| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I – Relatório
1.
1.1. W… e E… propuseram, em 15 de Abril de 2008, acção declarativa contra A… e I… pedindo a condenação dos réus a “reconhecerem a redução proporcional da compra e venda celebrada com os autores na proporção de 24,18%, nos termos do artigo 888º do Código Civil”, a “proceder à devolução da quantia de 18.740,00 € (…) correspondente à proporção do preço recebida em excesso”, no “pagamento da quantia de 351,18 € (…) a título de juros vencidos calculados desde 21.8.2007 até 8.2.2008 à taxa legal de 4%”, no “pagamento da quantia de 350,00 € (…) referente ao levantamento topográfico mandado efectuar pelos autores”, no “pagamento da quantia de 3.085,00 € (…) referente às despesas que os autores tiveram devido à necessidade de se deslocarem a Portugal expressamente para se inteirarem e procurarem resolver o problema da divergência de áreas e da impossibilidade da constituição de três lotes” e “ao pagamento da quantia que se vier a apurar a título de juros de mora vincendos, a contar desde 9.2.2008 e até efectivo e integral pagamento”.
Alegam, em síntese, que compraram aos réus, pelo preço de 77.500,00 €, um prédio rústico, cuja documentação indicava uma área de 15.514 m2, e com o intuito de proceder à sua divisão em três parcelas iguais, de 5.000 m2, a fim de construir no futuro três moradias, uma para cada filho; durante as negociações deixaram clara esta sua intenção. Sucede que, após a compra, encomendaram um estudo topográfico que revelou, com surpresa, que o prédio tinha, na verdade, a área de 11.730 m2; o que inviabiliza o destino que lhe pretendiam dar. Há erro essencial quanto ao objecto do negócio. Além disso, a diferença da área é superior a um vigésimo (é de 24,18%), pelo que há direito à redução do preço pago na exacta proporção, isto é, de 18.740,00 €; e ainda juros de mora. Há finalmente direito ao reembolso do valor dispendido com o levantamento topográfico, de 350,00 €, e das despesas tidas com a necessidade de se deslocarem a Portugal para resolverem o problema da divergência de áreas, no total de 3.085,00 €.
1.2. Os réus contestaram a acção; excepcionaram a sua caducidade; e em todo o caso a respectiva improcedência.
Dizem, em primeiro, que a escritura da venda é de 18 de Maio de 2006, o levantamento topográfico de 17 de Abril de 2007 e a acção foi interposta no dia 19 de Junho de 2008; ora, o prazo de caducidade é de um ano; o direito dos autores caducou, pelo menos, em 17 de Abril de 2008. Além disso, desco-nheciam a área do prédio; apenas que a inscrita na matriz, desde 1957, era a de 15.514 m2, que o mesmo se encontrava delimitado com paus tratados e rede, e que foi como tal que foi apresentado aos autores; estes nunca negociaram com base em área, nem nunca disseram que pretendiam alguma certa; o preço combi-nado foi pelo prédio delimitado, no seu todo, não ao metro quadrado.
1.3. Os autores responderam. Souberam da diferença das áreas em 17 de Abril de 2007; e a acção deu entrada em 15 de Abril de 2008; donde, tempes-tivamente. Improcedendo, por isso, a excepção da caducidade.
2. A instância declaratória desenvolveu-se.
Em sede de saneamento decidiu-se improceder a excepção de caduci-dade invocada pelos réus (fls. 98 a 99).
E em sede de sentença final considerou-se que os autos deram entra-da em juízo quando se mostrava já largamente ultrapassado o prazo de caduci-dade, ainda que a mesma é de conhecimento oficioso por parte do tribunal; por conseguinte, que teriam os autores direito à redução proporcional do preço; mas que, por desrespeito do prazo estabelecido no artigo 890º, nº 1, do CC, havendo de julgar-se improcedente o pedido de redução do preço. Em suma, terminando por julgar a acção integralmente improcedente por não provada e absolvendo os réus de todos os pedidos formulados (fls. 236 a 246).
3.
3.1. Os autores, inconformados, apelaram; mas restringindo o objecto do recurso à parte que declarou a caducidade (artigo 684º, nº 2, do CPC).
Em alegação, formularam as seguintes conclusões:
a) O recurso tem o objecto restrito à parte em que na sentença recorrida se declarou a caducidade do direito dos autores à redução do preço;
b) Não se decidiu bem ao declarar a caducidade, pois nos termos do nº 1, in fine, do artigo 890º, do CPC, prevê-se que se a diferença só se tornar exigível em momento posterior à entrega, o prazo contar-se-á a partir desse momento;
c) Como a diferença só se tornou conhecida dos autores quando obtiveram o levantamento topográfico encomendado em 17/4/2007, só a partir de então se tornou exigível a diferença e só então começou a contar um ano para efeitos de caducidade;
d) Tendo resultado provado nos autos que os autores encomendaram o levantamento topográfico em 17/04/2007 e constatando-se que a acção deu entrada em 15/04/2008, não se verifica, in casu, o prazo de caducidade de um ano a que alude o nº 1, do artigo 890º, do CPC;
e) Aliás, a questão da caducidade havia já sido decidida nos autos em sede de saneador, tendo sido considerado que a acção deu entrada antes de decorrido um ano, pelo que se julgou improcedente a invocada caducidade;
f) A caducidade é uma excepção peremptória, pelo que a decisão relativa à mesma em sede de saneador, tem o valor de sentença;
g) Não tendo sido impugnada a decisão proferida no saneador, transitou a mesma em julgado, devendo ter-se por fixada com valor de caso julgado a declaração de improcedência da invocada caducidade;
h) Ao decidir como decidiu a douta sentença recorrida, fê-lo contra caso julgado formado e em violação do disposto nos artigos 497º, 498º e 671º do CPC;
i) Deve assim a sentença recorrida ser revogada, na parte em que declara a caducidade do direito dos autores, condenando-se os réus a pagar àqueles a diferença do preço no valor de 18.740,00 €, acrescido dos juros moratórios, tal como peticionado na petição inicial.
