Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1116/24.3T8PRT.P1 |  |
ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
PARTICIPAÇÃO NA ASSEMBLEIA
DELIBERAÇÃO QUE FIXA A CONTRIBUIÇÃO DE CADA CONDÓMINO
DELIBERAÇÃO CONTRA O REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO
II - As deliberações da assembleia de condóminos pelas quais é fixada tal contribuição dizem respeito a interesses atinentes à esfera jurídico-pessoal de cada um dos condóminos e não a interesses que exprimam valores essenciais à sociedade e à ordem pública, contendendo, por isso, com ‘interesses de natureza puramente particular’.
III - Uma deliberação da assembleia de condóminos que fixe a contribuição de cada condómino de modo que atente contra o regime previsto no Regulamento do Condomínio padece do vício, não da nulidade, mas da anulabilidade, devendo esta, sob pena de caducidade do direito correspondente, ser arguida nos termos e para os efeitos do disposto nos n.ºs 1 e 4 do art.º 1443.º do Código Civil.
IV - Uma deliberação da assembleia de condóminos que diz que os condóminos proprietários das frações nela identificados abdicam de qualquer procedimento judicial contra o condomínio pelos factos relativos às obras e danos alegadamente sofridos nas suas frações até à conclusão das obras a realizar no edifício, interpretada à luz do art.º 236.º do Código Civil, tem como sentido o de que os condóminos que a aprovaram e nela visados abdicaram, renunciaram ou prescindiram de qualquer ação contra o condomínio pelos factos e pelos danos nela pressupostos.
V - Tal deliberação corporiza, para os condóminos visados, uma declaração abdicativa do seu direito a exigir judicialmente do condomínio alguma pretensão indemnizatória quanto àqueles danos e, portanto, posto que aceite pela administração do condomínio, um contrato de remissão previsto no art.º 863.º, n.º 1 do Código Civil, extintivo da obrigação deste.
VI - Os condóminos, nos termos do art.º 1431.º, n.º 3 do Código Civil, podem fazer-se representar na assembleia por procurador, mediante a outorga, nos termos do art.º 262.º, n.º 1, de procuração, a qual, se consistir em mera delegação genérica de poderes para se fazer representar numa assembleia, é válida e terá como objeto o determinado pela ordem do dia da própria assembleia.
VII - Constituindo o assunto das declarações abdicativas dos condóminos assunto conexo com o da repartição das despesas de conservação do edifício, inscrito na ordem de trabalhos da assembleia, a discussão daquele cabia no mesmo ponto da ordem do dia e, mesmo que não coubesse, fora nela introduzido pelo administrador sem oposição de qualquer dos condóminos presentes ou representados; o procurador do condómino com poderes genéricos de representação tinha, por isso, poderes para votar a deliberação e vincular com o voto o seu representado.
VIII - Sempre constituiria abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium (art.º 334.º do Código Civil) o comportamento do condómino ao invocar a falta de poderes do procurador para vinculá-lo no voto emitido na assembleia relativo à declaração abdicativa quando: o procurador tinha procuração por si outorgada, pelo menos com poderes genéricos de representação; interviera já em sua representação em três outras assembleias de condóminos em que se discutira a questão da repartição das despesas de conservação do edifício; a declaração abdicativa estava intimamente conexionada com a questão para a qual o representante esteva reconhecidamente mandatado.
Tribunal recorrido: Tribunal Judicial da Comarca do Porto - Juízo Local Cível do Porto, Juiz 2
.- Sumário
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.- Acordam na 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto,I.- Relatório
1.- Condomínio ..., representado pelo seu administrador AA, instaurou a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra BB e esposa CC, pedindo que, pela sua procedência, fossem os Réus condenados no pagamento da quantia de € 18.836,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, vencidos e vincendos, ascendendo os vencidos à data da propositura da ação a € 1.950,69.
Alegou, para tanto, e em síntese, que o Réu é proprietário de cinco frações autónomas que o integram enquanto condomínio, bem como que, em assembleias gerais de condóminos, foi sendo deliberado o valor pecuniário que, para efeitos de reabilitação do edifício, cabia a cada condómino suportar, em função da permilagem da fração de que eram proprietários.
Acrescentou que o Réu não impugnou as deliberações tomadas, sendo, por isso, responsável pelo pagamento da contribuição que, relativamente à permilagens das suas frações, lhe foi fixada, devendo a esse título, considerando os pagamentos que já efetuara, a quantia peticionada de € 18.836,00, acrescida dos competentes juros de mora, nos termos peticionados.
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2.- Citados, contestaram os Réus, invocando a exceção dilatória de ilegitimidade passiva da Ré, pelo facto de esta não ser proprietária de quaisquer das frações autónomas dos autos e de estar casada com o Réu no regime da separação de bens, bem como pondo em causa dever o Réu a quantia peticionada pelo Autor.Em síntese, referiram que do título constitutivo da propriedade horizontal e do Regulamento do Condomínio do edifício resulta um critério de repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns diverso do previsto em termos gerais no art.º 1424.º do Código Civil.
Designadamente, considerando as especificidades do condomínio em causa e o disposto nos art.ºs 4.º e 11.º, n.ºs 1 e 3 daquele Regulamento, cada condómino apenas responde pela permilagem em relação às despesas atinentes às partes comuns a todo o edifício, sendo que, relativamente às despesas referentes aos diversos lanços de escadas e caixilharias de cada fração ou às partes comuns que sirvam exclusivamente alguns dos condóminos, ficam a cargo dos que delas se servem.
Acrescentou que o Condomínio Autor é responsável para com o Réu pelo pagamento de indemnização pela reiterada omissão na execução de obras urgentes e necessárias para prevenção dos danos que vem suportando nas suas frações.
Por conseguinte, não afastando a sua responsabilidade pelo pagamento da sua quota parte nas despesas comuns em causa, sustenta que tal responsabilidade só poderá ser apurada em sede de prestação de contas, quando: por um lado, a sua obrigação for liquidada em função do critério de repartição das despesas que preconiza; por outro lado, se apure a responsabilidade indemnizatória do Autor, operando-se, sendo caso disso, a compensação devida, nos termos dos art.ºs 847.º a 856.º do Código Civil.
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3.- Juntamente com a contestação, deduziu o Réu reconvenção, pedindo que, pela sua procedência, fosse o Autor/Reconvindo condenado:i.- a pagar-lhe a quantia de € 15.561,38, acrescida de juros de mora vincendos, à taxa legal;
ii.- a pagar-lhe uma indemnização a liquidar em execução de sentença, para ressarcimento de danos futuros que venham a ocorrer pela perda total ou parcial das rendas das frações BC e BF, enquanto perdurar a privação do seu pleno uso e fruição.
Sustentou os seus pedidos, em síntese, no facto de, pelo menos desde 2004, terem surgido infiltrações de águas pluviais em duas das suas frações autónomas, devidas à deterioração da impermeabilização da placa do terraço, agravada pela falta de manutenção periódica e limpeza.
Acrescentou que a arrendatária de duas das frações de que é proprietário foi reclamando do estado dos locados, o qual, apesar das reparações precárias que o próprio foi fazendo, se foi agravando, levando a que aquela, em novembro de 2018, deixasse de pagar as rendas, no valor de € 626,30, situação só resolvida após acordo de redução de 35% do valor da renda, passando esta, desde 08-11-2018, a ser de € 407,10, com efeitos retroativos a novembro de 2018, até à reparação efetiva e definitiva da lojas; tal renda é atualmente a de € 697,52, pagando a arrendatária € 415,24.
Suportou, por conseguinte, um prejuízo acumulado que, à data da reconvenção, ascendia a € 15.561,38, aumentando mensalmente em € 282,28, prejuízo este de que, juntamente com os eventuais e futuros danos que vierem a ocorrer pela mesma causa, nomeadamente resolução do contrato de arrendamento ou agravamento da redução do valor da renda, deverá ser ressarcido, de acordo, além do mais, com o que dispõe o art.º 10.º, n.º 3 do Regulamento do Condomínio.
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4.- Replicou o Autor, negando qualquer inércia na resolução dos problemas estruturais do edifício; impugnando, por não corresponder à realidade ou por desconhecimento, a factualidade alegada na reconvenção; e afastando qualquer direito de indemnização do Reconvinte por eventuais prejuízos sofridos, pelo facto de o mesmo, como já referido na petição inicial, ter votado favoravelmente a deliberação pela qual abdicou de qualquer procedimento judicial contra o condomínio pelos factos relativos a obras e danos sofridos nas suas frações, deliberação esta que, inclusive, acarretou uma redução de € 9.720,00 do valor das comparticipações devidas pelas frações do Réu.Concluiu pela improcedência da reconvenção e pela condenação do Réu/Reconvinte como litigante de má fé, em multa e em indemnização a seu favor em montante não inferior a € 2.000,00.
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5.- Deduziram os Réus, ainda, articulado superveniente, alegando a realização pelo Autor, após a contestação/reconvenção que apresentaram nos autos, de mais três assembleias de condóminos em 05-06-2024, em 15-07-2024 e em 09-10-2024, visando com isso evidenciar, no essencial, que as obras de impermeabilização do terraço da galeria comercial permanecem por realizar e que, por isso, as frações de que o Réu é proprietário ainda não foram objeto de qualquer intervenção.*
6.- O Autor opôs-se à admissibilidade do articulado superveniente.*
7.- Realizada audiência prévia, nela foi:.- admitida a reconvenção deduzida pelo Réu;
.- fixado em € 36.348,01 o valor da causa;
.- proferido despacho saneador, julgando improcedente a exceção dilatória de ilegitimidade passiva deduzida pelos Réus;
.- definido o objeto do litígio e enunciados os temas da prova, do que não houve reclamações.
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8.- Teve lugar a audiência de discussão e julgamento.No início da sua primeira sessão, ocorrida em 03-02-2025, foi proferido despacho a admitir o articulado superveniente dos Réus e a consignar que ‘no que concerne à relevância dos factos alegados se relegava a sua apreciação para a sentença’.
No decurso da mesma sessão, na sequência do depoimento da testemunha DD, requereu o Réu a notificação do Autor para juntar o documento referido pela testemunha, sendo que, sobre tal requerimento, depois da oposição do Autor quanto à sua junção, foi proferido o seguinte despacho:
“(…)
Os documentos devem ser juntos aos autos com os articulados ou até 20 dias antes da audiência de discussão e julgamento. O objeto do processo já está definido e os documentos agora peticionados não são supervenientes, nestes termos indefere-se o requerido.
Notifique.
(…)”.
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9.- De tal despacho não foi interposto recurso.*
10.- No decurso da audiência de julgamento, voltaram os Réus a pedir a junção do mesmo documento, pelo facto de o terem obtido, o que, após oposição do Autor, mereceu o seguinte despacho:“(…)
Tendo em conta que a junção do documento já tinha sido considerada extemporânea por despacho proferido em ata, não se mostra possível a sua junção posteriormente, pelo que o mesmo deverá ser desentranhado e devolvido ao apresentante.
Notifique.
(…)”.
