| 2711/25.9T8GDM.P1 |  |
DENÚNCIA PELO SENHORIO
INCONSTITUCIONALIDADE
II - A decisão legislativa contida no art.º 14.º, n.º 3, da Lei n.º 13/2019, de 12/02, não padece de qualquer inconstitucionalidade material; o legislador ponderou o direito de propriedade vs. o direito social à tutela da habitação num arrendamento vinculístico nas hipóteses nele referidas.
SUMÁRIO (art.º 663.º, n.º 7, do Código de Processo Civil, C.P.C.):
....................................................
....................................................
....................................................
-
Acordam os Juízes na 3.ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto, sendo
Relator: Jorge Martins Ribeiro;
1.ª Adjunta: Anabela Mendes Morais e
2.ª Adjunta: Teresa Sena Fonseca.
ACÓRDÃO
I - RELATÓRIO
Nos presentes autos de ação declarativa, de despejo sob a forma sumária, são autores (AA.), AA, casado, contribuinte n.º ...60, e BB, casada, contribuinte n.º ...13, ambos residentes em ..., Bermudas, e são réus CC, casado, contribuinte n.º ...71, e DD, casada, ambos residentes na Rua ...., ... Rio Tinto.
-
Procedemos agora a uma síntese do processado relevante para o objeto do presente recurso.
A) Aos 02/09/2025 foi interposta a presente ação de despejo, sem que tenha sido suscitada qualquer questão de inconstitucionalidade material de qualquer norma - tendo o mesmo sucedido na contestação, esta apresentada aos 08/10/2025.
A.1) No dia 24/02/2026 foi realizada a audiência prévia, tendo sido considerado que apenas havia a decidir se a denúncia do contrato de arrendamento efetuada pelos AA. era eficaz ou não, e qual a consequência jurídica mediante a resposta, tendo sido também entendido que os autos já dispunham de todos os elementos para a decisão, pelo que foi dispensada a realização da audiência de julgamento, seguindo-se as alegações dos ilustres mandatários das partes.
A.2) O objeto do processo foi sumariado na sentença, de 26/02/2026, pelo seguinte modo:
Os AA. interpuseram a presente ação “pedindo a declaração da cessação do contrato, por denúncia, bem como a condenação dos Réus na desocupação do locado e no pagamento de uma indemnização à razão mensal de € 1 000,00 desde o dia 3 de agosto de 2025 até efetiva entrega do contrato.
*
Regularmente citados, os Réus apresentaram contestação, alegando que a denúncia operada pelos Autores carece de fundamento legal, atento o disposto no artigo 14.º, n.º 3, da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro.
*
Foi realizada a audiência prévia no dia 24 de fevereiro de 2026 e, frustrada a tentativa de conciliação e sendo intenção do tribunal conhecer do mérito da causa, foi concedida a palavra aos Ilustres Advogados para debaterem as suas posições de facto e de direito, o que concretizaram, tendo mantido o já exposto nos seus articulados (cf. artigo 591.º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil)”.
A.3) Do dispositivo da mesma consta([1]):
“Ante o exposto e com esses fundamentos, julgo a ação totalmente improcedente e, em consequência, decido absolver os Réus dos pedidos.
*
Registe e notifique”.
-
B) Aos 10/03/2026 os AA. interpuseram recurso, tendo por objeto a reapreciação da decisão de Direito, tendo formulado as seguintes conclusões([2]):
1. O presente recurso versa exclusivamente matéria de direito, incidindo sobre a interpretação e aplicação do artigo 14.º, n.º 3 da Lei n.º 13/2019, na sua articulação com os artigos 1101.º, alínea a), e 1102.º do Código Civil, no contexto da denúncia para habitação própria permanente expressamente invocada pelos Recorrentes.
2. A sentença recorrida julgou a ação improcedente por entender que, verificados os pressupostos etários e temporais previstos no artigo 14.º, n.º 3 da Lei n.º 13/2019, o senhorio fica juridicamente impedido de denunciar o contrato com fundamento na alínea a) do artigo 1101.º do Código Civil.
