Acordam na 2ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I - C..., na qualidade de cabeça de casal da herança aberta pelo óbito de seu pai, propôs, em 20/10/2013, acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra A... e mulher, M..., pedindo a sua condenação na entrega imediata do locado, correspondente ao imóvel sito na R… 25 de Abril, n.º 3.., C…, freguesia de A…, concelho da M…, livre e devoluto de pessoas e bens, pedindo também o pagamento de uma indemnização correspondente à quantia mensal de € 346,33 que, à data da propositura da acção, totalizava o montante de € 2770,64, à qual deverão acrescer as rendas mensais que se vencerem até efectiva entrega.
Alegou que é cabeça de casal da herança aberta pelo óbito de seu pai, T..., e que a mesma integra o prédio acima referido, o qual foi dado em arrendamento aos RR., em função de contrato de 5/3/1976, outorgado entre eles e P..., ascendente do A., com uma renda mensal que, em 2012, ascendia a € 9,00. E refere que em 26/11/2012 iniciou um processo de actualização de rendas, tendo enviado a respectiva proposta aos RR., que dela discordaram, vindo os mesmos a denunciar o contrato. Essa denúncia foi aceite pelo A., mas os RR. não procederam à entrega do imóvel, nem na data acordada, nem posteriormente, invocando direito de retenção em função de indemnização pela realização de obras realizadas no imóvel. Sucede que ele, A., nunca foi confrontado com qualquer pedido de realização de obras e nunca recebeu qualquer recibo ou factura em função da realização das mesmas. Desde Novembro de 2013 encontra-se impossibilitado de aceder ao imóvel, não lhe podendo dar o destino pretendido – arrendamento – sofrendo, em consequência, um prejuízo no montante de, pelo menos, € 346,33 por mês, valor este que corresponderia ao da renda actualizada do imóvel em questão, de harmonia com o disposto no art 35º/2 als a) e b) da L 31/2012 de 14/8.
Os RR. contestaram, defendendo-se por excepção, invocando o erro na forma do processo e, no mais, invocando a realização de obras no local arrendado, pretendem ter direito de retenção sobre o mesmo até pagamento da respectiva indemnização. Por outro lado, impugnam o alegado pelo A., mormente no que concerne ao valor da renda, pugnando no sentido de a mesma não se adequar ao valor de mercado para o imóvel em causa. Sustentam que a denúncia só produziu efeitos a partir de 31/5/2013, e que, só desde essa data, poderia, a título hipotético, ser reclamada a peticionada indemnização. Concluem formulando pedido reconvencional nos termos do qual alegam ter procedido a inúmeras obras no locado, tendo gasto muito dinheiro ao longo dos anos, peticionando o valor de € 3.500,00 e respectivos juros legais.
O A. apresentou réplica, na qual sustenta que os RR. não indicam os valores despendidos nas obras alegadamente realizadas, nem tão pouco referem se obtiveram a respectiva autorização, reafirmando que nunca teve conhecimento ou consentiu nas reparações e trabalhos realizados, defendendo, pois, a improcedência e a sua absolvição do pedido reconvencional.
Findos os articulados, foi proferido despacho saneador com admissão do pedido reconvencional, definição do objecto do litígio e enunciação dos temas da prova. Tendo sido apreciadas as excepções invocadas pelos RR., foi decidido improceder a excepção de erro na forma do processo, relegando-se a referente ao direito de retenção para final.
Foi determinada a realização de perícia singular, de modo a identificar as reparações feitas no locado e respectivo valor, tendo vindo a mesma a ter lugar.
O A., discordando do teor do mesmo, pediu a realização de 2.ª perícia, a qual foi deferida e realizada por perito singular nos mesmos moldes.
Veio ainda o A., em requerimento autónomo, requerer a ampliação do pedido, em consequência do exame pericial realizado em 20/02/2013, ampliação que foi deferida e, em consequência, aditado um tema da prova.
Realizado julgamento, foi proferida sentença que julgou improcedente a excepção de direito de retenção e, julgando parcialmente procedente a acção, condenou os RR. na entrega ao A. do imóvel descrito em 2., livre de pessoas e bens, condenando-os ainda no pagamento de uma indemnização no montante de € 410,00 a título de mora na entrega do locado e ainda no pagamento da quantia correspondente ao dobro das rendas que se vencerem até efectiva entrega do locado; e, julgando parcialmente procedente o pedido reconvencional, condenou o A. no pagamento aos RR. de uma compensação pelas obras realizadas no locado, no valor de € 1.750,00.
Do assim decidido, apelaram o A. e os RR.
II – O A. concluiu do seguinte modo as respectivas alegações:
A. Quanto à omissão de pronúncia
1. A douta decisão recorrida considerou que os Réus, sem autorização do Autor, retiraram da divisão correspondente à cozinha, uma bancada com lava-louças em pedra, uma mesa, um armário de cozinha e um móvel localizado por baixo da chaminé para assentamento do fogão.
2. Nada mais concluiu, nem determinou, face ao pedido de ampliação admitido nos autos.
3. A sentença incorre em falta de pronúncia porque dá como provado a responsabilidade dos Réus quanto à retirada dos bens referidos em 1.
4. Pelo que, a douta decisão recorrida violou o disposto nos artigos 608.°, n.º 2 e 615.°, n.º 1, alínea d) do CPC.
5. Impõe-se o surgimento de uma decisão condenatória atinente ao facto de terem sido retiradas da cozinha pelos Réus uma bancada com lava-louças em pedra, uma mesa, um armário de cozinha e um móvel localizado por baixo da chaminé para assentamento do fogão.
B. Quanto ao ponto n.º 2 da decisão que estabelece o pagamento de uma indemnização a favor do Autor no montante de 410,00€ a título de mora na entrega do locado e ainda ao pagamento da quantia correspondente ao dobro das rendas que se vencerem até efetiva entrega do locado;
6. Em 20-02-2013, os Réus responderam, por carta registada com A/R, que não aceitavam a atualização das rendas que lhes foi proposta pelo A., no montante de €300,00 mensais e denunciaram o contrato de arrendamento.
7. A denúncia produz efeitos no prazo de dois meses a contar da receção pelo senhorio, sendo que, a partir de então, o arrendatário, aqui Réus/Recorridos, tinham 30 dias para proceder à restituição do locado ao senhorio, aqui Autor, livre de pessoas e bens, isto é, até ao dia 31-05-2013 e no estado em que o receberam, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização.
8. Em 21-03-2013, por carta registada com A/R endereçada ao Autor, vieram os Réus invocar um alegado direito de retenção, reclamando o pagamento da compensação devida pelas obras realizadas no locado, “umas de manutenção como nos competia, outras verdadeiras benfeitorias de grande utilidade e qualificação para o imóvel.”
9. Ora, nenhum direito assiste aos RR. para verem reconhecido o seu direito a permanecer no imóvel após os efeitos da denúncia, já que inexiste autorização do seu titular e o contrato de arrendamento deixou de existir.
10. Com a ocupação do imóvel pelos Réus, após efeitos da denúncia por estes efetuada, foi o Autor impedido de gozar de modo pleno e exclusivo os direitos de uso, fruição e disposição, direito este que vem consagrado no art. 62°, da Constituição da República Portuguesa, bem como, no art. 1305°, do Código Civil.
11. Em consequência da ocupação ilícita, o Autor ficou impedido de recolocar no mercado de arrendamento o imóvel retido desde, pelo menos, 31-05-2013.
12. A ocupação tornou-se, assim, abusiva, porque o montante das rendas pagas pelos Réus não era superior a €10,00 mensais quando, por atualização das mesmas se poderia obter montante muito superior, situação que era conhecida dos Réus.
13. Na verdade, a Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro, com a revisão do regime jurídico do arrendamento urbano operado pela Lei 31/2012 de 14 de agosto, pelos mecanismos de atualização automática, seria permitida a atualização das rendas deste imóvel que poderiam ascender o montante de 346,33€ por mês.
14. A ocupação foi também desproporcionada porque existindo ação judicial a correr termos com os presentes autos, pela qual os Réus, em reconvenção, vieram pedir uma compensação pelas alegadas obras por si efetuadas no locado, qual o interesse em recusar a entrega das chaves do locado ao legítimo proprietário?
15. A P.I. deu entrada em juízo no dia 31-10-2013, tendo os Réus apresentado contestação acompanhada de pedido reconvencional para indemnização das alegadas benfeitorias em 28-11-2013.
16. É, pelo menos, a partir de 28-11-2013 que terá que ser declarada a impertinência, para não dizer ilegalidade, da retenção do imóvel pertencente ao Autor.
17. Obviamente que desproporcionada e descabida a teimosia dos Réus, nada justificando infligir no Autor danos patrimoniais de vários milhares de euros, impedindo-o de recolocar o imóvel no mercado de arrendamento desde Maio/2013.
18. Tanto assim que é a própria sentença que reconhece que a indemnização peticionada pelo Autor, e que corresponde à quantia de 346,33€ por cada mês de ocupação ilegítima, valor que foi apurado recorrendo às regras previstas para atualização das rendas, peticionado desde 31 de Março de 2013 até efetiva entrega do locado livre de pessoas e bens.
19. Por isso, devia ter sido fixada a indemnização pelos danos causados pelos Réus desde a data da ocupação ilícita do imóvel, nos termos do disposto nos artigos 483.°, n.º 1, 562.° a 564.° e 566.°, n. ° 1, todos do Código Civil.
20. A violação que os Réus fizeram do direito de propriedade é suscetível de causar danos os quais são indemnizáveis de harmonia com o princípio da responsabilidade aquiliana, independentemente de qualquer interpelação.
21. Com o devido respeito, andou mal o Tribunal a quo ao estabelecer “a indemnização correspondente à mora na entrega do locado, desde 31 de Maio de 2013 até ao presente e que ascende ao montante global de €410,00 e ainda as que se vencerem até efectiva entrega livre de pessoas e bens”, partindo do valor da renda existente à data da denúncia do contrato de arrendamento que, naquela data, tinha o valor de €10,00.
22. Em situação de ostensiva privação do proprietário de um bem, do qual emerge um dano concretamente indemnizável, terá de se concluir pela obrigação dos Réus de indemnizarem o Autor pelos factos que praticaram e que o impedem de recolocar no mercado do arrendamento o imóvel ocupado ilicitamente pelos Réus.
23. Tal indemnização deverá ser equivalente ao valor da renda mensal pelo qual o imóvel poderia ser arrendado – e não o é por culpa exclusiva dos Réus – multiplicando-se pelo número de meses, até efetiva entrega do imóvel pelos Réus. Ora, os Réus ocupam ilicitamente o imóvel desde 31 de Maio de 2013.
24. Caso assim não se entenda, deverá a referida indemnização ter efeitos a partir de 28-11-2013, data em que os Réus apresentaram a sua contestação acompanhada de pedido reconvencional para indemnização das alegadas benfeitorias.
25. Justifica-se a existência simultânea de dois procedimentos coativos para exigirem do Autor o pagamento de alegadas benfeitorias aos Réus? Só por manifesta malvadez!
26. O valor peticionado pelo A./Apelante corresponde a 346,33€ por mês de ocupação ilícita, em consequência da renda permitida pela alínea a), n.º 2 do art. 35.º da Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro, após revisão do regime jurídico do arrendamento urbano operado pela Lei n.º 31/2012 de 14 de agosto, sendo que o valor patrimonial tributário do imóvel é de €62.340,00 – facto provado n.º 20. Dividindo por 15 temos o valor anual permitido, donde resultará uma renda mensal de 346,33€.