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11.- De tal despacho não foi interposto recurso.*
12.- Concluída a audiência de julgamento, foi proferida sentença, julgando:a.- parcialmente procedente a ação, absolvendo a Ré CC do pedido e condenando o Réu BB a pagar ao Autor Condomínio ... a quantia de € 18.836,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, vencidos desde 14-12-2023 e vincendos até integral e efetivo pagamento
b.- improcedente a reconvenção, absolvendo o Autor/Reconvindo do pedido nela formulado.
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13.- Inconformado com esta decisão, dela veio o Réu interpor o presente recurso, formulando as seguintes conclusões:a.- No decurso da audiência de julgamento, mais concretamente na sessão realizada no dia 03.02.2025, a testemunha DD referiu a existência de um mapa elaborado pelo Condomínio, contendo a repartição do custo das obras pelos vários condóminos e respetivos setores, não tendo a sua junção sido admitida.
b.- Trata-se de um documento relevante para clarificar a forma como o Recorrido procedeu à repartição dos custos das obras pelos condóminos, do qual resulta que o valor global da obra foi repartido por todos os condóminos na proporção da permilagem de cada um, independentemente da obra realizada (comum a todo o prédio ou comum a determinado (s) setor (s) e sem fazer a distinção entre intervenções necessárias ou volutuárias).
c.- A junção de tal documento tornou-se necessária em virtude do julgamento, mais concretamente em função do depoimento da testemunha DD (depoimento na sessão do dia 03.02.2025, entre o minuto 35:00 e 38:57), pelo que deve ser admitida a sua junção ao abrigo dos artigos 651º e 652º nº 1alínea e) do CPC.
d.- No âmbito dos factos provados, alterações importa fazer, em função da prova produzida, designadamente:
Porque resulta da prova documental (artigo 2º nº 1 do Regulamento do Condomínio junto como doc. 3 da contestação e da certidão permanente da Conservatória do Registo Predial do Porto onde o prédio se encontra descrito sob o n.º ... junto como doc. 2 da petição) e para melhor clarificação da dimensão do edifício, deverá ADITAR-SE ao elenco dos factos provados o seguinte: O referido prédio é composto por 228 frações.
e.- O elenco dos factos provados é ainda totalmente omisso quanto à definição das zonas comuns, sendo que esta matéria é essencial e foi produzida prova nesse sentido, constando tal definição no artigo 4º do Regulamento do Condomínio, que define quais são as zonas comuns de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal, matéria igualmente explícita na certidão permanente do imóvel, junta como doc. 2 da petição.
f.- Assim, deverão ser ADITADOS ao elenco dos factos provados os seguintes:
➢ São comuns a todas as frações: o subsolo, o solo, as infraestruturas e superestruturas, coberturas, cabine para instalação do posto de transformação de energia elétrica com acesso pela Rua ... e os canteiros florais no rés-do chão.
— de A a BY: entrada com o nº ... da Rua ..., espaço de circulação e manobra garagem da subcave;
— de BZ a BW: entrada com o nº ... da Rua ..., espaço de circulação e manobra da garagem da cave, sanitário;
— FT, FU, FZ, GA, GF, GG, GL, GM: entrada com o nº ... da Rua ..., caixa das escadas, dois elevadores, casa dos lixos na subcave, arrumos na cave, arrumos no 6º andar e terraço no 6º andar;
— FR, FS, FV, FW, FX, FY, GB, GC, GD, GE, GH, GI, GJ, GK, GN, GO, GP, GQ, GR, GS, GT, GU, GV, GW, GX, GY, GZ, HA, HB, HC, HD, HE, HF, HG, HH, Hl, HJ, HK, HL, HM, HN, HO, HP, HQ, HR, HS e HT: entrada com o nº ... da Rua ..., caixa das escadas, dois elevadores, dois sanitários, casa dos lixos na cave, terraço no 14º andar;
— FN, FO, FP, FQ e FR: entrada com os nºs ... e ... da Rua ..., zona de passagem e circulação no 1º andar;
— EX, EY, EZ, FA, FB, FC, FD, FE, FF, FG, FH, FI, FJ, FK, FL, FM: zona de passagem e circulação no rés-do-chão.
Os equipamentos mecânicos hidropneumáticos e respectivas cisternas, localizadas na subcave, são comuns às frações a que se encontram ligados.
g.- Os factos identificados nos pontos 3, 6, 8, 11 e 15 devem ser objeto de alteração, passando a sua redação a ser a seguinte:
3. O Autor imputou ao Réu as seguintes prestações na comparticipação das suas frações naquele fundo de reserva: - 1ª Prestação, no valor de 1.830,00€ com vencimento em 28 de novembro de 2017; - 2º Prestação, no valor de 1.830,00€, com vencimento em 18 de Dezembro de 2017; - 3ª Prestação, no valor de 1.830,00€, com vencimento em 18 de Janeiro de 2018; - 4ª prestação, no valor de 1.830,00€, com vencimento em 18 de Fevereiro de 2018; - 5ª Prestação, no valor de 1.830,00€, com vencimento em 18 de Março de 2018; - 6ª Prestação, no valor de 1.830,00€, com vencimento em 18 de Abril de 2018, tudo no valor global de 10.980,00€.
6. O Autor imputou ao Réu na comparticipação das suas frações naquele orçamento: 1º - Em relação à Fração FB, com a permilagem de 3.380, o valor de 7.828,00€; 2º - Em relação à Fração FC, com a permilagem de 3.600, o valor de 8.338,00€; 3º - Em relação à Fração FV, com a permilagem de 5.800, o valor de 15.599,00€; 4º - Em relação à Fração J, com a permilagem de 0,760, o valor de 1.615,00€; 5º - Em relação à Fração BW, com a permilagem de 1.100, o valor de 2.337,00€, tudo no valor global de 35.717,00 €.
11. Face ao novo orçamento aprovado, passou o Autor a imputar às frações do Réu na obra em causa o montante de €39.536,00, indicando que o valor adicional de €3.819,00 apurado pelo Autor deveria ser pago até ao dia um de fevereiro de 2022.
15. Em face do decidido na assembleia referida em 12., por carta datada de 31.07.2023, o Autor imputou às frações do Réu no custo das obras de reabilitação do edifício as seguintes comparticipações: - Sector Comercial, Fração FB, com a permilagem de 3.380, 4.318,00€; - Sector Comercial, Fração FC, com a permilagem de 3,600, 4.599,00€ e; - Sector Escritórios, Fração FV, com a permilagem 5.800, 10.040,00€; - Sector Garagem, Fração J, com a permilagem 0,760, 778,00€; - Sector Garagem, Fração BW, com a permilagem 1,100, 1.126,00€, no valor global de 29.816,00€. (Tal alteração por referência à carta datada de 31.07.2023, decorre desse mesmo documento (doc. 11 da petição), o qual se encontra mencionado no ponto 16 dos factos provados.).
h.- O facto constante do ponto 8. deve ser eliminado por não se ter apurado qual o valor em dívida pelo Réu e pelo facto de a forma de pagamento já constar do facto provado no ponto 4.
i.- Deve ainda ser ADITADO o seguinte ponto:
Em face do decidido na assembleia referida em 12., por carta datada de 14.12.2023, o Autor imputou às frações do Réu no custo das obras de reabilitação do edifício as seguintes comparticipações: - Sector Comercial, Fração FB, com a permilagem de 3.380, 4.318,00€; - Sector Comercial, Fração FC, com a permilagem de 3,600, 4.599,00€ e; - Sector Escritórios, Fração FV, com a permilagem 5.800, 18.995,00€; - Sector Garagem, Fração J, com a permilagem 0,760, 778,00€; - Sector Garagem, Fração BW, com a permilagem 1,100, 1.126,00€, no valor global de 29.816,00€.
Tal aditamento decorre da alteração do ponto 15 e da carta datada de 14.12.2023, junta como doc. 12 da petição, a qual se encontra mencionada no ponto 16 dos factos provados.
j.- Os fundamentos que justificam a alteração dos factos provados constantes dos PONTOS 3, 6, 8, 11 e 15 e o aditamento de um novo facto, prendem-se com o facto de o Recorrido ter repartido os custos das obras utilizando unicamente o critério da proporção da permilagem das frações, previsto no artigo 1424º nº 1 do CC, quando os devia ter desdobrado e imputado a cada fração, na proporção da permilagem, mas tendo em conta as zonas comuns do setor que integram e a natureza das intervenções realizadas.
k.- Pois, em função da definição das zonas comuns constantes do título constitutivo e do Regulamento (artigo 4º) e como ressalva o nº 3 do artigo 1424º do CC, “as despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem”, não podendo ser imputadas a todos, indistintamente.
l.- De acordo com o Regulamento, apenas são comuns a todas as frações o subsolo, o solo, as infraestruturas e superestruturas, coberturas, cabine do posto de transformação de energia elétrica com acesso pela Rua ... e os canteiros florais no rés-do chão, estando todas as demais partes do edifício distribuídas por zonas comuns diversas, sendo a responsabilidade dos condóminos pelos encargos de conservação limitada às zonas comuns da secção do edifício onde as suas frações se integram.
m.- Assim, de acordo com o Regulamento e com a certidão permanente do imóvel, no que respeita à constituição da propriedade horizontal, as frações do Réu J e BW (setor Garagem ...) apenas têm como zonas comuns os espaços de circulação e de manobra na garagem da subcave, as frações FB e FC (setor comercial) têm como zonas comuns a zona de passagem e circulação no rés-do-chão e a fração FV (setor escritórios) tem como zona comum a caixa das escadas, dois elevadores, a casa dos lixos na subcave e um sanitário.
n.- como corolário desta definição das zonas comuns, o mesmo Regulamento estabelece no seu artigo 11º nº 1 que os condóminos apenas respondem pela permilagem em relação às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, ou seja, subsolo, o solo, as infraestruturas e a superestruturas, cabine do posto de transformação de energia elétrica e os canteiros florais no rés-do chão. E de acordo com o seu nº 3 “As despesas relativas aos diversos lanços de escadas e caixilharias de cada fração ou às partes comuns do edifício que sirvam exclusivamente alguns dos condóminos, ficam a cargo dos que delas se servem.”. O que, por maioria de razão, se deve considerar extensivo aos encargos com inovações.
o.- A redação desta norma vai de encontro à previsão do nº 3 do artigo 1424º do CC, tendo, no entanto, acrescentado as caixilharias, elemento que nunca constou em nenhuma das versões deste artigo do CC desde a sua criação. Houve, assim, a intenção expressa, ao elaborar-se o Regulamento deste Condomínio, de excluir as caixilharias, de modo a que as despesas a elas associadas apenas pudessem ser imputadas àqueles que delas se servissem.
p.- Assim, em função da própria Lei (1424.º nº 1 e nº 3 CC) e do Regulamento do Condomínio (11º nº 1 e nº 3 ), o Recorrente apenas está obrigado a suportar encargos com obras de conservação e reabilitação do imóvel pela permilagem das suas frações quanto aos custos exclusivamente associados às intervenções necessárias no subsolo, infraestruturas, superestruturas, coberturas, cabine do posto de transformação de energia elétrica com acesso pela Rua ... e canteiros florais do rés-do-chão. E, em conjunto e solidariamente com os condóminos proprietários de frações nas mesmas zonas setoriais, pelas obras de reabilitação necessárias nessas zonas onde tenham utilização exclusiva.
