| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção CÍVEL do Tribunal da Relação de Lisboa
1.–Relatório
A, intentou acção declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra,
Caixa Geral de Depósitos, S.A., com sede em Lisboa, pedindo a condenação da Ré a pagar-lhe:
a)-a quantia global de €1 230 000,00 euros, acrescida de juros de mora à taxa legal, contados desde 24/07/2017
1.1.–Para tanto invocou o A , em síntese, que :
- Celebrou o Autor (na qualidade de promitente comprador), no passado dia 18/2/2011 e com B, um contrato promessa de compra e venda, tendo esta última prometido vender a sociedade a constituir com sede no Estado de Delaware, Estados Unidos da América, com a denominação “Rose Blossom LLC” e ao ora Autor, que prometeram comprar (pelo preço de €4.100.000,00) para a compra da referida fracção, uma futura fração a ser construída em Parcela SURT – AL3, Quinta ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de L____ sob o número 9.../2.......6 e inscrito no artigo matricial urbano 1...., freguesia de A____ ;
- Ainda no âmbito do aludido contrato promessa, e nos termos de cláusula do mesmo constante, a Ré prestou a favor do A garantias bancárias a prestar pela Ré, a favor do ora Autor e em nome da sociedade B, a título sinal e reforços de sinal pagos por este;
- Na sequência do referido, na data da assinatura do contrato promessa de compra e venda, em 18 de Fevereiro de 2011, o Autor realizou o pagamento à B, a título de sinal, a quantia de €820.000,00, tendo a Ré prestado a favor do Autor (“beneficiário”) uma garantia bancária (“Garantia Bancária n.º GBA9........1”), em nome da B, até ao montante de €820.000,00;
- Já no seguimento de aditamento ao CPCV assinado a 14 de Junho de 2012 entre a B e o aqui Autor, o Autor realizou o pagamento da quantia de €410.000,00 , a título de reforço de sinal, à B, tendo por sua vez a Ré prestado uma garantia bancária (“Operação n.º G3.....”) a favor do aqui Autor (“beneficiário”) em nome da B, e no montante de €410.000,00 , correspondente ao valor do reforço de sinal pago pelo Autor;
- Ocorre que, resultando de ambas as referidas Garantias que a CGD, ora Ré, se obrigava a fazer o pagamento ao Beneficiário, aqui Autor, no prazo de 60 (sessenta) dias, após a interpelação escrita para o efeito e desde que invocado o incumprimento definitivo pela B do acima referido contrato promessa, certo é que tendo ocorrido tal incumprimento e o autor accionado as garantias em 19/5/2017, a Ré não efectuou o pagamento no prazo máximo de 60 dias a que estava obrigada, e nem o aqui Autor recebeu qualquer resposta da Ré à carta que a esta foi remetida;
- Ora, sendo ilegítimo e ilícito o não pagamento das garantias bancárias pela Ré ao aqui Autor, deve a mesma ser condenada a efectuar o pagamento das garantias bancárias ao aqui Autor no montante global de €1,230.000,00 (um milhão duzentos e trinta mil euros), acrescida de juros de mora contabilizados desde 25.07.2017 até integral pagamento.
1.2.–Após citação veio a Ré Caixa Geral de Depósitos, S.A. contestar a acção, o que fez essencialmente por impugnação motivada (reconhecendo designadamente a outorga do contrato promessa de compra e venda pelo autor alegado mas aduzindo desconhecer se foi ele objecto de quaisquer alterações) e também por excepção peremptória,invocando vg a caducidadedas garantias prestadas pela Ré [com fundamento v.g. na posse da fracção pelo Autor, porque alegadamente passou o mesmo a ocupá-la, mobilando-a, nela residindo, recebendo e convivendo com amigos e na mesma pernoitando e tomado refeições, e cuidando da limpeza e arrumo da Villa/moradia e demais governança da mesma através da contratação de pessoal] e o abuso do direito [na modalidade venire contra factum proprium, nos termos do artº 334º do C.C., e isto porque só volvidos mais de 6 (seis) anos é que o A. se lembrou de vir a terreiro - nesta ação - argumentar que o texto das garantias foi unilateralmente alterado pela CGD mediante a aposição de condições que alegadamente não tinham sido acordadas no contrato promessa de compra e venda.] .
Ainda no seu articulado/contestação, veio a Ré requer a INTERVENÇÃO PROVOCADA ACESSÓRIA da MASSA INSOLVENTE DA B [porque caso a CGD seja condenada a pagar ao aqui A. os montantes respeitantes às garantias bancárias acionadas nesta ação terá direito a ser ressarcida pela massa insolvente da B dessas mesmas quantias, no exercício do seu direito de regresso], incidente este que foi indeferido por despacho de 30/1/2018.
1.3.–Designada a realização de uma AUDIÊNCIA PRÉVIA, no âmbito da mesma foi proferido (a 6 de Junho de 2018 ) despacho saneador, tabelar, fixado o objecto do litígio [indicando-se os factos provados] e enunciados os temas da prova [não tendo este último despacho sido objecto de reclamações], designando-se ainda a data para a audiência de discussão e julgamento.
1.4.–Por fim, realizado que foi o julgamento [iniciado a 22/10/2019 e concluído a 14/7/2021] com observância do pertinente formalismo legal, concluído o mesmo e conclusos os autos para o efeito, foi proferida a sentença (a 7/4/2022) , sendo o respectivo segmento decisório do seguinte teor :
(…)
IV–DECISÃO
Em face do exposto julga-se a acção procedente e, em consequência, condena-se a Ré a pagar ao Autor a quantia de €1 230 000,00 euros(um milhão duzentos e trinta mil euros), acrescida de juros de mora à taxa legal, contados desde 24/07/2017.
Custas pela Ré.
Registe e notifique.”.
1.5.–Notificada da sentença identificada em 1.4., e da mesma discordando, veio então a demandada Caixa Geral de Depósitos, S.A, interpor apelação, apresentando na respectiva peça recursória as seguintes conclusões:
1-A R. impugna a douta decisão de facto quanto aos seguintes pontos: Ponto 29º dos factos provados, no qual ficou provado que:
“O A. adquiriu mobílias, sofás e outros artigos de decoração para a fração prometida vender para que a mesma fosse utilizada pela Birchview como moradia modelo na sua atividade de marketing conforme acordado entre A. e Birchview.”;
2-Quanto a este ponto 29 a redação que deveria passar a ter é a seguinte:
“O A. adquiriu mobílias, sofás e outros artigos de decoração para a fração prometida vender para que a pudesse usar quando lhe aprouvesse, sem necessidade de autorização, com amigos e familiares, e para que a mesma também fosse utilizada pela Birchview como moradia modelo na sua atividade de marketing conforme acordado entre A. e Birchview.”;
3-Ponto 1 dos factos não provados:
“A Villa/moradia e respetivas chaves de acesso à mesma – imóvel descrito no nº 1 da p.i.-, foram efetivamente entregues pela B ao aqui A., em data que a R. não consegue precisar.”
4-Quanto a este ponto da matéria de facto não provada a redação defendida pela R., resultante da prova produzida é a seguinte:
“A Villa/moradia e respetivas chaves de acesso à mesma – imóvel descrito no nº 1 da p.i.-, foram entregues pela B ao aqui A., quando este as solicitou, para que a pudesse usar, com amigos e familiares, o que sucedeu pelo menos no ano de2016 em 3 ou 4 vezes, com ocupação por períodos de duas semanas.”
5-Ponto 2 dos factos não provados:
“O A. passou a ocupar Villa/moradia a seguir à conclusão da sua edificação, mobilando-a, nela residindo, por períodos de tempo, e aí recebendo e convivendo com amigos, nela pernoitando e tomando refeições, cuidando da limpeza e arrumo da Villa/moradia e demais governança da mesma através da contratação de pessoal para tal efeito, nomeadamente a Srª Telma ......”
6-Esta matéria - constante do ponto 2 dos factos não provados - deveria ter sido considerada integralmente provada pelo Tribunal;
7-Na perspetiva da apelante resultou da prova produzida que o promitente comprador aqui apelado entrou na posse do imóvel que prometeu comprar, facto este previsto no texto das duas Garantias Bancárias como extintivo do direito invocado pelo A.;
8-Atendendo a que estes três pontos impugnados tratam precisamente da mesma matéria de facto que a apelante entende que deveria ter sido considerada provada pelo Tribunal – i.e. a utilização da villa/moradia e a sua ocupação pelo A. Numa relação de domínio e de posse – os três pontos são abordados neste recurso de forma conjunta na análise crítica da douta decisão de facto;
9-Pretende a apelante demonstrar a existência de erros cometidos pelo Tribunal a quo na sua apreciação e exame crítico da prova, e não apenas evidenciar uma convicção diversa resultante dos mesmos meios de prova analisados e sopesados pelo Tribunal no seu juízo decisório, evidenciando-se que o Tribunal ignorou depoimentos prestados, desvalorizou outros sem que houvesse razão aparente para tal e deu ênfase a depoimentos descurando o cotejo da prova testemunhal prestada com evidências documentais resultantes do próprio contrato promessa e seus aditamentos, todos eles juntos aos autos;
10-Não obstante ser conhecida jurisprudência que isenta o impugnante da matéria de facto da indicação em sede de conclusões dos momentos temporais concretos das transcrições dos depoimentos (que devem constar da exposição alegatória) a apelante refere-os nestas conclusões salientando-se todavia que a transcrição dos trechos destes depoimentos (cfr. ponto II.4. das alegações) se encontra mais completa devendo ser considerados os trechos sublinhados dessas declarações, para os quais aqui se remete;
11-Resulta dos depoimentos extratados do A. Markus Gindorf - prestado em 22.10.2019, mediante utilização de intérprete: Nome do ficheiro áudio: 20191022144313_19418693_2871021.wma, e de sua mulher Loretta …..- Testemunha, Nome do ficheiro áudio:20191022153919_19418693_2871021.wma,Tempo áudio: 01:00:37- Data: 22/10/2019, que a villa em causa foi mobilada pelo A., mediante a aquisição de móveis e demais utensílios domésticos que permitiam a sua utilização (cfr. depoimento parte Mark ….. (cfr. 00:16:10 a 00:19:19 minutos), e Loretta ..... (cfr. 00:23:08, e 00:41:08 a 00:45:45 minutos));
12-Quem investe na aquisição da mobília para uma casa não a mobila para uma mera utilização esporádica finda a qual, com a devolução das chaves cessa tal utilização tudo retornando à estaca zero em termos de posse (com a inerente obrigação de retirada das mobílias), conforme aliás resulta das regras de experiência e do senso comum; mobila-se uma casa para uma utilização perene, e não para uma utilização esporádica que possa terminar abruptamente por simples vontade do promitente vendedor; o simples acto de mobilar uma casa constitui em si um acto de domínio sobre a villa aqui em causa, demonstrativo de posse; se o A. pudesse estar sujeito a, após ter mobilado a Villa, ter de retirar dela as suas mobílias para satisfazer um mero capricho da Birchview - seguramente que face às regras da experiência e senso comum o A. não teria adquirido a mobília e mobilado a Villa;
13-O A. não mobilou a sua luxuosa Villa – com toda a inerente despesa e logística que tal implicou - para outra coisa que não fosse a sua utilização e disfrute atuando como se da mesma proprietário fosse, usando-a, nela tomando refeições, pernoitando e recebendo amigos e familiares, assim revelando objetivamente o controlo material de facto – posse - que a partir de determinada altura da evolução do contrato promessa já detinha sobre a Villa e, sobretudo, não mobilou a moradia para esta poder servir de moradia modelo para a Birchview nos termos de um acordo de uso como a douta sentença interpretou; a mobília foi colocada na moradia em 2012 e o dito acordo de utilização da villa para show-villa figura apenas no 4º e 5º aditamentos ao contrato promessa, ou seja em momento muito posterior à entrada da mobília na moradia, conforme depoimento de Hélio ….., técnico de contas ao serviço da B, ficheiro áudio: 20210714141736_19418693_2871021.wma20210714143847_19418693_2871021.wma Data: 14/07/2021,desde minutos 00:05:59até minutos 00:06:34, confirmando esta testemunha que a moradia foi mobilada pelo A. no ano de 2012, ou seja vários anos antes do acordo de uso da moradia como show-villa ser introduzida no texto dos aditamentos ao contrato promessa (4º aditamento ao contrato promessa);
14-A testemunha Luís ….., funcionário da CGD que acompanhou a evolução da construção das villas deste empreendimento e que menciona que a mobília adquirida pelo Autor era a de um hotel de 5 estrelas (Nome do ficheiro áudio : 20201217141954_19418693_2871021.wma Data: 17/12/2020 aos minutos [00:42:55], e, a experiência e o senso comum revelam que o A. não fez a despesa da aquisição da mobília para que a B dela se pudesse servir como show-villa, mas sim para ele próprio a poder usar, utilização esta que, nos termos dos depoimentos do A. e de sua mulher apenas dependia de um simples aviso prévio à promitente vendedora, que seguidamente lhe disponibilizava as chaves de acesso, que levantava na receção e entregava no fim da utilização (o que aliás se compreende porque a Birchview também precisava delas para a mostrar a villa como show-villa) ;
15-Tal aquisição de mobiliário foi efetivada pelo A. num contexto da utilização da moradia pelo próprio A., utilização esta que fazia quando entendia, indo buscar as chaves à receção, bastando-lhe comunicar previamente a sua deslocação à B (cfr. depoimento de Mark G. 00:29:19 e 00:30:32 (“sabiam que podiam entrar na moradia”, sic.), e Loretta ….. (cfr. 00:29:15 a 00:31:13 minutos);
16-Assim, o próprio A. e sua mulher reconheceram nos seus depoimentos que usaram a fração, nela pernoitaram, mobilaram-na como muito bem entenderam e decidiram, e nela receberam amigos e familiares, e nela tomaram refeições, factos estes que, conjugados com o facto de ter previamente mobilado a Villa e de poder levantar as chaves de acesso à mesma sempre que entendesse nos transporta para uma realidade que não pode ser confundida com uma simples e mera detenção, fruto de um “acordo” de utilização, e que está muito para além de simples atos de mera tolerância da B (1253.º, alínea b do C.C.) da promitente vendedora para com o aqui A., promitente comprador, o que o Tribunal a quo desatendeu totalmente na sua apreciação da prova;
17-Sinal evidente de que o A. atuava como dono da villa nº 111 foi, também, além do mobilar a villa como bem quis e entendeu, o de contratar a expensas suas uma empregada de limpeza – Srª Telma …..– que providenciava a limpeza da villa quando o A. e sua mulher decidiam lá vir passar períodos de tempo, testemunha esta que aliás corroborou a utilização da casa pelo A. sua mulher, e família, e, ainda, que a casa estava completamente mobilada em todas as suas divisões (cfr. Telma ….. – Testemunha - Nome do ficheiro áudio: 20191108142406_19418693_2871021.wma Tempo áudio: 00:27:25, dos 00:01:00 a 00:02:12 minutos, dos 00:03:56 a 00:04:21 minutos);
18-O acto de contratação de uma empregada para proceder à limpeza da moradia sempre que da mesma o A. se utilizava, pessoa a quem transmitiam instruções quanto à limpeza da villa (cfr. 00:14:47 a 00:15:18 e 00:26:11 a 00:26:38 minutos), constitui uma evidência de que o A. atuava numa relação de posse e de domínio relativamente à moradia, afirmando até esta testemunha Telma ….. que a B sempre que pretendia usar a villa para a mostrar a interessados no empreendimento avisava previamente o A. e que este a avisava a ela de que a villa iria ser visitada por tais interessados, a fim de a testemunha poder proceder com antecedência às limpezas que fossem necessárias (cfr. 00:05:27 a 00:06:38 minutos);
19-Quanto a este depoimento testemunhal o Tribunal limitou a sua análise à parte em que a testemunha Telma ….. era contactada para proceder às limpezas da villa para após a mesma poder ser mostrada a eventuais interessados na aquisição de outras villas no empreendimento, enfatizando-se que ela tinha de ir buscar as chaves de acesso à receção do empreendimento. Todavia, a douta sentença não percecionou que o A. era previamente avisado destas visitas e que era o A. quem ordenava à testemunha para realizar as limpezas. Com efeito, a srª Telma ….. não era funcionária da B, prestando serviços para o A. e não para a promitente vendedora B, sendo certo que este aviso prévio bem como o facto de o A. Ser avisado destas visitas por parte dos eventuais interessados e de ser ele a instruir Telma …. para fazer as limpezas denunciam que o A. se comportava como dominus e não como um mero comodatário tolerado, o que o Tribunal ignorou ou desvalorizou;
20-Também o depoimento da testemunha Luís ….. (ficheiro áudio acima enunciado), evidencia que a srª Telma ….. após a insolvência da B era a detentora das chaves de acesso à villa 111, chaves estas que já não estavam na posse da B, facto este que foi pessoalmente presenciado por esta testemunha e pelo sr. administrador da insolvência que tiveram de aguardar a chegada de Telma ….. para que aquele pudesse proceder à vistoria do imóvel para proceder à sua apreensão; com efeito aos minutos 00.31.40, 00.36.18 a 01.06.10 e 00:40:03 a 00:42:05 esclareceu esta testemunha as concretas circunstâncias em que a visita à villa se processou, nomeadamente que para aceder ao interior da villa 111 foi necessário que alguém da B chamasse ao local Telma .…., que era a única que detinha as chaves da villa, não as tendo a B, o que também foi desvalorizado/ignorado pelo Tribunal;
21-O facto de a empregada de limpeza – e não a B – ter consigo as chaves de acesso à moradia evidencia a relação de domínio/posse que o A. tinha sobre a villa pois se assim não fosse a empregada de limpeza por si contratada não teria consigo as chaves de acesso à villa, tendo a srª Telma ….. referido que “ fazia a manutenção, limpeza da villa, porque quando a família Gindorf, se deslocava, portanto, ia passar férias ao empreendimento The Keys, portanto, com o objetivo de ao chegar lá, a villa estar em condições.”;
22-Esta testemunha – Luís ….. – nos trechos atrás citados citou o relatório (documento junto a estes autos, “inventário”, B, nos termos do artigo 153.º do CIRE”) efetuado pelo sr. administrador de insolvência na sequência dessa visita ao empreendimento, em 28 de junho de 2017, relatório esse no qual o sr. Dr. Jorge ….., administrador da insolvência, escreveu a respeito da villa 111 o seguinte, “moradia com construção concluída, com peças de mobiliário no seu interior e informação que se encontra ocupada, portanto, por Telma ….., governanta do imóvel.”;
23-O facto de a parte do relatório do administrador de insolvência que foi junta aos autos não se encontrar assinada deve-se ao facto de se tratar de apenas uma parte desse mesmo relatório (e não do relatório completo) sendo certo que se trata de um documento que é público, encontrando-se acessível para o Tribunal através do portal citius, sendo difícil de aceitar que o Tribunal tenha entendido como obstáculo à valia probatória do documento a alegada falta de assinatura, sublinhando-se que o relatório é assinado na sua última página e não nas páginas intermédias, podendo o Tribunal facilmente ter ultrapassado tal aporia com uma rápida consulta ao documento na plataforma citius;
24-Com efeito, o Tribunal ordenou oficiosamente já bastante após o encerramento da última sessão de audiência de julgamento a junção aos autos de uma certidão predial respeitante à villa aqui em causa, ficando assim difícil de perceber – pelo menos para a R. – até por uma questão de igualdade de tratamento por que razão não ordenou a junção do relatório completo, com a assinatura do administrador de insolvência ou porque razão o próprio Tribunal não procedeu à consulta do relatório no citius;
25-Depois, tratando-se de um relatório elaborado no âmbito do processo de insolvência da B não tinha nem podia ser assinado por outra pessoa que não e apenas o administrador da insolvência, não havendo assim razão para o Tribunal retirar valor probatório ao documento/relatório pelo facto de não ter sido assinado por outras pessoas, nomeadamente pela testemunha Luís …..;
26-Sublinha ainda a douta sentença que “do relatório nada consta quanto à proveniência ou localização das chaves da moradia objeto do contrato-promessa ou até do número de exemplares das mesmas”, e que a referência aí feita a “ informação que se encontra ocupada por Telma …... (governanta do imóvel ) “ não identifica quem prestou essa informação nem qual a verificação feita da respetiva veracidade”; todavia, a proveniência e localização das chaves de acesso à villa não tinha que constar do relatório do administrador de insolvência, e a testemunha Luís ….. confirmou que a Birchview não tinha as chaves e que quem as tinha era Telma ….. inexistindo razões (pelo menos que constem da sentença) para não considerar credível o depoimento; acresce ainda que este depoimento (de Luís …..) não foi confirmado por mais ninguém porque mais ninguém se pronunciou em concreto sobre esta visita à villa ocorrida em junho de 2017, nem sequer a srª Telma ….., pelo que não pode a apelante entender que o mesmo não seja validado pelo Tribunal só porque mais ninguém o confirmou;
27-A testemunha Luís ….. explicou aos minutos [00:41:07 do seu depoimento a justificação para o sr. administrador da insolvência ter escrito no seu relatório (de que a moradia se encontrava ocupada por Telma ……, governanta do A.), explicando que aquilo que o administrador redigiu foi em função do que a senhora (Telma …..) lhe disse;
28-Acresce que, ao contrário do que refere a douta sentença, o número de exemplares das chaves de acesso à moradia é factor totalmente irrelevante para se apurar a posse; O que realmente importa é que Telma ….., funcionária de limpeza contratada pelo A. e ao serviço deste tinha à sua disposição e na sua posse as chaves de acesso à villa, só tendo sido possível o acesso ao seu interior nesse dia de junho de 2017 porque ela lá se deslocou para abrir a porta de entrada; tal posse das chaves revela a relação de domínio/posse que o A. tinha sobre a villa, através da sua funcionária detentora das chaves que permitiam o acesso ao seu interior;
29-Além dos depoimentos acima mencionados existem evidências documentais transpostas para o próprio texto do contrato promessa e dos seus aditamentos que demonstram à saciedade que o A. já usava e fruía a Villa e dela tinha a posse, pelo menos uma posse “partilhada”, com a B, mas uma posse efetiva, de dominus da coisa;
30-O facto de a B se ter sentido na necessidade de obtenção de consentimento/autorização do A. para a utilização da moradia como show-villa constitui só por si um elemento revelador do domínio que o A. já exercia sobre a fração; com efeito sendo a B a proprietária da villa até à outorga da escritura de venda não havia razão para fazer com o A. um acordo de utilização da moradia para show-villa, facto este que não foi sopesado nem avaliado pelo Tribunal no seu exame crítico da prova;
31-Conforme se constata do ponto 19 dos factos provados, respeitante à cláusula 9ª do contrato promessa de compra e venda outorgado entre o A. e a sociedade B, (4º aditamento a este contrato) o A. despendeu na plantação e arranjo de um jardim ZEN na villa prometida comprar a quantia de 91.419,00 €, sendo certo que o dispêndio de tão grande quantia na plantação de um jardim na villa revela objetivamente que o A. já se comportava como proprietário da mesma, pois se assim não fosse não teria certamente gasto tamanha soma em imóvel que não considerasse já ser seu e relativamente ao qual não tivesse já uma relação de domínio/posse, sendo certo que na redação dada à dita cláusula não consta que a B tivesse autorizado a implantação de tal jardim, figurando um mero “é do conhecimento da B” que o A. já despendera na plantação de um jardim mais de 91 mil euros, facto este que também não foi sopesado pelo Tribunal no seu exame crítico da prova;
32-A cláusula 8ª do 4º aditamento ao contrato promessa outorgado entre a B e o A. revela que o A. se comportava perante a promitente vendedora como se proprietário fosse, ao prever que:
a)-Só podem entrar pessoas na fração presencialmente acompanhados pelo sr. Mark …….;
b)-É estritamente proibido fumar na fração;
c)-Mensalmente é feita uma lista de nomes, a nacionalidade e país de residência habitual das pessoas que entraram na fração, indicando o dia e a hora;
d)-A B é responsável por qualquer dano que seja causado na fração, incluindo os seus móveis e seu jardim ZEN,
e)-A B obriga-se a celebrar um seguro que cubra todos os riscos relacionados com o uso da fração como show-villa, devendo a apólice também abranger danos derivados de incêndios, sismos e vandalismo, incluindo o furto do mobiliário que s encontra na fração e seu jardim ZEN.
