Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 8632/19.7T8VNG.P1 |  |
FIANÇA
FIADORES
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
USO IMPRUDENTE DO LOCADO
II - Fora daquele âmbito, o da introdução pela Lei n.º 13/2019, de uma condição de exigibilidade para a obrigação do fiador correspondente à indemnização pela mora do arrendatário pela falta de pagamento das rendas, continuam, na ausência de norma legal, a valer as regras ou disposições gerais do CC, quanto ao âmbito da responsabilidade do fiador.
III - Estipulado que o fiador se obrigou a garantir o pagamento de todas as quantias que viessem a ser devidas pela inquilina à senhoria por virtude de contrato de arrendamento, até à entrega efectiva do locado, os factos constitutivos da obrigação indemnizatória reconhecida foram-no naquele período temporal, assim o uso imprudente do arrendado e a restituição fora das condições de conservação do imóvel… Não está, pois, em causa obrigação devida por facto posterior à entrega efectiva do arrendado, ainda quando a pretensão ou pedido apenas tenham sido formulados após aquela entrega.
Tribunal Judicial da Comarca do Porto
Juízo Local Cível de Vila Nova de Gaia - Juiz 4
Relatora: Isabel Peixoto Pereira
1º Adjunto: Paulo Duarte Mesquita Teixeira
2º Adjunto: António Carneiro da Silva
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Acordam os juízes da 3.ª secção do Tribunal da Relação do Porto:I.
AA intentou ação declarativa com forma de processo comum contra BB, CC e mulher DD, peticionando a extinção de um contrato de arrendamento celebrado com o primeiro réu e a condenação dos réus a pagar a quantia de 1.424€ de rendas vencidas e não pagas e daquelas que se vencerem até sua entrega alegando, em síntese, que o contrato terminou e que o primeiro reu não entregou o arrendado, tendo rendas em dívida, para cujo pagamento são igualmente responsáveis os segundos réus por serem fiadores.
Entretanto, o autor veio dar conta que o réu procedeu à entrega do arrendado, e apresentou ampliação do pedido e da causa de pedir, peticionando a condenação dos réus a pagar a quantia de 6.428,60€ por danos no imóvel.
Foi proferido despacho a declarar a inutilidade superveniente da lide quanto aos pedidos de declaração de extinção do contrato de arrendamento e condenação da sua entrega.
Foi elaborado despacho saneador, onde se admitiu o articulado superveniente, se identificou o objeto do litígio e os temas da prova.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento com observância de todas as formalidades legais, como da respetiva ata emerge.
Após, foi proferida sentença, a qual julgou a ação parcialmente procedente, por provada, condenando o réu BB a pagar ao autor AA a quantia de 9.802,60€, acrescido dos juros de mora à taxa de juros civis, sobre 6.428,60€, desde 01/04/2020, até integral pagamento e absolvendo os réus CC e DD do pedido.
Deste segmento absolutório veio o Autor interpor recurso, formulando as seguintes conclusões:
1. A douta sentença entendeu (fls. 9, 3º parágrafo) que o disposto no artigo 1041º nº 5 do Código Civil deve ser aplicado tanto ao valor das rendas em falta, como ao montante da indemnização. E, com esse fundamento, absolveu os fiadores CC e DD do pedido.
2. Os nºs 5 e 6 do artigo 1041º do Código Civil foram aditados pela Lei nº 13/2019, de 12/2, que estabeleceu medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade.
3. O recorrente nada tem a apontar à decisão recorrida ao absolver os fiadores da responsabilidade pelo pagamento das rendas em dívida (rendas de Maio a Dezembro de 2019) – facto provado 10.
4. A discordância do recorrente prende-se com o facto de o Tribunal a quo ter aplicado a mesma norma à indemnização pelos danos causados no locado (factos provados nºs11 a 24).
5. Diz-se no facto provado 11 que a representante do recorrente, A..., Lda., após a entrega do imóvel, foi encontrá-lo em muito mau estado de conservação e limpeza. E no facto provado 9 diz-se que o locado apenas foi entregue no final de Dezembro de 2019.
6. Como poderia o recorrente notificar os fiadores, nos termos e para os efeitos do artigo 1041º nº 5 do Código Civil, se só no final de Dezembro de 2019 ficou inteirado do muito mau estado estado de conservação e limpeza do locado?
7. Os números aditados ao artigo 1041º pela Lei nº 13/2019 visam evitar que o fiador só muito tardiamente e quando o valor da dívida é já muito elevado da mesma tome conhecimento. Quando em momento anterior poderia ter providenciado pelo pagamento dos valores em falta.
