| 16746/23.2T8PRT.P1 |  |
RESOLUÇÃO CONVENCIONAL
II - A nulidade do CPCV celebrado em data anterior à entrada em vigor do DL 10/2024 de 08/01, fundada na inexistência de licença de utilização da fração prometida vender à data da sua celebração, só ocorre em situação de impossibilidade originária de vir a ser obtida a licença em análise, na medida em que então sim o contrato definitivo nunca poderia vir a ser celebrado.
III - Fundando-se a resolução convencional na liberdade contratual, segue a mesma os termos acordados pelas partes pelo que os respetivos pressupostos dependem do que foi por estas estipulado, recorrendo-se às regras da interpretação dos negócios para determinar aqueles.
3ª Secção Cível
Relatora – M. Fátima Andrade
Adjunto – José Nuno Duarte
Adjunto – António Mendes Coelho
Tribunal de Origem do Recurso - Tribunal Judicial da Comarca do Porto – Jz. Central do Porto
Apelante/A..., Lda.
Sumário (artigo 663º nº 7 do CPC):
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I - Relatório
AA instaurou a presente ação declarativa sob a forma de processo comum contra “A..., Lda., peticionando que pela procedência da presente ação, seja:
“a) o CPCV celebrado entre as partes a 18.06.2021 considerado nulo e os valores pagos pelo Autor à Ré restituídos àquele; ou, alternativamente, caso assim não se entenda,
b) a Ré condenada por incumprimento contratual e abuso de direito no exercício da resolução do contrato celebrado com o Autor e consequente apropriação dos valores por este adiantados, sendo a Ré ainda condenada à restituição de todas as quantias entregues pelo Autor a título de sinal, adiantamento e princípio de pagamento e que totalizam o valor de €67.500 acrescido do valor dos juros vencidos e vincendos”
Para tanto e em suma alegou:
- Ter contratado os serviços de uma agência imobiliária que incluíam procura e apresentação de imóveis; acompanhamento jurídico – ao abrigo do qual contratou os serviços jurídicos de uma sociedade de advogados; abertura de conta bancária e proposta de arrendamento a longo prazo de imóveis que iria adquirir;
- No contexto dos serviços que lhe foram assim prestados, veio a celebrar com a aqui R. contrato promessa de compra e venda (CPCV) para a aquisição, para além de uma outra, da fração autónoma designada pela letra “I”;
- Ficou mencionado no número um da cláusula sexta do referido CPCV que o Segundo Contraente, o ora Autor, iria solicitar um “empréstimo bancário para financiamento da aquisição da fração autónoma”. Tendo ficado também acordado que, caso tal financiamento não fosse concedido, o segundo contraente, fazendo a prova dessa impossibilidade à primeira contraente (a Ré), poderia resolver o presente contrato através dos meios previstos neste e na lei;
- A abertura de conta de depósito em nome do Autor veio a ser recusada unilateralmente pelo banco, no contexto da Operação Militar Especial desencadeada pela Federação Russa e da crescente tensão entre a União Europeia e a Rússia.
Assim se tendo tornado impossível ao autor a obtenção de financiamento bancário para a aquisição da fração em causa nos autos – a fração “I”;
- Face a tal situação o A. comunicou a decisão de resolver o contrato e obter a restituição do sinal por si entregue, ao abrigo do clausulado;
- em resposta a R. marcou a realização da escritura definitiva. Marcação não comunicada ao autor.
O que nem era necessário, atenta a prévia comunicação de resolver o contrato por impossibilidade na obtenção do financiamento;
- A R. voltou ainda a remarcar a data para a celebração de nova escritura, a qual não foi comunicada ao autor pelos seus mandatários.
- A R. recusa a devolução do sinal e não aceitou uma proposta do autor de proceder ao pagamento do preço acordado em prestações até ao final de setembro de 2023, mediante a entrega do imóvel;
- Em 12/04/2023 a R. comunica que considerou o contrato resolvido por facto imputável ao autor e recusa a restituição do sinal pago.
O que fez por já ter encetado negociações com terceiros, tendo consumado a venda de tal imóvel em 03/04/2023;
- A R. carecia de ter licença de utilização não só para celebrar o contrato de CV como também para celebrar o CPCV, o que implica a nulidade do CPCV celebrado. Nulidade que é de conhecimento oficioso e cuja declaração peticiona;
- A R. não deu conhecimento ao autor da emissão da licença de utilização no prazo de 5 dias previstos no CPCV. De tal o A. só veio a tomar conhecimento em meados de novembro, mais de 3 meses após a emissão daquela.
A R. deveria ter dado conhecimento ao A. tempestivamente da emissão da licença para que o A. pudesse iniciar o processo de financiamento e marcar a escritura.
O A. nunca entrou em mora, pelo que a R. não podia proceder à marcação da escritura.
Inexistindo como tal incumprimento definitivo contratual imputável ao A..
Autor que de resto não recebeu interpelação admonitória para conversão da mora em incumprimento definitivo.
Não podendo a R. avançar com a marcação de escrituras quando fora já formalmente informado em dezembro de 2022 da impossibilidade do autor em cumprir a prestação.
- A realidade após o início da operação militar especial configura alteração anormal das circunstâncias em que as partes decidiram contratar, o que confere ao autor o direito à resolução contratual.
- A R. está em mora na devolução do sinal entregue desde 16/12/2022.
Termos em que concluiu pela condenação da R. nos termos acima assinalados.
Devidamente citada, contestou a R., tendo em suma se pronunciado:
- Pela improcedência da arguida nulidade do CPCV, por em causa estar imóvel em reabilitação com alvará de licenciamento de obras de ampliação e alteração emitido. Apenas sendo exigível que à data da celebração da CV essa licença existisse.
Mais tendo alegado que em 28 de julho de 2022, a licença de utilização foi emitida, pelo que, nas várias datas para as quais foi agendada a realização da escritura, os requisitos formais para a celebração do contrato definitivo encontravam-se preenchidos;
- Constitui abuso do direito a invocação da nulidade mencionada por parte do autor, nos termos que em sede de contestação justificou – invocando nomeadamente ter o A. celebrado o contrato definitivo da outra fração que igualmente prometera comprar à R. nas mesmas circunstâncias, a 5/12/2023 sem que qualquer nulidade invocasse;
- A R. comunicou ao A. na pessoa da mediadora imobiliária a emissão da licença emitida a 28/07/2022 no início de agosto de 2022. E aguardou o agendamento da escritura. O que não ocorreu no prazo estipulado;
- A R. contactou então o A. na pessoa do seu mandatário para a realização da escritura das duas frações prometidas vender, tendo sido marcado por acordo o dia 05/12/2022.
Só posteriormente a 23/11/22 o A. informa que ainda não pode realizar a escritura da fração I por problemas na obtenção do financiamento.
- Em 16/12/22 a R. recebe com surpresa a missiva de resolução contratual ao abrigo da cláusula 6ª, antes não mencionada;
Do que a R. discordou, por não demonstrada a impossibilidade contratualmente prevista;
- O A. atua de má-fé ao não cumprir o estipulado contratualmente e alegar abusivamente a sua nulidade;
- A alienação da fração I ocorreu após a resolução contratual fundada no incumprimento contratual.
Impugnada, ainda, parcialmente a factualidade alegada pelo autor, concluiu a R.:
- inexistir da parte do autor fundamento para a resolução contratual pela não obtenção de financiamento.
A celebração do contrato definitivo, como resulta da Cláusula Terceira, n.º 1, ficou dependente da emissão do alvará de utilização da fração pela entidade camarária, o que ocorreu no dia 28 de julho de 2022 e foi comunicado ao A. em agosto de 2022. Tendo a R. aguardado, em vão, a marcação da escritura que não ocorreu no prazo acordado.
- não tendo sido comunicado pelo A. ou seus mandatários a existência de problemas de financiamento relativos à fração “I”, foi com total surpresa que a R. recebeu a missiva datada de 16 de dezembro de 2022 a resolver o contrato promessa por apelo ao disposto na Cláusula Sexta do contrato promessa.
Então sendo comunicado a impossibilidade de obter financiamento, do que a R. discordou (pelos fundamentos que invocou na contestação), agendando escritura (por duas vezes) com advertência de incumprimento definitivo do contrato em caso de não comparência. Não tendo o A. comparecido, nem para tanto apresentado justificação.
Pelo que, verificado incumprimento definitivo por parte do A., a R. comunicou a resolução contratual.
Termos em que pugnou pela total improcedência da ação.
Agendada audiência prévia, foi após proferido despacho saneador.
O objeto do litígio foi identificado e elencados os temas da prova.
Realizada audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença, decidindo-se a final:
“julgo a ação procedente e, em consequência, declarando validamente resolvido o contrato-promessa pelo autor, decido:
A- Condenar a ré, A... Lda., a pagar ao autor, AA, a quantia de 67.500,00 euros (sessenta e sete mil e quinhentos euros), a título de devolução em singelo do sinal prestado, mas quantia esta a que acrescem os juros de mora vencidos e vincendos contados à taxa legal desde a citação e até integral pagamento;
B- Absolvendo a ré do mais peticionado pelo autor.”
