Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 4347/11.2TBSXL-A.L1-6 |  |
DESPESAS DE CONDOMÍNIO
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa | |||
| Processo: |
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| Relator: | TOMÉ ALMEIDA RAMIÃO | ||
| Descritores: | CONTRATO DE LOCAÇÃO FINANCEIRA DESPESAS DE CONDOMÍNIO | ||
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| Nº do Documento: | RL | ||
| Data do Acordão: | 02/27/2014 | ||
| Votação: | UNANIMIDADE | ||
| Texto Integral: | S | ||
| Texto Parcial: | N | ||
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| Meio Processual: | APELAÇÃO | ||
| Decisão: | IMPROCEDENTE | ||
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| Sumário: | Tendo o contrato de locação financeira por objeto fração autónoma, cabe ao locatário a obrigação de pagar as despesas necessárias à fruição das partes comuns do edifício e dos serviços de interesse comum, nos termos do art. 10.º, n.º s 1, alínea b), do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de junho, na redação que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 265/97, de 2 de outubro.(AAC) | ||
| Decisão Texto Parcial: | | ||
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| Decisão Texto Integral: | ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
O Banco …, S.A., deduziu oposição à execução para pagamento de quantia certa contra si instaurada pelo Condomínio C…, invocando a sua ilegitimidade, por considerar que as quotas de condomínio em atraso dizerem respeito a fracção dada em locação financeira aos outros executados, sendo estes os responsáveis pelo seu pagamento, enquanto locatários, pedindo a sua absolvição da instância, e invocou ainda a prescrição quanto às quotas referentes aos anos de 2005, 2006, 2007 e 2008. Notificado, o exequente respondeu que a oponente é parte legítima enquanto proprietária da fracção, que apenas concede na prescrição das quotas vencidas há mais de cinco anos contados da citação, que se considera feita no quinto dia posterior da propositura da acção, e que a oposição deve ser julgada improcedente. Foi proferido despacho saneador, onde se conheceu parcialmente do mérito da oposição, julgando parcialmente procedente a excepção de prescrição. E realizada a audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença que julgou a oposição procedente e julgou extinta a execução quanto ao B…, S.A. Sociedade Aberta. I. - As obrigações sobre as partes comuns de um edifício, tem também a sua fundamentação numa norma legal, no caso no artigo 1424.º do Código Civil, bem como, do disposto no Decreto-Lei n.º 268/1994; II. - A norma relativamente à despesas de conservação e fruição das partes comuns do prédio em propriedade horizontal constituem o exemplo típico das obrigações reais, propter rem ou ob re, isto é, de obrigações impostas em atenção a certa coisa, a quem for titular do respectivo direito real. III. - Nos termos da alínea b) do artigo 10º do Decreto-Lei nº 149/95, de 24 de Junho, na redacção dada pelo D.L. nº 265/97, de 02 de Outubro, que estabelece o regime do contrato de locação financeira, cabe ao locatário a obrigação de pagar as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum. IV. Cabe assim a V. Exas., decidir entre a imperatividade do regime das obrigações propter rem que fixam um conjunto de direitos e obrigações entre um bem, neste caso uma fracção de uma propriedade horizontal, e as partes comuns dessa propriedade da qual é incindível, e o regime excepcional das obrigações que decorrem de um contrato de locação financeira. V. É nossa convicção, que o confronto das normas protege o interesse mais relevante juridicamente, e este é, claramente, a ligação entre a fracção e o seu proprietário. VI. As normas aplicáveis à gestão de partes comuns de um edifício, o que se pretende regular é a relação dos sujeitos com um determinado bem, as partes comuns, sem os quais, a sua fracção individual, perderá qualidades, ou no limite, deixará de poder ser utilizada. VII. Pela sua natureza intrínseca, apenas são vinculados a estes direitos e deveres, os titulares do bem, e para a protecção desse