| 3869/21.1T8VFR.P1 |  |
DECLARAÇÕES DE PARTE
INCUMPRIMENTO DE CONTRATO-PROMESSA
ABUSO DE DIREITO
II - As declarações de parte, credíveis, convincentes e corroboradas por outros elementos de prova, podem fundar a prova da versão dos factos apresentada pelo próprio declarante.
III - Entrando o promitente-vendedor em incumprimento (definitivo) do contrato promessa, o promitente-comprador, a ter havido sinal, tem direito à restituição do sinal em dobro, não havendo lugar, pelo não cumprimento do contrato promessa, a qualquer outra indemnização, salvo convenção em contrário, (cfr. nº4, do artigo 442º, do Código Civil).
IV - Contudo, podendo à luz dos princípios que enformam o regime do artigo 334º, do Código Civil, ser, configurada como abusiva uma situação de recusa de celebração do contrato definitivo e, por via do instituto do abuso de direito, válvula de segurança do sistema, tal violação ser assumida como geradora da obrigação de indemnizar, para que pretensão formulada, assim fundamentada, possa proceder necessária se mostra alegação e prova de factos constitutivos do direito invocado (nº1, do art. 342º e 334º, do Código Civil), soçobrando, na falta de preenchimento dos respetivos pressupostos, a pretensão formulada.
Processo da 5ª secção do Tribunal da Relação do Porto (3ª Secção cível)
Tribunal de origem do recurso: Juízo Central Cível de Santa Maria da Feira - juiz 3
Relatora: Des. Eugénia Cunha
1º Adjunto: Des. Anabela Morais
2º Adjunto: Des. Ana Paula Amorim
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto
Sumário (cfr nº 7, do art.º 663º, do CPC):
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Recorrente: a Autora, A..., Lda.
Recorrida: a Ré, Associação ....
A..., Lda propôs a presente ação declarativa comum contra Associação ... pedindo:
1. seja declarada a responsabilidade/culpa da Ré na resolução por incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda que celebrado entre ambas;
2. seja a Ré condenada a pagar à Autora indemnização, por incorrer em responsabilidade civil contratual, pela violação das obrigações contratuais assumidas, e por abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, por violação da base de confiança e, consequentemente, pelos danos emergentes causados e lucros cessantes, motivados pela frustração da possibilidade da autora exercer o seu direito à execução específica:
a) no montante de € 200.000,00, pelo facto da Autora incorrer no pagamento deste montante ao seu parceiro, como cláusula penal, pela frustração da expectativa gerada e de todo o tempo e investimento alocado a este negócio;
b) no montante de € 6.150,00 pelos gastos com os estudos realizados no pedido de informação prévia (PIP), que veio a ser apresentado à Câmara Municipal ... pela Ré e de que esta acabou por beneficiar na valorização do terreno que vendeu a terceiros;
c) no montante de € 807.526,86, pelos lucros que a Autora deixou de auferir pela quebra de contrato culposa da Ré.
Mais pede, para o caso de não ser esse o entendimento quanto ao enquadramento legal dos lucros cessantes, a condenação da Ré a pagar-lhe:
a) indemnização pelo interesse contratual positivo, ou seja, de lucros cessantes consistentes na frustração das vantagens patrimoniais que a Autora e promitente-compradora obteria pela edificação no terreno prometido vender, que se cifram no montante de € 807.526,86;
b) indemnização pelos danos causados à imagem da Autora, por ter incumprido com o contrato promessa de compra e venda e lhe ter provocado danos irreparáveis na sua imagem no mercado em que a autora se insere e a ter feito falhar com o seu parceiro/investidor, tendo ambos perdido várias outras oportunidades de negócio, no montante de € 100.000,00.
Pede, ainda, a condenação da Ré no pagamento de juros sobre os referidos valores, desde a data da propositura da ação até efetivo e integral pagamento.
Alega, para tanto e resumidamente, os danos que sofreu decorrentes do incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda que celebrou com a Ré.
Contestou a Ré, pugnando pela improcedência da ação, e sustentando que, nos termos da cláusula 5.2. do contrato-promessa, a existir fundamento para qualquer indemnização pelo inadimplemento do contrato pela Ré, ela não pode deixar de se resumir ao valor em dobro do sinal prestado.
Na audiência prévia, foi proferido despacho saneador, identificado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova, não tendo sido apresentada reclamação.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, com observância das formalidades legais.
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Foi proferida sentença com a seguinte
parte dispositiva:
“Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente a acção e, em consequência:
1. Declara-se resolvido o contrato promessa celebrado entre a Autora e a Ré, por incumprimento definitivo imputável à Ré;
2. Condena-se a Ré a pagar à Autora a quantia de € 48.000,00 (quarenta e oito mil euros); correspondente ao dobro do sinal prestado, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde 5 de Janeiro de 2022 até efectivo e integral pagamento;
3. Absolve-se a Ré do demais peticionado.
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Custas, da acção, a cargo da Autora e da Ré, na proporção do respectivo decaimento”.
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a) No montante de € 200.000,00, pelo facto da Recorrente incorrer no pagamento deste montante ao seu parceiro, como cláusula penal, pela frustração da expectativa gerada e de todo o tempo e investimento alocado a este negócio;
b) No montante de € 6.150,00 pelos gastos com os estudos realizados no pedido de informação prévia, que veio a ser apresentado à Câmara Municipal ... pela Recorrida e de que esta acabou por beneficiar na valorização do terreno que vendeu a terceiros;
c) No montante de € 807.526,86, pelos lucros calculados que a Recorrente deixou de auferir pela quebra de contrato culposa da Recorrida.
Caso não seja esse o entendimento quanto ao enquadramento legal dos lucros cessantes, peticiona a
condenação da Recorrida a pagar-lhe:
a) A indemnização pelo interesse contratual positivo, ou seja, de lucros cessantes consistentes na frustração das vantagens patrimoniais que a Recorrente e promitente-compradora obteria pela edificação no terreno prometido vender, que se cifram no montante de € 807.526,86 nos termos do artigo 564º, nº 2, do Código Civil, 1ª parte, que prevê a indemnização por “danos futuros previsíveis ou em alternativa e nos termos da 2ª parte do nº 2 do mesmo artigo, se se entender que os lucros não são determináveis, que se fixe indemnização a ser remetida para decisão ulterior.”
b) A indemnização pelos danos causados à imagem da Recorrente, por ter incumprido com o contrato promessa de compra e venda e lhe ter provocado danos irreparáveis na sua imagem no mercado de ... em que a autora se insere e a ter feito falhar com o seu parceiro/investidor, com a perda de várias oportunidades de negócio, no montante de € 100.000,00”,
formulando, para tanto, as seguintes
CONCLUSÕES:
(…)
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“Mesmo que a A. lograsse provar danos por lucros cessantes e outros danos patrimoniais ou não-patrimoniais, como alegou, e que vimos já não ter apresentado prova que sustentassem tais danos, a verdade é que ainda assim, não teria direito a indemnização calculada com recurso a esse critério do interesse contratual positivo, seja por inaplicabilidade deste critério ao caso do contrato-promessa, seja por a A. não ter incorrido numa qualquer forma de venire contra factum proprium, tendo inclusivamente resolvido o contrato e, antes disso, comunicado verbalmente não poder cumprir o contrato prometido por factos que não lhe eram imputáveis.
Por todos os argumentos expendidos, bem andou a douta sentença recorrida, devendo por isso ser mantida integralmente”.
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Após os vistos, cumpre apreciar e decidir o mérito do recurso interposto.
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II. FUNDAMENTOS
- OBJETO DO RECURSO
Apontemos, por ordem lógica, as questões objeto do recurso, tendo presente que o mesmo é balizado pelas conclusões das alegações do recorrente, estando vedado ao tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso, acrescendo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do ato recorrido – cfr. arts 635º, nº3 e 4, 637º, nº2 e 639º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil -, ressalvado o estatuído no artigo 665º, de tal diploma legal.
Assim, as questões a decidir são as seguintes:
1ª. Quanto à impugnação da decisão de facto:
1.1. Da observância dos ónus de impugnação da decisão de facto;
1.2. Da modificabilidade da decisão de facto: critérios do julgamento a efetuar pelo Tribunal da Relação e dos fundamentos de alteração ao decidido quanto aos itens, provados e não provados, impugnados, referidos nas conclusões das alegações supra exaradas.
2ª- Do erro da decisão de mérito:
2.1. Do direito da Autora/promitente compradora às peticionadas indemnizações (para além do sinal em dobro), a suportar pela Ré/promitente vendedora, que incumpriu o contrato promessa, vendendo o imóvel a terceiro.
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II.A – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
1. FACTOS PROVADOS
Foram os seguintes os factos considerados provados com relevância para a decisão pelo Tribunal de 1ª instância (transcrição):
A) Mediante escrito particular, com reconhecimento presencial das assinaturas, datado de 5 de junho de 2020, denominado “Contrato-Promessa de Compra e Venda”, Associação ..., na qualidade de 1.º outorgante e promitente vendedora, e A..., Lda, na qualidade de 2.ª outorgante e promitente compradora, declararam o seguinte:
“(…) considerando que
a) A 1.ª outorgante é uma instituição de utilidade pública, dedicando-se à promoção, desenvolvimento e a prática da educação física, do desporto e da cultura e recreio;
b) A 1.ª outorgante é proprietária e legítima possuidora do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Espinho, sob o nº ... e inscrito na respectiva matriz predial urbana da União de freguesias ... e ... sob o art.º ......;
c) A 1.ª outorgante tem interesse na venda do prédio acima identificado apenas como forma de custear a renovação e ampliação das suas instalações e equipamentos para a prática desportiva;
a) A 2.ª outorgante é uma sociedade que se dedica a compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esses fim;
b) O interesse da 2.ª outorgante na celebração do contrato ora prometido tem como condição a aprovação pelas entidades competentes de uma capacidade de construção de pelo menos, 13.116m2;
c) A celebração do presente contrato promessa, bem como do contrato definitivo, carece, por força dos respectivos estatutos, de autorização da Assembleia-geral da 1.ª outorgante, dela dependendo a sua validade e eficácia, sendo por isso, igualmente condição para o presente acordo,
É livremente e de boa-fé celebrado o presente contrato-promessa de compra e venda, que se rege pelos considerandos supra e pelas cláusulas seguintes:
1. (objecto)
1.1. A 1.ª outorgante é proprietária e legítima possuidora do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Espinho, sob o nº ... e inscrito na respectiva matriz predial urbana da União de freguesias ... e ... sob o art.º ...... (doravante designado apenas por prédio);
1.2. Pelo presente contrato promessa, a 1.ª outorgante promete vender, à 2.ª outorgante ou a entidade por esta indicada até à data da escritura de compra e venda e esta promete comprar, o prédio livre de pessoas e bens, bem como livre de ónus ou encargos, com excepção do ónus de salva autorização especifica e dada por escrito pela B..., Lda., com sede no (…) não vender, constituir direito de superfície, arrendar, ceder, dar em comodato, permitir a utilização ou, por qualquer forma e sob qualquer outro título, permitir a instalação no prédio, na sua configuração actual ou futura, de estabelecimento comercial que pelas suas características, dimensão ou linha de produtos comercializados, possa afectar ou concorrer com a actividade comercial da ... e para o efeito comprometendo-se, nomeadamente, a não integrar ou aceitar a integração no prédio de estabelecimentos com as marcas ou designações “...”, “...”, (…) e “...”;
1.3. Mais se obriga a 1.ª outorgante, com a celebração do contrato definitivo, a transmitir à 2.ª outorgante os direitos de edificação que resultem da aprovação de projecto de construção, tal qual previsto infra em 4.2.;
2. (preço)
2.1. O contrato definitivo de compra e venda será realizado peço preço total de 1.375.000,00€ (um milhão trezentos e setenta e cinco mil euros);
2.2. O preço previsto no número anterior será pago da seguinte forma:
2.2.1. A promitente compradora pagará 12.000€ (doze mil euros), a título de sinal e princípio de pagamento, no prazo de 3 dias da notificação pela 1.ª outorgante da aprovação em Assembleia-geral do presente contrato;
2.2.2. A promitente compradora pagará 12.000€ (doze mil euros), a título de sinal e princípio de pagamento, no prazo de 6 meses a contar da notificação referida no número anterior;
2.2.3. A promitente compradora pagará o valor remanescente de 1.351.000,00€ (um milhão trezentos e cinquenta e um mil euros) no acto da escritura pública de compra e venda do prédio por meio de cheque bancário;
3. (prazo)
3.1. O contrato definitivo de compra e venda será realizado, em cartório notarial, no prazo máximo de um ano a contar da deliberação em Assembleia-geral da 1.ª outorgante que aprove a presente transacção;
3.2. A escritura pública será agendada pela 1.ª outorgante devendo comunicar à 2.ª outorgante a data, hora e local de realização da escritura com a antecedência mínima de 15 dias, enumerando a documentação a entregar pela promitente compradora, e necessária à realização do contrato prometido;
3.3. No prazo de 5 dias após tal notificação, a 2.ª outorgante obriga-se a entregar à 1.ª outorgante toda a documentação a que se refere o número anterior;
