| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa
Na presente ação declarativa que AA e BB movem contra CC, DD, EE, FF, GG, HH, II, JJ, KK, LL, MM, NN, OO, PP, QQ, RR - QQ e RR foram declarados habilitados em substituição de SS e TT -, UU, VV e WW, e em que são intervenientes acessórios Rosis Investimento, Lda e XX, os AA. interpuseram recurso da sentença pela qual se decidiu nos seguintes termos:
«1) Julgo totalmente improcedente a presente ação e, em consequência, absolvo os Réus de todos os pedidos formulados contra si.
2) Julgo totalmente procedente a reconvenção e, em consequência:
A) Declaro que as construções realizadas pelos anteriores proprietários do 6.º direito, na área do sótão/cobertura/7ºpiso, cujo uso exclusivo está afeto aos condóminos do 6.º direito, constituem inovações em partes comuns, não autorizadas pelos condóminos;
B) Condeno os Autores Reconvindos a demolir todas as obras e edificações realizadas na área do sótão/cobertura/7º piso cujo uso exclusivo estava afeto aos condóminos do 6.º direito e a repor essa área e telhado no estado em que se encontravam antes da realização das obras, de acordo com os projetos de construção/alteração do prédio aprovados pela C.M.L., bem como, a eliminar/fechar a abertura através da qual se acede a essa área do sótão/cobertura/7º piso pelo interior da fração do 6.º direito, suportando integralmente as despesas decorrentes dessas obras de demolição e reposição.
3) Julgo não verificada a litigância de má fé dos Réus, absolvendo os mesmos do respetivo pedido formulado contra si a esse título.»
Os pedidos formulados pelos AA. contra os RR. são os seguintes:
«a) se digne declarar a nulidade das deliberações tomadas nas assembleias de condóminos de 29.05.2018, tituladas pela acta nº 23 (IV) junta como doc. nº 23, e de 27.02.019, titulada pela acta nº 28, junta como doc. nº 24., por violação, entre outras, do disposto nas normas imperativas constantes dos arts. 334º, 762º, nº 2, 1260º, nº 1 e 1408º do C.C.;
b) caso assim não se entenda, sempre deverão as deliberações impugnadas ser anuladas, por violação de lei e de deliberações anteriores aprovadas por unanimidade de todos os condóminos;
c) sempre e em qualquer caso, deve ser reconhecido o direito de gozo dos proprietários da fracção “O”, consubstanciado na afectação ao uso exclusivo daquela fracção da área identificada na planta anexa à acta nº 3 junta como doc. nº 26 e no seu direito de a remodelar e adaptar, levantar paredes e dotá-la de electricidade, com a contrapartida de as necessárias intervenções a nível de barrotes e de ripado de telhado, sobre a mesma área, ser da sua responsabilidade, em cumprimento da douta deliberação tomada em 05.06.1998 pela totalidade dos condóminos.»
No despacho saneador, foi julgada procedente a exceção perentória de caducidade e, em consequência, absolvidos os RR. do pedido formulado subsidiariamente sob a alínea b).
Na alegação de recurso, os recorrentes pediram que se declare a nulidade da sentença recorrida; e, caso assim não se entenda, que seja revogada a sentença recorrida,
«- alterando-se a matéria de facto, de modo ao ponto 95. dos factos provados passar a ter a seguinte redacção: “95. Todos os condóminos tiveram conhecimento das obras realizadas pelos condóminos do 6º dto., supra descritas, em 2002”, eliminando-se, consequentemente, o actual ponto 1. dos pontos não provados, mais se eliminando o ponto 78. dos factos provados, passando a aditar-se aos factos não provados um ponto com a seguinte redacção: “1. A Direção Municipal de Gestão Urbanística, da Câmara Municipal de Lisboa, remeteu a XX, notificação, datada de 11/09/2009, para “repor a fração na situação que se encontrava antes da realização das obras alteração efetuada na cobertura em desacordo com os projetos para o local n.º 1043/1935 –licença n.º 1847, e 31812/1952 – licença n.º 12088)”. Mais deve ser aditado um ponto aos Factos Provados com o seguinte teor: “XX e a sua família habitaram a fração hoje propriedade dos Autores até meados do ano de 2017, sendo falsa a alegação dos Réus de que a mesma se encontrava fechada e desocupada desde 2014”;
- declarando-se a nulidade das deliberações tomadas na Assembleia de Condóminos de 29.05.2018, tituladas pela acta nº 23 (IV) junta como doc. nº 23, e de 27.02.019, titulada pela acta nº 28, junta como doc. nº 24;
- sempre, e em todo o caso, reconhecendo-se o direito de gozo dos proprietários da fracção “O”, consubstanciado na afectação ao uso exclusivo daquela fracção da área identificada na planta anexa à acta nº 3 junta como doc. nº 26 e no seu direito de a remodelar e adaptar, levantar paredes e dotá-la de electricidade, afectando-a à habitação, com a contrapartida de as necessárias intervenções a nível de barrotes e de ripado de telhado, sobre a mesma área, ser da sua responsabilidade, em cumprimento da douta deliberação tomada em 05.06.1998 pela totalidade dos condóminos;
- reconhecendo-se o título constitutivo da propriedade horizontal alterado por usucapião, de forma a agregar à Fração “O” o direito de utilização exclusiva do desvão e da cobertura, nos termos deliberados em 05.06.1998 (artigo 1296.º do Código Civil);
- condenando-se os RR como litigantes de má fé em multa e indemnização condignas; e
- julgando improcedente por não provado o pedido reconvencional».
Os recorrentes formularam as seguintes conclusões:
«a) A aliás douta sentença recorrida é nula, ex vi o disposto no art.º 615º, nº 1, al. c) do CPC, porquanto vários dos seus fundamentos estão em oposição com a decisão e porque se verificam várias obscuridades que tornam a decisão ininteligível;
b) Para não cansar com repetições, permite-se remeter para o capítulo “I. Da nulidade da sentença” supra, dando-o aqui por integralmente reproduzido;
c) Mais, para além de conter contradições entre a matéria de facto e a condenação, de ter obscuridades que a tornam ininteligível, a decisão acaba condenando os AA numa prestação ilícita, porque viola o disposto nos arts. 4º, nº 1 e nº 2, als. d) e f), e art.º 9º do RJUE;
d) A matéria constante do ponto 78 dos Factos Provados, por ter sido impugnada pelos AA, e por não ter documentação de suporte válido, deveria integrar a matéria dos Factos Não Provados;
e) De facto, mal andou a Mma Juiz a quo, que fez fé em documentos impugnados, os quais não se encontram assinados, nem são acompanhados de documentos comprovativos do seu envio/recepção pelo Assistente XX;
f) A matéria descrita no ponto 95 dos factos provados está em contradição com a matéria contida nos pontos 36 e 82 dos factos provados;
g) Nestes últimos deu-se como provado que, para além de todos os condóminos do prédio em 2002, também a R. CC, na altura apenas residente enquanto porteira e não como condómina, teve conhecimento das obras em 2002;
h) Ou seja, todo o condomínio soube das obras levadas a cabo pelo assistente XX no 7º piso em 2002;
i) A tanto não obsta que depois dessa data tenham surgido novos condóminos, conforme resulta claro dos depoimentos de XX e UU, para cujas transcrições se pede vénia para remeter, dando-as aqui por integralmente reproduzidas;
j) De igual modo, em assembleias muito anteriores a 2014, designadamente, em 09.03.2006, o assunto das obras no telhado feitas pelo Assistente XX foi discutido pelos condóminos;
k) Bem como, sendo a obra visível da rua – Ponto 88 dos factos provados -, seria de concluir, de acordo com as regras de experiência comum, que qualquer condómino, por definição principais pessoas interessadas no prédio e suas utilizadoras, a veria desde a data da sua edificação;
l) Conjugando o depoimento do assistente XX com o ponto 38 dos factos provados, resulta evidente que qualquer condómino que entrasse no sótão, se aperceberia das obras levadas a cabo por aquele assistente;
m) Não só porque sendo as paredes erigidas por XX para individualizar a área que lhe foi afecta feitas em tijolo, por oposição às demais divisões que foram feitas apenas em pladur, e que não tinha porta, mas também porque só tendo o prédio 6 andares ao nível do sótão, conclui-se necessariamente que o acesso a tal área se teria de fazer por dentro do 6º direito;
n) Pelo que se impõe a rectificação do ponto 95 dos Factos Provados, o qual passará a ter a seguinte redacção: “95. Todos os condóminos tiveram conhecimento das obras realizadas pelos condóminos do 6º dto., supra descritas, em 2002”;
o) E, consequentemente, terá de ser eliminado dos factos não provados o agora Ponto 1;
p) Ponto 1 esse dos Factos Não Provados, que, em consequência do exposto na conclusão c), deverá passar a ter a seguinte redacção: “1. A Direção Municipal de Gestão Urbanística, da Câmara Municipal de Lisboa, remeteu a XX, notificação, datada de 11/09/2009, para «repor a fração na situação que se encontrava antes da realização das obras alteração efetuada na cobertura em desacordo com os projetos para o local n.º 1043/1935 –licença n.º 1847, e 31812/1952 – licença n.º 12088)»”.
q) Tendo em conta os documentos juntos aos autos com os reqs. de 07.09.2023, referência Citius 36924085, e de 11.09.2023, referência Citius 36939217, bem como os depoimentos de UU, XX, AA e YY, deve ser aditado aos factos provados um ponto com o seguinte teor: “XX e a sua família habitaram a fração hoje propriedade dos Autores até meados do ano de 2017, sendo falsa a alegação dos Réus de que a mesma se encontrava fechada e desocupada desde 2014.”;
r) A deliberação de 05.01.1998 conferiu aos proprietários da fracção “O” um direito pessoal de gozo sobre “a parte do sótão assinalada com a letra “O” na planta anexa àquela deliberação, sendo este direito oponível pelos AA a todos os condóminos;
s) Tal direito de gozo é constituído, não só pelo uso exclusivo dessa área, mas, também, pelos direitos de integrá-la na sua fracção, de remodelação e alteração dessa área – tudo cfr. deliberações de 27.05.1996, 20.06.1997 e de 05.01.1998;
t) Assim, a deliberação de 05.06.1998, no seguimento das deliberações de 27.05.1996 e de 20.06.1997, exprime uma decisão unânime de alteração do título constitutivo da propriedade horizontal do prédio, no sentido de afectar ao uso exclusivo dalgumas fracções determinadas áreas duma parte comum, e de integrá-las em tais fracções;
u) Essa deliberação teve uma eficácia imediata entre os condóminos e assim foi pelos mesmos aceite, assumida, executada e incorporada pacificamente na vivência do prédio ao longo dos anos, por um lado, e por outro, que, no caso da fracção “O”, verificam-se, conforme exposto atrás, os requisitos para a verificação da usucapião;
v) Pelo que deve este venerando Tribunal, ao abrigo do disposto no art.º 1417º do CC., considerar o título constitutivo da propriedade horizontal alterado por usucapião, de forma a agregar à Fração “O” o direito de utilização exclusiva do desvão e da cobertura, nos termos deliberados em 05.06.1998 (artigo 1296.º do Código Civil);
w) Não se pode interpretar as deliberações da assembleia de condóminos de 1998, sem atender às deliberações tomadas nas assembleias de 1996 e 1997;
x) Tomando-as em consideração, torna-se evidente – pela sua interpretação literal -, que a intenção da unanimidade dos condóminos foi a de dividir a área comum do sótão por determinados condóminos, de modo a permitir que essas áreas pudessem ser integradas nas fracções autónomas existentes;
y) E, no caso, dos sextos andares, em concreto da fracção “O”, tal integração autorizada, foi a integração física daquela área no 6º direito, sendo-lhe autorizado fazer todas as obras inerentes a tal integração;
z) Estas obras, por não terem implicado qualquer prejuízo ou dano para os demais condóminos ou condomínio e por terem sido autorizadas pela unanimidade dos condóminos, não podem ser qualificadas de obras de inovação – v. Ac. Trib. Rel. Lisboa de 15.12.2011, disponível em www.dgsi.pt;
aa) Não foi alegado pelos RR, nem muito menos por eles feita qualquer prova, quais os danos que as obras em questão lhes causaram – individualmente a cada um como condóminos, ou, colectivamente, ao condomínio;
bb) De igual modo, não alegaram nem provaram os RR quais os benefícios que a revogação da divisão do sótão e demolição das obras levadas a cabo pelo assistente XX lhes trariam;
cc) Por outro lado, os A.A. alegaram e provaram que a revogação da deliberação de 1998, com revogação do seu direito pessoal de gozo da área que lhe foi exclusivamente afecta, e a obrigação de demolição das obras, constituem significativos prejuízos;
dd) É assim evidente o desequilíbrio entre o sacrifício que as deliberações impugnadas impõem aos AA, e o benefício que as mesmas trazem para o condomínio, que, repete-se, é inexistente;
ee) Tendo em conta que, no que se refere às obras porem em causa a segurança do prédio e estabilidade da sua estrutura, como se referiu supra, nada foi alegado ou provado pelos RR, ora apelados, pelo que exorbitou a Mma Juiz a quo a matéria de que deveria conhecer, em manifesta violação do disposto na al. d) do nº 1 do art.º 615º do CPC, que expressamente se invoca;
ff) De igual modo, tendo-se de dar como provado que todos os condóminos sabiam das obras desde a sua construção em 2002, a ausência de qualquer deliberação acerca da divisão do sótão e acerca das obras em causa durante mais de 16 anos, criou nos proprietários da fracção “O” a legítima expectativa de consolidação do seu direito;
gg) Pelo que as deliberações impugnadas tomadas na Assembleia de Condóminos de 29.05.2018, tituladas pela acta nº 23 (IV) junta como doc. nº 23, e de 27.02.019, titulada pela acta nº 28, junta como doc. nº 24 consubstanciam um exercício abusivo do direito pelos Réus, devendo, por isso, ser a sua nulidade declarada por este venerando Tribunal;
hh) Como referido nas als. x), y) e z) supra, as obras em causa nos presentes autos não são obras de inovação, foram expressamente autorizadas pela unanimidade dos condóminos e não causam prejuízo ao condomínio, pelo que não assiste qualquer direito dos RR à sua demolição;
ii) A demolição é uma operação urbanística, dependente de licença, e sujeita ao RJUE;
jj) Este diploma determina que quem tem legitimidade para a operação urbanística de demolição é o condomínio, devendo o mesmo instruir o processo com uma memória descritiva e desenhos técnicos – arts. nºs 4º, nº 1, nº 2 als. d) e f) e art.º 9º RJUE;
kk) Por não terem legitimidade para tanto, a condenação dos AA na demolição, constitui uma condenação numa obrigação de facto ilícita, por violação dos cit. preceitos legais do RJUE;
ll) Acresce que em 12.02.2019, o condomínio deliberou que seria o próprio condomínio a proceder à demolição e que seriam os condóminos a suportar tal operação;
mm) Porém, em sede de pedido reconvencional, vêm os RR transferir para os AA uma obrigação por si antes assumida, pretendendo, agora, que sejam os AA demolir a custear a demolição, havendo, assim, uma contradição insanável entre a deliberação invocada e o pedido formulado, o que conduz a sua ineptidão, que expressamente se invoca;
nn) Verifica-se, igualmente, uma oposição entre os fundamentos constantes dos pontos 68 e 73 dos factos provados e a decisão tomada, sendo inconciliáveis quanto a quem compete executar e custear a demolição;
oo) Pelo que deve o pedido reconvencional formulado pelos RR ser julgado improcedente por não provado;
pp) Finalmente, e dando-se como provado que todos os condóminos tiveram conhecimento das obras em 2002, vir agora pedir a sua demolição, alegando o seu desconhecimento, constitui flagrante litigância de má fé, a qual deve ser exemplarmente sancionada em multa e indemnização condignas;
qq) Ainda que assim não se entenda, atenta a matéria do ponto 82 dos factos provados e o facto dos RR LL e MM, PP e OO, GG e FF terem participado na assembleia de 1998, autorizando as obras, alegarem em sede de contestação que as desconheciam constitui manifesta litigância de má fé;
rr) Pelo menos, atento o ponto 82 dos factos provados, a litigância de má fé dos condóminos CC, PP e OO, Dulce e LL é evidente: se estes desde 2002 conhecem as obras, como podem vir alegar o seu desconhecimento em 2019, aquando da apresentação da sua contestação, pelo que devem estes serem condenados em multa e indemnização condignas, ex vi art.º 542º do CPC».