3. Tal entendimento assenta numa interpretação extensiva de norma restritiva de direitos, pois o artigo 14.º, n.º 3 refere-se expressamente apenas à oposição à renovação prevista na alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil.
4. A interpretação adotada viola os artigos 9.º e 11.º do Código Civil, ao ampliar o alcance de norma limitativa sem apoio na letra nem na “ratio legis”.
5. Ao considerar existir impedimento absoluto à denúncia para habitação própria, a sentença recorrida deixou de apreciar os pressupostos materiais previstos no artigo 1102.º do Código Civil, incorrendo em erro de julgamento por errada subsunção jurídica.
6. A denúncia prevista na alínea a) do artigo 1101.º constitui fundamento autónomo de cessação contratual, sujeito a requisitos próprios, não podendo ser neutralizada por via interpretativa sem previsão legal expressa.
7. A interpretação acolhida conduz, na prática, à conversão do contrato em vínculo tendencialmente perpétuo, eliminando a possibilidade de o proprietário recuperar o imóvel para sua própria habitação.
8. Tal resultado traduz restrição excessiva e desproporcionada do direito de propriedade, violando o artigo 62.º da Constituição da República Portuguesa e o princípio da proporcionalidade.
9. Caso se entenda que o artigo 14.º, n.º 3 da Lei n.º 13/2019 impõe necessariamente a interpretação adotada pela sentença, suscita-se expressamente a sua inconstitucionalidade material, por violação do direito de propriedade e do princípio da proporcionalidade.
10. Impõe-se, assim, interpretação conforme à Constituição do artigo 14.º, n.º 3, no sentido de não excluir, em termos absolutos, a possibilidade de denúncia para habitação própria fundada na alínea a) do artigo 1101.º do Código Civil.
11. Deve, por conseguinte, a sentença recorrida ser revogada e substituída por decisão que determine o prosseguimento dos autos para apreciação dos pressupostos materiais da denúncia ou, se os autos já contiverem elementos suficientes, que julgue a ação procedente.
Termos em que, deve o recurso ser julgado procedente e, em consequência:
a) ser revogada a sentença recorrida;
b) ser ordenado o prosseguimento dos autos para apreciação dos pressupostos materiais relevantes (designadamente a necessidade habitacional invocada), ou,
c) se os autos já fornecerem base suficiente, ser proferida decisão conforme ao direito assim interpretado.
Assim se fará JUSTIÇA.
-
C) No dia 16/04/2026 foram apresentadas as contra-alegações, sem que tenham sido formuladas conclusões, defendendo a improcedência do recurso.
-
D) Aos 22/04/2026 foi proferido despacho a admitir, corretamente, o requerimento de interposição de recurso, como sendo de apelação, com subida nos autos e atribuído o efeito suspensivo, nos termos dos artigos 644.º, n.º 1, al. a), 645.º, n.º 1, al. a), e 647.º, n.º 3, e 629.º, n.º 3, al. a), todos do C.P.C.
-
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, nos termos dos artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1 e n.º 2, do C.P.C., não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (como expresso nos artigos 608.º, n.º 2, in fine, aplicável ex vi do art.º 663, n.º 2, in fine, do C.P.C.).
Também está vedado a este Tribunal conhecer de questões novas (que não tenham sido objeto de apreciação na decisão recorrida), uma vez que os recursos são meros meios de impugnação de questões prévias judiciais, destinando-se, por natureza, à sua reapreciação e consequente confirmação, revogação ou anulação.
As questões (e não meras razões ou argumentos) a decidir são:
1) Se a norma constante do art.º 14.º, n.º 3, da Lei n.º 13/2019, de 12/02, padece de inconstitucionalidade material.
2) Se o Direito foi corretamente aplicado aos factos.