8. Este raciocínio não faz sentido aplicá-lo à indemnização pelos danos causados no locado, porque o recorrente nunca poderia notificar os fiadores de uma indemnização resultante de danos que só ficou a conhecer no final de Dezembro de 2019; e depois de ficar a conhecer os danos, teve de providenciar pela realização dos trabalhos de reparação, sendo a fatura de 31 de Março de 2020.
9. Acresce que não se vê qual o motivo para notificar os fiadores, já depois de cessado o de arrendamento e da entrega do imóvel, se estes não viram a sua posição agravada pela ausência de notificação. Na verdade, caso tivessem providenciado pelo pagamento do valor devido, o montante da indemnização seria o mesmo, contrariamente ao que sucede com as rendas de um contrato em execução, cuja mora se vai agravando por cada mês que decorre sem que a renda seja paga pelo arrendatário.
10. Ao absolver os fiadores do pedido, a douta sentença violou o disposto no artigo 1041º nº 5 do Código Civil.
Conclui pedindo seja revogada a sentença recorrida, condenando os fiadores, solidariamente com o arrendatário, no pagamento da indemnização de € 6.428,60, com juros desde 01/04/2020 até integral pagamento.
Contra-alegaram os recorridos, pugnando pelo acerto da decisão e aduzindo que sempre a indemnização peticionada se encontraria fora do âmbito da fiança prestada, uma vez que, nos termos do art. 651º do CC, extinguindo-se a obrigação principal, extingue-se igualmente a fiança. Ora, o Recorrente só veio reclamar o pagamento da indemnização pelos danos causados pelo Arrendatário, em Articulado Superveniente, que apresentou em Juízo no dia 12/11/2020. Até essa data nada reclamou dos Recorrentes a esse título indemnizatório, desconhecendo estes a existência de tais danos, pelo que qualquer responsabilidade pela reparação desse prejuízo lhe pode ser assacada, desde logo, porque, nessa data a fiança já se havia extinto, por extinção da obrigação principal decorrente da manifestada oposição à renovação do contrato de arrendamento, realizada por notificação ao Arrendatário por carta de 27/08/2018. Aliás, a extinção da fiança, ainda que não decorresse da aplicação do mencionado art. 651º do CC sempre decorreria do próprio contrato de arrendamento, onde se estabelece, na sua cláusula Oitava que “os fiadores e principais pagadores (…) assumem solidariamente, (…) a obrigação do fiel cumprimento de todas as cláusulas do contrato (…) até à data efectiva da restituição do locado (…)” que ocorreu em Dezembro de 2019, antes da petição da indemnização, como o Recorrente declara no articulado superveniente que apresentou. Assim, na medida em que, aquando da reclamação do pagamento da indemnização em causa, já o locado tinha sido entregue, a fiança já se tinha extinto, nos próprios termos do contrato, não sendo possível a responsabilização dos Recorrentes.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.*
II.Considerando que o objeto do recurso, sem prejuízo de eventuais questões de conhecimento oficioso, é delimitado pelas suas conclusões (cfr. arts. 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do C.P.C.), é uma única a questão a tratar: a de saber se os fiadores do arrendatário podem ser responsabilizados pela indemnização pelos danos causados no locado, quando não cumprido o disposto no artigo 1041º nº 5 do Código Civil.
Apreciemos então, tendo em conta os factos dados como provados na decisão recorrida (transcrição):
1) Por contrato escrito datado de 01/10/2008, o autor deu de arrendamento para habitação ao réu BB, que assim a tomou, a fração autónoma designada pelas letras AN, correspondente a uma habitação no 1º andar Centro Direito Posterior do Bloco ..., com entrada pelo nº ... da Rua ..., da freguesia ..., concelho de Vila Nova de Gaia, conforme termos do documento 1, junto com a petição inicial cujo teor se dá por reproduzido.
2) O arrendamento foi celebrado pelo prazo de cinco anos, renováveis, tendo início em 01/10/2008.
3) A renda mensal acordada foi de 325€, sendo pagável até ao primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito, no domicílio dos senhorios ou no local e à pessoa a quem estes conferissem poderes.
4) Obrigando-se o inquilino a restituir ao senhorio o arrendado no mesmo estado de conservação em que se encontrava, pagando à sua custa as reparações relativas a deterioração e indemnizando o senhorio pelos danos que porventura cause.
