Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa | |||
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| Relator: | EZAGÜY MARTINS | ||
| Descritores: | ABUSO DO DIREITO SENHORIO DESVIO DE FIM DO ARRENDADO | ||
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| Nº do Documento: | RL | ||
| Data do Acordão: | 01/24/2008 | ||
| Votação: | UNANIMIDADE | ||
| Texto Integral: | S | ||
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| Meio Processual: | APELAÇÃO | ||
| Decisão: | IMPROCEDENTE | ||
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| Sumário: | I- A figura do abuso de direito, na modalidade do venire contra factum proprium, é susceptível de aplicação nas hipóteses em que o senhorio nada faz durante um largo período de tempo, como que aceitando a mudança – parcial ou total – do uso do arrendado para fim diverso do convencionado. II- Na concretização do princípio da boa fé há que atender, em especial, à relação estabelecida entre as partes para efeito de avaliar a exclusão do direito de resolução do senhorio ou, dito de outro modo – em face do NRAU – há que apreciar o tipo de incumprimento à luz da ideia de inexigibilidade da manutenção do contrato. (E.M.) | ||
| Decisão Texto Parcial: | | ||
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| Decisão Texto Integral: | Acordam na 2ª Secção (cível), deste Tribunal da Relação
I- M intentou acção de despejo, com processo comum sob a forma sumária, contra a T, Lda., pedindo seja decretada a extinção, por resolução, do contrato de arrendamento respeitante à fracção autónoma que identifica, condenando-se a Ré a entregar à Autora, a dita fracção livre e devoluta de pessoas e bens; mais se condenando a Ré, condicionalmente e "In futurum" a uma indemnização pela eventual mora, pelo período que decorrer desde a data do trânsito em julgado da sentença, em montante correspondente ao dobro das rendas. Alegando, para tanto e em suma, que é dona da referida fracção autónoma, e que por contrato de 28-02-1996, deu a mesma em arrendamento, para habitação, à Ré, mediante renda no montante actual de € 265,28, por mês. Sendo que a Ré há já vários anos que utiliza o locado para armazenar mercadorias e materiais que se destinam ao uso da sua actividade económica.
Contestou a Ré, alegando que no início de 1988 a A. arrendou a fracção á Ré para armazém desta, podendo também ser destinada a habitação do pessoal ao serviço da Ré, situação que se mantém desde então até ao presente. Porque a A. não conseguisse obter a respectiva licença camarária, em 27-02-1989, a A. e a Ré celebraram, por escrito particular, um contrato de arrendamento para armazém de móveis, papelaria e tabacaria… No início de 1996 a A solicitou ao gerente da Ré que, por razões de natureza fiscal, assinassem o contrato de arrendamento invocado pela A., o que a Ré fez por lhe ser garantido que assim não era revogado o contrato anterior nem se alterariam as condições anteriormente convencionadas.
Remata com a improcedência da acção e a sua absolvição dos pedidos.
Houve resposta da A. sustentando a vigência apenas do contrato de arrendamento por si invocado, e concluindo como na p.i.
O processo seguiu seus termos, vindo, realizada que foi a audiência final, a ser proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo a Ré do pedido.
