| 1241/24.0T8VNG.P1 |  |
FRACÇÃO AUTÓNOMA
REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL
DESPESAS DE CONSERVAÇÃO
LOCATÁRIO
INSOLVÊNCIA
NULIDADE DE SENTENÇA
OMISSÃO DE PRONÚNCIA
II - No âmbito do regime de locação financeira que incida sobre frações autónomas inseridas em edifício constituído em regime de propriedade horizontal, é o locatário o responsável pelo pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns desse edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum.
III - Invocando o requerente da insolvência a qualidade de credor do locatário, em razão também dessas despesas, assiste-lhe legitimidade para esse pedido.
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Sumário
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Adjuntos: Alexandra Pelayo;
Ramos Lopes.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto,
I- Relatório
1- O Condomínio ... veio requerer a declaração de insolvência de A..., S.A., invocando a sua qualidade de credor desta sociedade, no valor global (a título de capital) de 52.280,76€, contado até Dezembro de 2023, sendo 11.071,00€ de encargos correntes e 41.209,76€ de obras de reabilitação do edifício. Isto porque, em síntese, aquela sociedade é titular (num primeiro momento refere que a mesma é proprietária e, depois, locatária[1]) de duas frações autónomas que compõem o condomínio e não pagou, oportunamente, os referidos valores e respetivos juros, nem tem meios económicos para o fazer.
2- Liminarmente, porém, o Tribunal manifestou o entendimento de que, estando em causa despesas correntes e despesas extraordinárias anteriores a 25 de Julho de 2023 [data em que foi inscrita no registo a sentença proferida num outro processo judicial, que substituiu a declaração em falta da aí Ré (ora Requerida) para a transferência de propriedade das aludidas frações, que tinham sido objeto de um contrato de locação financeira], o condomínio Requerente não tem legitimidade para pedir a declaração de insolvência da locatária, sendo certo que o valor relativo às despesas correntes vencidas em data posterior e o demais alegado sempre seria manifestamente insuficiente para fundamentar o pedido de insolvência.
3- Ouvido o Requerente a este propósito, veio o mesmo pronunciar-se nos seguintes termos:
“1. A Requerente no seu artigo 8º do Requerimento Inicial alegou que a Devedora é proprietárias das frações autónomas designadas pelas letras HI e HJ do prédio urbano descrito na CRP do Porto com o n.º ... da freguesia ...;
2. Bem como alegou que o seu crédito diz respeito a contribuições ordinárias e extraordinárias vencidas nos anos de 2019 a 2023.
Ora,
3. Nos termos da al. b) do nº 1 do artº 10º do Dec-Lei nº 149/95 de 24.06, com a redacção que lhe foi dada pelo Dec-Lei nº 265/97, de 2.10, as obrigações do locatário no âmbito dos contratos de locação financeira, passaram a integrar, insofismavelmente, aquela de “pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum”.
4. E, nos termos da al. e) do nº 2 do mesmo artigo, assiste ao locatário financeiro, para além do mais “exercer, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aqueles possam ser exercidos”.
5. É entendimento maioritário da jurisprudência que o preceito especial constante do art. 10º, nº 1, al. b), do Dec. Lei nº 149/95, de 24.06, visou expressamente derrogar o regime geral do art. 1424º do Cód Civil.
6. Pelo que sempre se afigura que seria a Devedora a responsável pelo pagamento dos créditos da Requerente.
Acresce que,
7. Em relação às referidas frações autónomas entre a Devedora e Banco 1..., S.A. foi celebrado um contrato de locação financeira conforme resulta das inscrições com as Ap. ... de 26 de setembro de 2007,
8. E, pela Ap. ... de 25 de julho de 2023 foi registada a decisão judicial mediante a qual a propriedade das frações se transferiu para a Devedora.
9. Ora, como resulta da certidão judicial que aqui se junta, a Devedora liquidou todas as rendas bem como o valor residual estabelecido naquele contrato de locação financeira, tendo aquele contrato chegado ao seu termo pelo cumprimento em 06.09.2017.
10. Sendo que, a escritura publica apenas não se realizou por inércia da Devedora.
11. Pelo, a partir dessa data (ano de 2017), tendo a Devedora liquidado as rendas e o valor residual, dando-se a perfeição negocial, é a Devedora a sua efetiva proprietária,
12. Aliás é exatamente nesse sentido que concluiu a douta sentença que se juntou supra, pois que além de se substituir na declaração negocial em falta Devedora, condenou aquela como responsável pelo pagamento de despesas como o Imposto Municipal sobre Imóveis.