q.- O Recorrido ignorou a existência destas normas, violando o título constitutivo da propriedade horizontal, o Regulamento do Condomínio e a Lei, em particular o artigo 1424º nº 3 do CC.
r.- O orçamento da obra contém diversas rubricas que nada têm a ver com obras de custo imputável a todos os condóminos e não estando esse orçamento organizado por forma a permitir uma aferição concreta sobre quais as partes comuns do edifício que servem exclusivamente alguns dos condóminos a beneficiar pelas obras em causa, impunha-se que o Recorrido tivesse garantido a apresentação prévia de uma proposta orçamental para eventual aprovação, contendo uma clara definição do critério a prosseguir para a repartição dos custos da empreitada, uma repartição que tomasse em conta concretamente quais as intervenções necessárias e as inovações voluptuárias e quais as que respeitavam às zonas comuns a todas as frações e as que respeitavam às zonas comuns de vários grupos distintos de frações autónomas.
s.- Não o tendo feito, impõe-se-lhe, como decorre das normas que o Recorrido violou, que após a conclusão da obra e, uma vez fechadas as contas e apurados os respetivos custos, estes não sejam repartidos uniformemente em função da permilagem de cada fração, mas sim desdobrando-os e imputando-os a cada fração tendo em conta as zonas comuns sectoriais que integram para serem suportados na proporção dos sectores beneficiados e ainda diferenciando a natureza das intervenções, se de conservação, reabilitação ou inovação.
t.- Conclui-se, pois, que a responsabilidade do Recorrente só pode ser apurada quando a sua obrigação estiver devidamente demonstrada e apurada em valor certo.
u.- Por esta razão, não podem dar-se como provados os factos constantes dos PONTOS 3, 6, 8, 11 e 15 nos termos em que o Tribunal o fez, pelo que devem ser alterados conforme mais detalhadamente exposto no texto das alegações.
v.- Importa alterar ainda os factos constantes dos pontos 27 e 28, pois, não obstante estes factos decorrerem dos factos provados, em particular o 25 e o 26, onde se faz menção às reclamações do arrendatário motivadas pelas infiltrações de água, por forma a dissipar eventuais dúvidas relacionadas com o nexo de causalidade entre esses factos e os factos constantes dos pontos 27 e 28, deverá a sua redação ser alterada, decorrendo nomeadamente dos documentos 24, 25, 26, 33 e 37 juntos com a contestação e também dos depoimentos das testemunhas EE, FF e GG, que a falta de pagamento das rendas e a posterior redução de 35% ao valor da renda, foram motivadas pelas infiltrações (cfr. depoimentos na sessão do dia 26.02.2025: EE – minuto 07:00 a 08:19; FF – minuto 7:50 a 08:35 e GG na sessão do dia 03.02.2025, minuto 10:10 a 11:10.
Devem tais factos passar a ter a seguinte redação:
27.- Por causa das infiltrações, em novembro de 2018, a arrendatária deixou de pagar as rendas.
28.- E pelo mesmo motivo, em 2021, foi acordada uma redução de 35% ao valor da renda, com efeitos retroativos a novembro de 2018.
x.- E em função dos factos provados nos pontos 19 a 30 e em particular nos pontos 28, 29 e 30, deve ser ADITADO o seguinte:
Em consequência, o prejuízo do Réu decorrente das infiltrações, ascende, à data da propositura da ação, ao valor de € 15.561,38.
z.- A sentença recorrida parte de um equívoco, no qual assentou toda a argumentação que conduziu à procedência da ação e, consequentemente, à condenação do Recorrente no pagamento do valor peticionado pelo Recorrido, ao concluir que deveria o Recorrente ter impugnado as deliberações tomadas nas assembleias onde se deliberou a aprovação das obras e respetivos custos.
aa.- No que à repartição dos custos das obras diz respeito, aquilo que ficou exarado nas atas da assembleia geral foi que tal repartição seria apurada em função da permilagem e o Recorrente não tinha por que impugnar tal deliberação, pelo que, logo aí, desaparece o fundamento da condenação sufragado pelo Tribunal, já que o problema não adveio da distribuição dos custos em função da permilagem, mas do facto de o Recorrido ter tratado as obras como um todo a distribuir em função daquela regra, sem atender ao regime previsto no artigo 1424º nº 3 do Código Civil sobre as partes comuns do prédio que servem apenas alguns dos condóminos e nos artigos 4º nº 1 alínea a) e 11º nº 3 do Regulamento do Condomínio e ao disposto no título constitutivo da propriedade horizontal, tal como resulta da certidão permanente do imóvel.
ab.- Como tal, se conclui que não havia justificação para impugnar tais deliberações, mas sempre se diga qua sendo tais deliberações nulas por violação de norma imperativa, mais concretamente, o nº 3 do artigo 1424º do CC, não estava sujeito aos prazos mencionados na sentença recorrida, decorrentes do artigo 1433º do Código Civil, mas à regra do artigo 286º do Código Civil, que define que a nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal, tal como defendido no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 14.11.2017 (19657/13.6YYLSB-A.L1-7), do qual se extraíram os excertos mais relevantes e cuja transcrição foi feita no texto destas alegações, as quais se dão aqui como reproduzidas.
ac.- Estando, assim, perante uma norma imperativa que não cai na alçada do regime previsto no artigo 1433º do CC, por se tratar de norma imperativa cuja violação importa uma nulidade, não estava o Recorrente obrigado a impugnar quaisquer deliberações ao abrigo daquele normativo, sendo-lhe lícito fazê-lo a todo o tempo, o que por cautela, aqui se deixa expresso, devendo tal nulidade ser declarada com as legais consequências.
ad.- Quanto ao pedido reconvencional, também não andou bem o Tribunal ou julgá-lo improcedente porquanto, não é verdade que o Recorrente tenha renunciado ao seu direito a ser indemnizado pelos graves e continuados danos sofridos nas suas frações, decorrentes da violação dos deveres impostos ao Condomínio e à sua Administração pelos artigos 1305º, 1420º, 1427º, 1430º n.º 1, 1436º f) g) e l), e 483º, todos do C.C. e ainda pelo artigo 10º nº 3 do Regulamento do Condomínio.
ae.- Tal matéria não constava da ordem de trabalhos da assembleia de 04.01.2023, mas mesmo que constasse, o representante do Recorrente estava apenas munido de uma procuração genérica, como confirmou a testemunha DD (depoimento na sessão do dia 03.02.2025, entre o minuto 17:10 e 17:25), sendo que se lhe impunha que a procuração contivesse poderes especiais para aquele efeito, o que não aconteceu, até porque atentando no que ficou registado no ponto um da ordem de trabalhos, podemos ver que estava ali em causa apenas a discussão sobre a substituição das caixilharias das galerias.
af.- Desta forma, ainda que se entenda, como o fez o Tribunal, que por via do que ficou exarado na ata, o Recorrente estava a aceitar renunciar aos seus direitos decorrentes das perdas e danos sofridos em consequência do mau estado ou má conservação das partes comuns, nomeadamente da cobertura do edifício, nunca o seu representante estaria habilitado a fazê-lo e, nessa medida, não poderia tal renúncia ser considerada válida e eficaz.
ag.- Sem prescindir, deve dizer-se ainda que o representante do Recorrente na assembleia de condóminos em causa apenas aceitou, nem para mais tinha poderes, conceder uma moratória a benefício da possibilidade de realização das obras tão insistentemente e ao longo de tantos anos reclamadas e nunca realizadas e de não se reclamarem danos nem indemnizações pelas privações do bom e pleno uso frações do Recorrente enquanto essas mesmas obras se realizassem e concluíssem, nunca tendo havido a intenção de renunciar aos direitos adquiridos do Recorrente, que só a este pertenciam, não estando o seu representante para tal habilitado e assim carecendo de legitimidade para o declarar (depoimento da testemunha GG na sessão do dia 03.02.2025, minuto 08:20 a 11:10 e HH da sessão do dia 26.02.2025, minuto 18:45 a 21:00).
ah.- O Recorrente, por si ou através do seu representante, não produziu nenhuma declaração negocial, no sentido de permitir a interpretação de que estava a abdicar dos seus direitos, para o que seria necessário declaração nos termos do artigo 217º do CC, ou através de representação com poderes, nos termos do artigo 262º, pelo que, ao entender-se no sentido da renúncia àqueles direitos, está a violar-se o disposto nos artigos 217º e 262º, porquanto qualquer declaração que tivesse existido pelo seu representante na assembleia, corresponde a uma representação sem poderes nos termos do artigo 268º e seria ineficaz na esfera jurídica do representado e ainda abusiva nos termos do artigo 269º todos do CC.
ai.- SEM PRESCINDIR, Independentemente do sentido que se atribua ao “acordo” exarado na ata de 04.01.2023, tal “acordo” envolveu os condóminos das frações FA, FL, G, FB, FC, J, BW, FV, EX, EY e FG, sendo o Recorrente proprietário das frações J, BW, FB, FC e FV, pelo que, seja qual for o sentido do acordo, todas as frações do Recorrente dele fizeram parte, sendo aqui relevante para além da ata, o documento 11 da pi, que é a carta datada de 31.07.2023, na qual o Recorrido transcreveu a deliberação tomada nessa assembleia de 04.01.2023 e através da qual veio solicitar ao Recorrente, por força de tal “acordo”, o pagamento de € 9.881,00. No dito acordo estavam, pois, abrangidas, no que ao Recorrente diz respeito, todas as suas frações: FB, FC, J, BW e FV.
aj.- Andou, por isso, mal o Tribunal, mais uma vez, ao considerar que o valor em dívida era de € 18.836,00 e não de € 9.881,00, pois se a deliberação transcrita nessa ata é válida, por não ter sido impugnada, tem que ser válida em todos os seus termos.
Assim, mesmo em caso de condenação do Recorrente, nunca o Tribunal poderia ter condenado em valor superior àquele que resultou do aludido “acordo” e que consta da carta enviada pelo Recorrido em 31.07.2023, não sendo, pois, aceitável a retratação do Recorrido por carta de 14.12.2023.
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14.- Respondeu o Autor ao recurso, concluindo, em síntese:.- pela inadmissibilidade da junção dos documentos pretendida pelo Apelante, por tal junção ter sido indeferida em 1.ª instância por despacho não impugnado e, como tal, transitado em julgado;
.- pela rejeição da impugnação da decisão da matéria de facto fundada em depoimentos de testemunhas inquiridas em julgamento, pelo facto de o Apelante não ter cumprido os ónus previstos no art.º 640.º do CPC;
.- pela improcedência dos pedidos de alteração de redação dos factos provados, porque não justificados e carecerem de fundamento;
.- pela manutenção do decidido na sentença recorrida no que à afirmação do seu direito (do Apelado) diz respeito, pelo facto de o Réu não ter impugnado as deliberações que o reconheceram, com elas se conformando, na certeza de que se trata de deliberações anuláveis e de terem sido convalidadas;
.- pela improcedência do pedido reconvencional do Réu, pelo facto de este, contrariamente ao que sustenta no recurso, ter sido efetivamente representado nas assembleias de condóminos em que interveio pela testemunha GG e de tal pedido constituir abuso de direito.