Inconformada recorreu a A., formulando, nas suas alegações, as seguintes conclusões: “1ª Em 01.01.1988, Recorrente e Recorrida celebraram contrato de arrendamento, destinando a fracção "sub judice" a armazém. 2ª Do contrato supra identificado em 1ª, constava uma cláusula resolutiva, pelo que o mesmo ficaria sem efeito, caso a Recorrida não lograsse obter junto da Câmara Municipal de Lisboa, a necessária licença de utilização. 3ª A Recorrida não logrou obter junto da Câmara Municipal de Lisboa, a necessária licença de utilização que permitisse dar ao locado o uso de armazém, pelo que o contrato de arrendamento celebrado em 01.01.1988, foi dado sem efeito. 4ª Em 14.11.1988, Recorrente e Recorrida celebraram contrato de arrendamento, reportando a sua vigência a 01.01.1988 e em que destinaram a fracção a habitação. 5ª Posteriormente, Em 28.02.1996, Recorrente e Recorrida celebraram novo contrato de arrendamento sobre a mesma fracção, mantendo-se o uso desta para habitação exclusiva do inquilino. 6ª Assim, Em termos volitivos e de vigência efectiva, apenas existiram dois contratos de arrendamento: c) contrato celebrado em 14.11.1988, com início de vigência em 01.01.1988 (que destina a fracção a habitação), e em que se fizeram dois documentos; d) contrato celebrado em 28.02.1996, com início de vigência em 28.02.1996 (que destina a fracção a habitação). 7ª O contrato actualmente em vigor é o mais recente, datado de 28.02.1996, e que estabelece que o arrendamento se destina a habitação. 8ª É pois, da análise do contrato de arrendamento datado de 28.02.1996, que se deve apurar se se encontram preenchidos requisitos/fundamentos a que se refere a alínea b) do artigo 64° do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto - Lei n° 321 - /90, de 15 de Outubro. 9ª Pelo que, Os factos provados têm que ser analisados, a partir de 28.02.1996. 10ª E ainda que assim não se entendesse, O que se passou anteriormente e durante o período da vigência dos outros dois alegados contratos (de 1988 a 1996), apenas releva para a decisão dos presentes autos no sentido de se concluir da factualidade provada que, a vontade das partes foi a de celebrar contrato de arrendamento para habitação. 11ª A Recorrente propôs-se exercer, nos presentes autos, o direito de resolução de contrato de arrendamento, dentro dos parâmetros para que foi criado. 12ª O pedido de resolução do contrato de arrendamento e consequente despejo, assentou na violação da utilização do locado para fim diverso daquele a que se destina. 13ª Conforme a factualidade provada, a Recorrida utiliza a fracção sub judice, como armazém. 14ª Donde resulta que, a Recorrida deu ao locado uma utilização que viola os termos no disposto no artigo 64° n° 1 alínea b) do RAU. 15ª Da matéria provada, não resulta que a Recorrente agiu de má fé em relação à Recorrida ou que com a sua conduta, abalou o princípio da confiança que a Recorrida nela pudesse alegadamente ter depositado. 16ª Porque Recorrente e Recorrida tinham conhecimento que à fracção locada apenas poderia ser dado o uso de habitação, não existe na situação gizada uma situação de confiança a proteger, quando uma das partes altera unilateralmente o uso que é dado ao locado. 17ª Da factualidade provada, não resulta qualquer comportamento ou omissão da Recorrente, que sejam passíveis de ser interpretados como anuência tácita ao uso da fracção enquanto armazém. 18ª O comportamento da Recorrente, apreciado objectivamente, na perspectiva de um declaratário médio, revela inequivocamente e de modo implícito, a vontade desta em dar de arrendamento à Recorrida a fracção autónoma para que lhe fosse dado o uso exclusivo de habitação. 19ª Não se verifica, nos presentes autos, uma situação de justificação de confiança, bem sabendo a Recorrida que a fracção se destina a habitação, conforme se impõe pelo contrato celebrado entre as partes, como também e ainda pela licença de utilização emitida pela Câmara Municipal de Lisboa. 20ª A tolerância da Recorrente, verificada por um determinado lapso de tempo, não legitima a utilização da fracção para fim diverso do que lhe foi atribuído pelo contrato de arrendamento celebrado entre as partes. 