3.4. O prazo previsto na presente cláusula não será prorrogável, salvo acordo.
3.4.1. Neste caso, a possibilidade de prorrogação dependerá, sem excepção, da entrega, pela 2.ª outorgante à 1.ª outorgante, de garantia bancária on first demand emitida por banco de primeira linha no valor do preço a pagar no acto da escritura;
4. (condições)
4.1. Sem prejuízo do prazo previsto em 3., o presente contrato fica sujeito, a título de condição suspensiva, à aprovação pela Assembleia-geral desta da realização do negócio e dos seus termos;
4.2. Sem prejuízo do prazo previsto em 3., o presente contrato fica sujeito, em benefício da 2.ª outorgante, e a título de condição resolutiva, ao reconhecimento pela Câmara Municipal ..., seja por que instrumento ou procedimento for, de uma capacidade edificativa de, pelo menos, 13.116m2;
4.2.1. Para efeitos do previsto nesta cláusula, a 1.ª outorgante obriga-se a entregar, em seu nome, mas no interesse da 2.ª outorgante, os requerimentos, as peças desenhadas e escritas ou outros documentos aptos a pedir a aprovação referida em 4.2.;
4.2.2. (…)
4.2.3. No caso de não ser emitida aprovação da capacidade edificativa prevista supra dentro do prazo previsto em 3., a 2.ª outorgante poderá ainda assim optar por celebrar o contrato definitivo o que deverá comunicar à promitente vendedora;
4.3. No caso de não aprovação em Assembleia-geral a convocar para o efeito, do presente contrato e tal qual prevista em 4.1., o contrato ter-se-á por extinto pela não verificação da condição sem que haja qualquer prestação ou indemnização a reclamar mutuamente;
4.4. No caso de se verificar a condição resolutiva prevista em 4.2., a 1.ª outorgante terá direito a fazer seus os valores recebidos da 2.ª outorgante, a título de compensação pela imobilização do prédio;
5. (incumprimento)
5.1. Sem prejuízo da convenção de entrega de sinal, as partes sujeitam o presente contrato ao regime da execução específica, nos termos previsto no art.º 830.º do Código Civil;
5.2. No caso de a promitente compradora incumprir o presente contrato, a 1.ª outorgante tem direito, em caso de resolução do contrato, a fazer seu os valores recebidos a título de sinal;
5.3. No caso de a promitente vendedora incumprir o presente contrato, a 2.ª outorgante terá direito, em caso de resolução do contrato, a indemnização de valor correspondente ao dobro do sinal prestado;
(…)” ;
B) Em 14/07/2020, mediante deliberação, a Assembleia-geral da Ré aprovou a transação referida em A);
C) Mediante carta datada de 17/07/2020, a Ré comunicou à Autora o seguinte:
“Vimos pela presente comunicar, nos termos contratualmente previstos, que a assembleia-geral da Associação ... deliberou aprovar o negócio de venda do lote de terreno objecto de contrato-promessa celebrado com V. Exas. e acima referenciado.
Assim, e também nos termos contratuais, mostra-se verificada a condição suspensiva, sendo que mostra-se imediatamente devido o pagamento do sinal acordado, que agradecemos seja feito para a nossa conta com o IBAN 8…), e, por outro lado, inicia-se a contagem do prazo para a celebração do contrato prometido.
Ficamos, entretanto, ao dispor para o que se revelar necessário no âmbito do bom cumprimento deste contrato-promessa, subscrevendo-nos”;
D) Em 05/08/2020, a Autora procedeu ao pagamento da quantia de € 12.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento;
E) Em 21/01/2021, a Autora procedeu ao pagamento da quantia de € 12.000,00, a título de reforço de sinal e princípio de pagamento;
F) A Ré entregou em seu nome, mas no interesse da Autora, os requerimentos, as peças desenhadas e escritas e outros documentos com vista a pedir a aprovação da capacidade edificativa de 13.116m2;
G) O Pedido de Informação Prévia, requerido pela Ré, veio a ser aprovado em 31/03/2021, atribuindo ao prédio uma capacidade edificativa de 7.440m2;
H) Em 6 de Julho de 2021, a Autora, através do seu Mandatário, remeteu uma mensagem por correio eletrónico ao Vice-Presidente da Ré no sentido de ser agendada a escritura pública correspondente ao contrato prometido;
I) E, no dia seguinte, sem qualquer acordo ou contacto entre as partes, a Autora, através do seu Mandatário, remeteu nova comunicação ao Vice-Presidente da Ré, reiterando o email do dia anterior e oferecendo comprovativo de duas transferências no valor global de € 351.000,00, qualificando-as como reforço de sinal e antecipação de pagamento;
J) A Ré procedeu ao reembolso desse valor global de € 351.000,00, em 8 de julho de 2021;
K) Em 7 de Julho de 2021, sem qualquer informação ou notificação à Ré, a autora apresentou a registo, a seu favor, a aquisição provisória do prédio em causa, o qual veio a ser recusado.
L) Em 15/07/2021, a aqui Autora instaurou procedimento cautelar não especificado contra a aqui Ré, pedindo seja esta proibida de alienar o prédio em causa nos presentes autos, o qual correu termos no Juízo de Competência Genérica de Espinho – Juiz 1, sob o n.º 411/21.8T8ESP;
M) Tal procedimento cautelar foi julgado extinto, por inutilidade superveniente da lide, em virtude de a Ré ter procedido à venda do imóvel em 16/07/2021;
N) Por carta registada, datada de 14/07/2021, a Ré comunicou à autora o seguinte:
“Assunto: Resolução do contrato
Vimos pela presente, e tendo por referência o contrato-promessa (…) celebrado entre V. Exas. e a Associação ... no passado dia 5 de Junho de 2020, comunicar a V. Exas. a deliberação de resolução do contrato, com fundamento nos factos seguintes:
i) Por força do contrato (…)
ii) Pelo mesmo contrato, assumiu a Associação ... várias obrigações acessórias, nomeadamente no sentido da aprovação pela Assembleia-geral do clube ou a apresentação de processos de Pedido de Informação Prévia junto da Câmara Municipal ... expressamente agindo por conta e no interesse de V.Exas.,
iii) A Associação ... cumpriu escrupulosa e pontualmente todas essas obrigações, sempre se tendo manifestado disponível para colaborar no sentido do desenvolvimento de projecto imobiliário que nos anunciaram pretenderem ali promover;
iv) V.Exas. cumpriram igualmente a prestação de sinal e respectivo reforço (…);
Todavia, sucedeu que,
v) Aprovado PIP com capacidade edificativa inferior ao previsto na cláusula 4.ª do contrato, nunca nos foi comunicado formalmente qualquer intenção de manter o contrato, o que consubstanciou a verificação de condição resolutiva, a que V.Exas. não obstaram em devido tempo, até ao dia 8 de Julho, quando confrontados com devolução de transferência bancária a que aludiremos infra;
Ora,
vi) Chegou ao conhecimento dos órgãos sociais da Associação ... que V.Exas., directa ou indirectamente estariam a comercializar o mesmo prédio de forma pública e ostensiva, “oferecendo-o no mercado sem qualquer tipo de reserva, (…);
(…);
x) Por fim, e como se não fosse evidente o descrito, fomos surpreendidos, no passado dia 7 de Julho, com uma entrega unilateral e espontânea, por parte de V.Exas., de um pagamento no valor global de 351.000,00€, sem qualquer tipo de fundamento ou previsão contratual, invocando ademais a natureza de reforço de sinal de tal entrega;
xi) Não pudemos deixar de repudiar tal comportamento e estranhamos profundamente tamanha “generosidade” em momento que havíamos já transmitido informalmente o nosso desconforto com a comercialização pública do prédio.
Dito isto,
Temos para nós (…).
