Acordam os Juizes neste Tribunal da Relação de Lisboa
I. RELATÓRIO
LAVANDARIA -----, SA, com sede na Rua ---- intentou, em 23.02.2011, contra IMOBILIÁRIA, LDª, com sede na Rua ---, acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, através da qual pede o reconhecimento da validade da resolução do contrato por ela efectuada e pela consequente condenação da ré a pagar-lhe a quantia total de € 393.084,13, a título de indemnização por todos os prejuízos que lhe causou e, ainda, a restituir-lhe por inteiro as rendas que lhe pagou, no valor global de € 198.000 ou, caso assim se não entenda, a redução da renda e condenação da ré a restituir-lhe a quantia de € 77.000, sendo todas as quantias acrescidas de juros desde a citação.
Fundamentou a autora, no essencial, esta sua pretensão na circunstância de, para prossecução do seu objecto social – lavandaria industrial, de roupa hospitalar – ter celebrado com a ré, em 16.10.2008, um contrato de arrendamento comercial de instalações industriais para nelas implementar a sua unidade de laboração, tendo-lhe a ré/senhoria garantido que as mesmas dispunham das infra-estruturas de electricidade, gás e água adequadas à actividade da autora que se vieram a revelar não existir, e por conseguinte viu-se esta na necessidade de suportar ela própria as obras necessárias a dotar o local dessas infra-estruturas.
Alegou ainda que, em harmonia com o acordado entre as partes, ali realizou as obras necessárias à adaptação do local à sua actividade e que as mesmas são insusceptíveis de levantamento ou de aproveitamento, sendo certo que as realizadas para adaptação do local à actividade tinham como pressuposto a sua amortização a cinco anos, prazo de duração do contrato.
Invocou ainda que, decorridos dois anos sobre o início do contrato sem que o imóvel tivesse licença de utilização, a autora resolveu o contrato por carta registada com A/R, pois a ré garantira-lhe que tal licença seria emitida até ao fim do ano 2008, garantia essa que foi determinante para a celebração do contrato pela autora e esta, pese embora as diversas diligências que fez, não conseguiu licenciar a sua actividade por as instalações não terem a licença de utilização, o que se deveu apenas a razões imputáveis à ré, que a autora identificou, e que, resolvido o contrato e apesar da ré ter dito que não dificultaria a remoção dos bens da autora, o certo é que antes de tal remoção estar concluída a ré mudou as fechaduras do local sem nada dizer à autora.
Alegou ainda a autora que tendo a renda acordada - € 9.000/mês – como pressuposto a legalidade e validade do contrato, deve ser-lhe restituído o valor total que a esse título pagou à ré, ou caso assim se não entenda, deve então ser reduzida a renda e ser-lhe restituída a diferença entre o total que lhe pagou e o valor justo da renda pelo local não licenciado, em valor não superior a € 3.500 mensais.
Citada, a ré apresentou contestação, impugnando a versão dos factos alegada pela autora, invocando, no essencial, que o contrato celebrado foi um contrato-promessa de arrendamento não habitacional, cujo contrato definitivo seria celebrado no prazo máximo de 30 dias após a emissão da licença de utilização do prédio, e que, não só a autora foi responsável pelo atraso no pedido da licença de utilização, por ter levado a atrasos na execução do projecto de segurança, como também fez, a autora, no local, obras, que a ré identificou, que foram determinantes da não emissão da licença de utilização.
Concluindo a ré não ser lícita a resolução por parte da autora e não ter ocorrido causa de força maior que permitisse nos termos contratuais tal resolução, pelo que entendeu a ré ser-lhe devido pela autora o valor correspondente às rendas até ao final previsto do contrato, no montante de € 333.000.
Mais invocou a ré que as obras realizadas pela autora excederam em muito as obras de adaptação que estava autorizada a realizar, tendo as mesmas alterado a estética do edifício e são irreparáveis por o terem desfigurado.
Formulou a ré pedido reconvencional com fundamento, quer no valor correspondente às rendas até ao termo fixado do contrato, quer nas obras não autorizadas levadas a cabo pela autora, que obrigaram a ré à realização de trabalhos na tentativa de repor o edifício, na medida do possível, no estado em que o havia entregue à autora, neles tendo despendido a quantia total de € 419.571,45, concluindo desse modo pela improcedência da acção e pela procedência da reconvenção, com a consequente condenação da autora a pagar-lhe a quantia de € 752.571,45.
Invocou, por fim, a ré, que a autora litiga de má-fé, pedindo a correspondente condenação daquela, em multa e em indemnização de valor não inferior a € 30.000.
Notificada, a autora apresentou articulado de réplica, no qual respondeu quer ao pedido reconvencional, quer ao pedido da sua condenação como litigante de má-fé, pugnando pela improcedência de ambos.
Pediu, por sua vez, a autora, a condenação da ré, como litigante de má-fé, em multa e indemnização a liquidar oportunamente.
Treplicou ainda a ré, para concluir de novo pela improcedência da acção e pela procedência da reconvenção.
Proferido o despacho saneador, elaborada a condensação com a fixação dos Factos Assentes e a organização da Base Instrutória, foi levada a efeito a audiência de julgamento, após o que o Tribunal a quo proferiu decisão, constando do Dispositivo da Sentença o seguinte:
Nestes termos e pelos fundamentos supra expostos, o Tribunal julga parcialmente procedente a acção e totalmente improcedente a reconvenção e, em consequência:
- julga válida, por lícita, a resolução contratual efectuada pela A.;
- absolve a R. dos pedidos pecuniários contra ela formulados;
- absolve a A. do pedido reconvencional contra ela formulado;
- absolve ambas as partes dos pedidos de condenação como litigantes de má.
Inconformadas com o assim decidido, quer a autora, quer a ré, interpuseram recurso de apelação, relativamente à sentença prolatada.
São as seguintes as CONCLUSÕES da autora/recorrente:
i. Entendeu o Tribunal a quo considerar válida a resolução do contrato de arrendamento operada pela Recorrente. Contudo, decidiu absolver a Recorrida das quantias peticionadas a título de indemnização.
ii. Contudo, o Tribunal a quo decidiu não ser devido o pagamento de qualquer quantia a título de rendas pagas pela Recorrente no decurso do contrato de arrendamento. Assim decidiu por entender estarmos na presença de um contrato de execução continuada, com a inerente exceção ao regime da retroatividade da resolução.
iii. Determinou também não serem devidas as despesas decorrentes das obras realizadas no locado e as que resultaram da devolução do imóvel ao seu estado inicial, por estar definido no contrato de arrendamento que findo o mesmo a Recorrente não teria direito a qualquer indemnização, tendo aliás a obrigação de entregar o imóvel no exato estado de construção em que o encontrou.
iv. No que concerne à matéria de facto, e apesar da quase totalidade da prova da matéria carreada para os autos pela Recorrente, entendeu o Tribunal a quo dar como não como provadas algumas das despesas em que a Recorrente incorreu.
v. A Recorrente considera que não assiste razão ao Tribunal a quo quando decide não lhe atribuir nenhuma quantia a título de indemnização, bem como não concorda com a decisão da matéria de facto por considerar que existem nos autos meios probatórios concretos que impunham decisão diversa.
vi. As partes celebraram um contrato mediante o qual a Recorrida arrendou à Recorrente um imóvel para o desempenho da atividade profissional desta. À data da outorga, o imóvel não dispunha − como aliás nunca veio a dispor − de licença de utilização. Porém, a Recorrida fez crer à Recorrente que a sua obtenção estava somente pendente de emissão.
vii. Por confiar que a Recorrida agia de acordo com as regras da boa fé − Art. 227.º, n.º 1 do Código Civil − a Recorrente assinou o contrato de arrendamento, aceitando pagar uma renda no valor mensal de € 9.000,00 (nove mil euros).
viii. O Art. 1070.º do Código Civil estatui que o senhorio só pode outorgar o contrato de arrendamento urbano se detiver uma licença de utilização para o fim pretendido com o arrendamento.
ix. À data da outorga do contrato, tal artigo era regulado pelo DL n.º 160/2006, de 08/08. O Art. 5.º do DL n.º 160/2006 estatui que só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas frações cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização. A inobservância de tal requisito causa imputável ao senhorio determina a sujeição do mesmo a uma coima não inferior a um ano de renda − que constitui receita do município − e atribui ao arrendatário a possibilidade de resolver o contrato, com direito a ser indemnizado nos termos gerais.
x. Como já se disse, o Tribunal a quo ao concluiu pela legitimidade e validade da resolução contratual, dando como provado que a falta de licença decorreu de causa imputável à Recorrida e afirmando ainda que tinha a Recorrente direito à indemnização nos termos gerais.
xi. Contudo, entendeu não ser de atribuir à Recorrente o pagamento de qualquer quantia a título de indemnização, decidindo “absolver a R. dos pedidos pecuniários contra ela formulados.”
xii. Salvo o devido respeito, não basta a argumentação de estarmos perante um contrato de execução continuada para que se negue o caráter retroativo da resolução.
xiii. Por norma, no contrato de locação o senhorio obriga-se apenas a facultar o gozo da coisa. Nos presentes autos, a Recorrida comprometeu-se também a obter a licença de utilização. Foi por causa imputável à Recorrida que tal não ocorreu, daí advindo o direito da Recorrente a resolver o contrato.
xiv. Entende a Recorrente que deve ser aplicada a exceção prevista no n.º 2 do Art. 343.º do Código Civil e consequentemente ser indemnizada pelo interesse contratual negativo.
xv. Visando o interesse contratual negativo colocar o credor prejudicado na situação em que estaria se não tivesse sido celebrado o contrato, tem a Recorrente direito a ser ressarcida de tudo o quanto pagou a título de rendas, ou seja, € 198.000,00 (cento e noventa e oito mil euros). Não decidindo assim, o Tribunal a quo violou o disposto nos Arts. 433.º e 434.º, n.º 2, ambos do Código Civil.
xvi. E ainda que se entendesse que a resolução não produzia efeitos retroativos, sempre a Recorrente teria direito a reaver parte das quantias pagas. Pois, como foi provado, a Recorrida fez crer à Recorrente que a obtenção da licença de utilização estava iminente. O valor da renda refletiu o justo valor de mercado de um arrendamento que cumprisse todos os requisitos legais. O que não reflete o que aconteceu na realidade e bem se sabendo que para a locação de um imóvel que não disponha de licença de utilização o valor da renda será necessariamente inferior.
xvii. Com a sua decisão, o Tribunal a quo permitiu que a Recorrida mantenha na sua esfera patrimonial o valor de rendas correspondente às que seriam pagas por um imóvel dotado de licença de utilização, o que consubstancia um caso de enriquecimento sem causa.
xviii. Dada a ausência de causa justificativa para o recebimento da quantia total peticionada com base num pressuposto essencial que nunca se verificou, tem a Recorrente o direito de reaver as quantias com as quais a Recorrida injustamente se locupletou. E ainda que não se apurasse o valor concreto da renda paga por um imóvel que não detivesse licença de utilização, sempre tal valor poderia ser apurado em sede de execução de sentença. Ao não decidir de tal forma, violou o Tribunal a quo violou o disposto no Art. 437.º do Código Civil e no Art. 609.º do Código de Processo Civil.
xix. O Tribunal a quo também não atribuiu à Recorrente o pagamento de qualquer indemnização pelas despesas realizadas, por ter entendido que "(...) partes acordaram, ao abrigo da liberdade contratual que a lei lhes faculta, que as obras que tivessem de ser feitas no armazém ficavam a cargo da ora A., que as obras beneficiação e as de manutenção do prédio e dos arranjos exteriores seriam também de sua responsabilidade, (...) as obras que fossem realizadas ficariam desde logo a pertencer ao prédio, sem que a senhoria ora R. tivesse que pagar, fosse por que motivo fosse, inclusive findo o contrato, qualquer indemnização (cfr. clª 4ª nºs 2, 4 e 5)."
xx. Não pode a Recorrente concordar com o sentido extraído pelo Tribunal a quo do n.º 4 da cláusula 4ª do contrato.
xxi. Ao celebrarem o contrato, as partes não quiseram excluir o direito a indemnização ou retenção emtoda e qualquer situação, mas apenas no caso em que o contrato fosse pontualmente cumprido ou naqueles em que o incumprimento derivasse de causa imputável ao arrendatário. Casos em que a violação seja perpetrada pela senhoria não se afigura razoável entender que à inquilina não assista qualquer direito a ser indemnizada, vendo precludido o seu eventual direito indemnizatório por benfeitorias realizadas no prédio locado.
xxii. A Recorrente foi expressamente autorizada a realizar as obras necessárias à adequação do local à sua atividade. Como contrapartida as obras passariam a pertencer à Recorrida que nada teria que pagar a título dos respectivos custos, ficando também excluído qualquer eventual direito de indemnização da Recorrente pelo valor das obras ou benfeitorias. Fazia sentido que a Recorrente suportasse os custos das obras uma vez que seria ela a beneficiar em exclusivo da rentabilidade das mesmas.
xxiii. Se por razões imputáveis à Recorrida, a Recorrente tem legitimidade para peticionar a resolução do contrato, deixando com isso, necessariamente, de poder usufruir do locado, não faz sentido que não possa peticionar o direito indemnizatório pelo valor das obras e benfeitorias realizadas. Não se afigurando compatível com o nosso ordenamento jurídico que se exima de responsabilidade a parte a quem o incumprimento é imputável.
xxiv. Como tal, deve a Recorrente ser indemnizada pelo interesse contratual negativo que lhe permita recuperar os custos por ter adotado uma conduta que só faria sentido se a Recorrida tivesse cumprido, visando-se assim reconstituir o “status quo” anterior ao contrato.
xxv. Decidiu também o Tribunal a quo que "(...) outras das despesas indicadas pela A., designadamente em 44 e 45, decorreram da remoção, transporte e reinstalação de bens e equipamentos da A. para as suas novas instalações, tratando-se igualmente de custos insusceptíveis de imputar à R., desde logo porque resulta das regras da locação, e ademais as partes fizeram-no consignar no contrato, que findo este o imóvel tem de ser entregue ao senhorio livre e desocupado no exacto estado de construção, conservação e
limpeza em que o recebeu (cfr. clª 4ª nº 6 (...).". Também aqui tem plena aplicação o referido nos pontos 21 a 24 das presentes conclusões, motivo que nos leva a discordar com o decidido.
xxvi. O acordado pelas partes teve por pressuposto o cumprimento do contrato e a sua caducidade em 2013, momento em que as despesas realizadas no locado estariam amortizadas e teria a Recorrente folga financeira para realizar as obras necessárias à devolução do imóvel ao estado em que tinha sido arrendado. Não atribuir qualquer indemnização à Recorrente confere à Recorrida vantagens patrimoniais por ter incumprido o contrato. A Recorrida vedou o acesso ao imóvel, impedindo que fossem concluídas as obras iniciadas pela Recorrente e manteve infraestruturas por esta construídas, as quais acrescentaram valor patrimonial ao locado.
xxvii. Nos termos do Art. 227.º do Código Civil, as partes devem agir de boa fé no momento da formação dos contratos. Devendo estes ser pontualmente cumpridos, conforme determina o Art. 406º do Código Civil.
xxviii. À semelhança do que se passa nos contratos em geral, entre o senhorio e o arrendatário existe um dever de correção e lealdade de comportamento expresso pela ideia de boa-fé, cujo princípio geral tem assento no artigo 762º do Código Civil, sendo manifesto que a Recorrida não pautou o seu comportamento pelos ditames da boa-fé, designadamente ao não diligenciar pela obtenção da licença de utilização
xxix. Entende a Recorrente que deverá ser ressarcida por todas as despesas que realizou e que foram dadas como provadas pelo Tribunal a quo. Ao decidir de forma diferente violou o Tribunal a quo os Arts. 406.º, 762.º, 433.º, todos do Código Civil.
xxx. Da prova produzida em Julgamento resultou claro que todas as despesas peticionadas pela Recorrente são efetivamente devidas, conclusão a que o Tribunal a quo teria logrado alcançar se tivesse valorado a prova testemunhal.
xxxi. As testemunhas da Recorrente, em virtude das funções desempenhadas, tinham conhecimento direto dos factos sobre os quais prestaram depoimento e fizeram-no de imparcial e concisa, primando pela veracidade. Como tal, devem dar-se com totalmente provados os pontos 31, 33, 34 e 37 dos factos provados. Devendo ainda considerar-se provados os pontos F e G dos factos não provados.
xxxii. Relativamente à ocorrência e aos danos decorrentes do vendaval, face ao depoimento das testemunhas, deveria o Tribunal a quo dar como parcialmente provado o ponto H dos factos não provados. Apesar da incerteza da data, verificou-se efetivamente a ocorrência do vendaval do qual resultaram danos para a Recorrente, tendo a Recorrida assumido inicialmente tal pagamento, mas acabando por não o fazer.
xxxiii. Entende ainda a Recorrente que do Julgamento resultou suficientemente provado que o valor da renda de um imóvel sem licença de utilização será necessariamente inferior às quantias pagas pela Recorrente e nesse sentido deverá ser considerado parcialmente provado o artigo 46.º da base instrutória.
xxxiv. A partir de 27.11.2010 não mais foi permitido à Recorrente entrar no locado.
xxxv. Consequência desse impedimento foi a impossibilidade de a Recorrente levar a cabo as obras que estava a realizar e que permitiriam a devolução do imóvel ao seu estado inicial, bem como a remoção de maquinaria que lhe pertencia, mais concretamente a central de vapor.
xxxvi. Agiu a Recorrida de forma manifestamente ilegal, gerando tal atuação responsabilidade de indemnizar. A central de vapor não consubstancia qualquer tipo de obra que, nos termos contratados pelas partes, devesse passar a pertencer ao imóvel. A sua propriedade pertence à Recorrente e a ela deveria ter sido devolvida. De tal modo, ainda que o Tribunal ad quem considere não serem devidas determinadas quantias a título de obras realizadas no locado − no que não se concede − sempre o valor da central de vapor − mais concretamente € 70.865,55 − terá que ser pago à Recorrente.
Pede, por isso, a apelante, que a decisão do Tribunal a quo seja alterada, e a recorrida condenada no pagamento das quantias peticionadas pela requerente.
