| 81852/19.2YIPRT.P2 |  |
REGIME DE EXCLUSIVIDADE
REMUNERAÇÃO
II - Compete àquele que se arroga titular desse direito remuneratório o ónus de demonstrar os pressupostos do mesmo, entre os quais se encontra o nexo causal entre o exercício da sua atividade de mediação e a celebração do contrato visado.
Relator: João Diogo Rodrigues;
Adjuntas: Anabela Andrade Miranda;
Lina Castro Batista.
Sumário:
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto,
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I - Relatório
1- A..., Ldª, intentou procedimento de injunção, convolado em ação declarativa especial, contra AA e BB, pedindo a condenação destes a pagar-lhe a quantia de 8.454,33€, sendo 6.000,00€ de capital, 972,33€ de juros de mora, 1.380,00€ de IVA e 102,00€ de taxa de justiça.
Isto porque, em síntese, os RR. não lhe pagaram a remuneração acordada num contrato de mediação imobiliária que com ela celebraram para a venda de um imóvel que identifica.
2- Contestaram os RR., rejeitando este pedido porquanto, em resumo, não foi a intervenção da A. que originou a venda do dito imóvel, sendo que o contrato de mediação imobiliária que com ela celebraram não era em regime de exclusividade.
Daí que peçam a improcedência desta ação.
3- A A. respondeu pedindo a improcedência da oposição dos RR.
4- Terminados os articulados, foi tabelarmente afirmada a validade e regularidade da instância.
5- Instruída e julgada a causa, foi proferida sentença na qual se julgou a presente ação improcedente e, em consequência, absolvidos os RR. do pedido.
6- Inconformada com esta sentença, dela recorre a A., finalizando a sua motivação de recurso com as seguintes conclusões:
“1. Os factos 21) a 34) considerados como provados, deverão ser considerados como não provados, dado que, de acordo com o expresso na sentença recorrida «quanto á factualidade levada aos pontos 21) a 34), atendemos ás declarações dos RR prestadas de forma natural, clara e objectiva e suficientemente isenta, até porque totalmente plausíveis em termos de experiencia comum», mas acontece que para além dos contratos de mediação, os RR, principais interessados no desfecho do presente processo, não juntaram qualquer outro documento ou arrolaram alguma testemunha que pudessem comprovar o por eles alegado, pelo que, como fundamentação para a produção de prova a toda esta matéria, a sentença recorrida considerou apenas e tão só…as declarações de parte dos próprios Réus!!!
2. A Autora/recorrente dispensa-se de juntar aos autos transcrição das referidas declarações de parte pois ainda que os Réus, nos seus depoimentos tivessem reproduzido, ipsis verbis, o por eles alegado na oposição segundo a estratégia que a Ilustre Advogada destes delineou para a sua defesa, de modo algum tal matéria deveria ter resultado provada sem que as referidas declarações fossem complementadas por outros meios de prova, que os RR nem sequer indicaram.
3. No que respeita á «experiência comum» invocada para justificar a prova da matéria que consta dos FP 21 a 34, não podemos deixar de perguntar, como é que podem ter sido considerados para o efeito, isentos e credíveis, os depoimentos dos principais interessados que recusaram uma proposta de 90.000€ para três meses depois, venderem o imóvel por 88.500€?!
4. Tal como é pouco verisímil que CC que, na presença da Ré, comprovadamente já tinha visitado o imóvel com a B... em 05.01.2017, tenha passado casualmente á porta do imóvel mediado em Março de 2017, na companhia de DD (que segundo o FP 23) passeava «com a sua esposa»… que não tinha) e muito menos que tenham contactado os RR sem que a Ré se apercebesse que, afinal, aqueles interessados tinham sido encontradas por uma das mediadoras com quem tinham celebrado contrato de mediação.
5. No que respeita ao recurso sobre matéria de direito, comprovado que a Autora/Apelante celebrou, com os Réus, um contrato de mediação em que expressamente (clausula 2.ª) se obrigou a «diligenciar no sentido de conseguir interessado» na compra do imóvel aí identificado , constatando-se, nos presentes autos, que a Autora/Recorrente, através da rede da B... de que faz parte, conseguiu, encontrar esse(s) interessado(s), forçoso é concluir que a Autora/recorrente, cumpriu a obrigação que contratualmente assumiu.
