| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
7ª SECÇÃO CÍVEL
I – N, representado pela S, S. A., moveu contra G, S. A., a presente acção declarativa, com processo ordinário, pedindo que:
a) Se declare a ineficácia da revogação manifestada pela ré, através da comunicação de 29.04.2005, nos termos do art. 100º do RAU;
b) Se declare, na hipótese de se entender que tal comunicação consubstancia uma denúncia, que a mesma é ineficaz por intempestiva, apenas produzindo os seus efeitos em relação ao termo do contrato, ou seja, 30 de Abril de 2007;
c) se condene a ré, em qualquer dos casos, a pagar-lhe:
1. a quantia de € 213.234,00, a título de rendas vencidas e não pagas, reportadas aos meses de Agosto de 2005 a Abril de 2007, vencidas, respectivamente, no período compreendido entre Julho de 2005 e Março de 2007;
2. a quantia de € 106.617,00, a título de indemnização pela mora, nos termos do art. 1041º do Código Civil;
3. a quantia de € 59.749,27, a título de despesas condominiais vencidas e não pagas, respeitantes a Agosto de 2005 a Abril de 2007, acrescida de juros vincendos, à taxa legal em vigor, calculados sobre a quantia de € 48.898,00, desde a propositura da presente acção até efectivo e integral pagamento.
Alegou, em síntese, que, estando em vigor um contrato denominado de promessa de arrendamento tendo por objecto as fracções autónomas de sua pertença que identifica, no âmbito do qual a promitente arrendatária, ora ré, logo tomou posse dos locais e passou a pagar a renda e prestação de condomínio acordadas, a ré, em 29.04.2005, comunicou-lhe a sua pretensão de revogar tal contrato com efeitos a partir de 1 de Agosto de 2005.
O facto de ao arrendamento ter sido atribuído um prazo não significa que o mesmo tenha sido celebrado com prazo de duração efectiva, pelo que a validade da denúncia pressupunha a observância dos prazos previstos nos arts. 1055º do Código Civil e 68º do RAU, o que não aconteceu. A ré, indevidamente, não pagou as rendas relativas aos meses de Agosto de 2005 a Abril de 2007, nem as prestações de condomínio referentes ao mesmo período, o que confere ao autor o direito de exigir dela os correspondentes valores e uma indemnização igual a 50% do que a esse título é devido, nos termos do art. 1041º do Código Civil.
Na contestação apresentada, a ré sustentou, em síntese, que o arrendamento, celebrado pelo período de 9 anos e renovável pelo período de 3 anos, é de duração limitada, pelo que poderia denunciá-lo, como fez, com a antecedência de 90 dias.
Houve réplica.
Realizado o julgamento, foi proferida decisão sobre a matéria de facto levada à base instrutória e, subsequentemente, foi lavrada sentença que, julgando a acção procedente:
a) considerou ineficaz a revogação manifestada pela comunicação de 29.04.2005 e que a mesma apenas valia como denúncia para o termo do contrato em 30 de Abril de 2007;
b) E condenou a ré a pagar ao autor:
- a quantia de € 213.234,00, a título de rendas vencidas e não pagas, referentes aos meses de Agosto de 2005 a Abril de 2007, vencidas respectivamente nos períodos compreendidos entre Julho de 2005 e Março de 2007, bem como a quantia de € 106.617,00, a título de indemnização pela mora, nos termos do art. 1041º do C. Civil;
- e a quantia de € 59.749,27, a título de despesas condominiais vencidas e não pagas, respeitantes ao período de Agosto de 2005 a Abril de 2007, acrescida de juros de mora, à taxa legal, calculados sobre a quantia de € 48.898,00, desde a propositura da acção e até efectivo pagamento.
Inconformada, recorreu a ré, tendo apresentado alegações onde, pedindo a improcedência da acção, formula as conclusões que passamos a transcrever:
A) A exigência do artigo 117º do RAU de cláusula sobre a duração efectiva, não coíbe nem exime os Tribunais de interpretarem as cláusulas atinentes nem de procurar determinar a vontade real das partes contratantes nos contratos de arrendamento comercial, mormente se esses contratos constam e vigoraram como contratos promessa de arrendamento comercial.