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15.- O recurso foi admitido como apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo e assim recebido nesta Relação, que o considerou corretamente admitido e com o efeito legalmente previsto.*
16.- Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.***
II.- Das questões a decidirO âmbito dos recursos, tal como resulta das disposições conjugadas dos art.ºs 635.º, n.º 4, 639.º, n.ºs 1 e 2 e 641.º, n.º 2, al. b) do Código de Processo Civil (doravante, CPC), é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente.
Isto, com ressalva das questões de conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado ou das que se prendem com a qualificação jurídica dos factos (cfr., a este propósito, o disposto nos art.ºs 608.º, n.º 2, 663.º, n.º 2 e 5.º, n.º 3 do CPC).
Neste pressuposto, as questões que, neste recurso, importa apreciar e decidir são as seguintes:
1.- da junção de documentos pelo Réu/Apelante;
2.- das alterações aos pontos da matéria de facto;
3.- da responsabilidade do Apelante pelas despesas de conservação do edifício do condomínio Apelado;
4.- Do direito do Apelante a ser ressarcido pelo Apelado dos prejuízos sofridos pela não realização atempada de obras de reabilitação do edifício.
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III.- Da FundamentaçãoIII.I.- Na sentença proferida em 1.ª Instância e alvo deste recurso foram considerados provados os seguintes factos:
1.- O Condomínio ..., constituído pelos sectores A (garagens ... ...), B (garagens ... ...), C (estabelecimentos da galeria comercial), D (escritórios ... 246) e E (escritórios Campo ..., ...), constituído em regime de propriedade horizontal, sito nas Ruas ..., ... e ..., é administrado por AA, tendo sido eleito para o cargo para o ano de 2023 pela Assembleia Geral de Condóminos realizada em 30.03.2023.
2.- O referido prédio encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o n.º ... e a propriedade horizontal encontra-se registada na mesma Conservatória.
3.- O Réu é proprietário das frações J (sector Garagem ...), BW (sector Garagem ...), FB (sector comercial), FC (sector comercial) e FV (sector escritórios).
4.- Na Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos realizada no dia 18 de outubro de 2017, foi aprovado o Ponto Um da Ordem de Trabalhos do seguinte teor: aprovar a constituição de um fundo de reserva destinado a custear a obra, no valor de 750.000,00€ (setecentos e cinquenta mil euros), a solicitar aos condóminos em seis prestações, mensais, iguais e sucessivas, vencendo-se a primeira em 18 de novembro de 2017, a suportar por aqueles na proporção da permilagem.
5.- Coube ao Réu as seguintes prestações na comparticipação das suas frações naquele fundo de reserva: - 1ª Prestação, no valor de 1.830,00€ com vencimento em 28 de novembro de 2017; - 2º Prestação, no valor de 1.830,00€, com vencimento em 18 de Dezembro de 2017; - 3ª Prestação, no valor de 1.830,00€, com vencimento em 18 de Janeiro de 2018; - 4ª prestação, no valor de 1.830,00€, com vencimento em 18 de Fevereiro de 2018; - 5ª Prestação, no valor de 1.830,00€, com vencimento em 18 de Março de 2018; - 6ª Prestação, no valor de 1.830,00€, com vencimento em 18 de Abril de 2018, tudo no valor global de 10.980,00€.
6.- Na Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos realizada no dia 31 de Maio de 2021 foi aprovado o ponto único da Ordem de Trabalhos do seguinte teor: a adjudicação da obra de reabilitação do Edifício à empresa A..., SA, pelo valor global de 2.031.968,84€ (dois milhões e trinta e um mil novecentos e sessenta e oito euros e oitenta e quatro cêntimos), acrescido de IVA, orçamento que engloba, para além de outras obras, a substituição de todas as caixilharias do prédio; - que ao valor da adjudicação ora aprovada seja deduzido o montante de 20.078,76 € (vinte mil e setenta e oito euros e setenta e seis cêntimos) de fundos de reserva que se reporta a deliberação da assembleia de condóminos de 17 de Maio de 2021, bem como a quantia angariada com a celebração do acordo com a empresa B..., S.A., relativo às antenas instaladas no edifício, no valor de (noventa e nove mil, trezentos e cinquenta e três euros e noventa cêntimos), sendo que pela presente deliberação fica convalidado o orçamento extraordinário aprovado na assembleia de condóminos de 18 de Outubro de 2017 na qual foi decidido avançar com parte do valor da realização da obra; que a comparticipação de cada fração no valor da adjudicação conste do documento anexo à presente ata e que dela faz parte integrante; - que o valor devido a cada fração seja pago do seguinte modo: - 40% até 30 (trinta) dias após a comunicação da deliberação; - o remanescente, isto é 60 %, em seis (seis) prestações mensais, iguais e sucessivas, vencendo-se a primeira em 01 de Agosto de 2021.
7.- As deliberações não foram impugnadas judicialmente.
8.- Coube ao Réu na comparticipação das suas frações naquele orçamento: 1º - Em relação à Fração FB, com a permilagem de 3.380, o valor de 7.828,00€; 2º - Em relação à Fração FC, com a permilagem de 3.600, o valor de 8.338,00€; 3º - Em relação à Fração FV, com a permilagem de 5.800, o valor de 15.599,00€; 4º - Em relação à Fração J, com a permilagem de 0,760, o valor de 1.615,00€; 5º - Em relação à Fração BW, com a permilagem de 1.100, o valor de 2.337,00€, tudo no valor global de 35.717,00 €.
9.- O Réu liquidou a quantia de 10.980,00€ no âmbito do Fundo de Reserva Extraordinário aprovado na Assembleia Extraordinária de Condomínios de 18 de outubro de 2017.
10.- O valor em dívida deveria ter sido pago nos seguintes termos: 40%, no valor de 9.894,80€, com vencimento 30 dias após a comunicação da deliberação em causa (realizada em 14 de junho de 2021); - o remanescente, isto é, 60%, em 6 (seis) prestações de 10%, no valor de 2.473,70€ com vencimentos ao dia um dos meses de agosto de 2021 a janeiro de 2022.
11.- Posteriormente, na Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos realizada no dia 8 de Setembro de 2021, foi aprovado o ponto único da Ordem de Trabalhos do seguinte teor: adjudicação da obra de reabilitação do Edifício à empresa A..., SA, pelo valor global de 2.300.420,04 (dois milhões e trezentos mil, quatrocentos e vinte euros e quatro cêntimos) acrescido de IVA, orçamento que engloba, para além de outras obras a substituição da caixilharia do prédio e que difere da anterior proposta de 2.031.988,84 e, acrescida de IVA, que havia sido adjudicada na assembleia de 31 de Maio de 2021.
12.- A deliberação referida em 9. não foi impugnada.
13.- Face ao novo orçamento aprovado, passaram as comparticipações das frações do Réu na obra em causa a ser de €39.536,00, devendo o valor adicional de €3.819,00 ser pago até ao dia um de fevereiro de 2022.
14.- Na Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos realizada no dia 4 de janeiro de 2023 foi aprovado o ponto único da Ordem de Trabalhos do seguinte teor: após algumas trocas de impressões entre os condóminos, tomou a palavra o Presidente, que no uso dela, na qualidade de condómino e dos seus representados propôs que seja aprovado a nova repartição de custos que constitui objeto do ponto um da ordem de trabalhos nas seguintes condições: - que os proprietários das lojas e das garagens reconheçam o carácter excecional desta deliberação e que a mesma não constitui vinculação para futuro, em termos de repartição de custos e em situações similares: - que os condóminos proprietários das frações FA, FL, G, FB, FC, J, BW, FV, EX, EY e FG paguem sem reservas o valor imputado a cada uma das suas frações e se conformem com a deliberação ora tomada, abdicando de qualquer procedimento judicial contra o condomínio pelos factos relativos às obras e danos alegadamente sofridos nas suas frações até à conclusão das obras; - na hipótese de vir a ser deliberada a realização de obras de substituição das caixilharias ou de reparação ou benfeitorias das mesmas caixilharias das frações das galerias comerciais e das garagens os respetivos proprietários assumem que tais obras serão da sua responsabilidade, não sendo imputados os respetivos custos às frações dos prédios da Rua ... e da Rua ...; - seja deliberado realizar as obras minimalistas nas frações ocupadas pelo C..., D... e anteriormente E..., de modo a que a sua estética se enquadre com a nova realidade resultante das obras em causa.
15.- Em resultado dessa deliberação procedeu-se ao acerto dos valores cobrados aos condóminos.
16.- O Réu votou favoravelmente tal deliberação.
17.- Em face do decidido na assembleia referida em 14, as comparticipações das frações do Réu no custo das obras de reabilitação do edifício são as seguintes: - Sector Comercial, Fração FB, com a permilagem de 3.380, 4.318,00€; - Sector Comercial, Fração FC, com a permilagem de 3,600, 4.599,00€ e; - Sector Escritórios, Fração FV, com a permilagem 5.800, 18.995,00€; - Sector Garagem, Fração J, com a permilagem 0,760, 778,00€; - Sector Garagem, Fração BW, com a permilagem 1,100, 1.126,00€, no valor global de 29.816,00€.
18.- O Autor solicitou ao Réu o pagamento das contribuições supra mencionadas por cartas datadas de 13 de novembro de 2017; 14 de junho de 2021; 15 de outubro de 2021; 31 de julho de 2023 e 14 de dezembro de 2023.
19.- Os Réus estão casados sob o regime de separação de bens.
20.- A obra no Condomínio Autor está em fase de conclusão.
21.- O edifício vinha carecendo de uma significativa obra de reabilitação, impondo a recuperação de elementos de construção desgastados e que vêm afetando a sua boa utilização por vários condóminos.
22.- Desde 2004, surgiram infiltrações de águas pluviais em diversas frações do prédio pela deterioração das condições de impermeabilização da placa do terraço, agravada pela falta de manutenção periódica e limpeza, originando reclamações, designadamente nas lojas de que o Réu é proprietário.
23.- As reclamações eram reportadas à administração do condomínio.
24.- Desde 2008 que o Réu vem apresentando reclamações junto da administração de condomínio.
25.- O Réu recebeu reclamações do arrendatário das lojas.
26.- As frações FB e FC, correspondentes a duas lojas comerciais, foram pelo 1º Réu cedidas em arrendamento ao F... Lda., por contrato escrito celebrado em 01/11/2012.
27.- Ao longo da vigência deste contrato, têm sido constantes as reclamações da arrendatária, queixando-se de infiltrações de água. 28.- Para evitar a resolução do contrato, o 1.º Réu foi realizando obras de mera cosmética provisória, que apenas ia funcionando temporariamente em tempo seco, mas que invariavelmente revertia com o retorno da pluviosidade.
29.- Em novembro de 2018, a arrendatária deixou de pagar as rendas.
30.- Em 2021, foi acordada uma redução de 35% ao valor da renda, com efeitos retroativos a novembro de 2018.
31.- A renda era de € 626,30 passou a ser paga pelo valor de € 407,10 a partir de 08/11/2018.
32.- Atualmente a arrendatária paga € 415,24.
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III.I.- Na mesma sentença foi considerado não provado o seguinte facto:a.- Ao longo dos anos foram sendo efetuadas obras pelo condomínio para debelar os efeitos das infiltrações.
