Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 3172/12.8TBALM.L1-6 |  |
REGISTO
COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS
-Sendo o crédito do credor reconvinte proveniente de facto ilícito doloso, mas essa origem não ocorrer relativamente ao contra-crédito do devedor reconvindo, pode este operar a compensação de créditos.
(Sumário elaborado pelo Relator)
I.Relatório:
J... e M..., casados entre si, residentes ... vieram intentar a presente acção declarativa, sob a forma comum de processo contra J..., falecida na pendência da acção e substituída pela sua herdeira habilitada e 2ª ré, A..., casada, residente em ..., a 3ª Ré S... Lda, com sede em ..., e a 4ª Ré, A..., residente em ..., peticionando que:
a)Se declare a nulidade das vendas realizadas pela 1ª e 2ª rés a favor da 3ª ré e desta a favor da 4ª ré e se cancelem os respectivos registos aquisitivos.
b)Se condenem as rés, a título solidário, no pagamento de uma indemnização por danos morais de valor não inferior a €10.000,00.
Subsidiariamente, para o caso de se provar a boa-fé de alguma das Rés,
c)se condenem as primeiras Rés a pagar uma indemnização pelos prejuízos causados de valor não inferior a €100.000,00 ou no valor que se vier a apurar ser o do lote de terreno em 2012, não inferior a €56.000,00.
d)Se condenem as primeiras Rés no pagamento de uma indemnização por danos morais no valor de €10.000,00.
Alegaram, em síntese, que adquiriram à 1ª ré e respectivo marido, já falecido, em 1988, por escritura pública de compra e venda, um lote de terreno sito nos limites de Tires, São Domingos de Rana, tendo pago o respectivo preço, porém, não procedendo ao registo do direito de propriedade a seu favor.
Em 2012 tomaram conhecimento que a 1ª e 2ª Rés venderam à 3ª Ré o mesmo imóvel e que no mesmo dia, a 3ª Ré o vendeu à 4 ª Ré.
O lote de terreno foi vendido por menos de metade do valor de mercado, o que inculca que tanto a 3ª Ré como a 4ª Ré sabiam que estavam a lesar terceiros, estando ambas de má-fé.
Após ter conhecimento desses factos, o autor marido caiu numa profunda depressão, recusando-se a sair de casa, uma vez que sentiu que tinha perdido o trabalho de uma vida.
Por ordem de contestações, contestou a 2ª Ré alegando desconhecer a venda anterior aos autores e invocando que o seu pai chamava a si a condução de todos os negócios da família, pelo que após o óbito daquele, tendo ela e a sua mãe constatado que o imóvel estava no acervo da herança, procederam à sua venda.
Contestou a 3ª Ré, invocando ignorar a venda anterior e afirmando a sua boa-fé no negócio.
Contestou a 4ª Ré, aduzindo também a sua boa-fé e impugnando o valor que os autores atribuem ao imóvel.
Contestou a 1ª Ré, invocando estar na posse pública, pacífica e titulada do imóvel desde Outubro de 1973, e formulando o seguinte pedido reconvencional:
a)Reconhecimento da aquisição do imóvel por usucapião, por decurso do respectivo prazo em 14 de Dezembro de 2011.
b)Declaração da validade da transmissão da propriedade do mesmo imóvel, por óbito do seu marido, para ela e para a 2ª ré.
c)Declaração da validade da venda a favor da 3ª ré e dos negócios jurídicos subsequentes com o mesmo objecto.
d)Subsidiariamente, condenação dos autores a pagar-lhe as quantias que despendeu com o imóvel, quantificadas em €7.970,37.
Responderam os AA. e designadamente quanto à reconvenção, invocando a final a compensação, na eventualidade de terem de indemnizar a 2ª Ré.
Por despacho de 3.9.2015 determinou-se o registo da acção, que se mostra efectuado, com data de apresentação de 11.9.2015.
Foi liminarmente admitido o pedido reconvencional e dispensada a realização de audiência prévia, fixado o valor da acção em €66.000,00 e proferido despacho saneador tabelar, definido o objecto do litígio e consignada a matéria assente, e indicados os seguintes temas de prova:
“1º-Quando subscreveram o escrito referido na alínea F) a falecida J... e a ré A... tinham consciência que estavam a vender um terreno que tinha sido vendido aos autores.
2º-Na data desse escrito o referido terreno tinha um valor de mercado não inferior a cem mil euros, o que J... e a ré A... sabiam.
3º-Ainda na mesma data, a ré S..., Lda tinha consciência que o preço de €41.000,00 era muito inferior ao valor real do terreno e que ao declarar comprar esse terreno estava a prejudicar alguém.
4º-A ré A... sabia que o preço de €56.000,00 era pouco superior a metade do valor real do mesmo terreno e que ao declarar comprar esse terreno estava a prejudicar alguém.
5º-Ao tomar conhecimento dos factos referidos nas alíneas F) e G) o autor J... caiu em depressão, recusando-se a sair de casa.
6º-O autor ficou mais revoltado e frustrado quando, no dia 19 de Abril de 2012, na sua presença, J... admitiu que tinha a consciência, quando subscreveu o escrito referido na alínea F), de que o terreno tinha sido anteriormente vendido aos autores e afirmou que não tinha dinheiro para resolver a situação e que o autor não pensasse que ia receber qualquer dinheiro.
7º-A ré A... desconhecia que tinha sido efectuada a venda referida na alínea C).
8º-J... assinou a escritura pública referida na alínea C) “de cruz” por confiar plenamente no seu marido, sem ter consciência de que estava a vender o imóvel e na data do escrito referido em F) já não se recordava de ter assinado essa escritura.
9º-A ré S... ignorava a venda referida na alínea C).
10º - A ré A... teve conhecimento de que o terreno se encontrava à venda através de um anúncio colocado pela “C...” e por consulta na internet, em finais de 2011.
11º-A mesma reside no lote adjacente a esse terreno e nunca a comissão de moradores que promoveu o loteamento dessa área, nem os moradores da mesma área, tiveram conhecimento de que o lote 60 havia sido vendido aos autores.
12º-Desde 1973 até 20 de Fevereiro de 2012 J... e o seu falecido marido (até ao seu decesso) deslocaram-se, por várias vezes, ao referido lote, delimitaram-no e vedaram-no por várias vezes, contactaram reiteradamente a comissão de moradores e foram contactados por esta, pagaram os encargos relativos a infra-estruturas e arruamentos, bem como a contribuição autárquica e depois o imposto municipal sobre imóveis.
13º-A comissão de moradores, os amigos e os vizinhos sempre consideraram J... e marido como os únicos proprietários do mesmo lote.
14º-Depois do óbito de F..., J... e a ré A... celebraram um contrato de mediação imobiliária com vista à venda desse lote.
15º-J... e o seu falecido marido praticaram os actos referidos no artº 12º à frente de todos e sem oposição de ninguém, nomeadamente, dos autores.
Procedeu-se à audiência de discussão e julgamento, após a qual foi proferida sentença de cuja parte dispositiva consta: “Face ao exposto, decide-se:
I.Julgar integralmente improcedentes os pedidos formulados a título principal pelos autores J... e M... contra os réus A..., S... LDA e A..., dos mesmos absolvendo estes.
II.Julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados a título subsidiário pelos autores J... e M... contra a ré A... e, em consequência, condenar essa ré a pagar -lhes:
a)A quantia de Euros 56.000,00 (cinquenta e seis mil euros).
b)O montante de Euros 3.500,00 (três mil e quinhentos euros) a título de compensação por danos não patrimoniais.
III.Julgar, na restante parte, improcedentes os pedidos subsidiários formulados pelos autores e dos mesmos absolver a referida ré.
IV.Julgar parcialmente procedente o pedido reconvencional da ré A... e, por consequência, condenar os reconvindos J... e M... a pagar-lhe a quantia de Euros 1.800,90 (mil e oitocentos euros e noventa cêntimos) acrescida de juros de mora, à taxa legal de juros civis, desde 2 de Abril de 2013 até integral pagamento.
V.Julgar, na restante parte, improcedente o pedido reconvencional da ré A....
As custas da acção ficarão a cargo dos autores e da ré A..., na proporção de 13% para os primeiros e 87% para a segunda, sem prejuízo do apoio judiciário de que todos beneficiam [artº 527º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil].
Notifique.
Registe”.
Inconformados, interpuseram os Autores o presente recurso formulando a final as seguintes conclusões:
1.O presente Recurso versa matéria de facto e de direito, porquanto os Apelantes não se conformam com a decisão de facto do Tribunal a quo relativamente aos artigos 2.º, 3.º, 4.º e 13.º dos Temas da Prova, nem com a decisão de direito que excluiu in casu a hipótese de extinção da dívida dos Apelantes perante a 2.ª Apelada por compensação com o crédito de que aqueles são titulares sobre esta.
2.No que concerne à impugnação da matéria de facto, contrariamente ao entendimento do Tribunal a quo que, na Sentença em crise, concluiu que o imóvel dos autos teria um valor de mercado, em 20 de Fevereiro de 2012, de € 56.000,00, consideram os aqui Apelantes que resultou provado que, na referida data, o imóvel tinha um valor de mercado não inferior a 100.000,00 euros.
3.Com efeito, em sede de Petição Inicial, os Apelantes juntaram como documento n.º 7, a fls. 48 a 57 dos autos, um relatório de avaliação relativo ao lote de terreno em discussão, elaborado pelo Perito Avaliador A..., Associado n.º 369 da Associação Nacional de Avaliadores.
4.Perito Avaliador que demonstrou, quando inquirido em audiência de julgamento, ter grande conhecimento da zona onde se situa o lote de terreno dos autos, porquanto, não só tem feito muitas avaliações de terrenos nessa zona, como também legalizações de construções e empreitadas de construção no Bairro 16 de Novembro, em Tires, na freguesia de São Domingos de Rana, concelho de Cascais.
5.Mais esclareceu o Perito Avaliador que o dito relatório está datado de Abril de 2011, mas tal data tratar-se-ia de manifesto lapso de escrita, pois a data correcta era Abril de 2012.
6.De acordo com o sobredito relatório de avaliação a fls. 48 a 57, o lote de terreno dos autos tem a área de 459 m2, configurando um rectângulo com uma frente de cerca de 27 metros e uma profundidade de cerca de 17 metros, prevendo o respectivo Alvará de Loteamento a construção de uma moradia com 254,50 m2 de área em dois pisos mais cave.