II - FUNDAMENTAÇÃO
Os factos
Na sentença recorrida([3]) foi decidida a seguinte matéria de facto([4]):
1) Por escrito datado de 24 de maio de 1995, denominado de «Contrato de Arrendamento para Habitação em Período Limitado (5 anos)», os Autores, na qualidade de «senhorio», e o Réu, na qualidade de «inquilino», fizeram constar, nomeadamente, o seguinte: «(…) fazem o presente contrato de arrendamento relativo a uma habitação tipo T3 situada no 3.º andar Esqº, com área útil de 130 m2, (…) sito na Rua ... Rio Tinto, (…) com as seguintes cláusulas: 1.ª - O prazo de duração do arrendamento é de cinco anos, com início em 01/06/95 e termo em 01/06/2000, sendo as suas legais prorrogações de três anos, salvo regime especial, no caso de não ser denunciado no seu termo. (…)».
2) Os Autores enviaram uma carta registada com aviso de receção aos Réus, que a receberam, datada de 3 de fevereiro de 2025, na qual fizeram constar, designadamente, o seguinte: «(…) vêm, nos termos da alínea a) do artº 1101.º do Código Civil, denunciar para Habitação Própria Permanente, o contrato de arrendamento celebrado com V. Exas., com efeitos para o próximo dia 3 de agosto de 2025, respeitando assim o pré-aviso de 6 meses estipulado no n.º 1 do Artº 1103º do Código Civil.».
3) O Réu nasceu no dia ../../1948.
O Direito
Respondendo às questões.
1) Se a norma constante do art.º 14.º, n.º 3, da Lei n.º 13/2019, de 12/02, padece de inconstitucionalidade material.
Começamos por observar o seguinte: não obstante ao longo dos articulados não ter sido suscitada qualquer de inconstitucionalidade - razão pela qual a sentença recorrida não trata de tal matéria -, o cerne do recurso prende-se à alegada inconstitucionalidade material da interpretação do art.º 14.º, n.º 3, da Lei n.º 13/2019, de 12/02, que, de acordo com o seu artigo 16.º, entrou em vigou no dia 13/02, por supostamente violar o princípio constitucional da proporcionalidade e, além do direito à habitação, o direito de propriedade tutelado pelo art.º 62.º da Constituição da República Portuguesa, C.R.P.
Como é doutrinal e jurisprudencialmente pacífico, os recursos são um meio de reapreciação de uma decisão; fazemos nossa, a propósito, a fundamentação do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, S.T.J., proferida no processo n.º 4261/12.4TBBRG-A.G1.S1, aos 08/10/2020, “[o]s recursos são meios a usar para obter a reapreciação de uma decisão mas não para obter decisões de questões novas, isto é, de questões que não tenham sido suscitadas pelas partes perante o tribunal [recorrido]. Além disso, sendo de excluir dos mesmos os meros argumentos ou raciocínios expostos na defesa da tese de cada uma das partes, visam modificar apenas as decisões de que se recorre, e não criar decisões sobre matéria nova, e não é lícito invocar neles questões que não tenham sido objecto das decisões impugnadas. As questões novas não podem ser apreciadas, quer em homenagem ao princípio da preclusão, quer por desvirtuarem a finalidade dos recursos: destinam-se a reapreciar questões e não a decidir questões novas, por tal apreciação equivaler a suprir um ou mais graus de jurisdição, prejudicando a parte que ficasse vencida. [Deste] modo, esta questão nova não pode aqui ser apreciada”([5]).
De todo o modo, e não obstante, a questão da suposta inconstitucionalidade material de uma norma é de conhecimento oficioso, como resulta do disposto no art.º 204.º da Constituição da República Portuguesa, C.R.P., “[n]os feitos submetidos a julgamento não podem os tribunais aplicar normas que infrinjam o disposto na Constituição ou os princípios nela consignados”.