3.2. Os réus responderam; pediram a ampliação do objecto do recurso; e, em alegação, formularam as seguintes conclusões:
a) A decisão recorrida não merece censura, porquanto os factos que levaram à decisão no saneador (um ano após a data do conhecimento da diferença de área efectiva e declarada), não são os mesmos invocados na sentença (um ano após a data da posse do imóvel);
b) A causa da caducidade é baseada em factos diferentes, logo, não há caso julgado (artigo 498º do CPC);
c) Deste facto – data da entrada na posse do imóvel – só se veio a ter conhecimento em audiência de julgamento, logo, em data posterior ao despacho saneador.
Se assim não se entender:
d) Na sentença foi declarada procedente a excepção peremptória de caducidade e julgada a acção improcedente;
e) Ao assim julgar o tribunal a quo terá considerado tacitamente prejudicadas as restantes questões atinentes ao mérito;
f) Não apreciou os factos provados à luz do direito aplicável, pelo que deverá ser anulada a decisão sob censura (artigo 668º, nº 1, alínea d), do CPC);
g) Ou, em alternativa, devem ser os autos remetidos à 1ª instância a fim de aí ser suprida tal deficiência.
Objecto a apreciar em caso de provimento do recurso:
h) Perante os factos provados, não se revela minimamente defensável a invocação por parte dos recorrentes, da figura do erro sob o objecto do negócio;
i) Conforme decorre do disposto no artigo 247º do CC, ex vi artigo 251º do mesmo diploma, tal erro só seria relevante e, nessa medida, susceptível de fundar a anulabilidade do negócio, caso se verificassem três requisitos cumulativos: i) a existência de erro; ii) a não correspondência da vontade declarada à vontade real do autor da declaração negocial; iii) que o declaratário conhecesse, ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro;
j) Tais requisitos não se verificam in casu;
l) Resulta do disposto no artigo 292º do CC que o problema da redução do negócio jurídico se insere na disciplina dos efeitos das nulidades e anulabilidades negociais;
m) É, desta forma, forçoso concluir que não se verificam os requisitos de anulação do negócio, não havendo assim lugar à sua redução no que respeita ao preço convencionado (acordado pelas partes, perante aquele prédio em concreto, devidamente delimitado);
n) Em suma, da factualidade provada e do direito aplicável, conclui-se que o negócio é válido, insusceptível de anulabilidade, ainda que parcial, por ausência dos requisitos legais enunciados;
o) O prédio que os recorrentes adquiriram, quando lhes foi mostrado: i) encontrava-se delimitado com paus tratados e rede (alínea g) da factualidade provada); ii) os vendedores (réus) desconheciam a área correcta do prédio – o que não é conciliável com a intenção de induzir os comparadores em erro (alínea h) da factualidade provada); iii) o preço acordado foi pelo prédio que se encontrava delimitado pelos paus tratados e rede, no seu todo, e não ao metro quadrado – o que significa que os recorrentes declararam a vontade de comprar especificamente aquele prédio, com aquela área, e não com a área inscrita na matriz;
p) Face à factualidade dada como provada a o tribunal a quo não poderia concluir, como concluiu, que «… sendo a área efectiva inferior a 3.810m², ou seja, em 24,50%, i.e., em 1/4,9 da área inscrita, teriam os autores o direito à redução proporcional do preço»;
q) Pelo que, ao abrigo do disposto no artigo 684º-A do CPC, deve ser ampliado o âmbito do recurso;
r) E, caso seja declarada a procedência do recurso dos recorrentes, no que concerne à caducidade, deverá ser apreciada a questão do mérito da acção, mantendo-se a declaração de improcedência da pretensão dos recorrentes, formulada na acção, mas com outros fundamentos.
3.3. Os autores não responderam à matéria da ampliação.
4. Delimitação do objecto do recurso.
As conclusões dos apelantes delimitam, em 1ª linha, o objecto do re-curso (artigos 660º, nº 2, 684º, nº 3, e 685º-A, nº 1, do CPC). No caso em apre-ço, e para lá disso, os apelados requereram ainda a respectiva ampliação, arguin-do nulidade da sentença (artigo 684º-A, nº 2, do CPC). Por fim, em 3º lugar, im-porta ter em linha de conta que, se procedente for a apelação interposta, haverá de conhecer da questão de mérito, considerada prejudicada no tribunal de pri-meira instância (artigo 715º, nº 2, do CPC).
Em suma, tudo visto, serão então as seguintes as questões deciden- das relativamente às quais o tribunal superior se terá de pronunciar:
1ª Sobre se o direito do autores deve, ou não, ser considerado extinto por caducidade;
2ª Respondido negativamente à antecedente questão, sobre se a sentença final padece de nulidade;
3ª Ainda sobre se se acham reunidos os pressupostos constitutivos do direito à redução proporcional do preço pago pelos autores, na compra e venda que firmaram com os réus.
