| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção CÍVEL do Tribunal da Relação de LISBOA
1. - Relatório
A [ ….. – Sociedade de Mediação Imobiliária, S.A.], intentou acção de injunção transmutada em acção declarativa especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contratos, contra B [ Maria …. ], impetrando a Notificação da requerida para que lhe pague a quantia total de € 6.794,50, sendo € 6.150,00 a titulo de capital, € 292,50 referente a Juros de mora, € 102,00 correspondente a Taxa de Justiça paga, e € 250,00 alusivos a outras quantias devidas.
1.1. Para tanto aduziu a requente, em síntese, que :
- Outorgou com a requerida em 30/4/2018 um contrato de mediação imobiliária, a que foi atribuído o ID 121981263-41, visando encontrar interessado na compra do imóvel da propriedade desta sito na Rua D. António Ataíde, em Castanheira do Ribatejo, tendo aquele sido celebrado em regime de exclusividade;
- Ocorre que, tendo conseguido interessados na compra do imóvel, a saber, os senhores …. Paulo e ….Cunha e, tendo sido assinado, em 21.08.2018, o competente contrato promessa de compra e venda, certo é que quando foi notificada pelos promitente-compradores para celebrar o contrato definitivo, em 29.11.2018, a requerida não compareceu e recusou concretizar o negócio;
- Logo, assiste à requerente o direito ao pagamento, a título de comissão, da quantia de €6.150,00, acrescida de juros de mora, desde a data da suposta celebração do contrato definitivo, 29.11.2018, até efectivo e integral pagamento, bem como procuradoria, que para o presente efeito se fixa em €250,00.
1.2 – Notificada a requerida B para, querendo, deduzir oposição em 15 dias, veio a mesma fazê-lo, deduzindo oposição no essencial por impugnação motivada, alegando se é verdade que o contrato de compra e venda não se concretizou, o certo é que tal não se ficou a dever à Requerida, porque em momento algum se recusou a concretizar o negócio.
Ou seja, tudo se ficou a dever a um atraso na entrega de documentação ao banco, para efeitos de distrate de hipoteca do imóvel, objecto do contrato, sendo que foi o mediador, em representação da requerente, que avisou a Requerida - da falta do documento referente ao pedido de distrate - em data muito próxima à data que havia ficado estipulada para a celebração do Contrato de Compra e Venda.
Em suma, e porque posteriormente os promitentes perderam interesse na concretização do negócio, então o incumprimento do contrato não é imputável nem ao promitente-comprador nem ao promitente-vendedor, logo, não pode a aqui Requerente reclamar o montante de €6.794,50.
1.3. - De seguida, designada que foi uma data para a realização da audiência de julgamento, veio a mesmo a ter lugar no dia 12/2/2020, com a observância do legal formalismo e, conclusos os autos para o efeito, foi então proferida a competente Sentença, sendo o respectivo segmento decisório do seguinte Teor:
IV – Nestes termos, em face do exposto, julgo a presente acção procedente, por provada e, em consequência, condeno a Ré a pagar à Autora, a quantia de € 6.150,00 (seis mil cento e cinquenta euros), correspondente ao valor do pedido a titulo de remuneração/comissão, acrescida do IVA devido, bem como no valor dos juros de mora vencidos e vincendos, à taxa supletiva legal de juros civis, desde a data da citação da Ré e até efectivo e integral pagamento.
Custas a cargo da Ré, face ao decaimento, nos termos do disposto no art.º 527º, n.ºs 1 e 2 do C.P.C..
Registe e notifique.
VFX, 2020-05-26 ”
1.4. - Notificada da decisão/sentença referida em 1.3. , atravessou de seguida nos autos a requerida/Ré B instrumento de interposição da competente Apelação, acompanhado das devidas alegações, e aduzindo então as seguintes conclusões :
A. Entende a aqui recorrente que a sentença proferida pelo Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Norte é nula, nos termos da alínea d) do nº1 do artigo 615º do CPC, por omissão de pronúncia.
B. A aqui Recorrente, tal como se pode averiguar da Ata de Audiência de Julgamento, juntou aos autos prova documental ( 12 documentos ) .
C. O tribunal a quo aceitou a junção dos 12 documentos supra citados, tendo proferido despacho nesse sentido.
D. O tribunal a quo, na sentença, de que agora se recorre, não se pronunciou quanto à prova documental apresentada pela aqui Recorrente, não tendo a mesma sido valorada, ou sequer enunciada, na decisão da causa.
E. O Tribunal a quo, inclusivamente, enunciou que “os factos não provados foram assim considerados, em função da ausência de produção de prova pela Ré, a quem incumbia, seja mediante documentos, seja através dos depoimentos prestados”, o que claramente não corresponde á realidade.
F. A sentença, aqui recorrida, não tendo conhecido das provas documentais apresentadas pela Recorrente, essenciais para uma justa decisão da causa ,é nula por omissão de pronúncia, nos termos da alínea d) do nº1 do artigo 615º do CPC.
G. Impunha-se fazer uma valoração crítica de toda a prova apresentada na Audiência de Julgamento, justificando os motivos pelos quais, em função dessa apreciação, não poderiam os factos provados ou não provados merecer julgamento diferente, o que não aconteceu.
H. O Tribunal a quo julgou mal, porquanto deveria ter considerado toda aprova apresentada, e não o fez.
I. Nesta sequência, deve ser declarada a nulidade da sentença recorrida, por omissão de pronúncia relativamente á prova apresentada pela Recorrente, nos termos do disposto na alínea d) do nº1 do artigo 615º do CPC.
J. O Tribunal a quo, não considerando a prova apresentada pela aqui Recorrente, julgou mal o facto enunciado em 11, porque o deu como provado, quando a valoração da prova referente aos Doc. N°1 a 12 apresentada pela aqui Recorrente, que o tribunal a quo omitiu por completo, impunha que o mesmo fosse julgado não provado.
K. O Tribunal a quo, não considerando a prova apresentada pela aqui Recorrente, julgou mal os factos enunciados em c) e em d), porque os deu como não provados, quando a valoração da prova referente aos Doc.n°1 a 12 apresentada pela aqui Recorrente, que o tribunal a quo omitiu por completo, impunha que os mesmos fossem julgados provados.
L. A aqui Recorrente, no seguimento do contrato de mediação celebrado coma aqui Recorrida, veio a celebrar, no dia 21 de Agosto de 2018, um Contrato Promessa de Compra e Venda.
M. Da cláusula 5ª do Contrato Promessa de Compra e Venda resulta que o prazo estipulado para a celebração do contrato definitivo é de 90 dias.
N. Acontece que, apesar de a aqui Recorrente sempre ter diligenciado no sentido de lograr a celebração do Contrato final, o mesmo não se veio a concretizar, por facto que à aqui Recorrente não se pode imputar.
O. Veja-se que, a aqui Recorrente, tal como se pode provar através do Doc.nº 2, junto aos autos pela aqui Recorrente, só no dia 8 de Novembro de 2018, apenas 15 dias antes do término do prazo estipulado para a celebração do contrato definitivo, recebeu um email, por parte da aqui Recorrida, para diligenciar no sentido de obter o pedido de distrate.