27. Por aplicação de um mero cálculo aritmético, atualizado ao mês de dezembro/2016, pode comprovar-se que a utilização ilícita do imóvel ocupado indevidamente pelos Réus, desde 31 de maio de 2013, no mínimo, importou num prejuízo para o Autor de €14.545,86 (346,33€ x 42 meses).
28. Pelo que parece, no modesto entendimento, do A./Apelante que a importância de €346,33 por mês peticionada a título de indemnização pela ocupação indevida que foi efetuada pelos Réus é mais do que razoável, bem como se encontra sustentada na legislação em vigor.
C. Quanto à condenação do A./Recorrente, no pagamento aos RR. de uma compensação pelas obras realizadas no locado, no valor de 1.750,00€.
29. Os Réus não alegaram, quanto à qualificação das benfeitorias, factos que permitam qualificar as benfeitorias efetuadas, quais as que são necessárias e quais as úteis.
30. E também nada alegaram sobre se alguma ou algumas benfeitorias tiveram em vista evitar a perda, destruição ou deterioração do prédio.
31. Ou se tinham caráter urgente.
32. Nem as perícias o fizeram tampouco.
33. Os Réus nada alegaram em ordem à demonstração de que o levantamento das benfeitorias úteis, a verificar-se, determinaria a deterioração do prédio.
34. Pelo que, as obras que os réus executaram não integram o conceito de benfeitoria previsto no artigo 216° do Código Civil.
35. Nem uma só prova foi produzida no sentido de que as benfeitorias foram necessárias – ou seja – que foram executadas para evitar a perda, destruição ou deterioração do prédio.
36. Pelo que, os réus não cumpriram o ónus da alegação e da prova que sobre eles recai, conforme resulta do disposto no artigo 342.°, n.° 1 do Código Civil.
37. A douta decisão recorrida considerou apenas que ”tendo em conta os trabalhos realizados os mesmos se inserem no conceito de benfeitorias.”
38. O facto de terem sido executadas algumas obras (substituição da porta da entrada, substituição dos caixilhos de madeira de três janelas existentes, colocação de louças sanitárias novas, colocação de chão de mosaico na sala, quartos, cozinha e casa de banho, revestimento de parte das paredes da cozinha com azulejos, etc) não constitui matéria suficiente para qualificá-las como benfeitorias necessárias, ao contrário da colocação de persianas e substituição do soalho que, expressamente, foram classificadas como benfeitorias úteis na medida em que aumentam o valor, aproveitando eventuais utilizações futuras.
39. Sem que os RR. tivessem alegado esses factos, a douta decisão aplicou uma presunção judicial no sentido de tais factos se terem verificado.
40. Pelo que, a douta decisão recorrida violou e aplicou erradamente o disposto nos artigos 349.° e 351.° do Código Civil.
41. São constitutivos do direito de reembolso por execução de benfeitorias: - o enriquecimento do proprietário que beneficiou com a execução das benfeitorias; - o empobrecimento dos réus com a execução das mesmas.
42. Ora, neste particular, os Réus nada alegaram.
43. Tendo ficado demonstrado nos autos que o património do Autor em nada se enriqueceu com as obras executadas pelos Réus,
44. Em 12-12-2008, data posterior à realização das obras, o locado se encontrava-se num estado de conservação a que foi atribuído resultado negativo por avaliação da Comissão Arbitral Municipal – Cfr. Facto Provado 19.
45. A obrigação de indemnizar que recai sobre o senhorio, tem de obedecer às regras do enriquecimento sem causa, conforme resulta do artigo 1273.°, n.° 2 do Código Civil.
46. Acresce também que a douta decisão não aplicou o disposto no artigo 1043° do Código Civil, do qual resulta que o arrendatário tem o dever de manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvando as deteriorações inerentes a uma prudente utilização.
47. Pelo que, as referidas obras integram-se no dever de manutenção do locado que recai sobre o arrendatário.
48. Donde, os Réus não têm qualquer direito a serem indemnizados.
49. A douta sentença recorrida violou o disposto nos artigos 216.°, 310.°, 342.°, n.° 2, 349.°, 350.°, 1273.°, n.° 2 e 1043.°, todos do Código Civil.
III- Os RR. concluíram as alegações da respectiva apelação, do seguinte modo:
I. A decisão recorrida apreciou a denúncia de um contrato de arrendamento que vigorou durante 37 anos e foi denunciado na sequência de um procedimento de actualização extraordinária da renda, conforme a Lei 6/2006, à data já na sua redacção de 2012, previa.
II. Os ora Recorrentes na sua qualidade de arrendatários, face à proposta de actualização extraordinária da renda promovida pelo A. e aqui recorrido, denunciaram o contrato, invocando, contudo, o seu direito às benfeitorias realizadas no imóvel;
III. Informaram o Recorrido que exerceriam o direito de retenção sobre o imóvel até serem ressarcidos do valor devido pelas obras realizadas.
IV. O Proprietário, ora Recorrido, intentou acção de reivindicação peticionando a entrega imediata do contrato e a condenação no pagamento de uma renda mensal pela ocupação indevida, contada esta desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, a saber Maio de 2013.
V. Os ora Recorrentes contestaram e reconvieram pugnando pelo direito às benfeitorias e o direito de retenção até efectiva satisfação do seu crédito.
VI. A decisão recorrida, procurando ser salomónica, mas sem fundamento de facto ou de direito para tanto, reconheceu o direito às benfeitorias mas em valor por si “temperado”, não reconheceu o direito de retenção e condenou ainda no pagamento de um valor mensal pela ocupação do locado correspondente à renda devida, acrescida de valor idêntico pela mora.
VII. Contudo, os pressupostos de facto que ditaram a decisão de direito não se verificam, designadamente foram erradamente julgados os factos vertidos sob os pontos 3, 13, 14 e 25.
VIII. Foi ainda omitido facto essencial e que resultou plenamente da discussão da causa.
IX. À excepção de dois únicos pontos – em 26 que foram considerados provados – todos os demais foram considerados provados, pela prova que resultou ou de documentos, ou dos relatórios periciais ou last but not the least pelas declarações de parte do A.
X. Esta posição consubstancia manifesto desprezo pelo entendimento jurisprudencial dominante desde a entrada em vigor do novo CPC e que os Recorrentes aqui, e pedindo vénia para o efeito, sintetizam no sumário do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 15.09.2014 (disponível em www.dgsi.pt): “ As declarações de parte – que divergem do depoimento de parte – devem ser atendidas e valoradas com algum cuidado. As mesmas, como meio probatório, não podem olvidar que são declarações interessadas, parciais e não isentas, em que quem as produz tem um interesse manifesto na acção. Seria de todo insensato que sem mais, nomeadamente, sem o auxílio de outros meios probatórios, sejam eles documentais ou testemunhais, o Tribunal desse como provados os factos pela própria parte alegados e por ela, tão só, admitidos”.
XI. No mesmo sentido, convocam os Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 01.06.2016 e 07.06.2016, nos quais é concretizado ainda um outro aspecto que, in casu, ocorreu: para lá do depoimento da parte, nenhum outro elemento probatório sustenta este depoimento: I – A prova por declarações de parte é apreciada livremente pelo tribunal, na parte em que não constitua confissão (artº. 466º, nº 3 do CPC) (…) IV. Porém, a livre apreciação é sempre condicionada pela razão, pela experiência e pelas circunstâncias, pelo que será normalmente insuficiente para a prova de um facto essencial à demonstração da realidade da causa de pedir a declaração de parte ou o depoimento indirecto de uma testemunha favoráveis que surjam desacompanhados de qualquer outra prova que os sustente.”
XII. E ainda no Ac. de 07.06.2016, em cujo sumário se lê: “I – As declarações de parte previstas no artigo 466º do Código de Processo civil devem ser atendidas e valoradas com algum cuidado, pois são declarações interessadas, parciais e não isentas, em que quem as produz tem um manifesto interesse na acção. II – Mas a apreciação desta prova por declarações de parte faz-se segundo as regras normais da formação da convicção do Juiz. III – Em relação a factos que são favoráveis à procedência da acção, o Juiz não pode ficar convencido apenas com um depoimento desse mesmo depoente, interessado na procedência da acção, se não houver um mínimo de corroboração de outras provas.”
XIII. Por outro lado, a douta decisão a quo defendeu a impossibilidade de relevância dos depoimentos indirectos no contexto da valoração probatória – “ Também não pode ser atribuída relevância ao depoimento de M… que afirma ter-lhe sido referidos pelos Réus a existência de autorização para algumas obras. Contudo, tal consubstancia um conhecimento indirecto, não podendo, assim, ser valorado pelo Tribunal. Por fim, também não pode ser considerado, o depoimento testemunhal de J… que afirmou supor existir autorização, não tendo, contudo, qualquer certeza ou conhecimento directo e o de T…, vizinha dos RR, que também referiu que os últimos lhe terão transmitido a existência da alegada autorização, mas não aferiu tal facto através da sua percepção da realidade.”
XIV. Ora, este é um entendimento sem suporte no texto na lei, nem na jurisprudência e doutrina dominantes, conforme se colhe de, entre outros, os seguintes: Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 22.05.2014: “O chamado depoimento indirecto, exigindo maiores ou menores cautelas e reservas, na sua livre valoração, consoante as matérias e contextos a que se reporta, não é objecto de desvalorização ou limitação no processo civil”; Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 16.10.204: “O depoimento indirecto não é proibido, cabendo ao tribunal analisá-lo com especial prudência em cada caso concreto.”
XV. O Tribunal a quo deu como provado o ponto 13, considerando, por isso que, “Os Réus não informaram, nem solicitaram autorização ao Autor para a realização de quaisquer obras.”
XVI. Para fundamentar esta decisão suportou-se apenas no depoimento de parte, cuja fragilidade, como meio probatório só por si, já foi demonstrada.
XVII. Acresce que, no caso concreto outras testemunhas depuseram de foram a pôr em crise o facto provado, designadamente o J… que citou o então proprietário do imóvel, pai dos ora Recorrido: “Não me peçam dinheiro, mas façam o que as casas precisarem”.
XVIII. Por outro lado, o Recorrido no seu depoimento de parte não foi isento. Disse que entre os Recorrentes e o seu pai as relações sociais eram inexistentes, que estavam de relações cortadas, facto prontamente desmentido por todas as demais testemunhas inquiridas.
XIX. O facto 13 enferma ainda de um outro vício: o contrato de arrendamento vigorou ao longo de 37 anos, sendo que o A. apenas é cabeça de casal e, nessa qualidade, administrador do proprietário, desde 2014, conforme documentado nos autos.
XX. Consequentemente, como poderia ter dado autorização seja para o que for?
XXI. O Tribunal a quo invocou ainda na fundamentação da sua decisão que “decorre até das regras da experiência comum e da normalidade que deveria existir algum recibo ou documento escrito solicitando autorização ou comunicando a realização de obras no locado e peticionando o respectivo pagamento.”
XXII. Seguramente que as regras da experiência comum e da normalidade a que alude a douta sentença não são aquelas que enquadraram contratos de arrendamento e que vigoraram durante 40 anos, num tempo em que a palavra não carecia de mais nada para ser válida, eficaz e cumprida.