Torna-se difícil compreender a frequência com que em sede de recurso se invoca pretensas inconstitucionalidades (sobremaneira materiais) sem que antes tenha sido colocada a questão e, ainda por cima, sem que seja precisado qual o concreto parâmetro jusconstitucional que estaria violado…; pior ainda quando a suposta inconstitucionalidade material foi já objeto de reiteradas decisões ao nível do Tribunal Constitucional, T.C.
Posto isto, não deixamos de mencionar, em citação, algo longa (por, entre o mais, ter como thema decidendum a mesma questão de fundo quanto à locação), o decidido pelo T.C. no processo n.º 143/03, aos 16/03/2005, “[o] Tribunal Constitucional tem salientado repetidamente que o direito de propriedade, garantido pela Constituição, é um direito de natureza análoga aos direitos, liberdades e garantias, beneficiando, nessa medida, nos termos do artigo 17.º da Constituição, da força jurídica conferida pelo artigo 18.º (cfr., por exemplo, o Acórdão n.º 187/2001, publicado no Diário da República, II Série, de 26 de Junho de 2001, com ampla citação de jurisprudência em diversos domínios em que o Tribunal já foi chamado a pronunciar-se). Importa, porém, discernir, dentro do direito de propriedade privada, o núcleo ou conjunto de faculdades que revestem natureza análoga aos direitos, liberdades e garantias, uma vez que nem todas se podem considerar como tal, como a mesma jurisprudência tem afirmado. Não definindo o texto constitucional o que deva entender-se por direito de propriedade, não há inteira coincidência a propósito da extensão e compreensão de tal conceito. Contudo, uma primeira ideia é certa: quando o artigo 62.º garante o direito à propriedade privada «nos termos da Constituição» quer sublinhar que o direito de propriedade não é garantido em termos absolutos, mas dentro dos limites e nos termos previstos noutros lugares do texto constitucional. Como o Tribunal disse logo no Acórdão n.º 76/85, publicado no Diário da República, II Série, de 8 de Junho de 1985, a velha concepção clássica da propriedade, o jus utendi, fruendi ac abutendi individualista e liberal, foi cedendo o passo a uma concepção nova daquele direito em que avulta a sua função social. [Os] recorrentes não identificam claramente que componente defensiva do direito de propriedade consideram lesada pelo facto de a prorrogação do contrato se impor ao locador para além dos 30 anos de duração máxima. [- É] fácil convir que o prolongamento ex lege da duração de um modo típico de exploração das coisas imóveis - como é o arrendamento - não transferindo o domínio nem, por si, afectando os poderes de disposição e de fruição sobre a coisa de modo substancialmente diverso daquele que é inerente à celebração do contrato, não tem por efeito jurídico privar o senhorio da titularidade sobre o bem nem assume efeitos juridicamente equivalentes a um acto ablativo da propriedade. A coisa imóvel continua a integrar o seu património, relativamente à qual exerce todos os poderes de proprietário (ou do direito real que o legitima como locador), excepto aqueles cuja privação é inerente ao contrato de locação”([6]).
Ou seja: não há qualquer inconstitucionalidade material no âmbito da decisão legislativa contida no art.º 14.º, n.º 3, da Lei n.º 13/2019, de 12/02, e que fundamentou o decidido - até por maioria de razão, dado que o acórdão citado refere-se a um prazo de 30 anos e no nosso caso o prazo em questão é menor, de 20 anos...
Acresce que, e como observado nas contra-alegações, interpretação diferente da norma seria, essa sim, ilegal, por violar, designadamente, o disposto no art.º 9.º, n.º 2, do Código Civil, C.C., dado que não teria um mínimo de correspondência com o (claro, dizemos) texto da lei([7]).
Por fim([8]), referimos que é jurisprudência reiterada do T.C. não apreciar a (in)constitucionalidade das decisões no atinente à forma como nestas foram interpretadas as normas([9]).
A resposta à questão é assim negativa.
2) Se o Direito foi corretamente aplicado aos factos.
Foi, e de forma escorreita([10]).
