Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa | |||
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| Relator: | MARIA DE DEUS CORREIA | ||
| Descritores: | EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO CONTRATO DE LOCAÇÃO PRESTAÇÕES INDEPENDENTES RECIBOS EM FALTA | ||
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| Nº do Documento: | RL | ||
| Data do Acordão: | 07/12/2018 | ||
| Votação: | UNANIMIDADE | ||
| Texto Integral: | S | ||
| Texto Parcial: | N | ||
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| Meio Processual: | APELAÇÃO | ||
| Decisão: | PROCEDENTE | ||
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| Sumário: | I- A faculdade de recusa da sua prestação por parte de qualquer um dos contraentes, nas condições previstas no art.º 428.º e seguintes do Código Civil- excepção de não cumprimento do contrato-, pode também ser exercida no âmbito do contrato de locação. II- Importa, porém, ver quais são as prestações interdependentes, visto que outras podem existir ao lado delas, na relação contratual, e a exceptio só aproveita às primeiras. III- A falta de entrega do recibo comprovativo do pagamento da renda constitui fundamento para suspender o pagamento das rendas, ao abrigo do disposto no art.º 787.º n.º2 do Código Civil. | ||
| Decisão Texto Parcial: | | ||
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| Decisão Texto Integral: | Acordam na 6.ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa: I- RELATÓRIO M….. sociedade comercial por quotas, com sede na Avenida ….., nº ….., Loja ….., … – .., Ramada, instaurou acção declarativa com processo comum contra: C….., com sede na Rua ….., nº ….., … –…, Lisboa. Pede que seja reconhecida a subsistência da vigência do contrato de arrendamento e seus aditamentos juntos aos autos como documentos nºs 1 a 3 por não poder ser invocada a justa causa de resolução contratual por falta de pagamento de rendas. Mais pede a condenação da Ré a pagar-lhe a quantia de € 4025,90 resultante de danos patrimoniais pela falta de emissão dos recibos nas rendas já pagas, € 14.522,50 de danos patrimoniais pela impossibilidade de dedução à colecta das rendas até Dezembro de 2015 e bem assim a quantia de € 4.900,00 a título de lucros cessantes por força dos meses de vacatura dos imóveis e ainda na quantia de € 4776,75 resultante do dano patrimonial resultante do custo da comissão imobiliária dos novos arrendamentos e do custo de reparação das fracções. Citada, a Ré deduziu contestação, defendendo-se por impugnação, pugnando pela total improcedência da acção. Decorridos todos os trâmites legais, foi realizado o julgamento e proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu a Ré de todos os pedidos formulados. Inconformada com esta decisão, a Autora interpôs recurso de apelação, formulando, no essencial, as seguintes conclusões: I – A Sentença de que se recorre faz incorrecta apreciação da matéria de facto face à prova produzida. II – A sentença de que se recorre faz incorrecta aplicação do direito. Faz incorrecta apreciação da matéria de facto porque permite e sustenta a prova dos factos provados 29 e 30 e do facto não provado 8 na prova testemunhal quando não o deveria fazer pela inadmissibilidade, no caso, dessa prova para a quitação e emissão dos recibos de renda. Faz incorrecta apreciação da matéria de facto porque o ónus probatório da emissão dos recibos cabia à R. e ela não o provou, tendo assumido a sua emissão tardia. Faz incorrecta apreciação do depoimento da testemunha CP… que se encontra ferido de contradições e incoerências, denotando respostas pouco cuidadas; não concisas nem concretizadas e até contrárias aos factos que os documentos demonstram e nessa medida admitir-se a junção do documento ora apresentado. Faz incorrecta aplicação do direito porque exclui a aplicabilidade da excepção de não cumprimento do art. 428º do C.C. ao contrato de locação. Faz incorrecta aplicação do direito porque não enquadra o caso dos autos na previsão do art. 787º do C.C. por força da matéria assente que considerou, a nosso ver erradamente, e que considerando inversamente teria de implicar também uma diversa aplicação do direito e aplicabilibidade do art. 787º C.C. E estas conclusões resultam desde logo fundamentadas pela apreciação critica e casuística que se fez da sentença e da prova carreada para os Autos e que se reproduz: (…) INCIDÊNCIA DO OBJECTO DO RECURSO NA MATÉRIA DE FACTO Da matéria de Facto resulta provado: - “Ponto 29: Houve recibos emitidos tardiamente pela Ré por virtude da mesma ter tido previamente que confirmar com a firma A….. os últimos pagamentos que lhe haviam sido feitos pela Autora, dado não conseguir entender a que meses de renda correspondiam alguns valores pagos a si pela Autora;” - “Ponto 30; Os recibos ficaram disponíveis em qualquer balcão da Ré tendo a Autora disso sido informada por mais que uma vez pela Ré por volta de Fevereiro de 2015, não tendo a Autora manifestado oposição a tal”. Resultando não provado, com relevância para o objecto do recurso que: Ponto 8 – “a Autora aguarda ainda hoje o envio pela Ré de recibos correspondentes a rendas pagas por si a esta última”. Mais nos diz a Sentença de que se recorre que os factos provados e os não provados supra referidos em concreto os dos pontos 29, 30 e 8 resultaram do depoimento da testemunha C….. – bancária e funcionária da Ré há 26 anos – . Ora cumpre ouvir/transcrever o depoimento da referida testemunha àquela matéria : instância da mandatária da Ré: - Foram emitidos os recibos das rendas que foram pagas? Resposta da testemunha: “Muito mais tarde. Recebemos as transferências e não conseguimos perceber qual era o valor das rendas. Houve um aditamento