13. Assim, sendo a Devedora proprietária das frações pelo menos desde setembro de 2017, é também a responsável pelo pagamento do crédito da Requerente.
14. Pelo que, com o devido respeito, deve a presente ação ser admitida e julgada procedente por provada e em consequência ser declarada insolvente a sociedade Requerida, com as consequências legais, seguindo-se os ulteriores termos até final”.
4- Este entendimento, todavia, não foi acolhido pelo Tribunal recorrido, que, mais uma vez, considerou que o Requerente não tem legitimidade para pedir a insolvência da Requerida. Daí ter decidido indeferi-lo. Com esta fundamentação:
“O “Condomínio ...” veio requerer a declaração de insolvência da sociedade comercial “A..., S.A.”, com os fundamentos que aqui damos por reproduzidos.
O crédito invocado pelo requerente diz respeito a “contribuições ordinárias” e “prestações relativas à obra de reabilitação do prédio”, quanto às fracções autónomas designadas pelas letras HI e HJ, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto, freguesia ..., com o número ....
A aquisição da propriedade das referidas fracções autónomas foi registada a favor da “Banco 1..., S.A.”, através das inscrições com as aps. ..., de 28 de Agosto de 2007.
Através das inscrições com as aps. ..., de 26 de Setembro de 2007, foi registada locação financeira, figurando como locatária a requerida, sendo que, através da inscrição com a Ap. ..., de 25 de Julho de 2023, mostra-se registada [provisoriamente por dúvidas] a decisão judicial [sentença proferida a 2 de Março de 2023 no processo n.º 15475/22.9T8PRT, do Juízo Local Cível do Porto – Juiz 6, transitada em julgado a 17 de Abril de 2023, cuja certidão foi junta com o requerimento de 14 de Fevereiro de 2024 e cujo teor se dá aqui por reproduzido] que, para além do mais, substituiu a declaração negocial em falta da ré (aqui requerida), transferindo-se a propriedade das fracções objecto do contrato de locação financeira para a mesma (a aqui requerida).
As contribuições ordinárias (quotas de condomínio e fundo de reserva) são, na sua maioria, relativas a data anterior a 25 de Julho de 2023, o mesmo se verificando no que diz respeito ao montante devido pelas obras de reabilitação.
É conhecida a divergência que existe sobre a questão de saber quem é responsável pelo pagamento dos encargos do condomínio quando os imóveis são objecto de contratos de locação financeira.
No entanto, temos para nós que, perante o condomínio, a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, mesmo as respeitantes à fruição das partes comuns e aos serviços de interesse comum, relativas a um imóvel dado em locação financeira, recai sobre o locador, enquanto proprietário e condómino em conformidade com o disposto no art. 1424º do Código Civil (cfr., entre outros, Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 20 de Abril de 2023 e Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 4 de Novembro de 2021, in www.dgsi.pt).
A alínea b) do n.º 1 do art. 10º do DL 149/95, de 24 de Junho, não desonera o locador financeiro do pagamento das despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum, sendo certo que, quanto às despesas extraordinárias, nomeadamente, de conservação das partes comuns, a obrigação de pagamento recai apenas sobre aquele (o locador).
Assim, ainda que o condomínio, quanto às primeiras, pudesse exigir o pagamento quer ao locatário, quer ao locador, a verdade é que este só fica desonerado da dívida se e quando o locatário pagar, existindo, pois, dois co-obrigados.
No caso, estando em causa despesas correntes e despesas extraordinárias anteriores a 25 de Julho de 2023, afigura-se-nos que o requerente não tem legitimidade para pedir a declaração de insolvência da locatária, sendo certo que o valor relativo às despesas correntes vencidas em data posterior e o demais alegado sempre seria manifestamente insuficiente para fundamentar o pedido de insolvência [ainda que o último registo de prestação de contas diga respeito ao ano de 2014, afigura-se-nos que o exercício do direito poderia ser considerado abusivo, tendo em conta que a requerente não alegou que tenha instaurado qualquer acção executiva tendo em vista a cobrança coerciva, contra a locatária ou contra a locadora, e que a requerida será agora a proprietária das fracções autónomas].
Impõe-se, ainda, dizer que o cumprimento ou incumprimento do contrato de locação financeira imobiliária sempre seria irrelevante perante o requerente “Condomínio”, sendo certo que a sentença proferida no processo acima identificado nada refere no que diz respeito às despesas identificadas nos presentes autos.
Nestes termos, o pedido de insolvência deve ser liminarmente indeferido (art. 27º, n.º 1, alínea a), do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas).
