| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA :
I – Relatório
1) A A. “ES… – ES…, S.A.” intentou a presente acção declarativa de condenação, com a forma de processo comum, contra a F… AM… pedindo que seja declarada válida e eficaz a revogação unilateral do contrato promessa dos autos declarada pela A. à R. por carta datada de 24/7/2014, e que a R. seja condenada a, em cumprimento do contrato promessa dos autos, pagar à A. a quantia de 171.115 €, correspondente à devolução do capital do sinal prestado naquele contrato, acrescida da quantia de 19.202 € a título de remuneração, supletivamente fixada por recurso à taxa de juro legal daquele capital durante o período, que mediou entre a celebração do contrato promessa (10/10/2011) e cinco dias após a sua revogação (30/7/2014), e ainda ser a R. condenada a pagar juros vencidos e vincendos sobre as quantias referidas, contados e calculados à taxa legal desde a data em que as mesmas deviam ter sido pagas (30/7/2014) e a data em que o seu integral pagamento venha a ocorrer.
Para fundamentar tal pretensão alega, em síntese, que através de uma cessão da posição contratual assumiu a qualidade de promitente compradora, no âmbito de um contrato promessa de compra e venda de um bem imóvel descrito nos autos, em que a R. figura como promitente vendedora, tendo pago a título de sinal o valor de 171.115 €, mas prevendo-se como condição para a celebração do contrato definitivo, entre outras, a aprovação pela CML de uma área bruta acima do solo de 2.184 m2. Alega que, porém, tal não foi aprovado pela CML, pelo que revogou o contrato promessa por carta de 30/7/2014, recusando-se a R. a devolver o valor do sinal, acrescido da remuneração do capital e juros de mora.
2) Regularmente citada veio a R. contestar, defendendo-se por impugnação.
Em resumo, refere que a A. sempre apresentou projectos ou pedidos junto da CML, sem qualquer conhecimento ou autorização da R., sendo que estes foram apresentados tendo em vista a sua não aprovação, por forma a poder revogar o contrato o que consubstancia um manifesto abuso de direito, referindo ainda que “incumpriu o contrato”.
3) A A. apresentou articulado de resposta, mantendo a posição defendida na petição inicial.
4) Teve lugar uma audiência prévia onde foi elaborado o despacho saneador, enunciado o objecto do litígio e indicados os temas de prova.
5) Seguiram os autos para julgamento, o qual se realizou com observância do legal formalismo.
6) Posteriormente foi elaborada Sentença a julgar a acção procedente, constando da sua parte decisória :
“Por tudo o exposto, decido julgar procedente por provada a presente acção e, consequentemente:
a) Declaro válida e eficaz a revogação unilateral do contrato promessa dos autos declarada pela Autora à Ré por carta datada de 24 de Julho de 2014;
b) Condeno a Ré a devolver o valor de 171.115,00 €, correspondente ao sinal, acrescido da remuneração equivalente ao valor pago pela instituição financeira onde tenha sido depositado ou aplicado o montante do sinal, desde a data da entrega e até à sua entrega à ré, a liquidar, e ainda juros de mora sobre as quantias referidas, desde 30/07/2014 e até integral pagamento, à taxa legal.
Custas pela ré.
Notifique e registe”.
7) Desta decisão interpôs a R. recurso de apelação, para tanto apresentando a sua alegação com as conclusões que se seguem :
“Das causas da nulidade da Sentença
(i) O princípio do pedido tem consagração no artigo 3º, nº 1, do Código de Processo Civil (CPC), nos termos do qual: “o tribunal não pode resolver o conflito de interesses que a acção pressupõe sem que a resolução lhe seja pedida por uma das partes (…).
(ii) Por força deste preceito, é ao autor que incumbe definir a sua pretensão, requerendo ao tribunal um determinado pedido – artigo 552º, nº 1, e) do CPC.
(iii) É o pedido, assim formulado, que vinculará o tribunal quanto aos efeitos que pode decretar a final, conforme dispõe o artigo 609º, nº 1, do CPC, nos termos do qual “a sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objecto diverso do que se pedir”.
(iv) A violação da referida regra – “se o juiz condena em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido” – determina a nulidade da sentença, nos termos do artigo 615º, nº 1, e), do CPC.
(v) No ponto “b)” do pedido formulado na Petição Inicial, a Recorrida peticionou a condenação da aqui Recorrente ao pagamento de uma determinada quantia, acrescida de um valor supletivamente fixado por recurso à taxa de juro legal.
(vi) Sucede que, não obstante este pedido, o Tribunal a quo condenou a Recorrente ao pagamento de um “acréscimo” equivalente ao “valor pago pela instituição financeira onde tenha sido depositado ou aplicado o montante do sinal”, o que consubstancia uma condenação num objecto diverso do pedido e, por isso, uma causa de nulidade da Sentença, nos termos do artigo 615º, nº 1, e), do CPC – segunda parte da alínea b) da “decisão”.
(vii) Em suma: no ponto b) do pedido formulado na petição inicial a Recorrida peticiona o pagamento de um “acréscimo” tendo por referência a taxa legal de juros civis; porém, o Tribunal a quo condenou a aqui Recorrente ao pagamento desse “acréscimo” por referência a uma “taxa contratual”.
(viii) Assim, a Sentença de que se recorre, condenou a Recorrente ao pagamento de um objecto diverso do pedido, o que determina a nulidade da sentença, nos termos do artigo 615º, nº 1, e), do CPC.
(ix) Face ao exposto, importa concluir pela nulidade da Sentença na parte em que condena a Recorrente ao pagamento da “remuneração equivalente ao valor pago pela instituição financeira onde tenha sido depositado ou aplicado o montante de sinal” – segunda parte da alínea b) da “decisão” da Sentença de que se recorre.
(x) Ainda quanto a este ponto, importa salientar que a Sentença, ao condenar ao pagamento de uma “remuneração equivalente ao valor pago pela instituição financeira onde tenha sido depositado ou aplicado o montante do sinal”, dá como assente que o sinal foi “depositado ou aplicado” numa “instituição financeira”.
(xi) Sucede que, no âmbito dos autos, não existe qualquer facto assente (ou não assente) sobre este facto, não houve qualquer tema da prova que versasse esta matéria e, por maioria de razão, não foi produzida, nem foi requerida (por qualquer parte ou pelo Tribunal) qualquer prova relativamente a qualquer “depósito” ou “aplicação”, constituindo assim a Sentença do Tribunal a quo uma verdadeira decisão-surpresa, que viola o princípio do contraditório que o princípio do pedido também acautela.
(xii) Assim, por constituir uma decisão-surpresa, também por esta via é nula a decisão na parte em que condena a Ré ao pagamento da “remuneração equivalente ao valor pago pela instituição financeira onde tenha sido depositado ou aplicado o montante de sinal” – segunda parte da alínea b) da “decisão” da Sentença de que se recorre. Sem prescindir,
(xiii) Ainda quanto ao pagamento deste “acréscimo”, a Sentença de que se recorre condenou a Recorrente a esse pagamento por referência a um período temporal superior àquele que havia sido peticionado pela Recorrida.
(xiv) Efectivamente, no ponto “b)” do pedido formulado na Petição Inicial, a Recorrida peticionou a condenação da aqui Recorrente ao pagamento da quantia de “171.115 € (...) acrescida da quantia de 19.202,00 €, a título de remuneração – supletivamente fixada por recurso à taxa de juro legal – daquele capital durante o período que mediou entre a celebração do contrato promessa (10/10/2011) e cinco dias após a sua revogação 30/07/2014”.
(xv) Sucede que, não obstante a delimitação temporal formulada no pedido, a Sentença de que se recorre, na 2ª parte do ponto b) da decisão, condena a aqui Recorrente a liquidar um montante, “a título de remuneração (...) até à sua entrega à Ré” (e não até à data indicada pela Recorrida, ou seja, e não até 30/07/2014).
(xvi) Em termos práticos, enquanto a Recorrida, por referência a este “acréscimo”, peticionou o pagamento do montante de 19.202,00 € (que corresponde ao valor dos juros civis devidos entre 10/10/2011 e 30/07/2014), a Sentença de que se recorre condena a Recorrente, “a título de remuneração”, ao pagamento de um valor que, até à data em que foi proferida a Sentença, perfazia o valor de €37.598,42 (juros civis devidos entre 10/10/2011 e 06/03/2017), a que ainda acresceriam “juros de mora sobre as quantias referidas, desde 30/07/2014 e até integral pagamento, à taxa legal”.
(xvii) Assim, por condenar em quantidade superior e em objecto diverso do pedido (artigo 615º, nº 1, e), do CPC) é nula a decisão na parte em que condena a Ré ao pagamento do montante do valor do sinal “acrescido de uma remuneração equivalente ao valor pago pela instituição financeira onde tenha sido depositado ou aplicado o montante do sinal, desde a data da entrega e até à sua entrega à Ré”.
Do aditamento de um facto relevante para a boa decisão da causa
(xviii) Nos seus articulados, a aqui Recorrida confessou que “não impugnou judicialmente a decisão” de indeferimento do projecto de licenciamento nos termos constantes de fls. 258 a 260 e minuta de fls. 261 a 263 do processo camarário apenso por linha”.
(xix) Os termos constantes do indeferimento do projecto de licenciamento são essenciais para a boa decisão da causa, pelo que, atendendo à confissão da aqui Recorrida deve o Tribunal da Relação de Lisboa aditar um facto provado nos termos do qual a “A. não impugnou judicialmente a decisão” de indeferimento do projecto de licenciamento nos termos constantes de fls. 258 a 260 e minuta de fls. 261 a 263 do processo camarário apenso por linha.
Da errada subsunção dos factos ao direito
(xx) Tendo por base os factos considerados provados, o Tribunal a quo não podia ter declarado “válida e eficaz a revogação unilateral do contrato promessa dos autos, declarado pela Autora à Ré por carta datada de 24 de Julho de 2015” (alínea a) da “decisão” da Sentença de que se recorre), nem podia consequentemente ter condenado a Ré nos termos da alínea b) da “decisão” da Sentença de que se recorre. Vejamos,
(xxi) No caso em apreço, resultou provado que a Recorrida, durante 19 meses, decidiu, de forma unilateral, apresentar na Câmara Municipal de Lisboa um projecto com uma área substancialmente superior ao contratualmente acordado (ponto 43 dos factos provados e ponto 18 dos factos provados).
(xxii) Assim, resulta desde logo assente que, durante 19 meses, por um comportamento da única responsabilidade da aqui Recorrida, esta procurou, de forma unilateral, a aprovação de um projecto diferente do “contratualmente previsto”.
(xxiii) Esta situação é tanto mais grave, quando, por força no contrato promessa, a escritura pública devia outorgada “dentro do prazo máximo de dois anos a contar da assinatura” do contrato promessa, ou seja, devia ser outorgada num prazo máximo de 24 meses – ponto 3 dos factos provados refere que o contrato promessa se encontra junto a fls. 38 a 51.
(xxiv) Esta violação unilateral do contrato, durante um período de 19 meses, releva um comportamento contrário à boa-fé e à confiança que devem presidir à execução dos contratos.
(xxv) Sucede que, depois de 19 meses de incumprimento, outros incumprimentos se seguiram.
(xxvi) Efectivamente, em Maio de 2013, ou seja, 19 meses depois da celebração do contrato promessa e 5 meses antes do prazo máximo para a celebração da escritura definitiva (cf. alínea c) da cláusula 8.2 do contrato promessa que se encontra junto a fls. 38 a 51), a Recorrida apresentou um novo projecto na Câmara Municipal de Lisboa – cf. ponto 25 dos factos provados.