Os recorridos responderam à alegação dos recorrentes, pugnando pela manutenção da sentença recorrida, tendo formulado as seguintes conclusões:
«1) Sobre as nulidades que os Autores/Recorrentes alegam, não assiste qualquer razão aos Recorrentes porquanto as nulidades que invocam não passam de meros lapsos e, como tal, podiam ter sido objecto de requerimento de retificação de erros materiais, de suprimento de nulidades e de reforma da sentença.
2) Aliás, tal como fizeram os A.A./Recorrentes ao solicitar a correção da sentença no que diz respeito ao depoimento da testemunha ZZ, conforme refª: 47119839 de 14/11/2023 junto aos autos e que veio a ser objecto de rectificação.
3) Do conhecimento das alegadas nulidades referidas não resulta uma reforma da sentença que dê razão aos A.A/Recorrentes tal como preconizam os Recorrentes.
4) Não resulta da sentença de que se recorre qualquer erro e imprecisão que afete a sua compreensão e que se oponham à decisão tomada.
5) No que se refere à primeira nulidade invocada, a falta da acta referente à assembleia de condóminos realizada no dia 12/02/2019, não assiste razão aos Recorrentes porquanto a mesma foi junta pelos mesmos com a petição inicial como doc. n.º 22.
6) No que se refere à segunda nulidade invocada, o Tribunal deu como único facto não provado que “Todos os condóminos tiveram conhecimento das obras realizadas pelos condóminos do 6.º direito na área do sótão cujo uso exclusivo lhes estava afeto aquando da sua realização ou em data anterior a 2014. “
7) Foi produzida prova em audiência de julgamento que nem todos os condóminos tiveram conhecimento das obras edificadas na cobertura pelo 6º direito antes de 2014, conforme vieram relatar os R.R. LL, WW, JJ, EE, GG e AAA e acima transcritos.
8) Não faz alterar o sentido da decisão recorrida acrescentar que LL e PP tiveram conhecimento das obras realizadas no 6º direito, aquando da sua realização, porque os outros condóminos não tiveram conhecimento.
9) A data de 2014 ou a data de 2016 não inquina a sentença impugnada nem a torna inteligível, porquanto não é uma ou outra data que torna que todos os condóminos tiveram conhecimento das obras realizadas pelo 6º direito tiveram conhecimento na data da sua realização ou em data anterior a 2014.
10) No que se refere à terceira nulidade invocada, estamos perante um lapso de escrita, não é LL, mas XX, que podia ter sido alvo de requerimento de rectificação.
11) A correção deste lapso não altera o sentido da decisão recorrida.
12) No que se refere à quarta nulidade invocada, não está em causa na presente ação o valor do prejuízo das obras objecto destes autos.
13) O que está em causa são obras inovadoras que foram realizadas em partes comuns do prédio, sem conhecimento e sem autorização dos condóminos.
14) As obras inovadoras que foram realizadas nas partes comuns do prédio foram:
“a. o seccionamento, demolição e remoção da estrutura e parte inferior da aba do telhado virada a Nascente com construção de uma varanda;
b. à construção de nova estrutura em alvenaria para ancoragem da parte remanescente do telhado;
c. à construção de terraço em toda a extensão do telhado demolido, incluindo instalação de estrutura de proteção;
d. ao alteamento de parte do telhado remanescente, na zona de cobertura da área cuja utilização lhe estava atribuída;
e. à construção de nova estrutura em alvenaria para divisão da área cuja utilização lhe estava atribuída, incluindo abertura de janela e porta de acesso ao terraço e instalação no respetivo espaço de quarto, de uma instalação sanitária casa de banho;
f. e à ligação vertical desses espaços (quarto / sala e varanda ao nível do sótão/7.º piso) à fração do 6º andar direito, através de buraco aberto na laje do 7º piso e construção de uma escada no interior do fogo de acesso ao desvão da cobertura.” conforme consta do número 36 dos factos dados como provados.
15) Nunca esteve em causa o uso exclusivo da área que foi atribuído ao 6º direito, nem aos outos condóminos a quem foi atribuído uma parte da cobertura, mas obras realizadas nessa parte que foi atribuída, com demolição do telhado, parte impreterivelmente comum.
16) Assim, decidiu bem a sentença recorrida de que não são permitidas inovações nas partes comuns que sejam capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das partes comuns.
17) Os condóminos ficaram prejudicados de aceder a uma parte do telhado, parte imperativamente comum.
18) No que se refere à quinta nulidade invocada, os Autores/Recorrentes foram condenados a demolir as obras realizadas na sequência da deliberação das assembleias de condóminos de 29/05/2018, titulada pela ata n.º 23 (IV), junta como doc. n.º 23 da petição e de 27/03/2019, titulada pela ata n.º 28, junta como doc. n.º 24 da petição.
19) As obras, cujo a demolição se condena, foram edificadas pelo 6º direito, sem autorização do condomínio e de todos os condóminos, com completa falta de respeito das normas do P.D.M, do regime jurídico das urbanizações e edificações e de normas arquitectónicas e de segurança.
20) Obras que foram expressamente identificadas e reconhecidas pelo proprietário que mandou edificar as referidas obras, conforme referiu XX na sessão de julgamento de 20/06/2023, com o registo áudio 20230620142430-19789774-2871109, ao minuto 01.56.30 e ao minuto 02.31.32.
21) Parece, pois, que os Recorrentes estão em contradição, pois, por lado, arrogam-se o direito de gozo de parte do sótão, e que a própria sentença reconheceu, e, por outro lado, alegam que o condomínio é que é o proprietário do sótão e que os Recorrentes não têm nada no sótão e, por isso, não tem o direito a demolir as obras que estão edificadas.
22) Não se vislumbra, onde existe na sentença recorrida contradição entre a fundamentação e a decisão.
23) No que se refere à Sexta nulidade invocada, deve recair a demolição das obras edificadas sobre os proprietários do 6º direito porque sabiam que as referidas obras tinham sido construídas pelo anterior proprietário sem autorização e conhecimento do condomínio e que as referidas obras não constavam na certidão do registo predial, nem da caderneta predial nem da escritura de constituição de propriedade horizontal.
24) No que se refere à Sétima nulidade invocada, o pedido de condenação dos Autores/Recorrentes à demolição das obras edificadas no sótão pelo 6º direito resulta das actas das assembleias de condóminos que se encontram junto aos autos (doc. nº 23 e 24 da petição) e que serviram de fundamento à petição inicial e de toda a prova que foi produzida em audiência de discussão e julgamento e do pedido reconvencional da presente acção.
25) Tendo sido produzida prova em audiência de julgamento que as obras edificadas pelo 6º direito no sótão não foram do conhecimento, nem consentidas ou autorizadas por todos os condóminos do prédio.
26) Termos em que se entende que não se verifica qualquer nulidade da decisão recorrida, devendo-se manter a final a douta decisão de que se recorre.
27) No que se refere à impugnação da matéria de facto não assiste razão aos Recorrentes porquanto:
28) No que se refere à Primeira Impugnação, referente à notificação enviada pela Câmara Municipal de Lisboa ao condómino do 6º direito, XX, para repor a fração na situação que se encontrava antes da realização das obras/alteração efectuada na cobertura, não foi impugnado pelos Autores/Recorrentes.
29) XX reconheceu em audiência de julgamento que tinha recebido uma contraordenação/multa da Câmara Municipal de Lisboa, pelas obras efectuadas na cobertura.
30) Assim como consta anexa à ata n.º 13 referente à assembleia de condóminos realizada em 08/04/2017, doc. n.º 13 da contestação, de uma notificação da Câmara Municipal de Lisboa de intimação de XX para repor a fração do 6º direito na situação em que se encontrava antes da realização das obras no prazo de 60 dias. E consta dessa acta que havia uma multa em processo activo na CML que tendo sido paga pelo antigo proprietário Senhor XX, tinha associado um processo de demolição da área ocupada, que nunca foi executado.
31) O que foi confirmado no depoimento de parte de WW que tal notificação foi-lhe entregue pela condómina do 6º esquerdo, que lhe tinha sido entregue pela CML.
32) No que se refere à Segunda Impugnação, referente ao conhecimento por todos os condóminos das obras realizadas pelo condómino do 6º direito em 2014.
33) Não é verdade, porquanto os condóminos, todos os condóminos, só tiveram conhecimento das obras realizadas pelo 6º direito quando as Administradoras JJ e WW, acompanhadas pelo Arquiteto BBB, a Senhora D. CC, a Senhora D. VV e o Autor BB foram fazer uma ronda ao 6º andar direito e ao sexto andar esquerdo no âmbito do pedido de um parecer, com vista à análise da possibilidade de viabilização/legalização das construções realizadas pelo sexto andar direito conforme ata da assembleia de condóminos de 08/04/2017, titulada pela ata n.º 23(I), junta como Doc. n.º 13 da Contestação.
34) Tendo depois as Administradoras do condomínio, WW e JJ dado conhecimento ao condomínio das obras que estavam realizadas na cobertura.
35) Não está correto que os condóminos LL e MM, LL e PP e CC tivessem conhecimento das obras levadas a cabo pelo proprietário do 6º direito no espaço que lhe foi atribuído ao nível do 7º piso desde 2002 porque as obras terem sido realizadas foram em final de 2002 início de 2003, conforme refere XX na sessão de julgamento de 20/06/2023, com o registo áudio 2023062014243019789774-2871109, esclarecendo ao minuto 01.48.06 que “as obras foram feitas por mim em 2002 para 2003.” e ao minuto 02.34.08, refere sobre a duração das obras “de Novembro de 2002 a Março de 2003.”
36) Também é referido por XX na sessão de julgamento de 20/06/2023, com o registo áudio 20230620142430-19789774-2871109, esclarecendo ao minuto 02.41.17 na sequência da Meritíssima Juiz lhe perguntar se tinha dado conhecimento das obras aos condóminos numa assembleia de condóminos, que a questão das obras “não foi assim tão explícito”. “Não foi numa Assembleia de condóminos. Foi particularmente.”
37) Acresce que LL, condómino que esteve presente nas assembleias de condóminos de 1996, 1997 e de 1998 perguntado sobre o destino do espaço da cobertura, referiu na sessão de julgamento de 11/05/2023, com o registo áudio 2023051110223019789774-2871109, ao minuto 00.54.00 que “A cobertura precisava de obras. Tinha infiltrações. Obras de reparação. Divisão daquele espaço em arrecadações. Em 1996, na primeira reunião de condóminos, a cobertura precisava de obras, precisava de reparação e foi proposto pelo administrador na altura, Sr. XX, de dividir internamente aquele espaço para arrecadações. Nós dividimos aquilo em arrecadações, divisórias com paredes divisórias amovíveis.” A Senhora Juiz, pergunta ao minuto 00.58.38, o que foi acordado relativamente à utilização. LL responde: Arrecadação pura e simples. Inclusivamente está na ata. E mais nada. E nunca passou disso. Foi a única decisão que tomámos na altura. E ao minuto 01.40.26 volta a responder que “a divisão do espaço em arrecadações.” e ao minuto 01.41.00 volta a dizer que “A situação das arrecadações surge na sequência das infiltrações da cobertura. Aproveitamento daquele espaço em arrecadações.”
