| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I – 1. “S, S.A.”)
Instaurou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, contra:
T, Lda.
Pedindo que a Ré seja condenada a:
a) Ver declarado resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre A. e Ré;
b) Desocupar o local arrendado, entregando-o livre de pessoas e bens;
c) Pagar à A. a totalidade das rendas vencidas e não pagas no valor de € 1.452,76, à data da propositura da acção;
d) Pagar as rendas vencidas após a propositura da presente acção e vincendas até efectiva entrega do local arrendado e
e) Pagar à A. os juros vencidos e vincendos, à taxa legal, contados desde as datas de vencimento de cada uma das rendas, até integral pagamento, sendo os juros vencidos até 2/1/08 no valor de € 29,08.
Alegou, em síntese, que é proprietária do prédio urbano sito em Lisboa e que, por escritura de 27 de Julho de 1990, deu de arrendamento à Ré ….desse mesmo prédio.
A renda anual, pagável no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito, ascende actualmente a € 4.358,28, sendo devida em duodécimos de € 363,19.
A Ré deixou de pagar à A. as rendas que se venceram nos dias 1 de Outubro, 1 de Novembro e 1 de Dezembro de 2007 e 1 de Janeiro de 2008, bem como as seguintes.
2. A Ré deduziu oposição, contestando e reconvindo:
a) Contestando referiu, em síntese, que não pagou as rendas respeitantes aos meses de Novembro de 2007 a Fevereiro de 2008, porquanto no mês de Outubro reparou que os recibos de renda estavam a ser emitidos por uma sociedade chamada “S, S.A.”, entidade que desconhece, pois não é a senhoria primitiva, uma vez que o contrato de arrendamento fora celebrado com a “SR, S.A.”
Assim, não se encontra em mora pois está impedida de liquidar a renda à verdadeira senhoria, que não é obviamente a A.
b) Reconvindo alega que, caso venha a ser resolvido o contrato de arrendamento, deve a A. ser condenada a pagar-lhe as obras que fez no local arrendado e que consistiram, nomeadamente, na colocação de uma porta de entrada em vidro temperado, em ter forrado todo o piso da loja com placas de pedra mármore e as paredes da loja a madeira, numa área total de 150 m2, e substituído toda a instalação eléctrica.
Obras nas quais despendeu a quantia de € 60.000,00. Valor que a A. deve ser condenada a pagar-lhe.
3. A A. replicou defendendo o infundado dos argumentos aduzidos pela Ré e pedindo que a reconvenção seja julgada improcedente e a acção por si proposta procedente com a condenação da Ré.
Sustenta, para o efeito, que:
- A sociedade Autora inicialmente designou-se por “SR, S.A.”, contudo, em 15/4/91, alterou a designação social para “S, S.A.”
- Alteração essa que a Ré desde há muitos anos tem conhecimento, como se pode confirmar pelo facto de a própria Ré, também ao longo de vários anos, ter elaborado e entregue à A. as declarações de retenção na fonte com a identificação da A., não pela anterior denominação, mas sim pela actual.
- Quanto às obras efectuadas pela Ré, as mesmas não foram consentidas ou autorizadas pela A., nada tendo a Ré alegado que permita concluir de forma diferente. Pelo que deve ser julgada improcedente a reconvenção.
4. No despacho saneador proferido o Tribunal “a quo” decidiu o seguinte:
1º - Determinou que se corrigisse a denominação da A. constante dos articulados, de modo que passasse a constar “S, S.A.” e não “SR, S.A.”, pois resulta da certidão da Conservatória do Registo Comercial, junta aos autos a fls. 72 a 79, que pela Ap. se encontra inscrita a alteração da denominação da A., a qual passou a ser “S, S.A.”.
2º - Fixou à causa o valor de € 65.840,12, atendendo ao valor da acção e da reconvenção deduzida.
3º - Quanto à alegada (i)legitimidade da A. decidiu que não se verifica-va a excepção invocada, sendo a A. parte legítima, porquanto se trata da mesma pessoa colectiva, tendo actualmente a denominação de “S, S.A.” e, por conseguinte, enquanto senhoria do imóvel arrendado tem todo o interesse directo em demandar de acordo com o disposto no art. 26º, nº 1, do CPC.