P. A Recorrente logo diligenciou junto do Banco, a fim de obter toda a documentação necessária ( pedido de distrate ) para concretização do Contrato definitivo, tal como resulta provado do Doc. nº 3, ora junto aos autos pela Recorrente.
Q. Por conta do atraso da aqui Recorrida não foi possível celebrar a escritura de Compra e Venda.
R. Não estando reunidas todas as condições para a concretização do Contrato definitivo, por facto não imputável à aqui Recorrente, o mesmo não se veio a celebrar no prazo estipulado ( 23 de Novembro de 2018 ), tal como resulta provado através do Doc. nº 5, junto aos autos pela Recorrente, que consiste num email enviado pela aqui Recorrida à Recorrente, reagendando a escritura para o dia 29 de Novembro de 2018.
S. Ultrapassado o prazo para a celebração do contrato definitivo, sem que tenha sido elaborada qualquer adenda ao Contrato Promessa de Compra e Venda, a aqui Recorrente, perdeu o interesse no negócio, razão pela qual não compareceu no agendamento de 29 de Novembro de 2018, tal como resulta provado do Doc. nº 6, junto aos autos pela aqui Recorrente.
T. O incumprimento do Contrato Promessa de Compra e Venda não pode ser imputado á aqui Recorrente, porquanto a mesma sempre diligenciou no sentido de celebrar o contrato definitivo, tal como resulta provado o Doc. nº 7, junto aos autos pela Recorrente, que se traduz numa Declaração, datada de 9 de Julho de 2020, na qual o Promitente-Comprador, declarou que o incumprimento do Contrato Promessa de Compra e Venda, não é imputável à aqui Recorrente.
U. Deve o facto enunciado em 11) ser dado como não provado, porquanto é o que resulta dos Docs. 1 a 12, juntos aos autos pela aqui Recorrente, e que o tribunal preteriu.
V. Devem os factos não provados em c) e d) ser dados como provados, porquanto é o que resulta dos Docs. 1 a 12, juntos aos autos pela aqui Recorrente, e que o tribunal a quo preteriu.
W. Analisada toda a prova documental, ora junta ao autos pela Recorrente, e provada a não imputabilidade do incumprimento do contrato promessa de compra e venda à aqui Recorrente, não pode a mesma ser condenada ao pagamento de qualquer remuneração à aqui Recorrida.
X. Resulta do nº1 cláusula 5ª do Contrato de Mediação Imobiliária, que “ a remuneração será devida se a Mediadora conseguir interessado que estabilize o negócio visado pelo presente contrato e também, nos casos em que o contrato tenha sido elaborado em regime de exclusividade, o negócio não se concretize por facto imputável ao cliente”.
Y. Tendo o contrato de mediação, de acordo com a cláusula 4ª, sido celebrado no regime de exclusividade, e não tendo o mesmo se concretizado por facto que não é imputável ao cliente, neste caso à Recorrente, não é devida qualquer remuneração.
Z. O Tribunal a quo para a decisão da causa, apenas teve em consideração a prova documental e testemunhal apresentada pela Recorrida.
AA. A prova testemunhal, apresentada pela Recorrida e apreciada pelo Tribunal a quo, traduz-se no depoimento de duas testemunhas, a saber Fernando … e Vera ….., ambos comissionistas/agentes da Recorrida e interessados na decisão da causa, na medida em que serão beneficiários directos de uma decisão que seja favorável á Recorrida.
BB. As testemunhas, são interessadas na causa, uma vez com uma sentença favorável à aqui Recorrida, sempre teriam direito ao pagamento de uma comissão resultante do contrato de mediação, objecto de litígio, razão pela qual o depoimento das mesmas nunca poderia ser valorado como isento e credível.
CC. Não sendo o incumprimento imputável á aqui Recorrente, de acordo com a cláusula 5ª do Contrato de mediação celebrado entre as aqui partes, a remuneração não é devida.
TERMOS EM QUE,
EM CONFORMIDADE COM O EXPOSTO E REQUERIDO, DEVE SER DADO
PROVIMENTO AO RECURSO E, POR CONSEGUINTE, A DECISÃO DEVE SERDECLARADA NULA POR OMISSÃO DE PRONÚNCIA DA ROVAAPRESENTADA PELA AQUI RECORRENTE E SER DADO COMO NÃOPROVADO O FACTO ENUNCIADO EM 11 E COMO PROVADOS OS FACTOSENUNCIADOS EM C) E D), POR SER O QUE RESULTA DA VALORAÇÃO DAPROVA JUNTA AOS AUTOS PELA AQUI RECORRENTE, E QUE O TRIBUNAL QUO PRETERIU. CERTO DE QUE ASSIM SE FARÁ A ACOSTUMADA JUSTIÇA!
1.5.- Com referência à apelação identificada em 1.4., não veio a apelada A. apresentar contra-alegações .
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Thema decidendum
2. - Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo que , estando o objecto do recurso delimitado pelas conclusões [ daí que as questões de mérito julgadas que não sejam levadas às conclusões da alegação da instância recursória, delas não constando, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal ad quem ] das alegações dos recorrentes ( cfr. artºs. 635º, nº 3 e 639º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil, aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho ), e sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, as questões a apreciar e a resolver na apelação de B resumem-se às seguintes :
I - Aferir se, tal como o defende a recorrente, padece a Sentença recorrida do vício de nulidade e isto porque :
a) Incorre no vício de omissão de pronúncia, violando a al. d), primeira parte, do nº1, do artº 615.º, do CPC;
II - Aferir se a decisão de facto proferida pelo tribunal a quo carece de ser modificada, e isto porque;
a) O Facto correspondente ao item 3.11 do presente acórdão não podia ter sido julgado Provado, como foi ;
b) Os Factos correspondente aos itens 3.15 e 3.16, do presente acórdão, não podiam ter sido julgados Não Provados, como foram.
III – Aferir se a sentença recorrida incorre em error in judicando, merecendo ser REVOGADA, e isto porque ;
a) Em face da factualidade provada, e não provada, máxime pós as alterações a introduzir – por este tribunal de recurso - na decisão de facto proferida pelo tribunal a quo, não se verificam os pressupostos que conferem à autora o direito a qualquer remuneração.