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III.II.- Do objeto do recurso1.- Da pretendida junção de documento pelo Apelante
Pretende o Apelante a junção de documento que, na sua perspetiva, seria relevante para a decisão da causa e cuja junção se teria tornado necessária em virtude do julgamento.
Tal pretensão não pode, contudo, ser acolhida.
Na verdade, é a terceira vez que o Apelante pretende ver junto aos autos o documento em questão.
Num primeiro momento, pediu, em face do depoimento da testemunha DD, a notificação do Apelado para proceder à sua junção (v. ponto 8 do relatório deste Acórdão); num segundo momento, no pressuposto de já ter o documento em seu poder, pediu novamente a sua junção (v. ponto 10 do relatório deste Acórdão).
Sobre cada um destes requerimentos recaiu despacho de indeferimento: o primeiro, pelo facto de se tratar de documento que não fora junto em momento processual adequado para o efeito (v. novamente o ponto 8 supra); o segundo, por já ter sido proferido despacho sobre a questão (v. novamente o ponto 10 supra).
De tais despachos não foi interposto recurso pelo Apelado (v. pontos 9 e 11 supra), sendo que, a haver recurso, este teria de ser interposto nos 30 dias seguintes à sua prolação, visto que, estando em causa a rejeição de meio de prova, deles cabia apelação autónoma (art.ºs 638.º, n.º 1 e 644.º, n.º 2, alínea d) do CPC).
Transitaram, pois, em julgado.
E tendo transitado em julgado, têm força obrigatória dentro do processo (art.º 620.º, n.º 1 do CPC), não podendo ser alterados.
Pelo exposto, sob pena de se violar tais decisões definitivas e vinculativas, não há como acolher a pretensão do Apelante.
Improcede, pois, a pretendida junção do documento.
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2.- Das alterações aos pontos da matéria de facto 2.1.- Pretende o Apelante o aditamento aos factos provados dos factos seguintes:
i.- O referido prédio é composto por 228 frações;
ii.i.- são comuns a todas as frações: o subsolo, o solo, as infraestruturas e superestruturas, coberturas, cabine para instalação do posto de transformação de energia elétrica com acesso pela Rua ... e os canteiros florais no rés-do chão.
.- de A a BY: entrada com o nº ... da Rua ..., espaço de circulação e manobra garagem da subcave;
.- de BZ a BW: entrada com o nº ... da Rua ..., espaço de circulação e manobra da garagem da cave, sanitário;
.- FT, FU, FZ, GA, GF, GG, GL, GM: entrada com o nº ... da Rua ..., caixa das escadas, dois elevadores, casa dos lixos na subcave, arrumos na cave, arrumos no 6º andar e terraço no 6º andar;
.- FR, FS, FV, FW, FX, FY, GB, GC, GD, GE, GH, GI, GJ, GK, GN, GO, GP, GQ, GR, GS, GT, GU, GV, GW, GX, GY, GZ, HA, HB, HC, HD, HE, HF, HG, HH, Hl, HJ, HK, HL, HM, HN, HO, HP, HQ, HR, HS e HT: entrada com o nº ... da Rua ..., caixa das escadas, dois elevadores, dois sanitários, casa dos lixos na cave, terraço no 14º andar;
.- FN, FO, FP, FQ e FR: entrada com os nºs ... e ... da Rua ..., zona de passagem e circulação no 1º andar;
.- EX, EY, EZ, FA, FB, FC, FD, FE, FF, FG, FH, FI, FJ, FK, FL, FM: zona de passagem e circulação no rés-do-chão.
Os equipamentos mecânicos hidropneumáticos e respectivas cisternas, localizadas na subcave, são comuns às frações a que se encontram ligados.
Tais factos resultam da prova documental junta aos autos, mormente da certidão permanente do edifício do Condomínio Autor/Apelado junta como documento n.º 2 com a petição inicial e do Regulamento do Condomínio junto pelos Réus como documento n.º 3 com a sua contestação, prova documental esta não impugnada pela parte contrária.
Dizem respeito, por outro lado, à descrição do edifício em que se inserem as frações autónomas da propriedade do Apelante, descrição esta que, no quadro da forma como este estruturou a sua defesa e o próprio recurso, é útil para a decisão da causa.
Devem, por isso, até por razões de maior rigor na descrição dos factos que constituem objeto do processo, constar do elenco de factos provados.
Determina-se, pois, como propugnado pelo Apelante, a sua inclusão no elenco de factos provados, que, no contexto da numeração destes constantes da sentença recorrida, passarão a ser, respetivamente, os factos provados n.ºs 2.1, 2.2.1 e 2.2.2..
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2.2.- O Apelante pretende, também, a alteração dos factos provados n.ºs 5 e 8, no sentido de onde neles se diz “Coube ao Réu as seguintes prestações…”, passar a dizer-se “O Autor imputou ao Réu as seguintes prestações…”.Tais alterações não têm, contudo, razão de ser.
Com efeito, as expressões em causa constantes dos factos provados n.ºs 5 e 8 estão relacionadas com as deliberações tomadas nas assembleias de condóminos referidas, respetivamente, nos factos provados n.ºs 4 e 6, sendo que da leitura conjugada de tais factos resulta com meridiana evidência que o que nos primeiros se quis dizer foi que pelas deliberações coubera ao Réu a obrigação de suportar as prestações neles descritas.
Ora, o Apelante não põe em causa que assim tenha sido, limitando-se a propor a alteração dos factos de acordo com o seu critério subjetivo de redação, sem que da redação que propõe resulte alteração do sentido que os factos já têm.
Ou seja, o Apelante quer alterar os factos para que estes continuem a significar o mesmo.
De resto, quem verdadeiramente ‘imputou ao Réu as prestações em causa’ foi, não o Autor, como refere o Apelante, mas a assembleia de condóminos, através da sua vontade coletivamente manifestada nas deliberações, pelo que a redação proposta pelo Apelante, até por razões de rigor factual e jurídico, não tem cabimento.
Improcede, pois, a sua pretensão, mantendo-se os factos tal como estão.
*
2.3.- Mais pretende o Apelante a eliminação do facto provado n.º 10, no pressuposto de não se ter apurado o valor em dívida a que nele se alude e de a forma de pagamento já constar do facto provado n.º 6.Tal alteração também não tem, contudo, razão de ser.
Com efeito, o facto em causa está reportado à deliberação descrita no segundo e mais não consiste do que uma explicitação deste.
Por outro lado, da sua eliminação não resulta qualquer alteração do sentido a dar ao próprio facto em apreço, quer considerado em si mesmo, quer considerado no contexto dos restantes factos provados.
Mais uma vez, o Apelante propõe uma alteração de acordo com o seu critério subjetivo de redação, sem que dele resulte qualquer efeito útil para a decisão a proferir.
Improcede, pois, tal pretensão.
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2.4.- Pretende o Apelante, ainda, que o facto provado n.º 13 seja alterado no sentido de onde nele se diz:.- “Face ao novo orçamento aprovado, passaram as comparticipações das frações do Réu na obra em causa o montante de € 39.536,00, devendo o valor adicional de € 3.819,00 ser pago até ao dia um de fevereiro de 2022”;
Passar a dizer-se:
.- “Face ao novo orçamento aprovado, passou o Autor a imputar às frações do Réu na obra em causa o montante de € 39.536,00, indicando que o valor adicional de € 3.819,00 apurado pelo Autor deveria ser pago até ao dia um de fevereiro de 2022”.
Trata-se aqui, contudo, exatamente pelas mesmas razões já acima explanadas em 2.2., que aqui se reproduzem, de pretensão que não tem qualquer razão de ser.
Julga-se a mesma, por conseguinte, improcedente.
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2.5.- Pretende o Apelante, ainda, a alteração do facto provado n.º 17, no sentido de onde neste se diz:“.- Em face do decidido na assembleia referida em 12., as comparticipações das frações do Réu no custo das obras de reabilitação do edifício são as seguintes: - Sector Comercial, Fração FB, com a permilagem de 3.380, 4.318,00€; - Sector Comercial, Fração FC, com a permilagem de 3,600, 4.599,00€ e; - Sector Escritórios, Fração FV, com a permilagem 5.800, 18.995,00€; - Sector Garagem, Fração J, com a permilagem 0,760, 778,00€; - Sector Garagem, Fração BW, com a permilagem 1,100, 1.126,00€, no valor global de 29.816,00€.”;
Passar a dizer-se:
“.- Em face do decidido na assembleia referida em 12, por carta datada de 31-07-2023, o Autor imputou às frações do Réu no custo das obras de reabilitação do edifício…”.
E pretende, também, o aditamento do seguinte facto:
“.- Em face do decidido na assembleia referida em 12, por carta datada de 14-12-2023, o Autor imputou às frações do Réu no custo das obras de reabilitação do edifício as seguintes comparticipações (…)”.
As pretendidas alterações factuais não têm, porém, razão de ser, na certeza de que, pelas mesmas razões já acima expressas, mormente as explanadas em 2.3., delas não resulta qualquer efeito útil para a decisão a proferir.
Julga-se as mesmas, por isso, improcedentes.
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2.6.- Finalmente, pretende o Apelante:a.- a alteração dos factos provados com os n.ºs 29 e 30, no sentido de onde neles se lê:
“.- Em novembro de 2018, a arrendatária deixou de pagar as rendas.
.- Em 2021, foi acordada uma redução de 35% ao valor da renda, com efeitos retroativos a novembro de 2018.”;
passar a ler-se:
“.- Por causa das infiltrações, em novembro de 2018, a arrendatária deixou de pagar as rendas;
.- E pelo mesmo motivo, em 2021, foi acordada uma redução de 35% ao valor da renda, com efeitos retroativos a novembro de 2018”;
b.- o aditamento do seguinte facto:
“Em consequência, o prejuízo do Réu decorrente das infiltrações, ascende, à data de propositura da ação, ao valor de € 15.561,38.”.
Esta pretensão não tem, contudo, também ela, razão de ser.
Quanto à alteração da redação dos dois primeiros factos, o que com ela pretende o Apelante é, como resulta da sua motivação de recurso, deixar explícito que aquilo que neles é retratado ocorreu por causa das infiltrações nas frações autónomas do Réu neles em causa.
Ou seja, deixar explícito o nexo causal entre estas anomalias e a cessação de pagamento das rendas pela arrendatária e o acordo feito com esta pelo Réu no sentido da redução das rendas devidas.
Basta ler, porém, os factos em questão e interpretá-los no contexto dos restantes factos, mormente dos que constam dos n.ºs 21 a 28, para se concluir pela existência desse nexo causal.
O Apelante pretende, pois, com a alteração da redação dos factos 29 e 30, que estes passem a dizer aquilo que já dizem.
Quanto à matéria que pretende aditar em novo facto, constitui a mesma pura conclusão a extrair do que consta dos factos com os n.ºs 27 a 30 e, portanto, não só matéria que resulta já dos factos provados, como matéria conclusiva que, por razões de boa técnica jurídica, nem sequer deve constar do respetivo elenco.
Improcede, em suma, também aqui, a pretensão do Apelante.