II – Fundamentos
1. É a seguinte a matéria de facto que vem dada como provada da primeira instância:[1]
i. O prédio rústico, sito em C..., freguesia …, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º …, da referida freguesia de … e inscrito na respectiva matriz sob o artigo …, tem a área real de 11.730,00 m2 – resposta ao quesito 3º da base instrutória.
ii. Desde 1957 que tal prédio está inscrito na matriz com a área de 15.514 m2 – alínea c) matéria assente, final.
iii. Os réus desconheciam a área correcta do prédio – resposta ao quesito 13º da base instrutória.
iv. O prédio foi apresentado aos autores, delimitado com paus tratados e rede – resposta ao quesito 12º da base instrutória.
v. No dia 18 de Maio de 2006, os réus venderam aos autores, pelo preço de 77.500,00 € (setenta e sete mil e quinhentos euros), o « prédio rústico sito em C..., freguesia ..., concelho de ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial sob o número ... daquela freguesia, ... e inscrito na respectiva matriz sob o artigo ... com o valor patrimonial (IMT e IS) de € 4.597,84 » (doc fls. 15 a 17) – alínea a) matéria assente.
vi. O preço acordado foi pelo prédio que se encontrava delimitado pelos paus tratados e rede, no seu todo, e não ao metro quadrado – resposta ao quesito 14º da base instrutória.
vii. De acordo com a documentação necessária para instruir a escritura de compra e venda, a área do prédio rústico adquirido pelos autores seria de 15.514 m2 – alínea c) matéria assente, início.
viii. A referida compra e venda efectuada entre autores e réus teve a intervenção de um mediador imobiliário denominado “L…, Lda.” – alínea b) matéria assente.
ix. Em 17 de Abril de 2007, os autores encomendaram um estudo topográfico tendo em vista a referida divisão do prédio rústico que haviam comprado – alínea d) matéria assente.
2. O mérito do recurso.
2.1. A caducidade do direito dos autores.
Os apelantes adquiriram, por compra, um prédio rústico aos apela- dos; pagaram o preço de 77.500,00 €. O prédio tem a área de 11.730,00 m2. A documentação que instruiu o negócio indicava, porém, uma área de 15.514,00 m2; afirmando os compradores que julgavam estar a adquirir esta área. Com o que se entendem com direito a uma redução proporcional do que pagaram.
Os apelados excepcionaram a caducidade deste direito; é que, segun-do dizem, passou mais de um ano sem que os apelantes o exercitassem.
Vejamos. O quadro legal pertinente ao caso em apreço contém-se, ao que mais importa, nos artigos 888º e 890º do Código Civil. É o seguinte o regi-me; firmada venda de coisa determinada, mas passível de medição, se o preço não for estabelecido à razão de tanto por unidade, deve o comprador, em princípio, o preço declarado, ainda que no contrato se indique a medida da coisa vendida e a indicação não corresponda à realidade (artigo 888º, nº 1); porém, se a quantidade efectiva diferir da declarada em mais de um vigésimo desta, para menos, o preço sofrerá redução proporcional (artigo 888º, nº 2); o direito ao rece-bimento da diferença do preço caduca dentro de um ano após a entrega da coisa, se esta for imóvel; mas se a diferença só se tornar exigível em momento posterior à entrega, o prazo contar-se-á a partir desse momento (artigo 890º, nº 1).
Ajustando este quadro normativo ao caso dos autos, o tribunal a quo no despacho saneador, em decisão fundamentada, terminou a julgar “que impro-cede a excepção de caducidade invocada pelos réus” (fls. 98 a 99). Significou que, julgando-se habilitado, por o estado do processo o permitir, conheceu aí des-sa excepção peremptória (artigo 510º, nº 1, alínea b), do CPC); assim produzindo um despacho com o valor de sentença (artigo 510º, nº 3, final, do CPC). Dessa decisão não houve interposição de recurso, por banda dos apelados, nela ven-cidos; não obstante de tal ser passível (artigo 691º, nº 2, alínea h), do CPC), sob pena de formação, a seu propósito, de um caso julgado material (artigos 677º e 671º, nº 1, do CPC); como, dessa forma, e verdadeiramente, aconteceu.
Ainda assim; o assunto é retomado em sede de sentença final; e então para se concluir que “porque se trata de matéria que o tribunal conhece ofi-ciosamente e que, consequentemente, está subtraída à alegação das partes, terá de declarar-se a caducidade do direito dos autores ao pedido de redução do preço, por desrespeito do prazo estabelecido no artigo 890º, nº 1, do CC, e, con-sequentemente, julgar-se improcedente o pedido de redução do preço” (fls. 293).
Pois bem.
A caducidade é o instituto por via do qual o direito que, por força de lei ou convenção, deva ser exercido dentro de certo prazo, se extingue, caso não seja exercitado durante ele; é o que resulta do artigo 298º, nº 2, do CC.[2] Não é de conhecimento oficioso, salvo se estabelecida em matéria excluída da disponibili-dade das partes (artigos 333º e 303º do CC); e do ponto de vista processual constitui uma excepção peremptória, por importar a absolvição do pedido emergente da extinção do direito invocado (artigo 493º, nº 3, do CPC).