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3. – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
O tribunal a quo, em sede de observância do disposto no artº 607º, nº4, primeira parte, do CPC, fixou a seguinte factualidade ;
A) PROVADA
3.1. – A Autora dedica-se à actividade de mediação imobiliária, conforme certidão permanente;
3.2. - No exercício de tal actividade, e a pedido da Ré, mediante escrito particular datado de 30 de Abril de 2018 e intitulado “contrato de mediação imobiliária, com o ID121981263-41“, a Autora obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do seguinte imóvel, fracção autónoma, designada pela letra H, constituída por três divisões assoalhadas, com arrecadação no sótão com a letra F e estacionamento na Cave coma letra H, destinada a habitação, correspondente ao 3º andar esquerdo, do Prédio constituído em regime de propriedade horizontal sito na Rua D. António Ataíde, n.º …, em Castanheira do Ribatejo, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira, sob a ficha n.º XXX e inscrito na matriz predial respectiva, sob o artigo XXX, da freguesia de Castanheira do Ribatejo, pelo preço de € 90.000,00 (noventa mil euros), declarando a Ré, na qualidade de proprietária, que se obrigava, em contrapartida, a pagar à Autora, a remuneração na quantia de € 5.000,00, acrescida de Iva à taxa legal em vigor, actualmente 23%, tudo conforme clausula 5ª, 2, do doc. n.º 1 junto com a PI, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais;
3.3. - A Autora e a Ré acordaram tal regime, com exclusividade, conforme cláusula 4ª, do escrito referido em 3.2 ;
3.4. - E acordaram ainda, que tal acordo vigorava por 180 (cento e oitenta) dias, renovando-se automaticamente, por iguais e sucessivos períodos de tempo, com inicio em 30 de Abril de 2018;
3.5. - Na vigência do acordo supra, a Autora além do mais, assegurou dois interessados na compra do referido imóvel, mas pelo preço de € 85.000,00, o que a Ré anuiu, a saber, os Srs. EP… e AC…;
3.6. - E por escrito particular, celebrado no dia 21 de Agosto de 2018, em Vila Franca de Xira, a Ré, viúva e ….. Paulo, solteiro e …..da Cunha, solteira, declararam prometer vender, a Ré àqueles, e estes declararam prometer comprar àquela, e pelo preço de € 85.000,00 (oitenta e cinco mil euros), o imóvel referido em 3.2 ;
3.7. - No escrito referido em 3.6, as partes declararam que o contrato foi objecto de mediação imobiliária, prestada pela empresa “A”, conforme doc. 2 junto com a PI, cujo teor se dá por integralmente reproduzido;
3.8.- E declararam, que a escritura definitiva seria marcada pelos promitentes compradores, que notificariam a promitente vendedora, por qualquer meio ao seu dispor, com dez dias de antecedência, do local, data e hora da mesma, a qual teria o seu limite até 90 (noventa) dias, a contar da assinatura do Contrato;
3.9. - Sucede que, a Ré foi notificada pelos promitentes compradores para celebrar o contrato definitivo, inicialmente marcado para o dia 20 de Novembro de 2018, mas remarcado por razões bancárias, para o dia 29 de Novembro de 2018, e não compareceu no local;
3.10. - Tais razões, prenderam-se com um atraso na entrega da documentação ao credor hipotecário Banco CGD, para distrate de hipoteca, que recaia sobre o imóvel prometido vender, hipoteca essa para garantia do pagamento da quantia mutuada em falta, de cerca de € 48.000,00, tudo conforme cláusula 3ª do contrato de mediação ;
3.11. - A Ré recusou a concretização do negócio, na data referida em 3.9 , sem qualquer justificação;
3.12. - A Autora interpelou a Ré, para o pagamento da quantia referida em 3.2, por emails de 16 e 27 de Novembro de 2018, sem sucesso ;
B) NÃO PROVADA:
3.13 - Na segunda data referida em 3.9, a Ré pretendia cumprir o acordado;
3.14 - Mas não se realizou a escritura definitiva, nessa data, por não estarem reunidos os documentos necessários;
3.15 - Atraso esse, imputável à Autora, pois que avisou a Ré, em data muito próxima da marcação da escritura definitiva, a sua necessidade, inviabilizando assim a realização da escritura definitiva;
3.16 - E criando a perda de interesse no negócio, quer pela Ré, quer ainda pelos promitentes compradores ;
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4. – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
4.1.- DO VÍCIO DE NULIDADE – DE SENTENÇA – PELA APELANTE INVOCADO.
4.1.1. – Da omissão – na sentença - de pronúncia sobre questões, vício a que alude al. d), primeira parte, do nº1, do artº 615.º, do CPC
Considera a recorrente B que a sentença proferida pelo Tribunal a quo padece do vício NULIDADE nos termos da alínea d) do nº1 do artigo 615º do CPC, por omissão de pronúncia e isto porque, no essencial não se pronunciou sobre a valia e relevância [ não a valorando EM SEDE DE JULGAMENTO DE FACTO ], ou não, da prova documental que juntou aos autos.
Ora, conclui a apelante, porque o tribunal a quo na sentença recorrida não conheceu das provas documentais apresentadas pela Recorrente, essenciais para uma justa decisão da causa, então forçoso é concluir pela sua nulidade - por omissão de pronúncia - , nos termos da alínea d) do nº1 do artigo 615º do CPC.
Que assim é, invoca em seu abono a apelante um Acórdão proferido por este mesmo tribunal da Relação de Lisboa, e de 8-01-2019 [ proferido no Processo nº 10786/17.8T8LRS.L1-7 , e in www.dgsi.pt ] e no âmbito do qual se concluiu que “ Constando objectivamente dos autos prova documental abundante relevante para o julgamento da factualidade alegada pelas partes e tendo em audiência de julgamento sido produzidas declarações de parte sobre essa matéria, tal como consta reproduzida nas alegações de recurso, a motivação expedida na sentença recorrida de que sobre os factos que julgou por não provados ( ainda que sem discriminar quais ) não foi produzida qualquer prova, constitui uma nulidade da sentença, nos termos do Art. 615.º n.º 1 al d) do C.P.C., por se traduzir numa não pronúncia sobre todas as questões de que deveria tomar conhecimento necessário”
Quid júris ?
Antes de mais, pertinente é começar por não olvidar que as causas de nulidade da sentença são de previsão/enumeração taxativa (1), estando as mesmas [ quais nulidades especiais (2) ] discriminadas no nº1, do artº 615º, do actual CPC, razão porque forçoso é que qualquer vício invocado como consubstanciando uma nulidade da sentença, para efectivamente o ser, deve necessariamente integrar o tatbestand de qualquer uma das alíneas do nº1, da citada disposição legal.
Depois, importante é outrossim ter sempre em atenção que, como é consabido, não faz de todo qualquer sentido incluir-se no âmbito das nulidades de sentença um qualquer erro de julgamento ( seja de facto e/ou de direito) .
Na verdade, em sede de arguição de NULIDADES da sentença, exige-se e espera-se que o impugnante consiga destrinçar [ o que recorrentemente não se verifica no âmbito de instâncias recursórias, amiúde e confrangedoramente confundindo as partes o erro material ou erro no julgar – vg. em sede de interpretação da lei e/ou de subsunção dos factos ao plano abstracto da norma aplicável ] o “error in procedendo” do “error in judicando”, pois que , este último – ainda que de facto - e manifestamente ,não integra a previsão do artº 615º, do Código de Processo Civil.
Isto dito, reza a alínea d), do nº1, do artº 615º, do CPC, que a sentença é nula quando o “ juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento “.
O vício/nulidade referida, mostra-se em consonância com o dever que recai sobre o Juiz de, em sede de sentença, resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras, servindo de cominação ao seu desrespeito (3).
Sobre o Juiz recai, portanto, no dizer de José LEBRE DE FREITAS e outros (4), a obrigação de apreciar/conhecer “ todas as questões que lhe são submetidas, isto é, de todos os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e excepções invocadas e todas as excepções de que oficiosamente lhe cabe conhecer (…), sendo que, a ocorrer uma tal omissão de apreciação/conhecimento, e, não estando em causa a mera desconsideração tão só de eventuais “(…) linhas de fundamentação jurídica, diferentes da da sentença e que as partes hajam invocado (…)“, então o “ não conhecimento do pedido , causa de pedir ou excepção cujo conhecimento não esteja prejudicado pelo anterior conhecimento de outras questões, constitui nulidade”.