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3.- Da responsabilidade do Apelante pelas despesas de conservação do edifício do condomínio ApeladoO Apelante, como resulta da factualidade apurada, é proprietário das frações autónomas J (setor Garagem ...), BW (setor Garagem ...), FB (setor comercial), FC (setor comercial) e FV (setor escritórios), inseridas no Edifício ..., correspondente ao Condomínio Apelado (v. facto provado n.º 3).
Nas sucessivas assembleias de condóminos do Condomínio Apelado realizadas em 18-10-2017, em 31-05-2021, em 08-09-2021 e em 04-01-2023 (v. factos provados n.ºs 4, 6, 11 e 14), foram sendo tomadas deliberações, nunca impugnadas judicialmente pelo Apelante, ao cabo das quais foi fixado o valor de € 29.816,00 como correspondendo ao da contribuição deste para as despesas de conservação (obras de reabilitação) do referido edifício.
Este valor, como é um dado assente nos autos, foi aferido em função do critério da permilagem das frações de que o Apelante e os restantes condóminos são proprietários.
O Apelante, contudo, sustenta que a fixação das despesas, tendo presente as características do edifício dos autos, devia ter seguido como critério, não o da simples permilagem das frações, mas o previsto no n.º 3 do art.º 1424.º do Código Civil e nos art.ºs 4.º e 11.º do Regulamento do Condomínio Apelado, bem como no título constitutivo da propriedade horizontal.
Ou seja, grosso modo, o critério mediante o qual se repartisse os custos das obras de reabilitação do prédio “desdobrando-os e imputando-os a cada fração, tendo em conta as zonas comuns setoriais que integram para serem suportadas na proporção dos setores beneficiados” (v. conclusão s. do seu recurso).
Por outro lado, na sua perspetiva, o regime que deveria ter sido observado reveste-se de natureza imperativa, pelo que da sua violação advém, não a simples anulabilidade, mas a nulidade das deliberações tomadas, sendo que, porque a nulidade é passível de invocação a todo o tempo, o facto de não as ter impugnado judicialmente não obstaria a que, nesta ação, se reconhecesse esse vício das deliberações e, por conseguinte, não fosse onerado com o pagamento do montante pecuniário que nelas lhe foi fixado.
Aquilo que aqui importa apreciar e decidir é, pois, saber se as referidas deliberações padecem do vício apontado pelo Apelante e, na afirmativa, qual a natureza desse vício, por forma a concluir-se pela relevância ou irrelevância do facto de não terem sido judicialmente impugnadas pelo mesmo.
Do que se trata aqui é de ‘obras de reabilitação do edifício’ (v. factos provados n.ºs 4, 6, 11 e 14) e, por conseguinte, de acordo com aquilo que a factualidade apurada permite concluir, de ‘despesas de conservação’ do edifício.
A propósito de tais despesas, dispõe o n.º 1 do art.º 1424.º do Código Civil, no que ao caso importa considerar, que salvo disposição em contrário, tais despesas são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.
A ressalva feita expressamente no preceito à existência de “disposição em contrário” permite concluir, como referem Pires de Lima e Antunes Varela, que “o princípio geral aplicável à repartição das despesas necessárias à conservação (…) das partes comuns do edifício (…) é o do recurso à estipulação das partes”. Ou seja, “valerá para o efeito o critério que tiver sido estabelecido pelos interessados no título constitutivo ou em estipulação adequada”, como será o caso, dizemos nós, em regulamento do condomínio.
Na ausência de disposição em contrário, valerá então, “como primeira regra supletiva, o critério da proporcionalidade”, segundo o qual “cada condómino paga em função do valor da sua fracção, sendo este valor o que resulta da aplicação do disposto na parte final do art.º 1418.º”, isto é, o expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (in Código Civil Anotado, Volume III, Coimbra, 2.ª edição, p. 541).
Dispõe, por sua vez, o n.º 3 do preceito que as despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que nela se servem.
E aqui temos, novamente segundo os mesmos Autores, a “segunda regra supletiva”, mediante a qual “se restringe a repartição dos [encargos das partes comuns] aos utentes dessas partes” (ibidem, p. 431).
No caso dos autos, há disposição especial, mormente no Regulamento do Condomínio Apelado, a regular a repartição das despesas de conservação do prédio; designadamente, e no que ao caso importa, o seu art.º 11.º, n.ºs 1 e 3.
Tal disposição especial, contudo, corresponde, no essencial, ao regime plasmado nos preceitos do Código Civil acima citados, com a precisão, no que ao n.º 3 do art.º 1424.º diz respeito, que nas partes comuns do edifício que sirvam exclusivamente algum dos condóminos estão incluídas expressamente os diversos lanços de escadas e a caixilharia de cada fração.
Temos, assim, que, à luz do Regulamento do Condomínio Apelado e, portanto, da ‘disposição especial’ que deve reger a repartição das despesas de conservação do edifício dos autos, essa repartição deve obedecer aos seguintes critérios: (i) cada condómino paga em função do valor da sua fracção; (ii) mas em se tratando de partes comuns do edifício, nelas incluídos os diversos lanços de escadas e as caixilharias, que sirvam exclusivamente algum deles, o seu pagamento fica a cargo deste.
Ora, o Regulamento do Condomínio, como refere Sandra Passinhas, consiste num “conjunto de regras gerais e abstractas, destinadas a disciplinar no futuro a acção dos condóminos no gozo e administração do edifício”. Tem, por isso, “eficácia propter rem, porque disciplina as relações internas, no grupo dos condóminos, prescindindo dos indivíduos que o compõem” e “vale directamente perante todos os utilizadores do edifício” (in “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, Coimbra, 2000, p. 76, 77 e 78; sublinhado nosso).
A assembleia de condóminos do condomínio Apelado, por um lado, nas deliberações que tomasse, e o Apelante enquanto condómino, no que à responsabilidade pelas despesas de conservação do prédio dissesse respeito, por outro lado, estavam, pois, vinculados a tal regime constante do Regulamento.
No caso, falamos de um condomínio com 228 frações autónomas (v. facto provado n.º 2.1.), que tem como comuns a todas as frações: o subsolo, o solo, as infraestruturas e superestruturas, coberturas, cabine para instalação do posto de transformação de energia elétrica com acesso pela Rua ... e os canteiros florais no rés-do chão (v. facto provado n.º 2.2. e art.º 4.º, n.º 1, al. a), ponto 1 do Regulamento).
Quanto a despesas de conservação relativas a estas partes comuns, serão elas, pois, repartidas por cada um dos condóminos em função do valor das respetivas frações.
Há, contudo, partes do condomínio que o Regulamento qualifica como comuns, não a todas, mas apenas a específicas e concretas frações autónomas, ou seja, são zonas comuns às frações:
.- de A a BY: entrada com o nº ... da Rua ..., espaço de circulação e manobra garagem da subcave;
.- de BZ a BW: entrada com o nº ... da Rua ..., espaço de circulação e manobra da garagem da cave, sanitário;
.- FT, FU, FZ, GA, GF, GG, GL, GM: entrada com o nº ... da Rua ..., caixa das escadas, dois elevadores, casa dos lixos na subcave, arrumos na cave, arrumos no 6º andar e terraço no 6º andar;
.- FR, FS, FV, FW, FX, FY, GB, GC, GD, GE, GH, GI, GJ, GK, GN, GO, GP, GQ, GR, GS, GT, GU, GV, GW, GX, GY, GZ, HA, HB, HC, HD, HE, HF, HG, HH, Hl, HJ, HK, HL, HM, HN, HO, HP, HQ, HR, HS e HT: entrada com o nº ... da Rua ..., caixa das escadas, dois elevadores, dois sanitários, casa dos lixos na cave, terraço no 14º andar;
.- FN, FO, FP, FQ e FR: entrada com os nºs ... e ... da Rua ..., zona de passagem e circulação no 1º andar;
.- EX, EY, EZ, FA, FB, FC, FD, FE, FF, FG, FH, FI, FJ, FK, FL, FM: zona de passagem e circulação no rés-do-chão.
Os equipamentos mecânicos hidropneumáticos e respectivas cisternas, localizadas na subcave, são comuns às frações a que se encontram ligados (v. facto provado n.º 2.2. e art.º 4.º, n.º 1, al. a), pontos 2 a 8 do Regulamento).
E quanto a despesas de conservação a estas respeitantes, serão da responsabilidade, não de todos os condóminos, mas apenas dos proprietários das frações a elas associadas nos termos vindos de explanar, a repartir, quanto a estes, de acordo com o valor das respetivas frações.
Ora, no caso, as despesas de conservação do edifício dos autos foram repartidas nas deliberações tomadas nas assembleias gerais acima referidas por cada um dos condóminos em função do valor das respetivas frações, sem fazer qualquer distinção consoante dissesse respeito a parte comum a todas as frações ou a parte comum apenas a alguma delas.
A deliberação em causa colide, pois, quanto ao segundo elenco de partes comuns acima referido, com o Regulamento do Condomínio do edifício dos autos, padecendo, como sustenta o Apelante no seu recurso, de invalidade.
Importa saber agora que tipo de invalidade.
A este respeito, dispõe o art.º 1433.º, n.º 1 do Código Civil que as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
Visa-se com tal preceito impedir que a assembleia de condóminos tome deliberação contrária a Regulamento anteriormente aprovado e, como tal, à regulamentação geral nele contida, sancionando com a anulabilidade da deliberação quando tal ocorra.
Nem só do vício da anulabilidade pode, contudo, padecer uma deliberação que contrarie o Regulamento do condomínio; na verdade, sempre que as deliberações violem preceitos de “natureza imperativa” ou de “interesse e ordem pública”, “as deliberações tomadas devem considerar-se nulas” (v., neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, ibidem, p. 447 e 448).
Temos, assim, que, à luz do regime previsto no art.º 1433.º do Código Civil, são nulas “as deliberações contrárias ao núcleo intangível da ordem jurídica, representado pela trilogia lei imperativa, ordem pública e bons costumes” e são anuláveis “as deliberações sobre matéria da competência da assembleia cujo conteúdo ofenda normas jurídicas que não integrem aquele núcleo, como sejam as de natureza supletiva, as que sejam contrárias a regulamentos anteriormente aprovados e as que padeçam de irregularidades no seu iter formativo (v.g., na convocação dos condóminos ou no desrespeito pelo quórum necessário para a constituição da assembleia e para a tomada de deliberação)” (v., neste sentido, Ana Filipa Morais e Rodrigo Moreira, in Art.º 1433.º, AAVV, Henrique Sousa Antunes (coord.), Comentário ao Código Civil. Direito das Coisas, Lisboa, UCE, 2021, p. 500 e 501 e Acórdão da Relação de Guimarães de 20-11-2025, proferido no processo n.º 5745/23.4T8VNF.G1, relatado por Gonçalo Oliveira Magalhães, disponível na internet, no sítio com o endereço www.dgsi.pt).
Isto, com a seguinte consequência: sendo nulas, podem ser impugnadas a todo o tempo e por qualquer interessado e mesmo declaradas como tal oficiosamente pelo tribunal, de acordo com o regime fixado no art.º 286.º do Código Civil; sendo anuláveis, têm de ser impugnadas pelo interessado que as não tenha aprovado no prazo, reportando-nos ao que ao caso importa, de 60 dias sobre a data da deliberação, sob pena de caducidade (n.ºs 1 e 3 do art.º 1433.º do Código Civil).