A ré apresentou contra-alegações, propugnando pela improcedência do recurso interposto pela autora e formulou as seguintes CONCLUSÕES:
i. De acordo com as conclusões 30 a 35, pretende a recorrente que sejam feitas diversas alterações à matéria de facto mas, no âmbito da prova testemunhal, cabe, à partida, fazer uma menção especial sobre o depoimento da testemunha arrolada pela A, de nome Eusébio ---- pelas razões que ficaram consignadas na acta de audiência de julgamento de 21-11-2012 (parte final), em requerimento ditado para a acta pelo mandatário da Ré, que aqui se dá por reproduzido e que não só tem a ver com o facto dessa testemunha ter estado presente nas diversas audiências, mas sobretudo pelo facto do mesmo ter conferenciado com os seus advogados tendo até o mandatário da recorrente pedido para conferenciar com ele sobre determinados aspectos da causa e tal pedido lhe ser autorizado pelo tribunal pelo que o mesmo agiu sempre como se o mesmo tivesse um efectivo interesse na causa e desse modo, falta ao seu depoimento a isenção mínima pelo que o seu depoimento está, á partida, ferido de total falta de credibilidade e idoneidade.
ii. Esta testemunha foi um verdadeiro representante da parte pelo que o seu depoimento não pode ser valorado para ajudar à prova de quaisquer dos factos constantes dos quesitos que a A pretende alterar.
iii. Os aspectos que a recorrente pretende ver alterados quanto à matéria de facto têm a ver com os pontos nºs 31, 33, 34 e 37 dos factos provados, (conclusão 31), sendo que, quanto ao ponto 31 (artº 24º da Base Instrutória), pugna para que se dê como provado que a recorrente despendeu na rede interna de gás o montante de €30.327,71 em vez de €28.406,71 mas a primeira questão relacionada com este facto tem a ver com a formulação do quesito 24º da Base Instrutória e a resposta que lhe foi dada sendo que não foi dado como provado que a recorrente tenha perdido o montante que despendeu com a rede interna de gás pelo que é irrelevante o montante que a A. gastou com essa rede interna de gás.
iv. Se não colher o entendimento da conclusão anterior, então não há dúvidas que sobreleva o esclarecimento que foi dado na decisão sobre a resposta à matéria de facto de que o documento de fls 51 de € 1.896,00 não permite estabelecer relação com a obra em causa, verificando-se até que este documento tem averbado à mão “abastecimento de gás de caldeira” o que corrobora quão acertada foi a conclusão a que se chegou sobre tal documento.
v. Quanto ao ponto 33 (artº 26º da Base Instrutória), (conclusão 31), pretende a recorrente que se dê como provado que despendeu a quantia de €36.898,00 nos trabalhos de arte de pedreiro e pinturas em vez de €12.348,00 mas é notório que os documentos constantes de fls 62 a 64 – facturas – estão emitidos em nome da “Imobiliária” com morada na Rua ----- não tendo qualquer outra menção sobre o local onde foram realizados os trabalhos e, como igualmente se clarificou na decisão sobre a resposta à matéria de facto, não foram juntos os orçamentos a que se alude nestas facturas que não foram consideradas pelo que nada indica que os trabalhos em causa não tenham sido realizados no local que a facturas evidenciam.
vi. No que diz respeito ao ponto 34 ( artº 28º da Base Instrutória), (conclusão 31), advoga a recorrente que se dê como provado que despendeu a quantia de €3.552,00 na execução de trabalhos de caixilharia em vez de €630,00 mas constata-se que o documento de fls 75 de €2.562,00, que a mesma juntou para prova esta factualidade, averba como morada da A a Rua ----- pelo que é por demais evidente que foi bem ajuizado não considerar este montante para a resposta ao quesito que está em causa.
vii. Relativo ao ponto 37 ( artº 31º da Base Instrutória), (conclusão 31), defende a recorrente que se dê como provado que despendeu a quantia de €5.844,18 na rede de águas interna em vez de €1.426,19 só que dos documentos que ofereceu para a prova deste facto, os constantes de fls 91 a fls 93, no valor global de €3.817,99, respeitam a facturas que mencionam como local a Rua de Infantaria 16, nº 79 A e B em Lisboa não havendo qualquer alusão ao local arrendado pelo que é totalmente pertinente o esclarecimento na decisão da resposta à matéria de facto no sentido de salientar que também nesta morada há canalizações o que, na falta de outras menções, ressaltam sempre dúvidas de que tais custos possam ser imputados ao local dos autos, tanto mais que o documento de fls 93 averba vários produtos consumíveis como, por exemplo, produtos de limpeza que, de forma alguma, podem ser associados à rede de águas interna.
viii. Alusivo aos pontos F dos factos não provados (artº 27º da Base Instrutória), (conclusão 31), alega a recorrente que se dê como provado que despendeu a quantia de €1.519,80 na colocação de estores e um aparelho de ar condicionado no escritório mas juntou os documentos que se encontram a fls 72 e 73, ou seja, facturas que averbam como local a Rua da -------, as quais mencionam igualmente, em local próprio, que a descarga do material foi efectuada na referida morada pelo que se justifica cabalmente o que se escreveu na decisão da resposta à matéria de facto sobre este aspecto “não sendo credível que os estores fossem descarregados em Lisboa, para depois serem transportados e montados em Loures, acrescendo que o doc. de fls 73 refere ele próprio a aplicação.
ix. Referente ao ponto G dos factos não provados (artº 32º da Base Instrutória) , (conclusão 31), expressa a recorrente que se deve dar como provado que para a vigilância do local instalou um dispositivo electrónico adquirido à Securitas que custou a quantia de €1.027,20, só que a própria recorrente reconhece ter tido instalações na Bobadela sendo certo que o documento que apresentou para prova deste facto se encontra junto a fls 97 e o mesmo averba como local a E. N. ---- pelo que nada, nos autos, permite fazer a correspondência deste material com o local do arrendamento como também não colhe o argumento da recorrente de que já tinha um sistema de segurança nas instalações da Bobadela pois nada permite concluir nesse sentido e, por outro lado, isso não exclui a necessidade de aquisição de um outro sistema de alarme (igual ou diferente, não se sabe) para o mesmo local já que bastava, por exemplo, o anterior ter avariado ou as condições de segurança exigirem um segundo dispositivo retirando-se assim que foi acertada a decisão de dar como não provado o facto constante do nº 32 da Base Instrutória.
x. Visa ainda a recorrente que seja dada como parcialmente provado o ponto H dos factos não provados, ou seja, a matéria constante dos artºs 41º e 42º da Base Instrutória, (conclusão 32), ou seja, “Entre Fevereiro e Março de 2009, ocorreu um forte vendaval que arrancou os tectos falsos do escritório e refeitório, tendo o representante da R, senhor Bruno -----, dito que assumia o custo da reparação (artº 41º) e “O custo da reparação efectuada pela Marqui----, Lda cifrou-se em €1.800,00 (artº 42º), sendo que na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto justificou-se que os depoimentos das testemunhas de ambas as partes, não se harmonizam quanto ao que, na realidade, sucedeu , ou seja, se houve um ou dois vendavais e em que data ocorreram e daí nada haver a apontar ao que foi decidido sobre essa matéria e a recorrente não aduz quaisquer novos aspectos que possam ajudar a uma solução.
xi. Pede ainda a recorrente que seja dado como parcialmente provado o artigo 46º da Base Instrutória, (conclusão 33), o qual tem a seguinte redacção: “O valor da renda mensal por espaço com as dimensões e características do em apreço nos autos, sem licença de utilização e sem rede de incêndios, não ultrapassa o montante de 3.500,00€ (1000m2x3,50m2)?”, mas trata-se de um facto que pressupunha que as testemunhas tivessem um verdadeiro conhecimento específico sobre esta matéria e que não se limitassem a emitir meras opiniões, como efectivamente sucedeu, sendo que a própria recorrente, ao referir que este aspecto poderia ser apurado em sede de liquidação de sentença, reconhece que não se fez qualquer prova ou prova suficiente sobre esta matéria.
xii. Também quanto às conclusões 34 e 35, ou seja, no que diz respeito à impossibilidade que, no seu entender, se verificou e que lhe permitiria levar a cabo as obras que estava a realizar e restituir a devolução do imóvel no estado inicial bem como a remoção da maquinaria e mais concretamente da central a vapor não tem a recorrente a menor razão porquanto a mesma já tinha entregue as chaves à recorrida e o orçamento que a recorrente tinha pedido ao sr. António ----- era apenas para tapar fissuras e pintar o armazém e fazer a limpeza, o que significa que a recorrente nunca teve a intenção de repor o armazém no seu estado inicial.
xiii. Mas ainda que não procedesse a conclusão anterior sempre se diria que, quanto aos aspectos que estão em causa, a recorrente não peticiona a alteração de qualquer facto pelo que fica sem se saber qual o verdadeiro alcance destas conclusões.
xiv. A aqui recorrida, porquanto discorda da licitude da resolução contratual que foi levada a cabo pela recorrente, também interpôs recurso da sentença defendendo que não existiam razões que possibilitassem à recorrente a invocação de justa causa de resolução, pois que, em síntese, não ocorreu incumprimento definitivo por parte da recorrida tanto mais que a mesma, como se provou com o documento que foi junto de fls 615 a fls 617, conseguiu a licença de utilização para o prédio e com o objecto que estava em causa; daí que, em primeiro lugar, devem decidirem-se os vários aspectos (da recorrente e da recorrida) sobre a modificação da matéria de facto e em segundo lugar julgar se a resolução contratual que foi operada pela aqui recorrente tem a cobertura da lei ou se, como pensa a recorrida, a mesma é ilícita e abusiva e, consequentemente, não produziu quaisquer efeitos.
xv. A recorrida, na qualidade de senhoria e a recorrente, na qualidade de arrendatária, subscreveram, no dia 16 de Outubro de 2008, o contrato promessa de arrendamento que se encontra especificado na alínea B) dos factos assentes e que tem por objecto o prédio designado por Lote -- do Parque Industrial do A----, sito no Casal ----, Estrada Nacional 115, freguesia de -------, verificando-se que se mencionou no nº 1 da cláusula primeira que o prédio objecto do contrato tinha o alvará de obras de edificação e licença de utilização pendente de emissão no âmbito do processo de licenciamento nº ------- da Câmara Municipal de ---- e que também se convencionou, na cláusula sétima desse contrato que “As partes comprometem-se a celebrar o Contrato de Arrendamento de que o presente é promessa no prazo máximo de 30 dias contados desde a data em que for notificada à Segunda Outorgante a emissão da Licença de Utilização” pelo que a recorrente sabia que o prédio não tinha licença de utilização e que a mesma estava pendente da sua emissão e apesar dessas condições aceitou a celebração do contrato promessa.
xvi. Na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto referiu-se, a certo passo, que se teve em especial atenção, entre outros documentos, o alvará que se encontra a fls. 615 a fls. 617 (que também integra a certidão da
CML-- a fls 632 ss.) que é o alvará de autorização de utilização do prédio dos autos comprovativo de que a autorização que titula a utilização dessa construção foi concedida por despacho de 04/05/2012, com a seguinte utilização do prédio:1 unidade armazenal do prédio nos pisos R/C e 1º andar e área de estacionamento armazenal na cave; basta analisar os factos que constam das alíneas G), H), I), J), K) e L) da matéria assente (nºs 7 a 12 da sentença) para se alicerçar a convicção de que, brevemente, seria conseguida a licença de utilização sendo que, nas alegações que sustentam o recurso interposto pela aqui recorrida, descreveram-se as diversas razões que interferiram com o atraso na obtenção da licença de utilização.
xvii. Face ao que consta da conclusão anterior é falso o que se alega na conclusão 6ª das alegações porquanto a recorrida, apesar das inúmeras obras feitas pela recorrente – à total revelia daquela - que alteraram as linhas arquitectónicas do prédio e deformaram a sua estética (cfr. resposta aos artigos 51º, 52º, 54º e 67 da Base Instrutória e nºs 51 a 54 da sentença), conseguiu a licença de utilização depois de fazer as obras que se impunham.
xviii. A recorrente não fez qualquer prova de que o prédio, tal como se encontrava concluído, não estava em condições de lhe ser concedida a licença de utilização e se a Ré não tivesse feito as construções que levou a cabo, a licença de utilização teria sido conseguida pouco tempo depois da mesma ter celebrado o contrato promessa de arrendamento retirando-se, desse modo, que também é falsa a conclusão com o nº 7 já que a recorrida sempre agiu com a recorrente de boa fé e basta analisar o que consta da alínea H) dos factos assentes (nº 8 da sentença) para se concluir que a própria Câmara Municipal de L----- verificou que o armazém estava executado e concluído em conformidade com o projecto aprovado e que, no prazo de 40 dias, a contar de 28 de Novembro de 2008, podia ser requerida a licença de utilização, ou seja, à data de 28 de Novembro de 2008, o processo camarário reunia condições para ser emitida a licença de
utilização; ora tendo o contrato promessa de arrendamento sido celebrado no dia 16 de Outubro de 2008 – ou seja, pouco mais de um mês antes da Câmara se pronunciar sobre as condições favoráveis à emissão da licença de utilização – parece evidente que a recorrida estava conscientemente a agir de boa fé e a recorrente tinha boas razões para confiar nela.
xix. Foi no âmbito do circunstancialismo descrito na parte final da conclusão anterior que a recorrente se instalou no locado e usufruiu do mesmo até ao momento em que decidiu, unilateralmente, sair e deixar as instalações mas, no período que ali permaneceu, desenvolveu a sua actividade de forma normal e sem qualquer perturbação.
xx. A recorrente podia ter continuado no locado e colaborado na remoção dos obstáculos que obstavam a que fosse concedida a licença de utilização por parte da Câmara até que a licença de utilização fosse concedida como se veio a verificar.
xxi. A recorrente só pagou o montante da renda que ajustou com a recorrida, que, nos termos do número 1 da cláusula terceira do contrato promessa de arrendamento, era no montante mensal de €9.000,00 (nove mil euros), que, aliás, podia ser anualmente actualizado, o que nunca sucedeu.
xxii. No caso dos autos estamos perante um contrato de execução continuada ou periódica pois “Contratos de execução continuada são aqueles cujo cumprimento se prolonga ininterruptamente no tempo: contratos com prestações periódicas (ou reiteradas ou com trato sucessivo) são aqueles em que as prestações se renovam, em prestações singulares sucessivas, ao fim de períodos consecutivos.” Cfr. ponto II do acórdão do STJ proferido, em 12-09-2013, por unanimidade, no proc. nº 1942/07.8TBBNV.L1.S1 e neste tipo de contratos, quanto à retroactividade, regula o nº 2 do artº 432º do Código Civil de forma que a resolução não abrange as prestações efectuadas, ou seja, a resolução não tem efeitos retroactivos.
xxiii. Não há qualquer vínculo entre o montante da renda que a recorrente foi pagando por cada mês que usufruiu do locado e a causa que foi invocada para a resolução do contrato, tal como se pode verificar da matéria que foi levada à alínea M) da especificação (nº 13 da sentença) e não foi isso que motivou o seu pedido de resolução contratual como se pode verificar da carta expedida para esse efeito.
xxiv. A recorrente não fez qualquer prova na demanda de que a(s) causa(s) que invocou para a resolução contratual implicassem “a impossibilidade de prosseguimento da actividade no local” e tenha-se presente que estamos perante um armazém novo, construído de raiz, ao abrigo de um processo de construção camarário devidamente licenciado e que a recorrente foi estrear e que reunia todas as condições para a recorrente ali desenvolver a sua actividade; a prova cabal que não assistia qualquer fundamento para a resolução contratual operada pela recorrente está na licença de utilização que veio a ser conseguida pela recorrida, tal como anteriormente já se referiu.
xxv. Face ao que consta das conclusões 23ª e 24ª e ao facto de nem a recorrente, no acto de resolução contratual, ter posto em causa o pagamento das rendas que, até essa data, tinha regularmente pago confirma-se que não há qualquer fundamento para ser aplicada a excepção prevista na parte final do nº 2 do artº 434 do Código Civil como a recorrente pugna conforme as suas conclusões nº 14 (sendo evidente que há um lapso manifesto na indicação da norma artº 343 em vez de 434) e ainda a conclusão nº 15.
xxvi. O pedido genérico que a recorrente formula nas conclusões nºs 16 a 18 e que, à falta de quaisquer elementos válidos, pretende relegar para execução de sentença para, nessa sede, se apurar a parte do montante das rendas que teria direito a reaver não tem igualmente qualquer suporte legal e tendo o montante da renda sido negociado directamente entre recorrente e recorrida, após as negociações que levaram a cabo, tal como clausularam no nº 1 da cláusula terceira do contrato promessa de arrendamento, esse pedido constitui um manifesto abuso de direito tal como o mesmo se encontra configurado no artº nº 334º do Código Civil.
xxvii. Ao dar o dito por não dito, ou seja, ao questionar agora o montante da renda que, mensalmente, pagou, desde o mês de Dezembro de 2008 inclusive até ao mês de Outubro de 2010, sem levantar qualquer reserva sobre o montante da mesma, o acto da recorrente enquadra-se na modalidade de abuso de direito, habitualmente designado por “venire contra factum proprium” pelo que falecem as conclusões nºs 16 a 18 das alegações da recorrente.
xxviii. O que se acaba de referir quanto ao abuso de direito também é extensível ao que a recorrente peticiona nas conclusões nº 19 a 30, pois que, a recorrente faz tábua rasa dos acordos que foram celebrados quanto aos vários aspectos – obras de beneficiação e manutenção - que questiona nessas conclusões e que ficaram exarados no contrato promessa de arrendamento, mais concretamente, na cláusula quarta, nº 4 sobre as obras que a recorrente viesse a realizar pois ficariam logo a pertencer ao prédio “sem que a senhoria tenha de pagar, seja por que motivo for, inclusive findo o contrato, qualquer indemnização…”.
xxix. Também ficou então bem claro, totalmente ao contrário do que a recorrente defende na cláusula nº 21, que a recorrente, quanto a obras que viesse a efectuar, excluía receber qualquer direito de indemnização bem como o de alegar o direito de retenção pelo que é, totalmente contraditório que a recorrente invoque, na conclusão nº 22, que foi expressamente autorizada a realizar as obras necessárias à adequação do local à sua actividade e na conclusão anterior, renegue esse compromisso com a formulação do direito à indemnização.
xxx. No que diz respeito às despesas relacionadas com a remoção, transporte e reinstalação de bens e equipamentos, como se decidiu na sentença recorrida, trata-se de custos insusceptíveis de imputar à recorrida quer por
resultar das regras da locação quer porque, nos termos nº 6 da já citada cláusula quarta do contrato promessa de arrendamento, as partes também acordaram que a recorrente deveria deixar o armazém arrendado bem como o espaço exterior no exacto estado de construção e limpeza que o receberam; lembre-se que o locado foi entregue no estado de novo e por isso, todos os pedidos de indemnização que a recorrente deduz nas conclusões nºs 19 a 30 representam uma conduta que colide abertamente com o acordo que as partes celebraram sobre esses aspectos e desse modo, enfermam de um manifesto abuso de direito.
xxxi. Quanto ao que a recorrente alega na parte final da conclusão 26, mencionando que a recorrida lhe vedou o acesso ao imóvel extraindo daí que, por via disso, tenha ficado impedida de concluir as obras que tinha iniciado, dando assim a entender que era sua intenção fazer essas obras, há que referir que a recorrente já tinha entregue as chaves à recorrida e o que orçamento que a recorrente alegou ter pedido para a reposição do locado no estado inicial foi ao sr. António ------, o qual relatou ao tribunal que esse orçamento era apenas para tapar fissuras e pintar o armazém e fazer a limpeza, donde resulta que a recorrente nunca teve a intenção de repor o armazém no seu estado inicial.
xxxii. A sentença recorrida, nos aspectos impugnados pela recorrente não violou qualquer norma e, por isso, não se justifica qualquer censura.