XXIII. Num tempo em que se nem os contrato de arrendamento tinham de ser reduzidos a escrito para serem válidos e eficazes, porque seria exigível um documento ou uma factura para fazer prova de obra que era absolutamente necessária para habitabilidade do imóvel, tanto mais que o proprietário todos os dias a via?!
XXIV. O facto 13, atenta a prova produzida e as regras da experiência comum e da normalidade deveria ter redacção diferente, designadamente uma que considerasse que o pai do A. tinha sido informado das obras realizadas e tinha dado autorização verbal.
XXV. O Tribunal a quo deu como provado que “14. Em data não concretamente apurada, o Autor teve conhecimento da realização de algumas obras, sem saber, contudo em que se traduziram.”
XXVI. De novo, remete a fundamentação para o depoimento da parte – e tão somente para tal meio de prova!
XXVII. Sucede que, nos autos consta documento que suporta a fundamentação do facto provado nº 19, no qual consta que “ de acordo com ambas as partes (senhorio e inquilino) o inquilino procedeu a algumas obras de remodelação do imóvel, nomeadamente à remodelação da casa de banho (substituição de loiças sanitárias e revestimento de paredes e pavimentos) e à substituição de alguns vãos exteriores originais em madeira por outros em alumínio com vidro simples”.
XXVIII. Daqui decorre que, pelo menos, na data em que se realizou a vistoria camarária – Dezembro de 2008 – o A. sabia que os Inquilinos tinham feito obras - os ora Recorrentes-, e sabia identifica-las, como o fez.
XXIX. Não poderia, por esta simples razão, ter sido dado como provado o facto 14, nos termos em que o foi porque está, documentalmente, contrariado e decorre também do facto 19.
XXX. Deve ser revista a redacção do facto 25, no qual consta que “ Os Réus, sem autorização do Autor, retiraram da divisão correspondente à cozinha, uma bancada com lava-louça em pedra, uma mesa, um armário de cozinha e um móvel localizado por baixo da chaminé para assentamento do fogão.”
XXXI. É uma afirmação temerária do Recorrido e precipitadamente secundada pelo Tribunal a quo. É que ora Recorrentes, ainda não entregaram o imóvel ao A. ora Recorrido, pelo que não sabe este ainda como lhe será entregue o imóvel, consequentemente, não sabe o que foi ou não retirado definitivamente.
XXXII. É absolutamente ilógico afirmar que sem autorização do Autor, ora Recorrido, foi retirado o que quer que seja.
XXXIII. Apenas poderia ser dito que neste momento não se encontra na divisão correspondente à cozinha, uma bancada com lava-louças em pedra, uma mesa, um armário de cozinha e um móvel localizado por baixo da chaminé para assentamento do fogão.
XXXIV. O Tribunal a quo deu como provado o facto 3. “ o imóvel encontra-se dividido em duas partes geminadas com utilização independente uma da outra e que são: Rés do chão “A” com 116,50 m2, a que corresponde o nº … da R… … de A… em C…, freguesia de A…, concelho da M…; Rés do chão “B” com 116,50 m2, a que corresponde o nº … da R… … de A… em C…, freguesia de A…, concelho da M…;”
XXXV. Para prova deste facto terá suportado a sua decisão na caderneta predial de fls 28 e certidão permanente de fls 55., conforme se lê na motivação. Porém, no relatório pericial do Sr. Engenheiro C..., por mais de uma vez até, é referido que o imóvel tem uma área bruta de 53,20m2.
XXXVI. Como ambos os documentos foram aceites pelo Tribunal e são contraditórios entre si, não deveria este ponto ser dado como provado sob pena de inegável contradição entre os factos e a fundamentação que lhes subjaz.
XXXVII. A sentença recorrida não se pronunciou, na decisão de facto, pese embora o tenha feito e bem na decisão de direito, quanto a um facto essencial para a boa decisão da causa, sobejamente enfatizado pelos R.R. Recorrentes na Contestação, nos esclarecimentos prestados pelos Senhores Peritos em audiência de julgamento e pelas testemunhas, em especial a testemunha J…: as obras realizadas no locado eram, todas elas, necessárias e imprescindíveis à sua boa conservação e habitabilidade.
XXXVIII.O Tribunal considerou que a situação de facto não se subsumia no disposto pelo artigo 29º do NRAU, na redacção que lhe foi dada pela lei 79/2014, o que merece inteira concordância dos Recorrentes, atento o regime da aplicação da lei no tempo.
XXXIX. Porém, a situação subsume-se no disposto pelo artigo 29º do NRAU na redacção que lhe foi dada pela lei 31/2012, e que conduz, claramente, à solução de direito reclamada pelos Recorrentes desde o início deste processo: o direito à indemnização pelas benfeitorias realizadas, sob pena de exercerem o direito de retenção até satisfação do seu crédito.
XL. A norma visava – e visa – a protecção do arrendatário que ao longo de anos, e no âmbito de um regime vinculistico então vigente, entendia que, ao investir na conservação da casa onde habitava, custeando as obras que se afiguravam necessárias para esse propósito estava a cumprir aquela que era a sua obrigação e da qual iria fruir por muitos e muitos anos, suportando uma renda que não permitiria ao proprietário executar as obras necessárias.
XLI. Neste sentido, vai a doutrina dominante do Senhor Professor Luis Menezes Leitão, Maria Olinda Garcia e até Assunção Cristas, sendo que esta foi laborada ainda em 2006, na redacção anterior.
XLII. “No caso, porém, de o contrato ser denunciado pelo arrendatário por não aceitar a actualização da renda ao abrigo das disposições dos art.ºs 31º, nº 3, d) e 51º, nº 3 d) NRAU, ou ser denunciado pelo senhorio com a antecedência mínima de cinco anos nos arrendamentos não habitacionais, ao abrigo do art.º 28º, nº 3, NRAU, o arrendatário tem direito à referida “compensação” por obras licitamente feitas, independentemente do que tiver sido convencionado pelas partes em relação a esta matéria (art.º 29º, nº s 2 e 3 NRAU). Apesar da violação da autonomia privada que implica, esta solução compreende-se pois, embora o arrendatário tivesse realizado as obras sabendo que o contrato não lhe permitia solicitar ao senhorio reembolso das mesmas, a verdade é que contava tirar delas o proveito resultante de o arrendamento ser vinculístico e a renda não vir a sofrer alteração significativa. Deixando de se verificar essas circunstâncias, justifica-se que o arrendatário passe a poder solicitar a restituição por obras licitamente feitas, independentemente do que tiver sido convencionado.” Professor Menezes Leitão.
XLIII. É, por tudo isto, que não se pode aceitar a posição do Tribunal a quo que entendeu que os Recorrentes não poderiam ser outra coisa senão equiparados a possuidores de má fé, nos termos do disposto pelo artigo 1273º do Código Civil.
XLIV. Resulta, na perspectiva dos Recorrentes, violação do disposto no artigo 29º/2 do NRAU na redacção vigente à data da denuncia, isto é, na redacção que resultava da Lei 31/2012, como resulta errada interpretação do disposto no artigo 1273º/1 e 2 do Código Civil.
XLV. A sentença recorrida, na parte em que não reconhece o direito de retenção dos Recorrentes é nula por absoluta falta de fundamentação de direito, nulidade que se argui nos exactos termos do disposto pelos artigos - cfr. artº. 607/3 e 615º/1/b) do CPC.
XLVI. E, sendo nula, improcede também a condenação no pagamento pelos Recorrentes ao Recorrido de uma compensação pela ocupação indevida do imóvel.
XLVII. A sentença, na parte em que determinou um valor referente à compensação devida pelas benfeitorias – é nula por absoluta falta de fundamento de direito que justifique a sua decisão que, de resto, infra se transcreve: “o Tribunal deve “temperar” o valor peticionado e provado, como sendo a quantia exigível pela realização das obras em causa, com recurso ao prudente arbítrio, em que se atenderá mormente ao valor da renda paga e que é absolutamente insignificante, à normal utilização do imóvel que dá azo a algumas deteriorações, ao facto de os Réus nunca terem pedido ao autor a realização de nenhuma obra ou reparação, e ainda ao facto, de terem retido, de forma ilegítima, o imóvel por um período de cerca de três anos. Não podendo, nem sendo de modo algum razoável que a realização de obras no valor elevado como é o referente às obras nos presentes autos, obstar a uma actualização de rendas e permitir que os senhorios paguem de “olhos fechados” os montantes correspondentes às obras realizadas, mesmo quando esse valor é manifestamente s Não podendo, nem sendo de modo algum razoável que a realização de obras no valor elevado como é o referente às obras nos presentes autos, obstar a uma actualização de rendas e permitir que os senhorios paguem de “olhos fechados” os montantes correspondentes às obras realizadas, mesmo quando esse valor é manifestamente superior ao valor das rendas, correspondendo, in casu, a cerca de 10 anos de rendas. (…) Considera o Tribunal, ponderados todos os factores referidos que o montante a ser pago aos Réus deverá ascender a €1.750,00 (mil setecentos e cinquenta euros). “
XLVIII. Esta decisão, sem fundamentação de direito que a suporte e muito frágil nos juízos de valor que emitiu, afastou o valor pericialmente determinado, o que pode fazer, mas que deveria justificar para melhor aplicação do disposto nos artigos 388º e 389º do C.C.
XLIX. O valor que o senhor perito determinou e foi dado como provado pelo tribunal é o Tribunal devido aos Recorrentes a título de compensação pelas benfeitorias realizadas e assim deve ser declarado.
L. Deve, pois, ser revogada e substituída por outra que alterando a matéria de facto e fazendo a aplicação do direito julgue procedentes na íntegra os pedidos formulados pelos Recorrentes e consequentemente os absolva do pedido de condenação no pagamento de um valor mensal pela ocupação indevida.
LI. Mesmo se assim não se entender, perante a matéria de facto dada como provada, sempre se terá de reconhecer o fundamento de direito dos pedidos dos Recorrentes e a consequente absolvição perante o pedido do Recorrido pedido face aos erros de interpretação e aplicação do direito supra identificados.
Os RR. ofereceram contra alegações.
A Exma Juíza a quo, no despacho a que se refere o art 617ºCPC, supriu a omissão de pronúncia arguida pelo A., tendo vindo a condenar, ainda, os RR., a restituírem a bancada com lava-louças em pedra, uma mesa, um armário de cozinha e um móvel localizado por baixo da chaminé para assentamento do fogão, ou, caso assim não procedam no prazo de 30 dias, a indemnizar o A. pelos custos da respectiva substituição em material idêntico, tanto quanto possível, ao que foi retirado.
Na sequência deste procedimento, o A. desistiu do recurso na parte referente à suprida omissão.
E os RR., por requerimento de fls 638, limitaram-se a referir que «vêm, nos termos e para os efeitos do disposto pelo art 617º CPC, dizer que mantêm as contra alegações apresentadas», devendo, pois, concluir-se, à luz do disposto no nº 4 do art 617º CPC, que não pretenderam assumir a posição de recorrentes no que ao aspecto em causa concerne.
IV – O tribunal da 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1. O Autor é interessado e exerce o cargo de Cabeça de Casal na herança de T..., falecido em 01-02-2003.
2. À herança de T... pertence o imóvel sito na R… … de A…, n.º 3../3…, C…, freguesia de A…, concelho da M…, com área coberta de 233 m2 e logradouro com 1859 m2, inscrito na matriz predial urbana, sob o artigo 1…, da freguesia de A…, concelho da M…, descrito na C… do R… P… d.. M… sob o n.º 47…., da mesma freguesia de A…, que é transcrição do n.º 16… fls. … do L… B-4… do M…..
