| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
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I – RELATÓRIO
A …[1] intentou contra B …[2] acção especial de divisão de coisa comum alegando que são comproprietários, na proporção de metade para cada, do prédio urbano de três pisos, destinado a habitação, localizado na Rua …, n.ºs … e …, inscrito na matriz predial da freguesia de … sob o artigo … e descrito na Conservatória do Registo Predial do … sob o número …, com o valor patrimonial de 89 150,00 €, sobre o qual incidem quatro hipotecas a favor da Caixa Geral de Depósitos, S. A. para garantia de financiamentos destinados à compra e realização de obras no prédio; a autora e o réu divorciaram-se em 26 de Janeiro de 2022 e a primeira não pretende manter a compropriedade, considerando que o prédio não pode ser dividido em espécie, devendo proceder-se a uma avaliação, seguindo-se os ulteriores termos e devendo a acção ser julgada procedente[3].
Na sequência de despacho proferido nesse sentido, por requerimento de 4 de Outubro de 2022, a requerente esclareceu que adquiriu a compropriedade do imóvel ainda no estado de solteira, tendo as partes casado posteriormente, juntando a escritura de compra e venda e certidão do assento de casamento, onde se dá conta de não ter sido celebrada convenção antenupcial[4].
O réu foi citado e deduziu contestação[5] em que suscitou a nulidade de todo o processado por ineptidão da petição inicial com base em ininteligibilidade do pedido formulado na parte final da petição inicial, onde não é indicado se quer ou não continuar em compropriedade; mais invoca a existência de um contrato celebrado entre as partes, em Junho ou Julho de 2019, de que não encontrou cópia, de acordo com o qual convencionaram que o prédio se deveria manter indiviso pelo período de cinco anos, com início em 2019, o que obsta a que seja exigida a divisão e constitui excepção peremptória que impede o conhecimento da causa. Alegou ainda, por impugnação, que, embora não conste da escritura de aquisição, a maior percentagem de pagamentos para aquisição do prédio foi efectuada por ele, réu; a autora nunca pagou ou contribuiu para o cumprimento dos financiamentos bancários, assim como foi o réu quem suportou as despesas para o restauro do prédio, tendo a autora contribuído com 5% do pagamento do mútuo e o réu com 95% de todas as despesas e encargos.
Concluiu pela procedência das excepções deduzidas e, assim não se entendendo, pela sua absolvição do pedido.
A autora respondeu, por requerimento de 28 de Abril de 2023[6], pugnando pela improcedência das excepções, referindo que a contestação do réu revela que este compreendeu qual é a sua pretensão e que o alegado contrato ou convenção de indivisão nunca existiu.
Em 3 de Novembro de 2023[7], foi realizada tentativa de conciliação no âmbito da qual as partes acordaram quanto à indivisibilidade do prédio, tendo sido ordenado que os autos seguissem a forma comum.
Foi efectuado o saneamento do processo, com aferição positiva dos pressupostos processuais relevantes e foram fixados como objecto do litígio e temas da prova, os seguintes[8]:
“1- Aferir da existência de um pacto de indivisibilidade entre as partes.
2- Aferir das quotas de cada um dos interessados.
3- Aferir do valor do imóvel.”
Ambas as partes requereram a realização de avaliação ao imóvel, o que foi deferido nos seguintes termos:
“Defiro a realização de perícia para avaliação do imóvel em causa nos presentes autos.
Não existindo acordo relativamente à perícia colegial, determino que será elaborada perícia singular, nos termos do artigo 467.º/1, do Código de Processo Civil.
Os encargos serão suportados em partes iguais (cfr. artigo 532.º do Código de Processo Civil).
O objeto da perícia é determinar o valor do imóvel.
Proceda a seção à indicação de perito avaliador, que desde já se nomeia.
Prazo para relatório: 20 dias, atendendo à simplicidade do objeto.”
Em 5 de Julho de 2024, o senhor perito nomeado remeteu aos autos o Relatório de Avaliação, com essa mesma data[9], com o seguinte teor (para além da reprodução das fotografias colhidas pelo senhor perito):
“RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
Prédio urbano, localizado na Rua do …, n.ºs … / …, freguesia de …, concelho do …, com a área total de 370 m2, sendo de superfície coberta de 85 m2, e de descoberta de 285 m2, inscrito na matriz sob o artigo ….º e descrito na Conservatória do Registo Predial do … sob o número …/… 11, com o valor patrimonial tributável de 90.487,25€ (noventa mil quatrocentos e oitenta e sete mil e vinte e cinco cêntimos)
INTRODUÇÃO
Na qualidade de perito nomeado para proceder à avaliação do prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo ….º e descrito na Conservatória do Registo Predial do … sob o número …/… 11, localizado à Rua do …, n.ºs … / …, freguesia de …., concelho do …., vem por este meio endereçar a respetiva avaliação.
O propósito deste estudo é revelar com a maior exatidão possível o Valor de Mercado do imóvel visitado, nomeadamente o prédio urbano anteriormente mencionado, tendo presente todos os fatores que possam contribuir para a sua valorização, mas também aqueles que influem negativamente, que afetam a sua depreciação natural, independente do imóvel em análise ficar ou não sujeito a ser transacionado.
ÂMBITO, DEFINIÇÕES, CONTINGÊNCIAS E CONDIÇÕES LIMITATIVAS
ÂMBITO
O presente relatório tem por finalidade a determinação do Presumível Valor do Património indicado, na presente data, do bem imóvel seguidamente identificado, localizado à Rua do …, n.ºs … / …, freguesia de …., concelho do …., cujo relatório descritivo e justificativo é apresentado.
• O prédio urbano em apreço, possui a afetação de habitação e, encontra-se inscrito sob o artigo ….º e descrito na Conservatória do Registo Predial do …. sob o número …/… 11.
A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, alguns pressupostos fornecidos e parcialmente ajustados à realidade do mercado, a sua localização e toda a informação obtida, bem como observação efetuada no local.
DEFINIÇÕES
No presente relatório as seguintes expressões têm o seguinte significado:
- a) Valor Real de Mercado como livre e disponível entende-se o montante pelo qual a propriedade poderá ser transacionada entre um livre comprador e um livre vendedor, ambos tendo conhecimento de todos os factos pertinentes, sem agirem sob pressão indevida e com equidade para ambas as partes, no pressuposto de que a propriedade se encontra livre e disponível para a sua Máxima e Melhor Utilização.
