Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

20570/19.9T8SNT-A.L1-8

Relator: CARLA MENDES

Descritores: TÍTULO EXECUTIVO
CENTRO COMERCIAL
ADMINISTRAÇÃO
PROPRIEDADE HORIZONTAL
CONDOMÍNIO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 02/10/2022

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Texto Parcial: N

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: IMPROCEDENTE

Sumário: –Nada obsta à existência de um condomínio específico relativo a um Centro Comercial (parte de alguns blocos em propriedade horizontal), sito num bloco de edifícios contíguos, unificados pelo próprio centro comercial, constituindo este um espaço perfeitamente delimitado com funcionalidade própria, com fracções autónomas e partes comuns próprias.

–A globalidade dos condóminos pode deliberar a constituição de órgãos autónomos de administração, visando a administração autónoma desse espaço (centro comercial).

–A sua constituição não depende da especificação do título constitutivo da propriedade horizontal.

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam na 8ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa

A [José ....] e B [Aurora .....] deduziram embargos à execução que lhes foi intentada por Condomínio do Centro Comercial Babilónia, na Amadora, concluindo pela procedência da oposição e a condenação do exequente como litigante de má-fé, em multa e indemnização.

Na oposição, excepcionou a autoridade de caso julgado, a inexistência de título executivo, a ilegitimidade passiva, a prescrição da dívida e a litigância de má-fé por parte do exequente.

Contestou o Condomínio/exequente pugnando pela inexistência das excepções e da litigância de má-fé, concluindo pela improcedência dos embargos – fls. 105 e sgs.

Foi proferida decisão que, julgando parcialmente procedentes os embargos, ordenou o prosseguimento da execução, apenas para pagamento das quotas ordinárias e fundo comum de reserva, respeitantes ao período de Janeiro de 2015 a Dezembro de 2018, acrescida dos juros vencidos e vincendos, à taxa legal, até integral e efectivo pagamento e da cláusula prevista no Condomínio – fls. 151 e sgs.

Inconformados, apelaram os embargantes formulando as conclusões que se transcrevem:
1.–Tendo o Tribunal da Comarca de Lisboa Oeste – Juízo execução de Sintra – J3 decidido que o recorrido não é um condomínio, este entendimento constituiu o pressuposto da decisão que julgou procedentes os embargos dos recorrentes da acção de execução pretérita com nº 18933/13.2T2SNT o que inviabiliza a sua nova discussão e a interposição de nova acção executiva com base nos mesmos pressupostos contra os mesmos recorrentes.
2.–As decisões do Tribunal da 1ª instância no processo 18933/13.2T2SNT, constituiu decisão de mérito sobre a inexistência de condomínio do centro comercial Babilónia.
3.–Não se trata de decisão unicamente quanto à relação processual, pois vai além dos meros pressupostos processuais da instância, pois que decide quanto à questão prejudicial, a relação jurídica material, a premissa essencial que obsta a decisão sequente. Vejam-se neste sentido os seguintes aresto: Ac. STJ proc.1049/18.2T8GMR-A.S1, Ac.TRLproc.11362/18.3T8LSB, de 28.02.2019, Ac. TRP proc. 1226/15.5PNF.PI.
4.–Pelo que, o Tribunal a quo ao concluir como concluiu violou o primado da autoridade de caso julgado formado por decisões judiciais transitadas em julgado na acção executiva com proc. nº 18933/13.2T2SNT e os arts. 577/1 al. i) e 726/2, al. b) do CPC.
5.–Na sentença recorrida a questão fundamental consiste em saber se é possível a aplicação do regime de excepção disposto no artigo 1438-A sobre o conjunto de 4 espaços comerciais.
6.–Sobre a orientação vertida na sentença (adere a existência do condomínio do Centro Comercial Babilónia) somos de aderir a total coerência dos fundamentos do Acórdão proferido no âmbito do processo nº 18926/13.0T2SNT que dita o seguinte: “ (…) considerando estarem verificados os pressupostos da constituição de uma única propriedade horizontal em relação ao conjunto de edifícios onde está instalado o Centro Comercial, podendo mesmo ocorrer a nulidade dos títulos constitutivos de propriedade horizontal existentes, e por o conjunto dos condóminos/lojistas assim terem considerado e deliberado, nos termos do Regulamento Interno do Centro Comercial. Antecipando a conclusão, julga-se que não assista razão ao recorrente” (aqui o recorrente era CC Babilónia). Analisemos os pressupostos da aplicação do art. 1438-A:
7.–A primeira questão é saber se os corredores que ligam os espaços comerciais, não obstante de fracções autónomas, podem ser considerados ligações funcionais do centro comercial, que justifiquem a aplicação do artigo 1438-A.

Vejamos a realidade factual:
8.–Existem 4 espaços comerciais, que chamam de Centro Comercial Babilónia, dos seguintes prédios urbanos:
1-O Centro Comercial Babilónia, sito na Amadora, foi constituído em 1986 e integra quatro prédios urbanos contíguos (fases A, B, C/D e E), sendo cada um desses prédios constituído em propriedade horizontal;
2-Os referidos prédios integram um espaço comercial com lojas e área habitacional tendo, cada um deles, entrada pela via pública;
3-Os complexos comerciais dos referidos prédios são contíguos, sendo a passagem de um espaço comercial para outro feita por corredores;
4-Um desses prédios (que integra a fase C) mostra-se descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial da Amadora, sob o nº 891/19941213, da freguesia da Venteira;