38) Assim como MM referiu na sessão de julgamento de 06/06/2023 “não teve conhecimento da realização das obras” e a ter ido ao quarto do casal, situado na cobertura, conforme referiu ZZ, foi em 2012/2013 para visitar a filha do casal que nasceu em 2012.
39) Acresce que o Senhor HH faleceu 26 de Janeiro de 2000, conforme referido por WW quando prestou depoimento na sessão de 03/07/2023, não podendo, obviamente, ter tido conhecimento das obras realizadas na cobertura em 2002/2003.
40) Os condóminos do rés-do-chão direito, EE e marido, proprietários desde Maio de 2002, não tiveram conhecimento das obras que foram construídas na cobertura, no final do ano de 2002, conforme referiu EE quando prestou declarações em 05/07/2023.
41) Assim como, os condóminos do primeiro direito, WW e Marido, proprietários desde Maio de 2002, não tiveram conhecimento das obras que foram construídas na cobertura, no final do ano de 2002, conforme referiu WW quando prestou declarações em 03/07/2023.
42) Assim como, os condóminos do segundo esquerdo, JJ e Marido, proprietários desde Agosto de 2002, não tiveram conhecimento das obras que foram construídas na cobertura, no final do ano de 2002, conforme referiu JJ quando prestou declarações em 11/09/2023.
43) Pelo que não é verdade que todos os condóminos à data de 2002/2003 tivessem conhecimento das obras levadas a cabo no 7º piso pelo 6º direito.
44) No que se refere à Terceira Impugnação, vêm insistir os Recorrentes que as obras edificadas pelo 6º direito na cobertura teriam que ser do conhecimento de todos os condóminos quando ficou provado em audiência de julgamento e daí constarem dos factos provados a data em que foi do conhecimento dos condóminos das obras construídas na cobertura.
45) Aliás, conforme referiu XX na sessão de julgamento de 20/06/2023, com o registo áudio 20230620142430-19789774-2871109, esclarecendo ao minuto 02.13.20 sobre as obras construídas “Da rua não se percebe nada da elevação do telhado, nem do outro lado da rua. Quem está do outo lado da rua encostado à parede só vê telhado, tudo o que se vê é telhado. Para ver mais alguma coisa tem de andar uns 10 metros para trás. Tem que se entrar numa propriedade privada do outro lado da estrada para se ver.”
46) Foi esclarecido por AAA na sessão de julgamento de 11/09/2023, que “os assuntos relativos ao uso do sótão” tratado nas assembleias de condóminos de 07/05/2009 e em 29/01/2014 se referiam à discussão das dimensões das áreas das arrecadações e que essa repartição tinha sido injusta perante os demais condóminos.
47) Não consta em qualquer ata o tema das construções que foram edificadas na cobertura pelo 6º direito porque não eram do conhecimento dos condóminos. Aliás o próprio XX na sessão de julgamento de 20/06/2023, com o registo áudio 20230620142430-19789774-2871109, esclarece ao minuto 02.18.30 que “Nunca se falou das obras nem de demolição nas reuniões de condóminos, apesar de ter ido às assembleias de condóminos até 2016.” Ao minuto 02.37.37 sobre as obras construídas na cobertura diz “Este assunto nunca foi falado nas assembleias de condóminos”. Depois de 1998, nunca as obras foram faladas em assembleias de condóminos.”
48) Não é correcta a conclusão que os Recorrentes tiram do ponto referente às obras do telhado da ata n.º 7, e que o XX, enquanto administrador, ficou de apresentar esclarecimentos sobre essas obras, se refiram às construções edificadas na cobertura porque conforme foi referido pelo próprio XX na sessão de julgamento de 20/06/2023, com o registo áudio 20230620142430-19789774-2871109, “o telhado carecia de várias obras, o telhado tinha vários problemas de infiltrações.”
49) Aliás, XX, autor das obras realizadas na cobertura, e residente no prédio até meados de 2017, referiu na sessão de julgamento de 20/06/2023, com o registo áudio 20230620142430-19789774-2871109, ao minuto 02.18.30 que “Nunca se falou das obras nem de demolição nas reuniões de condóminos, apesar de ter ido às assembleias de condóminos até 2016.”
Ao minuto 02.37.37 sobre as obras construídas na cobertura diz “Este assunto nunca foi falado nas assembleias de condóminos. Depois de 1998 nunca as obras foram faladas em assembleias de condóminos.”
50) O assunto era pacífico para os condóminos porque desconheciam as edificações construídas na cobertura pelo 6º direito.
51) O que ficou aprovado nas assembleias de condóminos de 1996, 1997 e 1998 foi a construção de arrecadações, conforme referiu o condómino LL que esteve presente nestas assembleias de condóminos e já acima se transcreveu o que referiu quando prestou declarações.
52) Vêm acusar os Recorrentes do condomínio estar agora a “atacar” as obras levadas a cabo pelo XX depois dos Recorrentes terem adquirido o 6 direito.
53) As obras realizadas pelo XX na cobertura nunca foram impugnadas pelo condomínio porque eram do desconhecimento do condomínio.
54) Acresce, que os R.R., ora Recorridos não estão a “atacar” os Autores porque os R.R. deram conhecimento à Rosis, Lda, empresa vendedora do 6º direito, da situação de obras ilegais construídas na cobertura e da existência de dívidas ao condomínio, conforme Doc. n.º 8, 9 e 10 que foram juntos com a contestação.
55) Bem como, foi confirmado pelo administrador da Rosis Investimentos Lda, Sr. YY, na sessão de julgamento 06/06/2023, que deu conhecimento das referidas cartas e que deu conhecimento ao Sr. XX - que estava a intermediar a venda do 6º direito aos Recorrentes – e, que este lhe garantiu que estava tudo tratado.
56) Os R.R não têm responsabilidade se os Recorrentes não foram informados das referidas cartas em que se denunciam as obras não autorizadas ou consentidas pelo condomínio.
57) Sobre a visibilidade das obras realizadas na cobertura pelo 6º direito, nada melhor que transcrever o relatou o chamado XX, autor das referidas obras, na sessão de julgamento de 20/06/2023, com o registo áudio 20230620142430-197897742871109, esclarecendo ao minuto 03.00.37 que: “A minha construção não se via da rua porque estava tapada com a caixa das escadas. Eu tive todo o cuidado de tornar o mais imperceptível aquela construção. Eu peço desculpa. Eu sabia que estava a construir uma coisa ilegal, tinha que a esconder de qualquer maneira.”
58) Sobre as paredes de tijolo terem sido revestidas por pladour referiu XX, na sessão de julgamento de 20/06/2023, que passado um mês e meio a dois meses da construção da parede revestiu tudo a pladour.
59) Sobre o depoimento do Réu UU, condómino do 6º esquerdo, que diz que as obras edificadas na cobertura pelo 6º direito eram faladas nas assembleias de condóminos, o próprio XX refere que este assunto nunca foi falado nas assembleias de condóminos, conforme refere na sessão de julgamento de 20/06/2023, com o registo áudio 20230620142430-19789774-2871109, ao minuto 02.37.37 “Este assunto nunca foi falado nas assembleias de condóminos”. Depois de 1998 nunca as obras foram faladas em assembleias de condóminos.”
60) Sobre a afirmação do Réu UU sabia que todos os condóminos tinham conhecimento das obras edificadas na cobertura pelo 6º direito, e remetendo para as suas declarações, diz que: Acha que sim..., acho que todos conhecem, ..., julgo que sim, ..., estou convencido que todos sabiam...
61) Foi impugnado pelos R.R., ora Recorridos, o que foi afirmado pelo Réu UU, primeiro porque, desde da data em que é proprietário da fração do 6º esquerdo (Outubro de 2008), só esteve presente em duas assembleias de condóminos, razão pela qual não tem conhecimento que o assunto das obras edificadas pelo 6º andar direito na cobertura era assunto das assembleias de condóminos, e, das assembleias de condóminos em que participou não consta que tenha sido discutido as edificações construídas pelo 6º direito na cobertura/sótão.
62) Julgou muito bem a Meritíssima Juiz ao afirmar que o Réu UU, proprietário da fração do 6º esquerdo, é parte interessada, pois tem “interesses pessoais semelhantes aos dos aqui Autores”, porque tem uma área na cobertura por cima da sua fração e que o condomínio impediu qualquer outra utilização que não seja a de arrecadação.
63) No que se refere à quarta impugnação, que diz respeito à data até à qual o chamado XX e sua família permaneceram a residir no 6º direito, não se vislumbra qual o interesse nesta questão porquanto foi feita prova que XX e família residiram no 6º direito até Fevereiro/Março de 2017.
64) Apesar dos condóminos, nomeadamente a administradora WW, não residente no prédio, à data, não ter conhecimento que o XX continuava a morar na fração apesar de ter deixado de ser proprietário da fração em 2012.
65) Consta dos factos provados que XX e mulher viveram no prédio até 2017, conforme resulta do número 80 da matéria de facto provada.
66) No que se refere à impugnação da matéria de direito:
67) Da afectação exclusiva do uso de parte do sótão, a deliberação foi tomada por unanimidade de todos os condóminos presentes nessas assembleias de condóminos (1996, 1997 e 1998) que não corresponde a todos os condóminos do prédio.
68) Foram impugnadas que as deliberações de 1996, 1997 e 1998 tenham sido tomadas por unanimidade, porquanto não se encontram junto às respetivas atas, juntas como doc. nºs 17, 25 e 26 da petição, quaisquer instrumentos de representação ou procurações.
69) Pelo que, formalmente, na ausência de tais instrumentos de representação, os demais condóminos - do 2º esquerdo, 3º esquerdo, 4º esquerdo, 4º direito e 6º direito - que participaram nas referidas Assembleias de 1996, 1997, 1998 apenas representavam 34% da permilagem total do prédio.
70) Acresce que não consta das referidas atas dos anos de 1996, 1997 e 1998 qualquer menção à fração “A” do prédio.
71) A propriedade horizontal do prédio foi constituída por escritura pública em 03 de novembro de 1987, conforme escritura de constituição da propriedade horizontal onde consta que a cave do prédio é uma fração autónoma, designada por fração “A “, conforme consta da escritura junta como doc. n.º 7 da contestação.
72) Pelo que terá que se concluir que as deliberações das referidas assembleias de condóminos não foram tomadas por unanimidade dos condóminos.
73) Sobre a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal e da aquisição por usucapião do direito real de gozo.
74) Vem suficientemente plasmado e explicado na douta sentença de que se recorre a questão de direito que se suscita nestas alegações, remetendo-se para tudo o que está referida na douta sentença.
75) Do direito pessoal de gozo, nunca foi questionado pelo R.R., ora Recorridos, a divisão da cobertura do telhado, sótão, em arrecadações e da atribuição de uma área da cobertura a alguns condóminos.
76) Não está em causa o direito de gozo dos Recorrentes de uma parte do sótão para efeitos de fazer uma arrecadação e da autorização dada pelo condomínio de realizar obras de remodelação e alteração, incluindo a intervenção ao nível dos barrotes e ripado de madeira do telhado.
77) O que está em causa foram as obras que foram construídas na cobertura pelo 6º direito e que ultrapassam o conceito de arrecadação.
78) O condomínio não tinha conhecimento das obras edificadas na cobertura pelo 6º direito, a saber, obras que se encontram discriminadas no ponto 36 da matéria dada como provada.
36. Em data concretamente não apurada, mas que se situa no ano de 2002, XX, à data proprietário da fração “O”, correspondente ao 6.º direito, realizou obras no espaço ao nível do sótão/7.º piso que foi atribuído à sua fração, tendo procedido:
a) o seccionamento, demolição e remoção da estrutura e parte inferior da aba do telhado virada a Nascente com construção de uma varanda;
b) à construção de nova estrutura em alvenaria para ancoragem da parte remanescente do telhado;
c) à construção de terraço em toda a extensão do telhado demolido, incluindo instalação de estrutura de proteção;
d) ao alteamento de parte do telhado remanescente, na zona de cobertura da área cuja utilização lhe estava atribuída;
e) à construção de nova estrutura em alvenaria para divisão da área cuja utilização lhe estava atribuída, incluindo abertura de janela e porta de acesso ao terraço e instalação no respetivo espaço de quarto, de uma instalação sanitária casa de banho;
f) e à ligação vertical desses espaços (quarto / sala e varanda ao nível do sótão/7.º piso) à fração do 6º andar direito, através de buraco aberto na laje do 7º piso e construção de uma escada no interior do fogo de acesso ao desvão da cobertura.
79) Obras que extravasavam, claramente a construção de uma arrecadação.
80) Não poderia a sentença recorrida ter reconhecido uma alteração do título constitutivo da propriedade horizontal porquanto foram introduzidas alterações em partes imperativamente comuns, tal com é o telhado, e sobejamente explanada na decisão de que se recorre.
81) Não merecendo qualquer reparo, antes ser louvada a fundamentação que consta da douta sentença que os Recorrentes querem que seja revogada e substituída por outra que lhes reconheça algum direito.
82) Não foi efectuado a alteração do título de propriedade horizontal do prédio porque qualquer alteração ou edificação na cobertura do prédio, ficou respondida na assembleia de condóminos que se realizou em 1997, onde consta da acta que “foi discutida a inviabilidade de legalização do projeto de divisão das arrecadações no sótão devido às exigências de soluções arquitectónicas por partes dos serviços de fiscalização dos bombeiros”.
83) XX, autor das referidas obras, referiu na sessão de julgamento de 20/06/2023, com o registo áudio 20230620142430-19789774-2871109, aos 02.36.16. que: “Esbarrei logo na impossibilidade com os bombeiros. Através das plantas e das medidas disseram a impossibilidade de utilização daquele espaço.”
84) Não pode, agora, uma decisão judicial sobrepor-se ao P.D.M., ao regime jurídico da urbanização e edificação, às soluções arquitectónicas e exigências de segurança dos edifícios e autorizar e manter construções que são ilegais.