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Pelo exposto, indefiro liminarmente o pedido de declaração de insolvência.
(…)”.
5- Inconformado com esta decisão, dela interpôs recurso o Requerente, finalizando a sua motivação com as seguintes conclusões:
“1. Com o devido respeito a sentença de aqui se recorre é nula, nos termos da alínea d) primeira parte do artigo 615º do Código de Processo Civil, por omissão de pronuncia.
2. Esta causa de nulidade está diretamente relacionada com o dever imposto ao juiz de conhecer de todas as questões suscitadas pelas partes e com o dever de conhecer também questões não suscitadas mas sobre as quais recaia um poder/dever de conhecimento oficioso (o que o Mmº Senhor Juiz a quo também não fez) de acordo com o artigo 608º n.º 2, ex vi, 615º n.º 1 todos do C. P. C..
3. Nos autos de processo comum suprarreferidos, o requerente, “Condomínio ...”, peticionou a declaração de insolvência da sociedade comercial “A..., S.A.”, fundamentando o seu pedido com base nos créditos de contribuições ordinárias do período de terceiro trimestre de 2019 a quarto trimestre de 2023 e prestações relacionadas com a obra de reabilitação do período de 14.06.2021 a 01.02.2022, devidas pelas frações autónomas HI e HJ do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto, freguesia ..., com o número ....
4. O aqui Recorrente carreou para os autos todos os factos necessários ao conhecimento da questão de direito, para os quais se remete e que aqui se dão por integralmente reproduzidos e integrados.
5. Nomeadamente, para além dos factos atinentes ao crédito da Recorrente, alegou que a Devedora A..., S.A. (“A...”) é proprietária das frações HI e HJ do prédio descrito na CRP do Porto sob o n.º ... e inscrito na matriz sob o art.º ...,
6. Sendo que, dos documentos juntos máxime certidões prediais juntas como docs. 4 e 5 resulta que pela Ap. ... de 2007/09/26 foi registado sobre as frações autónomas a celebração relativamente às mesmas, pela Devedora de um contrato de locação financeira com início em 2007/09/06 pelo prazo de 120 meses.
7. E, juntou aos autos certidão judicial da sentença transitada em julgado em 17.04.2023, pela qual foi decidido que a A... “procedeu ao pagamento de todas as rendas acordadas entre as partes, inclusive do valor residual estipulado”
8. E que “o contrato chegou ao seu termo em 06 de setembro de 2017”, “e até à presente data, a escritura de transferência de proprietário a favor da ré ainda não foi realizada por responsabilidade exclusiva desta”.
9. Decidindo proferir “sentença que substitua a declaração negocial em falta da Ré, nos termos do artigo 830.ª do Código Civil, transferindo-se a propriedade dos imóveis objeto do contrato de locação financeira para a ré”,
10. Mais foi decidido que a responsabilidade pelo pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis que se venceram a partir de 30.11.2021 era exclusiva da A....
11. A locação financeira, consiste num contrato de financiamento pelo qual uma das partes (locador) cede a outra (locatário) o gozo temporário de um bem, escolhido pelo locatário, em contrapartida do pagamento de renda por prazo determinado. No final do contrato, o locatário poderá adquirir o bem, mediante o pagamento do valor residual.
12. E como resulta da certidão judicial junta ao processo, a requerida liquidou todas as rendas bem como o valor residual estabelecido naquele contrato de locação financeira, tendo aquele contrato chegado ao seu termo pelo cumprimento em 06.09.2017.
13. Desta feita, a transmissão da propriedade do bem imóvel deu-se por mero efeito do contrato - arts. 408º e 879º do Código Civil não sendo o registo sequer constitutivo.
14. O registo na ordem jurídica portuguesa, salvo casos excecionais, destina-se apenas a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, sendo oponível a terceiros o facto dele constante - arts. 1º, 5º e 7º do CRP, não sendo no caso em crise constitutivo de direito.
15. Portanto, a partir dessa data (ano de 2017), tendo a A... liquidado as rendas e o valor residual, dando-se a perfeição negocial, deverá considerar-se a A... a sua efetiva proprietária.
16. Aliás, é exatamente nesse sentido que concluiu a douta sentença que se juntou aos autos, pois que além de se substituir na declaração negocial em falta a requerida, foi condenada como responsável pelo pagamento de despesas como o Imposto Municipal sobre Imóveis.
17. Assim, sendo a A... proprietária das frações pelo menos desde setembro de 2017, é também a responsável pelo pagamento do crédito da Requerente.