Por força da resolução agora comunicada, a Associação ... tem o contrato-promessa celebrado como extinto e de nenhum efeito” ;
O) Mediante escritura pública de compra e venda e constituição de hipoteca outorgada em 16 de Julho de 2021, no Cartório Notarial de AA, sito na Rua ..., em ..., a aqui Ré vendeu à sociedade “C..., Lda.” o prédio aqui em questão, pelo preço de € 2.000.000,00, conforme escritura junta com a p.i. sob a designação de “doc. 6” e aqui dada por reproduzida;
P) Após aprovação do PIP em 31/03/2021, por carta datada de 08/07/2021, a Autora comunicou à Ré que optava por celebrar o contrato definitivo, apesar da capacidade edificativa ser inferior;
Q) A Autora, com vista a levar a cabo a construção de um edifício no terreno que lhe tinha sido prometido pela Ré, procurou um parceiro/investidor com quem procederia à construção e venda das frações aí construídas, de forma a conseguir lucro com a sua venda;
R) Encontrado esse investidor, em 09/04/2021, a Autora celebrou com este um contrato promessa de compra e venda de 85% do direito de propriedade sobre o imóvel que iria adquirir à Ré, junto como doc. 8 com a p.i. e aqui dado por reproduzido;
S) A Autora negociou, desse modo, com esse investidor a venda de 85% do prédio e dos direitos que prometeu comprar à Ré, pelo valor de € 1.000.000,00, quantia que iria ser integralmente paga até ao dia da outorga da escritura que a Autora iria celebrar com a Ré;
T) E, nos termos previstos no contrato promessa referido em R), os projetos de arquitetura e demais especialidades necessários à construção do edifício seriam suportados pelo investidor, ficando com este com liberdade para negociar com o gabinete de arquitetura já escolhido pela Autora;
U) O investidor assumiria todas as despesas relativas à construção do edifício a construir, mantendo a Autora o direito ao lucro final correspondente à sua percentagem de 15% ou, em alternativa, poderia receber o valor que lhe era devido através de permuta em apartamentos de equivalente valor;
V) Ficou prevista na cláusula sétima do contrato referido em R) uma cláusula penal, com o seguinte teor: “A Primeira Contraente (aqui Autora) pagará a título de cláusula penal a quantia de € 200.000,00 (duzentos mil euros) se não proceder à realização da escritura agora prometida”;
W) Tendo em conta que a Autora tinha a expectativa de realizar o contrato prometido com a Ré, desenvolveu em conjunto com o seu parceiro investidor um plano de negócios do projeto que iria desenvolver, junto como doc. 9 com a p.i. e aqui dado por reproduzido;
X) No final, a construção e venda do edifício em parceira com o investidor, que iria levar a cabo a construção do edifício no prédio que seria adquirido à Ré, libertaria proveitos;
Y) A Autora suportou a quantia de € 6.150,00 com o PIP;
Z) O contrato promessa referido em A) teve origem em prévia negociação de contrato de cedência temporária do direito de superfície, em que seria previsto um período de aprovação de projetos de construção de um ano, com uma renda de € 1.000,00 por mês;
AA) Fruto de negociações, as partes acordaram no teor da cláusula 5.ª do contrato promessa referido em A);
BB) As partes negociaram de forma específica e expressa o regime da ressarcibilidade por incumprimento, nos termos que reduziram a escrito na cláusula 5.ª do referido contrato-promessa;
CC) A partir do mês de maio de 2021, vários membros dos órgãos sociais da Ré e seus associados, foram abordados por pessoas, de ... e não só, no sentido de apurar condições de venda do prédio;
DD) Na sequência de ser voz corrente no mercado que o dito prédio estaria à venda, nomeadamente com promoção em mediadoras imobiliárias e inclusivamente com anúncios divulgados online e com indicação do preço mais do dobro do que prometera vender à A. e ascendente a € 3.000.000,00;
EE) Interpelações que se vieram a repetir de forma inusitada durante os meses de Maio e Junho, sempre como se os interpelantes assumissem que a R. tinha o terreno à venda no mercado e sempre na senda de uma voz corrente de que o terreno estaria no mercado para venda;
FF) A Ré comunicou à Autora a aprovação do PIP em inícios de Abril de 2021, em data que em concreto não foi possível precisar;
GG) A mensagem de 06/07/2021 do Mandatário da Autora surgiu na sequência de chamada telefónica do Presidente da Ré ao legal representante da A., interpelando-o sobre a divulgação da venda do terreno;
HH) Entre a comunicação do PIP e 09/04/2021, num restaurante, a Autora comunicou informalmente à Ré querer o negócio, apresentando-lhe um investidor;
II) Após essa altura e até 6 de Julho, a Autora não efectuou qualquer comunicação à Ré no sentido de querer o negócio;
JJ) A Ré foi abordada diversas vezes sobre uma suposta comercialização do seu terreno, divulgada no mercado, com indicação de um valor que ultrapassava o preço por que A. e Ré tinham prometido celebrar a compra e venda, dando uma aparência de um negócio puramente especulativo e os representantes da Ré a serem constantemente interpelados sobre o seu papel em tal especulação, sem que a Ré percebesse a origem de tal divulgação.
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2. FACTOS NÃO PROVADOS
Considerou o Tribunal de 1ª instância que com relevo para a decisão, nenhuns outros factos ficaram demonstrados, nomeadamente não ficou provado que:
1. À medida que se aproximava a data limite para a realização do contrato prometido, os contactos que até aqui eram mantidos com alguma regularidade entre os representantes legais da Autora e da Ré, foram ficando cada vez mais espaçados e de concretização difícil;
2. A partir desse momento, o representante da Autora não voltou a conseguir contactar diretamente com os representantes da Ré;
3. A Autora, já perto do final do prazo que a Ré tinha para proceder ao agendamento da escritura, teve conhecimento, através da Ré e não só, que esta não estaria com vontade de cumprir o contrato em virtude de ter interessado na aquisição do imóvel por valor superior em cerca de € 600.000,00;
4. Após a aprovação do PIP, além das comunicações referidas em H), P) e HH), a Autora comunicou informalmente à Ré que optava por celebrar o contrato definitivo;
5. No final, a construção e venda do edifício em parceira com o investidor libertaria, proveitos, no valor global líquido após impostos, de € 5.383.512,40;
6. Obtendo a Autora proveitos, após impostos, no valor de € 807.526,86;
7. A Autora terá de pagar € 200.00,00 ao investidor em virtude de não ter celebrado com este o respetivo contrato definitivo;
8. O investidor irá exigir à Autora o pagamento da cláusula penal prevista na cláusula sétima do contrato promessa celebrado entre ambos;
9. Para além da responsabilidade contratual em que incorreu a Autora perante o investidor, ao ter que pagar a cláusula penal, toda a factualidade descrita causou-lhe um dano irreversível na sua imagem, tanto no mercado imobiliário, como perante esse seu parceiro, com o qual pretendia fazer outros investimentos;
10. Danos provocados à imagem da autora;
11. A A. fez questão em prever que o valor do sinal oferecido não ultrapassasse os € 2.000,00 por mês, tendo em consideração o mesmo prazo de um ano para a celebração da escritura pública prometida e tendo por base o valor já negociado no âmbito do dito contrato de cedência de direito de superfície e sempre para efeitos de construção de empreendimento naquele prédio pela A.;
12. Foi proposto pela R. que, apesar do valor manifestamente reduzido do sinal oferecido, fosse prevista uma cláusula penal para o incumprimento, então de valor não inferior a € 120.000,00, o que a Autora recusou;
13. A Ré foi notificada da emissão do parecer do PIP em 02/04/2021;
14. A Ré veio mais tarde a apurar ter sido a Autora a pôr o terreno à venda no mercado;
15. Entre inícios de abril e 6 de julho não houve qualquer contacto entre A. e R.;
16. A Autora pôs o terreno à venda no mercado;
17. A Autora procedeu à comercialização agressiva do terreno junto de agentes de mercado imobiliário, como se o prédio fosse seu;
18. A Autora, pela sua omissão e silêncio, criou na Ré a convicção de que o negócio teria ficado resolvido por mera operação da condição, em virtude de não ter sido obtido parecer favorável à construção da área mínima que a Autora pretendia construir no terreno;
19. A abordagem da Ré sobre a comercialização do prédio foi sistemática e intensiva, sendo massiva a divulgação no mercado dessa comercialização;
20. A Ré veio a perceber, a partir de 6 de julho, que a dita intensidade da publicidade da venda do terreno tinha origem em oferta da A. aos agentes de mercado, sempre de forma massiva e notória.
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II.B - FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
1º. Da impugnação da decisão de facto
1.1 - Da observância dos ónus de impugnação da decisão de facto.
Cumpre decidir da impugnação da decisão de facto para que, ante a definitiva definição dos contornos fácticos do caso, possamos entrar na reapreciação da decisão de mérito. Antes, porém, cabe analisar a questão, de conhecimento oficioso, da observância dos ónus, para tanto, impostos ao recorrente que impugne a matéria de facto (questão adjetiva, prévia à análise da apreciação de mérito da impugnação). Encontram-se tais ónus enunciados nos nº1, do art. 639º e nos nº1 e 2, a), do art. 640º, decorrendo eles dos princípios da cooperação, da lealdade e da boa-fé processuais, visando garantir a seriedade e a consistência do recurso e assegurar o exercício do contraditório e constituem requisitos habilitadores a que o tribunal ad quem possa conhecer da impugnação. Na verdade, a lei adjetiva, que no nº1, do art. 639º, consagra o ónus de alegar e formular conclusões, estabelece que “o recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão”, sendo as conclusões das alegações de recurso que balizam a pronúncia do tribunal (art. 635º), e o art. 640º consagra ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, verificando-se, no caso, que cumpriu a apelante os ónus, que lhe estão cometidos pelo nº1, do referido artigo 640º, pois que especificou, nas conclusões das alegações, a delimitar o objeto do recurso, os concretos pontos de facto considera incorretamente julgados (al. a)) e deu, também, nas alegações (podendo fazê-lo no seu corpo), cumprimento aos demais ónus impostos, pacífico vindo a ser, mesmo na Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, que as conclusões, que balizam o âmbito do conhecimento do tribunal ad quem, têm de conter nas conclusões, com precisão, os pontos da matéria de facto que pretende que sejam alterados pelo tribunal de recurso, podendo os demais ónus impostos vir cumpridos, apenas, no corpo das alegações[1]. Assim sendo, manifesto é que a Recorrente cumpriu aqueles ónus, ao indicar, nas conclusões do Recurso, que apresentou, a matéria de facto que pretende impugnar, como se pode verificar de uma leitura das conclusões, supra citadas, mostrando-se os demais ónus, também, observados nas alegações oferecidas. Com efeito, apresentou a Autora alegações, observando o ónus de alegar e de formular conclusões, consagrados no nº 1, do artigo 639º, e deu cumprimento aos ónus impostos pelo nº1 e 2, do artigo 640.º, referindo os concretos pontos da matéria de facto que considera incorretamente julgados (e tal é efetuado nas conclusões, assim delimitado estando o âmbito do recurso na vertente da impugnação da matéria de facto), indicando elementos probatórios a conduzirem à alteração dos pontos impugnados nos termos si propugnados (prova testemunhal produzida e documentos juntos) e a decisão que, no seu entender, deveria sobre eles ter sido proferida e exarando, ainda, passagens da gravação, preenchidos se mostrando os pressupostos de ordem formal para se proceder à reapreciação da decisão de facto, os requisitos habilitadores a tal conhecimento. Tem de se entender que a Recorrente, ao cumprir esses ónus, circunscreveu o objeto do recurso no que concerne à matéria de facto, nos termos exigidos pelo legislador e interpretados pelos Tribunais Superiores, sendo, por isso, de apreciar, o recurso, na vertente de mérito, da impugnação.
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1.2. Do mérito da impugnação da decisão de facto / modificabilidade de tal decisão:
- Critérios do julgamento (âmbito da apreciação e autonomia decisória).
Antes de entrarmos na decisão de mérito da impugnação, vejamos os parâmetros e balizas do julgamento a efetuar por este tribunal.
Havendo impugnação da matéria de facto, o Tribunal da Relação pode alterar a decisão, nesta vertente, de facto, a:
i) padecer a mesma de determinadas patologias (podendo elas corresponder a erros de apreciação ou de julgamento ou a outros erros, também estes, lato senso, de julgamento, como seja caso a envolver a consideração de factos essenciais complementares ou concretizadores fora das condições previstas no art. 5º e situações de se não estar perante relevante matéria de facto e questões de facto);
ii) formar diversa convicção sobre a matéria fáctica impugnada.