*
Do assim decidido, interpôs a R. recurso de apelação oferecendo alegações e formulando as seguintes
CONCLUSÕES
(…)
*
Apresentou o A. contra-alegações, tendo em suma concluído pela improcedência do recurso da R., face ao bem decidido pelo tribunal a quo, tanto em sede de decisão de facto, como de direito, a final tendo apresentado as seguintes
CONCLUSÕES
(…)
*
O recurso foi admitido como de apelação, com subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Foram colhidos os vistos legais.
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II - FACTUALIDADE PROVADA.
(O tribunal a quo julgou provada a seguinte factualidade)
“1- No dia 18.06.2021, com vista à aquisição do imóvel dependente da concessão de financiamento bancário, o autor, AA, celebrou com a ré, A... Lda., contrato-promessa de compra e venda (doc. nº 1 junto com a petição inicial, que se considera aqui reproduzido);
2- A ré era a legítima possuidora e proprietária do imóvel objecto do contrato, prédio urbano, constituído sob o regime de propriedade horizontal, sito em Santo ..., Rua ..., União das Freguesias ..., Santo ..., ..., ..., ... e ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número atual ...47 (constando apenas ...84 na altura da celebração do CPCV) da freguesia ... e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...71 (provisório na altura da celebração do CPCV) da União das Freguesias ..., Santo ..., ..., ..., ... e ... (doc. nº 2 junto com a petição inicial);
3- Por efeitos desse contrato, a ré comprometeu-se a vender e o autor comprometeu-se a comprar a fração autónoma designada pela letra “I”, para habitação, T1, localizada no terceiro andar (piso três trás);
4- O preço da compra e venda da Fração Autónoma foi estabelecido em €255.000,00 (duzentos e cinquenta e cinco mil euros), pago nos seguintes termos (cláusula Segunda do contrato):
- no prazo de cinco dias a contar da data da assinatura do Contrato, pelo promitente comprador será pago o montante de €10.000,00 (dez mil euros), a título de sinal e princípio de pagamento;
- até 04.08.2021 será pago o montante de €57.500,00 (cinquenta e sete mil e quinhentos euros), a título de reforço de sinal e princípio de pagamento;
- na data da outorga do contrato definitivo de compra e venda será pago o valor remanescente, no montante de €187.500,00 (cento e oitenta e sete mil e quinhentos euros);
5- No dia 24.06.2021, o autor realizou a transferência do montante de €20.000,00 (vinte mil euros) para a conta contratualizada, correspondente ao pagamento do sinal e princípio de pagamento de dois apartamentos, um dos quais é a fração autónoma designada pela letra “I”, para habitação, T1, localizada no terceiro andar (piso três trás);
6- No dia 06.08.2021 foi pago o valor de €57.500,00 (cinquenta e sete mil e quinhentos euros), a título de reforço de sinal e princípio de pagamento;
7- Ficou mencionado no número um da cláusula sexta do Contrato que o Segundo Contraente, o ora autor, iria solicitar um “empréstimo bancário para financiamento da aquisição da fração autónoma”, tendo ficado também acordado que, caso tal financiamento não fosse concedido, o segundo contraente, fazendo a prova dessa impossibilidade à primeira contraente (a ré), poderia resolver o presente contrato através dos meios previstos neste e na lei;
8- Acrescentou-se ainda, no n.º 3 da mesma cláusula, que a não concessão do financiamento bancário ao Segundo Contraente “não será considerado incumprimento contratual pelo que não se aplicará o previsto na cláusula quinta” (consequências em caso de incumprimento e cessação do Contrato);
9- De acordo com o disposto no n.º 1 da cláusula terceira, a escritura deveria “ser outorgada no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias contados da data de emissão da autorização de utilização do prédio pela Câmara Municipal do Porto”;
10- O autor, AA, é cidadão nacional da Federação Russa;
11- O autor, através de mediação de agência imobiliária, de que era gerente BB, adquiriu dois imóveis a pronto pagamento, no Porto, bem como realizou o contrato-promessa em causa nestes autos, que adquiriria com recurso a financiamento bancário, em cujas burocracias seria ajudado por este BB, tendo o autor a intenção de, com tais aquisições, obter o chamado “Visto Gold”;
11- Ainda por intermédio deste BB, em Setembro de 2021, o autor assinou remeteu-lhe a documentação bancária necessária para abertura de conta bancária junto do Banco 1... (doc. nº 6 da petição inicial);
12- Após a Federação Russa ter invadido militarmente a Ucrânia, o autor contactou o BB, tomando conhecimento de que a conta bancária ainda não tinha sido aberta;
13- Posteriormente, o autor foi informado pelo BB que as tentativas para abrir conta bancária em nome do autor não tinham sido bem sucedidas;
14- A partir do final de Fevereiro de 2022, como é do conhecimento público, o quadro de incerteza entre a União Europeia e a Federação Russa, em consequência da invasão militar acima referida, levou a que as instituições bancárias adotassem medidas de restrição à abertura de contas a cidadãos da Federação Russa, bem como a conceder-lhes financiamento bancário;
15- Em 28.07.2022 foi emitida a licença de utilização do prédio prometido vender e comprar;
16- Todavia, não tendo o autor conseguido abrir uma conta bancária em Portugal, em consequência, também não conseguiu obter financiamento bancário para a compra do imóvel (contrato-prometido);
17- Com data de 16.12.2022 e por intermédio de advogado, o autor declarou à ré resolver o contrato por não ter logrado obter financiamento, reclamando ainda a devolução do sinal que havia prestado (doc. nº 15 da petição inicial);
18- A ré respondeu, por carta datada de 29.12.2022, declarando não aceitar os argumentos do autor e agendando a respetiva escritura pública para outorga do contrato-prometido, para o dia 10.01.2023 (doc. nº 16 da petição inicial);
19- Entretanto, a ré vendeu já o imóvel aqui em causa a terceiros;
20- À data de celebração do contrato promessa, o imóvel encontrava-se em reabilitação, tendo sido emitido o alvará de licenciamento de obras de ampliação e alteração ALV/.../18/DMU pela Câmara Municipal do Porto, à qual é feita referência no Considerando Três do Contrato e junto como Anexo III ao contrato promessa, encontrando-se (à data) a aguardar a emissão do alvará de utilização (doc. nº 1 junto com a contestação);
21- A ré agendou a escritura pública (contrato-prometido) para o dia 05.12.2022 (doc. nº 6 junto com a petição inicial);
22- Posteriormente a tal agendamento, em 23 de Novembro de 2022, o autor informou a ré de que não poderia “ainda” realizar a escritura relativa à fração I por problemas na obtenção de financiamento bancário (doc. nº 7 junto com a contestação);
23- Face à comunicação do autor à ré de 16.12.2022 (supra nº 17), a ré manifestou a sua discordância quanto ao fundamento invocado, remetendo a missiva de resposta datada de 29 de Dezembro e agendando a realização de escritura pública (supra nº 17 e 18);
24- O autor não compareceu à escritura agendada para o dia 10 de Janeiro de 2023 e a ré remeteu-lhe nova missiva a agendar escritura para o dia 24 de Março de 2023, na qual indicou expressamente que a não comparência do autor teria como consequência o incumprimento definitivo do contrato promessa (doc. nº 8 junto com a contestação);
25- O autor não compareceu nessa data (doc. nº 8 e 9 da contestação).”
III- Âmbito do recurso.
Delimitado como está o recurso pelas conclusões das alegações, sem prejuízo de e em relação às mesmas não estar o tribunal sujeito à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito nem limitado ao conhecimento das questões de que cumpra oficiosamente conhecer – vide artigos 5º n.º 3, 608º n.º 2, 635º n.ºs 3 e 4 e 639º n.ºs 1 e 3 do CPC – resulta serem questões a apreciar:
1) Erro na decisão de facto.
Em causa os factos provados 14) e 16) que a recorrente pugna sejam julgados não provados, introduzindo no seu lugar os factos que indica nas conclusões F) e X)].
2) erro na aplicação do direito.
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Conhecendo.
1) Em função das questões acima enunciadas, será apreciada em primeiro lugar o invocado erro de julgamento na decisão de facto.
Para a apreciação desta pretensão importa ter presente os seguintes pressupostos:
i- Estando em causa a impugnação da matéria de facto, obrigatoriamente e sob pena de rejeição deve o recorrente especificar (vide artigo 640º n.º 1 do CPC):
“a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”.
No caso de prova gravada, incumbindo ainda ao recorrente [vide n.º 2 al. a) deste artigo 640º] “sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes”.
Sendo ónus do mesmo apresentar a sua alegação e concluir de forma sintética pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão – artigo 639º n.º 1 do CPC - na certeza de que as conclusões têm a função de delimitar o objeto do recurso conforme se extrai do n.º 3 do artigo 635º do CPC.