B) Consignando-se num contrato-promessa de arrendamento, cuja marcação da escritura cabia à proprietária do imóvel, a qual nunca foi marcada, que o arrendamento é celebrado pelo prazo de nove anos a contar de 01 de Maio de 1998 e renovar-se-á, automaticamente, por iguais e sucessivos períodos de três anos, é conforme às regras de interpretação dos negócios jurídicos do artº 236º nº 1 do C. Civil entender que tem uma duração limitada. Exigindo o artº 238º do mesmo código que nos negócios formais a interpretação tenha um mínimo de correspondência no texto, a interpretação contrária, não só não tem este suporte literal, como até se lhe opõe.
C) Por isso, a douta sentença, que aparece como demasiado singela, não podia ter julgado ineficaz a revogação manifestada pela R. agora Recorrente nos termos do artigo 100º do RAU pela sua comunicação de 29.4.2005 (que também comunicava à A. que nesse dia lhe seriam entregues os locais arrendados), considerando-a apenas como denúncia em relação ao termo do contrato, em 30 de Abril de 2007, o fim dos primeiros 9 anos fixados na cláusula quinta do contrato-promessa.
D) Consequentemente e perante o concreto e único pedido da A., também não podia condenar a Ré nas quantias das rendas, indemnização e despesas condominiais que mais constam da parte decisória da sentença.
E) Não consta dos articulados da A. ora Recorrida, uma expressão, uma linha, uma palavra que falasse da (eventual) não entrega das chaves, na justa e exacta medida em que apenas configurou o seu pedido para ir “buscar” as rendas até ao fim dos 9 anos iniciais (vide pedido na p.i.) não colocando, por isso, qualquer hipótese de formular pedido subsidiário ou alternativo, sendo certo que o pedido é que conforma as acções. Mas reconhece nas suas alegações para a primeira instância que os locados lhe foram entregues.
F) Por isso, não podia nem devia o Mº Juiz, por razão de violação do artigo 264º do CPC, ter levado à Matéria Assente o que aí consta na alínea V, nem invocar tal, como o faz, na douta sentença (no último paragrafo antes da decisão). Aliás e em boa verdade, nem à Base Instrutória tal matéria poderia ter sido levada, por falta de articulação, a não ser que o fosse [e também não era possível – 650º, nº 2, f) do CPC] em sede de ampliação da matéria de facto no julgamento. Essa alínea V da Matéria Assente é ilegal e nula e não pode suportar a sentença, nem na fundamentação nem na decisão, como logo se disse nas alegações de direito da R. na 1ª instância. Essa alínea, aliás, essa matéria, nada tem a ver com o concreto e único pedido formulado pela A. na p.i. e nunca alterado, nem na apelidada réplica.
G) Mesmo que tudo assim não fosse, perante uma cláusula com o teor da do artigo quinto do contrato e a solução de direito que adoptou, o Mº Juiz devia (estava obrigado) a quesitar factos articulados pela Ré e, até, pela A., para tentar descortinar a vontade real das partes no contrato promessa em causa. Mas não só não o fez e, por isso, violou os artigos 221º, 236º, 237º, 238º, 239º, 393, e 394º do Código Civil e o artigo 511º do CPC, como,
H) nem, sequer, teve em consideração um facto do senso comum, senão notório, e que é o de em 1998, data do c. promessa, portanto muito antes da crise do subprime, não se fazerem arrendamentos para escritórios de empresas, no centro de L… ou em edifícios com algum nome e publicitação comercial, como eram este B, T, A, etc., sem que fossem por prazo limitado ou duração efectiva. Mal ou bem esse mercado ainda estava em alta e os proprietários, investidores e fundos de investimento, esperavam sempre aumentar as rendas logo que terminasse a duração limitada.
I) A sentença ora sindicada, com a interpretação que faz do conceito e exigências da duração efectiva nos contratos de duração limitada, está desfasada da realidade das coisas.
J) A Ré, por razões de boa-fé, nunca arguiu a nulidade formal do contrato promessa em causa, mas, perante as considerações da sentença sobre tal, não pode deixar de expressar que as mesmas não têm o mínimo fundamento.
Nas contra-alegações apresentadas, a autora sustenta a improcedência da apelação.
Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo questões sujeitas à nossa apreciação as enunciadas pela recorrente nas conclusões que formulou, visto serem estas, como é sabido, que delimitam o objecto do recurso.