Em matéria de alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto, para o caso de erro, estatui o nº1, do art. 662º, com a epígrafe “Modificabilidade da decisão de facto” que Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto: “… se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”, podendo, como referido, ainda, a decisão da matéria de facto sofrer alterações (para além das situações de erro) no caso de divergência na apreciação probatória, sendo que, “dentro dos limites definidos pelo recorrente, a Relação goza de autonomia decisória, competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção sobre os meios de prova sujeitos a livre apreciação, sem exclusão do uso de presunções judiciais. Ou seja, (…) a Relação não está limitada à reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes, devendo atender a todos quantos constem do processo, independentemente da sua proveniência (art. 413º), sem exclusão sequer da possibilidade de efetuar a audição de toda a gravação se esta se revelar oportuna para a concreta decisão (cf. Abrantes Geraldes, ob. cit. , pp. 288-293)”.[2].
Os objetivos visados pelo legislador com o duplo grau de jurisdição em matéria de facto “designadamente quando esteja em causa decisão assente em meios de prova oralmente produzidos, determinam o seguinte: reapreciação dos meios de prova especificados pelo recorrente, através da audição das gravações (…); conjugação desses meios de prova com outros indicados pelo recorrido ou que se mostrem acessíveis, por constarem dos autos ou da gravação; (…) formação de convicção própria e autónoma quanto à matéria de facto impugnada, introduzindo na decisão da matéria de facto que se considere erradamente julgada as modificações que forem consideradas pertinentes (cf. STJ 14-5-15, 260/70, STJ 29-10-13, 298/07, STJ 14-2-12, 6823/09 e STJ 16-12-10, 170/06). Cf. ainda Luís Filipe Sousa, Prova por Presunção no Direito Civil, pp. 187-189, no sentido de que a Relação pode fazer uso de presunções judiciais que o Tribunal de 1ª instância não utilizou, bem como que alterar a matéria de facto dada como provada na sentença recorrida com base em presunções judiciais”[3].
Deste modo, “a livre convicção da Relação deve ser assumida em face dos meios de prova que estão disponíveis, impondo-se que o Tribunal de recurso sustente a sua decisão nesses mesmos meios de prova, descrevendo os motivos que o levaram a confirmar ou infirmar o resultado fixado em 1ª instância[4], sendo que “a Relação goza dos mesmos poderes atribuídos ao tribunal a quo, sem exclusão dos que decorrem do princípio da livre apreciação genericamente consagrado no art. 607º, nº5, e a que especificamente se alude no arts. 349º (presunções judiciais), 351º (reconhecimento não confessório), 376º, nº3 (certos documentos), 391º (prova pericial) e 396º (prova testemunhal), todos do CC, bem assim nos arts. 466º, nº3 (declarações de parte) e 494º, nº2 (verificações não qualificadas) do CPC”[5].
Cumpre referir que o âmbito da apreciação do Tribunal da Relação, em sede de impugnação da matéria de facto, deve obedecer ao seguinte: i) o Tribunal da Relação só tem que se pronunciar sobre a matéria de facto impugnada pelo Recorrente (a menos que se venha a revelar necessária a pronúncia sobre facticidade não impugnada para que não haja contradições); ii) sobre essa matéria, o Tribunal da Relação tem que realizar um novo julgamento; iii) nesse novo julgamento, o Tribunal da Relação forma a sua convicção de uma forma autónoma, mediante a reapreciação de todos os elementos probatórios que se mostrem acessíveis (e não só os indicados pelas partes). E dentro destes parâmetros, o Tribunal da Relação, como verdadeiro Tribunal de Substituição, que é, está habilitado a proceder à reavaliação da matéria de facto especificamente impugnada pelo Recorrente, e, neste âmbito, a sua atuação é praticamente idêntica à do Tribunal de 1ª Instância, apenas se distinguindo dele quanto a fatores de imediação e de oralidade.
Devido a estes fatores, o controlo de facto, em sede de recurso, tendo por base a gravação e/ou transcrição dos depoimentos prestados em audiência, tem de ser efetuado na consideração de a convicção do julgador em 1ª Instância ter sido construída dialeticamente e na importante base da imediação e da oralidade, fatores estes que, muitas vezes, se revelam de grande valia para dar mais relevo a um depoimento do que a outro.
Assim, a garantia do duplo grau de jurisdição quanto a julgamento de facto não subverte o, vigente, princípio da livre apreciação da prova (consagrado no artigo 607.º, nº 5 do CPC), que está atribuído quer ao tribunal da 1ª instância quer ao Tribunal de recurso, sendo que, contudo, na formação da convicção do julgador podem intervir elementos que escapam à gravação e, para a valoração de um depoimento são de grande relevo elementos que só a imediação e a oralidade trazem. Neste sistema, da livre apreciação da prova, o julgador goza do poder de formar a sua convicção sobre os factos, objeto do julgamento, com base, apenas, no juízo adquirido no processo, bastando-lhe indicar, objetivamente, fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade da convicção[6]. A lei determina a exigência dessa objetivação, através da imposição da fundamentação da matéria de facto, devendo o tribunal analisar criticamente as provas e especificar os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador (artigo 607.º, nº 4), sendo, contudo, esta, livre. E o princípio da livre apreciação de provas encontra-se conexionado, em termos lógicos, com os princípios da imediação, da oralidade e da concentração das provas sendo da conjugação de todos eles que, depois de toda a prova produzida decorrem as conclusões a que o julgador chega, em conformidade com todas as impressões geradas no seu espírito, de acordo com as regras da normalidade, da experiência e da ciência[7].
E, como vimos, na reapreciação dos meios de prova, o Tribunal de segunda instância, revisitando as provas produzidas, procede a novo julgamento da matéria de facto impugnada, em busca da sua própria convicção - desta forma assegurando o duplo grau de jurisdição nessa vertente da decisão - com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância, impondo-se, assim, ao Tribunal da Relação, que analise criticamente as provas indicadas pelo impugnante, como fundamento da impugnação (sejam elas as declarações de parte/depoimento de parte não confessório, a testemunhal, a documental, a pericial ou outra, de livre apreciação, conjugando-as entre si, e contextualizando-as, se necessário, no âmbito da, demais, prova produzida, de modo a formar a sua autónoma convicção, que não pode deixar de ser fundamentada.
Ao Tribunal da Relação competirá apurar, no confronto das provas, da falta de razoabilidade da convicção formada pelo julgador. E, como vimos, norteando-se o julgamento pelos princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova, que continuam vigorantes no nosso direito adjetivo, e regendo-se o julgamento humano por padrões de probabilidade, nunca de certeza absoluta, o uso dos poderes de alteração da decisão sobre a matéria de facto, proferida pelo Tribunal de 1ª Instância, pelo Tribunal da Relação deve ser atuado sempre que diversa convicção forme, nos casos de desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e aquela decisão, nos concretos pontos questionados[8], devendo ser usado quando se possa concluir, de modo fundado e seguro, por outra convicção relativamente aos concretos pontos de facto impugnados.
Assim, deve ser efetuada alteração da matéria de facto pelo Tribunal da Relação a, após audição da prova gravada e da reanálise de toda a prova convocada para a decisão dos concretos pontos impugnados, concluir, com a necessária segurança, no sentido de os depoimentos prestados em audiência, conjugados com a restante prova, apontarem para direção diversa e justificarem, objetivamente, outra conclusão, que não aquela a que chegou o Tribunal de 1ª Instância.
Na apreciação dos depoimentos, quanto ao seu valor e à credibilidade, é de ter presente que a apreciação dessa prova pelo Tribunal da Relação envolve “risco de valoração” de grau mais elevado que na primeira instância, em que há imediação, concentração e oralidade, permitindo contacto direto com as partes e as testemunhas, o que não acontece neste tribunal. Por estas razões, está, muitas vezes, em melhor situação o julgador de primeira instância, relativamente ao da Relação, para apreciar os depoimentos prestados, uma vez que o foram perante si, pela possibilidade de apreensão de elementos que não transparecem na gravação dos depoimentos (pese embora devam, se de relevo, ser sempre esclarecidos na decisão de facto).
E cada elemento de prova tem de ser ponderado por si, mas, também, em relação com os demais, sendo que o julgamento da matéria de facto é o resultado da ponderação de toda a prova produzida, pelo que toda ela tem de ser revisitada e sopesada.
Ponderando os critérios e balizas que deverão conduzir o julgamento da Relação, os argumentos apresentados pela apelante e, ainda, os da parte contrária e debruçando-nos sobre a parte da sentença onde vem motivada a decisão de facto, entendemos não se justificar alterar a decisão de facto pelas razões que se passam a expor.
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Motivou o Tribunal a quo a decisão de facto na “a globalidade da prova produzida, conjugada com as regras da experiência, designadamente o teor dos documentos juntos aos autos: - Juntos com p.i.: contrato-promessa de compra e venda; certidão registral; comprovativos de transferências bancárias; carta datada de 17/07/2020; actas da Ré; carta da Autora de 08/07/2021; escritura de compra e venda e constituição de hipoteca; carta de resolução pela Ré de 14/07/2021; contrato-promessa de 09/04/2021 entre A. e “D...”; plano de negócios e relatório; pedido de informação prévia e duas facturas; - Juntos com contestação: emails de 06/07/2021, 07/07/2021 e 08/07/2021 (docs. 1 a 3); - certidão registral do imóvel junta pela Ré; - certidão judicial do procedimento cautelar junta pela Autora; - email junto durante o julgamento”, “Conjugados com as declarações de parte do vice-presidente da Ré e os depoimentos prestados pelas testemunhas em sede de julgamento e por escrito (Dr. BB, à data, deputado).
Revisitada a prova, entendemos não ser a prova produzida, a indicada pela apelante e toda a restante, suficiente para dar uma resposta diversa aos factos impugnados e não poder deixar de se considerar que bem decidiu o Tribunal a quo a matéria que, agora, vem impugnada, não podendo, por isso, a impugnação da decisão de facto deixar de improceder.
Vejamos.
Impugna a Autora a decisão da matéria de facto constante da decisão recorrida pretendendo que:
i) - os factos provados constantes dos itens CC), DD), EE) e JJ) sejam considerados não provados e seja alterada a redação dada ao item FF);
ii) - Os factos não provados constantes dos pontos 5 a 10 sejam considerados provados.
Analisemos.
i) Factos provados:
. Quanto ao item CC), que tem a seguinte redação:
“CC) A partir do mês de maio de 2021, vários membros dos órgãos sociais da Ré e seus associados, foram abordados por pessoas, de ... e não só, no sentido de apurar condições de venda do prédio”,
sustenta a Autora que:
- o facto CC) da matéria de facto dada como provada não pode ser considerado provado porquanto disso não resultou prova plausível e inequívoca, dado todas as testemunhas que referiram ter ouvido falar do boato ouviram-no em função da difusão que a Direção da Recorrida fez dessa situação, nunca precisando a Ré, com exatidão, quem o fez, não tendo conhecimento direto de qualquer abordagem feita por pessoas de ... ou de outro concelho à alegada pretensão de venda do terreno.
Ora, como bem sustenta a Autora, tal facto foi dito, esclarecido e reforçado, em declarações de parte da Ré, pelo Vice Presidente desta, CC, acrescentando-se que o fez de modo sereno, plausível, credível e convincente, encontrando-se, mesmo, as suas declarações corroboradas por outros elementos de prova, como veremos.
Cumpre referir que o artigo 466º, consagra um “direito potestativo de natureza processual conferido a qualquer das partes, permitindo-lhe oferecer-se para prestar declarações[9], de livre apreciação pelo Tribunal.
