| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I.–RELATÓRIO:
A…, S.A, com sede na Rua …, intentou a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra AM…, solteira, maior, residente na…; M…; Ma… e J…, solteiro, maior, residente na Rua …, pedindo:
“a)-Deve por força do incumprimento contratual dos RR., decretar-se a execução específica do contrato-promessa de compra e venda sub judice, proferindo-se sentença que transmita para a sociedade Autora o direito de propriedade sobre o prédio urbano sito na Av. …, inscrito na respectiva matriz sob o art. … e descrito na Conservatória do Registo Predial de …, mediante o depósito do restante preço, no valor de € 150.000,00 (cento cinquenta mil euros) nos termos do nº 5 do art. 830º do C. Civil, requerendo-se que o prazo para esse depósito seja o da véspera da audiência de discussão e julgamento, mais se requerendo que esse depósito reverta, não a favor dos RR, mas da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de … a fim de esta emitir declaração de cancelamento da hipoteca que impende sobre o prédio;
b)-Devem os RR. ser condenados a pagar à A. a quantia de € 2.515,15 (Dois mil e quinhentos e quinze euros e quinze cêntimos) por cada mês que passar a partir de Junho de 2009, inclusive, correspondente às rendas que estão a receber indevidamente dos inquilinos do prédio, até efectiva transmissão para a A. da posse sobre o mesmo prédio; c) Se assim se não entender, ou seja, se não for decretada a execução específica do contrato, deve subsidiariamente condenar-se os RR. por força do seu incumprimento contratual, a pagarem solidariamente à A. a quantia € 900.000,00 (Novecentos mil euros), correspondente ao dobro do sinal e reforços recebidos pelos mesmos RR. até ao presente; d) Nesta última hipótese, deverão igualmente os RR. ser condenados a pagar à A. a quantia de € 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil euros) correspondente ao valor das obras que esta incorporou de boa-fé no prédio, segundo o princípio do não enriquecimento à custa alheia consagrado no art. 473º do C. Civil.”
Alegou como fundamento do seu pedido, em suma, que: - Em 02/05/2008, a sociedade A. celebrou com os RR. um acordo escrito, mediante o qual estes lhe prometeram vender e ela lhes prometeu comprar o seguinte prédio urbano, sito na Av. …, inscrito na respectiva matriz sob o art. … e descrito na Conservatória do Registo Predial de …; - O preço acordado foi de € 600.000,00 (Seiscentos mil euros); - Ficou também acordado que o imóvel objecto da promessa de compra e venda seria transmitido livre de ónus ou encargos; - Ficou igualmente prevista e autorizada a realização de obras de alterações do prédio por parte da sociedade Promitente-Compradora mediante a aprovação do competente projecto de alterações na Câmara Municipal de …, com todas as despesas desse projecto e das obras a cargo da mesma Promitente Compradora; - A A. realizou no prédio profundas alterações através de obras de grande vulto, à vista de toda a gente; - As obras encontram-se incorporadas no prédio e aumentaram o valor deste em €125.000,00; - A A. pagou aos RR. um total de € 450.000,00. - A escritura não foi realizada por recusa de dois dos vendedores, os ora RR. M… e J… (este através da sua referida procuradora), que “declararam não terem recebido o valor que lhes corresponde”; - Esteve também presente o representante da “Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de …, CRL”, a fim de receber a quantia faltante para cancelar a hipoteca que impende sobre o prédio, quantia essa no montante de € 150.000,00; - Os RR. continuam a receber as rendas do imóvel.