7.Disse ainda o Perito Avaliador que o lote de terreno em causa situa-se na principal via de entrada no Bairro 16 de Novembro, dispondo de todas as infra-estruturas e estando próximo do acesso a transportes públicos e a cerca de 500 metros da auto-estrada.
8.O método utilizado pelo Perito Avaliador para o cálculo do valor comercial presumível do lote de terreno em análise foi o “Método Comparativo”, que permite obter uma avaliação do imóvel numa óptica de mercado, «ou seja, com o fim, mesmo que não imediato, de compra ou venda».
9.De acordo com a avaliação efectuada pelo Perito Avaliador, o lote de terreno dos autos teria, em 2012, um valor de mercado presumível de € 100.000,00.
10.Relatório que, lamentavelmente, foi desvalorizado pelo Tribunal a quo, por tratar-se de uma avaliação «feita a pedido dos autores e por eles paga», mais defendendo que os valores indicados no dito Relatório de Avaliação reportam-se à intenção de venda desses lotes, anunciada ou publicitada aquando da avaliação, e não ao valor a que as vendas foram efectivamente concretizadas.
11.Acontece que o Perito Avaliador nunca tinha conhecido pessoalmente os Apelantes até ao dia da sua inquirição perante o Tribunal a quo, nem tão pouco lhe foram prestadas quaisquer instruções concretas, pedindo-se apenas que aquele avaliasse o valor comercial do lote de terreno dos autos, como o mesmo veio esclarecer em audiência de julgamento.
12.Veja-se, aliás, que o Perito Avaliador apenas soube que existia um litígio referente ao lote de terreno após a avaliação do mesmo, conhecimento que obteve através do filho da 4.ª Apelada, e não dos Apelantes.
13.Sendo certo que se o Perito Avaliador conhecia alguém, previamente à elaboração do Relatório, era a 4.ª Apelada, e não os Apelantes.
14.Pelo que o mero facto de o Perito Avaliador ter sido contratado pelos Apelantes não é facto suficiente para afastar as conclusões colhidas no Relatório de Avaliação.
15.Ademais, como bem referiu o Perito Avaliador em audiência de julgamento, os preços de venda anunciados e publicitados são, na verdade, mais próximos do valor da venda real, do que o valor constante das escrituras públicas de compra e venda, pois, na maioria dos casos, as partes acordam um preço fictício, inferior ao preço real pago pelos compradores, para constar da escritura de compra e venda para iludir as entidades competentes e furtar-se ao pagamento de impostos mais elevados.
16.Face ao exposto, entendem os Apelantes que o depoimento do Perito Avaliador, bem como as conclusões colhidas no Relatório de Avaliação a fls. 48 a 57, mereciam maior credibilidade por parte do Tribunal a quo, pois a sua imparcialidade, isenção e competência são manifestas.
17.Acresce notar que a avaliação efectuada pelo Perito Avaliador foi corroborada pela testemunha D..., que fundou e presidiu a Associação de Moradores do Bairro 16 de Novembro, aí trabalhando entre 1993 e 2008.
18.De acordo com a testemunha D..., um lote de terreno com 280 ou 300 metros valeria, em 2012, entre € 70.000,00 (14.000.000$00) e €75.000,00 (15.000.000$00), donde se conclui que o lote de terrenos autos, com uma área de 459 metros, valeria, em 2012, € 114.750,00 [(459 m2 x € 75.000,00)/ 300 m2].
19.Em suma, D... veio confirmar os valores de mercado indicados pelo Perito Avaliador no Relatório de Avaliação a fls. 48 a 57.
20.Saliente-se ainda que D... demonstrou ser um grande conhecedor do mercado de compra e venda de lotes de terreno na área onde está situado o lote de terreno dos autos, por ter sido Presidente da Associação de Proprietários do Bairro 16 de Novembro e um grande dinamizador da operação urbanística de loteamento, motivo pelo qual a identificada testemunha tem um conhecimento privilegiado sobre os negócios efectivamente celebrados de compra e venda de lotes de terreno na referida área territorial.
21.Testemunha que, refira-se, foi arrolada pelos Apelantes e pela 1.ª Apelada.
22.É certo que, na Sentença em crise, o Tribunal a quo atendeu ao depoimento de D..., por entender que o mesmo tinha «razão de ciência segura e equidistante dos interesses em disputa».
23.Contudo, incompreensivelmente, no que concerne ao valor do lote de terreno, o Tribunal a quo olvidou o depoimento prestado pela identificada testemunha, que, face ao exposto, afigurava-se essencial para a decisão sobre a matéria de facto atinente ao artigo 2.º dos Temas da Prova.
24.Em conformidade, face ao teor do relatório de fls. 48 a 57, conjugado com os depoimentos das testemunhas D... e A..., deveria ter sido considerado PROVADO o artigo 2.º dos Temas da Prova, ou seja, à data do negócio referido n.º 6 dos Factos Provados, o lote de terreno tinha um valor de mercado não inferior a € 100.000,00.
ACRESCE QUE
25.Uma vez provado que o lote de terreno tinha um valor de mercado não inferior a 100.000,00 euros em 2012, dever-se-á considerar igualmente provado que a 3.ª R. e aqui Apelada tinha consciência de que o preço de 41.000,00 euros que alegadamente pagou às 1.ª e 2.ª Apeladas pela compra do terreno era muito inferior ao valor do terreno.
26.Importa notar, a este respeito, que o Tribunal a quo considerou como provado que «Na mesma data a ré S..., Lda tinha consciência de que o preço de Euros 41.000,00 era inferior ao valor pelo qual podia ser vendido o mesmo terreno, tendo aceitado comprá-lo por esse preço para retirar lucro da sua posterior venda a um terceiro» (cfr. Ponto 9. dos Factos Provados).
27.Donde resulta que o Tribunal a quo apenas considerou como não provado que o preço por que a 3.ª Apelada comprou o lote de terreno dos autos tivesse sido «muito» inferior ao valor real, porquanto admitiu que esta tinha consciência de que tinha comprado o mesmo por valor inferior ao valor de mercado, para poder, assim, «retirar lucro da sua posterior venda a um terceiro».
28.Posto isto, resultando provado que o valor de mercado do terreno era, em 2012, de 100.000,00 euros, e não de 56.000,00 euros como o Tribunal a quo concluiu na Sentença sob censura, resta concluir que a 3.ª Apelada tinha consciência de que o preço de 41.000,00 euros por que adquiriu o terreno às 1.ª e 2.ª Apeladas era «muito» inferior ao valor que este realmente valia e pelo qual podia ser vendido.
29.Mais se recorda que o sócio gerente da 3.ª Apelada é igualmente sócio gerente da empresa de mediação imobiliária contratada pelas 1.ª e 2.ª Apeladas para promover a venda do lote de terreno dos autos, ou seja, a “P... Lda.” (cfr. Ponto 11. dos Factos Provados), conforme resulta da Certidão comercial junta pelos Apelantes ao seu requerimento de 25-01-2016, sob a referência 21664031.
30.Assim, constatando o sócio gerente da 3.ª Apelada que as 1.ª e 2.ª Apeladas tinham urgência em vender o lote de terreno e que o venderiam ao desbarato, porque tudo quanto recebessem seria lucro, aquele engendrou um esquema ardiloso para também retirar dividendos da situação e, sem qualquer esforço, o sócio gerente da 3.ª Apelada ganhou, em poucos minutos, 20.000,00 euros com o negócio, sendo 15.000,00 euros com a compra e posterior venda do lote e 5.000,00 euros com a mediação imobiliária.
31.A actuação das 1.ª e 2.ª Apeladas foi combinada com a 3.ª Apelada, porquanto, em vez de aquelas se sentirem enganadas a denunciarem a actuação à entidade reguladora do mercado imobiliário, apresentaram-se em Tribunal com uma estratégia comum com a 3.ª Apelada, o que se demonstra pelo facto de serem representadas nos autos pelo mesmo mandatário.
32.Em conformidade, face à prova documental juntas aos autos e às regras da normalidade e da experiência comum, deveria ter sido considerado PROVADO o artigo 3.º dos Temas da Prova, ou seja, a Apelada S..., Lda. tinha consciência de que o preço de Euros 41.000,00 era muito inferior ao valor real do terreno e que ao declarar comprar esse terreno estava a prejudicar alguém.
ACRESCE QUE
33.Também a 4.ª Apelada tinha consciência de o preço de 56.000,00 euros, por que comprou o lote de terreno dos autos, era pouco superior a metade do valor real do mesmo.
34.Conhecimento que lhe adveio pelo facto de residir há muitos anos num imóvel adjacente ao lote de terreno dos autos, como declarou a testemunha D... e a testemunha N..., filho da 4.ª Apelada.
35.Por isso, a 4.ª Apelada estava perfeitamente familiarizada com os valores de mercado dos lotes de terreno no Bairro 16 de Novembro, bem como com os preços por que os negócios de compra e venda ali se faziam.
36.Acresce que o filho da 4.ª Apelada, N..., é empresário da construção civil há cerca de 10 anos.
37.Por conseguinte, também o filho da 4.ª Apelada, que acompanhou e auxiliou a mãe durante as negociações da compra e venda do lote de terreno, tinha conhecimentos técnicos, obtidos pela sua própria experiência profissional, para elucidar devidamente a 4.ª Apelada sobre o valor de mercado do lote de terreno em 2012.
38.Pelo que é inverosímil que a 4.ª Apelada não soubesse que o lote de terreno dos autos tinha um valor de mercado não inferior a 100.000,00 euros e que, por isso, adquiriu por um preço substancialmente inferior ao seu valor real.
39.Posto isto, resulta que a 4.ª Apelada, tal como as 1.ª, 2.ª e 3.ª Apeladas, também saiu beneficiada no negócio de compra e venda do lote de terreno, pois adquiriu-o a baixo preço, a cerca de metade do seu valor real, não podendo a mesma ignorar que, em 2012, os lotes de terreno com 300 m2 eram vendidos no Bairro de 16 de Novembro a cerca de 75.000,00 ou 80.000,00 euros.