5) Os réus CC e DD assinaram o contrato referido em 1) na qualidade de fiadores, assumindo solidariamente, com renúncia ao benefício da excussão prévia, com o réu BB a obrigação no cumprimento de todas as cláusulas do contrato.
6) O autor opôs-se à renovação do contrato de arrendamento, por comunicação do dia 27/08/2018 enviada pela A..., Lda., como representante do autor, recebida pelo réu, denunciando-o para o dia 30/09/2019, tudo conforme termos do documento 2, junto com a petição inicial cujo teor se dá por reproduzido.
7) Por cartas datadas de 4 de outubro de 2019, dirigidas pela A..., Lda., como representante do autor, a cada um dos réus BB, CC e DD, para estes para a Rua ..., r/chão esquerdo frente, em ..., Vila Nova de Gaia, foi comunicado que o contrato de arrendamento relativo à fração AN terminou no dia 30/09/2019, não tendo o locado sido restituído, existindo assim mora que implica o pagamento do dobro da renda mensal, tudo conforme termos do documento 4, junto com a petição inicial cujo teor se dá por reproduzido.
8) Não tendo as cartas enviadas aos réus CC e DD sido recebidas por estes.
9) O imóvel locado apenas foi entregue pelo réu BB no final de dezembro de 2019.
10) O réu BB não pagou as rendas referentes aos meses de maio, nesta faltando pagar 124€, e de junho a dezembro de 2019.
11) Após a entrega do imóvel a A..., Lda., foi vistoriá-lo, tendo-o encontrado em muito mau estado de conservação e limpeza, fruto da sua utilização pelo réu BB.
12) Todo o apartamento se apresentava-se com restos de comida dispersos pela cozinha, incluindo no interior dos móveis, com lixos diversos tais como embalagens vazias, caixotes com roupas e afins, o que obrigou o autor a providenciar pela sua limpeza integral.
13) Os eletrodomésticos forno, placa e exaustor tiveram de ser substituídos, dado se encontrarem sem funcionar, não tendo reparação.
14) Os móveis da cozinha apresentam sulcos e sinais de terem sofrido pancadas nas portas, estando diversas prateleiras partidas, bem como o rodapé inferior, pelo que tiveram de ser substituídos.
15) No fogão de sala houve que providenciar pela colocação de peças de pedra mármore que estavam desparecidas, na orla superior do fogão,
16) Também os estores da sala e quarto e respetivas roldanas, tiveram de ser reparados ou substituídos, por se encontrarem partidos.
19) Houve ainda que providenciar pela substituição do vidro laminado da porta de acesso à cozinha e respetiva moldura.
20) No quarto de banho, foi necessário substituir as misturadoras, sifões e válvulas do bidé, do lavatório e da banheira, devido ao estado de decomposição em que foram deixados os existentes.
21) Foi também necessário apetrechar o andar com novo móvel conjunto de lavatório, porque o anterior estava apodrecido
21) Houve ainda que substituir a porta do quarto de banho, por estar partida a existente.
22) Foi necessário lixar e envernizar rodapés, por estarem sem qualquer proteção em virtude da quantidade de água a que foram expostos,
23) Por fim, teve o andar de ser repintado e emassado, atendendo aos sulcos, riscos e mazelas diversas que ostentavam todas as paredes do locado.
24) A esses trabalhos respeita a factura nº 1/2359, de 31/03/2000, emitida pela firma “B..., Lda.” em nome do autor, no valor de € 6.428,60, tudo conforme termos do documento junto com o articulado superveniente de 12/11/2020, cujo teor se dá por reproduzido.
Matéria de facto não provada
25) O autor notificou os réus CC e DD os termos do artigo 1041.º, 5 e 6, do Código Civil, dos montantes em dívida quanto às rendas e quanto ao valor da indemnização pelos danos no imóvel arrendado.
