sendo o resultado (celebração do contrato) condição para, salvo os contratos com regime de exclusividade (artigo 19.º, n.º 2) ou em que o contrato prevê o fim com a celebração de contrato-promessa (n.º 1, do mesmo artigo 19.º), o mediador receber a remuneração.
O tribunal recorrido entendeu que no contrato não se exarou a indicada cláusula de exclusividade e que, por isso, não se tendo concluído o negócio, não tem a Autora direito à comissão acordada.
Por seu turno, a recorrente alega que, incluindo no recurso, do teor das conversações existentes entre as partes, conforme factos provados 9 e 10, resulta inequivocamente que foi acordado entre as partes desde do início das conversações pré-negociais que a mediação em causa tinha o regime da exclusividade.
Vejamos.
O contrato de mediação é obrigatoriamente reduzido a escrito – artigo 16.º, n.º 1 -; e do seu clausulado tem de constar, entre outras, conforme o mesmo artigo 16.º, agora n.º 2:
c) As condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável;
g). A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente.
Em termos de regra geral, o artigo 238.º, do C. C., determina que:
«1. Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
2. Esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade.».
Ora, estando em causa um negócio formal, desde logo a declaração que consta do mesmo não pode valer com um sentido (estipulação da indicada exclusividade) que não tenha a mínima correspondência no texto do contrato; e, no caso, em tal documento, não consta que as partes tenham acordado no regime de exclusividade (isto mesmo face à dificuldade de leitura das duas cópias do contrato juntas aos autos).
Daí que, pelo n.º 1, não é possível concluir que as partes acordaram naquele regime de exclusividade.
Pelo n.º 2, seria necessário saber, desde logo, qual a vontade real das partes. Nos autos, sabemos qual a vontade da Autora – fixar esse regime -, pois do seu mail de 13/09/2023, enviado ao mandatário da Ré, menciona que assim esta angariação terá o prazo de 2 meses em exclusividade, a nossa comissão é de 5% mais IVA – facto provado 9 - (nosso sublinhado).
Na resposta de 15/09/2023, a Ré nada menciona sobre essa questão, reportando-se ao seguinte: Acresce que não se vislumbra qual o valor da V. remuneração, pelo que solicito que seja expressamente incluído no contrato. O pagamento da comissão apenas poderá ocorrer no momento da celebração da escritura de venda do imóvel e não com a assinatura do CPCV. (facto provado 10).
Assim, da posição da Ré, não sabemos se aceitou ou não essa exclusividade pois não se lhe refere e não se pode assacar ao silêncio sobre essa matéria qualquer aceitação dessa cláusula (artigo 218.º, do C. C.) por inexistir norma, convenção ou uso que assim permita concluir.
Pelo contrário, do regime específico deste diploma, consta que a falta de menção ao regime de exclusividade, quando acordado, torna nulo o contrato – artigo 16.º, nºs. 2, g) e n.º 7, do referido diploma legal -. No contrato em análise, no seu verso, consta a menção dos efeitos, mas não consta que tenha sido acordado.
Prosseguindo, no caso em que, por mera hipótese, se teria acordado entre as partes que o contrato seria submetido ao regime de exclusividade mas no texto não foi o mesmo inserido, o que sucederia não era a nulidade de todo o contrato mas antes a nulidade dessa cláusula.
A mesma, sendo entendida como cláusula acessória do contrato de mediação, não teria sido vertida no mesmo; e correspondendo a uma cláusula acessória verbal[1] anterior à celebração do contrato, aplicar-se-ia o disposto no artigo 221.º, n.º 1, do C. C., a saber: as estipulações verbais acessórias anteriores ao documento legalmente exigido para a declaração negocial, ou contemporâneas dele, são nulas, salvo quando a razão determinante da forma lhes não seja aplicável e se prove que correspondem à vontade do autor da declaração.