9.–Cada prédio urbano está sob o regime da propriedade horizontal e com condomínio constituído, somado aos existentes o Centro Comercial Babilónia seria o quinto condomínio.
10.–O primeiro espaço comercial, foi construído em 1984, no prédio urbano correspondente à fase A, sob o regime da propriedade horizontal cuja escritura consta o espaço comercial com o nome do Edifícios Helder’s, Centro Comercial Babilónia.
11.–O espaço comercial do prédio urbano correspondente à fase C/D, foi construído em 1994, onde se situa a loja dos recorrentes.
12.–As únicas passagens por entre os prédios urbanos correspondentes às fases A e C/D são as lojas com as letras DM, AH e ER do prédio urbano fase A, que o recorrido convenientemente denomina de ligações funcionais, não obstante de contrariarem a finalidade comercial daquelas fracções autónomas e de violarem o título constitutivo do mesmo prédio.
13.–A mera possibilidade de serem adquiridas aquelas lojas (DM, AH e ER) revela a inexistência do pressuposto físico para aplicação do 1438-A.
14.–Se aquelas fracções autónomas não podem ser usadas como corredores sem violação à lei art. 1422, al. c), por não existir a modificação do título constitutivo, é de concluir que dada a sua natureza de estatuto real da propriedade horizontal (com eficácia real), prevalece inequivocamente o que consta no título constitutivo.
15.–Por seu turno o espaço comercial do prédio fase C/D, foi criado em 1994 e não foi concebido para se unificar com o espaço comercial (Centro Comercial Babilónia) do prédio urbano fase A.
16.–Não há prova nos autos de que o conjunto dos 4 espaços comerciais sejam um espaço uno, perfeitamente delimitado, com funcionalidade própria e que tenham partes comuns que lhes são exclusivas ou que não sirvam funcionalmente a outros blocos.
17.–Há sim, prova nos autos, da partilha de partes comuns entre as fracções habitacionais com as comerciais, os espaços comerciais não têm autonomia ou funcionalidade própria (por ex. a entrada para as habitações faz-se pela entrada do centro comercial, passando pela recepção do centro, por corredores com lojas, escadaria e elevadores do centro) ou que existe a independência dos prédios urbanos uns dos outros.
18.–Basta atentar o facto de os 4 espaços comerciais terem sido construídos nos prédios urbanos para habitação preexistentes, não se trata de um único edifício com fracções autónomas e um único espaço.
19.–O equívoco sobre os pressupostos físicos, na sentença, advém da convicção errada sobre a existência das ligações funcionais entre os prédios, pelo uso indevido daquelas lojas, e o uso do nome Centro Comercial Babilónia. Estas duas circunstâncias fazem crer a existência de um espaço uno, perfeitamente delimitado, com funcionalidade própria e com partes comuns que lhes são exclusivas e que não sirvam funcionalmente a outros blocos. Nada mais falso.
20.–Facto é que por não existir a modificação do título constitutivo no caso em apreço (e dada a natureza de estatuto real da propriedade horizontal com eficácia real) prevalece inequivocamente o que consta no título constitutivo.
21.–De toda a maneira ainda que existissem condições físicas para a autonomização seria necessária a “efectiva constituição desse condomínio nos termos dos arts.1417 e 1418 CC. Termos que, no caso, não foram observados. Ou seja, a integração de todas as fracções autónomas que compõem o Centro Comercial Babilónia num mesmo condomínio tinha de ser operada através da respectiva escritura de constituição da propriedade horizontal.”(cfr. Acórdão 18926/13.0T2SNT)
22.–Pelo que, se deve concluir que os espaços comerciais integrados em prédios urbanos não preenchem os pressupostos físicos para a aplicação do artigo 1438-A.
23.–A questão seguinte é a de saber se basta a deliberação dos lojistas como pressuposto da aplicação do 1438-A,
24.–Ou se é necessária a deliberação por unanimidade dos condóminos de cada um dos prédios urbanos sobre a autonomização dos espaços comerciais dos respectivos prédios e a deliberação por unanimidade dos condóminos, de cada um dos prédios urbanos, sobre a unificação dos mesmos espaços comerciais para criar um centro comercial.
25.–A lei dita imperativamente de todos os condóminos aprovarem a administração autónoma o que não condiz com o que sucede no centro comercial onde só os condóminos lojistas participam nas assembleias, aliás como se prova pela simples leitura das actas juntas aos autos.
26.–Tal como constatado no Acórdão 18926/13.0T2SNT, “Não sendo suficiente, para esse fim, a mera deliberação dos condóminos titulares das fracções destinadas a comércio de cada uma das quatro propriedades horizontais instituídas, traduzidas na aprovação do regulamento interno do Centro Comercial Babilónia.
27.–Que não é susceptível de produzir efeitos reais, nem constitui um regulamento de condomínio.”