bem. VIII. Por, oposição, a natureza intrínseca do artigo 10º, é a sua falta de imperatividade, uma vez que, todas as obrigações aí elencadas, podem ser afastado pela vontade das partes. IX. Dai se permitir que o titular do direito real de propriedade, possa transmitir essas obrigações para terceiros, mormente, por tempo limitado, mas nunca se permite a perda da ligação desse fluxo de direitos e obrigações, que os leve a desobrigarem-se do seu cumprimento. X. Nem tão pouco é intelectualmente honesto afirmar-se, que o locador financeiro, não tem qualquer interesse no bem, uma vez que este, será transmitido para o locatário no final do contrato. XI. Uma das características fundamentais do contrato de locação financeira, independentemente do bem objecto do contrato, é o estabelecimento de uma cláusula de opção de compra. XII. Sendo que tal opção de compra é exercida de forma livre, pelo locatário. XIII. Recebendo de volta à sua posse o bem locado, o locador pode proceder à sua transacção, incondicionalmente, a qualquer sujeito e a qualquer preço, sem que o locatário tenha direito de regresso sobre qualquer benfeitoria, ou em caso de incumprimento, a ver esse valor, abatido ao valor das rendas em falta. XIV. Tal interesse no bem locado, por parte do locatário, está bem explanado no teor e alcance das cláusulas do próprio contrato de locação financeira que a Recorrida apresentou em juízo, nas suas cláusulas seis a dez. XV. Legitimamente concluímos, que a prática demonstra que as instituições locadoras, protegem-se contratualmente sobre a desvalorização e destruição do bem locado, durante a execução do contrato. XVI. Demonstrado o interesse do locador na manutenção do bem objecto do contrato de locação financeira, não poderá o mesmo, desobrigar-se da responsabilidade sobre a manutenção dos espaços comuns, no caso de uma fracção de um prédio em propriedade horizontal, uma vez que tal obrigação de contribuir para a manutenção dos espaços comuns é incindível da propriedade do bem. XVII. Não concedendo, e se num plano teórico, ou meramente doutrinário, se poderá defender a solução apresentada na sentença ora recorrida, a realidade, ou o caso presente, ensina-nos que essa solução apenas protege locador e locatário, deixando desamparado, o direito do condomínio, exigir a comparticipação nas despesas comuns. XVIII. Nos factos aqui controvertidos, a reconhecer-se razão à Recorrida, verificamos que a Recorrente, enquanto gestora dos espaços comuns onde se insere a fracção, não pode impedir que os locadores utilizem a fracção, ou os espaços comuns. XIX. Bem como não pode penhorar a fracção em causa, para posterior venda, por ser propriedade de quem não será executado. XX. Logo, resta à Recorrente aguardar o fim do contrato, para poder ser ressarcida das importâncias que despendeu na manutenção dos espaços comuns, na esperança que o mesmo não seja de novo objecto de um contrato de locação financeira. XXI. A perfilhar-se a solução transposta para a sentença agora recorrida, na prática, conforme fica demonstrado, permite-se criar uma desresponsabilização sobre os custos de manutenção das partes comuns dos edifícios, uma vez que a propriedade da fracção não pode ser colocada em risco durante a execução do contrato, nem tão pouco quem beneficia dela. Nestes termos e, sempre com o douto suprimento de V. Exas., requer-se que seja negado provimento ao presente recurso, assim se fazendo JUSTIÇA. *** Contra-alegou o recorrido, defendendo a manutenção da decisão recorrida. *** O recurso foi admitido como sendo de apelação, a subir nos próprios autos, imediatamente e com efeito devolutivo (fls. 112). Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir. *** II. Direito processual aplicável. No caso concreto, estamos em presença de ação instaurada em 29/01/2013 e a decisão recorrida foi proferida em 28 de Outubro de 2013. Assim, nos termos do art.º 5.º/1 da Lei n.º 41/2003, de 26 de Junho, será aplicável ao recurso o regime do atual Código de Processo Civil ( aprovado por aquele diploma legal). III – Âmbito do Recurso. Perante o teor das conclusões formuladas pelos recorrentes – as quais (excetuando questões de conhecimento oficioso não obviado por ocorrido trânsito em julgado) definem o objeto e delimitam o âmbito do recurso - arts. 608º, nº2, 620.