Pelo que destas conclusões é exigível no mínimo que das mesmas conste de forma clara quais os pontos de facto que o recorrente considera incorretamente julgados, sob pena de rejeição do mesmo.
Podendo os demais requisitos serem extraídos do corpo alegatório.
Os requisitos impugnativos de admissibilidade da impugnação da decisão de facto com base em erro de julgamento encontram o seu fundamento na garantia da “adequada inteligibilidade do objeto e alcance teleológico da pretensão recursória, de forma a proporcionar o contraditório esclarecido da contraparte e a circunscrever o perímetro do exercício do poder de cognição pelo tribunal de recurso”.[1]
ii- Na reapreciação da matéria de facto – vide nº 1 do artigo 662º do CPC - a modificação da decisão de facto é um dever para a Relação, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou a junção de documento superveniente impuser diversa decisão.
Cabendo ao tribunal da Relação formar a sua própria convicção mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou que se mostrem acessíveis.
Sem prejuízo de e quanto aos factos não objeto de impugnação, dever o tribunal de recurso sanar mesmo oficiosamente e quando para tal tenha todos os elementos, vícios de deficiência, obscuridade ou contradição da factualidade enunciada, tal como decorre do disposto no artigo 662º n.º 2 al. c) do CPC.
Sobre a parte interessada na alteração da decisão de facto recai, portanto, o ónus de alegação e especificação dos concretos pontos de facto que pretende ver reapreciados; dos concretos meios de prova que impõem tal alteração e da decisão que a seu ver sobre os mesmos deve recair, sob pena de rejeição do recurso.
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Tendo presentes estes considerandos e revertendo ao caso concreto, é possível extrair das conclusões de recurso quais os pontos da decisão de facto sobre os quais recai a crítica da recorrente, imputando erro de julgamento – factos provados 14 e 16.
Da leitura conjugada das conclusões [vide conclusão A)] e corpo alegatório, mais resulta pretender a recorrente que estes factos sejam julgados não provados, introduzindo-se no seu lugar outra factualidade que indica também nas conclusões F) e X). Tendo identificado os meios probatórios que a seu ver impõem decisão diversa, respeitando o exigido pela al. a) do nº 2 do artigo 640º do CPC.
Em suma, entendem-se observados os ónus de impugnação e especificação incidentes sobre a recorrente quanto a estes pontos factuais que como tal serão reapreciados.
Consigna-se ter-se procedido à audição da prova gravada.
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Pretende a recorrente que a redação do facto provado 14, cuja redação aqui se relembra:
“14- A partir do final de Fevereiro de 2022, como é do conhecimento público, o quadro de incerteza entre a União Europeia e a Federação Russa, em consequência da invasão militar acima referida, levou a que as instituições bancárias adotassem medidas de restrição à abertura de contas a cidadãos da Federação Russa, bem como a conceder-lhes financiamento bancário;”
seja julgada não provada, no seu lugar sendo introduzida a seguinte factualidade:
«A partir do final de Fevereiro de 2022, como é do conhecimento público, o quadro de incerteza entre a União Europeia e a Federação Russa, em consequência da invasão militar acima referida, apesar de algumas dificuldades, não levou a que as instituições bancárias adotassem medidas de restrição absoluta e generalizada à abertura de contas a cidadãos da Federação Russa, que os impedissem de as abrir ou de aceder ao financiamento bancário.»
e mais pretende, quanto ao facto provado 16 cuja redação aqui igualmente se deixa relembrada:
“16- Todavia, não tendo o autor conseguido abrir uma conta bancária em Portugal, em consequência, também não conseguiu obter financiamento bancário para a compra do imóvel (contrato-prometido);”
que o mesmo seja julgado não provado, passando em seu lugar a ser julgada provada a seguinte factualidade:
«o autor não diligenciou adequadamente para abrir uma conta bancária em Portugal nem para conseguir obter financiamento bancário para a compra do imóvel (contrato-prometido).»
Para a análise da impugnação aduzida, importa efetuar um prévio enquadramento legal de normas pertinentes à situação dos autos, atenta a impugnação deduzida.
O Regulamento UE nº 269/2014 do Conselho de 17/03/2014, aplicável em todo o território da União e assim também em Portugal (vide o seu artigo 17º) alvo de sucessivas alterações e cujo texto consolidado pode ser acedido em eur-lex.europa, foi adotado, tendo em conta, entre outros, os seguintes considerandos nele apontados:
- “Em 6 de março de 2014, os Chefes de Estado e de Governo dos Estados-Membros da União condenaram veementemente a violação da soberania e da integridade territorial ucranianas pela Federação da Rússia, que não resultou de qualquer provocação, e exortaram a Federação da Rússia a retirar imediatamente as suas forças armadas e a enviá-las para as suas áreas de estacionamento permanente, em conformidade com os acordos pertinentes. Exortaram a Federação da Rússia a permitir o acesso imediato de observadores internacionais. Os Chefes de Estado e de Governo consideraram que a decisão do Conselho Superior da República Autónoma da Crimeia de realizar um referendo sobre o futuro estatuto do território é contrária à Constituição ucraniana, pelo que é ilegal” (considerando 1);
- “Os Chefes de Estado e de Governo decidiram adotar medidas, inclusive as que tinham sido previstas pelo Conselho em 3 de março de 2014, nomeadamente suspender as conversações bilaterais com a Federação da Rússia em matéria de vistos, bem como as conversações com a Federação da Rússia sobre um novo acordo abrangente que substituiria o Acordo de Parceria e Cooperação em vigor” (considerando 2);
- “Os Chefes de Estado e de Governo sublinharam que a solução para a crise deve passar por negociações entre os Governos da Ucrânia e da Federação da Rússia, incluindo por eventuais mecanismos multilaterais e que, na ausência de resultados num lapso de tempo limitado, a União Europeia decidirá sobre novas medidas, tais como proibições de viagem, congelamentos de bens e o cancelamento da Cimeira UE-Rússia” (considerando 3);
- “Em 17 de março de 2014, o Conselho adotou a Decisão 2014/145/PESC, que prevê restrições de viagem e o congelamento de fundos e recursos económicos de determinadas pessoas responsáveis por ações que comprometam ou ameacem a integridade territorial, a soberania e a independência da Ucrânia, incluindo ações relacionadas com o futuro estatuto de qualquer parte do território que são contrárias à Constituição ucraniana bem como das pessoas singulares ou coletivas, entidades ou organismos a elas associados. Essas pessoas singulares ou coletivas, entidades e organismos são enumerados no anexo dessa decisão” (considerando 4);
- “Algumas dessas medidas são abrangidas pelo âmbito de aplicação do Tratado pelo que, nomeadamente para garantir a sua aplicação uniforme em todos os Estados-Membros, é necessária uma ação regulamentar a nível da União a fim de assegurar a sua execução.” (considerando 5);
(…)
- “Para efeitos da aplicação do presente regulamento e a fim de criar a máxima segurança jurídica na União, deverão ser divulgados os nomes e outros dados pertinentes das pessoas singulares e coletivas, entidades e organismos cujos fundos e recursos económicos devam ser congelados em conformidade com o presente regulamento. Qualquer tratamento de dados pessoais deve respeitar o disposto no Regulamento (CE) n.º 45/2001 do Parlamento Europeu e do Conselho (..) e na Diretiva 95/46/CE do Parlamento Europeu e do Conselho (..)” (considerando 9).
A adoção deste Regulamento impôs medidas restritivas no que “diz respeito a ações que comprometam ou ameacem a integridade territorial, a soberania e a independência da Ucrânia”. Para o efeito tendo determinado nos termos do artigo 2º nº 1 (sem prejuízo das exceções indicadas nas outras normas deste Regulamento) o congelamento de “todos os fundos e recursos económicos pertencentes, na posse, à disposição ou sob controlo das pessoas singulares ou coletivas, entidades ou organismos, ou das pessoas singulares ou coletivas, entidades ou organismos a elas associados que figurem na lista constante do anexo I.”
Acrescentando o nº 2 deste artigo “É proibido colocar, direta ou indiretamente, fundos ou recursos económicos à disposição das pessoas singulares ou coletivas, entidades ou organismos, ou das pessoas singulares ou coletivas, entidades ou organismos a elas associados que figurem na lista constante do anexo I, ou disponibilizá-los em seu benefício.”
O Anexo nº 1 citado no artigo 2º enumera as pessoas singulares, coletivas, entidades ou organismos abrangidos pelas sanções indicadas, concretamente congelamento de fundos e recursos económicos.
O mesmo é dizer que nos termos deste Regulamento, as medidas restritivas pelo mesmo adotadas, têm destinatários concretos e necessariamente identificados no respetivo Anexo I, cuja alteração é da competência do Conselho.
Nunca abstrata e genericamente cidadãos de uma concreta nacionalidade, independentemente das razões subjacentes à sua adoção.