(xxvii) Porém, conforme resulta da factualidade dada como provada, este “segundo projecto” veio a ser indeferido pela Câmara Municipal de Lisboa, com fundamento na violação de diversos preceitos regulamentares e legais.
(xxviii) Ou seja, o “segundo projecto”, apresentado unilateralmente pela Recorrida, na Câmara Municipal de Lisboa, foi indeferido com base em incumprimentos que só à aqui Recorrida podem ser imputáveis (cf. ponto 43 dos factos provados) e que levaram ao indeferimento do concreto projecto apresentado, tal como levariam ao indeferimento de qualquer projecto, independentemente da área bruta de construção em causa.
(xxix) Por isso é que a revogação do contrato promessa pela Recorrida, com base nesse indeferimento, é uma revogação ilícita e abusiva jamais podendo julgar-se “válida e eficaz a revogação unilateral do contrato promessa dos autos, declarado pela Autora à Ré por carta datada de 24 de Julho de 2015” (contrariamente ao decidido pelo Tribunal a quo).
(xxx) Efectivamente, mesmo que ambas as partes tivessem estipulado a aprovação de um projecto com área de uma área bruta de construção acima do solo igual a 2184 m como uma condição essencial do contrato (mero exercício académico), o que resulta dos fundamentos do indeferimento do projecto é que o mesmo foi indeferido tendo por base diversas ilegalidades, muitas das quais não implicavam, de forma directa e necessária, uma diminuição da área bruta de construção. Vejamos,
(xxxi) Os incumprimentos assentavam em síntese, na “falta de apresentação da certidão da Conservatória do Registo Predial”; no facto de a ficha de elementos estatísticos não corresponder ao projecto de arquitectura; no facto de nos termos de responsabilidade não constar que na elaboração do projecto foram cumpridas as disposições da SCIE; na falta de apresentação de estudo hidrogeológico; no facto de a chaminé não se encontrar a uma determinada dimensão acima da parte mais elevada da edificação contígua; no facto de a dimensão dos cobertores dos degraus das escadas ou a profundidade interior das cabines dos ascensores não obedecer aos preceitos legais e regulamentares.
(xxxii) Ora, nenhum destes incumprimentos tem qualquer relação directa e necessária com a área bruta de construção acima do solo, pelo que a responsabilidade pelos mesmos só à Recorrida pode ser imputável e, em caso algum, podem legitimar o exercício de qualquer direito por parte desta.
(xxxiii) Efectivamente, permitir que os incumprimentos de uma das partes somente a ela beneficiem (já que é a parte incumpridora que, no caso, pretende revogar o contrato), prejudicando, simultaneamente, a parte cumpridora, consubstancia uma situação de abuso de direito.
(xxxiv) Em suma, perante todos os incumprimentos que levaram ao indeferimento do projecto apresentado pela Recorrida, resulta das regras da experiência comum que mesmo que a Recorrida tivesse apresentado um projecto com uma área bruta de construção de 100 m2, o mesmo seria indeferido tendo por base as ilegalidades detectadas.
(xxxv) Ilegalidades básicas e primárias como “falta de apresentação da certidão da Conservatória do Registo Predial” ou “falta de apresentação de estudo hidrogeológico”.
(xxxvi) Ilegalidades que, salvo melhor opinião, são ainda mais graves porquanto foram da exclusiva responsabilidade de quem esteve mais de 19 meses à espera para apresentar um projecto na Câmara Municipal de Lisboa, de acordo com o contratualmente estipulado.
(xxxvii) Em jeito de conclusão, não há dúvida de que, em termos meramente formais, a Recorrida tinha o direito de revogar unilateralmente o contrato, na medida em que foi rejeitado pela Câmara Municipal de Lisboa o projecto para um edifício com uma área bruta de construção de 2.184 m2 acima do solo.
(xxxviii) Porém, o exercício dessa revogação por parte de quem durante 19 meses incumpriu o contratualmente estipulado (ponto 18 dos factos provados) e de quem apresentou um projecto que foi indeferido tendo por base a existência de múltiplas ilegalidades (documento nº 16 em anexo à Contestação e ponto 41 dos factos provados), que unicamente a si podem ser imputáveis (foi a Recorrida que definiu a estratégia de apresentar o pedido de informação prévia junto da CML, tendo sido ainda a responsável pela apresentação do projecto de licenciamento e tudo o que se pretendia com o mesmo – ponto 43 dos factos provados), configura uma situação de manifesto abuso de direito.
(xxxix) Se assim não fosse, ou seja, se as partes não estivessem adstritas a agir de boa-fé na execução dos contratos, tal legitimaria que qualquer pessoa pudesse livremente incumprir os contratos ou provocar situações que, formalmente, preenchessem a sua possibilidade de resolução/revogação, unicamente com o objectivo de se aproveitar do seu (próprio) comportamento negligente e ilícito.
(xl) Assim, no caso em apreço, deve concluir-se que não obstante, em termos formais, assistir à Recorrida o direito de revogação unilateral do contrato, o exercício deste direito por parte de quem foi a única responsável pelo indeferimento do projecto de licenciamento (incumprimento que se verificou depois de um incumprimento inicial que durou 19 meses) é um exercício abusivo e, nessa medida, ilícito.
(xli) Assim, deve revogar-se a Sentença do Tribunal a quo, por violação do disposto no artigo 334º do Código Civil (CC), e, em consequência, ser julgada “inválida e ineficaz a revogação unilateral do contrato promessa dos autos, declarado pela Autora à Ré por carta datada de 24 de Julho de 2015”, revogando-se consequentemente a alínea b) da decisão em sufrágio.
(xlii) Mesmo que assim não se entendesse, o que não se concede, a verdade é que também pela via da mera interpretação do contrato promessa, celebrado entre as partes, chegaríamos à mesma conclusão.
(xliii) Efectivamente, contrariamente ao entendimento da Recorrida e do Tribunal a quo, resulta inequivocamente do contrato promessa e documentos complementares, que as partes consagraram a possibilidade de aprovação de um projecto com uma área bruta de construção acima do solo menor que 2184 m2.
(xliv) Assim, nunca a aprovação de um projecto com uma área menor do que 2184 m2 podia ser fundamento para uma revogação unilateral do contrato promessa.
(xlv) A tese que a Recorrida defendeu nos presentes autos é que a aprovação de um projecto, por parte da CML, com 2184 m2 de área bruta de construção acima do solo, era um pressuposto essencial do contrato promessa de compra e venda (entre outros, ver alínea c) do ponto 23 dos factos provados) e que esse pressuposto essencial era comum a ambas as partes.
(xlvi) Aliás, prova desta interpretação unilateral, é o facto de, não obstante a CML ter aprovado um projecto com uma área bruta de construção com 1924 m2, a Recorrida, em Outubro de 2012, ter desde logo procurado exercer, junto da Recorrente, um “direito unilateral do contrato promessa de compra e venda”, algo que esta não aceitou – ponto 19 e 20 dos factos provados.
(xlvii) Sucede que, salvo melhor opinião, a vontade das partes (e, nomeadamente, a vontade da aqui Recorrente) foi sempre que o projecto pudesse ter, no máximo, a área bruta de construção acima do solo de 2184 m2. Vejamos,
(xlviii) Como é consabido, para se apurar a vontade das partes, temos, em primeiro lugar, que atender ao facto de, na interpretação dos contratos, prevalecer, em regra, “a vontade real do declarante”, sempre que for conhecida do declaratário.
(xlix) Ora, nos termos da cláusula 7ª, no seu ponto 7.2, alínea b) estabeleceu-se “que a promitente vendedora autoriza expressamente a promitente compradora (...) a apresentar o projecto para o imóvel referido no parágrafo anterior, ou qualquer outro projecto, com a identificada área de construção cima do solo, ou menor” – ponto 9 dos factos provados.
(l) Ou seja, resulta do teor literal do contrato que a aqui Recorrente apenas autorizava a Recorrida a apresentar um projecto que tivesse uma área bruta de construção acima do solo igualou menor a 2184 m2, pelo que a aprovação de um projecto com uma área inferior – como o projecto que foi aprovado e se encontra assentes nos pontos 19 e 20 dos factos provados – não obstava à celebração do contrato definitivo.
(li) Mas se dúvidas houvesse quanto à “vontade real do declarante” (no caso, quanto à vontade real da Recorrente), atenda-se ao conteúdo da declaração, que esta outorgou a favor da Recorrida, e que consta do ponto 14 dos factos provados: “A Ré (promitente vendedora e aqui Recorrente), no seguimento do estabelecido no contrato emitiu, em 26 de Outubro de 2011”, emitiu uma declaração através da qual declara autorizar e atribuir à Autora (aqui Recorrida) legitimidade para submeter à CML “qualquer projecto que contemple uma edificação com a área bruta de construção acima do solo de 2184 m2, ou menor” (destaque nosso) – ponto 14 dos factos provados.
(lii) Ou seja, resulta inequivocamente desta declaração, emitida pela Recorrente a favor da Recorrida, que a vontade daquela era permitir que a Recorrida apresentasse um projecto para um edifício com uma área bruta de construção acima do solo igualou menor do que 2184 m2.
(liii) Assim, não é pelo facto de, na execução do contrato, a Recorrida ter procurado a aprovação de um projecto com uma área bruta de construção igualou superior a 2184 m2, nem pelo facto de a Câmara não ter autorizado um projecto que permitisse alcançar essa área, que legitimava o direito de revogação unilateral do contrato por parte da Recorrida.
(liv) Não o era, porque não só essa não era uma condição essencial do contrato, como resulta inequivocamente do texto do contrato e da declaração que, pelo menos a vontade de uma das partes, no caso a vontade da Recorrente, era que o projecto pudesse ter uma área inferior a 2184 m2, mas nunca uma área superior a isso.
(lv) Resulta igualmente assente que a Recorrida tinha pleno conhecimento desta vontade, já que passou a ser parte no contrato e foi ela que beneficiou da referida declaração.
(lvi) Em suma: a Recorrida estava plenamente legitimada para apresentar um projecto na CML, que obedecesse às normas legais e regulamentares, independentemente de a área bruta de construção acima do solo ser igual ou menor a 2184 m2.
(lvii) O que não podia naturalmente acontecer, como infelizmente aconteceu, era a Recorrida apresentar um projecto na CML com uma área bruta de construção acima do solo superior a 2184 m2 (o que sucedeu nos 19 meses subsequentes à outorga do contrato promessa – ponto 18 dos factos provados) e muito menos apresentar um projecto que violava as normas legais e regulamentares em vigor (ponto 41 dos factos provados) e que, nessa medida, estava, à partida, votado ao insucesso.
(lviii) Compreende-se, como defende o Tribunal a quo, que a Recorrida tenha procurado “valorizar o projecto em termos de área, dado que tal se correlaciona directamente com a possibilidade de maior lucro”.
(lix) O que não se compreende é que a Recorrida tenha sacrificado a possibilidade de viabilização de um projecto “à possibilidade de atingir maior lucro” e, dessa forma, não obstante saber que o projecto violava diversos preceitos legais e regulamentares, não o ter adaptado “à área bruta de construção acima do solo de 2184 m2, ou menor”, conforme estava autorizada a fazer por força do estabelecido na cláusula 7.2 do contrato promessa de compra e venda (ponto 9 dos factos provados) e na declaração referida no ponto 14 dos factos provados.