Os RR. foram citados, tendo apresentado contestação os RR. MA…; M… e J…. Alegaram, em suma, que: - Nunca receberam qualquer sinal ou quantia da A., por conta da promessa de compra e venda do prédio ou a qualquer outro título; - Pelo que, não lhes transmitem a propriedade do prédio sem receber o preço a que têm direito; - A Ré A… vive maritalmente com o Sr. Dr. H…, o qual é administrador da A.; - Bem como não recebem quaisquer rendas de inquilinos do prédio; - A A. realizou obras de alteração, nomeadamente a construção de dois apartamentos no sótão do prédio e um vão / caixa, para montagem e funcionamento dum elevador, que implicaram a diminuição de área do patamar da escada ao nível térreo e da área útil dos apartamentos situados no lado esquerdo do prédio ao nível do 1º, 2º e 3º andares, sem autorização da Câmara Municipal de …, nem autorização dos RR.; - A hipoteca inscrita sobre o prédio é ineficaz em relação à Ré M... e em relação aos restantes R.R. como foi dado conhecimento à Caixa de Crédito Agrícola de .... Mais os RR. apresentaram reconvenção, alegando manter interesse na venda do prédio à A., pelo que, pretendem a execução especifica do contrato mediante o pagamento a cada um da quantia que lhes é devida. Mais requereram a intervenção provocada da 1.ª R. para garantir a legitimidade processual na acção reconvencional.
Replicou a A., alegando que a Primeira Ré, A..., sempre se apresentou perante a A. como representante de todos os promitentes-vendedores, sendo os 4 RR. todos irmãos. Que a R. A… era administradora do prédio por acordo com seus irmãos e comportava-se publicamente como tal, recebendo as rendas e tratando de todos os assuntos a ele atinentes. Sendo que a A. não tinha razão para duvidar da qualidade de representante de seus irmãos por parte da R. A... e sempre com ela negociou e tratou os assuntos relativos a este contrato-promessa nessa qualidade. Mais impugnou a matéria do pedido reconvencional. Requereu a condenação dos RR. como litigantes de má-fé.
Treplicaram os RR. contestantes nos termos constantes dos autos.
Realizou-se tentativa de conciliação, a qual se frustrou uma vez que as partes mantiveram as posições assumidas em sede de articulados.
Foi proferido despacho saneador, no qual foi admitida a réplica e parcialmente a reconvenção apresentada (não foram admitidos os pedidos ii), v), vi) e foi proferido despacho de aperfeiçoamento quanto aos pedidos a apreciar em sede reconvencional. Foi fixada a matéria assente e coligida a base instrutória.
Por despacho vieram a ser admitidos os pedidos reconvencionais correspondentes às alíneas 3 e 8 da contestação.
Foi deferida a realização de perícia colegial.
Por sentença de 22 de Abril de 2013, proferida nos autos de insolvência nº 3.188/12.4 TBTVD, do 2º Juízo do Tribunal Judicial de ..., A..., foi declarada insolvente, tendo sido nomeado administrador o Sr. Dr. R….
Os autos foram apensados ao processo de insolvência em 04.09.2013. Veio a ser proferido despacho no qual se decidiu que: “Nestes termos, impõe-se julgar extinta a instância por impossibilidade superveniente da lide em relação aos pedidos formulados nas als. a ) e b) da p.i.. Absolve-se da instância os réus M... , MA... e J..., relativamente aos pedidos formulados pela autora nas als. c) e d) com fundamento na excepção dilatória de incompetência material deste tribunal, sendo competente para apreciação dos mesmos o Juízo Central Cível de Loures. Julga-se extinta a instância por inutilidade superveniente da lide relativamente à insolvente no que respeita aos pedidos formulados nas als. c) e d) da p.i.”
Este despacho foi alvo de recurso, tendo sido proferida decisão pelo Tribunal da Relação de Lisboa que ordenou a remessa dos autos ao tribunal competente para conhecimento dos pedidos sob as alíneas c) e d) relativamente aos RR. não insolventes e para conhecimento dos pedidos reconvencionais admitidos.
Realizada a audiência de julgamento foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e em consequência condenou os RR. MA... , M... e J... a pagar à A. A..., Construção Civil, SA., conjuntamente, a quantia de € 75.000 cada um, correspondente ao sinal recebido elevado ao dobro. Mais condenou os RR. MA... , M... e J... a pagar à A. A..., Construção Civil, SA., a quantia de € 83.100,00 (oitenta e três mil e cem euros) correspondente a benfeitorias realizadas no prédio. Julgou ainda os pedidos reconvencionais improcedentes, por não provados, deles absolvendo a Reconvinda A..., Construção Civil, SA. Absolveu ambas as partes dos pedidos de condenação como litigantes de má fé.