ao contrato que tinha uma redução das rendas e o nosso entender era um e o da M….. era outro”. Instância da mandatária da Ré Os recibos por parte da C….. depois foram emitidos mais tarde? Resposta da testemunha: “Foram em 2016. Em fevereiro de 2016. Não. Foram emitidos em 2015 e ficaram disponíveis para que a M….. os pudesse levantar em Fevereiro/2016. Á disposição dos inquilinos como acontece com todos os inquilinos” Instância da mandatária da Ré. Ficaram disponíveis para levantar. Como é que isso foi comunicado à M…..? Resposta da testemunha: “Por telefone” Instância da mandatária da Ré Com quem falou, tem noção? Resposta da testemunha “não sei. Eu penso que falei com um Sr. e uma Srª. Os mesmos com quem tinha falado antes a pedir os recibos do anterior proprietário. -“ Os recibos ficaram disponíveis em Fevereiro/2015. Eu acho que a questão da urgência nos recibos e do prejuízo só foi levantada na reunião que nós tivemos em 2016” instâncias da mandatária da Autora Em Maio não conheceu nenhuma renda? Resposta da testemunha “Não. Em Abril eu recebi 2 pagamentos com diferença de 4 dias de pagamentos, um de 2100€ e outro de 4200€ e depois não tenho a certeza se houve outro pagamento e a ter havido foi em Junho mas só houve mais um”. Instância da mandatária da Autora Relativamente às rendas, tem conhecimento de comunicações trocadas entre a M….. e o M….., em 2014, a dizer que têm de me enviar os recibos porque nós podermos pagar as rendas? Resposta da testemunha “Não”. Instância da mandatária da Autora Os recibos foram emitidos no início de 2015? Resposta da testemunha “Sim.” Face ao depoimento da testemunha outra devia ter sido a decisão sobre a matéria de facto. Vejamos, 2º- A testemunha tanto diz que os recibos foram emitidos em 2015 e disponibilizados em fevereiro de 2016; como diz que os recibos ficaram disponíveis em Fevereiro de 2015, como diz que os recibos foram emitidos em 2015. 3º.- A testemunha nega ter existido pagamento em Maio de 2014 quando existe prova nos autos de que houve um pagamento em 2014; 4º.- A testemunha diz que houve apenas 1 pagamento em Junho de 2014 quando existe prova nos autos de que houve vários pagamentos em Junho de 2014 5º.- A testemunha diz que acha que só em 2016 a Autora manifestou a necessidade dos recibos quando existem documentos nos autos que comprovam que em 2014 a A. alertou e invocou que sem recibos iria deixar de pagar a renda. 6º.- Diz ainda a testemunha que não se recorda das pessoas com quem falou a comunicar que os recibos podiam ser levantados numa agência, dizendo que acha que foi com as mesmas pessoas que pediu os recibos do anterior proprietário. ORA Resulta da Certidão Permanente junta aos Autos que no período entre 24.09.2012 e 10.05.2014 a gerente da Autora era A….. e que em Junho de 2014 a carta da Autora requerendo a emissão dos recibos e invocando a excepção de não pagamento de rendas por falta de recibos é assinada por A….. – esta nomeada gerente em 10.05.2014. Questiona-se a quem a testemunha informou do levantamento dos recibos uma vez que pelo período temporal a questão do pedido dos recibos de renda da empresa A….. teria sido ainda da gerência de A….. 7º.- Questiona-se havendo mudança de gerência e havendo uma comunicação escrita formal invocando excepção de pagamento, como é que a testemunha ou a própria Ré não comunicaram a esta gerência que alegadamente os recibos estavam disponíveis para levantamento. E não comunicaram a bom da verdade porque os recibos não estavam emitidos. 8º.- Requer-se pela incongruência do depoimento da testemunha e pela falta de verdade sobre a efectiva data de emissão dos documentos, a junção aos Autos do report das faturas emitidas pela R. nos anos de 2015 a 2017 face á A, retirado do portal das finanças da A. – documento 1. Neste documento pode constatar-se que a R. apenas em Dezembro de 2015 emitiu a primeira das faturas que depois lhe permitiria emitir os recibos e verifique-se que o valor dessa fatura confere com a soma dos pagamentos efectuados pela A. em 2014. E emite essa fatura até em data posterior á da notificação judicial avulsa e já para evitar a resposta da Autora, como veio a acontecer. Não poderia a R. comunicar à A. que os recibos estavam disponíveis para levantamento em momento anterior ao da emissão da fatura. Não é verdade que em fevereiro de 2015 os recibos estivessem disponíveis para levantamento pela A. e não é verdade que durante o ano de 2015 a R. tenha emitido os recibos. Tanto que a existirem recibos com carácter tributário como se exige, nas datas que a R. menciona, certamente tê-los-ia junto aos autos na sua contestação. DO ÓNUS DA PROVA Não esquecer que o ónus da prova de facto negativo invocado pelo Autora compete à Ré – art. 342º do C.C. E a Ré não fez prova (e alegadamente podia tê-lo feito se, como diz, emitiu os recibos nas datas em que diz que emitiu). Vem ainda a testemunha dizer que enviou por mail os recibos á A. depois da reunião de Fevereiro de 2016 – ora os presentes autos deram entrada em 31.01.2016. Donde, É verdade que á data da propositura da acção, a A. não tinha os recibos de renda. DA INADMISSIBILIDADE DA PROVA TESTEMUNHAL “O Artº 393º/1 do CC dispõe que se a declaração negocial, por disposição da lei ou estipulação das partes, houver de ser reduzida a escrito ou necessitar de ser provada por escrito, não é admitida prova testemunhal. Cumpre, assim, averiguar se se preenche alguma das condicionantes. Em causa está o cumprimento de uma obrigação pecuniária que, por força da vontade das partes, se reduziu a escrito. Do documento dado á execução não se vê que algo tenha sido estipulado acerca da prova do cumprimento. Contudo, o Artº 395º/1 do CC dispõe que as disposições dos artigos precedentes são aplicáveis ao cumprimento. Daí que seja lícito interrogarmo-nos se os factos extintivos da obrigação devem considerar-se sujeitos à regra da inadmissibilidade da prova testemunhal. Quer a doutrina quer a jurisprudência dos tribunais superiores reconhecem que o objectivo da proibição consignada no primeiro dos normativos mencionados é afastar os perigos que a admissibilidade da prova testemunhal poderia originar. Tem-se, pois, em vista a defesa do conteúdo do documento contra os perigos da prova testemunhal. (in Ac. TRC de 20-11-2010 www.dgsi.pt). Dispõe o art.