33-A cláusula revela que sendo a B a promitente vendedora e, portanto, a legal proprietária da fração/villa se viu na contingência de ter de aceitar da parte do A. toda uma série de condições que só quem tem uma relação de domínio/posse sobre a coisa pode exigir, atendendo a que sendo ela a proprietária podia - sem qualquer necessidade de consentimento e autorização do A. e, sobretudo, sem a imposição de condições por parte deste – usar a fração para show-villa enquanto a escritura de venda não fosse realizada;
34-O mesmo se terá de dizer quanto à proibição de fumar dentro da fração, à obrigação da B de elaborar a lista de pessoas que entravam na fração, indicando o dia e a hora, e, sobretudo, à imposição pelo A. da necessidade de celebração de um seguro que cobrisse, além do mais, o jardim ZEN e os danos na villa derivados de incêndios e de sismos;
35-Toda esta matéria de facto, perfeitamente identificável no texto do contrato e dos seus aditamentos todos juntos aos autos foi completamente ignorada pelo Tribunal a quo no contexto da análise crítica da prova, e a mesma revela com nitidez e objetivamente que a relação do A. com a villa que prometera comprar era já uma relação de posse e de domínio sobre a mesma;
36-Também a própria contratação da funcionária de limpeza Telma ….. pelo A. foi totalmente desvalorizada pelo Tribunal, desde logo porquanto não considerou este facto como provado quando os depoimentos do próprio A. e de sua esposa revelam tal contratação; com efeito esta contratação da empregada de limpeza foi assumida expressamente pelo A. (cfr. depoimento de parte do A. Markus ….(aos 00:05:10 minutos) no seu depoimento, bem como pela própria Telma …..;
37-O facto de o A. ter de recolher as chaves da moradia na receção do empreendimento e de as entregar após a utilização (cfr. depoimento de parte de MGindorf aos 00:11:28 minutos) apenas demonstra a existência do acordo de utilização feito entre a B e o A. para o uso da moradia, acordo esse que foi passado para o 4º e 5º aditamentos ao contrato promessa, e, nos termos do qual quando o A. pretendia usar a casa usava-a nela pernoitando e passando tempos com amigos e família, bastando-lhe apenas avisar previamente a B de tal utilização, e, quando a B precisava para efeitos promocionais usava-a como show-villa;
38-O A. desta ação e sua esposa usaram a villa nº 111 e usaram-na não na simples qualidade de meros detentores, tolerados pela B, mas, ao invés, nela e sobre ela praticando actos que revelam objetivamente a posse e a relação de domínio que já mantinham sobre esta moradia/villa;
39-Dos pontos 4º e 5º da matéria e facto provada resulta que o A. acionou primeiro as garantias bancárias face à CGD, em 19.05.2017, e , só depois, em 04.08.2017, procedeu à resolução do contrato promessa que outorgara com a B;
40-Na perspetiva da apelante o texto das garantias é claro: o acionamento das garantias bancárias tem de ser efetivado até 10 dias úteis após ocorrer a resolução do contrato promessa, e não antes de ocorrer a resolução do contrato promessa ;
41-Não faz sentido a interpretação segundo a qual o acionamento das garantias bancárias possa ser efetivado antes da resolução do contrato promessa atendendo a que sem esta resolução não há lugar nem direito ao acionamento das garantias bancárias; com efeito, se por alguma razão não se verificasse a resolução do contrato promessa então o acionamento das garantias bancárias não teria razão de ser, pelo que a exegese das garantias bancárias exige que em primeiro lugar se verifique a resolução do contrato promessa de compra e venda e que o acionamento das garantias bancárias se efetive até 10 dias após tal resolução, o que não se verificou, pelo que também por esta razão as garantias bancárias deveriam ter sido consideradas caducas;
42-Atenta a matéria de facto aqui impugnada e que deverá ser dada como provada cumpre tirar a conclusão de que a posse do A. relativamente à moradia/villa nº 111 se encontra demonstrada. Existem, portanto, nos autos factos provados dos quais resulta que o promitente comprador entrou na posse do imóvel que prometeu comprar (facto este extintivo do direito invocado pelos AA., nos termos consignados no texto as duas garantias bancárias;
43-Com o devido respeito não se aceita – como o faz a douta sentença recorrida – que para efeitos do caso sub judiceseja imperativo ou sequer necessário que se verifique o denominado animus – enquanto elemento subjetivo da posse - para que se possa consubstanciar a caducidade das garantias prestadas para o efeito prático concreto de se determinar a verificação da caducidade em caso de contrato promessa de compra e venda de imóvel (como é o caso), bastando a demonstração do corpus possessório;
44-Ora, o próprio A. e sua esposa reconheceram nos seus depoimentos em julgamento que usaram a moradia, e nela pernoitaram, mobilando-a como muito bem entendeu e decidiu, e nela receberam amigos e familiares, e nela tomaram refeições, factos estes que, conjugados com o facto de terem previamente mobilado a Villa e de poder levantar as chaves de acesso à mesma sempre que entendesse nos transporta para uma realidade que não pode ser confundida com uma simples e mera detenção e que está muito para além de simples atos de mera tolerância da B (1253.º,alínea b do C.C.) enquanto promitente vendedora para com o aqui A., promitente comprador, além de que o legislador recorreu à presunção legal (estabelecida no art. 1252. nº 2 do C.C.), segundo a qual, em caso de dúvida, se infere a posse naquele que exerce algum poder de facto sobre a coisa, noma esta que constitui a consagração da tese segundo a qual em caso de dúvida, se infere a posse naquele que exerce o poder de facto sobre a coisa;
45-O Tribunal a quo devia ter dispensado as partes do pagamento do remanescente da taxa de justiça, não se verificando neste processo grau de complexidade que justifique a não dispensa de tal pagamento, nem se tendo verificado ao longo do iter processual incidentes ou perturbações ao seu andamento normal sendo igualmente certo que as questões técnicas que a causa suscita não podem ser qualificadas de elevada complexidade, não tendo sequer o Tribunal fundamentado qual a razão pela qual entendeu que a condutas das partes não justifica tal dispensa;
46-Verifica-se assim uma manifesta desproporção do montante exigido a título o remanescente da taxa de justiça, face ao valor da causa, complexidade da mesma, e comportamento das partes, pelo que deveria ter sido dispensado este pagamento.
Termos em que deve a douta sentença ser revogada, com as legais consequências.
Assim se fará Justiça !
1.6.–O A/apelado A veio apresentar contra-alegações, pugnando pela improcedência do recurso pela Ré CGD interposto, tendo na referida peça deduzido as seguintes conclusões :
1.-Dá-se aqui por integralmente reproduzido o acima vertido;
2.-O Tribunal da Primeira Instância decidiu julgar: “A acção procedente e, em consequência, condena-se a Ré a pagar ao Autor a quantia de €1.230 000,00 euros (um milhão duzentos e trinta mil euros), acrescida de juros de mora à taxa legal, contados desde 24/07/2017. Custas pela Ré. E, ainda, “face ao exposto não se determina a dispensa do pagamento do remanescente da taxa de justiça”;
3.-A recorrente vem impugnar a matéria de facto dada como provada na douta sentença do Tribunal da Primeira Instância quanto ao ponto 29 dos factos provados entendendo que resulta da prova produzida que:
“O A. adquiriu mobílias, sofás e outros artigos de decoração para a fração prometida vender para que a pudesse usar quando lhe aprouvesse, sem necessidade de autorização, com amigos e familiares, e para que a mesma também fosse utilizada pela B como moradia modelo na sua atividade de marketing conforme acordado entre A. e B”.
4.-Impugna a matéria de facto dada como não provada no ponto 1 dos factos não provados, considerando que da prova produzida esta matéria foi dada como provada mas com a redação seguinte: “A Villa/moradia e respetivas chaves de acesso à mesma – imóvel descrito no nº 1 da p.i., foram entregues pela B S.A. ao aqui A., quando este as solicitou, para que a pudesse usar, com amigos e familiares, o que sucedeu pelo menos no ano de 2016 em 3 ou 4 vezes, com ocupação por períodos de duas semanas;
5.-E, no seu entendimento, que deverá ser dado como provado o ponto 2 dos factos não provados: “ O A. passou a ocupar Villa/moradia a seguir à conclusão da sua edificação, mobilando-a, nela residindo, por períodos de tempo, e aí recebendo e convivendo com amigos, nela pernoitando e tomando refeições, cuidando da limpeza e arrumo da Villa/moradia e demais governança da mesma através da contratação de pessoal para tal efeito, nomeadamente a Srª Telma …..”.
6.-Vem a recorrente alegar que, ambas as garantias bancárias por si prestadas caducaram porque o aqui recorrido teria adquirido a posse do imóvel prometido vender e não teria respeitado o prazo para o acionamento das garantias bancárias, o que é falso conforme se demonstrará;
7.-Não merece qualquer reparo a decisão sobre o ponto 29 dos factos provados;
8.-O que resultou provado em sede de audiência final foi a existência de um acordo entre o administrador, Mark ….., da sociedade B (promitente vendedora) e o A./recorrido no sentido do imóvel prometido vender fosse utilizado pela sociedade, promitente vendedora como show villa/moradia modelo, para efeitos de marketing e publicidade do resort, para eventuais interessados e por esse motivo o A./recorrido adquiriu mobílias sofás e outros artigos de decoração para a fração;
9.-Foi o que o aqui Autor disse no seu depoimento, com intervenção de intérprete, em sessão de audiência final, ou seja, que o Sr. Mark ….., administrador da sociedade B, lhe disse que podia mobiliar, com móveis básicos, a moradia a qual seria utilizada para efeitos de publicidade, marketing, como exemplo de exposição, moradia modelo, para receber lá também clientes e criar apresentações, que tinha aquela moradia como modelo para mostrar como eram as outras moradias, utilizando esta moradia como exemplo e receber pessoas interessadas na compra (Passagem de 00:36:32 a 00:38:20 do depoimento prestado na sessão de audiência final realizada em 22.10.2019 gravado em CD de 14:43:14 a 15:39:19)
10.-O A./recorrido disse que o Sr. Lenherr contratou e apareceu lá (referindo-se à moradia 111) uma equipa com câmaras e máquinas fotográficas, por motivos de publicidade, e para criar pósteres e depois os pósteres ficaram colocados na entrada do resort mencionando que ainda lá estavam (Passagem de 00:39:10 a 00:39:52 do depoimento prestado na sessão de audiência final realizada em 22.10.2019 gravado em CD de 14:43:14 a 15:39:19).
11.-A testemunha Mark ….., administrador da B confirmou, no depoimento prestado que a utilização da villa 111, prometida vender ao A. foi utilizada como showroom, referindo que esse acordo entre ambos foi previsto no quinto aditamento ao contrato promessa de compra e venda (Passagem 49:01:00 a 49:36:00 do depoimento prestado na sessão de audiência final realizada em 12.12.2019 gravado em CD de 14:34:15 a 15:59:32).
12.-A testemunha Loretta ….. mencionou igualmente que houve um acordo entre o A. e a B para que a villa 111 prometida vender fosse utilizada como moradia modelo sendo feita publicidade através da colocação de um póster muito grande (Passagem 49:01:00 a 49:36:00 do depoimento prestado na sessão de audiência final realizada em 22.10.2019 gravado em CD de 15:39:20 a 16:39:57).
13.-A aquisição de mobílias básicas pelo A. para a fração não constitui qualquer acto demonstrativo de posse, na medida em que foi contratualmente previsto um acordo entre a promitente vendedora e o promitente comprador no sentido de utilizar a villa prometida vender como moradia modelo para mostrar a potenciais interessados na compra;
14.-É falso que as mobílias foram adquiridas em 2012, conforme refere a recorrente, pois não é o que resulta do depoimento prestado por Hélio ….. ,que disse não ter a certeza da data da entrega que teria de ver o contrato promessa de compra e venda (Passagem 06:24:00 a 07:34:00 do depoimento prestado na sessão de audiência final realizada em 14.07.2021 gravado em CD de 14:17:36 a 14:38:47);
15.-A testemunha, Luís ….., referiu que a mobília da villa era alegadamente a de um hotel de cinco estrelas, contudo esclareceu que tal não o surpreendeu atento o segmento “premium” do empreendimento sito na Quinta do Lago (Passagem 00:42:55 a 00:43:14 do depoimento prestado na sessão de audiência final realizada em 17.12.2020 gravado em CD de 14:19:54 a 15:43:24);
16.-O Autor referiu no seu depoimento que as mobílias que estavam na villa eram móveis básicos (Passagem de 00:17:29 a 00:17:46 do depoimento prestado na sessão de audiência final realizada em 22.10.2019 gravado em CD de 14:43:14 a 15:39:19)
17.-No nosso ponto de vista é erróneo apelar às regras da experiência e senso comum, como faz a recorrente sem elevar a fasquia, para avaliar as reais circunstâncias do caso concreto;
18.-Da prova produzida em audiência resulta que a utilização da villa pelo A. Não dependia de um simples aviso prévio deste à B ou que o A. podia usar quando lhe aprouvesse sem necessidade de autorização, como alega a recorrente, o que se impugna;
19.-O Autor disse no seu depoimento transmitido por intérprete que “As vezes que lá foi, foi no dia da chegada: foram à recepção e na receção receberam a chave”.
20.-Esclareceu o A., de que forma clara, como pedia a autorização prévia à B mencionando que tinham de indicar os dias que pretendiam deslocar-se à moradia, combinar com o Sr. Lenherr, e esperar pela confirmação para depois planear a sua viagem e, pelo menos numa dessas vezes, o Sr. Lenherr não deu autorização porque tinha lá uma equipa de fotógrafos ou de filmagens de qualquer tipo e não estavam disponíveis, tudo conforme (Passagens 00:10:42 a 00:11:27, 00:49:24a 00:50:17 e 00:51:54 00:52:03 do depoimento prestado na sessão de audiência final realizada em 22.10.2019 gravado em CD de 14:43:14 a 15:39:19);
21.-A testemunha Loretta ….. disse que pernoitaram na moradia alguns dias em Abril e no Verão, esclarecendo que tiveram de obter autorização da B para o efeito e que desde 2004 que ela e o A. residiam no Mónaco (Passagem 00:26:41 a 00:26:54 do depoimento prestado na sessão de audiência final realizada em 22.10.2019 gravado em CD de 15:39:20 a 16:39:57).
22.-A testemunha Telma ….. venda, sendo que era avisada pelo escritório da B para ir fazer a limpeza, esclarecendo que ia ao escritório buscar as chaves da moradia e entrega-las no mesmo local após a conclusão dos trabalhos.
23.-Disse, ainda a referida testemunha que o Autor e a mulher quando estiveram de na moradia, talvez uma ou duas semanas no Verão e três ou quatro dias uma ou duas vezes desse ano, não tinham a chave da moradia, indo buscá-la ao escritório da B;
24.-A testemunha Carlos ….., referiu que era o outro administrador, ou seja, Mark ….., que tinha a chave de todos os imóveis (Passagem 01:15:39 a 01:16:00 do depoimento prestado na sessão de audiência final realizada em 16.12.2020 gravado em CD de 15:39:20 a 16:39:57).