21ª Não há, pois, um investimento de confiança por parte da Recorrida, já que sempre ficou claro que o contrato de arrendamento celebrado em 28.02.1996, tem base escrita rigorosa quanto ao fim. E o fim é a habitação. 22ª A Recorrida não provou que, a conduta da Recorrente lhe criou a convicção de que o vício nunca seria invocado. 23ª O uso dado ao locado pela Recorrida, não teve por base uma atitude da própria Recorrente, pelo que esta foi totalmente alheia a este facto. 24ª Nos presentes autos, não existe razão, nem factos, para se falar de abuso de direito por parte da Recorrente e menos ainda se pode concluir que exista nos presentes autos, "uma imputação de confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante." 25ª Nos presentes autos, a Recorrente invoca um direito que formal e materialmente lhe pertence, que está a ser ofendido (violado) pela Recorrida. 26ª Para mais, Constituindo o abuso de direito matéria de excepção peremptória, recaía sobre a Recorrida o ónus da alegação e prova dos respectivos factos integrantes, - impeditivos, modificativos ou extintivos do efeito jurídico dos factos articulados pela Recorrente de modo que, não conseguindo demonstrar a ocorrência daqueles factos, terá de ver a dúvida daí resultante ser decidida contra ela Recorrida, ou seja, no sentido da inexistência do abuso de direito (artigos 342° n° 2 do CC, 493° n° 3 e 516° do CPC). 27ª A Recorrida não alegou, e consequentemente também não provou, factos suficientes dos quais pudesse resultar a conclusão de haver abuso de direito por parte da Recorrente. 28ª O prazo decorrido entre o conhecimento pela Recorrente do uso dado à fracção pela Recorrida e a propositura da acção, é por si só, absolutamente irrelevante no sentido de demonstrar a existência de abuso de direito pela Recorrente. 29ª
A Recorrente, como titular do direito de resolução do contrato de arrendamento, não é obrigada a exercê-lo logo que tome consciência da actuação da Recorrida, antes podendo fazê-lo quando o entenda conveniente, designadamente, quando considere esgotada a possibilidade de composição extrajudicial de interesses. 30ª O decurso de qualquer prazo, só por si, não afasta que a Recorrente apenas pretenda, sem abuso, defender os seus direitos. 31ª A Recorrida não alegou, nem provou, que da resolução do contrato de arrendamento lhe advenha qualquer prejuízo económico, ou outro. 32ª Não se verifica qualquer excesso por parte da Recorrente, menos ainda manifesto, dos limites impostos pela boa fé. 33ª Não se pode entender que se verifica na situação gizada pelos presentes autos, a figura do "venire contra factum proprium ", já que os seus pressupostos de aplicação não se encontram preenchidos. 34ª Pela correcta interpretação e aplicação da regra constante do artigo 334° do CC, não poderia a sentença recorrida, considerar (como erradamente o fez), verificarem-se os pressupostos do abuso de direito, na sua vertente de "venire contra factum proprium”. 35ª A decisão proferida pelo Senhor Juiz do tribunal a quo ao julgar improcedente o pedido formulado pela Recorrente por entender que a sua actuação "justifica o impedimento do exercício do direito à resolução do contrato de arrendamento, por constituir um venire contra factum proprium", cometeu erro de subsunção dos factos ao direito, violou normas processuais que impõem que as decisões sejam baseadas em factos e violou o regime substantivo das normas constantes do Regime do Arrendamento Urbano, nomeadamente no que concerne ao disposto no artigo 64° n° 1 alínea b).”.
Requer a revogação da sentença recorrida e sua substituição por decisão que julgue extinto, por resolução, o contrato de arrendamento respeitante à fracção autónoma respectiva.
Contra-alegou a Ré, pugnando pela manutenção do julgado.