(lx) Assim, também por esta via importa concluir que a revogação unilateral do contrato por parte de quem, durante 19 meses, incumpriu o contratualmente estipulado (ponto 18 dos factos provados) e de quem apresentou um projecto que foi indeferido tendo por base a apresentação de múltiplas ilegalidades (documento nº16 em anexo à Contestação e ponto 41 dos factos provados), que unicamente a si podem ser imputáveis (foi a Recorrida que definiu a estratégia de apresentar o pedido de informação prévia junto da CML, tendo sido ainda a responsável pela apresentação do projecto de licenciamento e tudo o que se pretendia com o mesmo – ponto 43 dos factos provados), configura uma situação manifesto abuso de direito.
(lxi) Consequentemente, deve revogar-se a Sentença do Tribunal a quo, por violação do disposto no artigo 334º do Código Civil (CC), e, em consequência, ser julgada “inválida e ineficaz a revogação unilateral do contrato promessa dos autos, declarado pela Autora à Ré por carta datada de 24 de Julho de 2015”, revogando-se consequentemente a alínea b) da decisão em sufrágio, só assim se fazendo a tão costumada Justiça”.
8) A A. apresentou contra-alegações, onde defende a improcedência do recurso e a confirmação da Sentença recorrida.
* * *
II – Fundamentação
a) A matéria de facto considerada provada na 1ª instância foi a seguinte :
1- Em 10/10/2011 a A. celebrou com a sociedade “E… – Sociedade Imobiliária, Ldª” um contrato que as partes intitularam de “Contrato de Cessão da Posição Contratual”, nos termos constantes de fls. 28 a 30 cujo teor se reproduz;
2- Por tal contrato a “E…” (ali referida como Cedente) cedeu à A. (ali referida como Cessionária), e esta tomou daquela, a sua posição contratual de promitente compradora no Contrato Promessa de Compra e Venda que aquela havia celebrado com a R., como promitente vendedora, também em 10/10/2011, e que teve por objecto o prédio urbano sito na Rua …, nºs. … e …, composto por cave, rés-do-chão, primeiro andar, sótão e quintal, com a área de 463,73 m2, sito na freguesia de São Mamede, concelho de Lisboa, descrito na …ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha nº … e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de São Mamede sob o artigo ….
3- A “E…” celebrou com a R., o contrato promessa de compra e venda cuja cópia se encontra junta a fls. 38 a 51, cujo teor se reproduz, que tinha por objecto o imóvel referido e o preço da compra e venda prometida havia sido fixado em 1.711.150 €.
4- Uma vez que a “E…” havia pago à R., com a celebração do Contrato Promessa, a quantia de 171.115 € a título de sinal e princípio de pagamento, na data da celebração do “Contrato de Cessão de Posição Contratual” encontrava-se por pagar parte do preço do valor de 1.540.035 €, que deveria ser paga no acto da outorga da escritura pública de compra e venda.
5- Com a celebração do Contrato de Cessão de Posição Contratual a A., ali cessionária, pagou à sobredita “E…”, ali Cedente, a quantia de 171.115 €, correspondente ao reembolso do sinal pago por esta à R. no já referido Contrato Promessa de Compra e Venda.
6- Com data de 10/10/2011 a R., por escrito, declarou tomar conhecimento e autorizar a cessão da posição contratual da “E…”, enquanto Cedente, para a A., enquanto Cessionária.
7- Ficou fixado no contrato promessa que o remanescente do preço fixado, ou seja, a quantia de 1.540.035 €, deveria ser pago no dia da outorga da Escritura Pública de Compra e Venda prometida. 8- Na cláusula 7ª do contrato ficaram estabelecidas condições, a primeira relacionada com direito de preferência, tendo ficado estabelecido que a compra e venda prometida fica condicionada à válida renúncia ou não exercício do direito legal de preferência pela CML ou IGESPAR.
9- Nos termos da cláusula 7ª, no seu ponto 7.2., sob a epígrafe Concessão de Licença de construção, ficou estabelecido na alínea a) que “A promitente Compradora apresentará junto da Câmara Municipal de Lisboa um projecto para um edifício com uma área bruta de construção de 2.184 m2 acima do solo (...)”, na alínea b) previu-se que “A promitente vendedora autoriza expressamente a promitente compradora, ou quem venha a suceder por efeito da cessão da posição contratual, a apresentar o projecto para o imóvel referido no parágrafo anterior, ou qualquer outro projecto, com a identificada área bruta de construção acima do solo, ou uma área menor, mais reconhecendo a Promitente Vendedora que a Promitente Compradora, ou quem venha a suceder, tem nisso um interesse próprio e atendível e, como tal, legitimidade procedimental junto das entidades competentes”, e na alínea c) que “caso a Câmara Municipal de Lisboa não aprove o projecto conforme apresentado pela Promitente Compradora, ou caso o IGESPAR não conceda parecer favorável, a Promitente Compradora terá a faculdade de revogar unilateralmente o presente Contrato, através de comunicação escrita dirigida à Promitente Vendedora, ficando esta com a obrigação de devolver o sinal à Promitente Compradora acrescido da remuneração prevista na cláusula 12 alínea (c) do presente Contrato” e na alínea d) “se, decorridos dois anos após a assinatura do presente Contrato, a CML não tiver aprovado o projecto nos termos da al. (a) desta cláusula, quer porque o rejeitou definitivamente, quer porque ainda não se pronunciou definitivamente sobre ele (...), qualquer das partes pode revogar unilateralmente o presente Contrato, devendo em qualquer dos casos a Promitente Vendedora devolver o sinal à promitente Compradora acrescido da remuneração prevista na cláusula 12 alínea (c) do presente Contrato”.
10- Nos termos da mesma cláusula, no ponto 7.3, também ficou a compra e venda condicionada à não recepção, pela promitente vendedora, a R. de citação ou notificação relativa a acção principal ou providencia cautelar que de alguma forma se relacionasse com o Imóvel e/ou com o presente Contrato.
11- Na cláusula 6ª sob a epígrafe “Aplicação do Sinal”, estabeleceu-se que : “Para garantia do pontual e integral cumprimento do disposto no presente Contrato, designadamente mas não limitando, nas cláusulas 7.1, 7.2, 7.3 subsequentes, a Promitente Vendedora irá depositar o montante do sinal em conta bancária, não podendo movimentar ou onerar o saldo da conta bancária excepto nas seguintes circunstâncias : i) Aquando da celebração da Escritura Pública relativa à compra e venda do Imóvel, caso em que a Promitente Vendedora fará definitivamente seu o sinal ; ii) Em caso de incumprimento definitivo do presente Contrato pela Promitente Compradora”.
12- Nos termos do contrato, designadamente da cláusula 8.2, a escritura pública nele prometida deveria ser outorgada no prazo de trinta dias úteis a contar do levantamento do alvará que titulasse a licença de construção concedida nos termos do projecto referido no parágrafo 7.2 do mesmo contrato.
13- Estabeleceu-se na cláusula 12. do contrato, sob a epígrafe “Revogação Unilateral do Contrato”, além do mais, que “(...) a promitente Compradora terá a faculdade de revogar unilateralmente o presente Contrato com os seguintes fundamentos : (...) (ii) Rejeição pela Câmara Municipal de Lisboa do projecto apresentado pela Promitente Compradora para um edifício com uma área bruta de construção de 2.184 m2 acima do solo, ou parecer desfavorável do IGESPAR à demolição do imóvel, conforme disposto nas alíneas (a) e (c) da cláusula 7.2 antecedente ; (...) (c) Em qualquer dos casos previstos nos parágrafos anteriores, a Promitente Vendedora devolverá imediatamente à promitente Compradora o sinal pago nos termos da alínea (a) da cláusula 5 antecedente acrescido de uma remuneração equivalente ao valor pago, entre a presente data e a data de devolução do sinal, à Promitente Vendedora pela instituição financeira onde tenha sido depositado ou aplicado o montante do sinal (...)”.
14- A Ré no seguimento do estabelecido no contrato emitiu, em 26/10/2011, uma declaração, na declara autorizar e atribui à A. legitimidade para submeter à CML “(...) qualquer projecto que contemple uma edificação com a área bruta de construção acima do solo de 2.184 m2, ou menor (...). 2. Reconhece que a Promitente Vendedora tem nisso um interesse próprio e atendível e como tal legitimidade procedimental junto das entidades competentes ; (...) mais refere que assiste à A. (...) o direito de apresentar projectos de construção nos termos constantes do nº 1 supra”.
15- Nem a CML nem o IGESPAR exerceram qualquer direito de preferência na venda do prédio em causa, e a R. não foi citada ou notificada para qualquer acção ou providência relacionada com o imóvel ou com o contrato;
16- A A. empreendeu junto da CML as diligências adequadas a apurar da viabilidade de aprovação, para o prédio prometido comprar, de operação urbanística que desse satisfação aos termos contratualmente previstos, mediante a apresentação de “Pedido de Informação Prévia”, procedimento a que foi dado o número de Processo Camarário …/…/….
17- A A. recorreu a este procedimento administrativo como passo prévio à apresentação do processo de licenciamento, por entender que o justificava a economia de meios e tempo que um PIP permite face a um procedimento de licenciamento, sobretudo num caso em que fundamentalmente se pretendia saber, como ponto prévio, se a CML permitiria uma determinada edificabilidade acima do solo.
18- O PIP apresentado continha um anteprojecto de edificação que compreendia uma área bruta de construção acima de solo superior à contratualmente prevista (2.518 m2).
19- Na sequência do processo de comunicações e contactos que se seguiu, a CML veio a exigir, como condição de aprovação do PIP apresentado, a sua alteração em termos que provocaram a redução da área bruta de construção acima do solo para 1.924,68 m2, com fundamento nas normas urbanísticas vigentes na área geográfica do prédio, concretamente do Regulamento do PUALZE (Plano de Urbanização da Avenida da Liberdade e Área Envolvente).
20- Face a esta informação a A. entendeu que seria inútil apresentar o projecto de licenciamento previsto no contrato promessa e, por carta que enviou à Ré em 30/10/2012, informou a R. do teor da decisão da CML que incidira sobre o PIP apresentado, como pretendeu exercer o direito de revogação unilateral do contrato promessa de compra e venda.
21- A R. respondeu nos termos constantes de fls. 57 e 58, e não aceitou que a A. pudesse revogar unilateralmente o contrato promessa.
22- Após, entre as partes foi trocada a correspondência sobre o assunto, constante dos documentos juntos a fls. 60 a 73, cujo teor se reproduz, a saber, carta da R. à A., datada de 7/11/2012, carta da A. à R., datada de 12/11/2012, carta da R. à A., datada de 16/11/2012, carta da A. à R., datada de 28/11/2012, carta da R. à A., datada de 5/12/2012 e carta da A. à R., datada de 2/1/2013.