- b) Máxima e Melhor Utilização pode definir-se como a utilização legal que proporciona a rentabilidade máxima sobre um investimento, num espaço de tempo adequado. Assim, a utilização deve ser: (1) Legal e conforme os regulamentos de planeamento municipal; (2) Passível de uma efetiva procura; (3) Passível de dela ser extraída a rentabilidade máxima.
c) Deterioração Física produz uma perda de valor que resulta do uso e do desgaste de funcionamento e do tratamento a que estão submetidos os elementos assim como da política de manutenção levada a cabo.
d) Depreciação Funcional dá lugar a uma perda de valor provocada pela falta de utilidade funcional na distribuição e delineamento dos diversos espaços que compõem a propriedade, assim como por um excesso de custos operativos.
e) Depreciação Económica origina uma perda de valor causada por influências económicas desfavoráveis que se verificam normalmente fora da propriedade, tais como a situação económica nacional e do sector em particular, alterações produzidas na legislação, escassez de meios de transporte, maus acessos, existência de pouco comércio na zona, etc., em suma, todos os aspetos que possam influenciar o facto de os rendimentos gerados pelo imobilizado não virem a ser suficientes para suportar o investimento.
CONTINGÊNCIAS E CONDIÇÕES LIMITATIVAS
A presente avaliação está sujeita às seguintes contingências e condições limitativas:
a) A avaliação aqui efetuada pressupõe que o prédio em estudo se encontra livre de ónus, hipotecas, encargos financeiros ou outros de natureza financeira.
b) Para o imóvel avaliado e dado que a informação fornecida é conclusiva e correta, foi determinado o Valor de Mercado, de acordo com os parâmetros definidos pelas melhores práticas definidas pelos organismos nacionais que regem as avaliações de imóveis.
c) O relatório de avaliação foi efetuado em conformidade com as exigências do Regulamento da CMVM nº 02/2015 de 17 de julho de 2015 e Leis 16/2015 de 24 de fevereiro e 153/2015 de 14 de setembro.
d) Não foram investigadas as condições ou a estabilidade do solo, não tendo sido observada qualquer anomalia relevante à data da visita. Não foi realizada qualquer tipo de investigações ou de teste, nem foi fornecida qualquer informação quer do cliente, quer da parte de qualquer especialista na matéria, que determine a presença ou ausência de poluição ou substâncias contagiosas nos terrenos em causa (incluindo águas do subsolo). Pressupõe-se, assim, que não existem quaisquer circunstâncias, que possam afetar a presente avaliação.
1. CARACTERIZAÇÃO DA ENVOLVENTE............................... 6
2. INFRAESTRUTURAS URBANÍSTICAS EXISTENTES........ 6
3. MERCADO LOCAL – PROSPEÇÃO E ANÁLISE ................. 6
4. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ........................................ 8
5. PRESSUPOSTOS GERAIS DE AVALIAÇÃO ........................ 9
6. OBJETO DA AVALIAÇÃO ......................................................10
7. CÁLCULO DE VALORES ........................................................11
8. VALOR ATUAL DE MERCADO ............................................12
9. CONSIDERAÇÕES FINAIS ....................................................13
10. LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL ..............................................14
11. REPORTAGEM FOTOGRÁFICA ........................................16
12. DOCUMENTOS ......................................................................24
1. CARACTERIZAÇÃO DA ENVOLVENTE
O imóvel objeto de avaliação encontra-se localizado numa zona relativamente próximo ao centro da cidade do Funchal, na Rua do …, n.ºs … e …, cujo acesso é razoável e é efetuado através do respetivo arruamento, que permite fazer ligação à Rua da …, num local com boa qualidade ambiental, boa exposição solar e com boa vista sobre a baía da cidade do Funchal. Encontra-se inserido na freguesia anteriormente mencionada, num local com razoáveis acessibilidades ao centro, bem como à Via Rápida e cuja envolvente é caracterizada pela existência de moradias unifamiliares de grande qualidade.
Dista aproximadamente 1500 metros do centro da cidade do Funchal, e a sensivelmente 2500 metros do nó de ligação à Via Rápida, permitindo obter uma boa ligação às restantes freguesias e concelhos.
Insere-se num local com características urbanas, com a existência de moradias unifamiliares na envolvente, bem como na sua envolvente próxima, todo o tipo de comércios, equipamentos, serviços e habitação coletiva.
2. INFRAESTRUTURAS URBANÍSTICAS EXISTENTES
Verifica-se que as infraestruturas gerais, designadamente as redes de abastecimento de água, telefónica e de energia elétrica encontram-se executadas.
3. MERCADO LOCAL – PROSPEÇÃO E ANÁLISE
O património imobiliário em avaliação é constituído por um prédio urbano, onde através dos índices médios adotados procuram refletir, essencialmente, o tipo de promoção em análise, de acordo com a dimensão, conservação, a localização e as características gerais da zona.
Foi realizada uma prospeção de mercado de forma a obter valores de venda de produtos congéneres, sendo os mesmos homogeneizados, com vista a determinar um valor de referência a utilizar no desenvolvimento de cálculos. Verifica-se para este tipo de ativo uma evolução no mercado imobiliário a um nível geral, face à situação económica atual e face a melhoria de acesso ao crédito, contudo, considerando o ligeiro excesso de oferta e de forma a promover, em tempo satisfatório, a colocação no mercado do imóvel em comercialização, os valores de oferta tendem a ser revistos em ligeira baixa.
Constatou-se, na freguesia e concelho em estudo, uma oferta imobiliária equilibrada em relação à procura, que se tem vindo a verificar uma notável procura. Este equilíbrio é evidenciado pelos períodos de colocação dos imóveis em mercado e respetiva absorção. Constatou-se ainda que os valores pedidos no mercado, num panorama prudente/reservado, não correspondem diretamente a eventuais valores efetivos de transação, existindo sempre uma margem de negociação.
Nos quadros seguintes apresentam-se os seguintes exemplos de imóveis em comercialização, mais significativos do levantamento efetuado
Realizou-se uma prospeção de mercado de moradias com características semelhantes, tendo-se verificado em todo o concelho do Funchal e, na freguesia em apreço, um equilíbrio no mercado para este tipo de ativo imobiliário, cujos valores admitidos são ligeiramente inferiores à média do intervalo dos valores prospetados, tendo em conta a localização, proximidade com comércios, serviços e equipamentos, vetustez, vista, acessibilidades, qualidade ambiental, bem como a exposição solar.
Para este tipo de ativo imobiliário, é verificado na freguesia em apreço e em todo o concelho do Funchal, uma ligeira estagnação no mercado imobiliário a nível geral, pelo que os valores de oferta tendem a ser revistos em ligeira baixa, quer pela situação económica e dificuldade de acesso ao crédito, quer pelo excesso de oferta por forma a promover a colocação normal no mercado do imóvel em comercialização, contudo tendo em conta a localização, acessibilidades, proximidade com o centro da cidade, a boa vista, a qualidade ambiental e a boa exposição solar, o valor admitido será ligeiramente superior à média do intervalo dos valores prospetados.
4. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
Para a determinação de valores de imóveis com estas características, vários são os critérios, que poderão ser adotados. Deste modo, para o cálculo do valor comercial presumível do património imobiliário em apreço, no estado físico em que se encontra, foram adotadas as metodologias que melhor se adaptam a esta análise, nomeadamente o Método Comparativo de Mercado e o Método dos Custos.