II- Corridos os vistos legais, cumpre decidir. Face às conclusões de recurso, que como é sabido, e no seu reporte à fundamentação da decisão recorrida, definem o objecto daquele – vd. art.ºs 684º, n.º 3, 690º, n.º 3, 660º, n.º 2 e 713º, n.º 2, do Cód. Proc. Civil - é questão proposta à resolução deste Tribunal, a de saber se se verifica abuso de direito por parte da A., relativamente à resolução do contrato de arrendamento em causa. * Considerou-se assente, na 1ª instância, sem impugnação a propósito, e nada impondo diversamente, a factualidade seguinte: 1) Encontra-se inscrita a favor da A. a aquisição da fracção autónoma designada pela letra "B", correspondente ao rés-do-chão direito destinado a habitação, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal. 2) Em 28 de Fevereiro de 1996, A. e R. subscreveram o denominado "contrato de arrendamento" constante de fls. 19 e 19v e que aqui se dá por reproduzido, e do qual consta, designadamente, o seguinte: "M e T, Ld. (…) o primeiro, (...), como senhorio (..) e o segundo, (...), como inquilino, fazem o presente contrato de arrendamento relativo ao rés-do-chão direito, (...), sito : 1.ª - Este Arrendamento é pelo prazo de seis meses, a começar no dia 28 de Fevereiro de 1996 e a terminar em 28 de Agosto de 1996, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos e iguais, e nas mesmas condições, enquanto, por qualquer das partes, não for denunciado nos termos da lei. 2.ª - Integram-se no arrendado e para uso privativo: rés-do-chão direito, com uma divisão assoalhada, corredor, cozinha, casa de banho, marquise e logradouro murado. (…) 3. ª - a) A Renda inicial anual é de Esc. 524.088$00 (quinhentos e vinte e quatro mil e oitenta e oito escudos), durante o 1.º ano deste contrato. b) A renda das renovações subsequentes será aquela que resultar da actualização legal. c) A renda, em duodécimos, de Esc. 43.674$00, cada, será paga no domicilio do inquilino, no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitar. 4.ª - Este contrato de arrendamento convenciona o regime de renda livre. 5ª - O prédio, ou parte do prédio arrendado por este contrato, destina-se a habitação do arrendatário, não podendo este sublocar ou ceder por qualquer outra forma os direitos deste arrendamento, sem consentimento do senhorio, por este escrito e devidamente reconhecido. (…) ao abrigo do novo contrato do Decreto Lei n.º 312-B/90 (…).” 3) Actualmente e após as sucessivas actualizações, a contrapartida em dinheiro a pagar pela R. à A. é de € 265,28 mensais. 4) Desde o início de 1988 e até ao presente, a R. utiliza a fracção referida em 1) para armazenar mercadorias e materiais que se destinam ao uso da sua actividade económica. 5) Com data de 21.02.2005, a A., através da sua mandatária, remeteu à R. a comunicação constante de fls. 20 e 21, que aqui dou por integralmente reproduzida e da qual consta: “(…) Dirigimo-nos a V. Exas. em representação da Senhora M, senhoria do imóvel sito em Lisboa, de que é arrendatária a "T, lda”. No âmbito do mandato que nos foi conferido pela nossa identificada constituinte, tivemos conhecimento de que muito embora o contrato de arrendamento se destine a habitação, tem sido na verdade utilizado por V. Exas. enquanto armazém. Ora, essa situação tem originado diversos inconvenientes para a nossa constituinte. Para mais, e como é do conhecimento de V Exas. esta situação não poderá protelar-se por muito mais tempo, pelo que solicitamos que nos sejam entregues as chaves do referido imóvel, devendo V Exas. entregá-lo livre de pessoas e bens. No caso de não obtermos qualquer contacto de V Exas., no prazo razoável de trinta dias, tomaremos a liberdade de seguir as instruções da nossa constituinte, ponderando a respectiva acção judicial de despejo. (…)”. 6) A R. não devolveu as chaves da fracção referida em 1., nem deixou de a utilizar para armazenar mercadorias e materiais. 7) A A. tem recebido diversas reclamações dos demais habitantes do prédio que não se conformam com o barulho. 8) Com data 01.01.1988, A. e R. subscreveram o denominado "contrato de arrendamento" constante de fls. 60 e 61, do qual consta o seguinte: (…) Mz, (...), como senhoria e primeiro outorgante, e T, Limitada, (...), como inquilina e segundo outorgante, é celebrado o contrato de arrendamento constante das condições e cláusulas seguintes: 1ª A primeira outorgante é legitima proprietária da fracção B, correspondente ao rés-da-chão direito do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, situado em Lisboa. 2ª Pelo presente título a primeira outorgante dá de arrendamento à segunda, a fracção B identificada na cláusula anterior. 3ª O andar destina-se a armazém de móveis, Papelaria e Tabacaria, no âmbito da actividade comercial da 2ª outorgante. 