18. Facto que a Mma. Senhora Juiz a quo podia e devia ter-se pronunciado,
19. Assim, data venia, é a sentença nula por omissão de pronuncia, devendo ser substituída por douto Acórdão que considerando a A... proprietária desde setembro de 2017, a considere responsável pelas dívidas ao Recorrente.
20. A Mmª Senhora Juiz a quo indeferiu liminarmente o pedido de insolvência com base no artigo 27º, n.º 1, alínea a) do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, tendo considerado, que o Recorrente carece de legitimidade para peticionar a declaração de insolvência porquanto considerou a Mma. Senhora Juiz a quo que “perante o condomínio, a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, mesmo que respeitantes à fruição das partes comuns e aos serviços de interesse comum, relativas a um imóvel dado em locação financeira, recai sobre o locador”.
21. Com o devido respeito, a sentença de que aqui se recorre enferma de ilegalidade, por violação dos artigos 1424.º, n.º 1, do Código Civil e 10º, n.º 1, al. b), do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de Junho,
22. Em relação às referidas frações autónomas, entre a Devedora e a Banco 1..., S.A., foi celebrado um contrato de locação financeira, entre 2007 e 2017
23. Contrato este que se encontra registado com as inscrições Ap. ... de 26 de setembro de 2007.
24. A responsabilidade pelo pagamento do valor devido a título de contribuições de condomínio, durante o período em que vigorou o contrato de locação financeira mencionado é imputável à Devedora
25. Até 06.09.2017 o imóvel encontrava-se em regime de locação financeira, cujo art. 10.º, n.º 1, al. b) do respetivo regime jurídico, aprovado pelo DL n.º 149/95, de 24/06, prevê como obrigação do locatário “pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum.”
26. Tendo em consideração a figura do proprietário económico e financeiro do bem, que, no caso concreto, era o locatário, a responsabilidade pela obrigação de pagamento das despesas condominiais é deste e não do locador.
27. A norma do art. 10.º, n.º 1, al. b) do DL n.º 149/95, de 24/06 não tem mera eficácia obrigacional, não releva apenas nas relações locador/locatário, antes é de aplicação universal, impondo-se a terceiros e, consequentemente, também ao condomínio.
28. Este entendimento é o que corresponde ao regime jurídico da locação financeira imobiliária, que assemelha o locatário à posição de condómino, para todos os efeitos, exceto no que se refere aos poderes de disposição da fração.
29. Veja-se que nem sequer se pode afastar esta legitimidade do locatário, com base no facto de o locador não ter comunicado ao condomínio a existência de locação financeira, pois a locação financeira está sujeita a registo (predial), sendo, portanto, de conhecimento público.
30. Tendo em consideração a especificidade do contrato de locação financeira imobiliária e a sua função económica, não se poderá possa concluir que uma norma genérica como o n.º 1 do art.º 1424º do Código Civil, na redação dada pela Lei n.º 14/2006, possa vir derrogar a especificidade ínsita no apontado art.º 10.º, n.º 1, al. b), do DL n.º 149/95, de 24/06, muito menos quando os princípios subjacentes à cessação da vigência da lei (art.º 7.º do Código Civil), exigem uma intenção inequívoca do legislador para que possa haver lugar a derrogação da lei especial pela lei geral.
31. Há que atentar na redação do supra indicado nº 1 do artigo 1424º do Código Civil como um todo.
32. Diz o seguinte o referido preceito: “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações”.
33. Salienta-se, no que concerne a este preceito, a expressão “salvo disposição em contrário…”.
34. Este preceito refere que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações, salvo disposição em contrário, ou seja, salvo norma legal em contrário.
35. O disposto no art. 10.º, n.º 1, al. b) do DL n.º 149/95, de 24/06 (Regime Jurídico da Locação Financeira), consubstancia a referida disposição legal em contrário, que estabelece que a responsabilidade pelas referidas despesas caberá ao locatário e não ao locador.
36. Neste sentido, veja-se, os Acórdãos do STJ de 10/07/2008, P. 08A1057, 6/11/2008, P. 08B2623 e de 02/03/2010, P.5662/07.5YYPRT-A.S1 e ainda da Relação de Lisboa de 03/11/2011, P. 3160/09.1TBALM-A.L1, 15/03/2012, P. 1175/11.9TVLSB.L1-8 e 06/11/2012, P. 20697/11.5T2SNT.L1-7, todos em www.dgsi.pt..