25.-Quanto ao auto de apreensão, constante dos autos de folhas 485/490, e que foi entregue pela testemunha Luís ….., aquando da prestação de depoimento em audiência final, não houve qualquer requerimento, em sede própria, para a junção do documento completo;
26.-O auto em questão não se encontra assinado por nenhuma das pessoas que alegadamente se encontravam presentes nem nada consta quanto à proveniência das chaves da moradia objeto do contrato promessa, ou sequer o número de exemplares das mesmas e que a referência aí feita e a “informação que se encontra ocupada por Telma ….. (governanta do imóvel)” não identifica quem prestou essa informação, nem qual a verificação feita da respetiva veracidade;
27.-Em nossa opinião, andou bem o douto Tribunal da Primeira Instância, ao decidir provado o ponto 29. dos factos provados e não provados os pontos 1 e 2 dos factos não provados, de acordo com a prova produzida;
28.-A recorrente obteve pleno e integral conhecimento do contrato promessa de compra e venda e respectivos aditamentos, conforme referiram os administradores da promitente vendedora as testemunhas Mark ….. e Carlos …..;
29.-Ambas as testemunhas mencionaram que a recorrida era a entidade responsável pelo financiamento da construção que estava a ser levada a cabo e apenas libertava o financiamento à construção à medida que iam sendo assinados os contratos promessa de compra e venda, aditamentos, pagamento de sinal e respectivos reforços, conforme depoimento do administrador da B, Mark …. (Passagens de 00:20:32 a 00:21:50, 00:26:01 a 00:26:11 do depoimento prestado na sessão de audiência final realizada em 22.10.2019 gravado em CD de 14:43:14 a 15:39:19 e Passagens de 00:36:35 a 00:37:37, do depoimento prestado na sessão de audiência final realizada em 22.10.2019 gravado em CD de 14:43:14 a 15:39:19) e o depoimento da testemunha Carlos ….., o outro administrador da B (Passagem 01:15:39 a 01:16:00 do depoimento prestado na sessão de audiência final realizada em 16.12.2020 gravado em CD de 15:39:20 a 16:39:57);
30.-Conforme resulta dos factos provados em 7., foi previsto, em termos contratuais, entre a promitente vendedora e o promitente comprador que o imóvel permanecia na posse da promitente vendedora até à outorga da escritura;
31.-Antes da outorga da escritura e compra e venda, ressalvou-se, em termos contratais, e apenas mediante a verificação cumulativa de concretas condições é que o promitente comprador, se assim o desejasse, poderia tomar posse do imóvel, a saber: a.- Que tivesse decorrido um período de 45 dias após a notificação da B da conclusão da construção da fracção; b.- Que, pelo menos 8 dias antes da entrega da FRACÇÃO ao CLIENTE, tal contraente tenha depositado ou transferido o correspondente a 90% do preço total da fração na conta Depósitos à Ordem identificada (…), c.- Que os restantes 10% sejam depositados numa conta conjunta aberta no nome dos representantes legais quer da B quer do CLIENTE. Este montante acrescido dos eventuais juros remuneratórios será libertado a favor da B após a outorga da escritura de compra e venda;
32.-As referidas condições não se verificaram;
33.-Ficou contratualmente acordado, na referida cláusula décima no número 4, do contrato promessa e nos respectivos cinco aditamentos, dados como provados, que o CLIENTE poderá utilizar a FRACÇÃO em regime de comodato e que essa utilização, não configura, para todos os efeitos legais, qualquer tradição da mesma fracção por parte da B a favor do CLIENTE. Logo é inevitável, concluir que o A./Recorrido não adquiriu a posse do imóvel e, consequentemente as garantiam bancárias não caducaram;
34.-Resulta da matéria de facto dos factos dados como provados em 1.º, 2.º, 4.º, 5.º,12.º a 24.º da douta sentença, a qual aqui se dá por integralmente reproduzida, que a interpelação escrita dirigida à recorrente pelo A./Recorrido destinada a efectuar o pagamento do capital garantido, invocando que a ordenante tinha incumprido definitiva e culposamente o contrato-promessa de compra e venda em questão, em virtude da licença de utilização o certificado energético, o registo da propriedade horizontal e o comprovativo das infraestruturas do empreendimento não terem sido obtidas até 31 de Dezembro de 2016, assim como o complexo (…) não ter ficado concluído até 31 de Maio de 2016 (…) 2 e “ a escritura pública de compra e venda da fração não foi outorgada no prazo fixado na cláusula quinta, do quinto aditamento ao contrato de promessa de compra e venda celebrado em 18 de Fevereiro de 2011 , não tendo sido feita a transferência da propriedade nem da posse”, foi realizada, antes de decorrido o prazo limite aí fixado, para o acionamento das garantias;
35.-Logo, incumbe à R. o pagamento do capital garantido, acrescido de juros legais calculados à taxa legal contabilizados a partir de 24.07.2017;
36.-Do texto das garantias bancárias não resulta que o acionamento destas, para ser atendido, tenha de ocorrer após a resolução do contrato promessa, mas antes resulta do elemento literal que esse acionamento apenas poderá ocorrer até dez dias depois dessa resolução;
37.-Ambas as referidas garantias bancárias são garantias autónomas ou à primeira solicitação, as quais funcionam, sem reserva e à primeira solicitação, pagando o garante a quantia estatuída logo que reclamada pelo beneficiário;
38.-Decorre das cláusulas constantes do texto das garantias bancárias que a Caixa Geral de Depósitos, S.A. ora recorrente obriga-se a efetuar o pagamento o Beneficiário no prazo de 60 (sessenta) dias, após a interpelação escrita para o efeito e desde que invocado pelo mesmo Beneficiário o incumprimento definitivo pela B do acima referido contrato promessa, relativo à não entrega da fração, não podendo discutir o pagamento nem opor ao Beneficiário quaisquer meios de defesa ou exceções de que a B possa vir eventualmente a prevalecer-se ao abrigo do mencionado contrato promessa;
39.-O A./recorrido não está obrigado a provar o facto constitutivo do seu direito para que a recorrente esteja obrigada em cumprir os termos acordados no contrato, bastando ao A./recorrido formular o podido puro e simples, impor a justificação do seu pedido ou o pedido acompanhado de certos documentos, conforme fez o A.;
40.-Logo, não procede o alegado pela recorrente e, consequentemente, não se verificou a caducidade das garantias bancárias supra identificadas por estas terem sido devidamente acionadas e em tempo, pelo A./recorrido;
41.-Alega ainda a recorrente que, no seu entendimento, o A./ recorrido entrou na posse do imóvel objecto do contrato promessa de compra e venda e que, por esse motivo, a R./recorrente não se encontra obrigada ao pagamento dos valores garantidos pelas garantias bancárias em virtude da caducidade destas, o que não procede;
42.-A eventual utilização esporádica e pontual do imóvel resultou da mera tolerância do verdadeiro titular do respetivo direito de propriedade, a sociedade B consiste numa situação de simples detenção prevista no artigo1253.º do Código Civil;
43.-Verificou-se que a eventual utilização esporádica e pontual da fração estar sujeita à autorização da proprietária, a sociedade B, e, no final, o A. ter de restituir respectivas chaves a esta;
44.-Em termos contratuais ficou consagrado no contrato promessa de compra e venda e respectivos cinco aditamentos, nomeadamente na cláusula décima, n.º 4 na qual consta a possibilidade do A. utilizar a fração a título de comodato, por um período máximo de 30 dias, mediante autorização a ser concedida pela B com uma antecedência de quatro semanas;
45.-O A. e a sociedade B ressalvaram na referida cláusula décima que a utilização a título de comodato não configura, para todos os efeitos legais, qualquer tradição da coisa;
46.-A promitente vendedora e o promitente comprador a circunstância de ambos acordaram que: “A fração permanecerá na posse da B até à outorga da escritura de compra e venda, momento em que será transmitida para o Cliente(conforme cláusula décima número 1 do contrato promessa de compra e venda);
47.-Foi previsto no contrato promessa de compra e venda outorgado entre as partes, a possibilidade do A. poder tomar a posse da fração antes da outorga da escritura de compra e venda, desde que verificadas concretas condições estivessem cumulativamente preenchidas:
a)-Que tenha decorrido um período de 45 dias após a notificação da B ao Cliente da conclusão da construção da fração;
b)-Que, pelo menos, 8 dias antes da entrega da fração ao Cliente, tal contraente tenha depositado 90% do preço total da fração na conta bancária à ordem identificada no parágrafo 1. da cláusula segunda;
c)-Os restantes 10% sejam depositados numa conta conjunta, a ser aberta no nome dos representantes legais quer da B quer do cliente. este montante acrescido de eventuais juros remuneratórios do mesmo será libertado a favor da B, após a outorga da escritura de compra e venda da fração (conforme cláusula décima número 2, alíneas a, b e c));
48.-O que não se verificou, o valor pago a título de sinal/reforço de sinal e garantido pelas duas garantias bancárias, apesar de elevado, ficou aquém do preço acordado para a venda da fração, não atingido a percentagem acordada;
49.-No mesmo sentido, já se pronunciou a 6.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa no Processo n.º 14361/17.9T8LSB. L1-6 proferido em 24.10.2019;
50.-Deste modo, deve ser julgado totalmente improcedente a exceção de caducidade das garantias bancárias, invocada pela Recorrente, por não estar demonstrada aposse do A. e, conforme supra descrito, o acionamento das garantias bancárias ter sido efetuado em tempo e, de acordo com o previsto no texto das cláusulas de ambas;
51.-De acordo com a prova produzida, quer documental quer testemunhal – cujos depoimentos acima se indicaram- não merece qualquer reparo a decisão do Tribunal da Primeira Instância proferida quanto à matéria de facto dada como provada e não provada e, em concreto, quanto aos pontos 29. dos factos provados e ao ponto 1. e 2. dos factos não provados;
52.-O douto Tribunal da Primeira Instância decidiu pela condenação no pagamento do remanescente do pagamento de taxa de justiça alegando a complexidade da causa, a extensa e complexa prova documental e testemunhal produzida, a vasta dimensão do processo e das respetivas peças processuais (petição inicial e contestação), a realização de audiência previa com a elaboração de despacho de fixação do objecto e temas da prova e da necessidade de síntese da matéria constante dos referidos articulados, sete sessões de julgamento e elaboração de douta sentença com 34 páginas, entre outras;
53.-Consta da douta sentença que, não obstante a conduta das parte não ter merecido censura, em termos de litigância de má fé, tão pouco foi de molde a justificar a pretendida dispensa;
54.-No entanto, a douta decisão, quanto a este ponto não concretiza qualquer fundamentação;
55.-Salvo melhor opinião, o aqui A. procedeu ao uso normal e adequado dos mecanismos legais à disposição de qualquer parte interveniente na lide, pautando-se a conduta do aqui A., pela cooperação, boa fé processual e produção de prova documental e testemunhal adequadas aos direitos invocados e ao ónus da prova que lhe incumbia;
56.-Face ao exposto deve ser determinada a dispensa do pagamento do remanescente da taxa de justiça.
Nestes termos e nos mais de Direito que Vossas Excelências doutamente suprirão deve o recurso ser julgado improcedente confirmando-se a douta sentença na parte em que a R./recorrida foi condenada ao pagamento ao A./recorrente da quantia de1.230.000,00€ (um milhão duzentos e trinta mil euros) acrescida de juros de mora à taxa legal contados desde 24.07.2017, decidindo-se, pela dispensa do pagamento do remanescente da taxa de justiça.
Fazendo-se assim a acostumada Justiça!
*
Thema decidendum
1.7-Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo que, estando o objecto do recurso delimitado pelas conclusões [daí que as questões de mérito julgadas que não sejam levadas às conclusões da alegação da instância recursória, delas não constando, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso] das alegações dos recorrentes (cfr. artºs. 635º, nº 3 e 639º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil, aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho), e sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, as questões a apreciar e a decidir no âmbito da APELAÇÃO da CGD são as seguintes :
Primo: Conhecer do mérito da impugnação – deduzida pela apelante - da decisão proferida pelo tribunal da 1ª instância e relativa à matéria de facto ;
Secundo: Aferir se incorre a sentença apelada em error in judicando, maxime se em razão das alterações a introduzir na decisão do tribunal da 1ª instância proferida sobre a matéria de facto, inevitável é a alteração do julgado, devendo a apelante/ré ser absolvida do pedido, e isto porque da referida factualidade decorre a procedência da exceção de caducidade das garantias bancárias invocadas pela Recorrente ;
i)- Se alterada a decisão de facto nos termos reclamados, forçoso é concluir, objetivamente ,que a relação do A. com a villa que prometera comprar era já – quando do acionamento da Garantia - uma relação de posse e de domínio sobre a mesma, logo, verifica-se a excepção de caducidade da Garantia ;
ii)-O apelado veio acionar as garantias bancárias prematuramente, porque apenas o podia fazer decorridos 10 dias úteis após a resolução do contrato promessa, e não antes de ocorrer a resolução do contrato promessa ;
Tertio– Aferir se devia o Tribunal a quo ter dispensado as partes do pagamento do remanescente da taxa de justiça, não se verificando neste processo o grau de complexidade que justifique a sua não dispensa ;
*
2.- Motivação de Facto.
Após julgamento, fixou o tribunal a quo a seguinte factualidade :
A)–PROVADA.
2.1.–A R. emitiu em 18/02/2011 a garantia bancária n.º GBA9........1 cuja cópia se encontra a fls. 85 verso e 86 com o teor:
“GARANTIA BANCÁRIA N.º GBA9........1
A Caixa Geral de Depósitos, S.A. (adiante CGD), com sede na Av. João XXI, n.º 63 em Lisboa, titular do número único de matrícula e pessoa colectiva 500960046, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa, vem prestar a A, portador do passaporte número 6.......8, emitido em 14 de junho de 2007,pela autoridade Bürgermeisteramt, Pluderhausen, válido até 13 de junho de 2017,residente em M____ C____ S____, Nº.. B____ d’I____,Mc –9...0 M____ C____, M_____ (adiante Beneficiário), a pedido de B – Imobiliária, S.A. (adiante B), com sede na Quinta P...., C..... dos C....., A_____,L_____, com numero único de matricula na Conservatória de Registo Comercial de L____ e de pessoa colectiva 5.......5, com o capital social de €50.000,00 (cinquenta mil euros), uma garantia bancária no valor de EUR 820.000,00 (oitocentos de vinte mil euros), correspondente ao valor do sinal pago à mesma B pelo Beneficiário, no âmbito do contrato promessa adiante identificado. Pelo presente, a CGD assume esta garantia como uma obrigação própria, responsabilizando-se por fazer a entrega de quaisquer quantias exigidas pelo Beneficiário, até à citada importância, ao abrigo do referido contrato promessa de compra e venda celebrado em 18 de fevereiro de 2011,entre o beneficiário e a B, relativo a uma futura fracção autónoma destinada a habitação, identificada como unidade 111, Bel Air com design F1 a edificar na parcela SURT – Lote AL3, Quinta ....., registada na Conservatória do Registo Predial de L____ sob o n.º 9.../2......6 e inscrita na matriz predial urbana da freguesia de A____ sob o artigo 1...., com área de 81.500 m², desde que o mesmo Beneficiário invoque por escrito o incumprimento contratual por parte da B, consubstanciando na não entrega da referida fracção ao Beneficiário, por motivo imputável àquela.
A CGD obriga-se a efectuar o pagamento o Beneficiário no prazo de 60 (sessenta) dias após a interpelação escrita para o efeito e desde que invocado pelo mesmo Beneficiário o incumprimento definitivo pela B do acima referido contrato promessa, relativo à não entrega da fracção.
A CGD não poderá discutir o pagamento nem opor ao Beneficiário quaisquer meios de defesa ou excepções de que a B possa vir eventualmente a prevalecer-se ao abrigo do mencionado contrato promessa.
O valor desta garantia é pois, de EUR 820.000,00 (oitocentos e vinte mil euros), sendo válida até À outorga da escritura pública de compra e venda entre a B e o BENEFICIÁRIO ou até à cessação, designadamente à resolução, do contrato de promessa de compra e venda acima identificado por motivo distinto da não entrega da supra referida fracção ao BENEFICIÁRIO por causa imputável à B ou até à aquisição da posse da fracção pelo BENEFICIÁRIO, conforme o evento que ocorrer primeiro, após o que a presente garantia caducará para todos os efeitos legais.
Qualquer eventual accionamento da garantia só poderá ser atendido se apresentado à CGD até 10 dias uteis após a resolução do sobredito contrato promessa de compra e venda decorrente da não entrega da referida fracção ao Beneficiário por motivo imputável ao B.
A presente garantia não poderá ser cedida pelo Beneficiário sem a expressa e previa autorização da CGD.
O direito português é o aplicável à presente garantia, ficando convencionado o foro da Comarca de Lisboa, com expressa renúncia de qualquer outro, para dirimir eventuais litígios emergentes da mesma.
Lisboa, 2011-2-18 ”
2.2.-A R. emitiu em 16/06/2011 a garantia bancária n.º G300196 cuja cópia se encontra a fls. 91 com o seguinte teor:
“GARANTIA BANCÁRIA (Operação n.º G3....6)
A Caixa Geral de Depósitos, S.A., sociedade anónima, com sede na Avenida João XXI, n.º 63 em Lisboa, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa com o numero único de matricula e pessoa colectiva 500960046 com o capital social de 5.050.000.000,00 Euros, vem prestar a Markus ….., portador do passaporte numero 6.......8, emitido em 14 de junho de 2007, pela autoridade Bürgermeisteramt, Pluderhausen, valido até 13 de junho de 2017, residente em M____ C____ S___, Nº.. B____ d’I_____, Mc – 9...0 M____ C____, M_____, a pedido de B, sociedade anónima, com sede na Quinta ... P....., C..... dos C....., freguesia de A_____, concelho de L_____, matricula na Conservatória de Registo Comercial de L_____, com numero único de matricula e de pessoa colectiva 5.......5, com o capital social de €50.000,00 (cinquenta mil euros), uma garantia bancária no valor de €410.000,00 (quatrocentos e dez mil euros), correspondente ao primeiro reforço do sinal pago à mesma B pelo Beneficiário, no âmbito do contrato promessa adiante identificado. A Caixa Geral de Depósitos, S.A., assume esta garantia como uma obrigação própria, responsabilizando-se por fazer a entrega de quaisquer quantias exigidas pelo Beneficiário, até à citada importância de €410.000,00 (quatrocentos e dez mil euros), ao abrigo do referido contrato promessa de compra e venda celebrado em 18 de fevereiro de 2011, entre o beneficiário e a B, relativo a uma futura fracção autónoma destinada a habitação, identificada como unidade 111, Bel Air com design F1 a edificar na parcela SURT – Lote AL3, Quinta ....., registada na Conservatória do Registo Predial de L____ sob o n.º 9.../2.......6 e inscrita na matriz predial urbana da freguesia de A____ sob o artigo 1..., com área de 81.500 m², desde que o mesmo Beneficiário invoque por escrito o incumprimento contratual por parte da B, consubstanciando na não entrega da referida fracção ao Beneficiário, por motivo imputável àquela.
A Caixa Geral de Depósitos, S.A. obriga-se a efectuar o pagamento o Beneficiário no prazo de 60 (sessenta) dias após a interpelação escrita para o efeito e desde que invocado pelo mesmo Beneficiário o incumprimento definitivo pela B do acima referido contrato promessa, relativo à não entrega da fracção.
A Caixa Geral de Depósitos, S.A. não poderá discutir o pagamento nem opor ao Beneficiário quaisquer meios de defesa ou excepções de que a B possa vir eventualmente a prevalecer-se ao abrigo do mencionado contrato promessa.
O valor desta garantia é pois, de €410.000,00 (quatrocentos e dez mil euros), sendo válida até à outorga da escritura pública de compra e venda entre a B e o Beneficiário ou até à cessação, designadamente à resolução, do contrato de promessa de compra e venda acima identificado por motivo distinto da não entrega da supra referida fracção pelo Beneficiário por causa imputável à B ou até à aquisição da posse da fracção pelo BENEFICIÁRIO, conforme o evento que ocorrer primeiro, após o que a presente garantia caducará para todos os efeitos legais.
Qualquer eventual accionamento da garantia só poderá ser atendido se apresentado à Caixa Geral de Depósitos, S.A. até 10 (dez) dias uteis após a resolução do sobredito contrato promessa de compra e venda decorrente da não entrega da referida fracção ao Beneficiário por motivo imputável ao B.
A presente garantia não poderá ser cedida pelo Beneficiário por motivo imputável à B.
O direito português é o aplicável à presente garantia, ficando convencionado o foro da Comarca de Lisboa, com expressa renúncia de qualquer outro, para dirimir eventuais litígios emergentes da mesma.
Lisboa, 16 de junho de 2011 “
2.3.-Ambas as garantias bancárias foram recepcionadas pelo Ilustre Mandatário e legal representante do beneficiário das mesmas – Sr. Dr. Alexandre ….., –através da aposição da sua assinatura e da aposição por si manuscrita dos seguintes dizeres “Declaro que recebi apresente garantia bancária, Lisboa, 18.02.2011” no que concerne à garantia no valor de 820.000,00 €, e “Recebi em 06.07.2011” no que concerne à garantia bancária no valor de 410.000,00 €.
2.4.-Em 19.05.2017, o aqui Autor, através do seu mandatário, remeteu carta registada com aviso de recepção à Ré, que a recebeu , na qual se lê :
“Venho pelo presente accionar as duas garantias bancárias ( operações n.ºs G3..... e GBA9........1) no valor total de 1.230.000,00 € (um milhão duzentos e trinta mil euros),cujas cópias lhe envio em anexo .
A sociedade B, na qualidade de promitente-compradora incumpriu definitiva e culposamente contrato promessa de compra e venda em causa em virtude da licença de utilização , o certificado energético , o registo da propriedade horizontal e o comprovativo das infra-estruturas do empreendimento não terem sido obtidas até 31 de Dezembro de 2016 , assim como o complexo ( … ) não ter ficado concluído até 31 de Maio de 2016 ( … )
Acresce que a escritura pública de compra e venda da fracção não foi outorgada no prazo fixado na cláusula quinta, do quinto aditamento ao contrato de promessa de compra e venda celebrado em 18 de Fevereiro de 2011 , não tendo sido feita a transferência da propriedade nem da posse.
Solicito a transferência do referido montante no prazo máximo estipulado de 60 dias ”.
2.5.-Em 04.08.2017, o Autor remeteu carta registada, com aviso de recepção dirigida à sociedade B, no qual se lê :
“ 3- ( … ) foi acordado entre as partes, que o não cumprimento pleno do disposto nesse parágrafo pela B, assim como , a não obtenção da licença de utilização, do certificado energético e o registo de propriedade horizontal, bem como o comprovativo do recebimento das infra-estruturas do empreendimento até 31 de Dezembro de 2016, ou ainda ,no caso do complexo Key Largo, não estar concluído (…) até 31 de Maio de 2016, haveria um incumprimento definitivo do contrato promessa pela B.”
- “4- A B não inaugurou o complexo (…) até 31 de Maio de 2016 , nem obteve os documentos referidos no múmero anterior até 31 de Dezembro de 2016 ”
- “5- Na cláusula quinta do contrato promessa de compra e venda ficou estipulado que a escritura pública de compra e venda da fracção prometida vender ao meu cliente seria outorgada até 31 de Dezembro de 2016, devendo a mesma ser marcada pela B e comunicada ao procurador ora signatário com antecedência mínima de 60 ( sessenta dias ) ;
6- O que também não aconteceu .”