40.Em conformidade, face ao depoimento das testemunhas D... e N... e às regras da normalidade e da experiência comum, deveria ter sido considerado PROVADO o artigo 4.º dos Temas da Prova, ou seja, a Apelada A.... sabia que o preço de 56.000,00 euros era pouco superior a metade do valor real do terreno dos autos e que, ao declarar comprar esse terreno, estava a prejudicar alguém.
ACRESCE QUE
41.Contrariamente ao entendimento do Tribunal a quo, entende-se que não resultou provado que a Associação de Proprietários do Bairro 16 de Novembro considerasse a 1.ª Apelada e o marido como os únicos proprietários do lote de terreno dos autos, até à data da aquisição pela 4.ª Apelada.
42.Realmente, e como esclareceu a testemunha D..., antigo Presidente da Associação de Proprietários do Bairro 16 de Novembro, a 1.ª Apelada nunca foi vista no terreno, nunca pagou as despesas com o loteamento, nem compareceu às reuniões da Associação de Proprietários. Mais acrescentou que o lote de terreno dos autos estava abandonado há muitos anos.
43.Na verdade, a única justificação apresentada por D... para indicar a 1.ª Apelada como “proprietária” do lote de terreno deve-se ao facto de o mesmo estar registado na Conservatória do Registo Predial competente em seu nome. Nada mais.
44.Ora, o mero facto de a Associação de Proprietários do Bairro 16 de Novembro ter constatado que a 1.ª Apelada constava como titular do direito de propriedade do terreno no registo predial é insuficiente para se concluir que a referida Associação considerava a 1.ª Apelada como a “proprietária” do terreno.
45.Conclusão que, veja-se, foi afastada pela testemunha D..., quando afirmou, em audiência de julgamento, que nunca viu a 1.ª Apelada nem a associaria o seu nome ao lote de terreno não fosse o mesmo constar do respectivo registo predial.
46.Sendo certo que registo e propriedade não são confundíveis.
47.Em conformidade, face ao depoimento da testemunha D..., deveria ter sido considerado NÃO PROVADO o artigo 13.º dos Temas da Prova, ou seja, até à aquisição do lote de terreno pela R. A..., a Associação de Proprietários do “Bairro 16 de Novembro” sempre considerou J... e marido como os únicos proprietários desse imóvel.
ACRESCE QUE
48.Atenta a impugnação da matéria de facto, e em caso de procedência da mesma, carece a decisão em crise de ser substituída por douto Acórdão que considere o pedido principal formulado pelos AA., ora Apelantes, procedente, por provado, declarando-se a nulidade das vendas realizadas pelas 1.ª e 2.ª Apeladas a favor da 3.ª Apelada e desta a favor da 4.ª Apelada e ordenando o cancelamento dos respectivos registos aquisitivos.
49.Realmente, ficou demonstrado nos autos que o bem objecto das referidas vendas era propriedade dos Apelantes.
50.Pelo que não tinham as 1.ª e 2.ª Apeladas legitimidade para outorgarem como vendedoras o contrato de compra e venda referido no ponto 6 dos Factos Provados, sendo que ambas tinham consciência de que estavam a vender um bem que não lhes pertencia e que não tinham legitimidade para o fazer.
51.Acontece que o registo não surte eficácia constitutiva, pois destina-se a dar publicidade ao acto registado, funcionando (apenas) como mera presunção, ilidível, (presunção iuris tantum») da existência do direito e da respectiva titularidade, o que é demonstrado pelos artigos 1.º, n.º 1 e 7.º do Código do Registo Predial e pelo artigo 350.º, n.º 2 do CC.
52.Ademais, como exposto supra, as vendas posteriores do lote de terreno dos autos melhor referidas nos pontos 6 e 7 dos Factos Provados, já antes alienado aos AA., consubstanciam vendas de coisa alheia, uma vez que o vendedor carece já de legitimidade para a fazer, venda essas feridas de nulidade, nos termos dos artigos 892.º e 289.º do Código Civil.
53.Acresce que as declarações de nulidade peticionadas são oponíveis às adquirentes, aqui 3.ª e 4.ª Apeladas, já que, à data da instauração da presente acção, não se encontrava decorrido o prazo de três anos entre a data das respectivas celebrações dos contratos de compra e venda e o da propositura da presente acção judicial e respectivo registo, tal como prevê o artigo 291.º, nºs 1 e 2 do Código Civil.
54.De todo o modo, ainda que não se considerasse aplicável in casu o disposto no artigo 291.º do Código Civil na esteira do decidido pelo Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 3/99 (Diário da República, I Série A, de 10 de Julho de 1999), sempre releva que as 3.ª e 4.ª Apeladas estavam de má fé ao celebrarem os contratos de compra e venda referidos nos pontos 6 e 7 dos Factos Provados, porquanto bem sabiam que estavam a comprar um lote de terreno por um valor muito inferior ao seu real valor.
55.Por isso, conclui-se que as 3.ª e 4.ª Apeladas não integram o conceito de adquirentes de boa fé de um mesmo transmitente comum de direitos incompatíveis sobre a mesma coisa, para efeitos do disposto no artigo 5.º do Código do Registo Predial.
56.Por conseguinte, resultando numa contrariedade face ao Direito e aos seus fundamentos, as vendas celebradas entre as Apeladas deverão ser, pois, decretadas nulas, por falta de legitimidade dos respectivos vendedores.
57.Por outro lado, estando as adquirentes – aqui 3.ª e 4.ª Apeladas – desprovidas de boa fé, o direito de propriedade dos Apelantes sobre o lote de terreno melhor identificado no ponto 1 dos Factos Provados é oponível às 3.ª e 4.ª Apeladas.
SEM PRESCINDIR.
58.Se assim não se entender, concluindo-se que as vendas controvertidas não são nulas, então deverá a 2.ª Apelada ser condenada a pagar aos Apelantes a quantia não inferior a 100.000,00 euros, que corresponde ao valor de mercado do lote de terreno em 2012, a título de indemnização pela prática de acto ablativo do direito de propriedade dos Apelantes.
SEM PRESCINDIR
59.No caso de improceder a impugnação do julgamento da matéria de facto supra, mantendo-se a decisão sobre a matéria de facto proferida pelo Tribunal a quo, sempre consideram os Apelantes que a decisão sob censura deve ser substituída por outra que admita a extinção da dívida dos Apelantes perante a 2.ª Apelada por compensação com o crédito de que aqueles são titulares sobre esta.
60.Com efeito, entendem os Apelantes que o Tribunal a quo, reconhecendo a existência de dois créditos, assumindo-se os Apelantes e a 2.ª Apelada, simultaneamente, credores e devedores entre si, deveria ter admitido a extinção da dívida dos Apelantes por compensação.
61.Compensação que os Apelantes peticionaram, a título subsidiário, na sua Resposta ao pedido reconvencional (Cfr. artigo 42.º da Resposta de 28 de Fevereiro de 2013), pois verificavam-se in casu os requisitos estabelecidos no artigo 847.º do Código Civil.
62.Entendeu, contudo, o Tribunal a quo que os créditos em análise não são compensáveis, nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 853.º do Código Civil, na medida em que o crédito dos Apelantes emerge de facto ilícito doloso da 1.ª Apelada, enquanto o crédito da 1.ª Apelada sobre os Apelantes não emerge de facto ilícito doloso dos Apelantes.
63.E, ao não admitir a compensação de créditos, o Tribunal a quo está a beneficiar a 2.ª Apelada, que veio suceder a 1.ª Apelada, ou seja, a pessoa que praticou o facto ilícito doloso, pois está a permitir que o crédito da 2.ª Apelada vença juros de mora – desde 02 de Abril de 2013, conforme fixado na douta Sentença –, até pagamento integral pelos Apelantes, situação que não ocorreria se os créditos em análise fossem compensados, com efeitos desde a data em que a compensação foi peticionada pelos Apelantes e tal pedido foi notificado aos ilustres mandatários das Apeladas, ou seja, desde a Resposta dos Apelantes apresentada em 28 de Fevereiro de 2013.
64.Sucede que a alínea a) do n.º 1 do artigo 853.º do Código Civil apenas exclui a compensação na hipótese de o crédito do compensante provir de um facto ilícito doloso, mas já não impede a compensação no caso de o compensante ser o credor (e não o devedor) da indemnização pelo dano proveniente do facto ilícito doloso (Cfr. PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, Vol. II, 3.ª Ed., p. 145; Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo de 28-09-2006, processo n.º 047540, acessível em www.dgsi.pt; Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 30-10-2008, processo n.º 1541/08-1, acessível em www.dgsi.pt).
65.Como ensina ANTUNES VARELA, a justificação da referida exclusão reside no facto de que, podendo a compensação traduzir-se num «benefício» para o compensante (que assegura, por via da compensação, a realização indirecta do seu contra crédito), não se considera «justo» que o autor do facto ilícito doloso aproveite de semelhante regime (Cfr. ANTUNES VARELA, op.cit., 206).
66.É nesta última hipótese que se enquadra justamente a situação dos presentes autos, pois o crédito de que os Apelantes são titulares sobre a 2.ª Apelada, e que pretendem compensar com o crédito de que esta é titular, provém de facto ilícito doloso, mas o crédito da 2.ª Apelada, de que são os Apelantes devedores e cuja compensação pretendem operar, não provém de facto ilícito doloso.
67.Assim, crê-se que, neste caso, a compensação não ofende o interesse fundamental que a alínea a) do n.º 1 do artigo 853.º visa salvaguardar (Cfr. ANTUNES VARELA, op. cit., p. 207).
68.Por conseguinte, no caso vertente não se verifica a causa de exclusão da compensação prevista na alínea a) do n.º 1 do artigo 853.º do Código Civil.
69.Termos em que deverá a decisão em crise carece de ser substituída por (…) Acórdão que considere os dois créditos em análise compensáveis.
A decisão sob censura violou, entre outros, os seguintes preceitos legais: - Artigo 853.º, n.º 1, alínea a), do Código Civil.
Não consta dos autos a apresentação de contra-alegações.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
II.Direito.
Delimitado o objecto do recurso pelas conclusões da alegação, as questões a decidir são:
1ª-a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, quanto aos temas de prova nº 2, 3, 4, e 13;
2ª-a nulidade das vendas, por má-fé das apeladas;
3ª-subsidiariamente, o aumento do valor da condenação da 2ª Ré, apelada;
4ª-a compensação do crédito reconvencional com o crédito dos Autores sobre a reconvinte.