Medidas cuja aplicação e execução se encontra regulamentada pela Lei 97/2017 de 23/08.
Por outro lado, as entidades financeiras definidas no artigo 3º da lei 83/2017 de 18/08, entre as quais as instituições de crédito, estão sujeitas às disposições desta Lei a qual estabeleceu “medidas de natureza preventiva e repressiva de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo”
Transpondo “parcialmente para a ordem jurídica interna a Diretiva 2015/849/UE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 20 de maio de 2015, relativa à prevenção da utilização do sistema financeiro e das atividades e profissões especialmente designadas para efeitos de branqueamento de capitais e de financiamento do terrorismo, bem como, a Diretiva 2016/2258/UE, do Conselho, de 6 de dezembro de 2016, que altera a Diretiva 2011/16/UE, no que respeita ao acesso às informações anti branqueamento de capitais por parte das autoridades fiscais.” (vide artigo 1º nº 1)
Bem como “as medidas nacionais necessárias à efetiva aplicação do Regulamento (UE) 2015/847, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 20 de maio de 2015, relativo às informações que acompanham as transferências de fundos e que revoga o Regulamento (CE) 1781/2006 (…)”(vide artigo 1º nº 2).
Para o efeito as entidades a tal obrigadas, “identificam, avaliam e mitigam os concretos riscos de branqueamento de capitais e de financiamento do terrorismo existentes no contexto da sua realidade operativa específica” (artigo 14º nº 1).
Para tanto lhes incumbindo:
“a) Identificar os concretos riscos de branqueamento de capitais e de financiamento do terrorismo inerentes à sua realidade operativa específica, incluindo os riscos associados:
i) À natureza, dimensão e complexidade da atividade prosseguida;
ii) Aos respetivos clientes;
iii) Às áreas de negócio desenvolvidas, bem como aos produtos, serviços e operações disponibilizados;
iv) Aos canais de distribuição dos produtos e serviços disponibilizados, bem como aos meios de comunicação utilizados no contacto com os clientes;
v) Aos países ou territórios de origem dos clientes da entidade obrigada, ou em que estes tenham domicílio ou, de algum modo, desenvolvam a sua atividade;
vi) Aos países ou territórios em que a entidade obrigada opere, diretamente ou através de terceiros, pertencentes ou não ao mesmo grupo;
b) Avaliar o risco de branqueamento de capitais e de financiamento do terrorismo associado à sua realidade operativa específica, designadamente através da determinação:
i) Do grau de probabilidade e de impacto de cada um dos riscos concretamente identificados, tendo em atenção, para o efeito, todas as variáveis relevantes no contexto da sua realidade operativa, incluindo a finalidade da relação de negócio, o nível de bens depositados por cliente ou o volume das operações efetuadas e a regularidade ou a duração da relação de negócio;
ii) Do risco global da entidade obrigada e, se aplicável, das respetivas áreas de negócio, a aferir com base na ponderação de cada um dos riscos concretamente identificados e avaliados;
c) Definir e adotar os meios e procedimentos de controlo que se mostrem adequados à mitigação dos riscos específicos identificados e avaliados, adotando procedimentos especialmente reforçados quando se verifique a existência de um risco acrescido de branqueamento de capitais e de financiamento do terrorismo;
d) Rever, com periodicidade adequada aos riscos identificados ou outra definida por regulamentação, a atualidade das práticas de gestão de risco a que se referem as alíneas anteriores, de modo a que as mesmas reflitam adequadamente eventuais alterações registadas na realidade operativa específica e riscos a esta associados.
(…)”
E para tanto, adotam “os meios e os mecanismos necessários para assegurar o cumprimento das medidas restritivas adotadas pelo Conselho de Segurança das Nações Unidas ou adotadas pela União Europeia de congelamento de bens e recursos económicos relacionadas com o terrorismo, a proliferação de armas de destruição em massa, e o respetivo financiamento, contra pessoa ou entidade designada” (artigo 21º nº 1).
Simplificando medidas adotadas ao abrigo do dever de identificação e diligência quando seja identificado um risco comprovadamente reduzido de branqueamento de capitais e de financiamento do terrorismo nas relações de negócio, nas transações ocasionais ou nas operações que efetuem (vide artigo 35º).
Ao invés, e em complemento dos procedimentos normais, reforçando as medidas adotadas ao abrigo do dever de identificação e diligência “quando for identificado, pelas próprias entidades obrigadas ou pelas respetivas autoridades setoriais, um risco acrescido de branqueamento de capitais ou de financiamento do terrorismo nas relações de negócio, nas transações ocasionais ou nas operações que efetuem” (vide artigo 36º nº 1).
Sendo sempre “aplicáveis medidas reforçadas às situações previstas nos artigos 37.º a 39.º e 69.º a 71.º, bem como em quaisquer outras situações que, para o efeito, venham a ser designadas pelas autoridades setoriais competentes, inclusive através da identificação de pessoas singulares ou coletivas ou centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica que devam motivar a adoção de tais medidas” (vide artigo 36º nº 2).
Sendo de ponderar especialmente, por parte das entidades obrigadas e das autoridades setoriais na “análise dos riscos de branqueamento de capitais ou de financiamento do terrorismo que devem motivar a adoção de medidas reforçadas”
a) As situações indicativas de risco potencialmente mais elevado enumeradas no anexo III à presente lei, da qual faz parte integrante;
b) No caso das entidades obrigadas, outras situações indicativas de risco potencialmente mais elevado que venham a ser identificadas pelas autoridades setoriais competentes.” (36º nº 5).
Anexo III que elenca, de forma não exaustiva, os fatores e tipos indicativos de risco potencialmente mais elevado para efeitos da al. a) do artigo 36º nº 5:
“1 - Fatores de risco inerentes ao cliente:
b) Clientes residentes ou que desenvolvam atividade em zonas de risco geográfico mais elevado, apuradas de acordo com o n.º 3 do presente anexo;
(…)
g) O cliente é um nacional de um país terceiro que solicita direitos de residência ou de cidadania em Portugal em troca de transferências de capital, aquisição de bens ou títulos de dívida pública ou do investimento em entidades societárias estabelecidas em território nacional.
2 - Fatores de risco inerentes ao produto, serviço, operação ou canal de distribuição:
(…)
e) Relações de negócio ou operações sem a presença física do cliente, sem certas salvaguardas, tais como meios de identificação eletrónica, serviços de confiança relevantes na aceção do Regulamento (UE) n.º 910/2014 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 23 de julho de 2014, ou outros processos de identificação eletrónica ou à distância seguros, regulamentados, reconhecidos, aprovados ou aceites pelas autoridades nacionais relevantes;
(…)
3 - Fatores de risco inerentes à localização geográfica:
(…)
c) Países ou jurisdições sujeitos a sanções, embargos, outras medidas restritivas ou contramedidas adicionais impostas, designadamente, pelas Nações Unidas e pela União Europeia;
(…)”
Tal qual resulta dos normativos ora convocados constantes da Lei 83/2017, analisados de forma conjugada com o Regulamento UE também supra citado e razões da sua adoção, está justificada a atuação das instituições de crédito que em observância de tais exigências legais adotem medidas reforçadas ao abrigo do dever de identificação e diligência na análise do estabelecimento de relações contratuais, nomeadamente com cidadãos russos, atenta a sua localização geográfica por força da al. c) do nº 3 do Anexo III supra citado.
Foi neste contexto que o BP prestou a informação junta sob doc. 21 pelo próprio autor, em resposta a uma petição de 19/05/2022, convocando precisamente o contexto acima assinalado para, de um lado declarar a “inexistência de qualquer proibição generalizada quanto ao estabelecimento de relações de negócio com clientes de nacionalidade russa ou bielorussa” e, de outro lado, fazer notar que pela conexão com estes territórios, ao abrigo da citada al. c) do nº 3 do Anexo III da Lei 83/2017, é de ponderar eventual identificação de um risco mais elevado. Risco que quando no caso concreto seja identificado, implica a aplicação aos clientes das medidas de identificação reforçada e de diligência tal como previsto na al. a) do nº 5 do artigo 36º da citada Lei.
Medidas que podem incluir, entre outras, as previstas no nº 6 do artigo 36º da Lei em menção.
Finalizando, na resposta em análise, com a seguinte observação:
“O Banco de Portugal está atento às situações descritas na V. petição e tem diligenciado junto das instituições que supervisiona no sentido de clarificar o regime legal aplicável, nos termos melhor descritos supra”.
Como se extrai da informação do BP que constitui o doc. 21, aliada ao enquadramento legal exposto, resulta claro a inexistência de uma qualquer proibição genérica e absoluta direcionada a cidadãos russos no sentido de impedir, quer a abertura de contas a estes cidadãos, quer a concessão de financiamento aos mesmos.
Não obstante, estando os mesmos sujeitos, como todos os demais interessados em estabelecer uma relação contratual com as instituições bancárias (o que ora releva) - pessoas singulares ou coletivas - às já citadas normas e como tal à sujeição de medidas reforçadas adotadas ao abrigo do dever de identificação e diligência, verificados os respetivo pressupostos.