5. Seguidamente, o Tribunal “a quo” proferiu sentença, ao abrigo do disposto no art. 510º, nº 1, alínea b), do CPC, com o seguinte teor:
1 - Julgou a acção procedente e, em consequência:
a) Declarou resolvido o contrato de arrendamento referente ao …do nº do prédio sito em Lisboa, celebrado entre a A. e Ré;
b) Condenou a Ré a despejá-lo imediatamente, entregando-o à A. completamente livre e desocupado;
c) Condenou a Ré a pagar à A. a quantia respeitante às rendas vencidas nos dias 1 de Outubro, 1 de Novembro, 1 de Dezembro de 2007 e 1 de Janeiro de 2008, no montante de € 1.452,76, e as que se venceram entretanto até esta data, à razão de € 363,19 por mês e ainda as quantias equivalentes ao montante das rendas que se vencerem até à efectiva entrega do locado à Autora, à mesma razão mensal;
d) Condenou a Ré a pagar à A. essa quantia acrescida dos juros de mora vencidos até 21 de Janeiro de 2008, no montante de € 29,08 e dos vencidos desde essa data e vincendos, até integral pagamento, à taxa de 4% ao ano.
2 – Julgou a reconvenção improcedente, absolvendo a A. do pedido reconvencional.
6. Inconformada a Ré Apelou, tendo formulado as seguintes conclusões:
1. A Recorrente sempre pagou a renda à senhoria SR, SA®, senhoria que consta do respectivo contrato de arrendamento.
2. Só que no passado mês de Outubro/2007 Recorrente tomou conhecimento que a senha ria indicada nos recibos da renda era uma outra senhoria, que não a primitiva.
3. Tal alteração da designação social senhoria, credora das rendas pagas pela Recorrente, nunca foi comunicada à Recorrente;
4. Daí que a recusa da Recorrente pagar a renda à Recorrida seja legítima, sob pena de pagar duas vezes;
5. Aliás disso também a Recorrida não poderia lançar mão da acção do despejo judicial para resolver o contrato de arrendamento;
6. Já que tal modalidade judicial de resolução deixou de ter aplicação, no actual ordenamento da locação optando claramente o legislador só pela resolução extrajudicial, após mais de três meses de mora no pagamento da renda.
7. A Recorrida ao enveredar por este tipo de acção incorreu em manifesta falta de interesse processual em agir dado que o seu direito não se encontrava carecido de tutela jurídica;
8. Por outro lado também a Recorrente, sua conta beneficiou a loja locada com benfeitoria úteis e necessárias que alteraram/transformaram a velha e decadente loja locada em uma loja moderna e aprazível.
9. Aquelas benfeitorias variadas por serem necessárias melhoraram substancialmente a loja locada, em valor superior a 60.000,00 €.
10. Montante que a Recorrida deve pagar à Recorrente.
11. Nestes termos, deve o presente recurso de apelação ser julgado procedente e consequentemente ser proferido Acórdão que acolha as pretensões da Recorrente.
7. Foram apresentadas contra-alegações pugnando pela confirmação da decisão recorrida.
8. Recebidos os autos nesta Relação, pela Desembargadora Relatora foi proferido o seguinte despacho:
“Da análise efectuada parece resultar a possibilidade de condenação da Ré como (eventual) litigante de má-fé.
Prevenindo-se tal eventualidade, dê conhecimento do presente despacho a ambas as partes, face ao preceituado no art. 3º, nº 3, do CPC.
Notifique” – cf. fls. 163.
9. Notificadas, ambas as partes se pronunciaram sobre tal matéria, fazendo-o nos seguintes termos:
- A Ré/Recorrente defendeu a inexistência de litigância de má fé, por considerar que se limitou a deduzir oposição à pretensão da A. e a apresentar a sua versão dos factos, o que não configura má fé de acordo com a jurisprudência que cita – cf. fls. 175;
- A Autora/Recorrida, pelo contrário, entende que a Ré litiga com má fé e expôs as razões que o demonstram, pedindo a condenação da Ré enquanto tal.