º 364.º do Código Civil (Exigência legal de documento escrito): (….) In casu, Encontrando-se provado que a A. é uma sociedade comercial e definindo o contrato a obrigação de emissão de recibo, a necessidade deste documento não é substituível por outro meio de prova, nem aqui veio ocorrer confissão dos representantes da Ré. Pelo que, em nosso, entender, A decisão sobre a matéria de facto deveria ser diversa da decidida. a)Quer por força da impossibilidade de dar a matéria como provada, com base na prova testemunhal; b) Quer pelo ónus da prova da emissão dos recibos ser da Ré; c) Quer pela própria incoerência do depoimento da testemunha C….., ao longo da inquirição e inclusive pela parcialidade com que o mesmo foi transmitido (…) d) Uma testemunha que, recorde-se, é funcionária da Ré e com um vínculo de 26 anos que não quererá certamente deixar mal visto. Pelas razões aduzidas devia a sentença de que se recorre ter decidido desta forma quanto aos pontos 29 e 30 dos factos assentes: P r o v a d o s - Ponto 29: Houve recibos emitidos tardiamente pela Ré, sem que se tenha conseguido concretizar a sua data, por virtude da mesma ter tido previamente que confirmar com a firma A….. os últimos pagamentos que lhe haviam sido feitos pela Autora dado não conseguir entender a que meses de renda correspondiam alguns valores pagos a si pela Autora; Ponto 30 – a Autora, à data da propositura da acção ainda aguardava o envio pela Ré de recibos correspondentes a rendas pagas por si a esta última Não provados: - Ponto 8: que os recibos tenham ficado disponíveis em qualquer balcão da Ré, em que data, disso a Autora disso sido informada por mais que uma vez pela Ré e em que data, tendo ou merecido oposição a tal. DA DIVERSA DECISÃO Alterando-se a matéria de facto, outra devia ter sido a sentença proferida uma vez que também aplica erradamente o direito. 1º.-Desde logo porque rejeita a aplicação do art. 428º do C.C. ao contrato de locação, considerando que neste as obrigações são de facultar o uso do imóvel por correlação com o pagamento da renda. Ora um contrato não tem apenas 1 obrigação para cada parte, independentemente de umas se considerarem principais e outras acessórias: pelo uso do imóvel o locatário obriga-se a conservá-lo e a fazer um uso prudente e adequado ao fim da locação. Pelo pagamento o locador obriga-se a emitir o recibo. “ I – A f a c u l d a d e d e r e c u s a d a s u a p r e s t a ç ã o p o r parte d e q u a l q u e r u m d o s c o n t r a e n t e s , n o c i r c u n s t a n c i a l i s m o e c o n d i ç õ e s m e n c i o n a d o s n o s a r t i g o s. 4 2 8 . º e s e g u i n t e s d o C ó d i g o C i v i l , p o d e t a m bém s e r e x e r c i d a n o â m b i t o d o contrato locatício ” ( A c . T R L d e 2 6 . 0 3 . 2 0 0 9 i n w w w - d g s i . p t ) E não enquadrando a exceptio non adimplentecontractus no art. 428º do C.C., entende o Mm. Juiz de 1ª instância que o art. 787º do C.C. também não pode ser considerado porquanto deu como provado que os recibos foram emitidos e colocados à disposição da A. - Facto que em nosso ver não devia ter sido considerado provado. Art. 787º do C.C. “2. O autor do cumprimento pode recusar a prestação enquanto a quitação não for dada, assim como pode exigir a quitação depois do cumprimento. Termos em que dando provimento ao presente recurso requer-se a V.Exas, seja alterada a decisão sobre a matéria de facto, passando a constar como factos provados nos números 29 e 30: - Ponto 29: Houve recibos emitidos tardiamente pela Ré, sem que se tenha conseguido concretizar a sua data, por virtude da mesma ter tido previamente que confirmar com a firma A….. os últimos pagamentos que lhe haviam sido feitos pela Autora dado não conseguir entender a que meses de renda correspondiam alguns valores pagos a si pela Autora; Ponto 30 – a Autora à data da propositura da acção ainda aguardava o envio pela Ré de recibos correspondentes a rendas pagas por si a esta última E COMO FACTO NÃO PROVADO NO NÚMERO 8: - Ponto 8: que os recibos tenham ficado disponíveis em qualquer balcão da Ré, em que data, disso a Autora disso sido informada por mais que uma vez pela Ré e em que data, tendo ou merecido oposição a tal. Na sequência do que alterando-se a matéria der facto deve também ser alterada a decisão a proferir, considerando.se a excepção de não pagamento invocada pela Autora como válida quer à luz do disposto no art.º 428.º do C.C, quer do 787.º do C.C e nessa medida reconhecer o direito de a Autora recusar o pagamento e consequentemente não reconhecer o direito da Ré de resolver o contrato de arrendamento como consequência da falta de pagamento das rendas, verificando-se que só deixaram de pagar rendas após a falta de emissão do recibo e tendo a Ré previamente advertido e invocado o seu direito de recursar o pagamento por comunicação escrita dada como provada. A final sendo reconhecida a subsistência da vigência do contrato de arrendamento e seus aditamentos, juntos aos autos como documentos 1 a 3 por força da invocabilidade de justa causa de resolução contratual por falta de pagamento de rendas, conforme peticionado pela Autora no seu petitório Mais se requer a admissão do documento ora junto por ser datado de novembro de 2017 e resultar da apreciação feita à prova. A C….. apresentou contra alegações pronunciando-se pela inadmissibilidade da junção do documento pretendido e pela improcedência do recurso. Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir: II-OS FACTOS Na 1.ª instância foram dados como “provados” os seguintes factos: 1- A Autora é uma sociedade comercial cujo ramo de actividade se prende quase em exclusivo com a gestão de arrendamento; 2- No exercício da sua actividade, concretamente em 01/10/2012, a Autora celebrou com a sociedade A….., um contrato de arrendamento urbano para fim habitacional; 3- O referido contrato iniciou a produção dos seus efeitos em 01/10/2012, perdurando pelo período de cinco anos; 4- O contrato de arrendamento tinha como objecto os imóveis identificados na cláusula 1ª do mesmo, a saber: - Fracção “ R “ correspondente ao ….. da P…..; - Fracção “ V “ correspondente ao ….. da Av….. , nº ….. - Fracção “ I “ correspondente ao ….. do P….. , nº …..; - Fracção “ D “ correspondente ao ….. do P….. , nº …..; - Fracção “ H “ correspondente ao ….. do P….. , nº …..; - Fracção “ K “ correspondente ao ….. do P….. , nº …..; - Fracção “ N “ correspondente ao ….. do P….. , nº …..; - Fracção “ Q “ correspondente ao ….. do P….. , nº …..; - Fracção “ D “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; - Fracção “ N “ correspondente ao ….. do P…., nº …..; 5- Todos os imóveis elencados no ponto 4- destinavam-se ao subarrendamento por parte da Autora; 6- O valor da renda acordada foi de € 3.000,00 mensais, sendo de € 1.500,00 nos primeiros seis meses de duração do contrato considerando-se o seu início em Abril de 2013; 7- O pagamento da renda só era devido a 01/03/2013, respeitante ao mês de Abril de 2013 e assim sucessivamente, pelo que nos meses de Abril a Setembro de 2013 o valor da renda era de € 1.500,00 e nos subsequentes de € 3.000,00 reportando-se o vencimento das mesmas ao mês imediatamente anterior ao que respeitasse; 8- O pagamento da renda estaria condicionado à efectiva sublocação dos imóveis; 9- Em 10 de Abril de 2013 foi celebrado entre a Autora e a firma A….. , um aditamento ao contrato a que se alude no ponto 2. nos termos do qual se alteraram parte dos imóveis objecto do contrato, o prazo de vigência e o preço acordado; 10- Na sequência dessa alteração passaram a fazer parte dos imóveis objecto da locação os identificados na cláusula primeira do aditamento, a saber: - Fracção “ R “ correspondente ao ….. da P…..; - Fracção “ V “ correspondente ao ….. da Av….., nº …..; - Fracção “ S “ correspondente ao ….. da Av….., nº …..; - Fracção “ I “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; - Fracção “ H “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; - Fracção “ D “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; - Fracção “ H “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; - Fracção “ K “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; - Fracção “ N “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; - Fracção “ X “ correspondente ao ….. do p….., nº …..; - Fracção “ E “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; - Fracção “ N “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; 11- A vigência da locação manteve-se pelo período de cinco anos a contar da data de 01/05/2013; 12- A renda acordada passou a ser de € 3.850,00 mensais, sendo de € 1.500,00 nos seis primeiros meses de contrato após o período de carência acordado no primeiro contrato; 13- Em 14/10/2013 foi celebrado novo aditamento ao contrato de arrendamento inicial nos termos do qual passaram a fazer parte da locação os imóveis seguintes: - Fracção “ V “ correspondente ao ….. da Av….., nº …..; - Fracção “ S “ correspondente ao ….. da Av….., nº …..; - Fracção “ I “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; - Fracção “ H “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; - Fracção “ D “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; - Fracção “ H “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; - Fracção “ L “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; - Fracção “ K “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; - Fracção “ N “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; - Fracção “ R “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; - Fracção “ X “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; - Fracção “ E “ correspondente ao ….. do P….., nº …..; 14- O início de vigência do contrato inicial retroageria a 01/06/2013 pelo período de cinco anos; 15- O preço da locação passou para € 3.700,00 mensais, sendo € 2.100,00 mensais nos seis primeiros meses de vigência do contrato após o período de carência acordado no contrato inicial, vencendo-se cada uma no mês imediatamente anterior ao que respeitasse; 16- Na sequência desta locação o Autor foi celebrando contratos de subarrendamento e gerindo-os; 17- Por escritura de dação em cumprimento e renúncia de hipoteca outorgada em 31/12/2013 os imóveis objecto de locação, então propriedade da firma A….., foram transmitidos à C….., ora Ré; 18- A dação operou-se no estrito cumprimento dos ónus a que os imóveis estavam sujeitos, designadamente do contrato de arrendamento referido no ponto 2 - supra; 19- Em Janeiro de 2014 foi comunicado à Autora a dação operada por parte da firma A…..; 20- A partir de Fevereiro de 2014, por força da dação, a Autora passou a efectuar os pagamentos para a Ré, a saber: - Em 10/03/2014 consignou em depósito na C….. a renda de Abril de 2014, por desconhecer o N.I.B. desta última; - Em 07/04/2014 transferiu para a Ré a renda de Maio de 2014; - Em 09/04/2014 