II – Na sentença vêm descritos como provados os seguintes factos:
1. A titularidade das fracções autónomas designadas pelas letras “F”, “ED” e “EI” que fazem parte integrante do conjunto urbano…., respectivamente, (…), inscrito na matriz sob o artigo…., encontra-se inscrita a favor do autor N (…) – A) dos factos assentes;
2. Por escritura pública, outorgada no cartório Notarial, em 26 de Junho de 2001, o ora autor adquiriu as identificadas fracções à sociedade J conforme consta da respectiva escritura de compra e venda, cuja cópia consta de fls. 34 a 38 – B) dos factos assentes;
3. Por documento particular, datado de 29 de Abril de 1998, a ré e a referida J, S. A., celebraram um contrato-promessa de arrendamento comercial, nos termos do qual, a à data proprietária do prédio melhor descrito no ponto 1 dos factos provados, prometeu dar de arrendamento à ré, que reciprocamente aceitou, as fracções autónomas supra identificadas, destinadas, respectivamente, a escritórios e serviços, com 5 lugares de estacionamento e duas arrecadações, conforme documento de fls. 49 a 55 – C) dos factos assentes.
4. Nos termos contratualmente estipulados, os locais prometidos arrendar destinavam-se ao exercício da actividade comercial da ré, cujo objecto social consistia no exercício de consultoria técnica de engenharia, economia, gestão, sistemas, ambiente, arquitectura e planeamento em todos os campos e ramos; estudos e projectos de engenharia, sistemas, equipamentos, e arquitectura em todos os ramos; gestão de projectos, contratos, fiscalização de obras, gestão geral de qualidade e segurança de projectos e empreendimentos de construção (cfr. cláusula 3ª, ponto 2 do documento referido no ponto 3 dos factos provados) –D) dos factos assentes;
5. A ré tomou posse das fracções locadas a partir de 1 de Abril de 1998 – E) dos factos assentes.
6. Nos termos do sobredito contrato-promessa, acordaram as partes conferir ao arrendamento o prazo de 9 anos, com início no dia 1 de Maio de 1998, renovando-se automaticamente, por iguais e sucessivos períodos de três anos, salvo denúncia por qualquer das partes nos termos da legislação em vigor – cfr. cláusula 5ª do documento referido no ponto 3 dos factos provados – F).
7. A renda mensal inicial e contratualmente estipulada pelas partes era de 1.628.750$00 (€ 8.124,17), sendo 1.478.750$00 (€ 7.375,97) correspondentes ao arrendamento das fracções destinadas a escritório e arrecadações e 150.000$00 (€ 742,19) referentes aos lugares de estacionamento, valores acrescidos de IVA à taxa legal em vigor (cfr. ponto 1 da cláusula 6ª do referido documento referido em 3. supra) – G).
8. Conforme resulta do ponto 4 da cláusula 6ª do mencionado contrato de promessa, a renda acordada seria objecto de actualização anual de acordo com as Portarias anualmente publicadas pelo Governo para o efeito (cfr. mesmo documento) – H).
9. Nos termos contratuais, acordaram as partes que as despesas de condomínio previstas no Regulamento de Condomínio seriam devidas pela ré, enquanto promitente arrendatária, a partir de 1 de Maio de 1998 (cfr. ponto 1 da cláusula 11ª do mencionado documento) – I).
10. Para tanto, acordaram as partes que as mencionadas despesas de condomínio se cifravam, para o ano de 1998, em 124.979$00, contravalor de € 623,39 por mês (cfr. ponto 1 da cláusula 12ª do mesmo documento) – J).
11. A ora ré mais se obrigou a contribuir para um fundo de reserva especial, referido no art. 31º do Regulamento de Condomínio, contribuição essa efectuada mensalmente e correspondente a 10% do valor das respectivas despesas mensais de condomínio a que se refere o ponto antecedente (cfr. ponto 2 da cláusula 12ª do mesmo documento) – L).
12. Acordaram ainda as partes que a escritura definitiva de arrendamento respeitaria o que constava do contrato-promessa e realizar-se-ia após a proprietária ter obtido toda a documentação necessária, devendo para o efeito notificar a promitente arrendatária com, pelo menos, 15 dias de antecedência, devendo ser outorgada no prazo máximo de oito meses após o contrato-promessa e caso o não fosse, as quantias mensais entretanto pagas pela promitente arrendatária manteriam a natureza de sinal, sem prejuízo de a promitente arrendatária poder fazer recurso à execução específica. (cfr. ponto 2 da cláusula 10ª do documento aludido) – M).