O Método Comparativo de Mercado baseia-se na observação de valores de mercado, de património semelhante ao que se pretende avaliar, pelo que o valor obtido será tanto mais correto, quanto mais ativo for o mercado e quanto mais próximas e/ou semelhantes forem as características dos patrimónios transacionados, com as do património a avaliar.
Neste Método, o valor do imóvel é determinado por comparação com outros semelhantes, de que são conhecidos os preços (ou valores de oferta) no mercado imobiliário.
O Método do Custo em análise de avaliação baseia-se na premissa de que o comprador informado não pagaria pela propriedade mais do que o custo de construção de uma propriedade substituta com a mesma utilidade da propriedade em estudo. O ponto de partida do Método do Custo é a compilação de dados e informações com vista ao apuramento do Custo de Reprodução a Novo ou do Custo de Substituição a Novo e deste valor deduzir parcelas correspondentes à Deterioração Física, Obsolescência Funcional e Obsolescência Económica da propriedade.
5. PRESSUPOSTOS GERAIS DE AVALIAÇÃO
Para a elaboração do presente Relatório, foi efetuada uma visita ao interior do imóvel, com vista a verificar as suas características e respetiva envolvente.
O imóvel, com afetação de habitação, possui bons materiais aplicados, em razoável estado de conservação interior e exterior, porém verificou-se a existência de algumas zonas com infiltrações, pavimentos danificados, algumas fissuras e alguma carência de pinturas.
Serão admitidas as áreas registadas nos documentos oficiais facultados, nomeadamente pela caderneta predial urbana e certidão do registo predial.
O prédio urbano possui a área total de 370,00 m2, com a existência de uma construção de três pisos registados, uma área bruta privativa de 255,00 m2. Possui ainda um logradouro com piscina e uma dependência com a área de 285,00 m2.
O imóvel possui a estrutura em betão, com paredes em alvenaria de pedra e blocos de betão, rebocadas e pintadas, com cobertura em telha cerâmica.
A moradia possui caixilharias em madeira com vidros simples, as paredes nas zonas secas são estucadas e pintadas, e estão em razoável estado de conservação, e as zonas húmidas em cerâmicas. Os pavimentos nas zonas secas são em soalho de madeira nobre, em casquinha, e nas zonas húmidas em cerâmica.
Trata-se de uma moradia de tipologia T3 com três pisos, e é composta no seu rés-do-chão por um hall de entrada, uma sala de estar, uma sala de jantar, cozinha, lavandaria, arrumos, acesso vertical. No piso 1 é distribuído por um hall de entrada, saleta, suite, acesso vertical. O piso 2 é constituído por um hall de circulação, 2 suites, um closet e um terraço. A moradia possui um amplo logradouro com piscina e uma dependência com churrascaria. Usufrui ainda como instalações especiais, alarme, elevador e domótica.
6. OBJETO DA AVALIAÇÃO
Considerando a notificação de Peritagem com a referência 54671780, datada de 09/01/2024, foi concretizada a vistoria e realização da perícia, após as diligências efetuadas junto dos Ilustres Mandatários, que se iniciou pelas 18h00, do dia 21 de junho de 2024.
O respetivo imóvel corresponde a um prédio urbano inscrito na matriz predial sob o artigo n.º ….º e, descrito na Conservatória do Registo Predial do Funchal sob o número …/… 11, afeto a habitação, constituído por uma construção de três pisos em razoável estado de conservação e uma dependência de apoio à moradia.
As áreas estimadas e consideradas na presente avaliação são as seguintes:
Construção com 3 pisos e dependência (Inscrito sob o artigo n.º …)
Área total do terreno urbano: 370,00 m2
Área coberta: 85,00 m2
Área bruta privativa: 255,00 m2
Área bruta dependente: 0,00 m2
Área logradouro: 285,00 m2
7. CÁLCULO DE VALORES
Método Comparativo de Mercado:
Método do Custo:
8. VALOR ATUAL DE MERCADO
O Valor Atual de Mercado do imóvel em análise resultará da média dos valores obtidos pelos métodos anteriormente referidos, ou seja, com base nos cálculos anteriores, atribui-se ao imóvel em apreço, no estado físico em que se encontra, o seguinte valor comercial presumível, arredondado, reportado a março de 2024:
V = 768.000,00 €
(SETECENTOS E SESSENTA E OITO MIL EUROS)”.
Notificadas as partes do relatório pericial, em 5 de Setembro de 2024 a autora veio apresentar reclamação e solicitar a realização de segunda perícia[10], nos termos do art.º 927º, n.ºs 2 e 3 do Código de Processo Civil[11], com a seguinte ordem de razões:
- Quanto à prospecção realizada (quadro da pág.7) não está claro se os valores (€) considerados se referem a efectivas transações, ou a montantes pedidos pela comercialização;
- Na actual conjuntura de crescimento do mercado de venda de imóveis para habitação (reconhecido pelo perito avaliador) a prospecção deveria recair apenas em efetivos valores de transação;
- O factor localização é determinante, pelo que não se compreende a inexistência de qualquer referência à localização das moradias prospetadas;
- A utilização do método comparativo resulta da prospecção e homogeneização dos indicadores de mercado actuais, relativos a produtos imobiliários situados na mesma zona e com caraterísticas análogas e pressupõe um mercado imobiliário activo, a obtenção de informação recente, suficiente e fidedigna;
- O perito avaliador utiliza o preço unitário ou índice de venda de €2.600/m2 para a área bruta privativa sem explicar a sua adopção, face ao apresentado no quadro da pág. 7;
- De acordo com o Portal Imobiliário público “idealista/data”, que disponibiliza dados do sector imobiliário de forma estruturada, organizados e em tempo real para qualquer profissional do sector, utilizando ferramentas tecnológicas e de análise de informação para processar, homogeneizar e estruturar todos os tipos de dados, transformando-os em informações uteis: “ o preço das casas na Região Autónoma da Madeira subiu 16,7% em julho face ao mesmo mês do ano anterior. Comprar casa na Madeira tinha um custo de 3.050,00€ por m2 no final de julho, tendo em conta o valor mediano." o Município mais caro para comprar casa é o Funchal (3.389 euros/m2) (vide DN Madeira de 12 de Agosto de 2024 —Francisco José Cardoso)”;
- Multiplicando a área bruta privativa de 255m2 por 3.380/m2 (lembra-se que é um indicador mediano), resulta o parcial de €861.900,00;
- Ao multiplicar a área de logradouro de 285m2 por 487,50m2 (375x1,3- vindo 1,3 da relação 3.380/2.600), obtém-se o parcial de 138.937,50 €, obtendo-se o total de 1.000.837,50€;
- Relativamente ao método do custo, podendo aceitar-se o custo unitário de €1,500,00/m2 para a área bruta privativa, já o custo unitário de €350/m2 para um logradouro que inclui uma piscina e uma dependência relevante é desajustado, sendo que com estas caraterísticas e face à escassez deste tipo de imóvel, qualquer prospeção de mercado revelará que um terreno facilmente custa entre €650 a €800/m2.
