| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
RELATÓRIO
AB, Lda. apresentou requerimento de despejo contra CD & Cª (Filhos) com fundamento em cessação do contrato de por denúncia da senhoria, a qual terá produzido efeitos em 1.4.2025. Peticiona a condenação da requerida a despejar imediatamente o locado, bem como a pagar-lhe, desde 1.5.2025, o dobro do valor da renda de € 342,67 e até à entrega do locado, disponibilizando-se a requerente a depositar o valor da indemnização de € 310.280,10, calculada nos termos do Artigo 33.º, n.º5, al. a), da Lei n.º 6/2006.
A requerida deduziu oposição, pugnando pela vigência do contrato de arrendamento. Sustenta que não ocorreu a transição do contrato de arrendamento para o NRAU porquanto é uma loja com história, não podendo a senhoria atualizar a renda em agosto de 2024. Concluiu, pugnando pela procedência da exceção perentória impeditiva da transição para o NRAU e, em qualquer caso, pela improcedência dos pedidos de despejo e de condenação na indemnização prevista no Artigo 1045.º do Código Civil com a consequente absolvição do pedido.
O tribunal a quo proferiu saneador-sentença, nos termos do qual o despejo foi julgado improcedente.
*
Não se conformando com a decisão, dela apelou a Autora formulando as seguintes
CONCLUSÕES:
(…)
C. Ora, desde logo, a Sentença recorrida enferma de erro quanto à interpretação e aplicação do disposto no artigo n.º 2 do artigo 13.°, da Lei n.º 42/2017, de 14 de junho e bem assim do disposto no n.º 4, do artigo 51.°, do NRAU, ao ter concluído pela validade e eficácia da Oposição deduzida pela Recorrida.
D. Olvidando assim ao disposto no n.º 6, do artigo 54.°, do NRAU, admitindo assim a Recorrida proceda, uma vez mais, à invocação das circunstâncias previstas no n.º 4, do artigo 51.°, do NRAU.
E. A este propósito, demonstrou a Recorrente que o disposto no n.º 2 do artigo 13.° da Lei n.º 42/2017, de 14 de junho, estabelece que os arrendatários de imóveis nos quais se encontrem “lojas com história”, não podem ser submetidos ao NRAU até 31 de dezembro de 2027, salvo acordo entre as partes e sem que, com esta nova regra, seja colocado em causa o procedimento de transição para o NRAU que já tivesse sido iniciado, que é o nosso caso (“Sem prejuízo do procedimento previsto na secção iii do capítulo ii do título ii da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprova o NRAU”).
F. Recorde-se que a transição do contrato de arrendamento para o regime do NRAU, foi iniciado em Maio de 2014, tendo a carta sido enviada para a Requerida pela proprietária à data, a sociedade FIDELIDADE-COMPANHIA DE SEGUROS, SA., tendo a Recorrida deduzido oportunamente oposição nos termos e para os efeitos alínea a) do n.º 4 e n.º no 5 do artigo 51.°, do NRAU, isto é, invocou que existia no locado um estabelecimento comercial aberto ao público que era uma microempresa.
G. Nesta sequência a Recorrente, na qualidade de atual proprietária, decorrido o período de 10 (dez) anos legalmente previsto, promoveu nova comunicação em Julho de 2024, para operar a referida e pretendida transição, tendo a Recorrida, uma vez mais, deduzido oportunamente oposição nos termos e para os efeitos alínea a) do n.º 4 e n.º no 5 do artigo 51.°, do NRAU.
H. Ora, decorrido o período de 10 (dez) anos legalmente previsto, não se concebe a possibilidade de o arrendatário invocar outra circunstância, entre as que se encontram previstas no n.º 4 do artigo 51.° do NRAU, em particular, aquela que se encontra prevista na alínea d) desse dispositivo legal, para impedir a transição do contrato para o NRAU, o que efetivamente contraria e viola o disposto na alínea a) do n.º 6 do artigo 54.° do NRAU.
I. No mais, veja-se que podendo o legislador ter revogado o disposto na alínea a) do n.º 6 do artigo 54.° do NRAU, ou ter criado uma exceção relativamente às lojas com história ou, até mesmo, ter estabelecido uma qualquer limitação quanto a esta regra por força de alterações que viessem a ser introduzidas posteriormente (como a alteração do elenco previsto nas alíneas do n.º 4, do artigo 51.°, do NRAU), não o fez.
J. Ou seja, o legislador não introduziu uma ressalva ou exclusão específica numa lei, o que leva à interpretação de que a lei deve ser aplicada de forma ampla, como no princípio de que "onde a lei não distingue, o intérprete não deve distinguir".
K. Certo é que, a norma em apreço é clara, concisa não deixa espaço a dúvidas de interpretação e, consequentemente, de aplicação, sendo que qualquer interpretação no sentido de permitir nova possibilidade de oposição, nos termos n.º 4 do artigo 51.° do NRAU, quando anteriormente já foi a mesma exercida, viola grosseiramente violação clara do princípio da segurança jurídica, o qual constitui corolário do princípio do Estado de Direito Democrático, previsto no artigo 2.°, da Constituição da República Portuguesa.