regularizou as rendas de Fevereiro e Março que não haviam sido liquidadas por desconhecimento de N.I.B. da Ré; - Em 09/05/2014 liquidou a renda de Junho de 2014; - Em 09/06/2014 liquidou € 2.232,39 referente às rendas de Julho de 2014 proporcionalmente aos imóveis a que correspondiam a fracção “ D “ do P….. , nº ….., fracção “ L “ do P….. , nº ….. , fracção “ N “ do P….. , nº ….. , fracção “ R “ do P….. , nº ….. , fracção “ X “ do P….. , nº ….. e fracção “ E “ do P…..; 21- Em 05 de Março de 2014 a Ré informou a Autora de que não a autorizava a receber valores dos arrendamentos das fracções a si entregues pela firma A….. até ser analisada a sua validade e bem assim que até lá a Autora não deveria fazer pagamentos relacionados com o contrato de arrendamento mencionado no ponto 2. supra; 22- Em 07 de Março de 2014 a Ré informou a Autora de que previa um prazo de cerca de 15 dias, após a sua recepção, para análise da validade dos contratos de arrendamento pelos respectivos serviços jurídicos bem como que a Autora deveria abster-se de fazer doravante pagamentos ao anterior proprietário das fracções e proceder à consignação em depósito das rendas na C….. até remessa de informação sobre a validade dos contratos; 23- A Autora sempre pugnou perante a Ré pela validade do contrato de arrendamento mencionado no ponto 2. supra; 24- A Ré contratou a firma “ I….. “ para diligenciar por informar os eventuais ocupantes das mesmas que era a dona das fracções por si adquiridas e tomar posse das que estivessem desocupadas; 25- Em data não concretamente apurada, mas não posterior a Abril de 2014, a Ré reconheceu a validade da locação celebrada entre a Autora e a firma A…..; 26- Por carta registada com aviso de recepção remetida à Ré datada de 04/06/2014 a Autora solicitou-lhe a emissão dos recibos referentes a todos os valores pagos a título de rendas; 27- Por carta registada com aviso de recepção remetida à Ré, datada de 27/06/2014 e recepcionada nesta em 01/07/2014 a Autora renovou junto dela a solicitação da emissão dos recibos acrescentando “ o que nos levará a suspender pagamentos até à emissão dos mesmos “; 28- A Autora reteve os pagamentos das rendas subsequentes à Ré; 29- Houve recibos emitidos tardiamente pela Ré por virtude da mesma ter tido previamente que confirmar com a firma A….. os últimos pagamentos que lhe haviam sido feitos pela Autora dado não conseguir entender a que meses de renda correspondiam alguns valores pagos a si pela Autora; 30- Os recibos ficaram disponíveis em qualquer balcão da Ré tendo a Autora disso sido informada por mais que uma vez pela Ré por volta de Fevereiro de 2015 , não tendo a Autora manifestado oposição a tal; 31- Em 01 de Dezembro de 2015 a Ré por meio de notificação judicial avulsa notificou a Autora da resolução do contrato de arrendamento celebrado em 2012 requerendo, consequentemente, a entrega dos locados até ao final do mês de Janeiro de 2016 e o pagamento da quantia de € 77.305,77 acrescidos de juros a título de rendas vencidas e não pagas. E foi considerado “não provado” que: 1 - Que a liquidação de rendas efectuada pela Autora em 09/06/2014, a que se alude no facto 20. dos Factos Provados , tenha abrangido a fracção “ E “ do P….. , nº …..; 2 - Que a Ré tenha recebido directamente dos subarrendatários o pagamento de algumas rendas; 3 - Que muitos dos arrendamentos tenham cessado sem cumprimento de pré-aviso e denúncia e sem pagamentos das devidas rendas e que tal tenha sucedido por força de condutas da Ré; 4 - Que a Ré tenha mandatado um seu representante para se dirigir a todos os imóveis objecto de arrendamento informando que o contrato de arrendamento não era válido e que tal tenha gerado perda de contratos e de rendimentos para a Autora; 5 - Que a Ré nunca tenha emitido os correspondentes recibos dos valores pagos pela Autora; 6 - Que a Autora seja uma sociedade sujeita a contabilidade organizada e controlo fiscal para a qual os recibos de renda são condição para abatimento à colecta a titulo de IRC; 7 - Que por falta dos correspondentes recibos a Autora não tenha podido abater à colecta o valor de rendas aumentando desse modo a sua incidência e encargo fiscal; 8 - Que a Autora aguarde ainda hoje o envio pela Ré de recibos correspondentes a rendas pagas por si a esta última; 9 - Que a Autora tenha ficado prejudicada de abater à sua colecta de 2014 a quantia de € 4025,90 devido a falta de emissão dos recibos pela Ré e sua entrega; 10 - Que por não ter documento fiscal de suporte ao pagamento dos € 16.432,39 tenha acrescido à matéria colectável da Autora 23% mais 1,5% de derrama, no montante de € 4.025,94; 11 - Que a Autora venha a suportar um prejuízo de € 4.532,50 e de € 9.990,00 por virtude dos valores de Julho de 2014 a Dezembro de 2014 e de todo o ano de 2015, respectivamente , não se encontrarem liquidados pela falta de recibos anteriores ao serem liquidados em 2016 visto acrescer em relação ao período de 2014 23% mais 1,5% de derrama e ao ano de 2015 21% mais 1,5 % de derrama por se referirem a anos de rendimento anterior sem possibilidade de constituir objecto de abatimento à colecta; 12 - Que tenham cessado os contratos relativos à fracção “ S “ da A….. , às fracções “ H “ e “ I “ do nº ….. do P….. e à fracção “ K “ do nº ….. do P….. , devido ao facto da Ré comunicar aos subarrendatários que o contrato não era válido e que teriam de lhes liquidar a renda e desocupar o imóvel; 13 - Que por força da denúncia do contrato referente à fracção “ H “ do P….. , nº ….. , tenha estado desocupada o mês de Julho e de Agosto de 2014 , motivando a perda para a Autora de dois meses de renda ao valor mensal de € 725,00; 14 - Que ao celebrar novo arrendamento a Autora tenha tido que liquidar