Sendo neste campo que entra o sistema de controlo interno dos bancos – no âmbito de atuação das suas funções de gestão de risco, de compliance e auditoria internas. Cabendo ao departamento de “Compliance” a função de analisar os riscos na concretização de operações, conforme o mencionou a testemunha CC, funcionário do Banco 1.... Nessas funções decidindo nomeadamente se autoriza/confirma o pedido de abertura de conta que previamente é formalizado junto da sucursal.
Dito isto, resulta igualmente reconhecido pela resposta do BP (conclusão final) que os cidadãos russos na sequência do referido contexto experienciaram dificuldades no estabelecimento de relações comerciais com as instituições que o mesmo supervisiona. Dificuldades que foram afirmadas pelas testemunhas DD e BB e retratadas nos docs. juntos em 23/05/2024 pela própria R..
Dificuldades/restrições que a testemunha CC igualmente referiu, dizendo “é público que existe”, sem adicionais concretizações e acrescentando que consigo nenhuma situação concreta se passou – por não ter recebido qualquer pedido por parte de cidadão de nacionalidade russa.
Do exposto e retomando agora a redação dada ao ponto 14 dos factos provados, entendendo a referência às medidas de restrição enquanto associação ao reforço de medidas adotadas ao abrigo do dever de identificação e diligência que sobre as entidades financeiras recaia e recai, nenhuma censura merece o decidido neste ponto 14 dos factos provados. Cuja redação assim se mantém.
Consequentemente, mais improcedendo a introdução da nova factualidade pugnada pela recorrente no lugar deste ponto factual 14, por contrária à que se mantém.
O mesmo já se não diz do julgado provado em 16 dos factos provados.
Nenhuma prova foi produzida sobre a concreta impossibilidade do autor em abrir uma conta bancária em Portugal e, como consequência, em não conseguir obter o financiamento bancário para a compra da fração “I” em causa nos autos.
Note-se que tendo o representante do A. se dirigido ao Banco 1... – sucursal ... – foram emitidos e entregues para assinatura do autor com data de 18/08/2021 os documentos a tal necessários e juntos aos autos.
Tal qual o explicou a testemunha CC, funcionário do Banco 1..., tais documentos correspondem ao processo de formalização do pedido de abertura de conta. Uma vez assinados, seriam depois entregues na sucursal para remessa ao departamento de compliance que analisaria o pedido, após confirmando ou não essa abertura.
Só em caso de resposta positiva, sendo então aberta a conta com depósito de abertura e libertação da conta para a sua utilização pelo respetivo titular.
Tal qual o A. alegou na petição, estes documentos foram-lhe remetidos para assinatura, o que fez. Após os devolvendo aos seus advogados, tendo ficado convencido que tudo estaria resolvido (isto em setembro de 2021).
Nada nos autos demonstra que estes documentos foram apresentados no banco para finalização do processo, então em 2021 ou posteriormente. Tudo indicando que o não foram - quer pelo que alega o autor, quer pelo depoimento da testemunha BB que referiu não ter então pressa em o fazer, porquanto o processo de construção estava atrasado. E entretanto – disse - surgiu a guerra com a Ucrânia e o financiamento foi recusado.
Questionada a testemunha BB se tinha documentos de tal recusa, disse não os ter.
Nem da recusa de financiamento, nem da recusa de abertura de conta.
Questionado se tentou abrir conta noutros bancos, igualmente disse que o não fez, justificando-o com a afirmação de que tal era difícil. Dificuldade que mais afirmou ainda se manter atualmente.
A testemunha DD veio também dizer que após a guerra com a Ucrânia tomou conhecimento das dificuldades em obter financiamentos e mesmo abrir contas a clientes russos, bielorussos e mesmo ucranianos.
Dizendo que vários bancos apreciavam os processos, pediam documentos e depois não deferiam os processos nem abriam contas.
O contexto de eventuais exigências acrescidas já ficou supra identificado.
As garantias que pelos bancos são exigidas para a concessão de financiamentos a qualquer cliente, independentemente da sua nacionalidade, são-no igualmente conhecidas.
Num contexto de interesse do autor em obter a abertura de conta e concessão de financiamento para concretização do negócio a que se propusera, bem como, no caso de impossibilidade, em obter desta prova concreta para que a pudesse exibir à aqui R. e assim justificar a não concretização do negócio, bem como a devolução do sinal por si já entregue nos termos contratuais, resulta incompreensível que nenhuma formalização de pedido de abertura de conta [enquanto pressuposto de posterior formalização e apreciação de pedido de financiamento] e respetiva recusa tenha sido demonstrada após a sua efetiva concretização.
Inexistindo de tal qualquer prova documental que sustente as afirmações das testemunhas, já analisadas, e que foram feitas de forma genérica sem concretização das situações que justificaram as dificuldades sentidas por outros cidadão russos – as quais se respeitam, mas cujo fundamento concreto se desconhece – resulta não demonstrado que ao autor efetivamente tenha sido recusada a abertura de conta, bem como a consequente concessão de financiamento.
E nestes termos, o facto provado 16 deve passar para os factos não provados. Não sendo pertinente a introdução nos factos provados da versão inversa proposta pela ré, já que era ao autor que incumbia provar a recusa/impossibilidade alegada, causa da pretensão por si formulada, o que não provou nos termos expostos.
Nestes termos conclui-se pela parcial procedência da impugnação aduzida pela recorrente, eliminando dos factos provados o facto 16, o qual transita para os factos não provados sobre a al. A).
No mais se mantendo a decisão de facto do tribunal a quo.
***
Do direito.
Perante a alteração introduzida na decisão de facto, cumpre aferir do seu impacto na subsunção jurídica dos factos.
Tal qual o tribunal a quo assinalou na sua apreciação de direito, a divergência das partes quanto ao mérito dos autos provem da imputação mútua quanto ao incumprimento contratual e validade da resolução contratual que ambos expressaram à contraparte.
O enquadramento da cláusula 6ª do contrato promessa, enquanto cláusula que conferiu ao promitente comprador o direito a resolver o contrato no caso de o financiamento bancário a que iria recorrer não lhe ser concedido e fazendo prova dessa impossibilidade (de obtenção do financiamento), configura uma cláusula resolutiva.
A diferença entre cláusula resolutiva e condição resolutiva resulta do facto de esta última determinar, na verificação do evento futuro e incerto indicado, a imediata destruição da relação contratual na sua verificação. Ao invés, no caso de cláusula resolutiva, está em causa um direito potestativo de extinção retroativa da relação contratual conferido ao contraente que de tal cláusula beneficia para usar se assim o entender, uma vez verificado o evento nela previsto.
A leitura da cláusula 6ª não deixa a nosso ver dúvidas – através da mesma foi tão só conferido ao promitente comprador, aqui recorrido, o direito a resolver o contrato mediante prova do previsto em tal cláusula – a impossibilidade de financiamento - ou seja verificado o respetivo evento futuro e incerto a demonstrar perante a promitente vendedora.
«como escreve DANIELA FARTO BAPTISTA[8], “a cláusula resolutiva distingue-se da condição resolutiva: a primeira, enquanto fonte de um direito potestativo de extinção retroativa da relação contratual, apenas confere ao beneficiário o poder de resolver o contrato uma vez verificado o facto por ela descrito, a segunda determina a imediata destruição da relação contratual assim que o facto futuro e incerto se verifica. Acresce que a resolução tem, em regra, apenas eficácia retroativa entre as partes e a verificação da condição resolutiva tem, também em regra, eficácia retroativa plena (artigo 274.º, n.º 1)”.
Assim, portanto, enquanto a condição resolutiva, uma vez verificada, importa a resolução automática do negócio jurídico, já a cláusula resolutiva confere apenas a possibilidade de, verificado o fundamento convencional previsto no contrato, resolver o contrato.» [2]
Não verificado/não demonstrado o evento que ao A. permitia fazer uso do direito de resolução entre as partes convencionado – a impossibilidade de obter financiamento - temos que o contrato não se pode considerar validamente resolvido por via de tal cláusula.
Inexistindo por esta via direito do autor a ver devolvido o sinal que entregou à R., ao contrário do entendido pelo tribunal a quo.
Dito isto, o recorrido autor, invocou outros fundamentos para viabilizar a procedência da sua pretensão – restituição de todos os valores por si entregues à aqui R..
De um lado a nulidade do CPCV – por à data da sua celebração não existir licença de utilização.
De outro incumprimento definitivo do contrato por parte da R. e atuação da R. em abuso de direito ao exercer a resolução contratual, com a consequente condenação da mesma à devolução das quantias entregues.
No que à licença de utilização respeita, não assiste razão ao recorrido na questão que suscitou perante o tribunal a quo e que em sede contra-alegações reiterou.