6. Pelo exposto e independentemente da procedência do recurso sobre a matéria de facto supra interposto, a prova produzida pela Autora, deverá ser considerada como suficiente para comprovar a existência do nexo de causalidade entre a visita ao imóvel promovida pela B..., efectuada por CC que, juntamente com DD, comprou o imóvel, concluindo o negócio mediado e o originando o consequente direito da Autora á remuneração contratada.
7. Neste sentido vide Manuel Salvador in “Contrato de mediação”, p.104 ao defender que o mediador adquire o direito á comissão quando influir no resultado final do contrato negociado, sem que seja necessário «que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações, pelo que basta ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a pagar determinado negócio»
8. No mesmo sentido refere Pinto Monteiro in “Contrato de Agência” -Anteprojecto, BMJ 360-85 «a obrigação fundamental do mediador é conseguir interessado par certo negócio que, raramente conclui ele próprio. Limita-se a aproximar duas pessoas e a facilitar a celebração do contrato…»
9. Isto porque, embora nos termos do disposto no artigo 19.º da Lei 15/2013, a Mediadora só com a conclusão do negócio tenha direito á remuneração, tal não implica que a referida conclusão seja obrigatoriamente acompanhada pela mediadora, até porque, muitas vezes, tal como aconteceu no caso narrado nos presentes autos, para evitar o seu pagamento, compradores e vendedores se conluiam para esconder desta a realização do negócio, o que, obviamente, impede a mediadora de formalizar o negócio.
10. Na verdade, o negócio visado pelo exercício da mediação contratada entre Recorrente e Recorridos foi concluído com a escritura de compra e venda celebrada em 11.05.2017, escassos 4 meses depois da primeira visita dos compradores ao imóvel, pelo que se constata que a Autora cumpriu a sua obrigação contratual, geradora do direito de receber a correspondente remuneração e que tal direito ao recebimento já se venceu, pelo menos na data da celebração da escritura, o que deverá ser suficiente para provar o nexo de causalidade adequada entre a actividade realizada pela Autora e a conclusão do negócio que comprovadamente se realizou com as pessoas que, em 5.01.2017, visitaram o imóvel com a B....
11. Isto porque, lamentavelmente, no mercado imobiliário português há uma tendência para concluir o negócio mediado sem a intervenção das mediadoras, depois de, através delas, terem conseguido interlocutores para o negócio, e tal acontece porque, por um lado, o vendedor tenta evitar o pagamento da remuneração, como foi o caso dos autos e, por ter plena consciência de tal facto, o comprador tem a expectativa de conseguir melhor preço para o negócio sem a intervenção da mediadora, o que manifestamente aconteceu nos presentes autos, pois se analisarmos os números constatamos que o preço de 88.500€ corresponde, aproximadamente ao preço de 95.000€ mencionado no contrato de mediação que os RR pretendiam obter pelo imóvel, depois de descontada a comissão mínima de 6.000€, o que, desde logo seria suficiente para “desmontar” a versão que os RR contaram na sua oposição e na qual, o tribunal de 1.ª instância, ingenuamente, acreditou.
12. Neste contexto criam-se as condições ideais para a existência de conluio entre vendedores e compradores para esconder da mediadora a realização do negócio, pelo que é de assinalar, por relevante, toda e qualquer ligação entre aqueles e algum documento que esta tenha conseguido obter, como é o caso da ficha de visita, junta aos autos, realizada em 05.01.2017, por CC que acabou por comprador o imóvel em conjunto com DD.
13. Pelo exposto, negar o direito á remuneração em casos como o presente em que a Autora até conseguiu provar o nexo de causalidade através de prova testemunhal e do documentos supra referido, mais do que injusto para a empresa de mediação que desenvolveu o seu trabalho, sem depois poder cobrar-se da efectiva utilidade que o mesmo acabou por ter para os seus clientes, ora Recorridos, incentiva os clientes das mediadoras em geral, a não cumprirem as obrigações assumidas nos contratos de mediação celebrados em regime de não exclusividade.