37. Na esteira do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 02.03.2010 é ao locatário financeiro imobiliário que compete a satisfação dos encargos relativos ao condomínio nos casos de locação financeira imobiliária de prédio constituído em propriedade horizontal, disponível em www.dgsi.pt
38. Portanto, sempre se afigura que seria a A... a responsável pelo pagamento dos créditos do Recorrente”.
Termina pedindo que seja concedido provimento ao presente recurso, declarando-se a nulidade e invalidade da sentença recorrida e se ordene o prosseguimento dos autos.
4- Não houve resposta.
5- Recebido o recurso nesta instância e preparada a deliberação, importa tomá-la.
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II- Mérito do recurso
A- Tendo em conta as conclusões das alegações do Recorrente que, como é sabido, por regra e ressalvadas, designadamente, as questões de conhecimento oficioso, delimitam o objeto dos recursos [artigos 608º, nº 2, “in fine”, 635º, nº 4, e 639º, nº 1, todos do Código de Processo Civil (CPC) “ex vi” artigo 17.º, n.º 1, do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas (CIRE)], cinge-se esse objeto, no caso presente, a saber se a sentença recorrida é nula, por omissão de pronúncia, e se o Requerente tem legitimidade para pedir a declaração de insolvência da Requerida.
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B- Considerando, então, a factualidade descrita no relatório supra exarado e na decisão recorrida – que é a única relevante para a decisão deste recurso -, vejamos como solucionar as aludidas questões.
Quanto à primeira, a nossa resposta é linearmente negativa.
Com efeito, se é certo que o juiz, na sentença, deve conhecer de todas as questões que lhe sejam submetidas, isto é, de todos os pedidos deduzidos, de todas as causas de pedir e exceções invocadas e ainda daquelas que sejam do seu conhecimento oficioso (artigo 608.º, n.ºs 1 e 2, do CPC), e que o não conhecimento de algum pedido, causa de pedir ou exceção do tipo indicado, determina a nulidade dessa peça decisória (artigo 615.º, n.º 1, al. d), do CPC), já não é verdade que essa nulidade ocorra quando o juiz deixe de analisar algum dos argumentos esgrimidos pelas partes[2].
Ora, daquilo que o Apelante se queixa neste recurso é, justamente, desta última falta; ou seja, de nela não se ter assumido posição expressa sobre a sua tese, no sentido de que a transferência da propriedade das frações autónomas supra referenciadas se deu a partir do dia em que todas as prestações financeiras a cargo da Requerida foram pagas à locadora financeira (06/09/2017).
Acontece que este é um argumento e não propriamente uma questão no sentido já assinalado. E é um argumento porque aquilo que com ele pretende o Apelante é que a transferência da propriedade que, do seu ponto de vista, legitima o seu pedido de insolvência, retroaja àquele dia (06/09/2017) e não, como o Tribunal recorrido tinha previamente anunciado, a um momento muito ulterior.
A questão a decidir, no entanto, era uma outra. Era se o Apelante tinha ou não essa qualidade e a consequente legitimidade daí derivada. E a essa questão o Tribunal respondeu negativamente, embora, é certo, sem afrontar diretamente aquele argumento. Em qualquer caso, respondeu àquela questão.
Por conseguinte, não há qualquer omissão de pronúncia, no sentido já assinalado.
De qualquer modo, mesmo que assim não se entenda, sempre se adiantará que o Apelante não tem razão na tese que esgrime.
Na verdade, o contrato de locação financeira – como refere o artigo 1.º do Regime Jurídico do Contrato de Locação Financeira (RJCLF), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de junho e posteriormente modificado pelo Decreto-Lei n.º 265/97, de 02 de Outubro, Decreto-Lei n.º 285/2001, de 03 de Novembro e Decreto-Lei n.º 30/2008, de 25 de Fevereiro, – é aquele “pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados”. Poderá comprar ou não comprar. Depende do convencionado entre as partes e fica sempre dependente de uma outra manifestação de vontade delas, nesse sentido. Manifestação de vontade, bem entendido, no contrato de compra e venda, pois que é este e não o de locação financeira, o idóneo, do ponto de vista jurídico, para efetivar essa compra. E é em resultado dela que a transferência de propriedade se dá, por via negocial (artigo 408.º, n.º 1, do Código Civil)[3].
Pode dar-se, evidentemente, também por via de execução específica, como sucedeu no caso presente, em que o tribunal, por sentença, no fundo, “substitui o promitente faltoso na emissão da declaração de vontade prometida”[4]. E nesse caso, a ação, embora declarativa, tem natureza constitutiva[5]; ou seja, introduz “uma mudança na ordem jurídica existente” – artigo 10.º, n.º 2, al. c), do CPC.