Por requerimento de 23 de Setembro de 2024[12], a autora veio “complementar” a reclamação anterior, por ter “agora detetado mais uma anomalia” consistente no facto de o perito reconhecer não ter confirmado a área do prédio, tendo assumido que estava refletida nos documentos existentes no processo, sucedendo que as áreas reais não correspondem às áreas registadas existindo uma discrepância de menos de 192 m2, pois, com base em medição feita a partir de fotografia área, o prédio tem 562 m2 e não os 370 m2 que constam da caderneta predial e do registo, pelo que insiste no requerimento de uma segunda avaliação.
O réu respondeu, conforme requerimento de 3 de Outubro de 2024[13], entendendo que a autora vem reclamar do relatório, o que pressupõe a notificação do perito para prestar esclarecimentos, mas depois requer uma segunda perícia, para além de tal requerimento ser extemporâneo; o senhor perito consignou que atendeu às áreas constantes dos documentos, pelo que o relatório não contém qualquer deficiência, obscuridade ou contradição, tanto mais que os documentos existentes nos autos não foram impugnados, impugnando os documentos apresentados com a reclamação e concluindo pelo indeferimento do requerimento.
Em 13 de Novembro de 2024 foi proferida a seguinte decisão[14]:
“Mediante requerimentos de 05/09/2024 e de 23/09/2024, veio a Autora requerer que seja efetuada segunda perícia, por entender que a estimativa apresentada pelo Sr. Perito avaliador para o prédio em causa é inaceitável por estar manifestamente subvalorizada.
Por requerimento de 13/10/2024, veio o Réu pugnar pela rejeição da segunda perícia requerida.
Cumpre decidir.
Conforme prevê o art.º 487.º, n.ºs 1 e 3 do Código de Processo Civil “qualquer das partes pode requerer que se proceda a segunda perícia, no prazo de 10 dias a contar do conhecimento do resultado da primeira, alegando fundadamente as razões da sua discordância relativamente ao relatório pericial apresentado”, sendo que “a segunda perícia tem por objeto a averiguação dos mesmos factos sobre que incidiu a primeira e destina-se a corrigir a eventual inexatidão dos resultados desta”.
Trata-se, no fundo, de substanciar o requerimento com fundamentos sérios, que não uma solicitação de diligência com fins dilatórios ou de mera chicana processual, porquanto a segunda perícia destina-se, muito lógica e naturalmente, a corrigir ou suprir eventuais inexatidões ou deficiências de avaliação dos resultados a que chegou a primeira.
Ora, no caso dos autos, verifica-se que a Autora se limita a não concordar com o valor da avaliação, alegando que, «de acordo com o Portal Imobiliário público “idealista/data”, (…) “o preço das casas na Região Autónoma da Madeira subiu 16,7% em julho face ao mesmo mês do ano anterior. Comprar casa na Madeira tinha um custo de 3.050,00€ por m2 no final de julho, tem em conta o valor mediano. O Município mais caro para comprar casa é o Funchal (3.389 euros/m2) (vide DN Madeira de 12 de agosto de 2024 – Francisco José Cardoso)», entendendo ser desajustado o montante constante no relatório de avaliação.
Neste conspecto, importa desde já deixar claro que o quesito fixado e a que está subjacente a avaliação é o “valor do imóvel”, não tendo a Autora, em qualquer momento, formulado quesitos ou indicações sobre o método a utilizar na avaliação, o que parece pretender agora, mas ex novo, sendo certo que, em momento algum, solicitou quaisquer esclarecimentos à perícia realizada.
Ora, cremos que o método de avaliação utilizado (método comparativo de mercado e método dos custos) é um método atual, adequado e razoável para se chegar ao “valor do imóvel” que constituía o objeto de avaliação, não existindo qualquer obscuridade, contradição ou ambiguidade.
Efetivamente, o relatório pericial encontra-se, em suma, no entendimento do Tribunal, criteriosamente fundamentado e elaborado, não sendo fundamento para o colocar em causa quer a existência de notícias no Diário de Notícias da Madeira, quer as vendas colocadas em sites online (onde, aliás, são os próprios proprietários a colocar os imóveis à venda e, como tal, pedem valores exorbitantes pelos imóveis, sem qualquer critério para a fixação de valores).
Aliás, a circunstância de a Autora não concordar com as conclusões do mesmo não é fundamento para a realização de segunda perícia, pois que, se assim fosse, raros (ou nenhuns) seriam os casos em que não haveria uma segunda perícia.
Assim sendo, não se verificando qualquer deficiência, obscuridade, contradição ou falta de fundamentação no relatório pericial, e sendo manifesta a falta de fundamento quanto aos vícios apontados pela Autora, não se mostra fundado o pedido de realização de segunda perícia, a qual, aliás, não se perspetiva que pudesse acrescentar algo mais à perícia realizada.
Deve, pois, ser indeferido o requerido, nos termos do disposto no art.º 487.º, n.º 1 do Código de Processo Civil.
Notifique.”
Inconformada com esta decisão, a autora veio deduzir o presente recurso, concluindo a sua motivação do seguinte modo[15]:
1)- O perito, ao não ter efetuado a medição das áreas (descoberta e coberta) do imóvel, falhou elementos essenciais na descrição do mesmo, não cumprindo com o estipulado na B, alínea a) do anexo ao Art° 20 do DL 153/2015.
2)-O prédio em análise tem uma área global de 523m2 sendo 150m2 de área coberta, e não os valores indicados no relatório pericial.
3)- Mesmo com os parâmetros e critérios do relatório pericial, tendo em conta, apenas, a correção das áreas, o valor obtido é substancialmente maior em mais 220.000,00€ a avaliação do perito.
4)-Por outro lado, é difícil aceitar, porque inverosímil, que um terreno no centro do funchal, "num local com boa qualidade ambiental, boa exposição solar, com boa vista sobre a baía da cidade" se compre a 475/m2 como indica o relatório pericial.
5) O relatório pericial, porque o perito não procedeu à medição das áreas do prédio, e não foi informado pelo réu da realização de obras de ampliação promovidas e não refletidas na caderneta e registo predial, não corresponde à realidade.
6) Em prol da verdade material e da justiça, impõe-se a realização de uma segunda perícia.
Termina pedindo a revogação da decisão recorrida e sua substituição por outra que ordene a realização da segunda perícia.
Não foram apresentadas contra-alegações.
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II – OBJECTO DOS RECURSOS
Nos termos dos art.ºs 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1 do CPC, é pelas conclusões do recorrente que se define o objecto e se delimita o âmbito do presente recurso, sem prejuízo das questões de que este tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, apenas estando adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objecto do recurso. De notar, também, que o tribunal de recurso deve desatender as conclusões que não encontrem correspondência com a motivação.
Assim, perante as conclusões da alegação da autora/recorrente o objecto do presente recurso consiste em apreciar da pertinência da realização da segunda perícia.
Colhidos que se mostram os vistos, cumpre apreciar e decidir.