Inconformada veio a Autora recorrer, formulando as seguintes conclusões:
«1–O presente recurso pede em primeiro lugar a alteração à Matéria de facto do Ponto 3 dos factos não provados.
2)–Por toda a conduta da então R. A... , agindo sempre, no que ao prédio prometido vender dizia respeito, como representante de seus irmãos, os RR. – Recorridos, bem como administradora desse prédio com a anuência dos outros comproprietários e aplicando ainda ao caso as regras da experiência comum, deverá dar-se como provado que aquela A..., ao receber os valores de dois reforços de sinal, actuou por si (na parte que lhe competia) e em representação de seus irmãos no restante valor desses reforços.
3)–O recebimento desses valores não é um acto de disposição, nem cria obrigações e deveres para com os representados. É um acto de mera administração que é válido enquanto não for anulado pelas partes interessadas, o que até ao momento não ocorreu –
art. 1407º, nº 3 e nº 1, este remetendo para o disposto no art. 985º, ambos do C. Civil.
4)–Considerando que a referida A... agiu com abuso de representação, a douta Sentença recorrida aplicou indevidamente, violando-as, as disposições dos arts. 269º do C. Civil e do art. 268º, nº 1, do mesmo compêndio legal.
5)–Dando resposta negativa em vez de positiva à matéria de facto alegada pela A. e vertida no Ponto 3 dos factos não provados e não condenando, por isso, os RR. na devolução em dobro dos dois reforços de sinal (mas apenas do valor do sinal), a douta Sentença Recorrida violou, além das disposições legais enunciadas na alínea 3) destas Conclusões, o disposto nos arts. 808º, nº 1, 2ª parte, e art. 442º, nº 2, ambos do C. Civil.
6)–isto porque a sociedade Autora, ora Recorrente, dirigiu aos RR. promitentes-vendedores a interpelação admonitória para comparecerem em dia e hora marcados em um Cartório Notarial identificado, a fim de outorgarem a venda prometida, mas os RR.,
ali presentes, recusaram-se a assinar a escritura alegando não terem recebido da promitente-compradora qualquer quantia (nem mesmo o sinal cujo recebimento foi, aliás, dado como provado).
7)–Além de se terem recusado a assinar a escritura de venda, os RR. apresentaram-se no cartório Notarial sem que tivessem cancelado uma hipoteca que haviam constituído a favor da Caixa Agrícola Mútuo de ..., que estava vigente nessa altura (como aliás continua até hoje) como demonstra a certidão do Registo Predial junta aos autos (Doc. 15 da p.i.), para garantia de uma dívida de um milhão de euros!
8)–Nestas circunstâncias, não é viável a execução específica do contrato que a Recorrente havia peticionado em primeiro lugar (alínea A do petitório), até porque o registo dessa hipoteca se mantém em vigor.
9)–Esta mesma situação viola a cláusula 5ª do contrato-promessa de compra e venda, onde se estipulava que a venda devia ser feita com o prédio “livre de quaisquer ónus ou
encargos”, o que também é gerador de incumprimento contratual com a legal consequência da restituição em dobro dos valores recebidos no âmbito do contrato-promessa, como acima se disse.
Nestes termos e nos mais de direito, com que V. Excias. Doutamente suprirão as insuficiências do patrocínio, deverá dar-se provimento ao recurso sobre a matéria de facto, passando o teor do nº 3 dos factos não provados para a qualificação dos Factos Provados e deverá também dar-se provimento ao recurso da Matéria de Direito, condenando-se os três Réus como se pede na alínea c) do petitório, ou seja, que sejam condenados a pagar à Recorrente, em dobro, o valor do sinal e reforços de sinal recebidos, i.e., no pagamento à A.-Recorrente da quantia de € 225.000,00 cada um (e não apenas em € 75.000,00 como condenou a douta Sentença Recorrida), revogando-se nesta parte em que absolve os RR. a douta Sentença Recorrida a assim se fazendo Justiça.»