- “ 10- O contrato promessa de compra e venda foi definitiva e culposamente incumprido pela B, pelos motivos supra indicados 3 a 6 , na medida em que se traduziu na impossibilidade de entrega da fracção prometida vender ao cliente .“
- “12- A B incumpriu definitivamente o contrato promessa celebrado com o meu cliente em data anterior à sentença que decretou a insolvência.”
- “13- Face ao incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda pela B, que se traduziu na impossibilidade de entrega da fracção prometida vender, o meu cliente pretende resolver o contrato-promessa de compra e venda com efeitos imediatos ”.
2.6.-Na mesma data, em 04.08.2017, o Autor remeteu ao administrador de insolvência da sociedade B, nos termos da qual comunicou a sua intenção de resolver, com efeitos imediatos, o contrato-promessa de compra e venda celebrado com aquela sociedade, face ao incumprimento definitivo do mesmo pela B, e no qual se lê :
-“4- A B não inaugurou o complexo (…) até 31 de Maio de 2016 , nem obteve os documentos referidos no múmero anterior até 31 de Dezembro de 2016 ”
-“5- Na cláusula quinta do contrato promessa de compra e venda ficou estipulado que a escritura pública de compra e venda da fracção prometida vender ao meu cliente seria outorgada até 31 de Dezembro de 2016 ,devendo a mesma ser marcada pela B e comunicada ao procurador ora signatário com antecedência mínima de 60 ( sessenta dias ) ;
6- O que também não aconteceu .”
2.7.-O A. e a sociedade B, subscreveram o original do documento cuja cópia se encontra de fls. 23 verso a 31, que aqui se dá por reproduzido, e no qual se lê designadamente :
“ CLÁUSULA PRIMEIRA
(OBJECTO)
1.– Pelo presente contrato a B promete vender a uma sociedade a constituir com sede no Estado de Delaware, Estados Unidos da América, com a denominação ROSE BLOSSOM LLC e o CLIENTE, promete fazer comprar, peladita sociedade a Fração identificada no Considerado G) e identificada do Anexo IV.
2.– A FRAÇÃO referida no número anterior tema descrição contante dos Anexos IV e VI e é composta área residencial e ajardinada, a qual será privada ou comum designada para uso privado, conforme venha a ser provado no título constitutivo da propriedade horizontal.
3.– A FRACÇÃO será entregue ao CLIENTE com a estrutura e os acabamentos identificados no Anexo VI.
4.–A B poderá, com o consentimento prévio do CLIENTE (sendo que tal consentimento não poderá ser injustificadamente recusado, omitido ou atrasado),alterar a estrutura e os acabamentos descritos no número anterior, desde que as dimensões totais (incluindo o tamanho do lote e o numero e tamanho dos compartimentos) não sejam materialmente reduzidas, nem a qualidade técnica seja diminuída.
5.– A FRAÇÃO ficará sujeita ao regulamento do Condomínio, nos termos da Clausula Sétima do presente Contrato, o qual identificará cada fracção, espaços comuns e quaisquer espaços comuns de uso exclusivo dos proprietários de cada FRAÇÃO e regulará o seu uso e gozo pelo CLIENTE, enquanto proprietário da respectiva FRAÇÃO.
6.– O complexo “AL3 – Key Lago” onde a FRAÇÃO se localizará será um condomínio com um elevado padrão de qualidade e serviço, os quais deverão ser mantidos pera benefício dos seus proprietários, pelo que à luz deste desiderato a B promoverá a celebração de um acordo de um operador turístico habilitado à prestação dos serviços de elevado padrão desejados.
7.– A fim de tornar a prestação dos serviços atractiva à luz do exposto no parágrafo anterior, o CLIENTE declara aceitar que a administração do condomínio e o contrato de prestação de serviços no complexo “AL3 – Key Lago” seja celebrado por um período inicial de 10 (dez) anos a contar da data da assinatura da primeira escritura publica de compra e venda.
CLÁUSULA SEGUNDA
(PREÇO E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO)
1.–O preço total de venda da FRACÇÃO pela B ao CLIENTE será de€4.100.000,00 (quatro milhões e cem mil euros) e será pago pelo segundo à primeira nos seguintes termos:
1.1.- 20% (vinte por cento) do preço, correspondente a EUR 820.000,00 (oitocentos e vinte mil euros) a titulo de sinal, na data da outorga do presente contrato -promessa de compra a venda, a depositar na conta de depósitos à ordem n.º 001........30 (“DO”), titulada pela B junto da Caixa Geral de Depósitos, S.A., verba essa que será transferida para o deposito a prazo 001........20 do banco da Caixa geral de Depósito, de que é igualmente, titular a B, contra entrega de uma garantia bancária à primeira solicitação com a formula que consta no Anexo IX ao presente contrato, o qual se dá por reproduzido, ficando a validade e eficácia do presente contrato condicionada à verificação das supra descritas condições, a saber, o credito da quantia do sinal na referida conta bancário DO da B e a entrega da garantia bancária ao CLIENTE.
1.2.-10% (dez por cento) do preço, correspondente a Eur 410.000,00 (quatro centos e dez mil euros) a título de reforço de sinal, até 1 de junho de 2011, na conta bancária DO referida no número 1 anterior, contra entrega de garantia bancária nos termos ali referidos.
1.3.-10% (dez por cento) do preço, correspondente a Eur 410.000,00 (quatro centos e dez mil euros) a título de reforço de sinal, até 2 de dezembro de 2011, na conta bancária DO referida no número 1 anterior, contra entrega de garantia bancária nos termos ali referidos.
1.4.-O remanescente do preço, ou seja, a quantia de EUR 2.460.000,00 (dois milhões, quatrocentos e sessenta mil euros) será pago no momento da outorgada escritura pública de compra e venda FRAÇÃO, observados os termos referidos na cláusula quinta do presente contrato.
2.–O pagamento das despesas resultantes da prestação das garantias bancárias referidas nos números anteriores caberá em exclusivo ao CLIENTE até 31 de março de 2012 e depois dessa data as despesas serão suportadas pela B.
3.–Os pagamentos previstos na presente cláusula devem ser irrevogavelmente efectuados mediante crédito na conta depósitos à ordem acima identificada, só podendo esta forma de pagamento ser alterada com expresso assentimento da Caixa Geral de Depósitos, S.A..
Os originais dos Termos das garantias bancárias supra indicadas, deverão ser entregues pelo CLIENTE na data da outorga da escritura pública de compra e vendada fracção ou na data em que lhe for transmitida a posse da FRAÇÃO.”
Cláusula Décima
(Posse da fracção)
1-A fracção permanecerá na posse da B até à outorga da escritura de compra e venda, momento em que será transmitida para o cliente livre de quaisquer ónus e encargos.
2-As partes acordam que o CLIENTE possa tomar posse da fracção (mas apenas se assim o desejar) antes da outorga da escritura de compra e venda, desde que as seguintes condições estejam cumulativamente preenchidas:
a.-Que tivesse decorrido um período de 45 dias após a notificação da B da conclusão da construção da fracção;
b.-Que, pelo menos 8 dias antes da entrega da FRACÇÃO ao CLIENTE, tal contraente tenha depositado ou transferido o correspondente a 90% do preço total da fracção na conta Depósitos à Ordem identificada (…);
c.-Que os restantes 10% sejam depositados numa conta conjunta aberta no nome dos representantes legais quer da B quer do CLIENTE. Este montante acrescido dos eventuais juros remuneratórios será libertado a favor da B após a outorga da escritura de compra e venda;
(…)
4.-Sem prejuízo do referido nos parágrafos anteriores , nos termos dos considerandos J e K, as partes acordam que o CLIENTE poderá utilizar a FRACÇÃO em regime de comodato por um período máximo de 30 dias á sua escolha entre 20 de Junho de 2012 e 20 de Dezembro de 2012, desde que informe a B com a antecedência mínima de quatro semanas em relação à data do início do período da utilização pretendida . A utilização da FRACÇÃO nos termos aqui consignados não configura , para todos os efeitos legais , qualquer tradição da mesma fracção por parte da B a favor do CLIENTE. ”
2.8.-Em 14 de Junho de 2012 foi assinado entre a B e o aqui Autor um aditamento ao contrato promessa de compra e venda celebrado, entre ambos, em 18 de Fevereiro de 2011 que as partes designaram de “Primeiro aditamento ao contrato Promessa de compra e venda do imóvel assinado em 18 de Fevereiro de 2011” .
2.9.-Foi acordado entre as partes contratantes (o aqui Autor e a B) no primeiro aditamento ao contrato promessa de compra e venda alterar os termos e condições de pagamento do reforço do sinal; foi acordado que o remanescente do preço, correspondente a €2.870.000,00 (dois milhões oitocentos e setenta mil euros) seria pago pelo Autor no momento da outorga da escritura de compra e venda , ou seja, no primeiro aditamento ao contrato promessa, foi “suprimido” o conteúdo da cláusula segunda, ponto 1.3 constante do contrato promessa de compra e venda, que previa o pagamento do terceiro reforço do sinal, no valor de €410.000,00 (quatrocentos e dez mil euros) contra a entrega de garantia bancária a emitir pela aqui Ré.
2.10.-O Autor e a B, acordaram, ainda, nos termos do primeiro aditamento na cláusula quarta n.º 1 o seguinte:
“A B compromete-se a promover junto das entidades administrativas competentes, todas as aprovações a que se referem os considerandos iniciais do presente Contrato, bem como efectuar a construção da fracção e do resto do Empreendimento nos termos do Parágrafo infra de acordo com o projecto aprovado e com as especificações de construção e acabamentos presentemente acordadas (sujeitas a alterações de acordo com o disposto no parágrafo 4 da cláusula primeira e a realizar os trabalhos segundo boas práticas e regras da arte no que tange aos padrões de qualidade, normas, regulamentos e princípios de construção, planeamento e engenharia aplicáveis, aos quais serão aferidas em caso de divergência (…) As partes acordam que (i)- o não cumprimento pleno do disposto no presente parágrafo pela B, bem como ii)- a não finalização dos trabalhos de construção da futura fração até 31 de Março de 2013 ou ainda iii)- se a licença de utilização da fracção não for obtida até 31 de Março de 2014, será considerado um incumprimento definitivo do contrato, na medida em que se traduza na impossibilidade de entrega da fração ao cliente por motivo imputável à B, aplicando-se o acordado no número três da cláusula nona”.
2.11.-Nos termos da cláusula nona (“Não cumprimento e opção de resolução”) número 3, do contrato promessa de compra e venda indicado como documento n.º 1, foi acordado o seguinte:
“3.-O incumprimento definitivo, pela B, entendido como a não transmissão da fracção a favor do cliente por motivo imputável à B, dão àquele o direito de resolver o contrato e de exigir à B a restituição do sinal pago acrescido da quantia de Eur.500.000,00 a título de indemnização. A restituição do sinal e o pagamento da quantia indicada é efectuado pela B, contra a devolução pelo cliente dos originais dos Termos das garantias bancárias que lhe tenham sido entregues ao abrigo e por efeito do presente contrato”.
2.12.-Em 13 de Dezembro de 2013, a B e o ora Autor assinaram o “segundo aditamento ao contrato promessa de compra e venda assinado em 18 de Fevereiro de 2011” , e as partes acordaram o seguinte:
“1.- O preço total de compra e venda da fracção pela B ao cliente será de Eur. 3.600.000,00 ( três milhões e seiscentos mil euros) e será pago pelo cliente à B nos seguintes termos:
1.1-Eur 820.000,00 (oitocentos e vinte mil euros) a título de sinal, na data da outorgado contrato promessa de compra e venda, a depositar na conta de depósitos à ordem n.º 001........30 (“DO”) titulada pela B junto da Caixa Geral de Depósitos, S.A, verba essa que será transferida para o depósito a prazo 001........20 do banco Caixa Geral de Depósitos, de que é igualmente, titular a B, contra a entrega de uma garantia bancária à primeira solicitação com a fórmula que consta do Anexo IX ao presente contrato;
1.2-EUR 410.000,00 (quatrocentos e dez mil euros), a título de reforço de sinal, até 1de Junho de 2011, valor esse que já foi efectivamente recebido e depositado na conta bancária DO referida no número 1.1 anterior, contra a entrega da respectiva garantia bancária nos termos ali referidos;
1.3-O remanescente do preço, ou seja, €2.370.000,00 (dois milhões trezentos e setenta mil euros) será pago no momento da outorga da escritura pública de compra e venda da fracção (…)”
2.13.-Atenta a redução do preço total da venda da fracção objecto do contrato promessa de compra e venda, foi acordado, nos termos da cláusula segunda, no ponto 1.3 do segundo aditamento que o remanescente do preço correspondente a €2.370.000,00 (dois milhões trezentos e setenta mil euros seria pago no momento da outorga do contrato promessa de compra e venda.
2.14.-Nos termos deste segundo aditamento, a B prorrogou os prazos para a finalização dos trabalhos de construção da futura fração, até 31 de Junho de 2014 e para a obtenção da licença de utilização da fracção a construir até 31 de Junho de 2015 e o n.º 1 da cláusula quarta (“Obrigações da B”) constante do contrato promessa de compra e venda e do primeiro aditamento, passou a ter a seguinte redacção, no segundo aditamento:
“A B compromete-se a promover junto das entidades administrativas competentes, todas as aprovações a que se referem os considerandos iniciais do presente Contrato, bem como efectuará a construção da fracção e do resto do Empreendimento nos termos do Parágrafo infra de acordo com o projecto aprovado e com as especificações de construção e acabamentos presentemente acordadas (sujeitas a alterações de acordo com o disposto no parágrafo 4 da cláusula primeira e a realizar os trabalhos segundo boas práticas e regras da arte no que tange aos padrões de qualidade, normas, regulamentos e princípios de construção, planeamento e engenharia aplicáveis, aos quais serão aferidas em caso de divergência:
As partes acordam que (i)- o não cumprimento pleno do disposto no presente parágrafo pela B, bem como ii)- a não finalização dos trabalhos de construção da futura fracção até 31 de Junho de 2014 ou ainda iii)- se a licença de utilização da fração não for obtida até 31de Junho de 2015, será considerado um incumprimento definitivo do contrato, na medida em que se traduza na impossibilidade de entrega da fração ao cliente por motivo imputável à B, aplicando-se o acordado no número três da cláusula nona” .
2.15.-Em Junho de 2014, a B e o ora Autor assinaram o “terceiro aditamento ao contrato promessa de compra e venda assinado em 18 de Fevereiro de 2011”. Com efeito, no n.º 1 da cláusula quarta ( “Obrigações da B” ) do contrato de compra e venda e respectivo primeiro e segundo, aditamentos, passou a ter, no terceiro aditamento ao contrato promessa de compra e venda, a redacção seguinte:
“A B compromete-se a promover junto das entidades administrativas competentes, todas as aprovações a que se referem os considerandos iniciais do presente Contrato, bem como efectuar a construção da fracção e do resto do Empreendimento nos termos do Parágrafo infra de acordo com o projecto aprovado e com as especificações de construção e acabamentos presentemente acordadas (sujeitas a alterações de acordo com o disposto no parágrafo 4 da cláusula primeira e a realizar os trabalhos segundo boas práticas e regras da arte no que tange aos padrões de qualidade, normas, regulamentos e princípios de construção, planeamento e engenharia aplicáveis, aos quais serão aferidas em caso de divergência:
As partes acordam que (i)- o não cumprimento pleno do disposto no presente parágrafo pela B, bem como ii)- a não finalização dos trabalhos de construção da futura fração até 31 de Dezembro de 2014 ou ainda iii)- se a licença de utilização da fracção não for obtida até 31 de Junho de 2015, será considerado um incumprimento definitivo do contrato, na medida em que se traduza na impossibilidade de entrega da fracção ao cliente por motivo imputável à B, aplicando-se o acordado no número três da cláusula nona” .
2.16.–Através do quarto aditamento foi, nomeadamente, alterado o “Considerando J” constante do contrato promessa de compra e venda supra indicado como documento n.º 1, o qual passou a ter a seguinte redação no quarto aditamento ao contrato promessa:
A.– Alteração do considerando J do Contrato Aditado:
Considerando que:
J.–“A conclusão da construção da fração referida no presente contrato já ocorreu e a inauguração oficial do complexo “Key Lago”, terá lugar até 31 de Dezembro de 2015, isto é até 31 de Dezembro de 2015 os seguintes trabalhos respeitantes ao empreendimento estarão concluídos:
a)-Conclusão das infra-estruturas;
b)-Conclusão das obras exteriores, jardins e partes comuns do complexo;
c)-A construção de edifícios destinados a instalações da Administração e Serviços;
d)-Conclusão das paredes e acabamentos exterior de todas as frações, com excepção das fracções com os números 101, 126, 127, 128 e 129 e
e)-Constituição e registo predial da propriedade horizontal.”
2.17.-Foi alterada a cláusula quarta do contrato-promessa de compra e venda, a qual passou a ter a seguinte redacção:
“A B compromete-se a promover junto das entidades administrativas competentes, todas as aprovações a que se referem os considerandos iniciais do presente Contrato, bem como efectuar todas as construções de acordo com o projecto aprovado e comas especificações de construção e acabamentos presentemente acordadas e a realizar os trabalhos segundo boas práticas e regras da arte no que tange aos padrões de qualidade, normas, regulamentos e princípios de construção, planeamento e engenharia aplicáveis, aos quais serão aferidas em caso de divergência por perito designado, para o efeito, pela Ordem dos Engenheiros mediante requerimento de qualquer uma das partes.
As partes acordam que (i)- o não cumprimento pleno do disposto no presente parágrafo pela B, ii)- se a licença de utilização da fracção, o certificado energético e o registo da propriedade horizontal da fracção, bem como a recepção das infra-estruturas do empreendimento não forem obtidos até 31 de Dezembro de 2015 ou iii)- o complexo “Ley Lago”, não estiver concluído, conforme descrito no Considerando J, até 31 de Dezembro de 2015, será considerado um incumprimento definitivo do contrato, na medida em que se traduza na impossibilidade de entrega da fracção ao cliente por motivo imputável à B, aplicando-se o acordado no número três da cláusula nona.
Conforme consta do considerando J a B garante que na presente data todos os trabalhos relativos à fracção já se encontram concluídos, na sua totalidade ”.
2.18.-Foi, ainda, alterada a cláusula quinta do contrato-promessa de compra e venda referente a “escritura pública de compra e venda” a qual passou a ter a seguinte redacção:
“ 1.- Sem prejuízo do disposto no parágrafo 3 da cláusula nona, a escritura pública de compra e venda da fracção será outorgada entre 6 de Janeiro e 6 de Março de 2016, num cartório notarial sito no Algarve.
2.- A escritura pública de compra e venda será marcada pela B, que deverá comunicar ao procurador do cliente, com a antecedência de 15 (quinze) dias por carta registada com aviso de recepção, para a respectiva morada no presente contrato, indicando qual o Cartório Notarial, o dia e hora da mesma, e entregará, juntamente com a notificação, os documentos prediais referente à fracção:
a)- A certidão do registo predial;
b)- Caderneta predial actualizada;
c)- Escritura de constituição da propriedade horizontal;
d)- Alvará de licença de utilização;
e)- Comprovativo das infra-estruturas do empreendimento;
f)- Ficha técnica de habitação;
g)- Certificado energético;
h)- Certidão de dívidas da B.”.
2.19.-No quarto aditamento ao contrato-promessa, a cláusula nona passou a ter a seguinte redacção:
“ (Não cumprimento e opção de resolução)
1.-Cláusula Nona, n.º 1, do contrato aditado eliminada.
2.-Cláusula Nona, n.º 1, do contrato aditado eliminada.
3.-O incumprimento definitivo, pela B, pelas razões indicadas no presente contrato ou na legislação portuguesa, dão ao cliente o direito de resolver o contrato e exigir da B o pagamento imediato, sem necessidade de interpelação, das seguinte quantias:
a)-1.230.000,00€ (um milhão duzentos e trinte mil euros) a título de restituição do sinal pago;
b)-500.000,00€ (quinhentos mil euros) a título de indemnização;
c)-O valor correspondente a todos os custos, devidamente comprovados, que o cliente despendeu com a aquisição, transporte, montagem e colocação de mobiliário na fracção e
d)-O valor correspondente a todos os custos, devidamente comprovados, que o cliente despendeu com a aquisição de bens e serviços bem como com a execução do Jardim Zen (Zen Garden) na Fracção.
É do conhecimento da B que o cliente até à presente data já despendeu a quantia de 91.419,00 € (noventa e um mil quatrocentos e dezanove euros) com o referido Jardim ZEN ( … ).”.
2.20.-Em 7 de Março de 2016, a B e o ora Autor assinaram o “quinto aditamento ao contrato promessa de compra e venda assinado em 18 de Fevereiro de 2011”.