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III - FUNDAMENTAÇÃO
3.1. – FUNDAMENTOS DE FACTO
Com interesse para a decisão relevam as ocorrências processuais que se evidenciam do relatório supra.
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3.2. – APRECIAÇÃO DO MÉRITO DOS RECURSOS
O processo especial de divisão de coisa comum previsto nos art.ºs 925º e seguintes do CPC regula o modo de pôr termo à indivisão da coisa, atento o estatuído no art.º 1412º do Código Civil, segundo o qual qualquer comproprietário pode exigir a divisão, sem prejuízo da convenção de indivisibilidade consagrada no n.º 2 deste normativo legal.
A finalidade do processo de divisão de coisa comum cinge-se a três possíveis resultados: a divisão em substância da coisa, a sua adjudicação a um dos comproprietários ou a sua venda, com repartição do respectivo valor.
Assim, tal acção tem como pressuposto a compropriedade e como objectivo a efectivação do direito à divisão.
É sabido que o processo especial de divisão de coisa comum comporta duas fases essenciais: uma, de natureza declarativa, que visa decidir sobre a existência e os termos do direito à divisão e que apenas se irá desenvolver se for apresentada contestação ou, na falta desta, quando a revelia seja inoperante (art.º 926º, n.º 2); outra, de cariz executivo, para materialização do direito definido na fase declarativa ou afirmado, sem contestação, pelo autor.
Tendo as partes concordado quanto à indivisibilidade do prédio, a divisão da coisa comum terá de se realizar com a sua adjudicação a um dos comproprietários, mediante o pagamento de tornas ao outro comproprietário ou com a sua venda – cf. art.º 929º, n.º 2 do CPC.
Para um efeito ou outro, o processo seguirá os trâmites do processo executivo para pagamento de quantia certa, devendo ser junta certidão de ónus e encargos inscritos no registo, seguindo-se a convocação dos credores dos comproprietários, que beneficiem de garantia real sobre o bem (cf. art.º 788º, n.º 1 ex vi art.º 549º, n.º 2 do CPC). O direito real (ou de crédito) de cada consorte (desde que não adquirente) converte-se, no acto da venda, num direito de crédito sobre a parte do preço proporcional ao volume da sua quota na titularidade do direito comum – cf. Luís Filipe Pires de Sousa, Processos Especiais de Divisão de Coisa Comum e de Prestação de Contas, 2ª Edição, pp. 118-119.
Por essa razão, a avaliação da coisa surge como uma questão pertinente, desde logo para a determinação da dimensão das quotas de cada um dos contitulares e apuramento do eventual direito a tornas.
A prova pericial visa a percepção ou apreciação de factos, a ter lugar por intermédio do perito, enquanto pessoa idónea para alcançar a plena apreensão da prova face aos seus conhecimentos especializados.
O perito carreia para os autos não apenas a perspectiva de factos, mas também a apreciação ou a sua valoração dos factos, pois que é uma pessoa qualificada que exerce a sua actividade sobre dados técnicos, sobre matéria de natureza especial, pelo que com os seus específicos conhecimentos faculta ao juiz critérios de valoração ou apreciação dos factos, juízo de valor, que assenta na sua cultura especial e na sua experiência técnica.
Realizada uma perícia, a lei concede às partes a faculdade de requererem uma segunda perícia.
A realização da segunda perícia, a requerimento das partes, não é discricionária; pressupõe a alegação pela parte, de modo fundamentado e concludente, das razões por que discorda do relatório pericial apresentado (ou da opinião maioritária vencedora). A fundamentação deverá obedecer a critérios materiais que irão além da forma, pois que, se assim não fosse, seria despiciendo exigir a alegação de razões para o seu pedido.
Tal alegação deverá consistir na indicação das razões por que se entende que o resultado da perícia deverá ser diferente.
Ainda que não se trate de uma exigência meramente formal - já que se destina a permitir ao juiz aferir da utilidade, pertinência e conveniência da diligência requerida -, também não se demanda que a parte requerente demonstre o eventual sucesso do resultado que pretende obter, ou seja, a singela discordância do juiz quanto às razões invocadas pela parte não constitui fundamento de indeferimento da segunda perícia.
Por essa razão, deve considerar-se alegação fundada das razões da discordância com o resultado da primeira perícia “a crítica dirigida à fundamentação das asserções presentes na primeira perícia, podendo tal crítica traduzir-se numa imputação de falta, insuficiência, ou mesmo de pouca clareza ou de inconsistência, dirigida à fundamentação do juízo pericial expresso na primeira perícia, sendo que em qualquer destes casos, existindo uma alegação fundamentada de razões de discordância com a primeira perícia, haverá que realizar a segunda perícia.” – cf. acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 15-11-2011, 194/09.0TBAVZ-A.C1[16].
A parte deve, pois, especificar os pontos em relação aos quais discorda do relatório da primeira perícia, delimitando assim o objecto da segunda; em seguida, deve indicar os motivos pelos quais discorda (não sendo exigível que demonstre ou sustente o eventual sucesso do resultado que pretende obter, tanto mais que este dependerá, necessariamente, da realização da nova perícia).
Como tal, a alegação fundamentada das razões de discordância constitui condição de deferimento do pedido de realização de segunda perícia e é também o único requisito legal do requerimento em causa, de acordo com o disposto no art. 487º do CPC – cf. acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 14-04-2016, 2258/14.9T8BRG-B.G1.
O art.º 20º, n.º 1 da Constituição da República Portuguesa consagra, como é sabido, o direito à tutela jurisdicional efectiva para defesa dos direitos e interesses legalmente protegidos dos cidadãos, o que implica um direito a uma solução jurídica dos conflitos, a que se deve chegar em prazo razoável e com observância de garantias de imparcialidade e independência, possibilitando-se, designadamente, um correcto funcionamento das regras do contraditório, em termos de cada uma das partes poder deduzir as suas razões (de facto e de direito), oferecer as suas provas, controlar as provas do adversário e discorrer sobre o valor e resultados de umas e outras.
No que à produção de prova diz respeito, o Tribunal Constitucional tem entendido que tal direito não implica necessariamente a admissibilidade de todos os meios de prova permitidos em direito, mas as respectivas limitações não podem ser arbitrárias ou desproporcionadas.
De todo o modo, o direito de defesa e o princípio do contraditório conferem às partes o poder de exercer “uma influência efectiva no desenvolvimento do processo, devendo ter a possibilidade, não só de apresentar as razões de facto e de direito que sustentam a sua posição antes de o tribunal decidir questões que lhes digam respeito, mas também de deduzir as suas razões, oferecer as suas provas, controlar as provas do adversário e tomar posição sobre o resultado de umas e outras” – cf. Jorge Miranda e Rui Medeiros, Constituição Portuguesa Anotada, Volume I, universidade Católica Portuguesa, 2ª edição revista, pág. 324.