nova comissão à agência imobiliária ( € 725,00 + I.V.A. ) e preparar o imóvel para entrega com as reparações necessárias , no montante de € 350,00; 15 - Que a denúncia do contrato da fracção “ S “ da A….. tenha implicado que o imóvel ficasse devoluto entre os meses de Abril a Junho de 2014 , traduzindo-se tal numa perda de 4 meses de renda para a Autora ao valor mensal de € 700,00; 16 - Que a Autora tenha liquidado com a celebração de novo contrato de arrendamento à agência imobiliária comissão no valor de € 700,00 + I.V.A.; 17 - Que a Autora tenha tido necessidade de fazer reparações na fracção referida em 15 - e com elas tenha despendido € 350,00; 18 - Que a cessação do contrato de arrendamento da fracção “ H “ do P….. tenha motivado a sua vacatura no mês de Agosto de 2014 , no valor mensal de renda de € 650,00 a que acresceu igual montante + I.V.A. para comissão de novo contrato e ainda os custos de reparação do imóvel no valor total de € 1.799,50; 19 - Que a cessação do contrato de arrendamento da fracção “ K “ do P….. tenha motivado o pagamento de nova comissão imobiliária + I.V.A. e custos de reparação da fracção no valor global de € 1.149,50; 20 - Que esteja em curso uma acção judicial relativamente à fracção “ L “ do ….. , nº ….. , para a cobrança de rendas desde Dezembro de 2014 a Setembro de 2015; 21 - Que se encontre em curso uma acção judicial relativamente à fracção “ E “ do P….. para a cobrança da renda de Dezembro de 2014. III-O DIREITO Tendo em conta as conclusões de recurso que delimitam o respectivo âmbito de cognição, as questões que importa conhecer são as seguintes: 1- Admissibilidade de junção do documento com as alegações 2- Reapreciação da matéria de facto 3- Subsistência ou não do contrato de arrendamento, questão que se prende com a questão de saber se pode ser invocada a excepção de não cumprimento do contrato e se a não entrega dos recibos por parte da Ré constitui justificação para o não pagamento das rendas. 1-A Apelante pretende a junção de um documento que consiste numa impressão do resultado de uma consulta ao portal das finanças, via internet, e que reproduz as facturas emitidas pela Ré nos anos de 2015 a 2017. Tal junção é requerida “pela incongruência do depoimento da testemunha e pela falta de verdade sobre a efectiva data de emissão dos documentos”. Vejamos, se é admissível legalmente o documento em causa. Nos termos do disposto no art.º 651.º n.º1 do CPC, “as partes apenas podem juntar documentos às alegações nas situações excepcionais a que se refere o art.º 425.º ou no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância”. Estabelece o art.º 425.º do CPC que “ Depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento”. Ora, tratando-se o documento em causa de uma pesquisa na internet, e sendo certo que os dados que interessam à discussão da causa, referem-se a 2014 e 2015, tal documento poderia perfeitamente ter sido apresentado com a petição inicial, pois a acção deu entrada em juízo, em 2016. “O artigo 651º, nº 1 do CPC também admite, no seu trecho final, a junção de documentos com as alegações de recurso nos casos em que o julgamento proferido em primeira instância torne necessária a consideração desse documento. Pressupõe esta situação, a novidade da questão decisória justificativa da junção pretendida, como questão operante (apta a modificar o julgamento) só revelada pela decisão, sendo que isso exclui que a decisão se tenha limitado a considerar o que o processo já desde o início revelava ser o thema decidendum”.[1] Com efeito, como refere António Santos Abrantes Geraldes[2], “Podem […] ser apresentados documentos quando a sua junção apenas se tenha revelado necessária por virtude do julgamento proferido, maxime quando este se revele de todo surpreendente relativamente ao que seria expectável em face dos elementos já constantes do processo”. Também não é claramente o caso. Conclui-se, assim, pela inadmissibilidade do documento em causa, motivo pelo qual não será considerado. 2- Cumpre agora reapreciar a decisão sobre a matéria de facto no que respeita ao ponto 29.º com o seguinte teor: “Houve recibos emitidos tardiamente pela Ré por virtude da mesma ter tido previamente que confirmar com a firma A….. os últimos pagamentos que lhe haviam sido feitos pela Autora dado não conseguir entender a que meses de renda correspondiam alguns valores pagos a si pela Autora”. A Apelante pretende que, de acordo com a prova produzida, deveria dar-se como provado o seguinte: Houve recibos emitidos tardiamente pela Ré, sem que se tenha conseguido concretizar a sua data, por virtude da mesma ter tido previamente que confirmar com a firma A….. os últimos pagamentos que lhe haviam sido feitos pela Autora dado não conseguir entender a que meses de renda correspondiam alguns valores pagos a si pela Autora. Analisando os termos em que a impugnação deste facto é feita pela Apelante destaca-se imediatamente a respectiva falta de fundamento, pelo seguinte motivo: A impugnação baseia-se toda ela em divergências de datas e supostas incongruências da testemunha inquirida à matéria do facto 29.º, relativamente às datas da emissão dos recibos e às datas em que os mesmos foram disponibilizados à Apelante. Contudo, essa matéria não é tratada no ponto 29.º. O que ali está em causa é apenas saber o motivo pelo qual os recibos foram tardiamente emitidos pela Ré. E esse motivo consta do facto e não é impugnado pela Apelante. Note-se que a redacção proposta pela Apelante introduz uma alteração com o seguinte teor: “sem que se tenha conseguido concretizar a sua data.” Ora esta alteração só faria sentido, se o Tribunal a quo tivesse dado como provada qualquer data para a emissão dos recibos. Mas o tribunal a quo não o fez. Apenas deu como provado que os recibos foram emitidos “tardiamente”. Pois o que estava em causa era perceber o motivo pelo qual os recibos tinham sido emitidos tardiamente. Era esse o sentido do facto a provar e não saber a data. Carece assim de fundamento a reapreciação da matéria de facto quanto a este ponto. Relativamente ao ponto 30.