São, por sua vez, as seguintes as CONCLUSÕES da alegação de recurso da ré/recorrente:
i. Pretende a recorrente que sejam reapreciadas várias respostas dadas a diversos quesitos, como seguidamente se irá descrever, questionando-se, à partida, as observações feitas pela Mª Juiz, no início da fundamentação da decisão sobre a matéria de facto, pois que, por exemplo, até houve uma testemunha – José ------- que foi requisitada pelo tribunal, embora a pedido da Ré, que afirmou desconhecer o Dr. Jorge ---- e a “Imobiliária” e, por isso, não existirem quaisquer sinais que afectassem a sua credibilidade devendo, pois, cada uma das testemunhas, ser avaliada em relação a cada uma das respostas dadas, à excepção da testemunha Eusébio ------ pelas razões que ficaram a constar da acta de audiência de discussão e julgamento de 21-11-2012, já que foi ele que esteve presente em todas as sessões de julgamento, tendo sido ele a assessorar os mandatários da recorrida, pelo que foi ele o verdadeiro representante da parte, o que não sucedeu com qualquer outra testemunha como, por exemplo, com o Dr. Jorge ----.
ii. Pretende-se, que seja alterada a resposta dada ao quesito 47º da Base Instrutória sendo que, para a prova deste quesito, devem levar-se em linha de conta os seguintes documentos:
a. Contrato promessa de arrendamento que foi levado à alínea B) da Matéria Assente e constante de fls 31 a fls 34 dos autos, designadamente o nº 2 da Cláusula Primeira, em que “a PRIMEIRA OUTORGANTE promete arrendar à SEGUNDA OUTORGANTE, que promete aceitar este arrendamento, o supra referido prédio com estacionamento na cave, cuja planta se Anexa ao presente, dele fazendo parte integrante.” tornando-se claro, à partida, que o objecto do arrendamento era o prédio identificado no contrato, o qual tinha estacionamento na cave.
b. Planta da cave (telas finais) constante de fls 302 e fls 606 que corresponde à planta que se anexou para os fins do nº 2 da CLÁUSULA PRIMEIRA do contrato promessa de arrendamento, a qual averba a seguinte menção: “EXPRESSAMENTE PARA ESTACIONAMENTO”, tornando assim claro que essa parte do imóvel apenas poderia ser afectada para fins de estacionamento como já resultada do teor do texto do contrato.
c. Documentos juntos sob os nºs 5 e 6 – fls 603 e fls 604- que acompanharam o requerimento junto de fls 596 a fls 598 sendo que o documento (planta) nº 5 corresponde ao “Plano de Obras de Instalação” a que alude o nº 1 da Cláusula Quarta do Contrato de
Arrendamento (alínea B) da Matéria Assente, o qual tem representados vários locais da colocação dos equipamentos e tem várias anotações manuscritas feitas pela recorrida, anotações essas que comprovam que a instalação de todo esse equipamento devia ser colocado na Planta do Piso 0 e não na cave.
d. Também o plano de obras a que se reporta a alínea anterior foi apresentado pela recorrida à Câmara Municipal de L---, como se comprova de fls 604 e 605, em 15/11/2012, continuando a referir-se nesses documentos a colocação do equipamento na planta do piso 0.
e. De igual forma as fotografias constantes de fls 539 e fls 541 assinalam, com faixas marcadas a amarelo, os respectivos lugares de estacionamento pelo que era mais um sinal de que a cave apenas poderia ser afectada a estacionamento, sendo que a força destes documentos é corroborada pelo depoimento das testemunhas da recorrente, Dr. Jorge ----, Telmo --- Drª Cristina -----, segundo as transcrições feitas no corpo destas alegações e tudo, no seu conjunto, permite comprovar que foi efectivamente ajustado entre as partes que a unidade industrial seria instalada pela sociedade recorrida no rés-do-chão e que o a cave apenas servia para estacionamento, tudo como já resultava do que fora consignado no contrato promessa de arrendamento a que as partes se vincularam, pelo que a resposta à matéria do artigo nº 47º da Base Instrutória deva ser alterada de forma a considerar-se tal facto como provado.
iii. O segundo quesito da Base Instrutória cuja resposta se pretende ver alterada é o nº 50 e para a sua análise revertem os seguintes documentos:
a. Contrato promessa de arrendamento que foi levado à alínea B) da Matéria Assente e constante de fls 31 a fls 34 dos autos, designadamente o nº 1 da Cláusula Quarta ao clausular-se que “As obras de adaptação do prédio à finalidade a que se destina ficam a cargo da SEGUNDA OUTORGANTE….mas devendo ser objecto de autorização prévia da C M L--- e da PRIMEIRA OUTORGANTE, o que, diga-se, não foi respeitado pela recorrida pois que iniciou a realização das obras profundas sem ter solicitado qualquer autorização à CML----;
b. Requerimento entregue na Câmara Municipal de L--- no dia 7 de Outubro de 2009 e junto de fls 320 a 321 dos autos;
c. Documentos (fotografias de fls 326 e 328 a 340 e
d. Alvará de autorização de utilização emitido pelo Município de L-- e junto de fls 665 a fls 666 dos autos, comprovativo de que após a saída da sociedade recorrida e demolidas as construções efectuadas pela mesma, foi concedido o alvará de utilização para o prédio em causa, no dia 14 de Maio de 2012, documentos que devem ser conjugados com os depoimentos das seguintes testemunhas da recorrente, Dr. Jorge ----, José ----, Telmo ------ e Drª Cristina ----, designadamente as passagens que, em relação a cada uma delas se transcrevem no corpo destas alegações, concluindo-se que deveria ter sido dado como provado que foram as obras construídas pela sociedade recorrida no sentido de aproveitar a cave para fins que nada tinham a ver com o estacionamento e bem assim a construção dos vários anexos e ainda o que se refere na conclusão 12ª que foram as causas que obstaram à obtenção da licença de utilização do prédio pois que, se assim não fosse, a recorrente não teria obtido a licença de utilização, logo após ter demolido as construções executadas pela recorrida, tal como se conclui do documento junto a fls 665 e 666, pelo que a resposta ao facto constante do nº 50 da Base Instrutória deverá ser no sentido de considerar o mesmo provado.
iv. Seguem-se os quesitos nºs 72º, 73º, 74º,75º, 76º e 80º todos relacionados com os custos dos trabalhos suportados pela recorrente e para prova dos quais reverte a factura pro-forma da Erg--, Lda, constante de fls 341 dos autos, quanto ao custo das obras realizadas e bem assim as fotografias de fls. 322 a 340 e de fls. 449 a fls. 549 para demonstrar a necessidade de
serem feitas obras face ao estado de deterioração e demolição de paredes levados a cabo pela recorrida bem como a necessidade de demolir os anexos construídos ilegalmente pala recorrida e, no âmbito da prova testemunhal, os depoimentos das testemunhas da recorrente Telmo ----- e Bruno ----- e da recorrida António ---- que, na parte que ora interessa, se encontram transcritos no corpo destas alegações, sendo que todos estes elementos comprovam o estado de degradação do armazém quando foi entregue pela recorrida e a necessidade de serem feitas obras para repor o estado do armazém à data inicial.
v. A factura proforma junta a fls 341 comprova o valor das obras que se tornava necessário realizar e confirma os valores constantes de cada um dos factos dos quesitos nºs 72º, 73º, 74º, 75º e 76º, no montante de €419.571,45, valores que foram corroborados pelo depoimento da testemunha Bruno ----- e, por isso, deve ser dado como provada a realização das obras bem como o custo das mesmas tal como constam dos quesitos nºs 72º, 73º, 74º, 75º e 76º da Base Instrutória.
vi. Se, porém, tal não entender, no mínimo, face ao que resulta do documento de fls 341, às citadas fotografias e ao depoimento das testemunhas, deveria então dar-se como provada a necessidade da realização das obras constantes dos quesitos nºs 72º, 73º, 74º, 75º e 76º da Base Instrutória devendo relegar-se para execução de sentença a quantificação do valor dessas obras.
vii. Relacionada com a matéria de facto constante dos quesitos 72º a 76º está a matéria constante do quesito 80º, cuja resposta dada também não corresponde minimamente à prova feita em audiência de julgamento, pois que, é a própria testemunha António --- que esclarece que apenas foi contratado para “tapar fissuras e pintar o armazém, fazer a limpeza, aqueles lençóis e limpar tudo o que lá estava.” E um pouco mais adiante do seu depoimento refere expressamente que o orçamento que deu “não foi
para demolir paredes, foi para tapar fissuras, pintar o armazém e limpeza.”, pelo que a resposta ao facto constante do nº 80º da Base Instrutória, ao contrário do que sucedeu, deve ser considerar o mesmo não provado.
viii. Também o depoimento que se acabou de reproduzir na conclusão anterior da testemunha António ----- comprova que o mesmo não foi contratado para repor o armazém no estado em que anteriormente se encontrava pelo que a recorrida não teve sequer a intenção de proceder à reposição do locado no estado em que o recebeu, pois que, se assim fosse, teria pedido orçamento para esse fim; também essa mesma leitura se retira do depoimento da testemunha Telmo ----- que recebeu as chaves do armazém, entregues directamente pela recorrida, sendo que os contactos posteriores tiveram apenas como objectivo a retirada de bens que ali tinham deixado e não fazerem quaisquer obras para reparação do locado, como se alcança da transcrição feita no corpo das alegações e assim sendo o quesito nº 79º da Base Instrutória, ao contrário do que sucedeu, deve, ser considerado não provado.
ix. No dia 16 de Outubro de 2008, quando foi celebrado o contrato promessa de arrendamento dos autos, como se pode verificar da alínea B) dos Factos Assentes, as partes reconheceram que o armazém em causa tinha alvará de obras de edificação e que a licença de utilização estava pendente de emissão no âmbito do processo de licenciamento nº ----- da Câmara Municipal de L--- e, a essa data, tudo indicava que a licença de utilização ia ser obtida brevemente, pois que, como resulta da alínea L) dos factos assentes, no dia 28 de Outubro de 2008 – ou seja apenas 10 dias após a celebração do contrato promessa de arrendamento - o engenheiro técnico responsável pela direcção técnica da obras reconheceu que a mesma se encontrava executada nas perfeitas condições e respeito pelos projectos aprovados e regulamentares em vigor e também decorre da alínea H) dos factos assentes que, no dia 28 de Novembro de 2008, a Câmara Municipal de L--- comunicou à recorrente que a fiscalização visitou o local tendo verificado que o armazém em causa está executado e concluído e que no prazo máximo de 40 dias devia requerer a emissão da licença de utilização.
x. Há ainda outros elementos que permitiam consolidar o entendimento das partes de que a licença de utilização iria ser conseguida brevemente como se retira da aprovação do projecto de segurança entregue pela recorrente no dia 15 de Julho de 2008; a emissão, no dia 6 de Fevereiro de 2008, pela Certiel da autorização da exploração eléctrica para o local; a emissão, em 25/08/2007, de certificado de conformidade da obra referente às infra-estruturas de telecomunicações do edifício e a emissão, em 21/08/2005 , pelo ISQ do relatório de conformidade do prédio sobre o índice de isolamento sonoro – tudo como resulta dos factos constantes das alíneas G); I); J) e K) dos Factos Assentes.
xi. Face à factualidade que resulta das conclusões 9ª e 10ª e porquanto a licença de utilização estava pendente de emissão nada impedia as partes de acordarem nos termos que consignaram no contrato promessa de arrendamento dos autos.
xii. No dia 16 de Janeiro de 2009, a recorrida participou à Câmara Municipal de L--- a intenção de abertura de estabelecimento (Cfr. alínea F) dos factos assentes), o que deu lugar ao processo com o nº 55248/D/P/N tal como se constata da certidão junta de fls 700 a fls 708 dos autos e como se verifica de fls 701 o pedido da recorrida refere-se à instalação de um estabelecimento comercial e de serviços e não de uma unidade industrial; para além disso, a recorrida, à revelia da recorrente, apresentou novos projectos de águas, electricidade , ISQ, os quais conduziram ao decaimento de todos os projectos já anteriormente aprovados pela recorrente e que conduziram a novas apreciações e vistorias, tendo inclusivamente, apresentado o Projecto do Ramal de Introdução à Rede de Distribuição de Água, como se verifica de fls 742 a 746 (e folhas 645 a 648, 650 e 651) sendo que tal projecto foi apresentado pela recorrida em nome da recorrente mas esta nada teve a ver com tal assunto, o que se pode verificar
com mais detalhe na posição que a recorrente tomou sobre tal assunto no requerimento que consta de fls 686 a fls 693 dos autos e também a recorrida construiu vários anexos e obras, o que tudo interferia com o regular andamento do processo de obtenção da licença de utilização, pelo que foi a actuação da recorrida que influenciou o atraso na obtenção da licença de utilização.
xiii. Como se comprova do documento junto de fls 615 a 617, a licença de utilização foi concedida à recorrente, por despacho de 04/05/2012, sendo que foi aprovada a seguinte utilização do prédio:
§ 1 unidade armazenal do prédio nos pisos R/C e 1º andar;
§ Área de estacionamento armazenal na cave,
ou seja, tudo como foi ajustado no contrato promessa de arrendamento e, por isso, o prédio em causa tinha aptidão para o fim convencionado no contrato de arrendamento.
xiv. Estando a recorrida consciente do estado do processo camarário em relação à licença de utilização e tendo aceite a pendência da emissão da licença de utilização, não podia como o fez, ter resolvido o contrato promessa de arrendamento, em 06/10/2010, tanto mais tendo em conta o que as partes acordaram para os casos em que poderia haver denúncia do contrato conforme estipulações que reduziram a escrito na cláusula segunda (duração) do contrato.
xv. Não se verificam nenhum dos casos previstos no artº 1050º do Código Civil para a resolução do contrato e também não existiam razões que possibilitassem à recorrida a invocação de justa causa de resolução ao abrigo do disposto no nº 1 do artº 1070 do Código Civil nem ao abrigo do nº 7 do artº do Dec-Lei nº 160/2006 de 8 de Agosto pelo que a recorrida ao agir, como fez, procedeu a uma resolução ilegítima e abusiva do contrato promessa de arrendamento.
xvi. A sentença recorrida ao não reconhecer a ilicitude da resolução contratual operada violou, além do mais, o disposto no nº 1 do artº 406º do CC e bem
assim o artigo nº 236º do Código Civil.
xvii. As partes acordaram, que o arrendamento teria o prazo de duração efectiva de 5 anos, com início a 1 de Dezembro de 2008 e termo em 30 de Novembro de 2013, se entretanto não for denunciado por qualquer das outorgantes, mediante carta registada com aviso de recepção, requerida com um ano de antecedência sobre o fim do prazo (nºs 1e 2 da cláusula segunda do contrato promessa de arrendamento) pelo que tendo a recorrida resolvido ilicitamente o contrato promessa e tendo pago a última renda, referente mês de Outubro de 2010 (Cfr. alínea O) dos Factos Assentes), deve à recorrente as rendas respeitantes ao período de Outubro de 2010 até 30 de Novembro de 2013, ou seja, 37 meses de renda (x €9.000,00) que, na sua globalidade, correspondem a €333.000,00
xviii. No nº 6 da cláusula quarta do contrato promessa de arrendamento ficou acordado que “A segunda outorgante compromete-se a deixar o armazém ora arrendado, bem como todo o espaço exterior, no exacto estado de construção, conservação e limpeza que o recebeu, ou seja, de acordo com as telas finais apresentadas na Câmara Municipal de L--- e ainda objecto de licenciamento”, tendo a recorrida executado uma série de obras, de que nunca deu conta ou conhecimento à senhoria e que nem esta acompanhou, e para as quais a A não obteve a licença camarária, obras que alteraram as linhas arquitectónicas do prédio e deformaram a sua estética como se conclui da resposta aos factos constantes dos artºs nºs 51º, 52º, 53º, 54º, 58º, 60º, 61º, 62º, 63º, 64º, 65º, 66º, 67º, 68º, 69º e 70º da Base Instrutória dando-se aqui como reproduzidas as obras realizadas pela recorrida, sendo que as fotos constantes de fls 386 e 387, tiradas em 21 de Agosto de 2007, ilustram a não existência de qualquer anexo ou construção que posteriormente viriam a ser erigidas pela recorrida e essas fotos e também as fotos de fls 388 e 637 retratam a fachada lateral principal, ainda sem as três janelas que a recorrida viria a abrir posteriormente, como se verifica da foto constante de fls 696-A, tirada pelos serviços de fiscalização da Câmara Municipal , em 10/12/2009, ou as fotografias de fls 645 e 656, e que retratam a fase de execução dessas janelas e ainda a colocação de 2
tubos de saída de vapores colocados pela recorrida, pelo que esta deveria ter procedido a reposição do locado no estado em que o recebeu, o que não fez.
xix. Não tendo a recorrida procedido à reposição do locado, no estado em que lhe foi entregue, coube à recorrente a realização de inúmeros trabalhos e obras de reparação com vista a criar condições para ser emitido o alvará de utilização e tendo em conta a existência deste processo judicial, que não aconselhava a execução de obras anteriormente, obrigarão, a partir de agora, à execução das obras necessárias à reposição do locado nas condições em que foi entregue á recorrida, sendo que o custo de todas essas obras, tal como consta de fls 341 é de €419.571,45.
xx. Caso não seja reconhecido o valor despendido pela recorrente com as obras realizadas, o que se admite por mera cautela de patrocínio, deve reconhecer-se a necessidade de proceder à realização das obras constantes do documento de fls 341 e condenar-se a recorrida no pagamento dos valores que venham a ser liquidados, em fase de execução de sentença.-
xxi. A sentença recorrida violou, em relação a estes últimos aspectos, os artigos nºs 762º e 804º do Código Civil.
Pede, assim, a ré/apelante, que o recurso seja julgado procedente, procedendo-se à alteração da sentença recorrida nos termos peticionados, com todas as legais consequências.
A autora não contra-alegou no recurso de apelação interposto pela ré.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
***
II. ÂMBITO DO RECURSO DE APELAÇÃO
Importa ter em consideração que, de acordo com o disposto no artigo 635º, nº 4 do Novo Código de Processo Civil, é pelas conclusões da alegação das recorrentes que se define o objecto e se delimita o âmbito dos recursos, sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, apenas estando este tribunal adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objecto do recurso.
Assim, e face ao teor das conclusões formuladas a solução a alcançar pressupõe a análise das seguintes questões:
i) DA REAPRECIAÇÃO DA PROVA GRAVADA em resultado da impugnação da matéria de facto (APELAÇÃO DA AUTORA E DA RÉ)
E, venha ou não a ser alterada a decisão de facto, ponderar sobre:
ii) A SUBSUNÇÃO JURÍDICA FACE À MATÉRIA APURADA E ÀS PRETENSÕES FORMULADAS NA ACÇÃO E NA RECONVENÇÃO
O que implica a análise:
a. DA CARACTERIZAÇÃO DO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AUTORA E RÉ;
b. DO FUNDAMENTO DE RESOLUÇÃO POR INCUMPRIMENTO CONTRATUAL IMPUTÁVEL À AUTORA E RESPECTIVAS CONSEQUÊNCIAS (A NATUREZA DOS DANOS E O DIREITO INDEMNIZATÓRIO)
Û APELAÇÃO DA AUTORA
Ou,
c. DA VERIFICAÇÃO DE DENÚNCIA ANTECIPADA DO CONTRATO, POR PARTE DA AUTORA E RESPECTIVAS CONSEQUÊNCIAS;
d. DA OBRIGAÇÃO DE REPOSIÇÃO DO LOCADO NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAVA.
Û APELAÇÃO DA RÉ
***
III . FUNDAMENTAÇÃO
A – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
Foi dado como provado na sentença recorrida, o seguinte:
1. A A. é uma sociedade comercial que se dedica à lavandaria industrial, mais concretamente à lavagem e tratamento de roupa hospitalar [al. A da matéria assente];
2. As partes subscreveram escrito particular datado de 16 de Outubro de 2008 com o seguinte conteúdo:
"CONTRATO PROMESSA DE ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL COM PRAZO CERTO
Entre:
IMOBILIÁRIA, LDA, com sede na Rua da Prata, (...) e LAVANDARIA --, SA. (...). É livremente e de boa fé, celebrado o presente contrato de promessa de arrendamento não habitacional com prazo certo, o qual se regerá pelas cláusulas seguintes:
CLÁUSULA PRIMEIRA (Objecto)
1. A PRIMEIRA OUTORGANTE é legítima proprietária do prédio designado por Lote --- do Parque Industrial do ---, sito no referido parque industrial, Casal do --- Estrada Nacional ---, freguesia de ---- com o Alvará de obras de edificação e Licença de utilização pendente de emissão, no âmbito do processo de licenciamento nº -----, da Câmara Municipal de Loures, como se constata pela cópia da respectiva certidão Predial.