Porém, importa não olvidar que, como há muito ”advertia” José ALBERTO DOS REIS (5), não se devem confundir factos (fundamentos ou argumentos) com questões (a que se reportam os artigos 608.º, n.º 2, e 615º, n.º 1, alínea d), do CPC) a resolver, pois que uma coisa é não tomar conhecimento de determinado facto invocado pela parte, e, outra completamente distinta, é não tomar conhecimento de determinada questão submetida à apreciação do tribunal.
Em rigor, para nós e em termos conclusivos, dir-se-á que as questões a que alude a alínea d), do nº1, do artº 615º, do CPC, mais não são do que as que alude o nº 2, do artº 607º, e artº 608º, ambos do mesmo diploma legal, e que ao Tribunal cumpre solucionar, delimitando-se e emergindo as mesmas da análise da causa de pedir apresentada pelo demandante e do seu confronto/articulação com o pedido que na acção é formulado.
Ou seja, e dito de um outro modo, não se confundindo é certo as questões a resolver pelo juiz em sede de sentença com quaisquer argumentos e razões que as partes invoquem em defesa das suas posições, o correcto/adequado será em rigor considerar-se que o vocábulo “questões” a que alude a alínea d), do nº1, do artº 615º, do CPC, mostra-se empregado na lei adjectiva com o sentido equivalente a “questões jurídicas” ainda carecidas de resolução, impondo-se que no âmbito das mesmas seja dada prioridade às questões de natureza processual que ainda estejam por resolver (nulidades, excepções dilatórias ainda por apreciar ou outras questões de natureza processual que interfiram no resultado), e , sem embargo da apreciação das questões que sejam de conhecimento oficioso, deve o juiz limitar-se a apreciar as que foram invocadas, evitando, deste modo, a nulidade da sentença por excesso de pronúncia, nos temos do art. 615º, nº 1, al. d), in fine. (6)
Postas estas breves considerações, e invocando no essencial a recorrente que é o tribunal a quo bastante “telegráfico” e/ou de todo não convincente e assertivo em sede de apreciação da real valia da prova documental que juntou aos autos, ou seja, não cumpre o julgador verdadeiramente o comando do artº 607º, nº4, do CPC [ na parte em que nele se reza que “ Na fundamentação da sentença, o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção” ] , certo é que temos para nós que, a verificar-se a referida patologia , não integra a mesma de todo a previsão do art. 615.º, alíneas b) e ou d), do CPC .
É que, se analisarmos conjugadamente o disposto nos artºs 607º, nº 3, 615º, nº1, alínea b), e 662º,nº2, alínea d), todos do CPC, difícil não é concluir que a não indicação e efectiva e cabal explicitação em sede de sentença dos reais fundamentos que foram decisivos para a formação da convicção do julgador no âmbito do julgamento de facto de determinados pontos de facto controvertidos, está longe de integrar vício adjectivo subsumível à previsão do artº 615º, do CPC, ou seja, não conduz de todo à nulidade da sentença apelada.
Ao invés, a verificar-se a referida patologia [ a não indicação em sede de sentença dos reais fundamentos que conduziram a concreto julgamento de facto – positivo ou negativo ] , e desde que incida ele sobre algum facto essencial para o julgamento da causa ( cfr. artº 662º,nº2, alínea d), do CPC ), apenas “obriga” a lei adjectiva que o Tribunal da Relação determine à primeira instância que supra tal déficit, fundamentando o julgamento efectuado, tendo em conta os depoimentos gravados ou registados.
De resto, já no âmbito do pretérito CPC ( cfr. artºs 653º, nºs 4 e 5, 668º e 712º, nº 5 ), era clara a diferenciação dos procedimentos a adoptar em sede de deficiente ou falta de motivação do julgamento da matéria de facto, e de falta de especificação – na sentença - dos fundamentos de facto e de direito, sendo então claramente distintos os vícios adjectivos susceptíveis de atingir o primeiro despacho e a sentença, pois que, também a falta de fundamentação da decisão da matéria de facto não conduzia de todo à nulidade da sentença , podendo, quando muito ( havendo requerimento da parte nesse sentido – cfr. artº 712º, nº5 ), determinar a repetição da fundamentação pelo tribunal a quo.
Em suma, e como assim já o decidiu o Tribunal da Relação de Coimbra (7) “Apesar de actualmente o julgamento da matéria de facto se conter na sentença final, há que fazer um distinguo entre os vícios da decisão da matéria de facto e os vícios da sentença, distinção de que decorre esta consequência : os vícios da decisão da matéria de facto não constituem, em caso algum, causa de nulidade da sentença, considerado além do mais o carácter taxativo da enumeração das situações de nulidade deste último acto decisório”.
Dito de uma outra forma, é precisamente porque o legislador considera expressis verbis que a falta e ou o deficiente exame crítico das provas obriga a segunda instância em determinadas situações que determine ao tribunal a quo que proceda à competente fundamentação [ art. 662.º, n.º 2, d) ], que tal vício escapa à previsão do artº 615º, do CPC.
Alinhando por semelhante entendimento [ aquele para o qual aponta com segurança a lei existente e a aplicável ], também em Acórdão do Tribunal Central Administrativo Norte e de 22/7/2016 (8) , se veio a concluir que “ a desconsideração da prova oferecida não constitui um caso de nulidade da sentença, apenas podendo conduzir à deficiência da decisão, por insuficiência da matéria de facto, ou ao erro de julgamento da matéria de facto”, entendimento que de esto foi já em sufragado pelo Supremo Tribunal de Justiça, em Acórdão proferido em 13/1/2005 (9).
Seja como for, explicando o tribunal a quo que “ Para a formação da convicção do Tribunal concorreram o acordo das partes plasmados nos articulados, em conjugação com os documentos juntos aos autos, a saber, o contrato de mediação imobiliária, o contrato promessa de compra e venda, emails de 30.10.2018, de 02.11.2018, de 08.11.2018, de 20.11.2018, de 16.11.2018, de 27.11.2018, e de 28.11.2018,uma factura e sms trocados, certidão de registo comercial da Autora, em conjugação ainda com os depoimentos prestados pelas testemunhas ouvidas, a saber, Fernando …. e Vera ……, as quais depuseram de forma isenta revelando credibilidade”, e , bem assim, que “ Os factos não provados foram assim considerados, em função da ausência de produção de prova pela Ré, a quem incumbia, seja mediante documentos, seja através dos depoimentos prestados”, está longe a decisão de facto de ignorar/desconsiderar em absoluto a prova documental pela apelante junta aos autos, antes se justificará, tão só, considerar que o julgador não a valorou como podia e DEVIA, incorrendo em erro de julgamento de facto.
Mas, a tal ter ocorrido, e na sequência de tudo o já exposto, correcto não é , de todo, integrar o referido erro no âmbito da revisão do art.º 615º,nº1, do CPC.
Em suma, e sem necessidade de mais considerações, não existe portanto o vício de NULIDADE pela apelante apontado , e atinente à não consideração/valoração, pelo tribunal a quo e em sede de julgamento de facto, a prova documental junta aos autos.
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4.2.- Da impugnação pela apelante/autora da decisão sobre a matéria de facto provada proferida pelo tribunal a quo.