3. O imóvel referido encontra-se dividido em duas partes geminadas com utilização independente uma da outra e que são: Rés-do-Chão “A”, com 116,50 m2, a que corresponde o n.º 3…. da R… … de A….l em C…, freguesia de A…, concelho da M…; R…d.. C… “B”, com 116,50 m2, a que corresponde o n.º 3… daquela mesma rua e localidade em C….
4. Em 05-03-1976, os Réus outorgaram com P..., ascendente do Autor, acordo escrito que denominaram “contrato de arrendamento habitacional” relativamente ao R/CB – Rés-do-Chão “B”, com início em 05-03-19…, figurando os primeiros como arrendatários e a segunda na qualidade de senhoria.
5. Tal contrato previa que os arrendatários se obrigavam, sob pena de indemnização a: “a) Conservar em bom estado, como actualmente se encontram, as instalações de água, esgotos e seus pertences, pagando à sua custa todas as reparações necessárias quando se verificar que se entupiram ou avariaram por sua culpa. b) Manter em bom estado os soalhos, vidros, paredes e tectos, não deteriorar a sua pintura, nem podendo forrar paredes sem prévia autorização do senhorio ou quem o represente. Quando rescindir o contrato tem que deixar a casa limpa como lhe foi entregue nessa data”.
6. O referido contrato foi devidamente declarado na T… de F…. d.. M…, para os devidos efeitos fiscais, na mesma data da sua assinatura.
7. A renda paga pelos Réus durante o ano de 2012 foi de € 9,00 (nove euros) por mês e nos anos anteriores inferior a esse valor.
8. Em 29 de Novembro de 2012, o Autor iniciou o processo de actualização das rendas, tendo proposto aos Réus a actualização das rendas mensais para € 300,00, com efeito a partir de 1 de Abril de 2013.
9. Os Réus, em 20 de Fevereiro 2013, através de carta registada com A/R, vieram dizer “denunciamos o contrato de arrendamento, referente ao imóvel sito na R… … d… A…., n.º 3…, C… V…, A…, o qual é sua propriedade e que desde 1976 tem sido a nossa habitação…”.
10. Os Réus recusaram proceder à entrega/devolução do locado arrendado, com o argumento de que exerciam o seu direito de retenção devido à alegada realização de obras de manutenção e outras benfeitorias para o imóvel.
11. Afirmaram, através de carta registada com A/R, datada de 21 de Março de 2013, que “só procedemos à entrega do imóvel objecto do contrato de arrendamento contra o pagamento da compensação que nos é devida…”.
12. Os Réus, na carta em que pretenderam denunciar o contrato, referiram que “…realizámos inúmeras obras no locado, umas de manutenção como nos competia, outras verdadeiras benfeitorias de uma grande utilidade e qualificação para o imóvel.”.
13. Os Réus não informaram nem solicitaram autorização ao Autor, para a realização de quaisquer obras.
14. Em data não concretamente apurada, o Autor teve conhecimento da realização de algumas obras, sem saber, contudo, em que se traduziram.
15. O Autor nunca recebeu qualquer orçamento, factura ou recibo por obras realizadas pelos Réus.
16. Os Réus ocupam o imóvel referido, desde Março de 1976 até à presente data.
17. O imóvel encontra-se inacessível ao Autor e os Réus não possuem autorização para permanecerem no locado.
18. O Autor destinaria o imóvel aludido em 2. ao arrendamento.
19. Em 12-12-2008, a Comissão Arbitral Municipal (CAM) avaliou o imóvel no intuito de aferir o nível de conservação do edifício no âmbito do processo de actualização de rendas, tendo atribuído o resultado negativo, com um coeficiente de 0.0.
20. O imóvel em causa tem o valor patrimonial de € 62.340,00.
21. O imóvel anteriormente referido encontra-se inserido em área pouco desenvolvida, sem equipamentos públicos e com alguns espaços de restauração, circulando na zona um autocarro de hora a hora.
22. No local não existe jardim público nem espaços públicos diferenciados.
23. Durante a vigência do acordo aludido em 4., os Réus procederam à:
a. substituição da porta da entrada existente de madeira por uma porta nova de alumínio;
b. Colocação de persianas em três das janelas existentes na casa e na porta de acesso à habitação;
c. Substituição dos caixilhos de madeira de três janelas existentes na casa por caixilhos de alumínio, mantendo uma das janelas a caixilharia original;
d. Pintura das fachadas e empenas do imóvel;
e. Revestimento da casa de banho com azulejos e colocação de louças sanitárias novas.
f. Colocação de chão de mosaico na sala, quartos, cozinha e casa de banho.
g. Revestimento de parte das paredes da cozinha com azulejos.
h. Instalação de canalização inexistente na data de celebração do contrato mencionado em 4.
i. Colocação de instalação eléctrica para obterem fornecimento de electricidade que era inexistente na data de celebração do contrato anteriormente referido.
24. O valor global dos trabalhos referidos ascende a € 3.551,64.
25. Os Réus, sem autorização do Autor, retiraram da divisão correspondente à cozinha, uma bancada com lava-louças em pedra, uma mesa, um armário de cozinha e um móvel localizado por baixo da chaminé para assentamento do fogão.
26. Os Réus continuaram a proceder ao depósito das rendas mensais, no valor de € 10,00 até ao mês de Outubro de 2016.
E julgou não provados os seguintes factos:
1. Na vigência do contrato de arrendamento, o Autor realizou e pagou todas as obras realizadas no imóvel, designadamente a ligação à rede pública de águas residuais.
2. Que o Autor tenha combinado com os Réus deslocar-se ao imóvel no dia 22-05-2013 para receber as respectivas chaves e que tenha, efectivamente, realizado tal deslocação.
V – Em função das conclusões da apelação interposta pela herança representada pelo A., e no respectivo confronto com a decisão recorrida, tendo ainda em consideração a desistência relativamente à matéria que no recurso respeitava à omissão de pronúncia relativamente a parte do pedido formulado (entretanto suprida na 1ª instância), importa decidir:
-se a indemnização devida àquela herança, em função da privação do imóvel ilegitimamente detido pelos RR. desde 31/5/2013, se deve ter como equivalente ao valor da renda mensal pela qual o imóvel poderia, desde então, ter sido dado em arrendamento, (346,33€), e não ao valor da renda praticada aquando da denúncia do contrato, como foi decidido;
-se não havia lugar a qualquer indemnização dos RR. em função das obras realizadas pelos mesmos no imóvel.
Em função das conclusões da apelação dos RR., e no seu confronto com a decisão recorrida, importa decidir:
-se a decisão de facto deve ser alterada no que respeita aos respectivos pontos 3, 13, 14 e 25, no sentido por eles pretendido;
-se houve omissão na decisão de facto relativamente ao facto essencial para a boa decisão da causa, correspondente à circunstância das obras realizadas no locado serem, todas elas, necessárias e imprescindíveis à sua boa conservação e habitabilidade;
- se a sentença é nula na parte em que não reconhece aos RR. o direito de retenção, por absoluta falta de fundamentação de direito;
- se deveria ter concluído pelo direito de retenção, fazendo improceder o pedido de condenação no pagamento ao A. de uma compensação pela ocupação indevida do imóvel;
- se a sentença é nula, na parte em que determinou um valor referente à compensação devida pelas benfeitorias, por absoluta falta de fundamento de direito que justifique a decisão nesse aspecto, e se o suprimento dessa nulidade implica que se condene o A. a pagar aos RR. o valor que o perito determinou a respeito dessas benfeitorias.
Expostas assim as questões a decidir, importa agora organiza-las conjuntamente e por ordem da respectiva precedência, o que se faz do seguinte modo:
- se a sentença é nula, na parte em que não reconhece aos RR. o direito de retenção, por não especificar os fundamentos de direito dessa decisão (art 615º/1 b) CPC);
- se a sentença é nula, na parte em que determinou um valor referente à compensação devida pelas benfeitorias, por não especificar os fundamentos de direito dessa decisão ( art 615º/1 b) CPC);
- se a devida consideração da prova produzida implica a alteração da decisão de facto relativamente aos pontos 3, 13, 14 e 25;
- se houve omissão na decisão de facto relativamente ao facto das obras realizadas no locado terem sido, todas elas, necessárias e imprescindíveis à sua boa conservação e habitabilidade;
- se, se deveria ter entendido existir direito de retenção do locado pelos RR., e, em consequência, se devia ter sido julgado improcedente o pedido de condenação destes numa compensação pela ocupação indevida do imóvel; ou se, mantendo-se o decidido a respeito da inexistência do direito de retenção, a indemnização devida ao A. em função da privação do imóvel ilegitimamente detido pelos RR., desde 31/5/2013, se deverá ter como equivalente ao valor da renda mensal pela qual o mesmo podia desde então ser dado em arrendamento (346,33€);
- se não havia lugar a qualquer indemnização dos RR. em função das obras realizadas pelos mesmos no imóvel, ou se, pelo contrário, tal indemnização deveria ter tido lugar relativamente ao valor que o perito determinou a seu respeito, na consideração das mesmas como benfeitorias necessárias e úteis.
Como é sabido, as nulidades de sentença resultam da violação da lei processual por parte do juiz ao proferir a decisão, situando-se, pois, «no âmbito restrito da elaboração de decisões judiciais»[1], devendo essa violação preencher um dos casos taxativamente referidos no art 615º CPC .
Saber se a sentença comporta alguma dessas nulidades – e em concreto apenas está em causa a absoluta falta de motivação de direito no que se reporta à decisão de não reconhecimento aos RR. do direito de retenção e à determinação do valor que lhes entendeu devido em função das benfeitorias – implica - sobretudo em situações como as dos autos, em que as questões se entrecruzam - que se analise previamente o percurso argumentativo utilizado na mesma.
Depois de entender que os RR. (arrendatários), na sequência do processo de actualização da renda por iniciativa do A. (senhorio), que culminou na denúncia por aqueles do contrato de arrendamento, nos termos do art 31º/3 al d) e art 34º da L 6/2006 de 27/2, na redacção da L 31/2012 de 14/8, deveriam ter entregue a fracção ao senhorio, livre de pessoas e bens, até ao dia 31/5/2013, analisou a sentença se o motivo invocado pelos arrendatários para essa não entrega - direito de retenção adveniente da realização de obras no locado – tinha razão de ser.
Referindo que o nº 2 do art 1036º CC apenas permite ao arrendatário a realização de obras quando o contrato o preveja, ou quando tenha sido obtida autorização do senhorio, e porque no caso dos autos resultou da matéria de facto não se verificar nenhum desses circunstancialismos, (tão pouco tendo resultado elementos para concluir por qualquer situação de urgência na respectiva realização, ou no sentido de haver notícia de qualquer procedimento judicial destinado a exigir a realização de obras, no qual tivesse sido verificada a sua natureza), concluiu aplicar-se o regime previsto no artigo 1046º do CC, que equipara o arrendatário a um possuidor de má fé; concluiu também que, porque na situação dos autos, em função das regras de aplicação no tempo, não lhes é aplicável o disposto no nº 2 do art 29º da L 6/2006 de 27/2, na redacção dada pela Lei n.º 79/2014, de 19/12 [2] (que passou a prescindir de autorização do senhorio, ao contrário da redacção anterior que apenas falava em “obras licitamente feitas”), entendeu o Exmo Juiz que a disciplina daquela norma (na redacção vigente ao tempo da denúncia), não implicava alteração da referida equiparação dos RR. ao de possuidores de má fé no que respeitava às obras realizadas.