III.A matéria de facto fixada como provada pelo tribunal recorrido é a seguinte:
“1.Pela apresentação nº 32 de 18 de Outubro de 1973 foi inscrita no registo predial, a favor de J... casada com F..., a aquisição, por compra, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob nº 25178 a fls. 87 verso do Livro B-86, sito na freguesia de São Domingos de Rana.
2.Em escrito intitulado “Contrato Promessa de Compra e Venda” assinado por J... e pelo autor, junto sob a forma de cópia a fls. 31 e 32 e que aqui se dá por reproduzido, ficou a constar que “pelos primeiros outorgantes foi declarado vender aos segundos outorgantes, e por estes prometido comprar, um prédio rústico com a área de 459 m2, designado por lote 21 sito nos limites de Tires, Freguesia de S. Domingos de Rana, inscrito na matriz sob parte do Artº 627º Secção 40 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº 25178 a Fls. 87v do Livro B-86”.
3.Em escritura pública notarial outorgada no Cartório Notarial de Oeiras no dia 21 de Novembro de 1988, junta sob a forma de certidão de fls. 33 a 37 e que aqui se dá por reproduzida, J... e F... declararam vender ao autor, que declarou comprar-lhes, “um lote de terreno para construção com a área de quatrocentos e cinquenta e nove metros quadrados, designado por lote vinte e um, (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o número vinte e cinco mil cento e setenta e oito do livro B-oitenta e seis (…)”.
4.Os autores não procederam à inscrição dessa aquisição no registo predial.
5.F... faleceu no dia 14 de Dezembro de 2011, tendo deixado como herdeiras a sua mulher J... e a filha, aqui 2ª ré, A....
6.Em escrito intitulado “contrato de compra e venda”, datado de 20 de Fevereiro de 2012, ao qual se mostra anexo “termo de autenticação” lavrado pela Senhora Advogada G..., junto sob a forma de fls. 41 a 47 e que aqui se dá por reproduzido, J... e a ré A... declararam vender à ré S... Lda, que declarou comprar-lhes, pelo preço de Euros 41.000,00 (quarenta e um mil euros), o lote de terreno referido no nº 3, nessa data designado como lote 60, sito na Rua do Condestável, Bairro 16 de Novembro, Tires, freguesia de S. Domingos de Rana, concelho de Cascais, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº 10454.
7.Em escrito intitulado “contrato de compra e venda”, com a mesma data do anterior, ao qual se mostra anexo “termo de autenticação” lavrado pela mesma Senhora Advogada, junto sob a forma de fls. 58 a 64 e que aqui se dá por reproduzido, a ré S... Lda, declarou vender à ré A..., que declarou comprar-lhe, pelo preço de Euros 56.000,00 (cinquenta e seis mil euros), o mesmo lote de terreno.
8.Quando subscreveu o escrito referido no nº 6 a falecida J... tinha consciência que estava a vender um terreno que tinha sido vendido aos autores (artº 1º dos temas da prova).
9.Na mesma data a ré S..., Lda tinha consciência de que o preço de Euros 41.000,00 era inferior ao valor pelo qual podia ser vendido o mesmo terreno, tendo aceitado comprá-lo por esse preço para retirar lucro da sua posterior venda a um terceiro (artº 4º dos temas da prova).
10.As rés S... , Lda e A... inscreveram no registo predial as aquisições do lote de terreno a seu favor.
11.Os negócios referidos nos nºs 6 e 7 foram mediados pela mediadora imobiliária “P... Lda”.
12.A ré A... teve conhecimento de que o terreno se encontrava à venda, em Agosto de 2011, através de um anúncio colocado pela “C...” (artº 10º dos temas da prova).
13. A mesma reside no lote adjacente a esse terreno (artº 11º dos temas da prova).
14.A Associação de Proprietários que interveio no loteamento do “Bairro 16 de Novembro” que corresponde à área onde se localiza esse terreno, nunca teve conhecimento da venda do lote 60 aos autores (artº 11º dos temas da prova).
15.J... pagou a contribuição autárquica e o imposto municipal sobre imóveis, relativo ao mesmo lote de terreno, dos anos de 2001, 2002, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009 e 2010, tendo despendido nesse pagamento a quantia de Euros 1.800,90 (mil oitocentos euros e noventa cêntimos) e no pagamento de juros de mora e custas pelas execuções fiscais que lhe foram movidas pela falta de pagamento pontual de alguns desses tributos, a quantia de Euros 1.322,20 (mil trezentos e vinte e dois euros e vinte cêntimos) (artº 12º dos temas da prova e artº 34º da contestação da referida ré).
16.Até à aquisição do lote de terreno pela ré A..., a Associação de Proprietários do “Bairro 16 de Novembro” sempre considerou J... e marido como os únicos proprietários desse imóvel (artº 13º dos temas da prova).
17.J... e a ré A... celebraram um contrato de mediação imobiliária com vista à venda desse lote (artº 14º dos temas da prova).
18.No alvará de loteamento que foi emitido em 13 de Novembro de 2001 pela Câmara Municipal de Cascais para a área onde localiza o terreno, J... consta como a titular inscrita do respectivo lote (artº 10º da contestação da 4ª ré).
19.J... faleceu no dia 14 de Setembro de 2013, tendo-lhe sucedido, como única e universal herdeira, a sua filha, a ré A....
20.Ao tomar conhecimento dos factos referidos nos nºs 6 e 7 o autor J... ficou angustiado e revoltado (artº 5º dos temas da prova).
21.A ré S..., Lda tem por objecto social a compra, venda e arrendamento de imóveis e serviços financeiros (artº 1º da contestação da 3ª ré)”.
O tribunal recorrido consignou ainda julgar como não provados os seguintes factos:
“Não se provaram quaisquer outros factos e dos articulados, com relevância para a decisão de mérito, não se provou designadamente:
a)Que quando subscreveu o escrito referido no nº 6 dos factos provados a ré A... tivesse consciência que estava a vender um terreno que tinha sido vendido aos autores (artº 1º dos temas da prova).
b)Que na data do mesmo escrito o referido terreno tivesse um valor de mercado não inferior a Euros 100.000,00 (cem mil euros), o que J... e a ré A... sabiam (artº 2º dos temas da prova).
c)Que na mesma data, a ré S..., Lda tivesse consciência de que o preço de Euros 41.000,00 era muito inferior ao valor real do terreno e que ao declarar comprar esse terreno estava a prejudicar alguém (artº 3º dos temas da prova).
d)Que a ré A... soubesse que o preço de Euros 56.000,00 era pouco superior a metade do valor real do mesmo terreno e que ao declarar comprar esse terreno estava a prejudicar alguém (artº 4º dos temas da prova).
e)Que ao ter conhecimento dos factos referidos nos nºs 6 e 7 da matéria provada o autor J... tivesse caído em depressão, recusando-se a sair de casa (artº 5º dos temas da prova).
f)Que o autor tivesse ficado mais revoltado e frustrado quando, no dia 19 de Abril de 2012, na sua presença, J... admitiu que tinha a consciência, quando subscreveu o escrito referido no nº 6 dos factos provados, de que o terreno tinha sido anteriormente vendido aos autores e afirmou que não tinha dinheiro para resolver a situação e que o autor não pensasse que ia receber qualquer dinheiro (artº 6º dos temas da prova).
g)Que a ré A... desconhecesse que tinha sido efectuada a venda referida no nº 3 dos factos provados (artº 7º dos temas da prova).
h)Que J... tivesse assinado a escritura pública referida nesse número “de cruz” por confiar plenamente no seu marido, sem ter consciência de que estava a vender o imóvel e que na data do escrito referido no nº 6 já não se recordasse de ter assinado essa escritura (artº 8º dos temas da prova).
i)Que a ré S... ignorasse a venda referida no nº 3 dos factos provados (artº 9º dos temas da prova).
j)Que a ré A... tivesse tido conhecimento de que o terreno se encontrava à venda também por consulta da internet e em finais de 2011 (artº 10º dos temas da prova).
k)Que os moradores da área onde se localiza o lote 60 nunca tivessem tido conhecimento de que esse lote tinha sido vendido aos autores (artº 11º dos temas da prova).
l)Que desde 1973 até 20 de Fevereiro de 2012 J... e o seu falecido marido (até ao seu decesso) se tivessem deslocado, por várias vezes, ao referido lote, o tivessem delimitado, vedado por várias vezes, contactado reiteradamente a comissão de moradores e sido contactados por esta, pago os encargos relativos a infra-estruturas e arruamentos (artº 12º dos temas da prova).
m)Que os mesmos tivessem pago a contribuição autárquica e o imposto municipal sobre imóveis relativo a outros anos além dos referidos nos factos provados (artº 12º dos temas da prova).
n)Que J... e o seu falecido marido tivessem praticado os actos referidos nas alíneas anteriores à frente de todos e sem oposição de ninguém, nomeadamente, dos autores (artº 15º dos temas da prova).
o)Que os amigos e os vizinhos sempre tivessem considerado J... e marido como os únicos proprietários do mesmo lote ( artº 13º dos temas da prova).
p)Que o contrato referido no nº 17 dos factos provados tivesse sido celebrado depois do óbito de F... (artº 14º dos temas da prova)”.
O tribunal recorrido fundou a sua convicção na seguinte motivação:
“Os factos enunciados nos nºs 1 a 7, 10, 11, 19 e 21 da matéria provada resultam do teor de documentos juntos à acção e do acordo das partes.