23- Na carta de 28/11/2012, a A. refere, além do mais, que : “(...) a) É verdade que a ES… submeteu um PIP à CML para saber se esta admitia a construção de 2.518 m2. Naturalmente que, só depois desta Informação obtida se passaria à submissão do projecto de licenciamento. b) Só que a CML informou, desde logo, ao contrário do que a ES… esperava, que a construção admitida seria apenas de 1.924,68 m2, aliás, indo ao arrepio da opinião do Técnico camarário que informou o PIP em causa, o qual se manifestou no processo, a fls. 196, em defesa do anteprojecto da ES… do seguinte modo : “Desta forma, e apesar da interpretação feita do Despacho Superior a fls. 129, considera-se que a volumetria acima do solo proposta inicialmente e mais integrada na envolvente tanto em termos arquitectónicos como urbanísticos”. c) Apesar do parecer técnico favorável, a verdade é que a informação da CML veio a concluir que os 2.184 m2 acima do solo – que, como é sabido, é um pressuposto essencial do contrato promessa de compra e venda – não seriam admitidos. Para a ES… este dado é suficiente para antever qual o resultado que obterá um projecto de arquitectura que seja apresentado para licenciar a construção destes 2.184 m2. d) Naturalmente que a ES… tem consciência – e a F… não pode ignorar – que o contrato promessa de compra e venda especifica que “A Promitente Compradora apresentará junto da Camara Municipal de Lisboa um projecto para um edifício com a área bruta de construção de 2.184 m2 acima do solo (...) (cláusula 7.2. a))” e, mais adiante, completa esta disposição (cláusula 8.2. (a)), determinando que “a escritura pública será outorgada no prazo de 30 (trinta) dias a contar do levantamento do alvará que titular a licença de construção concedida nos termos do projecto referido no parágrafo a) da clausula 7.2. antecedente”. e) Ora, como oportunamente referiu, a ES… admitiu, por uma questão de economia, que a informação recebida da CML seria suficiente para dar como esclarecida a questão de não se conseguir alcançar o pressuposto do contrato: a construção de 2.184 m2. A F…, pelos vistos, entende que esta informação camarária não é suficiente, obrigando, assim, à apresentação do projecto de arquitectura, tal como vem especificado no contrato. f) Obviamente que, apesar de ser conhecido de antemão, o desfecho desse processo de licenciamento, actualmente denominado “comunicação prévia” no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, a ES… satisfará a pretensão da F… e vai apresentar o projecto de edificação de 2.184 m2 com vista a obter a tal licença de construção que vem indicada no contrato promessa. Não deixará, naturalmente, de, no momento próprio imputar à F… os custos, perfeitamente evitáveis, que tal actuação comporta”.
24- Na carta da A. de 2/1/2013, refere ainda aquela o seguinte : “As afirmações que a F… inscreveu na sua carta sob resposta, se, por um lado, pretendem atribuir à Informação Prévia um valor que esta não tem, por outro lado, contrariam de modo flagrante o que estabelece o contrato promessa de compra e venda. Na verdade, a F… pretende iniciar a contagem do prazo para a outorga da escritura pública de compra e venda com total desprezo do que dispõe a claus. 8.2 alínea (a) daquele contrato. Nesta cláusula pode ler-se : “A Escritura Pública será outorgada no prazo de 30 (trinta) dias úteis a contar do levantamento do alvará que titule a licença de construção ...”. Como tivemos oportunidade de esclarecer, o Pedido de informação Prévia não titula qualquer licença de construção, tem uma vocação meramente informativa, pelo que aquele prazo, ainda, nem sequer se iniciou”, mais dizendo que : “O pedido de licenciamento ou a Comunicação Prévia para a construção de 2.184 m2 vai ser submetido à Câmara Municipal de Lisboa, dentro de poucos dias. Quando for conhecido o respectivo desfecho, a ES… comunicá-lo-á, de imediato, à F…”.
25- A A. em Maio de 2013, submeteu à CML o pedido de licenciamento/Comunicação Prévia, para construção no prédio prometido comprar e vender de um imóvel com 2.184 m2 de área bruta de construção acima do solo, tendo ao longo do ano realizado várias deslocações ao prédio nesse âmbito.
26- Em 3/10/2013, ainda sem decisão camarária sobre o processo de licenciamento pendente, a que foi atribuído o nº de processo …/…/…, a A. enviou carta à R. na qual lhe solicitou que se pronunciasse sobre “uma eventual prorrogação deste prazo (admitindo nós que 4 meses possa ser suficiente) ou a revogação do contrato-promessa nos termos da Cláusula 7.2 alínea d)”.
27- A esta carta respondeu a R., em 8/10/2013, informando que uma decisão sobre a matéria em causa teria que ser analisada em reunião do Conselho de Administração, a realizar no dia 30 de Outubro seguinte, mas acrescentando o seguinte : “De qualquer modo gostaria de vos adiantar que, em princípio, aceitaremos a prorrogação do prazo, para a CML tomar uma decisão final sobre o licenciamento, o que não deverá ultrapassar o máximo de 4 meses”.
28- Por carta de 31/10/2013, na sequência da reunião do seu Conselho de Administração, a R. comunicou à A. que este Conselho deliberou aguardar, “a partir de 10 de Outubro, mais 4 meses para a CML se pronunciar sobre o projecto previsto no CPCV”.
29- Em Dezembro de 2013, a A. recebeu notificação da CML no âmbito do processo, que não contém ainda uma decisão, mas da qual resulta com clareza que aquela autarquia não irá aprovar o projecto em termos que permitam a construção da área bruta de construção acima de solo de 2.184 m2.
30- A A. deu conhecimento desse facto à R., por carta datada de 19/12/2013, nos termos constantes de fls. 90 e 91 destes autos, concluindo a A. nessa carta que : “Entendemos que face ao exposto, não fará sentido prosseguir com a tramitação do pedido de licenciamento nº …/…/…, em apreciação pela Câmara Municipal de Lisboa, pois a ABC acima do solo contratualmente acordada na Cláusula 7.2 a) está inequivocamente comprometida. De todo o modo ficamos a aguardar que nos informem do que entenderem por conveniente acerca do assunto em apreço, com a maior brevidade possível, dado, que o prazo de resposta à Câmara Municipal de Lisboa é de 10 (dez) dias úteis”.
31- A esta carta respondeu a R., por carta datada de 23/12/2013, nos termos constantes de fls. 92 e 93 cujo teor se reproduz.
32- A A., remeteu nova carta à R. em 23/1/2013, reiterando posição já manifestada e concluindo do seguinte modo : “(...) abstemo-nos de comentar as considerações expressas na V/ carta sob resposta, porquanto ou são anteriores ao contrato ou desenquadradas deste, limitando-nos a remeter-vos para as respostas que constam do próprio texto contratual. Efectivamente este dispõe, sem deixar lugar a qualquer dúvida, sobre a questão em causa, vejam-se as claus. 7.2.c) e 12.a). ii) e c). Mas a verdade é que, ainda, falta a decisão final da CML, pelo que mantemo-nos na expectativa. Protestamos voltar à v/ presença logo que recebamos essa decisão”.
33- A R., em 24/3/2014 enviou carta à A., informando que já tinha decorrido o prazo fixado e conclui que é “altura de agendarmos a escritura de venda do imóvel urbano sito na Rua … …-…”.
34- A esta carta respondeu a A., por carta de 4/4/2014, informando que fora notificada pela CML, no dia 28 de Março, de que aquela autarquia projectava indeferir o processo de licenciamento nº …/…/…, estando a decorrer o prazo de audiência prévia, direito que a A. não deixaria de exercer.
35- A A. juntou a essa carta, quer a notificação da CML, quer o requerimento de resposta em sede de audiência prévia, já elaborado.
36- Mais respondeu a A. na mesma carta que : “a situação presente não é de outorga da compra e venda prometida, como por vós é referido, mas é uma situação muito diversa, para não dizer totalmente oposta”.
37- Na mesma carta também refere o seguinte : “Os dois anos previstos no contrato já decorreram (terminaram em 09/10/2013) ; A CML até à data não autorizou os 2.184 m2 previstos no contrato ; A F…, através da carta a que respondemos, manifestou-se no sentido de não pretender aguardar mais tempo pelo desfecho da comunicação prévia que permitirá confirmar, se sim se não, aquela construção será aceite pela CML” e conclui : “Resta-nos pois concluir a presente carta informando V. Exas. que a ES… está disponível para aguardar pelo desfecho da comunicação prévia cuja evolução tem sido acompanhada por V. Exªs., mas caso a F… adopte posição diversa e não pretenda aguardar por mais tempo esse desfecho, agradecemos que nos comuniquem, pois nessa eventualidade, é inquestionável que o contrato chega ao seu termo. E, seja uma, seja outra, a parte que invoque a rescisão do contrato, a consequência é sempre a mesma e vem prevista em qualquer das disposições contratuais já citadas no precedente parágrafo”.
38- A esta carta respondeu a R., por carta de 30/4/2014, concedendo à ES… uma de duas alternativas : a) agendar a escritura pública de compra e venda independentemente do teor da decisão final da CML ; ou b) prever a impossibilidade de manter o contrato promessa, “pois a F… não pode aceitar a extensão do tempo a partir de 23 de Janeiro de 2014, que foi decidido de forma unilateral pela ES…, estando assim desde aquela data (ou mais precisamente desde 10 de Fevereiro) em incumprimento”.
39- Em 26/6/2014, a R. comunicou à A., por carta dessa data, que o seu Conselho de Administração, em reunião, deliberou o seguinte : “Dever-se-á comunicar que o Conselho de Administração desta F… deliberou resolver o contrato promessa de compra e venda relativo à moradia situada na Rua …, nº …-…, concelho de Lisboa, com o fundamento previsto na alínea b) da cláusula 11ª do Contrato”.
40- Em resposta, a A. enviou em 8/7/2014, uma carta à R., solicitando esclarecimento sobre qual o motivo da resolução do contrato, uma vez que não vem indicado nenhum na comunicação, salvo a remissão para cláusula contratual que se refere à hipótese de incumprimento definitivo do contrato.
41- A CML não acolheu os argumentos da A. que em sede de audiência prévia pugnou pelo deferimento do processo de licenciamento pendente e veio, em consequência, a indeferir o mesmo, o que foi deliberado em sessão do executivo daquela autarquia realizada em 9/7/2014, nos termos constantes de fls. 258 a 260 e minuta de fls. 261 a 263 do processo camarário.
42- Na sequência desse indeferimento, a A. por carta enviada à R., datada de 24/7/2014, recebida pela R. em 25/7/2014, à qual juntou a decisão da CML referida, e em consequência comunicou a revogação do contrato, e solicitou à R., na mesma carta : “a devolução, no prazo de 5 (cinco) dias a contar do recebimento da presente comunicação, do montante pago a título de sinal nos termos acordados na alínea a) da cláusula 5 do Contrato, no valor de 171.115,00 € (cento e setenta e um mil, cento e quinze euros), acrescida da remuneração prevista na alínea c) da cláusula 12 do Contrato”.
43- A A. é que definiu a estratégia de apresentar o pedido de informação prévia junto da CML, tendo sido ainda a responsável pela apresentação do projecto de licenciamento e tudo o que se prendia com o mesmo.
b) Como resulta do disposto nos artºs. 635º nº 4 e 639º nº 1 do Código de Processo Civil, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, as conclusões da alegação do recorrente servem para colocar as questões que devem ser conhecidas no recurso e assim delimitam o seu âmbito.
Perante as conclusões da alegação da recorrente as questões sob recurso são :
-Saber se a decisão recorrida é nula.
-Saber se existem razões para alterar a matéria de facto dada como provada na 1ª instância.
-Saber se existem motivos para julgar a acção procedente.
c) Vejamos, então, se a decisão recorrida é nula.
Defende a recorrente que ocorre a nulidade de excesso de pronúncia.