L. Termos em que é juridicamente intolerável que, uma vez acrescentada uma nova alínea ao número 4 do artigo 51.° do NRAU, já pudesse a Recorrida impedir, novamente, a transição do contrato para o NRAU, tendo a Recorrente, já aguardado o decurso de um período de 10 (dez) anos em que viu os seus direitos limitados devido às normas legais aplicáveis, tendo criado a legitima expectativa e confiança de que decorrido aquele prazo poderia beneficiar pacificamente da pretendida transição, o que efetivamente não sucedeu.
M. Em suma, a interpretação feita pelo Tribunal a quo constitui uma verdadeira violação do direito de propriedade, constitucionalmente consagrado no artigo 62.° da Constituição da República Portuguesa, bem como do princípio da segurança e da confiança, bem como do princípio da segurança e da confiança, corolário do princípio do Estado de Direito Democrático, previsto no artigo 2.°, da Constituição da República Portuguesa.
N. Ficando os proprietários, em concreto e in casu a Recorrente, à mercê das alterações legislativas, que têm sido várias nos últimos anos.
O. Motivo pelo qual, não pode a Recorrente conformar-se com o segmento decisório vertido na Sentença recorrida, em concreto: “Por conseguinte, impõe-se concluir que a comunicação remetida pela requerida em 22.08.2024 (ix.) configura uma oposição válida e eficaz à imediata transição para o NRAU. Deste modo, a subsequente denúncia do contrato de arrendamento promovida pela requerente (x.) não tem cabimento legal, não podendo como tal produzir efeitos.”.
P. Enfermando tal segmento decisório de erro de apreciação/interpretação e, por consequência, de julgamento quanto à aplicação do disposto nos artigos 51.°, 52.° e 54.°, do NRAU, erro que desde já se invoca para todos os efeitos legais.
Q. Motivo pelo qual, deve a Sentença ora recorrida ser revogada e substituída por outra que condene a Recorrida nos precisos termos peticionados pela Recorrente, o que desde já se requer para todos os efeitos e demais consequências legais.
R. Acresce que, não pode a Recorrente conformar-se com a interpretação do douto Tribunal a quo quanto ao segmento relativo à alegada impossibilidade de denúncia do contrato de arrendamento em apreço, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 33.°, do NRAU, aplicável ex vi do artigo 52.°, do mesmo diploma, incorrendo assim o Tribunal a quo em erro de julgamento quanto à interpretação e aplicação do disposto naqueles enunciados normativos.
S. A este propósito, fica demonstrado que como resulta expressamente do disposto no artigo 52.°, aplica-se à denúncia pelo senhorio, o disposto no artigo 33.° do NRAU, à exceção do disposto no número 8 desta disposição legal.
T. Verificando-se uma extensão daquele regime jurídico também aos casos de arrendamentos para fins não habitacionais, por remissão direta da lei, havendo assim a possibilidade da senhoria, aqui Recorrente, optar pela denúncia do contrato e atribuição da indemnização nos termos previstos no artigo 33.°, do NRAU ou pela adoção dos mecanismos previstos no artigo 54.°, do NRAU, não é menos certo que as mesmas se encontram vinculadas e obrigadas à adoção dos mesmos.
U. É inequívoco que a Recorrente, na qualidade de senhoria, em face da ausência de acordo quanto aos termos e condições da transição do contrato de arrendamento para o regime do NRAU, não está vinculada a adoção dos mecanismos do sobredito enunciado normativo, podendo, legitimamente, denunciar o contrato de arredamento, nos termos do artigo 33.°, daquele diploma.
V. E sintomático disso mesmo é o facto de os artigos 50.° a 56.°, do NRAU serem totalmente omissos quanto à denúncia pelo senhorio, pelo que, na falta de regulamentação expressa ter-se-á de aplicar o disposto no artigo 33.°, com exceção do número 8, aplicável ex vi do artigo 52.° do NRAU.
W. Termos em que impõe-se a conclusão de que a Recorrente observou e cumpriu escrupulosamente todos os prazos e trâmites para a denúncia do contrato de arrendamento em apreço, afigurando-se a denúncia, operada por esta, válida e eficaz, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 33.°, aplicável ex vi do artigo 52.°, e ainda do artigo 54.°, todos do NRAU.
X. Nestes termos, deve a Sentença ora recorrida ser revogada e substituída por outra que condene a Recorrida nos precisos termos peticionados pela Recorrente, e assim deve ser declarada válida e eficaz a denúncia do contrato de arrendamento em vigor entre as partes.
Y. E em consequência deve a Recorrida ser condenada a desocupar e entregar o locado à Recorrente, e efetuar os pagamentos devidamente peticionados, tudo nos termos e conforme peticionado nos presentes autos.