Por esta razão, cabe essencialmente à parte a indicação e delimitação do âmbito da produção de meios de prova, só podendo a sua iniciativa ser cerceada “em casos absolutamente limitados, designadamente os fundados na impertinência, desnecessidade ou irrelevância do meio de prova oferecido ou requerido (por si mesmo ou pela matéria de facto que com ele se visa demonstrar) ou na sua natureza meramente dilatória” – cf. acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 12-07-2016, 559/14.5TJVNF.G1.
Como esclarecerem José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, a segunda perícia não constitui uma instância de recurso, visando antes fornecer ao tribunal novos elementos relativamente aos factos que foram objecto da primeira, de modo que a sua análise e apreciação técnica por outros peritos possa contribuir para a formação de uma convicção judicial mais adequada – cf. Código de Processo Civil Anotado, op. cit., pág. 342.
Seguro é que à parte que pretenda a realização da segunda perícia, não basta requerê-la, tendo que explicitar os pontos relativamente aos quais apresenta a sua discordância do resultado atingido na primeira, enunciando as razões por que entende que tal resultado deveria ser diferente. Todavia, certo é também que não há que analisar da procedência dessas razões invocadas pela parte, posto que estas apenas poderão ser analisadas depois de realizada a segunda perícia.
A fundamentação dessa nova diligência há-de assentar, pois, em razões sérias e concludentes para a sua realização, que o juiz deve ordenar desde que, a verificarem-se, possam conduzir a um resultado pericial distinto.
Assim, não tem o tribunal que aprofundar o bem ou mal fundado da argumentação apresentada, pois que só a total ausência de fundamentação constitui razão para indeferimento do requerimento para a realização da segunda perícia. “Fundamentando o requerente as razões da sua discordância face ao resultado da primeira perícia, a lei não permite ao juiz uma avaliação do mérito da argumentação apresentada como suporte da divergência, devendo o juiz determinar a realização da segunda perícia, desde que conclua que a mesma não tem carácter impertinente ou dilatório” – cf. António Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado – Vol. I Parte Geral e Processo de Declaração, 2018, pág. 547.
Assim, ao pronunciar-se sobre o meio de prova proposto, o tribunal tem de verificar se foram afirmadas razões de dissonância - eventual inexactidão nos resultados da primeira perícia que careçam de correcção -, de identificar os motivos de discordância e se estes são, objectivamente, susceptíveis de determinarem um resultado distinto do da primeira. Apenas o carácter impertinente ou dilatório ou a total ausência de fundamentação constituirão causa de indeferimento de tal requerimento - cf. acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 22-06-2023, 8170/21.8T8SNT-E.L1-8 e do Tribunal da Relação do Porto de 7-12-2023, 1066/20.2T8PVZ-A.P1.
A decisão recorrida entendeu que, na sua reclamação, a autora se limita a não concordar com o valor obtido na avaliação, sendo que o método de avaliação utilizado – método comparativo de mercado e método dos custos – é adequado e razoável, tanto mais que não foram dadas indicações quanto ao método a utilizar, não padecendo a perícia de qualquer obscuridade, contradição ou ambiguidade ou falta de fundamento, não sendo razão para o colocar em crise a existência de notícias no Diário de Notícias da Madeira ou as vendas colocadas em sites online, daí que tenha concluído pela falta de fundamento do pedido de realização de segunda perícia.
A autora insurge-se contra o assim decidido por várias ordens de razões.
Começa por referir que o senhor perito não procedeu à medição do prédio, quer da parte descoberta, quer da parte descoberta, o que era essencial, porque as áreas constantes da caderneta e do registo predial estão erradas, por terem existido obras de ampliação, sendo a área total do prédio de 523 m2 e não de 370 m2 e a área de implantação de 150 m2 e não de 85 m2, sendo que no complemento à reclamação solicitou que essa medição fosse efectuada. Sustenta ainda que não foi cumprido o disposto na alínea C do anexo referente ao art.º 20º da Lei n.º 153/2015, de 14 de Setembro.
Conforme decorre do supra descrito, o relatório pericial foi remetido aos autos em 5 de Julho de 2024 e foi notificado às partes por ofício com certificação Citius de 8 de Julho de 2024, pelo que estas se consideram notificadas em 11 de Julho de 2024.
Nos termos do disposto no art.º 487º, n.º 1 do CPC, qualquer das partes pode requerer que se proceda a segunda perícia no prazo de 10 dias a contar do conhecimento do resultado da primeira
A recorrente solicitou a segunda perícia por requerimento de 5 de Setembro de 2024, ou seja, dentro do prazo legal de que dispunha para o efeito, sendo que nesse requerimento, para além de outras questões que deixou «cair» nas conclusões do presente recurso[17] – como as atinentes à falta de concretização sobre se os valores apurados em sede de prospecção de mercado respeitam a valores de comercialização ou de efectiva transacção e se reportam a moradias localizadas na mesma zona e à falta de explicação para a adopção do preço unitário de 2 600,00 € por metro quadrado para a área bruta privativa -, suscitou a desadequação do valor encontrado, com base no método do custo, de 350,00 € por metro quadrado, para o logradouro, que inclui piscina e dependência e o preço de 475,00 € por metro quadrado, para aquisição de um terreno, no centro do Funchal, com as características do presente.
O relatório pericial encontra-se aparentemente cabalmente fundamentado, mas essa circunstância não invalida que lhe possam ser assacadas falhas e eventual inconsistência na adução das razões para os valores encontrados pelo senhor perito.
Na realidade, se o valor de 2 600,00 € por metro quadrado para a área bruta privativa se apresenta, ao que se logra discernir, como uma média ponderada dos valores apurados pelo senhor perito no contexto da prospecção de mercado a que procedeu – note-se que num intervalo de moradias com áreas brutas privativas entre 220 e 339 m2 foram apurados valores que oscilam entre 2039,00 € e 2830,00 € -, já no que diz respeito ao valor de 475,00 € por metro quadrado para a aquisição do terreno a análise do quadro de prospecção atinente aos valores de venda de terrenos (página 8 do relatório pericial), não permite, por si só, a aproximação a esse valor, ainda que tenha sido mencionado que seria admitido um valor “ligeiramente superior à média do intervalo dos valores prospectados”.
E assim é porque não se pode deixar de conceder no argumento invocado pela recorrente quanto à circunstância de ser um facto do conhecimento de qualquer cidadão médio português, residente ou não na cidade do Funchal, que a realidade geográfica da Ilha da Madeira e, em concreto, da cidade do Funchal, implica uma escassez de terrenos para venda, similares ao aqui em análise, com o consequente aumento significativo do seu custo, sobremaneira nos anos mais recentes.
Como decorre do atrás expendido, o requerente de segunda perícia não necessita de demonstrar a viabilidade ou procedência da sua argumentação, bastando que os motivos da sua discordância sejam objectivamente aptos, atentas as circunstâncias do caso concreto, a criar um estado de dúvida no julgador médio sobre se a perícia estará ou não afectada dos vícios que lhe são apontados e que, caso se venham a demonstrar, conduzam a um resultado distinto do vertido no primeiro relatório.