A decisão legislativa contida no art.º 14.º, n.º 3, da Lei n.º 13/2019, de 12/02, não padece de qualquer inconstitucionalidade material, como vimos; o legislador ponderou o direito de propriedade vs. o direito social à tutela da habitação nas hipóteses nele referidas, tutela vinculística do locatário nas hipóteses enunciadas.
Segundo o art.º 1.º da mencionada lei, “[a] presente lei estabelece medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial [fragilidade]”([11]).
Em conformidade, de acordo com o art.º 14.º, n.º 3, “[n]os contratos de arrendamento habitacionais de duração limitada previstos no n.º 1 do artigo 26.º do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, cujo arrendatário, à data de entrada em vigor da presente lei, resida há mais de 20 anos no locado e tenha idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60 /prct., o senhorio apenas pode opor-se à renovação ou proceder à denúncia do contrato com o fundamento previsto na alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de novembro, com a redação dada pela presente lei, havendo lugar à atualização ordinária da renda, nos termos gerais”.
Assim, e sem considerandos desnecessários, tendo em conta que à data da pretendida denúncia os RR. residiam no locado há mais de 20 anos e (pelo menos) o R. tinha (bem) mais do que 65 anos, a sentença será confirmada e o recurso julgado improcedente, por não poder proceder a pretensão dos autores de denunciarem o contrato nos termos do art.º 1101.º, al. a), para habitação própria.
-
As custas da apelação serão suportadas pelos recorrentes, por terem decaído, nos termos do art.º 527.º, n.º 2, do C.P.C.
III - DECISÃO
Pelos motivos expostos, e nos termos das normas invocadas, acordam os juízes destes autos no Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pelos recorrentes AA.
As custas da apelação serão suportadas pelos recorrentes, por terem decaído, nos termos do art.º 527.º, n.º 2, do C.P.C.
-
Porto, 13/05/2026.
-
Este acórdão é assinado eletronicamente pelos respetivos:
Relator: Jorge Martins Ribeiro;
1.ª Adjunta: Anabela Mendes Morais e
2.ª Adjunta: Teresa Sena Fonseca.
__________________________________
[1] Certamente por lapso a decisão quanto a custas, pelos AA., por terem decaído, nos termos do art.º 527.º n.º 2, do C.P.C., apenas consta antes do dispositivo e não também neste.
[2] Negrito, itálico e aspas no original.
[3] Cujo teor damos integralmente por reproduzido.
[4] Aspas e itálico no original.
[5] Relatado por Ilídio Sacarrão Martins.
O acórdão está acessível em:
https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/cee4751329d337f980258634005f4627 [04/05/2026 (interpolação nossa)].
[6] Relatado por Vítor Gomes.
O acórdão está acessível em:
https://www.pgdlisboa.pt/jurel/cst_busca_palavras.php?buscajur=desentranhar&ficha=53&pagina=1&exacta=&nid=5038 [04/05/2026(interpolação nossa; itálico e aspas inglesas, agora substituídas por francesas, no original)].
[7] Ainda que subjetivamente uma parte considere uma lei injusta, sempre os tribunais têm de a aplicar, mesmo nos casos em que sejam da mesma opinião, como resulta claramente do disposto no art.º 8.º, n.º 2, do C.C., “[o] dever de obediência à lei não pode ser afastado sob pretexto de ser injusto ou imoral o conteúdo do preceito legislativo”.