NESTES TERMOS E NOS MELHORES DE DIREITO, deve o presente Recurso de Apelação ser julgado procedente, por provado, e, em consequência, deve a Sentença recorrida ser revogada e substituída por acórdão que julgue a ação totalmente procedente, por provada, com a consequente condenação dos Recorridos nos precisos termos peticionados pela Recorrente. Em concreto, deve ser declarada válida e eficaz a denúncia do contrato de arrendamento em vigor entre as partes e, em consequência, deve a Recorrida ser condenada a desocupar e entregar o locado à Recorrente, e efetuar os pagamentos devidamente peticionados, tudo nos termos e conforme peticionado nos presentes autos. FAZENDO-SE ASSIM A COSTUMADA JUSTIÇA!»
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Contra-alegou a apelada, propugnando pela improcedência da apelação.
QUESTÕES A DECIDIR
Nos termos dos Artigos 635.º, n.º4, e 639.º, n.º1, do Código de Processo Civil, as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem, exercendo um função semelhante à do pedido na petição inicial.[1] Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. Artigo 5.º, n.º3, do Código de Processo Civil). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas, ressalvando-se as questões de conhecimento oficioso, v.g., abuso de direito.[2]
Nestes termos, as questões a decidir são as seguintes:
i. Transição do contrato de arrendamento para o NRAU;
ii. Denúncia do contrato de arrendamento.
Corridos que se mostram os vistos, cumpre decidir.
A jurisprudência citada neste acórdão sem menção da origem encontra-se publicada em www.dgsi.pt.
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A sentença sob recurso considerou como provada a seguinte factualidade:
i. Mostra-se inscrita a favor da autora, pela ap. 2832, de 07.10.2020, a aquisição, por compra, em 07.10.2020, do direito de propriedade sobre o prédio urbano sito na Rua (...), n.ºs (...) 104, (...), descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob o n.º (...)4 da freguesia de (...) e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de (...) sob o artigo (...)56 (cf. certidão permanente e caderneta predial, documentos n.º 1 e n.º 2 de ref.ª 448407291).
ii. Por contrato de 04.11.1933 a requerida tomou de arrendamento ao então proprietário as lojas com os n.ºs (...) do prédio acima identificado (cf. documento n.º 3 de ref.ª 448407291).
iii. O referido contrato foi celebrado pelo período de seis meses, com início a 01.11.1933, renovável por períodos sucessivos de seis meses (cf. documento n.º 3 de ref.ª 448407291).
iv. O valor da renda mensal cifra-se em € 342,67 (não impugnado).
v. Em 07.04.2014 a então proprietária e senhoria remeteu à requerida uma comunicação com o seguinte teor:
«Na qualidade de advogado da Fidelidade - Companhia de Seguros, S.A., proprietária do prédio sito na Rua (...), (...), em (...), de que V. Exas. são arrendatários das lojas (...), venho propor, ao abrigo do disposto nos artigos 50° e seguintes da lei identificada em assunto, a atualização da renda e a transição do contrato para o regime do NRAU, nos seguintes termos:
Valor Patrimonial do Fogo Arrendado: € 59.580,00 (cinquenta e nove mil quinhentos e oitenta euros).
Tipo e Duração do Contrato: Prazo Certo com duração de 5 (cinco) anos.
Renda mensal proposta: € 331,00 (trezentos e trinta e um euros).»
(documento n.º 5, fls. 13, de ref.ª 448407291).
vi. Em resposta, em 05.05.2014 a requerida remeteu à proprietária e senhoria uma comunicação com, além do mais, o seguinte teor:
«No seguimento da mesma, informamos que no local arrendado existe um estabelecimento comercial aberto ao público o que o mesmo é, nos termos da lei, uma microentidade.
(...)
Deste modo, em virtude da circunstância acima referida e usando da prerrogativa legal, informo V. Exa. de que me oponho expressamente a que o contrato de arrendamento transite para o regime do NRAU, mantendo-se inalterado o regime legal que lhe é aplicado.
Mais informo aceitar o valor da renda proposto por V, Exa., no montante de € 331,00 (trezentos e trinta e um euros), pelo que, nos termos da lei, a nova renda será devida a partir do primeiro dia do segundo mês seguinte ao da receção da comunicação sob resposta, ou seja, a partir de 1 de Junho de 2014.»
(documento n.º 5, fls. 4, de ref.ª 448407291).
vii. Nesse seguimento, em 12.05.2014 a então proprietária e senhoria remeteu à requerida uma comunicação com o seguinte teor:
«Tendo em consideração a invocação e demonstração das circunstâncias previstas no artigo 51.º,4 do NRAU, o contrato não transita para este regime, sem prejuízo do disposto no artigo 54°, n.º 6 do NRAU.
Relativamente ao valor da renda, fica a mesma fixada em € 331,00 (trezentos e trinta e um euros), a partir da que se vencer em 1 de Junho de 2014.»