10. Corridos os Vistos legais,
Cumpre Apreciar e Decidir.
II – Os Factos:
- Mostram-se provados os seguintes factos:
1. Encontra-se inscrito a favor da A. na 4ª Conservatória do Registo Predial pela Ap. o prédio urbano sito na, nºs, , em Lisboa, ali descrito sob o nº.
2. Por escritura pública outorgada em 27 de Julho de 1990, no 10º Cartório Notarial, a A. declarou dar de arrendamento à R. o do nº do prédio sito na, nºs, pelo período de seis meses, renovado automática e sucessivamente por iguais períodos de tempo, com início em 1 de Agosto de 1990, nos termos do documento junto de fls. 9 a 13, dando-se o seu teor por integralmente reproduzido;
3. Do artigo 2º de tal escritura consta: “A loja arrendada destina-se a escritório de aluguer de automóveis sem condutor ou, em alternativa, à actividade imobiliária que a arrendatária venha a desenvolver”.
4. No artigo 3º ficou a constar: “A renda mensal é de quarenta e cinco mil escudos e será sempre paga adiantadamente no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que disser respeito, à própria senhora ou a quem legitimamente a represente…”.
5. Consta do artigo 5º: “Ficam proibidas todas e quaisquer obras na loja arrendada sem expresso consentimento da senhoria dado por escrito, …”.
6. A renda anual, ascende actualmente a € 4.358,28, pagável em duodécimos de € 363,19.
7. A R. não pagou as rendas que se venceram nos dias 1 de Outubro, 1 de Novembro, 1 de Dezembro de 2007 e 1 de Janeiro de 2008;
8. Em 8 de Fevereiro, 8 de Abril, 8 de Maio de 2000, respectivamente, a R. preencheu e o seu gerente apôs a sua assinatura nos documentos que se encontram juntos aos autos a fls. 82 e 83, para efeitos de retenção na fonte do IRS relativo às rendas do locado, identificando a A., enquanto titular do rendimento como S, SA.
III – O Direito:
1. O objecto do recurso centra-se nas seguintes questões:
a) Saber se o meio processual utilizado pela A. é idóneo;
b) Se houve legítima recusa da Ré/Recorrente em pagar as rendas, sendo a mora do credor;
c) Se a Ré tem direito às benfeitorias que alega ter efectuado.
Apreciando cada uma de per si.
2. Meio processual utilizado:
2.1. Argumenta a Ré, em sede de alegações, que a A. não podia lançar mão da acção do despejo para pedir a resolução do contrato de arrendamento, já que tal modalidade judicial de resolução deixou de ter aplicação no actual ordenamento jurídico após a entrada em vigor do novo NRAU.
Trata-se de questão que a Ré não suscitou na contestação, mas que foi abordada pelo Tribunal “a quo” na sentença.
Por conseguinte, pese embora os recursos constituírem mecanismos destinados a reapreciar decisões proferidas e não a analisar questões novas, a assunção desta regra não pode aqui ser invocada porquanto o Tribunal “a quo” mesmo sem que ninguém – nenhuma das partes – tivesse suscitado tal questão, decidiu tecer considerações sobre a forma do processo aplicável.
Assim sendo, é legítimo à Recorrente confrontar o Tribunal “ad quem” com tal matéria, não se podendo dizer, nesta circunstância, que foi violado o princípio do contraditório, uma vez que a parte contrária (a A.) teve oportunidade de, em sede de contra-alegações, expor os seus argumentos contraditando a pretensão da Ré. [1]
Porém, sempre se dirá que não assiste razão à Ré.
2.2. A este propósito importa ter presente o que dispõem os arts. 1083º e 1084º do Código Civil, na actual redacção introduzida pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime de Arrendamento Urbano – NRAU – aplicável ao contrato de arrendamento dos autos.
Segundo o nº 3 do art. 1083º do CC é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda.
Esta inexigibilidade prevista na mesma norma que estabelece os fundamentos para a resolução do contrato de arrendamento, só pode ser entendida como uma das causas de obtenção da resolução do contrato de arrendamento, permitindo-se ao senhorio, com base nessa falta de pagamento da renda, pôr fim ao contrato de arrendamento.