Mais adiante, e em função desta prévia conclusão – de equiparação dos arrendatários a possuidores de má fé – referiu, relativamente ao direito de retenção: «Como foi supra analisado, não sendo possuidores de boa fé, não têm os arrendatários direito de retenção, sendo a sua ocupação ilícita desde a data em que a denúncia do contrato produziu os seus efeitos, ou seja, desde 31 de Maio de 2013.»
No que respeita à compensação devida aos RR., depois de analisar a natureza das obras realizadas, veio a concluir que as mesmas se devem configurar umas, como benfeitorias necessárias, outras, como úteis. Tendo então discorrido do seguinte modo para proceder «à determinação da compensação a ser paga em virtude das mesmas»: «É certo que estes peticionam € 3.500,00 e que o relatório pericial atendido pelo Tribunal situa o seu valor global em € 3.551,64, mas tal não poderá ser o valor atribuído, porquanto revestiria, salvo melhor opinião, um pedido abusivo ou manifestamente desproporcionado. Aliás, o abuso existiria também caso os Réus tivessem pedido ao Autor que efectuasse as obras em causa. O imóvel foi dado de arrendamento em 1976, tendo os Réus aceitado o estado em que o mesmo se encontrava e o valor da renda pretendida pelo Autor, a qual em 2013 ascendia a € 10,00, valor perfeitamente irrisório para uma habitação de tipologia “T2” e com as características da presente. Ora, o facto de os Réus nunca terem comunicado ao Autor a realização de qualquer obra ou reparação e o facto de nunca terem pedido que, a expensas suas, as realizasse, nem tão pouco resultando documentada qualquer factura, não pode permitir, sem mais, que agora, os Réus, confrontados com um pedido de actualização de rendas, denunciem o contrato, retenham o imóvel durante cerca de três anos e peticionem o valor global ao Autor. Configura, pois, na nossa opinião uma conduta pouco adequada, já que, dada a insignificância paga pelos Réus e o valor ora peticionado, mais valia ao Autor nem sequer ter arrendado o locado em causa, se agora tivesse de pagar, na íntegra, o montante. Nesta senda, Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, tomo IV, 2005, p. 348, alude aqui a um “desequilíbrio no exercício das posições jurídicas de forma a impor-se um sacrifício desproporcionado a outrem com vantagem para o titular”, a reclamar uma “ponderação dos valores em jogo” (cfr. artigo 334.º do Código Civil). Assim, o Tribunal deve “temperar” o valor peticionado e provado, como sendo a quantia exigível pela realização das obras em causa, com o recurso ao prudente arbítrio, em que se atenderá mormente ao valor da renda paga e que é absolutamente insignificante, à normal utilização do imóvel que dá azo a algumas deteriorações, ao facto de os Réus nunca terem pedido ao Autor a realização de nenhuma obra ou reparação, e ainda, ao facto de terem retido, de forma ilegítima, o imóvel por um período de cerca de três anos. Não podendo, nem sendo de modo algum razoável que a realização de obras no valor elevado como é o referente às obras dos presentes autos, obstar a uma actualização de rendas e permitir que os senhorios paguem de “olhos fechados” os montantes correspondentes às obras realizadas, mesmo quando esse valor é manifestamente superior ao valor das rendas, correspondendo, in casu, a cerca de 10 anos de rendas. Aliás, neste sentido podemos ler no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 27-05-2008, Processo n.º 08A786 (Cardoso Albuquerque), in www.dgsi.pt “… que há que atender à relação entre o custo das obras pretendidas e a renda paga pelo arrendatário, acabando por considerar que é excessiva para o efeito a desproporção entre o valor das obras de reparação e o das rendas quando forem precisos 12 anos para atender ao retorno desse dinheiro, logo não sendo a exigência de obras nessas condições um exercício equilibrado, moderado, lógico e racional daquele direito do locatário”. Considera o Tribunal, ponderados, todos os factores referidos que o montante a ser pago aos Réus deverá ascender a € 1.750,00 (mil setecentos e cinquenta euros).»
Sabe-se que a falta de motivação susceptível de integrar a nulidade de sentença a que se refere a al b) do nº 1 do art 615º, «é apenas aquela que se reporta à falta absoluta de fundamentos, quer estes respeitem aos factos, quer ao direito». Sendo uso referir-se neste contexto, citando-se Alberto dos Reis: «A motivação incompleta, deficiente ou errada não produz nulidade, afectando somente o valor doutrinal da sentença e sujeitando-a consequentemente ao risco de ser revogada ou alterada quando apreciada em recurso». É também pacífico, no que se reporta aos fundamentos de direito, que «não é forçoso que o juiz indique as disposições legais em que baseia a sua decisão, bastando que mencione as regras e os princípios jurídicos que a apoiam»[3]
Ora, se se ponderarem as argumentações atrás referidas, ter-se á de concluir que um e outro dos aspectos decisórios em apreço - não reconhecimento do direito de retenção, mitigação da indemnização devida em função de benfeitorias que a sentença considerou como necessárias e úteis - se acha firmado em fundamentos de direito. Pode não se concordar com eles, e poderá entender-se – relativamente ao não reconhecimento do direito de retenção – ser parca a respectiva fundamentação, ou pouco explicita e
incongruente a referente à da indemnização, não pode é sustentar-se a sua falta, e muito menos absoluta, como seria necessário para a verificação das invocadas nulidades.
Está em causa, do ponto de vista dos RR/apelantes, a alteração da decisão da matéria de facto, no que se refere aos respectivos pontos 3, 13, 14 e 25.
Concretamente:
3. O imóvel referido encontra-se dividido em duas partes geminadas com utilização independente uma da outra e que são: Rés-do-Chão “A”, com 116,50 m2, a que corresponde o n.º 3… da R… .… d.. A… em C…, freguesia de A…, concelho da M…; Rés-do Chão “B”, com 116,50 m2, a que corresponde o n.º 3... daquela mesma rua e localidade em C….
13. Os Réus não informaram nem solicitaram autorização ao Autor, para a realização de quaisquer obras.
14. Em data não concretamente apurada, o Autor teve conhecimento da realização de algumas obras, sem saber, contudo, em que se traduziram.
25. Os Réus, sem autorização do Autor, retiraram da divisão correspondente à cozinha, uma bancada com lava-louças em pedra, uma mesa, um armário de cozinha e um móvel localizado por baixo da chaminé para assentamento do fogão.
O tribunal a quo fundamentou o ponto 3 da matéria de facto no teor da caderneta predial de fls 28 e na certidão predial de fls 55.
Os RR./apelantes fundam a impugnação deste ponto factual na circunstância do Exmo Perito ter feito constar do seu laudo que o imóvel tem uma área bruta de 53,20m2.
Com efeito, se se atentar ao relatório pericial constante de fls 357 (correspondente ao da segunda perícia), consta do mesmo: «Foi efectuado no local a medição da área bruta privativa da casa (medida pelas paredes exteriores) e obteve-se a área bruta privativa de 53,20m2 (são 7,60*7,00m)».
Sendo manifesta a contradição a respeito da «área bruta privativa» do imóvel, resta acrescentar ao ponto 3 da matéria de facto que o referido dado referente à área bruta privativa daquele, advém da caderneta predial urbana, alterando-se assim a redacção daquele ponto de facto para a seguinte:
3. O imóvel referido encontra-se dividido em duas partes geminadas com utilização independente uma da outra e que são: Rés-do-Chão “A”, a que corresponde o n.º 3… da R… 2.. de A… em C…, freguesia de A…, concelho da M…; Rés-do Chão “B”, a que corresponde o n.º 3… daquela mesma rua e localidade em C…, correspondendo a um e outro dos rés-do- chão, segundo a respectiva caderneta predial urbana, a área bruta privativa de 116,50 m2.
Insurgem-se os RR. relativamente à matéria de facto dada como provada no respectivo ponto 14 (recorde-se, «Em data não concretamente apurada, o Autor teve conhecimento da realização de algumas obras, sem saber, contudo, em que se traduziram») – na medida em que, do documento em função do qual o tribunal deu como provado no ponto 19 que «em 12-12-2008, a Comissão Arbitral Municipal (CAM) avaliou o imóvel no intuito de aferir o nível de conservação do edifício no âmbito do processo de actualização de rendas, tendo atribuído o resultado negativo com um coeficiente de 0.0.» resulta claramente, como os RR. o evidenciaram na contestação que, “de acordo com ambas as partes (senhorio e inquilino) o inquilino procedeu a algumas obras de remodelação do imóvel, nomeadamente à remodelação da casa de banho (substituição de loiças sanitárias e revestimento de paredes e pavimentos) e à substituição de alguns vãos exteriores originais em madeira por outros em alumínio com vidro simples”.
Têm também aqui os RR. razão ao se indignarem com o carácter vago e impreciso que se fez constar do ponto de facto em apreciação.
Efectivamente, do documento em causa – junto (além do mais) a fls 64 a 65 – consta, na sua segunda página, em sede de “Observações”: “De acordo com ambas as partes (senhorio e inquilino) o inquilino procedeu a algumas obras de remodelação do imóvel, nomeadamente à remodelação da casa de banho (substituição de loiças sanitárias e revestimento de paredes e pavimentos) e à substituição de alguns vãos exteriores originais em madeira por outros em alumínio com vidro simples”.
Acresce que o A. nas declarações de parte que prestou admitiu ter estado presente na vistoria em causa – que teve lugar em 12/12/2008.
È, pois, indiscutível que em 12/12/2008 o A. teve conhecimento de que os RR. haviam procedido à remodelação da casa de banho (substituição de loiças sanitárias e revestimento de paredes e pavimentos) e à substituição de alguns vãos exteriores originais em madeira por outros em alumínio com vidro simples, sendo pois esta a redacção que agora se dá ao ponto 14 da matéria de facto .
No que se reporta ao facto 25, entendem os RR. que o que dele consta (« Os RR., sem autorização do A., retiraram da divisão correspondente à cozinha, uma bancada com lava-louças em pedra, uma mesa, um armário de cozinha e um móvel localizado por baixo da chaminé para assentamento do fogão») – “corresponde a uma afirmação temerária do A. e precipitadamente secundada pelo Tribunal a quo”, na medida em que eles ainda não entregaram o imóvel ao A. pelo que não sabe este ainda como lhe será entregue o imóvel, consequentemente, não sabe o que foi ou não retirado definitivamente”.
O facto em referência foi fundamentado pelo Tribunal a quo nos seguintes termos: «O facto provado n.º 25 foi aferido a partir da valoração das declarações de parte do A., que, sem qualquer tipo de hesitação ou dúvida, conseguiu convencer o Tribunal no sentido de, à data da entrega do locado aos RR, existir na divisão correspondente à cozinha a bancada, a mesa, o armário e o móvel referidos. O A., distanciando-se do interesse que tem na causa, depôs de forma livre e espontânea, logrando localizar com precisão a presença de tais elementos na cozinha do imóvel, e, confrontado com a fotografia junta com o relatório pericial de fls. 365, explicou ser aquele o actual estado da habitação. Mais foi importante para a convicção do Tribunal o facto de os Réus não terem posto em causa tal ponto factual, não o tendo infirmado, nem através de prova documental nem de prova testemunhal».
Não se vê que assista aos RR. razão neste ponto, desde logo porque efectivamente não impugnaram na contestação o facto em referência.