(documento n.º5, fls. 2, ref.ª 448407291)
viii. Em 23.07.2024 a requerente remeteu à requerida uma comunicação com, além do mais, o seguinte teor:
«Ao abrigo do disposto no Novo Regime do Arrendamento Urbano (doravante abreviadamente designado por NRAU), mais concretamente, nos termos dos artigos 50.º e seguintes, venho, na qualidade de senhoria, comunicar a V. Exa. a minha intenção de proceder à transição do respetivo contrato para o NRAU e à atualização da renda, atualmente em vigor, alterando também o tipo e o prazo do referido contrato, propondo as seguintes condições;
a) Atualização do valor mensal da renda para o montante de € 10.000,00 (dez mil euros); e
b) Celebração do contrato ao abrigo do NRAU, não habitacional, com prazo certo, pelo prazo de 5 (cinco) anos, com renovações automáticas de 1 (um) ano cada.»
(documento n.º8, fls. 2, de ref.ª 448407291);
ix Em resposta, em 22.08.2024 a requerida remeteu à requerente uma comunicação com, além do mais, o seguinte teor:
(documento n.º 9 de ref.ª 448407291).
x Nesse seguimento, em 13.09.2024 a requerente remeteu à requerida uma comunicação com, além do mais, o seguinte teor:
«No seguimento da carta que nos foi enviada por V. Exas., que foi por nós recebida no passado dia 23 de agosto de 2024, à qual vimos agora responder, cumpre esclarecer que o fundamento invocado para a não transição para o NRAU do contrato de arrendamento que entre as partes vigora, relativamente ao facto de se encontrar, alegadamente, instalada uma loja com história no imóvel arrendado, isto é, nas lojas n.ºs (...), do prédio urbano sito na Rua (...), n.ºs (...), em (...), tal não pode, salvo melhor opinião, ter acolhimento no caso concreto.
(…)
Assim sendo, e decorridos os 10 (dez) anos legalmente previstos, não se entende como uma possibilidade o arrendatário invocar outra circunstância entre as que se encontram previstas no n.º4 do artigo 51.º da Lei n.º 6/2006, em particular, aquela que se encontra prevista na alínea d) desse dispositivo legal.
Face ao exposto, encontram-se reunidas as condições para se seguir com a transição para o NRAU do contrato de arrendamento que entre as partes vigora.
Assim sendo, e uma vez que V. Exas., na carta que nos foi enviada pelo v/ Ilustre mandatário, manifestaram oposição à atualização do valor da renda proposto pela senhoria, no montante de € 10.000,00 (dez mil euros), é reconhecida à senhoria a possibilidade de, tendo em consideração que nos opomos a que se mantenha o valor da renda praticado atualmente, no montante de € 342,67 (trezentos e quarenta e dois euros e sessenta e sete cêntimos), na presente comunicação:
a) Denunciar o contrato de arrendamento, pagando à arrendatária uma indemnização equivalente a 5 (cinco) anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pela senhoria e pela arrendatária.
b) Atualizar a renda de acordo com os critérios previstos no NRAU, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de 5 (cinco) anos a contar da referida comunicação.
Deste modo, serve a presente para comunicar a V. Exas. que pretendemos seguira possibilidade descrita na alínea a) suprarreferida, isto é, denunciar o contrato de arrendamento que vigora entre as partes, pagando à arrendatária uma indemnização no valor de € 310.280,10 (trezentos e dez mil, duzentos e oitenta euros e dez cêntimos), resultando este valor do cálculo efetuado conforme consta no dispositivo legal transcrito (isto é, [ (€ 342,67 + C 10.000,00) / 2 1*12*5 = 310.280,10].»
(documento n.º 10 de ref.ª 448407291);
xi. A requerida recebeu a comunicação acima mencionada em x. no dia 16.09.2024 (documento n.º 10 de ref.ª 448407291, fls. 1).
xi. Em 08.04.2025 a requerente remeteu à requerida uma comunicação com, além do mais, o seguinte teor:
(…)
(documento n.º11 de ref.ª 448407291, fls. 3).
Xiii. O estabelecimento comercial explorado pela requerida no locado acima identificado em ii. é reconhecido pela Câmara Municipal de (...) como “Loja com História” (documento n.º 4 junto a ref.ª 448407295).
