Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	9064/2003-2
Relator:	AFONSO HENRIQUE
Descritores:	DIREITO DE PREFERÊNCIA
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	02/26/2004
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Privacidade:	1
Meio Processual:	APELAÇÃO.
Decisão:	CONFIRMADA.
Sumário:	I – Não tendo a titular do direito de preferência sinalizado o contrato -promessa a que aderira, na sequência da comunicação que lhe foi feita pelo dono do prédio em causa a fim de preferir na venda de tal imóvel, fica a mesma impedida de usar o verdadeiro direito potestativo que lhe assistia, na qualidade de arrendatária.

Decisão Texto Integral:

A A., J, viúva e residente na....., veio intentar a presente acção de preferência, contra: Os RR.; A, entretanto falecida e substituída na sua posição processual pelos seus herdeiros,......................, todos completamente identificados a fls.2 e v.; Alegando em resumo que; O seu direito de preferência, relativamente, ao prédio urbano sito na rua ......foi violado pelos RR.; Conclui pedindo – fls.269 e 288 - que; a)- Seja declarada nula a compra e venda celebrada entre os 1º a 14º RR. e os RR vendedores e obrigados a vender o mesmo imóvel à A., nas condições e propostas aceites; Subsidiariamente; b)- Ser reconhecido à A. o direito de haver para si o prédio vendido mediante o pagamento do preço e despesas da sisa, registo e escritura, no montante de 3.450.000.00 – escudos -; Em qualquer caso; c)- Os 1º e 12º RR. condenados na indemnização à A., no montante de 1.960.000.00 – escudos -; d)- Ser ordenado o cancelamento a favor de 13º e 14º do Registo Predial e se r efectuado o registo provisório a favor da A.; e)- Todos os RR. serem condenados nas custas. Citados os RR., .................. concluíram pela improcedência da acção; (....)  Prosseguindo os autos, foram seleccionados os factos assentes e os que constituíram o questionário – fls.193 e 194 -. Instruído o processo, foi realizado o Julgamento da causa, tendo o Tribunal Colectivo respondido à factualidade controvertida da maneira constante de fls.317 e 318. O Meritíssimo Juíz a quo proferiu a sentença de fls.323 a 364, que finalizou da seguinte maneira: “ ... A A. arroga-se pois, como titular de um direito de preferência sobre o referido imóvel, exigindo a substituição ou a sub-rogação dos adquirentes por si próprio, no contrato de compra e venda estabelecido sobre aquele mesmo imóvel e celebrado  entre os RR. já referidos. Está em causa, como se disse, um direito legal de preferência, o qual tem sido frequentemente qualificado como direito real de aquisição...para defesa desta posição, argumenta-se que nas preferências legais , o preferente se pode substituir ao adquirente  do direito real, mesmo que a transferência já esteja consumada- artº1410º do C.C.-, o que na prática conduz à inércia, que constitui, que constitui uma das características dos direitos reais, ou seja, numa ligação tal do direito à coisa , que não pode dela se separar...No fundo, esta ideia parte da circunstância de o beneficiário, ao exercer a preferência, poder haver para si a coisa alienada a outrém e isto se traduzir num poder directo e imediato sobre uma coisa concreta e determinada, numa relação de soberania, sem a colaboração de terceiros  e dirigida à aquisição de um direito real – em concreto da propriedade de um imóvel -. ...Um dos elementos centrais  para aferir do comportamento da A. no circunstancialismo de facto aqui envolvido é a carta  da mesma  que consta de fls.63 dos autos. Refere a mesma que: « Em resposta  à sua carta  datada de 18 do corrente mês, informo V.Ex. que ainda estou interessada na compra do seu prédio da rua Vieira Portuense, nº34º, do qual sou inquilina ...». Tem data de 25-1986.Em resposta foi-lhe dito que: « Com vista à concretização da venda do prédio de que V.Ex. é inquilino e na qual se tem apresentado como pretendente comprador venho deixar-lhe aqui as condições dessa venda...». ...A situação com que se nos deparamos é uma típica declaração negocial tal como prevista no artº224º nº1 do C.C..  