4ª A segunda outorgante obriga-se a promover todas as diligências necessárias para obter da Câmara Municipal de Lisboa a licença de utilização para fins comerciais, da fracção dada de arrendamento, comprometendo-se a primeira outorgante a assinar todos os documentos que, para esse efeito, se tornem necessários. 5ª Logo que obtida a licença de utilização referida na cláusula anterior será o presente contrato de arrendamento reduzido a escritura pública. 6ª O arrendamento é celebrado pelo prazo de seis meses, renováveis por iguais períodos de duração, com início em 1 de Janeiro de 1988. 7ª A renda mensal é de 35.000$00 (trinta e cinco mil escudos) vencendo-se no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, devendo ser paga, em Lisboa, no local que for indicado pela primeira outorgante. 8ª A segunda outorgante aceita, expressamente, mesmo enquanto o contrato não estiver reduzido a escritura pública, que a renda mensal referida na cláusula anterior seja anualmente elevada em percentagem igual à que legalmente for estabelecida para arrendamentos comerciais. 9ª A segunda outorgante autoriza desde já a segunda a realizar obras, se for necessário de benfeitorias no logradouro da fracção relacionada com a sua actividade comercial, para ale de obras na fracção, e pequenas alterações. 10ª A segunda outorgante só poderá sublocar o arrendamento sem autorização escrita da primeira outorgante, se a primeira outorgante tomar conhecimento prévio verbal, ou por escrito da segunda outorgante. (…) 11ª Na hipótese de não ser conseguida da Câmara o licenciamento para utilização do locado para fins comerciais a cláusula 8ª fica sem efeito, cabendo à primeira e segunda outorgantes negociar de novo a renda a estabelecer e actualizações da mesma." (…) 9) Após a celebração do acordo referido em 8), a R. diligenciou junto da Câmara Municipal de Lisboa pela alteração da licença de utilização da fracção referida em 1), não o tendo conseguido. 10) Com data de 14 de Novembro de 1988, A. e R. subscreveram o denominado acordo de "arrendamento" constante de fls. 62 a 64, do qual consta o seguinte: "(...) Mz, (...), como senhoria e primeira outorgante, e T, Limitada, (..), como inquilina e segunda outorgante ajustam entre si o arrendamento do rés-do-chão direito do prédio sito em Lisbo nos termos e condições seguintes: 1.º - O presente arrendamento é feito segundo o regime de renda livra (...). 2.º - O referido arrendamento é feito pelo prazo de 6 meses, com início em 1 de Janeiro de 1988, renovável nos termos da Lei. 3.° - A renda mensal é de Esc. 35.000$00 (trinta e cinco mil escudos). (...) 7.º - O local arrendado destina-se a HABITACÂO exclusiva do inquilino, reconhecendo este que o mesmo realiza cabalmente o fim a que é destinado e não podendo dar-lhe outro uso nem sublocá-lo, no todo ou em parte, sem previa autorização por escrito do(s) senhorio(s). (…). 11) Desde o início de 1988 e até ao presente, as empregadas da R. confeccionam algumas refeições na fracção referida em 1), ali descansam e ali pernoitam, quando necessário. 12) A A. tem conhecimento que a R. utiliza a fracção referida em 1) desde 1988 até ao presente como armazém.”. * E apreciando: III- Do abuso de direito por parte da A./recorrente. 1. Conclui-se aquele, na sentença recorrida, na consideração de que: “…a Autora tem conhecimento do uso dado pela Ré ao locado, desde o início da relação contratual e, apesar disso, só agora veio requerer o despejo. Para além do decurso do tempo, é igualmente verdade que a Autora aceitou celebrar com a Ré o contrato que actualmente está em vigor, sabendo que uso estava a ser dado ao locado. Ou seja, com o seu comportamento, a Autora criou na Ré a convicção de que não iria requerer o despejo, com base na violação do fim do arrendamento. A Autora ao permitir que os anos decorressem sem que tivesse reagido contra a Ré e ao aceitar celebrar com esta novos contratos, criou na Ré a certeza de que estava a agir com a concordância da Autora (…). Por isso, a actuação da Autora justifica o impedimento do exercício do direito à resolução do contrato de arrendamento, por constituir um venire contra facture proprium.”.
Contra um tal julgamento se insurgindo a Recorrente.