Mas, em qualquer caso, nunca a transferência de propriedade se opera apenas e só pelo cumprimento das prestações monetárias estipuladas no contrato de locação financeira. Opera-se, antes, por um dos meios já indicados.
Consequentemente, não tem razão o Apelante quando sustenta que a transferência de propriedade das frações autónomas objeto do contrato de locação financeira se deu por mero efeito deste contrato e que, a partir do ano de 2017, “tendo a A... liquidado as rendas e o valor residual, dando-se a perfeição negocial, é a A... a sua efetiva proprietária”. Não é. Não é – entenda-se – a partir dessa data e por mero efeito de tais pagamentos.
Por conseguinte, soçobra o referido argumento.
Esclarecido este aspeto, vejamos, agora, se, ainda assim, ao Requerente pode ser reconhecida legitimidade para pedir a declaração de insolvência da Requerida. Mais concretamente, se lhe pode ser reconhecida a qualidade de credor desta última, pois que foi a falta dessa qualidade que foi invocada na sentença recorrida para indeferir o seu pedido, nesse sentido. Isto, por aplicação do disposto no artigo 20.º, n.º 1, do CIRE, onde se prevê expressamente que a declaração de insolvência de um devedor pode ser pedida, entre outros, “por qualquer credor”.
A qualidade de credor, por parte do Apelante, portanto, é a principal questão a solucionar neste recurso. Particularmente, em razão das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício onde estão integradas as frações autónomas já identificadas, pois que, em relação às demais, não esgrime aquele nenhum argumento específico.
Pois bem, quanto àquelas despesas, encontramos, no domínio da propriedade horizontal, o seguinte regime: “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações” - artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil.
Por sua vez, no regime jurídico da locação financeira, encontramos o artigo 10.º, n.º 1, al. b), do RJCLF, no qual se estabelece que, entre outras, é obrigação do locatário “[p]agar, em caso de locação de fração autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum”.
Sabendo nós que o locatário financeiro não é proprietário, pois, como já vimos, o mesmo só adquire esse direito se manifestar a sua vontade nesse sentido, por meio legalmente idóneo, ou se ele lhe for atribuído em sede de execução específica, coloca-se então o problema de saber se, ainda assim, lhe pode ser exigido o cumprimento da referida obrigação. Isto porque há quem defenda que a obrigação prevista no citado o artigo 10.º, n.º 1, al. b), do RJCLF, só se aplica às relações entre o locador e locatário, no âmbito do contrato de locação financeira ou, pelo menos, não desonera aquele de tal obrigação, perante o condomínio[6].
Por nós, no entanto, entendemos que não é assim.
E não é assim, desde logo, porque o regime previsto no artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil - é hoje claro (com a redação adotada pela Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro) -, só se aplica aos “condóminos proprietários”, qualidade que o locatário financeiro, por o ser, não tem.
Por outro lado, como se entendeu no Ac. STJ de 06/11/2008([7]), a ressalva prevista naquele preceito (artigo 1424.º, n.º 1), não visa indicar quem responde pelas despesas do condomínio, que, como resulta da natureza e finalidade de tais despesas – as necessárias à conservação e fruição das partes comuns – devem ficar a cargo dos condóminos, enquanto proprietários das frações pertencentes a cada um e comproprietários das partes comuns do edifício, mas visa, antes, definir a medida em que cada um dos condóminos responde: salvo disposição em contrário, cada condómino responde em proporção ao valor da sua fração. Ou seja, “o critério da repartição destas despesas pode ser estabelecido no título de constituição do condomínio ou em regulamento aprovado pelos condóminos. Na falta de estipulação especial, manda o n.º 1 do art.º 1424.º dividi-las na proporção do valor das frações. Para as despesas com serviços de interesses comum, estabelece o n.º 2 do mesmo preceito a possibilidade de se fixar um regime especial no regulamento do condomínio”[8].
A solução para o problema suscitado, ou seja, para saber se o locatário financeiro é, ou não obrigado, perante o condomínio, a contribuir para a liquidação das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, deve ser encontrada, pois, no próprio regime da locação financeira.
O já citado Ac. STJ de 06/11/2008, explica-o bem. E em termos que merecem a nossa inteira concordância.
Com efeito, como aí se refere, a redação atual do artigo 10.º, n.ºs 1, al. b), e 2, al. e), do RJCLF, nos termos dos quais, respetivamente, o locatário é obrigado a “[p]agar, em caso de locação de fração autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum” e tem, entre outros, o direito de “[e]exercer, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos”, foi introduzida pelo Decreto-Lei.º 265/97, de 02 de outubro, e tem como antecedente normativo o disposto no artigo 9º do Decreto-Lei 10/91, de 9 de Janeiro – diploma que albergava o regime dos contratos de locação financeira de imóveis destinados a habitação própria do locatário, e que foi revogado por aquele Decreto-Lei 265/97.