º, 635º, nº3, 639, nº1, todos do atual C. P. Civil, a questão essencial a decidir consiste em saber a quem compete o pagamento das despesas comuns de fração predial autónoma, no âmbito do contrato de locação financeira - se ao locador ou ao locatário. *** IV. Fundamentação fáctico-jurídica. A) Matéria de facto. Na decisão recorrida foi considerada assente, não vem posta em causa, a seguinte factualidade: 1. O oponente é dono da fracção autónoma correspondente à letra “F”, destinada ao comércio, do prédio sito na Rua …, concelho do …. 2. Em 22.09.2006, o oponente e os executados J… e M…, celebraram “contrato de locação financeira” sobre a fracção autónoma descrita no requerimento executivo, registado na Conservatória do Registo Predial e que está em vigor. 3. Em 28 de Fevereiro de 2011, realizou-se a Assembleia-geral extraordinária do condomínio daquele prédio, onde se apurou, por unanimidade, o valor das dívidas provenientes das quotas de condóminos. 4. Aí foi apurado que o valor a pagar quanto pelos executados era de € 66,15, referente a quota de esgotos, € 1.035,06 referente a mensalidades de Julho a Dezembro de 2005; € 517,53 referente a mensalidades de Janeiro a Março de 2006; € 1.584,64 referente a mensalidades de Abril a Dezembro de 2006; € 2.111,52, referentes a mensalidades de Janeiro a Dezembro de 2010; e, 351,92 referente a mensalidades de Janeiro e Fevereiro de 2011. *** B) O direito. 1. A questão colocada é meramente jurídica e consiste em saber a quem compete o pagamento das despesas comuns de fração predial no contexto de contrato de locação financeira imobiliária. Na decisão recorrida, seguindo a jurisprudência maioritária do STJ, entendeu-se que a obrigação de pagamento das quotas de condomínio recai exclusivamente sobre o locatário. Defende o recorrente a tese contrária, ou seja, que essa obrigação recai sobre o locador financeiro. Vejamos, pois, quem tem razão. E diremos que a questão colocada não tem merecido resposta unânime da jurisprudência. 2. O contrato de locação financeira encontra-se regulado através do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de junho, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 265/97, de 2 de outubro, Decreto-Lei n.º 285/2001, de 3 de novembro, e Decreto-Lei n.º 30/2008, de 25 de fevereiro. Nos termos do seu art.º 1.º “a locação financeira é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados”. A primitiva regulamentação da locação financeira ocorreu com o Decreto-lei n.º 171/79, de 6 de junho, o qual foi revogado e substituído pelo atual Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de junho, justificando, assim, o legislador, na parte preambular, o novo regime da locação financeira: “(…) Assim, a reforma introduzida no regime jurídico do contrato de locação financeira visa, fundamentalmente, harmonizá-lo com as normas dos países comunitários, afastando a concorrência desigual com empresas desses países e a consequente extradição de atividades que é vantajoso que se mantenham no âmbito da economia nacional. Nesta ordem de ideias, salientam-se as seguintes inovações principais: Alarga-se o objeto do contrato a quaisquer bens suscetíveis de serem dados em locação; Simplifica-se a forma do contrato, limitando-a a simples documento escrito; Possibilita-se que o valor residual da coisa locada atinja valores próximos de 50% do seu valor total; Reduzem-se os prazos mínimos da locação financeira, podendo a locação de coisas móveis ser celebrada por um prazo de 18 meses e a de imóveis por um prazo de 7 anos; Enunciam-se mais completamente os direitos e deveres do locador e do locatário, de modo a assegurar uma maior certeza dos seus direitos e, portanto, a justiça da relação”. Quanto à noção de locação financeira ensina Menezes Cordeiro, in “Manual de Direito Bancário”, 3.