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A fiança insere-se nas garantias pessoais das obrigações e, através dela, o obrigado (fiador) garante a satisfação do direito de crédito, ficando pessoalmente obrigado perante o credor (art.º 627.º/1 CC), sendo a obrigação por ele assumida acessória da que recai sobre o principal devedor (art. 627.º/2 CC). Para além da característica da acessoriedade, a fiança tem natureza subsidiária, que se concretiza no benefício de excussão, que se traduz: i) no direito do fiador de recusar o cumprimento enquanto o credor não tiver excutido todos os bens do devedor sem obter a satisfação do seu crédito (art.º 638.º/1 do CC); ii) no direito do fiador de recusar o cumprimento, não obstante a excussão de todos os bens do devedor, desde que prove que o crédito não foi satisfeito por culpa do credor. Há, no entanto, duas situações, previstas no artigo 640.º do Código Civil, em que o fiador não goza do benefício da excussão, desde logo, quando haja renunciado a esse benefício, como sucede na situação decidenda.Como refere Gravato Morais[1], «… a fiança é um negócio que envolve um risco assaz elevado para o garante, muito maior até do que o contrato de arrendamento para o próprio inquilino, que, v.g., pode pôr termo ao contrato a todo o tempo, ao contrário daquele, que não pode extinguir a fiança nas mesmas circunstâncias. A sua vinculação fica inteiramente dependente da vontade (e do cumprimento) do inquilino».
Esta situação de risco e de debilidade traduz-se, doutrinariamente, na “interpretação estrita das declarações de assunção de risco, com a correlativa tendencial aplicação dos critérios in dubio pro fideiussione e in dubio pro fideiussore”, na tese de Januário Gomes, que enfatiza a especificidade do “negócio jurídico fiança” e as consequências específicas que dele advém ao nível da interpretação da declaração do fiador, concluindo: «Na dúvida sobre o sentido da declaração, não será directamente relevante o critério subsidiário do art. 237 CC - “dicotomizado” entre os negócios gratuitos e os onerosos - mas, antes, o critério do carácter menos gravoso para o declarante. Assim resulta, natural e razoavelmente, do facto de a fiança ser um negócio de risco, donde decorre que deve ser o credor, beneficiário da garantia, a curar no sentido de a declaração “cobrir”, inequivocamente, todas as situações que pretende ver resguardadas»[2].
A situação de ‘risco’ e de ‘debilidade’ em que se coloca o fiador não o exime das responsabilidades que o seu estatuto legal lhe confere, proclamadas no artigo 634.º do Código Civil com inquestionável limpidez: «A fiança tem o conteúdo da obrigação principal e cobre as consequências legais e contratuais da mora ou culpa do devedor».
Como lapidarmente referem Pires de Lima e Antunes Varela[3], «o fiador é responsável, portanto, não só pela prestação devida, como pela pena convencional (…) ou pela reparação dos danos, salvo se outra coisa se tiver convencionado (…). O fiador não tem de admitir só que venha a ter de entregar ao credor o equivalente pecuniário da prestação devida pelo devedor principal, mas, como já se acentuou, também a indemnização dos danos causados pelo não cumprimento, pela mora ou pelo cumprimento imperfeito da obrigação».
No mesmo sentido, veja-se o comentário de Joana Farrajota[4] à norma citada: «Esta relação entre as duas obrigações significa que o fiador responde não só pela prestação principal, mas por quaisquer prestações que venham a surgir – por efeito da lei ou do contrato – na esfera jurídica do devedor em resultado do incumprimento – temporário, defeituoso ou definitivo – da obrigação. Donde, se, vencida a obrigação, o devedor não cumprir e forem devidos juros de mora, o fiador responderá igualmente por estes, sem necessidade de qualquer interpelação, da mesma forma que responderá por quaisquer danos sofridos pelo credor em resultado do incumprimento do devedor. Em síntese, dir-se-á que o fiador responde por tudo a que o devedor se encontre obrigado».
Tal é a natureza e o âmbito de vinculação da garantia prestada por fiança, que se traduz num compromisso entre a segurança do credor e a defesa do fiador, como refere Almeida Costa[5], moldando-se a responsabilidade emergente de tal garantia, salvo estipulação em contrário (art.º 631.º do CC), pela do devedor principal, abrangendo tudo aquilo a que este se encontra obrigado: não só a prestação devida mas também a reparação dos danos emergentes do incumprimento culposo (art.º 798.º CC) (como é o caso), a pena convencional que tenha sido estipulada (art.º 810.º CC), ou a sanção legal prevista para o incumprimento temporário.
Desde logo, não havendo controvérsia quanto à natureza da obrigação assumida pelos Recorridos, a questão da responsabilidade do fiador pelas quantias devidas a título de indemnização pelo uso não prudente do locado, deve ser, natural e primeiramente, como adiantado, resolvida à luz das regras da interpretação dos negócios jurídicos, considerando a especialidade da fiança como negócio de risco[6], por um lado, mas não podendo deixar de se considerar – até como ponto de partida – o âmbito da vinculação fidejussória assumida pelo fiador.