Revertendo às deliberações dos autos, que fixaram a medida da contribuição do Apelante para as despesas de conservação do edifício dos autos e que, como se viu, colidem com o regime constante do Regulamento do Condomínio – e, reflexamente, com o n.º 3 do art.º 1424.º do Código Civil – padecem elas do vício da anulabilidade e não do da nulidade, como tenta sustentar o Apelante.
Com efeito, dizendo respeito à repartição de despesas relativas a partes comuns de edifício constituído em propriedade horizontal, dizem respeito a interesses de natureza puramente particular.
Ou seja, a interesses atinentes à esfera jurídico-pessoal de cada um dos condóminos, que se projetam nas relações de cada um deles entre si e não a interesses que exprimem valores essenciais à sociedade e à ordem pública.
Acresce que as normas em causa, inclusive a prevista no n.º 3 do art.º 1424.º do Código Civil, revestem-se de natureza supletiva, podendo, por isso, ser afastadas mediante disposição em contrário.
E se são de natureza supletiva, não apresentam as características da obrigatoriedade e inderrogabilidade apanágio das normas imperativas e de interesse e ordem pública.
Trata-se aqui, de resto, além da doutrina já acima citada - e sem prejuízo do decidido no Acórdão da Relação de Lisboa de 14-11-2017 (proferido no processo 19657/13.6YYLSB-A.L1.7, relatado por Higina Castelo, disponível no sítio www.dgsi.pt), citado pelo Apelante no seu recurso, que, pelas razões aqui expostas, não se acompanha -, de posição sufragada pela jurisprudência maioritária dos nossos tribunais superiores, com especial relevo para o mais alto tribunal.
A título exemplificativo, referiu-se no Acórdão da Relação de Lisboa de 3 de fevereiro de 2009 (proferido no processo 2308/08.8TJLSB-7, relatado por Abrantes Geraldes, disponível no sítio www.dgsi.pt), que “[n]este campo, a lei não coloca limites de natureza imperativa à repartição das despesas. Ao invés, atenta a natureza supletiva do art. 1424º do CC, é legítima a fixação de critérios diversos dos assentes no valor das fracções, atendendo, por exemplo, à sua localização ou destino ou ao uso que lhes seja dado. Afinal, o modo de repartição das despesas constitui matéria de interesse meramente particular, não havendo motivos para considerar que o estabelecimento de um regime diverso do supletivo integre a violação de normas ou interesses de ordem pública (arts. 280º e 281º do CC). Assim se decidiu, aliás, no Ac. do STJ, de 8-2-01, CJ, tomo I, pág. 105, na sequência do que já fora afirmado no Ac. do STJ, 8-7-97, CJSTJ, tomo II, pág. 147, segundo o qual o nº 1 do art. 1424º do CC constitui uma regra supletiva relativa às contribuições a prestar pelos condóminos em proporção dos valores das respectivas fracções.”
No Acórdão desta Secção da Relação do Porto de 06-06-2024 (proferido no processo n.º 438/20.7T8PRD.P1, relatado por Ernesto Nascimento, disponível no mesmo local), conclui-se expressamente que “a deliberação da assembleia de condóminos que viole o disposto no n.º 1 do art.º 1424.º do CC padece do vício da anulabilidade, por estar em causa a violação de norma supletiva e não de nulidade, por não estar em causa norma de natureza imperativa”.
No Acórdão do STJ de 14-11-2024 (proferido no processo 438/20.7T8PRD.P1.S1, relatado por Ana Paula Lobo, disponível no mesmo local), referiu-se que o art.º 1424.º, n.º 1 é “norma supletiva” e que “enferma de vício da anulabilidade a deliberação da assembleia de condóminos que fixou uma quota extraordinária para custear as despesas com as obras nas paredes exteriores dos Blocos do prédio a suportar pelos condóminos de forma igualitária.”
No sumário do Acórdão do STJ de 17-04-2007 (proferido no processo n.º 07B577, relatado por Pereira da Silva, disponível no mesmo local e citado, aliás, pelo Apelante na sua própria contestação), foi dito que “[a]s regras que prescrevem os supracitados normativos, isto é, n.ºs 1 e 3 do art.º 1424.º do CC, são supletivas, podendo, por mor de tal, ser afastadas, designadamente, por disposição em contrário, objecto de regulamento ou deliberação avulsa da assembleia de condóminos, sempre, todavia, com exigência de concordância dos condóminos afetados”.
Finalmente, no Acórdão do STJ de 10-12-2024 (proferido no processo n.º 1610/22.0T8PRT.P1.S1, relatado por Manuel Aguiar Pereira, disponível no mesmo local), concluiu-se expressamente que quer o n.º 1, quer o n.º 3, quer o n.º 4 do referido preceito é de natureza supletiva.
Ora, enquanto disposições que prosseguem fins de natureza particular e assumem natureza supletiva, as respeitantes à repartição de despesas de conservação de edifícios em propriedade horizontal não representam aquele “núcleo intangível da ordem jurídica, representado pela trilogia lei imperativa, ordem pública e bons costumes”.
As deliberações da assembleia de condóminos que, como aquelas que aqui estão em causa, colidam com tais disposições, são, pois, anuláveis.
Sendo anuláveis, não foram as deliberações dos autos impugnadas tempestivamente pelo Apelante, nos termos do disposto nos n.ºs 1 e 4 do art.º 1433.º do Código Civil), pelo que caducou o direito do mesmo a vê-las anuladas.
E tendo caducado o seu direito de anulação, tornaram-se definitivas e, nessa qualidade, vinculativas para o Apelante, ficando este, por conseguinte, adstrito ao pagamento ao Apelado do valor nelas fixado, de € 29.816,00.
Ora, deste valor, pagara o Apelante já a quantia de € 10.980,00, pelo que permanece em dívida a quantia de € 18.836,00, que foi a peticionada pelo Apelado e em cujo pagamento foi o Apelante condenado na sentença recorrida.
Nenhum reparo merece, em face do exposto, a sentença recorrida ao assim ter decidido.
Resta dizer que o valor em dívida pelo Apelante é o referido de € 18.836,00 e não o de € 9.881,00 a que o mesmo alude nas conclusões AI e AJ do seu recurso.
Na verdade, constitutivo da obrigação do Apelante em causa é o conjunto das deliberações da assembleia de condóminos das quais resultou ser o primeiro o valor devido.
A vontade do condomínio é formada pelo conjunto dos condóminos e materializa-se na deliberação, que, por conseguinte, consiste no negócio jurídico produtor de efeitos jurídicos reconhecidos pela ordem jurídica.
A fonte da obrigação do Apelante para o Condomínio Apelado reside, pois, na deliberação em que foi estabelecido o quantum da contribuição a seu cargo para as obras de reabilitação do edifício, sendo absolutamente irrelevante aquilo que, a propósito dessa obrigação, possa ter sido referido pelo Administrador do Condomínio Apelado em cartas remetidas ao Apelante.
Pelo exposto, porque foi o valor de € 18.826,00 o resultante das referidas deliberações, é este o valor devido pelo Apelante.
Improcede, pois, a apelação nesta parte.
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4.- Do direito do Apelante a ser ressarcido pelo Apelado dos prejuízos sofridos pela não realização atempada de obras de reabilitação do edifícioO Apelante, como se vê do relatório deste Acórdão, pediu, em reconvenção, a condenação do Apelado a ressarci-lo, pela quantia pecuniária de € 15.561,38 e de outra a liquidar ulteriormente, ambas acrescidas de juros de mora, do prejuízo que sofreu pelo facto de, mercê da inércia do segundo na reparação e limpeza de partes comuns do edifício dos autos, terem surgido infiltrações em frações autónomas da sua propriedade que conduziram à redução do valor da renda.
Ou seja, um prejuízo acumulado de € 15.561,38, aumentando mensalmente em € 282,28, além da possibilidade futura de, pela mesma causa, a arrendatária vir a resolver o contrato de arrendamento ou de se agravar a redução do valor da renda.
Na sentença recorrida, julgou-se improcedente tal pedido, pelo facto de o Apelante, na assembleia de condóminos referida no facto provado n.º 14, ter abdicado desse direito.
O Apelante, no recurso, insurge-se contra tal decisão, sob o pretexto de não ter renunciado a qualquer direito indemnizatório sobre o Apelado, sendo que, pelo contrário, o que lhe concedeu foi uma simples moratória.
Não tem, contudo, qualquer razão.
Na verdade, como consta da ata da assembleia de condóminos em causa, aquando da discussão do ponto da ordem de trabalhos consubstanciado na repartição dos custos das obras de reabilitação do edifício dos autos, o respetivo presidente propôs – verdadeiramente, suplicou!, tamanhas seriam as dificuldades colocadas na gestão do dossier das obras – que os condóminos das frações ali identificadas, entre as quais frações do Apelante, não só pagassem “sem reservas o valor imputado a cada uma das suas frações”, como “se conform[assem] com a deliberação ora tomada, abdicando de qualquer procedimento judicial contra o condomínio pelos factos relativos às obras e danos alegadamente sofridos nas suas frações até à conclusão das obras”.
Tal deliberação foi aprovada pela assembleia com o voto favorável do Apelante (v. facto provado n.º 16) e da interpretação da mesma naquilo que tem de declaração negocial pelo declaratário normal, razoável e, sobretudo, de boa fé quando colocado na posição dos reais declaratários (art.ºs 236.º, n.º 1 e 238.º do Código Civil) não resulta outro sentido que não o de que os condóminos que a aprovaram, Apelante incluído, abdicaram, renunciaram ou prescindiram de qualquer procedimento judicial contra o condomínio por factos relativos às obras e por danos sofridos nas suas frações até que as obras estivessem concluídas.
E abdicaram, renunciaram ou prescindiram de qualquer procedimento judicial em termos, passe a redundância, definitivos e não a título de “moratória” como tenta o Apelante sustentar no seu recurso, não se vendo onde é que no texto da deliberação em causa se possa retirar uma tal conclusão.
Ora, o pedido reconvencional do Apelante tem como causa de pedir, como se viu, a suposta inércia do Apelado na realização de obras e os danos sofridos nas suas frações até ao momento em que as obras fossem realizadas.
Está o mesmo abrangido, por conseguinte, sem qualquer dúvida, na deliberação tomada.
Por conseguinte, independentemente da questão de saber se ao Apelante assistiria o direito de indemnização por ele peticionado, o certo é que ao mesmo renunciou, o que sempre conduziria à sua improcedência.
Trata-se aqui da causa de extinção das obrigações consubstanciada na ‘remissão’.
Como decorre do art.º 863.º, n.º 1 do Código Civil, o credor pode remitir a dívida por contrato com o devedor.
Na remissão, como referia Antunes Varela, “o direito de crédito não chega a funcionar; o interesse do credor a que obrigação se encontra adstrita não chega a ser satisfeito, nem sequer indirecta ou potencialmente”, extinguindo-se “a obrigação sem chegar a haver prestação”. Por ela, o credor “renuncia ao poder de exigir a prestação devida, afastando diretamente os instrumentos de tutela do seu interesse, que a lei lhe conferia”, tendo, por conseguinte, como “efeito imediato a perda definitiva do crédito, de um lado, e a liberação do débito, pelo outro”.