ª Edição, 2008, Almedina, a pág. 555: “Locação financeira é o contrato pelo qual uma entidade – o locador financeiro - concede a outra - o locatário financeiro - o gozo temporário duma coisa corpórea, adquirida, para o efeito, pelo próprio locador, a um terceiro, por indicação do locatário. E acrescenta : “O esquema creditício encontra-se vertido nos moldes da velha locação: pretendendo adquirir um bem, para o qual não tenha disponibilidades imediatas, o interessado dirige-se a um banqueiro; acordam no seguinte: o banqueiro adquire o bem em causa e dá-o, ao interessado, em locação; este irá pagar uma retribuição que traduza a amortização do bem e os juros; no final, o locatário poderá adquirir o bem pelo valor residual ou celebrar novo contrato; poderá, ainda, nada fazer”. Podemos, pois, destacar do regime legal do contrato de locação financeira, o seguinte: o locador (instituição financeira) entrega ao locatário um bem móvel ou imóvel, por este escolhido, tendo em conta o fim visado, e adquirido pelo locador, para o locatário usar e fruir pelo tempo de duração acordado no contrato ( não podendo ultrapassar 30 anos – n.º2 do art.º 6.º), tendo direito, no termo do contrato, de exercer a opção de compra do bem em causa, pelo valor residual previamente fixado, correndo por conta e risco do locatário, salvo acordo em contrário, a perda ou deterioração do bem, sendo obrigado a conservar e a reparar o bem em causa e, bem assim, a restituí-lo no fim do contrato, caso não opte pela compra, em bom estado, salvo as deteriorações decorrentes duma utilização normal (art.º 10.º). Daí considerar-se o contrato de locação financeira como tendo essencialmente a natureza de um “negócio de crédito” (Menezes Cordeiro, ob. citada, pág. 563), ou, como refere Luís Menezes Leitão, in “Garantias das Obrigações”,4.ª Edição, 2012, pág. 245, uma “operação de financiamento próxima do mútuo”, uma “verdadeira garantia”. Na sua globalidade, trata-se de um contrato oneroso, sinalagmático, bivinculante, temporário mas originando relações duradouras e de feição financeira – Menezes Cordeiro, ob. citada, pág. 558. E pode ser resolvido nos termos gerais, por incumprimento das obrigações da outra parte, sendo inaplicáveis as normas específicas do Código Civil relativas à locação – seu art.º 17.º/1. Constitui obrigação do locatário, entre outras, pagar as rendas e, no caso de locação que tenha por objeto fração autónoma, pagar as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum – alíneas a) e b) do n.º1, do art.º 10.º do Decreto-Lei n.º 149/95. Decorrentemente, e face aos termos impositivos dessa obrigação legal ( art. 10.º, n.º 1, alínea b), do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de junho, na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 265/97, de 2 de Outubro), no âmbito do contrato de locação financeira que tenha por objeto fração autónoma, como é o caso dos autos, cabe ao locatário a obrigação de pagar as despesas necessárias à fruição das partes comuns do edifício e dos serviços de interesse comum. Assim, tratando-se de contrato de locação financeira que tenha por objecto fração predial autónoma, a lei prevê, e impõe, expressamente, que a obrigação de pagar as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum pertence ao locatário. Esta disposição legal foi introduzida pelo Decreto-Lei n.º 265/97, de 2 de outubro, visando o estabelecimento de um regime uniforme para o contrato de locação financeira, independentemente do respetivo objeto, revogando-se o Decreto-Lei n.º 10/91, de 9 de janeiro, que estabelecera o regime do contrato de locação financeira de imóveis para habitação. Como se refere no Ac. do T. da Relação de Lisboa, de 3/11/2011, proc. n.º 3160/09.1TBALM-A.L1-6, disponível em www.dgsi.pt, que acompanhamos, “tanto pela epígrafe como, principalmente, pelo conteúdo do art. 9.º do DL n.º 10/91, foi propósito do legislador estabelecer uma regulação normativa específica em matéria da propriedade horizontal, não contemplada no Código Civil. Tratava-se, por isso, da fixação de um regime especial, que tinha como efeito derrogar o regime geral, nos termos do qual cabia aos condóminos, considerados como tal os titulares do direito de propriedade sobre as frações autónomas do edifício em regime de propriedade horizontal, suportar as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum. Para a especificidade da situação decorrente da locação financeira tendo por objeto um bem imóvel, previa-se assim um regime especial”. Por sua vez, a regra geral quanto aos encargos com a conservação e fruição das partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal vem prevista no n.