À data da celebração do CPCV estava em vigor o DL 281/99 de 26/07, com as alterações introduzidas pelo DL nº 116/2008, de 4.07 e nos termos do seu artigo 1º dispunha-se então:
- nº 1 “Não podem ser realizados atos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas frações autónomas sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização, perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular.”
- nº 2 “Nos atos de transmissão de imóveis é feita sempre menção do alvará da autorização de utilização, com a indicação do respetivo número e data de emissão, ou da sua isenção”.
A proibição ínsita neste normativo respeitava aos atos que envolvessem a transmissão da propriedade do imóvel em questão, estando diretamente relacionado com o então previsto no artigo 8º do RGEU aprovado pelo DL nº 38.382, de 7.08.1951, o qual assim dispunha:
“A utilização de qualquer edificação nova, reconstruída, ampliada ou alterada, quando da alteração resultem modificações importantes nas suas características, carece de licença municipal.”
Este artigo, a par do regulado pelo DL 281/99, foram ambos revogados pelo DL 10/2024 de 08/01.
A formalidade à data do CPCV exigida pelo art.º 1º, nº 1 do Decreto-Lei nº 281/99, tinha a finalidade de demonstrar o cumprimento de normas de natureza administrativa, obviando à comercialização de imóveis em situação de ilegalidade, derivando da sua violação a nulidade do ato.
In casu, porém, as partes estavam cientes de que o imóvel onde se inseria a fração prometida vender estava em processo de obras de ampliação e alteração, conforme Alvará emitido em nome da promitente vendedora, tal qual o fizeram constar do considerando 3 do contrato em questão.
Consequentemente, mais tendo ficado a constar do contrato, que a escritura seria celebrada no prazo de 45 dias contados da data de emissão de autorização de utilização a ser emitida pela CMP – cláusula 3ª nº1.
Ou seja, em respeito pela exigência legal analisada, acordaram as partes em celebrar o contrato definitivo quando tal licença fosse emitida. Como o veio a ser a 21/07/2022 (vide doc. 2 junto com a contestação da R.), e tal não vem questionado pelas partes.
Acresce que nos termos do artigo 410º nº 3 do CC – artigo este que estabelece que ao CPCV são aplicáveis as disposições legais do contrato prometido, excetuadas as relativas à forma e às que, por sua razão de ser, se não devam considerar extensivas ao contrato promessa (nº 1) – “3 - No caso de promessa respeitante à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fração autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte”.
Como referido, à data do CPCV e como no mesmo se fez constar, estava o imóvel onde se insere a fração prometida vender a ser alvo de obras de ampliação e alteração conforme Alvará de licenciamento de obras cabalmente identificado nesse mesmo contrato. Entendendo-se que tal referência respeita a exigência contida no nº 3 deste artigo.
A nulidade do CPCV celebrado em data anterior à entrada em vigor do DL 10/2024 de 08/01 [que o recorrido defendeu na petição inicial e reiterou nas suas contra-alegações] fundada na inexistência de licença de utilização da fração prometida vender à data da sua celebração, só ocorre em situação de impossibilidade originária de vir a ser obtida a licença em análise, na medida em que então sim o contrato definitivo nunca poderia vir a ser celebrado[3].
Não sendo o caso, inexiste fundamento para a arguida nulidade que assim é improcedente.
Acresce, ainda que assim se não entendesse, reconhecer-se na invocação da nulidade em questão uma atuação em abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium, aliás invocada pela recorrente na sua contestação.
Em causa a tutela de confiança, apoiada na boa-fé e que ocorre perante quatro proposições, não cumulativas desde que a intensidade assumida pelas restantes seja tão impressiva que compense a falha[4]:
“- 1º uma situação de confiança, conforme com o sistema e traduzida na boa-fé subjetiva e ética, própria da pessoa que, sem violar os deveres de cuidado que ao caso caibam, ignore lesar posições alheias;
- 2º uma justificação para essa confiança, expressa na presença de elementos objetivos capazes de, em abstrato, provocarem essa crença plausível;
- 3º um investimento de confiança, consistente em, da parte do sujeito, ter havido um assentar efetivo de atividades jurídicas sobre a crença consubstanciada;
4º a imputação da situação de confiança criada à pessoa que vai ser atingida pela proteção dada ao confiante; tal pessoa por ação ou omissão, terá dado lugar à entrega do confiante em causa ou ao fator objetivo que a tanto conduziu.”
Neste tipo de atuação a censura recai sobre uma conduta do sujeito titular de um direito que é contrária a uma sua anterior atuação, a qual especialmente quando reiterada e prolongada no tempo, viola a confiança entretanto sedimentada na contraparte de que não viria a ser atingida pela proteção que a lei confere àquele que por ação ou omissão deu lugar ao estabelecer de tal confiança.
In casu, as partes expressamente declararam e reconheceram aquando da celebração do CPCV a situação de obras em que o prédio se encontrava – conforme alvará de licenciamento de obras devidamente identificado - e tal não foi obstáculo para o A. à celebração do contrato com expressa menção de que o contrato definitivo seria celebrado precisamente quando fosse obtida a necessária licença de utilização. Nunca tendo o A. suscitado tal questão, nem mesmo quando comunicou à R. a resolução contratual por alegada impossibilidade de obter financiamento para a aquisição da fração ao abrigo da já analisada cláusula 6ª, numa altura em que já estava emitida a licença de utilização. Tal como o não fez quando posteriormente manifestou ainda interesse em cumprir o contrato definitivo, propondo agora uma diversa modalidade de pagamento, sem que tenha logrado o entendimento com a recorrente (conforme consta do doc. 18 junto pelo autor com a p.i. e datado de 03/04/2023).
Tão pouco tendo sido obstáculo para celebrar mesmo com a empresa de mediação imobiliária que havia já apresentado a si a fração em causa nos autos, um contrato de mediação imobiliária em 8 de março de 2022 com vista à venda da fração que lhe havia sido prometida vender.
Apenas vindo a suscitar tal questão quando a mencionada licença já foi emitida e sem que qualquer prejuízo derivado da inexistência de tal licença à data da celebração do CPCV venha alegado e demonstrado.
Atuação em abuso de direito que assim se entende afastaria de igual forma a nulidade invocada pelo recorrido, atento tudo o demais já apreciado.
Afastado este argumento e concluído que a resolução comunicada pelo A. foi ilícita por não verificado o evento que lhe permitia contratualmente atuar de tal forma, temos verificado por esta via e como já referido, a improcedência da pretensão formulada pelo recorrido autor, com a consequente revogação da decisão recorrida em tal baseada.
Sem prejuízo do assim decidido e porquanto o recorrido alegou ainda que ocorreu da parte da R. recorrente incumprimento contratual à mesma imputável, analisaremos a pertinência do assim alegado, no pressuposto de que a ilicitude da resolução por parte do A. não determinou a extinção da relação contratual. Extinção que se fundaria então no entendimento de que a atuação do A. correspondeu / tem de ser interpretada como uma manifestação de vontade de recusa em cumprir o contrato.
Como é sabido, tanto a jurisprudência como a doutrina se têm dividido quanto às consequências da resolução ilícita na relação contratual.
Sobre esta divisão e posições defendidas se pronunciou o STJ em Ac. de 22/05/2018, nº de processo 27800/15.4T8PRT.P1.S1 in www.dgsi.pt, cujo trecho pela sua pertinência e rigor aqui se deixa reproduzido:
«É certo que para alguma doutrina, a declaração de resolução ilegítima (infundada) destrói a relação contratual no momento em que se torna eficaz. Neste sentido se conduzem, com maior ou menor ênfase, Assunção Cristas (Estudos Comemorativos dos 10 anos da Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa, II, pp. 53 e seguintes), António Pinto Monteiro (Direito Comercial, Contratos de Distribuição Comercial, pp. 149 e seguintes), Brandão Proença (A Resolução do Contrato no Direito Civil, 1982, p. 165; Lições de Cumprimento e Não Cumprimento das Obrigações, p. 293), Pedro Romano Martinez (Da Cessação do Contrato, p. 209), Calvão da Silva (Estudos de Direito Civil e Processo Civil, Pareceres, p. 137; Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 1987, p. 323). Particularmente vernáculo é o entendimento de Assunção Cristas, quando afirma (p. 78) que “… o contrato não se mantém e os efeitos que porventura possam vir a ocorrer resultam de um cumprimento forçado e não da manutenção puramente artificial do contrato. Não fará sentido (…) falar em extinção irreversível ou reversível do contrato, consoante a resolução tenha ou não justificação. O cumprimento forçado, a ocorrer, não encontra a sua razão de ser num contrato que afinal se mantém, mas é efeito do próprio incumprimento da obrigação em causa. A fonte do direito do credor é legal e não já convencional. Não faz, pois, sentido procurar manter judicialmente um contrato resolvido por declaração de uma parte à contraparte. Resolvido o contrato infundadamente, e excluindo os casos em que possa haver lugar ao cumprimento forçado da prestação em falta (que, contudo, não corresponde a um renascimento do contrato), resta a via indemnizatória para reparar os danos produzidos”.