Igualmente os réus M... , MA... e J... recorreram, concluindo que:
a)-A Autora não pagou aos Recorrentes nenhum dos valores contratualmente previstos, considerando-se incorretamente julgados os pontos 17 e 18 dos factos provados.
b)-Quanto ao ponto 17 deve ser dada resposta que a Autora emitiu e entregou à A... o cheque nº ...2, datado de 08/05/2008, (seis dias após a assinatura do contrato promessa), sacado sobre a Caixa Geral de Depósitos, no valor de 150.000,00€ e depositado na sua conta bancária, de que é titular na CCAM de ..., pelo que se requer a V.Ex.ªs a modificação da resposta nos termos indicados.
c)-Quanto ao ponto 18 deve ser dada resposta que o cheque datado de 08/05/2008, foi entregue e emitido à ordem de A... e depositado na sua conta pessoal, pelo que se requer a V.Ex.ªs a modificação das respostas nos termos indicados, recordando-se que não se deu como provado que a A... tinha mandato ou representava os seus irmãos, aqui RR, conforme explanado a fls 16, 3.º facto não provado.
d)-Nunca foram submetidos à Camara Municipal projetos de alterações de arquitetura e de especialidades, do edifício, conclusão que se retira pelas declarações da testemunha ME... e do teor da nota prévia do relatório pericial.
e)-Salvo o devido respeito, não pode ser dado como provado, ponto 23, que: “A Câmara Municipal de ... aprovou o projeto de alteração e realização de obras no prédio aludido em 1) e 3), como acordado em 8) (art.º 9º da base instrutória)”, como resulta das declarações da testemunha da A, ME..., acima referidas e transcritas, porquanto tal prova é essencialmente documental e nenhuma foi apresentada.
f)-Os Recorrentes consideram incorretamente julgado o ponto 23 dos factos provados, que corresponde ao artigo 9º da Base Instrutória, o qual deve ser julgado como facto não provado, pelo que se requer a V.Ex.ªs a modificação da resposta nos termos indicados.
g)-Não se sabe se as obras de alteração que a Autora realizou no edifício, são suscetíveis de aprovação e nenhuma prova foi feita, no sentido das mesmas aumentarem sequer o valor do edifício.
h)-Não se sabe, por falta de prova, se o elevador está totalmente montado e em funcionamento.
i)-Não está provado que as obras ilegalmente realizadas e levadas a efeito pela Autora, tenham aumentado o valor do prédio e muito menos está provado o seu quantum.
j)-Foi dado como provado que as obras aludidas em 11 - art.º 10 da base instrutória, foram realizadas à vista de todos, não referindo a douta sentença a que universo de pessoas se refere “à vista de todos”.
k)-O que se provou foi que as obras eram todas elas interiores e só entrando no edifício eram as mesmas visíveis e poderiam ser percecionadas, tanto mais que o sótão constitui o quarto piso do prédio.
l)-Não foi feita prova, de quem passasse na rua visse as obras de alteração realizadas no sótão e a colocação de um elevador.
m)-A própria testemunha MG..., que trabalha na agência de viagens I…, que é arrendatária de uma loja, não sabia que obras estavam a ser feitas. Apenas referiu que se ouvia barulho.
n)-As obras não foram feitas “à vista de toda a gente” e não eram sequer visíveis da rua, porque todas elas interiores.
o)-Os Recorrentes consideram incorretamente julgado o ponto 24 dos factos provados, que corresponde ao artigo 10º da Base Instrutória, o qual deve ser julgado como facto não provado, pelo que se requerem a V.Ex.ªs a modificação da resposta nos termos indicados.