Aliás, o próprio nº 1 vai mais longe, sendo, portanto, mais abrangente, ao consagrar que qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
Configurando-se esse incumprimento como causa e fundamento inequívoco de resolução do contrato de arrendamento, coloca-se agora a questão de saber se:
- Poderá o senhorio recorrer ao despejo através da propositura de uma acção declarativa com processo comum, pedindo a resolução do contrato de arrendamento e a condenação da Ré no despejo e entrega do locado livre de pessoas e bens, bem como no pagamento das rendas em dívida,
- Ou deverá antes propor uma execução para entrega de coisa certa, servindo de título executivo a comunicação à contraparte, acompanhada do contrato de arrendamento, nos termos previstos nos arts. 15º, nº 1, alínea e) e 9º, da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, conjugados com o art. 1084º, nº 1, do CC, na actual redacção introduzida pela lei citada?
Mais ainda:
Primo: E será que a propositura de uma acção executiva, quando possível por reunir os requisitos legais citados em segundo lugar, exclui a primeira alternativa?
Secundo: Ou estaremos perante vias alternativas e optativas?
A resposta a esta questão só pode ser, quanto a nós, a apontada em segundo lugar, por se configurar como a solução que melhor se adequa ao espírito da lei.
Isto é: estamos perante duas hipóteses que não se excluem, sendo ambas possíveis, e a opção ou escolha por uma dessas vias há-de depender da própria iniciativa do senhorio, podendo este, perante o caso concreto, lançar mão da solução que melhor lhe aprouver ou se configurar como a mais adequada à defesa dos seus direitos.
Em abono deste entendimento podem coligir-se diversos argumentos.
2.3. Desde logo o facto desta solução não ter sido de alguma forma afastada pelo legislador, porquanto ao criar um novo enquadramento jurídico em matéria de arrendamento urbano, sabedor que tal questão forçosamente se iria colocar, na futura aplicação da lei, nada fez para excluir essa possibilidade.
Podendo inclusivamente afirmar-se que a solução preconizada é aquela que mais se adequa à ratio legislatoris, pois decorre da Exposição de Motivos da Proposta de Lei do Arrendamento Urbano nº 34/X, que a resolução extrajudicial do contrato se encontra perspectivada como uma possibilidade e não como uma imposição.
O que até se compreende.
De outro modo, estar-se-ia a colocar o senhorio numa posição processual complicada, dificultando-lhe e criando-lhe maiores entraves ao pedido de resolução do contrato de arrendamento. O que, a admitir-se, constituiria uma limitação gravosa ao seu direito de acção constitucionalmente consagrado – cf. art. 20º da CRP.
Estamos em crer que, tal como já foi ventilado [2], o que o legislador visou foi manifestamente facilitar e acelerar a entrega coerciva do locado, tornando dispensável, em determinadas situações, a propositura de uma acção de despejo e optando, nessas circunstâncias, pela instauração de uma execução para entrega de coisa certa.
2.4. Igual entendimento pode ver-se defendido em publicações jurídicas ou obras recentes que versam especificamente esta temática.
Podendo ler-se que: «… tendo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias específicas do tempo em que é aplicada, bem como o desejável acerto e adequação das soluções consagradas, consideramos que assiste ao senhorio o direito a intentar acção declarativa destinada à resolução do contrato de arrendamento, mesmo quando tenha ao seu dispor a via da resolução extrajudicial, a tanto não obstando a letra dos arts.1083º e 1084º, do CC (art. 9º do CC)».
Para se concluir nos mesmos termos:
Não se mostra adequado o entendimento de que o recurso à acção de despejo fique apenas reservado para os casos que não integrem a previsão do art. 1083º, nº 3, do CC, designadamente, de mora no pagamento da renda com duração igual ou inferior a 3 meses. [3]
Temos assim que a solução preconizada propende para se considerar que, em tais circunstâncias, a via da acção de despejo constitui sempre uma opção do senhorio. Sendo, pois, uma faculdade.