Mas o ponto não é linear.
Já para Paulo Mota Pinto (Interesse Contratual Negativo e Interesse Contratual Positivo, II, p. 1675, nota 4861), se a declaração resolutiva é carecida de fundamento jurídico e o declarante não é titular do correspondente direito potestativo, então estamos perante a ineficácia da declaração, por isso que inexiste o direito de resolução. Neste caso, não havendo direito de resolução, não pode haver lugar à extinção do contrato, sendo que a sentença que reconhece a inexistência de fundamento de resolução tem como efeito a declaração de que o contrato não se extinguiu[..]. Este ponto de vista é subscrito por Joana Farrajota (A resolução do Contrato sem Fundamento, Almedina, Teses de Doutoramento, p. 54). Em outro escrito (Os efeitos da Resolução Infundada por Incumprimento do Contrato, Dissertação para Doutoramento em Direito Privado pela Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa[...], pp. 209 e seguintes), esta autora reitera o entendimento de que a resolução infundada constitui um ato ilícito, e, como tal, não é válida, deixando de ser apta a produzir (total ou parcialmente) os efeitos pretendidos pelo autor da declaração.
Também Pedro Romano Martinez, apesar de defender como princípio que a resolução infundada tem efeito extintivo do contrato, esclarece (ob. cit., pp. 209 e 210) que se a relação contratual cuja resolução foi judicialmente declarada ilícita ainda pode ser executada, o vínculo obrigacional subsiste, mantendo-se o contrato. Igual ideia desponta na doutrina de Brandão Proença (A Resolução…, ob. cit., p. 165), embora descartando o caso de haver culpa, quando observa que “… a declaração de resolução feita no pressuposto do incumprimento alheio infundado, também não pode conduzir (…) a uma decisão judicial que coloque o declarante em estado de incumprimento (face a uma representação infundada e não culposa do incumprimento da contraparte) em vez de manter a eficácia do contrato entre as partes”.
Calvão da Silva (Sinal e Contrato-Promessa, 14ª ed., pp. 127 a 129), depois de afirmar que “se o comportamento do devedor exprime o real, o firme e deliberado propósito de que não cumprirá por não querer ou não poder, não se justifica que o credor tenha de aguardar a data do vencimento para poder lançar mão dos meios jurídicos que lhe permitam desvincular-se do contrato”, aduz o seguinte: “Naturalmente, a declaração ou o comportamento inequívoco de não cumprir pode ser o do promitente-comprador, por exemplo: recusa persistente, reiterada e terminante de outorgar a escritura pública do contrato prometido; declaração resolutória, caprichosa ou arbitrária, sem justificação ou fundamento – o que não acontecerá se o promitente-vendedor estava em falta, alegada (legítima ou ilegitimamente) para a fundamentar: esta declaração resolutiva não poderá valer como recusa séria, perentória e definitiva de cumprimento”. Este último inciso ajusta-se rigorosamente ao caso vertente.”
Tendo em consideração que o autor comunicou a resolução contratual ao abrigo de uma alegada (mas não demonstrada) impossibilidade de obter financiamento para a aquisição em questão, admite-se que então a sua conduta pudesse não integrar uma efetiva, séria e definitiva recusa em cumprir o contrato, nessa perspetiva se mantendo o vínculo contratual.
Este foi aliás o entendimento da R./recorrente que em resposta declarou não aceitar essa mesma comunicação por infundada, contrapondo e comunicando a marcação de escritura. Assim manifestando da sua parte o interesse e a viabilidade do cumprimento contratual, sem que da parte do autor tenha ficado demonstrado uma qualquer excessiva onerosidade em tal incumprimento[5].
Na perspetiva da manutenção do vínculo contratual, será pois apreciado o alegado incumprimento contratual imputado à R. recorrente.
Para tanto, alegou o recorrido autor que a R. lhe não comunicou tempestivamente a obtenção da licença de utilização; que agendou a realização da escritura sem que o contrato lhe conferisse tal direito; ainda que não fez interpelação admonitória e como tal não converteu a mora em incumprimento definitivo.
Pelo que a resolução comunicada pela R. ao A. é irregular. Estando esta obrigada devolver as quantias que o A. lhe entregou.
Invocou a ocorrência de alteração das circunstâncias nos termos e para os efeitos previstos no artigo 423º do CC, fundamento de resolução contratual pela sua parte.
Diga-se desde já e começando por este último argumento que e não obstante alegado na petição, do mesmo não retirou o A. qualquer consequência legal, nomeadamente declarando e peticionando a resolução do contrato com base em tal normativo.
Pelo que sobre o mesmo nada mais cumpre analisar.
Para a análise do circunstancialismo em que a recorrente comunicou ao A. a resolução contratual, importa relembrar o que ficou estipulado contratualmente e que diligências se mostram adotadas pela recorrente.
Nos termos da cláusula 3ª nº 1, ficou estipulado que a escritura deveria ser outorgada no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias contados da data de emissão da autorização de utilização do prédio pela Câmara Municipal do Porto” (vide fp 9).
Sendo o agendamento da responsabilidade do promitente comprador, devendo notificar a promitente vendedora da data, hora e local com uma antecedência mínima de 10 dias (cláusula 3ª nº 3). Para tanto a promitente vendedora deveria dar conhecimento ao promitente comprador no prazo de 5 dias úteis da emissão da autorização de utilização do prédio (vide cláusula 3ª nº2).
A licença foi emitida em 28/07/2022 (vide fp 15).
Dos vários mails juntos aos autos pela R. com a sua contestação (e que não foram impugnados) resulta ter a R. em 12/10/2022 comunicado ao escritório de advogados do A. que necessitava agendar as escrituras das duas frações prometidas comprar – a fração E e I.
Em resposta, no mesmo dia é enviada a resposta a questionar a data e local onde pretende a R. agendar a escritura – ou seja, nenhuma questão é suscitada a propósito quer da necessidade de ser agendada a dita escritura para as duas frações; quer do facto de o agendamento ser realizado pela R.; quer de até à data não ter sido comunicado ao A. a emissão da licença de utilização e assim de lhe não ter sido dada a oportunidade de o mesmo agendar tal escritura.
Todos estes eram atos ou deveres secundários ou instrumentais direcionados a permitir a celebração do contrato definitivo com a transmissão da propriedade da fração prometida vender, esta a obrigação principal do contrato promessa celebrado.
Se antes da marcação da escritura por parte da R. o A. não soube da emissão da licença de utilização e se lhe não foi dada a oportunidade de agendar a escritura, o que não vem provado – facto é que o A. (sempre através do escritório de advogados por si escolhido) prescindiu de tal direito, pois não só questionou a R. sobre o local e data em que a mesma pretendia agendar a escritura, como veio tal data a ser marcada com o acordo de ambas as partes – como o evidenciam os mails juntos aos autos - após uma primeira sugestão da R. da data de 28/10 (mail 13/10/22) a R. acaba por agendar escritura para o dia 5/12/22 para ambas as frações (mail de 18/11/22). Data e local que o A. confirma em resposta também de 18/11. Adicionalmente informando que durante a semana seguinte enviará a documentação necessária, pedindo esclarecimentos adicionais para emissão de guias de pagamento de impostos.
Em 23/11/22 o A. remete os documentos a que fizera menção no anterior mail, pedindo que sejam remetidos ao Cartório Notarial para validação, ao que a R. responde em seguida que já enviou, pedindo a confirmação de que a escritura será feita para as duas frações.
E só então, também logo em seguida (23/11/22), responde o A. (como referido já, sempre através dos seus advogados):
«Considerando que o nosso cliente Sr. AA não conseguiu ainda obter financiamento bancário, a escritura a realizar no dia 5/12 será apenas referente à fração “E”.»
A escritura da fração E foi realizada a 5/12 (conforme resulta da escritura junta aos autos com a contestação como doc. 3).
Deste circunstancialismo impõe-se concluir que o próprio A. [através dos seus mandatários e perante a R.] aceitou a marcação da escritura – primeira data para 5/12 e para ambas as frações - nos termos mencionados por acordo de ambas as partes. Sem questionar qualquer falta de conhecimento anterior da emissão de licença de utilização e prescindindo da faculdade que lhe fora conferida contratualmente nos termos da cláusula 3ª nº 3.
Dito isto, ainda nos termos da cláusula 3ª nº 4, ficou estipulado que
“Caso o Promitente-Comprador não indique uma data, nos termos dos números anteriores, para a outorga da Escritura, a Promitente-Vendedora poderá indicar uma data após 45 (quarenta e cinco) dias da emissão da autorização de utilização da Fração Autónoma pela Câmara Municipal do Porto, devendo notificar o Promitente-Comprador da data, hora e local para o efeito com uma antecedência mínima de 10 (dez) dias úteis.”.