13. Em 6 de Maio de 1998, a ré e a sociedade J, S. A., outorgaram documento a que chamaram “Adicional ao Contrato de Promessa de Arrendamento”, mediante o qual acordaram em conferir nova redacção às cláusulas primeira (nº 1) e sexta (nº 2) do contrato-promessa de 29.04.1998, conforme documento de fls. 57 a 59 – N).
14. No que respeita à cláusula 6ª, nº 1 do contrato aditado, a renda mensal acordada passou a ser de Esc. 1.628.750$00, sendo Esc. 1.478.750$00 correspondentes ao arrendamento das fracções destinadas a escritório e arrecadações e Esc. 150.000$00 correspondentes aos lugares de estacionamento, sendo o valor global sujeito a IVA, à taxa legal em vigor (cfr. o documento acabado de aludir) - O).
15. As partes não outorgaram a prometida escritura pública de arrendamento – P).
16. A ré desde Maio de 1998 que pagava as rendas convencionadas e posteriormente passou a liquidar ao autor as rendas mensais, as quais mereceram sucessivas actualizações anuais, devidamente comunicadas à ré, conforme documentos de fls. 60 a 67, bem como as prestações condominiais contratualmente assumidas – Q).
17. Em 29.04.2005, a ré comunicou ao autor que revogava, entre outro, o contrato de promessa de arrendamento em referência, com efeitos a partir de 1 de Agosto de 2005, “data em que serão entregues a V. Exas. os espaços em causa.”, conforme carta de fls. 68 – R).
18. O autor expediu à ré a carta datada de 27.04.2006, que esta recebeu, na qual o autor manifestava a esta a sua discordância à pretendida revogação, conforme cópia de fls. 69 a 72 – S).
19. A ré não pagou as rendas reportadas aos meses de Agosto de 2005 a Abril de 2007, com datas de vencimento no período compreendido entre Julho de 2005 e Março de 2007, no valor global de € 213.234,00. Não pagou também as prestações condominiais respeitantes aos meses de Agosto a Abril de 2007 – T).
20. Em 15.02.2006 o autor comunicou à ré a actualização da renda – U).
21. A ré não procedeu à entrega das chaves ao autor da fracção “F” em 1 de Agosto de 2005, não obstante o teor da carta referida em R) – V).
22. A ré entre Junho e Julho de 2005 retirou os serviços, pessoal e equipamento dos locados, aí apenas deixando algumas dezenas de pastas e umas divisórias que havia instalado – resposta ao quesito 1º.
23. As prestações do condomínio respeitantes aos meses de Agosto a Abril de 2007 têm o valor de € 48.898,16 – resposta ao quesito 3º.
III – Antes de abordar as questões suscitadas, tem todo o interesse atentar nos argumentos e raciocínio que estiveram na base da decisão de procedência da acção emitida na sentença apelada.
Foram eles, em síntese nossa, os seguintes:
- Os factos provados evidenciam que o senhorio entregou o locado à ré, autorizando-a a ocupá-lo, mediante o pagamento da renda convencionada, pagamento esse que a ré foi efectuando;
- As partes quiseram, pois, executar desde logo as cláusulas que convencionaram no denominado contrato-promessa e que correspondem ao regime do contrato definitivo que assim quiseram celebrar;
- Sem a indispensável formalização através de escritura pública, tal contrato, à data em que foi celebrado, era nulo por vício forma, nulidade que veio a ser ultrapassada pelo regime estabelecido no Dec. Lei nº 64-A/2000, de 22.04, ao exigir, como forma a observar nestes contratos, apenas o documento escrito.
- Sendo a locação uma cedência temporária do gozo da coisa – art. 1022º do Código Civil -, as cláusulas atinentes ao tempo, ao prazo desse gozo são usuais e típicas deste modelo contratual e nada têm a ver com o regime especial dos contratos de duração limitada a que se referem os arts. 98º a 101º e 117º do RAU e relativamente aos quais se exige que do texto do respectivo conste a menção inequívoca de duração limitada.
- Do texto do contrato em discussão não consta qualquer cláusula que estabeleça a sua duração limitada, não podendo ser vista como tal a cláusula atinente ao termo do gozo que, sendo típica da locação, não integra a “duração limitada” que enforma um contrato específico, com regime próprio que, desde logo, confere ao inquilino a possibilidade de fazer cessar o contrato a todo o tempo, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos – art. 100º, nº 4 do RAU.