28.–Portanto, as deliberações de 1984 e 1986 do centro comercial Babilónia não podem ter qualquer valor jurídico e força executiva: 1)-os lojistas não regulam as relações jurídicas dos condóminos, 2)-não ocorreu nenhuma reunião para a deliberação da criação do condomínio do centro comercial Babilónia e do seu regulamento interno;
3)-Não existe o título constitutivo que regule a autonomização do espaço comercial e a unificação com os outros espaços comerciais.
29.–Pelo que se deve concluir como no Acórdão 18926/13.0T2SNT que as deliberações de um conjunto de lojistas não é susceptível de produzir efeitos reais nem de constituir um regulamento de condomínio.
30.–A questão seguinte é o saber se o título constitutivo pode ser dispensado na aplicação do regime excepcional do artigo 1438- A do CC.
31.–A lei não dispensa o título constitutivo, nem a sua modificação (se houver lugar a alterações do imobiliário ou a vontade do condomínio), pelo que é necessária a sua formalização nos termos da lei (deliberação e escritura pública). O que a lei dispensa são as especificações facultativas e o caso em apreço estão em falta a regulamentação das especificações obrigatórias nos termos do 1418 através do título constitutivo do centro comercial.
32.–De tal forma é importante a existência do título constitutivo do centro comercial que na prática, são os problemas causados pela sua inexistência aliada à impraticável de aplicar na organização comercial os títulos constitutivos de cada prédio que nos trouxe até aqui, em especial no que se refere à qualificação e distribuição das despesas.
33.–O centro comercial deve ser gerido como ensina a Prof. Doutora Sandra Passinha, “No âmbito legítimo dos seus poderes, respeitando os limites legalmente impostos, a administração do Centro Comercial Babilónia pode desenvolver, com inteira autonomia, a sua actividade, nomeadamente gerindo os serviços de segurança, de limpeza, de marketing e publicidade do centro, a iluminação do centro, a decoração dos seus espaços ou a gestão do mobiliário e dos patrocínios”(cfr. in Parecer Jurídico sobre a Aplicação do Regime da Propriedade Horizontal ao Centro Comercial Babilónia , pág. 52.)
34.–Facto certo e seguro é que a lei proíbe a administração condominial (direito real) num centro comercial, não proíbe a administração comercial (direito privado).
35.–A interpretação do regime do 1438-A nos termos da sentença é, portanto, fundamentalmente errada, pois o regime não visa agilizar a administração das receitas e despesas e não dispensa a constituição do título constitutivo e a modificação do título constitutivo de cada prédio.
36.–A da sentença ora recorrida é violadora da lei e prejudicial quer aos interesses dos condóminos, quer dos lojistas, porque aplica mecanismos alternativos à propriedade horizontal, um mix de qualquer coisa jurídica de direitos reais e privado, para regular as relações jurídicas entre os condóminos/lojistas.
37.–“(…)desta regra do art. 1438-A, apenas resulta a possibilidade de constituição de um condomínio abrangendo, não apenas um prédio, mas vários prédios contíguos, desde que ligados entre si por partes comuns. Mas essa possibilidade só se torna efectiva através da efectiva constituição desde condomínio nos termos dos arts. 1417 e 1418 CC. (…) Ou seja, a integração de todas as fracções autónomas que compõem o centro comercial Babilónia num mesmo condomínio tinha de ser operada através da respectiva escritura de constituição de propriedade horizontal.”(Ac. 18926/13.0T2SNT).
38.–Pelo que não é que não é impeditivo a constituição do condomínio sob o regime 1438-A mas é preciso efectivá-lo, com a deliberação dos condóminos, obter a licença da câmara municipal, realizar a escritura da propriedade horizontal e registar na respectiva conservatória, não bastando a intenção e ingerir directamente nos espaços alheios, porque se ocorre a contradição entre o título constitutivo com a realidade de facto, prevalece sempre o que consta no título constitutivo, dada a sua natureza de estatuto real da propriedade horizontal (com eficácia real), e prevalece, enfatize-se, sobre quaisquer factos que tenham ocorrido antes ou depois de ter sido constituída a propriedade horizontal como dita o Acórdão do STJ 11-06-1986, in BMJ, nº 358, pág. 529)
39.–A aplicação do 1438-A há que sê-lo, como diz a lei, com as necessárias adaptações, a conjunto de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de toda ou algumas unidades ou fracções que os compõem.
40.–Mas não se pense que o sentido da lei sobre as necessárias adaptações consiste em derrogar o regime da propriedade horizontal ou que signifique que se destina à função redutora de só vigorar para as cobranças das quotas de condomínio como se infere da sentença.
41.–Já vimos que o 1438-A não foi criado para agilizar a administração do condomínio nas questões económicas mas para agilizar as operações de loteamento como referimos atrás, mas ainda que fosse essa a ideia de agilizar a gestão da contas do condomínio, que não é, essa agilização não pode violar a lei imperativa nesta matéria, o que se compreenderá, se atentarmos o impacto que terá no cálculo justo do peso de cada fracção na votação das assembleias e o da quota que cada condómino que deixa de ser em função da percentagem ou permilagem do prédio, tal como consta no título constitutivo, sujeitando, por exemplo, os condóminos das fracções autónomas com áreas pequenas ou que pertençam ao prédio urbano mais pequeno, (como é caso do prédio da fase C/D por comparação ao prédio da fase A, a pagarem os mesmos valores que as fracções autónomas maiores); os condóminos das fracções pequenas, de prédios de menor área, sem peso na votação contra medidas que violem os seus interesses ou por exemplo, os lojistas do prédio da fase A são mais beneficiados com a distribuição das despesas pelos restantes lojistas dos prédios de menor área, etc.
42.–A inaplicabilidade do 1438-A e a inadequação do regime de condomínio naquela organização económica com fins lucrativos revela-se também no próprio conteúdo do regulamento interno do centro comercial, que por não se basear no título constitutivo, viola despudoradamente a lei imperativa, como por exemplo: o art. 1º afecta o estatuto do edifício vertido no título constitutivo da propriedade horizontal, constituído por escritura pública e sujeito a registo, o art. 3 sob a epígrafe de partes comuns, viola a lei ao determinar como partes comuns apenas a alguns condóminos quando resulta do título constitutivo serem comuns a todos os condóminos, o art.13, viola a lei ao regular a determinação e repartição das despesas relativas às partes comuns dos edifícios onde se situa o centro comercial cuja repartição é imposta imperativamente pela lei 1424 e 1425 do CC. (Cfr. Prof. Doutora Sandra Passinhas, in Parecer Jurídico sobre Aplicação do Regime da Propriedade Horizontal ao Centro Comercial Babilónia)
43.–“Os condóminos, todos os condóminos, são responsáveis pelas despesas com a utilização e conservação das partes comuns do edifício, mas apenas são responsáveis por estas despesas. E estas despesas são determinadas em assembleia-geral de condóminos (não lojistas) isto é, condóminos titulares de fracções integradas no centro comercial e são cobradas pelo administrador do condomínio. As despesas com o centro comercial são, por seu lado, determinadas pelo conjunto dos condóminos lojistas e cobradas pelo administrador do centro comercial.” (cfr. Prof. Doutora Sandra Passinhas, in Parecer Jurídico, pág. 56 e seg.)
44.–Ainda sobre a repartição das despesas, veja-se este acórdão do STJ: “I- O princípio geral em matéria de repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum é, primariamente, o que tiver sido estabelecido pelas partes, no título constitutivo ou em estipulação adequada, vigorando, na falta de disposição negocial, como critério supletivo, o princípio da proporcionalidade, segundo o qual cada condómino paga “em proporção do valor da sua fracção”II- Trata-se de uma norma de conteúdo dispositivo e não de uma norma de interesse e ordem pública, que estabeleça direitos inderrogáveis entre os condóminos. III- Sendo as partes comuns coisas, funcionalmente, adstritas às várias fracções autónomas do prédio, a lei proíbe, expressamente, a renúncia abdicativa liberatória do direito do condómino à contitularidade das mesmas.(…)”(Acórdão STJ 12.11.2009, proc. 5242/06.2TVLSB.S1).
45.–Ora, tal como constata a Prof. Doutora Sandra Passinhas no seu Parecer Jurídico, pág.36, no nosso caso, “Existe um centro comercial que se estende por vários edifícios contíguos constituídos em propriedade horizontal. Isto é, a realidade empresarial que é o centro comercial, coexiste com várias realidades imobiliárias: os vários edifícios onde está instalado e que estão eles próprios sujeitos ao regime da propriedade horizontal.”
46.–Pelo que, “(…) as limitações ou restrições impostas pela dinâmica empresarial do centro comercial não podem alterar a relação imobiliária dos condóminos entre si”.
47.–“(…) as restrições impostas pela vertente empresarial ao regime da propriedade horizontal são lícitas apenas e enquanto não afectarem os direitos imobiliários de cada condómino tal como definido no título constitutivo,”
48.–Estamos, pois, perante um fenómeno de concentração comercial, naturalmente de origem associativa (a união de pessoas) com o fito à gestão do conjunto, na criação de uma imagem comum, o aspecto unitário, a integração comercial, a uniformização do período de funcionamento, com regras comuns de funcionamento, com o único fito de aumentar a clientela e produzir lucro.
49.–Pelo que deve aderir-se à decisão proferida no Acórdão 18926/13.0T2SNT, “não pode ser reconhecida a existência de um quinto condomínio, abrangendo parte das fracções, as destinadas a comércio, de cada um desses condomínios, sem passar pela alteração, pelo meio próprio, do regime de propriedade horizontal.”
50.–Não podendo, assim, ser reconhecido ao recorrido a qualidade de condomínio.
51.–Nem podendo, por consequência, ser reconhecida força executiva às actas de aprovação de contribuições.
52.–A sentença ora recorrida as disposições dos arts. 1438-A, 1414 a 1419, 1420 a 1422, 1424 a 1426, 1429-A CC e 6 do DL 268/94, de 25/10.
53.–Assim, deve o recurso ser provido e, consequentemente, a sentença revogada.