Na verdade, quanto “à livre valoração das declarações de parte, a doutrina e a jurisprudência vêm assumindo três posições essenciais: tese do caráter supletivo e vinculado à esfera restrita de conhecimento dos factos, tese do princípio de prova e tese da autossuficiência ou valor autónomo das declarações de parte. Segundo a primeira, as declarações de parte têm uma natureza essencialmente supletiva, sendo insuficientes para fundamentar, por si só, um juízo de prova, salvo nos casos de prova única, em que inexiste outra prova. A tese do princípio de prova propugna que as declarações de parte não são suficientes, por si só, para estabelecer qualquer juízo de aceitabilidade final, sendo apenas coadjuvantes da prova de um facto desde que em conjugação com outros meios de prova, ou seja, as declarações de parte terão de ser corroboradas por outros meios de prova (RP 23-4-18, 482/17 e RP 20/11/14, 1878/11). Para a terceira tese, as declarações de parte, pese embora a sua especificidade, podem estribar a convicção do juiz de forma autossuficiente, assumindo um valor probatório autónomo”[10].
Explicam António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa os argumentos da escolha por esta última solução, que entendem ajustada, indicando:
“a) Paridade face a outros meios de prova de livre apreciação com base nos quais pode ser considerado provado o facto (art. 607º, nº5), e necessidade de o juiz expor os fundamentos que foram decisivos para a sua convicção (nº4 do mesmo artigo);
b) O interesse da parte na sorte do litígio não é uma realidade substancialmente distinta da testemunha interessada, sendo a diferença apenas de grau;
c) A parte é quem, em regra, tem melhor razão de ciência; o nº3 do art. 466º não degrada o valor probatório das declarações de parte;
d) Simetricamente, no processo penal, as declarações do assistente e das partes civis podem, por si só, sustentar a convicção do tribunal;
e) Há que valorar em primeiro lugar as declarações de parte e só depois a pessoa do depoente, porquanto o contrário (valorar primeiro a pessoa e só depois a declaração) implica prejulgar as declarações de parte e incorrer no viés confirmatório”[11].
A jurisprudência vem atribuindo às declarações de parte valor de livre apreciação, o que aconteceu designadamente no Ac. da Relação de Guimarães de 1/2/2018, proc. 103509/16.4YIPRT.G1, em que a ora relatora foi adjunta, onde se escreve (citando-se as respetivas notas no local próprio para melhor perceção) “Na verdade, no que respeita ao valor probatório do depoimento e das declarações de parte sem valor confessório mas utilizado em benefício do próprio depoente ou declarante, embora se reconheça que esse elemento probatório fica sujeito à livre apreciação do tribunal, desde cedo a jurisprudência vem alertando para a necessidade de serem adotadas especiais cautelas nessa valoração favorável, uma vez que esses depoimentos ou declarações são sempre parciais, não isentos, em que quem os produz tem manifesto interesse na ação e, por isso, embora possam ajudar a suportar a formação do convencimento do julgador, esse convencimento nunca poderá assentar, única e exclusivamente, nesses depoimentos ou declarações, mas apenas quando conjugados com outros elementos de prova que os corroborem[12].
Neste sentido se pronunciou o Tribunal Constitucional, que entendeu que “a confissão (…) não constitui meio de prova de quem emite a declaração, mas a favor da parte com interesses contrários, ninguém podendo, por mero ato seu, formar provas a seu favor”[13].
No mesmo sentido se pronunciam Lebre de Freitas e Isabel Alexandre[14], ao escreverem que “a apreciação que o Juiz faça das declarações de parte é livre, nos termos do nº 3, mas, como esta liberdade não equivale a arbitrariedade, a apreciação importará, as mais das vezes, apenas como elemento de clarificação do resultado das provas produzidas…”.
Também Carolina Henriques Martins[15] assinala que “…não é material e probatoriamente irrelevante o facto de estarmos a analisar as afirmações de um sujeito processual claramente interessado no objeto em litígio e que terá um discurso, muito provavelmente, pouco objetivo sobre a sua versão dos factos que, inclusivamente, já teve oportunidade para expor no articulado”.
Significa isto, que as declarações de parte da legal representante da apelante nunca poderão de per si servir de fundamento probatório à matéria que aquela apelante pretende seja julgada como provada.
Essas declarações podem apenas servir de início de prova, ou seja, podem servir de fundamento à prova dos factos declarados por aquela legal representante da apelante e que redundam em benefício da própria apelante, desde que corroboradas por outros elementos de prova que as corroborem, elementos de prova esses que, contudo, inexistem”.
Pese embora nos inclinemos mais para a posição seguida por António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa e, efetivamente, aberta aos supra referidos argumentos, considere que as declarações de parte, não obstante a sua especificidade, podem estribar a convicção do juiz de forma autossuficiente, assumindo um valor probatório autónomo, livremente apreciável pelo juiz, no caso concreto resulta, mesmo que as declarações de parte, além de completamente espontâneas e serenas, a incutir credibilidade, se mostram corroboradas por outros elementos de prova.
Com efeito, as declarações de parte da Requerida, convincentes, revelaram-se esclarecedoras bem resultando das mesmas que a partir do mês de maio de 2021, vários membros dos órgãos sociais da Ré e seus associados, foram abordados por pessoas, de ... e não só, no sentido de apurarem as condições de venda do prédio. Bem esclareceu o Vice Presidente da Ré, CC, que, nos referidos meses de maio e junho, foi, ele mesmo, abordado, nesse sentido, por várias pessoas, entre elas um advogado e DD, promotor imobiliário, referindo ter tido conhecimento de outros membros dos órgãos sociais e associados também terem recebido contactos, designadamente o Presidente da Associação, bem sabendo de publicidade da venda efetuada, designadamente ao gerente da E..., EE, pelo colaborador do gerente da Autora, FF.
E conjugando a referida prova (por declarações de parte) com a prova testemunhal produzida, bem resultou a existência de diligências tendentes à venda do terreno em causa nos autos. Com efeito, para além do mediador imobiliário GG e do arquiteto HH que prestou serviços às partes, designadamente de elaboração do Pedido de Informação Prévia, que bem mostraram saber que foram faladas diligências de venda do terreno por um preço muito superior ao em causa nos autos (3.000.000,00€), tendo o primeiro chegado a questionar o gerente da Autora (II) sobre o assunto e o segundo mostrado saber que tais diligências de venda chegaram a ser faladas em assembleia da Ré e sido causa do grande desconforto que lhe foi transmitido pelas partes, bem mostraram saber de atuações para venda EE, mediador imobiliário, gerente da E... que, de modo convincente, esclareceu que FF lhe disse “Vamos ter” ou “Vai haver uma peça para vender” referindo-se ao terreno aqui em causa e referindo-lhe existir já um PIP, e JJ, Presidente do Conselho Geral da Ré há 4 anos, que bem mostrou saber que o terreno apareceu publicitado para venda (por 3.000.000,00€) em junho de 2021, sendo uma das imobiliárias envolvidas a E..., e que, por isso, foi realizada uma reunião entre os Presidentes da Ré na qual foi tomada a resolução de convocar uma Assembleia Geral da Ré sendo que a atuação que foi tomada, e em causa nos autos, foi conforme com a vontade manifestada pelos sócios e para por termo a comentários de pretensões de venda do bem por valores de mais do dobro do acordado entre Autora e Ré.
Tendo presentes os mencionados princípios orientadores e integralmente revisitada a prova e vista a decisão da matéria de facto, supra, ficou-nos a convicção de que, in casu, não existe o erro de julgamento que a recorrente aponta, ao invés a matéria de facto foi livremente e bem decidida, sendo que cada elemento de prova de livre apreciação, não pode ser considerado de modo estanque e individualizado. Há que proceder a uma análise crítica, conjunta e conjugada dos aludidos elementos probatórios, para que se forme uma convicção coerente e segura. Fazendo essa análise crítica, conjunta e conjugada de toda a prova produzida, e com base nas regras de experiência comum, não pode este Tribunal, com segurança, divergir do juízo probatório do Tribunal a quo.
Efetuou este Tribunal a análise da prova e não há elementos probatórios produzidos no processo que imponham ou justifiquem decisão diversa – como exige o nº1, do artigo 662.º, para que o Tribunal da Relação possa alterar a decisão da matéria de facto.
. Quanto aos itens DD), EE) e JJ), com a seguinte redação:
“DD) Na sequência de ser voz corrente no mercado que o dito prédio estaria à venda, nomeadamente com promoção em mediadoras imobiliárias e inclusivamente com anúncios divulgados online e com indicação do preço mais do dobro do que prometera vender à A. e ascendente a € 3.000.000,00;”, “EE) Interpelações que se vieram a repetir de forma inusitada durante os meses de Maio e Junho, sempre como se os interpelantes assumissem que a R. tinha o terreno à venda no mercado e sempre na senda de uma voz corrente de que o terreno estaria no mercado para venda;”, “JJ) A Ré foi abordada diversas vezes sobre uma suposta comercialização do seu terreno, divulgada no mercado, com indicação de um valor que ultrapassava o preço por que A. e Ré tinham prometido celebrar a compra e venda, dando uma aparência de um negócio puramente especulativo e os representantes da Ré a serem constantemente interpelados sobre o seu papel em tal especulação, sem que a Ré percebesse a origem de tal divulgação”,
entende a Apelante que carece de fundamento a motivação do tribunal para dar estes factos como provados, tendo de ser considerados não provados, por tal versão ser contrariada pelos depoimentos das testemunhas e pela própria sentença, sendo que não houve prova de anúncios, designadamente na E..., nem que o valor de venda fosse da importância em questão e que a versão de que o terreno estaria à venda por 3.000.000,00 € proveio da Direção e dos seus responsáveis (entre os quais o Dr. CC, seu Vice Presidente) e das conversas que foram mantidas com diversas pessoas, entre as quais as suas testemunhas JJ, e EE, tendo este enquanto responsável da E... negado a promoção da venda do terreno.
Ora, bem resultou que a pessoa que colaborou com a Autora, para lhe fazer chegar o conhecimento de o terreno em causa nos autos estar para venda, como ela própria deu conta ao tribunal no seu depoimento - a testemunha FF –, foi quem, na continuação das relações que havia entabulado com o gerente da Autora (II), elucidou o mediador imobiliário gerente da E..., EE, de irem ter uma “peça” para venda. E, como se referiu, bem resultou ter havido movimentação de interessados na compra do imóvel, que se dirigiram à Ré para obter mais informações sobre a venda em causa.