- Não sendo de duração ilimitada o contrato dos autos, tendo antes natureza vinculística, não era possível ao inquilino fazer cessar a relação negocial antes do termo por declaração unilateral de denúncia, sem justa causa. Esta apenas pode validamente impedir a renovação do contrato no termo acordado, ou seja, em 30.04.2007, fazendo-o então cessar.
- Não tendo a denúncia produzido os pretendidos efeitos para a data de 1 de Agosto de 2005, manteve-se o contrato em vigor até 30.04.2007, sendo devidas as rendas vencidas até então, bem como as prestações de condomínio e, bem assim, a indemnização prevista no art. 1041º do C. Civil.
Sobre o ponto descrito em V) dos factos assentes e sua consideração na sentença proferida:
Insurge-se a apelante contra a circunstância de ter sido seleccionado como facto assente o que se fez constar sob a alínea V) da peça processual de fls. 274 e segs. e de ter sido depois considerado como fundamentação da sentença proferida, sustentando que o mesmo, por não ter sido alegado pelas partes, foge do campo factual de que o juiz, nos termos do art. 264º do CPC, se pode servir para a prolação da decisão.
Embora tal não obste a que a questão seja agora suscitada - já que, como escrevem Lebre de Freitas, A. Montalvão Machado e Rui Pinto[1] a selecção dos factos assentes, feita nos termos do art. 508-A, nº 1, e), do C. P. Civil, de natureza instrumental, não forma caso julgado positivo -, deve notar-se que a inclusão do facto em causa no rol dos considerados como assentes, mereceu, como se vê do acta de fls. 280, a inteira concordância de ambas as partes, estando a ré representada no acto pelo seu ilustre Mandatário judicial.
Perscrutados os articulados das partes, constata-se que, diversamente do sustentado pela recorrente, a falta de entrega das chaves correspondentes à fracção “F” foi facto alegado pela autora no art. 85º da réplica, à qual a ré respondeu no articulado de fls. 224 e segs., onde, invocando a sua inadmissibilidade, requereu o desentranhamento da réplica, apelidando de “redondas mentiras” alguns dos factos alegados naquele articulado, entre quais o que agora nos ocupa, e afirmando que “as chaves foram entregues” – cfr. os nºs. 29 e 32 deste articulado da ré.
Daqui se vê que a matéria vertida na alínea V) dos “factos assentes”, ora descrita no nº 21 dos factos provados, foi esgrimida pelas partes em sentido contrário.
E o Tribunal de 1ª instância, ao conhecer da invocada inadmissibilidade da réplica, embora tenha dado como não escrita toda a matéria aí alegada, com excepção da constante dos seus arts. 54º, 95º e 96º, assim desconsiderando o constante do art. 85º, acabou por levar à alínea V) dos factos assentes, sem qualquer reacção das partes, o que neste artigo se afirmava – cfr. despachos proferidos a fls. 280-281.
Trata-se, pois, de matéria que, embora afirmada pela autora e negada pela ré, foi desconsiderada pelo Tribunal de 1ª instância, por decisão que fez caso julgado formal, sendo assim estranha ao quadro factual de que o juiz se pode servir para fundamentar a decisão de mérito; deve-se certamente a lapso a sua inclusão na dita peça processual.
Daí que, acolhendo-se as razões invocadas pela apelante nas conclusões E) e F), se exclua dos factos a considerar para a decisão de mérito a proferir o facto em causa, supra descrito sob o nº 21.
Os factos a ter em conta na decisão do recurso são, pois, todos os acima descritos com exclusão do acabado de referir.
Sobre a duração efectiva do arrendamento:
Na análise desta questão seguiremos de muito perto a argumentação expendida no acórdão desta Relação de 23.09.2003, proferido na apelação nº 1890/03-7.[2]
Rezava assim o art. 117º, nº 1 do RAU[3], preceito introduzido pelo Dec. Lei nº 257/95, de 30.09:
“As partes podem convencionar um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para o comércio ou indústria, desde que a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes.”
Daqui se vê que o acordo sobre a duração efectiva do arrendamento urbano para comércio ou indústria tinha de constar do texto do contrato de forma inequívoca, ou seja, de modo a que não se suscitassem dúvidas sobre a vontade das partes no sentido de fixarem um determinado prazo para a duração efectiva do contrato.