2.21.-Através do quinto aditamento referido no número anterior, foram, nomeadamente, alterado o “Considerando J” constante do contrato-promessa de compra e venda supra indicado como documento n.º 1, o qual passou a ter a seguinte redacção no quarto aditamento ao contrato-promessa:
“ B. Alteração do considerando J do Contrato Aditado:
Considerando que:
J.–A conclusão da construção da fração referida no presente contrato já ocorreu e a inauguração oficial do complexo “Key Lago”, terá lugar até 31 de Maio de 2016, isto é até 31 de Maio de 2016 os seguintes trabalhos respeitantes ao empreendimento estarão concluídos:
f)-Conclusão das infra-estruturas;
g)-Conclusão das obras exteriores, jardins e partes comuns do complexo;
h)-A construção de edifícios destinados a instalações da Administração e Serviços;
i)-Conclusão das paredes e acabamentos exterior de todas as fracções, com excepção das fracções com os números 101, 126, 127, 128 e 129 e
j)-Constituição e registo predial da propriedade horizontal.”
2.23.-Foi, ainda, alterada, uma vez mais, a cláusula quarta do contrato-promessa de compra e venda, a qual passou a ter a seguinte redacção:
“A B compromete-se a promover junto das entidades administrativas competentes, todas as aprovações a que se referem os considerandos iniciais do presente Contrato, bem como efectuar todas as construções de acordo com o projecto aprovado e comas especificações de construção e acabamentos presentemente acordadas e a realizar os trabalhos segundo boas práticas e regras da arte no que tange aos padrões de qualidade, normas, regulamentos e princípios de construção, planeamento e engenharia aplicáveis, aos quais serão aferidas em caso de divergência por perito designado, para o efeito, pela Ordem dos Engenheiros mediante requerimento de qualquer uma das partes.
As partes acordam que (i)- o não cumprimento pleno do disposto no presente parágrafo pela B, ii)- se a licença de utilização da fracção, o certificado energético e o registo da propriedade horizontal da fracção, bem como a recepção das infra-estruturas do empreendimento não forem obtidos até 31 de Dezembro de 2016 ou iii)- o complexo “Ley Lago”, não estiver concluído, conforme descrito no Considerando J, até 31 de Maio de 2016,será considerado um incumprimento definitivo do contrato, na medida em que se traduza na impossibilidade de entrega da fracção ao cliente por motivo imputável à B, aplicando-se o acordado no número três da cláusula nona.
Conforme consta do considerando J a B garante que na presente data todos os trabalhos relativos à fracção já se encontram concluídos, na sua totalidade. ”.
2.24.-Foi, ainda, alterada a cláusula quinta do contrato-promessa de compra e venda referente a “escritura pública de compra e venda” a qual passou a ter a seguinte redacção:
“1.– Sem prejuízo do disposto no parágrafo 3 da cláusula nona, a escritura pública de compra e venda da fracção será outorgada até 31 de Dezembro de 2016, num cartório notarial sito no Algarve.
2.–A escritura pública de compra e venda será marcada pela B, que deverá comunicar ao procurador do cliente, com a antecedência mínima de 60 (sessenta) dias por carta registada com aviso de recepção, para a morada seguinte, ao cuidado do Dr. Alexander ….., advogado do cliente:
A carta indicará qual o Cartório Notarial, o dia e hora da mesma, e entregará, juntamente com a notificação, os documentos prediais referente à fracção:
a)- A certidão do registo predial;
b)-Caderneta predial actualizada;
c)-Escritura de constituição da propriedade horizontal;
d)-Alvará de licença de utilização;
e)-Comprovativo das infraestruturas do empreendimento;
f)-Ficha técnica de habitação;
g)-Certificado energético;
h)-Certidão de dívidas da B.”.
2.25.-O aqui Autor realizou o pagamento da quantia de €820 000,00 à B quando da assinatura do acordo referido no artigo 7º dos Factos Provados, e de €410.000,00 (quatrocentos e dez mil euros), a título de reforço de sinal, à B, no âmbito do primeiro aditamento ao mesmo.
2.26.-No Anexo IX, do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o Autor e a sociedade B consta o seguinte:
“ ANEXO IX
MINUTA DE GARANTIA BANCÁRIA GARANTIA BANCÁRIA
A Caixa Geral de Depósitos, S.A (adiante CGD) com sede em (…) vem prestar a (adiante designado beneficiário) a pedido da B – . (adiante B) com sede em (….) uma garantia bancária no valor de 820.000,00 (oitocentos e vinte mil euros), correspondente ao valor do sinal pago à mesma B pelo Beneficiário, no âmbito do contrato promessa adiante identificado.
Pelo presente a CGD assume a garantia como obrigação própria, responsabilizando-se por fazer a entrega de quaisquer quantias exigidas pelo Beneficiário, até à citada importância, ao abrigo do referido contrato promessa de compra e venda celebrado em …. entre o Beneficiário e a B, relativo a uma futura fracção autónoma destinada a habitação, identificada como unidade 111, Bel Air, com design F1 a edificar na parcela Surt – Lote AL3, Quinta ....., registada na Conservatória do registo Predial de L____ sob o número 9.../2.......6 e inscrita na matriz predial urbana da freguesia de A_____ sob o artigo 1.... com a área de 81.500 m2, desde que o mesmo Beneficiário invoque por escrito o incumprimento contratual por parte da B, consubstanciando-se na não entrega da referida fração ao beneficiário, por motivo imputável àquela.
A CGD obriga-se a efectuar o pagamento ao Beneficiário no prazo de 60 dias após a interpelação escrita para o efeito e desde que invocado pelo mesmo Beneficiário o incumprimento definitivo pela B do acima contrato promessa de compra e venda, relativo à não entrega da fracção.
A CGD não poderá discutir o pagamento nem opor ao beneficiário quaisquer meios de defesa ou excepção de que a B possa eventualmente prevalecer-se ao abrigo do acima referido contrato promessa. ”.
2.27.-A sociedade B não obteve até 31 de Dezembro de 2016, a licença de utilização da fracção, o certificado energético e o registo da propriedade horizontal da fracção prometida vender ao aqui Autor, nem procedeu à marcação respectiva escritura pública.
2.28.-Não ficaram concluídos até 31 de Julho de 2016 os seguintes trabalhos respeitantes ao empreendimento:
- Conclusão das infra-estruturas;
-Conclusão das obras exteriores, jardins e partes comuns do complexo;
-A construção de edifícios destinados a instalações da Administração e Serviços;
-Conclusão das paredes e acabamentos exterior de todas as fracções, com excepção das fracções com os números 101, 126, 127, 128 e 129 e
-Constituição e registo predial da propriedade horizontal.
2.29.-O A. adquiriu mobílias, sofás e outros artigos de decoração para a fracção prometida vender para que a mesma fosse utilizada pela B como moradia modelo na sua actividade de marketing conforme acordado entre A. e B.
2.30.-A Ré enviou ao Autor carta datada de 14.8.2017 na qual se lê :
“Tendo em consideração o facto desta instituição ter conhecimento de factos com base nos quais é forçoso concluir que as garantias bancárias prestadas pela Caixa Geral de Depósitos S.A. caducaram, entende esta instituição que sobre si não impende qualquer obrigação de honrar as referidas garantias bancárias ”.
B)–NÃO PROVADA
2.31.-A Villa/moradia e respectivas chaves de acesso à mesma – imóvel descrito no nº 1 da p.i. -,foram efectivamente entregues pela B S.A. ao aqui A., em data que a R. não consegue precisar.
2.32.-O A. passou a ocupar Villa/moradia a seguir à conclusão da sua edificação, mobilando-a, nela residindo, por períodos de tempo, e aí recebendo e convivendo com amigos, nela pernoitando e tomando refeições , cuidando da limpeza e arrumo da Villa/moradia e demais governança da mesma através da contratação de pessoal para tal efeito, nomeadamente a Srª Telma ……..
*
3.-Da impugnação da decisão do tribunal da 1ª instância proferida sobre a matéria de facto.
Decorre das alegações e conclusões da Ré/apelante, CGD, e no que à decisão relativa à matéria de facto proferida pelo tribunal a quo diz respeito, que discorda a mesma do julgamento de concretos pontos de facto julgado , tendo um sido julgado provado [o vertido no item 2.29] , e , outros, não provado [os vertidos nos itens de facto nºs 2.31 e 2.32].
Para tanto, e considerando que a prova produzida – maxime o depoimento de parte do A e a prova testemunhal produzida em audiência – justifica a formação de diversa convicção, impetra que :
i)-Ao ponto de facto nº 229 e julgado provado, seja conferida uma diversa redação, ou seja , que “ O A. adquiriu mobílias, sofás e outros artigos de decoração para a fração prometida vender para que a pudesse usar quando lhe aprouvesse, sem necessidade de autorização, com amigos e familiares, e para que a mesma também fosse utilizada pela B como moradia modelo na sua atividade de marketing conforme acordado entre A. e B.”;
ii)-O ponto de facto nº 2.31 seja julgado provado, passando a ter uma redacção diversa, ou seja, que “ A Villa/moradia e respetivas chaves de acesso à mesma – imóvel descrito no nº 1 da p.i.-, foram entregues pela B S.A. ao aqui A., quando este as solicitou, para que a pudesse usar, com amigos e familiares, o que sucedeu pelo menos no ano de 2016 em 3 ou 4 vezes, com ocupação por períodos de duas semanas.”
ii)-O ponto de facto nº 2.32 seja julgado provado.
Tendo a Ré CGD, em sede de impugnação da decisão de facto, observado os diversos ónus do artº 640º, nºs 1 e 2 , do CPC, nada obsta portanto ao conhecimento do mérito da impugnação que a recorrente dirige para a decisão proferida pelo a quo e relativa à matéria de facto.
E conhecendo.
Importando recordar, antes de mais, quais os fundamentos que conduziram ao julgamento de facto pela Ré visado, e em sede de cumprimento do disposto no nº 4, do artº 607º, do CPC, certo é teceu o Tribunal a quo, de entre outras, as seguintes explicações/justificações :
“ (…)
A decisão do tribunal fundou-se na ponderação :
(…)
- do depoimento da testemunha Telma ….. , empregada de limpeza que fez a limpeza da moradia objecto do contrato-promessa .Esclareceu que era avisada pelo escritório da B quando tinha de ir fazer a limpeza, e ia aí buscar a chave da moradia e entregá-la depois de terminar o trabalho , acrescentando que esta estava mobilada. Mais confirmou que chegou a estar com o Autor e a mulher quando eles estiveram na moradia, talvez uma ou duas semanas no Verão e três ou quatro dias uma ou duas vezes nesse ano, não podendo precisar o ano, esclarecendo que estes não tinham a chave da moradia , indo buscá-la escritório da B, acrescentando que era o escritório que a avisava quando tinha de ir fazer a limpeza;
- do depoimento da testemunha Loretta ….. , mulher do Autor, a qual referiu que pernoitaram na moradia algumas dias em Abril e no Verão ,e tiveram a autorização da B para o efeito, esclarecendo que quando chegavam iam buscar as chaves à recepção e aí as entregavam quando saíam ;
- do depoimento da testemunha Carlos ….., engenheiro, administrador da B juntamente com Mark …… , representando nesta a sociedade Tecnisan que tinha 3,5% do capital social da primeira. Esclareceu que estava encarregue da construção do empreendimento enquanto o Mark negociava os contratos e lidava com os clientes. Referiu que estavam concluídas 67 das 72 moradias , e todas as infra-estruturas ficaram prontas à excepção de uma ligação a esgotos , esclarecendo não ter havido licença de utilização. Mais referiu que o Mark tinha a chave de todas as casas e dizia à testemunha quando vinha algum dos promitentes compradores e ele por sua vez colocava água e luz na casa e quando saíam retirava essa ligação. Confirmou ainda que a sua assinatura se encontra aposta nos documentos de fls. 87-verso/ 90-verso , 92 a 95 , 95-verso/ 97 , 97-verso/103 ;
- do depoimento da testemunha Filipa ….., engenheira civil que trabalha para a Ré há 6 anos. Referiu que se deslocou várias vezes à obra, a última em Fevereiro de2016 . Mais referiu que nesta data não entrou na moradia em causa nestes autos, só viu do exterior mobília no interior da sala, acrescentando que entraram algumas pessoas que iam com a testemunha mas não se lembra quem facultou acesso. Esclareceu que nesta data do orçamento desta moradia só faltavam cerca de 11000,00 euros de revestimento exterior;
- do depoimento da testemunha Mark ….. , administrador da B, e que nessa qualidade celebrou contrato-promessa com o Autor em 18.2.2011, contrato esse que teve cinco alterações posteriores . A testemunha esclareceu que não completaram o complexo até 31.5.2016, nem as respectivas infra-estruturas, encontrando-se realizadas cerca de 90% das obras de acabamento e paredes exteriores das fracções. Mais referiu que combinou com o Autor que poderia utilizar a vivenda deste como showroom para mostrar aos clientes e , a B em contrapartida pagou algumas facturas extra da casa. Esclareceu não ter conhecimento do Autor ter utilizado a vivenda. Referiu ainda que a B não conseguiu todos os documentos para a escritura pública, encontrando-se em falta a constituição da propriedade horizontal, e a licença de habitação ;
- do depoimento da testemunha Hélio ….., agente imobiliário e contabilista certificado. A testemunha trabalhava para sociedade que prestou serviços de contabilidade à B no período compreendido entre 2007 e 2017. Referiu que na altura lhe foi pedido pela B para abrir a moradia em causa para serem colocados móveis na sala, o que fez, indo buscar para o efeito a chave da moradia que se encontrava no chaveiro no edifício de vendas e de arquitectura, e aí devolvendo a chave depois, esclarecendo que não entrou nos quartos. Mais referiu desconhecer se moradia foi utilizada pelo Autor ;
- do depoimento da testemunha José ….. , avaliador imobiliário que trabalha para sociedade que presta serviços à Ré, e que nessa qualidade visitou por duas vezes o empreendimento para fazer a avaliação . Referiu que a primeira vez foi há cerca de 6/7 anos e havia diversas fase da construção Mais referiu que a segunda vez foi há cerca de 3/4 anos ,tendo visitado todas as moradias, esclarecendo que foi acompanhado por alguém, não pode precisar quem, acrescentando que algumas moradias estavam fechadas e que houve moradias que não puderam visitar porque estava lá gente mas não pode precisar quais ;
-do depoimento da testemunha Jaime …., engenheiro electrotécnico que trabalha para a Ré desde 1998, e que integrou a equipa responsável pelo acompanhamento da obra desde 2014 até o financiamento ter sido interrompido em Agosto de 2016.A testemunha deslocou-se ao empreendimento talvez 3 ou 4 vezes, a última das quais em Fevereiro de 2016, esclarecendo que nesta data não entrou no interior da moradia, vendo do exterior dela pela janelas móveis, candeeiros e quartos. Pensa que a vila 111 era considerada como moradia modelo, visitável por futuros compradores, e que nessa data faltava pouco para terminar, a saber pala, portas de entrada exteriores e instalação eléctrica . Mais esclareceu que entra no interior das moradias por autorização do empreiteiro ou do dono da obra. Referiu ainda que empreiteira apresentava auto de medição e testemunha validava este auto com base na validação da empresa contratada pela Ré para o efeito;
- do depoimento da testemunha Luís …. , funcionário da Ré desde Julho de 1995 e que a partir de 2018 passou a fazer o acompanhamento do projecto da B.
Referiu que foi ao empreendimento no dia 4.2.2016 para ver a evolução das obras, e apesar de não ter tido acesso ao interior da vila 111 verificou espreitando pelos vidros que ela estava concluída e que havia mobília ,acrescentando que alguém que não conseguiu precisar quem fosse lhe disse que estava ocupada pelo Autor. Mais referiu que nessa data as vilas 123 , 124, 125 e 201 não estavam terminadas e tinham níveis de acabamento diferentes, esclarecendo que não visitou todas as vilas. Referiu ainda que esteve presente quando foi feito a apreensão de 28.6.2017 pelo administrador de insolvência e como a vila 111 estava fechada alguém que não a testemunha disse que a B não tinha as chaves e telefonou para a pessoa que lhe disseram que fazia a manutenção e limpeza da vila e que tinha as chaves, a sra. Telma ....., não tendo a testemunha assistido à chamada telefónica. Esta senhora apareceu com as chaves e abriu a porta da vivenda . A testemunha referiu nessa data questionou a sra. Telma ….. e esta respondeu que era a responsável pela manutenção e limpeza da vila em especial quando a família Guindorf ia passar férias, acrescentando a testemunha em sede de instâncias que essa senhora lhe disse que era a governanta.
Considerando que,
- o auto de apreensão de fls. 485/490 não se encontra assinado por nenhuma das pessoas que alegadamente ali se encontravam presentes, que dele nada consta quanto à proveniência ou localização das chaves da moradia objecto do contrato-promessa ou até do número de exemplares das mesmas, e que a referência aí feita a “ informação que se encontra ocupada por Telma ….. ( Governanta do imóvel) “ não identifica quem prestou essa informação nem qual a verificação feita da respectiva veracidade ,
-que nos sucessivos documentos em que se encontra materializado o acordo do promitente comprador e da promitente vendedora é reiterada a afirmação da manutenção da posse na esfera da última, com a utilização da vivenda condicionada à sua autorização,
- que no âmbito dos respectivos depoimentos as testemunhas Hélio, Mark, Carlos, José, Filipa e Jaime não confirmaram os factos julgados não provados,
-que o conhecimento da testemunha Luís relativamente aos factos julgados não provados radica no que lhe foi transmitido pela testemunha Telma, sendo certo que essa testemunha no respectivo depoimento relatou versão diversa dos factos, inexistindo elementos objectivos que permitissem ao tribunal valorar um dos depoimentos em detrimento dos outro,
- que no âmbito das declarações de parte o Autor não reconheceu a realidade destes factos, limitando-se a admitir uma utilização esporádica condicionada à autorização e consentimento da proprietária , e mediante o levantamento (e posterior devolução) junto desta das chaves respectivas, a prova produzida não foi idónea a demonstrar a veracidade dos factos julgados não provados.
No que respeita ao ponto 28º dos Factos Provados as testemunhas Mark, Jaime, Filipa, Carlos e Luís demonstraram conhecimento directo destes factos, depondo com segurança e de forma precisa , sendo os respectivos depoimentos coincidentes quanto àqueles julgados provados .
No que respeita ao ponto 29º dos Factos Provados a testemunha Mark, demonstrou conhecimento directo destes factos, evidenciando distanciamento relativamente às partes, e considerando o teor dos sucessivos documentos em que se encontra materializado o acordo do promitente comprador e da promitente vendedora a prova produzida foi julgada idónea à demonstração desses factos “.
Conhecida a ratio da convicção formada pelo Primeiro Grau e que justificou o julgamento de facto pela apelante censurado, vejamos de pronto se, na realidade, mostra-se aquela desconforme com a prova produzida (e pela apelante indicada), desde que apreciada a mesma segundo as mais elementares regras de bom senso, razoabilidade e critérios de normalidade, e também da experiência esclarecida que para o caso seja exigível.
Neste conspecto, recorda-se que a verdade que a instrução tem por desiderato, é sempre uma verdade relativa, qual melhor aproximação possível à realidade empírica dos factos e em função da extensão e utilidade epistémica da provas disponíveis . (1)
Isto dito, e ouvido que foi o depoimento de parte do autor A, pacífico é que reconheceu o autor que chegou a pernoitar no imóvel objecto do CPCV (vg no ano de 2016 esteve lá por 3 vezes , no máximo no total de duas semanas) diversos dias, tendo estado com a família e amigos, e tendo contratado uma pessoa para efectuar limpezas, mas, no que ao acesso à moradia concerne, as respectivas chaves foram-lhe sempre disponibilizadas apenas à chegada, na recepção, chaves que deveria porém devolver quando saísse retornando ao Mónaco.
Mais precisou o autor que nos referidos períodos a cozinha da casa encontrava-se totalmente equipada, mas foi já o autor que adquiriu as camas e as mesas para que pudesse nela pernoitar, bem como os normais utensílios de cozinha (como talheres, copos, panelas, etc).
Igualmente esclareceu que terá sido no final do ano de 2015 que entre a B (através de Mark …..) e o autor foi combinado/acordada a possibilidade (acordo que pensa ter passado a escrito, não se recordando porém de o ter assinado), doravante, de o autor poder servir-se da casa objecto do CPCV e para férias (mobilando-a com o básico necessário para serventia), e, por sua vez, a B utilizaria a mesma casa como modelo/marketing para ser mostrada ( inclusive através de pósteres) a futuros compradores/clientes de moradias construídas e/ou a construir no mesmo resort.
Por último, precisou o autor que, para utilizar a moradia em férias, teria que acordar com alguma antecedência e previamente o concreto período (através de Mark Lenherr) com a B, maxime para aferir se não existia então qualquer impedimento (minutos 49.33 e segs).
Ouvido de seguida o depoimento da testemunha Loretta ..... ( mulher do Autor A), da globalidade do mesmo resultou a confirmação da versão apresentada pelo autor em sede de depoimento de parte (razão porque para a mesma se remete).
Ou seja, em rigor, esclareceu/precisou também a testemunha Loretta ….. que o casal (ela e o autor/marido), familiares e amigos utilizaram a villa em pequenos períodos de férias (razão porque a mobilaram por completo e com o essencial ), tendo para tanto obtido a prévia anuência da B [levantando – à chegada - e entregando no final as chaves da moradia na recepção (minutos 30.08 e segs)].