Fundamenta o Tribunal a quo a decisão que conferiu aos itens impugnados CC), DD), EE) e JJ) nos “depoimentos prestados por: - EE, mediador imobiliário, o qual admitiu que FF (testemunha inquirida que é amigo do legal representante da Autora e que, segundo referiu, acompanhou diversas reuniões entre as partes, tendo, aliás, enviado, como reconheceu, o email junto em sede de julgamento, no qual assume o negócio como também sendo dele, referindo “estamos deveras preocupados”, “o nosso arquiteto”, “o nosso Parceiro/Investidor”, “em reunião connosco”) lhe transmitiu que “vai haver” (ou “vamos ter”) “uma peça em ... para vender”, querendo referir-se ao prédio em questão; - JJ, professor, presidente do conselho geral da Ré há cerca de 4 anos, o qual explicou os rumores existentes acerca da venda do prédio e o desconforto criado na Ré . Mais referiu que, podendo estar em causa o bom nome da Ré, uma vez que terreno teria sido oferecido, em Junho, numa imobiliária por € 3.000.000,00, fizeram até uma reunião. Afirmou, ainda, que o Presidente da Ré, segundo lhe transmitiu, telefonou para o legal representante a questioná-lo acerca dos rumores existentes; - HH, arquitecto contratado pela Autora, que se dá bem com ambas as partes, afirmou que, após a aprovação do PIP, ouvia-se dizer que alguém queria vender o prédio por € 3.000,000,00 e que esse alguém seria o comandante da PSP FF. Tal situação gerou desconforto na Ré e levantou desconfianças acerca da Direcção desta. “Boatos e posição injustiça em que ficou a Direcção da Ré, levou à abordagem de outra pessoa”; - GG, mediador imobiliário, reconheceu que havia boatos que prédio estaria à venda Em sede de declarações, o vice-presidente da Ré, explicou os rumores existentes acerca da venda do prédio por três milhões de euros, tendo ele próprio sido contacto por um promotor, DD, que havia sido contactado pelo comandante da PSP FF, a fim de comprar o prédio por preço inferior a três milhões de euros. Apareceram lá cinco ou seis interessados em comprar o prédio. Foi, ainda, contactado directamente por um colega advogado que lhe disse que o prédio estava a ser anunciado por três milhões de euros. Face à disparidade de valores (por um lado, um milhão, trezentos e cinquenta mil e, por outro, três milhões), os sócios começaram a levantar suspeições. O Presidente da Ré telefonou ao legal representante da Autora a confrontá-lo com tal situação, tendo este referido que havia investido e que não iria vender, o que não convenceu. No seguimento de tal telefonema, surgem as transferências de € 351.000,00. Mais afirmou que muitas pessoas interpelaram a Ré na sequência de tais rumores. Se não existissem tais boatos, que punham em causa o bom nome da Ré e levantavam, esta teria cumprido o negócio”
Bem foram, assim, considerados provados os referidos factos - que, a partir do mês de maio de 2021, vários membros dos órgãos sociais da Ré e seus associados, foram abordados por pessoas, de ... e não só, no sentido de apurar condições de venda do prédio e que, na sequência de ser voz corrente no mercado que o dito prédio estaria à venda (nomeadamente com promoção em mediadoras imobiliárias e anúncios online e com indicação do preço mais do dobro do que prometera vender à A. e ascendente a € 3.000.000,00), interpelações se vieram a repetir durante os meses de maio e junho, sempre como se os interpelantes assumissem que a R. tinha o terreno à venda no mercado e sempre na senda de uma voz corrente de que o terreno estaria no mercado para venda, tendo a Ré sido abordada diversas vezes sobre uma suposta comercialização do seu terreno, divulgada no mercado, com indicação de um valor que ultrapassava o preço por que A. e Ré tinham prometido celebrar a compra e venda (dando uma aparência de um negócio especulativo e os representantes da Ré a serem interpelados sobre o seu papel em tal especulação), sem que a Ré percebesse a origem de tal divulgação -, desde logo com base:
- nas, como referimos, credíveis, declarações de parte da Ré, que mencionou inúmeros contactos e o que lhe era transmitido, e, em concreto, o de um promotor imobiliário, DD;
- no depoimento de HH, que bem referiu os rumores de venda do terreno e envolvimento no negócio de FF e que essa venda seria por um valor na ordem dos três milhões de Euros;
- e no depoimento de EE, que bem transmitiu a conversa que teve com o referido FF, sendo que este, no seu depoimento, bem deixou transparecer estar envolvido nos negócios de compra e venda do terreno em causa nos autos. Com efeito, o depoimento da testemunha FF não mereceu credibilidade, bem resultando, pelo modo como foi prestado, o seu interesse no desfecho da causa favorável à Autora, mostrando ter sido ele a aproximar as partes com vista à celebração do negócio de compra pela Autora à Ré, negócio que sempre foi acompanhando, com particular interesse, e quem esteve, também, na base das informações e publicitação de venda do imóvel efetuadas ao gerente da E.... Com efeito, e como vimos, a testemunha EE bem esclareceu, de modo credível e convincente, a abordagem que lhe foi efetuada por FF, a dar-lhe conta do negócio que estava a ser desenhado.
Destarte, as declarações de parte da Ré, que afirmou os factos de modo convincente e credível, corroboradas com os mencionados elementos de prova, bem fundamentam as respostas dadas a estes itens impugnados.
. Quanto ao item FF), com a seguinte redação:
“FF) A Ré comunicou à Autora a aprovação do PIP em inícios de Abril de 2021, em data que em concreto não foi possível precisar”,
pretende a Apelante que seja alterada a redação de tal item para provado que “FF) A Ré comunicou informalmente à Autora a aprovação do PIP em inícios de abril de 2021, em data que em concreto não foi possível precisar”, pois resulta a falta de prova documental a comprovar e decorre das declarações do representante legal da Recorrida, Dr. CC, que esta não levou a cabo uma comunicação formal.
Fundamenta o Tribunal a quo “Quanto à alínea FF): Tendo o PIP sido aprovado em 31/03, em 09/04 a A. celebrou contrato promessa com o investidor, pelo que terá sido nesse hiato que o mesmo lhe foi comunicado, sendo certo que a testemunha KK confirmou que o contrato promessa foi celebrado após aquela aprovação” e não sendo impugnado que “A Ré comunicou à Autora a aprovação do PIP em inícios de Abril de 2021, em data que em concreto não foi possível precisar”, irrelevante se mostra o modo como foi operada a comunicação, não sendo de proceder à requerida alteração (aditamento de “informalmente”), inócua, certo sendo, mesmo, que nunca seria de acrescentar a pretendido - “informalmente” – que de matéria de facto se não trata, mas mera conclusão.
Quanto aos factos, dados como não provados que a Autora pretende sejam considerados provados[16], motivou o Tribunal a quo as respostas negativas que lhes deu do seguinte modo:
“No que concerne à matéria não provada, tal ficou a dever-se à sua insuficiente demonstração, ponderada toda a prova produzida, como resulta até, em grande medida, do acima exposto.
É de realçar que, quanto aos proveitos a obter com o negócio, apenas temos o plano de investimentos e o relatório juntos com a p.i., os quais se revelam manifestamente insuficientes, por falta de fundamentação, para fixar tais proveitos nos concretos montantes indicados pela Autora.
Relativamente à cláusula penal, foi o próprio representante do investidor, KK, quem em sede de depoimento referiu que aquele não irá exigi-lo da Autora (podendo apenas exigir alguns danos), sendo certo que, de acordo com esta, o incumprimento do contrato promessa não decorre por culpa sua, mas da Ré, tendo o contrato promessa com o investidor sido celebrado que aquele contrato com a Ré seria cumprido.
Também não resultaram demonstrados danos na imagem da Autora, atenta toda a prova produzida”.
Sustenta a Apelante:
. Quanto aos pontos 5. e 6. dos factos não provados deverem os mesmos ser dados como provados dado o interesse da Recorrente ao celebrar o contrato com o investidor ter sido a obtenção de lucros, pois conforme resulta do facto provado U) “o investidor assumiria todas as despesas relativas à construção do edifício a construir, mantendo a Autora o direito ao lucro final correspondente à sua percentagem de 15% ou, em alternativa, poderia receber o valor que lhe era devido através de permuta em apartamentos de equivalente valor” e resultar dos factos provados a probabilidade da urbanização com lucro, o que constitui, até, facto notório.
Não considerou o Tribunal a quo, nem o considera este Tribunal, serem o “Plano de Negócios apresentado pela Recorrente” e demais documentos juntos aos autos e a prova testemunhal produzida, designadamente o depoimento das testemunhas LL (advogado do investidor) e FF, amigo do representante legal da Recorrente, elementos de prova suficientes que permitam considerar os referidos factos impugnados provados, bem resultando nada de seguro resultar dos referidos elementos de prova e de toda a restante prova produzida, sequer se podendo, com segurança, saber, mesmo, lucro que possa, real e efetivamente, sequer previsivelmente, vir a ter lugar. Assim, efetivamente, os documentos oferecidos não são suficientes para permitir considerar valores, sequer mesmo a existência de lucros cessantes. E não sendo suficientes e seguros os documentos juntos, também o não são os depoimentos de LL e de FF, que de lucros, com rigor, nada sabem.
Na falta de prova segura, credível e convincente dos factos, outra resposta não pode ser conferida senão a de não provados.
. Quanto aos pontos 7. e 8. dos factos não provados não é admissível dar como provado que a Autora terá de pagar € 200.00,00 ao investidor em virtude de não ter celebrado com este o respetivo contrato definitivo nem que o investidor lhe irá exigir o pagamento da cláusula penal prevista na cláusula sétima do contrato promessa celebrado entre ambos.
Com efeito, decorre do depoimento de LL que nada até à data foi exigido, sequer se sabendo, com rigor, se vai ser atuado algum, eventual, direito que o investidor possa ter, pelo que nenhum elemento de prova suficientemente seguro e credível existe que permita dar uma resposta positiva a tais factos.
Decidiu, pois, o Tribunal Recorrido de uma forma acertada quando considerou a factualidade constante dos pontos 5 a 8 não provada, de acordo com a livre convicção que formou de toda a prova produzida nos termos que bem refere.
Assim, tendo-se procedido a nova análise da prova, ponderando, de uma forma conjunta e conjugada e com base em regras de experiência comum, os meios de prova produzidos, que não foram validamente contraditados por quaisquer outros meios de prova, pode este Tribunal concluir que o juízo fáctico efetuado pelo Tribunal de 1ª Instância, no que concerne a esta matéria de facto, se mostra conforme com a prova, de livre apreciação, produzida, não se vislumbrando qualquer razão para proceder à alteração do ali decidido, que se mantém, na íntegra.
E, na verdade, não obstante as críticas que são dirigidas pela Recorrente, não se vislumbra, à luz dos meios de prova invocados qualquer erro ao nível da apreciação ou valoração da prova produzida – sujeita à livre convicção do julgador –, à luz das regras da experiência, da lógica ou da ciência, bem tendo, por falta de prova, a matéria em causa, sido julgada não provada.
Tendo a convicção do julgador para as respostas negativas apoio nos ditos meios de prova produzidos e na ausência de prova que permita fundar resposta diversa, é de manter a factualidade tal como decidido pelo tribunal recorrido, não sendo de aderir ao mero convencimento subjetivo da Apelante.
Não resultando erros de julgamento, antes convicção livre e adequadamente formada pelo julgador (ante a prova prestada perante si e, por isso, com oralidade e imediação), que também é, como vimos, a nossa, havendo concordância entre a apreciação probatória do Tribunal de 1ª instância e o Tribunal da Relação, tem de se concluir pela improcedência da apelação, nesta parte.
Não estamos perante erro de julgamento, mas, sim, ante livre convicção do julgador de 1ª instância que, também, é a nossa.
. Quanto aos pontos 9 e 10 dos factos não provados nenhuma prova existe que permita dar como provada a matéria em causa, não resultando ter a imagem da Autora no mercado imobiliário e perante o investidor ficado abalada.
Outrossim, cumpre referir que a matéria constante dos pontos 9 e 10 não pode ser levada ao compósito dos factos provados, como pretende a Autora, já que de factos se não trata, mas de conclusões, de facto e de direito, e juízos de valor que, por isso, tem, mesmo, de ser eliminada do elenco fáctico da causa.