2. Pelo presente contrato a PRIMEIRA OUTORGANTE promete arrendar à SEGUNDA OUTORGANTE, que promete aceitar este arrendamento, o supra referido prédio com estacionamento na cave, cuja planta se Anexa ao presente, dele fazendo parte integrante.
CLÁUSULA SEGUNDA (Duração)
1 - As OUTORGANTES acordam no arrendamento do identificado prédio, pelo prazo de duração efectiva de 5 anos, com inicio a 1 de Dezembro de 2008 e término em 30 de Novembro de 2013, se entretanto não for denunciado por qualquer das OUTORGANTES, mediante carta registada com aviso de recepção, requerida com um ano de antecedência sobre o fim do prazo.
2 - O prazo e os valores fixados neste contrato promessa de arrendamento, foram estabelecidos e acordados pelos Outorgantes.
3 - A vigência do contrato prometido só poderá ser inferior à aqui aceite pelas partes, caso qualquer delas, findo o primeiro ano de contrato, notifique a outra parte, com noventa dias de antecedência, de uma causa de força maior, nomeadamente a perda de um contrato ou fornecimento de serviços significativo na facturação da empresa.
CLÁUSULA TERCEIRA (Renda)
1. A renda mensal é de €9.000,00 (nove mil euros), e será paga por transferência bancária para a conta de que a PRIMEIRA OUTORGANTE é titular no BBVA com o nº ----, com o NIB -----, e o IBAN PT ----, até ao dia 1 do mês imediatamente anterior àquele a que disser respeito.
2. A renda será actualizada em função dos contratos de arrendamento não habitacionais que são publicados em DL.
3. A entrega do imóvel é feita na data de celebração do presente contrato promessa, altura em que será efectuado o pagamento de um mês de renda e da caução.
CLÁUSULA QUARTA (Obras e Reparações)
1. As obras de adaptação do prédio à finalidade a que se destina ficam a cargo da SEGUNDA OUTORGANTE, podendo ser iniciadas de imediato, mas devendo ser objecto de autorização prévia da CML-- e da PRIMEIRA OUTORGANTE.
Consideram-se desde já autorizadas as obras do "Plano de Obras de Instalação" anexo ao presente contrato.
2. As obras que tenham que ser feitas no Armazém ficam a cargo da SEGUNDA OUTORGANTE.
3. Exceptuadas as essenciais para o exercício da actividade da Segunda Outorgante, a SEGUNDA OUTORGANTE não poderá efectuar quaisquer outras obras no prédio sem prévia autorização da PRIMEIRA OUTORGANTE, que deverá ser concedida ou recusada no prazo de 7 dias após solicitação para o efeito.
4. As obras que forem realizadas ficarão, desde logo a pertencer ao supra identificado prédio, sem que a senhoria tenha de pagar, seja por que motivo for, inclusive findo o contrato, qualquer indemnização ou a arrendatária possa alegar o direito de retenção.
5. De igual modo, constituem responsabilidade da SEGUNDA OUTORGANTE, as obras de beneficiação e as de manutenção cuidada do prédio e dos arranjos exteriores do mesmo aqui arrendado.
6. A SEGUNDA OUTORGANTE compromete-se a deixar o Armazém ora arrendado, bem como todo o espaço exterior, no exacto estado de construção, conservação e limpeza que o recebem, ou seja, de acordo com as telas finais apresentadas na Câmara Municipal de L-- e ainda objecto de licenciamento.
CLAUSULA QUINTA (Despesas)
Todas as despesas com os consumos de água, electricidade, gás e telefone são da exclusiva responsabilidade da SEGUNDA OUTORGANTE.
CLÁUSULA SEXTA (Actividade)
O local que se promete arrendar destina-se exclusivamente ao exercício da actividade principal da Segunda Outorgante, não podendo ser utilizado para outros fins nem ser sublocado, sem o consentimento escrito da Primeira Outorgante.
CLAUSULA SÉTIMA (Contrato Definitivo)
1. As PARTES comprometem-se a celebrar o Contrato de Arrendamento de que o presente é Promessa no prazo máximo de 30 dias contados desde a data em que for notificada à SEGUNDA OUTORGANTE a emissão da Licença de Utilização do Prédio.
2. O Contrato de Arrendamento, respeitará integralmente o clausulado do presente Contrato Promessa, com as necessárias adaptações,
CLÁUSULA OITAVA (Foro)
Para qualquer litígio emergente deste Contrato, será competente o foro do Tribunal da Comarca de Lisboa” [al. B da matéria assente];
3. As partes estabeleceram um prazo de 30 dias para a realização das obras, devendo as mesmas ser realizadas até ao mês de Dezembro de 2008 [al. C da matéria assente];
4. Por já ter pago as rendas iniciais e ter de iniciar a actividade em Janeiro de 2009, a A. suportou os encargos com a execução do ramal de gás e electricidade [al. D da matéria assente];
5. A A. efectuou obras a nível de construção civil, rede de águas, esgotos, vapor, electricidade, pinturas, nomeadamente a construção de três furos de captação de água subterrânea no logradouro do edifício, instalação de uma caldeira de vapor e um depósito de gás na cave [al. E da matéria assente];
6. Em 16 de Janeiro de 2009, a A. participou à Câmara Municipal de L---- a intenção de abertura do estabelecimento, sendo emitida proposta pelos serviços autárquicos em 16-03-2009, com o seguinte conteúdo:
"3.1 — Esclarecer a requerente que a apresentação da presente declaração não invalida que o estabelecimento só possa iniciar a sua laboração após a emissão da autorização de utilização (a efectuar nos trâmites do processo -----), por aplicação do disposto no nº 2 do art. 3º do Dec-Lei nº 259/2007 de 19 de Junho, conjugado com o nº 5 do art. 4º” [al. F da matéria assente];
7. No dia 15 de Julho de 2008 a Ré entregou no Comando Distrital de Operações de Socorro de Lisboa - Autoridade Nacional da
Protecção Civil – o requerimento para aprovação do projecto de segurança contra o risco de incêndios do edifício, que viria a ser aprovado nos termos constantes de fls. 342, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido [al. G da matéria assente];
8. No dia 28 de Novembro de 2008 a Câmara Municipal de L--- comunicou à R. que a fiscalização visitou o local tendo verificado que o armazém em causa está executado e concluído, e que no prazo máximo de 40 dias devia requerer a emissão da autorização de utilização [al. H da matéria assente];
9. No dia 06 de Fevereiro de 2008 a Certicel - Associação de Exploração de Instalações Eléctricas emitiu o respectivo Certificado de Exploração, em como era autorizada a exploração eléctrica para o local em causa - cfr. fls. 308, cujo teor se dá por integralmente reproduzido [al. I da matéria assente];
10. No dia 25 de Agosto de 2007 a Certitejo, Lda. emitiu certificado de conformidade da obra referente às infra-estruturas de telecomunicações do edifício - cfr. doc. fls. 309, cujo teor se dá por integralmente reproduzido [al. J da matéria assente];
11. No dia 21/08/2005 foi emitido pelo ISQ o relatório de ensaio sobre o índice de isolamento sonoro tendo-se reconhecido que o prédio cumpre as regulamentações legais - cfr. doc. fls. 310 a 315, cujo teor se dá por integralmente reproduzido [al. K da matéria assente];
12. No dia 28 de Outubro de 2008, o engenheiro técnico responsável pela direcção técnica da obra reconheceu que a obra se encontrava executada nas perfeitas condições e respeito pelos projectos aprovados e regulamentares em vigor - cfr. doc. fls. 316, cujo teor se dá por integralmente reproduzido [al. L da matéria assente];
13. Em escrito remetido pela Lavandaria -----, à Imobiliária….,Lda., por carta registada com aviso de recepção e por esta recepcionado em 6/10/2010, textua-se: "Decorridos que estão dois anos e sem que se mostre obtida a licença de utilização, sendo certo que nem a rede de incêndios foi executada e dadas imposições legais, vem a Lavandaria ---- SA, na qualidade de arrendatária, nos termos e para os efeitos do disposto no art. 5º, nº 7 do Dec-Lei nº 160/2006, de 8 de Agosto, resolver o contrato de arrendamento relativo às instalações sitas na Rua -------
A conjugação de tal situação com os demais factores inerentes ao local do ponto de vista legal e financeiro implicam a impossibilidade de prosseguimento da actividade no local.
A entrega do local está prevista para a primeira semana do próximo mês de Novembro de 2010, sem prejuízo da sua entrega no final deste mês, caso se consiga concretizar a transferência das máquinas para o novo local." [al. M da matéria assente];
14. No dia 18/11/2010, a A., com vista a facilitar a colocação do local no mercado de arrendamento pela R., entregou uma cópia das chaves a um colaborador desta que a guardou [al. N da matéria assente];
15. A última renda paga pela A. à R. diz respeito ao mês de Outubro de 2010 [al. O da matéria assente];
16. A A. dedica-se à chamada lavandaria industrial, lavando roupa de hospitais em grandes quantidades (cerca de 5 toneladas/dia) e, para estabelecimento das suas instalações próprias, a A. procurou um local que satisfizesse as suas necessidades físicas e geográficas na periferia de Lisboa ou concelhos limítrofes [resposta ao artº 1º da base instrutória];
17. O local tinha de ter uma área mínima de 1000 m2 e estar abastecido com o fornecimento de gás natural, electricidade em baixa tensão normal até 200 KWA e água da rede pública [resposta ao artº 2º da base instrutória];
18. O sócio da R., Dr. Jorge ------, afirmou no local que este dispunha de todas as infra-estruturas [resposta ao artº 4º da base instrutória];
19. No dia da outorga do contrato (16/10/2008), que se realizou no escritório do Sr. Dr. Jorge ------, a A. sabia que o local não possuía licença de utilização mas que a mesma estava em condições de ser emitida [resposta conjunta aos artºs 6º e 9º da base instrutória];
20. Ao pretender celebrar o contrato de fornecimento de água, o SMAS de L------ informou a A. que enquanto não estivessem concluídas as obras do projecto e consequente vistoria municipal e emissão de licença de utilização não poderia ser celebrado o almejado contrato [resposta ao artº 10º da base instrutória];
21. A A. foi informada pela EDP que o PT [posto de transformação] existente no local não só não pertencia à R. como outrossim era necessário um projecto e pedido de ligação de ramal em BTE, uma vez que o local apenas possuía electricidade em Baixa Tensão Normal [resposta ao artº 11º da base instrutória];
22. A operadora distribuidora de gás informou a A. de que era viável o fornecimento, mas que seria necessário construir a extensão de ramal [resposta ao artº 12º da base instrutória];
23. Desde princípios de Janeiro de 2009 houve vários contactos entre representantes da A. e o Sr. Dr. Jorge ------, sócio da R., relativamente à situação da licença de utilização, tendo este respondido que tinha tudo tratado na Câmara [resposta conjunta aos artºs 14º e 17º da base instrutória];
24. Os serviços de fiscalização da Câmara Municipal de L----- e respectivos SMAS visitaram por várias vezes o local, pedindo a célere regularização da situação, pois, caso contrário, o estabelecimento iria ser fechado [resposta ao artº 16º da base instrutória];
25. Um dos problemas inerentes à emissão da licença de utilização relacionava-se com o facto de a empresa construtora ECO--- não entregar as plantas finais à R. [resposta ao artº 18º da base instrutória];
26. Em finais de 2009, a solicitação dos Bombeiros, foi executada na cave uma antecâmara [resposta ao artº 19º da base instrutória];
27. A R. substituiu os sensores de fumo [resposta ao artº 20º da base instrutória];
28. No dia 27/11/2010, na presença da GNR, o sócio da R. Dr. Jorge ----, não permitiu a remoção das bombas dos furos [resposta ao artº 21º da base instrutória];
29. Na execução do ramal para abastecimento de energia eléctrica a A. despendeu a quantia de € 8.925,68 em Agosto/Setembro de 2009 [resposta ao artº 22º da base instrutória];
30. Na execução do ramal de gás a A. suportou a quantia de 3.486,00€ [resposta ao artº 23º da base instrutória];
31. Na rede interna de gás a A. despendeu pelo menos € 28.406,71 [resposta ao artº 24º da base instrutória];
32. A A. despendeu a quantia de 65.718,58€ na execução dos 3 furos de captação de água e respectivos equipamentos que ficaram nos correspondentes furos [resposta ao artº 25º da base instrutória];
33. A A. despendeu pelo menos a quantia de € 12.348 em trabalhos de pedreiro e pinturas [resposta ao artº 26º da base instrutória];
34. A A. despendeu pelo menos a quantia de € 630 na execução de trabalhos de caixilharia [resposta ao artº 28º da base instrutória];
35. A autora suportou os custos com a instalação da central de vapor e rede de ar comprimido, mediante recurso a financeira, sendo: a rede de ar comprimido no montante de 24.239,40€, incluindo IVA; a central de vapor no montante de 70.865,55€, incluindo IVA; e a rede de vapor teve o custo de 12.721€ [resposta ao artº 29º da base instrutória];
36. A A. despendeu a quantia de 48.156,65€ com as instalações eléctricas dentro do locado, sendo que desta a quantia de 5.811,17€ diz respeito a iluminação [resposta ao artº 30º da base instrutória];
37. A A. despendeu pelo menos a quantia de € 1.426,19 na rede interna de águas [resposta ao artº 31º da base instrutória];
38. No sistema de recuperação de água a A. gastou a quantia de 2.988,85€ [resposta ao artº 33º da base instrutória];
39. A A. suportou custos com o aluguer de um gerador no valor de € 11.613 [resposta ao artº 34º da base instrutória];
40. Para abastecer com gasóleo o mencionado gerador eléctrico a A. gastou a quantia de 14.936,98€ [resposta ao artº 35º da base instrutória];
41. Para remoção dos entulhos das obras acima referidas a A. gastou a quantia de 610,23€ [resposta ao artº 36º da base instrutória];
42. Para a realização das obras mencionadas a A. despendeu na compra de materiais diversos pelo menos a quantia de € 9.702,69 [resposta ao artº 37º da base instrutória];
43. A A., aproveitando o buraco existente entre a cave e o rés-do-chão para montagem do monta-cargas, adquiriu e instalou uma plataforma elevatória para cargas na justa medida do dito buraco, pelo montante de 9.202,80€ [resposta ao artº 38º da base instrutória];
44. Sem considerar os custos do seu pessoal a A. teve ainda que suportar diversas despesas relacionadas com a transferência dos seus equipamentos, nomeadamente: ao transportador LAS---, S.A., a A. pagou a quantia de 5.384,50€; no aluguer de um empilhador de cargas pesadas a A. despendeu a quantia de 2.625,70€ [resposta ao artº 39º da base instrutória];
45. (…) pelo aluguer de auto-grua a A. pagou a quantia de 1.601,25€ e para remoção e nova montagem da (2ª) central de vapor a A. pagou a quantia de 18.742,90€ [resposta ao artº 40º da base instrutória];
46. Os trabalhos das especialidades de redes de água, vapor, ar comprimido, gás, são trabalhos que são feitos na justa medida do local, não se reaproveitando o seu valor em caso de remoção ou alteração [resposta ao artº 43º da base instrutória];
47. Os trabalhos de construção civil (pedreiro, carpinteiro e pinturas) uma vez executados não são mais recuperáveis para qualquer outro local [resposta ao artº 44º da base instrutória];
48. A A. pagou à R. a quantia total de 198.000,00€ a título de rendas [resposta ao artº 45º da base instrutória];
49. Em data que em concreto não foi possível apurar, mas já no decurso do ano 2009, foram feitas diligências, ora pela A. ora pela R., com vista a instalar o projecto de Segurança [resposta ao artº 48º da base instrutória];
50. A R. dirigiu à CML-- requerimento solicitando a autorização de utilização em 07/10/2009 [resposta ao artº 49º da base instrutória];
51. A A. edificou em tijolo, betão armado e com telhado vários anexos que electrificou [resposta aos artºs 51º e 67º da base instrutória];
52. As obras realizadas pela A. alteraram as linhas arquitectónicas do prédio e deformaram a sua estética [resposta aos artºs 52º e 67º da base instrutória];
53. A A. nunca deu conta ou conhecimento à Ré das obras que levou a cabo [resposta aos artºs 53º e 67º da base instrutória];
54. A R. não acompanhou a realização das obras levadas a efeito pela A. [resposta ao artº 54º da base instrutória];
55. A A., nas visitas que fez ao local prometido arrendar, antes da celebração do contrato, observou a tipologia de instalações eléctricas existentes [resposta ao artº 55º da base instrutória];
56. Quando a A. entregou as chaves à R. no dia 18/11/2010, a A. já tinha iniciado a remoção dos equipamentos e das instalações que ali montara, designadamente das instalações eléctrica, de gás e de vapor [resposta conjunta aos artºs 56º e 59º da base instrutória];
57. A A. deixou as instalações sujas, e aí deixou também roupas sujas [resposta conjunta aos artºs 57º e 66º da base instrutória];
58. A A. construiu um anexo no logradouro frontal do armazém [resposta aos artºs 58º e 67º da base instrutória];
59. A A. construiu paredes de alvenaria sem autorização da R. e sem licença camarária e abriu um acesso do r/c para cave [resposta ao artº 60º da base instrutória];
60. A A. abriu diversos buracos, de diversas dimensões, nas fachadas principais do prédio, sem autorização da R. e sem licença camarária [resposta ao artº 61º da base instrutória];
61. A A. levantou parte do pavimento exterior para passar tubagem para a cave do edifício [resposta conjunta aos artºs 62º e 68º da base instrutória];
62. A A. na cave construiu paredes de alvenaria com portas, formando várias divisórias interiores [resposta ao artº 63º da base instrutória];
63. A A. construiu uma porta de acesso ao exterior [resposta ao artº 64º da base instrutória];
64. A A. instalou na cave depósitos que removeu quando saiu das instalações [resposta ao artº 65º da base instrutória];
65. Após a entrega das chaves, no decurso do mês de Novembro de 2010, a A. começou a desfazer as obras e a desmontar as instalações que fizera no local [resposta conjunta aos artºs 69º e 70º da base instrutória];
66. No dia 27/11/2010 a A. fez deslocar ao local um profissional que contratara para retirar as bombas dos furos e fechá-los, o qual, supondo que o cadeado tinha sido colocado pela A., o rebentou [resposta ao artº 71º da base instrutória];
67. A A., enquanto lavandaria hospitalar para hospitais do Estado, estava obrigada a dispor da licença do seu estabelecimento para poder participar em concursos públicos relacionados com o seu objecto social [resposta ao artº 78º da base instrutória];
68. A A. não repôs o local nas condições em que o recebeu porque a R. a impediu, procedendo à mudança de fechaduras [resposta ao artº 79º da base instrutória];
69. A A. tinha contratado o construtor civil, Senhor António ----- para efectuar tais trabalhos, mediante remuneração no montante de 4.000,00€ [resposta ao artº 80º da base instrutória];
70. Um funcionário de uma sociedade do Dr. Jorge ------, esteve no local quando a A. estava a remover os seus equipamentos e desfazer as obras e a desmontar as instalações que fizera no local [resposta ao artº 81º da base instrutória].
***
B - FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
i. DA REAPRECIAÇÃO DA PROVA GRAVADA em resultado da impugnação da matéria de facto
O Novo Código de Processo Civil, no seu artigo 662º, veio reforçar os poderes do Tribunal da Relação relativamente à modificabilidade da decisão de facto, os quais se mostram ampliados no seu nº 2.