85) O que está em causa é a construção de um quarto de dormir, uma casa-de-banho, um quarto de vestir e uma varanda com alterações e modificações de partes comuns do prédio sem autorização ou consentimento dos condóminos.
86) E mesmo que tivesse havido autorização dos condóminos, que não houve, não poderiam tais obras serem levadas a cabo porque modificavam partes imperativamente comuns.
87) E porque as arrecadações também são construções ilegais, aprovaram os condóminos nas assembleias de condóminos de 29/05/2018 e de 27/03/2019 a cessação da divisão de uso do sótão acordada nas assembleias de condóminos de 1996, 1997 e 1998 e a reposição da cobertura na situação que consta dos projectos aprovados pela Câmara Municipal de Lisboa e reposição do telhado na sua forma original e devolução das áreas da cobertura ao uso de todos os condóminos, conforme doc. n.º 23 e 24 juntos com a petição.
88) Das obras realizadas, decidiu bem o Tribunal a quo quando fundamentou que “E não podemos acolher o argumento de que essas obras foram autorizadas pela deliberação de 1998, pois o texto da deliberação e o teor da respetiva ata, desacompanhados de qualquer outro elemento, não permitem suportar minimamente a conclusão de que foi intenção dos condóminos autorizar obras de alteração da edificação, com alteamento do telhado e paredes e abertura de janelas, nem obras de modificação da sua afetação. Assim, a autorização concedida naquela deliberação só abrange obras de remodelação e alteração daquela área enquanto espaço de arrecadação e apenas para esse efeito.”
89) Tal fundamentação resulta não só das três actas de assembleias de condomínios que se realizaram em 1996, 1997 e 1998, que sempre mencionam e apenas referem “arrecadações”, como do depoimento do réu LL, condómino que esteve presente nas assembleias de condóminos de 1996, 1997 e de 1998 sobre o destino do espaço da cobertura, referiu na sessão de julgamento de 11/05/2023, com o registo áudio 20230511102230-19789774-2871109, esclarecendo ao minuto 00.54.00 que “a cobertura precisava de obras. Tinha infiltrações. Obras de reparação. Divisão daquele espaço em arrecadações. Em 1996, na primeira reunião de condóminos, a cobertura precisava de obras, precisava de reparação e foi proposto pelo administrador na altura, Sr. XX, de dividir internamente aquele espaço para arrecadações. Nós dividimos aquilo em arrecadações, divisórias com paredes divisórias amovíveis.” A Senhora Juiz, pergunta ao minuto 00.58.38, o que foi acordado relativamente à utilização. LL responde:
Arrecadação pura e simples. Inclusivamente está na ata. E mais nada. E nunca passou disso. Foi a única decisão que tomámos na altura. E ao minuto 01.40.26 volta a responder que “A divisão do espaço em arrecadações.” e ao minuto 01.41.00 refere “A situação das arrecadações surge na sequência das infiltrações da cobertura. Aproveitamento daquele espaço em arrecadações.”
90) Tal como consta dos factos provados nos pontos 26 e 27 da sentença recorrida, repetindo-se que não foram aprovadas por unanimidade das frações que constam do título de propriedade horizontal, conforme acima já explanado, mas por unanimidade dos condóminos presentes nas referidas assembleias de condóminos, apenas e sempre se falou em arrecadações.
91) Conforme ficou referido na acta da assembleia de condóminos de 1997 e acima referido, ficou assente que: “foi discutida a inviabilidade de legalização do projeto de divisão das arrecadações no sótão devido às exigências de soluções arquitectónicas por partes dos serviços de fiscalização dos bombeiros”.
92) Se não é possível a construção de uma arrecadação, segundo um argumento de maioria de razão, não serão as construções que foram edificadas na cobertura, e que estão discriminadas no ponto 36 da matéria dada como provada, permitidas.
93) As construções que se encontram edificadas na cobertura pelo 6º direito não são legalizáveis, conforme relatórios sobre a viabilidade de legalização das edificações construídas na cobertura por cima do 6º direito apresentados pelo 6º direito e pelo 6º esquerdo como Doc. n.º 3 e 16 da contestação e do depoimento do Recorrente, na sessão de julgamento de 20/06/2023, que confirmou que as edificações construídas na cobertura por cima do 6º direito não são legalizáveis tal como estão construídas.
94) Sobre a falta de prejuízo para os condóminos das construções levadas a cabo pelo condómino do 6º direito, vem amplamente explicado na sentença recorrida que os condóminos não têm acesso a uma parte do telhado do prédio - parte imperativamente comum do prédio.
95) Do abuso de direito - O que está em causa na presente acção é o facto de o condómino do 6º direito ter construído à revelia dos condóminos obras que não foram conhecidas, consentidas ou autorizadas pelos condóminos em partes comuns do prédio.
96) As obras tal como se encontram não são passíveis de legalização, conforme relatórios de avaliação das construções edificadas na cobertura que se encontram junto aos autos como doc. n.º 3 e 16 da contestação.
97) Aliás os próprios Recorrentes reconhecem que sabiam que as obras existentes na cobertura não faziam parte da fração conforme consta a descrição na certidão do registo predial, da caderneta predial e da escritura de constituição da propriedade horizontal.
98) Do pedido reconvencional - Da prova junta aos autos e da prova produzida em audiência de julgamento, dúvidas não restam que as obras edificadas na cobertura pelo 6º direito são obras inovatórias que não foram do conhecimento, nem autorizadas, pelo condomínio.
99) Obras que impedem o condomínio de aceder à parte da frente do telhado.
100) Tendo sido as obras construídas pelo condómino do 6º direito, dúvidas não deverão suscitar que deverá ser os Recorrentes, actuais proprietários do 6º direito a demolir obras que foram contruídas à revelia do condomínio em partes comuns do prédio.
101) Foi deliberado e votado nas assembleias de condóminos realizadas nos dias 29/05/2018 e 27/03/2019 que a demolição das obras seria “a expensas dos condóminos que tenham procedido a qualquer alteração, incluindo, designadamente de divisórias existentes no sótão e transporte a vazadouro, retirada de bens de cada condómino porventura existentes no referido espaço, eliminação de ligações verticais, reposição do telhado na sua forma original e devolução das áreas do sótão/cobertura/7º piso ao uso de todos os condóminos”, conforme previsto no ponto 3 da referida acta junta como Doc. n.º 23 da petição e da ata n.º 28 junta como Doc. 24 da petição.
102) Vieram os R.R., ora Recorridos, em sede de reconvenção formular o pedido de demolição das obras construídas pelo 6º direito na cobertura e que a referida demolição fosse suportada pelos mesmos, tal como tinha ficado aprovado em assembleia de condóminos.
103) Nesta sede, a preocupação dos Recorrentes já não se refere à demolição das construções edificadas, que admitem, mas a questão de quem vai suportar essa demolição.
104) Em termos gerais de direito, deverá o custo de demolição de obras que foram construídas sem conhecimento e sem autorização do condomínio ser suportadas por quem as construiu, ou seja, o actual condómino do 6º direito, ora Recorrentes, mesmo que não tenha sido os autores dessas edificações.
105) Termos em que julgou muito bem a sentença recorrida sobre o pedido reconvencional, nada mais tendo a acrescentar à fundamentação aí apresentada.
106) Da litigância de má fé - Decidiu bem a sentença de que se recorre, remetendo para o que dela consta para provar que os R.R, ora Recorridos não litigaram de má fé.»
No despacho em que se pronunciou sobre a admissibilidade do recurso, o tribunal recorrido apreciou a arguição da nulidade da sentença, indeferindo-a, e determinou a seguinte retificação: «deverá passar a ler-se o nome de “XX” na primeira linha do penúltimo parágrafo da página 24 da sentença proferida nestes autos e na penúltima linha do último parágrafo da mesma página.»
Por despacho proferido a 23 de novembro de 2023, já tinha o tribunal recorrido procedido à correção da última frase da página 21 da sentença proferida nos autos por forma a passar a mesma a ter a seguinte redação:
“De igual modo, ZZ confirmou que LL acompanhou a realização das obras.”
São as seguintes as questões a decidir:
- da nulidade da sentença;
- da impugnação da decisão sobre a matéria de facto;
- da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal por usucapião;
- das obras realizadas;
- do abuso do direito; e
- da litigância de má fé.
*
Na sentença recorrida, foram dados como provados os seguintes factos:
«1. Pela Ap. 7 de 1973/05/22, foi inscrita a favor de CCC, a aquisição prédio sito na Avenida ..., em Lisboa, descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa, freguesia de ... sob o n.º 471/19871118, composto por rés-do-chão, 6 andares, pátios e quintais.
2. No dia 3 de novembro de 1987, foi outorgada escritura pública, através da qual CCC submeteu o prédio supra mencionado ao regime da propriedade horizontal, o qual foi dividido em 15 frações (letras “A” a “P”) para além das partes comuns, da seguinte forma:
a. A fração A que corresponde à cave, com uma assoalhada, cozinha e casa-de-banho, a que atribuiu a percentagem de 1;
b. A fração B que corresponde ao rés-do-chão direito, com seis assoalhadas, cozinha e casa de banho, a que atribui a percentagem de 7;
c. A fração C que corresponde ao rés-do-chão esquerdo, com seis assoalhadas, cozinha e casa-de-banho, a que atribuiu a percentagem de 7;
d. As frações D, F, H, J, M que correspondem respetivamente ao primeiro direito, segundo direito, terceiro direito, quarto direito e quinto direito, com sete assoalhadas, cozinha e casa-de-banho, a que atribuiu a percentagem de 8;
e. As frações E, G, I, L, N que correspondem respetivamente ao primeiro esquerdo, segundo esquerdo, terceiro esquerdo, quarto esquerdo e quinto esquerdo, com seis assoalhadas, cozinha e casa-de-banho, a que atribuiu a percentagem de 7;
f. As frações O e P que correspondem respetivamente ao sexto direito, sexto esquerdo, com sete assoalhadas, cozinha e casa-de-banho, a que atribuiu a percentagem de 5.
3. Pela Ap. 34 de 1987/11/18 foi inscrita a constituição da propriedade horizontal do mencionado prédio, da qual consta cabe a cada fração a seguinte permilagem:
a. Fração A: 10
b. Fração B: 70
c. Fração C: 70
d. Fração D: 80
e. Fração E: 70
f. Fração F: 80
g. Fração G: 70
h. Fração H: 80
i. Fração I: 70
j. Fração J: 80
k. Fração L: 70
l. Fração M: 80
m. Fração N: 70
n. Fração O: 50
o. Fração P: 50
4. Pela Ap. 25 de 2000/07/13 encontra-se inscrita a favor de CC, aqui 1ª Ré, a aquisição do direito de propriedade da fração designada pela letra “A”, correspondente à cave do prédio sito na ..., escrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa, freguesia de ... sob o n.º 471/19871118.
5. Pela Ap. 5 de 2002/10/09 encontra-se inscrita a favor de DD e EE a aquisição do direito de propriedade da fração designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão direito do prédio sito na ..., descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa, freguesia de ... sob o n.º 471/19871118.
6. Pela Ap. 2 de 2006/09/25 encontra-se inscrita a favor de FF e GG a aquisição do direito de propriedade da fração designada pela letra “C”, correspondente ao rés-do-chão esquerdo do prédio sito na ..., descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa, freguesia de ... sob o n.º 471/19871118.
7. Pela Ap. 58 de 2002/05/20, encontra-se inscrita a favor de II a aquisição do direito de propriedade da fração designada pela letra “D”, correspondente ao primeiro andar direito do prédio sito na ..., descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa, freguesia de ... sob o n.º 471/19871118.
8. Pela Ap. 24 de 2002/11/04, encontra-se inscrita a favor de HH a aquisição do direito de propriedade da fração designada pela letra “E”, correspondente ao primeiro andar esquerdo do prédio sito na ... descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa, freguesia de ... sob o n.º 471/19871118.
9. Pela AP. 58 de 2002/05/20, encontra-se inscrita a favor de II a aquisição do direito de propriedade da fração designada pela letra “F”, correspondente ao segundo andar direito do prédio sito na ..., descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa.
10. Pela Ap. 5 de 2002/08/07, encontra-se inscrita a favor de JJ a aquisição do direito de propriedade da fração designada pela letra “G”, correspondente ao segundo andar esquerdo do prédio sito na ..., descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa.
11. Pela Ap. 3975 de 2011/06/29, encontra-se inscrita a favor de KK a aquisição do direito de propriedade da fração designada pela letra “H”, correspondente ao terceiro andar direito do prédio sito na ..., descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa.
12. Pela Ap. de 1994/05/09, encontra-se inscrita a favor de LL, casado com MM no regime de comunhão de adquiridos, a aquisição do direito de propriedade da fração designada pela letra “I”, correspondente ao terceiro andar esquerdo do prédio sito na ..., descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa.
13. Pela Ap. 2769 de 2012/02/16, encontra-se inscrita a favor de NN a aquisição do direito de propriedade da fração designada pela letra “J”, correspondente ao quarto andar direito do prédio sito na ..., descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa.
14. Pela Ap. 12 de 1995/05/23, encontra-se inscrita a favor de OO, casado com PP no regime de comunhão de adquiridos, a aquisição do direito de propriedade da fração designada pela letra “L”, correspondente ao quarto andar esquerdo do prédio sito na ..., descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa.
15. Pela Ap. de 2008/04/24, encontra-se inscrita a favor de TT, casada com SS no regime de comunhão de adquiridos, a aquisição do direito de propriedade da fração designada pela letra “M”, correspondente ao quinto andar direito do prédio sito na ..., descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa.
16. Pela Ap. 269 de 2010/08/23, encontra-se inscrita a favor de VV, casada com UU no regime de comunhão de adquiridos, a aquisição do direito de propriedade da fração designada pela letra “N”, correspondente ao quinto andar esquerdo do prédio sito na ..., descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa.