E, como é óbvio, a circunstância dos RR. perspectivarem – segundo referem - entregar o imóvel à herança de que o A. é cabeça de casal com aqueles elementos da primitiva cozinha já repostos, em nada afecta a realidade, que o ponto de facto em causa pretende evidenciar, de que os mesmos retiraram da cozinha, uma bancada com lava-louças em pedra, uma mesa, um armário de cozinha e um móvel localizado por baixo da chaminé para assentamento do fogão.
Mais séria e relevante parece ser a impugnação dos RR. relativamente à matéria de facto constante do ponto 13, atenta a sua possível importância em sede de direito.
Está aí em questão, saber se os RR. não informaram nem solicitaram autorização ao A. para a realização de quaisquer obras.
O tribunal a quo justificou a aquisição desse facto com as seguintes considerações:
«Para os factos n.ºs 13, 14 e 15 considerou o Tribunal que a prova dos mesmos decorreu, essencialmente, das declarações de parte do Autor, C..., conjugadas com as regras da experiência comum e da normalidade.
Assim, no que concerne à ausência de comunicação ou solicitação de autorização ou pedido para a realização de obras no imóvel em causa, o Tribunal valorou as declarações de C..., que, pese embora seja parte interessada no desfecho da causa, apresentou um depoimento bastante isento e verosímil, tendo sido por este referido nunca lhe ter sido solicitado, por parte dos Réus, qualquer pedido de reparação ou autorização para, a suas expensas ou destes, proceder à realização de obras. Aliás, foi dito que nem o próprio pai havia dado autorização para realização de qualquer obra, apenas se tendo apercebido de alguns dos trabalhos em causa, quando se dirigiu à habitação arrendada, há cerca de 7/8 anos.
Tão pouco, recebeu o Autor qualquer orçamento, factura ou recibo de obras realizadas pelos Réus, estribando o Tribunal, quanto a este ponto, a sua convicção na ausência de qualquer elemento probatório capaz de atestar esta realidade factual. Aliás, decorre até das regras da experiência comum e da normalidade que deveria existir algum recibo ou documento escrito solicitando autorização ou comunicando a realização de obras no locado e peticionando o respectivo pagamento.
Nesta sede, importa ainda referir que se revelou inócuo o depoimento testemunhal da filha do Autor, A…, já que a mesma, desde os 7 anos de idade, não entra na habitação e desconhece qualquer pedido de autorização ou solicitação de obras ou a existência de qualquer factura, mas tal desconhecimento advém da idade da mesma e da falta de conhecimento directo dos factos, pelo que não pode ser considerado para consolidação da convicção do Tribunal.
Também não pode ser atribuída relevância ao depoimento de M… que afirma ter-lhe sido referido pelos Réus a existência de autorização para algumas obras. Contudo, tal consubstancia um conhecimento indirecto, não podendo, assim, ser valorado pelo Tribunal. Por fim, também não pode ser considerado, o depoimento testemunhal de J… que afirmou supor existir autorização, não tendo, contudo, qualquer certeza ou conhecimento directo e o de M ..., vizinha dos Réus, que também referiu que os últimos lhe terão transmitido a existência da alegada autorização, mas não aferiu tal facto através da sua percepção da realidade».
Põem os RR. impugnantes em relevo a fragilidade destas considerações, em função de dois motivos convergentes – por um lado, porque o tribunal não se coibiu de assentar o facto, nuclear, em referência, apenas nas declarações do A.; por outro, porque o tribunal entendeu desvalorizar os depoimentos das testemunhas indicadas pelos RR., e que se manifestaram no sentido de saberem por terceiros dessa autorização, por os entender “indirectos”. Ora, como referem, as declarações de parte não devem servir para provar factos favoráveis à parte sem outros elementos de prova coadjuvantes, dada a natureza da prova em questão. E os depoimentos indirectos não podem- só porque o são – ser desvalorizados enquanto meio de prova.
Impõem-se, pois, algumas considerações a respeito destes meios de prova.
Refere Luís Filipe de Sousa,[4] que «o depoimento é directo quando a testemunha percepciona os factos pelos próprios sentidos e o relata com base em tal fonte de conhecimento. É indirecto quando a testemunha tem conhecimento de um facto através do que lhe transmitiu um terceiro (através de uma representação oral, escrita ou mecânica), não provindo o conhecimento da testemunha sobre o facto da sua percepção sensorial imediata. Comummente a testemunha que presta depoimento indirecto é designada de testemunha de ouvir-dizer».
Chama este autor a atenção para a circunstância de existirem «factos com relevância processual que são, pela sua própria natureza e condicionalismo, insusceptíveis de prova testemunhal directa, de prova documental, inspecção judicial e mesmo de prova pericial. Neste tipo de condicionalismos, os únicos meios probatórios admissíveis são as declarações de parte (art 466º do actual CPC) e as testemunhas indirectas». Refere ainda, citando Remédio Marques, e a propósito da admissibilidade da declarações de parte com factos favoráveis ao declarante em situações insusceptíveis de outros meios de prova, que «(…) a recusa, nestas raras eventualidades, em admitir e valorar livremente ou apenas como base de presunções judiciais as declarações favoráveis ao autor, volve-se, desde logo, numa concreta e intolerável ofensa do direito à prova, no quadro do direito de acesso aos tribunais e ao direito e de uma tutela jurisdicional efectiva (art. 20º, n.º1, da Constituição)». Dizendo acompanhar «sem reservas» esse ponto de vista, salienta que tal argumentação «abrange também a relevância e a atendibilidade do depoimento indirecto na precisa medida em que, nas situações insusceptíveis de outros meios de prova, o julgador apenas se poderá socorrer das declarações de parte e das testemunhas indirectas». Concluindo assim que «no limite, admitimos que o juiz possa fundar a sua convicção quanto a tal tipo de factualidade apenas nas declarações de parte e/ou nos depoimentos indirectos. Necessário é que a valoração dos mesmos, feita segundo as singularidades do caso concreto e as máximas da experiência convocáveis, permita ao julgador atingir o patamar da convicção suficiente».[5]
A ideia de que o depoimento indirecto, sem mais, é proibido como meio de prova advém, decerto, do processo penal, em função do disposto no art 129º CPP. Em processo civil não há qualquer norma que se lhe refira especificamente, pelo que, estando em causa, de todo o modo, prova por testemunhas, vale a seu respeito o que resulta da norma do art 396º CC - a força probatória dos depoimentos das testemunhas é apreciada livremente pelo tribunal.
A mesma conclusão – de apreciação livre pelo tribunal – resulta para as declarações de parte.
Sabe-se que se trata este de um novo meio de prova introduzido pelo novo CPC, que não se confunde com o depoimento de parte – que é requerido pela contraparte ou determinado oficiosamente pelo juiz e com intuito confessório - e tão pouco com os esclarecimentos das partes requeridos pelo tribunal – cuja iniciática só pode provir do tribunal, pese embora, hoje, no âmbito do novo CPC, tenham passado a ter valor probatório, como resulta do art 452º/1, quando anteriormente visavam «tipicamente» a clarificação das alegações das partes sobre a matéria de facto ou de direito. [6].
O legislador quis que as declarações de parte tivessem carácter voluntário, sendo duvidoso que possam ser determinadas oficiosamente pelo tribunal. Surgem à partida limitadas pelo seu objecto, pois que só podem recair sobre factos em que a parte tenha intervindo pessoalmente ou de que tenha conhecimento directo – art 466º/1. E constituem um meio de prova de que a parte se pode servir sem o ter indicado em momento prévio, podendo utiliza-lo no decurso da audiência de julgamento, desde que até ao inicio das alegações em 1ª instância – art 466º/1.
Como o acentua Paulo Pimenta (e no mesmo sentido Paulo Ramos Faria/Ana Luísa Loureiro[7]) «face ao sistema de prova instituído, o mais provável é que a prova por declarações de parte tenha uma natureza essencialmente supletiva, isto é, será um meio ao qual as partes recorrerão nos casos em que, face à natureza dos factos a averiguar pressintam que os outros meios probatórios já usados não terão sido bastantes para assegurar o convencimento do juiz. Nessas situações, embora não exclusivamente nessas, é natural que a parte seja levada a supor que o seu próprio depoimento terá a virtualidade de contribuir para que a convicção do juiz se forme em sentido favorável à sua pretensão».
Refere o nº 3 do art 466º que as declarações de parte estão sujeitas ao regime da livre apreciação do tribunal, salvo se as mesmas constituírem confissão, «pois aí teremos já o sistema de prova vinculada»[8]
Afirmam Paulo Ramos de Faria/Ana Luísa Loureiro que «não existe qualquer fundamento epistemológico para não se reconhecer nas declarações favoráveis ao depoente um meio válido de formação esclarecida e racional do julgador, isto é, uma fonte válida de convencimento racional do juiz».
Mas acrescentam: «Questão diferente é a da suficiência das declarações favoráveis ao depoente para formação desta convicção. A experiência sugere que a fiabilidade das declarações em benefício próprio é reduzida. Por esta razão, compreende-se que se recuse ao depoimento não confessório força para, desacompanhado de qualquer outra prova, permitir a demonstração do facto favorável ao depoente. Já integrado num acervo probatório mais vasto, poderá mesmo ser decisivo na prova desse facto, pois proporciona um material probatório necessário à prova do facto».
Retornando à situação dos autos, lembre-se que o que está em causa provar é se os RR. não informaram nem solicitaram autorização ao A. para a realização de quaisquer obras.
Como é evidente, onde se diz “A.”, deve pensar-se nos antecessores do mesmo, na qualidade de senhorios do locado.
E por assim ser, o que importa é saber se os RR. não informaram nem solicitaram autorização para a realização de quaisquer obras ao pai do A.
Tendo este - T... - falecido em Fevereiro de 2003 – cfr certidão de óbito junta a fls 177 –, e tendo a acção sido interposta pouco tempo depois, concretamente em 1 de Julho de 2013, tendo o aqui A., cabeça de casal da herança em que o imóvel se integra, tido conhecimento, em finais de 1988, de que os RR. haviam procedido à remodelação da casa de banho (substituição de loiças sanitárias e revestimento de paredes e pavimentos) e à substituição de alguns vãos exteriores originais em madeira por outros em alumínio com vidro simples, a informação ou autorização que os RR. teriam podido obter por parte do senhorio reportar-se-ia ao pai do A.
Trata-se assim de um facto, que a ter ocorrido, poderia ser do conhecimento directo do A. e daí que tivessem sido admitidas as requeridas declarações de parte deste.
Estas aparentaram ser, como o refere a 1ª instância, isentas e verosímeis – o depoimento do mesmo decorreu em termos serenos e precisos, sem considerações de qualquer hostilidade, tendo-se processado com genuíno ou propositado distanciamento dos interesses na acção.
Sucede que ao contrário do que o valorou a 1ª instância, o anterior depoimento da filha do A., A…, não deve ser desvalorizado.
Tratou-se, tal como o do pai, de um depoimento globalmente objectivo, claro e rigoroso, tendo a mesma referido com relevo para a matéria dos autos, que os RR. são seus primos, que não se relaciona com eles, que «o avô não falava com os RR., estavam zangados», que «o avô cultivava um terreno ao lado do quintal da casa dos RR.», que «via a casa arranjada quando ia com o avô», e que «na relação com o pai ou com o avô nunca ouviu falar de autorização para obras» .Apesar de não entrar na casa dos RR. desde os seus 7 anos de idade, os factos que relatou são inteiramente compatíveis com essa circunstância.