Estatui agora o citado normativo que:
1. A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
2. A Relação deve ainda, mesmo oficiosamente:
a) Ordenar a renovação da produção da prova quando houver dúvidas sérias sobre a credibilidade do depoente ou sobre o sentido do seu depoimento;
b) Ordenar em caso de dúvida fundada sobre a prova realizada, a produção de novos meios de prova;
c) Anular a decisão proferida na 1.ª instância, quando, não constando do processo todos os elementos que, nos termos do número anterior, permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto, repute deficiente, obscura ou contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto, ou quando considere indispensável a ampliação desta;
d) Determinar que, não estando devidamente fundamentada a decisão proferida sobre algum facto essencial para o julgamento da causa, o tribunal de 1.ª instância a fundamente, tendo em conta os depoimentos gravados ou registados.
No que concerne ao ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, estabelece o artigo 640º, do Novo
Código Processo Civil (preceito corresponde ao artigo 685º-B do anterior Código Processo Civil, com a inovação da alínea c) do nº. 1) que:
1. Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2. No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.”
Considerando que, no caso vertente, a prova produzida em audiência foi gravada, e as recorrentes deram cumprimento ao preceituado no supra referido artigo 640º do NCPC pode este Tribunal da Relação proceder à sua reapreciação, uma vez que dispõe dos elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os factos em causa.
Quer a autora, quer a ré, estão em desacordo com a decisão sobre a matéria de facto proferida pelo Tribunal a quo. A primeira, relativamente aos Nºs 31, 33, 34 e 37 dos Factos Provados (artigos 24º, 26º, 28º, e 31º da B.I.) que deveriam ter sido dados como totalmente provados, com a formulação que deles consta na base instrutória; e, os pontos F, G e H (artigos 27º, 32º, 41º e 42º da B.I.) deveriam considerar-se provados e, ainda parcialmente provado o artigo 46º da Base Instrutória.
Por outro lado, a ré/recorrente está em desacordo com a decisão da matéria de factos proferida pelo Tribunal a quo, relativamente aos artigos 47º, 50º, 72º a 76º, 79º e 80º que, no entender da apelante, ou deveria ter sido dados como provados ou deveria ter diferente formulação (47º, 50º, 72º a 76º) ou não deveriam sido dados como não provados, devendo, ao invés, ter sido dados como provados (Nºs 79º e 80º).
Há que aferir da pertinência da alegação da apelante, ponderando se, in casu, se verifica a ausência da razoabilidade da respectiva decisão em face de todas as provas produzidas, conduzindo necessariamente à modificabilidade da decisão de facto.
Foi integralmente auditado o extenso suporte áudio e, concomitantemente, ponderada a convicção criada no espírito da Exma. Juíza do Tribunal a quo, a qual tem a seu favor o importante princípio da imediação da prova, que não pode ser descurado, sendo esse contacto directo com a prova testemunhal que, em regra, melhor possibilita ao julgador a percepção da frontalidade, da lucidez, do rigor da informação transmitida e da firmeza dos depoimentos prestados, levando-o ao convencimento quanto à veracidade ou probabilidade dos factos sobre que recaíram as provas.
Há, pois, que atentar na prova gravada e na supra referida ponderação, por forma a concluir se a convicção criada no espírito do julgador de 1ª instância é, ou não, merecedora de reparos.
Þ Vejamos:
Perguntava-se no artigo 24º da Base Instrutória:
Na rede interna de gás, que a A. perdeu na totalidade, foi despendida a quantia de 30 327,71€?
O Tribunal a quo deu a seguinte resposta a estes artigo da Base Instrutória:
Na rede interna de gás a A. despendeu pelo menos € 28.406,71.
*
Perguntava-se no artigo 26º da Base Instrutória:
A A. despendeu a quantia de 36 898,00€ nos trabalhos da arte de pedreiro e pinturas?
O Tribunal a quo deu a seguinte resposta a estes artigo da Base Instrutória:
A A. despendeu pelo menos a quantia de € 12.348 em trabalhos de pedreiro e pinturas.
*
Perguntava-se no artigo 27º da Base Instrutória
A A. despendeu a quantia de 1 519,80€ na colocação de estores e um aparelho de ar condicionado no escritório?
O Tribunal a quo deu a seguinte resposta a estes artigo da Base Instrutória: NÃO PROVADO
*
Perguntava-se no artigo 28º da Base Instrutória:
A A. despendeu a quantia de 3 552,00€ na execução de trabalhos de caixilharia?
O Tribunal a quo deu a seguinte resposta a estes artigo da Base Instrutória:
A A. despendeu pelo menos a quantia de € 630 na execução de trabalhos de caixilharia.
*
Perguntava-se no artigo 31º da Base Instrutória:
A A. despendeu a quantia de 5 844,18€ na rede de águas interna?
O Tribunal a quo deu a seguinte resposta a estes artigo da Base Instrutória:
A A. despendeu pelo menos a quantia de € 1.426,19 na rede interna de águas.
*
Perguntava-se no artigo 32º da Base Instrutória
Para vigilância do local a A. instalou um dispositivo electrónico adquirido à Securitas que custou a quantia de 1027,20€?
Perguntava-se no artigo 41º da Base Instrutória
Entre Fevereiro e Março de 2009, ocorreu um forte vendaval que arrancou os tectos falsos do escritório e refeitório, tendo o representante da R., senhor Bruno ----, dito que assumia o custo da reparação?
O Tribunal a quo deu a seguinte resposta a estes artigos 32º e 41º da Base Instrutória: NÃO PROVADOS.
*
Perguntava-se no artigo 42º da Base Instrutória
O custo da reparação efectuada pela Marqui ----, Lda. cifrou-se em 1800,00€?
O Tribunal a quo deu a seguinte resposta a estes artigo da Base Instrutória:
Prejudicado face à resposta negativa ao artº 41º.
*
Perguntava-se no artigo 46º da Base Instrutória
O valor da renda mensal por espaço com as dimensões e características do em apreço nos autos, sem licença de utilização e sem rede de incêndios não ultrapassa o montante de 3 500,00€ (1000 m2 X 3,50 m2)?
Perguntava-se no artigo 47º da Base Instrutória
As partes acordaram que a A. iria colocar o seu equipamento e instalar a sua unidade industrial no rés-do-chão já que a cave era exclusivamente para estacionamento?
Perguntava-se no artigo 50º da Base Instrutória
No seguimento deste requerimento, os técnicos da Câmara foram confrontados com as obras realizadas pela A. para instalação do equipamento na cave do edifício – que não tinham sido licenciadas pela Câmara nem autorizadas – o que levou à não emissão da licença de utilização?
O Tribunal a quo deu a seguinte resposta a estes artigos 46º, 47º e 50º da Base Instrutória: NÃO PROVADOS.
*
Perguntava-se no artigo 72º da Base Instrutória
A Ré suportou os custos na execução dos seguintes trabalhos:
- limpeza do rés-do-chão e 1º andar incluindo o exterior € 7.500,00;
- demolição de paredes no interior do armazém e no exterior € 92.500,00;
- transporte de entulho proveniente das demolições a centros de recolha de entulhos autorizados € 52.600,00?
Perguntava-se no artigo 73º da Base Instrutória
(…) - Retirar tubagens de gás, vapores, águas e electricidade acrescentados ao armazém € 32.000,00;
- retirar máquinas do interior para o exterior € 15.000,00?
- tapar buracos existentes em todo o armazém referente às tubagens retiradas € 32.000,00?
Perguntava-se no artigo 74º da Base Instrutória
(…) Colocação de pavê no exterior em zonas que tinham sido retiradas para a execução de passagem e furos € 12.000,00;
- demolição e tapamento de uma fossa acrescentada ao armazém no rés-do-chão € 15.000,00?
- pintura global de interiores e exteriores do armazém € 46.900,00?
Perguntava-se no artigo 75º da Base Instrutória
(…) trabalhos de contenção dos furos de água no exterior € 12.475,00;
- trabalhos de reconstrução das fachadas principais, desmontar e anular portas de acesso, refazer as paredes conforme a aprovação da C.M.Loures €15.450,00?
- trabalhos de reparação do piso interior ao nível da cave, retirar os fixantes e tubagem das máquinas industriais e caldeiras € 5.890,00?
Perguntava-se no artigo 76º da Base Instrutória
Equipamento especial para retirar da cave restos de lençóis e outras € 1.800,00 peças com sangue, em elevado estado intoxicante?
O Tribunal a quo deu a seguinte resposta a estes artigos 72º a 76º da Base Instrutória: NÃO PROVADOS.
*
Perguntava-se no artigo 79º da Base Instrutória
A A. não repôs o local nas condições em que o recebeu porque a R. a impediu procedendo à mudança de fechaduras?
O Tribunal a quo deu a seguinte resposta a estes artigo da Base Instrutória: PROVADO
*
Perguntava-se no artigo 80º da Base Instrutória
A A. tinha contratado o construtor civil, Senhor António -----, para efectuar tais trabalhos, mediante remuneração no montante de 4000,00€?
O Tribunal a quo deu a seguinte resposta a estes artigo da Base Instrutória: PROVADO
*
Fundamentou a Exma. Juíza do Tribunal a quo, da seguinte forma as respostas negativas dadas aos artigos incluídos na Base Instrutória:
Uma primeira observação se impõe quanto à prova testemunhal e credibilidade que a mesma mereceu.
As principais testemunhas, na óptica das partes, foram pela A. o Sr. Dr. Eusébio …..e pela R. o Sr. Dr. Jorge -----.
Relativamente ao depoimento da testemunha Eusébio ---- não pode deixar de se assinalar a postura serena e tranquila com que depôs, porém, tal não basta para caracterizar o seu depoimento como isento e credível.
Na verdade, o legal representante da A. que prestou depoimento de parte revelou pouco conhecer dos factos. Já o Sr. Dr. Eusébio ----- tinha conhecimento sobre tudo o que acontecera, teve participação directa nos acontecimentos, foi referenciado pelas testemunhas ao longo do julgamento como a pessoa sempre presente, que negociou o contrato com o Dr. Jorge ---- e, surpreendentemente, contrariamente ao legal representante da sociedade que apenas esteve no Tribunal aquando do depoimento de parte e quando foram produzidas alegações, o Sr. Dr. Eusébio ------ acompanhou todas as sessões de julgamento (cfr. actas), que foram muitas e longas, e foi com ele que o Ilustre mandatário da A. conferenciou quando necessitou.
Ora, tal conduta é reveladora do manifesto interesse directo na acção e respectivo desfecho, pondo em crise aquele grau de independência e isenção necessário à credibilidade do depoimento e à sua consistência.
No que diz respeito ao Sr. Dr. Jorge -----, que prestou depoimento como testemunha pois não é legal representante da sociedade R., qualidade essa que é detida pela esposa, também ele sabia tudo o que acontecera, foi parte em todas as negociações e foi ele que, aliás, outorgou o contrato em nome da R., foi sempre referenciado pelas testemunhas como sendo o dono da empresa/o dono do armazém, quem punha e dispunha. E na verdade, foi essa posição que revelou ao longo de todo o seu depoimento, falando sempre na primeira pessoa, referindo-se aos seus prejuízos, às suas contrariedades, aos seus aborrecimentos, às suas diligências, aos seus conhecimentos na CML----, de tal forma que se pensaria que parte no contrato seria ele mesmo, pessoa singular, e não a pessoa colectiva da qual é… sócio não gerente.
Tais circunstâncias, conjugadas com o modo acalorado (é o mínimo que se pode dizer) como prestou o seu depoimento, obnubilaram até a racionalidade do seu depoimento, o qual, também ele, se mostra irremediavelmente inquinado pela ausência da dose mínima de isenção necessária à credibilidade do depoimento.
Já quanto à prova testemunhal relativa às restantes testemunhas podemos, salvo o devido respeito, comprá-la aos grupos de adeptos de clubes de futebol adversários : as testemunhas arroladas pela A. seguiram fielmente a versão desta, afirmando exactamente o que esta alegou como fundamento da sua pretensão e transmitindo uma negra imagem da R. e dos seus representantes e/ou colaboradores com intervenção nos factos; já as testemunhas arroladas pela R. também fielmente seguiram a versão desta e disseram precisamente o que ela invocou em sua defesa na acção, revelando especial adulação pelo Sr. Dr. Jorge ----, traçando deste e da sociedade R. uma imagem de bondade e benevolência, por contraposição a uma figuração malévola da A. e dos seus representantes e /ou colaboradores.
E neste quadro encontramo-nos como que em presença de dois grupos opostos, de onde não foi possível extrair, com a segurança e certeza de que as decisões judiciais carecem, quaisquer elementos factuais relevantes, já que o evidente comprometimento das testemunhas com as partes que as arrolaram põe em crise aquele grau de independência e isenção necessário à credibilidade do depoimento e à sua consistência (sabido que é que na maior parte dos casos há sempre um grau de proximidade e relação entre as testemunhas e as partes que as arrolam).
Deste modo, e não tendo sido possível concluir estarmos em presença de falsos depoimentos, confrontamo-nos com a situação do inaproveitamento quase total da prova testemunhal, já que nada nos permite utilizar uns depoimentos em detrimento de outros.
Assim, a prova testemunhal no seu conjunto permitirá dar algum “corpo” a factos (poucos) em que existe alguma conexão entre depoimentos e no mais o Tribunal atenderá à prova documental, às regras da experiência comum e terá em especial atenção os ónus de prova.
Assim:
Da conjugação dos documentos juntos aos autos (designadamente do contrato e do doc. de fls. 36 a 43) é facilmente apreensível que ao licenciamento do armazém objecto do contrato respeitava o processo nº 42.670/AA/E/N – pelo que se teve em especial atenção o alvará que se encontra a fls. 615 a 617 (que também integra a certidão da CML---- a fls. 632 ss.) – e que a declaração de instalação de estabelecimento por parte da ora A., que deu entrada nos serviços da CML-----, em 16/01/2009, deu origem ao processo nº ----, o qual passou a andar anexo àquele após a decisão camarária de 16/03/2009, proferida na sequência da apresentação daquela “declaração”, aspectos estes que se tiveram sempre presentes na análise dos documentos juntos aos autos.
Teve-se em atenção as fotos juntas aos autos de fls. 323 a 340, 423 a 428, 487, 488, 499 a 549, que retratam aspectos factuais relevantes, tendo-se, porém, desatendido todas as considerações apostas nalgumas delas em jeito de legenda, por as mesmas serem tão só opiniões da parte sobre aspectos factuais do litígio, constituindo uma forma ínvia de depoimento de parte fora dos pressupostos legais, como é o caso, que se indica a titulo de exemplo, das que se encontram a fls. 322 ss.
Teve-se também ainda em consideração os documentos de fls. 429-430, 471 a 479, 484 a 486, 599 e vº e 603-604, bem como, em termos instrumentais, os docs. de fls. 550 a 559.
Atentou-se ainda nas certidões emitidas pela CML----, de fls. 632 a 666, de fls. 667 a 672, de fls. 700 a 708 e de fls. 709 a 761, bem como na CRPredial relativa ao imóvel em causa nos autos, junta na última sessão de julgamento.
Impõe-se algumas considerações de pormenor relativamente a alguns aspectos, assim diremos que :
(…)
Artº 24º : Resposta sustentada nos docs. de fls. 50, 52 e 53; já o doc. de fls. 51, referenciado na petição como respeitando a essa despesa, nada nele permite estabelecer a relação com a obra em causa, pelo que na ausência de qualquer outra prova que o corroborasse, não foi possível atender ao mesmo.
(…)
Artº 26º : De quanto consta dos autos, dúvidas não restam de que houve trabalhos de pedreiro e pinturas. Isso resulta do próprio litígio e da prova na sua globalidade. Já quanto aos valores concretamente despendidos, dos documentos de fls. 62 a 71, referidos na petição como respeitando a tais despesas, atendeu-se apenas aos de fls. 65 a 68 e 70 e 71, pois, na verdade os docs. de fls. 62 a 64 não só se reportam a orçamentos que não foram juntos aos autos, não permitindo aferir se as obras a que respeitarão terão sido as realizadas no armazém, como também os mesmos foram emitidos à A., porém com aposição da morada da sede, sita na R. Infant------ em ----, o que na ausência de qualquer outra menção geográfica suscita válidas dúvidas sobre se respeitam efectivamente às obras realizadas no local em causa nos autos, e o doc. de fls. 69 diz respeito à substituição de uma porta, o que claramente não se enquadra na categoria de trabalhos de pedreiro e pinturas.
Deve assinalar-se, pela importância de que se reveste na análise da prova documental, que de alguns dos documentos a que agora nos referimos, como muitos outros constantes dos autos, consta a morada Rua Cidade --, algumas vezes com a indicação do nº 10, não havendo dúvidas quanto à correspondência entre essa morada e o armazém em causa nos autos tendo em conta o alvará de fls. 615.
Artº 27º : Não provado, porquanto os docs de fls. 72 e 73 são claros quanto a que o local da descarga dos materiais foi a R. de Infanta-----, não sendo credível que os estores fossem descarregados em Lisboa, para depois serem transportados e montados em Loures, acrescendo que o doc. de fls. 73 refere ele próprio a aplicação; já o doc. de fls. 74, pese embora emitido à A., tem aposta apenas a morada da sede, sita na R. Infanta----, o que na ausência de qualquer outra menção geográfica suscita válidas dúvidas sobre se respeitam efectivamente às obras realizadas no local em causa nos autos.
Artº 28º : Para a resposta ao mesmo teve-se em conta os docs. juntos para prova dessa matéria, de fls. 75 a 77, o primeiro deles, como já acima referimos acerca de outros, tem aposta apenas a morada da sede, sita na R. Infanta----, o que na ausência de qualquer outra menção geográfica suscita válidas dúvidas sobre se respeitaram efectivamente às obras realizadas no local em causa nos autos, até por comparação com o doc. de fls. 76 que indubitavelmente tem aposta a morada das instalações do armazém, pelo que, tratando-se de factura relativa a janelas de alumínio, foi tido em consideração na resposta ao quesito em causa. Já o doc. de fls. 77 reportando-se genericamente a reparações nas vossas instalações não permite afirmar respeitar aos trabalhos de caixilharia em causa no quesito.
(…)
Artº 31º : A resposta ao artº 31º estribou-se essencialmente nos docs. de fls. 94 e 95.
Dos docs. juntos para prova desta matéria, os de fls. 91 e 92 respeitam a trabalhos identificados genericamente como trabalhos de canalização não permitindo afirmar que os mesmos foram efectivamente realizados no armazém e respeitam concretamente à rede interna de águas, tanto mais que têm aposta apenas a morada da sede, sita na R. Infanta -----, onde seguramente também há canalizações, o que na ausência de qualquer outra menção geográfica suscita válidas dúvidas sobre se respeitaram efectivamente às obras realizadas no local em causa nos autos, dúvidas que pelas mesmas razões se levantam relativamente ao doc. de fls. 93, no qual ademais estão incluídos produtos consumíveis, como é o caso de produtos de limpeza. Relativamente ao doc. de fls. 96 também indicado para prova da matéria em causa, não se vislumbra qualquer relação entre ele e a questão colocada, uma vez que o mesmo respeita a grandes equipamentos, sendo aliás o seu valor totalmente desconforme com o que está em causa neste ponto 31º da base instrutória.
Artº 32º : Para a sua resposta atendeu-se a que o doc. de fls. 97, junto para prova desta matéria, respeita a uma instalação na EN 10, em Bobadela, localidade onde se situavam as anteriores instalações da A.. É certo que o documento exibe data posterior à da celebração do contrato em discussão, mas tal não é suficiente para afirmar que a instalação em causa foi efectivamente disponibilizada no armazém do Parque do -----, tanto mais que se desconhece se a A. (ou algum dos seus responsáveis) manteve e por quanto tempo ligações às instalações da Bobadela.
(…)
Na resposta aos artºs 41º e 42º teve-se em conta a incongruência dos depoimentos a esse respeito, já que diversas testemunhas, de ambas as partes, referiram a ocorrência de um ou dois fortes vendavais, que não conseguiram situar no tempo, sendo certo, porém, que as referências temporais feitas são incompatíveis entre si, e ademais as consequências relatadas foram igualmente discrepantes, acrescendo que nada resultou provado quanto ao concreto custo da reparação.