Pressupõem, contudo, “a aquiescência do devedor”, pelo que, como decorre do teor literal do referido preceito, consiste num contrato, “não bastando a declaração abdicativa ou renunciativa do credor para extinguir a obrigação”. O mesmo é dizer que a eficácia extintiva da obrigação que encerra “só resulta do acordo entre os dois titulares da relação creditória” (in Das Obrigações em Geral, Vol. II, Coimbra, 5.ª edição, p 240 a 255).
No caso, vimos que o Apelante enquanto credor aceitou, ao votar favoravelmente a deliberação, abdicar do seu direito indemnizatório.
Por outro lado, tal declaração abdicativa surge na sequência de proposta do Apelado nesse sentido, o que, ao menos tacitamente (art.º 217.º do Código Civil), exprime a ideia de aceitação daquela declaração.
Temos, pois, um encontro de vontades no sentido da extinção da obrigação do Apelado e, portanto, a remissão do direito do Apelante.
Invoca o Apelante que tal deliberação não o vincularia, pelo facto de ter sido votada favoravelmente, não pessoalmente pelo próprio, mas pela pessoa que na assembleia de condóminos interveio em sua representação e que não tinha poderes suficientes para tal.
Mas sem razão.
Na verdade, os condóminos, como decorre do n.º 3 do art.º 1431.º do Código Civil, podem fazer-se representar na assembleia por procurador, ao qual deve, por conseguinte, nos termos do art.º 262.º, n.º 1, ser conferida pelo condómino procuração outorgando-lhe voluntariamente poderes representativos.
A amplitude dos poderes representativos, como refere Sandra Passinhas (in ob.cit., p. 236), “depende só da vontade do representado, quer quanto à dimensão temporal, quer quanto à dimensão objectiva”.
Outrossim, de acordo com a mesma Autora, “a delegação genérica de um condómino para se fazer representar numa assembleia condominial é válida, ficando o objeto da procuração determinado pela ordem do dia da própria assembleia”.
No âmbito deste objeto, o procurador, “[n]a falta de indicação expressa dos poderes, (…) está legitimado para exercer todos os direitos dos condóminos na assembleia, em especial o direito de expressão, o direito de propor deliberações e o direito de voto”.
No caso dos autos, o Apelante foi representado na assembleia de condóminos em causa por GG, a quem, de acordo com o expressamente admitido por aquele no seu recurso, teria conferido poderes genéricos de representação.
Mercê de tais poderes, ao referido representante assistia legitimidade para, no quadro da ordem do dia da assembleia, exercer todos os direitos dos condóminos legalmente previstos, nomeadamente, no que aqui importa, o direito de voto.
Com relevo para a presente questão, a assembleia tinha como “Ponto Um” da ordem de trabalhos a “apreciação, discussão e deliberação sobre a reapreciação da deliberação tomada Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos de 18 de julho de 2022 sobre a adjudicação das obras de reabilitação do edifício, atentos os nos dados fornecidos pelo empreiteiro relativamente à substituição das caixilharias das galerias”.
Ou seja, como é um dado adquirido nos autos, o da discussão da questão da repartição pelos condóminos das despesas de reabilitação do edifício.
Ora, as declarações abdicativas de processos judiciais contra o condomínio que na assembleia foram aprovadas, entre as quais a do Apelante, estão conexionadas com a questão da repartição daquelas despesas, inserindo-se, assim, na discussão do mesmo ponto da ordem do dia.
Por outro lado, como resulta do teor da ata da assembleia em causa, a discussão das declarações abdicativas foi introduzida pelo Presidente da Mesa da Assembleia como “condição” de aprovação daquele Ponto da Ordem de Trabalhos sem que essa introdução tenha merecido oposição de qualquer dos condóminos presentes ou representados, pelo que passaram a constituir objeto desse mesmo ponto.
O voto a favor da deliberação emitido na assembleia pelo representante do Apelante ficou compreendido, por conseguinte, na ordem do dia da assembleia, assim o vinculando.
E vinculando-o, produziu a declaração abdicativa nela pressuposta todos os efeitos.
Mesmo que assim não fosse, sempre à mesma conclusão se chegaria por outra via, designadamente, e conforme sustentado pelo Apelado na sua resposta ao recurso, pelo instituto jurídico do abuso de direito.
Na verdade, o abuso de direito é uma exceção que, a verificar-se, introduz efeitos modificativos, impeditivos ou extintivos do direito do autor e que, por via disso, acarreta a absolvição total ou parcial do réu do pedido.
É, por conseguinte, nos termos do disposto nos n.ºs 1 e 3 do art.º 576.º do CPC, uma exceção perentória, que, por outro lado, não havendo disposição legal que exija a invocação da parte para que seja apreciada, é, nos termos do art.º 579.º do CPC, de conhecimento oficioso do tribunal.
Nada obsta, pois, pese embora não alegada e discutida em 1.ª instância, a que seja apreciada em sede de recurso.
Dispõe, a propósito, o artigo 334º do Código Civil que há abuso de direito quando o titular deste exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Subjacente a tal instituto está a ideia de que, existindo um determinado direito na esfera jurídica do seu titular, o seu exercício é, contudo, abusivo, por redundar “em termos clamorosamente ofensivos da justiça”, de tal forma que o seu reconhecimento “resultaria, no caso concreto, intoleravelmente ofensiva do nosso sentido ético-jurídico” (v., neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, Vol. I, Coimbra, 1987, p. 299).
A “concepção adoptada” pelo legislador quanto ao abuso de direito é, de acordo com os mesmos Autores (ibidem, p. 298), a “objectiva”, pelo que, para a sua verificação, não é “necessária a consciência de se excederem, com o seu exercício, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito; basta que se excedam esses limites”.
Uma das formas de exercício abusivo de um direito reside, como se viu, no exceder dos limites do direito impostos pela boa fé, sendo uma das modalidades desse excesso o correntemente denominado "venire contra factum proprium".
Ou seja, o comportamento contraditório do titular do direito que o pretende exercer depois de ter agido de uma forma ou ao longo de um determinado período de tempo suscetível de criar na outra parte o convencimento ou a expectativa legítima de que jamais o exerceria.
O Professor Menezes Cordeiro (in Revista da Ordem dos Advogados, Ano 58, julho 1998, pág. 964) refere que são quatro os pressupostos da proteção da confiança, no quadro da figura do “venire contra factum proprium”:
“1°- uma situação de confiança, traduzida na boa-fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia (no factum proprium);
2.° uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis;
3.° um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma actividade na base do factum proprium, de tal modo que a destruição dessa actividade (pelo venire) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara;
4.° uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no factum proprium) lhe seja de algum modo recondutível.”
De acordo com o mesmo Autor (in Do abuso do direito: estado das questões e perspetivas, ROA, Ano 2005), o princípio da confiança “surge como uma mediação entre a boa fé e o caso concreto”, pelo que “exige que as pessoas sejam protegidas quando, em termos justificados, tenham sido levadas a acreditar na manutenção de um certo estado de coisas”; assim, “a pessoa que confie, legitimamente, num certo estado de coisas, não pode ser tratada como se não tivesse confiado: seria tratar o diferente de modo igual”.
No caso, seria exatamente a violação do princípio da confiança com o recorte que acaba de lhe ser dado que ocorreria se se reputasse legítima a invocação do Apelante de que o voto do seu representante na dita assembleia de condóminos não o vincularia.
Na verdade, independentemente da questão de saber se o procurador do Apelante tinha ou não poderes especiais para o vincular no que à declaração abdicativa dos direitos indemnizatórios do primeiro diz respeito (e já vimos que tinha poderes), o certo é que, conforme expressamente confessado pelo próprio no recurso, alguns poderes de representação tinha.
Ou seja, os poderes até poderiam ser genéricos, mas que tinha poderes é um facto assumido pelo Apelante.
O caso dos autos não é um tal em que, por exemplo, alguém supostamente em nome do Apelante teria intervindo na assembleia à revelia deste e sem qualquer mandato, mas, pelo contrário, um outro em que esse alguém surge na assembleia efetivamente mandatado.
Acresce que, como também assumido pelo Apelante nos autos, o seu procurador interveio em sua representação, não só na assembleia de condóminos aqui em causa, mas também nas realizadas em 31-05-2021, 08-09-2021 e 18-04-2022 (v. documentos junto pelo Autor com o seu requerimento de 31-10-2024).
Quando o mesmo (o procurador), por conseguinte, em 04-01-2023, chegou à assembleia de condóminos para representar o Apelante, a sua pessoa não era um total desconhecido, mas, pelo contrário, alguém a quem aquele fora confiando ao longo do tempo e repetidamente a sua representação nas assembleias, nas quais, aliás, sempre esteve em discussão a questão atinente à repartição das despesas com as obras de reabilitação do edifício.
De referir, ainda, que esta representação ocorreu entre, pelo menos, 2021 e 2023 e, portanto, num período que, pela sua duração, é suficiente para evidenciar uma confiança sólida e consistente do Apelante no seu procurador.
Finalmente, a declaração abdicativa aprovada na assembleia estava intimamente conexionada, como se viu, com a questão para a qual estava o representante do Apelante inequivocamente mandatado.
De resto, o Apelante afirma que o seu representante não o vinculou com o voto que emitiu na assembleia, mas não afirma, por exemplo, que tenha perdido a confiança no mesmo ou que tenha a intenção de o responsabilizar pelo voto supostamente contrário à sua vontade que emitiu.
Tudo ponderado, concluímos que os factos evidenciam à saciedade uma situação em que: (i) a assembleia de condóminos, na sua globalidade, tinha – de boa fé – todas as razões para confiar que o voto do procurador do Apelante o vinculava; (ii) tal confiança era plenamente justificada; (iii) assim como justificada era a assunção de que o Apelante não voltaria atrás naquilo que o seu procurador de sempre votara; (iv) sendo a confiança gerada recondutível à conduta do Apelante.
A posição do Apelante agora manifestada no recurso mais não traduz, por conseguinte, do que o exemplo acabado de alguém que, depois de contribuir para a construção de um cenário que permitiu ao interlocutor construir uma base de confiança na sua conduta futura, volta atrás quebrando essa confiança.
Ou seja, uma conduta ‘clamorosamente ofensiva da justiça”, que “resultaria intoleravelmente ofensivo do nosso sentido ético-jurídico” e, portanto, que materializa abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, impeditiva, enquanto tal, da procedência da pretensão do Apelante formulada na reconvenção.
Nenhum reparo merece, em face do exposto, a sentença recorrida também na parte em que julgou improcedente a reconvenção.
Improcede, consequentemente, a apelação também nesta parte.
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Porque vencido, suportará o Apelante as custas da apelação (art.ºs 527.º e 529.º do CPC).***
IV.- DecisãoTermos em que acordam os Juízes Desembargadores da 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto em julgar totalmente improcedente a apelação e, consequentemente, confirmar a sentença recorrida.
Custas da apelação pelo Apelante.
Notifique.
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Porto, 29-01-2026(assinado eletronicamente)
Relator: José Manuel Correia1.ª Adjunta: Ana Vieira
2.ª Adjunta: Ana Luísa Loureiro