14. Na verdade, provado que, graças á actividade da Autora, o imóvel dos Réus foi visitado por quem acabou por o comprar, tal facto, deve ser considerado como nexo de causalidade bastante, tal como entendeu o Ac. de 13.05.2014, deste venerando Tribunal da Relação do Porto que, doutamente decidiu que «…tem que existir um nexo de causalidade adequada entre a sua actividade e a realização do negócio pretendido, de modo a que possa afirmar-se que a concretização deste foi o corolário ou a consequência daquela actuação. III- A essa luz… afigura-se-nos suficiente para prova daquele nexo de causalidade, a alegação e prova de que a A. fez uma visita ao imóvel com um cliente e que esse cliente… veio a celebrar o contrato directamente com o R.»
15. Não sendo admissível que, ainda que o recurso interposto sobre a matéria de facto não proceda, se considere que a visita feita ao imóvel com a B... não foi essencial, apenas porque a respectiva ficha de visita mencionou um ponto do imóvel de que os interessados não terão gostado tanto, se, como se constatou, tais interessados acabaram por adquirir o imóvel, apesar da manutenção desse detalhe que, alegadamente, não lhes teria agradado.
16. Isto porque a menção, na ficha de visita, de um aspecto que menos agradou aos interessados (sala pequena), nenhuma relevância pode ter na essencialidade da referida visita para a opção pela compra do imóvel, se efetivamente esse imóvel acabou por ser adquirido pela referida interessada, continuando a sala do imóvel que acabaram por adquirir, a ter as mesmas dimensões que tinha quando foi feita a visita com a B..., pelo que a consideração de tal detalhe para excluir o nexo de causalidade patente nos autos, mais uma vez demonstra que, distintamente do referido na sentença recorrida, a análise da matéria de facto, não pode ter sido feita á luz da experiência inerente aos contratos de mediação imobiliária, ou sequer á geral experiência de vida.
17. No que concerne ás demais considerações da sentença recorrida há que esclarecer que embora a citação de Higina Castelo transcrita no 2.º§ de fls. 14 corresponda á verdade no que respeita a contratos celebrados em regime de não exclusividade, na verdade, o que esta preconiza é que «o cliente é livre de desistir dessa celebração ou de celebrar o contrato com outro qualquer interessado» o que, no caso sub judice, não se verifica pois, na verdade, no caso em análise os interessados que visitaram o imóvel em 05.01.2027 foram os mesmos interessados que, quatro meses depois compraram o imóvel mediado e não outros.
18. Isto porque, distintamente do considerado na sentença recorrida, não pode deixar de se considerar como provado que as pessoas que visitaram o imóvel em 05.01.20217 são as mesmas que em Maio de 2017 compraram o imóvel pois, muito embora a sentença ora recorrida, ao transcrever para o FP 15 o FP 10 considerado como provado na douta sentença proferida anteriormente que foi anulada, tivesse tido o cuidado de retirar o nome de DD que aí constava e que agora, no Pf 15 foi apenas referido como «namorado» de CC, a conjugação dos nomes de CC e DD, como casal de namorados não permite chegar a outra conclusão que não seja a de que as pessoas que visitaram o imóvel são, exactamente, as mesmas que o compraram, pelo que é inconcebivel pretender excluir o patente nexo de causalidade aventando duvidas sobre tal identidade.
19. Ainda que assim não fosse e também distintamente do afirmado na sentença recorrida, resulta do alegado pela Autora/Recorrente e dos documentos juntos aos autos (vide assinaturas da ficha de visita e da escritura) que a visita ao imóvel foi feita por CC e que a escritura também foi outorgada por esta, pelo que, com todo o respeito e s.m.o., a Autora produziu a prova que lhe competia fazer e , sendo assim, de acordo com as regras do ónus da prova, competiria aos Réus alegar e provar que assim não era, o que eles nunca alegaram porque bem sabiam que se tratava da mesma pessoa e tal como a própria sentença admite no §3.º da sua ultima folha «o facto de os RR ter chegado a admitir a possibilidade de a compradora ter conhecido o imóvel devido á actividade desenvolvida pela A..», o que foi feito em sede de depoimento de parte pelo que configurou uma confissão.