17. Pela Ap. 17 de 1994/09/15, foi inscrita a favor de XX, casado com ZZ no regime de comunhão de adquiridos, a aquisição do direito de propriedade da fração designada pela letra “O”, correspondente ao 6.º andar direito do prédio sito na ..., descrito na Conservatória de Predial de Lisboa, freguesia de ... sob o n.º 471/19871118.
18. Pela Ap. 1818 de 2013/06/05 foi inscrita a adjudicação em execução a favor do Banco Banif – Banco Internacional do Funchal, SA, da fração designada pela letra “O”, supra identificada.
19. Pela Ap. 3051 de 2016/06/27, foi inscrita a favor da Oitante, SA a aquisição da fração designada pela letra “O”, supra identificada por força de deliberações tomadas pelo Banco de Portugal.
20. Por escritura pública outorgada no dia 22/11/2016, a Oitante, SA declarou vender à Rosis - Inventimento, Lda. que declarou comprar a fração designada pela letra “O” supra identificada.
21. Pela Ap. 1534 de 2016/11/23, foi inscrita a favor da Rosis - Investimento, Lda., da fração designada pela letra “O”, supra identificada.
22. Pela Ap. 1261 de 2016/12/22 encontra-se inscrita a favor de AA e BB, aqui Autores, a aquisição do direito de propriedade da fração designada pela letra “O”, supra identificada.
23. Pela Ap. 23 de 2008/10/15, encontra-se inscrita a favor de UU, casado com VV no regime de comunhão de adquiridos, a aquisição do direito de propriedade da fração designada pela letra “P”, correspondente ao sexto andar esquerdo do prédio sito na ..., descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa.
24. No dia 27.05.1996 realizou-se a Assembleias de Condóminos do prédio sito na ..., na qual estiveram presentes ou fizeram-se representar todos os condóminos, a saber: DDD (proprietário à data do 2.º andar esquerdo), LL, OO, EEE (proprietário à data do 4.º direito), XX, estando este último também em representação de CCC.
25. Nessa Assembleias de Condóminos foi eleito Administrador de Condomínio XX, por um período de dois anos.
26. Após, foi deliberado por unanimidade dos condóminos presentes “proceder à divisão do sótão actualmente existente no 7º andar do prédio em 14 arrecadações individuais de acordo com a planta em anexo a esta ata, a qual devidamente assinada por todos os condóminos, dela faz parte integrante e aqui se deixa reproduzida.”
27. Foi igualmente deliberado por unanimidade “proceder à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal de modo a integrar cada uma das arrecadações acima identificadas nas frações autónomas existentes.”.
28. Nessa assembleia procedeu-se a sorteio entre todos os condóminos para atribuição das arrecadações a cada uma das frações.
29. Após, foi deliberado por unanimidade mandatar o Administrador de Condomínio para “em conformidade com a deliberação acima reproduzida, tratar de todos os assuntos necessários à divisão da propriedade comum e alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, sendo todas as despesas inerentes a este processo suportadas, em partes iguais, pelos condóminos das frações “G”, “I”, “J”, “L” e “O”, correspondentes respetivamente ao segundo andar esquerdo, ao terceiro andar esquerdo, quarto andar esquerdo. Quarto andar direito e sexto andar direito”.
30. No dia 20/06/1997 realizou-se Assembleia Geral de Condóminos do prédio sito na ..., na qual estiveram presentes ou fizeram-se representar todos os condóminos, a saber: DDD (proprietário à data do 2.º andar esquerdo), LL, OO, EEE (proprietário à data do 4.º direito), XX, estando este último também em representação de CCC.
31. Nessa Assembleias de Condóminos, “foi discutida a inviabilidade de legalização do projeto de divisão das arrecadações no sótão devido às exigências de soluções arquitectónicas por partes dos serviços de fiscalização dos bombeiros”.
32. Após, foi deliberado por unanimidade dos condóminos presentes “1. Reorganizar a planta e respetiva divisão das arrecadações, considerando a retirada da casa das máquinas da zona das arrecadações”.
33. No dia 5/01/1998 realizou-se Assembleia Geral de Condóminos do prédio sito na ..., na qual estiveram presentes ou fizeram-se representar todos os condóminos, a saber: FF, DDD (proprietário à data do 2.º andar esquerdo), LL, OO, EEE (proprietário à data do 4.º direito), XX, estando este último também em representação de CCC.
34. Nessa Assembleias de Condóminos, por unanimidade dos condóminos presentes foi deliberado:
“2. Foi aprovada a nova planta de divisão do sótão e ainda foi atribuída a qualidade, às diversas áreas Chamadas de arrecadações, de utilização exclusiva, ficando os seus usufrutuários autorizados à sua remodelação e alteração, sem que isso traga qualquer prejuízo ou dano e ainda custos, tanto ao condomínio como a qualquer outro condómino.
3. A intervenção necessária a nível de barrotes e/ou ripado de madeira no telhado, serão da responsabilidade apenas dos beneficiários das seis maiores áreas, excluindo assim a obrigação a qualquer pagamento de qualquer despesa daí originária o Sr. HH, incluindo ainda a limpeza e remoção de entulhos que se encontram no sótão, a construção das divisões, a instalação da rede elétrica, bem como a substituição da porta de acesso ao sótão.
4. A divisão das restantes arrecadações ficará a cargo dos seus usufrutuários, seguindo as mesmas soluções e acabamentos utilizados inicialmente.”
35. XX exerceu as funções de Administrador do Condomínio do prédio sito ..., desde a sua nomeação em 27/05/1996 até ao dia 9/03/2006.
36. Em data concretamente não apurada, mas que se situa no ano de 2002, XX, à data proprietário da fração “O”, correspondente ao 6.º direito, realizou obras no espaço ao nível do sótão/7.º piso que foi atribuído à sua fração, tendo procedido:
a. o seccionamento, demolição e remoção da estrutura e parte inferior da aba do telhado virada a Nascente com construção de uma varanda;
b. à construção de nova estrutura em alvenaria para ancoragem da parte remanescente do telhado;
c. à construção de terraço em toda a extensão do telhado demolido, incluindo instalação de estrutura de proteção;
d. ao alteamento de parte do telhado remanescente, na zona de cobertura da área cuja utilização lhe estava atribuída;
e. à construção de nova estrutura em alvenaria para divisão da área cuja utilização lhe estava atribuída, incluindo abertura de janela e porta de acesso ao terraço e instalação no respetivo espaço de quarto, de uma instalação sanitária casa de banho;
f. e à ligação vertical desses espaços (quarto / sala e varanda ao nível do sótão/7.º piso) à fração do 6º andar direito, através de buraco aberto na laje do 7º piso e construção de uma escada no interior do fogo de acesso ao desvão da cobertura.
37. Nessa mesma altura, XX construiu no espaço que foi atribuído à sua fração ao nível do sótão/7.º piso, uma parede divisória das outras arrecadações e do espaço comum do sótão, vedando dessa forma o acesso a esse espaço a partir das áreas comuns do sótão.
38. A área do sótão que ficou destinada ao 6.º direito não tem, nem nunca teve acesso pela porta que conduzia às restantes divisões atribuídas, apenas sendo possível aceder pelo interior da fração “O”.
39. Nessa mesma altura, foram realizadas obras de compartimentação do sótão através de divisórias em pladur, de acordo com a divisão que terá sido deliberada e que consta da planta anexa à ata n.º 3, que se mostra junta aos autos como documento n.º 26 junto com a contestação e procedeu-se à reinstalação da máquina do elevador - reposicionando-a no vão de escada ao nível do 7º piso.
40. Na Assembleia de Condóminos realizada no dia 9/03/2006, foram eleitos Administradores do Condomínio, WW, OO e FFF (à data, proprietário do 4.º direito), com as pastas, respetivamente, de Presidente, Secretário e Vogal, os quais exerceram as funções de Administradores deste Condomínio até 30/06/2011.
41. Na Assembleia de Condóminos realizada a 07/05/2009, o então condómino AAA fez condicionar o início das suas funções de administrador “após conhecer as actas anteriores e ser informado do diferendo relativo ao telhado”.
42. Na Assembleia de Condóminos realizada no dia 30/06/2011, foram eleitos Administradores do Condomínio, LL e AAA (à data, proprietário do 4.º direito), os quais exerceram as funções de Administradores deste Condomínio até 28/01/2013.
43. Nessa Assembleia de Condóminos, pela representante do condómino UU, foi manifestado que o seu representado “pretende que a utilização do espaço assinalado com a letra P na planta anexa à acta de 27.05.1996, actualmente usado pelo condómino do 6º andar direito, XX, seja disponibilizado por este e retribuído ao 6º andar esquerdo. Tomando a palavra o condómino XX, reconheceu que essa atribuição era efectivamente devida de acordo com a acta de 27 de Maio de 1996, comprometendo-se a libertar o espaço referido até ao final do mês de Julho. Posta à discussão a proposta foi aprovada por unanimidade.”
44. Esse tema foi revisto na assembleia de 01/02/2012, titulada pela ata nº 11, tendo sido deliberado: “a assembleia deliberou incumbir a administração de solicitar ao condómino XX, proprietário da fração 6.º Dtº, a desocupação do espaço assinalado com a letra P na planta anexa à acta de 27 de Maio de 1996, pois foi deliberado que essa acção seria efectuada até ao final do mês de julho de 2011.”
45. Na Assembleia de Condóminos realizada no dia 28/01/2013, foram eleitos Administradores do Condomínio, KK e LL.
46. Os condóminos do sexto andar esquerdo, UU e VV, solicitaram autorização para a construção no sótão/7º piso, por cima da sua fração, de uma estrutura em alvenaria, na zona virada a nascente e norte, e da ligação do sexto andar esquerdo para essa estrutura, o que não foi aprovado pela Assembleias de Condóminos, que se realizou no dia 14/10/2013.
47. Nessa Assembleia de Condóminos, na sequência da discussão relativamente à autorização pedida pelos condóminos do 6.º esquerdo, “foi solicitada a inclusão na convocatória da próxima Assembleias de Condóminos, a distribuição dos espaços do sótão para ser discutida.”
48. Em data concretamente não apurada, mas que se situa em 2014, a Ré WW, Administradora do Condomínio à data, teve conhecimento, através da Ré VV, da coima aplicada pela Câmara Municipal de Lisboa ao 6.º direito em virtude das edificações realizadas.
49. Na Assembleia de Condóminos realizada no dia 29/01/2014, foram eleitos Administradores do Condomínio, JJ e WW, as quais exerceram as funções de Administradores deste Condomínio até 12/02/2019.
50. Essa Assembleia de Condóminos, tinha como Ordem de Trabalhos sob o ponto 4, “ações a considerar para uso do espaço do sótão.”
51. No dia 03/10/2016, a Administração do Condomínio recebeu uma carta enviada em nome da Rosis, Investimento, Lda, na qual eram solicitadas informações relativas a eventuais quotas em dívida pela fração do 6º direito, assim como de encargos com obras de inovação ou outros da responsabilidade do proprietário da fração nos últimos 5 anos.
52. No dia 26/10/2016, a Administração do Condomínio respondeu, por carta, ao pedido de informações, na qual constava que, de entre o mais, que “(...) tanto quanto é do conhecimento desta administração de condomínio, o proprietário da fração “O” correspondente ao 6º andar direito, (...) procedeu, no espaço que ficou assignado, a obras que envolveram, designadamente, a demolição parcial de uma parte do telhado do prédio.
53. Na Assembleia de Condóminos realizada no dia 8/04/2017, que tinha como ponto 1 da ordem de trabalhos “deliberar sobre a reposição do estado original da parte comum do prédio correspondente ao sótão/cobertura/7.º piso do edifício e restituição a todos os condóminos do acesso e fruição da totalidade dessa parte comum do prédio, incluindo demolição de i) edificações não autorizadas em parte ou partes da referida área comum do prédio e ii) da ligação ou ligações de parte ou partes dessa área comum do prédio a fracções autónomas”, foi deliberado, por unanimidade dos condóminos presentes, solicitar “um parecer técnico e um parecer jurídico custeado pelo condomínio que possibilitasse encontrar uma solução que incluísse uma legalização das áreas ocupadas”, tendo sido suspensa a sessão da Assembleia até ao dia 21/06/2017.
54. No dia 21/06/2017, foi retomada a Assembleia de Condóminos para apresentação dos pareceres técnicos e jurídicos.
55. Nesta sessão da Assembleia de Condóminos foi deliberado que o parecer técnico fosse solicitado pelos 6º andares direito e esquerdo pois seriam eles os beneficiários das construções que, se viesse a ser o caso, fossem permitidas.
56. Após, pelo condómino do 5.º e 6.º esquerdo foi dito “estar disponível para arranjar, em parceria com o condómino do 6.º direito, um pedido de avaliação da possibilidade de legalização da ocupação ao nível da cobertura/sótão/7.º piso, pela CML e que se o resultado desse pedido de avaliação fosse favorável à legalização, aí sim, custearia a elaboração de um projeto de reabilitação para toda a zona de cobertura do edifício.”
57. Pelo condómino do 6.º direito, aqui Autor, foi dito que “não iria arranjar nem suportar qualquer custo para reabilitação da zona comum sótão/cobertura/7.º piso, pois a CML não iria aceitar a legalização daquela área e que por isso o que ele pretendia era manter aquela zona tal como estava, fazendo as obras de conservação necessárias no espaço que estava ocupado pelo 6.º direito”.
58. Após, pelo condómino do 5.º e 6.º esquerdo foi alegado que se o projeto fosse de reabilitação do telhado e uniforme para o lado direito e esquerdo do edifício era passível de ser aprovado pela CML.
59. Na sequência disso, o condómino do 6.º direito aceitou fazer uma parceria com o 6.º esquerdo para solicitar em conjunto “a elaboração de um pedido de avaliação da possibilidade de legalização da área do edifício, correspondente ao sótão/cobertura/7º piso para ser avaliado pela CIVIL”.