Sendo assim, como é, atentas as questões suscitadas pela recorrente e a possibilidade real de se virem a apurar outros preços unitários para um imóvel/terreno que se encontra localizado “numa zona relativamente próximo do centro da cidade do Funchal […] cujo acesso é razoável […] num local com boa qualidade ambiental, boa exposição solar e com boa vista sobre a baía da cidade do Funchal” e “num local com razoáveis acessibilidades ao centro, bem como á Via Rápida e cuja envolvente é caracterizada pela existência de moradias unifamiliares de grande qualidade”[18], não se pode acompanhar a decisão recorrida quando afirma ser manifesta a falta de fundamento dos vícios apontados e a falta de fundamentação do pedido de realização de segunda perícia. De igual modo não se subscreve a conclusão de que as razões invocadas se resumem a uma mera discordância quanto ao método utilizado pelo senhor perito, pois que a reclamante não os colocou directamente em causa, mas sim as conclusões que aquele, fazendo uso de tais métodos, retirou e que entende não estarem suficientemente justificadas.
De todo o modo, ainda que assim não fosse, importa ter presente que a decisão recorrida se absteve de ponderar o conteúdo do requerimento apresentado pela reclamante em 23 de Setembro de 2024.
Certo é que este requerimento surgiu após o termo do prazo para a formulação do pedido de realização de segunda perícia, mas esta estava já tempestivamente requerida, vindo a reclamante suscitar uma nova questão que se apercebeu não ter sido correctamente analisada, qual seja a determinação da área do prédio.
O senhor perito consignou no relatório pericial, a páginas 9, ponto 5. o seguinte: “Serão admitidas as áreas registadas nos documentos oficiais facultados, nomeadamente pela caderneta predial urbana e certidão do registo predial”.
Esta afirmação revela que o senhor perito não procedeu a qualquer medição do imóvel a cuja avaliação procedeu.
Para além da circunstância de as áreas constantes do registo predial não se poderem tomar por boas, pois que, como é sabido, a finalidade do registo é, tão-somente, a de assegurar que relativamente àquele prédio se verificam certos factos jurídicos e não também garantir os elementos de identificação do prédio, as suas confrontações, os seus limites, a sua área, porquanto essa descrição pode assentar em meras declarações dos interessados, sem qualquer confirmação por parte do conservador (donde, a presunção prevista no art. 7º do Código do Registo Predial não abranja os elementos de identificação do prédio), cumpre notar que aquilo que estava em causa era avaliar o imóvel, sendo que, como parece ser de meridiana clareza, a respectiva área constitui um dado essencial dessa avaliação.
Ora, a comprovada falta de medição do prédio por parte do senhor perito e a alegação de que o imóvel sofreu alterações é objectivamente suficiente para criar no espírito do julgador dúvidas sobre a correcção da avaliação efectuada e, consequentemente, para fundamentar a realização da segunda perícia requerida ou, em última instância, para o próprio tribunal a ordenar com vista ao apuramento da verdade – cf. art.º 487, n.º 2 do CPC.
Ademais, a Lei n.º 153/2015, de 14 de Setembro, que regula o acesso e o exercício da actividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões, define a estrutura e os dados a constar no relatório de avaliação de imóveis, conforme o respectivo art.º 20º e o Anexo do referido diploma legal.
Assim, além da identificação de todos os intervenientes - proprietário do imóvel, do próprio perito e da entidade ou pessoa que solicitou a avaliação -, deve ter em conta dados do imóvel. Será a partir da conjugação de todos estes pontos que resultará o valor a atribuir ao imóvel:
Área envolvente: acessibilidade, rede de transportes públicos, proximidade de serviços e comércio, zonas verdes e equipamentos;
Dimensão da casa: tipologia e disposição das áreas;
Descrição do imóvel: estado de conservação (casas usadas), tipo de construção (qualidade dos acabamentos), espaços exteriores (varanda, jardim ou terraço), arrecadação, sótão;
Facilidades: estacionamento, elevador, piscina;
Certificação energética, isolamento térmico, orientação solar;
Data de construção: quanto mais antiga for a casa, menor será o seu valor, excepto se tiver sido alvo de uma renovação recente;
Oferta e procura: em zonas muito procuradas, o valor do metro quadrado é mais alto.
Para este efeito, o avaliador deve visitar o imóvel, fazer o registo fotográfico, efectuar as medidas das áreas e registar outras informações que se apresentem relevantes para o apuramento do valor final, recorrendo ainda à documentação legal do imóvel (certidão do registo predial, caderneta predial, plantas, licença de utilização) e a diferentes fontes de informação (estudos publicados por diferentes consultoras especializadas na área, dados do Instituto Nacional de Estatística, alguns portais de mediadoras imobiliárias confiáveis)[19].
Neste contexto, sabendo-se que o juiz só poderá considerar a fundamentação insuficiente quando mostrar, sem margem para dúvidas, que o pedido não se justifica, sempre que os fundamentos alegados suscitem um estado de dúvida, este é já suficiente para justificar a segunda perícia, pois a existência da dúvida revela que a primeira perícia não a dissipa – cf. neste sentido, acórdãos dos Tribunais da Relação do porto de 21-22-2024, 969/23.7T8FLG-B.P1; da Relação de Guimarães de 12-07-2016, 559/14.5TJVNF.G1 TRP 21-11-2024 e da Relação de Évora de 10-11-2022, 909/19.8T8PTG-B.E1 – “Razões fundadas de discordância não corresponde, para efeitos da norma, a razões procedentes mas tão só à indicação dos motivos concretos da discordância; trata-se de emitir um juízo sobre a admissibilidade do meio de prova (2ª perícia) e não de emitir um juízo de valor sobre a prova (1ª perícia). Como superiormente já se escreveu, “a expressão adverbial «fundadamente», significa precisamente que as razões da dissonância tenham que ser claramente explicitadas, não bastando a apresentação de um simples requerimento de segunda perícia”. Apresentando a parte requerimento com a identificação clara das inexatidões a corrigir o juiz deve deferir a realização da segunda perícia, não lhe sendo lícito tomar posição sobre o bem, ou mal, fundado das razões de discordância que fundamentam o requerimento. Só o caráter impertinente ou dilatório ou a total ausência de fundamentação constitui causa de indeferimento do requerimento para realização de segunda perícia.”
Em face da comprovada ausência de medição de áreas e sendo este um ponto fulcral para a correcta avaliação do imóvel apresenta-se como legítimo e da mais elementar justiça que à apelante seja reconhecido o direito de provocar a realização de uma nova perícia, visando a recolha de novos elementos quanto aos factos objecto da primeira, mediante a sua indagação e apreciação técnica por outro perito, pois que só desse modo o Tribunal estará habilitado a ponderar o conjunto dos elementos que sejam carreados para os autos e a formar uma convicção sustentada em dados objectivos, quando é certo que a determinação do valor do imóvel se impõe como essencial no apuramento e quantificação da quota que cabe a cada um dos comproprietários.