As demais testemunhas do A., E… e M…, nada sabiam a respeito da autorização ou não para as obras.
É neste contexto que surge o requerimento do A. no sentido de prestar declarações, e o mesmo, tendo admitido que souberam que as obras tinham sido feitas, negou, como já se referiu, a existência de pedido dos RR. ao seu pai no sentido de fazerem obras, tanto mais que, «não se falavam» .
Como se vê, as declarações do A. não estão exactamente isoladas no contexto da prova, surgindo a coadjuvar o depoimento da sua filha.
Por outro lado, se é verdade que todas as testemunhas dos RR. – M…, J… e M… - negaram que o pai do A. e os RR. não se falassem, referindo que «falavam normalmente», a respeito da dita autorização, deve precisar-se que apenas a primeira das referidas testemunhas – M… – referiu que «eles dizem que tinham feito obras com a autorização do Sr T...» . A terceira testemunha, M…, não sabia se tinha havido autorização. E a testemunha J… – filho dos inquilinos da casa geminada com a dos RR. de que é igualmente senhorio a herança A. - no que se refere à autorização, disse, «penso que teve… em relação ao meu pai, os meus pais tiveram. O que nós falávamos é que os meus pais tiveram … eu não andava lá a ver». Tendo referido ter ouvido ao avô do A. a expressão «não me peçam dinheiro, mas façam o que as casas precisarem», já em contra interrogatório acrescentou não ter a certeza se, efectivamente, ouvira essa expressão da boca do avô do A.
A prova dos RR. a respeito da autorização, é, pois, muitíssimo frágil.
Não se trata de recusar prova por estarem em causa depoimentos indirectos, trata-se da falta de qualidade probatória dos referidos depoimentos indirectos. Na verdade, a única testemunha que se pronunciou no sentido de ter ouvido aos RR. que tinham pedido autorização ao pai do A. para fazerem as obras , não foi sequer inquirida a respeito das circunstâncias de tempo, modo e lugar em que teria ocorrido o seu conhecimento a respeito desse facto. Quanto a J… o que referiu com precisão, foi (apenas) que os seus pais tiveram autorização (do pai do A.) para as obras que levaram a efeito no respectivo locado.
Acresce que não foram apresentados pelos RR. quaisquer documentos referentes às obras, não fazendo sentido que tendo tido autorização para as mesmas, os RR não tivessem guardado pelas menos algumas das facturas que a elas se reportassem.
Por isso, se bem que com fundamentos não exactamente coincidentes com os invocados pela 1ª instância, também este tribunal entende que foi feita prova no sentido de que RR. não informaram nem solicitaram autorização ao A., para a realização de quaisquer obras, mantendo-se pois o ponto 25 nos exactos termos que dele constam.
Diga-se de passagem que tendo em consideração o conteúdo concreto do art 1074º/2 CC – que refere que «o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio» - logo se vê a inocuidade da autorização por cuja prova os RR. pugnam. É que estaria sempre em causa, mesmo do seu ponto de vista, uma autorização verbal, ou implícita, e esta não tem qualquer valia para o efeito em apreço.
Com efeito, a respeito da exigência formal da autorização do senhorio constante do nº 2 do referido art 1074º, reflecte Pinto Furtado [9] :
«Segundo o preceito, não bastará a concedida apenas oralmente – ela tem de ser dada por escrito. Pela nossa parte, supomos que, com esta imposição formal da lei, não se terá estabelecido uma exigência ad substantiam, mas simplesmente ad probationem.
Em vista do comportamento do arrendatário que incorre na facti species legal exceder claramente o seu direito de uso, o legislador quis eliminar toda a margem de incertezas e de manipulação da prova testemunhal acerca de um alegado consentimento verbal do senhorio.
Se, pois, este confessa que deu uma autorização verbal, deve ser tida em conta a sua confissão e legitimar-se o comportamento do arrendatário.
Fora disso, porque não releva o consentimento verbal – e muito menos o meramente implícito – (…) não se inserindo essas obras alegadamente autorizadas só verbalmente – ou exorbitantes, segundo o senso comum, da autorização escrita - entre aquelas pequenas “deteriorações” que são licitas ao arrendatário quando se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade – art 1073º/1 – atingem manifestamente o direito de propriedade (de usufruto, etc) do senhorio (…) O senhorio não terá, então, apenas o direito de resolver o contrato, mas de exigir ainda do arrendatário a restituição do prédio arrendado ao statu quo ante».
Entendem, subsequentemente, os RR/apelantes, que o tribunal a quo omitiu em matéria de prova um facto essencial, não obstante o mesmo ter sido apurado durante a discussão da causa – o da necessidade das obras realizadas no locado.
Referem os RR. a este propósito, que «o Tribunal a quo não se pronunciou, na decisão de facto, pese embora o tenha feito, e bem, na decisão de direito, quanto a um facto essencial para a boa decisão da causa, sobejamente enfatizado pelos R.R. Recorrentes na Contestação, nos esclarecimentos prestados pelos Senhores Peritos em audiência de julgamento e pelas testemunhas, em especial a testemunha João Cortegano: as obras realizadas no locado eram, todas elas, necessárias e imprescindíveis à sua boa conservação e habitabilidade».
Colocam, pois, os RR. a necessidade de se proceder à ampliação da matéria de facto, devendo fazê-lo este Tribunal em função dos elementos de prova constantes dos autos e que, do seu ponto de vista, permitem a consideração daquele “facto” omitido – o de que todas as obras realizadas no locado eram necessárias e imprescindíveis à sua boa conservação e habitabilidade (não sendo, pois, caso de anulação da decisão proferida na 1ª instância, como se prevê para o caso de «não constarem do processo todos os elementos de prova que nos termos do número anterior, permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto», cfr al c) do nº 2 do art 662º CPC).
Vejamos se os RR. apelantes têm razão no aspecto agora em apreciação.
Em matéria de obras no arrendamento rege o acima já referido, art 1074º CC, que determina caber ao senhorio todas as obras e conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário – nº 1. Em consonância com este nº 1, refere no seu nº 2, como acima já se viu, que «o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando esteja autorizado, por escrito, pelo senhorio». Só assim não é, como se salvaguarda no nº 3 da mesma norma, se estiverem em causa «as situações previstas no art 1036º» - que se refere a reparações ou outras despesas urgentes com mora do senhorio, cfr nº 1, ou sem mora do senhorio, cfr nº 2 - «caso em que o arrendatário pode efectuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda». Concluindo o nº 5 deste art 1074º que «salvo estipulação em contrario», «o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé».
Ora, «obras licitamente feitas», pelo menos no contexto e para o efeito desta norma, são as referidas no nº 2 da mesma – aquelas que sejam facultadas pelo contrato, ou aquelas para as quais o arrendatário tenha sido autorizado por escrito pelo senhorio.
Fora do circunstancialismo a que se refere este nº 2 do art 1074º, o locatário que realize benfeitorias na coisa locada é, salvo estipulação em contrário, equiparado ao possuidor de má fé, como resulta do art 1046º/1.
Refira-se aqui que, tal como é posto em evidência na decisão recorrida - sem que os RR/apelantes divirjam desse entendimento - a redacção do nº 2 do art 29º da L 6/2006 de 27/2 referente a benfeitorias, que se mostra aplicável aos autos, é a que advém da L 31/2012 de 14/8, e não a actual, decorrente da L 79/2014 de 19/12, pelo que aqueles não beneficiam do regime aplicável às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé, porquanto, a denúncia do contrato de arrendamento nos termos da alínea d) do n.º 3 do artigo 31.º (apenas) confere ao arrendatário o direito a compensação, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento», relativamente «a obras licitamente feitas», e já se viu que obras licitamente feitas são as que a lei, o contrato, ou o senhorio tenham autorizado, não sendo qualquer desses o caso das obras realizadas pelos RR.
A partir do momento em que na situação dos autos os RR. não lograram provar o consentimento escrito por parte do A. (ou melhor, por parte do pai deste) para as concretas obras realizadas no locado, e sendo certo que as mesmas não resultam autorizadas pelo contrato, é forçoso que se conclua que só terá direito a ser por elas compensado nos termos gerais dos arts 1273º e 1275º CC.
Segundo o art 216º/1 constitui benfeitoria toda a despesa feita para conservar ou melhorar a coisa.
Quando essa «despesa» tenha por fim evitar ou a perda da coisa, ou a sua destruição, ou a sua deterioração, o possuidor tem sempre direito a ser indemnizado, esteja de boa ou de má fé – art 216º/3 e 1273º/1
Quando a despesa não é indispensável para a conservação da coisa, evitando o seu detrimento, mas lhe aumenta o valor, ou potencialidade de gozo, o possuidor tem direito, em primeiro lugar, ao levantamento da benfeitoria; mas quando esse levantamento não possa ter lugar sem detrimento da coisa, o seu direito é ao valor da benfeitoria, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa - arts 216º/3 e 1273 /1 e 2.
Quando a benfeitoria serve apenas para deleite ou recreio, só o possuidor de boa fé tem direito ao seu levantamento, se tal não resultar em detrimento da coisa. Caso contrário, ou caso o possuidor esteja de má fé, não assiste ao possuidor nenhum direito – art 216º/3 e 1275º/2 CC.
Consequentemente, estando os RR., pelo motivo acima referido, equiparados a possuidores de má fé, teriam direito a ser indemnizados pelas benfeitorias necessárias, teriam direito a levantar as benfeitorias úteis, se esse levantamento não causasse detrimento ao imóvel, ou caso contrário, teriam direito ao valor da benfeitoria calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Torna-se muito claro em função do regime adveniente dos arts 1273º e 1275º CC, que aqui se relembrou, que a determinação do regime concretamente aplicável às benfeitorias não depende apenas da qualidade de possuidor de boa ou má fé, mas também da verificação dos requisitos do conceito de benfeitoria necessária, útil ou voluptuária e do da possibilidade de levantamento sem detrimento.
O conceito de detrimento é um conceito jurídico que é aferido perante a função a que a coisa juridicamente se destina - no caso do arrendamento estará em causa o fim do mesmo em função do disposto nos arts 1031º/b, 1043º/1, 1074º/1 e 1111º CC – mas aquele conceito jurídico tem de ser integrado por factos.
O conceito de levantamento pressupõe factos de que possa resultar ser ou não possível a retirada da benfeitoria do imóvel, não relevando se a mesma é ou não aproveitável para outro local, ou se tal retirada implica a respectiva destruição. Importante é que possa ocorrer sem que a mesma afecte o fim do arrendamento.
Entendem os RR. que da contestação, dos esclarecimentos prestados pelos peritos em audiência de julgamento e pelas testemunhas, em especial a testemunha João Cortegano, resultou que as obras realizadas no locado eram, todas elas, necessárias e imprescindíveis à sua boa conservação e habitabilidade.
Com esta asserção os RR. demonstram não (querer) perceber que o conceito de benfeitoria necessária não se basta com a função que o resultado da obra passa a desempenhar no imóvel, mas carece da alegação de outros factos de que possa resultar, relativamente a cada uma das obras que estejam em questão, as razões por que a mesma foi feita, no concreto momento em que o foi, sendo desses factos que poderá resultar se a mesma tinha como fim evitar a perda a destruição ou a deterioração da coisa, pois se nada for dito a respeito destes objectivos da obra, quando muito, apenas se poderá concluir, em função da experiência corrente, que tal obra somente aumentou o valor do imóvel, com a inerente e subsequente necessidade de saber se o seu levantamento era possível sem detrimento deste.