[8] Mutatis mutandis e a contrario (o prazo de 30 anos referido, sendo o aqui em causa o de 20), citamos em nota parte do sumário da decisão sumária do T.C. proferido no processo n.º 719/2020, já aos 10/12/2020: “IV. É inconstitucional, por violação dos princípios da segurança jurídica e da protecção da confiança, integrantes do princípio do Estado de Direito Democrático contido no artigo 2º da Constituição, a alteração introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14.08, no artigo 26º, n.º 4, al. a), da Lei n.º 6/2006, de 27.02 (NRAU), ao desconsiderar o direito do arrendatário à permanência no arrendado quando aí se tenha mantido por um período superior a 30 anos e integralmente transcorrido à data de entrada em vigor daquela Lei n.º 31/2012. V. Desta inconstitucionalidade decorre que, relativamente aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes do RAU e em que o arrendatário permaneça há mais de 30 anos no locado (integralmente transcorridos à data de entrada em vigor da Lei n.º 31/2012), os mesmos permanecem como contratos de arrendamento sem prazo, não sendo admissível a oposição imotivada do senhorio à sua renovação»” (sublinhado nosso).
Trata-se de um arrendamento vinculístico, a propósito do qual citamos agora parte da fundamentação do mesmo aresto: “[e]m linha com o pendor acentuadamente vinculístico do regime então vigorante - caracterizado, como se sabe, pela imposição de um significativo conjunto de restrições à liberdade contratual das partes, tendo em vista a estabilidade do vínculo contratual e a consequente proteção da posição do locatário” (sublinhado nosso).
Relatada por Maria Rangel de Mesquita.
A decisão sumária está acessível em:
https://www.tribunalconstitucional.pt/tc/decsumarias/20200719.html [04/05/2026].
[9] A título meramente exemplificativo, citamos o acórdão do Tribunal Constitucional n.º 494/2023, de 07/07/2023: “[a] este propósito, pode ler-se, no Acórdão n.º [633/08], o seguinte: [«sendo] o objeto do recurso de fiscalização concreta de constitucionalidade constituído por normas jurídicas, que violem preceitos ou princípios constitucionais, não pode sindicar-se, no recurso de constitucionalidade, a decisão judicial em si própria, mesmo quando esta faça aplicação direta de preceitos ou princípios constitucionais, quer no que importa à correção, no plano do direito infraconstitucional, da interpretação normativa a que a mesma chegou, quer no que tange à forma como o critério normativo previamente determinado foi aplicado às circunstâncias específicas do caso concreto (correção do juízo subsuntivo). Deste modo, é sempre forçoso que, no âmbito dos recursos interpostos para o Tribunal Constitucional, se questione a (in)constitucionalidade de normas, não sendo, assim, admissíveis os recursos que, ao jeito da Verfassungsbeschwerde alemã ou do recurso de amparo espanhol, sindiquem, sub species constitutionis, a concreta aplicação do direito efetuada pelos demais tribunais, em termos de se assacar ao ato judicial de «aplicação» a violação (direta) dos parâmetros jurídico-constitucionais. Ou seja, não cabe a este Tribunal apurar e sindicar a bondade e o mérito do julgamento efetuado in concreto pelo tribunal a quo. A intervenção do Tribunal Constitucional não incide sobre a correção jurídica do concreto julgamento, mas apenas sobre a conformidade constitucional das normas aplicadas pela decisão [recorrida]». É, pois, transparente que não está colocada no recurso a sindicância da compaginação das normas legais perante as normas constitucionais, mas, apenas e somente, impulso impugnatório que aborda o Tribunal Constitucional como se de uma instância de controlo e de revisão das decisões jurisdicionais adotadas se tratasse. Temos por isso que o recurso interposto é inidóneo face à ausência de carácter normativo do seu objeto”.
Relatado por Ascensão Ramos.
O acórdão está acessível em:
https://www.tribunalconstitucional.pt/tc/acordaos/20230494.html [04/05/2026 (itálico no original; interpolação e negrito nosso)].
[10] Apenas consideramos ter sido desnecessária a menção ao facto de a Lei n.º 13/2019, de 12/02, ter aditado dois números ao artigo 1097.º do Código Civil, o n.º 2 e o n.º 3, e da discussão em torno deles, sendo que na própria sentença acaba por se referir “apesar de, como se verá infra, tal discussão acabar por não ser determinante nos presentes autos”…
[11] Interpolação nossa.