Anota aliás Januário da Costa Gomes que o problema da interpretação da declaração do garante é um problema mais geral de interpretação da declaração negocial, resolvido, em potência, pelo disposto no art.º 236.ºss. CCiv.
Mas destacando a especificidade do negócio jurídico fiança, deve ela ter consequências específicas a nível da interpretação da declaração do fiador. Assim, o facto de a fiança ser um negócio de risco, determina a necessidade de a declaração fidejussória dever ser interpretada de forma estrita.
“Na dúvida sobre o sentido da declaração, não será directamente relevante o critério subsidiário do art.º 237.º CCiv - “dicotomizado” entre os negócios gratuitos e os onerosos - mas, antes, o critério do carácter menos gravoso para o declarante. Assim resulta, natural e razoavelmente, do facto de a fiança ser um negócio de risco, donde decorre que deve ser o credor, beneficiário da garantia, a curar no sentido de a declaração “cobrir”, inequivocamente, todas as situações que pretende ver resguardadas.” (…)
“Uma vez firmado que a garantia em causa é uma fiança, as dúvidas (internas) que poderão surgir na interpretação da declaração deverão, de acordo com o mesmo critério, ser resolvidas por estoutro princípio: in dubio pro fideiussore. As dúvidas que possam surgir, neste particular - não dúvidas subjectivas, mas, antes, dúvidas com suporte objectivo, após a interpretação da declaração nos termos legais (art.º 236.º nºs 1 e 2 CCiv) - podem dizer respeito a qualquer aspecto da vinculação fidejussória, desde o tempo de vinculação, ao âmbito da responsabilidade, passando pelo sentido de qualquer cláusula acessória”[7].
Estamos, por conseguinte, reconduzidos à aplicação da conhecida norma do art.º 236.º n.º1 CCiv – “a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele”.
A regra está, como visto, em que a dúvida sobre o sentido da declaração deve ser resolvida interpretativamente pela solução mais favorável para o fiador e, designadamente, o que dê menor âmbito à fiança, cabendo ao credor solicitar que, no termo de fiança, tudo fique bem esclarecido. Também Menezes Cordeiro, Tratado, X, Dtº das Obrigações, Garantias, 2015, pg. 460, com expresso apoio em Vaz Serra, Fiança e Figuras Análogas, Bol.71/72.
Ora, estipula o contrato de arrendamento, na sua cláusula 8ª, que: “Os Fiadores e principais pagadores abaixo assinados assumem solidariamente, com renúncia ao benefício de excussão prévia, com o Inquilino a obrigação fiel no cumprimento de todas as cláusulas deste contrato, seus aditamentos legais e suas renovações até à data efectiva da restituição do locado livre, devoluto e nas condições estipuladas, e bem assim, declaram que a fiança que acabam de prestar subsistirá ainda que haja alteração da renda agora fixada e mesmo decorrido o prazo inicial nele estipulado para as sucessivas renovações”.
Anote-se, como o faz a decisão recorrida, que o art. 2º nº 1 da Lei nº 6/2006 revogou expressamente o art. 655º do Código Civil, sendo hoje entendimento generalizado que, desde então, são os próprios contraentes que definem o âmbito e a extensão da fiança, sem se encontrarem adstritos a quaisquer restrições legais, temporais ou relativas à estipulação de renda – neste sentido, entre outros, Gravato Morais, Fiador do Locatário, in Scientia Juridica, 309º/103.
Desde logo, os fiadores não se limitaram a assumir a obrigação pelo pagamento das rendas, antes se vincularam pelo cumprimento das obrigações resultantes do contrato para o inquilino/arrendatário, em cujo elenco se encontram [1038º, al. d); 1043º e 1044º, todos do CC] a obrigação de fazer uso prudente da coisa locada, caracterizada pela imposição do dever de manutenção e restituição da coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato; sendo que o locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, para além de uma prudente utilização, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela…
Por isso que cabível no âmbito da obrigação de fiança assumida a de indemnização pelo dano emergente pelo gozo imprudente do arrendado.