p)-Relativamente aos valores despendidos pela A, ponto 25 dos factos provados, deve ser dado como provado que o valor de 83.100,00€, é um valor estimado ou presumível, dado a inexistência de projetos de alterações de arquitetura e especialidade, requerendo-se assim a V.Ex.ªs modificação da resposta do ponto 25, nos termos indicados.
q)-Para além da A. não ter pago o primeiro sinal aos RR MA..., M... e J..., está provado que não pagou os dois reforços de sinal, consequentemente, quem incumpriu o contrato foi a Autora que não pagou a nenhum dos ora RR., os dois reforços de sinal, além do sinal, valor este liquidado à A..., através de cheque emitido em seu nome e por esta depositado.
r)-A autora não cuidou de pagar bem, de acordo com o que estava obrigada, nos termos da lei, já dizendo o velho ditado, “quem paga mal, paga duas vezes”, o que equivale aqui a dizer que ou paga, outra vez, ou perde o que pagou mal.
s)-A Autora incumpriu o contrato - art.º nº 406 do CC “O contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei”
t)-Mesmo que a Autora tivesse pago o primeiro sinal, o que não se admite por não corresponder à verdade, incumpriu o contrato por falta de pagamento dos reforços de sinal, o que tem como consequência o disposto no n.º 2 do art.º 442 do CC, “Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue ….”
u)-A manifestação de recusa em outorgar a escritura de compra e venda, por parte de M... e J..., não produz qualquer efeito em relação à MA..., não podendo esta ser penalizada pela atitude daqueles, como resulta do art.º 513 do CC, devendo esta em qualquer caso ser absolvida de qualquer pagamento.
v)-O cheque emitido pela A, em 8 de maio de 2008, relativo ao pagamento do primeiro sinal constitui um mandato puro de pagamento exclusivamente à A... e não aos RR MA..., M... e J..., pelo que a Autora não deu cumprimento ao disposto no art.º 513 do CC.
w)-A Autora nunca pagou nenhuma quantia a título de sinal ou reforços de sinal, aos RR MA..., M... e J..., não sendo aplicável o disposto no art.º 442 do CC.
x)-A responsabilidade conjunta, responsabilidade por obrigações parciárias (conjuntas) ou regime da conjunção, ocorre quando dois ou mais sujeitos de direito, pessoas singulares ou colectivas, estão obrigados, por lei ou por contrato, a pagar uma divida (obrigação ou débito), mas cada um deles responde individualmente apenas por uma parcela, quinhão ou quota-parte daquela. Este é um regime supletivo, mas aplica-se caso nada seja dito ou a lei não preveja especificamente. No regime comercial, o regime é o da responsabilidade solidária, porém, sendo os Réus uma parte não comerciante, o regime aplicável é o da responsabilidade conjunta, nos termos do art.º 100.º do Código Comercial.
y)-Assim, estamos perante uma Autora que tinha a obrigação de liquidar o preço da aquisição contratualmente prometida, no valor de 600.000€, pagos da seguinte forma: 3 pagamentos de 150.000€, acrescido de um pagamento de 150.000€, no acto da escritura. Ora não tendo o contrato previsto ou estabelecido qualquer regra quanto à solidariedade dos vendedores, aqueles estão unidos por uma obrigação conjunta (venderem todos) e o comprador está obrigado a um pagamento conjunto, que não podia, nem devia ignorar. Tendo apenas feito pagamento a uma das coproprietárias, não cuidou de pagar bem o preço.
z)-Deve assim ser alterada a douta conclusão do Tribunal “a quo”, de que os RR. incumpriram o contrato, requerendo-se a V.Ex.ªs que declarem ter sido a Autora a incumprir o contrato, absolvendo os RR, do pedido de “pagarem solidariamente à A. a quantia € 900.000,00 (Novecentos mil euros)” ou qualquer outra quantia, mesmo aquela que foi determinada em sentença, por incumprimento contratual.
aa)-Em consequência da Autora ter realizado obras no edifício, de alteração da arquitetura, sem autorização quer camarária, quer dos RR, causou esta um prejuízo aos Réus, em razão das obras serem ilegais.