20. No que respeita ao ónus da prova refere ainda, a sentença recorrida, que «a Autora nem sequer alega…que esta interessada manifestou interesse na aquisição do imóvel, ou que tenha apresentado qualquer proposta nesse sentido», mas com todo o respeito e s.m.o., a Autora não tinha que alegar o “interesse” da “interessada” no imóvel mediado dado que ele resulta sobejamente comprovado (facto notório) pela aquisição que esta acabou por fazer.
21. A Autora também não alegou que os compradores tivessem apresentado qualquer proposta porque…estes, depois de através da B..., terem conhecido o imóvel e a sua proprietária e bem sabendo que assim poderiam obter vantagens negociais, preferiram apresentá-la directamente aos donos do imóvel, o que fizeram, tendo obtido um desconto de 6.500€ (curiosamente semelhante ao montante da comissão), relativamente ao preço indicado no CMI.
22. Não obstante, a autora alegou a existência de uma proposta superior á do preço que consta na escritura, que os RR não aceitaram, facto que o tribunal desconsiderou por completo no seu raciocínio obstinado com a absolvição dos RR…
23. Por tudo o exposto, os Réus/Recorridos deverão ser condenado a pagar á Autora a remuneração contratada pelo que se torna imperioso alterar a sentença recorrida pois, a não se entender assim e a tornarem-se efectivas e publicas decisões como aquela de que ora se recorre, dificilmente as mediadoras conseguirão ser remuneradas pelo serviço que prestam e pelo trabalho que desenvolvem, pois o facto de um tribunal aceitar, ingenuamente, que uma visita que determinados interessados fazem a um imóvel com determinada mediadora, em nada contribui para o facto de esses mesmos interessados acabarem por adquirir o imóvel em questão, fomenta o desrespeito dos contratos de mediação por parte dos clientes das mediadoras, com o consequente aparecimento de novas situações semelhantes á que ora se analisa e á degradação da ética no mercado da mediação imobiliária.
V-NORMAS VIOLADAS: A sentença recorrida violou o disposto no n.º 1 do artigo 2.º e al. b) do n.º 1 do artigo 19.º do DL 15/2013 de 15.06 e art. 805.º e ss do C.C e ainda o 342.º e 344.º do C.C”.
Termina pedindo que se conceda provimento ao presente recurso e se altere a matéria de facto nos termos referidos ou, em qualquer caso, se condenem os RR a pagar-lhe a remuneração peticionada.
7- Os RR. responderam pugnando pela confirmação do julgado, uma vez que não ocorrem os fundamentos esgrimidos pela A. para a modificação do mesmo.
8- Recebido o recurso e preparada a deliberação, importa tomá-la.
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II- Mérito do recurso
1- Sendo o objeto dos recursos delimitado, em regra e ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, pelas conclusões das alegações do recorrente [artigos 608.º n.º 2, “in fine”, 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º1, do Código de Processo Civil (CPC)], cinge-se esse objeto, neste caso concreto, a saber se:
1.º- Deve haver lugar à requerida modificação da matéria de facto;
2.º- Estão reunidos os requisitos para o reconhecimento à A. do direito de crédito de que a mesma se arroga titular.