Ora, as causas de nulidade da Sentença (e dos restantes despachos) vêm taxativamente enunciadas no artº 615º nº 1 do Código de Processo Civil, onde se estabelece que é nula a sentença:
-Quando não contenha a assinatura do juiz (al. a)).
-Quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão (al. b)).
-Quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível (al. c)).
-Quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento (al. d)).
-Quando condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido (al. e)).
O Prof. Castro Mendes (in “Direito Processual Civil”, Vol. III, pg. 297), na análise dos vícios da Sentença enumera cinco tipos :
-vícios de essência ;
-vícios de formação ;
-vícios de conteúdo ;
-vícios de forma ;
-vícios de limites.
Refere o mesmo Professor (in “Direito Processual Civil”, Vol. III, pg. 308), que uma Sentença nula “não contém tudo o que devia, ou contém mais do que devia”.
Por seu turno, o Prof. Antunes Varela (in “Manual de Processo Civil”, pg. 686), no sentido de delimitar o conceito, face à previsão do artº 668º do Código de Processo Civil (actual artº 615º), salienta que “não se inclui entre as nulidades da sentença o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, a não conformidade dela com o direito substantivo aplicável, o erro na construção do silogismo judiciário (…) e apenas se curou das causas de nulidade da sentença, deixando de lado os casos a que a doutrina tem chamado de inexistência da sentença”.
Lebre de Freitas (in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. II, pgs. 668 e 669) considera que apenas a “falta de assinatura do juiz” constitui fundamento de nulidade, pois trata-se de “um requisito de forma essencial. O acto nem sequer tem a aparência de sentença, tal como não tem a respectiva aparência o documento autêntico e o documento particular não assinados”. A respeito das demais situações previstas na norma, considera o mesmo autor tratar-se de “anulabilidade” da sentença e respeitam “à estrutura ou aos limites da sentença”.
d) A nulidade alegada (excesso de pronúncia) refere-se ao conhecimento de questões de que o Tribunal não podia tomar conhecimento.
Está esta nulidade prevista no artº 615º nº 1, al. d) do Código de Processo Civil, segundo o qual ocorre nulidade da sentença quando o Juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
O vício em causa está relacionado com a norma que disciplina a “ordem de julgamento” (cf. artº 608º nº 2 do Código de Processo Civil).
Com efeito, resulta do regime previsto neste preceito que o Juiz na Sentença “deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras ; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras”.
Ora, como salienta o Prof. Alberto dos Reis (in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. V, pg. 143) :
“Resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação não significa considerar todos os argumentos que, segundo as várias vias, à partida plausíveis, de solução do pleito (artº 511º nº 1), as partes tenham deduzido ou o próprio juiz possa inicialmente ter admitido : por um lado, através da prova, foi feita a triagem entre as soluções que deixaram de poder ser consideradas e aquelas a que a discussão jurídica ficou reduzida ; por outro lado, o juiz não está sujeito às alegações das partes quanto à indagação, interpretação e aplicação das normas jurídicas (artº 664º) e, uma vez motivadamente tomada determinada orientação, as restantes que as partes hajam defendido, nomeadamente nas suas alegações de direito, não têm de ser separadamente analisadas”.
No caso em apreço refere a apelante que o Tribunal a condenou em quantidade superior e em objecto diverso do pedido.
Afirma a recorrente que a recorrida peticionou o pagamento do montante global de 171.115 €, acrescido de um montante “supletivamente fixado por recurso à taxa de juro legal”.
Refere a apelante que o Tribunal “a quo”, ao tê-la condenado no pagamento de um valor global de 171.115 €, acrescido de uma suposta “taxa contratual” (quando o pedido assentava na “taxa supletiva de juros civis”), condenou-a no pagamento de um objecto diverso do pedido, o que determina a nulidade da Sentença.
Defende, pois, que é nula a decisão na parte em que a condena ao pagamento da “remuneração equivalente ao valor pago pela instituição financeira onde tenha sido depositado ou aplicado o montante de sinal”, quando não resulta dos autos que o sinal tenha sido depositado ou aplicado numa instituição financeira.
Mais afirma que se trata de uma decisão-surpresa, que viola o princípio do contraditório.
e) Desde já se diga que não se vê que estejamos perante uma decisão-surpresa.
O artº 3º nº 3 do Código Processo Civil impede que o Tribunal emita pronúncia ou profira decisão nova sem que, previamente, accione o contraditório.
E importa, antes de mais, fixar o conceito de decisão-surpresa.
Na maioria das legislações europeias, onde se pretendem estabelecer regras de um processo justo, o Juiz tem o dever de participar na decisão do litígio participando na indagação do direito, sem que esteja confinado à alegação de direito feita pelas partes.
A questão que se coloca na doutrina é saber se tendo, por exemplo, sido dirigido ao Tribunal um pedido para apreciar se ocorreu um incumprimento contratual o Juiz pode, oficiosamente, na apreciação de mérito a que procede declarar a nulidade do contrato. Vale por dizer se é legítimo neste caso o Juiz decidir sobre a nulidade de um contrato sem que qualquer das partes tenha suscitado a questão e sem que, previamente, tenha convocado as partes a pronunciar-se sobre esta hipótese decisão. Ou seja, o Juiz, de forma absolutamente inopinada, envereda por uma solução que os sujeitos processuais não quiseram submeter ao seu juízo, ainda que possa ser a solução que mais se adeque a uma correcta decisão do litígio. Não tendo, no entanto as partes configurado a questão na via adoptada pelo Juiz caber-lhe-ia dar-lhes a conhecer a solução jurídica que pretenderia vir a assumir para que as partes pudessem contrapor os seus argumentos.
Não subsistem dúvidas de que na estruturação de um processo justo o Tribunal deve prevenir e, na medida do possível, obviar a que os pleiteantes sejam surpreendidos com decisões para as quais as suas exposições, factuais e jurídicas, não foram tomadas em consideração.
Trata-se da emanação dos princípios fundantes do processo justo como sejam os princípios de cooperação, boa-fé processual e colaboração entre as partes e entre estas e o Tribunal.
Ora, embora o artº 3º nº 3 do Código Processo Civil exija do Juiz uma diligência aturada de observar e fazer cumprir ao longo de todo o processo o princípio do contraditório, ressalva os casos em que ressalte uma manifesta desnecessidade.
Afigura-se-nos, assim, que pode ser arguida a nulidade de uma decisão quando, e se, a solução opcionada pelo Tribunal se desvincule totalmente do alegado pelas partes, na sua substancialidade ou na sua adjectividade. Isto é, as partes terão direito a insurgir-se contra uma decisão se a via nela seguida não se ativer, com um mínimo de suporte, ao que foi alegado e sufragado pelas partes durante o curso do processo. Assim, se as partes não tiveram hipótese de debater factos (novos e condizentes com a realidade jurídica prefigurada pelo Tribunal) que poderiam trazer alguma luz sobre a posição oficiosamente assumida pelo Tribunal, então as partes terão o direito de tentar refazer a actividade do Tribunal de modo a encarrilar e adequar a estrutura do processo ao resultado decisório.
O certo é que se o Juiz envereda por uma posição diversa e as partes não alegaram factos ou tomaram posição concreta sobre a “nova” solução, a decisão pode tornar-se injusta e acarretar um juízo de parcialidade que afecta a estrutura regente de um processo justo e despejado de desvios processuais ou substantivos que desvirtuem a decisão ou o resultado final que se espera venha a ser assumido pelo Tribunal.
No caso concreto, pensamos, não estarmos perante um caso em que as partes não tivessem tido oportunidade de debater as questões e os factos perante as instâncias.
Com efeito, verifica-se que qualquer das partes apresentou os seus articulados e juntou os seus documentos.
Assim sendo, o Tribunal aplicou ao caso as regras legais que indica pormenorizadamente na Sentença.
E era óbvio que qualquer uma das soluções de Direito podia ser aplicada pelo Tribunal “a quo”. Se os recorrentes não concordam com a decisão, isso é questão diversa, que tem que ver com os restantes aspectos do recurso.
O que não se pode dizer é que a decisão proferida fosse uma decisão-surpresa, pois a tramitação processual foi a adequada e os autos continham todos os elementos para ser proferida a decisão no sentido apontado, até porque se limitou a aplicar uma cláusula contratual (que a apelante bem conhecia, por ser uma das subscritoras do contrato).
Nestes termos, o recurso improcede nesta parte.
f) Será, então, que o Tribunal condenou a recorrente em quantidade superior e em objecto diverso do pedido ?
É certo que a apelada peticionou o pagamento do valor do sinal, acrescido da quantia de 19.202 € a título de remuneração, supletivamente fixada por recurso à taxa de juro legal daquele capital durante o período, que mediou entre a celebração do contrato promessa (10/10/2011) e cinco dias após a sua revogação (30/7/2014).
O Tribunal, porém, entendeu não ser esse o valor adicional a fixar, antes optando por aplicar literalmente o contrato, nomeadamente as cláusulas 6ª (“Aplicação do Sinal”) e 12ª (“Revogação Unilateral do Contrato”).
E ao Tribunal era pedido, essencialmente, que aplicasse ao caso concreto a Lei, bem como o clausulado do contrato, sendo certo que de acordo com o artº 5º nº 3 do Código de Processo Civil, “o Juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito”.
Nem se diga, como refere a recorrente, que não se mostra provado nos autos que ela tenha procedido a qualquer depósito bancário ou aplicação do sinal recebido. Com efeito, a isso se vinculou contratualmente (ver a aludida cláusula 6ª). E, por outro lado, o Tribunal teve o cuidado de, por não ter elementos sobre qual o valor apurado, remeter essa questão para a fase de liquidação em execução da Sentença.
Aquilo que se verifica é unicamente um lapso de escrita, uma vez que da condenação consta :
“b) Condeno a Ré a devolver o valor de 171.115,00 €, correspondente ao sinal, acrescido da remuneração equivalente ao valor pago pela instituição financeira onde tenha sido depositado ou aplicado o montante do sinal, desde a data da entrega e até à sua entrega à ré, a liquidar, e ainda juros de mora sobre as quantias referidas, desde 30/07/2014 e até integral pagamento, à taxa legal”.
Ora, a expressão “desde a data da entrega e até à sua entrega à ré” só se compreende por manifesto lapso.
Com efeito, o que resulta do contexto da decisão recorrida é que o valor da remuneração era devido até 29/7/2014 e que a partir de 30/7/2014 passaram a ser devidos juros de mora.
Assim, e ao abrigo do disposto no artº 614º do Código de Processo Civil, “in fine” irá corrigir-se tal lapso de escrita, em caso de confirmação da decisão da 1ª instância (sendo certo que se levará em devida consideração o disposto no artº 609º nº 1 do Código de Processo Civil : “O Juiz não pode condenar em quantidade superior ou em objecto diverso do que se pedir”).
Assim sendo, não se vê que o Tribunal tenha condenado em quantidade ou objecto diverso do pedido, motivo pelo qual não se verifica a alegada nulidade da Sentença, razão pela qual nesta parte o recurso improcede.
g) Vejamos, agora, se existem motivos para alterar a matéria de facto dada como provada na 1ª instância.
Ora, de acordo com o disposto no artº 640º nº 1 do Código de Processo Civil (antigo artº 685º-B nº 1), quando impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente, sob pena de rejeição do recurso, especificar :
-Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados.
-Quais os concretos meios de probatórios, constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.