Nas contra-alegações o exequente/embargado/apelado pugnou pelo acerto da decisão, formulando as conclusões seguintes:
A)–Com a devida vénia, reproduzem-se as pertinentes alíneas do sumário do recentíssimo Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa – 2ª Secção, de 9 de Setembro de 2021 (Proc. 20315/19.3T8SNT-B.L1), em que está em causa o mesmo Condomínio exequente, e as mesmíssimas questões aqui em causa:
“I)- Conforme decorre do artigo 628 CPC, ocorre o trânsito em julgado quando uma decisão é já insusceptível de impugnação por meio de reclamação ou através de recurso ordinário. Verificada tal insusceptibilidade, forma-se caso julgado, que se traduz na impossibilidade de a decisão proferida ser substituída ou modificada por qualquer tribunal, incluindo aquele que a proferiu.
II)- De acordo com o critério da eficácia, distingue-se entre o caso julgado formal, que só é vinculativo no processo em que foi proferida a decisão (cf. art. 620/1 CPC) e o caso julgado material, que vincula no processo em que a decisão foi proferida e também fora dele, consoante estabelece o art. 619 CPC.
III)- De harmonia com o previsto no actual nº 6 do artigo 732 CPC, a sentença que julgue procedentes os embargos com base em factos impeditivos, modificativos ou extintivos da obrigação exequenda ou com fundamento em inexigibilidade dessa obrigação faz caso julgado material, em desvio à regra do art. 91/2; mas, a sentença de procedência dos embargos que assente na inexequibilidade do título, na incerteza ou na iliquidez da obrigação exequenda faz apenas caso julgado formal, não impedindo que seja instaurada nova acção executiva em que tais condições venham a ser satisfeitas. (…)
IX)- Decorre do artigo 1438-A do CC que vários prédios constituídos em propriedade horizontal podem estar unidos sob um único condomínio.
X)- Para que tal suceda e não exigindo a lei as especificações impostas no art. 1418 CC, já expressas nos títulos constitutivos respectivos dos edifícios contíguos e visando o artigo 1438-A do CC a agilização da administração restringida a questões, despesas e receitas próprias, não se vê obstáculo à existência do condomínio previsto no artigo 1438-A mediante deliberação aprovada pelos condóminos.”
B)–A sentença recorrida não merece censura, fazendo correcta interpretação e aplicação das normas legais relevantes, pelo que deve ser confirmada.

Factos que a 1ª instância considerou provados:
1-O Centro Comercial Babilónia, sito na Amadora, foi constituído em 1986 e integra quatro prédios urbanos contíguos (fases A, B, C/D e E), sendo cada um desses prédios constituído em propriedade horizontal;
2-Os referidos prédios integram um espaço comercial com lojas e área habitacional, tendo cada um deles entrada pela via pública;
3-Os complexos comerciais dos referidos prédios são contíguos, sendo a passagem de um espaço comercial para outro feita por corredores;
4-Um desses prédios (que integra a fase C) mostra-se descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial da Amadora, sob o nº 891/19941213, da freguesia da Venteira;
5-O direito de propriedade sobre a fracção autónoma designada pela letra “T”, correspondente à Loja nº 51, deste prédio, descrito sob o n.º 891/19941213, da freguesia da Venteira, mostra-se inscrito a favor do Banco Comercial Português, S.A., desde 16.04.2007, por “Compra”;
6-O Banco Comercial Português, S.A. deu a referida fracção em locação financeira aos aqui embargantes, casados entre si no regime da comunhão de adquiridos, pelo prazo de 15 anos, com data de início em 05.06.2007, tendo este encargo sido inscrito no registo em 11.10.2007, e mostrando-se ainda em vigor;

7-Na assembleia-geral de condóminos do exequente, realizada em 27.06.1996 (Acta nº 28), foi deliberado aprovar um Regulamento do Condomínio de cujo art. 16º ficou a constar, sob a epígrafe “Pagamento”, para além do mais, o seguinte:
“Um- O pagamento da quotização mensal e outros encargos da responsabilidade dos condóminos/lojistas, deverá ser efectuado no escritório da Administração até ao dia 8 do mês que respeitam.
Dois- O atraso no pagamento das quotas e encargos acima referidos, será penalizado com juros de mora à taxa legal que vencerão a partir do primeiro dia de mora.”;
8-Na assembleia-geral de condóminos reunida, em 24.05.2007 (Ata n.º 72) foi deliberado alterar o art. 16º do Regulamento do Condomínio, passando o seu nº 2 a dispor que: “O atraso no pagamento das quotas e encargos acima referidos, será penalizado com juros de mora à taxa legal, além da aplicação de juros à taxa de 10% ao ano, a título de cláusula penal, que vencerão a partir do primeiro dia de mora.”;
9-Nas assembleias-gerais de condóminos realizadas, em 28.03.2014 (Acta nº 85), 12.02.2015 (Acta nº 88), 28.04.2016 (Acta nº 89), 18.09.2017 (Acta nº 92) e 23.03.2018 (Acta nº 93) foram aprovados os valores das quotizações a pagar pelos condóminos, relativamente aos anos de 2013/2014, 2015, 2016, 2017 e 2018, respectivamente;
10-Na assembleia-geral de condóminos reunida em 17.04.2019 (Ata nº 94) foi consignado qual o valor considerado em dívida por parte de diversos condóminos, ficando a constar relativamente à fracção “T”, correspondente à Loja nº ..., da fase ..., do Centro Comercial exequente, o seguinte:

11-Em 29.07.2013, o exequente intentou, contra os aqui embargantes, acção executiva que correu termos neste Juízo de Execução (J3) sob o Proc. nº 18933/13.2T2SNT, dando à execução as atas com os nºs 78 e 79 da sua assembleia de condóminos, com vista a obter a cobrança da quantia de € 3.066,56, sendo € 2.425,00 de quotizações em dívida relativas aos meses de Novembro de 2011 e Dezembro de 2012, acrescidas de € 104,59 de juros vencidos, e €261,47 de cláusula penal;
12-Por despacho proferido, em 29.01.2016, que transitou em julgado, em 16.03.2016, foi a execução rejeitada por manifesta falta de título executivo, por se ter considerado que as “fracções do condomínio exequente são fracções lojas de quatro prédios autónomos constituídos autonomamente em propriedade horizontal”, não existindo “qualquer título constitutivo que comprove a existência juridicamente relevante e para efeitos do disposto nos arts. 1417 e segs. do CC de um Condomínio do Centro Comercial Babilónia e que autorize que se reconheça por decorrência que as correspondentes atas das assembleias de condóminos são à luz da lei título executivo”, não podendo ser “subsumíveis na previsão normativa do art. 6/1 DL 268/94, de 25 de Outubro”;
13-Em 18.12.2019, o exequente intentou a execução ordinária a que os presentes autos se mostram apensos, contra os aqui embargantes, com vista a obter a cobrança da quantia de € 7.649,28, relativa às quotas ordinárias e fundo comum de reserva ainda em dívida referentes ao período de Janeiro de 2013 a Dezembro de 2018, acrescida de juros vencidos no montante de € 1.791,96, e de € 4.479,87 da cláusula penal de 10% ao ano, prevista no Regulamento do Condomínio;
14-A aqui embargante foi citada para os termos da execução, em 24.03.2020;
15-O aqui embargante interveio espontaneamente nos autos, após a citação da executada, deduzindo conjuntamente com ela os presentes embargos.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Atentas as conclusões dos apelantes que delimitam, como é regra, o objecto do recurso – arts. 635, 639 e 640 CPC – as questões a decidir consistem em saber se há lugar:
a)-Erro de julgamento - autoridade de caso julgado
e)-Erro de julgamento – inexistência de condomínio, legitimidade para instaurar a execução e aplicação do art. 1438-A CC.
Vejamos, então:
a)-Erro de julgamento em matéria de autoridade de caso julgado
Defende o apelante a violação do primado da autoridade de caso julgado, porquanto em execução pretérita (proc. 18933/13.2T2SNT, que julgando procedente os embargos deduzidos pelos apelantes, foi proferida decisão de mérito (relação jurídica material), já transitada, no sentido de inexistência do condomínio do Centro Comercial Babilónia.
“Em princípio, dirimido o conflito/litígio entre as partes, através de sentença transitada em julgado ou despacho a ela equiparado, o modo como foi solucionada a questão posta em juízo passa a ter força vinculativa no processo e fora dele, não podendo contrariar-se mais a autoridade de caso julgado. A certeza do direito e a segurança das relações jurídicas impõem o cumprimento deste princípio.
Compreende-se que assim seja, pois não teria sentido que o juiz da causa pudesse ter a permissão de desdizer uma decisão já antes tornada pública e que outro tribunal, posto perante o mesmo litígio, viesse a definir juridicamente o mesmo caso de forma diversa.
Esta solução visa impedir que “ em novo processo o juiz possa validamente estatuir de modo diverso sobre o direito, situação ou posição jurídica concreta definida por uma situação anterior – cfr. Prof. M. Andrade, in Noções Fundamentais de Processo Civil – 293.
Para que se verifique a excepção de caso julgado necessário se torna que a nova acção comungue dos mesmos sujeitos, pedido e causa de pedir – art. 581 CPC.
Mas é essencialmente sobre o pedido formulado na acção que se mostra a utilidade concedida pelo legislador ao regime legal de caso julgado ou, como observa A. Varela, in Manual do CPC – 714, “a eficácia de caso julgado, como se depreende do art. 498, apenas cobre a decisão contida na parte final da sentença (art. 659/2) ou seja, a resposta injuntiva do tribunal à pretensão do autor ou do réu, concretizada no pedido ou na reconvenção e limitada através da causa de pedir.
A força de caso julgado não se estende, por conseguinte, aos fundamentos da sentença, que no corpo desta se situam entre o relatório e a decisão final (art. 659/1 e 2).
Apesar do juiz dever resolver na sentença todas as questões que as partes tenham suscitado (art. 660), só constitui caso julgado a resposta final dada à pretensão concretizada no pedido e coada através da causa de pedir”.
Por seu turno, a autoridade de caso julgado consubstancia a aquiescência de uma decisão proferida em outra acção anteriormente proposta, inserida no mesmo objecto daquela que está em julgamento e que visa obstar a que a situação jurídica material definida por uma sentença possa ser validamente definida de modo diverso por outra decisão, não sendo exigida a tríplice identidade, tal como definida no art. 581 CPC (caso julgado).
Visa acautelar a indesejada eventualidade de o tribunal se ver constrangido a denegar a prolação de uma decisão que contraria a outra proferida anteriormente em outro processo.
“A autoridade de caso julgado tem o efeito positivo de impor a primeira decisão como pressuposto indiscutível da segunda decisão de mérito (…) este efeito positivo assenta numa relação de prejudicialidade: o objecto da primeira decisão constitui questão prejudicial na segunda acção, como pressuposto necessário da decisão de mérito que nesta há-de ser proferida (Lebre de Freitas, in CPC Anot., vol. II, 2ª ed., 354) e manifesta-se no seu aspecto positivo de proibição de contradição da decisão transitada: a autoridade de caso julgado é o comando da acção e proibição de omissão respeitante à vinculação subjectiva, à repetição do processo subsequente do conteúdo da decisão anterior e à não contradição no processo posterior do conteúdo da decisão anterior (Teixeira de Sousa, Objecto Sentença e Caso Julgado Material, in BMJ nº 325 – 49 e sgs)” – cfr. Ac. STJ de 3/6/17, relator Silva Gonçalves, in www.dgsi.pt.