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2- Fundamentação
A- Na sentença recorrida julgaram-se provados os seguintes factos:
1) A A, agência ... da “B...”, é uma sociedade por quotas que se dedica à atividade comercial de mediação imobiliária, detentora da licença AMI n.º ...58, emitida pelo Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário (IMOPPI);
2) Os RR pretendiam vender um T2, com 92m2, ... do Bloco ... do n.º ...60 da Av. ..., na freguesia ..., do concelho de Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ...82.º e descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º ...96... (doravante, “o imóvel dos autos”);
3) Por isso, em 19.12.2016, A. e RR. celebraram o acordo, denominado “Contrato de Mediação Imobiliária” junto ao articulado apresentado nos autos em 19.03.2020 como doc. n.º 1, e cujo teor se dá por integralmente reproduzido, com a referência n.º 173160192 (doravante, “o acordo dos autos”), mediante o qual atribuíram à A. a mediação para a promoção do negócio, em regime de “Não exclusividade”;
4) Nos termos da Cláusula 2.ª deste acordo, a A. obrigou-se perante os RR. a diligenciar no sentido de conseguir interessado para a compra do imóvel supra identificado;
5) Mediante o pagamento, por estes, de uma remuneração correspondente à “(…) quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio [fosse] efetivamente concretizado, nunca podendo ser inferior a 6.000,00€ (Seis mil euros), acrescida de IVA à taxa legal (…)”, aquando da celebração do contrato-promessa de compra e venda – cfr. Cláusula 5.ª;
6) Ainda de acordo com o estipulado na cláusula 2.ª, as partes estipularam que o preço de venda do imóvel seria de 95.000,00€;
7) O acordo dos autos foi celebrado pelo período de 12 (doze) meses, “(…) renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de receção ou outros meios equivalentes, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo (…)” – cfr. Cláusula 8.ª;
8) Após a celebração do acordo dos autos, a A. começou a divulgar/publicitar a venda do imóvel dos autos na Internet, na base de dados das 170 agências da Rede B... do país, na montra a agência - onde esteve exposto entre 19 e 31.12.2016 e entre 01.02 e 31.03.2017 -, na Revista Proprietário Nacional e na página do facebook da agência da A - em Janeiro e em Fevereiro de 2017;
9) A A. promoveu, também, a venda do imóvel dos autos, através da atividade dos seus vendedores e dos de outra agência da B...;
10) Que o mostraram a quatro interessados que pretenderam visitá-lo;
11) Um dos quais, na sequência de uma visita efetuada em 28.01.2017, apresentou proposta no valor de 90.000,00€, que não foi aceite pelos RR;
12) Em 14.12.2016, a “C.... Unip. Ldª”, agência da B... ..., foi contactada por uma pessoa, que pretendia comprar um T2+1 ou T3;
13) Na sequência deste contacto, em 05.01.2017, CC, visitou o imóvel dos autos com a mencionada agência da B... ..., visita que foi acompanhada pela R.;
14) Em 11.01.2017, a comercial da A., EE, contactou o R. para lhe transmitir o feed back desta visita;
15) Posteriormente, a interessada CC comunicou à agência da B... ..., que, depois de ter falado com o namorado, tinham concluído que o imóvel dos autos não lhes interessava dado que não dispunha de quarto de apoio no qual pudessem fazer um escritório;
16) Na sequência de contactos regulares mantidos entre esta agência e os interessados, em Abril de 2017, a interessada CC informou que já tinham comprado um imóvel;
17) Em 12.04.2017 a comercial da A., EE, contactou o R. para agendar outra visita ao imóvel, ao que este lhe disse que não autorizava a visita;
18) A A. constatou que, em 11.05.2017, os RR. venderam o imóvel a DD e CC, pelo preço de 88.500,00€;
19) A A. enviou aos RR. uma carta, datada de 23.11.2017, interpelando-os para procederem ao pagamento da quantia de 6.000,00€, acrescida de Iva à taxa de 23%, num total de 7.380,00€;
20) Carta esta que estes rececionaram em 29.11.2017;
21) Os RR. afixaram uma placa no imóvel, com indicação de que o mesmo se encontrava à venda, tendo colocado o seu contacto telefónico para eventuais contactos e/ou agendamentos de visitas ao imóvel;
22) Nessa sequência, os RR. foram sendo contactados por diversas pessoas que, ao passarem pelo imóvel, viram a mencionada placa e se interessaram pelo negócio;
23) Um desses contactos ocorreu em março de 2017, altura em que os RR. foram contactados por uma pessoa do sexo masculino, que referiu ter visto a mencionada placa enquanto passeava com a sua esposa, pelo que pretendia saber se o imóvel ainda estava disponível para venda;