Na restante matéria provada a convicção é produto da análise crítica, conjugada e conforme com as regras da experiência comum, da prova testemunhal e documental produzida, com incidência para os seguintes elementos probatórios pela ordem dos factos acima indicados:
Nº8–Afigura-se um dado da vida, susceptível de constituir presunção natural, que a venda de um imóvel é facto que não se esquece, sobretudo se o vendedor não for titular de um extenso património imobiliário. Essa presunção aplica-se à ré falecida, J..., que não era, segundo resultou da prova (nomeadamente das dificuldades financeiras referidas pela sua neta, a testemunha A...) senhora de um património imobiliário volumoso, detendo apenas, além do imóvel a que se refere a acção, aquele outro que foi arrestado na providência cautelar apensa. As testemunhas A... e J..., ambos netos da referida ex-ré e filhos da 2ª ré, depuseram no sentido de que a sua avó era totalmente dominada e submissa, em questões de negócios, ao avô, ignorando o que se passava e desconhecendo a venda em que ela própria participara anos antes. Tratando-se de depoimentos de familiares directos de uma das partes, a sua credibilidade e isenção estão sujeitas a um especial juízo crítico, não tendo merecido a força suficiente para afastar a presunção que acima se extraiu da experiência comum. Contra a verosimilhança desses testemunhos milita o facto de o contrato-promessa de compra e venda que precedeu a alienação do lote aos autores ter sido assinado apenas, por banda dos promitentes vendedores, pela falecida J..., como consta do teor de fls. 31 e 32 e de ser a mesma ex-ré, e não, contrariamente ao que é usual, o seu marido, o primeiro contraente identificado por banda dos vendedores na respectiva escritura pública (fls. 34 a 37), indiciando um protagonismo na alienação maior do que aquele que ressalta dos depoimentos das testemunhas acima identificadas.
Nº9–A consciência de que o preço de compra à 1ª e 2ª rés era inferior ao valor pelo qual o mesmo bem podia ser vendido resulta evidente do facto de a 3ª ré, no mesmo dia, ter efectuado a venda a um terceiro – 4ª ré – por um montante superior, gerando, desse modo o lucro que é o objectivo prosseguido enquanto sociedade comercial.
Nºs 12 e 13–Esses factos resultaram dos depoimentos das testemunhas A..., funcionária da mediadora “P... Lda” que utiliza a marca “C...” e N..., filho da 4ª ré. Ambas reconheceram a colocação no terreno de um anúncio para venda semelhante ao reproduzido na folha 175. A segunda testemunha referiu que esse anúncio já se encontrava colocado no local há um ano ou mais quando a sua mãe contactou a imobiliária, o que é conforme com o depoimento da primeira testemunha ao referir que essa placa foi colocada aquando da angariação em Agosto de 2011. O primeiro dos depoentes disse que o preço pretendido era de Euros 60.000,00, o que é conforme com a adenda ao contrato de mediação reproduzida na folha 389, e que após negociação foi atingido o valor final de Euros 56.000,00. Também a testemunha D..., que trabalhou na Associação de Moradores do Bairro 16 de Novembro entre 1993 e 2008, confirmou que a 4ª ré reside, desde antes da compra, num lote adjacente.
Nºs 14 e 16–Atendeu-se ao depoimento de D..., com razão de ciência segura e equidistante dos interesses em disputa. Declarou que todos os elementos documentais que passaram pela associação de moradores que se ocupa da legalização da AUGI vinham em nome da falecida J... e que só poucos dias antes da audiência soube que esta tinha feito uma venda do imóvel. Disse que nunca viu a referida J... ou o marido e que o único proprietário que efectivamente conheceu pessoalmente foi a 4ª ré. Explicou que a falecida J... foi sempre a pessoa convocada para as reuniões da associação e questionado sobre a razão desse facto, justificou-o com o nome que constava do registo predial. Declarou ainda que a falecida J... nunca pagou nada das despesas com o loteamento e disse, referindo-se ao lote, que “aquilo estava abandonado há tantos anos”.
Nº15–Consideraram-se os documentos que titulam efectivos pagamentos de impostos (contribuições autárquicas e IMI) pela falecida ré J..., tendo-se distinguido, na medida em que esses títulos fornecem a informação, o pagamento do tributo do pagamento das custas e juros pelas execuções fiscais no âmbito das quais alguns daqueles foram efectuados. Assim e em detalhe: fls. 343 (liquidação de contribuições autárquicas dos anos de 2001 e 2002, no valor de Euros 262,37, tendo esse montante sido pago em cobrança coerciva no âmbito da execução nº 3433200501138642 a fls. 346), fls. 351 verso (IMI de 2004, no valor de Euros 235,25, pago no âmbito da execução nº 3247200501138979, a fls. 352 verso), fls. 359 (liquidação do IMI de 2005, no valor de Euros 235,25, pago no âmbito da execução nº 3247200601086820 a fls. 361), fls. 363 verso (liquidação de IMI de 2006, no valor de Euros 235,25, pago no âmbito da execução nº 3247200701043412 a fls. 366), fls. 368 verso (liquidação do IMI de 2007, no valor de Euros 244,07, pago), fls. 369 (liquidação do IMI de 2008, no valor de Euros 195,26, pago), fls. 369 verso (liquidação do IMI de 2009, no valor de Euros 195,26, pago), fls. 370 (liquidação de IMI de 2010, no valor de Euros 198,19, pago).
Nº17–O facto resultou do depoimento da testemunha A... e ainda do teor de fls. 389 que constitui uma reprodução do aditamento ao contrato de mediação.
Nº18–Atendeu-se ao alvará de loteamento reproduzido nas folhas 176 a 188.
Nº20–Consideraram-se em conjunto e de acordo com as regras da experiência comum, os depoimentos de C..., filho do autor, e de J..., ex-colega do autor no ofício de carpinteiro, conhecendo-se ambos há cerca de 50 anos. O primeiro declarou que após saber que o lote de terreno tinha sido vendido a terceiros, o seu pai não queria fazer nada, nem “passear o cão” nem “jogar computador”. O segundo afirmou que o autor “é um bocado nervoso” e que “deixou-se ir um bocado abaixo com aquilo”. Tendo presentes essas afirmações e a experiência comum, considerados os contornos da situação, afigura-se seguro afirmar que o autor ficou angustiado e revoltado com a venda do lote de terreno. A depressão alegada pelo demandante é um distúrbio mental (sendo, concretamente, de acordo com a Organização Mundial de Saúde, um distúrbio mental comum) cujo diagnóstico requer a intervenção de um especialista, nenhuma prova tendo sido produzida que aponte para esse diagnóstico no caso concreto.
A convicção negativa é produto, nuns casos, da insuficiência da prova produzida em ordem a uma decisão com a segurança que se impõe e, noutros, da circunstância de esses aspectos terem infirmados pela prova, considerando, além do que foi expendido na motivação anterior, as seguintes razões:
Alíneas a) e g)–Não foi feita qualquer prova que permita crer, com a necessária segurança, que a ré A..., filha dos vendedores, sabia que o terreno havia sido anteriormente alienado aos autores, não bastando, segundo se crê, a relação familiar próxima com aqueles, posto que essa relação é compatível com uma maior ou menor partilha dos assuntos da vida de cada um, nomeadamente, do foro patrimonial, como era o caso. Não foi igualmente produzida prova convincente de que a mesma desconhecesse esse facto.
Alínea b)–Os autores ofereceram um relatório de avaliação relativo ao lote de terreno, elaborado pela testemunha A... (relatório de fls. 48 a 57 datado de Abril de 2011, data essa que a própria testemunha assumiu estar errada, tendo a própria remetido aos autos a versão de fls. 421 a 451 datada de Abril de 2012). Conforme resulta desse documento e dos esclarecimentos prestados pela testemunha que o elaborou, trata-se de uma avaliação feita a pedido dos autores e por eles paga, a qual tem por base, não o preço pelo qual foram vendidos lotes de terreno similares, mas o preço pelo qual a intenção de venda desses lotes estava anunciada ou publicitada aquando da avaliação.
Tendo-se por bom que o valor de mercado de um bem é aquele que se forma no encontro entre a respectiva oferta e a procura (e não o predisposto unilateralmente pelo candidato a vendedor) essa avaliação não pode ser secundada. De resto, não tendo sido produzida qualquer prova que permita crer que a 4ª ré conhecia a venda anterior feita aos autores, fica por explicar, à luz da avaliação oferecida por estes últimos, a razão pela qual a 3ª ré aceitou vender o bem pelo preço de Euros 56.000,00 quando poderia tê-lo feito por Euros 100.000,00.
Alíneas c) e d)–Os factos não têm suporte na prova, não tendo, nomeadamente, suporte no alegado valor do bem, que não se provou.
Alínea f)–Sobre o episódio retratado nessa matéria foram produzidos depoimentos díspares (das testemunhas A..., amigo do filho dos autores e que se deslocou ao local, segundo afirmou, para ser testemunha dos factos e do próprio filho dos autores, por um lado, e de J..., filho da 2ª ré, por outro), sem que existam, a nosso ver, razões objectivas para fazer prevalecer uma das versões em detrimento da outra.
Assim, se numa das versões milita o depoimento de pessoa estranha aos interesses em conflito (a testemunha A...) trata-se, ainda assim, de indivíduo próximo dos demandantes, amigo do filho destes e que se encontrava no local com o propósito de vir a ser testemunha num futuro litígio judicial. Por outro lado, a versão que o filho da 2ª ré relatou dos mesmos acontecimentos não se afigurou inconsistente, nem inverosímil, denotando o depoente quando aos respectivos factos, mesmo, alguma capacidade de distanciamento e isenção.
Alínea i), j), k), l), m), n) e o)–Não foi produzida qualquer prova que permitisse crer na verificação desses factos, tendo resultado diversamente da prova testemunhal, concretamente do depoimento de D..., que a falecida J... e marido não eram conhecidos no local, nunca foram vistos no terreno e que este, até ter sido comprado pela 4ª ré, estava “ao abandono”.
Alínea p)–Segundo o declarado pela testemunha A... a angariação do lote de terreno por parte da empresa de mediação imobiliária teve lugar em Agosto de 2011. De acordo com as declarações prestadas no “procedimento simplificado de habilitação de herdeiros e registos”(fls. 39/40) F...faleceu em Dezembro do mesmo ano”.
IV.Apreciação.
Antes de mais, e oficiosamente, porque resulta provado da certidão de registo predial junta a fls. 463 e seguintes, e bem assim da certidão de registo predial junta a fls. 65 – doc. 9 junto com a PI, em concreto a fls. 72 – adita-se ao nº 10 dos factos provados que o registo das compras nele referidas ocorreu por apresentação de 20.2.2012.