bb)-Ademais, estão os Réus sujeitos a que a Câmara Municipal mande repor o prédio no estado anterior, pois desconhecesse se tais alterações são suscetíveis de aprovação camarária, razão pela qual não se podem considerar como benfeitorias ou obras realizadas no edifício, sendo certo que nenhuma prova existe nos autos que as obras aumentaram o valor do prédio. Pelo contrário, a testemunha ME... referiu que as obras não estavam concluídas, como se ouve nos minutos 00:19:09.1 a 00:19:51.4 e 00:20:13.2 (págs. 9 e 10 deste requerimento).
cc)-Nem se provou que as restantes obras, supostamente de “beneficiação” do prédio, tais como alteração da prumada eléctrica e de águas e pintura da empena posterior, fossem necessárias ou úteis e como tal, não podem ser consideradas benfeitorias, não se tendo apurado se valoraram ou quanto é que valoraram a edificação.
dd)-Assim e salvo o devido respeito, não podem ser consideradas benfeitorias no prédio, as obras realizadas pela Autora.
ee)-Não foi alegado nem provado nos autos se as mesmas são ou não susceptíveis de aprovação camarária, ficando os RR sujeitos a uma ordem de demolição das mesmas por parte da Câmara Municipal de ....
ff)-Foram incumpridas pela A, as clausulas 8.ª e 9.ª do contrato promessa, ficando obrigada a Autora a repor o prédio na situação em que se encontrava, o que se requer a V.Ex.ªs que seja decretado ao abrigo do disposto nos art.º 406 e 562, ambos do CC.
gg)-Caso assim V.Ex.ªs não venham a entender, o valor das obras da responsabilidade de cada um dos RR, será apenas de ¼ do valor total das obras que lhes vierem a ser imputadas, de acordo com o disposto no art.º 513 do CC.
hh)-O depoimento da testemunha NF não foi apreciado e valorado pelo Tribunal “a quo”, a minutos 00:03:18 a 00.03:30, como referido no art.º 7.º do presente, contrariando o disposto no art.º 607 nºs 3 e 4. Esta testemunha afirmou perentoriamente que a R. MA... não recebeu qualquer valor relativamente ao contrato de promessa de compra e venda e tal não foi valorado.
ii)-Foram violados os seguintes preceitos: n.ºs 3 e 4 do art.º 607 do CPC; 216.º, 406.º, 442.º, 513.º e 562.º, todos do CC.
Termos em que se reque a V.Ex.ªs, se dignem modificar a douta sentença proferida pelo Tribunal “a quo”:
a)-Quanto ao ponto 17, deve ser dada resposta que a Autora emitiu e entregou à A... o cheque nº...2, datado de 08/05/2008, (seis dias após a assinatura do contrato promessa), sacado sobre a Caixa Geral de Depósitos, no valor de 150.000,00€ e depositado por aquela, na sua conta bancária, de que é titular na CCAM de ..., pelo que se requer a V.Ex.ªs a modificação da resposta nos termos indicados.
b)-Quanto ao ponto 18 deve ser dada resposta que o cheque datado de 08/05/2008, foi entregue e emitido à ordem de A... e depositado na sua conta pessoal, pelo que se requer a V.Ex.ªs a modificação das respostas nos termos indicados.
c)-Quanto ao ponto 23 dos factos provados, que corresponde ao artigo 9º da Base Instrutória, deve ser julgado como facto não provado, pelo que se requer a V.Ex.ªs a modificação da resposta nos termos indicados.
d)-Quanto ao ponto 24 dos factos provados, que corresponde ao artigo 10º da Base Instrutória, deve ser julgado como facto não provado, pelo que se requer a V.Ex.ªs a modificação da resposta nos termos indicados.
e)-Quanto aos valores despendidos pela A, ponto 25 dos factos provados, deve ser dado como não provado, requerendo-se assim a V.Ex.ªs modificação da resposta do ponto 25, nos termos indicados.
f)-Tudo, in fine, resultando na absolvição dos RR. MA..., M... e J... em relação a todos os pedidos formulados pela A..., Construção Civil, SA., e, ainda,
g)-Na condenação a Autora à obrigação da demolição das obras que realizou no prédio,
repondo o mesmo no estado em que estava anteriormente, dando-se total provimento ao pedido reconvencional dos Réus.
h)-E ainda, condenar a Autora nas custas do processo, que a ele deu causa, assim se fazendo, em nosso entender, inteira JUSTIÇA.».