Considerando que :
- A apelante B, em obediência ao disposto no artº 640º, nº1, alíneas a) e c), do CPC, não apenas especificou quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, como outrossim indicou quais as diversas decisões a proferir no tocante aos pontos de facto impugnados;
- A apelante, em obediência ao disposto no artº 640º, nº1, alínea b) do CPC, especificou a ratio da alteração – na decisão de facto – almejada, e, relacionando-se a mesma no essencial com a valoração de prova documental, não se aplica in casu o ónus exigido pelo legislador com referência à prova gravada ( alínea b) , do nº1, do artº 640º, do CPC );
Verificam-se portanto in casu os pressupostos exigidos pelo legislador adjectivo para que possa/deva este tribunal de recurso esmiuçar da pertinência da requerida - pela apelante - modificabilidade da decisão proferida pelo tribunal a quo sobre matéria de facto.
Vejamos, pois, quais as alterações que in casu se justificam serem efectuadas e atendidas .
4.2.1.- Do erro de julgamento de facto direccionado para os pontos de facto nºs 3.11, 3.15 e 3.16.
Considera a apelante que os pontos de facto nºs 3.11, 3.15 e 3.16, justificavam um julgamento diverso, devendo o primeiro integrar o rol dos factos Não Provados e, os dois últimos, o elenco dos factos PROVADOS .
A justificar o diferente julgamento, invoca a apelante, em rigor, apenas a prova documental junta, designadamente os Docs. n°s 1 a 12 juntos no decurso da audiência de julgamento.
Os pontos de facto cujo julgamento a este tribunal importa sindicar, têm o seguinte conteúdo :
3.11. - A Ré recusou a concretização do negócio, na data referida em 3.9 , sem qualquer justificação; [ PROVADO ]
3.15 - Atraso esse, imputável à Autora, pois que avisou a Ré, em data muito próxima da marcação da escritura definitiva, a sua necessidade, inviabilizando assim a realização da escritura definitiva ; [ NÃO PROVADO ]
3.16 - E criando a perda de interesse no negócio, quer pela Ré, quer ainda pelos promitentes compradores ; [ NÃO PROVADO ].
Já o tribunal a quo, em sede de cumprimento do disposto no artº 607º,nº4, do CPC, discorreu nos seguintes termos :
“(…)
Para a formação da convicção do Tribunal concorreram o acordo das partes plasmados nos articulados, em conjugação com os documentos juntos aos autos, a saber, o contrato de mediação imobiliária, o contrato promessa de compra e venda, emails de 30.10.2018, de 02.11.2018, de 08.11.2018, de 20.11.2018, de 16.11.2018, de 27.11.2018, e de 28.11.2018, uma factura e sms trocados, certidão de registo comercial da Autora, em conjugação ainda com os depoimentos prestados pelas testemunhas ouvidas, a saber, Fernando …. e Vera ….., as quais depuseram de forma isenta revelando credibilidade.
A primeira testemunha, funcionário da Autora, depôs com relevância sobre a contratação, que passou por si, sobre a execução do contrato, nomeadamente, as visitas que realizou ao imóvel em causa, os interessados e a rapidez na angariação para a compra, mais esclarecendo que o CPCV a 90 dias, prendeu-se com uma necessidade da filha da Ré, e proprietária, que era quem efectivamente fruía do imóvel, e só em 1 de Novembro podia libertar o imóvel ; de resto, descreveu quer em termos de datas, quer de pormenores, a sucessão de eventos, quanto à documentação a reunir e à marcação de uma 1ª data e uma remarcação, em articulação com as disponibilidades dos Bancos ( do credor hipotecário do imóvel a vender e do Banco mutuante dos compradores e do denominado Protocolo APB ), e os contactos sucessivos com a filha da Ré.
A segunda e última testemunha, funcionária da Autora, depôs com relevância sobre os interessados e promitentes compradores, que acompanhava enquanto mediadora, e da contratação que também passou por si, sobre a necessidade que tinham na compra do imóvel em causa nos autos, pois viviam em casa arrendada que denunciaram, depondo ainda sobre a visita que acompanhou; de relevante, referiu que nessa ocasião, quem mostrou o imóvel juntamente com o seu colega e anterior testemunha, foi a filha da Ré, pois era quem ocupava o imóvel; no mais, quanto ao atraso na obtenção de documentação, que criou a necessidade de remarcação de escritura de dia 20 para dia 29 do mesmo mês, corroborou o depoimento da anterior testemunha e explicitou os contornos do aludido protocolo APB, de que não puderam beneficiar neste negócio.
Os factos não provados foram assim considerados, em função da ausência de produção de prova pela Ré, a quem incumbia, seja mediante documentos, seja através dos depoimentos prestados.”
Por fim, em sede de alegações recursórias, invoca a apelante – no essencial - as seguintes razões/fundamentos que justificam as alterações pretendidas ;
“ (…)
Acontece que, apesar de a aqui Recorrente sempre ter diligenciado no sentido de lograr a celebração do Contrato final, o mesmo não se veio a concretizar, por facto que à aqui Recorrente não se pode imputar.
Veja-se que, a aqui Recorrente, tal como se pode provar através do Doc. nº 2, junto aos autos pela aqui Recorrente, só no dia 8 de Novembro de 2018, apenas 15 dias antes do término do prazo estipulado para a celebração do contrato definitivo, recebeu um email, por parte da aqui Recorrida, para diligenciar no sentido de obter o pedido de distrate.
Tendo nesse mesmo dia, tal como deveria ter ficado provado na sentença de que ora se recorre, a Recorrente logo diligenciado junto Banco, a fim de obter toda a documentação necessária (pedido de distrate) para concretização do Contrato definitivo, tal como resulta provado do Doc. nº 3, ora junto aos autos pela Recorrente.
Acontece que, não estando reunidas todas as condições para a concretização do Contrato definitivo, por facto não imputável à aqui Recorrente, o mesmo não se veio a celebrar no prazo estipulado ( 23 de Novembro de 2018 ), tal como resulta provado através do Doc.nº5, junto aos autos pela Recorrente, que consiste num email enviado pela aqui Recorrida á Recorrente, reagendando a escritura para o dia 29 de Novembro de 2018.
Ultrapassado o prazo para a celebração do contrato definitivo, sem que tenha sido elaborada qualquer adenda ao Contrato Promessa de Compra e Venda ,a aqui Recorrente, perdeu a interesse no negócio, razão pela qual não compareceu no agendamento de 29 de Novembro de 2018, tal como resulta provado do Doc. nº 6, junto aos autos pela aqui Recorrente.
Acaso a aqui Recorrida tivesse sido mais diligente, e tivesse avisado a aqui Recorrente com maior antecedência, que não apenas 15 dias antes do término do prazo para escriturar, tal como resulta provado do Doc.nº2, toda a documentação necessária estaria reunida.
Posto isto, o incumprimento do Contrato Promessa de Compra e Venda não pode ser imputado á aqui Recorrente, porquanto a mesmos sempre diligenciou no sentido de celebrar o contrato definitivo, tal como resulta provado do Doc. nº 7, junto aos autos pela Recorrente, que se traduz numa Declaração, datada de 9 de Julho de 2020, na qual o Promitente-Comprador, declarou que o incumprimento do Contrato Promessa de Compra e Venda, não é imputável á aqui Recorrente.