60. Tendo em conformidade, sido “deliberado suspender a sessão da Assembleia até ao dia 31 de Janeiro de 2018, para então ser analisada a avaliação da possibilidade de legalização da área do edifício correspondente ao sótão/cobertura/7º piso e discutida a resposta dada pela CIVIL a essa avaliação”.
61. No dia 31 de janeiro de 2018, foram novamente retomados os trabalhos da Assembleia de Condóminos, tendo sido os condóminos informados pela condómina do 6º andar esquerdo que não tinha havido qualquer iniciativa conjunta e que a CML apenas havia agendado “uma reunião com os proprietários do 6º Esquerdo para o início de Abril, para lhes prestar esclarecimentos sobre a decisão que vão tomar e que por isso se comprometia a avisar a administração logo que recebesse resposta”.
62. Nessa Assembleia, o condómino do 6º direito informou “que já tinha um parecer da CIVIL, em seu poder, para ser discutido quando fosse apresentado o do 6º Esquerdo”.
63. Por todos os condóminos foi decidido que “era preferível adiar(...) a Assembleia para a data em que o condomínio do 6º Esquerdo já estivesse também na posse de uma resposta da Câmara, tendo sido a “Assembleia suspensa até meados de Abril de 2018.
64. O sexto andar esquerdo apresentou um relatório de avaliação da legalização da ocupação ao nível da cobertura, da autoria de DNSJ. Arq. GGG, de 12 de março de 2018, que conclui do seguinte modo “(...), concluímos da impossibilidade de legalização de qualquer ocupação ao nível da cobertura, quer se trate da construção de um piso recuado, quer do aproveitamento da cobertura. A própria cobertura com a configuração que tinha antes das ampliações que foram realizadas não está à luz do atual P.D.M., em situação legal, porque ultrapassa os 3,5 metros acima da fachada, estando, no entanto, validada pela aprovação do projeto de 1952. Não sendo a situação atual legalizável ou permanece como tal ou se reverte à situação correspondente ao projeto de 1952”.
65. Na Assembleia de Condóminos realizada no dia 29/05/2018, o condómino do 6.º esquerdo informou a assembleia que da consulta que fez para legalizar a ocupação ao nível da cobertura “foram informados pela CIVIL, da impossibilidade de legalização de qualquer ocupação a nível da cobertura, porque o nivelamento das alturas das fachadas do edifício ultrapassa as alturas médias das fachadas dos edifícios da rua”.
66. O Autor também informou a Assembleias de Condóminos da “impossibilidade de legalização administrativa” das obras de construção efectuadas no sótão/cobertura/7º piso, “frisando que por essa razão, sempre pugnou pela manutenção da situação existente, levada a cabo pelo antepossuidor Senhor XX, e que é aliás do conhecimento da CIVIL”.
67. Após, nessa Assembleia de Condóminos foi deliberado sob o ponto 3.a) “a cessação da divisão de uso do sótão acordada nas assembleias de condóminos de 27.05.1996, 20.06.1997, 05.06.1998 e 14.10.2014”, deliberação aprovada por 60% dos condóminos presentes que votaram favoravelmente.
68. Nessa mesma Assembleia foi ainda deliberado sob o ponto 3.2 a “reposição do sótão/cobertura/7º piso na situação que consta dos projetos aprovados pela Câmara Municipal de Lisboa a expensas dos condóminos, incluindo, designadamente, derrube de divisórias existentes no sótão e transporte a vazadouro, retirada de bens de cada condómino porventura existentes no referido espaço, eliminação de ligações verticais, reposição do telhado na sua forma original e devolução das áreas do sótão/cobertura/7º piso ao uso de todos os condóminos”.
69. Todos os condóminos deliberaram por unanimidade suspender as deliberações tomadas na Assembleia de Condóminos realizada no dia 29/05/2018.
70. Os Autores pediram a convocação de uma Assembleia Extraordinária de Condóminos, para revogação das deliberações tomadas nas Assembleias de Condóminos realizadas em 31/01/2018 e 29/05/2018, por carta remetida no dia 2 de julho de 2018.
71. A Administração de Condomínio convocou, a Assembleia Extraordinária de Condóminos, que veio a realizar-se no dia 20/07/2018.
72. Na Assembleia de Condóminos realizada no dia 12/02/2019, foram eleitos Administradores do Condomínio, EE ou DD e GG.
73. Nessa Assembleia de Condóminos, foi deliberado com votos favoráveis de 83% dos condóminos presentes (proprietários da cave, r/c esquerdo, r/c direito, 1.º esquerdo, 1.º direito, 2.º esquerdo, 2.º direito, 3.º esquerdo, 3.º direito, 4.º esquerdo, 4.º direito, 5.º direito), sob o ponto 3, a “desocupação dos espaços comuns correspondentes ao sótão/à cobertura do prédio (para o efeito designado “7º piso”), designadamente aqueles ocupados por parte do 6º dto., e subsequente fecho do acesso directo do 6º direito às partes comuns referidas supra e demolição da parede ao nível do sótão, reiterando a decisão tomada anteriormente constante da acta nº 23 (IV) de 29 de maio de 2018”.
74. Nessa Assembleia de Condóminos, foi ainda deliberado fixar os seguintes prazos para execução da deliberação tomada sob o ponto 3: “final do ano de 2019 para apresentação de orçamentos de demolição/remodelação do 7.º piso com o objetivo de repor a situação de legalidade” e “primeiro trimestre de 2020 para execução da obra”.
75. Cada condómino só tem acesso à sua própria arrecadação e ao espaço comum de acesso às outras arrecadações através da escada de incêndio do prédio situada a tardoz.
76. Os espaços do sótão atribuídos às frações “G” (2.º esquerdo), “L” (4.º esquerdo), “I” (3.º esquerdo), “J” (4.º direito) e “C” r/c esquerdo encontram-se fechados com uma porta.
77. Na parede divisória do espaço utilizado pelos condóminos do 6.º direito, são visíveis tijolos atrás do pladur.
78. A Direção Municipal de Gestão Urbanística, da Câmara Municipal de Lisboa, remeteu a XX, notificação, datada de 11/09/2009, para “repor a fração na situação que se encontrava antes da realização das obras (alteração efetuada na cobertura em desacordo com os projetos para o local n.º 1043/1935 – licença n.º 1847, e 31812/1952 – licença n.º 12088)”.
79. Até à presente data, não foi realizada qualquer modificação do título constitutivo de propriedade horizontal do prédio sito na Avenida .., Lisboa.
80. O Réu LL, antigo colega de trabalho do Chamado XX, a sua mulher aqui Ré MM e os Réus LL e PP eram amigos de XX e da mulher deste e frequentaram a casa destes, durante todo o período em que viveram no prédio (desde 1996 até 2017), onde jantavam em dias de festa ou aniversários.
81. CC cuidava dos filhos de LL e ZZ, na residência destes, quando estes se ausentavam, o que fez durante o período em que viveram no prédio.
82. LL e MM, LL e PP e CC tiveram conhecimento das obras realizadas no 6.º direito, aquando da sua realização.
83. UU e VV tiveram conhecimento das obras realizadas no 6.º direito, em 2008, quando adquiriram a fração correspondente ao sexto esquerdo.
84. Durante o período de tempo em XX exerceu as funções de Administrador de Condomínio, as Assembleias de Condóminos realizaram-se na fração do 6º andar direito.
85. A Ré JJ utiliza a sua arrecadação uma ou duas vezes por ano.
86. SS utilizou a arrecadação, no período em que residiu no prédio, compreendido entre 2009 a 2020.
87. Em junho de 2017, as Administradoras EE e WW, acompanhadas pelo Arquiteto BBB, a Senhora D. CC, a Senhora D. VV e o Autor BB visitaram o 6º direito e o 6.º esquerdo no âmbito do pedido de um parecer, com vista à análise da possibilidade de viabilização/legalização das construções realizadas pelo sexto andar direito.
88. Junto ao nº …-A da Av. … em Lisboa, (do outro lado da estrada do prédio objeto da ação) são visíveis as telhas da edificação existentes por cima do 6º direito, assim como, a parte de cima das portadas das janelas do quarto aí construído, quando aquelas estão abertas.
89. No separador do centro da faixa de rodagem do Largo do Rato, no separador superior da faixa de rodagem do Largo Do Rato e junto à Sede do Partido Socialista é visível o pombal e o muro de separação entre aquele e a edificação existente por cima do 6º direito.
90. Na varanda do 6º direito, virada para a Rua ..., em frente à portada do escritório, é visível a telha e a janela do quarto construído no desvão do telhado por cima do 6º direito.
91. No corredor do 6º direito, através uma janela com vidro martelado, instalada na parte superior da parede direita, são visíveis dois degraus da escada que faz a ligação interior ao piso superior.
92. Da escada de incêndio situada a tardoz acesso é visível a janela da casa banho construída no espaço do sótão ocupado pelos condóminos do 6.º direito o alteamento dessa parte do telhado.
93. Os Autores aquando da aquisição da fração autónoma correspondente ao 6.º direito, tinham conhecimento que as edificações e demais obras realizadas no desvão do telhado não estavam licenciadas nem autorizadas pela C.M.L.
94. Os Autores tinham conhecimento de que a área do desvão do telhado e as edificações ali existentes não constavam do título constitutivo da propriedade horizontal, nem do registo predial do prédio e da fração “O”.
95. Todos os condóminos tiveram conhecimento das obras realizadas pelos condóminos do 6.º direito, supra descritas, em 2014.
*
Na sentença recorrida, foi dado como não provado o seguinte facto:
“1. Todos os condóminos tiveram conhecimento das obras realizadas pelos condóminos do 6.º direito na área do sótão cujo uso exclusivo lhes estava afeto aquando da sua realização ou em data anterior a 2014.”
*
Os recorrentes arguiram a nulidade da sentença recorrida com fundamento no disposto no art.º 615º nº 1 al. c) do C.P.C., nos termos do qual “é nula a sentença quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível”.
“No tocante à causa de nulidade prevista na c) do nº 1 do mesmo preceito, vem-se entendendo, sem controvérsia, que a oposição entre os fundamentos e a decisão constitui um vício da estrutura da decisão. Radica na desarmonia lógica entre a motivação fáctico-jurídica e a decisão resultante de os fundamentos inculcarem um determinado sentido decisório e ser proferido outro de sentido oposto ou, pelo menos, diverso” (www.dgsi.pt Acórdão do STJ de 2 de junho de 2016, processo 781/11.6TBMTJ.L1.S1).
“A sentença é obscura quando contém algum passo cujo sentido seja ininteligível; é ambígua quando alguma passagem se preste a interpretações diferentes. Num caso não se sabe o que o juiz quis dizer; no outro hesita-se entre dois sentidos diferentes e porventura opostos. É evidente que, em última análise, a ambiguidade é uma forma especial de obscuridade. Se determinado passo da sentença é suscetível de duas interpretações diversas, não se sabe, ao certo, qual o pensamento do juiz” (Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, vol. V, anotação ao art.º 670º).
Não é qualquer ambiguidade ou obscuridade que é causa da nulidade da sentença, mas apenas aquela que torne a decisão ininteligível.
Os recorrentes invocaram obscuridades quanto ao ponto 72 da matéria de facto provada e à fundamentação da decisão sobre a matéria de facto.
À decisão sobre a matéria de facto não é aplicável o regime das nulidades da sentença previsto no artigo 615º nº 1 do C.P.C., mas sim o disposto no art.º 662º nº 2 als. c) e d) do C.P.C. (no mesmo sentido, www.dgsi.pt Acórdão do STJ de 23 de março de 2017, processo 7095/10.7TBMTS.P1.S1).
As nulidades da sentença também não incluem o erro de julgamento de direito.
“... as nulidades típicas da sentença reconduzem-se a vícios formais decorrentes de erro de actividade ou de procedimento (error in procedendo) respeitante à disciplina legal; trata-se de vícios de formação ou actividade (referentes à inteligibilidade, à estrutura ou aos limites da decisão) que afectam a regularidade do silogismo judiciário, da peça processual que é a decisão e que se mostram obstativos de qualquer pronunciamento de mérito, enquanto o erro de julgamento (error in judicando) que resulta de uma distorção da realidade factual (error facti) ou na aplicação do direito (error juris), de forma a que o decidido não corresponda à realidade ontológica ou à normativa, traduzindo-se numa apreciação da questão em desconformidade com a lei, consiste num desvio à realidade factual [nada tendo a ver com o apuramento ou fixação da mesma] ou jurídica, por ignorância ou falsa representação da mesma.
...
Em suma, as causas de nulidade da decisão elencadas no artigo 615º do Código de Processo Civil visam o erro na construção do silogismo judiciário e não o erro de julgamento, não estando subjacentes às mesmas quaisquer razões de fundo, motivo pelo qual a sua arguição não deve ser acolhida quando se sustente a mera discordância em relação ao decidido” (www.dgsi.pt Acórdão do STJ proferido a 3 de março de 2021, no processo 3157/17.8T8VFX.L1.S1).
Improcede, pois, a arguição da nulidade da sentença recorrida.
*
Nas conclusões recursivas, os recorrentes especificaram como incorretamente julgados os pontos 78 e 95 da matéria de facto provada e 1 da matéria de facto não provada.
O ponto 78 da matéria de facto provada é do seguinte teor:
«A Direção Municipal de Gestão Urbanística, da Câmara Municipal de Lisboa, remeteu a XX, notificação, datada de 11/09/2009, para “repor a fração na situação que se encontrava antes da realização das obras (alteração efetuada na cobertura em desacordo com os projetos para o local n.º 1043/1935 – licença n.º 1847, e 31812/1952 – licença n.º 12088)”.»
Os recorrentes afirmaram que “mal andou a Mma Juiz a quo, que fez fé em documentos impugnados, os quais não se encontram assinados, nem são acompanhados de documentos comprovativos do seu envio/recepção pelo Assistente XX”.