“A revogação do Dec-lei 10/91 foi justificada, no preâmbulo do diploma revogatório, pela consideração de que “face à quantidade de contratos de locação financeira de imóveis para habitação registados, por um lado, e, por outro, pelo respectivo regime jurídico, não se justificava que este tipo de contratos não fosse sujeito ao regime geral”. Por isso, para além da dita revogação, “foram introduzidas algumas alterações no Decreto-lei n.º 149/95 – designadamente prevendo situações de propriedade horizontal – por forma que o regime geral melhor acomode os contratos que tenham aquele objecto”.
No Dec-lei 10/91, o já referido art. 9º, sob a epígrafe «Propriedade horizontal», era do teor seguinte:
1- Nas situações de propriedade horizontal, o locatário assume, em nome próprio, todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas de administração, participando e votando nas assembleias de condóminos e podendo, nelas, ser eleito para os diversos cargos.
2- Exceptua-se do disposto no número anterior tudo aquilo que implique a disposição de partes comuns ou a alteração do título constitutivo.
Esta norma, quer pela respectiva epígrafe, quer, sobretudo, pelo seu conteúdo, visava a regulamentação de um específico aspecto da propriedade horizontal, não contemplado no Cód. Civil: era uma norma especial, que podia, perfeitamente, ter sido aí (leia-se, no CC) inserida – como especiais são as normas dos n.os 3 e 4 do art. 1424º – e que continha uma disciplina derrogatória do regime geral, já acima definido, segundo o qual são os condóminos, entendidos estes como os titulares do direito de propriedade sobre as fracções, que respondem pelas despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum. Referindo-se a uma situação particular dentro do regime da propriedade horizontal, a norma em causa estatuía para essa situação um regime especial.
Leitura idêntica deverá fazer-se no que tange às normas sucedâneas – a já citada al. b) do n.º 1 e a al. e) do n.º 2 do art. 10º do Dec-lei 149/95, acima transcritas.
Também aqui se deve entender que estamos perante regras especiais, que, sem contrariarem substancialmente o regime geral acima mencionado, o adaptam a uma situação particular, cuja especificidade reclama um tratamento jurídico também especial.
Regras, pois, que não têm mera eficácia obrigacional, em termos de relevarem apenas nas relações locador-locatário, antes sendo de aplicação universal, e por isso se impondo a terceiros e, consequentemente, também ao condomínio.
Na verdade, a situação do locador e do locatário financeiros, quando o objecto da locação financeira é uma fracção autónoma de um prédio em regime de propriedade horizontal, assume – quando enfocada na perspectiva dos direitos e encargos dos condóminos – características particulares, decorrentes da própria fisionomia do contrato entre eles celebrado.
Como assinala DIOGO LEITE DE CAMPOS ([9]), e resulta do regime do contrato, tal como consta da lei, a sociedade de locação financeira entrega ao locatário um bem (fracção autónoma), escolhido por este e adquirido para o efeito por aquela, que o locatário usará e fruirá durante todo o tempo de duração do contrato, ficando ainda investido no direito de, no final do contrato, exercer a opção de compra do bem, por um valor residual.
O risco de perecimento da coisa corre por conta do locatário. E bem se compreende que assim seja: a coisa é-lhe apenas dada em locação; mas é-o por ter sido comprada para ele, no seu interesse (em atenção às suas necessidades de investimento) e não oferecida em locação pelo locador.
É sobre o locatário que recai o dever de conservar e reparar a coisa.
O locador, na locação financeira, não explora o bem. Não tem intenção de correr os riscos próprios do proprietário, nomeadamente o risco económico da não rentabilidade da coisa e do seu perecimento. Ele desinteressa-se da coisa. Não escolhe o bem, não determina as suas características, não se preocupa com a sua rentabilidade: são tudo assuntos que respeitam ao locatário. Por isso, e porque o locador apenas o comprou para o dar em locação, será o locatário quem terá de se dirigir ao vendedor do bem (que apenas é parte no contrato de compra e venda com o locador) para o responsabilizar pelos defeitos da coisa, se for caso disso.
Os riscos de exploração da coisa são assumidos pelo locatário. É este que a escolhe, de acordo com as suas necessidades. O locador só comprou o bem para o dar em locação.