“Ainda que se não verifique o conjunto de requisitos ou pressupostos para que exista a excepção de caso julgado, pode estar em causa o prestígio dos tribunais ou a certeza ou segurança jurídica das decisões judiciais se uma decisão, mesmo que proferida em outro processo, com outras partes, vier a dispor em sentido diverso, sobre o mesmo objecto da decisão anterior transitada em julgado, abalando a autoridade desta” – cfr. Ac. STJ de 21/3/13, relator Álvaro Rodrigues, in www.dgsi.pt.
“O relevo a atribuir à autoridade de caso julgado é independente da actuação de qualquer das partes, constituindo um aspecto que visa evitar, quer a contradição de julgados, quer a repetição de decisões ou de segmentos decisórios, pondo em causa o prestígio dos tribunais ou os valores da eficácia processual” –    cfr. Ac. STJ de 22/9/16, relator Abrantes Geraldes, in www.dgsi.pt.
Daqui se extrai, que sobre esta temática, quer a doutrina, quer a jurisprudência, percepcionam que a autoridade de caso julgado, ainda que apartada da tríplice identidade, exigida para o caso julgado, sempre subentende que a decisão ajuizada sobre pormenorizada questão já não pode voltar a ser discutida ulteriormente.
Em suma, a excepção de caso julgado destina-se a evitar uma nova decisão (inútil), razões de economia processual, o que implica uma não decisão sobre a nova acção, pressupondo uma total identidade entre ambas as causas.
Enquanto que a autoridade de caso julgado importa a aceitação de uma decisão proferida em acção anterior que se insere, quanto ao seu objecto, no objecto da segunda visando obstar a que a relação ou situação jurídica material definida por uma sentença possa ser validamente definida de modo diverso por outra sentença (razão de certeza e segurança jurídica).
A primeira acção impõe-se como eficácia reflexa do caso julgado” – cfr. Ac. RC de 28/9/10, relator Jorge Arcanjo, in www.dgsi.pt.
In casu, confrontamo-nos com uma execução intentada pelo Condomínio do Centro Comercial da Babilónia contra os embargantes (proc. 18933/13.2T2SNT - Juízo de Execução de Sintra J3) e os presentes embargos à execução (proc. 201570/19.9T8SNT-A.L1) deduzida pelo Condomínio Centro Comercial da Babilónia contra os embargantes sendo que, em ambas as execuções, solicita-se a condenação destes últimos no pagamento do valor em dívida respeitantes às quotas do condomínio e fundo comum de reserva.
Na primeira acção, decidiu-se que as actas dadas à execução não constituíam título executivo, ex vi art. 6 DL 268/94 de 25/10, uma vez que titulavam deliberações, que no entendimento aí sufragado, não foram aprovadas por um condomínio, sujeito ao regime de propriedade horizontal (exequente era uma mera associação irregular e não já um condomínio, carecendo de personalidade judiciária para demandar).
Ora, a decisão sobre a questão de existência ou não de título executivo, enquanto pressuposto processual da acção – cfr. arts. 10/5, 703, 726/2 a) e 734/1 CPC – tem força obrigatória dentro do processo onde foi prolatada (caso julgado formal) e não já fora do processo (caso julgado material).
Nesse processo, não foi discutida a relação material controvertida, i. é, se os embargantes eram ou não devedores das quantias peticionadas.
Assim sendo e tendo em atenção o supra explanado afastada está qualquer violação de caso julgado e/ou da autoridade de caso julgado, soçobrando a pretensão.
b)-Erro de julgamento – inexistência de condomínio, legitimidade para instaurar a execução e aplicação do art. 1438-A CC.
Defendem os apelantes a ilegitimidade do exequente/apelado em instaurar a execução por não ser um condomínio, bem como a inaplicabilidade do preceituado no art. 1438-A CC, porquanto cada prédio urbano (4 prédios que integram um espaço comercial) está sob o regime de propriedade horizontal, inexistindo quaisquer ligações funcionais entre eles, pelo que dada a natureza real da propriedade horizontal (com eficácia real) prevalece, inequivocamente, o constante no título constitutivo da propriedade, concluindo-se que os espaços comerciais integrados em prédios urbanos não preenchem os pressupostos físicos para a aplicação do art. cit.
Acresce, que a deliberação de um conjunto de lojistas não é susceptível de produzir efeitos reais, nem constitui um regulamento do condomínio, pelo que as deliberações de 1984 e 1986 não têm qualquer valor jurídico, nem constituem título executivo, sendo que a lei não dispensa a sua existência.
Assim, a integração de todas as fracções autónomas que compõem o Centro Comercial Babilónia num mesmo condomínio tinha que ser operada através da respectiva escritura de propriedade horizontal.
A personalidade judiciária consiste na susceptibilidade de ser parte; tem personalidade judiciária quem tiver personalidade jurídica – art. 11 CPC.
Assim, qualquer indivíduo, independentemente da sua nacionalidade, idade, capacidade ou incapacidade, tem personalidade judiciária, pode ser sujeito de relações jurídicas – cfr. arts. 14/1 e 67 CC.
Esta regra aplica-se às associações, fundações, sociedades a quem a lei reconheça personalidade jurídica, apesar de só poderem estar em juízo através de outrem ou seja, os seus representantes mencionados nos estatutos respectivos – arts. 157 e 158 CC e 5 CSCom.
Excepcionalmente, a lei atribui personalidade judiciária a entidades desprovidas de personalidade jurídica, como acontece com o condomínio resultante da propriedade horizontal, no respeitante às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador –    art. 12/e) CPC (acções em que ele pode intervir como autor e/ou réu, ex vi arts. 1433/6 e 1437 CC, cfr. Lebre de Freitas, João Redinha e Rui Pinto, in CPC Anot., vol. I, 2ª ed. -21).
No entender do Prof. A. Varela, é uma forma expedita de acautelar a defesa judiciária de legítimos interesses em crise, nos casos em que haja qualquer situação de carência em relação à titularidade dos respectivos direitos ou deveres correlativos, in Manual de Processo Civil, 2ª ed. – 110 e 111.
O nosso ordenamento jurídico ao equiparar, fazer coincidir a capacidade de gozo dos direitos e a personalidade judiciária, consagrou o critério da diferenciação patrimonial e o da afectação do acto – cfr. Miguel Teixeira de Sousa, in Estudos sobre o NCPC, Lex, 2ª ed. 1997- 136 e sgs. e Ac. RP de 16/10/2012, relator Fernando Samões e de 30/11/2015, relator Manuel Domingos Fernandes, in www.dgsi.pt.