E, subsequentemente, mais ficou acordado na cláusula 5ª do contrato:
“1. No caso de a Primeira Contraente não comparecer, na data marcada, à celebração da Escritura nos termos da Cláusula Segunda, a Segunda Contraente marcará nova data ("Nova Data"), devendo mediar 15 (quinze) dias entre a data inicial e a Nova Data.
2. No caso de a Primeira Contraente não comparecer à celebração da Escritura na Nova Data, o Segundo Contraente poderá resolver o presente Contrato, caso em que terá direito a exigir a restituição em dobro dos montantes pagos à Primeira Contraente nos termos da Cláusula Segunda e no prazo de 8 (oito) dias.
3. No caso de o Segundo Contraente não comparecer à celebração da Escritura, na data marcada nos termos da Cláusula Terceira, a Primeira Contraente marcará nova data ("Nova Data"), devendo mediar 15 (quinze) dias entre a data inicial e a Nova Data.
4. No caso de o Segundo Contraente não comparecer à celebração da Escritura na Nova Data, a Primeira Contraente poderá resolver o presente Contrato, caso em que terá direito a que terá direito a reter os montantes pagos pelo Segundo Contraente nos termos da Cláusula Segunda.”
Apesar da inicial marcação, por acordo das partes para realização da escritura definitiva de ambas as frações, a fração I veio a ser excluída do ato realizado a 5/12. Importa dizer, também com acordo das partes, já que ocorreu a pedido do A. e a R. aceitou.
Após tal data, impunha-se novo agendamento para a realização da escritura definitiva.
O A. não o fez. Ao invés tendo comunicado, por carta de 16/12, a resolução contratual com fundamento na cláusula 6ª já acima analisada, a que a R. responde por carta de 29/12/22. De um lado declarando não aceitar o fundamento invocado pelo autor e de outro comunicando o agendamento de escritura definitiva para 10/01/2022.
O A. não comparece na data agendada.
E em 08/03/2022 a R. envia “Segunda Interpelação para Comparência” invocando ausência de qualquer resposta desde a missiva de 29/12/22 por parte do A., pelo que o interpelam de novo à celebração de escritura definitiva para 24/03/2022.
Mais declarando “se (…) o vosso constituinte não comparecer para a celebração do contrato prometido consideraremos o mesmo definitivamente resolvido por facto imputável ao mesmo e faremos definitivamente nossa a quantia paga (…) a título de sinal”.
Reiterando ser intenção da R. cumprir o contrato, mas não estar disponível para esperar por mais tempo a resposta (…) motivo pelo qual a presente interpelação será a última e definitiva interpelação que realizamos.”
O A. não compareceu na nova data agendada.
E em 03/04/2023 envia carta à R. a manifestar o seu interesse em cumprir o contrato, mas com diversas condições de pagamento que propõe. Invocando então circunstancialismo a seu ver justificativo das dificuldades surgidas para a celebração do contrato definitivo.
A esta data, importa referir, a fração em causa havia já sido transmitida, conforme consta do doc. 20 junto com a p.i. de onde se extrai precisamente a data de 03/04/2023 como o de registo de aquisição da fração I a favor de terceiro, por compra à aqui R.
Não tendo o A. agendado data para a realização da escritura, cuja data inicialmente indicada para outubro, passou depois para dezembro, resulta da leitura conjugada dos pontos 3 e 4 da cláusula 3ª que após 45 dias da data da emissão da licença de utilização, também a R. podia agendar escritura, se o A. o não tivesse feito antes, avisando com uma antecedência mínima de 10 dias.
Mesmo que por hipótese o A. só tivesse sabido da emissão de licença de utilização em outubro, à data de dezembro quando é comunicado novo agendamento, haviam já decorrido mais de 45 dias.
A R. marca uma primeira escritura a que o A. falta e, em seguida marca uma segunda escritura, observando intervalo bem superior aos 15 dias previstos no nº 3 da cláusula 5ª.
Nos termos do nº 4 da cláusula 5ª, ficou estipulado pelas partes o direito à resolução contratual no caso de falta à escritura marcada pela segunda vez, com direito a retenção dos montantes pagos.
Este fundamento resolutivo convencional foi estipulado ao abrigo do princípio da liberdade contratual (vide artigo 432º nº 1 do CC). E por via do mesmo, foi concedido à promitente vendedora o direito à resolução contratual, sem discutir a gravidade do incumprimento, nem a culpa do faltoso. Motivo por que sequer é pertinente a convocação do A. quanto à não observância de uma interpelação admonitória.
Tal qual refere Pedro Romano Martinez in “Da Cessação do Contrato”, 3ª edição em 2017, edição Almedina a p. 67 e segs., a resolução é um meio de extinção do vínculo contratual por declaração unilateral, condicionada a motivo previsto na lei ou dependente de convenção das partes – tal qual resulta do disposto no artigo 432º nº 1 do CC.
Fundando-se a resolução convencional na liberdade contratual, segue a mesma os termos acordados pelas partes pelo que os respetivos pressupostos dependem do que foi por estas estipulado, recorrendo-se às regras da interpretação dos negócios para determinar aqueles.
E em conformidade com o que as partes tiverem expresso de sua vontade ser fundamento resolutivo, temos que este poderá não estar dependente da demonstração da “gravidade do incumprimento” nem “da atuação culposa do inadimplente” (vide autor in ob. cit. p. 82).
É o caso do clausulado acima transcrito correspondente à cláusula 5ª, do qual se retira, a final, uma intenção das partes em fazer corresponder o desrespeito pela não comparência a escritura agendada por duas vezes com o intervalo indicado, como uma manifestação de desinteresse no cumprimento da obrigação que confere à contraparte o direito a resolver o contrato.
Resolução que a recorrente ré comunicou ao A..
Uma vez extinto o contrato por via da declaração resolutiva que se entende lícita no contexto analisado, estava facultado à R. dar à fração o destino que entendesse, incluindo vender a mesma a terceiro.
Mais e de novo nos termos previstos contratualmente, por via da resolução contratual comunicada pela R., ficou a mesma com o direito a fazer suas as quantias entregues a título de sinal e princípio de pagamento.
Nos termos expostos, sempre a pretensão do A. recorrido é de julgar improcedente.
Impondo-se pelo exposto a revogação da decisão recorrida e a procedência do recurso, com a consequente total improcedência da ação instaurada e absolvição da R. do pedido contra a mesma formulado.
***
IV. Decisão.
Pelo exposto, acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto em julgar procedente o recurso interposto pela R., consequentemente e revogando a decisão recorrida, decidindo julgar a ação totalmente improcedente, absolvendo-se a R. da totalidade do pedido contra a mesma formulado.
Custas da ação e recurso pelo A..
Porto, 2025-09-15.
(M. Fátima Andrade)
(José Nuno Duarte)
(António Mendes Coelho)
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[1] Cfr. Ac. STJ de 22/03/2018, nº de processo 290/12.6TCFUN.L1.S1, in www.dgsi.pt
[2] Cfr. Ac. STJ de 27/04/2023, nº de processo 2310/19.4T8SXL.L1.S1 in www.dgsi.pt
[3] A nulidade de CPCV com fundamento na inexistência de Licença de Utilização à data da sua celebração tem sido decretada sim, mas em situações em que precisamente inexiste uma impossibilidade originária de vir a ser obtida tal licença de utilização. Assim foi decidido nos seguintes Acs.: Ac. STJ de 13/05/2014, nº de processo 5255/11.2TCLRS.L1.S1; Ac. TRC de 12/02/2019, nº de processo 908/17.4T8GRD.C1.
Na mesma linha de entendimento, no Ac. STJ de 04/07/2023, nº de processo 3220/20.8T8FAR.E1.S2 decidiu-se que o incumprimento da formalidade prevista no art. 410.º, n.º 3, do CC consistente na inexistência de licença de construção ou de utilização, só constitui causa de nulidade do contrato promessa de celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício ou sua fração autónoma se tal facto continuar a ocorrer no momento da celebração da escritura pública do contrato prometido.
Convalidando o contrato-promessa em que a formalidade exigida não foi observada, a posterior obtenção de tal licença de construção ou de utilização do imóvel ou sua fração autónoma.
[4] vide António Menezes Cordeiro in “Do abuso do direito: estado das questões e perspetivas” in ROA, ano 2005/ano65 – vol. II- set. 2005/artigos doutrinais – consultado in https://portal.oa.pt/comunicaçao/ publicaçoes
[5] Vide Pedro Romano Martinez, in “Da Cessação do Contrato”, 2017 – 3ª edição Almedina, p. 208 e segs., onde e analisando as consequências da ilicitude da resolução, embora defenda como princípio o efeito extintivo do vínculo contratual por via da declaração resolutiva ilícita, admite a subsistência do vínculo ilicitamente resolvido quando cumulativamente se verifiquem os seguintes pressupostos: o cumprimento das prestações contratuais ainda é possível; a parte lesada mantém interesse na execução do contrato e esta execução não é excessivamente onerosa para aquele que o resolveu ilicitamente (vide p. 210).