Não explicitava a lei que termos deveriam ser usados pelas partes para evidenciar a inequivocidade desta sua pretensão.
Exigia, isso sim, que o teor do contrato não consentisse qualquer dúvida, evidenciasse em termos claros que fora pretensão das partes a de limitar o tempo de vigência do acordo celebrado, exigência que já anteriormente se estabelecera, em termos idênticos, mas com redacção algo diversa, no art. 98º, nº 1 do RAU (diploma a que pertencem as normas de ora em diante referidas sem menção de diferente proveniência) quanto a arrendamentos para habitação.
No caso em análise, ao celebrarem o denominado contrato-promessa de arrendamento – executado pelas partes como se constituísse já o contrato definitivo -, as partes exprimiram-se do seguinte modo: “O arrendamento é celebrado pelo prazo de nove anos a contar de 01 de Maio de 1998 e renovar-se-á, automaticamente, por iguais e sucessivos períodos de três anos, salvo se for denunciado por qualquer das partes nos termos da legislação em vigor.”
Retenhamos, desde já, o facto – com especial interesse para a solução do problema que nos ocupa, como mais à frente se verá - de as partes terem expressamente enunciado a possibilidade de a denúncia, impeditiva da renovação automática do contrato, poder ser feita por qualquer das partes e não apenas pelo arrendatário.
A tese da autora, adoptada também na sentença impugnada, é a de que este texto não contém a estipulação inequívoca da duração limitada do contrato, sendo insuficiente para tal efeito a menção de declaração das partes no sentido de que o contrato é feito pelo período de nove anos.
Já a apelante sustenta, diversamente, que vale como estipulação de duração limitada ou efectiva o citado trecho contratual.
Vejamos.
Como se sabe, o arrendamento é, por natureza, um contrato temporário e, portanto, de “duração limitada” – arts. 1022º e 1023º do C. Civil.
Quando as partes não estipulassem esse limite de duração e outro não fosse determinado por lei ou estabelecido pelos usos, valia à data dos factos, no arrendamento urbano, o prazo supletivo de seis meses estabelecido no art. 10º do RAU.
Pode dizer-se, porém, que a “duração limitada” assim entendida, embora sendo inerente à natureza da locação – art. 1051º, nº 1, al. a) do C. Civil –, é apenas tendencial no que ao arrendamento respeita, já que este, findo o respectivo prazo, se renova por períodos sucessivos, se nenhuma das partes o tiver denunciado no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei – art. 1054º, nº 1 do mesmo diploma.
E, em sede de arrendamento urbano, a natureza temporária do contrato sofre uma verdadeira limitação.
Na verdade, enquanto o arrendatário podia – e pode [4] - livremente impedir a renovação automática do contrato, por via da denúncia regulada no art. 1055º do C. Civil – art. 68º, nº 1 –, já o direito de denúncia por parte do locador se mostrava - e mostra - fortemente limitado, existindo apenas nos casos então enunciados no art. 69º.[5]
Como excepção a esta regra, o direito de denúncia surgiu na titularidade de ambas as partes com igual plenitude nos contratos a que já fizemos referência e que o legislador denomina e tem como celebrados com duração limitada.
Daí que as expressões “duração limitada” ou “duração efectiva”, utilizadas nos já citados arts. 98º, nº 1 e 117º, nº 1 para caracterizar um regime que, em excepção ao que é regra geral, põe também nas mãos do senhorio o destino do contrato, conferindo-lhe faculdade de denúncia idêntica à do inquilino, tenham um significado e alcance para cuja integração é indispensável, mas não bastante, a menção de que o arrendamento é celebrado por um determinado prazo.
É que, sendo o prazo um elemento próprio da essência, quer do arrendamento com “duração limitada”, quer daquele que a não tem, a referência concreta que então lhe fosse feita no contrato era, por si só, insuficiente para estabelecer a imprescindível diferença entre ambos. [6]
E a aferição dessa diferença passava pela clara explicitação de que a vontade das partes fora no sentido de o arrendamento poder vigorar apenas pelo prazo convencionado – o que o art. 117º designava por duração efectiva –, caso assim o pretendesse o senhorio ou o inquilino que, para tanto, usaria da faculdade de denúncia do contrato para o fim do prazo convencionado, nos termos da lei.