-A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Há que realçar que as alterações introduzidas no Código de Processo Civil com o Decreto-Lei nº 39/95, de 15/2, com o aditamento do artº 690º-A (posteriormente artº 685º-B e, actualmente, artº 640º) quiseram garantir no sistema processual civil português, um duplo grau de jurisdição.
De qualquer modo, há que não esquecer que continua a vigorar entre nós o sistema da livre apreciação da prova conforme resulta do artº 607º nº 5 do Código de Processo Civil, o qual dispõe que “o Juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”.
h) Ora, “in casu”, pretende a recorrente que se adite um facto onde conste que “a A. não impugnou judicialmente a decisão de indeferimento do projecto de licenciamento, nos termos constantes de fls. 258 a 260 e minuta de fls. 261 a 263 do processo camarário”.
Afirma ela que tal resulta do artigo 96º da Contestação e do artigo 19º da Resposta.
Não vemos, no entanto, necessidade de aditar esse facto negativo.
Com efeito, a ausência de impugnação do indeferimento do projecto de licenciamento camarário resulta do próprio processo. E, assim sendo, tratando-se de um dado factual adquirido nos autos, o Tribunal mais adiante, se disso for caso, não deixará de o valorar.
De qualquer modo, teremos de concluir que o recurso nesta parte improcede, não se vendo razões para alterar a matéria de facto
i) Será, pois, com base na factualidade fixada pelo Tribunal “a quo” que importa doravante trabalhar no âmbito da análise das questões trazidas em sede de recurso.
j) Por fim, vejamos se a acção devia ou não proceder.
k) Dúvidas não restam de que estamos perante um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel.
Ora, no que às normas próprias do contrato-promessa diz respeito, avultam as dos artºs. 441º e 442º do Código Civil, sendo de realçar “in casu” esta última disposição legal (inserida na subsecção VIII, com a epígrafe de “Antecipação do cumprimento. Sinal” ), a qual dispõe que “se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue ; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou (…)”.
Em causa está o funcionamento do regime do sinal (existindo sinal constituído, o incumprimento da obrigação por causa imputável ao “tradens”, determina que o “accipiens” possa fazer sua a coisa entregue). Se, porém, o incumprimento da obrigação ocorre por causa imputável ao “accipiens”, o “tradens” tem a faculdade de exigir o dobro do que prestou – cf. Manuel Januário da Costa Gomes, in “Tema de Contrato-Promessa”, AAFDL, 1990, pg. 55) e relativamente ao qual há muito que a doutrina maioritária e a Jurisprudência do S.T.J. vêm defendendo exigir ele um quadro de incumprimento definitivo que justifique a consequente resolução do contrato, “maxime” do contrato-promessa (neste sentido vejam-se, por exemplo, Galvão Telles, in “Direito das Obrigações”, 7ª ed., pgs. 128 e ss, Ana Prata, in “O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil”, 1995, pgs. 728 e 780 a 781, e ainda o Acórdão do S.T.J. de 10/1/2012 (consultado na “internet” em www.dgsi.pt).
Mas, porque “in casu” está em causa, precisamente, um alegado incumprimento de um contrato-promessa de compra e venda, cuja obrigação principal (típica) tem por objecto a celebração do contrato prometido (prestação de facto, positivo), importa que o incumprimento da parte, capaz de desencadear o regime sancionatório previsto para o sinal, incida precisamente sobre a referida obrigação típica do contrato promessa, não sendo para tal de considerar, por exemplo, o incumprimento de obrigações secundárias, acessórias ou instrumentais (a não ser que, existindo uma “apertada” conexão funcional entre ambas, a violação de um mero dever acessório acarrete e arraste necessariamente o retardamento ou a definitiva inadimplência da obrigação principal e cujo cumprimento visou especificamente preparar ou assegurar).
Ou seja, como refere Ana Prata (in “O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil”, 1995, pg. 778), a não ser que exista “ (…) diversa estipulação convencional, só ao não cumprimento desta – a obrigação principal – respeita o sinal na sua eficácia sancionatória”, não podendo assim a eficácia penal do sinal ser desencadeada por um qualquer e diverso incumprimento contratual.
Ora, com referência ao cumprimento da obrigação principal (a celebração do contrato prometido), diz Ana Prata (in “O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil”, 1995, pg. 632 e ss.) que, até pela sua própria natureza – quando não também em razão das circunstâncias – carece o Contrato-promessa de compra e venda da fixação de um prazo de cumprimento, pelo que, se ele não tiver sido estabelecido por acordo das partes, não é lícito a nenhuma delas interpelar o respectivo devedor para o cumprimento imediato após a celebração do contrato-promessa, cabendo nesse caso ao interpelado o direito a obter a fixação judicial do prazo, caso não haja acordo dos contraentes.
Quando assim sucede e mantendo-se o promitente onerado com o encargo da interpelação numa atitude omissiva durante um lapso de tempo intolerável, e sob pena de ficar abafada a eficácia vinculativa da promessa e se dar cobertura ao livre arbítrio do referido promitente, mantendo-se ele indefinidamente inerte, impõem os princípios da boa-fé que se permita à outra parte a faculdade de interpelação, fixando ela um prazo razoável para o cumprimento da obrigação principal, ou recorrendo então ao Tribunal para a fixação desse prazo, isto se a natureza da prestação ou as circunstâncias que a determinarem tornarem necessário o recurso ao processo especial previsto nos artºs. 1456º e 1457º do Código de Processo Civil, que adjectivam o disposto no artº 777º do Código Civil.
E, uma vez fixado o prazo nos referidos termos, caso ele se esgote sem que entretanto, no seu decurso, a parte sobre quem incidir o encargo da interpelação haja designado dia, hora e local para a outorga da escritura de compra e venda (não notificando assim a contra-parte para a outorga do contrato prometido), então sim, constituir-se-á indubitavelmente ela em mora em relação à obrigação principal (cf. artº 805º do Código Civil) e, estando aberto o caminho para que seja ela convertida em incumprimento definitivo (quer pela perda de interesse do credor, quer através da competente interpelação admonitória - cf. artº 808º do Código Civil). Permitido é, então, ao promitente comprador enveredar pela resolução do contrato-promessa, exigindo o dobro do que prestou ao promitente-vendedor; ou, então, é permitido ao promitente-vendedor fazer seu o sinal entregue (cf. artº 442º nº 2 do Código Civil).
r) Ora, a resolução surge como um remédio para uma perturbação da estabilidade contratual e como forma de evitar efeitos perversos nos interesses postos em jogo através da convenção contratual querida e assumida pelos intervenientes na relação contratual.
Proença Brandão (in “Lições de Cumprimento e não Cumprimento das Obrigações”, pg. 288) define a resolução como um “poder unilateral de extinguir um contrato válido em virtude de circunstâncias (subjectivas e objectivas) posteriores à sua conclusão e frustrantes do interesse de execução contratual ou desequilibradoras da relação de equivalência económica entre as prestações”.
Como estrutura negocial, a resolução surge como negócio jurídico unilateral receptício, integrando, normalmente, uma declaração extrajudicial não sujeita a qualquer formalidade (cf. artºs. 224º e 436º do Código Civil). A resolução de um vínculo contratual pode ocorrer por convenção ou vontade das partes e/ou fundada na lei (cf. artº 432º nº 1 do Código Civil).
Para além das situações em que a lei prevê especialmente a possibilidade de uma das partes resolver o contrato – cf. a título de exemplo os artºs. 437º (alteração anormal das circunstâncias que fundaram a decisão de contratar), 891º (compra e venda de coisas sujeitas a contagem, pesagem ou medição), 966º (doação), 1140º (comodato), 1150º (mútuo), 2248º (resolução de disposição testamentária), todos do Código Civil – a resolução pode ser accionada quando um contraente deixe, definitiva e culposamente, de cumprir a prestação a que estava adstrito (cf. artºs. 798º e 801º nº 2 do Código Civil).
A simples mora não confere ao contraente fiel o direito (potestativo) de pedir a resolução do contrato, mas tão só o direito de pedir a reparação dos prejuízos que o retardamento causou ao credor (cf. artº 804º nº 1 do Código Civil).
Dependendo o exercício do direito à resolução da ponderação de interesses terá que existir uma adequação entre a eficácia extintiva da figura e os pressupostos/limites que conformam o instituto.
“Paradigma do fundamento resolutivo é o incumprimento superveniente, culposo, total ou parcial, traduzido na falta definitiva de cumprimento (por impossibilidade ou recusa de cumprimento) dos deveres de prestação e certos deveres de conduta tidos por relevantes no contexto contratual”. “Essa exigência de um fundamento importante, de um fundamental “breach”, na linguagem anglo-saxónica, isto é de um incumprimento com determinada gravidade (apreciada sobretudo pela intensidade da possível culpa, pela amplitude, pelas consequências o reiteração da violação e, portanto, em função do todo da relação contratual) está em sintonia com a finalidade do instituto da resolução (“ratio” extrema ou ultima ratio) e permite submeter a figura a um controlo axiológico balizado pela boa fé e, mais concretamente, pelo abuso do seu exercício perante um incumprimento insignificante, pouco prejudicial, ou alegando o credor mera conveniência pessoal ou um aproveitamento das circunstâncias. Há que valorar a natureza do dever violado (podemos estar perante um dever principal ou um dever acessório impeditivo do cumprimento do principal, um dever de prestação sujeito a um termo essencial ou absolutamente fixo, um dever lateral importante, etc.), a forma como se manifesta (estamos a pensar na recusa intencional, clara e inequívoca de cumprimento manifestada por um dos contraentes) tudo em ordem à afectação negativa da substância do contrato e a fundar, enquanto causa adequada, a pretendida ou declarada cessação negocial”. (Cf. Brandão Proença, in “Lições de Cumprimento e não Cumprimento das Obrigações”, pgs. 288 a 291).
l) “In casu” verifica-se que no contrato em apreço foi estabelecido (cláusula 7.2. (a)) que a recorrida (enquanto promitente compradora), “apresentará junto da Câmara Municipal de Lisboa um projecto para um edifício com uma área bruta de construção de 2.184 m2 acima do solo (...)”, e ainda que (cláusula 7.2. (b)) que a recorrente (enquanto promitente vendedora) “autoriza expressamente a promitente compradora, ou quem venha a suceder por efeito da cessão da posição contratual, a apresentar o projecto para o imóvel referido no parágrafo anterior, ou qualquer outro projecto, com a identificada área bruta de construção acima do solo, ou uma área menor (…). Na cláusula 7.2. (c) foi acordado que “caso a Câmara Municipal de Lisboa não aprove o projecto conforme apresentado pela Promitente Compradora, ou caso o lGESPAR não conceda parecer favorável, a Promitente Compradora terá a faculdade de revogar unilateralmente o presente Contrato, através de comunicação escrita dirigida à Promitente Vendedora, ficando esta com a obrigação de devolver o sinal à Promitente Compradora acrescido da remuneração prevista na cláusula 12 alínea (c) do presente Contrato”. Por fim, e no que ao caso concreto interessa, acordou-se, na cláusula 7.2. (d) que “se, decorridos dois anos após a assinatura do presente Contrato, a CML não tiver aprovado o projecto nos termos da al. (a) desta cláusula, quer porque o rejeitou definitivamente, quer porque ainda não se pronunciou definitivamente sobre ele (...), qualquer das partes pode revogar unilateralmente o presente Contrato, devendo em qualquer dos casos a Promitente Vendedora devolver o sinal à promitente Compradora acrescido da remuneração prevista na cláusula 12 alínea (c) do presente Contrato”.