No caso dos autos, a excepção da caducidade mostra-se apreciada e decidida em sede de saneador sentença e em sede de sentença final. E o institu-to em causa é exactamente o mesmo, ao invés do que propugnam os apelados, ou seja, equacionar se – sim ou não – decorreu o período de um ano, a que se refere o artigo 890º, nº 1, citado, durante o qual competia aos apelantes exercer o seu direito ao recebimento da diferença do preço; perspectivando-se, à luz do mesmo quadro factual – que é o disponível –, ali que não, e aqui que sim. Do nosso ponto de vista, esgotara-se o poder jurisdicional sobre o assunto (artigo 666º, nº 1, do CPC). Mas mais; como dissemos, não foi sequer interposto recurso da saneador sentença; com o efeito de que, por haver decidido de mérito, se formar decisão, nessa concreta matéria, com força obrigatória, dentro do processo e fora dele, nos limites fixados pelos artigos 497º e 498º do CPC (citado artigo 671º, nº 1). Significando isso o caso julgado material e a sua consequente imutabilida- de dentro e fora dos autos; a conformação da situação jurídica substantiva ali reconhecida, como constituída, passou a impor-se, no plano substantivo e no pla-no processual;[3] o julgado volveu-se indiscutível; e, como tal, com a sua autorida- de, a fazer precludir definitivamente qualquer outra decisão de mérito que lhe fosse subsequente. Em suma, por via da constituição de precedente caso julgado material, a apreciação subsequente da questão da caducidade do direito dos a-pelantes a que se procedeu na sentença final não pode juridicamente subsistir.
Prevalece, então, o juízo formulado, no saneador sentença, de que o direito dos apelantes, se não extinguiu, por caducidade; colhendo êxito, nesse concreto circunspecto, a alegação em que fundaram a interposição do recurso.
2.2. A nulidade da sentença final.
A excepção de caducidade, que justificou a improcedência da acção na sentença apelada, não tem viabilidade. Prevenindo esta hipótese, os apelados arguiram a nulidade da sentença, consistente em omissão de pronúncia (artigo 668º, nº 1, alínea d), início, do CPC); além disso, ainda propugnaram pela apre-ciação, em sede de objecto do recurso, das remanescentes questões de mérito.
Comecemos pela questão da nulidade. Segundo o artigo 668º, nº 1, a-línea d), início,[4] é nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar. Trata-se aí da consequência inerente à preterição do que se dispõe no artigo 660º, nº 2, início, do CPC, segundo o qual o juiz deve resolver todas as questões que as partes submetam à sua apreciação, exceptuadas só aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras. Como vem sendo comummente entendido, as “questões” que aí se referem são os “assuntos solvendos”, que respeitam, em particular, ao pedido, causa de pedir ou excepções deduzidas pelas partes.[5] Ora, o ponto de vista dos apelados, a este propósito, é o de que, tendo o tribunal recorrido dado procedência à caducidade, considerou tacitamente prejudicadas as remanescentes questões de mérito e não apreciou os factos provados à luz do direito aplicável; e daí a omissão de pronúncia.
Mas sem razão, esse ponto de vista. É que, precisamente, a situação enquadra o excepcionado no segundo trecho do artigo 660º, nº 2, citado; quer dizer, ao viabilizar a caducidade e, por consequência, absolver os réus do pedi-do, estava o juiz dispensado de se pronunciar sobre o restante mérito, por pre-judicado diante da precedente absolvição. Donde, por normativamente prevenido em tais termos, se não vislumbrar o vício formal da propugnada omissão. É, a-liás, para tais casos que rege o artigo 715º, nº 2, do CPC, estabelecendo um prin-cípio de substituição do tribunal de recurso, nos termos do qual, se o tribunal re-corrido deixar de conhecer questões, por as considerar prejudicadas pela solução final da causa e o tribunal superior entender que o recurso procede, se nada impedir o respectivo conhecimento, devem elas ser efectivamente aqui conhe-cidas, e apreciadas no mesmo acórdão em que se revogue a decisão impugnada.
Em suma, não se vislumbra o vício de natureza estritamente formal invocado; cuja suscitação nessa conformidade improcede.
2.3. Indicação de sequência.
O caso concreto dos autos apresenta certa particularidade; é dizer que da viabilidade que a decisão apelada estabeleceu à caducidade do direito dos autores resultaria, em princípio, do nosso ponto de vista, o conhecimento das re-manescentes questões de mérito, neste tribunal superior, e a coberto do citado ar-tigo 715º, nº 2, do CPC. Mas; o certo é que nem a sentença foi completamente o-missa a respeito destas, acabando por fazer a apreciação do direito invocado pelos apelantes, à luz dos factos provados e terminando a concluir que os res-pectivos factos constitutivos se mostravam até verificados, pelo que, não fôra a caducidade, teriam eles tido êxito (ao menos parcial) no julgado (fls. 240 a 242).
Vejamos. É em sede de fundamentação de direito – mas estritamente aí – que a sentença recorrida discorre sobre os requisitos constitutivos do direito alegado pelos apelantes, e se pronuncia efectivamente sobre o assunto nos termos apontados. Pois bem. Ao escapar à parte dispositiva da sentença (artigos 684º, nº 2, e 659º, nº 2, final, do CPC) é nossa convicção a de que tal assunto se não pode (nem poderia) ter, em algum momento, como consolidado em termos de caso julgado material. Este apenas se reflecte do trecho dispositivo da sentença; e se é certo que a fundamentação intermédia pode ter um papel no apoio interpretati- vo da decisão ali contida, também o é que é apenas nesta (no dispositivo) que se contém a afirmação jurisdicional pretendida. O assunto tem, então, cabimento no citado artigo 715º, nº 2 – conhecimento, no tribunal superior, de questões preju-dicadas pela solução dada ao litígio no tribunal recorrido –; sempre se impondo o seu conhecimento, agora, a coberto do mencionado preceito. Dito isto; os apelantes afirmaram que o seu recurso era restrito ao problema da caducidade (fls. 250); e os apelados que ampliavam o respectivo objecto ao reconhecimento da inverificação dos pressupostos constitutivos do direito daqueles (fls. 262). Ali os apelantes aderindo ao ponto de vista do tribunal recorrido, contido em sede de fundamentação jurídica, a respeito do florescimento do seu direito; aqui os ape-lados pronunciando-se em sentido inverso sobre a mesma questão de mérito.