1ª questão:
Pretendem os AA., para a procedência do pedido principal, que:
-Relativamente ao 2º tema de prova – “Na data desse escrito o referido terreno tinha um valor de mercado não inferior a cem mil euros, o que J... e a ré A... sabiam” – se dê como provado o mesmo, mormente que, na data do escrito referido no nº 6 dos factos provados, o lote de terreno dos autos tinha um valor de mercado não inferior a cem mil euros. Deve pois passar a provado.
-Relativamente ao 3º tema de prova – “Ainda na mesma data, a ré S... Lda tinha consciência que o preço de €41.000,00 era muito inferior ao valor real do terreno e que ao declarar comprar esse terreno estava a prejudicar alguém” – que a apeladaS... tinha consciência de que o preço de quarenta e um mil euros era muito inferior ao valor real do lote, e que ao declarar comprá-lo, pelo referido preço, estava a prejudicar alguém. Deve pois passar a integralmente provado.
-Relativamente ao 4º tema de prova – “A ré A... sabia que o preço de €56.000,00 era pouco superior a metade do valor real do mesmo terreno e que ao declarar comprar esse terreno estava a prejudicar alguém” – que a apelada A... tinha consciência que o preço de cinquenta e seis mil euros era pouco superior a metade do valor real do terreno, e que ao declarar comprá-lo por este preço, estava a prejudicar alguém. Deve pois passar a provado.
-Relativamente ao 13º tema de prova – “A comissão de moradores, os amigos e os vizinhos sempre consideraram J... e marido como os únicos proprietários do mesmo lote” - que não é possível concluir que até à aquisição do terreno pela A..., a Associação de Proprietários do Bairro 16 de Novembro considerasse J... e marido como os únicos proprietários do terreno. Deve pois passar a não provado.
Fundamentam os recorrentes, em síntese, para estas pretensões, que:
-Relativamente ao valor real do terreno, baseiam-se os recorrentes no relatório de avaliação do perito e no depoimento do mesmo em julgamento, testemunha A..., salientando, ao contrário do tribunal, a independência e isenção do mesmo, apesar da avaliação ter sido encomendada pelos Autores, sendo que o referido perito, aliás, só tomou conhecimento do litígio através do filho da 4ª Ré. Baseiam-se ainda no depoimento de D..., que fundou e presidiu a Associação de Moradores do Bairro 16 de Novembro, nela trabalhando entre 1993 e 2008.
-Relativamente ao conhecimento e consciência da Ré S..., na estratégia combinada das três primeiras rés, no objecto social - mediação imobiliária – e na circunstância do próprio tribunal dar como provado que tal Ré tinha consciência de que o preço porque adquiria era inferior ao de mercado, visto que no próprio dia em que adquiriu vendeu por preço superior, o que há-de conjugar-se com o valor que resulta do 2º tema, depois de reapreciado, e em consequência, havia consciência que o preço de aquisição era muito inferior.
-Relativamente ao conhecimento da 4ª Ré, no facto dela residir na zona do terreno e estar familiarizada com os preços, do seu filho, testemunha N..., ser empresário da construção civil, e ter acompanhado as negociações.
-Relativamente à consideração de J... como proprietária, por banda da Associação de Proprietários do Bairro, o depoimento de D..., que afirmou nunca a ter conhecido, nunca ter aquela pago qualquer valor à Associação e que esclareceu que a afirmava como proprietária porque era o nome dela que estava no registo predial.
Nada obsta à reapreciação da decisão sobre a matéria de facto.
Tendo-se procedido à audição dos depoimentos indicados como fundamentadores da divergência, A..., perito avaliador, D..., da Comissão de Moradores do Bairro 16 de Novembro, e do N..., filho da Ré A..., e bem assim do depoimento de P..., da imobiliária C... e do S..., e analisada a prova documental mencionada, vejamos:
- quanto ao valor do imóvel:
O tribunal recorrido fundamentou essencialmente a sua discordância da avaliação do perito A... porque era uma avaliação a pedido dos Autores e porque tomou por bom que o valor de mercado é o que se encontra no encontro da procura e da oferta, ou seja, basicamente, porque seria preciso comparar com os preços efectivos pelos quais tivessem sido vendidos imóveis semelhantes, e não realizar a comparação com os simples anúncios de venda, visto que este reflectem apenas a intenção subjectiva da oferta. Quanto ao primeiro argumento, não vemos realmente que se possa suspeitar de falta de isenção do perito ou de formulação de uma avaliação a pedido, sendo que o mesmo claramente afirmou que fez a avaliação a pedido de uma advogada, a que seria então advogada dos Autores, para a qual de resto fazia outras avaliações, sobretudo em questões de partilhas. A testemunha afirmou não conhecer os Autores e não lhe terem sido dadas indicações algumas quanto à avaliação ou ao método a seguir. Por outro lado, parece claro que a testemunha não sabia, à data em que fez a avaliação, que havia um conflito relativamente ao terreno, nem os termos desse conflito. O que podíamos dizer quanto ao perito é que eventualmente, como ele afirmou, a avaliação era uma actividade residual da sua empresa. Mas, tendo a mesma testemunha dito que o seu escritório se situa na zona, que conhece bem a zona, onde já fez vários processos de legalização e onde já fez várias construções, também por esta via fica assegurada a sua capacidade de realização da perícia.
Quanto ao método seguido, não foi posto propriamente em causa durante o julgamento: não se disse que o método estava errado, que a ciência da avaliação já o havia descartado há muito tempo, que havia métodos melhores. Sendo verdade que a comparação é feita com imóveis do mesmo tipo, nas mesmas condições, realmente a comparação foi feita com 4 imóveis, sendo essencial o valor de oferta, e não o valor de venda. A testemunha disse isso mesmo, que contactou os números desses anúncios, e perguntou o preço. Porém, num dos comparados, consta o preço efectivo de venda, que se situa um pouco abaixo do preço de anúncio.
Não estamos seguros que o preço de mercado se obtenha no encontro da procura e da oferta. Aliás, o método comparativo sugere que este encontro possa não se realizar no imediato. Compreende-se: numa época em que, por qualquer razão, não haja procura alguma, não podemos afirmar que os imóveis não têm valor algum, porque se espera sempre pela altura em que a procura retome. O que podemos dizer é que quando a procura é pouca, o preço baixará, tendencialmente, se podermos simultaneamente firmar que os vendedores estarão sujeitos a uma condição que os fará vender. Se, num momento de baixa procura, os vendedores não necessitarem de vender, e se reservarem para melhores dias, então qual é o preço? Ele será sempre prospectivo, em função das muitas variáveis: localização, acessibilidade, possibilidade de construção, evolução previsível da economia, evolução previsível da zona, e assim muito por diante.
O que é relevante, nos autos, é que ninguém acusou o perito de ter sobreavaliado o terreno, aliás, como notam os recorrentes, o preço joga em proporção com o depoimento de D... sobre lotes de menores dimensões. Se portanto jogarmos com o depoimento de A..., conhecedor da zona e da área de negócio, digamos, porque se dedica a empreitadas de construção, e com o depoimento de D..., então podemos afirmar que o preço de cem mil euros está correcto.
Lê-se ainda na fundamentação da convicção do tribunal um argumento sobre outra questão que pode relevar aqui: se o preço é 100 mil, porque é que o S... – obviamente experiente nestas coisas – só vende por 56 mil? Não se sabe, porque não se sabe se o S... sabia que o terreno já tinha sido vendido, a isto a resposta do tribunal foi nem uma coisa nem outra, e portanto eventualmente sim, e se assim fosse então a venda por aquele preço era a venda pelo preço que se conseguia rapidamente vender: P... diz-nos que não houve nenhum contacto relevante excepto o de A.... Quer dizer, apesar de S... fazer vida de comprar e vender imóveis e de com isso procurar o lucro, não temos acesso a todas as condicionantes de decisão que nos permitam dizer porque é que aparentemente não quis obter o lucro máximo que podia obter.
Em suma, reponderados os depoimentos de A... e de D..., e visto o teor da avaliação não ter sido posto em causa senão apenas quanto ao método, sendo certo que a avaliação de imóveis pode ser feita por variados métodos e que é uma matéria que o tribunal normalmente não estará em condições de realizar – saber qual é o melhor método, ou discutir a validade de um método – entendemos que se justifica alterar a resposta.
Simplesmente, não estando provado, nem sim nem não, que a 2ª Ré sabia que o terreno tinha sido vendido antes, também não vemos nenhum apoio para afirmar que tanto ela como a mãe, 1ª Ré, sabiam que o terreno valia os 100 mil euros, sendo certo que ele não foi sequer posto à venda por esse valor. Ou seja, fosse pela urgência, fosse pelo valor de dívidas que estavam a vencer juros, quando J... e A... contratam a mediação imobiliária à C..., nem que seja porque eram vizinhas da agência ou porque lá passavam muitas vezes, não temos qualquer indicação que soubessem qual era o valor real, nem que tenham sido enganadas. É da normalidade das coisas que não são os vendedores que estabelecem sem mais os preços, pois que recorrendo às agências, são estas, em primeira linha, que dão aos clientes uma indicação do valor pelo qual se pode anunciar a venda.
Assim, relativamente ao 2º tema de prova, daremos apenas por provado que “Na data desse escrito (referido no nº anterior) o referido terreno tinha um valor de mercado não inferior a cem mil euros”.
Quanto ao tema de prova nº 3, “Ainda na mesma data, a ré S..., Lda tinha consciência que o preço de €41.000,00 era muito inferior ao valor real do terreno e que ao declarar comprar esse terreno estava a prejudicar alguém”, ele vem quase por decorrência: se a ré em causa se dedica à compra e venda de imóveis, ela não pode ignorar o valor de mercado dos mesmos, que é condição fundamental para as suas decisões de negócio, ainda que não tenha tido negócios anteriores na zona. O tribunal julgou aliás provado, sob o nº 9 supra, que “Na mesma data a ré S..., Lda tinha consciência de que o preço de Euros 41.000,00 era inferior ao valor pelo qual podia ser vendido o mesmo terreno, tendo aceitado comprá-lo por esse preço para retirar lucro da sua posterior venda a um terceiro”.
A alteração pretendida é a de que onde se lê “tinha consciência de que o preço … era inferior”, se leia “… muito inferior”, e que se acrescente que assim a dita ré sabia que estava a prejudicar alguém.