Os documentos juntos com a contestação apresentada a 30 de setembro de 2019 denominados “Doc. 11” e “Doc. 12” não foram impugnados pelos AA. no prazo legal.
É certo que tais documentos não se mostram assinados, mas não há razão para duvidar que dizem respeito a processo camarário, sendo de salientar que, tendo sido anexados à ata nº 23 da assembleia de condóminos junto à contestação como “Doc. 13”, consta dessa ata que a administradora WW informou os condóminos do 6º direito que “havia uma multa em processo activo na CML que tendo sido paga pelo antigo proprietário Senhor XX, tinha associado um processo de demolição da área ocupada, que nunca foi executado”.
É de salientar ainda que do ponto 78 da matéria de facto provada consta que a notificação foi remetida, mas do mesmo nada consta quanto ao recebimento da notificação pelo destinatário.
Tendo em conta que do referido “Doc. 12” consta a data de 24 de setembro de 2014, importa retificar o ponto 78 da matéria de facto provada quanto à data.
O ponto 95 da matéria de facto provada é do seguinte teor:
“Todos os condóminos tiveram conhecimento das obras realizadas pelos condóminos do 6.º direito, supra descritas, em 2014.”
Do ponto 1 da matéria de facto não provada consta o seguinte:
“Todos os condóminos tiveram conhecimento das obras realizadas pelos condóminos do 6.º direito na área do sótão cujo uso exclusivo lhes estava afeto aquando da sua realização ou em data anterior a 2014.”
No entender dos recorrentes, deveria ter sido dado como provado que “todos os condóminos tiveram conhecimento das obras realizadas pelos condóminos do 6º dto., supra descritas, em 2002”.
Os recorrentes afirmaram que, em 2002, HH, XX e os cinco condóminos referidos no ponto 82 da matéria de facto provada representavam a totalidade dos condóminos.
Contudo, resulta do ponto 36 da matéria de facto provada que XX realizou as obras no ano de 2002, “em data concretamente não apurada”, e resulta dos pontos 7, 8, 9 e 10 da matéria de facto provada que, em 20 de maio de 2002, encontrava-se inscrita a favor de II a aquisição do direito de propriedade das frações designadas pelas letras D e F; em 4 de novembro de 2002, encontra-se inscrita a favor de HH a aquisição do direito de propriedade da fração designada pela letra E; e, em 7 de agosto de 2002, encontra-se inscrita a favor de JJ a aquisição do direito de propriedade da fração designada pela letra G.
Acresce dizer que do facto de XX ter representado HH nas assembleias de condóminos realizadas nos anos de 1996, 1997 e 1998 (cf. pontos 24, 30 e 33 da matéria de facto provada) não se pode extrair que este teve conhecimento das obras em 2002.
Na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto constante da sentença recorrida, pode ler-se:
«O conhecimento da coima aplicada ao 6.º direito foi admitido pela própria Ré WW que concretizou, ter sido em 2014, através da Ré VV, o que se coaduna com o facto de, anteriormente, o Condomínio não ter autorizado os condóminos do 6.º esquerdo a realizarem obras no sótão e, na sequência disso, ter sido pedido a inclusão na convocatória da próxima Assembleias de Condóminos o tema da distribuição dos espaços do sótão para ser discutida, assim como, com o facto de na Assembleias de Condóminos de 2014 terem sido discutido as ações a considerar sobre o uso do espaço do sótão.
Esta factualidade conjugada com o facto de WW ser em 2014, Administradora de Condomínio, é suficiente para sustentar que, pelo menos, em 2014 todos os condóminos tiveram conhecimento das obras realizadas. A reforçar esta convicção temos ainda as declarações da Ré EE que também admitiu que se soube da edificação ilegal, antes “da carta da Rosis”.»
Na redação do ponto 95 da matéria de facto provada, o tribunal recorrido não fez constar a expressão “pelo menos” empregue na fundamentação acima transcrita.
A redação do ponto 95 da matéria de facto provada não é feliz, pois cai em contradição com o ponto 82 da matéria de facto provada. Se os condóminos referidos neste último ponto tiveram conhecimento em 2002, não pode ser dado como provado que “todos os condóminos tiveram conhecimento... em 2014”.
Na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto constante da sentença recorrida, pode ler-se ainda:
«UU confessou ter conhecimento das obras realizadas pelos condóminos do 6.º direito desde que adquiriu a sua fração, no 6.º esquerdo, em 2008. Pese embora, tenha declarado que é sua convicção que todos os Réus tinham conhecimento destas obras e que as mesmas foram discutidas nas Assembleias de Condóminos, apesar de tal não constar das respetivas atas, a verdade é que o próprio XX admitiu não ter certeza que o assunto tenha sido abordado nas Assembleias de Condóminos e embora tenha acabado por referir que talvez que se tenha falado uma ou duas vezes sobre a “legalização”, não concretizou as datas, nem concretização de que “legalização” se falou, o que suscitou dúvidas ao Tribunal, até porque não se pode ignorar que em 1997 foi tema de discussão a inviabilidade de licenciamento do projeto da divisão das arrecadações. Ademais, inexiste fundamento para se atribuir maior credibilidade ao Réu UU, na medida em que é notório que o mesmo tem interesses pessoais semelhantes aos dos aqui Autores, já que, conforme o próprio admitiu e resulta das atas de Assembleias de Condóminos, também tem diferendo com o Condomínio por força de edificações que erigiu no sótão e que não foram autorizadas.
...
O acesso ao sótão e às áreas de arrecadação, a existência de portas em algumas divisões do sótão, para além de terem sido confirmados pelos Réus e Autores, foram percecionados pelo Tribunal durante a inspeção local. Já no que respeita à visibilidade do alteamento do telhado e da janela, a partir das escadas exteriores a tardoz e daquilo se vê a partir do terraço e no corredor do 6.º direito e na rua, a convicção do Tribunal advém da inspeção ao local realizada, em particular nos pontos onde foram tiradas as fotografias que se mostram juntas aos autos.
No que tange aos factos não provados, entendeu o Tribunal que não se produziu uma prova suficientemente segura de que, para além de CC, LL e MM e UU e VV, outros condóminos tivessem tido conhecimento das obras, em momento anterior a 26/10/2016.
Comecemos por referir que XX declarou não saber se informou os demais condóminos de que iria ligar o 6.º direito ao sótão. Ora, a ligação interior entre os dois andares é pressuposto lógico e necessário da sua utilização daquele espaço do sótão como habitação, razão pela qual se estranha que XX se lembre que informou os condóminos das obras, mas não saiba se os informou da ligação vertical.
Por outro lado, tanto LL, como XX e o próprio Autor, admitiram que se vê parte da edificação e do telhado apenas do outro lado da rua. Contudo, tal só se mostra visível se se estiver em frente ao n.º ...-A, já não se verificando em qualquer outro ponto da rua. E mesmo em frente ao n.º ...-A apenas se percebe a existência, por cima do 6.º andar direito, de uma parte ínfima da parede e telhas, o que se nos apresenta insuficiente para se concluir que os condóminos não podiam ignorar as alterações realizadas ao nível do sótão. Aliás, neste segmento não podemos deixar de realçar que XX assumiu ter tido muito cuidado em “esconder” as construções porque eram ilegais.
Por outro lado, no separador central no largo do Rato e junto à sede do PS, só se consegue ver o muro de divisão do terraço ao nível do 7.º piso e a edificação construída por UU, sobre o 7.º esquerdo, o que terá ocorrido entre 2013 e 2014. Desconhece-se, porque nenhuma prova foi feita nesse sentido e porque inexistem elementos a partir dos quais se possa extrair com segurança tal conclusão, se antes da construção do muro era ou não visível do Largo do Rato a edificação feita por XX.
Também não se ignora que se realizaram, pelo menos duas Assembleias de Condóminos, entre 2002 e 2006, que terão sido realizadas na casa de XX. No entanto, entendemos que a análise articulada de todos os elementos recolhidos nos autos, não permite extrair a conclusão de que os condóminos que estiveram nessas Assembleias de Condóminos, tenham percorrido todo o interior da fração e se tenham apercebido da existência das escadas que ligam o 6.º andar ao sótão e da existência de um quarto e casa de banho no “andar de cima”. E suscitam-se-nos dúvidas de que se possam ter apercebido dessa escada, enquanto percorriam o corredor da casa, através da janela, uma vez que essa janela tem vidro martelado, o que reduz a sua visibilidade e se encontra localizada no cimo da parede do corredor contígua a essa assoalhada, situando-se acima da cabeça de qualquer pessoa que por ali passe e acima do campo normal de visão de quem atravessa o corredor, sem qualquer outra intenção que não seja a de se deslocar até ao local da Assembleia.
Não se ignora que WW, admitiu ter jantado uma vez, em casa dos XX, corroborando, nessa parte, o depoimento de ZZ e as declarações de XX.
Contudo, localizou esse jantar em data anterior à realização das obras, o que não foi infirmado por nenhum outro elemento probatório.
Ademais, resultou demonstrado que a Ré JJ e SS, anterior condómino do 5.º direito, utilizavam as arrecadações no sótão, mas de forma esporádica, não sendo esta utilização suficiente para se apreender, com segurança, a natureza das obras realizadas pelos condóminos do 6.º direito, muito menos se atentarmos ao facto de serem condóminos que não conheceram o prédio no seu estado original. Na verdade, ainda que seja visível a janela no telhado quando se está no cimo das escadas a tardoz e que não exista porta para a arrecadação atribuída para o 6.º direito, não se torna evidente a que arrecadações respeitam as portas ou a janela do telhado e muito menos o será para condóminos que passaram a residir no prédio depois da divisão das arrecadações, desconhecendo-se se sabiam a quem pertencia cada arrecadação e quais foram fechadas com porta.
Por último, os “rumores” ou os ditos “zunzuns” divulgados pela Ré CC e que foram admitidos por quase todos os Réus, não foram concretizados, contextualizados, nem localizados no tempo, ficando assim vedado ao Tribunal atribuir-lhes relevância. Na verdade, não se pode afastar a possibilidade avançada por AAA, desses zunzuns respeitarem às obras realizadas pelos condóminos do 6.º ou de apenas se terem iniciado nessa altura, pouco tempo antes do Condomínio, na pessoa da sua Administradora WW, ter tido conhecimento da coima.
Em face do exposto, não se pode concluir com segurança que, antes de 2014, os demais condóminos tiveram conhecimento das alterações realizadas ao nível do sótão, por cima do 6.º direito.»
“... o nosso regime de sindicância da decisão de facto pela 2.ª instância tem em vista não um segundo julgamento latitudinário da causa, mas sim a reapreciação dos juízos de facto parcelares impugnados, na perspetiva de erros de julgamento específicos, o que requer, por banda do impugnante, uma argumentação probatória que, no limite, os configure” (www.dgsi.pt Acórdão do STJ de 7 de setembro de 2017, processo 959/09.2TVLSB.L1.S1).
Os recorrentes afirmaram que o tribunal desvalorizou as atas da assembleia de condóminos de 9 de março de 2006 e de 7 de maio de 2009, das quais consta, respetivamente:
- “solicitado por alguns dos comproprietários a esclarecer assuntos relativos às obras do telhado, o Senhor XX ficou ainda de apresentar esclarecimentos sobre essas obras até ao dia 17/03/06.”
- “tendo o Senhor AAA referido, no entanto, que só aceitaria iniciar funções após conhecer as Actas das reuniões anteriores e ser informado do diferendo relativo ao telhado”.
Quanto à ata de 2006, importa ter presente que a expressão “obras do telhado” surge a propósito de obras a realizar no prédio pelo condomínio; e que ser o interveniente XX a apresentar esclarecimentos prende-se com o facto de ser ele o administrador do condomínio cessante.
No que toca à ata de 2009, nada consta da mesma que permita saber a que “diferendo relativo ao telhado” se refere AAA.
No corpo das alegações, os recorrentes afirmaram que o R. UU «ao minuto 00:47:59, expressamente declara “Hoje em dia já não tenho interesse nenhum nesse assunto”».
Não basta declarar. É preciso que a declaração seja convincente e o R. UU não logrou convencer pelas razões que o tribunal recorrido apontou.
Os recorrentes invocaram contradição entre o ponto 95 da matéria de facto provada e os pontos 38, 77 e 88 da matéria de facto provada.
Quanto ao ponto 88 da matéria de facto provada, o tribunal recorrido referiu que “tal só se mostra visível se se estiver em frente ao n.º ...-A, já não se verificando em qualquer outro ponto da rua”; “e mesmo em frente ao n.º ...-A apenas se percebe a existência, por cima do 6.º andar direito, de uma parte ínfima da parede e telhas”; considerando - no nosso entender, bem - que é “insuficiente para se concluir que os condóminos não podiam ignorar as alterações realizadas ao nível do sótão, tanto mais que, conforme realçado pelo tribunal recorrido, «LL assumiu ter tido muito cuidado em “esconder” as construções porque eram ilegais».
No que toca aos pontos 38 e 77 da matéria de facto provada, o tribunal recorrido salientou - no nosso entender, bem - que, “ainda... que não exista porta para a arrecadação atribuída para o 6.º direito, não se torna evidente a que arrecadações respeitam as portas ou a janela do telhado e muito menos o será para condóminos que passaram a residir no prédio depois da divisão das arrecadações, desconhecendo-se se sabiam a quem pertencia cada arrecadação e quais foram fechadas com porta”.
Não há, pois, a invocada contradição.
Face à prova produzida, não se pode reconhecer com a necessária certeza e segurança a realidade do facto vertido no ponto 1 da matéria de facto não provada.
Os recorrentes solicitaram o aditamento à matéria de facto provada de ponto com o seguinte teor:
“XX e a sua família habitaram a fração hoje propriedade dos Autores até meados do ano de 2017, sendo falsa a alegação dos Réus de que a mesma se encontrava fechada e desocupada desde 2014”.
Contudo, já resulta do ponto 80 da matéria de facto provada que o chamado XX e a sua mulher viveram no prédio desde 1996 até 2017.