Em suma, o assunto constitui inequívoca questão decidenda, a co-berto do artigo 715º, nº 2. A seu respeito, e em vista a obviar a decisões-surpre-sa, manda o nº 3, do mesmo artigo 715º, que previamente se ouçam as partes; o que, aqui, se não torna necessário, atentas as posições por elas já assumidas.[6]
2.4. Os pressupostos constitutivos do direito dos apelantes.
É a apreciação dessa derradeira questão decidenda, a aqui agora em causa. E o problema restringe-se tão-só a saber se aos apelantes é devida a redução proporcional do preço que pagaram aos apelados na compra do terreno em questão e cuja área se veio a revelar inferior àquela que constava da documentação disponível para instruir a formalização do negócio; tudo à luz do artigo 888º, nº 2, do Código Civil.
O juiz recorrido, pelos vistos, entendeu que sim, pois exarou na sentença que “as partes, com base nos elementos constantes da inscrição matricial, estimavam que o mesmo [o terreno vendido] teria a área de 15.540 m2” e ainda que “a área efectiva do terreno difere (para menos) da declarada em mais de um vigésimo desta” (fls. 241 a 242).
Vejamos então, rememorando a matéria de facto provada. A docu-mentação concernente ao terreno indicava a área de 15.514,00 m2 (alínea c) matéria assente); a área efectiva do terreno é a de 11.730,00 m2 (resposta ao quesito 3º da base instrutória). Os vendedores desconheciam a área correcta do terreno (resposta ao quesito 13º da b.i.); o terreno foi apresentado aos apelantes delimitado com paus tratados e rede (resposta ao quesito 12º da b.i.); o preço combinado foi pelo terreno que se encontrava delimitado pelos paus tratados e rede, no seu todo (resposta ao quesito 14º da b.i.); o negócio vem a ter lugar pelo preço de 77.500,00 € (alínea a) m.a.).
Ora, sendo estes os (únicos) factos apurados, a primeira ilação a retirar é a de que eles não permitem suportar o regime do erro-vício, a que se refere o artigo 251º do Código Civil, como em certos passos dos autos se parece querer propugnar e, em sede recurso, até os apelados, algo descontextualizadamente na nossa óptica, vêm referenciar (se bem que para rejeitar enquadramento). Ora, o erro-motivo ou erro-vício em vista supõe sempre uma vontade que se forma por virtude de um engano essencial em que incorre o declarante;[7] realidade que é alheia aos factos provados do caso concreto que nos ocupa.
E quanto à redução proporcional do preço?
Já antes nos referimos ao enquadramento normativo pertinente. O Có-digo Civil rege a venda de coisas sujeitas a contagem, pesagem ou medição em que o preço é fixado em globo, unitariamente, pela coisa vendida em si, não à razão de tanto por unidade, embora se indique o número, peso ou medida da coisa determinada que é objecto da venda, no artigo 888º. Como é pacifi-camente reconhecido a situação aqui tida em vista é a da compra e venda de coisa ad corpus ou a corpo;[8] o preço é estabelecido apenas em função da coisa vendida, mas não se dispensa a indicação no contrato da quantidade de unidades (de contagem, peso ou medida) que a constituem; sendo esta que, precisamente, se vem a apurar ser desconforme à realidade.[9] Presume-se, na venda a corpo, pe-lo facto de as partes não terem indicado um preço unitário, por cada unidade constitutiva da coisa, mas antes um preço global para ela, que a sua vontade se formou essencialmente em relação a esse preço global, sendo desse ponto de vista meramente incidental a referência à quantidade, peso ou medida da coisa vendida.[10] Mas é absolutamente essencial, para que haja direito à redução (ou aumento, se for o caso) do preço, que se tenha efectivamente indicado ou declarado essa quantidade, peso ou medida da coisa vendida.[11]
No fundo, o que aqui está em causa é, afinal, uma modalidade parti-cular de venda de coisa específica; ao passo que na comum venda não é neces-sária a indicação no contrato de qualquer quantidade, uma vez que a simples in-dividualização da coisa já é, só por si, suficiente para determinar o objecto da venda, na venda que é sujeita a contagem, peso ou medição, que é também ven-da de coisa específica, as partes resolvem acrescentar no contrato a referência à quantidade da venda, o que podem fazer, em especial, para efeitos de melhor descrição do bem vendido.[12]
É para este tipo de hipótese que a regra é a de que o comprador deve o preço declarado (artigo 888º, nº 1); e apenas tem direito à sua redução propor-cional se a quantidade efectiva diferir da declarada, no caso para menos, em valor superior a um vigésimo desta (artigo 888º, nº 2).[13]
Volvendo ao caso dos autos. Os factos mostram inequivocamente que a venda realizada foi de coisa determinada; o terreno foi apresentado devida-mente delimitado e a determinação do preço foi feita pela coisa em si, pelo ter-reno tal como se encontrava delimitado. Só isto porém podemos ter por certo. É importante notar que os factos provados não permitem reconstruir a que terá sido a vontade real das partes aquando da celebração do negócio; em particular, a res-peito dos apelantes, é perfeitamente desconhecido se eles queriam efectivamente adquirir um terreno com cerca de quinze mil metros quadrados ou se, ao invés, o que queriam era aquele concreto terreno, sem relevantemente atentar na respecti-va área e admitindo, porventura, que pudesse até ter uma próxima dos onze mil metros quadrados; o facto é desconhecido, e a desvantagem da dúvida reflecte-se, precisamente, no lado dos apelantes (artigo 516º do CPC). É, para lá de tu- do, a ilação a tirar das respostas negativas dadas aos quesitos 1º e 2º da base instrutória, onde se perguntava se os apelantes procediam àquela compra com o intuito de realizar a divisão do terreno em três parcelas iguais, de 5.000,00 m2 cada uma, e se durante as negociações que conduziram à aquisição eles haviam deixado clara aos apelados essa sua intenção (fls. 100, 227 e 228 a 229); cuja prova teria permitido esclarecer e clarificar a mencionada circunstância – de importância decisiva, do nosso ponto de vista, para a decisão final do litígio.