Parece relativamente claro que quem está no negócio imobiliário, e simultaneamente no negócio de mediação imobiliária, aproveita para investir em compras de baixo preço a vendedores com urgência de imóveis relativamente aos quais não aparecem interessados. E aproveita ainda para cobrar a comissão de mediação aos vendedores. Claramente pois, e mais ainda a partir da afirmação do preço de 100 mil euros, é evidente que a S... tem consciência que o preço de compra é muito inferior ao real e que está a prejudicar alguém, mais que não seja e duplamente, as vendedoras (no suposto de que não estão a vender bem alheio, de que não temos prova que a S... soubesse).
Procede pois a pretensão, alterando-se o facto nº 9 para a seguinte redacção: “9. Na mesma data a ré S..., Lda tinha consciência de que o preço de Euros 41.000,00 era muito inferior ao valor pelo qual podia ser vendido o mesmo terreno, tendo aceitado comprá-lo por esse preço para retirar lucro da sua posterior venda a um terceiro e tendo consciência de que, com tal declaração de compra, estava a prejudicar alguém”.
Já relativamente ao facto “A ré A... sabia que o preço de € 56.000,00 era pouco superior a metade do valor real do mesmo terreno e que ao declarar comprar esse terreno estava a prejudicar alguém”, salvo o devido respeito, não vemos apoio na prova.
Não basta afirmar que ela era moradora do lote anexo, há muitos anos, como disse D..., nem que o filho a ajudou nas negociações e que tinha de saber qual era o preço real porque era empresário da construção civil. Na verdade, o que o filho – testemunha N... – disse, foi que pagaram o preço justo, no sentido de que pagaram o preço que a mãe podia pagar. Mais disse que a mãe nunca se tinha interessado por nenhum outro lote, que era aquele o único que ela queria (compreensivelmente, por morar ao lado). Isto é, pode daqui considerar-se que até à data em que o lote foi anunciado para venda, em Agosto de 2011, com a placa nele colocada, não teria a ré em causa grande necessidade de saber, em pormenor, o preço de mercado do lote. Por outro lado, sendo normal que se tenha alguma noção do valor do sítio onde se vive, essa noção pode ser mais ou menos aproximada, real ou irrealista, e não temos nenhuma prova sólida que a ré A... sabia que o valor era não inferior a cem mil euros. Aliás, à data do julgamento, a ré A... usa o terreno para plantar, ou seja, não demonstra que tenha aproveitado – nem ela nem o filho empresário, com maiores facilidades – o valor muito favorável de compra, para revenda com ou sem construção.
Improcede pois esta pretensão.
Quanto a dar-se como não provado que “A comissão de moradores sempre considerou J... e marido como os únicos proprietários do mesmo lote” – o problema está em saber o que é considerar que alguém é proprietário. É verdade que D... disse que nunca conheceu J..., e que apenas a afirmava como proprietária por via do registo. Mas, tendo em atenção que a Comissão de Moradores se encarregou do loteamento e legalização, que os proprietários lhe deviam pagar e que J... nunca pagou, neste sentido é verdade que para a Comissão, para os interesses da Comissão, J... era a proprietária, ou seja, a Comissão, para estes efeitos, considerava-a como proprietária, ainda que deixasse a propriedade ao abandono.
Não se justifica pois alterar a decisão.
2ª questão: da nulidade das vendas.
Pela procedência desta questão pretendem os recorrentes, a final, obter a reversão, digamos, do imóvel, à sua propriedade.
Argumentam neste sentido por força da aplicação do regime da venda de bens alheios, com a consequente nulidade que afecta as vendas, oponível mesmo a terceiros de boa-fé na condição de que a sua propriedade não tenha sido registada há mais de três anos, ou, mesmo que assim não se entenda, isto é, mesmo que se defende a tese do acórdão uniformizador de jurisprudência nº 3/99, então na má-fé dos adquirentes, 3ª e 4ª Rés.
Em rigor, os recorrentes nada aduzem, salvo esta afirmação, para combater a aplicação da disciplina do referido acórdão.
A sentença recorrida considerou:
“Ambas as vendas são formalmente válidas, uma celebrada por escritura pública conforme era exigido pelo artº 875º do Código Civil antes do Decreto-Lei nº 116/2008, de 4 de Julho e a segunda por documento particular autenticado, como esse diploma passou a admitir.
O primeiro contrato de compra e venda transmitiu a propriedade do bem imóvel a favor dos autores, conforme constitui efeito essencial desse negócio jurídico típico [artº 879º, alínea a) e artº 408º, nº 1, do Código Civil].
A segunda venda, por estar inquinada pela ilegitimidade do vendedor, é nula (artº 892º nº 1, 1ª parte do Código Civil).
Conforme é amplamente reconhecido na doutrina e na jurisprudência no seguimento das Lições de Vaz Serra e de Pires de Lima/Antunes Varela, essa nulidade reporta-se ao contrato de compra e venda celebrado entre o duplo vendedor e o pseudo-comprador, aplicando-se nas relações internas entre ambos (RLJ, 106º, pág. 26 e CC anotado Volume II, 3ª Edição, pág. 189).
Relativamente ao titular do bem, o primeiro e único adquirente, a venda é “res inter alios acta”, pelo que lhe é ineficaz (nesse sentido, além dos Autores acima citados, entre muitos outros, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16 de Novembro de 2010, processo nº 42/2001.C1.S1, in www.dgsi.pt).
Apesar dessa ineficácia, o proprietário do bem pode pedir a declaração de nulidade da segunda venda no confronto com o vendedor e o comprador, como o fazem os autores nesta acção, uma vez que tem aplicação o disposto no artº 286º do Código Civil que reconhece legitimidade para a arguição de nulidade a “qualquer interessado“ (nesse sentido, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21 de Junho de 2007, processo 07B1847, no mesmo suporte).
Finalmente, tendo a nulidade por efeito a restituição de tudo o que foi prestado no cumprimento do negócio viciado (nº 1 do artº 289º do Código Civil) nada impediria a reivindicação do imóvel pelos autores.
Existem, contudo, situações de excepção que obstam à produção dos efeitos da nulidade, sejam elas determinadas pela necessidade de protecção de terceiros que estão de boa-fé relativamente ao vício do negócio que precedeu aquele em que intervieram, seja em razão do funcionamento dos princípios e regras do registo predial.
O artº 291º nº 1 do Código Civil prevê uma dessas situações de excepção, estatuindo a inoponibilidade dos efeitos da nulidade de negócios jurídicos sobre bens imóveis ou móveis sujeitos a registo, quanto aos “(…) direitos adquiridos sobre os mesmos bens, a título oneroso, por terceiro de boa fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da acção de nulidade (…)”.
O “terceiro de boa-fé” é para esse efeito, de acordo com a letra da lei, o “(…) terceiro adquirente que no momento da aquisição desconhecia, sem culpa, o vício do negócio nulo ou anulável” (nº 3).
A posição desse terceiro não será, contudo, tutelada (sendo-lhe correspondentemente oponível a nulidade) se a acção de declaração do vício for proposta e registada nos três anos posteriores à conclusão do negócio (nº 4).
“O terceiro a que este artigo se reporta é (…), o sub-adquirente posterior à celebração do primeiro contrato afectado de nulidade por ilegitimidade substantiva, portanto no quadro de aquisição a non domino” (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21 de Junho de 2007, atrás referido, relatado pelo Conselheiro Salvador da Costa, itálico nosso).
O conflito que esse normativo visa resolver é, pois, o que se dá na relação entre o primeiro transmitente da coisa - no caso, os pais da 2ª ré - e o último sub-adquirente – a 4ª ré.
Distinto desse conceito de terceiro é o que está actualmente consagrado no artº 5º, nº 4 do Código de Registo Predial e que antes dessa positivação foi erigido como jurisprudência uniforme pelo Acórdão de Uniformização de Jurisprudência nº 3/99 de 18 de Maio (DR, I série, 10 de Julho de 1999).
O registo predial tem por finalidade dar publicidade aos factos que ditam a configuração dos direitos reais sobre imóveis, sendo essencial à sua função securitária o trato sucessivo, ou seja, a existência de um nexo ininterrupto de sujeitos que surgem no registo investidos de poderes sobre o bem.
O facto aquisitivo da propriedade a favor dos autores encontrava-se sujeito a registo nos termos da alínea a) do nº 1 do artº 2º do Código do Registo Predial.
De acordo com o disposto nos artºs 4º, nº 1 e 5º, nº 1, do mesmo código, os factos sujeitos a registo, mesmo que não registados, são eficazes entre as partes e seus herdeiros, mas só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo.
A esse efeito é comummente associada a natureza declarativa do registo predial.
Casos existem, porém, em que o registo assume uma feição constitutiva, situação que se verifica quando “o titular aparente, que na ordem substantiva nada havia adquirido, se torna titular verdadeiro em consequência de se ter antecipado no registo ao titular antigo” (José de Oliveira Ascensão, Direito Civil, Reais, Coimbra Editora, 4ª Edição, pág. 351, itálico nosso).
Essas situações de constituição do direito real através do registo têm na sua base invalidades que podem ser, como ocorre no caso em apreço, invalidades de natureza substantiva (a nulidade do negócio translativo a favor da 3ª ré).
Uma hipótese dessa eficácia, também designada como “aquisição tabular”, é a da dupla alienação realizada pelo titular inscrito quando o “segundo adquirente” regista antes do “primeiro adquirente”.
Explicando essa situação, ensina Oliveira Ascensão “Se T vende um prédio a A e depois o vende a P, só o primeiro acordo é válido e A é o verdadeiro proprietário; mas se o pseudo-adquirente P registar a venda (inválida por carência de legitimidade de T) antes de A, passa a ser P quem, desde o momento do registo, deve ser considerado titular. (…) temos aqui uma hipótese de registo constitutivo. P não adquiriu nenhum direito real através da compra; só o registo completa a facti species da qual resulta a aquisição do direito real. Aqui, o registo é verdadeiramente requisito do facto constitutivo ” (Ob.Cit. pág 352, itálico nosso).
Na situação desta acção, os pais da 2ª ré venderam aos autores o imóvel mas estes não registaram o facto aquisitivo (nº 4 dos factos provados). Tendo o mesmo bem sido vendido, por um dos alienantes e pela herdeira do outro, posteriormente, à 3ª ré, que registou a aquisição (nº 10 da matéria provada), questiona-se se essa ré é terceira para os efeitos do artº 5º, nº 4 do Código de Registo Predial.