Na sentença recorrida sustentou-se dever ser aplicado o disposto no art. 1041º, nºs 5 e 6 do CC, na redação da Lei n.º 13/2019, de 12.02, tanto ao valor das rendas em falta, como ao montante da indemnização pelos danos causados no arrendado, “não parecendo que faça grande sentido que se interprete esta norma de outra forma, designadamente quando alude à mora do devedor principal, considerando que a alteração da lei resulta de alguma preocupação de equilíbrio na posição e responsabilidade dos fiadores, que poderiam ser responsabilizados pelo pagamento de montantes avultados cuja dívida desconheciam por completo”; reconduzindo-se ao decidido no acórdão da Relação do Porto de 08/05/2023 (processo n.º 1242/22.3T8PRT.P1, consultado em www.dgsi.pt), que entendeu que a notificação por parte do senhorio ao fiador é condição para o poder demandar ao cumprimento da dívida afiançada, inferindo-se da leitura do artigo 1041.º, 5 e 6, do CC, que a sanção prevista para a não notificação do fiador por parte do senhorio em caso de incumprimento do inquilino é a impossibilidade de exigir o cumprimento da obrigação em falta junto do fiador.
Desde logo, no que respeita à aplicação da lei no tempo, as alterações que a Lei n.º 13/2019 introduziu no Código Civil aplicam-se não só aos contratos futuros, mas também aos contratos em curso, como decorre da regra geral do artigo 12.º, n.º 2, do Código Civil, na medida em que tais normas contendem com o conteúdo de relações jurídicas abstraindo dos factos que lhes deram origem. Neste sentido e expressamente quanto ao artigo 1041º em causa, Maria Olinda Garcia, Alterações em matéria de Arrendamento Urbano introduzidas pela Lei n.º 12/2019 e pela Lei n.º 13/2019.[8]
Dispõe o n.º 5 do art.º 1041.º do CC, com a redação que lhe foi dada pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, que «caso exista fiança e o arrendatário não faça cessar a mora nos termos do n.º 2, o senhorio deve, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida», acrescentando o n.º 6 que «o senhorio apenas pode exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito após efetuar a notificação prevista no número anterior.»
Conforme refere Pinto Furtado, «os n.ºs 5 e 6 preenchem uma lacuna sobre a relação do locador com o fiador, que exista, do locatário, em face da mora deste no pagamento de rendas.
No n.º 5, estabelece-se que o senhorio deve dar-lhe conhecimento da mora e da quantia em dívida “nos 90 dias seguintes”.
A notificação deve, naturalmente, fazer-se desde a primeira mora e se, após a notificação, se cumularem outras rendas que continuem em falta, certamente deverá dar-se imediatamente conta da dívida acumulada.
A notificação é indispensável porque, como se declara no n.º 5, só após ela poderá o senhorio exigir do fiador a quantia em dívida[9].
Isto era o que já se praticava anteriormente ao aditamento destes n.ºs 5 e 6. Apenas se acrescentou agora, à prática adotada, um prazo de notificação, talvez com o objetivo moralizador de evitar que o senhorio prolongue a ocorrência da mora para ir avolumando a dívida.»[10].
Conforme se afirma no Ac. da R.G. de 24.11.2022, Proc. n.º 629/21T8CHV.G1 (Joaquim Boavida), in www.dgsi.pt, «estes dois números foram aditados ao artigo 1041º pela Lei nº 13/2019, de 12/2, que estabeleceu medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade[11].
Portanto, nos termos do artigo 1041º, nºs. 5 e 6, do CCiv, na redação dada pela Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro, em vigor desde 13.02.2019, caso exista fiança e o arrendatário não faça cessar a mora, o senhorio deve, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida, apenas podendo exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito depois de efetuar a mencionada notificação.
Tais normativos estabelecem novas condições para a exigibilidade de tal prestação ao fiador (...).»
Os números 5 e 6 do artigo 1041.º do Código Civil vieram, assim, conferir uma tutela específica ao fiador do arrendatário que, na medida da sua especificidade, afastam a aplicação das regras gerais da fiança.
Assim, de acordo com o citado preceito, a mora não purgada do arrendatário, enquanto elemento constitutivo da responsabilização do fiador, constitui assim uma condição da ação, ou seja, elemento necessário para a procedência da pretensão deduzida, sendo que a exigibilidade do cumprimento das obrigações a cargo do fiador do arrendatário depende da notificação do senhorio ao fiador a que alude o artigo 1041.º, n.º 5, do Código Civil ( cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 21-05-2020, proferido no processo n.º 2804/18.9T8CSC.L1-2, disponível em www.dgsi.pt).
Desde logo, a norma em apreço, pela inserção sistemática (SUBSECÇÃO II - Pagamento da renda ou aluguer) e teor/regime, rege direta e imediatamente “apenas” quanto à indemnização pela mora no pagamento das rendas, que não genérica e indistintamente para qualquer outra das obrigações do arrendatário, mormente a de pagar uma indemnização pelos danos causados ao arrendado.