24) Tendo os RR. respondido afirmativamente, o interessado sugeriu a realização de uma visita ao imóvel, o que veio a suceder;
25) No decorrer de tal visita os interessados afirmaram que haviam gostado do imóvel e que, efetivamente, tinham interesse em adquiri-lo;
26) Os interessados perguntaram aos RR. qual o preço de venda, bem como se o mesmo era negociável, tendo os mesmos informado que o preço era de 95.000,00€, sendo, contudo, negociável;
27) Uns dias mais tarde, os interessados contactaram, novamente, os RR., uma vez que pretendiam realizar nova visita ao imóvel, pedido a que os RR. anuíram;
28) No término de tal visita, os interessados comunicaram aos RR. o seu interesse definitivo em adquirir o imóvel;
29) Uma vez que teriam de recorrer a um crédito bancário para a referida aquisição, pediram aos RR. que “reservassem” o imóvel durante uns dias, até que a sua entidade bancária lhes confirmasse a aprovação do referido crédito, pedido a que os RR. acederam;
30) Uns dias mais tarde os interessados contactaram os RR., informando-os de que o crédito em questão tinha sido aprovado;
31) Contudo, como a avaliação do imóvel tinha ficado abaixo do expectado, seria necessário negociar o preço;
32) Ao fim de algumas negociações, os interessados apresentaram uma proposta de compra do imóvel, pelo preço de 88.500,00€;
33) Uma vez que sobre o imóvel incidia uma hipoteca, que garantia o montante de cerca de 88.000,00€, em dívida pelos RR., este o montante mínimo pelo qual estes aceitavam vender o imóvel (a fim de liquidar a dívida),
34) Os RR. aceitaram a venda do imóvel pelo referido preço;
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B) Na mesma sentença não se julgou provado que:
a) O contacto referido em 12) foi efetuado por DD;
b) Aquando do referido em 17), o R comunicou à A que já tinham assinado um contrato-promessa de compra e venda do móvel dos autos.
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C) Análise dos fundamentos do recurso
Começa por nele estar em causa, como vimos, a questão de saber se deve haver lugar à requerida modificação da matéria de facto. Mais concretamente, se os factos descritos nos pontos 21) a 34), ao contrário do que se decidiu na sentença recorrida, devem ser julgados não provados. Isto porque a Apelante (ora A.) considera, no fundo, que as declarações dos Apelados (ora RR.), ainda que conjugadas com as regras da experiência comum, como se exarou naquela sentença, são insuficientes para o efeito; ou seja, para a demonstração daqueles factos.
Mas, não se pode acompanhar este juízo.
Efetivamente, nada há na lei que impeça o julgador de atribuir, como atribuiu neste caso concreto, relevo decisivo às declarações das partes, conjugadas com as regras da experiência comum. Essas declarações, na verdade, como decorre do disposto no artigo 466.º, n.º 3, do CPC, são apreciadas livremente pelo tribunal, a não ser que constituam confissão, caso em que a sua força probatória é vinculada. Assim, em tese, aquelas declarações podem vir a revelar-se decisivas na convicção do tribunal, sem que com isso haja a infração de qualquer regra de direito probatório.
Por outro lado, para questionar aquela convicção em sede de recurso, o recorrente não pode deixar de indicar, como prescreve a lei, “[o]s concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida”, sendo que “[q]uando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes” (artigo 640.º, n.ºs 1, al. b) e 2, al.a), do CPC).
Ora, no caso presente, a Apelante, assumidamente, não deu cumprimento a nenhum destes ónus. Isto é, não transcreveu as declarações dos RR. prestadas em julgamento, nem indicou, com exatidão, as passagens da gravação em que se funda a sua discordância, sendo certo que se esta se apoiasse naquelas declarações, avaliadas no seu todo, ainda assim, não estava a Apelante dispensada do cumprimento dos referidos ónus. E sem se conhecerem tais declarações, não se pode afirmar que delas não resultam demonstrados os questionados factos.
Nem por associação às regras da experiência comum, em articulação com outros factos julgados provados, como parece defender a Apelante. Na verdade, ao contrário daquilo que esta última parece pressupor, o que está demonstrado que levou a interessada, CC a não concluir o negócio promovido em articulação com a agência da B... ..., não foi o preço, mas, segundo foi dito por aquela interessada, o facto do imóvel não dispor de quarto de apoio no qual, ela e o namorado, pudessem fazer um escritório.