º, onde se deu como provado que “Os recibos ficaram disponíveis em qualquer balcão da Ré tendo a Autora disso sido informada por mais que uma vez pela Ré, por volta de Fevereiro de 2015, não tendo a Autora manifestado oposição a tal”, a Apelante propõe a seguinte redacção: “A Autora, à data da propositura da acção, ainda aguardava o envio pela Ré de recibos correspondentes a rendas pagar por si a esta última.” Neste ponto da matéria de facto é que já está em causa a data em que foram disponibilizados os recibos relativos às quantias pagas pela Autora/Apelante. Na decisão do Tribunal, essa data é Fevereiro de 2015 e, segundo a Apelante, à data da propositura da acção (31 de janeiro de 2016), esses recibos ainda não teriam sido disponibilizados. Segundo consta da fundamentação da sentença recorrida, a convicção do Tribunal “no que tange aos factos assentes sob os n.ºs 29 e 30 relevou o depoimento da testemunha C…..”. Importa desde já referir que, ao contrário do alegado pela Apelante, o facto 30.º não contém matéria que não seja susceptível de ser provada por depoimento testemunhal. Do que se trata é de saber se a Ré verbalmente informou a Autora de que os recibos de renda estavam disponíveis em qualquer balcão da Ré. Ora, a prova testemunhal é perfeitamente adequada para o efeito. A questão está em saber se esse depoimento testemunhal, no caso concreto, é suficiente para formar uma convicção segura sobre a matéria. Ora ouvido o depoimento da testemunha C….., bancária por conta do M….., há 26 anos, resulta que, os recibos não foram emitidos logo no início quando as rendas começaram a ser pagas porque o M….. não conseguia perceber a que meses esses pagamentos se reportavam, ou seja, quando é que tinham sido feitos os últimos pagamentos à anterior proprietária dos imóveis, a A….. Mais declarou a testemunha que os recibos ficaram disponíveis em 2015 e que tal facto foi comunicado “por telefone” à M….. A testemunha disse ainda que não sabia com quem falou, mas sabe que foi com “um senhor” e “uma senhora”. Também não tem presente a data em que fez tal comunicação. E mais referiu que na reunião que tiveram com a M….. em Fevereiro de 2016 esta disse que “não tinham os recibos” e por isso, a testemunha enviou-os por e –mail. Ora, este depoimento levanta algumas perplexidades: desde logo, tendo sido enviadas, pela Autora à Ré, duas cartas registadas com aviso de recepção, mencionadas nos pontos 26 e 27 dos factos provados, solicitando o envio dos recibos referentes a todos os valores pagos a título de rendas, evidenciando-se do teor do facto 21.º que a relação entre as partes era algo complicada, não é razoável que o M….. comunicasse que os recibos estavam disponíveis, “por telefone”, sem sequer saber a identidade da pessoa que estava a receber uma comunicação fulcral para o desenvolvimento da relação contratual entre Autora e Ré. Nem sequer está de acordo com o normal procedimento de uma empresa com a dimensão e a organização própria de uma instituição bancária como é a Ré. E a verdade é que a própria testemunha reconhece que os recibos não chegaram à posse da Autora até Fevereiro de 2016 e, por isso, a testemunha enviou-os por e-mail, após a reunião de Fevereiro de 2016. Estas circunstâncias levam-nos a concluir que, perante estas dúvidas suscitadas pelo depoimento da testemunha, este não deve ser considerado suficiente para fundamentar a convicção quanto ao facto 30. Este facto deve, por conseguinte passar a ter a seguinte redacção: “Provado apenas que os recibos foram enviados por e-mail, em Fevereiro de 2016”. Tendo em conta o que se deu como provado no ponto 30, deve ser retirado do elenco dos factos “não provados” o ponto 8.º, pois uma vez que a acção deu entrada em juízo em 31 de Janeiro de 2016 e o envio dos recibos por e-mail, só ocorreu em Fevereiro de 2016. 3-Importa agora analisar a questão jurídica de saber se, no caso em apreço, pode ser invocada a excepção de não cumprimento do contrato e se a não entrega dos recibos por parte da Ré constitui justificação para o não pagamento das rendas. Estabelece a este propósito o artigo 428.º, número 1 do Código Civil, com a epígrafe “excepção de não cumprimento do contrato”, o seguinte: “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”. A excepção de não cumprimento, segundo Pires de Lima e Antunes Varela[3], tem lugar “nos contratos com prestações correspectivas ou correlativas, isto é, interdependentes, sendo uma o motivo determinante da outra. É o que se verifica nos contratos tradicionalmente chamados bilaterais ou sinalagmáticos. (...) É evidente, por outro lado, que mesmo estando o cumprimento das prestações sujeito a prazos diferentes, a exceptio poderá sempre ser invocada pelo contraente cuja prestação deva ser efectuada depois da do outro, apenas não podendo ser oposta pelo contraente que devia cumprir primeiro (...) Para que a exceptio se aplique, não basta que o contrato seja obrigatório, ou crie obrigações, para ambas as partes: é necessário que as obrigações sejam, como se disse, correspectivas ou correlativas, que uma seja o sinalagma da outra. (...) Dentro dos próprios contratos bilaterais, interessa ver quais são as prestações interdependentes, visto que outras podem existir ao lado delas na relação contratual e a exceptio só aproveita às primeiras.