Necessário era que, contratualmente, as partes se exprimissem por forma a não subsistirem dúvidas de que, tal como o locatário, também o locador poderia lançar mão do instituto da denúncia do contrato para o fim do respectivo prazo, também a ele assistindo a faculdade de impedir a sua renovação automática, visto ser este o elemento desencadeador da diferença entre os tipos contratuais em confronto.
É de notar, porém, que o STJ nos seus acórdãos de 12.05.2005[7] e de 20.01.2010[8] vem entendendo ser bastante para configurar a “duração efectiva” a que alude o nº 1 do art. 117º do RAU a menção de um prazo para a duração do contrato no escrito que o titula.[9]
No caso em análise, disseram os contraentes que o contrato era celebrado pelo prazo de 9 anos e que se renovaria automaticamente, por iguais e sucessivos períodos de três anos, salvo se fosse denunciado por qualquer das partes nos termos da legislação em vigor.
Isto mostra que expressamente indicaram um prazo de duração – 9 anos – e, concomitantemente, aludiram à possibilidade de qualquer das partes e, por isso, o próprio locador, denunciar o contrato para o fim do seu termo, o que revela, sem margem para dúvidas razoáveis – assim o entenderia o homem comum colocado na posição do real declaratário (art. 236º, nº 1 do C. Civil) - ter sido sua intenção que também este, em absoluta paridade com o inquilino, tivesse na sua mão o destino do contrato, podendo, designadamente, pôr-lhe fim decorrido o prazo inicialmente convencionado. Só assim, como se disse já, o contrato terá duração limitada, no sentido de que poderá vigorar apenas pelo prazo inicialmente convencionado, visto qualquer das partes ter ao seu alcance o mecanismo da denúncia que impedirá validamente a sua renovação automática.
O contrato dos autos é de qualificar, pois, ao abrigo do disposto no art. 117º, nº 1 do RAU, como de duração efectiva.
E, por isso, podia a inquilina, ao abrigo do disposto no art. 100º, nº 4, aplicável por força do art. 117º, nº 2, proceder à sua revogação, a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operariam os seus efeitos.
Daí que a sua revogação, comunicada pela apelante à apelada, através da comunicação de 29.04.2005 – facto nº 17 –, seja válida.
Tendo o contrato cessado, por via dela, em 1 de Agosto de 2005, as prestações contratuais, indemnização e juros pedidos não são devidos pela ré.
Impõe-se, pois, a absolvição da ré e a procedência da apelação.
IV – Pelo exposto, julga-se a apelação procedente e, revogando-se a sentença, absolve-se a ré dos pedidos que contra ela formulou a autora.
Custas a cargo desta.
Lisboa, 23 de Fevereiro de 2010
Rosa Maria M. C. Ribeiro Coelho
Maria Amélia Ribeiro
Graça Amaral
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[1] Código de Processo Civil Anotado, 2ª edição, Volume 2º, pág. 412 e 413.
[2] Relatado por quem relata o presente e em que interveio como Adjunta uma das Senhoras Juízas Desembargadoras que subscreve este nessa mesma qualidade.
[3] Em vigor à data dos factos e aqui aplicável.
[4] De acordo com o nº 1 do art. 1100º do C. Civil, na redacção introduzida pela Lei nº 6/2006, de 27 de Dezembro
[5] Actualmente no art. 1101º do CC.
[6] Esta questão está hoje ultrapassada, visto o art. 1110º, nº 2 do Código Civil – na actual redacção – estabelecer, de forma clara, que, na falta de estipulação, o contrato de arrendamento para fins não habitacionais se considera celebrado com prazo certo e pelo período de dez anos. E no tocante ao arrendamento urbano para habitação o silêncio das partes leva a que o contrato se tenha como celebrado por duração indeterminada – art. 1094º, nº 3 do mesmo diploma.
[7] www.dgsi.pt, Processo:05B081(Relator: Cons. Bettencourt de Faria)
[8] Acessível no mesmo local, Processo: 4215/06.0 TVLSB.L1.S1(Relator: Cons. Álvaro Rodrigues)
[9] E idêntico entendimento foi também adoptado, a título de exemplo, no acórdão desta Relação de 25.06.2009, www.dgsi.pt (Relator: Des. José Eduardo Sapateiro), Processo 1510/07.4TVLSB.L1.6 |