Por outro lado, para que se pudesse considerar pouco verisímil – como considera a Apelante- “que CC que, na presença da Ré, comprovadamente já tinha visitado o imóvel com a B... em 05.01.2017, tenha passado casualmente á porta do imóvel mediado, em Março de 2017, na companhia de DD (que segundo o FP 23) passeava «com a sua esposa»… que não tinha) e muito menos que tenham contactado os RR sem que a Ré se apercebesse que, afinal, aqueles interessados tinham sido encontradas por uma das mediadoras com quem tinham celebrado contrato de mediação”, necessário seria que estivesse demonstrado, para além do mais, que estamos a falar dos mesmos interessados. E isso, não logrou ficar provado. Mais: não ficou sequer demonstrado que o contacto referido em 12), ou seja, o havido no dia 14/12/2016, com a sociedade, C.... Unip. Ldª, tivesse sido estabelecido por DD, o que não vem sequer impugnado neste recurso.
Assim, por todas as razões expostas, conclui-se que não há fundamentos bastante modificar a matéria de facto, nos termos requeridos pela Apelante.
Sustenta, depois, esta última que, ainda que assim se conclua, ou seja, que não há lugar à modificação da matéria de facto, ainda assim, lhe é devida a remuneração por si peticionada.
Mas, não é assim. Por uma razão simples: não há factos provados que nos permitam concluir que a venda do imóvel realizada pelos RR. a DD e CC (no dia 11/05/2017, pelo preço de 88.500,00€), tenha resultado, direta e necessariamente, da atividade de mediação da A., mediação essa que foi levada a cabo sem pacto de exclusividade
Ora, sem aquele nexo causal, como veremos, não se constituiu o direito à referida remuneração.
A lei, a este propósito, é clara. No âmbito do contrato de mediação imobiliária, que foi aquele que foi celebrado entre as partes (como é pacífico), esse direito constitui-se nos termos seguintes:
“1- A remuneração da empresa [mediadora] é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2- É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”.
Estabelecem-se, assim, dois regimes diversos, consoante o contrato de mediação tenha sido celebrado com ou sem regime de exclusividade[1].
Se não for em regime de exclusividade, fica sujeito ao regime geral e a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do contrato[2], ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
Já se for em regime de exclusividade, o direito à remuneração existe mesmo que o negócio visado não se concretize, desde que, nesse caso, essa falta de concretização seja imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel[3].
A diferença essencial é esta: enquanto na primeira modalidade, a remuneração do mediador é condicionada à celebração de um dos contratos indicados, que não estão na disponibilidade do mediador, mas do cliente e de um terceiro, “no segundo, a remuneração do mediador, não se celebrando o contrato visado por causa imputável ao cliente, depende apenas do cumprimento bem sucedido da sua obrigação”[4]. Ou seja, da efetiva obtenção de um interessado que esteja disposto a celebrar o contrato visado nos moldes ajustados entre o mediador e o respetivo cliente.
Na primeira hipótese, todavia, não basta que o contrato almejado seja concluído de forma perfeita e eficaz. É necessário ainda, nos contratos de mediação imobiliária simples, ou seja, sem o pacto de exclusividade, que aquele convénio tenha resultado da atividade do mediador. Embora a celebração desse convénio esteja para além da vontade do mediador, há-de dela ter sido consequência, de tal modo que aquela atividade se possa ter como decisiva nesse resultado. Isto porque, constituindo a remuneração a contrapartida da atividade do mediador, não faz sentido que este a ela tenha direito se o contrato mediado não for o resultado dessa atividade. Ou seja, como se sintetizou no sumário do Acórdão deste Tribunal, de 22/05/2019 ([5]), “[o] direito à remuneração só existe quando se verifique um nexo de causalidade entre a actividade da mediadora e a celebração do contrato projectado, sendo essencial para o seu preenchimento que a decisão de contratar do terceiro tenha sido determinada pela actuação do mediador”.
Ora, aplicando este critério ao caso presente, o que se verifica, como já adiantámos, é que não está demonstrado que contrato de compra e venda celebrado entre os RR., por um lado, e DD e CC, por outro, tenha resultado, direta e necessariamente, da atividade de mediação da A.