Do Doc. nº 7 resulta ainda provado que não só a aqui Recorrente, como também os promitentes-compradores perderam o interesse no negócio.
Posto isto, deveria o facto enunciado em 11 ter sido dado como não provado, porquanto é o que resulta dos Docs. 1 a 12, juntos aos autos pela aqui Recorrente, e que o tribunal a quo preteriu.
Razão pela qual, também os factos dados como não provados em c) e d) devem ser dados como provados, porquanto é o que resulta dos Docs. 1 a 12, juntos aos autos pela aqui Recorrente, e que o tribunal a quo preteriu.”
Ora bem, vejamos pois se a impugnação da apelante merece ser atendida.
Antes de mais, recorda-se que se é verdade que no âmbito de impugnação de decisão de facto, exige-se que o Tribunal da Relação se debruce sobre a razoabilidade da convicção em que assentou o “julgamento” do tribunal a quo, impondo-se inclusive ao tribunal de recurso formar a sua própria convicção (10), o que deve fazer outrossim no gozo pleno do princípio da livre apreciação da prova ( cfr. artº 607º,nº5, do CPC ), o certo é que outrossim pacífico é que não cabe todavia ao tribunal de segunda instância realizar um segundo ou um novo julgamento, sendo antes a sua competência residual (11), ou seja, a impugnação deduzida pelo recorrente “ não pode transformar o tribunal de segunda instância em tribunal de substituição total e pleno, anulando, de forma plena e absoluta, o julgamento que foi realizado por um tribunal a quem cabe, em primeira e decisiva linha, fazer uma aproximação, imediata e próxima, das provas que lhe são presentes.
Ou seja, cabendo tão só à segunda instância proceder ao julgamento da decisão de facto por forma a corrigir erros de julgamento patentes nos tribunais de 1.ª instância, mas dentro de limites que não podem exacerbar ou expandir-se para além do que a lei comina” (12), então e porque de resto [ em razão do princípio da imediação ] muito do apreendido pelo Julgador da primeira instância nunca chega - porque não é gravado ou registado - ao ad quem [ sempre existindo inúmeros factores difíceis de concretizar ou verbalizar e que são importantes e decisivos em sede de formação da convicção ], em coerência exige-se que a Relação evite introduzir alterações quando não seja possível concluir, com a necessária segurança, pela existência de um erro de apreciação da prova relativamente aos concretos pontos de facto impugnados. (13)
Isto dito, vemos que o tribunal a quo baseou a sua convicção na conjugação da prova documental junta aos autos [ o contrato de mediação imobiliária, o contrato promessa de compra e venda, emails de 30.10.2018, de 02.11.2018, de 08.11.2018, de 20.11.2018, de 16.11.2018, de 27.11.2018, e de 28.11.2018, uma factura e sms trocados, certidão de registo comercial da Autora ], em conjugação ainda com os depoimentos prestados pelas testemunhas ouvidas, a saber, Fernando …. e Vera ….., as quais depuseram de forma isenta revelando credibilidade” ( sic).
Logo, para que os documentos pela apelante invocados sejam capazes de, por si só, obrigar à alteração da decisão de facto, exigível é que o respectivo conteúdo mereça um valor ou força probatória “elevada” [ vg prova plena ] e que por si só seja suficiente para destruir toda a prova [ que não é só a documental ] em que o tribunal fundou a decisão impugnada.
Ora, começando pelos pontos de facto julgados não provados e que, no entender da apelante mereciam ser reconduzidos ao elenco dos factos provados, importa atentar que ambos os pontos de facto em apreço [ o 3.15 e o 3.16 ] mostram-se interligados/relacionados com o ponto de facto nº 3.13 , alusivo à segunda data referida em 3.9 [ 29 de Novembro de 2018 ], e , para todos os efeitos, não é o Doc. nº 2 a que se refere a apelante elucidativo a ponto de obrigar a concluir que a escritura marcada para 29 de Novembro de 2018 apenas não se concretizou porque da respectiva data não foi a Ré avisada pela autora com a devida antecedência.
É que, datando o email de 8 de Novembro de 2018 [ cfr. doc. nº2 ], não obriga ele, por si só, a concluir/deduzir que a comunicação da data da escritura para o dia 29 de Novembro de 2018 [ ou sequer mesmo para o dia 20 de Novembro de 2018 ] não tenha sido efectuada com a antecedência devida, e isto se não se olvidar que em sede de contrato-promessa consta uma cláusula com o conteúdo a que alude o item de facto nº 3.8 [ deve a comunicação ter lugar com observância de meros 10 dias de antecedência ].
Ademais, também do contrato de promessa junto aos autos não decorre – o que bem se compreende, porque é tal contrato e em relação à ora autora Res inter alios - sequer que a marcação da escritura fosse tarefa/encargo que pertencesse à Autora , antes era à promitente compradora - cfr clausula 5ª - que incumbia marcar a escritura, e da respectiva data comunicar à Ré/promitente vendedora, logo, não se descortina existir fundamento pertinente que justifique em termos conclusivos imputar à Autora/mediadora a responsabilidade pela marcação extemporânea da escritura definitiva.
Por último, sempre se aduz que datando o contrato promessa de 21 de Agosto de 2018, logo nele ficou estabelecido que a promitente vendedora se vinculava à celebração de contrato de compra e venda de fracção, livre de quaisquer ónus e encargos, incidindo igualmente sobre a mesma promitente vendedora a obrigação [ acessória ] de diligenciar pela obtenção de toda a documentação necessária ao distrate dos ónus que incide sobre o imóvel objecto da escritura a celebrar.
Consequentemente, pouco sentido faz considerar a comunicação da data da escritura como fundamental para que, a partir daquela, e só então, iniciar a promitente vendedora as diligências necessárias ao distrate dos ónus existentes sobre o imóvel objecto da escritura a celebrar.
Em suma, a recondução ao rol dos factos provados do correspondente ao item 3.15 mostra-se assim injustificado em face da prova documental invocada [ e de resto em pacote [ aludindo ao conjunto dos documentos nºs 1º a 12 , quando, como é consabido, em sede de impugnação da decisão de facto importa que o recorrente alegue, clarifique e esclareça o porquê da discordância, isto é, o como e por que razão é que determinados meios probatórios indicados e especificados contrariam/infirmam a conclusão factual do Tribunal recorrido, por outras palavras (14), importa apontar a divergência concreta entre o decidido e o que consta de concreto documento , ou seja, obrigado está o recorrente a concretizar e a apreciar criticamente os meios probatórios constantes dos autos e que, no seu entender, impliquem uma decisão diversa. (15) ] pela apelante.
Já o item de facto nº 3.16, e desde logo em razão da respectiva redacção [ de índole marcadamente conclusiva , e considerando que a perda do interesse deve ser apreciada objectivamente (16) , logo, importa resultar de concreta factualidade provada ], não se justifica outrossim que seja julgado provado e muito menos com fundamento em documentos [ os quais não são factos – a se - , mas meros meios de prova de factos que hajam pelas partes sido alegados.