Perante o que foi acordado, importa verificar se a recorrida tinha a possibilidade (ou não) de revogar unilateralmente o contrato pela verificação da condição prevista no contrato, designadamente o indeferimento pela CML do projecto de construção de 2.184 m2 acima do solo proposto pela recorrente.
Reforçando o teor do clausulado, a recorrente, com data de 26/10/2011, emitiu uma declaração a autorizar e a atribuir à apelada legitimidade para submeter à CML “qualquer projecto que contemple uma edificação com a área bruta de construção acima do solo de 2.184 m2, ou menor” e onde “reconhece que a Promitente Vendedora tem nisso um interesse próprio e atendível e como tal legitimidade procedimental junto das entidades competentes”, assistindo à recorrida “o direito de apresentar projectos de construção”, nos termos constantes do primeiro ponto da declaração.
Consequentemente, a recorrida levou a cabo, junto da CML, as diligências adequadas a apurar da viabilidade de aprovação, para o prédio prometido comprar, de operação urbanística que desse satisfação aos termos contratualmente previstos (uma edificação com a área bruta de construção acima do solo de 2.184 m2), mediante a apresentação de “Pedido de Informação Prévia”, procedimento a que foi dado o número de Processo Camarário …/…/…. Pretendia a recorrida apurar se a CML permitiria a apontada edificabilidade acima do solo.
Sucede que a CML veio a exigir, como condição de aprovação do PIP apresentado, a sua alteração em termos que provocaram a redução da área bruta de construção acima do solo para 1.924,68 m2.
Em face de tal decisão, a apelada entendeu que seria inútil apresentar o projecto de licenciamento previsto no contrato promessa e, por carta que enviou à apelante em 30/10/2012, informou-a do teor da decisão da CML e pretendeu exercer o direito de revogação unilateral do contrato promessa de compra e venda, o que ela não aceitou.
Em Maio de 2013, a recorrida submeteu à CML o pedido de licenciamento/Comunicação Prévia, para construção, no prédio prometido comprar e vender, de um imóvel com 2.184 m2 de área bruta de construção acima do solo, tendo ao longo do ano realizado várias deslocações ao prédio nesse âmbito. Em Outubro desse mesmo ano, ainda sem decisão camarária sobre o processo de licenciamento pendente, a recorrida enviou uma carta à recorrente na qual lhe solicitou que se pronunciasse sobre “uma eventual prorrogação deste prazo (admitindo nós que 4 meses possa ser suficiente) ou a revogação do contrato-promessa nos termos da Cláusula 7.2 alínea d)”. A apelante respondeu referindo que “em princípio, aceitaremos a prorrogação do prazo, para a CML tomar uma decisão final sobre o licenciamento, o que não deverá ultrapassar o máximo de 4 meses”.
Em Dezembro de 2013, a apelante A. recebeu uma notificação da CML no âmbito do processo camarário, que não contém ainda uma decisão, mas da qual resulta com clareza que aquela autarquia não iria aprovar o projecto em termos que permitissem a construção da área bruta de construção acima de solo de 2.184 m2.
A apelada deu conhecimento desse facto à apelante defendendo que “não fará sentido prosseguir com a tramitação do pedido de licenciamento nº …/…/…, em apreciação pela Câmara Municipal de Lisboa, pois a Área Bruta de Construção acima do solo contratualmente acordada na Cláusula 7.2 a) está inequivocamente comprometida”.
Após uma troca de correspondência entre as partes, veio mais tarde a CML a não acolher os argumentos da recorrida, que em sede de audiência prévia pugnou pelo deferimento do processo de licenciamento pendente, e indeferiu o mesmo, o que foi deliberado em sessão do executivo daquela autarquia realizada em 9/7/2014.
Na sequência desse indeferimento, a recorrida por carta enviada à recorrente, comunicou-lhe a revogação do contrato, e solicitou-lhe a devolução do montante pago a título de sinal, acrescido da remuneração prevista no contrato.
Em face de tais factos, a própria apelante aceita, nas suas alegações que “não há dúvida de que, em termos meramente formais, a Recorrida tinha o direito de revogar unilateralmente o contrato, na medida em que foi rejeitado pela Câmara Municipal de Lisboa o projecto para um edifício com uma área bruta de construção de 2.184m2 acima do solo (condição que permitia a revogação do contrato promessa, por força do disposto no ponto ii da alínea a) da cláusula 12 do contrato promessa que se encontra junto a fls. 38 a 51)” (ver fls. 408vº e 409).
No entanto, salienta que “o exercício dessa revogação por parte de quem durante 19 meses incumpriu o contratualmente estipulado (ponto 18 dos factos provados) e de quem apresentou um projecto, que foi indeferido, tendo por base a existência de múltiplas ilegalidades (documento nº 16 em anexo à Contestação, ponto 41 dos factos provados, fls. 258 a 260 e minuta de fls. 261 a 263 do processo camarário apenso por linha), que unicamente a si podem ser imputáveis (foi a Recorrida que definiu a estratégia de apresentar o pedido de informação prévia junto da CML, tendo sido ainda a responsável pela apresentação do projecto de licenciamento e tudo o que se pretendia com o mesmo – ponto 43 dos factos provados), configura uma situação de manifesto abuso de direito”.
m) Ora, nos termos do disposto no artº 334º do Código Civil “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Como é referido no Acórdão do S.T.J. de 25/5/1999 (in Colectânea de Jurisprudência – Acórdãos do S.T.J., 2/99, pg. 116, e cujo sumário se pode consultar na “internet” em www.dgsi.pt) “a concepção geral do abuso de direito postula a existência de limites indeterminados à actuação jurídica individual. Tais limites advêm de conceitos particulares como os de função, de bons costumes e de boa fé. (…) O problema de base posto pelo abuso de direito reside na indeterminação dos conceitos que o informam e, designadamente, no de boa fé. Diz-se indeterminado o conceito que não permite uma comunicação clara e imediata quanto ao seu conteúdo. Por isso, o conceito indeterminado carece de um processo de concretização, tendente a possibilitar a sua aplicação em concreto. (…) E sabe-se que a lei utiliza conceitos indeterminados como modo privilegiado de atribuir ao aplicador intérprete – “maxime” ao juiz – instrumentos capazes de promover, no caso concreto, uma busca mais apurada da justiça, como diz o Prof. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, Tomo 1, 1999, Almedina. (…) De salientar também que assegurar expectativas e direccionar condutas são indubitavelmente funções primárias do direito. (…) Ou seja : por um lado, assegurar desde logo a confiança fundada nas condutas comunicativas das “pessoas responsáveis”, fundada na própria credibilidade que estas condutas reivindicam, e, por outro lado, dirigir e coordenar dinamicamente a interacção social e criar instrumentos aptos a dirigir e coordenar essa interacção, por forma a alterar as probabilidades de certas condutas no futuro. (…) E ambas as funções se relacionam com aquela “paz jurídica” que, ao lado da justiça, é tida como uma das expressões da própria “ideia de direito” (v. Prof. Baptista Machado, Obra Dispersa, Vol. I, Scientia Jurídica, Braga, 1991, pgs. 346)”.
Uma das modalidades que pode revestir o abuso de direito encontra guarida no instituto jurídico denominado “venire contra factum proprium”.
Esta vertente do abuso de direito inscreve-se no contexto da violação do princípio da confiança, que sucede quando o agente adopta uma conduta inconciliável com as expectativas adquiridas pela contraparte, em função do modo como antes actuara.
A propósito de tal instituto, o Prof. Almeida Costa (in Rev. Leg. Jur., 129º, pg. 61) refere que “de acordo com o entendimento mais recente e quase uniforme da dogmática, a relevância da chamada conduta contraditória supõe a conjugação dos vários pressupostos reclamados pela tutela da confiança. Entende-se que vedar, pura e simplesmente, a uma pessoa a prática de actos lícitos, embora opostos, redundaria numa teia de vinculações sistemáticas incompatível com o tráfico jurídico”. E acrescenta que “a concepção da tutela da confiança assenta no enunciado de um certo número de eventos ou circunstâncias que integram o chamado “facto jurídico da confiança” e que são : a situação objectiva de confiança (esta existe quando alguém pratica um acto – o “factum proprium” - que, em abstracto, é apto a determinar em outrem a expectativa de adopção, no futuro, de um comportamento coerente ou consequente com aquele primeiro e que, em concreto, efectivamente gera tal convicção, não surgindo, pois, tal situação se o “factum proprium” não influenciar o destinatário, como sucede quando se demonstra que este, independentemente da conduta de outrem, teria agido do mesmo modo) ; o investimento da confiança (este corresponde às disposições ou mudanças na vida do destinatário do “factum proprium” que, não só evidenciam a expectativa nele criada, como revelam os danos que, irrefragavelmente, resultarão da falta de tutela eficaz para aquele – irreversibilidade do investimento, lhe chama a dogmática alemã) ; finalmente, entende-se que a confiança apenas se mostra digna de protecção jurídica se o destinatário se encontrar de boa fé em sentido subjectivo, ou seja, se houver agido na suposição de que o autor do “factum proprium” estava vinculado a adoptar a conduta prevista e se, ao formar tal convicção, tiver tomado todos os cuidados e precauções usuais no tráfico jurídico”.
Por seu turno, também em sede de pressupostos deste instituto, observa Baptista Machado (in “Obra Dispersa”, Braga 1991, Vol. I, pg. 416) que “a confiança digna de tutela tem de radicar em algo de objectivo : uma conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura. (…) Para que a conduta em causa se possa considerar causal em relação à criação de confiança é preciso que ela, directa ou indirectamente, revele a intenção do agente de se considerar vinculado a determinada atitude no futuro”.
Logo, o conflito de interesses e a subsequente necessidade de tutela jurídica apenas surgem quando alguém, estando de boa fé, com base na situação de confiança criada pela contraparte, toma disposições ou organiza planos de vida de onde lhe resultarão danos se a sua legítima confiança vier a ser frustrada (neste sentido cf. Acórdão do S.T.J. de 11/12/2012, consultado na “internet” em www.dgsi.pt).
E, dentro da mesma temática, ensina o Prof. Menezes Leitão (in “Direito das Obrigações”, Vol. I, 6ª Ed., pg. 58) :
“Quanto à tutela da confiança, a sua protecção através do princípio da boa fé significa exigir-se no quadro de um sistema móvel um conjunto de pressupostos para que a confiança tenha tutela jurídica. Seriam assim exigíveis :
-Uma situação de confiança, traduzida numa boa fé subjectiva ;
-Uma justificação para essa confiança, consistente no facto de a confiança ser fundada em elementos razoáveis ;
-Um investimento de confiança, consistente no facto de a destruição da situação de confiança gerar prejuízos graves para o confiante, em virtude de ele ter desenvolvido actividades jurídicas em virtude dessa situação ;
-A imputação da situação de confiança criada a outrem, levando a que este possa ser considerado responsável pela situação”.