[4] A obrigação de pagar a renda, imposta ao locatário, faz parte do sinalagma contratual, na medida em que se contrapõe à obrigação fundamental, imposta ao locador, de proporcionar o gozo da coisa ao locatário. Mas já o mesmo não sucede com a obrigação de restituir a coisa locada, uma vez finda a locação, nem com a obrigação de indemnização das benfeitorias”. Portanto, em termos teóricos nada impede que a excepção de não cumprimento do contrato possa ser exercida no âmbito do contrato de locação[5]. E assim foi decidido pelo supra referido Acórdão do STJ, onde se concluiu que: 1. A reciprocidade e interdependência das obrigações dos contraentes, que se verifica nos contratos bilaterais ou sinalagmáticos, tem como consequência relevante a "excepção de não cumprimento do contrato", regulada nos artigos 428° a 431° do C.Civil. 2. Analisa-se a "exceptio" na faculdade atribuída a qualquer das partes num contrato bilateral, em que não haja prazos diferentes para a realização das prestações, de recusar a prestação a que se acha adstrita, enquanto a contraparte não efectuar a que lhe compete ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo (art. 428° n° 1). 3. A inexistência de prazos diferentes para o cumprimento das prestações, apontado como requisito à aludida "exceptio", carece, todavia, "de interpretação exacta". O seu verdadeiro sentido é o de que o excepcionante não se encontre obrigado a cumprir antes da contraparte. E, desta forma, a diversidade de prazos apenas obsta à invocação da "exceptio" pelo contraente que primeiro deve efectuar a sua prestação, mas já nada impede o outro de opô-la. 4. Enquanto o senhorio não proceder à entrega do prédio o arrendatário não está obrigado a pagar a renda, podendo invocar a "exceptio", de harmonia com o disposto no art. 428° n° 1 do C.Civil. 5. É admitida a "exceptio", com incidência em suspensão do dever de pagamento da renda, quando a falta de condições de habitabilidade ou apresentar vício que não permita ao prédio realizar cabalmente o fim a que é destinado, se verifique no início da vigência do contrato. 6. E, assim, se o senhorio, na decorrência de um contrato de arrendamento, não propicia, por motivo a si imputável, ao inquilino o gozo da coisa, quer por o locado revelar vício que não permita realizar cabalmente o fim a que é destinado, quer por carecer o mesmo de qualidades por si asseguradas, pode o inquilino, invocando a "exceptio" suspender o pagamento das rendas.” Porém, a obrigação de obrigação de pagar a renda, imposta ao locatário, faz parte do sinalagma contratual, na medida em que se contrapõe à obrigação fundamental, imposta ao locador, de proporcionar o gozo da coisa ao locatário. Mas já o mesmo não sucede com a obrigação de fornecer os recibos. Ou seja, a falta de entrega de recibos não é fundamento suficiente para fazer suspender a obrigação de pagamento de rendas, com base no exercício da excepção de não cumprimento do contrato. Porém, dispõe o art. 813.º do CC que “o credor incorre em mora quando, sem motivo justificado, não aceita a prestação que lhe é oferecida nos termos legais, ou não pratica os actos necessários ao cumprimento da obrigação.” Por sua vez, estipula o art.º 787.º n.º1 do Código Civil o seguinte: “Quem cumpre a obrigação tem direito de exigir quitação daquele a quem a prestação é feita (…)”. E nos termos do n.º 2 do mesmo preceito “ O autor do cumprimento pode recusar a prestação enquanto a quitação não for dada, assim como pode exigir a quitação depois do cumprimento.” “Podemos, pois, concluir que havendo mora creditoris ou accipiendi, o devedor pode legitimamente recusar o pagamento enquanto o credor se recusar a passar-lhe o recibo das rendas em dívida. E a partir da mora do credor, o devedor apenas responde quanto ao objecto da prestação, pelo seu dolo, deixando a dívida de vencer juros, quer legais, quer convencionais (art. 814.º)”[6]. É também este o entendimento de Aragão Seia[7], também citado no acórdão mencionado, “que considera que o senhorio se encontra em mora quando se recusa a passar recibo ou a receber as rendas. Afirma, ainda, que em caso de mora do credor, é facultativo o depósito das rendas, não constituindo causa de resolução do contrato o facto de o arrendatário não as depositar” Ora, como resulta da matéria provada, a Autora pagou à Ré diversas quantias a título de rendas e tendo solicitado, em 2014, através de carta registada com aviso de recepção a entrega dos respectivos recibos tal não sucedeu. Só em 2016, a Autora obteve os recibos. Por conseguinte, ao abrigo do disposto no art.º 787 n.º2 a Autora exerceu legitimamente o seu direito de recusar o pagamento das rendas. Logo, não poderia a Ré resolver o contrato de locação com esse fundamento. Procedem, pois, as conclusões de recurso da Apelante. IV-DECISÃO Em face do exposto, acordamos neste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar procedente o recurso e por consequência, altera-se a decisão recorrida, julgando procedente o pedido formulado, reconhecendo-se a subsistência da vigência do contrato de arrendamento e seus aditamentos, juntos aos autos. Custas pela Apelada C…... Lisboa, 12 de Julho de 2018 Maria de Deus Correia Nuno Sampaio Maria Teresa Pardal [1] Acórdão do tribunal da Relação de Coimbra de 18-11-2014 [2] Recursos no novo Código de Processo Civil, Coimbra, 2013, p.184. [3] Código Civil Anotado, Volume I, Coimbra Editora, 1982, páginas 380 e segs. [4] Sublinhado nosso. [5] Vide neste sentido o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21-02-2006, Processo 05A3593, disponível em www.dgsi.pt [6] Vide Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 18-05-2006, Processo n.º0632549, disponível em www.dgsi.pt. [7] Arrendamento Urbano, 4.ª edição, Almedina, p.200. |