2. O Cód. Civil, no seu artº 334º, dispõe que “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”. A referência à boa fé – que representa em direito um conceito polissémico – tem, no preceito, um sentido objectivo ou normativo, que se manifesta noutras disposições do Código Civil quais sejam os art.ºs 227º, 239º, 437º e 762º, n.º 2, concretizando, em todos esses casos, regras de actuação,[1] exprimindo “os valores basilares da ordem jurídica, vocacionados para intervir em cada caso concreto considerado.”.[2] E “Os bons costumes, correspondentes à moral social da linguagem clássica portuguesa, traduzem um conjunto de regras de comportamento sexual, familiar e deontológico acolhidas pelo direito em cada momento histórico”.[3] Nas palavras de Almeida Costa, por aqueles “há-de entender-se um conjunto de regras de convivência, de práticas de vida, que, num dado ambiente e em certo momento, as pessoas honestas e correctas aceitam comummente.”.[4]
3. De entre as várias categorias de actos inadmissíveis por abuso doutrinariamente autonomizadas, a saber, a exceptio doli, o venire contra factum proprium, as inalegabilidades formais, a supressio e a surrectio, o tu quoque, e o desequilíbrio no exercício, considerou-se verificado, na sentença recorrida, e como visto, o venire contra factum proprium. Tratando-se, aquele, de exemplo típico de exercício inadmissível de direito à qual se aparenta aquela “outra” modalidade típica de tal exercício inadmissível, qual seja a supressio, [5] em que o exercício do direito, decorrido um determinado lapso de tempo, a par de indícios objectivos de que esse direito não seria mais exercido, contrariaria a boa-fé. Assinalando Menezes Cordeiro quanto à supressio, chegar-se “por uma via independente, a conclusões paralelas às alcançadas no estudo do venire contra factum proprium. Não é apenas coincidência.”.[6] Também Rita Amaral Cabral[7] recusando autonomia a tal figura, no confronto do venire contra factum proprium. Quanto àquele último temos que “só se considera venire contra factum proprium a contradição directa entre a situação jurídica originada pelo factum proprium e o segundo comportamento do autor”.[8] Sendo que a proibição da chamada conduta contraditória exige a conjugação de vários pressupostos reclamados pela tutela da confiança.[9] Assim, a invocação do venire contra factum proprium pressupõe, forçosamente: - Uma situação de confiança conforme com o sistema e traduzida na boa-fé subjectiva; - Uma justificação para essa confiança, expressa na presença de elementos objectivos capazes de, em abstracto, provocarem uma crença plausível; - Um investimento de confiança consistente em, da parte do sujeito, ter havido um assentar efectivo de actividades jurídicas sobre a crença consubstanciada; - A imputação da situação de confiança criada à pessoa que vai ser atingida pela protecção dada ao confiante. [10]
Sendo necessário que a segunda conduta, contraditória do factum proprium, atenta a reprovabilidade decorrente da violação dos deveres de lealdade e correcção, represente uma manifesta ultrapassagem dos limites impostos pela boa fé. Deverá o venire contra factum proprium atingir proporções juridicamente intoleráveis, traduzidas em aberrante e chocante contradição com o comportamento anteriormente adoptado pelo titular do direito.[11] E, como refere Pedro Pais de Vasconcelos[12] "há contradição inadmissível em boa fé entre uma omissão prolongada do exercício do direito, em circunstâncias tais que suscitam a expectativa de que ele não virá a ser exercido. Uma vez consolidada a confiança e a expectativa - a fé - e desde que essa consolidação da confiança seja imputável ao titular do direito, a brusca inflexão de atitude é contrária à boa fé".[13]
4. No caso em apreço temos que foram celebrados três acordos relativos ao arrendamento do rés-do-chão em causa. Um primeiro datado de 01-01-1988, em que se especificou destinar-se o locado “a armazém de móveis, Papelaria e Tabacaria, no âmbito da actividade comercial da 2ª outorgante.”. Salvaguardando-se, na cláusula 11ª do mesmo, que na hipótese de não ser conseguido da Câmara o licenciamento para utilização do locado para fins comerciais a cláusula 8ª - respeitante à renda devida – fica sem efeito, cabendo à primeira e segunda outorgantes negociar de novo a renda a estabelecer e actualizações da mesma. E, não tendo sido obtido tal licenciamento, vieram as partes a celebrar um segundo acordo, em 14-11-1988, relativo ao mesmo rés-do-chão, consignando destinar-se o locado a habitação. Vindo a ser celebrado, e por último, em 28-02-1996, o terceiro acordo relativo ao mesmo espaço, expressamente destinado a habitação, convencionando-se o regime de renda livre.
Tendo-se deste modo que, por vontade das partes, o arrendamento do referido rés-do-chão deixou, desde 14-11-1988, de ser para armazém…passando a ser para habitação.