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Transição do contrato de arrendamento para o NRAU
Não merecem reparo a análise e enquadramento jurídico feitos pelo tribunal a quo, nos termos dos quais:
§ Ao contrato de arrendamento dos autos aplica-se a disciplina dos Artigos 50.º a 56.º da Lei n.º 6/2006, de 27.2.;
§ Quando, em 7.4.2014, a senhoria remeteu comunicação propondo a atualização da renda e a transição para o regime do NRAU, era aplicável a Lei n.º 6/2006, na redação conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14.8, nos termos da qual à iniciativa do senhorio para transitar o contrato de arrendamento para fins não habitacionais (artigo 50.º), podia o arrendatário responder, nos termos do disposto no artigo 51.º, invocando, se aplicável, uma de três circunstâncias, nomeadamente a existência no locado de estabelecimento comercial aberto ao público que constituísse “microentidade” (al. a), do n.º 4, na mencionada redação do artigo 51.º);
§ Em tal caso, dispunha então o n.º1 do artigo 54.º na mesma redação, que «Caso o arrendatário invoque e comprove uma das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do n.º 4 do artigo 51.º», estabelecendo ainda o n.º 6 do mesmo artigo 54.º que «Findo o período de cinco anos referido no n.º 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 50.º e seguintes, com as seguintes especificidades: a) O arrendatário não pode invocar novamente qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º; b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos»;
§ Este período de dois anos foi alterado para três anos pela Lei n.º 79/2014, de 19.12; a Lei n.º 43/2017, de 14.6, veio conferir a atual redação, alargando para dez anos o prazo referido no n.º 1 do artigo 54.º e para cinco anos o prazo referido na al. b), do n.º 6, do art. 54.º;
§ Em 5.5.2014, a inquilina opôs-se à transição do contrato para o NRAU, invocando ser uma “microentidade”, mas aceitando como novo valor da renda € 331;
§ Deste modo, o contrato então vigente não transitou de imediato para o NRAU, antes tendo ficado essa transição postergada para cinco anos a contar da receção da resposta remetida pela ré (cf. Artigo 54.º, n.º1, na redação conferida pela Lei n.º 21/2012, de 14.8);
§ Com as alterações introduzidas pelas Leis n.º 79/2014, de 19.12, e n.º 43/2017, de 14.6, o prazo de transição para o NRAU foi dilatado para dez anos, salvaguardando o prazo já decorrido (n.º 2 do artigo 279.º do Código Civil; cf. também Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 14.12.2022, Anabela Miranda, 1529/20 e Acórdão do Tribunal da Relação de (...) de 14.5.2020, Teresa Sandiães, 9104/18).
§ Deste modo, em 23.7.2024, podia a requerente promover a transição para o NRAU, como fez.
A partir daqui, não acompanhamos o raciocínio expendido pelo tribunal a quo.
A Lei n.º 42/2017, de 14.6., veio instituir o regime «de reconhecimento e proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local, procedendo à terceira alteração à Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), e à quarta alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados.» Enunciou critérios para o reconhecimento do interesse histórico e cultural ou social local (artigo 4.º), regulou o procedimento de reconhecimento (artigo 6.º) e aditou a al. d) ao n.º4 do Artigo 51.º da Lei n.º 6/2006, passando o artigo 51.º, n.º4, a ter a seguinte redação:
4 - Se for caso disso, o arrendatário deve ainda, na sua resposta, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54.º, invocar uma das seguintes circunstâncias:
a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa;
b) Que no locado funciona uma pessoa coletiva de direito privado sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à atividade cultural, recreativa, de solidariedade social ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal, ou uma pessoa coletiva de direito privado que prossiga uma atividade declarada de interesse nacional;
c) Que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes, nos termos previstos na Lei n.º 2/82, de 15 de janeiro, alterada pela Lei n.º 12/85, de 20 de junho.
d) Que existe no locado um estabelecimento ou uma entidade de interesse histórico e cultural ou social local reconhecidos pelo município, nos termos do respetivo regime jurídico.
A versão anterior do mesmo n.º4 era a seguinte (decorrente da Lei n.º 31/2012, de 14.8):
4 - Se for caso disso, o arrendatário deve ainda, na sua resposta, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54.º, invocar uma das seguintes circunstâncias:
a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa;
b) Que no locado funciona uma pessoa coletiva de direito privado sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à atividade cultural, recreativa, de solidariedade social ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal, ou uma pessoa coletiva de direito privado que prossiga uma atividade declarada de interesse nacional;
c) Que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes, nos termos previstos na Lei n.º 2/82, de 15 de janeiro, alterada pela Lei n.º 12/85, de 20 de junho.
Cotejando as duas redações, a única alteração introduzida pela Lei n.º 43/2017, de 14.6., foi o aditamento da al. d), mantendo, no demais, o n.º4 intocado.
A Lei n.º 31/2012, de 14.8, introduziu as seguintes alterações na redação do Artigo 54.º, n.º6, da Lei n.º 6/2006:
6 - Findo o período de cinco anos referido no n.º 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 50.º e seguintes, com as seguintes especificidades:
a) O arrendatário não pode invocar novamente qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º;
b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos.
A Lei n.º79/2014, de 19.12, introduziu as seguintes alterações na redação do Artigo 54.º, n.º6, da Lei n.º 6/2006:
6 - ...
a) ...
b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de três anos;
c) Durante o prazo de três anos previsto na alínea anterior e na falta de acordo das partes acerca do valor da renda, o senhorio pode atualizar a renda, de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º, com aplicação dos coeficientes de atualização anual respetivos, definidos nos termos do artigo 24.º
Finalmente, a Lei n.º 43/2017 introduziu as seguintes alterações na redação do Artigo 54.º, n.º6, da lei n.º6/2006:
6 - Findo o período de 10 anos referido no n.º 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 50.º e seguintes, com as seguintes especificidades:
a) ...;
b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos;
c) Durante o prazo de cinco anos previsto na alínea anterior e na falta de acordo das partes acerca do valor da renda, o senhorio pode atualizar a renda, de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º, com aplicação dos coeficientes de atualização anual respetivos, definidos nos termos do artigo 24.º.