O teor literal da norma, ao referir-se no seu número 6, à satisfação dos direitos de crédito do senhorio sobre o arrendatário, está, pois, relacionado ao pagamento da renda e à indemnização moratória que pode ser exigida, “resolvendo”, a um tempo, controvérsia, mormente jurisprudencial, quanto à inclusão no âmbito das obrigações garantidas pelo fiador daquela indemnização moratória[12] e uma das principais críticas ao sistema anterior, a de que permitia o acumular da indemnização a que o senhorio tem legalmente direito, promovendo a inércia do senhorio, em prejuízo do fiador, desprotegido enquanto estranho às vicissitudes do arrendamento mesmo.
O estabelecimento do prazo ora em análise, acrescenta um outro nível de proteção ao fiador, garantindo, quando respeitado o prazo exigido à sua notificação da mora e quantias em dívida, que à data desta nunca estarão vencidas rendas de período superior a 4 meses [o mês da renda em mora, e – no máximo - as 3 subsequentes rendas que se vencem no período máximo de 90 dias]. Evitando a que só muito tardiamente e quando o valor da dívida é já muito elevado da mesma tome conhecimento, quando em momento anterior poderia ter providenciado pelo pagamento dos valores em falta.
É que sempre, novamente dos pontos de vista literal e sistemático da interpretação, ausente uma referência legal a “quaisquer (outros) direitos de crédito” ou a “todos os direitos de crédito” do senhorio sobre o arrendatário naquele n.º 6 do artigo versado ou uma remissão para aquele mesmo número em sede agora de outras obrigações, v.g., nos artigos 1044º e 1045º do CC.
Acresce, o que se evidencia na situação decidenda, como bem observa o recorrente, a inadequação ou inviabilidade de aplicação do regime a casos de outras obrigações do arrendatário, mormente as que não sejam obrigações de prazo certo e careçam de liquidação/fixação/apuramento… Na verdade, a obrigação de satisfação de uma indemnização pelos danos causados ao arrendado só se concretiza após a entrega da coisa, cessado o arrendamento e mediante o apuramento do valor ou montante do prejuízo, pelo que inviável a interpelação do fiador para o pagamento respetivo nos moldes ou termos estabelecidos no preceito considerando.
Donde, ao contrário da decisão recorrida, temos para nós que se evidencia que o regime do artigo versado, o dos números 5 e 6 do art. 1041º do CC, rege tão só quanto à indemnização moratória relativa à falta de pagamento das rendas pelo arrendatário, que não quanto a todas e quaisquer obrigações deste.
Fora daquele âmbito, o da introdução pela Lei n.º 13/2019, de uma condição de exigibilidade para a obrigação do fiador correspondente à indemnização pela mora do arrendatário pela falta de pagamento das rendas, continuam, na ausência de norma legal, a valer as regras ou disposições gerais do CC, quanto ao âmbito da responsabilidade do fiador.
Por isso que não se tem por necessária aquela notificação quanto a crédito distinto do da mora no pagamento das rendas.
Na sentença recorrida conclui-se ser devida pelo réu BB, a de 6.428,60€, valor constante da fatura da B... e remetida ao autor, para a reabilitação geral do imóvel na sequência dos danos que o autor provocou.
Ora, constitui uma das obrigações do locatário não fazer da coisa locada uma utilização imprudente (art.º 1038.º, al. d), do Código Civil). Também nos termos do art.º 1044.º, do mesmo diploma, o locatário responde, em princípio, pela perda ou deteriorações da coisa.
Da conjugação das referidas normas legais, resulta que o arrendatário é responsável pelas despesas necessárias à manutenção e restituição do prédio no estado em que o recebeu, ressalvadas as “deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato” e as pequenas deteriorações que se tornam necessárias, devendo, no entanto, repará-las antes da restituição do prédio, só assim não será quando as deteriorações resultarem de pura vetustez ou desgaste pelo decurso do tempo.
Assim, dada a obrigação do arrendatário de entregar o locado no estado de conservação em que o recebeu do locador no início do contrato, e tendo efetuado tal restituição com deteriorações, a ele compete alegar e provar que as mesmas não procedem de culpa sua, sob pena de por elas ser responsável.