O que a Autora pretendeu demonstrar nos autos e, em especial, no recurso, foi que nas negociações prévias entre as partes ficou acordado verbalmente, ou seja, não tendo ficado reduzido a escrito no contrato final, que no contrato se estipulava o regime da exclusividade da mediadora. Os mails trocados entre as partes e que a Autora/recorrente entende que sustentam essa conclusão são escritos que constituem meios de prova potencialmente suficientes para demonstrar esse acordo verbal.
Já vimos, no entanto, a propósito do artigo 238.º, do C. C., que não foi possível apurar a vontade real das partes sobre a inclusão daquele regime; acresce que a sua inclusão é um elemento que é importante para as partes a nível contratual – saber se podem recorrer a outra mediadora e quando se vence a obrigação de pagamento da sua remuneração -, pelo que deve ser reduzida a escrito (daí a menção obrigatória no contrato).
À partida, se esse regime tivesse sido querido por ambas as partes, não deixariam de ser introduzidas no documento. Não sendo aí colocadas, presume-se que não foram queridas por eles – Ac. S. T. J. de 02/11/2010, processo n.º 196/06.8TCFUN.L1.S1, www.dgsi.pt -.
Deste modo, ainda que se tivesse apurado que as partes tinham querido aquele regime de exclusividade, por não ter sido reduzido a escrito, o mesmo acordo, anterior ao contrato, seria nulo.[2]
Assim, tem razão o tribunal recorrido ao afirmar que não foi estabelecido regime de exclusividade entre as partes, estando em causa um contrato de mediação imobiliária simples.
E, como tal, não se tendo concretizado o negócio, como profusamente explana a decisão recorrida, a Autora/mediadora não tem direito à remuneração – citado artigo 19.º, n.º 1 -.
A Autora/recorrente, caso não tivesse obtido procedência no pedido principal de pagamento da remuneração devida, pugna pelo pagamento de quantia não inferior a esse montante, por a Ré/recorrida, ter atuado em violação das regras de boa-fé, incorrendo em abuso de direito, nos termos do artigo 334.º, do C. C. (É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.).
Como é retratado na sentença recorrida e se menciona, a título de exemplo, na jurisprudência, «…no contrato de mediação simples, não se celebrando o contrato visado, ainda que por causa imputável ao cliente, não nasce o direito à remuneração, pois o cliente mantém intacta a sua liberdade de contratar, limitada apenas, nos termos gerais, perante o terceiro, pelo dever de boa fé nas negociações, e, perante o mediador, pela proibição do abuso de direito.» - Ac. S. T. J. de 15/10/2019, processo n.º 968/18.0T8FIG.C1, no mesmo sítio -.
E, como se refere nesta última decisão (e na decisão recorrida), «A boa-fé – … (cfr. art. 762.º/2 do C. Civil) – significa, é certo, que as pessoas devem ter um comportamento honesto, correto e leal, nomeadamente no exercício dos direitos e deveres, não defraudando a legítima confiança ou expectativa dos outros; mas, no contexto dum contrato de mediação imobiliária simples, as expectativas da mediadora não podem ultrapassar o recorte jurídico-legal do contrato e a medidora não pode considerar como “feito” um negócio em que há um interessado disposto a pagar o preço pedido, mas que ainda não foi formalizado ou sequer totalmente consensualizado. (…). Para haver abuso de “direito/faculdade” na desistência do negócio teria ainda que se estar perante um excesso manifesto, isto é, objetivamente claro, evidente e inequívoco, porque, tratando-se, na verdade e sempre, de um direito/faculdade que se exerce, este exercício, justamente porque apoiado na lei, beneficia de uma espécie de presunção de normalidade.
Ora, na perspetiva concreta do negócio em análise e dos factos provados, não conseguimos concluir que a Ré agiu perante a mediadora em abuso de direito. Efetivamente, não se pode concluir por que motivo a Ré não celebrou o negócio (o mencionar que ia ponderar outras propostas apresentadas – facto provado 22 -, não nos auxilia a descortinar o motivo porque o negócio visado não se terá efetivado pois poderiam ser propostas de valor igual, inferior ou superior à conseguida pela mediadora, o que poderia conduzir, consoante o que se apurasse, a diferentes conclusões sobre a lisura da atuação da cliente).