Com base neste excurso histórico-legislativo, assumimos as seguintes conclusões intermédias.
Desde 2012, o Legislador tipificou três circunstâncias que podem ser opostas pelo inquilino ao senhorio no intuito de impedir a imediata transição do contrato de arrendamento para o NRAU, ficando a transição do contrato para o NRAU diferida para o prazo de cinco anos (inicialmente), depois alterado para dez anos, contados da receção pelo senhorio da resposta do arrendatário, nos termos do n.º4 do artigo 51.º. Essas três circunstâncias são alternativas entre si e não cumulativas («invocar uma das seguintes circunstâncias»), bastando a demonstração de apenas uma delas para que o inquilino beneficie do diferimento da transição do contrato para o NRAU.
A Lei n.º 43/2017, de 14.6, veio aditar uma quarta circunstância propiciadora do diferimento da transição, qual seja a existência no locado de um estabelecimento ou entidade de interesse histórico e cultural ou social local reconhecidos pelo município.
Em termos teóricos e práticos, nada obsta – como é o caso – que um inquilino preencha, simultânea ou diacronicamente, os requisitos previstos na als. a) (microentidade) e al. d) (loja com história).
Do ponto de vista processual, as circunstâncias que, em alternativa, podem determinar o diferimento da transição do contrato de arrendamento para o NRAU constituem exceções perentórias modificativas (cf. Artigo 576.º, n.º3, do Código de Processo Civil). A verificação, simultânea ou sucessiva, de várias das circunstâncias previstas no n.º4 do Artigo 51.º da Lei n.º 6/2006 integra um concurso de pretensões no sentido de que «diferentes factos são subsumíveis a diferentes previsões legais, mas as várias pretensões respeitam a um mesmo efeito jurídico» (João de Castro Mendes e Miguel Teixeira de Sousa, Manual de Processo Civil, Vol. I, AAFDL, 2022, pp. 419-420). «No concurso de pretensões, há várias causas de pedir, mas um único pedido, pois que o autor pretende obter um único efeito jurídico (art. 580.º, n.º2)» (Op. cit., p. 420).
Dito de outra forma, o inquilino pode lograr um diferimento da transição do contrato de arrendamento para o NRAU com qualquer um dos fundamentos das als. a) a d) do n.º4, do Artigo 51.º da Lei n.º 6/2006, mas não obter a cumulação de diferimentos. Várias causas de pedir, alternativas entre si, constitutivas de exceções perentórias modificativas apenas fundamentam um único pedido de diferimento da transição do contrato de arrendamento para o NRAU. «(…) em termos de procedência do pedido, as várias causas de pedir são alternativas entre si, embora nada obste a que o autor as possa hierarquizar numa causa de pedir principal e numa causa de pedir subsidiária» ( Op. cit., pp. 420-421).
Se dúvidas houvesse sobre a pertinência desta interpretação, as mesmas desvanecem-se perante a redação taxativa da al. a), do n.º6, do Artigo 54.º, nos termos da qual «O arrendatário não pode invocar novamente qualquer das circunstâncias previstas no n.º4 do artigo 51.º». Conjugando esta norma com o n.º4 («invocar uma das seguintes circunstâncias»), infere-se que o arrendatário apenas por uma vez pode opor ao senhorio uma das exceções perentórias modificativas enunciadas no n.º4, do Artigo 51.º da Lei n.º 6/2006.
Flui do exposto que, ao contrário do que entendeu o tribunal a quo, em 2024, a inquilina não podia opor à transição do contrato de arrendamento para o NRAU, como fez, a circunstância superveniente de, entretanto, lhe ter sido conferido o estatuto de loja com história. Os fundamentos de oposição são alternativos mas com um efeito jurídico único e irrepetível (um só diferimento), não desencadeando diferimentos sucessivos e cumulativos.
Assim, em 15.5.2024, completaram-se os dez anos do diferimento, ficando o contrato submetido ao NRAU( cf. facto vii e Artigo 54.º, n.º1, da Lei n.º 6/2006). Nessa medida, em 23.7.2024, quando a autora dirigiu à Ré a comunicação enunciada no facto viii, a senhoria podia comunicar, como fez, a transição do contrato para o NRAU.
A oposição deduzida pela Ré/inquilina, argumentando com o estatuto de loja com história, não é admissível, nos termos acima explicitados. A jurisprudência citada pela apelada nas suas alegações (Acórdãos do Tribunal da Relação de (...) de 22.1.2019, Luís Espírito Santo, 1316/18 e de 14.9.2021, José Capacete, 23425/18) não é pertinente para o caso. Nesses arestos, o que estava em causa era a articulação temporal entre o reconhecimento do interesse histórico e o termo previsto para o contrato de arrendamento, em termos do arrendatário poder ainda beneficiar do deferimento, mas pela primeira vez. Não estava em causa a invocação de dois fundamentos de diferimento da transição para o regime do NRAU.