Para o Prof. Menezes Cordeiro (in “Da Boa Fé No Direito Civil”, Reimpressão, 1997, pgs. 745, 758, 759, 769 e 770) ““Venire contra factum proprium” postula dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos em si e diferidos no tempo. O primeiro - o “factum proprium” – é, porém, contrariado pelo segundo”. (…) No essencial, a concretização da confiança, ela própria concretização de um princípio mais vasto, prevê (...) : a actuação de um facto gerador de confiança, em termos que concitem interesse por parte da ordem jurídica; a adesão do confiante a esse facto ; o assentar, por parte dele, de aspectos importantes da sua actividade posterior sobre a confiança gerada – um determinado investimento de confiança – de tal forma que a supressão do facto provoque uma iniquidade sem remédio. O “factum proprium” daria o critério de imputação da confiança gerada e das suas consequências. (…) “A articulação destes requisitos entre si não opera em termos cumulativos comuns : a falta de algum deles pode ser suprida pela intensidade especial que assumam os restantes. Neste domínio como noutros, a concretização da boa fé impõe o abandono de subsunções conceptualísticas como modo de aplicar o Direito”. E mais salienta que “a proibição de “venire contra factum proprium” representa um modo de exprimir a reprovação por exercícios inadmissíveis de direitos e posições jurídicas. Perante comportamentos contraditórios, a ordem jurídica não visa a manutenção do “status” gerado pela primeira actuação, que o Direito não reconheceu, mas antes a protecção da pessoa que teve por boa, com justificação, a actuação em causa. O “factum proprium” impõe-se não como expressão da regra “pacta sunt servanda”, mas por exprimir, na sua continuidade, um factor acautelado pela concretização da boa fé”.
n) Revertendo tais considerações para o caso em apreço, verifica-se que é verdade que foi a recorrida quem definiu a estratégia de apresentar o pedido de informação prévia junto da CML, tendo sido ainda a responsável pela apresentação do projecto de licenciamento e tudo o que se prendia com o mesmo.
Também é certo que, naquele que a apelante designa de “segundo projecto”, a recorrida apresentou algumas falhas na instrução do mesmo.
Porém, não se vislumbra como é que essas falhas, a menos que fossem propositadas e com o intuito de obter a revogação do contrato, poderiam estar relacionadas com uma actuação consubstanciadora da figura do abuso de direito (aliás, de acordo com a cláusula 7.2. (b) era à recorrida quem cabia definir a estratégia referente ao projecto e licenciamento).
E a verdade é que não se apurou qualquer facto que apontasse no sentido de a apelada ter mantido uma actuação direccionada, propositadamente, ao indeferimento do projecto de licenciamento.
Assim sendo, não se pode concluir pela verificação da figura do abuso de direito, razão pela qual não assiste razão à apelante nesta sua alegação.
o) Mas ainda que assim não fosse, teremos de concordar com o raciocínio expendido pelo Tribunal “a quo” a propósito da cláusula resolutiva e da sua interpretação.
Ora, como é sabido, a interpretação das declarações de vontade deve fazer-se de acordo com a “teoria da impressão do destinatário” estabelecida no artº 236º nº 1 do Código Civil, segundo o qual a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.
Está hoje ultrapassada a concepção voluntarista do negócio jurídico, onde os efeitos do negócio estavam ligados a uma vontade psicologicamente concebida.
A declaração negocial não é um simples meio de exteriorização de uma vontade, mas sim um meio de constituir vinculações jurídicas. Trata-se de valorar e decidir, impetrando efeitos jurídicos ao comportamento, consequências.
É, como se afirma no Acórdão do STJ de 24/10/1995 (consultado na “internet” em www.dgsi.pt), a objectivação ou normativização de interpretação :
“Pretende-se “a solução mais justa daquele conflito de interesses manifestado na pluralidade de sentidos possíveis e pelos sujeitos participantes, diferentemente assumidos e valorados” – Castanheira Neves”.
“Solução mais justa orientada : a) Por uma jurisprudência ética, na medida em que a Moral, como a cultura, é valor que tem de estar presente na aplicação do direito. b) Por uma jurisprudência analítica : há que conhecer a linguagem em jogo para alicerçar a apreensão hermenêutica da realidade. “Linguagem que corporiza as próprias ideias, viabilizando-as ou detendo-as na fonte” – Professor M. Cordeiro, ROA 48, página 72. c) Pela cedência da ponderação do jogo dos interesses aos valores que lhes estão subjacentes. d) Pela inépcia, onde se tomem em consideração as consequências da decisão “ponderação dos efeitos da decisão”.
“Como caminho para pautar o sentido da declaração a interpretar temos – doutrina da impressão do destinatário – entendido por um declaratário normal e razoável, isto é, medianamente sagaz, instruído e diligente, mas só se o sentido assim obtido puder ser imputado ao declarante, isto é, “se um declarante normal, colocado na posição concreta do declarante igualmente houvesse atribuído esse (o mesmo) sentido à declaração” – Professor Ferrer Correia, Erro... 1985, página 201, aproximando-se, assim, da tese de Larenz”.
“A interpretação jurídica é uma interpretação aplicada e, por isso, sempre teleológica, onde se avalia o peso de vários pontos de vista, pois há que equacionar, para além da base do texto da declaração, da visão global desta, de todo um conjunto de circunstâncias extrínsecas que rodeiam a declaração : tempo, lugar, comportamento na formação e na execução do contrato e usos”.
Deve, portanto, conferir-se à declaração o sentido que um declaratário medianamente instruído e diligente teria apreendido em face do comportamento do declarante (cf. Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, Vol. I, pg. 223).
Resumindo : A doutrina da impressão do destinatário, recondutível ao âmbito do princípio da protecção da confiança, impõe ao declarante um ónus de clareza na manifestação do seu pensamento, desta forma se concedendo primazia ao ponto de vista do destinatário da declaração, a partir de quem tal declaração deve ser forçada. Todavia, a lei não se basta com o sentido compreendido realmente pelo declaratário, significando o entendimento subjectivo deste, apenas concedendo relevância ao sentido que apreenderia o declaratário normal, colocado na posição do real declaratário (neste sentido cf. Acórdão da Relação de Lisboa de 25/6/2009, consultado na “internet” em www.dgsi.pt).
p) Ora, no caso “sub judice”, defende a apelante que a cláusula 7.2. (b) do contrato, ao prever a possibilidade de apresentar uma área bruta da construção acima do solo menor que 2.184 m2, assume que esse valor não era essencial, pois quer no contrato quer na autorização se alude a “área menor”.
Ora, aplicando os supra referidos critérios interpretativos, a possibilidade de opção de apresentar um projecto com uma área menor está estabelecida como mera possibilidade, mas esta, salvo melhor leitura, não está correlacionada com a possibilidade de revogação, dado que nesta apenas se remete sempre para a alínea (a) da cláusula 7.2., onde se prevê a área construtiva de 2,184 m2 acima do solo.
Afigura-se-nos, assim, que dos elementos de interpretação do contrato, a apelada sempre teria a possibilidade de resolver o contrato desde que se verificasse essa condição, neste caso resolutiva (revogatória do contrato).
Com efeito, tal cláusula é resolutiva, pois os contraentes acordaram, dentro do princípio da liberdade contratual, que o seu conteúdo é de tal modo essencial para a perfeição do contrato prometido, que a leva a adquirir uma força vinculativa tal, que se toma impositiva de irretractibilidade (ou irrevogabilidade) sob pena de não se verificando, o contrato perder um elemento fundamental e poder, só por isso, ser revogado.
Daí que se possa considerar que a aprovação do projecto nestes termos assume a natureza de condição resolutiva, pelo que há que apurar se a mesma se verificou no caso “sub judice”.
Como já referimos, a recorrida efectuou, junto da CML, as diligências adequadas a apurar da viabilidade de aprovação, para o prédio prometido comprar, de operação urbanística que desse satisfação aos termos contratualmente previstos, mediante a apresentação de um PIP (“Pedido de Informação Prévia”).
Esse pedido permitiria, desde logo, saber se a CML permitiria uma determinada edificabilidade acima do solo.
A CML acabou por exigir, como condição de aprovação do PIP apresentado, a sua alteração em termos que provocaram a redução da área bruta de construção acima do solo para 1.924,68 m2.
A apelada comunicou tal facto à apelante (que não aceitou a revogação apenas com base na informação constante do PIP), acabando aquela por submeter à CML o pedido de licenciamento e de Comunicação Prévia, para construção no prédio prometido comprar e vender de um imóvel com 2.184 m2 de área bruta de construção acima do solo.
Nesse período as partes contratantes discutiram a prorrogação do prazo de celebração do contrato definitivo, tendo a recorrente estado sempre a par das decisões camarárias.
Deste modo, a condição resolutiva verificou-se quando, em Dezembro de 2013, a recorrida recebeu a notificação da CML onde ainda não consta a decisão final, mas da qual resulta com clareza que aquela não iria aprovar o projecto de forma a permitir a pretendida construção da área bruta de construção acima de solo de 2.184 m2.
A recorrida, através de carta, deu conhecimento desse facto à recorrente, salientando que “não fará sentido prosseguir com a tramitação do pedido de licenciamento”, pois a área bruta de construção acima do solo “está inequivocamente comprometida”.
Em resposta, a recorrente invocou a possibilidade de construção com uma área menor prevista na cláusula 7.2. (b), pelo que pretendia o prosseguimento do processo camarário.
Mais tarde, a apelante enviou nova carta à apelada, informando que já tinha decorrido o prazo fixado para a celebração do contrato definitivo e onde conclui que deveria ser agendada a escritura de venda do imóvel em causa (o que é manifestamente estranho, pois ainda estava a decorrer o prazo para que a CML proferisse uma decisão definitiva).
No seguimento dessa pretensão, a recorrida enviou carta à recorrente informando que fora notificada pela CML de que aquela autarquia projectava indeferir o processo de licenciamento, estando a decorrer o prazo de audiência prévia, direito que ela iria exercer.
As partes trocaram depois alguma correspondência onde é visível o clima de divergências entre elas.
Sucede que a CML indeferiu o processo de licenciamento em causa.
Só após essa decisão é que a recorrida enviou uma carta à recorrente onde invoca os motivos para a revogação do contrato (a não aprovação do processo camarário), e a devolução da verba paga a título de sinal, acrescida da remuneração contratual.
Assim, verificou-se a condição prevista no contrato (a não aprovação do projecto com uma área bruta de construção de 2,184 m2 acima do solo), pelo que assistia à recorrida o direito a revogar o contrato, nos termos em que o fez.
A condenação no pagamento de juros e no valor adicional também se mostra de acordo com os termos contratuais, como já acima se referiu, aquando da análise das alegadas nulidade da Sentença.
Deste modo, nesta parte improcede o recurso.
q) Em face de tudo o que acima se deixa exposto, não se vê que a decisão sob recurso mereça qualquer censura, razão pela qual há que a confirmar (com a supra mencionada correcção do lapso de escrita).
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III – Decisão
Pelo exposto acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa em :
1º- Rectificar o lapso de escrita constante da Sentença recorrida, pelo que a alínea b) da mesma passa a ter a seguinte redacção :
“b) Condeno a Ré a devolver o valor de 171.115,00 €, correspondente ao sinal, acrescido da remuneração equivalente ao valor pago pela instituição financeira onde tenha sido depositado ou aplicado o montante do sinal, desde a data da entrega na instituição até 29/7/2014, a liquidar, e ainda juros de mora sobre as quantias referidas, desde 30/7/2014 e até integral pagamento, à taxa legal, tendo essa remuneração como limite o valor de 19.202 €”.
2º- Negar provimento ao recurso e, assim, confirmar a decisão recorrida.
Custas pela recorrente (artº 527º do Código do Processo Civil).
Processado em computador e revisto pelo relator
Lisboa, 29 de Janeiro de 2019
Pedro Brighton
Teresa Sousa Henriques
Isabel Fonseca |