Neste contexto e tal como decorre da matéria de facto assente temos por certo que pela  carta d a A. de 25-2, esta aceitou a proposta  que lhe foi feita, de acordo aliás com o disposto no artº232º do C.C., respeitada por outra banda e injunção do artº228º nº1- a) do mesmo C.C., vinculando-se as partes correspectivamente  nos termos acordados. Mas pode afirmar-se que em sequência do acordado o comportamento demonstrado pela A., como decorre da matéria de facto, especialmente das respostas dadas aos quesitos, foi de incumprimento do estipulado...; Deste forma o comportamento negocial a que a A. se compromotera não tomou forma de acordo com o conteúdo negocial estipulado, a prestação a que se obrigou de forma de plúrimo conteúdo, cronologicamente limitada e faseada por etapas não logrou pontual concretização, pela sua parte...; Não se concretizando o negócio adviente da proposta negocial e respectiva aceitação, é natural que, persistindo a vontade de vender, se reiniciasse um processo conducente  à concretização da  venda e compra do imóvel. Desta feita, os proprietários do mesmo julgaram por bem utilizar os serviços da Predial...; Um clausulado contratual é exposto a um terceiro interessado...; Em resposta a esta comunicação para preferir veio a A. a responder por carta de 13-5-86, como consta de fls.64 e ss.; Embora o seu texto não seja dos mais ortodoxos, certo é que revela inequivocamente a vontade da A. em não preferir no contrato de compra e venda cujo conteúdo lhe era apresentado, substituindo-se ao terceiro interessado l...; ...; Tudo ponderado, julga-se improcedente, por não provada, a presente acção, absolvendo-se os RR. dos pedidos...-.” INCONFORMADA COM A SENTENÇA SUPRA MENCIONADA, VEIO A A. INTERPOR RECURSO DA MESMA – E MOTIVOU O SEU RECURSO NOS TERMOS CONSTANTES DE FLS.452 A 477, FORMULANDO AS SEGUINTES CONCLUSÕES: (....) CONTRA – ALEGARAM OS RECORRIDOS NOS TERMOS CONSTANTES DE FLS.457 A 479, FORMULANDO AS SEGUINTES CONCLUSÕES: (...) APRECIANDO E DECIDINDO. Delimitando o litígio: A A. pretende, através da presente acção exercer o direito de preferência que lhe é reconhecido legalmente na qualidade de arrendatária duma das fracções do prédio vendido aos RR.. Por sua vez, os RR. defendem que a A. tendo tido a oportunidade de preferir, não o fez atempadamente pelo que acabaram por vender o imóvel em disputa a um terceiro. Sabendo-se que o objecto do recurso interposto pela A. é limitado pelas conclusões da respectivas motivações, temos que as questões postas pela A. a este Tribunal são as seguintes: A acção não podia improceder, como se verificou, porque a A., quando contactada em Dezembro pelos proprietários, dando –lhe conhecimento da intenção de vender o prédio e das condições da venda, aceitou exercer o seu direito de preferência, comprando o imóvel pelo preço de 2.000 contos; Entende a mesma A. que, após tal aceitação estava investida dum autêntico direito potestativo e que só não sinalizou o contrato – promessa que ficaram de elaborar porque não mais foi contactada pelos donos do prédio; Ciente de que a factualidade apurada comprova a versão apresentada nos autos pelos RR., a A. põe em causa os factos assentes, por duas ordens de razões; A primeira, por considerar que houve uma errada valoração dos testemunhos prestados na Audiência de Discussão e Julgamento e dos documentos juntos aos autos relacionados com o exercício do direito de preferência pela A..; A segunda, por no seu entendimento, a prova testemunhal relevada não ser válida, por inadmíssivel nos termos do artº394º do C.C. – ( Convenções contra o conteúdo de documentos ou além dele ) -. Finalmente, a A. levanta o problema da última comunicação feita aos inquilinos, nomeadamente, à A. não ter sido subscrita pelos comproprietários violando, desse modo, o estabelecido no artº 1405º do C.C.. OS FACTOS DADOS COMO ASSENTES: a) - Por escritura realizada em 20-6-86, no 20º Cartório Notarial de Lisboa, os RR. venderam aos RR.,Al e A compraram, em comum e partes iguais, o prédio urbano, sito na rua......, inscrito sob o artº ...da matriz predial urbana da freguesia de....., descrito sob o nº.... da  3ªª Conservatória do Registo predial de Lisboa, pelo preço de três milhões de escudos – Documento de fls.6 a 12-; (...). b) - Foi trocada correspondência entre os herdeiros de E e o inquilinos J M e A P, informando estes de que o prédio ia ser vendido e indicando o montante do preço, nos termos constantes, respectivamente de fls.344 e 349 e de fls.348 e vº; c) - Durante os dois meses, a partir de 9 de Março de 1986, os vendedores insistiram junto do irmão e agente da A., L para fazer entrega do sinal; d) - E para proceder às diligências habituais necessaárias à celebração da escritura ; e) – Mas o representante da A., L respondeu por esquivas e evasivas; f) – Pelo que os RR. concluíram que já não interessava à A.; g) – Pelo que procuraram novos compradores; h) – E, para o efeito contrataram a Predial ......; i) – Que lhes arranjou comprador por preço superior ao anterior; j) – Pelo que foi enviado aos inquilinos a carta circular de 7-5-86. Em relação a esta factualidade apurada, como se disse, inicialmente, a recorrente pretende que os factos que constituíam os quesitos 1º a 4º e que foram dados como provados, sejam modificados por este Tribunal da Relação – Artº712º do C.P.C. - considerando-se os mesmos não provados face à prova documental existente nos autos, mais precisamente os documentos de fls.14, 16, 18, 63, 64, 78, 123, 271 e 273 e tendo ainda em atenção os testemunhos, transcritos nas suas alegações de recurso – fls.437 a 445 -.  