Analisado que foi o depoimento prestado pela testemunha Telma ….. (que efectuou – em meados do ano de 2016 - ,trabalhos/serviços de limpeza na moradia dos autos , a qual estava já mobilada, recolhendo as chaves para à mesma ter acesso na recepção/escritórios da B), certo é que não se constatou existirem diferenças de conteúdo dignas de relevo em relação ao relato/súmula - acima transcrito - efectuada pela Exmª julgadora, razão porque para a mesma se remete.
Esclareceu porém que trabalhava para uma firma, e que terá (?) sido (segundo pensa) o autor dos autos quem terá contratado directamente com a sua entidade patronal, sendo que por regra [ sem prejuízo de ter sido pelo menos uma vez contactada directamente pelo autor, altura em que a informou que iria passar uns dias na moradia, logo em princípio justificava-se que a casa estivesse limpa] era contactada directamente pela B para que efectuasse uma limpeza da Villa porque iria ter lugar uma “apresentação”(como “casa modelo”) a eventuais compradores de moradias semelhantes existentes – ou a construir - no resort ( minutos 6.32 e segs.).
Escrutinado de seguida o depoimento prestado pela testemunha Luís ….. (empregado bancário da Caixa Geral de Depósitos desde meados de 1995 e que ao local da Villa apenas se deslocou por duas vezes), mencionou a mesma que teve acesso ao interior da Villa já após a insolvência da B, tendo então constatado que se encontrava totalmente concluída, mobilada e equipada, e segundo informaçãoque retirou/colheu de documento(de um relatório/inventário elaborado pelo administrador da insolvência ) junto ao processo de insolvência, a villa estaria já “ocupada”, ocupação esta que terá sido “asseverada” - ao administrador da insolvência, Dr. Jorge ….. - pela testemunha/governanta Srª Telma ….. .
No essencial, e mais uma vez, não se mostra de todo a súmula da Exª juiz do primeiro Gau desconforme com a realidade do depoimento prestado por Luís ….. e, podendo existir alguma disssintonia entre o depoimento de Telma ….. e teor do relatório/inventário elaborado pelo administrador da insolvência ( a propósito da ocupação da villa ), certo é que temos por ajustado e em sede de formação da convicção privilegiar o testemunho de Telma ….., porque a fonte originária da informação e a testemunha que foi sujeita ao princípio da imediação.
Por último e ainda no âmbito da prova testemunhal produzida, e a justificar uma diversa convicção, chama a apelante à colação o depoimento da testemunha Hélio …… (agente imobiliário e contabilista certificado), mas, no que à ocupação/utilização da Villa pelo autor, não revelou aquela (testemunha) dispor de conhecimento pormenorizado e fundamentado, não sendo igualmente convincente no que à data em que foi a Villa mobilada concerne.
Aqui chegados, e coadjuvada a prova gravada analisada com a documental junta aos autos, importa de seguida aferir se efectivamente - e sobretudo no que diz respeito aos pontos de facto impugnados – permite aquela concluir com segurança que incorreu o Primeiro Grau em erro na apreciação da prova, erro esse que deve este tribunal da Relação corrigir.
Neste conspecto, e sendo pacífico que em sede de julgamento de impugnação de decisão de facto exige-se que forme a 2ª instância a sua convicção, podendo enveredar por uma diversa/diferente da do Primeiro Grau, não deve todavia olvidar-se que não cabe de todo a este Tribunal da Relação realizar um segundo ou um novo julgamento, antes é a sua competência residual [porque os respectivos poderes circunscrevem-se à reapreciação de concretos meios probatórios relativamente a determinados pontos de facto impugnados (2)], ou seja, a impugnação da decisão de facto “ não pode transformar o tribunal de segunda instância em tribunal de substituição total e pleno, anulando, de forma plena e absoluta, o julgamento que foi realizado por um tribunal a quem cabe, em primeira e decisiva linha, fazer uma aproximação, imediata e próxima, das provas que lhe são presentes”, em suma “ À segunda instância cabe proceder ao julgamento da decisão de facto por forma a corrigir erros de julgamento patentes nos tribunais de 1.ª instância, mas dentro de limites que não podem exacerbar ou expandir-se para além do que a lei comina.” (3) .
Já no que diz respeito à formação da convicção, pertinente é outrossim ter sempre presente que, como bem nota CALAMANDREI (4), há-de o convencimento do órgão jurisdicional operar-se à luz de critérios de racionalidade, utilizando-se as máximas da experiência, sendo de exigir que o juiz atente ao que acontece na normalidade dos casos, como parâmetro para concluir pela validade ou não de uma determinada pretensão, e não olvidando que tal convencimento do juiz não é asséptico, pois que, o juiz, ao formar seu convencimento sobre o facto, não age como ser inerte e neutro, desprovido de qualquer “pré-conceito”, preconceitos ou vontade anterior.
ORA BEM.
Ao invés de provado que “ O A. adquiriu mobílias, sofás e outros artigos de decoração para a fracção prometida vender para que a mesma fosse utilizada pela B como moradia modelo na sua actividade de marketing conforme acordado entre A. e B ”, reclama a Ré que do item de facto nº 2.29 passe a constar que “ O A. adquiriu mobílias, sofás e outros artigos de decoração para a fração prometida vender para que a pudesse usar quando lhe aprouvesse, sem necessidade de autorização, com amigos e familiares, e para que a mesma também fosse utilizada pela B como moradia modelo na sua atividade de marketing conforme acordado entre A. e B.”.
A nosso ver, e em face da prova analisada, maxime em face do depoimento de parte do autor A e do depoimento testemunhal de Loretta ….. (mulher do Autor), estamos em crer que se a redacção do Primeiro Grau peca por defeito, não refletindo sequer a confissão do autor relativamente à utilização que fez da Villa, já a redacção preconizada pela CGD peca por excesso , maxime na parte em que do acto – do apelado - de mobilar a Villa faz decorrer o direito de A de a usar quando lhe aprouvesse, e sem necessidade de autorização.
Na verdade, e em razão dos referidos depoimentos de parte do autor A e testemunhal de Loretta ….. , é para nós pacífico que o autor “confessou” ter mobilado a Villa e que da mesma se serviu pelo menos em períodos curtos do ano de 2016, como pacifico é também que da referida prova não resultou (bem pelo contrário) ter o Autor passado, na sequência de acordo conseguido junto da B, a ter o direito de usar a Villa sempre e quando lhe aprouvesse, e sem necessidade de qualquer autorização.
Acresce que, de alguma forma, também o “excesso” de redacção reclamado pela apelante CGD contraria o acordado por escrito no âmbito da cláusula Décima, nº 4, (cfr. item de facto nº 2.7.) e relacionado com a “Posse da fracção”,em suma, carece de fundamento probatório exigível considerar provado que do acto de mobilar a Villa resultou o direito do autor de a usar quando lhe aprouvesse (ou seja, já não por um período anual de apenas 30 dias) e sem necessidade de autorização da B .
Concluindo, na sequência de diversa convicção formada por este tribunal de 2ª instância, e reflectindo-a na redacção do item de faco nº 2.29, deve passar aquela a ter a seguinte :
2.29– “ Na sequência do acordado com a B, o A. adquiriu mobílias, sofás e outros artigos de decoração para a fracção prometida adquirir , mobilando-a por completo, após o que a Villa passou doravante a servir como moradia modelo da B e na sua actividade de marketing e, por sua vez, o autor podia também usufruir da Villa em curtos períodos de férias, para tanto indagando previamente junto da B da disponibilidade da Villa para os períodos pretendidos ”.
Apreciando de seguida a impugnação da Ré CGD dirigida ao item de facto nº 2.31, e com base ainda no depoimento de parte do autor e testemunho da sua mulher, conjugado ambos com o testemunho prestado por Srª Telma ....., estamos em crer que, se não se justifica que o referido ponto de facto seja considerado Provado (porque da sua actual redacção poderia concluir-se que existiu um acto formal de entrega das Chaves da Villa/moradia pela B S.A. ao aqui A., data a partir da qual o autor teria acesso à Villa sempre e quando o quisesse), já se justifica porém que ao referido ponto de facto seja conferida uma resposta restritiva.
Na verdade, e no seguimento da redacção do item de facto nº 2.29, pacifico é que, pelo menos nos períodos de férias comtemplados no referido ponto de facto, ao autor foram efectivamente disponibilizadas pela B, S.A. as Chaves da Villa, para que à mesma pudesse aceder.
Assim, na sequência – mais uma vez - de diversa convicção formada por este tribunal de 2ª instância, e reflectindo-a no julgamento do item de facto nº 2.31, deve o mesmo passar a integrar o elenco dos factos Provados, e com a seguinte redacção :
2.31–“Aquando dos curtos períodos de férias a que se refere o ponto de facto nº 2.29, e que tiveram lugar pelo menos por 3 vezes no ano de 2016, ao autor foram disponibilizadas pela B as chaves de acesso à Villa, chaves que o autor levantou junto da recepção do resort, devolvendo-as aquando do regresso ao país de residência ”.
Finalmente, reclamando também a apelante CGD que o ponto de facto nº 2.32 seja julgado provado [que “O A. passou a ocupar Villa/moradia a seguir à conclusão da sua edificação, mobilando-a, nela residindo, por períodos de tempo, e aí recebendo e convivendo com amigos, nela pernoitando e tomando refeições, cuidando da limpeza e arrumo da Villa/moradia e demais governança da mesma através da contratação de pessoal para tal efeito, nomeadamente a Srª Telma …..”], porque a prova produzida “apenas” justifica a redacção conferida aos itens de facto provados e nºs 2.29. e 2.31., integrando ambos factualidade que de alguma forma consubstancia um minus em relação à vertida no item de facto nº 2.32, inevitável é a improcedência nesta parte da impugnação.
Na verdade, apontando o item de facto nº 2.32 para uma situação equivalente a uma total e absoluta disponibilidade do bem, e sem quaisquer restrições, certo é que esteve longe a prova produzida e por nós analisada de a revelar e, ademais, a julgar-se provado o item de facto nº 2.32, colidiria o respectivo conteúdo com o do item de facto nº 2.29.
No essencial, temos para nós que a prova produzida, gravada e documental, está longe de evidenciar que, ao responder negativamente ao ponto de facto nº 2.32, incorreu o Primeiro Grau em evidente e claro erro de apreciação da prova, bem pelo contrário.
Consequentemente, e no tocante à pretensão da apelante dirigida ao ponto de facto nº 2.32, deve a impugnação improceder.
Em conclusão, a impugnação – pela CGD - da decisão de facto proferida pelo tribunal a quo procede parcialmente .
*
4.- Motivação de Direito.
4.1- Se incorre a sentença apelada em error in judicando, designadamente se em razão das alterações a introduzir na decisão do tribunal da 1ª instância proferida sobre a matéria de facto, ou independentemente de quaisquer modificações, inevitável é a alteração do julgado , devendo a apelante/ré ser absolvida do pedido.
Rememorando, a acção pelo Apelado A intentada contra a apelante Caixa Geral de Depósitos, foi pelo tribunal a quo julgada provada e procedente com fundamento, no essencial, nos seguintes pressupostos/considerandos :
Primus–Decorrer da factualidade provada que a Ré, a pedido de determinada sociedade [a B Imobiliária S.A.], prestou a favor do autor duas garantias bancárias sem reservas e à primeira solicitação – uma no valor de EUR 820.000,00 e outra no calor de €410.000,00 - e no âmbito de contrato promessa outorgado entre a ordenante e o autor ;
Secundus–Tendo as partes acordado que a posse do imóvel objecto do CPCV implicaria a caducidade das garantias, certo é que não permitia a factualidade provada nos autos concluir que o Autor chegou a estar na posse [desde logo porque não logrou a CGD demonstrar o exercício de poderes de facto correspondentes ao direito de propriedade (direito de uso, fruição, e disposição de modo exclusivo da coisa conforme estabelecido pelo artigo 1305 º do C.P.C. )] do imóvel prometido adquirir. Logo, improcedia a excepção de caducidade das Garantias decorrente da posse pelo Autor do imóvel prometido adquirir ;
Tertio–Não obstante o alegado pela Ré CGD, certo é que não decorria de todo do texto das referidas garantias bancárias pelo autor invocadas que o respectivo accionamento, para ser atendido, tinha de ocorrer obrigatoriamente após a resolução do contrato-promessa por parte do Autor ;
Quartus–Tendo o A. interpelado por escrito a Ré para pagar o capital garantido invocando que a ordenante das garantias “ incumpriu definitiva e culposamente o contrato-promessa de compra e venda “, não tendo sido feita a transferência para o autor da propriedade nem da posse do imóvel , e , tendo accionado as garantias em devido tempo, incumbia à Ré CGD, forçosamente, o pagamento do capital garantido .
Já a Ré CGD, dissentindo do julgamento efectuado pelo tribunal a quo e direcionando a respectiva discordância sobremaneira para o julgamento da matéria de facto, e , reclamando que as alterações preconizadas permitem concluir por uma situação de POSSE do autor em relação à Villa objecto do CPCV, impetra em suma a revogação da sentença apelada.
Quid júris ?
Antes da mais, importa começar por deixar claro que não é a sentença apelada merecedora de qualquer reparo no tocante à qualificação [que as partes também não questionam, não obstante o disposto no artº 5º, nº3, do CPC] das GARANTIAS identificadas nos itens de facto nº s 2.1., 2.2 , 2.4 e 2.26, resultando com segurança do teor dos referidos itens de facto que a apelante C.G.D. prestou ao apelado A obrigações/garantias pessoais autónomas, quais negócios atípicos produto da liberdade contratual (5), assumindo obrigações a ser desencadeadas apenas aquando da ocorrência de algum evento futuro, e nos termos das quais [e no dizer de Pedro Romano Martinez e Pedro Fuzeta da Ponte (6)], “O garante recebe uma contraprestação para, na eventualidade de ocorrência de certos factos, pagar uma quantia a terceiro, constituindo-se credor do garantido por essa importância ” .
Dito de uma outra forma (7), em causa está a prestação efectiva pela apelante/CGD de 2 garantias autónomas e pessoais, e no âmbito das quais assumiu face ao credor/autor uma “obrigação autónoma relativamente à obrigação garantida decorrente de um outro contrato, o contrato base, sendo que, verificados que estejam os pressupostos acordados entre as partes (credor e garante) para o funcionamento da garantia, o garante terá que realizar o pagamento de uma quantia pecuniária ao credor sem que lhe possa opor, como sucede na fiança, os meios de defesa decorrentes da relação entre este e o devedor da obrigação garantida, ou da relação entre o devedor e ele ”.
Por outra banda, comportando a garantia autónoma duas vertentes ou modalidades, a garantia autónoma simples [quando as partes limitam-se a prever a “ autonomia da obrigação do garante em relação à existência, validade ou excepções oponíveis ao crédito garantido, admitindo apenas a oponibilidade de excepções próprias da relação de garantia.”, ou seja, derrogam tão só a regra da acessoriedade própria da fiança, pois não depende - porque autónoma - da obrigação principal, podendo “ (…) ser exercida logo que se verifiquem os seus pressupostos, e mesmo em caso de invalidade desta ou da existência de excepções a esta.” (8)] e a garantia à primeira solicitação, também designada – por influência anglo-saxónica - ”on first demand” [aquela em que “(…) as partes estipulam ainda que o garante não oporá qualquer excepção à exigência da garantia, mas antes a satisfará imediatamente sem discussão logo que tal seja solicitado pelo credor” (9)], pacífico é que in casu optaram as partes por adoptar a modalidade aludida em segundo lugar.(10)
É que, como decorre do clausulado aposto nas GARANTIAS acordadas, a CGD obrigou-se a efectuar o pagamento ao beneficiário no prazo de sessenta dias após interpelação escrita para o efeito e desde que invocado pelo mesmo beneficiário o incumprimento definitivo por parte da B do acima referido contrato promessa, relativo à não entrega da fracção, não podendo a CGD discutir o pagamento nem opor ao beneficiário quaisquer meios de defesa ou excepções de que a B possa vir eventualmente a prevalecer-se ao abrigo do mencionado contrato promessa [cfr. itens de facto nºs 2.1 , 2.2 e 2.26 ] .
Em suma, em razão da “modalidade” das duas Garantias acordadas, dispensado está o A/apelado de provar o facto constitutivo do seu direito para que obrigada esteja a garante/CGD e ora apelante em cumprir nos termos acordados no contrato, antes tal requisito não lhe é exigível, bastando ao primeiro formular o pedido “puro e simples“, impor a justificação do pedido ou o pedido acompanhado de certos documentos , caso em que a garantia diz-se com justificação documental. (11)
No sentido apontado, assim o vem decidindo o STJ, de modo consensual e uniforme, tendo-se concluído v.g. em Acórdão de 17/6/2021 (12) que “ Diferentemente do que acontece na garantia bancária simples, em que o beneficiário só pode exigir o cumprimento da obrigação do garante desde que prove o incumprimento da obrigação do devedor ou a verificação do circunstancialismo que constitui pressuposto do nascimento do seu crédito face ao garante, na garantia bancária automática ou à primeira solicitação (on first demand) não é exigível essa prova, visto que o garante, ao primeiro pedido do beneficiário, está obrigado a entregar imediatamente a este a quantia pecuniária fixada ”.
Ademais, importa recordar que qualquer Garantia Bancária Autónoma que seja constituída com a finalidade de afastar o risco do incumprimento do ordenante, é sempre caraterizada “ pelo primado da eficiência e da celeridade no pagamento ao credor beneficiário e só permitem ao Banco recusar o pagamento nos casos expressamente previstos no contrato de garantia ”. (13)
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4.2– DA CADUCIDADE DA GARANTIA.
Aqui chegados, o que importa doravante aferir é se logrou a Ré/apelante provar [cfr. artº 342º, nº2, do CC] a verificação de facto extintivo do direito accionado pelo AUTOR ,a saber, se tendo sido conferida a este último a Posse do imóvel objecto do contrato promessa outorgado com a promitente vendedora B, veio a verificar-se a caducidade das GARANTIAS identificadas nos itens da motivação de facto com os nº s 2.1 e 2.2. .
É que, como decorre dos referidos pontos de facto, a garantia é válida até à outorga da escritura pública de compra e venda entre a B e o beneficiário ou até à cessação, designadamente à resolução do contrato promessa de compra e venda acima identificado por motivo distinto da não entrega da referida fracção ao beneficiário por causa imputável à B, ou até à aquisição da posse da fracção pelo BENEFICIÁRIO, conforme o evento que ocorrer primeiro, após o que a presente garantia caducará para todos os efeitos legais.
Com já sabemos, para a primeira instância não permite a factualidade provada concluir que ao Autor foi conferida a posse da Villa objecto do contrato-promessa outorgado, antes aponta a matéria de facto dada como provada para uma mera e “eventual utilização esporádica e pontual dessa habitação por mera tolerância do verdadeiro titular do respectivo direito de propriedade , a sociedade B ”.
Tendo a Ré logrado introduzir (na sequência da procedência parcial da impugnação da decisão de facto, e nos termos referidos em 3) algumas alterações da decisão de facto proferida pelo Primeiro Grau, imposta de seguida aferir se permitem as mesmas alterar o julgado.
Vejamos.
É consensual – na doutrina (14) e jurisprudência (15) – que a nossa lei acolheu a concepção subjectivista no que aos elementos integradores da POSSE diz respeito [ao dispor o artigo 1251º ,do CC, que “ Posse é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real ”, e ao rezar a alínea a), do artº 1253º, do CC, que são havidos como detentores ou possuidores precários “ Os que exercem o poder de facto sem intenção de agir como beneficiários do direito ”].
Consequentemente, para existir POSSE, necessário é , para além de uma situação material de exercício de um poder de facto sobre a coisa [O CORPUS], a vontade [O ANIMUS] de o pretenso possuidor se comportar como titular do direito correspondente aos actos que se praticam, sendo que, faltando o “animus”, então está-se perante uma mera detenção ou posse precária.
Destarte, possuidor é apenas aquele que, actuando por si ou por intermédio de outrem (cfr. artigo 1252º, n.º 1, do CC), além do corpus possessório, tenha também o animus possidendi, ou seja, a intenção de exercer sobre a coisa um direito real próprio.
Já no que ao elemento do CORPUS concerne, e como decorre do disposto no artº 1257º,nº1, do CC [“ A posse mantém-se enquanto durar a actuação correspondente ao exercício do direito ou a possibilidade de a continuar”] , a relação entre a pessoa e a coisa não exige necessáriamente a prática contínua de actos materiais, bastando que se verifique uma situação de facto em que não surjam obstáculos a uma tal actuação, isto é, “enquanto a coisa estiver submetida à vontade do sujeito, de tal modo que este possa renovar a actuação material sobre ela, querendo, há corpus “. (16)
Por sua vez, sendo o “animus possidendi” a intenção de agir como titular do direito a que o exercício do poder de facto se refere (17), certo é que a prova deste elemento da POSSE pode também assentar em mera presunção [que funciona nos quadros de um litígio em que se discuta se a posse de uma das partes é em nome próprio ou em nome alheio (18)], ao dispor vg o n º2, do artº 1252º, do CC que “ Em caso de dúvida, presume-se a posse naquele que exerce o poder de facto, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1257º”.