O condomínio não é uma entidade personificada, não tem autonomia patrimonial, constituindo a contribuição dos condóminos (quota parte em função da permilagem) a forma de colmatar as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e serviços comuns – cfr. art. 1424/1 e 1436 e) CC.
Os órgãos do condomínio são compostos pela assembleia de condóminos (órgão colegial/administrativo), constituída por todos os condóminos, com poder deliberativos no respeitante às partes comuns e o administrador (órgão executivo), cabendo-lhe, entre outras as funções, a realização dos actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns e executar as deliberações da assembleia de condóminos – cfr. art. 1436, proémio, e alíneas e) e h) CC.
A propriedade horizontal é uma figura típica dos direitos reais, pressupõe a situação em que as fracções independentes de um edifício, como estrutura unitária, pertencem a proprietários diversos – propriedade exclusiva no respeitante às fracções e comproprietários no que concerne às partes comuns – cfr. arts. 1414 e 1420 CC.
Não obstante, só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública – cfr. art. 1415 CC.
São partes comuns: o solo, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as outras partes que constituem a estrutura do prédio, nomeadamente, telhado e/ou terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção, entradas, vestíbulo, escadas e corredores de uso comum ou passagem comum a um ou mais condóminos, as instalações gerais de água, electricidade, esgotos, gás, aquecimento, ar condicionado, comunicações e semelhantes – cfr. art. 1421 CC.
Presumem-se comuns os pátios e jardins anexos ao edifício, elevadores, dependência destinada ao uso e habitação do porteiro e lugares de estacionamento e, em geral, as coisas que não sejam afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos – cfr. art. nº 2 e 3 art. cit.
Daqui se extrai, que o direito de propriedade horizontal, no seu conjunto, constitui um direito incindível, apesar de abranger propriedade singular (fracções autónomas) e compropriedade (partes comuns) – cfr. arts. 1305 e 1405 CC.
Incindível, porque nenhum destes direitos pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como forma do condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição – cfr. Oliveira Ascensão, in Dts. Reais, 4ª ed. – 408.
No título constitutivo deverá especificar-se as partes de edifício correspondentes às várias fracções, de forma a que fiquem devidamente individualizadas e fixado o valor relativo a cada uma (fracção) expresso em percentagem e/ou permilagem, do valor total do prédio, sob pena de nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do art. 1418 CC ou, na falta de fixação da quota correspondente, ao valor relativo a cada fracção – cfr. arts. 1415 a 1418 CC.
“Antes da alteração do regime da propriedade horizontal (DL 267/94 de 25/10, com efeitos a partir de 1/1/95), ao direito de propriedade horizontal decorrente do título constitutivo relativo à unidade do edifício correspondia unidade de regime.
Não obstante, aquele diploma inseriu o art. 1438-A, segundo o qual o regime da propriedade horizontal pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou de algumas unidades ou fracções que os compõem.
O desiderato desta alteração foi o da integração do regime da propriedade horizontal do conjunto de edifícios em quadro de interdependência das fracções ou edifícios e da sua dependência funcional das partes comuns, estas por envolverem as essenciais características do condomínio.
Trata-se de situações consubstanciadas em conjuntos imobiliários afectados a determinados fins, cuja realização depende da existência de partes comuns a cada um deles, a título de exemplo, as garagens e piscinas.
Temos, assim, uma dualidade de regimes da propriedade horizontal, um relativo a um conjunto de edifícios com as referidas características e outro concernente a edifícios não integrados no conjunto, ou seja, os ditos fraccionados.
No primeiro caso, o título constitutivo deve especificar os edifícios integrantes do conjunto - expressão das fracções autónomas componentes de cada um deles.
No segundo, a lei não impõe, nem o impõe a natureza das coisas, por exemplo quando o edifício é composto por blocos, que o título constitutivo inclua a mencionada especificação” – cfr. Ac. STJ de 16/10/2008, Conselheiro Salvador da Costa, in www.dgsi.pt.
É questão controversa, jurisprudência e doutrina, a de saber da legalidade ou ilegalidade da constituição de mais de um condomínio, com administração própria para gerir as partes comuns que só servem uma zona do edifício, não obstante a constituição de uma só propriedade horizontal.
Há quem defenda a possibilidade da organização de vários condomínios para um mesmo prédio, desde que se trate de partes desse prédio que estão devidamente delimitadas e definidas fisicamente, com entradas próprias, com zonas comuns próprias, sejam torres, blocos ou conjuntos de fracções, ex vi arts. 1414 e 1415 CC – cfr. Acs. STJ cit., de 27/10/2011, in CJ ano XIX, tomo III – 280, e RP de 31/3/2008 e de 16/10/2012 (cit. supra), in www.dgsi.pt.
Outros, em oposição sustentam que a possibilidade de condomínios diferentes, têm de constar do título constitutivo - previsão expressa das respectivas especificidades (áreas próprias e comuns) – cfr. Ac. RP de 24/5/2005, in CJ ano XXXI, tomo I – 196 e sgs, de 11/3/2013, de 9/11/2020, RL de 27/10/2011, in www.dgsi.pt..
Há quem admita a existência do condomínio para os edifícios divididos em zonas ou torres dispondo cada uma delas de partes comuns do edifício em que aquelas se integram, tais como entradas próprias para cada uma dessas zonas sob condição, de no título constitutivo da propriedade horizontal, se especifiquem essas zonas ou torres, suas fracções autónomas e partes comuns – cfr. Rodrigues Pardal e Dias da Fonseca, in Da Propriedade Horizontal no CC e Legislação Complementar, Coimbra, 1988 – 123 a 126.
E há quem o defenda para a situação da propriedade horizontal relativa a conjunto de edifícios de proximidade ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou de algumas unidades ou fracções que os compõem, ou seja, nas situações previstas no art. 1438-A CC – cfr. Sandra Passinhas, in Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Coimbra, 2002 – 233, 234, 277 a 283, e Aragão Seia, in Propriedade Horizontal, Coimbra 2002 – 156.