Assim, não se pode considerar preenchido o indicado abuso de direito por falta de prova de factos nesse sentido.
Quanto ao pagamento de despesas tidas com a atividade, não se mostra acordado que a Ré/cliente estivesse obrigada ao seu pagamento pelo que esse valor terá certamente sido tido em atenção na fixação da remuneração; e se esta não é devida, também não há que indemnizar a mediadora por esse valor pois inclui-se no risco da sua atividade (outra questão que se suscita no contrato de mediação simples é a de saber se o mediador tem o direito ao reembolso das despesas. A doutrina tem propendido para a reposta negativa, isto é, o reembolso das despesas só é devido e deve ser recebido pelo mediador se tal situação tiver sido acordada no contexto do contrato celebrado entre as partes. Se assim não suceder, nenhum direito assiste ao mediador a apresentar e fazer-se pagar por despesas efetuadas no decurso da atividade que desenvolve para obtenção do resultado pretendido e de que haja sido incumbido – Ac. R. L. 22/02/2022, processo n.º 1020/19.7T8CSC.L1-7, no mesmo sítio -).
Deste modo, encontrando-se a não celebração do negócio visado, nesta mediação simples, no risco da mesma, continua a não haver responsabilidade de pagamento pelo cliente de tais despesas (só se estivesse em causa a acima referida violação grosseira da boa-fé).
Por último, um outro eventual prejuízo seria o ter tido «a sua imagem afetada perante os proponentes do negócio» - facto provado 37 -, estando em causa um dano na imagem/bom nome da empresa/recorrida; ou seja, na sua boa reputação perante tais pessoas.
No entanto, ainda que sendo quase consensual o entendimento de que na responsabilidade contratual podem ser indemnizados danos não patrimoniais (veja-se Ac. R. C. de 26/02/2013, processo n.º 505/08.5TBTND.C1, no mesmo sítio, onde já então assim se concluía e com indicação de vária doutrina), o certo é que têm os danos de ser graves, tal como previsto no artigo 496.º, n.º 1, do C. C. - na fixação da indemnização deve atender-se aos danos não patrimoniais que, pela sua gravidade, mereçam a tutela do direito -.
Aquele facto 37) não permite, de todo, que se conclua pela gravidade da afetação do bom nome/imagem da empresa perante aquelas pessoas que se desconhece não só qual a imagem que tinham da Autora como aquela que ficaram a ter após a não celebração do negócio visado com a celebração da mediação imobiliária.
Deste modo, confirmando-se a sentença recorrida, conclui-se pela improcedência do recurso.
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3). Decisão.
Pelo exposto, julga-se totalmente improcedente o presente recurso e, em consequência, confirma-se a decisão recorrida.
Custas do recurso a cargo da recorrente.
Registe e notifique.
Porto, 2025/09/22.
João Venade
Paulo Dias da Silva
Carlos Cunha Rodrigues Carvalho
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[1]Acessória porque não serve para classificar o contrato – continua a ser de mediação – mas apenas seria necessária para determinar os efeitos jurídicos pretendidos pelas partes – exclusividade na atuação da mediadora – veja-se Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 4ª edição, página 384: são elementos essenciais de um contrato as cláusulas ou elementos que caracterizam e distinguem cada tipo de contrato nominado ou típico e que o permitem distinguir dos restantes tipos de contratos. No fundo, são os elementos que imprimem as características próprias de cada modalidade e os distinguem dos tipos contratuais vizinhos. Já os elementos ou cláusulas acessórias do negócio jurídico são as estipulações que não caracterizam o tipo negocial abstrato, mas que se tornam imprescindíveis para que o negócio concreto produza os efeitos que a elas tendem.
[2]Ver Higina Castelo, Contrato de mediação Estudo das prestações principais, Dissertação de Doutoramento, página 382.