Da leitura dos testemunhos transcritos verifica-se que, na Audiência de Discussão e Julgamento, as testemunhas apresentadas pela A. testemunharam no sentido de que aquela ficou à espera do contacto dos senhorios para pagar o sinal e as testemunhas arroladas pelos RR. depuseram no sentido de que a A. não satisfez o sinal para poder renegociar o preço, por achar que o prédio estava muito degradado. Dos documentos valorados pelo Tribunal a quo realça-se o documento de fls.16, carta datada de 18-2-86 do seguinte teor e dirigida a J M, falecido marido da A. – doc./assento de óbito, de fls.13 -: - 1º- O prédio está actualmente à venda, junto dos inquilinos, na base dos dois mil escudos/contos- erro de escrita apreciado e corrigido na sentença impugnada a fls.360; - 2º - No entanto, se algum desses inquilinos quiser cobrir esta base, ser –lhe -á dada preferência; - 3º - Uma vez chegados a um acordo final sobre o preço da venda, será celebrado em notário, um contrato – promessa de compra e venda, mediante o pagamento em dinheiro, ou com cheque visado, de um sinal no valor de 500.000.00 – escudos -, cujo termo de validade será de acordo com a lei; - 4º - A escritura de venda efectuar- se – á logo que estejam reunidas as condições documentais exigidas pelo notário; - 5º - O promitente – comprador deverá endereçar-me, até ao dia 25 do corrente mês de Fevereiro de 1986, uma carta de proposta de compra, com aceitação expressa das condições acima mencionadas, devidamente datada e assinada, assim como uma fotocópia comum do contrato de arrendamento ou do último recibo de renda paga; - 6º - Aguardando a vossa resposta sou, com os melhores cumprimentos, como representante dos herdeiros de. Assina: M C.” Esta mesma pessoa , N C, em carta que dirigiu a outro inquilino,  e que constitui o documento de fls.18 admite que o prédio vais ser vendido a J M pela quantia de dois mil escudos e expõe as condições contratuais negociadas e dando o prazo até 9-3-86 para este arrendatário também fazer, querendo a sua proposta. Do mesmo teor são os documentos de fls.271 e 273 dirigidos aos também inquilinos,...... Finalmente os documentos de fls.63,64 e 78 mencionados pela recorrente nas suas conclusões – 2ª e 11º - , referem-se, respectivamente: - À vontade da A. em adquirir o prédio em causa mas referindo que não altera a sua oferta de pagar o preço de dois mil contos, mais a sisa que for devida – carta datada de 25-6-86 – fls.63 -; O documento de fls.19, carta dirigida à A. e datada de 7-5-68, informa esta de que os senhorios prometeram vender ao R. Á, o prédio em questão pelo preço de 3.000.000.00 – escudos - , a pagar do modo aí referido e ao abrigo do artº416º do C.C. solicita – se que a A., em 8 dias, decorridos após a recepção da comunicação, exercer, se assim o entender, o seu direito de preferência. Os documentos de fls.64 e 78 corresponde a uma mesma missiva da A., datada de 13-5 dirigida aos proprietários do prédio, dizendo em resposta aquela “circular ”, de 7-5-86, que ela não é válida por não subscrita por qualquer dos donos do prédio, lamentando que este seja posto novamente à venda e referindo que o preço correcto e imodificável é de 2000 contos até porque o imóvel está “podre ”, necessitando de outro tanto para ser reabilitado – fls.64 e 78 -.  