No sentido negativo poderá afirmar-se que a 3ª ré só parcialmente é adquirente de um mesmo transmitente comum com os autores. Com efeito, estes adquiriram dos pais da 2ª ré e aquela outra adquiriu de um deles mas também da 2ª ré.
Para a resposta afirmativa argumentar-se-á que existe uma transmitente comum, que teria alienado um direito próprio (além do que lhe advém da herança do seu marido) em ambas as vendas – a ex-ré J...
Segundo o ensinamento de Diogo Bártolo anterior ao Acórdão de Uniformização de Jurisprudência nº 3/99 “(…) a letra do artigo 5º, nº 1 apenas pretendeu proteger os terceiros que, iludidos pelo facto de não constar do registo a nova titularidade, foram negociar com a pessoa que no registo (ou fora dele) continuava a aparecer como sendo o titular do direito, apesar de já não o ser ” (Efeitos do Registo Predial, pág. 19, itálico nosso, citação retirada do mencionado aresto ).
Também como se enunciou no douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21 de Junho de 2007, acima citado, nas situações de conflito entre dois adquirentes, “ (…) é válido o primeiro negócio de transmissão e não o segundo, mas o primeiro adquirente não pode opor ao segundo a sua aquisição, porque ela não constava do registo, e o último não podia, dada a fé pública derivada do registo, conhecer que o alienante já não era o titular do direito em causa” (itálico nosso).
Essa característica do “terceiro” aplica-se à 3ª ré destes autos que confiou na titularidade que do registo constava em nome da falecida J..., assim como na titularidade que, por óbito do marido desta, constava, do mesmo registo, a favor da viúva e da 2ª ré.
Se o fundamento do conceito restrito de terceiro adoptado pelo nº 4 do artº 5º do Código de Registo Predial radica na existência, nas duas transmissões, de um transmitente comum em cuja titularidade o pseudo-adquirente confiou por essa titularidade constar do registo, esse requisito verifica-se no caso concreto.
Desse modo, apesar de nada ter adquirido através do contrato de compra e venda, por força da sua qualificação como “terceiro” a 3ª ré viu a sua posição protegida pelo disposto nos nºs 1 e 4 do artº 5º do Código do Registo Predial, tendo-se tornado, por “aquisição tabular”, a proprietária do imóvel.
Ante o exposto conclui-se que apesar da invalidade substantiva – nulidade – de que está afectada a compra e venda a favor da 3ª ré, esta, por efeito do registo do facto aquisitivo, se tornou titular do direito de propriedade sobre a parcela de terreno.
A alienação do mesmo bem, por essa ré, a favor da 4ª ré, constitui, a essa luz, um negócio jurídico válido e eficaz, porquanto efectuado por quem detinha legitimidade para dispor da coisa.
A primeira conclusão é, pois, que deve improceder o pedido de declaração de nulidade das duas compras e vendas celebradas no dia 20 de Fevereiro de 2012, o que torna forçoso o ingresso no pedido subsidiário” (fim de citação).
Ora bem, como primeira nota, decorrente do aditamento oficioso que fizemos da data de registo da compra pela 3ª e 4ª Rés, e em função da data de registo da acção, diremos que a acção não foi registada antes do decurso de três anos sobre as compras e seu registo.
Depois, a solução desta segunda questão nos termos propugnados, dependia da alteração da decisão sobre a matéria de facto. Ora, a alteração que fizemos é porém insuficiente, na medida em que não se apura nada que abale a boa-fé da 4ª adquirente, ou seja, mesmo que afirmássemos a possibilidade dos AA. oporem a nulidade da venda, pela 1ª e 2ª Rés, à 3ª, já não poderíamos afirmar essa mesma possibilidade relativamente à 4ª Ré, pelo que o efeito pretendido não poderia ser obtido.
Concluindo, quer por efeito do regime previsto no artigo 291º do Código Civil, concretamente por via do nº 2 e ainda por via do nº 3, quer se entenda que a protecção da 4ª Ré deriva da natureza constitutiva do registo, não é possível julgar procedente esta questão.
3ª questão:
O tribunal recorrido considerou:
“III. Aqui chegados, sabe-se que a venda do imóvel a favor da 3ª ré, apesar de originariamente nula, se convalidou com o registo da propriedade a favor do terceiro adquirente.
Essa venda, além de nula entre os contraentes no momento em que foi efectuada, era ineficaz em relação aos autores.
A referida invalidade substantiva do negócio translativo não pode, no caso, como se viu, determinar a restituição aos autores do que foi transmitido à 3ª ré, mas deve, em obediência ao regime geral das invalidades previsto no nº 1 do artº 289º do Código Civil, constituir causa suficiente da obrigação de pagamento do valor da coisa transmitida.
Os autores têm, assim, direito a haver da 2ª ré o valor da parcela de terreno duplamente alienada e de cuja propriedade ficaram irremediavelmente privados.
A conclusão que se pode atingir por via do regime geral das invalidades negociais também se extrai da responsabilidade civil aquiliana prevista no artº 483º do Código Civil.
Com efeito, no caso, foi praticado um acto ablativo do direito de propriedade, o que configura a ilicitude, tendo o mesmo acto sido praticado, no que à antecessora da 2ª ré concerne, com evidente culpa (nº 8 da matéria provada)”.
Lendo-se as referências à 3ª Ré como referências à 4ª, em vista da alteração da matéria de facto, e não estando em causa a decisão de direito do tribunal nesta parte, vista ainda a alteração da decisão sobre a matéria de facto em relação ao valor do imóvel, procede o recurso nesta questão, devendo consequentemente aumentar-se o valor da condenação da 2ª Ré de 56 mil euros para 100 mil euros.
4ª questão:
Pretendem ainda os Autores que se admita a compensação da quantia que foram condenados a pagar à 2ª Ré reconvinte, com o crédito que sobre ela detêm, pois que peticionaram tal compensação na sua resposta ao pedido reconvencional, em 28.2.2013, e que se verificam os requisitos estabelecidos no artigo 847º do Código Civil, e argumentam que o tribunal recorrido não deferiu tal compensação por entender que o crédito da 2ª Ré emergia de facto ilícito doloso praticado pela 1ª Ré. Assim, concluem, o tribunal está a beneficiar a 2ª Ré, na medida em que permite que o seu crédito vença juros de mora, o que não ocorreria se fossem compensados.
Salvo melhor opinião, não cremos que o tribunal recorrido se tenha pronunciado sobre esta questão. O tribunal invocou a não compensabilidade da totalidade do crédito reconvencional com o valor da condenação da ré reconvinte aos autores, com o fundamento invocado, e bem, mas não usou o mesmo argumento para não deferir a compensação pedida pelos Autores reconvindos, sobre a qual aliás não se pronunciou expressamente.
Em todo o caso, como bem notam os recorrentes, “a alínea a) do n.º 1 do artigo 853.º do Código Civil apenas exclui a compensação na hipótese de o crédito do compensante provir de um facto ilícito doloso, mas já não impede a compensação no caso de o compensante ser o credor (e não o devedor) da indemnização pelo dano proveniente do facto ilícito doloso (Cfr. PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, Vol. II, 3.ª Ed., p. 145; Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo de 28-09-2006, processo n.º 047540, acessível em www.dgsi.pt; Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 30-10-2008, processo n.º 1541/08-1, acessível em www.dgsi.pt)”.
Donde, operando a compensação por declaração – artigo 848º nº 1 – ela torna-se eficaz com a notificação da resposta à contestação efectuada nos autos em 28.2.2013, e assim procede esta questão, devendo declarar-se em aditamento à procedência do crédito reconvencional no valor de €1.800,90 – porém sem juros, além do mais porque a condenação os determinava a partir de data posterior àquela em que operou a compensação – a e extinção deste por compensação com o crédito objecto da condenação da 2ª Ré.
Donde, o crédito dos Autores no valor de €100.000,00 (cem mil euros) será deduzido, na decisão final, do valor do crédito da 2ª Ré sobre os Autores, no valor de €1.800,90 (mil e oitocentos euros e noventa cêntimos), montando pois a €98.199,10 (noventa e oito mil e cento e noventa e nove euros e dez cêntimos).
Em conclusão: procede parcialmente a impugnação da decisão sobre a matéria de facto e procede o recurso quanto ao aumento do valor da condenação da 2ª Ré no pedido subsidiário e quanto à extinção do crédito da 2ª Ré face aos Autores por compensação com o crédito destes quanto àquela, derivado da procedência do pedido subsidiário.
Tendo Autores e 2ª Ré decaído parcialmente, as custas do recurso deverão ser suportadas por aqueles e esta, na proporção do respectivo decaimento – artigo 527º nº 1 e 2 do CPC.
V.Decisão.
Nos termos supra expostos, acordam conceder parcial provimento ao recurso e em consequência:
1-Revogam a sentença recorrida na parte em que julgando parcialmente procedente os pedidos subsidiários dos Autores contra a Ré A..., a condenou a pagar-lhes a quantia de €56.000,00 (cinquenta e seis mil euros), que nessa parte substituem pelo presente acórdão que a condena a pagar-lhes a quantia de €98.199,10 (noventa e oito mil e cento e noventa e nove euros e dez cêntimos); e,
2-Revogam ainda a sentença recorrida na parte em que julgou parcialmente procedente o pedido reconvencional da Ré A... e em consequência condenou os Autores a pagarem-lhe a quantia de €1.800,90 (mil e oitocentos euros e noventa cêntimos) acrescida de juros de mora, à taxa legal de juros civis, desde 2 de Abril de 2013 até integral pagamento, que nesta parte substituem pelo presente acórdão, que julga parcialmente procedente o pedido reconvencional da mesma Ré quanto aos Autores pela quantia de €1.800.90, declarando porém extinto este crédito por compensação com o crédito dos Autores sobre a mesma Ré no valor de €100.000,00 (cem mil euros).
3-Em tudo o mais, mantém-se a sentença recorrida.
4-Custas por Autores e 2ª Ré, na proporção do respectivo decaimento.
Registe e notifique.
Lisboa, 16 de Novembro de 2016
Eduardo Petersen Silva
Maria Manuela Gomes
Fátima Galante