Como dissemos, o regime do artigo 888º não dispensa a declaração ou a indicação, no contrato, da quantidade da coisa vendida. A especificidade está em que o preço não é determinado em função dessa quantidade, mas da própria coisa em si. Mas a declaração ou indicação não são despeciendas, nem indife-rentes; sê-lo-ão em termos de critério de fixação do preço, apenas isso; mas não para outros efeitos. A declaração ou indicação de quantidade é um elemento im-portante para descortinar o conteúdo ou a dimensão concreta da coisa que é vendida e que foi tida em conta no processo de formação da vontade real das partes; e, assim sendo, com este alcance, sendo o conteúdo ou dimensão um ele-mento que releve, importante ou essencial, para essa formação da vontade, exigí-vel será que no contrato conste com suficiente expressão e clareza, que assim permita intuir e fazer ver que, de facto, se bem que o preço ajustado seja (apenas) referido à coisa, também a respectiva dimensão é tida em conta, pelas partes ou ao menos por alguma delas, na decisão de contratar. É que o direito à redução proporcional do preço, nestas circunstâncias (artigo 888º, nº 2), não é de certa forma alheio a um erro de formação de vontade, aquele que consiste em ela se gerar na base de uma circunstância que é desconforme à realidade;[14] e essa des-conformidade não pode ser ambígua, antes se deve revelar inequívoca e concludente. Ou seja; a declaração da quantidade, para efeitos do regime do ar-tigo 888º, significa o esclarecimento de qual a coisa intencionada que é o objecto (mediato) do contrato; permitindo dissipar as dúvidas sobre aquilo relativamente a que cada uma das partes alicerçou a sua decisão e vontade de contratar.
É, do nosso ponto de vista, o que falha no caso dos autos; nada per-mite intuir, com inequivocidade, que do alcance da vontade das partes estava perfeitamente arredado, para aquele preço que foi combinado, o terreno com a área de 11.730,00 m2, que efectivamente tem. Há certamente a dúvida a esse propósito; mas essa, como dissemos, em desfavor dos apelantes compradores. Dir-se-ia até que os factos indiciam o contrário; de que o que verdadeiramente alicerçou a decisão de contratar foi o terreno em si, aquele concreto terreno, tal como foi apresentado aos pretensos compradores (resp. ques. 12º da b.i.); e nessa perspectiva que, como coisa em si, sem contar a quantidade de medida, para lá de critério de determinação do preço, foi ainda critério de identificação da concreta parte delimitada do solo,[15] que a compra e venda permitiria transmitir.
Os apelantes não convencem que, para formarem a sua decisão, ti-veram em conta apenas o terreno com 15.514,00 m2;[16] e coisa diferente não se infere da circunstância de, da documentação que instruiu a escritura pública que formalizou o negócio (artigo 875º do CC [17] ), constar a indicação da área de terreno de 15.514,00 m2. Vejamos; da descrição predial assim consta (doc fls. 20);[18] de igual modo consta na inscrição da matriz (doc fls. 23); é a medida re-ferida na matriz predial desde 1957; sendo essa, a que se deixa citada, a documentação que instruiu escritura (alín. c) da m.a.); e certo que esta – a pró-pria escritura – é perfeitamente omissa a um tal propósito (doc fls. 15 a 17).[19] O- ra, é, desde logo, discutível que se possa ter por integrada, nas declarações ne-gociais contidas no título que formaliza o contrato, a quantificação da área que registam os mencionados documentos instrutórios, não obstante a identificação que naquele é feita do prédio rústico, objecto da venda, por remissão para estes. Esta remissão tem o sentido de identificar o bem objecto da venda, de proceder à sua determinação e individualização; não parecendo razoável conceder-lhe um outro alcance, qual fosse, o de integrar a declaração negocial com o sentido da medição concreta em que as partes hajam fundado a sua decisão de contratar; na nossa óptica, essa declaração, com tal conteúdo, teria de emergir de algum outro elemento (mínimo que fosse) que a indiciasse. Aliás, seja do ponto de vista predial, seja do ponto de vista fiscal, do que ali se trata é estritamente de identificar o objecto da relação jurídica, registral ou tributária; apenas isso; sem que nenhuma outra ilação ou presunção daí seja lícito obter. Acresce o ter em consideração a falibilidade habitual das medidas e quantificações que comum-mente se detectam nas descrições prediais e nas inscrições matriciais; e que são dados da experiência comum.[20] Por outro lado, considerado o relevo que o elemento quantificativo, de indicação ou declaração da respectiva medida, po-deria vir e revelar, ao menos para os fins de enquadramento no regime do artigo 888º do CC, era expectável uma referência inequívoca no texto da própria escritura pública, não havendo virtualidade bastante na sua detecção por via indirecta ou remissiva, atento o que daquela ténuemente consta. Ademais; não está minimamente demonstrada qualquer outra declaração, ainda que verbal e acessória das que na escritura constam,[21] em que se explicitasse que se queria e estava a vender o terreno com a área efectiva de 15.514,00 m2; por outro lado ainda, a geral admissão da declaração negocial tácita, mesmo em negócios de cariz formal, exige toda a probabilidade no facto revelado (artigo 217º, nº 1, final, e nº 2, do CC), o que não parece ajustado à contextualização fáctica presen-te; finalmente, nem do mais que se contém na escritura se pode razoavelmente intuir, por impressão do declaratário, que era certa a medida que efectivamente estava tida em vista pelas partes ao contratarem (artigo 236º, nº 1, do CC).