Acresce que, o documento nº 6 pela apelante invocado [ pretensa declaração subscrita por promitente vendedor e promitente comprador, e com data nele aposta de 9/7/2019 ], está outrossim longe de “comprovar” qualquer facto susceptível de , a se, corresponder a uma perda do interesse de ambos os promitentes na outorga do contrato definitivo [ quando muito, comprovará uma tal declaração terem ambos os promitentes do CPCV procedido á revogação deste último, ou seja, um mútuo dissenso ].
Por último, e incidindo agora a nossa atenção sobre o ponto de facto nº 3.11, e à partida, certo é que se mostra ele em consonância com o facto vertido no item 3.9. [ pela apelante não impugnado ], e do qual consta que “ a Ré foi notificada pelos promitentes compradores para celebrar o contrato definitivo, inicialmente marcado para o dia 20 de Novembro de 2018, mas remarcado por razões bancárias, para o dia 29 de Novembro de 2018, e não compareceu no local”.
De resto, é a própria apelante que, nas próprias alegações, vem reconhecer que “Ultrapassado o prazo para a celebração do contrato definitivo, sem que tenha sido elaborada qualquer adenda ao Contrato Promessa de Compra e Venda, a aqui Recorrente, perdeu a interesse no negócio, razão pela qual não compareceu no agendamento de 29 de Novembro de 2018….¨, ou seja, prima facie a escritura agendada para o dia 29 de Novembro de 2018 não se concretizou por falta de documentação, ou por ter sido marcada muito em cima, antes não foi outorgada porque há mesma não compareceu a apelante e porque à data a venda já não lhe interessava.
O acabado de expor, de resto, mostra-se também corroborado pelo teor do documento nº 6 junto em audiência pela própria apelante e do qual consta uma comunicação [ por email ] da Ré à Autora a informar que não comparecerá à escritura marcada para o dia 29/11 porque no seu entender “ não existe obrigação de o fazer “.
Em suma, porque a convicção do tribunal a quo se baseou na conjugação de toda a prova produzida e, para todos os efeitos, não permite de todo a prova documental pela apelante invocada, por si só, contrariar aquela convicção [ bem pelo contrário ] , maxime não obriga e justifica a mesma considerar que houve erro de julgamento da parte do tribunal a quo que determine a prolação de diversas respostas aos pontos de facto nºs 3.11, 3.15 e 3.16, inevitável se mostra a improcedência da impugnação [ da decisão de facto proferida pelo tribunal a quo ] da recorrente.
Portanto, a factualidade a atender para aferir se incorreu a primeira instância em erro de julgamento de direito é aquela, e só aquela, que se mostra fixada pelo tribunal a quo.
*
5. – Se a sentença recorrida incorre em error in judicando, merecendo ser REVOGADA.
A justificar a procedência da acção, descobre-se na fundamentação de Direito da sentença recorrido três argumentos fundamentais, a saber :
O primeiro : que entre Autora e Ré foi outorgado um contrato de mediação imobiliária, ou seja, um vínculo através do qual a autora se obrigou a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de um certo negócio, mediante retribuição , ou seja, a autora, como mediadora, obrigou-se a procurar um interessado e a aproximá-lo da Ré para a realização do negócio no sector do imobiliário, e ficando a Ré, a dadora do encargo, obrigada a pagar-lhe uma remuneração ;
O segundo : que o contrato de mediação outorgado entre autora e ré foi celebrado em regime de exclusividade ;
O Terceiro : que a autora , em resultado da sua actividade, encontrou um interessado na aquisição do imóvel da Ré, tendo entre ambos sido inclusive outorgado um contrato promessa de compra e venda, mas, a final, o contrato definitivo apenas não se realizou por causa imputável à Ré [ a promitente vendedora ] logo a remuneração decorrente do contrato de mediação é à autora devida.
Não dissentido a Ré apelante das duas primeiras premissas/fundamentos acabados de elencar, direccionou a apelante a sua discordância para a terceira premissa, para tanto começando por impetrar a alteração da decisão de facto proferida pela primeira instância.
Ora, não tendo a Ré/apelante logrado obter qualquer êxito em sede de alteração da decisão de facto, temos para nós que inevitável se mostra a improcedência da apelação in totum, porque as seguintes considerações plasmadas na sentença apelada ( e que subscrevemos em larga medida ) não são merecedoras de reparo :
“ (…) sic
Pela leitura da matéria de facto constata-se claramente que no caso, houve lugar à c celebração da promessa do negócio e só não se realizou o negócio prometido, por causa imputável à Ré, sendo que a remarcação da data da escritura (vg para além dos 90 dias previstos no contrato promessa, ie em 8 (oito) dias, também se deveu a falta da Ré, que entregou a documentação para protocolo APB tarde no seu Banco), sendo ainda assim possível a realização da compra e venda, e sendo a desistência apresentada apenas no dia 27, ie meros 6 (seis) dias após o termo dos 90 (noventa) dias, perfeitamente injustificada, quase um oportunismo da Ré em face do que resultava da execução do contrato e da boa fé de todas as partes envolvida s; e assim é devida a comissão acordada, que corresponde àquela acordada pela Autora e Ré, na cláusula 5ª do contrato.
E isto mesmo tendo a Autora facturado tal montante, em nome da Ré, mas sem fazer a apresentação de tal factura, a pagamento, à Ré (vide doc. 12 da PI e alegação factual da PI e Oposição).
Tal relevaria tão só, para efeitos de cômputo dos juros de mora devidos, que in casu, apenas são devidos desde a citação da Ré, e à taxa de juros civis, dado que não é comerciante.
Quanto ao demais peticionado a titulo de “Outras quantias”, no valor de € 250,00,nenhuma alegação fez a Autora, senão apelidar tal valor em divida, como Procuradoria, o que obviamente apenas integraria as custas de parte, e não é autonomizável, em termos de condenação.”
Tal equivale a dizer que, existindo como sucede no contrato entre apelante e apelada outorgado, o estabelecimento de uma cláusula de exclusividade, nada impede a apelante de desistir do negócio, mas então o direito da mediadora/apelada à remuneração mantém-se intacto desde que se mostre preenchida a previsão do artº 19º/2 RJAMI (17) [ Lei n.º 15/2013 de 8 de Fevereiro ], ou seja, “ nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário“ [ por força da aplicação conjugada dos artºs 798º ( “responsabilidade do devedor” ) e 799º ( “presunção de culpa e apreciação desta” ), ambos do Código Civil . (18)
Ou, concluindo de uma outra forma, e como assim se decidiu em Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães (19), “ Celebrado contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, recusando-se a proprietária do imóvel, objecto do negócio, a celebrar contrato promessa com interessada angariada pela mediadora, sem fazer qualquer outra prova, capaz de afastar a sua culpa, fica responsável pelo pagamento da remuneração acordada, atento o disposto no artº 18, nº 2, al a) (20), referido e artºs 798º e 799º, do Código Civil”.
Alinhando pelo mesmo entendimento, e mais recentemente, também em acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Coimbra, e de 10/9/2019 (21) , se discorreu a dado passo do seguinte modo :
“ O artº 19º nº 2 da Lei nº 15/2013, …, prevê um conceito de imputabilidade que, certamente, que está eivado por, e implica um, juízo ético jurídico de censura.
E, para que o citado segmento normativo releve, devendo este conceito e juízo emergirem de factos objectivos.