A medição do imóvel e a aferição das suas áreas e disposição destas apresenta-se como crucial para verificar as características físicas, interiores e exteriores do imóvel, o que não foi verificado pelo senhor perito, pois que este se bastou com as áreas indicadas no registo predial e na caderneta predial respectivas – cf. neste sentido, a propósito da necessidade de visita ao interior e exterior do prédio a avaliar, acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 23-11-2023, 2285/21.0T8RVR-A.E1.
Tendo presente a natureza da avaliação a efectuar, as regras que devem ser observadas e a essencialidade do apuramento das áreas, a segunda perícia deve, pois, ser ordenada, sendo que para uma correcta avaliação a sua realização deverá ainda ser precedida de um levantamento topográfico ao prédio avaliando [a suportar pela autora], pois só assim o senhor perito estará munido dos elementos de avaliação a que deve atender, em conformidade com a alínea B) do Anexo à Lei n.º 15372015, de 14 de Setembro e, por sua vez, o tribunal disporá dos dados necessários para uma correcta ponderação das perícias.
A pretensão da apelante não é impertinente, desnecessária, irrelevante ou dilatória, uma vez que as suas discordâncias são apresentadas com fundamentos que, se não procedentes, são plausíveis e merecedores de ser cabalmente examinados, avaliados e respondidos, para dissipar as possíveis reticências e assegurar a formação de uma convicção firme por parte do Tribunal, susceptível de convencer as partes da justeza do decidido.
Procedem as conclusões da recorrente e procede a apelação.
*
Das Custas
De acordo com o disposto no art. 527º, n.º 1 do CPC, a decisão que julgue a acção ou algum dos seus incidentes ou recursos condena em custas a parte que a elas houver dado causa ou, não havendo vencimento da acção, quem do processo tirou proveito. O n.º 2 acrescenta que dá causa às custas do processo a parte vencida, na proporção em que o for.
Nos termos do art. 1º, n.º 2 do Regulamento das Custas Processuais, considera-se processo autónomo para efeitos de custas, cada recurso, desde que origine tributação própria.
A pretensão que a apelante trouxe a juízo merece provimento.
Como decorre do referido art.º 527º do CPC, na base da responsabilidade pelo pagamento das custas relativas às acções, aos incidentes e aos recursos está um de dois princípios, ou seja, o da causalidade e o do proveito, este a título meramente subsidiário, no caso de o primeiro se não conformar com a natureza das coisas.
Do princípio da causalidade emerge a solução legal de dever pagar as custas a parte a cujo comportamento lato sensu seja objectivamente imputável o dirimir do litígio, sendo que, na dúvida, a lei presume, iuris et de iure, ou seja, que dá causa às custas do processo a parte vencida na proporção em que o for.
Dado que o réu/recorrida é a parte vencida neste recurso, é ele o responsável pelo pagamento das custas, ainda que não tenha exercido o direito de contraditório.
As custas (na vertente de custas de parte) ficam, pois, a cargo do apelado.
*
IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes desta 7.ª Secção do Tribunal de Relação de Lisboa em julgar procedente o recurso e, em consequência, revogar a decisão apelada, deferindo a realização da segunda perícia requerida, que deve ser precedida da realização de levantamento topográfico do prédio a avaliar.
Custas a cargo do apelado.
*
Lisboa, 13 de Maio de 2025[20]
Micaela Sousa
José Capacete (com voto de vencido)
Paulo Ramos de Faria
Declaração de voto de vencido
Entendo que a decisão recorrida, que indeferiu a requerida realização da segunda perícia é insuscetível de recurso autónomo, nos termos do art. 644.º, n.º 2, al. d), 2.ª parte, do CPC, apenas podendo ser impugnada nos termos do n.º 3 do mesmo artigo, ou seja, em sede de recurso que eventualmente venha a ser interposto de qualquer uma das decisões previstas no n.º 1.
A meu ver, o despacho recorrido não configura uma decisão de pura e simples rejeição de um meio de prova.
O senhor a quo juiz indeferiu o requerimento através do qual foi requerida a realização de uma segunda perícia, depois de analisar o seu conteúdo, portanto, à luz de fundamentos de natureza substancial.
Para que uma concreta decisão seja passível de apelação autónoma, nos termos da al. d) do nº 2, do art. 644º do CPC, tanto no que respeita aos articulados, como no que tange aos meios de prova, deve, a meu ver, distinguir-se entre “indeferir” e “rejeitar”, apenas ocorrendo esta segunda situação quando o tribunal, sem analisar o conteúdo do articulado ou do requerimento probatório, decide sobre os pressupostos formais da sua admissibilidade.
Nos casos em que o articulado ou o requerimento probatório são regularmente incorporados nos autos, sendo depois analisado o respetivo conteúdo, a decisão proferida com base nesse conteúdo, já não é de rejeição.
Em conclusão, e sempre com ressalva do respeito devido por diferente opinião, a meu ver:
- a decisão impugnada é insuscetível de recurso autónomo;
- (...) o que configura uma circunstância obstativa do conhecimento do mérito deste recurso;
- (...) determinante da prolação de decisão singular de rejeição da presente apelação,
nos termos dos arts. 652.º, n.º 1, al. b), 644.º, n.º 2, parte final, e 655.º, n.º 1, do CPC.
Daí, este voto de vencido.
Lisboa, 13 de maio de 2025
José Capacete
_______________________________________________________
[1] NIF 192 698 745.
[2] NIF 178 595 489.
[3] Ref. Elect. 4886931 dos autos principais.
[4] Ref. Elect. 4898405 dos autos principais.
[5] Ref. Elect. 5201021 dos autos principais.
[6] Ref. Elect. 5221278 dos autos principais.
[7] Ref. Elect. 54348136 dos autos principais.
[8] Ref. Elect. 54656867 dos autos principais.
[9] Ref. Elect. 5852639 dos autos principais.
[10] Ref. Elect. 5914864 dos autos principais.
[11] Adiante designado pela sigla CPC.
[12] Ref. Elect. 5938198 dos autos principais.
[13] Ref. Elect. 5957095 dos autos principais.
[14] Ref. Elect. 56090764 dos autos principais.
[15] Ref. Elect. 6045904 dos autos principais.
[16] Acessível na Base de Dados Jurídico-documentais do Instituto de Gestão Financeira e Equipamentos da Justiça, IP em www.dgsi.pt, onde se encontram disponíveis todos os arestos adiante mencionados sem indicação de origem.
[17] O objecto do recurso é tacitamente restringindo quando as questões identificadas nas conclusões não abrangem a maior amplitude da motivação – cf. art.º 635º, n.º 4 do CPC; neste sentido, António Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 7ª Edição Atualizada, pág. 135.
[18] Cf. Página 6 do Relatório Pericial.
[19] Informação e indicações retiradas do site https://www.cgd.pt/Site/Saldo-Positivo/casa-e-familia/Pages/avaliacao-casa.aspx.
[20] Acórdão assinado digitalmente – cf. certificados apostos no canto superior esquerdo da primeira página. |