Como tal, tendo o A. feito a prova que lhe competia, ou seja, os danos decorrentes do facto do 1.ª Réu não ter procedido à entrega do imóvel no estado em que o recebeu, como se obrigara, sem que os RR. tivessem logrado demonstrar o contrário ou a razão imperiosa para que assim não fosse, nenhuma censura merece a sentença recorrida nos termos em que foi proferida.
Nessa parte não colhe, finalmente, a argumentação nos autos pelos RR, quanto ao facto de a obrigação ter sido exigida ou reclamada após a restituição do arrendado, sendo certo que apenas se obrigaram/afiançaram as dívidas até àquela ocasião…
Estipulado que o fiador se obrigou a garantir o pagamento de todas as quantias que viessem a ser devidas pela inquilina à senhoria por virtude de contrato de arrendamento, até à entrega efectiva do locado, não há dúvidas que os factos constitutivos da obrigação indemnizatória reconhecida o foram naquele período temporal, assim o uso imprudente do arrendado e a restituição fora das condições de conservação do imóvel… Não está, pois, em causa obrigação devida por facto posterior à entrega efectiva do arrendado, ainda quando a pretensão ou pedido apenas tenham sido formulados após aquela entrega.
Impõe-se, pelo exposto, a condenação dos RR, como fiadores, nos mesmos termos em que foi condenado o primeiro Réu, arrendatário.
III –
Por tudo o exposto, decide-se conceder provimento ao recurso, condenando-se os RR Recorridos, na qualidade de fiadores, a pagar ao Autor, solidariamente com o primeiro Réu, a quantia de 6.428,60€, relativa à reabilitação geral do imóvel na sequência dos danos que o 1º Réu provocou, acrescida dos juros de mora à taxa de juros civis desde 01/04/2020, até integral pagamento.
Custas da apelação pelos recorridos.
Notifique.
Porto, 07 de Dezembro de 2023
Isabel Peixoto Pereira
Paulo Duarte Teixeira
António Carneiro da Silva
__________________
[1] Fernando de Gravato Morais, a propósito da temática da constituição de título executivo contra o fiador do arrendatário, in Falta de Pagamento da Renda no Arrendamento Urbano, Almedina, 2010, pág. 80.
[2] Estudos de Direito das garantias, vol. I, p. 23 e 24.
[3] Código Civil Anotado, Volume I, Coimbra Editora, 1987, pág. 651 e 652.
[4] Código Civil Anotado, Almedina, 2017, Volume I, coordenação de Ana Prata, pág. 818.
[5] Direito das Obrigações, Almedina, 12.ª edição, 2011, pág. 889 e 890.
[6] Manuel Januário da Costa Gomes, Assunção Fidejussória de dívida. Sobre o sentido e o âmbito da vinculação como fiador, Almedina, Coimbra, p. 119 e ss.
[7] Assunção Fidejussória de Dívida, cit., 2000, pgs. 744 e 745.
[8] Revista Julgar, março de 2019, disponível em http://julgar.pt/wp-content/uploads/2019/03/20190305-JULGAR-Alterações-em-matéra-dearrendamento-Leis-12_2019-e-13_2019-Maria-Olinda-Garcia.pdf.
[9] Cfr. Acórdão da Relação de Lisboa de 24.09.2015, na base de dados da dgsi, nos termos do qual: (…) pese embora a constituição em mora do arrendatário não dependa de interpelação judicial, por estar em causa uma obrigação com prazo certo (art. 805º nº 1 e 2, al. a) do C. Civil), a constituição em mora por parte do fiador depende, nos termos gerais, de interpelação, já que aquele, em regra, poderá nem saber que o arrendatário deixou de cumprir. Contra, Ac. Relação do Porto de 05.03.2018, na mesma base de dados.
[10] Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, outubro de 2019, p. 148.
[11] Assim a Exposição de Motivos constante da Proposta de Lei n.º 129/XIII, que esteve na base da Lei n.º 13/2019.
[12] A título meramente exemplificativo, o Acórdão da Relação de Lisboa de 13.10.2022, acessível na base de dados da dgsi, o qual anota precisamente: “a jurisprudência não tem sido unânime quanto à solução dada à questão de saber se a obrigação de pagamento da indemnização prevista no art.º 1045.º n.º 2 do C.Civil, que incide sobre o arrendatário, pelo atraso culposo na entrega do locado equivalente ao valor da renda mensal em dobro por cada mês de atraso na restituição do bem é também da responsabilidade do fiador” e o já citado Acórdão da Relação do Porto de 05 de Março de 2018.