Valorando a prova documental supra indicada e os testemunhos transcritos, não vislumbramos qualquer errada avaliação da prova feita pelo Meritíssimo Juíz a quo, antes explicou como formou a sua convicção - fls.317 e 318 – e a razão porque deu mais credibilidade às testemunhas apresentadas pelos RR. do que às arroladas pela A., considerando que estas limitaram –se a fazer afirmações genéricas que quase se esgotaram na referência ao interesse da A. na compra do prédio e em inconclusivas explicações para a ausência da A., quando decorriam as negociações para a compra e venda do prédio. Entre as testemunhas indicadas pelos RR., destacou a terceira e a quarta, por “demonstrarem razoável razão de ciência” naquilo que testemunharam, “dando boa conta do conjunto das negociações, do seu desenrolar e desenvolvimento” – fls.317 -. Pelo exposto, não se configura nenhuma das situações que poderiam levar a que se modificasse a decisão de facto, nos termos do artº712º do C.P.C., redacção dada pelos DL 329/95, de 12-12, DL 180/96, de 25-9 e DL 375 – A/99, de 20-9 – Sobre o controlo da matéria de facto veja-se Miguel Teixeira de Sousa, Estudos sobre o Novo Código de Processo Civil, 2ªEdição – Lex, 1997, pags.414 a 416 e Acordão -. Passando à outra questão posta e conexa com esta, de a prova testemunhal não poder valer para pôr em crise o antes negociado entre a A. e os donos do prédio: Dispõe o artº394º do C.C. que; - 1 –“ É inadmissível a prova por testemunhas, se tiver por objecto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento autêntico ou dos documentos particulares mencionados nos artºs 373º a 379º do C.C. – ( assinados e em que a letra não foi impugnada ) -, quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores. ” Consagra este preceito legal a proibição produção de prova testemunhal contra o conteúdo de documento que faça prova plena. Porém, os factos que constituem os quesitos 1º a 4º, não têm a ver com o conteúdo dos documentos a que A. se refere e que acima transcrevemos, mas sim com o incumprimento ou não do antes acordado, concretamente, perguntava-se: 1º - Durante dois meses, a partir de 9-3-86 os vendedores insistiram junto do irmão e agente da A., L para fazer a entrega do sinal?; 2º - E para proceder às diligências habituais necessárias à celebração da escritura?; 3º - Mas o representante da A., L respondeu por esquivas e evasivas?; 4º - Pelo que os RR. concluíram que já não interessava à A. o negócio?. Podendo e tendo o Tribunal a quo respondido afirmativamente a tais perguntas teria que concluir, como fez, que a A., não cumpriu o antes acordado e que obrigava à sinalização da promessa de compra e venda do prédio em litígio. E, nos termos do artº799º do C.C. era à A. que competia fazer prova de que o não cumprimento do acordado não fora por culpa sua – artº799º do C.C., o que não fez como acima ficou dito. Definidos os factos assentes, apreciemos pois o direito. O DIREITO. Dispõe o artº1410º do C.C. que: “1- O comproprietário a quem se não dê         conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contando que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento  dos elementos essenciais da alienação e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes  à propositura da acção; 2- O direito de preferência e a respectiva acção não são prejudicados pela modificação ou distrate da alienação, ainda que estes efeitos resultem de confissão ou transacção judicial.” Quanto à natureza do direito de preferência, quer se conclua ser um direito real de aquisição como pretende Vaz Serra – Revista Leg. Jurisp., Ano 103º, pag.471 - ou um direito meramente obrigacional, embora com eficácia real –Acordão da Relação de Coimbra, de 9-2-73, in B.M.J. nº224, pags.236 e 237 -, a verdade é que, verificados os respectivos requisitos constitui uma autêntica conditio juris que leva à perda do direito do adquirente – neste sentido, Antunes Varela e Pires de Lima, em anotação ao artº1410º, C. Civil Anotado, pag.381 e concordando com a jurisprudência traçada pelo Acordão da Relação de Coimbra, de 27-5-77, in B.M.J nº270, pag.266 -. O prazo de seis meses  previsto no preceito legal acima enunciado tem que ser contado a partir do momento em que o preferente teve conhecimento dos elementos essenciais da compra e venda ou da dação em cumprimento. Se o direito de preferência não for exercido tempestivamente, caduca tal direito. Constituem elementos essenciais do negócio, todas as clausulas contratuais capazes de influenciar o interessado a exercer a preferência. Concretamente, o preço, as condições de pagamento e a própria pessoa do adquirente quando o titular do direito da preferência for um comproprietário ou um arrendatário. O depósito do preço a que alude, igualmente, o artº1410º nº1 do C.C., tem que ser efectuado no prazo , que também é de caducidade, de 15  dias, subsequentes à propositura da acção.  Tratando-se de arrendatário de prédio urbano ou de fracção urbana o direito de preferência está regulado no artº47º nº1 da R.A.U., sendo aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artºs. 