Cabe deixar claro que, devendo o tribunal conhecer de todas as questões que lhe são submetidas (art. 608º, n.º 2 do CPC), isto é, de todos os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e exceções invocadas e de todas as exceções de que oficiosamente lhe cabia conhecer, tinha, para o efeito, de proceder à seleção e recolha dos factos. E na decisão da matéria de facto, com concreta e especificada exposição de factos provados e não provados, o juiz deve garantir a recolha de todos os factos (cfr. art. 5º, do CPC) que mostrem relevância jurídica para a decisão da causa, de acordo com as diversas soluções plausíveis da questão de direito.
Ora, nenhuma relevância jurídica têm factos que não densificam a causa de pedir da ação e as exceções deduzidas, não devendo, por isso, ser expostos na sentença factos inócuos para a decisão das questões de que cabe conhecer (o que deve ser aferido em face do pedido e da causa de pedir e da matéria de exceção), factos que integrem impugnação motivada dos factos da causa (pois que os relevantes são os factos constitutivos que integram a causa de pedir) e matéria conclusiva e de direito (pois que, como o próprio nome indica, decisão da matéria de facto tem de versar sobre factos).
Resulta evidente que a matéria “Para além da responsabilidade contratual em que incorreu a Autora perante o investidor, ao ter que pagar a cláusula penal, toda a factualidade descrita causou-lhe um dano irreversível na sua imagem, tanto no mercado imobiliário, como perante esse seu parceiro, com o qual pretendia fazer outros investimentos” e “Danos provocados à imagem da autora”, de meras conclusões, de facto e de direito, e juízos de valor se trata.
E, como se pronunciou o Ac. RP de 19/12/2023, proc. nº 4201/22.2T8PRT.P1, em que a ora relatora foi adjunta, citando-se no lugar próprio as respetivas notas, para melhor perceção -, “importa não esquecer que o artigo 607.º, nº 4 do CPCivil[17] dispõe que na fundamentação da sentença, o juiz tomará em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência.
No âmbito do anterior regime do Código de Processo Civil, o artigo 646.º, nº 4 do CPCivil, previa, ainda, que: têm-se por não escritas as respostas do tribunal coletivo sobre questões de direito e bem assim as dadas sobre factos que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documento, quer por acordo ou confissão das partes”.
Esta norma não transitou para o atual diploma, o que não significa que na elaboração da sentença o juiz deva atender às conclusões ou meras afirmações de direito.
Ao juiz apenas é atribuída competência para a livre apreciação da prova dos factos da causa e para se pronunciar sobre factos que só possam ser provados por documento ou estejam plenamente provados por documento, admissão ou confissão.
Compete ao juiz singular determinar, interpretar e aplicar a norma jurídica (artigo 607.º, nº 3 do CPCivil) e pronunciar-se sobre a prova dos factos admitidos, confessados ou documentalmente provados (artigo 607.º, nº 4).
Às conclusões de direito são assimiladas, por analogia, as conclusões de facto, ou seja, “os juízos de valor, em si não jurídicos, emitidos a partir dos factos provados e exprimindo, designadamente, as relações de compatibilidade que entre eles se estabelecem, de acordo com as regras da experiência”[18].
Antunes Varela considerava que deve ser dado o mesmo tratamento “às respostas do coletivo, que, incidindo embora sobre questões de facto, constituam em si mesmas verdadeiras proposições de direito“[19].
Em qualquer das circunstâncias apontadas, confirmando-se que, em concreto, determinada expressão tem natureza conclusiva ou é de qualificar como pura matéria de direito, deve continuar a considerar-se não escrita porque o julgamento incide sobre factos concretos.
Como assim, e por os citados pontos conterem meras conclusões, não podem integrar o elenco dos factos provados”[20].
Deste modo, e por, efetivamente, estarmos perante meras conclusões de facto e de direito, cabe eliminar os pontos 9 e 10 dos factos não provados.
- Improceder, na totalidade, o recurso, na vertente da impugnação da matéria de facto.
- Eliminar os pontos 9 e 10 dos factos não provados, por de matéria conclusiva e de direito se tratar.
*
2. Da decisão de mérito:
2.1. Das pretensões indemnizatórias da Autora, no que acresce ao montante do sinal em dobro,
Insurge-se a Autora contra a sentença que, declarando verificar-se incumprimento definitivo do contrato promessa imputável à Ré, a condenou, apenas, a pagar-lhe a quantia de € 48.000,00, correspondente ao dobro do sinal prestado, acrescida de juros de mora, absolvendo-a das demais pretensões indemnizatórias formuladas.
Dependendo a reapreciação da matéria de direito do recurso da procedência da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, a manter-se a decisão na vertente de facto, o conhecimento de mérito fica, necessariamente, prejudicado (nº2, do artigo 608º, ex vi da parte final, do nº2, do art. 663º, e, ainda, do nº6, deste artigo, ambos do CPC).
No caso, cumpre, porém, deixar claro que decidido se mostra ter-se verificado incumprimento definitivo do contrato promessa e ter a Autora direito à devolução do sinal em dobro, na observância do específico regime legal e do estipulado pelas partes, estando em apreciação no recurso as demais pretensões indemnizatórias formuladas, relativamente às quais houve absolvição da Ré. E quanto a estas, verifica-se que, na inobservância do ónus da prova dos factos constitutivos dos demais direitos invocados pela Autora, o recurso não pode deixar de improceder.
Vejamos.
Analisa o Tribunal recorrido dos direitos que resultam para a Autora do incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda celebrado entre Autora e Ré, e da responsabilidade em que a Ré, promitente vendedora, incorreu (art.ºs 799.º e 801.º, n.º 2, do Código Civil, abreviadamente CC, diploma a que nos reportamos na falta de outra referência), com obrigação de indemnizar, ao vender a terceiro o bem prometido vender à Autora, considerando demonstrada se encontrar atuação, da Ré, reveladora de intenção de não cumprimento do contrato promessa (al. O) da matéria provada), bem entendendo:
“Atento o regime específico da indemnização constante do art.º 442.º do CC, a devolução do sinal em dobro esgota as consequências decorrentes do incumprimento do contrato promessa de compra e venda imputável ao promitente vendedor, não sendo lícito reclamar a indemnização de danos de outra espécie, ainda que a título de danos morais (neste sentido, Brandão Proença, Do Incumprimento do Contrato-promessa Bilateral, págs. 128 e segs., Pereira Delgado, Do Contrato-Promessa, pág. 319; Januário Gomes, Em Tema de Contrato-Promessa, pág. 38)”, mas “De todo o modo, a solução indemnizatória prevista no art.º 442.º do CC pode ser afastada por abuso do direito (art.º 334.º do CC) - cfr., neste sentido, v.g. Ac. STJ de 5 de Março de 1996, relator Miranda Gusmão, publicado in www.dgsi.pt”, sempre se podendo afastar uma situação de manifesto abuso com recurso à válvula de segurança do sistema que é o abuso de direito, posto que seja alegada e demonstrada.
Com efeito, estatui o nº4, do art. 442º:
“4. Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro dele …”.
Excluída fica, pois, a possibilidade de se exigir o pagamento de outra indemnização compensatória, além das previstas nesta norma, para reparar os danos resultantes do não cumprimento”[21].
“Com a definição do montante indemnizatório nos termos do art. 442.º do CC dispensa-se tanto a prova de que o promitente não faltoso sofreu efetivamente prejuízos, como se exclui, ainda, o ressarcimento de prejuízos que excedam a indemnização encontrada”[22].
“Mas, a norma (supletiva), impedindo que, nos casos de incumprimento se adite “qualquer outra indemnização” ao sinal por esse incumprimento, não proíbe que tenha lugar uma (ou mais) indemnizações com outro fundamento”[23].
Assim, a verificar-se uma situação de abuso de direito bem se podia justificar, e “Sendo a disposição de natureza supletiva, podem as partes prever uma cláusula penal para uma obrigação sinalizada; neste sentido, v., entre outros, o ac. do STJ de 22/0/07 (4642/06; Alberto Sobrinho)”[24] [25].
Efetivamente, estatui o art. 334º:
“É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
O abuso de direito, cuja aplicação depende de terem sido alegados os factos e provados os referidos pressupostos, de conhecimento oficioso, é uma válvula de segurança do sistema.
Com efeito, “As regras jurídicas não se aplicam isoladamente. Em cada caso, é sempre a ordem jurídica, no seu todo, que é chamada a depor. Esta, através da boa-fé e dos princípios da tutela da confiança e da primazia da materialidade subjacente, está sempre disponível para o controlo interno do exercício dos direitos. Quando atuadas em contradição com a boa fé (com o sistema, no seu essencial), há abuso, normalmente manifestado através de algum dos tipos abusivos. (…) O abuso é, hoje, um instituto objetivo. Não depende de culpa do agente ou de quaisquer intenções suas”[26].
E a verificação de “desproporção entre a vantagem auferida pelo titular do direito e o sacrifício por ele imposto a outrem constitui … abuso de direito, por atentado à boa fé. Está em especial jogo o princípio da primazia da materialidade subjacente. As valorações subjacentes à atribuição de um direito subjetivo nunca são absolutas”[27].
Como se decidiu o STJ: “1. … se tiver havido sinal e se o promitente-vendedor entrar em incumprimento, o promitente-comprador tem direito à restituição do sinal em dobro; e, se nada se tiver convencionado em contrário, “não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização” (nº 4 do artigo 442º do Código Civil).
2. O sinal desempenha também a função de compensação da parte a quem o incumprimento não é imputável, fixando antecipadamente o correspondente montante e o risco que o faltoso corre se decidir não cumprir.
3. Não está excluído que, à luz dos princípios que informam o regime do artigo 334º do Código Civil, se possa eventualmente considerar abusiva uma recusa de celebrar o contrato definitivo (celebração essa devida em consequência do contrato-promessa) e, por essa via, geradora da obrigação de indemnizar.
4. Em qualquer caso, seria indispensável que a prova produzida permitisse considerar preenchidos os pressupostos que sempre seriam necessários para o efeito”[28].
Na consideração das circunstâncias do caso, afastou o Tribunal a quo a aplicação do instituto do abuso de direito, bem considerando não resultar verificada situação que o configure.
Entende: “resultou provado que “a partir do mês de Maio de 2021, vários membros dos órgãos sociais da Ré e seus associados, foram abordados por pessoas, de ... e não só, no sentido de apurar condições de venda do prédio, na sequência de ser voz corrente no mercado que o dito prédio estaria à venda, (…) preço mais do dobro do que prometera vender à A. e ascendente a € 3.000.000,00. Interpelações que se vieram a repetir de forma inusitada durante os meses de Maio e Junho, sempre como se os interpelantes assumissem que a R. tinha o terreno à venda no mercado e sempre na senda de uma voz corrente de que o terreno estaria no mercado para venda. A Ré foi abordada diversas vezes sobre uma suposta comercialização do seu terreno, divulgada no mercado, com indicação de um valor que ultrapassava o preço por que A. e Ré tinham prometido celebrar a compra e venda, dando uma aparência de um negócio puramente especulativo e os representantes da Ré a serem constantemente interpelados sobre o seu papel em tal especulação, sem que a Ré percebesse a origem de tal divulgação”. (…) torna compreensível que a Ré tenha optado, como optou, por incumprir o contrato celebrado com a Autora e vender o prédio a um terceiro, assim evitando suspeitas, desconfianças e procurando zelar pelo seu bom nome”.