Na locação financeira há (economicamente) uma obrigação única do locatário, correspondente, «grosso modo», ao custo do bem, com prestações fraccionadas no tempo.
O locatário aparece, pois, como o “proprietário” (económico) do bem que paga integralmente durante o preço do contrato, e cujos riscos assume.
O locatário procura, não obter o uso de um bem durante um período mais ou menos longo, mas obter o próprio bem, durante toda a sua vida útil. O contrato é dirigido a oferecer ao locatário a faculdade de aceder à propriedade do bem – faculdade que este exerce normalmente.
De assinalar ainda que a locação financeira de bens imóveis está sujeita a registo, e que é ao locatário que incumbe a obrigação de efectuar o seguro do bem locado, contra o risco da sua perda ou deterioração e dos danos por ela provocados.
Pode, pois, afirmar-se que, embora não tendo o título jurídico de proprietário, o locatário exerce, durante o período do contrato, um domínio sobre o bem dado em locação financeira – ou seja, um direito de o usar, retirando, em exclusividade, as suas utilidades – em termos de poder praticamente excluir o proprietário jurídico.
Não é, juridicamente, o proprietário do bem locado; mas é, como acima ficou referido, o “proprietário” económico desse bem, de que, por via de regra, se tornará verdadeiro dono no termo do contrato”.
Neste enquadramento, assim, não pode deixar de se concluir que o locatário, no regime de locação financeira que incida sobre frações autónomas inseridas em edifício constituído em regime de propriedade horizontal, é o responsável pelo pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns desse edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum[10].
E, sendo esse o caso da Requerida, ou seja, sendo-lhe imputada essa qualidade pelo Requerente, bem como a dívida de despesas desse tipo, é inegável a legitimidade que assiste a este último para requerer a insolvência daquela.
Consequentemente, este recurso deve ser julgado procedente e revogada a sentença recorrida.
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III – Dispositivo
Pelas razões expostas, acorda-se em julgar procedente este recurso e, consequentemente, revoga-se a sentença recorrida.
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- Não havendo vencido, as custas deste recurso serão suportadas pelo Apelante, em razão do critério subsidiário do proveito – artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC.
Porto, 21/5/2024
João Diogo Rodrigues
Alexandra Pelayo
João Ramos Lopes
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[1] Artigos 8.º, 12.º e 46.º da petição inicial.
[2] Neste sentido, por exemplo, Ac. STJ de 11/10/2022, Processo n.º 602/15.0T8AGH.L1-A.S1, consultável em www.dgsi.pt, bem como a doutrina nele indicada.
[3] Neste sentido, Fernando de Gravato Morais, Manual da Locação Financeira, 2001, 2ª edição, Almedina, pág. 302.
[4] João de Matos Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. II, 5ª, Almedina, pág. 150.
[5] Neste sentido, José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, Código de Processo Civil Anotado, Vol. 1.º, 4ª ed., Almedina, pág. 54; e, na jurisprudência, Ac. RC de 23/04/2013, Processo 144/11.3TBFCR.C1, consultável em www.dgsi.pt.
[6] Neste sentido, por exemplo, Ac. RG de 10/05/2018, Processo n.º 501/15.6T8PTL.G1, Ac. RE de 20/04/2023, Processo n.º 41/22.7T8PTG.E1, consultáveis em www.dgsi.pt, bem como toda a doutrina e jurisprudência neles referenciadas
[7] Processo n.º 08B2623, consultável em www.dgsi.pt
[8] Luís A. Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 6ª edição (Reimpressão), Quid Juris, pág. 390.
[9] No original esta nota é a n.º 5 e tem o seguinte teor: “Na sua obra A Locação Financeira, LEX – Edições Jurídicas, 1994, e no seu estudo intitulado Ensaio de análise tipológica do contrato de locação financeira, publicado no BFDUC, vol. LXIII”
[10] Neste sentido, Ac. STJ de 10/07/2008, Processo n.º 08A1057, cujo Relator (Cons. Urbano A. Lopes Dias) reiterou a mesma posição em anotação ao A. RG de 04/11/2021, sob o título, “Locação financeira e despesas do condomínio”, consultável em Blog do IPPC - https://drive.google.com/file/d/1U2ZFtuGeQDH_IQzV3ArNaQF9XPWAqkvh/view, Ac. STJ de 02/03/2010, Processo n.º 5662/07.5YYPRT-A.S1, Ac. RP de 11/02/2020, Processo n.º 26112/17.3T8LSB.P1 (relatado pela ora 1ª Adjunta), todos consultáveis em www.dgsi.pt.