(…)
Relativamente ao artº 46º não foi feita prova cabal acerca dessa matéria, as testemunhas limitaram-se a dar a sua opinião, a fazer deduções e conjecturas,
Para a resposta ao art 47º o Tribunal teve em conta que não resultou demonstrado que tenha havido, ou não, qualquer acordo relativamente à utilização da cave ou, sequer, que a utilização da cave tenha sido objecto de conversa;
(…)
Relativamente às despesas invocadas pela R. e vertidas nos artºs 72º a 77º, há que dizer que os valores indicados são todos eles manifestamente desrazoáveis para os concretos trabalhos a que alegadamente respeitam tendo presentes as regras da experiência. Acresce, o que não é despiciendo, que nenhum dos prestadores dos serviços em causa ouvidos em audiência foi capaz, mesmo que de modo simples, de sustentar e explicar os valores referidos nos documentos (alguns dos quais ainda não pagos e alguns trabalhos ainda não executados), de forma a dar-lhes consistência.
Esta, em síntese, a fundamentação para a antecedente decisão sobre a matéria de facto.
Foram indicadas para responder à matéria aqui em apreciação, todas as testemunhas arroladas quer pela autora (Eusébio -----, Teresa -----, Lígia ---- e António ----), quer pela ré (Jorge ----, Bruno ----, Telmo ---- e Cristina ---). Foi ainda ouvida, oficiosamente, a testemunha José -----.
Defende, em suma, a Autora/apelante, que o Tribunal a quo fez uma errada apreciação da prova, no que concerne aos depoimentos das testemunhas por si arroladas, nomeadamente quanto às testemunhas Eusébio ---, Teresa ---, Lígia ---- e Bruno ----.
Defende, por seu turno a Ré/apelante, que o Tribunal a quo fez uma errada apreciação da prova, no que concerne aos depoimentos das testemunhas por si arroladas, nomeadamente quanto às testemunhas Jorge ----, Telmo ----, Cristina ----, José ----, Bruno ---- e António -----.
Importa, então, analisar os depoimentos prestados em audiência, indicados pelas recorrentes como relevantes, a propósito dos artigos da Base Instrutória aqui em causa, em confronto com a restante prova produzida, designadamente documental, para verificar se tais quesitos deveriam merecer resposta em consonância com o preconizado pelas apelantes, ou se, ao invés, as respostas dadas aos mesmos não merecem censura, atenta a fundamentação aduzida pela Exma. Juíza do Tribunal a quo.
Como é sabido no nosso ordenamento jurídico vigora o princípio da liberdade de julgamento ou da prova livre, segundo o qual, o tribunal aprecia livremente as provas e fixa a matéria de facto em sintonia com a convicção que tenha firmado acerca de cada facto controvertido, salvo se a Lei exigir, para a existência ou prova do facto jurídico, qualquer formalidade especial.
De harmonia com este princípio, que se contrapõe ao princípio da prova legal, as provas são valoradas livremente, sem qualquer grau de hierarquização, apenas cedendo este princípio perante situações de prova legal, nomeadamente nos casos de prova por confissão, por documentos autênticos, documentos particulares e por presunções legais.
Nos termos do disposto, especificamente, no artigo 396.º do C.C. e do princípio geral enunciado no artigo 607º, nº 5 do NCPC (artigo 655.º do anterior CPC) o depoimento testemunhal é um meio de prova sujeito à livre apreciação do julgador, o qual deverá avaliá-lo em conformidade com as impressões recolhidas da sua audição ou leitura e com a convicção que delas resultou no seu espírito, de acordo com as regras de experiência – v. sobre o conteúdo e limites deste princípio, MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, A livre apreciação da prova em processo Civil, Scientia Iuridica, tomo XXXIII (1984), 115 e seg.
A valoração da prova, nomeadamente a testemunhal, deve ser efectuada segundo um critério de probabilidade lógica, através da confirmação lógica da factualidade em apreciação a partir da análise e ponderação da prova disponibilizada.
Salientam ANTUNES VARELA, MIGUEL BEZERRA E SAMPAIO E NORA, Manual de Processo Civil, Coimbra Editora, 435-436 que: “A demonstração da realidade a que tende a prova não é uma operação lógica, visando a certeza absoluta (a irrefragável exclusão da possibilidade de o facto não ter ocorrido ou ter ocorrido de modo diferente), como é, por exemplo, o desenvolvimento de um teorema nas ciências matemáticas. Nem essa demonstração se opera as mais das vezes, à semelhança do que sucede com as análises médicas ou os exames efectuados nos laboratórios das ciências naturais, através da observação directa ou da reconstituição dos factos com fim de facultar ao julgador a percepção dos seus resultados”.
E mais referem que: “A demonstração da realidade de factos desta natureza com a finalidade do seu tratamento jurídico, não pode visar um estado de certeza lógica, absoluta, sob pena de o Direito falhar clamorosamente na sua função essencial de instrumento de paz social e de realização da justiça entre os homens. A prova visa apenas, de acordo com os critérios de razoabilidade essenciais à aplicação prática do Direito, criar no espírito do julgador um estado de convicção, assente na certeza relativa do facto». Cientes de que, com a prova de um facto, não se pode obter a absoluta certeza da verificação desse facto, atenta a precariedade dos meios de conhecimento da realidade, para convencer o julgador, em face das circunstâncias concretas, e das regras de experiência, basta um elevado grau da sua veracidade ou, ao menos, que essa realidade seja mais provável que a ausência dela.
No caso vertente, e face ao teor dos depoimentos das testemunhas ouvidas, globalmente analisado e ponderado, entende-se que o que resultou de todos os depoimentos ouvidos foram duas posições antagónicas. Por um lado, a versão apresentada pelas testemunhas dos autores e, por outro, a versão das testemunhas dos réus, tal como, de resto, foi salientado pela Exma. Juíza do Tribunal a quo, na fundamentação da decisão de facto.
v RECURSO DA AUTORA:
A testemunha da autora, Eusébio ---- e a testemunha da ré, Jorge ------, por representarem os interesses das partes, confundindo-se com as próprias partes, não poderão consubstanciar uma prova inequívoca e objectiva, embora em relação a alguns aspectos, a primeira haja revelado maior sobriedade nas suas respostas e revelasse uma maior objectividade, sendo irrelevante a circunstância de ter estado presente em todas as sessão do julgamento ou de ter conferenciado, depois de ter sido ouvido, com o advogado da autora.
Relativamente à impugnação da matéria de facto apresentada pela autora, as testemunhas ouvidas (Eusébio ---- Teresa ----, Lígia ---- e Bruno ----), apesar de as três últimas apresentarem alguma objectividade nos seus relatos) não lograram fornecer ao Tribunal, elementos esclarecedores e concretos sobre os valores que a autora terá despendido com a instalação da sua unidade de lavandaria no armazém aqui em causa.
Estende-se, assim, que por recurso à prova testemunhal e tendo em consideração as pertinentes dúvidas suscitadas pela Exma. Juíza do Tribunal a quo sobre a documentação oferecida pela autora que não foram esclarecidas pelas aludidas testemunhas, nunca poderia o perguntado nos artigos 26º, 28º, 31º, ser dado como integralmente provado. E, pelas mesmas razões constantes da fundamentação da decisão de facto, com a qual se concorda inteiramente, tão pouco poderia ser dada como provada a matéria constante dos artigos 32º, 41º e 42º da B.I.
Finalmente, nenhuma prova foi produzida com relação ao perguntado no artigo 46º da Base Instrutória, tanto mais que se não vislumbra que se possa identificar no mercado de arrendamento comercial, espaços com licença de utilização e outros sem licença de utilização, tendo em consideração a sua imprescindibilidade para neles se poder obter o respectivo licenciamento para o exercício de uma actividade comercial ou industrial e, não obstante a testemunha Eusébio ---- haja abordado esta questão, com pouca credibilidade, referindo-se ao eventual arrendamento de espaços sem licença de utilização.
Será, pois, de manter as respostas, positivas e restritivas, dadas aos artigos 24º, 26º, 28º, 31º e, negativas dadas aos artigos 32º, 41º, 42º e 46º, todos da Base Instrutória, improcedendo in totum o que consta das conclusões da alegação de recurso da autora/apelante (CONCLUSÕES xxx. a xxxiii.).
*
v RECURSO DA RÉ:
Com relação ao perguntado nos artigos 72º a 75º da Base Instrutória, é manifesto que não foi obtida prova concludente por forma a responder positivamente, ou mesmo restritivamente, a tais artigos.
As testemunhas ouvidas a esse propósito foram pouco esclarecedoras, quer quanto aos trabalhos efectivamente efectuados ou a necessitar de serem efectuados no armazém após a saída da autora, quer quanto aos valores mencionados, considerados excessivos, tendo em conta o depoimento da testemunha António -----, pessoa ligada à construção civil e conhecedora da razoabilidade dos valores praticados no ramo. Tão pouco se afigurou credível o documento de fls. 341, intitulado de factura pró-forma, ficando por saber quais os trabalhos que seriam necessários realizar e os que terão sido efectivamente realizados, já que não foi junta nenhuma factura ou recibo comprovativo do eventual dispêndio.
Igualmente pouco credível se mostrou a prova produzida pela ré, quanto ao perguntado no artigo 76º do B.I., já que, pese embora haja ficado provado que a autora deixou nas instalações roupa suja (Nº 57 da Fundamentação de Facto), em face dos esclarecimentos plausíveis resultantes dos depoimentos das testemunhas da autora que explicaram em detalhe o método de trabalho, tendo inclusive analisado a fotografia de fls. 325, onde se encontra um carro com roupa que, segundo as mesmas, teria sido reprovada, por conter manchas, não se tendo provado que tal roupa estivesse com sangue ou em elevado estado intoxicante que justificasse a utilização de equipamento especial para proceder à sua retirada do local onde se encontrava.
Todos os depoimentos prestados pelas testemunhas da autora, Teresa ----- e Lígia ----- que, nesta parte, se mostraram credíveis, acarretaram a inequívoca demonstração dos factos mencionados nos artigos 79º e 80º da B.I., já que ficou apurado que a ré foi impedida de entrar nas instalações, o que inviabilizou a possibilidade de a autora repor o local nas condições em que o recebeu, estando prevista a elaboração de trabalhos de construção civil no armazém, o que foi confirmado pela testemunha António -------.
Relativamente aos artigos 47º e 50º da Base Instrutória, os quais resultaram de matéria alegada pelo réu na sua contestação (artigos 21º e 32º), sempre se dirá que os relatos prestados pelas testemunhas Eusébio ---- e Jorge ----, não foram de molde a dar como provado o ali perguntado.
Com efeito, as versões daquelas testemunhas, únicas cujos depoimentos poderiam verdadeiramente relevar, foram contraditórias e ambas as testemunhas demonstraram um interesse directo na causa.
Os documentos constantes dos autos tão pouco são esclarecedores em face do perguntado em tais artigos.
É certo que consta da cláusula 1ª, nº 2 do contrato celebrado entre autora e ré, que esta promete arrendar àquela, o prédio identificado no nº 1 da aludida cláusula com estacionamento na cave, dele fazendo parte integrante, ali se não referindo qualquer exclusividade desse uso. E, perante os contraditórios depoimentos prestados pelas testemunhas Eusébio ---- e Jorge -----, que foram aqueles que negociaram o contrato, bem como o relato da testemunha Teresa ------, fortes dúvidas se suscitaram quanto ao que foi, efectivamente, acordado entre as partes.
Acresce que, tão pouco da documentação relacionada com a licença de utilização do armazém se infere que o atraso na concessão da mesma haja resultado das obras que a autora efectuou no dito armazém alvo do contrato que as partes designaram por “contrato promessa de arrendamento”.
Na verdade, diz-se na cláusula 1ª, nº 1 do aludido contrato que a licença de utilização está pendente de emissão, o que parece pressupor que as formalidades para obtenção da mesma já estariam em curso à data da celebração do contrato - 16.10.2008.
Mas, consta da documentação junta aos processo que:
§ Em 05.12.2007 - A ré apresentou na Câmara Municipal de L---- um projecto de alteração em obra, com vista à criação de um piso, cave, que foi aprovado em 29.05.2008 (fls. 725-737).
§ Em 14.07.2008 – A ré enviou à CML, para obtenção da licença de utilização, vários elementos atinentes à obra, mas não o projecto de segurança (fls. 484-486);
§ Em 15.07.2008 – A ré solicitou à Autoridade Nacional de Protecção Civil, a apreciação das condições de segurança contra o risco de incêndio no armazém aqui em causa (fls. 304).
§ Em 15.10.2008 – Foi concedida à ré pela Câmara Municipal de L---, licença de ampliação da obra (fls. 343);
§ Em 28.11.2008 – A CML solicita à ré elementos que ainda estão em falta (fls. 636-639) os quais estão identificados no verso de fls. 636 – Als. B, C, E, G, H – deles constando, nomeadamente, certificado da ANPC e Livro de Obra, tendo sido concedido o prazo máximo de 40 dias para a ré requerer a emissão da autorização de utilização.
§ Em 09.02.2009 – A Autoridade Nacional de Protecção Civil enviou carta à ré, na qual informou que o projecto de segurança contra riscos de incêndio foi aprovado (…), e que a licença de utilização não deveria ser concedida sem ser verificado o cumprimento do projecto aprovado, dependente de vistoria. Na mesma data a ANPC deu conhecimento à CML, a qual, no verso desta carta, fez constar a informação que se deveria insistir com a ré no sentido de, num prazo de 30 dias, requerer a emissão de autorização de utilização (…) esclarecendo-se que o uso de construção sem a devida autorização é punível em contra-ordenação (…), seguindo-se menção de concordância (Fls. 640-641).
§ Em 16.01.2009 – A autora requereu junto da CML a emissão de licença para instalação de um estabelecimento de lavandaria, com data prevista para 01.03.2009, tendo a CML dado conhecimento, em 30.03.2009, a Marta ----- (advogada) - que as testemunhas da autora identificaram como sendo a então advogada da autora - a informação de que ainda se não encontrava sanada a situação relativa à autorização de utilização e que o estabelecimento só poderá iniciar a sua laboração após a emissão da autorização de utilização (Fls. 36-43; 670-673).
§ Em 19.03.2009 – Foi enviada pela CML à ré, carta concedendo-lhe um prazo de 30 dias para requerer autorização de utilização com a advertência constante da informação aludida a fls. 641 verso (Fls. 642).
§ Em 19.03.2009 – A ré dirigiu carta à CML solicitando o prorrogação do prazo para a realização da vistoria final da ANPC, findo o qual seria requerida a emissão da respectiva autorização de utilização, constando do verso da carta que se manteria o processo pendente de mais 30 dias (Fls. 643).
§ Em 07.09.2009 a CML enviou à ré nova carta concedendo novo prazo de 20 dias para esta proceder à formalização do pedido de emissão de autorização de utilização, sob pena de se declarar a extinção do procedimento e consequente arquivo do processo (Fls. 646-648).
§ Em 07.10.2009 – A ré procedeu à entrega na CML de um requerimento solicitando a autorização de utilização relativo ao edifício aqui em causa, esclarecendo que não procedia à entrega do Livro de Obra, por o mesmo se encontrar em poder do empreiteiro (Fls. 320-321;649-659).
§ Em 19.10.2009 - a CML enviou à ré nova carta concedendo novo prazo de 30 dias para proceder à resolução da situação, sob pena de se rejeitar o pedido de emissão de autorização de utilização e de se declarar a caducidade do respectivo processo de construção com o consequente arquivo, seguindo-se a identificação dos elementos em falta, ali se fazendo referência, entre outros elementos, ao Livro de Obra (Fls. 652-653).
§ Em 13.01.2010 – A ré dirigiu carta à CML solicitando autorização para a abertura de um novo Livro de Obra, a fim de se concluir os trâmites para a emissão da competente licença de utilização, invocando um litígio com o gerente da empreiteira que teria subtraído o livro de obra, o que foi negado por carta da CML de 02.06.2010 (Fls. 657-658).
§ Em 14.05.2012 – Foi finalmente emitida a autorização administrativa de utilização urbanística (Fls. 615-619; 664-666).
Do cotejo da documentação constante do processo, que acima, e em síntese, se identificou, forçoso é concluir que nunca poderia o
Tribunal a quo dar como provado o que consta do artigo 50º da Base Instrutória, dado se encontrar patente a dificuldade com que a ré se deparou para proceder à emissão da licença de utilização, sem que se haja provado que tal foi devido às obras realizadas pela autora no armazém aqui em causa.
Ademais, mesmo que dúvidas subsistissem ao Tribunal, no que concerne a esta matéria, por força dos depoimentos das testemunhas Jorge ---- e António ----, a verdade é que determina o artigo 8º, nº 1 do Código Civil que o tribunal não pode abster-se de julgar, invocando a falta ou obscuridade da lei ou alegando dúvida insanável acerca dos factos em litígio.
É que, o juiz ainda que tenha dúvidas quanto à ocorrência ou não dos factos em causa, não pode deixar de proferir uma decisão de fundo sobre a questão suscitada. Tem, portanto, de dirimir o conflito suscitado entre as partes.
São, por isso, as regras do ónus da prova que definem o critério que o juiz deve adoptar para proferir a decisão.
Como esclarece MANUEL DE ANDRADE, ob. cit, 196, O ónus probandi respeita aos factos da causa, distribuindo-se entre as partes segundo certos critérios. Traduz-se para a parte a quem compete, no encargo de fornecer a prova do facto visado, incorrendo nas desvantajosas consequências de se ter como líquido o facto contrário, quando omitiu ou não logrou realizar essa prova; ou na necessidade de, em todo o caso, sofrer tais consequências se os autos não contiverem prova bastante desse facto, trazida ou não pela mesma parte.
A parte sobre a qual impende o ónus da prova tem de alegar o facto e de trazer ao processo os respectivos elementos de prova, que sejam suficientes para formar a convicção do juiz. Se não alcançar tal objectivo, o juiz decidirá contra ela.
Sucede que não é indispensável que a prova seja feita pela parte sobre a qual recai o ónus, já que tendo em consideração o princípio da aquisição processual e o princípio do inquisitório do Tribunal, o que importa é que a prova seja efectuada.
Mas, se o juiz ficar com dúvidas sobre a realidade do facto, decidirá contra a parte a quem incumbia o ónus da prova desse facto.
O regime jurídico da repartição do ónus da prova encontra-se consagrado nos artigos 341º e seguintes do Código Civil e 414º NCPC (artigo 516º do aCPC).
O artigo 342º do Código Civil contém a regra geral sobre a repartição do ónus da prova, estabelecendo os artigos 343º e 344º, desvios a esta regra.
Segundo o nº 1 do citado artigo 342º do Código Civil, àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado. À parte contrária cabe a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos daquele direito (nº 2)
Nas acções para efectivação de direitos com base em declaração negocial, contratual ou unilateral, compete ao autor que visa fazer valer o direito que se arroga contra o réu, demonstrar que é titular desse direito, necessitando, para tanto, de invocar os factos que determinada norma legal lhe reconhece tal direito e fazendo prova dos mesmos, competindo ao réu a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pelo autor.
O autor, ao propor a acção para fazer valer certo direito que se arroga contra o réu, cumpre-lhe demonstrar que é titular desse direito e ao réu compete demonstrar o mesmo quando deduz reconvenção.
No caso vertente, a autora consubstancia o seu direito à resolução do contrato com base na falta de licença de utilização, invocando a ré, ao invés, que as partes acordaram que a autora iria colocar o seu equipamento e instalar a sua unidade industrial no rés-do-chão já que a cave era exclusivamente para estacionamento e que a licença de utilização não foi emitida devida às obras realizadas no local pela autora.