Assim será, vg., e paradigmaticamente:
- se o cliente aceita os termos do negócio com o interessado apresentado pela mediadora e, depois, sem justificação, e ainda dentro do contrato, o recusa.”
Não se olvidando que in casu consta do contrato dos autos uma cláusula específica [ a 5 tª ] alusiva à remuneração devida à autora, certo é que a respectiva redacção [ a remuneração será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, e também nos casos em que o contrato tenha sido celebrado em regime de exclusividade , o contrato não se concretize por causa imputável ao cliente ], não obriga a um diferente entendimento daquele que acabámos de aludir, antes pelo contrário.
No essencial, e socorrendo-nos dos doutos ensinamento de alguém [ Higina Castelo (22) ], que se tem dedicado ao estudo perseverante e persistente do instituto dos contratos de mediação imobiliária, temos assim que a confirmação da sentença apelada justifica-se fundamentalmente com base nos seguintes fundamentos :
“(…)
Nestes casos [ quando é estipulada uma cláusula de exclusividade num contrato de mediação celebrado com o proprietário ] , a remuneração da mediadora não depende do evento futuro e incerto constituído pela celebração do contrato visado, quando este evento não se concretize por causa imputável ao cliente.
A remuneração da mediadora depende aqui quase unicamente do cumprimento da sua obrigação ( diligenciar no sentido de encontrar interessado) e do sucesso desta (apresentação de interessado).
De enfatizar que a aplicação da norma contida no n.º 2 do art. 19 implica a prova da efectiva obtenção de alguém genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação.
Provando a mediadora que efectuou com sucesso a sua prestação, o cliente poderá eximir-se à remuneração mediante a prova de que o contrato não se concretizou por causa que não lhe é imputável ( porque, por exemplo, recebeu, entretanto e inesperadamente, uma ordem de expropriação, ou porque o terceiro não obteve o crédito necessário à realização do negócio )”.
Ora, perante tudo o supra exporto, e considerando que :
- o contrato definitivo não chegou a ser outorgado em razão de desistência/recusa do promitente vendedor/Ré e que com a autora outorgou o contrato de mediação ;
- a desistência e/ou perda do interesse na outorga do contrato definitivo equivale in casu a uma situação de “não concretização do negócio por causa imputável” ao cliente da Autora ;
- em sede de contrato de mediação com cláusula de exclusividade ( como o é o dos autos ), a remuneração do mediador depende quase exclusivamente do cumprimento por ele da sua obrigação e do sucesso desta [ lograr a efectiva obtenção de um interessado, genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato com o cliente e nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação ] , tendo direito à mesma se o contrato visado não se concretizar por causa imputável ao cliente [ ao invés do que sucede no caso da mediação simples em que o cliente é livre de desistir da celebração do contrato, não lhe acarretando tal comportamento uma qualquer responsabilidade perante o mediador ;
Temos assim que a apelação interposta improcede inevitavelmente, impondo-se a confirmação da sentença recorrida.
*
5.- Sumariando ( cfr. nº 7, do artº 663º, do CPC)- acima transcrito
*
6. - Decisão.
Em face de tudo o supra exposto,
acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa , em , julgando improcedente a apelação interposta pela Ré B:
6.1. – Não alterar a decisão de facto proferida pelo tribunal a quo;
6.2. – Confirmar a Sentença recorrida.
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Custas pela recorrente/apelante.
*
(1) Cfr. Antunes Varela e outros, in Manual de Processo Civil, 1984 , Coimbra Editora, págs. 668 e segs..
(2) Cfr. Luís Filipe Brites Lameiras, in Notas Práticas Ao Regime dos Recursos Em Processo Civil, 2ª Edição, Almedina, pág. 33.
(3) Cfr. v.g. o Ac. do STJ de 6/5/2004, disponível in www.dgsi.pt.
(4) In Código de Processo Civil Anotado, Vol. 2º, pág. 670.
(5) In Código do Processo Civil Anotado, vol. V, Coimbra Editora, págs. 143-145.
(6) Cfr. ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES, Juiz-Conselheiro do Supremo Tribunal de Justiça, in sentença Cível, texto-base da intervenção efectuada nas “Jornadas de Processo Civil” organizadas pelo CEJ, em 23 e 24 de Janeiro de 2014.).
(7) In Acórdão de 20-01-2015, proferido no Processo nº 2996/12.0TBFIG.C1, sendo Relator HENRIQUE ANTUNES e acessível em www.dgsi.pt.
(8) Proferido no Processo nº 00007/16..6BEPNF, sendo Relator Rogério Paulo da Costa Martins e acessível em www.dgsi.pt.
(9) Proferido no Processo nº 4251/04, 7.ª Secção , sendo Relator OLIVEIRA BARROS e acessível em www.dgsi.pt.
(10) Cfr. De entre muitos outros os Acs. do STJ de 2/12/2013, Proc. Nº 1420/06.2TVLSB.L1.S1, e de 24/1/2012, Proc. nº 1156/2002.L1.S1, ambos in www.dgsi.pt.
(11) Cfr. António Santos Abrantes Geraldes, in Recursos em Processo Civil, Novo Regime, 2010, 3ª Edição, pág. 309.
(12) Cfr. Ac. do STJ de 1/7/2014, Proc. nº 1825/09.7TBSTS.P1.S1, in www.dgsi.pt.
(13) Cfr. António Santos Abrantes Geraldes, ibidem, pág. 318.
(14) Cfr. Ac. do STJ de 15/9/2011, proferido no proc. nº 1079/07.0TVPRT.P1.S1, relatado pelo Exmº Juiz Conselheiro ÁLVARO RODRIGUES e in www.dgsi.pt.
(15) Cfr. ANA LUÍSA GERALDES, in Trabalho de Agosto de 2012, publicado na Obra realizada em Homenagem ao Professor Lebre de Freitas.
(16) Para que se tenha por demonstrada a falta de interesse do credor na prestação (art. 808º do C.Civil) não basta o juízo valorativo arbitrário do próprio credor, antes aquela há-de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer pessoa (designadamente pelo próprio devedor ou pelo juiz), tal como se conclui em douto Acórdão do STJ de 18-12-2003, proferido no Processo nº 03B3697, e disponível em www.dgsi.pt.
(17) O qual reza que “É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel “.
(18) Cfr. FERNANDO BAPTISTA DE OLIVEIRA, em Direito dos Contratos - O Contrato de Mediação Imobiliária na Prática Judicial: uma abordagem jurisprudencial -, em Colecção Formação Contínua do CEJ, Outubro de 2016, págs. 75/76
(19) Acórdão de 31/1/2013, proferido no Proc. nº 356/11.0TBPVL.G1, e in www.dgsi.pt.
(20) Normativo pertencente ao Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 69/2011, de 15 de Junho, diploma que foi revogado pela Lei n.º 15/2013 de 8 de Fevereiro.
(21) Proferido no Proc. nº 4996/17.5T8LRA.C1, e in www.dgsi.pt.
(22) Em Contratos de mediação imobiliária: simples e com exclusividade, REVISTA DE DIREITO COMERCIAL, de 5/7/2020, págs. 1436/1437.
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Lisboa, 22/10/2020
António Manuel Fernandes dos Santos
Ana de Azeredo Coelho
Eduardo Petersen Silva |