Destarte, caberá ao senhorio decidir quando opta por uma ou por outra via, em função do seu próprio interesse processual e jurídico.
E não se diga que esta alternativa ou solução opcional se apresenta como contraditória.
Basta pensar-se, por exemplo, naquelas situações em que o senhorio não pôde instaurar execução com base no título executivo, porquanto não efectuou a comunicação nos moldes que lhe permitiam o exercício do seu direito, de acordo com o que, sobre esta matéria, a lei especificamente exige.
Confrontado com a falta de requisitos de exequibilidade que lhe permitem propor execução, a impossibilidade de optar por outra alternativa traduzir-se-ia, na prática, no coarctar dos seus direitos, ficando impedido de os exercer – cf. os requisitos legais do título executivo estipulados no art. 15º da NLAU (=Nova Lei do Arrendamento Urbano).
Em tal circunstância só o recurso à propositura da acção declarativa de resolução do contrato de arrendamento, com a consequente condenação do Réu no despejo imediato e respectivo pagamento das rendas vencidas e em dívida, pode colmatar esse obstáculo e fazer jus ao princípio de que qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte – cf. art. 1083º, nº 1, do CC.
Sob pena de, repete-se, denegar ao senhorio o direito de requerer a resolução judicial do contrato, maxime naquelas situações em que a mora do arrendatário devedor se mantém ou perdura por tempo superior a 3 meses – cf. arts. 1083º e 1084, ambos do Código Civil.
2.5. Em reforço do que se expôs pode ainda chamar-se à colação o disposto no art. 14º, nº 1, da Lei nº 6/2006, que estabelece que a acção de despejo se destina a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação.
Por sua vez o art. 21º do NLAU também prevê que o senhorio, quando pretenda resolver judicialmente o contrato de arrendamento por falta de pagamento de renda, intente obrigatoriamente acção de despejo se quiser impugnar o depósito das rendas, mesmo que tenha feito a comunicação para resolução extrajudicial.
Recolhe-se, a este propósito, da leitura dos autores citados, que a acção de despejo constitui, provavelmente, a via mais vantajosa ao dispor do senhorio quando se pretende a resolução do contrato de arrendamento fundada em mora pela falta de pagamento das rendas pelo inquilino.
Sendo apontadas, nomeadamente, as seguintes vantagens:
- Evita-se o tempo de espera de 3 meses de duração da mora para o senhorio poder efectuar a comunicação destinada à resolução extrajudicial do contrato;
- Evita-se um novo tempo de espera de mais 3 meses, subsequentes à comunicação do senhorio, para eventual purgação da mora (art. 1084º, nº 3, do CC) e para a exigibilidade da desocupação do locado (art. 1087º do CC);
- Evitam-se as dificuldades inerentes à notificação avulsa ou contacto pessoal exigidos pela lei para efectivar a resolução extrajudicial, especialmente nos casos em que o paradeiro do arrendatário é desconhecido;
- Evita-se que a execução para entrega de coisa certa fique suspensa se for recebida oposição à execução (art. 930º-B, nº 1, al. a), do CPC);
- Obvia-se a uma eventual responsabilização nos termos do art. 930º-E, do CPC;
- Pode cumular-se o pedido de resolução com o de indemnização ou com o de denúncia, quando esta tenha de operar pela via judicial (art. 1086º), podendo, por conseguinte, cumular-se vários fundamentos de resolução, evitando-se, assim, que o litígio sobre a resolução do contrato seja tratado em dois processos distintos, v.g., a acção de despejo e a oposição à execução;
- Permite-se ao arrendatário que deduza logo pedido reconvencional, evitando-se que a discussão dessa matéria seja relegada para a oposição à execução;
- Força-se a uma purgação da mora mais célere, esgotando-se o recurso a essa faculdade, já que apenas pode ser usada uma única vez na fase judicial (art. 1048º, nºs 1 e 2);
- E permite, ainda, que se lance mão do incidente de despejo imediato (art. 14º, nºs 4 e 5, da NLAU). [4]
2.6 Em face do que antecede é possível extrair as seguintes conclusões:
- Para obter a condenação do inquilino no despejo do locado por falta de pagamento das rendas, o senhorio pode optar:
a) pela propositura de uma acção declarativa de resolução do contrato de arrendamento,
b) ou pela instauração de uma acção executiva, desde que, neste caso, esteja munido do respectivo título executivo.