Acresce que o Artigo 13.º, n.º3, da Lei n.º 43/2017, de 14.6, contém disposição transitória confluente com o regime acima explicitado, dispondo que «Sem prejuízo do procedimento previsto na secção iii do capítulo ii do título ii da Lei n.º 6/206, de 27 de fevereiro, que aprova o NRAU, os arrendatários de imóveis que se encontrem na circunstâncias prevista na alínea d) do n.º4 do artigo 51.º da referida lei, na redação dada pela presente lei, não podem ser submetidos ao NRAU até 31 de dezembro de 2027, salvo acordo das partes» (sublinhado nosso).
A ressalva inicial conflui com a interpretação acima adotada no sentido de que o diferimento só pode ser alcançado por uma vez porquanto se salvaguarda, precisamente, a invocação pretérita (e seus efeitos) de um fundamento de diferimento, como foi o caso. Dito de outra forma, o acionamento com sucesso de um fundamento de diferimento propicia um retardamento da transição para o NRAU por dez anos. Se, à data da entrada em vigor da Lei n.º 43/2017, de 14.6, esse fundamento já estivesse invocado, o mesmo persiste, atenta a ressalva inicial. Não tendo ocorrido anteriormente qualquer fundamento de oposição e havendo o fundamento superveniente assente no estatuto de loja com história, a disposição transitória assegura paridade de tratamento, consignando que, até 31.12.2027 (dez anos), não haverá transição para o NRAU.
Em 23.7.2024, a senhoria comunicou a transição do contrato para o NRAU( o que podia fazer, consoante explicitado) e propôs a atualização da renda para o valor mensal de € 10.000 e a celebração de contrato com prazo de cinco anos, com renovações automáticas de um ano (facto viii).
Em resposta, a inquilina opôs-se à transição do contrato para o NRAU, invocando o estatuto de loja com história (sem razão, consoante explicitado supra) e não aceitou o valor da renda mensal, considerando que tal atualização não era permitida legalmente, não tendo propondo um novo valor da renda (cf. Artigo 51.º, n.º3, al. b), da Lei n.º 6/2006).
Confrontada com essa resposta, a senhoria remeteu a comunicação de 13.9.2024, nos termos da qual comunica que pretende denunciar o contrato de arrendamento, pagando uma indemnização no valor de € 310.280,10.
Esta denúncia efetuada pela autora tem cobertura legal, nos termos do Artigo 52.º, conjugado com o Artigo 33.º da lei n.º6/2006. Dispõe o primeiro que: «Sem prejuízo do disposto no artigo 54.º, é aplicável à oposição pelo arrendatário e à denúncia pelo senhorio, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 33.º, com exceção do n.º8.» E, por sua vez, o artigo 33.º rege assim:
Artigo 33.º
Oposição pelo arrendatário e denúncia pelo senhorio
1 - Sem prejuízo do disposto nos artigos 35.º e 36.º, caso o arrendatário se oponha ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, propondo outros, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da receção da resposta daquele, deve comunicar ao arrendatário se aceita ou não a proposta.
2 - A oposição do arrendatário ao valor da renda proposto pelo senhorio não acompanhada de proposta de um novo valor vale como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio.
3 - A falta de resposta do senhorio vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo arrendatário.
4 - Se o senhorio aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário ou verificando-se o disposto no número anterior, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação prevista no n.º 1 ou do termo do prazo aí previsto:
a) De acordo com o tipo e a duração acordados;
b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.
5 - Se o senhorio não aceitar o valor de renda proposto pelo arrendatário, pode, na comunicação a que se refere o n.º 1:
a) Denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a cinco anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário;
b) Atualizar a renda de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos a contar da referida comunicação.
6 - A indemnização a que se refere a alínea a) do número anterior é agravada para o dobro ou em 50 % se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10 % ou de 20 %, respetivamente.
7 - Sem prejuízo do disposto no número seguinte, a denúncia prevista na alínea a) do n.º 5 produz efeitos no prazo de seis meses a contar da receção da correspondente comunicação, devendo então o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.
(…)
Não tendo a inquilina aceite o novo valor da renda proposto pela senhoria, e não tendo formulado nenhuma contraproposta quanto ao valor da renda, a posição da arrendatária vale como proposta da manutenção da renda anterior (cf. Artigos 52.º e 33.º, n.º2, da Lei n.º6/2006).
Note-se que o valor da renda a propor pelo senhorio, ao abrigo dos Artigos 54.º, n.º6, 50.º, al. a), não está sujeito a um teto legal. O que se compreende porquanto esse valor repercute-se no cômputo da indemnização ao arrendatário em caso de denúncia (cf. Artigo 33.º, n.º5, al. a), da Lei n.º 6/2006). Ou seja, quanto mais alto o valor da renda proposto pelo senhorio, maior será a indemnização que poderá ter de pagar para denunciar o contrato. Só existem balizas para o aumento do valor da renda nas situações previstas no Artigo 54.º, n.º 6, al. c) e 33.º, n.º5, al. b), da Lei n.º 6/2006. Todavia, esses limites não são pertinentes no caso porquanto a autora/senhoria optou pela denúncia do contrato, nos termos do Artigo 33.º, n.º5, al. a), o que lhe era lícito fazer.