Mais considera o Tribunal a quo, que, como previsto, o negócio bem podia não se realizar, pois estava mesmo contratualmente estabelecida tal possibilidade (clausulada estando, na aprovação do PIP com área inferior à prevista, possibilidade de opção da Autora pela resolução do contrato (condição resolutiva prevista na cláusula 4.2. do contrato). E acrescenta “Mas, tendo a Autora optado pela manutenção do contrato, a partir da aprovação do PIP com área inferior à prevista, nenhum acto foi praticado pela Ré que induzisse a Autora a confiar que o negócio definitivo se realizaria”, assinalando, ainda, que “sendo o preço do contrato definitivo de € 1.375.000,00, o sinal e o reforço do sinal prestados pela Autora ascenderam tão só ao montante global de € 24.000,00”.
Assim sendo, bem considera a 1ª instância não revelarem as circunstâncias do caso “níveis de confiança e de expectativa jurídica passível de tutela”, nunca se podendo considerar verificado o manifesto abuso do direito invocado e ocorrer violação ostensiva do princípio da boa fé.
Bem julgou o Tribunal a quo que existindo sinal não há lugar a qualquer outra indemnização pelo não cumprimento do contrato a favor do promitente comprador, nomeadamente pelo interesse contratual positivo, para além do dobro do sinal (art.º 442.º do CC), sendo que as partes expressamente preveniram no contrato que, em caso de incumprimento pela Ré, a Autora teria direito a indemnização de valor correspondente ao dobro do sinal prestado, e tendo-o acordado, expressamente, e de modo coincidente com o regime supletivo legalmente previsto, não são devidas as demais quantias peticionadas, nomeadamente a título de danos emergentes, lucros cessantes, despesas e danos de imagem.
Destarte, eliminando-se os pontos 9 e 10 dos factos não provados e mantendo-se no demais a decisão, na vertente de facto, improcedem as conclusões da apelação, não ocorrendo violação de qualquer dos normativos invocados pela apelante, devendo, por isso, a decisão recorrida ser mantida.
*
Da responsabilidade tributária.
As custas do recurso são da responsabilidade da recorrente dada a total improcedência da sua pretensão recursória (nº1 e 2, do artigo 527º, do Código de Processo Civil).
*
III. DECISÃO
Pelos fundamentos expostos, os Juízes do Tribunal da Relação do Porto acordam em julgar a apelação improcedente e, em consequência, confirmam, integralmente, a decisão recorrida.
*
Custas pela apelante, pois que ficou vencida – art. 527º, nº1 e 2, do CPC.
Porto, 22 de abril de 2024
Assinado eletronicamente pelos Juízes Desembargadores
Eugénia Cunha
Anabela Morais
Ana Paula Amorim
_________________
[1] Com efeito, fixada foi, até, já, jurisprudência no sentido de “Nos termos da alínea c), do nº1, do artigo 640º, do Código de Processo Civil, o recorrente que impugne a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, nas alegações” - AUJ de 17/10/2023, proc. 8344/17.6T8STB.E1-A.S1 e v., ainda, Decisão do STJ de 27/9/2023, proferida no proc. nº2702/15.8T8VNG-C.S1.
[2] António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, O Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 2ª Edição, Almedina, pág. 823 e seg.
[3] Ibidem, págs 824 e seg.
[4] Ibidem, pág, 825.
[5] Ibidem, pág, 825.
[6] Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, pág. 348.
[7] Lebre de Freitas, Código de Processo Civil, vol II, Almedina, pag.635.
[8] Cfr. Ac. RP de 19/9/2000, CJ, 2000, 4º, 186 e v., ainda, Ac. RP de 13/11/2023, proc. 12254/19.4T8PRT.P1 (Relatora: Ana Paula Amorim). Sobre a questão da alteração da decisão da matéria de facto pela Relação v., entre muitos, os Acórdãos desta Relação, em que a ora relatora foi adjunta, com os seguintes sumários: - proc. 4201/22.2T8PRT.P1, “O Tribunal da Relação goza no âmbito da reapreciação da matéria de facto dos mesmos poderes e está sujeito às mesmas regras de direito probatório que se aplicam ao juiz em 1ª instância, competindo-lhe proceder à análise autónoma, conjunta e crítica dos meios probatórios convocados pelo recorrente ou outros que os autos disponibilizem, introduzindo, nesse contexto, as alterações que se lhe mostrem devidas” (Relator: Manuel Fernandes); - proc. 124/18.8T8PVZ.P1: “I. Tendo em vista alcançar o duplo grau de jurisdição ao nível da decisão de facto, incumbe ao Tribunal da Relação proceder à reanálise crítica e autónoma da decisão de facto proferida pelo Tribunal de 1ª instância, convocando, para o efeito, todos os meios de prova disponíveis no processo (e não apenas os que foram convocados pelo apelante).II. Os poderes de alteração da matéria de facto conferidos ao tribunal de recurso constituem um remédio a utilizar apenas nos casos em que os meios probatórios apontam inequivocamente (em termos de convicção autónoma) para uma resposta diferente da que foi dada pelo Tribunal de 1ª instância e já não naqueles (como é o caso) em que, existindo versões contraditórias, o tribunal recorrido, beneficiando da oralidade e da imediação, logrou firmar a sua convicção quanto à demonstração de determinado quadro factual, sem que se evidencie nesse seu juízo algum atropelo das regras da lógica, da ciência e da experiência comum, assumindo uma opção que justificou de forma consonante, lógica e racional com toda a prova produzida nos autos” (Relator: Jorge Seabra); - proc. 9648/21.9T8PRT.P1:“… II- O tribunal de 1ª instância é livre de dar credibilidade a determinados depoimentos em detrimento de outros, desde que na explicitação do iter formativo da sua convicção evidencie de forma coerente e convincente a adoção de uma das teses em confronto, mormente estribando-se na coerência e consistência dos elementos probatórios que a sustentam. III- Os poderes para alteração da matéria de facto conferidos ao tribunal de recurso constituem apenas um remédio a utilizar nos casos em que os elementos constantes dos autos apontam inequivocamente (em termos de convicção autónoma) para uma resposta diferente da que foi dada pela 1ª instância e já não naqueles em que, existindo versões contraditórias, o tribunal recorrido, beneficiando da oralidade e da imediação, firmou a sua convicção numa delas (ou na parte de cada uma delas que se apresentou como coerente e plausível) sem que se evidencie no juízo alcançado algum atropelo das regras da lógica, da ciência e da experiência comum” (Relator: Miguel Baldaia Morais).
[9] António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, O Código de Processo Civil Anotado, vol. I, Almedina, pág. 529.
[10] Ibidem, pág. 532
[11] Ibidem, pág. 532
[12] Ac. STJ. de 25/11/2010, Proc. 3070/04.9TVLSB, in base de dados da DGSI.
[13] Ac. TC. n.º 504/2004, D.R., II Série de 02/11/2004, pág.16.093.
[14] Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. II, pág. 309.
No mesmo sentido, Lebre de Freitas, in “A Acção Declarativa Comum à Luz do Código de Processo Civil de 2013”, onde, a pág. 278, escreve: “… importará sobretudo como elemento de clarificação do resultado das provas produzidas e, quando outras não haja, como prova subsidiária, máxime se ambas as partes tiverem sido efectivamente ouvidas…”.
[15] Carolina Henriques Martins, in “Declarações de Parte”, pág. 58.
[16] “5. No final, a construção e venda do edifício em parceira com o investidor libertaria, proveitos, no valor global líquido após impostos, de € 5.383.512,40;”,“6. Obtendo a Autora proveitos, após impostos, no valor de € 807.526,86”;”7. A Autora terá de pagar € 200.00,00 ao investidor em virtude de não ter celebrado com este o respectivo contrato definitivo”; “8. O investidor irá exigir à Autora o pagamento da cláusula penal prevista na cláusula sétima do contrato promessa celebrado entre ambos”; “9. Para além da responsabilidade contratual em que incorreu a Autora perante o investidor, ao ter que pagar a cláusula penal, toda a factualidade descrita causou-lhe um dano irreversível na sua imagem, tanto no mercado imobiliário, como perante esse seu parceiro, com o qual pretendia fazer outros investimentos”;” 10. Danos provocados à imagem da autora”.
[17] No que diz respeito aos factos conclusivos cumpre observar que na elaboração do acórdão deve observar-se, na parte aplicável, o preceituado nos artigos 607.º a 612.º CPCivil aplicáveis ex vi artigo 663.º, nº 2 do mesmo diploma legal.
[18] José Lebre de Freitas e A. Montalvão Machado, Rui pinto Código de Processo Civil– Anotado,Vol. II, Coimbra Editora, pag. 606.
[19] Antunes Varela, J. M. Bezerra, Sampaio Nora, Manual de Processo Civil, 2ª edição Revista e Atualizada de acordo com o DL 242/85, S/L, Coimbra Editora, Lda. 1985, pág. 648.
[20] Ac. RP de 19/12/2023, proc. nº 4201/22.2T8PRT.P1 (Relator: Senhor Desembargador Manuel Fernandes), que não vimos publicado.
[21] Ana Afonso, Comentário ao Código Civil, Direito das obrigações, Das obrigações em Geral, Universidade Católica Editora, pág. 169
[22] Ac. do STJ de 2/12/2013, proc. 157/07.0TBOER.L1.S1, acessível in dgsi.pt
[23] Ana Prata, Código Civil Anotado, vol. I, 1ª Edição, Almedina, pág. 568
[24] Ibidem, pág. 568.
[25] Cfr. Ac RL de 26/10/2010, proc. 2328/04.1TBVIS.C1, acessível in dgsi.pt , onde se decidiu “…A cláusula penal verifica-se quando as partes fixam, por acordo, o montante de indemnização e pode ser estabelecida para o não cumprimento da obrigação (cláusula penal compensatória) ou ser estipulada para o caso de mora ou atraso no cumprimento (cláusula penal moratória) – artº 810º, nº 1, do CC. IV – Sendo o objectivo do “sinal” delimitar o montante da indemnização decorrente do não cumprimento, a respectiva estipulação assume a natureza de cláusula penal – artº 810º, nº 1, do CC -, pelo que a restituição do sinal em dobro, no caso de o promitente-vendedor que recebeu o sinal deixar de cumprir a obrigação de contratar por causa que lhe seja imputável, pode ser pedida pelo promitente-comprador sem que este tenha de alegar e de provar os prejuízos sofridos com o incumprimento do contrato-promessa. V– Não obstante a referida função do “sinal”, nada obsta a que a autonomia da vontade das partes – artº 405º, nº 1, do CC – lhes permita estipular, além dele, uma cláusula penal suplementar, que pode bem, no âmbito dessa autonomia, ser estabelecida apenas a favor de uma das partes no contrato, fixando outro montante, que não apenas o entregue a título de sinal, para o caso de incumprimento da outra parte – artº 442º, nº 4, CC”.
[26] António Menezes Cordeiro (Coord.), Código Civil Comentado, I – Parte Geral, Almedina, pág. 941.
[27] Ibidem, pág. 940.
[28] Ac. do STJ de 31/1/2012, proc. 1358/08.9TBILH.C1.S1, acessível in dgsi.pt..