Assim sendo, impõe-se concluir que, no caso sub judice, o meio processual utilizado pela Autora é absolutamente idóneo.
3. Quanto à falta de pagamento das rendas:
3.1. Está provado nos autos que a Ré deixou de pagar as rendas mensais vencidas e correspondentes à utilização e fruição do local arrendado aqui em causa.
Aliás, a própria Ré confessa nos articulados a falta do pagamento dessas rendas respeitantes aos meses de Novembro de 2007 a Fevereiro de 2008 (a presente acção deu entrada em Janeiro de 2008).
Só que, para justificar a falta de pagamento dessas rendas, a Ré argumenta que deixou de a pagar porque desconhecia qual era a sua actual senhoria, porquanto celebrou o contrato de arrendamento com a sociedade “SR, S.A.” e “só agora em Outubro de 2007 é que reparou que os recibos da renda estavam a ser emitidos por uma sociedade que se diz chamar “S, S.A.” – cf. art. 7º da sua contestação.
Argumentação que não pode de forma alguma ser acolhida.
Vejamos porquê.
3.2. Está provado nos autos que a sociedade “SR, S.A.” alterou a sua denominação comercial para “S, S.A.”, conforme certidão Conservatória do Registo Comercial junta a fls. 72 a 79, razão pela qual o Tribunal ”a quo” determinou que se corrigisse a denominação da A. constante dos articulados, de modo a que passasse a constar “S, S.A.” e não “SR, S.A.”.
Resulta igualmente provado que, “em 8 de Fevereiro, 8 de Abril e 8 de Maio de 2000, respectivamente, a Ré preencheu e o seu gerente apôs a sua assinatura nos documentos que se encontram juntos aos autos a fls. 82 e 83, para efeitos de retenção na fonte do IRS relativo às rendas do locado” – cf. factos provados e inseridos supra no ponto 8).
Nesses documentos que, repete-se, têm inseridos os carimbos da Ré – “T, Lda.” – bem como as assinaturas dos respectivos gerentes, a Autora é identificada pela própria Ré como tendo a denominação de “S, S.A.”.
Mostra-se, assim, identificada a A. segundo esta denominação e pela própria Ré, em documentos elaborados e assinados por esta, relativos ao imposto sobre o rendimento, de retenção na fonte de IRS e reportados às rendas do locado em causa.
Sendo certo que as datas aí apostas são anteriores à falta de pagamento das rendas, estando datadas de 2000, 2004 e 2005 – cf. fls. 56, 57, 61 e 62.
Por conseguinte, forçoso é concluir, como se fez na sentença recorrida, que a Ré/Inquilina/Recorrente desde essa data que tinha conhecimento da alteração da designação social da senhoria. E mesmo sabedora desse facto pagou as rendas de todos os anos anteriores.
Factos estes que também são do conhecimento da Ré há vários anos.
Assim sendo, tendo resultado provado que se tratam de factos do seu conhecimento pessoal, nenhuma razão lhe assiste para recusar legitimamente o pagamento das rendas que se provaram estar em dívida.
E ao fazê-lo, incorreu a Ré em mora, incumprindo uma das obrigações do locatário: o pagamento da respectiva renda nos precisos termos que constam do contrato de arrendamento – cf. art. 1038º, alínea a), do CC.
Deste modo, tem a A. direito à resolução do contrato de arrendamento com base na falta de pagamento das rendas vencidas respectivas, devendo ser declarada tal resolução e condenada a R. a despejar o arrendado e a entregá-lo imediatamente livre e devoluto de pessoas e bens.
Assiste, igualmente, fundamento legal para a condenação da Ré no pagamento das rendas, quer as que se encontram em dívida, quer as entretanto vencidas no decurso e pendência da presente acção, e ainda quanto às vincendas até efectiva entrega do locado à A., à razão do valor mensal acordado.