Ora, fazendo apelo ao disposto no artigo 346º do Código Civil e, sobretudo, ao que decorre do artigo 414º do NCPC (tal como já sucedia com o artigo 516º do revogado CPC) a dúvida sobre a realidade dum facto resolve-se contra a parte a quem o facto aproveita, pelo que sempre se teria de concluir que não poderia ter sido outra que não uma resposta negativa aos artigos 47º e 50º da Base Instrutória.
Entende-se, por conseguinte, que nada permite afastar a convicção criada no espírito do julgador do tribunal recorrido, convicção essa que não é merecedora de reparo, porque perfeitamente adequada à prova produzida, corroborando-se a fundamentação dada pela Exma. Juíza do Tribunal a quo, com a qual se concorda inteiramente, o que implica a inexistência de qualquer dissensão em relação a tal decisão.
Improcede, por conseguinte, tudo o que, em adverso, consta da alegação de recurso da ré/apelante (CONCLUSÕES i. a xiii.).
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ii) DA SUBSUNÇÃO JURÍDICA FACE À MATÉRIA APURADA E ÀS PRETENSÕES FORMULADAS NA ACÇÃO E NA RECONVENÇÃO
a) DA CARACTERIZAÇÃO DO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AUTORA E RÉ
No caso vertente, as partes celebraram um contrato que designaram por “Contrato Promessa de Arrendamento Não Habitacional Com Prazo Certo”, e que o Tribunal a quo qualificou como de arrendamento, a cuja qualificação as partes se não opuseram.
São significativas as distinções entre essas figuras jurídicas, já que enquanto o contrato de arrendamento é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio no todo ou em parte, mediante retribuição; o contrato-promessa, segundo o artigo 410º, nº 1 do Código Civil, é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato, ou seja, é um contrato que tem por objecto uma obrigação de prestação de facto, que consiste na celebração do contrato prometido, através da emissão das declarações negociais que lhe são próprias, formalizadas ou não, consoante os requisitos de forma estipulados por lei.
Como é sabido, o que interessa para a caracterização do contrato não é o nome atribuído pelas partes, mas sim a real natureza desse encontro de vontades, por forma a que, caso a caso, se encontrem os elementos fundamentais que constituem e caracterizam os vários negócios jurídicos - cfr. GALVÃO TELES, Manual dos Contratos em Geral, 210.
E, considerando que o Tribunal não está sujeito à designação dada pelas partes ao negócio jurídico celebrado entre elas, competindo a qualificação jurídica ao tribunal, nos termos do nº 3 do artigo 5º do nCPC
(artigo 664º do aCPC), e não às partes, nomeadamente através do nomen iuris que lhe é atribuído, sempre haveria que interpretar a declaração negocial expressa no escrito constante de fls. 31 a 34, datado de 16.10.2008 e no qual os representantes da autora e da ré apuseram as respectivas assinaturas, o que significa determinar o que as partes quiseram ou declararam querer ao apor tais assinaturas.
São tarefas fundamentais da hermenêutica dos negócios jurídicos, como refere MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, 418, dar resposta a duas questões:
a) Qual o tipo de sentido negocial decisivo, cuja determinação constitui o fim da actividade interpretativa;
b) Quais os elementos, os meios ou subsídios que o intérprete deve tomar em consideração na busca do sentido negocial relevante.
A interpretação das declarações negociais deve fazer-se, de acordo com as normas constantes dos artigos 236º e 238º do Código Civil, segundo as quais as declarações devem valer com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.
Consagra-se na nossa lei civil a chamada teoria da impressão do destinatário. Mas, não se pronuncia o Código Civil sobre o problema de saber quais as circunstâncias atendíveis para a interpretação.
Como elucida MOTA PINTO, ob. cit., 450, também aqui se deve operar com a hipótese de um declaratário normal: serão atendíveis todos os coeficientes ou elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição de declaratário efectivo, teria tomado em conta.
Para HEINRICH EWALD HORSTER, A Parte Geral do Código Civil Português - Teoria Geral do Direito Civil – 510, a normalidade do declaratário, que a lei toma como padrão, exprime-se não só na capacidade de entender o texto ou o conteúdo da declaração, mas também na diligência para recolher todos os elementos que, coadjuvando a declaração, auxiliem a descoberta da vontade real do declarante.
Tratando-se, como é o caso, de um negócio formal, se o sentido da declaração não tiver reflexo ou expressão no texto do documento, ele não pode ser deduzido pelo declaratário e não deve por isso ser-lhe imposto. Tem pois o sentido da declaração de ter um mínimo de correspondência no texto do documento.
É verdade que no escrito que foi junto aos autos, datado de 16.10.2008, as partes intitularam o contrato que pretendiam celebrar como de "contrato promessa de arrendamento". Sucede, porém, que através de uma regulamentação concreta e completa, as partes quiseram, desde logo, com base em tal documento, vincular-se em termos de contrato definitivo.
Verificou-se, efectivamente, uma cedência temporária, efectuada pela ré a favor da autora, da utilização do prédio designado por Lote ---- do Parque Industrial do -------.
Ficou desde logo estipulado nas cláusulas segunda e terceira, o início da vigência do contrato – 01.12.2008 - e o período durante o qual o mesmo vigoraria, bem como a renda mensal convencionada e a forma como deveria ser paga, sendo que, com a celebração do contrato, a autora se vinculou ao pagamento de um mês de renda e da caução.
Também se prevê o fim comercial a que se destinava o edifício objecto do contrato - exercício exclusivo da actividade principal da autora - conforme se infere da cláusula sexta.
Igualmente se regularam as demais condições a que o contrato estava subordinado, nomeadamente, a forma de conservação do
local em causa, a autorização dada pela autora à ré para efectuar obras nas instalações, (…) as essenciais para o exercício da actividade da autora (…), para quem reverteriam as obras a realizar, findo o contrato, a vinculação da autora de deixar o armazém objecto do contrato, bem como o espaço exterior, no exacto estado de construção e limpeza (…) e ainda a proibição da sublocação sem consentimento escrito da ré (cláusulas quarta e sexta) – v. Nº 2 da Fundamentação de Facto.
É verdade que na cláusula sétima se prevê a vinculação das partes a celebrarem o contrato de arrendamento no prazo máximo de 30 dias desde a data em que for notificada à autora a emissão da licença de utilização do prédio que, como consta do nº 1, in fine da cláusula 1ª, se encontrava pendente de emissão.
Face à regulamentação constante do contrato em apreço, dúvidas não podem restar que no escrito em apreciação se encontram previstos todos os elementos essenciais do contrato de arrendamento: entrega do locado, pagamento das rendas e demais cláusulas, nada dali ficando para o contrato "prometido", o qual apenas se resumiria à formalização do contrato, o que se não pode considerar como integrando a celebração de qualquer encontro de vontades, já que o mesmo foi concretizado, e de forma global, no primeiro contrato, não sendo a aludida cláusula sétima, bem como a necessidade de obtenção da adequada licença de utilização susceptíveis de pôr em causa a constatação de que estamos perante um efectivo contrato de arrendamento, como bem se decidiu na sentença recorrida.
Com efeito, no aludido contrato, a ré obrigou-se a proporcionar à autora – como efectivamente proporcionou - o gozo e a fruição do identificado armazém, pelo período de cinco anos, vinculando-se, por seu turno, e em contrapartida, a autora, ao pagamento de uma retribuição – renda mensal de € 9.000,00.
E, este tem sido, desde há muito, o entendimento jurisprudencial generalizado sempre que os elementos essenciais do contrato de arrendamento estão demonstrados, como é o caso dos autos e como bem se decidiu na sentença recorrida. A entrega do objecto do contrato, a sua utilização imediata, a retribuição mensal desde logo acordada, constituem indícios claros que permitem qualificar o negócio como sendo definitivo – v. a título meramente exemplificativo, Acs. STJ de 08.06.2006 (Pº 06A1483) e de 28.01.2003 (02A3574), acessíveis no sítio da Internet, www.dgsi.pt.
Assente que o acordo de vontades em causa nos autos revestiu a natureza de um contrato de arrendamento, de natureza comercial, como se infere da actividade a desenvolver no local (lavandaria industrial, com vista à lavagem e tratamento de roupa hospitalar) – v. Nºs 1 e 16 da Fundamentação de Facto – importa analisar as vicissitudes entretanto ocorridas.
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b) DO FUNDAMENTO DE RESOLUÇÃO POR INCUMPRIMENTO CONTRATUAL IMPUTÁVEL À AUTORA E RESPECTIVAS CONSEQUÊNCIAS (A NATUREZA DOS DANOS E O DIREITO INDEMNIZATÓRIO)
Û APELAÇÃO DA AUTORA
Ou,
DA VERIFICAÇÃO DE DENÚNCIA ANTECIPADA DO CONTRATO, POR PARTE DA AUTORA E RESPECTIVAS CONSEQUÊNCIAS
Û APELAÇÃO DA RÉ
Invocou a autora, na sua petição inicial, e em suma, o seu direito à resolução do contrato celebrado com a ré, posto que, decorridos cerca de dois anos sobre o início do contrato, não havia sido ainda obtida
a licença de utilização do local arrendado. Ao invés, defende a ré a ilicitude da resolução levada a cabo pela autora, tendo esta violado o disposto na cláusula segunda do contrato, o que, no caso, significa a invocação de denúncia do contrato, incumprindo o prazo de pré-aviso consignado no contrato.
Vejamos,
A licença é o acto administrativo que permite a alguém a prática de um acto ou o exercício de uma actividade relativamente proibidos, sendo relativa a proibição quando a lei admite que a actividade proibida seja exercida, nos casos ou pelas pessoas a quem a administração o permita.
A licença de utilização é um documento administrativo a emitir pela respectiva autoridade municipal, que certifica a conformidade da construção com o respectivo projecto.
A exigência desta licença de utilização apenas surgiu com a entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38.383, de 07/08/1951 que, no seu artigo 8.º previa que: “A utilização de qualquer edificação nova, reconstruída, ampliada ou alterada, quando da alteração resultem modificações importantes nas suas características carece de licença municipal”.
E, no que concerne aos arrendamentos comerciais, veio posteriormente o artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 329/91, de 04/12, prescrever requisitos para a celebração das respectivas escrituras públicas, estabelecendo que: “Só poderão ser efectuadas escrituras de arrendamento para comércio, indústria ou profissão liberal mediante a apresentação pelo locador de licença camarária donde conste ser essa a finalidade do imóvel ou que autorize a mudança de finalidade, se for outra…”
Com a entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15/10 (que vigorou entre 01/01/1992 até 27/06/2006, conforme artigos 2.º, n.º 2 do RAU e artigos 60.º, n.º 1 e 65.º do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/02), passou a exigir-se que, no contrato de arrendamento urbano, quando o objecto ou o seu fim o implique, a menção da existência da licença de utilização, seja para arrendamentos comerciais ou habitacionais (artigo 8.º, n.º 2, alínea c) do RAU).
Estabelecia o artigo 9.º, n.º 1 que: “Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido seja atestado pela licença de utilização, passada pela autoridade municipal competente, mediante vistoria realizada menos de oito anos antes da celebração do contrato”.
Na primitiva redacção do nº 4 do mesmo artigo 9º, a falta de licença apenas obstava à outorga da escritura pública. Mas, com a alteração decorrente do Decreto-Lei nº 64-A/2000, de 22/4, passou este normativo a ter a seguinte redacção: “A existência de licença de utilização bastante ou, quando isso não seja possível, do documento comprovativo da mesma ter sido requerida, deve ser referida no próprio texto do contrato, nos termos da alínea c), do nº2, do artigo anterior, não podendo ser celebrado qualquer contrato de arrendamento sem essa menção”.
Assim, apesar de licença de utilização surgir como um requisito formal do contrato de arrendamento, tornando uma menção necessária quando o seu objecto ou fim o impliquem, sendo a sua falta impeditiva da celebração do contrato, só após a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22/04, é que a falta da menção da licença de utilização passou a ser impeditiva da celebração do próprio contrato de arrendamento, já que até essa data apenas obstava à realização do contrato de arrendamento urbano mediante escritura pública.
O incumprimento do prescrito no referido artigo 9.º quanto à licença de utilização era cominado com uma coima, com a eventual nulidade do contrato de arrendamento, concedendo-se ao arrendatário a faculdade de resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais ou, ainda, a possibilidade do arrendatário requerer a notificação do senhorio para a realização das obras necessárias (n.ºs 5, 6 e 7).
Em dia 27 de Fevereiro de 2006 foi publicada a Lei nº 6/2006, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano, com entrada em vigor no dia 28.06.2006 (artigo 65º, nº 2).
E, nos termos do artigo 1070º, nº 2, do Código Civil, na redacção introduzida pelo artigo 3º do Decreto-Lei nº 160/2006, de 8 de Agosto, a questão da licença de utilização passou a ser regulada por diploma próprio – o Decreto-Lei nº 160/2006, de 8 de Agosto – o qual, no seu artigo 5º, à semelhança do regime pretérito, mantém a respectiva exigência (nºs 1 e 3), a sanção pecuniária a cargo do senhorio, na hipótese da preterição (nº 5), mas, consagrando agora o potestativo direito do inquilino de resolução do contrato com direito a indemnização nos termos gerais.
Com efeito, preceitua o nº 1 do citado normativo que “só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização”
Esta licença deve, pois, ser adequada ao fim do contrato de arrendamento, explicitando o n.º 8 do artigo 5º que “o arrendamento para fim diverso do licenciado é nulo”.
Acrescenta, por sua vez, o n.º 4 do artigo 5º do mesmo diploma que “a mudança de finalidade e o arrendamento para fim não habitacional de prédios ou fracções não licenciados devem ser sempre previamente autorizados pela câmara municipal”.
No regime actual, expressamente se consigna, portanto, que a aptidão dos locais arrendados deve ser atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível, o que não acontece com os edifícios construídos antes da entrada em vigor do RGEU, aprovado pelo já referido Decreto-Lei nº 38.3823, conforme artigo 5º, nº 2 do citado Decreto-Lei nº 160/2006, de 8/8.
A licença de utilização é obrigatória para qualquer arrendamento, quer habitacional, quer para o exercício de actividade comercial, industrial, de profissão liberal ou de outra actividade, desde que lícita, e encontra a sua justificação na necessidade de obrigar os proprietários dos imóveis (novos, reconstruídos ou alterados) ao cumprimento de todas as normas legais, quer relativas à construção, quer de segurança, salubridade ou estética.
Como esclarece ARAGÃO SEIA, Arrendamento Urbano, 7.ª ed, 508, trata-se de um “requisito formal do contrato de arrendamento” e “destina-se a salvaguardar a posição jurídica do arrendatário, obviando a que este venha a encontrar-se sujeito a uma medida administrativa de despejo, quando o local arrendado não disponha de funcionalidade adequada ao seu uso.”
É certo que há que distinguir entre licença de utilização para o exercício de uma actividade genérica e o licenciamento dos estabelecimentos comerciais que visa assegurar a higiene, a salubridade, a segurança, a comodidade e as condições técnico-funcionais na instalação e laboração dos mesmos. Só a primeira é obrigação do senhorio, por se tratar de licenciamento do edifício para necessidades comuns a certo tipo de utilização e conciliá-lo com os direitos dos restantes condóminos e com a própria estrutura e configuração do edifício e suas acessibilidades.
Resulta, de resto, do artigo 62.º do RJUE, aprovado pelo Decreto-Lei nº 555/99 de 16/12, e sucessivas alterações, a última das quais através da Lei nº 60/2007, de 4 de Setembro, que procedeu à republicação do diploma, que:
1 - A autorização de utilização de edifícios ou suas fracções autónomas destina-se a verificar a conclusão da operação urbanística, no todo ou em parte, e a conformidade da obra com o projecto de arquitectura e arranjos exteriores aprovados e com as condições do licenciamento ou da comunicação prévia
2 - A autorização, quando não haja lugar à realização de obras ou quando se trate de alteração da utilização ou de autorização de arrendamento para fins não habitacionais de prédios ou fracções não licenciados, nos termos do n.º 4 do artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto, destina-se a verificar a conformidade do uso previsto com as normas legais e regulamentares aplicáveis e a idoneidade do edifício ou sua fracção autónoma para o fim pretendido.
No caso dos autos, o contrato de arrendamento em causa foi celebrado entre as partes, em 16.10.2008, com início a 01.12.2008, inserindo-se o mesmo dentro da vigência do nRAU, pelo que se aplica o citado artigo 1070º, introduzido pelo artigo 3º, do DL nº 6/2006, de 27/02, bem como o Decreto-Lei 160/2006, de 8.08, o que implica a exigência de licença de utilização do prédio, onde se insere o armazém dado de arrendamento, sendo esta uma obrigação do senhorio, cabendo ao inquilino conseguir a licença de utilização (específica), para o estabelecimento funcionar regularmente.
A factualidade apurada atesta que, devido à falta de licença de utilização do armazém objecto do contrato de arrendamento, a autora ficou impossibilitada de obter, por sua vez, o inerente licenciamento do estabelecimento comercial consistente na lavandaria industrial (certidão de fls. 706 a 708) – v. Nºs 6 e 20 da Fundamentação de Facto.
Mas, não obstante tal facto é inquestionável que a ré entregou o locado à autora que passou a gozar da coisa locada, a que ficou adstrita pelo contrato, sendo certo que a entrega do armazém à autora ocorreu antes da obtenção da aludida licença, e que a autora aceitou iniciar a sua actividade, sabendo da inexistência da licença, mas supondo que a sua emissão estaria eminente, como se infere da cláusula 1ª, nº 1 do contrato – v. Nºs 2 e 19 da Fundamentação de Facto.
Não ficou, é certo, demonstrado que devido à falta de licença, a autora tivesse, de facto, ficado impossibilitada de exercer a sua actividade. Ao invés, a factualidade apurada evidencia a utilização do arrendado para o exercício da actividade prevista no contrato.
Contudo, essa situação não significa que a autora tivesse aceitado ou se tivesse conformado com a falta de licença ou autorização de utilização do prédio, pois só assim se compreende que haja encetado as diligências necessárias com vista à obtenção do licenciamento do estabelecimento, o qual não foi concedido, por virtude da inexistência da respectiva licença de utilização, porquanto a autora só conseguiria licenciar o seu estabelecimento com a existência de licença ou autorização de utilização (genérica) do prédio.
Decorre, aliás, do artigo 98º, nº 1, alínea d) e nº 4 do RJUE, aprovado pelo Decreto-Lei nº 555/99, de 16/12, na redacção dada pela Lei nº 60/2007 que:
Sem prejuízo da responsabilidade civil, criminal ou disciplinar, são puníveis como contra-ordenação:
(…)
d) A ocupação de edifícios ou suas fracções autónomas sem autorização de utilização ou em desacordo com o uso fixado no respectivo alvará ou na admissão de comunicação prévia, salvo se estes não tiverem sido emitidos no prazo legal por razões exclusivamente imputáveis à câmara municipal; sendo tal contra-ordenação punível, tratando-se de pessoa colectiva, com coima graduada de (euro) 1500 até (euro) 250 000.
O certo é que a autora não podia continuar a exercer a sua actividade de lavandaria industrial no locado sob pena de ser sancionada pela entidade autárquica e, como mencionaram as próprias testemunhas da autora, nos seus depoimentos, vir a ser preterida nos concursos públicos aos quais se pretendia candidatar – v. Nº 67 da Fundamentação de Facto.