Por último, importa apreciar a obscuridade invocada pelos recorrentes em sede de arguição da nulidade da sentença quanto ao ponto 72 da matéria de facto provada.
Os recorrentes afirmaram que não se encontra junta aos autos ata que comprove a realização da assembleia de condóminos a que alude o referido ponto 72.
No entanto, tal ata foi junta com a petição inicial como “Doc. 22”.
Assim, improcede a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, procedendo-se à correção da matéria de facto provada nos seguintes termos:
...
78 - A Direção Municipal de Gestão Urbanística da Câmara Municipal de Lisboa, remeteu a XX notificação, datada de 24/09/2009, para “repor a fração na situação que se encontrava antes da realização das obras (alteração efetuada na cobertura em desacordo com os projetos para o local n.º 1043/1935 – licença n.º 1847, e 31812/1952 – licença n.º 12088)”.
...
95 - Os condóminos tiveram conhecimento das obras realizadas pelos proprietários do 6.º direito supra descritas em data não posterior a 2014.
*
Nos termos do art.º 1414º do C.C., “as frações de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal”, sendo que, por força do disposto no art.º 1417º nº 1 do C.C., “a propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial, proferida em ação de divisão de coisa comum ou em processo de inventário”.
Conforme dispõe o art.º 1418º nº 1 do C.C., “no título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma a que estas fiquem devidamente individualizadas”.
Resulta do ponto 2 da matéria de facto provada que a propriedade horizontal em questão nos presentes autos foi constituída por negócio jurídico, tendo sido especificadas 15 frações autónomas.
Nos termos do art.º 1420º nº 1 do C.C., “cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”.
Resulta do disposto no art.º 1421º nº 1 al. b) do C.C. - redação inicial que “são comuns... o telhado”.
“O vão de telhado não é identificável com os conceitos de telhado ou terraço de cobertura, pois que não representa a estrutura de cobertura em si mesma e com a específica função de tapagem superior do edifício, mas um espaço ou área a que é possível dar determinadas utilizações, usualmente de armazenamento, mas sem que se exclua o próprio alojamento habitacional.
Em edifício submetido ao regime de propriedade horizontal, o sótão ou vão de telhado não é de considerar parte imperativamente comum, mas apenas presuntivamente comum” (www.dgsi.pt Acórdão do STJ proferido a 4 de julho de 2013, no processo 63/10.0TJLSB.L1.S1).
Tendo presente que, por força do disposto no art.º 1421º nº 2 al. e) do C.C., se presumem comuns, “em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos” e considerando que tal presunção não foi ilidida, o tribunal recorrido qualificou o sótão em questão nos presentes autos de parte comum, qualificação esta que os recorrentes não puseram em causa.
Resulta da matéria de facto provada que, na assembleia de condóminos realizada a 27 de maio de 1996, “na qual estiveram presentes ou fizeram-se representar todos os condóminos”, «foi deliberado por unanimidade dos condóminos presentes “proceder à divisão do sótão actualmente existente no 7º andar do prédio em 14 arrecadações individuais» e “proceder à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal de modo a integrar cada uma das arrecadações acima identificadas nas frações autónomas existentes”, tendo sido mandatado o administrador do condomínio para “tratar de todos os assuntos necessários à divisão da propriedade comum e alteração do título constitutivo da propriedade horizontal”.
Nos termos do art.º 1419º nº 1 do C.C. - na redação então vigente, “sem prejuízo do disposto no nº 3 do artigo 1422º-A, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos”.
«O facto de o preceito divergir do que no art.º 1417º se prevê relativamente à “constituição” da propriedade horizontal permite questionar, desde logo, a admissibilidade da invocação da usucapião como fonte geradora da “modificação” do título preexistente ou a possibilidade de a mesma poder ser declarada por via judicial, na medida em que parece pressuposta a existência de um acordo entre todos os condóminos» (www.dgsi.pt Acórdão do STJ proferido a 6 de dezembro de 2018, no processo 8250/15.9T8VNF.G1.S1).
É de salientar que a redação atual do art.º 1419º do C.C. é a seguinte:
“1 - Sem prejuízo do disposto no nº 3 do artigo 1422º-A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.
2 - A falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns pode ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.
...”
A redação atual do art.º 1419º do C.C. vai ao encontro da posição defendida no acórdão do STJ proferida a 20 de Outubro de 2011, no processo 369/2002.E1.S1, acessível em www.dgsi.pt: “a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal apenas pode ser efectuada de acordo com o preceituado naquele normativo”.
Assim, a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal por usucapião não é admissível.
A fundamentação do tribunal recorrido é diversa, tendo este referido que “a atuação dos condóminos do 6.º direito não se circunscreveu apenas ao desvão do telhado” e que “o telhado e as paredes exteriores são partes imperativamente comuns e, como tal, insuscetíveis de apropriação individual e de serem adquiridas por usucapião”, concluindo que “não adquiriram os Autores qualquer direito real, designadamente o direito real de uso, sobre o espaço do sótão que utilizam”.
No corpo das alegações, os recorrentes afirmaram que «o que está em causa não é a aquisição dum direito real sobre uma nova fracção autónoma, mas tão só a afectação ao uso exclusivo de várias fracções, em concreto, à fracção “O” duma determinada área duma parte comum».
A afetação do sótão ao uso exclusivo da fração O não é usucapível.
A usucapião é uma forma de aquisição originária de direitos reais de gozo (cf. art.º 1287º do C.C.).
Cada condómino tem o direito de propriedade sobre a sua fração e o direito de compropriedade sobre as partes comuns. O conjunto desses direitos é incindível, conforme resulta do art.º 1420º nº 2 do C.C.
O condómino, porque comproprietário das partes comuns, goza do direito de uso destas.
Nos termos do art.º 1406º nº 2 do C.C., “o uso da coisa comum por um dos comproprietários não constitui posse exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do título”.
No caso de inversão do título, o direito que poderia ser adquirido por usucapião seria o direito de propriedade sobre parte comum.
O art.º 1425º do C.C. - na redação original - dispõe o seguinte:
“1. As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.”
Na fundamentação da sentença recorrida, pode ler-se:
“tratando-se de obras inovadoras levadas a cabo numa área de parte comum, ainda que afeta ao uso exclusivo da fração dos Autores, inexistindo aprovação dos condóminos nos termos definidos no artigo 1425.º do Código Civil e não estando em causa qualquer situação de urgência salvaguardada pelo artigo 1427.º do Código Civil, estava vedado em absoluto aos condóminos do sexto direito, a realização de tais obras.
Assim, das disposições conjugadas do artigo 1425.º e 829.º, n.º 1 do Código Civil, emerge o direito dos condóminos exigirem a demolição das obras inovadoras realizadas pelos condóminos do 6.º direito que resultaram provadas nos presentes autos.”
No corpo das alegações, os recorrentes afirmaram que, uma vez que as obras em causa foram expressa e unanimemente autorizadas pelo condomínio, e por das mesmas não resultar qualquer prejuízo para a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns, não é lícito qualificá-las como obras de inovação.”
Importa, pois, analisar as autorizações.
Na assembleia de condóminos realizada a 27 de maio de 1996, “na qual estiveram presentes ou fizeram-se representar todos os condóminos”, «foi deliberado por unanimidade dos condóminos presentes “proceder à divisão do sótão actualmente existente no 7º andar do prédio em 14 arrecadações individuais»; e “proceder à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal de modo a integrar cada uma das arrecadações acima identificadas nas frações autónomas existentes.”
Integrar as arrecadações nas frações existentes significa apenas que a parte do sótão destinado a arrecadações deixaria de ser parte comum.
Na assembleia de condóminos realizada no dia 5 de janeiro de 1998, “na qual estiveram presentes ou fizeram-se representar todos os condóminos”, “por unanimidade dos condóminos presentes”, “foi atribuída a qualidade, às diversas áreas Chamadas de arrecadações, de utilização exclusiva, ficando os seus usufrutuários autorizados à sua remodelação e alteração, sem que isso traga qualquer prejuízo ou dano e ainda custos, tanto ao condomínio como a qualquer outro condómino”, sendo que “a intervenção necessária a nível de barrotes e/ou ripado de madeira no telhado, serão da responsabilidade apenas dos beneficiários das seis maiores áreas”, “incluindo ainda a limpeza e remoção de entulhos que se encontram no sótão, a construção das divisões, a instalação da rede elétrica, bem como a substituição da porta de acesso ao sótão”, ficando “a divisão das restantes arrecadações... a cargo dos seus usufrutuários, seguindo as mesmas soluções e acabamentos utilizados inicialmente”.
A atribuição da qualidade de utilização exclusiva significa que os condóminos desistiram da integração das arrecadações nas frações.
Os termos “remodelação” e “alteração” dizem respeito às áreas destinadas a arrecadações, ao sótão. A autorização é para transformar parte do sótão em arrecadações.
Da expressão “intervenção necessária a nível de barrotes e/ou ripado de madeira no telhado” apenas se pode extrair autorização para reparar o telhado.
A interpretação feita pelo tribunal recorrido é, pois, correta.
Por força do art.º 1433º nº 1 do C.C., “as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado”.
“Entre os pontos mais ou menos consensuais está o de que o art.º 1433.º, n.º 1, não se aplica às deliberações da assembleia de condóminos cujo conteúdo seja contrário a normas imperativas” (www.dgsi.pt acórdão do STJ proferido a 21 de março de 2023, no processo 2164/16.2T8PTM.E1.S1).
A nulidade é, no nosso ordenamento jurídico, reservada aos vícios mais graves (cf. art.º 294º do C.C.).
Daí as deliberações da assembleia de condóminos contrárias a normas imperativas serem consideradas nulas e não anuláveis.
No regime da propriedade horizontal, não há norma expressa sobre deliberações abusivas.
Não é assim no regime das sociedades comerciais.
Nos termos do art.º 58º nº 1 al. b) do C.S.C., “são anuláveis as deliberações que sejam apropriadas para satisfazer o propósito de um dos sócios de conseguir, através do exercício do direito de voto, vantagens especiais para si ou para terceiros, em prejuízo da sociedade ou de outros sócios ou simplesmente prejudicar aquela ou estes, a menos que se prove que as deliberações seriam tomadas mesmo sem os votos abusivos”.
Sendo o abuso do direito fundamento da anulabilidade da deliberação social, não se vislumbra, no nosso ordenamento jurídico, razão que justifique a não aplicação do art.º 1433º nº 1 do C.C. às deliberações abusivas da assembleia de condóminos.
O abuso do direito é, pois, fundamento da anulabilidade - e não da nulidade - da deliberação da assembleia de condóminos.
O pedido subsidiário de anulação das deliberações tomadas nas assembleias de condóminos realizadas a 29 de maio de 2018 e 27 de fevereiro de 2019 foi já julgado improcedente no despacho saneador.
No corpo das alegações, pode ler-se:
«Verificando-se, ..., que todos os condóminos sabiam das obras desde 2002, a atitude do condomínio de, até 2018, nada fazer ou deliberar acerca, quer da divisão do espaço existente no sótão, quer das obras levadas a cabo pelo Assistente XX, cimentou na esfera jurídica dos proprietários da fracção “O” a representação de que essas divisão e obras jamais seriam postas em causa.»
Contudo, a impugnação da decisão sobre a matéria de facto foi julgada improcedente, mantendo-se como não provado que “todos os condóminos tiveram conhecimento das obras realizadas pelos condóminos do 6.º direito na área do sótão cujo uso exclusivo lhes estava afeto aquando da sua realização”.
Assim, a questão do abuso do direito de exigir a demolição das obras ficou prejudicada.
É, pois, de manter a condenação dos AA. a repor o estado anterior às obras, não se vislumbrando normas no RJUE que obstem à condenação, sendo certo que, conforme resulta do ponto 78 da matéria de facto, a própria Câmara Municipal de Lisboa intimou o antecessor dos AA. a tal reposição.
*
Nos termos do art.º 542º nº 2 do C.P.C., “diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave:
a) tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
b) tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;
c) tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
d) tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.”
“Distinguem-se claramente, na formulação legal, a má fé substancial - que se verifica quando a atuação da parte se reconduz às práticas aludidas nas alíneas a) e b) do n.º 2 do art.º 542º - e a má fé instrumental (al. c) e d) do mesmo artigo).
Contudo, em qualquer dessas situações nos encontramos perante uma intenção maliciosa ou uma negligência de tal modo grave ou grosseira que, aproximando-a da atuação dolosa, justifica um elevado grau de reprovação e idêntica reação punitiva” (www.dgsi.pt Acórdão proferido pelo STJ a 12 de novembro de 2020, processo 279/17.9T8MNC-A.G1.S1).
“Não basta, assim, para que se conclua pela litigância de má fé por alguma das partes no processo, a dedução de pretensão ou oposição sem fundamento, ou a afirmação de factos não verificados ou verificados de forma distinta: tal pode ter ocorrido por a parte se encontrar, embora incorretamente, convencida da sua razão ou de que os factos se verificaram da forma que os descreve, hipótese em que inexistirá má fé. Impõe-se, pois, para que haja litigância de má fé, que a parte, ao deduzir a sua pretensão ou oposição infundamentada ou ao afirmar factos não ocorridos, tenha atuado com dolo ou com negligência grave, ou seja, sabendo da falta de fundamento da sua pretensão ou oposição, ou encontrando-se numa situação em que se lhe impunha que tivesse esse conhecimento” (www.dgsi.pt Acórdão proferido pelo STJ a 18 de fevereiro de 2015, processo 1120/11.1TBPFR.P1.S1).
Da matéria de facto provada não se pode extrair a verificação do requisito do dolo ou da negligência grave.
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Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, mantendo a sentença recorrida.
Custas da apelação pelos recorrentes.
Lisboa, 5 de dezembro de 2024
Maria do Céu Silva
Marília Leal Fontes
Amélia Puna Loupo |