A tais montantes acrescem os respectivos juros de mora, até integral pagamento, nos precisos termos em que a sentença recorrida o determinou.
Improcede, assim, a Apelação nesta parte, com a procedência total da acção.
4. Quanto ao pedido reconvencional:
4.1. A Ré pretende ser reembolsada das despesas que alega ter feito em obras que terá levado a cabo no local arrendado, a título de benfeitorias. E deduziu pedido reconvencional para esse efeito.
Acontece porém que, de acordo com o contrato de arrendamento, ficou clausulado entre as partes que “ficam proibidas todas e quaisquer obras na loja arrendada sem expresso consentimento da senhoria dado por escrito, e se esta as consentir elas somente poderão ser feitas nos termos e sob as condições em que for dado esse consentimento” – cf. factos provados e inseridos supra, no ponto 5) e art. 5º do contrato de arrendamento.
E a Ré não alegou, nem provou, qualquer circunstancialismo fáctico que permita concluir que tal autorização ou consentimento lhe tivesse sido previamente concedido pela A./Senhoria. Ou até que o tivesse solicitado.
Por conseguinte, não tendo sido autorizadas pelo senhorio, por escrito, nem sendo permitidas pelo contrato de arrendamento, nem tendo sido sequer solicitada a respectiva autorização, não podem tais obras ser reembolsadas.
4.2. Acresce que, em matéria de benfeitorias, a lei dá-nos a sua classificação legal no art. 216º do CC.
Porém, nada se provou nos autos quanto à necessidade de realização de tais obras ou da urgência das mesmas, não podendo, por isso, dizer-se que as obras realizadas tiveram por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa.
E só quanto às reparações ou outras despesas urgentes que não se compadeçam com outras delongas e conquanto se verifiquem os pressupostos legais do art. 1036º, nº 1, do CC, é que está o locatário legitimado a executá-las, com direito ao respectivo reembolso.
Fora do quadro legal definido pelo art. 1036º do CC, cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, salvo estipulação em contrário.
Não facultando o contrato a possibilidade dessa execução de obras, está o arrendatário impedido legalmente de as fazer – cf. nºs 1 e 2 do art. 1074ºdo CC.
Neste contexto, e porque nada de relevante se apurou que permita infirmar o que antecede, tem de improceder a pretensão da Recorrente.
4.3. Acresce que, tendo servido as obras, quando muito, para a Ré adaptar o locado ao fim a que se destinou, tais benfeitorias poderão ser classificadas de úteis. Assim, forçoso era que a Ré articulasse e provasse que tais benfeitorias não podiam ser levantadas – cf. art. 1273º do CC, seu nº 1, 2ª parte e nº 2.
Prova que também não fez.
Igualmente nada alegou ou provou em concreto quanto à real valorização do locado em função das obras efectuadas, nem tão pouco os autos revelam qual a medida do enriquecimento da A. fundado num eventual aumento de valor.
O que, como se diz nos autos, sempre seria essencial para se determinar a indemnização a que a R. teria direito.
Destarte, bem andou o Tribunal “a quo” quando julgou improcedente o pedido reconvencional.
5. Por fim, quanto à litigância de má fé:
5.1. Os autos são elucidativos e clarificadores quanto à actuação da Ré, porquanto conhecedora da denominação actual da A., não se coibiu de vir ao processo alegar esse desconhecimento.
Conduta que cai na alçada do art. 456º, nºs 1 e 2, alínea b), do CPC – responsabilidade no caso de litigância de má fé.
A responsabilidade por litigância de má-fé e a condenação enquanto tal pressupõe e exige que se mostrem reunidos diversos pressupostos legais, importando aferir, em concreto, se essa má-fé existe ou não.
5.2. A noção de má fé é-nos dada pelo art. 456º do CPC, onde se estabelece que se considera como litigante de má fé quem, com dolo ou negligência grave, tiver assumido um dos comportamentos elencados numa das diversas alíneas do seu nº 2.