Seja como for, impondo-se em todo o caso a prova do animus, e podendo a mesma – prova – basear-se na vontade concreta ou na causa [se a posse é derivada, entende Oliveira Ascensão que para prova do animus há-de atender-se à causa e/ou relação subjacente (19)], nada obsta a que seja tal elemento subjectivo inferido, porque “ está implicado, é exteriorizado, exprime-se, revela-se pelo modo como o agente actua, já que a intenção do domínio releva do agir em si mesmo considerado e não do que a seu respeito possa ser verbalizado por aquele que actua sobre a coisa” .(20)
Postas estas breves considerações, e precisamente no seguimento do acabado de expor [máxime porque o negócio a que se refere o nº1, do artº 410º, do CC - convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato - , de mero contrato se trata que tem por objecto uma obrigação de prestação de facto (positivo), que consiste na celebração do contrato prometido, através da emissão das declarações negociais que lhe são próprias, formalizadas, ou não, consoante os requisitos de forma estabelecidos por lei (21) ], é por demais consabido que consubstancia problema amplamente discutido na doutrina (22) e na jurisprudência o de saber “em que termos e circunstâncias se poderá qualificar como «verdadeiro» possuidor o promitente comprador que, no âmbito de um contrato promessa desprovido de eficácia real, obtém a tradição da coisa, em consequência de acordo negocial conexo com a promessa de venda, e permanece por período anormalmente dilatado no respectivo uso e fruição, em consequência de, não se realizando a escritura definitiva, também não ser definida pelas partes cabalmente a situação de pendência prolongada do contrato promessa” . (23)
Pela nossa parte, e alinhando por exemplo com o entendimento que se mostra sufragado em Ac. do STJ de 12/7/2011 (24), em última análise a qualificação da natureza da posse do beneficiário da tradição da coisa, no âmbito de um contrato promessa de compra e venda de imóvel, fica dependente fundamentalmente de uma ponderação casuística que valore adequadamente os termos e o conteúdo do negócio, as circunstâncias que o rodearam e as vicissitudes que se seguiram à sua celebração, podendo efectivamente verificar-se situações – seguramente excepcionais – em que a «traditio» não teve originariamente como pressuposto subjacente à vontade dos contraentes a realização do contrato definitivo; ou em que, supervenientemente, ocorreram vicissitudes na vida da relação contratual determinantes de uma radical mudança no título que tinha justificado a inicial «entrega das chaves», a título precário e limitado, ao promitente comprador, enquadráveis na figura da inversão do título da posse.
Dito de uma outra forma, se a traditio ocorrida no âmbito do contrato-promessa de compra e venda determina, por regra, uma situação de mera detenção, acontece que “a vida nem sempre se reduz aos estritos quadros sintetizados”, antes podem existir “ circunstâncias de diversa ordem que podem confluir para atribuir, desde logo, ao promitente comprador a qualidade de verdadeiro possuidor” (25)
Ainda seguindo de perto o douto Acórdão citado por último, “ a liberdade de actuação das partes, num campo onde predominam os interesses privados, pode traduzir consequências que, logo em sede de contrato-promessa de compra e venda, se reconduzem à aquisição da posse por parte do promitente comprador, como reflexo da perda da qualidade de possuidor por parte do promitente vendedor. Basta que este abdique dos poderes juridicamente resultantes da sua qualidade de proprietário, em benefício do promitente comprador que, a partir de então, passa a agir como verdadeiro titular. O pagamento da totalidade ou da maior parte do preço ou a verificação de circunstâncias que dificultam a concretização da escritura de compra e venda, apesar de esta ser desejada por ambas as partes, pode redundar precisamente na atribuição ao promitente comprador da qualidade de possuidor, paulatinamente exteriorizada através da prática dos actos que, em tese, incumbiriam apenas ao proprietário.”
Em suma, para se aferir de qual o verdadeiro posicionamento – em termos jurídicos e em face do objecto mediato do contrato promessa - do promitente comprador, decisivo e fundamental é atentar à factualidade concreta provada, máxime verificar se justifica a mesma concluir por uma situação de posse, isto é, se por um lado existe um poder de facto exercido sobre a coisa em questão e, por outro, qual a “intenção” e ou “vontade” que tal poder de facto exterioriza e revela.
Isto dito, e adiantando desde já o nosso veredicto, é nossa convicção que o caso sub judice aponta com segurança no sentido de que a conclusão retirada na sentença recorrida acerca da inexistência de posse se mostra inteiramente acertada, não se justificando ser alterara e não obstante a introdução, por este tribunal, de alterações na decisão de facto.
Desde logo, se analisarmos adequadamente os termos e o conteúdo do próprio negócio outorgado entre o promitente comprador A e a promitente vendedora B não deixa de ser significativo e revelador a circunstância de ambos os outorgantes acordarem em específica cláusula [a Cláusula Décima, e com o título de “Posse da fracção ] que “a fracção permaneceria na posse da B até à outorga da escritura de compra e venda, momento em que será transmitida para o cliente livre de quaisquer ónus e encargos” [cfr. item de facto nº 2.7.].
Revelador é também o facto de, ainda dos termos do contrato promessa outorgado, ter ficado logo a constar e da mesma Cláusula Décima referida, que podia, querendo-o, o promitente comprador tomar posse da fracção antes da outorga da escritura de compra e venda, mas desde que verificadas concretas condições estivessem cumulativamente preenchidas, a saber : (i) Que tivesse decorrido um período de 45 dias após a notificação da B da conclusão da construção da fracção ; (ii) Que, pelo menos 8 dias antes da entrega da FRACÇÃO ao CLIENTE, tal contraente tenha depositado ou transferido o correspondente a 90% do preço total da fracção na conta Depósitos à Ordem identificada (…); (iii)Que os restantes 10% sejam depositados numa conta conjunta aberta no nome dos representantes legais quer da B quer do CLIENTE. Este montante acrescido dos eventuais juros remuneratórios será libertado a favor da B após a outorga da escritura de compra e venda .
Depois, sintomático [de ausência de POSSE, entenda-se] é a circunstância de, também do contrato-promessa de compra e venda ter ficado a constar que [ainda na respectiva Cláusula Décima, maxime no respectivo nº 4 ] “ Sem prejuízo do referido nos parágrafos anteriores, nos termos dos considerandos J e K, as partes acordam que o CLIENTE poderá utilizar a FRACÇÃO em regime de comodato por um período máximo de 30 dias á sua escolha entre 20 de Junho de 2012 e 20 de Dezembro de 2012, desde que informe a B com a antecedência mínima de quatro semanas em relação à data do início do período da utilização pretendida. A utilização da FRACÇÃO nos termos aqui consignados não configura, para todos os efeitos legais, qualquer tradição da mesma fracção por parte da B a favor do CLIENTE. ”.
Ou seja, logo no âmbito do CPCV, foram as partes cautelosas ,prudentes,avisadas e claras em fixar quais as condições e termos de cuja verificação ficava dependente a atribuição ao promitente comprador da POSSE do imóvel prometido adquirir e, todas elas, convenhamos, não se mostram presentes na decisão de facto (ainda que com as alterações por este Tribunal naquela introduzidas), maxime a referente ao pagamento/depósito de montante correspondente a 90% do preço total da fracção .
Acresce que, a factualidade fixada em 2.29 [“ Na sequência do acordado com a B , o A. adquiriu mobílias, sofás e outros artigos de decoração para a fracção prometida adquirir, mobilando-a por completo, após o que a Villa passou doravante a servir como moradia modelo da B e na sua actividade de marketing e, por sua vez, o autor podia também usufruir da Villa em curtos períodos de férias, para tanto indagando previamente junto da B da disponibilidade da Villa para os períodos pretendidos”] e 2.31 [“Aquando dos curtos períodos de férias a que se refere o ponto de facto nº 2.29, e que tiveram lugar pelo menos por 3 vezes no ano de 2016, ao autor foram disponibilizadas pela B as chaves de acesso à Villa, chaves que o autor levantou junto da recepção do resort, devolvendo-as aquando do regresso ao país de residência” ], além de configurar uma utilização do imóvel pelo promitente comprador em moldes que se mostram previstos no próprio CPCV , certo é que é este último assertivo em clarificar que não poderá a mesma (utilização) consubstanciar um quadro de posse, não equivalendo outrossim a “qualquer tradição da mesma fracção por parte da B a favor do CLIENTE. ”.
Ou seja, a referida factualidade, está longe, e muito [ apresentando de resto alguns traços/características equivalentes a um arrendamento (“ não obstante algumas características particulares do arrendamento, maxime, as que conferem ao locatário o poder de usar dos meios facultados ao possuidor, se for perturbado no exercício dos seus direitos, nos termos do artigo 1037.º, n.º 2 do CCivil, contra o locador ou contra aquele que dele adquira o direito por força do artigo 1057.º, o arrendamento é um direito pessoal de gozo - assim qualificado expressamente pelo artigo 1682.º, n.os 1 e 2 do CCivil - , definido pelo artigo 1022.º do CCivil, nos termos apontados supra, como o contrato pelo qual alguém se obriga a proporcionar a outrem o gozo de uma coisa mediante uma retribuição, sendo nesta que reside a natureza creditícia da relação: é um direito creditório referente a uma coisa, não é um direito sobre a coisa; por outro lado a inerência, afloramento da sequela, não lhe confere a característica do absolutismo do direito, apanágio de um direito real, uma vez que o mesmo não corresponde a uma obrigação passiva universal, mas antes a um direito relativo ao senhorio, pois apenas a este o arrendatário poderá exigir que lhe seja assegurado o gozo da coisa locada para os fins a que a mesma se destina, bem como que proceda às reparações necessárias, nos termos dos artigos 1031.º, alínea b) e 1036.º do mesmo diploma (26) ou até a um contrato de hospedagem relativo a uma estadia numa unidade hoteleira] , de justificar a conclusão de que ao autor foi conferida a POSSE da Villa prometida adquirir, antes aponta a mesma com segurança para uma situação de facto que melhor se adequa com a verificação de uma situação de simples detenção, subsumível à previsão da alínea b), do artº 1253º, do Código Civil , a saber, o exercício do poder de facto sobre imóvel em resultado da tolerância do titular do direito, a B.
É que, convenhamos, a utilização do imóvel prometido adquirir em períodos permitidos pela B e segundo a disponibilidade da mesma, e a obrigação de , no final, restituir à B as chaves da Villa , de factualidade se trata que casa muito mal com o conteúdo da POSSE tal como esta figura se mostra definida no artº 1251º, do CC.
Em rigor, toda a factualidade acabada de mencionar, além de nada condizente com a prática de actos materiais exercidos com animus possidendi, afasta igualmente e também o próprio elemento – da POSSE - do corpus, porque para todos os efeitos é o Autor confrontado com situações de facto que consubstanciam verdadeiros obstáculos à livre disponibilidade da Villa não estando de todo a sua utilização submetida à sua exclusiva e única vontade.
Por último, ainda provada factualidade que aponta para a realização pelo promitente-comprador de “obras” na Villa que corresponderão ao dispêndio de valores de dezenas de milhares de euros (mais exactamente de 90.000,00€, relativamente a um jardim, dispêndio porém que, e em termos proporcionais ao custo da Villa - de milhões de euros -, acaba por não se revelar grave /considerável), certo é que logo acordaram os promitentes pela ressarcibilidade dos mesmos a cargo da promitente vendedora, o que contribui também para o afastamento do requisito subjectivo do animus - cfr. item de facto nº 2.19. .
Em suma, tudo visto e ponderado, temos por acertado o entendimento defendido pela primeira instância, no sentido de considerar que os elementos corpus e animus mostram-se de todo ausentes da actuação do Autor apelado, logo, forçosa era a improcedência da excepção peremptória pela Ré/apelante CGD invocada .
E, não provado o facto extintivo do direito pelo Autor invocado e cujo ónus da prova sobre a Ré CGD impendia [cfr. artº 342º,nº2, do CC] e, tendo presente as considerações tecidas supra a propósito das garantias autónomas on first demand pela Ré CGD outorgadas, forçosa era prima facie a procedência da acção decretada pela primeira instância.
A apelação, portanto, improcede no que concerne à questão recursória acabada de apreciar.
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4.3.–Se o apelado veio accionar as garantias bancárias prematuramente, porque apenas o podia fazer decorridos 10 dias úteis após a resolução do contrato promessa, e não antes de ocorrer a resolução do contrato promessa .
Considera a apelante CGD que, resultando da factualidade provada que o apelado veio acionar as garantias bancárias em 19.05.2017 [cfr. item de facto nº 2.4] , e , só depois, em 04.08.2017, procedeu à resolução do contrato promessa que outorgara com a B [cfr. item de facto nº 2.5], forçoso é concluir também, pela caducidade das referidas Garantias.
É que, para a apelante CGD, o texto das garantias é claro, ou seja, o acionamento das garantias bancárias tem de ser efetivado até 10 dias úteis após ocorrer a resolução do contrato promessa, e não antes de ocorrer a resolução do contrato promessa .
O Primeiro grau, porém, e em face da redacção dada ao texto das garantias bancárias pela emitente das mesmas, considera que nada permite sustentar a interpretação defendida pela Ré CGD, antes decorre do texto das garantias bancárias que o seu accionamento se basta com a sua invocação pelo beneficiário e para tanto alegando o incumprimento definitivo pela B do contrato promessa, não se exigindo que o beneficiário da garantia o pudesse fazer apenas após a resolução do contrato-promessa.
QUAL o entendimento adequado ?
Ora, do texto do clausulado nas Garantias Bancárias dos autos, decorre que :
A Caixa Geral de Depósitos, S.A. (…) vem prestar a A (…) adiante Beneficiário, a pedido de B – Imobiliária, S.A. ,adiante B, (…) uma garantia bancária no valor de EUR 820.000,00, correspondente ao valor do sinal pago à mesma B pelo Beneficiário, no âmbito do contrato promessa adiante identificado. Pelo presente, a CGD assume esta garantia como uma obrigação própria, responsabilizando-se por fazer a entrega de quaisquer quantias exigidas pelo Beneficiário, até à citada importância, ao abrigo do referido contrato promessa de compra e venda celebrado em 18 de fevereiro de 2011,entre o beneficiário e a B, relativo a uma futura fracção autónoma destinada a habitação, (…) , desde que o mesmo Beneficiário invoque por escrito o incumprimento contratual por parte da B, consubstanciando na não entrega da referida fracção ao Beneficiário, por motivo imputável àquela.
Mais decorre do texto referido das Garantias Bancárias, que “ A CGD obriga-se a efectuar o pagamento o Beneficiário no prazo de 60 (sessenta) dias após a interpelação escrita para o efeito e desde que invocado pelo mesmo Beneficiário o incumprimento definitivo pela B do acima referido contrato promessa, relativo à não entrega da fracção.
Ainda do texto das Garantias Bancárias dos autos, retira-se que os valores das garantias são de EUR 820.000,00 e de €410.000,00 , e que são ambas válidas até À outorga da escritura pública de compra e venda entre a B e o BENEFICIÁRIO ou até à cessação, designadamente à resolução, do contrato de promessa de compra e venda acima identificado por motivo distinto da não entrega da supra referida fracção ao BENEFICIÁRIO por causa imputável à B ou até à aquisição da posse da fracção pelo BENEFICIÁRIO, conforme o evento que ocorrer primeiro, após o que a presente garantia caducará para todos os efeitos legais.
Por último, revela-nos também o acordado no âmbito das Garantias Bancárias dos autos, que “Qualquer eventual accionamento da garantia só poderá ser atendido se apresentado à CGD até 10 dias uteis após a resolução do sobredito contrato promessa de compra e venda decorrente da não entrega da referida fracção ao Beneficiário por motivo imputável ao B”.
Isto dito, estando em causa duas interpretações diversas do conteúdo de concreto negócio jurídico, a resolução da divergência entre Autor e Ré há-de passar, necessariamente, pela aplicação das regras constantes dos artigos 236.º a 238.º do Código Civil, relativas à interpretação das declarações negociais, as quais visam auxiliar o intérprete a fixar o sentido juridicamente vinculante das cláusulas do contrato de garantia bancária, dando-se prioridade ao critério da impressão do declaratário e ao elemento literal de interpretação. (27)
Mais exactamente, e como assim o explicitou o Supremo Tribunal de Justiça, no seu Acórdão de 12-06-2012 (28), “ As regras constantes dos arts. 236.º a 238.º do CC constituem diretrizes que visam vincular o intérprete a um dos sentidos propiciados pela atividade interpretativa, e o que basicamente se retira do art. 236.º é que, em homenagem aos princípios da proteção da confiança e da segurança do tráfico jurídico, dá-se prioridade, em tese geral, ao ponto de vista do declaratário (receptor). No entanto, a lei não se basta com o sentido realmente compreendido pelo declaratário (entendimento subjetivo deste) e, por isso, concede primazia àquele que um declaratário normal, típico, colocado na posição do real declaratário, depreenderia (sentido objetivo para o declaratário).
Em termos práticos, o intérprete deve, relativamente a ambos os contraentes, tentar definir a posição em que se encontram perante a declaração da contraparte, e colocar um declaratário ideal (normal) na posição do declaratário real ”.
Seja como for, e porque in casu de negócio formal se trata [ainda que por vontade das partes, que não necessariamente por imposição legal, atenta a falta de regulamentação legal do contrato de garantia bancária (29)] certo é que “ não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso ”.
Ademais, conforme bem salienta FÁTIMA GOMES (30) “a interpretação do contrato de garantia autónoma deve ser feita dentro dos cânones da interpretação dos negócios jurídicos e com especial atenção ao texto do contrato, assumindo assim grande relevância a interpretação literal”.
Aqui chegados, tendo presente o clausulado dos contratos de Garantia Autónoma acima mencionado, e ao nele se explicitar que A Caixa Geral de Depósitos, S.A. obriga-se a efectuar o pagamento o Beneficiário no prazo de 60 (sessenta) dias após a interpelação escrita para o efeito e “ desde que invocado pelo mesmo Beneficiário o incumprimento definitivo pela B do acima referido contrato promessa, relativo à não entrega da fracção, não vemos como possa ser defensável uma interpretação que defenda que o acionamento da Garantia exija uma pretérita resolução do contrato promessa de compra e venda por iniciativa do beneficiário.
Acresce que, no mesmo clausulado se fez constar que o accionamento da Garantia pelo Beneficiário basta-se com a invocação pelo mesmo e por escrito do incumprimento contratual por parte da B, consubstanciando na não entrega da referida fracção ao Beneficiário, por motivo imputável àquela, ou seja, do texto do contrato dos autos não se retira qualquer exigência de resolução do CPCV para efeitos de accionamento da Garantia, logo, não pode/deve uma tal interpretação ser sufragada, por não ter um mínimo de correspondência no texto do documento.
Por último, ao constar dos contratos de garantia bancária que esta última é válida até à cessação, designadamente à resolução do contrato de promessa de compra e venda, é para nós claro que qualquer normal declaratário perante uma tal declaração, interpretará a referência à resolução como consubstanciando um dies ad quem para efeitos de acionamento da Garantia, que não um dies a quo, ou mesmo uma condição potestativa suspensiva - artºs 270º e 278º,ambos do CC.
Em suma, também nesta parte não pode/deve a apelação da CGD proceder, pois que não se justifica considerar como estando extinta, por caducidade, as garantias bancárias, e isto apenas porque não acionadas pelo autor após a resolução do CPCV.
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4.4.– Da reclamada dispensa do pagamento do remanescente da taxa de justiça.
Não se conforma a Ré CGD com a decidida (pelo Primeiro Grau) não dispensa do pagamento do remanescente da taxa de justiça, nos temos e ao abrigo do disposto no artº 6º,nº7, do RCP , o qual reza que “ Nas causas de valor superior a (euro) 275 000, o remanescente da taxa de justiça é considerado na conta a final, salvo se a especificidade da situação o justificar e o juiz de forma fundamentada, atendendo designadamente à complexidade da causa e à conduta processual das partes, dispensar o pagamento”.
A alicerçar a reclamação da apelante nesta parte, justifica a CGD que, em rigor, não “obrigou” o processado dos autos a uma vasta e complexa tramitação que justifique a não dispensa de tal pagamento, nem se verificou sequer ao longo do iter processual incidentes ou perturbações ao seu andamento normal sendo igualmente certo que as questões técnicas que a causa suscitou não podem/devem ser qualificadas de elevada complexidade.
Em suma, para a recorrente, verifica-se assim uma manifesta desproporção do montante exigido a título o remanescente da taxa de justiça, face ao valor da causa, complexidade da mesma, e comportamento das partes, pelo que deveria ter sido dispensado este pagamento.