Nos termos deste preceito, «Se o senhorio não aceitar o valor de renda proposto pelo arrendatário, pode, na comunicação a que se refere o n.º1: a) denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a cinco anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário.»
Esta denúncia integra um ato complexo (composto de vários elementos) que só se aperfeiçoa com (i) a declaração de denúncia propriamente dita, devidamente comunicada e (ii) com o depósito/pagamento de uma indemnização equivalente a cinco anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário. Sem o pagamento/depósito do referido valor, a denúncia não se aperfeiçoa.
No que tange ao cálculo do valor da indemnização, o cálculo efetuado pela autora está correto, atendendo aos parâmetros do valor da renda por si proposto (€ 10.000) e ao valor da renda proposto pela Ré (€ 342,5): (€ 342,67 + C 10.000,00) / 2 1*12*5 = 310.280,10.
A autora/senhoria só veio documentar tal depósito na pendência deste recurso, com depósito de tal quantia em 7.1.2026 à ordem destes autos, na sequência de despacho adrede proferido pelo relator.
No que tange aos efeitos da denúncia, o Artigo 33.º, n.º7, dispõe que: «Sem prejuízo do disposto no número seguinte, a denúncia prevista na alínea a) do n.º5 produz efeitos no prazo de seis meses a contar da receção da correspondente comunicação, devendo então o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.» Esta norma tem de ser interpretada segundo o elemento teleológico, entendendo-se que os efeitos não promanam, diretamente e apenas, da declaração de denúncia, havendo também que comprovar o pagamento/depósito da indemnização.
Assim, tendo o pagamento da indemnização ocorrido apenas em 7.1.2026, os efeitos da denúncia só se produzirão a partir de 8.7.2026 (cf. Artigo 279.º, als. b) e c), do Código Civil).
Este Tribunal da Relação pode condenar o réu a satisfazer a prestação no momento próprio (cf. Artigo 610.º, n.º1, do Código de Processo Civil ), condenando a Ré a desocupar o locado e a entregá-lo à autora no prazo de 30 dias contado a partir de 8.7.2026 (cf. Artigos 33.º, n.º7, da Lei n.º 6/2006 e Artigo 610.º, n.º1, do Código de Processo Civil ) .
Face ao que fica dito, improcedem os pedidos de condenação da Ré a pagar o dobro da renda , nos termos do Artigo 1045.º do Código Civil, porquanto inexiste mora da ré na entrega do locado.
Custas
A fundamentação autónoma da condenação em custas só se tornará necessária se existir controvérsia no processo a esse propósito (cf. art. (...)4.º, n.º1, do Código de Processo Civil; Acórdãos do Tribunal Constitucional n.ºs. 303/2010, de 14.7.2010, Vítor Gomes, e 708/2013, de 15.10.2013, Maria João Antunes).
DECISÃO
Pelo exposto, acorda-se em julgar procedente a apelação e, em consequência:
a) Revoga-se a sentença proferida pelo tribunal a quo;
b) Julga-se o procedimento de despejo procedente, condenando a Ré a desocupar o locado e entregá-lo à autora, no prazo de trinta dias contados a partir de 8.7.2026.
Custas pela apelada na vertente de custas de parte (Artigos 527.º, n.ºs 1 e 2, 607.º, n.º6 e 663.º, n.º2, do Código de Processo Civil).
Lisboa, 27.1.2026
Luís Filipe Sousa
Paulo Ramos de Faria
Luís Filipe Brites Lameiras
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[1] Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 7ª ed., 2022, p. 186; Castro Mendes e Teixeira de Sousa, Manual de Processo Civil, II Vol., p. 131.
[2] Abrantes Geraldes, Op. Cit., pp. 139-140.
Neste sentido, cf. os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 9.4.2015, Silva Miguel, 353/13, de 10.12.2015, Melo Lima, 677/12, de 7.7.2016, Gonçalves Rocha, 156/12, de 17.11.2016, Ana Luísa Geraldes, 861/13, de 22.2.2017, Ribeiro Cardoso, 1519/15, de 25.10.2018, Hélder Almeida, 3788/14, de 18.3.2021, Oliveira Abreu, 214/18, de 15.12.2022, Graça Trigo, 125/20, de 11.5.2023, Oliveira Abreu, 26881/15, de 25.5.2023, Sousa Pinto, 1864/21, de 11.7.2023, Jorge Leal, 331/21, de 11.6.2024, Leonel Serôdio, 7778/21, de 29.10.2024, Pinto Oliveira, 5295/22, de 13.2.2025, Luís Mendonça, 2620/23. O tribunal de recurso não pode conhecer de questões novas sob pena de violação do contraditório e do direito de defesa da parte contrária (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17.12.2014, Fonseca Ramos, 971/12). |