A este propósito salienta Alberto dos Reis, in “Código de Processo Civil Anotado”, II vol., pág. 263, que, para se verificar a existência de litigância de má fé, “é necessário que as circunstâncias induzam o tribunal a concluir que o litigante deduziu pretensão ou oposição conscientemente infundada...; é preciso que o autor faça um pedido a que conscientemente sabe não ter direito; e que o réu contradiga uma obrigação que conscientemente sabe que deve cumprir”.
Por sua vez é pacífico, na jurisprudência, o entendimento que defende que a litigância de má fé abrange quer os casos de dedução de pedido ou de oposição cuja falta de fundamento se conhece, quer a alteração consciente da verdade dos factos ou a omissão de factos essenciais, e, ainda, o uso reprovável do processo ou dos meios processuais com o fim de conseguir um objectivo ilegal e de entorpecer a acção da justiça ou impedir a verdade material. [5]
5.3. Ora, no caso dos autos, pode dizer-se que todo o circunstancialismo fáctico que rodeia a actuação da Recorrente e que subjaz à dedução da oposição formulada aparenta alguns contornos de duvidosa insistência, com a reiteração sucessiva alegada pela Ré de que desconhece quem é a verdadeira senhoria, como se não soubesse que a A. que propôs a presente acção mudou a sua denominação comercial para aquela que hoje utiliza. Denominação que, como se viu, passou a figurar nas declarações de IRS elaboradas pela própria Ré e nos recibos de renda entregues pela A.
Assim sendo, não se compreende a razão pela qual a Ré insiste em defender que não pagou as rendas porque desconhecia quem era a sua senhoria, quando se provou que os referidos factos são do seu inteiro conhecimento pessoal.
Uma defesa desta natureza integra-se na alínea b), do nº 2, do art. 456º, do CPC, constituindo litigância de má fé.
Razão pela qual vai a Ré/Apelante condenada como litigante de má-fé, na multa de 05 (cinco) UCs.
IV – Em Conclusão:
1. À luz do Novo Regime do Arrendamento Urbano, sendo o senhorio confrontado com a falta de pagamento de rendas do inquilino, por um período superior a três meses, a via da acção de despejo constitui sempre uma opção do senhorio.
2. Em tal circunstância o senhorio possui a faculdade de poder optar entre a propositura de uma acção declarativa de resolução do contrato de arrendamento com o consequente despejo do arrendatário ou entre a instauração de uma execução para entrega de coisa certa, consoante o caso concreto.
3. Cabendo-lhe, pois, decidir, quando deve optar por uma ou por outra via, em função do seu próprio interesse processual e jurídico.
V – Decisão:
- Termos em que se acorda em julgar improcedente a Apelação e, por consequência, confirma-se na íntegra a sentença recorrida.
Vai ainda a Ré condenada como litigante de má fé a pagar a multa de 05 UCs.
- Custas pela Apelante.
Lisboa, 18 de Junho de 2009.
Ana Luísa de Passos Geraldes (Relatora)
António Manuel Valente
Ilídio Sacarrão Martins
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[1] Neste sentido cf. António Abrantes Geraldes, in “Recursos em Processo Civil – Novo Regime”, Almedina, 2ª Edição, págs. 94 e segts.
[2] Neste sentido cf. Acórdão da Relação de Lisboa, datado de 23-10-2007, proferido no âmbito do Proc. Nº 6.397/2007 – 7ª, in www.dgsi.pt.
[3] Cf., a este propósito, Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, in “Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legislação Complementar”, 2ª Ed., págs. 324 a 328.
No mesmo sentido veja-se Gravato Morais, in “Novo Regime do Arrendamento Comercial”, Almedina, 2006, págs. 104 e segts.
[4] Veja-se, neste sentido, os AA. citados, bem como o Acórdão da Relação de Lisboa, datado de 23-10-2007, supra referenciado.
[5] Cf., por todos, o Ac. n.º 200/94, do Tribunal Constitucional, de 1/3/1994, in D.R., de 30/5/1994, o Ac. do STJ, de 10/7/1991, in BMJ 409º/586, e o Ac. da Rel. de Coimbra de 22/7/1997, in CJ., T. III, pág. 5.
5 Veja-se, a este propósito, por exemplo, o Ac. da Relação de Lisboa, de 14/11/1980, in CJ., T. 5º, pág. 12.
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