416º a 418º e 1410º , todos do C.C.. Na ocasião em que a escritura de compra e venda do imóvel em causa se realizou, o direito de preferência do arrendatário estava regulado no artº1º nº1 da Lei 63/77, de 25-8, segundo o qual: “ O locatário habitacional de imóvel urbano tem o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do mesmo.” Por sua vez, o artº3º do mesmo diploma legal referia que: “Ao direito de preferência previsto nesta lei é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º do C.C..” Fazendo o cotejo do novo e do anterior regime legal sobre esta matéria constata-se que são similares, não existindo qualquer normativo inovador neste particular. O conhecimento do preferente, deve residir na comunicação ao titular do direito do projecto de venda e das claúsulas do respectivo contrato – artº416º do C.C. -. E isso foi feito, sendo irrelevante que uma mera comunicação, não tenha sido subscrita por todos os comproprietários.  Isto porque, estamos no domínio de actos de administração e de gestão que podem ser realizados por qualquer comproprietário, por si ou por interposta pessoa, nos termos do artº985º do C.C., aplicável ex vi artº 1407º do mesmo C.C.. Acresce que a A. atribuiu tal comunicação aos senhorios e levou-a a sério, tanto que lhes respondeu directamente mostrando-se inflexível quanto a um dos elementos essenciais do contrato proposto, mais precisamente, quanto ao preço, entretanto, ofertado através da mediadora imobiliária, no valor de 3.000 contos. Quanto à alegada simulação desse preço pelos intervenientes no contrato de compra e venda, tomou o Tribunal a quo posição sobre essa matéria, julgando improcedente o incidente de falsidade suscitado pela A., nos termos do despacho de fls.189vº a 192º, o qual transitou em julgado. Quanto ao problema levantado pela A. que tem a ver com o não cumprimento de todos os requisitos do artº416º do C.C. por parte dos RR., por terem omitido na última comunicação o nome dos indivíduos que se propunham adquirir o prédio por 3000 contos, pensamos que a apelante não tem razão. É que a A. só não aderiu a esta comunicação, por causa do preço e não por causa da pessoa que pretendia comprar o prédio em que é uma das inquilina, conforme se infere da sua resposta, documentada a fls.64 e 78. Daí que, como referem os recorridos, essa questão não tenha constituído causa de pedir na petição da A. – fls.2 a 5 -, mas que, ao contrário do sustentado pelos RR., se constituísse elemento essencial do inicialmente acordado entre estes e a A., podia e devia ser conhecido por este Tribunal da Relação em sede de recurso. Face à analisada conduta da A.,  levanta-se a questão da caducidade do direito de preferência da mesma, por não ter sido exercido atempadamente e, mesmo que se entendesse que a excepção de caducidade em apreço não era do conhecimento oficioso, por não estar em causa matéria não excluída da disponibilidade das partes, temos que tal excepção foi arguida pelos RR. Á, A e N e o seu conhecimento foi, aquando da prolação do despacho saneador, relegado para a decisão final, o que agora se faz, uma vez que sobre este ponto nada foi dito na sentença recorrida – Sobre a natureza da  caducidade do direito de preferência do arrendatário, por todos, o Acordão do S.T.J., de 18-3-2003, publicitado em www.dgsi.pt/jstj.nsf -. Por último, registe-se que a A., mais do que manifestar uma renúncia ao direito de preferência, não exerceu adequadamente esse seu direito, tendo-se provado que incumpriu o, inicialmente, acordado e, quando teve  nova oportunidade de fazer valer o seu inquestionável direito a preferir na venda do prédio onde é inquilina, entendeu que se mantinha o antes acordado, sendo que, nesta acção, se apurou que o inadimplemento do antes delineado contrato – promessa foi por culpa sua. Deste modo, não podemos considerar, como o faz a recorrente A., que o problema decidendi está centrado na não admissão pelos proprietários de que o negócio, inicialmente, acordado com a A. foi perfeito à luz dos artºs 223º, 224º, 230º, 236º e 238º, todos do Código Civil, mas sim  na culpa do incumprimento dessa promessa de contrato, que concluímos ter sido da A.. e que a impede de usar o verdadeiro direito potestativo que teria e que lhe permitiria substituir os RR. adquirentes do imóvel em causa. DECISÃO: Assim e pelos fundamentos expostos, os Juízes deste Tribunal da Relação julgam improcedente a apelação e consequentemente, mantém-se o decidido pelo Tribunal a quo.    Custas pela apelante.                               Lisboa, 26-2-04.            (AFONSO HENRIQUE )          ( NUNES RICARDO)                   (AMÉRICO MARCELINO)