Em suma, é toda esta equivocidade, tal como emergente dos elemen-tos de que os autos permitem dispor, que nos leva a arredar o enquadramento do caso no regime jurídico da venda de coisa sujeita a medição, em particular, no contido no artigo 888º do Código Civil. Em bom rigor, o que os factos prova- dos apenas permitem concluir foi que, entre apelados, como vendedores, e ape-lantes, como compradores, foi realizada a compra e venda de um terreno, iden-tificado através de uma delimitação física, com paus tratados e rede, e por um preço entre todos consensualmente ajustado; portanto, contrato estritamente enquadrável na comum compra e venda, do artigo 874º do CC, sem as específicas características da compra e venda de coisa determinada, mas sujeita a medição, a que se refere o mencionado artigo 888º do CC.
É, nesta óptica, temerária a ilação, que consta na sentença recorida, de que as partes “estimavam” a área do terreno em cerca de 15 mil metros quadrados – quando até se provou que os apelados desconheciam a sua área cer-ta – e que houve no negócio uma área que foi “declarada” (fls. 242).
E então; porque se não está no âmbito da previsão normativa do artigo 888º, nº 2, não pode o preço estabelecido sofrer redução; ao invés, todo o firmado foi o devido (artigos 874º e 879º, alínea c)); e, na medida em que já pago, tendo adequadamente satisfeito a sua função (artigo 762º, nº 1, do CC).
Com o que improcede o recurso de apelação interposto; confir-mando-se a sentença absolutória do tribunal recorrido, se bem que por motivos diversos daqueles que nesta foram considerados.
3. As custas são da responsabilidade dos apelantes que decairam (artigo 446º, nº 1 e nº 2, do CPC).
4. Síntese conclusiva.
É a seguinte a síntese conclusiva que pode ser feita, a propósito do que fica de essencial quanto ao mérito do presente recurso:
I – Se, por julgar verificada a caducidade do direito do autor, a sen-tença absolver o réu do pedido, e o tribunal superior considerar que a excepção não procede, deve, no mesmo acórdão em que se revogue a decisão, ser conhe-cido o litígio concernente à constituição, ou não, daquele direito, ainda que a sen-tença recorrida, na sua fundamentação, explicite que o direito se constituiu e o objecto do recurso seja restrito apenas à questão da caducidade (artigo 715º, nº 2, do Código de Processo Civil);
II – São duas as características específicas da venda de coisa deter-minada sujeita a contagem, pesagem ou medição, em que o preço não é fixado por unidade, regulada no artigo 888º do Código Civil (a chamada venda ad corpus): 1ª. Que as partes tenham em vista o número, peso ou medida da coisa vendida e o indiquem no contrato; 2ª. Que as partes determinem o preço a pagar pela coisa em si, independentemente do número, peso ou medida indicados;
III – Provando-se que os autores compraram um terreno, que lhes foi apresentado delimitado com paus tratados e rede, e não constando indicado ou declarado na escritura pública da venda a respectiva área, não pode funcionar o regime do artigo 888º do Código Civil;
IV – Nessa situação, não há lugar à redução proporcional do preço, a que se refere o nº 2 deste artigo, ainda que da certidão do registo predial e da inscrição matricial, que serviram para instruir a escritura, conste uma área de 15.514,00 m2, e se venha a apurar, já após a venda, que a área real do terreno é a de 11.730,00 m2.
III – Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente e em confirmar a absolvição dos apelados (réus na acção) do pedido, se bem que com fundamentação diversa da que consta na sentença recorrida.
Custas a cargo dos apelantes.
Lisboa, 29 de Março de 2011
Luís Filipe Brites Lameiras
Jorge Manuel Roque Nogueira
António Santos Abrantes Geraldes
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[1] Agora reordenada numa ordem lógica e cronológica, para lá de pontuais modificações de redacção.
[2] Luís Carvalho Fernandes, “Teoria geral do Direito Civil”, volume II, 4ª edição, página 699.