A falta de licença de utilização do prédio em causa terá de ser imputada à ré, na qualidade de proprietária e senhoria, na medida em que lhe cabe providenciar pela obtenção da aludida licença de utilização (genérica) do prédio, sem a qual a arrendatária nunca poderia obter a licença de utilização (específica) para a actividade inerente ao seu objecto do comércio.
Flui do exposto que o contrato de arrendamento foi celebrado sem licença ou autorização de utilização, não se tendo provado que a falta de licença haja resultado de qualquer acto praticado pela autora (v. resposta negativa dada ao artigo 50º da Base Instrutória), sendo, ao invés, imputável à ré, na qualidade de senhoria – v. Nº 25 da Fundamentação de Facto - o que necessariamente acarreta a possibilidade de o arrendatário desencadear a extinção do contrato de arrendamento mediante resolução, ao abrigo do preceituado no nº 7 do artigo 5º do Decreto-Lei nº 160/2006, de 8/8.
Como é sabido, a eficácia extintiva do contrato pode ser alicerçada nas figuras da revogação, da denúncia ou da resolução.
A revogação corresponde à situação em que as partes põem termo ao contrato celebrando um acordo extintivo, acordo que é admissível nos termos gerais, por mútuo consenso, ao abrigo da autonomia da vontade privada prevista no artigo 406º, nº 1, do Código Civil.
A denúncia consiste na comunicação da vontade de uma das partes, feita à contraparte, manifestando a intenção de fazer cessar o vínculo obrigacional em causa, consistindo num exercício discricionário, não sendo necessário, em regra, invocar qualquer motivo.
A resolução do contrato é um meio de extinção do vínculo contratual, por declaração unilateral, mas sempre condicionada por um motivo previsto na lei ou dependente de convenção das partes (artigo 432º, nº 1, do Código Civil). Efectiva-se, em regra, por declaração negocial de uma das partes à outra (artigo 436º, nº 1, do Código Civil), só excepcionalmente se exigindo a intervenção, para o efeito, de um órgão judicial.
A resolução do contrato, conforme esclarece ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, Vol, II, 238, consiste na destruição da relação contratual, validamente constituída, operada por um acto posterior de vontade de um dos contraentes, que pretende fazer regressar as partes à situação em que elas se encontrariam se o contrato não tivesse sido celebrado.
Muito embora as partes não hajam convencionado qualquer tipo de cláusula resolutiva no negócio que celebraram, a verdade é que o direito potestativo à resolução do contrato, por parte da autora/ arrendatária resulta do mencionado normativo, sendo manifestamente lícita a resolução do contrato de arrendamento por esta operada mediante carta registada com A/R recebida em 06.10.2010, decorridos que estavam cerca de dois anos após a assinatura do contrato de arrendamento, prevendo a autora a entrega do local na primeira semana de Novembro, ou no final desse mês dependendo da concretização da transferência da maquinaria – v. Nº 13 da Fundamentação de Facto.
Na falta de disposição especial, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade do negócio jurídico, nos termos do artigo 433º do Código Civil, tendo efeito retroactivo, salvo se a retroactividade contrariar a vontade das partes ou a finalidade da resolução, como decorre do nº 1 do artigo 434º do mesmo diploma legal.
E, estabelece o artigo 289º daquele diploma legal que “tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado (…)”.
Contudo, nos contratos de execução continuada ou periódica, em que as prestações se renovam, em prestações singulares sucessivas, ao fim de períodos consecutivos (v.g., as do pagamento da renda pela arrendatária, como sucede no caso em apreciação), conforme se mostra prescrito no artigo 434º, nº 2 do Código Civil, a resolução não abrange as prestações já efectuadas, operando, neste caso, ex nunc.
Mas, ainda que estivéssemos perante um contrato de arrendamento nulo, constitui jurisprudência pacífica do Supremo Tribunal de Justiça que se houve detenção do arrendado, subsistindo a ocupação do imóvel, é devido o valor correspondente à utilização da coisa que é equivalente à renda acordada - v.g, e entre muitos, os Acs STJ de 15.02.2005 (Pº 4401/04-6.ª), de 06.04.2006 (Pº05B4346) e de 19.02.2008 (Pº 08A194).
Assim, pese embora se considere lícita a resolução do contrato, ao contrário do propugnado pela ré/apelante, já que a mesma não se afigura abusiva, e não está em causa uma situação de denúncia antecipada do contrato, por parte da autora, entende-se não haver lugar à restituição das contrapartidas prestadas pela autora/arrendatária decorrentes do gozo da coisa que entretanto lhe foi proporcionada, como bem se defende na sentença recorrida.
Improcede, pois, nesta parte, a apelação da autora (CONCLUSÕES ii., xii. a xvii.).
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Como acima se mencionou, o nº 7 do artigo 5º do Decreto-Lei nº 160/2006, para além de conferir ao arrendatário o direito potestativo de resolver o contrato, prevê também a possibilidade de o mesmo ser indemnizado nos termos gerais.
Ora, no caso vertente, por virtude dos fundamentos do pedido de resolução do contrato assentarem em conduta imputável à ré (falta de licença de utilização), pede a autora indemnização pelo valor das obras e benfeitorias que realizou no prédio arrendado.
Como resulta do disposto no artigo 216º, do Código Civil, são benfeitorias “ (…) todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa “, podendo elas ser, necessárias, úteis ou voluptuárias.
Nos termos do nº 3 do citado normativo, são benfeitorias necessárias, aquelas que são realizadas com a intuito de evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa. Já as úteis, não sendo indispensáveis à conservação da coisa, aumentam-lhe todavia o valor. Finalmente, as voluptuárias, não sendo também indispensáveis, sobem o valor da coisa e servem apenas para recreio do benfeitorizante.
Nos termos dos artigos 1273º e 1275º, do Código Civil, aplicável ex vi do nº3, do artigo 289º do mesmo diploma “Tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela” , sendo que “Quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa “.
Decorre, por outro lado, do nº 1 do artigo 1275º do C.C. e no que concerne às benfeitorias voluptuárias que “O possuidor de boa fé tem direito a levantar as benfeitorias voluptuárias, não se dando detrimento da coisa; no caso contrário, não pode levantá-las nem haver o valor delas” . Já o respectivo nº 2, determina que “O possuidor de má fé perde, em qualquer caso, as benfeitorias voluptuárias que haja feito”.
No caso vertente, provado ficou que a autora efectuou obras no armazém objecto do contrato de arrendamento, com vista à adaptação do prédio à finalidade a que se destinava o arrendado, tendo sido autorizadas pela ré, as obras essenciais para o exercício da actividade da autora conforme resulta da cláusula quarta do contrato celebrado entre as partes – v. Nº 2 da Fundamentação de Facto.
Sucede, porém, que não resulta apurada, porque nem sequer foi alegada, a factualidade subjacente e necessária para que o Tribunal pudesse qualificar como benfeitorias as obras de adaptação efectuadas pela autora.
E, face aos factos demonstrados, nem sequer segundo as regras da experiência, se pode concluir que as ditas obras melhoraram ou aumentaram o valor do armazém, não podendo, por isso, as mesmas serem subsumíveis à primeira parte do nº 3, do artigo 216º do CC, pois que nada resulta dos autos que nos leve a concluir que foram elas efectuadas com a finalidade de evitar a perda, deterioração ou destruição da coisa e nem sequer se provou que, no mínimo, sempre seriam susceptíveis de aumentar valor da coisa.
Mas ainda que se considerasse que as mesmas eram susceptíveis de aumentar o valor da coisa – o que não se mostra apurado ainda que segundo as regras da experiência – teriam as mesmas de se considerar como de úteis.
E, assim sendo, relativamente a tais benfeitorias, sempre teria aquele que as efectuou o direito a levantá-las, desde que o pudesse fazer sem o detrimento da coisa ou, não evitando o seu levantamento o apontado detrimento, assistiria àquele que as efectuou tão só o direito ao respectivo valor, sendo porém este último calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Ora, da matéria de facto apurada não se vislumbra ser possível a caracterização de cada uma das obras realizadas e, bem assim, se poderiam, ou não, ser levantadas e sem que tal implicasse, necessariamente, o detrimento da coisa.
Sucede, porém, que da já mencionada cláusula quarta do contrato de arrendamento resulta incontroversa a estipulação de que as obras ou benfeitorias ficariam a pertencer à ré, sem o pagamento de qualquer contrapartida e com exclusão de qualquer direito indemnizatório conferido à ré. Tal assenta na pré-estabelecida condição de que, do exercício dessa liberdade concedida à autora de efectuar as ditas obras no arrendado, não resultar para a ré qualquer responsabilidade ou encargo pelos respectivos custos.
E, nesse sentido, razão assiste à sentença recorrida quando invoca que as despesas efectuadas pela autora ou respeitam a obras de adaptação do locado às necessidades inerentes à actividade da autora; ou à instalação de equipamentos ou se reconduzem a despesas com a remoção, o transporte e a reinstalação dos equipamentos da autora – v. Nºs 4, 5, 22, 29 a 43 da Fundamentação de Facto - decorrendo das cláusulas acordadas entre as partes, ao abrigo da liberdade contratual que a lei lhes faculta, que as primeiras ficariam a pertencer ao prédio; enquanto as segundas constituem obrigação do inquilino de remover os seus bens e repor o local no estado em que o recebera (cláusula 4ª, nºs 2, 4, 5 e 6).
Mas ainda que se entendesse que o âmbito de aplicação da aludida cláusula contratual foi o de excluir o direito de indemnização da autora na situação de integral cumprimento do contrato, e não também na situação de ser declarada a resolução desse mesmo contrato, por causa
imputável à ré, senhoria, é jurisprudência uniforme do Supremo Tribunal de Justiça que, como acima ficou dito, em matéria de indemnização por benfeitorias úteis, só pode aquele que as realizou ser ressarcido (com base no enriquecimento sem causa), quando não possam elas ser levantadas sem detrimento da coisa, estando obrigado a alegar e provar, não só que o seu levantamento deterioraria a coisa, como também quais os respectivos custos e qual o seu actual valor – cfr. Acs do STJ de 28.04.1998 (Pº 98A371), de 06.02.2007 (Pº 06A4036), de 06.03.2007 (Pº 07A222), de 22.01.2008, (Pº 07A4154 ), todos acessíveis em www.dgsi.pt.
É que, de harmonia com o preceituado no artigo 473º do Código Civil, a obrigação de restituir pressupõe que haja um enriquecimento e, atento o disposto no artigo 479º do mesmo diploma, o beneficiado apenas está obrigado a restituir aquilo com que efectivamente se acha enriquecido, e não todo o objecto da deslocação patrimonial operada, podendo haver diferença entre o enriquecimento do beneficiado à data da deslocação patrimonial e o enriquecimento actual, com referência aos momento aludidos nas alíneas a) e b), do artigo 480º do C.C.
Como se refere no Ac. RL de 06.05.2008 (Pº 10362/2007-1) para que pudesse concluir-se que as obras configuram benfeitorias úteis (nos termos do art. 216º, nº 3, 2ª parte, do mesmo Código e para os efeitos previstos no nº 2 do cit. art. 1273º), seria indispensável que tivesse sido alegado e provado, desde logo, que elas importaram a valorização do locado – o que supõe a alegação e prova de que, antes da sua realização, o locado valia X e, depois de elas feitas, passou a valer X + Y – e, além disso, que tais obras não podem ser levantadas do locado.
Considerando que a apontada factualidade não pode deixar de integrar os fundamentos constitutivos do direito da autora/apelante, sobre ela recaindo o ónus de alegação e da prova respectiva, nos termos do disposto no nº 1 do artigo 342º do Código Civil, forçoso é concluir que tão pouco a autora logrou efectuar tal prova, por falta da respectiva alegação.
Nestes termos sempre terá de improceder a apelação da autora, mantendo-se a decisão recorrida nos seus precisos termos.
Improcede igualmente, nesta parte, a apelação da ré, por se entender que a resolução do contrato, operada pela autora, não é ilícita, nem abusiva, não estando, consequentemente, em causa nenhuma situação de denúncia antecipada do contrato, por parte da autora, sem justa causa (CONCLUSÕES xiv. a xvii. DA APELAÇÃO DA RÉ).
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c) DA OBRIGAÇÃO DE REPOSIÇÃO DO LOCADO NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAVA
Û APELAÇÃO DA RÉ
Decorre do artigo 1043º do Código Civil, sob a epígrafe “dever de manutenção e restituição da coisa”, que:
1- Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato”.
2- Presume-se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega.
Este normativo terá de ser articulado com o que decorre da alínea d) do artigo 1038º do C.C., já que uma das obrigações do locatário é, justamente, não fazer da coisa uma utilização imprudente.
Daí que toda a deterioração que resulte do uso imprudente do locado faz recair sobre o locatário, findo o contrato, a obrigação de restituir a coisa no estado em que a recebeu. Todas essas deteriorações que resultem de um uso imprudente são ilícitas.
E, como se estatui no artigo 1044º do C.C. O locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, não exceptuadas no artigo anterior, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela.
Ora, se o locatário responde, em princípio, pelas deteriorações, ressalvadas as inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com o fim ou os fins do contrato, incumbe-lhe fazer prova, para afastar a sua responsabilização, que as causas das deteriorações lhe não são imputáveis, nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização da coisa.
Defendem PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. II, 2ª ed., 369 que, a expressão imputável ao locatário ou a terceiro usada no artigo 1044º, significa apenas devida a facto do locatário ou de terceiro, pois não é necessário que haja culpa do locatário na perda ou deterioração da coisa; basta que elas sejam devidas ao locatário ou a qualquer pessoa a quem ele tenha autorizado a utilização. É uma espécie de responsabilidade objectiva, que tem alguma justificação, quer por ser o locatário quem utiliza a coisa no seu próprio interesse, quer como estímulo legal a uma utilização prudente da coisa que lhe não pertence”.
A interpretação que conduziria a uma responsabilidade objectiva do locatário é, contudo, de rejeitar, já que como sustenta PEREIRA COELHO, Direito Civil, Arrendamento, ed. Pol., 1988, 204, o locatário não é responsável se as deteriorações provierem de facto seu, mas de facto não culposo, pois seria injusto o agravamento excepcional da responsabilidade do locatário, que assim seria superior ao que deriva da responsabilidade do comodatário ou do próprio depositário que, de acordo com o preceituado nos artigos 1136º e 1188º do Código Civil, apenas respondem pela perda ou deterioração da coisa a título de culpa.
Considera-se, pois, que o locatário apenas responde pelas deteriorações do arrendado, desde que tenha agido com culpa, ou seja, desde que tenha actuado de forma imprudente.
Pode, portanto, concluir-se que o dever de restituição do prédio arrendado no estado em que o inquilino o recebeu, que decorre do disposto no artigo 1043.º, n.º 1 do Código Civil, está associado às deteriorações pela sua utilização e não a quaisquer outras obras, designadamente as efectuadas para adaptação do prédio aos fins a que se destina por virtude do contrato.
Quanto a estas, o arrendatário só terá de as reverter se tal resultar das cláusulas do contrato resultantes da negociação das partes.
Analisemos, então, o que decorre do contrato aqui em apreciação.
Ficou provado que, na cláusula 4ª, nºs 1 a 3, as partes acordaram que as obras de adaptação do armazém arrendado às finalidades a que o mesmo se destinava – lavandaria industrial – ficariam a cargo do autora, devendo ser objecto de autorização prévia da CML e da ré, salvo quanto às essenciais para o exercício da actividade da autora. E, na parte final do nº 2 da mencionada cláusula, foi desde logo concedida autorização para a autora efectuar as obras constantes do ”Plano de Obras de Instalação”, obras essas que da prova produzida não ficaram esclarecidas com precisão em que consistiam, tanto mais que o anexo aludido na dita cláusula não acompanhou a cópia do contrato apresentada em Tribunal.
Admite-se que as obras efectuadas pela autora poderão ter sido aquelas que esta considerou essenciais ao funcionamento da sua actividade de lavandaria industrial e que foram por ela custeadas – v. Nº 5 da Fundamentação de Facto.
Mas, na medida em que tais obras, designadamente os vários anexos que a autora edificou em tijolo e betão armado e com telhado que electrificou alteraram as linhas arquitectónicas do prédio e deformaram a sua estética, tendo também construído paredes de alvenaria – v. Nºs 51, 52, 58 a 62 da Fundamentação de Facto – nunca estas se poderiam considerar abrangidas pela autorização, algo genérica, com relação às obras essenciais, concedida pela ré/senhoria, tanto mais que esta delas não teve conhecimento nem tão pouco acompanhou a realização das ditas obras – v. Nºs 53 e 54 da Fundamentação de Facto.
Acresce que as partes convencionaram que as obras realizadas pela autora no armazém locado pertenceriam ao imóvel, sem direito a indemnização ou retenção por parte da autora.
Por isso, face aos termos do contrato de arrendamento, não podia a autora retirar do armazém arrendado o resultado das obras que nela realizou.
Está, pois, assente que não estamos perante as deteriorações no locado a que se reportam o artigo 1043º do Código Civil, mas perante obras realizadas pela autora, embora algumas das quais respaldadas pelo convencionado pelas partes no respectivo contrato de arrendamento, sendo certo que neste, as partes convencionaram a exclusão de indemnização ao locatário por todas as obras efectuadas no locado, as quais passavam a ser pertença do imóvel.
Assim, sempre se poderia entender, e como se salienta no Ac. STJ de 06.12.2006 (Pº 06B4309), acessível em www.dgsi.pt que, proibido no clausulado do contrato de arrendamento o ius tollendi no confronto da locatária, excluída ficaria a sua obrigação de repor o locado no estado em que se encontrava à data da celebração do arrendamento, o que acarretaria igualmente a exclusão, por via contratual, da obrigação de suportar o custo da reposição invocada pela ré.
Porém, provado ficou que a autora procedeu à remoção dos seus equipamentos (da matéria provada não consta que algum não haja sido removido) e desfez algumas obras e desmontou algumas das instalações que fizera no local, na presença de um funcionário da sociedade do sócio da ré, Jorge -----, já depois da entrega da chave do armazém arrendado, o que pressupõe que para tal a autora obteve a anuência da ré como, de resto, o admitiu em julgamento a testemunha Jorge ----, muito embora na carta de resolução a autora admitisse que a entrega do local arrendado pudesse ocorrer apenas no final do mês de Novembro de 2010 – v. Nºs 13, 14, 64, 65 e 70 da Fundamentação de Facto.
Sucede que, posteriormente, a ré procedeu à mudança de fechaduras do armazém, o que impediu a autora de repor o local nas condições em que o recebeu e, por conseguinte, de dar cumprimento ao determinado no contrato, no que concerne à reposição do locado – v. Nºs 68 a 70 da Fundamentação de Facto.
Não pode, portanto, imputar-se à autora a falta de cumprimento da obrigação decorrente do nº 6 da cláusula quarta do contrato de arrendamento celebrado entre autora e ré, razão pela qual bem andou a sentença recorrida ao configurar a conduta da ré como integrando uma situação de mora do credor, sendo certo que tão pouco logrou a ré demonstrar que obras foram efectivamente efectuadas ou que careciam de ser realizadas, o que acarretou – e bem – a improcedência da reconvenção.
E assim sendo, a apelação da ré não poderá deixar de improceder, confirmando-se in totum a sentença recorrida.
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As apelantes serão responsáveis pelas custas, com relação aos respectivos decaimentos, nos termos do artigo 527º, nºs 1 e 2 do Novo Código de Processo.
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IV. DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes desta 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedentes os recursos, mantendo-se a decisão recorrida.
Condenam-se os apelantes no pagamento das custas respectivas.
Lisboa, 11 de Setembro de 2014
Ondina Carmo Alves - Relatora
Eduardo José Oliveira Azevedo
Olindo dos Santos Geraldes