Sendo que o (segundo) acordo naquela data celebrado, constitui um efectivamente novo contrato de arrendamento, no confronto do celebrado em 01-01-1988. E isto, assim, para lá de no segundo o início de vigência ser retroagido à data do início de vigência do primeiro (vd. cláusula 6ª deste). Repare-se que a finalidade do arrendamento, o montante da renda e o regime desta são diversos nos dois acordos. A sobredita circunstância temporal quando muito legitimará a conclusão de que as partes outorgantes pretenderam revogar retroactivamente o primeiro acordo. E nem o teor da supra referida cláusula 11ª do acordo de 01-01-1988 tem a virtualidade de reconduzir o acordo de 14-11-1988 à identidade contratual do primeiro. Reportando-se tal cláusula à “renegociação” da renda, em caso de impossibilidade de obtenção do licenciamento para utilização do locado para fins comerciais, o que assim nela se contempla é, afinal, a promessa condicional de celebração de um contrato de arrendamento tendo por objecto o mesmo rés-do-chão, mas dessa feita para fim diverso…e com renda de diferente montante e diferente regime de “actualizações”.
De novo contrato de arrendamento se tratando o acordo celebrado 28-02-1996, que as partes expressamente referenciaram ao regime do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, optando pelo regime de renda livre.
5. Ora, está assente, desde o início de 1988 e até ao presente, a R. utiliza a fracção arrendada para armazenar mercadorias e materiais que se destinam ao uso da sua actividade económica. Tendo a A., desde sempre, conhecimento de tal circunstância. Com resulta do ponto 12 da matéria de facto, que tem esse sentido, como melhor se colhe na fundamentação respectiva, por via da remissão assim naquela feita para o depoimento da testemunha M, de que se refere ter aquela admitido que “quer ela quer a A. sempre souberam que a fracção era usada como armazém”, e que “foi ela (testemunha) quem sempre tratou de todos os assuntos relativos à fracção…que a A. nunca fez nada e que foi ela que fez tudo”.
Dest’arte, ainda quando se entendesse dever considerar apenas, nesta sede de abuso de direito, a postura da A. no âmbito do contrato vigente à data da propositura da acção, a saber, 2005-11-02, temos que eram então decorridos já mais de nove anos e meio de afectação do locado, pela Ré, para fim diverso do contratualmente assente, com conhecimento da A…que apenas no mês de Fevereiro desse mesmo ano enviou à Ré , através da sua mandatária, missiva em que, manifestando o conhecimento quanto à efectiva utilização do locado…solicitava a entrega das chaves daquele.
Mas, temos para nós, o comportamento da A., no âmbito do anterior contrato, porque relativo este ao mesmo rés-do-chão e para o mesmo convencionado fim de habitação, não pode deixar de relevar nesta sede de abuso de direito, e na medida em que se liga, iniludivelmente, à criação da tal situação de confiança.
Repare-se que ao longo dos mais de sete anos que vigorou esse anterior contrato relativo ao dito rés-do-chão, foi o mesmo afectado a armazém de mercadorias e materiais destinados ao uso da actividade económica da Ré. E, assim, a fim diverso do contratualmente estabelecido, a saber, o de habitação. Com conhecimento, desde sempre, de banda da A. Que, não obstante…celebrou com a Ré novo contrato de arrendamento relativo ao referido rés-do-chão…consignando uma vez mais destinar-se o locado a…habitação… O que…continuou a não ser observado…mantendo-se a utilização que efectivamente já vinha sendo feita no âmbito do anterior contrato de arrendamento… Do que continuou a A. a estar ciente…
6. Perante este quadro forçoso é concluir ter-se justificadamente gerado uma situação de confiança de parte da Ré, relativamente à aceitação pela A. da utilização de facto dada ao locado. O conhecimento pela A., ao longo de mais de dezasseis anos, da afectação do locado pela Ré a um fim concreto diverso do formalmente convencionado – sem qualquer reacção conhecida, ou, sequer, alegada, de banda daquela, que, pelo contrário, mais de sete anos depois do início de tal utilização vem a celebrar novo contrato com a Ré, formalmente para o mesmo, ignorado, fim – é circunstância abstractamente idônea para provocar a correspondente “crença plausível”, em que assim assentou o prosseguimento de tal utilização.