Em complexas estruturas de propriedade horizontal, elevado número de fracções prediais envolvidas, como acontece in casu, pode configurar-se o interesse de todos os condóminos na sua fragmentação para efeitos de administração.
A lei não proíbe directamente essa fragmentação, atribuindo à assembleia de condóminos ou ao administrador a aprovação do regulamento do condomínio no caso de existência de mais de quatro condóminos, o que se prende com a disciplina do uso, da fruição e da conservação das partes comuns, ou seja, com a administração destas – art. 1429-A CC.
Acresce, que decorre da lei, com consequências a nível da participação dos condóminos nas despesas gerais com a gestão da coisa comum, que nem a todas estas interessam, nos seus vários aspectos – art. 1424/2 e 3 CC.
Dir-se-á que o princípio da unidade do direito de propriedade horizontal implica a unidade absoluta de condomínio e órgãos de administração em relação à generalidade dos edifícios de estrutura unitária, ou dos conjuntos de edifícios funcionalmente ligados por partes comuns, como é o caso da situação prevista no art. 1438-A CC.
Todavia, no caso de situações de propriedade horizontal de edifícios integrados por blocos, como ocorre in casu, em que algum ou alguns deles é servido por partes comuns que lhe são exclusivamente inerentes, ou seja, que não sirvam funcionalmente outros blocos, não se vê proibição legal de que todos os condóminos aprovem a administração autónoma relativa a tais blocos, sem prejuízo, como é natural, da coordenação com a administração geral nos pontos em que ela deva existir.
Não se vislumbra a existência de norma legal que defenda que a referida solução só possa ser admitida no caso do título constitutivo especificar os elementos relativos a cada um dos aludidos blocos prediais, designadamente as fracções em que se decompõem as partes comuns que lhe estão afectas.
Tal não se justifica, porque as questões que se prendem com a regulamentação do uso, fruição e conservação de partes comuns não têm, em tais casos, de constar do título constitutivo da propriedade horizontal – art. 1429-A CC” – cfr. Ac. STJ de 16/10/2008, já cit. supra.
Como refere Abílio Neto, in Manual da Propriedade Horizontal – 392: “o regime aplica-se a conjuntos de edifícios contíguos, sendo ponto assente na dogmática dos direitos reais que a expressão contíguos, referida a prédios, tem o sentido de prédios vizinhos, não se exigindo qualquer ligação estrutural ou material entre eles. O que será de exigir sempre, é uma relação entre os edifícios em altura ou unidades imobiliárias que revele uma situação condominial unitária, portanto com uma certa unidade espacial ou territorial ou, pelo menos, que não a afaste (…) A ligação funcional entre os edifícios é o elo que sustenta a aplicação deste regime (…).
Ora, a multiplicação de conjuntos de edifícios com estas características, visando uma diversificação da funcionalidade de cada edifício ou de partes integrantes dos diversos edifícios, permite uma maior abrangência económica, que pode ir de blocos habitacionais a centros comerciais, blocos de escritórios, etc.
A unidade existe uma vez que os diversos blocos imobiliários estão funcionalmente ligados por partes comuns, sendo que essa unidade não exclui a delimitação de zonas económicas distintas, de natureza diversa e de diferentes efeitos, muitas vezes restritos a cada tipo de unidade funcional.
Assim sendo, admite-se que em tais blocos imobiliários se possam constituir vários condomínios, não se descurando a especificidade das partes distintas do edifício (s).
É a própria natureza das coisas que desaconselha a unidade do condomínio, quando sectores de um complexo imobiliário global apresentam estruturas e requisitos diversos que não se confundem com outros sectores do mesmo complexo, a título de exemplo, um centro comercial instalado num bloco de edifícios onde existem igualmente fracções residenciais (problemas e interesses específicos diversos).
Um centro comercial não se reduz a um conjunto de lojas mas antes uma unidade orgânica, estrutural e comercial, com problemas específicos, dificilmente compaginável com a tradicional propriedade horizontal do sector habitacional.
Face à proliferação destes blocos de edifícios que buscam a diversidade, é de admitir a constituição de um condomínio, independentemente da existência de outros condomínios em outros blocos (cumulação de condomínios) - cfr., entre outros, os Acs. RL de 2/3/17, relator António Valente e RP, de 30/11/2015 já cit., in www.dgsi.pt.
In casu, atento o extractado supra e os factos apurados, existindo no Centro Comercial Babilónia uma ligação funcional e física entre os quatro edifícios contíguos que o compõem – complexo comercial que abrange as lojas dos quatro edifícios –, o centro tem a natureza de condomínio.
A sua unidade funcional permanece ao longo dos anos tendo sido aprovado um Regulamento do condomínio (1996 – condóminos lojistas), no qual se fixou o pagamento de uma quotização mensal e outros encargos a cargo dos condóminos lojistas.
Este regulamento constitui um Regulamento do Condomínio, regulamento este exclusivo para os proprietários das fracções do centro comercial.
Destarte, as actas apresentadas à execução, constituem título executivo, ex vi art. 6/1 DL 268/94 de 25/10, tal como decidido em 1ª instância, soçobrando a pretensão dos apelantes.
Concluindo:
- Nada obsta à existência de um condomínio específico relativo a um Centro Comercial (parte de alguns blocos em propriedade horizontal), sito num bloco de edifícios contíguos, unificados pelo próprio centro comercial, constituindo este um espaço perfeitamente delimitado com funcionalidade própria, com fracções autónomas e partes comuns próprias.
- A globalidade dos condóminos pode deliberar a constituição de órgãos autónomos de administração, visando a administração autónoma desse espaço (centro comercial).
- A sua constituição não depende da especificação do título constitutivo da propriedade horizontal.
Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente e, consequentemente, confirma-se a decisão.
Custas pelos apelantes.

Lisboa, 10/2/20221

Carla Mendes
Rui da Ponte Gomes
Luís Correia de Mendonça