Já a não justificar a reclamada dispensa do pagamento do remanescente da taxa de justiça, discorreu o Primeiro Grau, no essencial, nos seguintes termos :
“ Compulsados os autos verifica-se que a complexidade da causa não permite o recurso a dispensa que o legislador quis fundar em actividade jurisdicional (processual e substantiva) manifestamente simplificada .
Assim o demonstra aliás a circunstância de a acção comportar 518 folhas de processado ,uma petição inicial com 134 artigos, uma contestação com 82 artigos, ter sido deduzido e indeferido um incidente de intervenção de terceiros, realizada audiência prévia com elaboração de despacho de fixação do objecto da lide e dos termos temas da prova e ao consequente labor desenvolvido reclamando síntese e selecção desses articulados, realizadas 7 sessões da audiência final com a prestação do depoimento de parte do Autor e a inquirição de 8 testemunhas, uma das quais no decurso de duas sessões da audiência final .
Por outro lado, foi proferida sentença cuja complexidade é manifesta nas 34 páginas que comporta, bem como na necessidade de consulta e ponderação da extensa e complexa prova documental e testemunhal produzida .
Por outro lado se a conduta processual das partes não mereceu censura em termos de litigância de má fé, tão pouco foi de molde a justificar a pretendida dispensa .”
APRECIANDO
O normativo agora em equação foi aditado ao art.º 6.º do RCP pela Lei n.º 7/2012, de 13 de fevereiro [sexta alteração ao Regulamento das Custas Processuais, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 34/2008, de 26 de Fevereiro], tendo a adição referida sido imposta em razão da potencial violação do princípio constitucional da proporcionalidade e do direito de acesso aos tribunais – cfr. o disposto nos art.ºs 2.º, 18.º n.º 2 e 20.º ,todos da CRP – da impossibilidade de o tribunal que reduzir o montante da taxa de justiça devida, atendendo ao caso concreto.
Com efeito, foi precisamente devido à inexistência da facultade entretanto introduzida com o n.º 7, do artº 6º, que o Tribunal Constitucional julgou inconstitucionais as normas contidas nos artigos 6.º e 11.º, conjugadas com a tabela I-A anexa, do RCP, na redação introduzida pelo Decreto-Lei n.º 52/2011, quando interpretadas no sentido de que o montante da taxa de justiça é definido em função do valor da ação sem qualquer limite máximo, não se permitindo ao tribunal que reduza o montante da taxa de justiça devida no caso concreto, tendo em conta, designadamente, a complexidade do processo e o caráter manifestamente desproporcional do montante exigido a esse título. (31)
Neste conspecto, e como bem chama à atenção o Tribunal Constitucional, importa ter presente que “ Os critérios de cálculo da taxa de justiça, integrando normação que condiciona o exercício do direito fundamental de acesso à justiça (artigo 20.º da Constituição), constituem, pois, a essa luz, zona constitucionalmente sensível, sujeita, por isso, a parâmetros de conformação material que garantam um mínimo de proporcionalidade entre o valor cobrado ao cidadão que recorre ao sistema público de administração da justiça e o custo/utilidade do serviço que efetivamente lhe foi prestado (artigos 2.º e 18.º, n.º 2, da mesma Lei Fundamental), de modo a impedir a adoção de soluções de tal modo onerosas que se convertam em obstáculos práticos ao efetivo exercício de um tal direito.” (32)
A apontar para a proporcionalidade e adequação que deve existir entre o custo e a utilidade do serviço que efetivamente é prestado ao utente da Justiça, também o artº 529º, do CPC, no respectivo nº 2, é claro em dispor que “ A taxa de justiça corresponde ao montante devido pelo impulso processual de cada interveniente e é fixado em função do valor e complexidade da causa, nos termos do Regulamento das Custas Processuais”, ou seja, pacifico é que em sede de concretização da taxa de justiça, estabelece a lei um sistema misto baseado em dois elementos: um objectivo e quantitativo – o valor da acção; e outro qualitativo – a especificidade da situação (complexidade e comportamento processual). (33)
Aqui chegados e não havendo dúvidas de que o valor da causa é superior a € 275.000 (sendo do valor de 1.230.000,00€), importa por conseguinte aferir da oportunidade e pertinência da reclamação recursória da apelante no sentido de que se justificava a dispensa do pagamento do remanescente da taxa de justiça.
Para começar, recorda-se que a acção iniciou-se a 8/11/2017 e concluiu-se com a Sentença final proferida a 7/4/2022, tendo durado cerca de 5 anos, mas, logo a 19-03-2019 designaram-se datas para a realização do julgamento, o que equivale a dizer que prima facie não se revelou a respectiva tramitação de excepcional complexidade ou para o respectivo decurso não contribuíram as partes em termos “negativos” – v.g. com constantes requerimentos e subsequentes incidentes anómalos e/ou com carácter dilatório, antes tudo aponta para que se tenham limitado, no essencial, a cooperar normalmente com o tribunal dentro daquilo que é desejável, ou seja, o decurso do referido prazo para a composição do litígio deveu-se no essencial ao funcionamento normal da máquina da justiça, não olvidando ainda os constrangimentos decorrentes do período da pandemia covid 19 - , bem pelo contrário.
Depois, tendo havido é certo 8 sessões de audiências de julgamento, também nem todas se revelarem demoradas e com a inquirição de numerosas testemunhas, antes algumas sessões tiveram lugar que foram céleres, com a audição de apenas um interveniente processual, sendo que, no decurso da produção da prova, foi patente a existência entre as partes de salutar correcção entre advogados e Juíza Presidente, e não foram formulados por aquelas diversos requerimentos que tenham contribuído para entorpecer o andamento célere do processo.
Já no que à complexidade da causa concerne, e, não obstante o seu valor, certo é que não existiram questões jurídicas complexas a analisar, ou seja, não apenas não demandou/exigiu a resolução das questões de facto a análise de extensa prova produzida [pois tudo se resumia a uma questão de prova de factos relacionados com a forma, modo e intensidade da utilização pelo promitente comprador do imóvel prometido adquirir] como, também as questões de direito não incidiram sobre matérias de elevada complexidade e/ou especialização jurídica, demandando um estudo cuidado e demorado, antes incidiu sobre matéria pela jurisprudência já bastante analisada e discutida – como o é o das Garantias Autónomas.
Em rigor, temos para nós que entre o valor elevado da acção e a exigência decorrente da apreciação, estudo e julgamento ( de facto e de direito ) da mesma acção , não se descortina existir uma qualquer correspondência em termos de equiparação e proporcionalidade.
Por último, sendo a Base Tributável dos autos a de € 1 230 000,00, temos que a Taxa de justiça devida a final é a de 11.934.,00€ [cfr. tabela I A, do Regulamento das Custas Processuais - DL n.º 34/2008, de 26 de Fevereiro], sendo já a taxa de justiça corresponde ao montante devido pelo impulso processual do interessado a de 1.632,00€.
Tudo visto e ponderado, temos para nós que in casu se justificava que o requerido pela apelante tivesse sido atendido, pelo menos parcialmente, dispensando-se a recorrente do pagamento, em 50%, do remanescente da taxa de justiça na primeira instância e ao abrigo do preceituado no art. 6º nº 7 do Regulamento das Custas Processuais.
É que, verificando-se o exagero ou desproporcionalidade entre a taxa remanescente e a especificidade da situação (complexidade da causa e trabalho produzido) há sempre a possibilidade de ser decidida a dispensa (total ou parcial) do pagamento dessa taxa remanescente, ao abrigo do nº 7, do art. 6º, do RCP . (34)
Ademais, certo é que é pacífica a jurisprudência no sentido de admitir a redução da taxa de justiça remanescente, em lugar tão só da mera dispensa, como assim o decidiu já o STJ em acórdão 12.12.2013 (35)
Por último, porque a dispensa do pagamento do remanescente da taxa de justiça, quando concedida, aproveita (36) aos demais sujeitos processuais, da presente decisão beneficia outrossim a parte não recorrente, isto é, o autor, sendo que, de qualquer forma, sempre este último, porque parte vencedora a final, fica dispensado do pagamento da taxa remanescente, conforme art. 14, nº 9, do Regulamento das Custas Processuais, o qual é imputado à parte vencida e considerado na conta a final.
Na verdade, porque a exigibilidade da taxa de justiça remanescente face a quem havia obtido ganho de causa no processo, sujeitando-o ao encargo de posteriormente diligenciar do vencido o respetivo reembolso veio a ser considerada pelo Tribunal Constitucional como inconstitucional (37), por comprimir “excessivamente o direito fundamental de acesso à justiça, previsto no artigo 20.º, n.º 1, da Constituição, impondo um ónus injustificado face ao interesse público em presença em violação do princípio da proporcionalidade decorrente do artigo 18.º, n.º 2º, da Constituição”, veio a Lei n.º 27/2019, de 28.3, a alterar a redação do acima mencionado n.º 9 do art.º 14.º,do RCP.
Destarte, e para a parte vencedora, isto é, que “não seja condenada a final”, temos assim que “ a dispensa do pagamento do remanescente da taxa de justiça já não está dependente do pedido do interessado, nem sequer da intervenção oficiosa do tribunal, porque a dispensa opera automaticamente (ope legis)”. (38)
Em conclusão, importa conceder parcial provimento à apelação da CGD quanto à questão recursória acabada de apreciar, justificando-se que seja à apelante concedida a dispensa, do pagamento, em 50%, do remanescente da taxa de justiça na primeira instância e ao abrigo do preceituado no art. 6º nº 7 do Regulamento das Custas Processuais.
Admitindo o art. 6º, nº 7, do RCP, também em sede de recurso (39), que a parte seja dispensada do pagamento da taxa de justiça remanescente correspondente ao valor tributário que exceder € 275.000,00 (40), e , porque em sede de instância recursória não se suscitaram igualmente questões recursórias complexas [v.g. e relativamente à impugnação da decisão de facto da primeira instância , o seu julgamento revelou-se simples e, igualmente a motivação de direito esteve longe de demandar um esforço jurídico aturado, exigente e extenso], temos outrossim por adequado [apesar da redução que decorre desde logo do nº 2, do artº 6º, do RCP , ao dispor que “ Nos recursos, a taxa de justiça é sempre fixada nos termos da tabela i-B, que faz parte integrante do presente Regulamento”] estender à apelação o decidido relativamente ao processado no Primeiro Grau no que à dispensada do pagamento da taxa de justiça remanescente concerne.
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5- Concluindo (cfr. nº 7, do artº 663º, do CPC):
5.1.–A entrega ao promitente-comprador da coisa prometida vender não constitui um efeito típico/regra do contrato promessa de compra e venda (cf. art.º 410.º do CC), razão porque, quando a referida entrega antecipada se verifica, tal decorre em razão de contrato atípico ou inominado, diferenciado do contrato-promessa, constitutivo de um direito pessoal de gozo, e sem aptidão portanto para conferir POSSE.
5.2.–O referido em 5.1. não obsta a que, em casos excepcionais, nomeadamente nas situações em que o promitente-vendedor logo abdica dos poderes juridicamente resultantes da sua qualidade de proprietário em favor do promitente-comprador, passe este último a agir sobre a coisa como sendo o verdadeiro dono (corpus) e com a intenção de actuar como o titular do direito (animus), caso em que então se deve considerar que adquiriu uma verdadeira posse, que exerce portanto em nome próprio.
5.3.–Se no decurso do contrato promessa o promitente vendedor autoriza o promitente comprador a utilizar o imóvel objecto do contrato por curtos períodos, vg em fins de semana e/ou períodos de férias, e com a obrigação de restituir as respectivas chaves logo que decorridos tais períodos, não existe fundamento pertinente para se considerar que ao promitente comprador foi conferida a POSSE do imóvel.
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6.–Decisão.
Em face de tudo o supra exposto, acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, em, concedendo parcial provimento à apelação interposta por Caixa Geral de Depósitos, S.A.:
6.1.-Alterar a decisão de facto proferida pelo tribunal a quo, porque procedente parcialmente a impugnação pela apelante CGD deduzida ;
6.2.-Confirmar e manter, ainda assim, a sentença apelada no tocante à questão de mérito resolvida.
6.3.-Revogar a sentença apelada na parte referente a custas, dispensando-se a Ré recorrente e em 50% do pagamento do remanescente da taxa de justiça correspondente ao valor da causa.
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Custas na acção e apelação a cargo da Ré/apelante, havendo lugar em ambas as instâncias à dispensa, em 50%, do pagamento do remanescente da taxa de justiça correspondente ao valor da causa.
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LISBOA, 27/10/2022
António Manuel Fernandes dos Santos– (O Relator)
Ana de Azeredo Coelho– (1ª Adjunta)
Eduardo Petersen Silva– (2º Adjunto)
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(1)-Cfr. MICHEL TARUFFO, em La Prueba, Artículos y conferencias, Editorial Metropolitana, 2008, págs. 19 e segs., apud Pires de Sousa, em Direito Probatório Material, comentado, Almedina, pág. 12.
(2)-Cfr. António Santos Abrantes Geraldes, in Recursos em Processo Civil, Novo Regime, 2010, 3ª Edição, pág. 309.
(3)-Cfr. Ac. do STJ de 1/7/2014, Proc. nº 1825/09.7TBSTS.P1.S1, in www.dgsi.pt.
(4)-In Veritá e verossimiglianza nel processo civile, Rivista di diritto processuale, Padova, CEDAM, 1955.
(5)-Cfr. Pedro Romano Martinez e Pedro Fuzeta da Ponte, in Garantias de Cumprimento, 1997, Almedina, pág. 71.
(6)-Ibidem, pág. 71.
(7)-Cfr. Miguel Pestana de Vasconcelos, in “Direito das Garantias”, págs. 119 a 121, Almedina, 2010.
(8)-Cfr. Prof. Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, in Garantias das Obrigações, Almedina, pág. 152.
(9)-Cfr. Prof. Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, ibidem e Miguel Pestana de Vasconcelos, ibidem, págs. 126/127.
(10)-Tal como se conclui em Ac do Tribunal da Relação do Porto, de 16-05-2017, Processo nº 1614/13.4TJPRT.P1, e in www.dgsi.pt, “ Uma garantia bancária em que o banco garante assumir o compromisso irrevogável de pagar, logo à primeira solicitação e sem direito de protesto ou reclamação, e até à concorrência do montante garantido, qualquer verba que o beneficiário lhe venha a exigir, constitui uma garantia bancária on first demand”.
(11)- Cfr. Miguel Pestana de Vasconcelos, ibidem, pág. 126.
(12)- Proferido no Processo nº 15932/16.6T8LSB-A.L1.S1, sendo Relatora ROSA TCHING, e in www.dgsi.pt.
(13)-Cfr. Ac do STJ de 19-10-2021, Proferido no Processo nº 1883/19.6T8FNC-A.L1.S1, sendo Relatora MARIA CLARA SOTTOMAYOR e acessível in www.dgsi.pt.
(14)- Vide, de entre muitos outros, José de Oliveira Ascensão, in Direitos Reais, Almedina, Coimbra, 1987, pág. 249 e Rui Pinto Duarte, in Curso de Direitos Reais, Parede, Principia, 2013 (3.ª edição), págs. 324 e 326.
(15)-Cfr. vg o Acórdão do STJ de 29-01-2019, Processo nº 376/10.1TBLNH.L1.S1, sendo Relatora CATARINA SERRA, e in www.dgsi.pt.
(16)- Cfr. José de Oliveira Ascensão, ibidem, pág. 244.
(17)- Cfr. José de Oliveira Ascensão, ibidem, pág. 246.
(18)-Cfr. Acórdão do STJ de 13-09-2011, Processo nº 1027/06.4TBSTR.E1.S1, sendo Relator NUNO CAMEIRA, e in www.dgsi.pt.
(19)- Cfr. José de Oliveira Ascensão, ibidem, pág. 249
(20)-Cfr. Acórdão do STJ de 13-09-2011, Processo nº 1027/06.4TBSTR.E1.S1, sendo Relator NUNO CAMEIRA, e in www.dgsi.pt.
(21)-Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. I, 2.ª edição, Coimbra Editora, pág. 335.
(22)-Sobre a matéria, vide vg Gravato de Morais, in “Contrato Promessa em Geral - Contratos promessa em especial”, págs. 245 a 247.
(23)-Cfr. Acórdão do STJ de 12-03-2015, Processo nº 3566/06.8TBVFX.L1.S2, sendo Relator LOPES DO REGO, e in www.dgsi.pt.
(24)-Proferido no Processo nº 899/04.1TBSTB.E1.S1, sendo Relator LOPES DO REGO, e in www.dgsi.pt.
(25)-Cfr. Ac do Tribunal da Relação de Lisboa, de 19-11-2002, proferido no Processo nº 8205/2002-7, sendo Relator ABRANTES GERALDES, e in www.dgsi.pt.
(26)-Cfr. Acórdão do STJ nº 2/2021, proferido no PROC nº 1268/16.6T8FAR.E1.S2 e de 5-07-2021, sendo Relatora ANA PAULA BOULAROT e in www.dgsi.pt.
(27)-Cfr. Ac do STJ de 19-10-2021, proferido no Processo nº 883/19.6T8FNC-A.L1.S1, sendo Relatora MARIA CLARA SOTTOMAYOR, e in www.dgsi.pt.
(28)-Proferido no Processo nº 14/06.7TBCMG.G1.S1, sendo Relator NUNO CAMEIRA, e in www.dgsi.pt.
(29)-Cfr. Ac do STJ de 24-10-2019, proferido no Processo nº 4061/15.0TBLSB.L2.S1, sendo Relator ACÁCIO DAS NEVES, e in www.dgsi.pt.
(30)-Em Direito e Justiça, Vol. VIII, Tomo 2, pag. 169, e cfr. citação no Ac do STJ de 24-10-2019,nota 29 que antecede.
(31)-Cfr. Acórdão do Tribunal Constitucional nº 421/2013, de 15 de julho de 2013, proferido no Processo n.º 907/2012, 3ª Secção, sendo Relator o Conselheiro Carlos Fernandes Cadilha, e que Julgou inconstitucionais, por violação do direito de acesso aos tribunais, consagrado no artigo 20.º da Constituição, conjugado com o princípio da proporcionalidade, decorrente dos artigos 2.º e 18.º, n.º 2, segunda parte, da Constituição, as normas contidas nos artigos 6.º e 11.º, conjugadas com a tabela I-A anexa, do Regulamento das Custas Processuais, na redação introduzida pelo DL 52/2011, de 13 de abril, quando interpretadas no sentido de que o montante da taxa de justiça é definido em função do valor da ação sem qualquer limite máximo, não se permitindo ao tribunal que reduza o montante da taxa de justiça devida no caso concreto, tendo em conta, designadamente, a complexidade do processo e o caráter manifestamente desproporcional do montante exigido a esse título.
(32)-Cfr. Acórdão identificado em nota 31.
(33)-Cfr. Ac. do STJ de 14-7-2022, proferido no Processo nº 2851/19.3YRLSB-B.S1, sendo Relator JORGE ARCANJO, e in www.dgsi.pt.
(34)-Cfr. Ac. do STJ de 29-3-2022, proferido no Processo nº 3396/14.3T8GMR.2.G1.S1, sendo Relator JORGE DIAS, e in www.dgsi.pt.
(35)-Proferido no Processo nº 1319/12.3TVLSB-B.L1.S1). sendo Relator LOPES DO REGO, e , no mesmo sentido, o Ac. do STJ de 22-5-2018, proferido no Processo nº 5844/13.0TBBRG.P1.S1, sendo Relator 5844/13.0TBBRG.P1.S1], ambos in www.dgsi.pt.
(36)-Vide Ac. do Tribunal Central Administrativo Sul, de 15-12-2016, no processo nº 06622/13, e acessível in www.dgsi.pt.
(37)-Cfr. Acórdão do Tribunal Constitucional nº 615/2018, de 21 de Novembro de 2018, proferido no Processo n.º 1200/2017, 1ª Secção, sendo Relatora a Conselheira Maria de Fátima Mata-Mouros.
(38)- Cfr. Ac. do STJ de 29-3-2022, [proferido no Processo nº 2309/16.2T8PTM.E1-A.S1, sendo Relator JORGE ARCANJO] e in www.dgsi.pt.
(39)-Cfr. Acs. do STJ de 19-9-2013, [proferido no Processo nº 738/08.4TVLSB.L1.S1, sendo Relator ABRANTES GERALDES ] e de 27-4-2017 [proferido no Processo nº 4154/15.3TBLSB.L1.S1, sendo Relator ABRANTES GERALDES] e in www.dgsi.pt.
(39)-Porque, como bem se conclui no Ac. do STJ de 14/1/2021 [ proferido no Processo nº 6024/17.1T8VNG.P1.S1, sendo Relatora ROSA TCHING e in www.dgsi.pt] “ Conforme resulta do disposto nos artigos 527º, nº 1 e 529º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil e artigos 1º, nº 2 e 6º, nºs 1 e 2, do Regulamento das Custas Processuais e nas tabelas I-A e I-B anexas, os incidentes, as ações e os recursos são considerados processos ou procedimentos autónomos para efeito de sujeição ao pagamento de custas stricto sensu e de taxa de justiça, funcionando, entre eles, o princípio da autonomia. ”.
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