[3] Lebre de Freitas, Montalvão Machado, Rui Pinto, “Código de Processo Civil anotado”, volume 2º, 2001, páginas 678 a 679.
[4] A redacção é a pretérita à do Decreto-Lei nº 34/2008, de 26 de Fevereiro. Acerca desta nulidade, Acór-dão do Supremo Tribunal de Justiça de 15 de Janeiro de 2002 in Colectânea de Jurisprudência (STJ) X-1-36.
[5] Acórdão da Relação de Lisboa de 26 de Fevereiro de 2002 in Colectânea de Jurisprudência XXVII-1-125.
[6] Sobre este assunto, António Abrantes Geraldes, “Recursos em processo civil (novo regime), 2ª edição, página 319; Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 25 de Janeiro de 2000 e de 14 de Março de 2000 in Boletim do Ministério da Justiça 493-344 e 495-265.
[7] É o erro que recai sobre o objecto do negócio aquele que aqui poderia estar em causa; mas que os factos provados definitivamente suprimem. Sobre essa modalidade de erro-motivo ou erro-vício, Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil anotado”, volume I, 4ª edição, página 235; e Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 1 de Outubro de 2009, proc.º nº 296/05.1TBVGS.C1.S1, in www.dgsi.pt.
[8] Por contraposição à compra e venda de coisas ad mensuram, em que prevalece a unidade, o peso ou a medida dos bens alienados (artigo 887º do Código Civil). Esta distinção foi inspirada pelos artigos 1537º e 1538º do Código Civil italiano de 1942, onde se estabelece uma disciplina muito afim nas denominadas respectivamente vendita à misura e vendita a corpo, com a particularidade fundamental de apenas respeitarem à venda de bens imóveis. Sobre os dois tipos de venda, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 23 de Outubro de 1997, proc.º nº 97B220, in www.dgsi.pt.
[9] Manuel Baptista Lopes, “Do contrato de compra e venda”, 1971, páginas 127 a 128; Pedro Romano Martinez, “Direito das Obrigações (parte especial), Contratos”, 2000, páginas 69 a 70.
[10] Luís Menezes Leitão, “Direito das Obrigações”, volume III, páginas 79 a 80.
[11] Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil anotado”, volume II, 3ª edição, página 185.
[12] É situação comum que ocorre no âmbito da venda de imóveis e especialmente na de terrenos, em que é usual referir a área correspondente ao objecto da venda (Luís Menezes Leitão, obra citada, páginas 78 a 79).
[13] Acórdãos da Relação de Coimbra de 30 de Setembro de 2008, proc.º nº 38/05.1TBPPS.C1, e da Relação do Porto de 17 de Fevereiro de 2009, proc.º nº 0827414, ambos in www.dgsi.pt.
[14] Não basta assim a mera discrepância objectiva acerca da quantidade ou dimensão da coisa alienada; é sempre pressuposto um erro; isto é, a formação da vontade negocial assente num cálculo que se vem a apurar desconforme à realidade. É por conseguinte inevitável, à luz da boa fé negocial, o reconhecimento seguro, por um lado, do cálculo de base representado, por outro, da formação da vontade negocial tendo-o por suporte; e só a reunião destes elementos, acrescida da verificação posterior do erro de cálculo, permite constituir o direito à redução do preço. Veja-se o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7 de Abril de 2005, proc.º nº 03B2741, in Colectânea de Jurisprudência (STJ) XIII-1-156 e www.dgsi.pt.
[15] Um prédio é, na sua essência, antes de tudo o ais, uma dada superfície de terra, uma parte delimitada de solo. As partes, no caso dos autos, terão formado a sua vontade contratual sobre o espaço físico delimitado com paus tratados e rede, como resulta dos factos provados. A noção de prédio rústico, que se contém no artigo 204º, nº 2, início, do Código Civil, define-o precisamente como parte delimitada do solo e construções nela existentes que não tenham autonomia económica.
[16] É sugestivo o facto de nem os próprios apelados (vendedores), com quem certamente os apelantes (compradores) negociaram previamente, conhecerem a área correcta do terreno (resp. ques. 13º da b.i.).
[17] Redacção pretérita à do Decreto-Lei nº 236-A/2007, de 23 de Julho.
[18] A descrição predial é um acto de registo cujo fim é identificar o prédio no tríplice aspecto físico económico e fiscal; a composição e a área do prédio são menções que a descrição deve obrigatoriamente conter (artigos 79º, nº 1, e 82º, nº 1, alínea d), do Código do Registo Predial, aprovado pelo DL nº 224/84, de 6 de Julho, na redacção pretérita à do DL nº 116/2008, de 4 de Julho).
[19] No Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26 de Abril de 2007, proc.º nº 07B698, in www.dgsi.pt, decidiu-se que, não mencionando a escritura qualquer dimensão do imóvel adquirido, não pode essa omissão deixar de ser tida em consideração na interpretação do negócio jurídico; não havendo lugar então à redução do preço, face ao disposto no artigo 888º do Código Civil.
[20] Desta falibilidade, como das muitas dificuldades, divergênciae complicações que existem para conseguir uma rigorosa medição, dão nota, em particular no âmbito do direito registral, quer a doutrina (Mouteira Guerreiro, “Noções de Direito Registral”, 2ª edição, páginas 184 a 185), quer a jurisprudência (Acórdão da Relação do Porto de 17 de Fevereiro de 2009, proc.º nº 0827414, in www.dgsi.pt).
[21] E que teria o valor que lhe concede o artigo 221º do Código Civil. |