Ora os RR. não concretizaram temporalmente a realização de nenhuma das obras; não individualizaram o respectivo custo; menos ainda alegaram os motivos porque realizaram cada uma das mesmas, o que se tornava necessário para a sua possível caracterização como benfeitorias necessárias.
De tudo o que se veio de dizer resulta não haver factos nos autos – advenientes das alegações dos RR., ou da própria instrução, designadamente das perícias neles realizadas – de que pudesse decorrer a conclusão de que as obras realizadas no locado eram, todas elas, necessárias e imprescindíveis à sua boa conservação e habitabilidade.
E os RR/apelantes terão consciência disso, pois, caso contrário, bem sabendo que, o que releva em matéria de facto, são factos, e não conclusões, tê-los-iam invocado, o que não sucedeu.
Do que se veio de reflectir a respeito das benfeitorias resulta, sem necessidade de maiores considerações, que se entende que não se provaram os pressupostos da própria obrigação de indemnizar a respeito das mesmas.
Com o que se diverge do decidido na 1ª instância que entendeu poder caracterizar umas benfeitorias como necessárias, outras como úteis, apesar de não ter concretizado em relação a cada qual a respectiva qualidade, com o que se desinteressou da possibilidade ou não de levantamento sem detrimento do locado das que teria por úteis. Apenas se preocupou com o valor (global) da respectiva compensação, entendendo ser caso de equitativamente divergir do valor (global) que o perito lhes atribuiu, tendo-o reduzindo a metade.
Entendendo-se não haver obrigação de indemnizar por benfeitorias, é forçoso que se entenda como improcedente o direito de retenção invocado pelos RR.
Dispõe o art 754º: «O devedor que disponha de um crédito contra o seu credor goza do direito de retenção se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crédito resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados».
Diz Vaz Serra que «o direito de retenção não é uma consequência natural do contrato – como o é a “exceptio” num contrato sinalagmático – mas apenas uma garantia que a lei, por considerações de equidade, dá ao credor». É que, entre o mais, seria contrário à equidade legitimar-se o locupletamento à custa alheia se se admitisse que o autor das despesas, com as quais ele aumentou ou conservou o valor da coisa, se visse obrigado a concorrer com os demais credores para se pagar pelo valor dessas despesas.
Mas, como é evidente, esta razão só é válida se o autor das despesas as tiver realizado de boa fé.
Por isso se refere na al b) do art 756º CC que «não há direito de retenção a favor dos que tenha realizado de má fé as despesas de que proveio o seu crédito».
E isto significa que, ainda que assistisse razão à 1ª instância no que se refere ao crédito por benfeitorias, ainda assim os RR. não teriam direito de retenção – isto é, não teriam direito a verem garantido aquele seu crédito por benfeitorias com uma garantia real das obrigações.
Resta assim saber se, em função da privação do imóvel ilegitimamente detido pelos RR. desde 31/5/2013, a indemnização devida à herança que o A. representa se deve fazer equivaler ao valor da renda mensal pela qual o imóvel podia desde então ter sido dado em arrendamento, e não ao valor da renda praticada aquando da denúncia do contrato, como foi decidido.
Discorreu-se na sentença recorrida do seguinte modo a respeito do aspecto agora em apreço:
«Por fim, resta analisar a indemnização peticionada pelo Autor, que correspondente à quantia de € 346,33, por cada de mês de ocupação ilegítima, valor apurado recorrendo às regras previstas para a actualização de rendas, peticionado desde 31 de Março de 2013 até efectiva entrega do locado livre de pessoas e bens.
Ora, nesta sede, não tem lugar a aplicação da indemnização pela privação do uso do locado em virtude da ocupação sem título legítimo por parte dos Réus, uma vez que, em sede do arrendamento urbano, existe normativo próprio ínsito no artigo 1045.º do Código Civil, que no seu n.º 1 estipula que “se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição da renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida”, e no n.º 2 que “logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro”.
O artigo 1045º do Código Civil, ao prever a indemnização pelo atraso na restituição da coisa locada, limitou o cálculo da indemnização pelo critério consignado nesse preceito, com exclusão das regras gerais dos artigos 562º e seguintes do Código Civil. Por um lado, o senhorio terá sempre direito a indemnização independentemente da prova de perda de valor locativo; por outro lado, não pode fazer prova de que a não restituição do locado lhe causou, em concreto, dano superior ao valor indemnizatório fixado, “a forfait”, naquele artigo 1045º.
Resultando dos autos que os arrendatários denunciaram o contrato de arrendamento em causa em 20/02/2013, tendo esta produzido efeitos dois meses depois, sendo que o imóvel deveria ter sido entregue nos trinta dias subsequentes (cfr. artigos 29º/2, 31º e 34º do NRAU), a partir de 31 de Maio de 2013 a ocupação é ilegítima, tendo, com as interpelações feitas pelo Autor, os Réus entrado em mora no que diz respeito à entrega do locado, devendo, assim, a indemnização ser calculada tendo por referência o disposto no n.º 2 do preceito em causa, ou seja, o dobro da renda estipulada entre as partes.
Demonstrado ficou, ainda, que os arrendatários continuaram a depositar o montante da renda, que tinha o valor de € 10,00, para os meses de Junho de 2013 a Outubro de 2016, pelo que, aplicando a regra do n.º 2 do artigo 1045.º do Código Civil, a indemnização corresponderá à mesma quantia até hoje paga, dado que metade já foi depositada.
Desta feita, devem os Réus pagar ao Autor a indemnização correspondente à mora na entrega do locado, desde 31 de Maio de 2013 até ao presente e que ascende ao montante global de € 410,00 e ainda as que se vencerem até efectiva entrega livre de pessoas e bens».
Discorda-se do entendimento da 1ª instância.
Sendo inteiramente correctas as observações da mesma relativamente à norma do art 1045º CC, não pode deixar de se considerar que o que aí se refere deixa de fazer sentido quando o motivo em função do qual ocorre a denúncia do contrato reside na vontade do arrendatário de não querer, ou não poder, suportar a renda actualizada que lhe foi comunicada pelo senhorio nos termos do art 30º da L 6/2006 de 27/2, na redacção da L 31/2012 de 14/8, não pretendendo sequer discutir para a mesma um valor alternativo, como lhe é facultado pela al b) do art 31º. O pressuposto em que assenta o disposto no art 1045º é, bem ao contrário, o de que o valor do uso do prédio corresponde ao da renda praticada antes da cessação do contrato. Mas destruído este pressuposto, deve a indemnização pela privação do imóvel corresponder ao valor locativo do mesmo à data em que se inicia a detenção ilícita do imóvel.
A circunstância do próprio art 34º da L 6/2006 de 27/2, na redacção da L 31/2012 de 14/8, ter sentido a necessidade de referir no seu nº 2 que, «no caso previsto no número anterior, não há lugar à actualização da renda», inculcará que o legislador quis deixar claro que o valor da renda no período de tempo a que se reporta o nº 1 dessa norma – o de dois meses a contar da recepção pelo senhorio da resposta prevista na al d) do nº 3 do art 31º para a denúncia produzir efeitos, e o de 30 dias para o arrendatário desocupar o locado e entrega-lo ao senhorio – corresponderá ao que vinha sendo praticado, mas que decorrido esse prazo (de três meses) o valor dessa renda deixa de se fazer equivaler ao da renda que vinha sendo praticada - só podendo corresponder, então, ao valor possível para a actualização da renda.
Outro entendimento feriria gravemente os interesses dos senhorios e prestar-se-ia facilmente a retenções injustificadas dos imóveis, como a que vem tendo lugar na situação dos autos, desmentindo os pressupostos em que se fez assentar a necessidade da actualização das rendas.
Pinto Furtado pronuncia-se no sentido de assim dever ser entendido[10], a propósito da «cominação» que resulta do disposto no nº 2 do art 1045ºCC, comentando que a mesma «tem que se lhe diga». Referindo: «Ela, é, de facto, a dimensão legal da indemnização a que fica sujeito o arrendatário, e não choca associa-la aos novos arrendamentos - pois aí as rendas estão actualizadas, segundo as leis de mercado, e o dobro do seu quantitativo, segundo as leis de mercado, fixado neste preceito, é então certamente adequado. Não, assim, nos arrendamentos vinculísticos, onde o bloqueio estabelece rendas de império, em protecção do arrendatário, de que este não deve naturalmente beneficiar, sem patente injustiça, quando se coloque em mora na restituição do prédio arrendado, beneficiando amplamente das delongas judiciais. Para estes, a indemnização deveria ser aferida pela renda que seria praticável, se a mora não tivesse ocorrido, segundo o princípio estabelecido no art 483º/1 CC que deveria impor-se nestes casos».
Não se tem dúvida que em situações como a dos autos se deve indemnizar o senhorio, nos termos gerais, em função do dano constituído pela falta de disponibilidade da coisa, e essa indemnização deverá corresponder ao valor que o senhorio conseguiria obter no mercado se tivesse dado o imóvel em arrendamento.
A partir do momento em que se conhece o valor patrimonial tributário do imóvel - cfr facto 20, segundo o qual, o mesmo tem o valor patrimonial de € 62.340,00 – deverá recorrer-se ao disposto na al a) do nº 2 do art 35º da L 6/2006 de 27/2, na redacção da L 31/2012 de 14/8, aceitando-se que o valor locativo do mesmo corresponda ao limite máximo aí estabelecido, consequentemente, no que ao locado diz respeito, a € 346,33 (62.340,00 * 1/15 : 12 meses).
Pelo que, também no aspecto em apreço, se mostra procedente a apelação interposta pelo A.
VI – Pelo exposto, acorda este tribunal em julgar procedente a apelação do A. e improcedente a apelação dos RR, e, em consequência, alterar a sentença recorrida, condenando-se os RR. a pagar à herança de que o A. é cabeça de casal a importância mensal de € 346,33, desde 30/5/2012, até à entrega do imóvel, e absolvendo-se totalmente a referida herança do pedido reconvencional, mantendo-se no demais o constante da referida sentença.
Custas na 1ª instância e nesta pelos RR.
Lisboa, 18 de Janeiro de 2018
Maria Teresa Albuquerque
Vaz Gomes
Jorge Leal
[1] - Amâncio Ferreira, «Manual dos Recursos em Processo Civil», Almedina, 6ª ed , p 51/52
[2] - Norma de que hoje resulta: “1 - Salvo estipulação em contrário, a cessação do contrato dá ao arrendatário direito a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé. 2 - A denúncia do contrato de arrendamento nos termos da alínea d) do n.º 3 do artigo 31.º e da alínea d) do n.º 3 do artigo 51.º confere ao arrendatário o direito a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento e ainda que as obras não tenham sido autorizadas pelo senhorio.”
[3] - Amâncio Ferreira, «Manual dos Recursos em Processo Civil», 5ª ed, p 53
[4] - «Prova testemunhal», 2013, Almedina, pág. 177.
[5]- Obra referida, p 198
[6] - Paulo Pimenta, «Direito Processual Civil», p 395
[7] - «Código de Processo Civil Anotado» em anotação ao preceito em causa
[8]- Paulo Pimenta, obra referida, 357
[9] - «manual do arrendamento Urbano», vol II , 2011, 5ª ed, p 130
[10] - «Manual de Arrendamento Urbano», Almedina, 4ª ed, p 554/555