Como pondera Gravato de Morais,[14] com citação de Batista Machado,[15] a propósito da resolução do contrato de arrendamento comercial no âmbito do NRAU, mas em termos que se revelam pertinentes também no domínio do anterior RAU, é a violação do contrato que “fundamenta a ratio do preceito” que estabelece o direito à resolução do contrato de arrendamento por utilização do arrendado para fim ou para ramo de negócio diverso do acordado. Mas, “Complementarmente…o princípio da boa fé pode servir de fundamento à exclusão do direito de resolução do senhorio”, cabendo “aduzir que na concretização do princípio da boa fé há que atender, em especial, à relação estabelecida entre as partes para efeito de avaliar a exclusão do direito de resolução do senhorio ou, dito de outro modo – em face do novo normativo –, hà que apreciar o tipo de incumprimento à luz da idéia de inexigibilidade da manutenção do contrato”. E, “Saliente-se, por fim, que a figura do abuso de direito é susceptível de aplicação nas hipóteses em que o senhorio nada faz durante um largo período de tempo, como que aceitando a mudança parcial do uso do arrendado para fim diverso. Tal sucedeu, por exemplo, na decisão objecto do Acórdão da Relação do Porto, de 13.1.1997,[16] em que o destino convencionado – ‘estabelecimento de fazendas’ e ‘escritório’ – nunca foi seguido (decorrendo entretanto mais de trinta anos), o que, de resto, sempre foi do conhecimento do senhorio e, posteriormente, dos respectivos herdeiros”.
7. Não colhendo, pelo que se deixa exposto, a alegação da A. de que “como titular do direito de resolução do contrato de arrendamento, não é obrigada a exercê-lo logo que tome consciência da actuação da recorrida, antes podendo fazê-lo quando o entenda conveniente, designadamente, quando considere esgotada a possibilidade de composição extrajudicial de interesses”.
Desde logo não se tratou do execício do direito de resolução logo que tome consciência da actuação da Recorrida…mas sim de tal exercitação…após praticamente dezassete (17) anos de continuada utilização do, sucessivamente, locado, para fim diverso do, também sucessivamente, formalmente convencionado, com conhecimento, desde sempre, pela A., de tal “desconforme” utilização.
Para além de que nada foi oportunamente alegado nessa agora apenas alvitrada sede de “esgotamento de composição extrajudicial de interesses”. Certo que tendo a Ré alegado, na sua contestação, que o locado sempre foi utilizado, desde 1988, como armazém… conforme o acordado com a A.”, pressupondo ao longo daquele seu articulado, o conhecimento, pela A., de tal utilização, nada contrapôs esta última, na sua “resposta”, para além da impugnação da existência de um tal acordo no sentido da utilização do locado como armazém.
De resto, o que apenas marginalmente se assinala, conforme se consignou na motivação da decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto, a testemunha da A., M admitiu que a A. “nunca fez nada”, e “que a utilização da fracção como armazém tem, desde sempre, trazido problemas de relacionamento com os demais proprietários até que, farta da situação, a testemunha perguntou ao gerente da R. se este não queria comprar a fracção. A esta proposta nunca recebeu uma resposta”. E uma tal proposta havia já sido referida pela própria Ré, na sua contestação, reportando-a ao ano de 2004… Não afectando assim, e na consideração do “momento” alegado pela Ré – que outro o não foi pela A. – a configurada situação de confiança.
8. Não sofrendo crise a verificação do fundamento de resolução do contrato de arrendamento contemplado no art.º 64º, n.º 1, al. b), do aqui imperante R.A.U., temos porém, assim, que se mostra afastada a actuação daquele, por via da intervenção da figura do abuso de direito, que legitima a oposição da Ré. * Improcedendo pois, nesta conformidade, as conclusões da Recorrente. * IV- Nestes termos, acordam em julgar o recurso improcedente, confirmando a sentença recorrida.
Custas pela Recorrente.
Lisboa, 2008-01-24
(Ezagüy Martins) (Maria José Mouro) (Neto Neves) _________________________________________________ |