º1 do art.º 1424.º do C. Civil, sob a epígrafe “Encargos de conservação e fruição”, ao prescrever: “ Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações. Mas a verdade é que o regime especial da locação financeira prevalece sobre o regime geral previsto no art.º 1424.º do C. Civil, e tem eficácia erga omnes, impondo-se a terceiros, nomeadamente ao condomínio – neste sentido o Ac. do T. Rel. Lisboa citado, Ac. do T. tel. Lisboa de 6/11/2012, Processo n.º 20697/11.5T2SNT.L1-7; e os Acs. do S.T.J., de 10/07/2008, Processo n.º 08A1057, de 6/11/2008, Processo n.º 08B2623, e de 2/3/2010, Processo n.º 5662/07.5YYPRT-A.S1, todos disponíveis em www.dgsi.pt ( [1]). Como se escreveu neste último Aresto do S.T.J., “sendo traço comum da locação financeira, mobiliária e imobiliária, a fruição onerosa e temporária de um bem, o legislador quis colocar a cargo do locatário de fração autónoma o pagamento das despesas comuns do edifício e os serviços de interesse comum, certamente em homenagem à vocação do tipo contratual, que visa o financiamento do locatário”. Aliás, tendo o contrato de locação financeira alguma afinidade com o contrato de arrendamento, veja-se que também nesta espécie contratual o arrendatário pode, por acordo das partes, assumir a obrigação de pagamento dessas despesas, face ao que dispõe o art.º 1078.º/1 e 3 do C. Civil. Acresce que o próprio art.º 1024.º/1 do C. Civil salvaguarda a existência de legislação especial que determine que a obrigação de pagamento dessas despesas não fique a cargo do proprietário da fração predial, ao prescrever “salvo disposição em contrário”. Como lapidarmente se escreveu no citado Acórdão do STJ, de 2/3/2010, que acompanhamos, “Sendo traço comum da locação financeira, mobiliária e imobiliária, a fruição onerosa e temporária de um bem, o legislador quis colocar a cargo do locatário de fracção autónoma o pagamento das despesas comuns do edifício e os serviços de interesse comum, certamente em homenagem à vocação do tipo contratual, que visa o financiamento do locatário. Daí que o regime das obrigações propter rem deva ter aqui em atenção a especificidade do contrato e o fim económico que o tipo contratual visa. Compete ao locatário financeiro imobiliário o pagamento dos encargos relativos ao condomínio, em caso de locação financeira imobiliária de prédio constituído em regime de propriedade horizontal”. Ora, sendo o recorrido dono da fracção autónoma correspondente à letra “F”, destinada ao comércio, do prédio sito na Rua …, concelho do …, mas tendo celebrado com os demais executados, em 22.09.2006, um “contrato de locação financeira” sobre a mencionada fracção, contrato que se mostra registado, e em vigor, na Conservatória do Registo Predial, concluímos que a obrigação do pagamento das despesas necessárias à fruição das partes comuns do edifício e dos serviços de interesse comum, cabe aos locatários. Decorrentemente, a decisão recorrida não merece censura, o que leva à improcedência da apelação. O apelante, ao ficar vencido, é responsável pelo pagamento das custas, em conformidade com a regra da causalidade consagrada no art. 446.º, n.º s 1 e 2, do C. P. Civil. *** V. Sumariando, nos termos do art.º 713.º/7 do C. P. C. Tendo o contrato de locação financeira por objeto fração autónoma, cabe ao locatário a obrigação de pagar as despesas necessárias à fruição das partes comuns do edifício e dos serviços de interesse comum, nos termos do art. 10.º, n.º s 1, alínea b), do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de junho, na redação que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 265/97, de 2 de outubro. *** VI. Decisão. Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação e manter a decisão recorrida. Custas pelo apelante. Lisboa, 2014/02/27 Tomé Almeida Ramião ( Relator) Vítor Amaral Fernanda Isabel Pereira _______________________________________________________ |