Não está em causa que esta última tenha desenvolvido essa atividade. E até que, através da promoção e divulgação por si realizada, tenha havido, entre outros, uma interessada, CC, que se deslocou ao imóvel dos autos, no dia 05/01/2017, acompanhada por representante da agência da B... ... e da própria Ré.
Mas, para além de não estar provado que esta CC seja exatamente aquela que posteriormente, veio, juntamente com o já referido, DD, a adquirir o dito imóvel aos RR., ficou ainda por demonstrar que tenha sido essa ou outra atividade da A., a determinante para a concretização dessa compra. É que, como se provou, aquela CC, posteriormente à visita ao imóvel, “comunicou à agência da B... ..., que, depois de ter falado com o namorado, tinham concluído que o imóvel dos autos não lhes interessava dado que não dispunha de quarto de apoio no qual pudessem fazer um escritório”. Ou seja, verbalizou o desinteresse por este imóvel, sem que se possa inferir, perante os factos provados, que aquele que a mesma disse, posteriormente, ter adquirido, seja exatamente o dos RR. Os factos provados não o elucidam com suficiente clareza.
O que sabemos, diversamente, é que, sendo o contrato de mediação em apreço sem pacto de exclusividade, os próprios RR. também promoveram a venda do imóvel que lhes pertencia, afixando nele, por exemplo, uma placa, “com indicação de que o mesmo se encontrava à venda, tendo colocado o seu contacto telefónico para eventuais contactos e/ou agendamentos de visitas ao imóvel” e que, nessa sequência e na dos contactos havidos, o contrato de compra e venda almejado veio a ser celebrado com DD e CC, sem que, com base nos factos provados, se possa estabelecer nenhuma relação direta e necessária entre a atividade de mediação desenvolvida pela A. e a celebração deste contrato.
Ora, é ao mediador imobiliário, quando se arroga titular do direito à remuneração, que compete o ónus de demonstrar os seus pressupostos (artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil). E, entre eles, constam não só a celebração do contrato de mediação, do contrato visado, mas também o nexo causal entre a sua atividade e a celebração deste último contrato[6].
Não tendo tal sucedido neste caso, a pretensão da A. só podia ter sido, como foi, julgada improcedente.
Em resumo: este recurso é de julgar também improcedente e confirmada a sentença recorrida.
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III- Dispositivo
Pelas razões indicadas, acorda-se em negar provimento ao presente recurso e, consequentemente, confirma-se a sentença recorrida.
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- Em função deste resultado e da posição assumida pela A., as custas deste recurso, serão suportadas por esta última - artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC
Porto. 23/4/2024.
João Diogo Rodrigues;
Anabela Andrade Miranda;
Lina Castro Batista.
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[1] “A função da cláusula de exclusividade é, em qualquer caso, tão só a de afastar a necessidade de demonstração do nexo de causalidade entre a atividade do mediador e a conclusão desse negócio”; isto é, do negócio visado – Maria de Fátima Ribeiro, “O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração”, in Revista de direito Comercial, de 13/07/2017, pág. 215, consultável em www.revistadedireitocomercial.com
[2] A conclusão do negócio visado, de modo perfeito, “não marca apenas o momento em que a remuneração é devida, sendo, mais que isso, uma circunstância sem a qual não nasce para o mediador o direito à remuneração” - Higina Orvalho Castelo, Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, 2015, pág. 122.
[3] Neste sentido, por exemplo, Ac. RP de 10/01/2022, Processo n.º 1942/19.5T8MTS.P1, Ac. RLx de 22/11/2012, Processo n.º 5208/10.8T2SNT.L1-6, consultáveis em www.dgsi.pt.
[4] Higina Orvalho Castelo, ob. cit., pág. 131.
[5] Processo n.º 84412/17.9YIPRT.P1, consultável em www.dgsi.pt (relatado pela ora 2ª Adjunta).
[6] Ac. RE de 25/01/2023, Processo n.º 540/20.5T8SSB.E1, Ac RLx de 13/01/2022, Processo n.º 8387/19.5T8ALM.L1-8, Ac RLx de 09/12/2015, Processo n.º 190897/11.3YIPRT.L1-6, consultáveis em www.dgsi.pt.