A Autora contra alegou pugnando pela negação do provimento do recurso dos RR., dizendo que não deverão ser absolvidos, mas sim condenados nos termos referidos nas motivações do recurso interposto pela Autora.
Admitido o recurso neste tribunal e colhidos os vistos, cumpre decidir.
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Questões a decidir:
O objecto do recurso é definido pelas conclusões dos recorrentes (art.ºs 5.º, 635.º n.º3 e 639.º n.ºs 1 e 3, do CPC), para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, ele é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.
Importa assim, no caso concreto apreciar:
- Se é de alterar a matéria de facto, quer nos termos pretendidos pela Autora, quer em conformidade com a pretensão dos Réus, a saber, o ponto 3 dos factos não provados (pretensão da recorrente Autora), os pontos 17, 18, 23, 24 e 25 dos factos provados (pretensão dos apelantes Réus);
- Se é de condenar os RR. no pagamento do dobro de todos os valores entregues pela A. a título de sinal;
- Se é de absolver os réus por inexistência de pagamento aos mesmos pela Autora de qualquer valor a título de sinal, no âmbito do contrato promessa de compra e venda, ou por ausência de incumprimento destes, mas sim da A. por ausência de pagamento dos reforços acordados;
- Se a ré MA... deva ser absolvida pelo facto de não resultar dos autos que a mesma se tenha recusado a outorgar a escritura definitiva;
- Se é de condenar a Autora a repor o imóvel prometido vender no estado em que se encontrava antes da celebração do contrato promessa, ordenando-se a demolição pela mesma das obras feitas, absolvendo-se ainda os réus do pagamento das obras realizadas pela Autora.
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II.–FUNDAMENTAÇÃO:
No Tribunal recorrido foram considerados provados os seguintes Factos:
1)- Encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial de ..., sob o nº …/S. …, da freguesia de S. … – ..., aquisição a favor dos Réus, A... , M... , MA... , J... , por partilha de herança, de prédio urbano com área total de 413 m2, sendo coberta 313 m2 e descoberta 100 m2, composto de casa de cave, r/c, 1º, 2º e 3º andares e sótão, duas dependências e logradouro, sito na Av. ... de ....., em ..., inscrito na matriz sob o art.º 2..8 (alínea A dos factos assentes).
2)- No documento aludido em 1) consta registada mediante Ap. 28 de 13-11- 2007, hipoteca voluntária a favor da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de ..., CRL, e como sujeitos passivos os aqui Réus, sendo o capital de €1.000.000,00, o montante máximo assegurado de €1.267.940,00, para garantia de todas e quaisquer obrigações assumidas ou a assumir por A... , com juro anual de 5,598% acrescido de 2% em caso de mora e despesas €40.000,00; em 12-02-2010 foi regista a presente acção e pela ap. 1427 de 05-07-2012 encontra-se registada transmissão de crédito referente à hipoteca registada a favor de HM. (Alínea B dos factos assentes).
3)-Por acordo escrito, particular, denominado de “Contrato de Promessa de Compra e Venda”, datado de 02-05-2008, subscrito pela Autora, Sociedade A... Construção Civil, S.A., na qualidade de “promitente compradora”, através dos seus administradores e os Réus, A... , M... , MA... e J... , na qualidade de “promitentes vendedores”, os últimos declararam prometer vender e a primeira declarou prometer comprar, o prédio urbano aludido em 1) (Alínea C dos factos assentes).
4)-De acordo com a cláusula 2ª do acordo aludido em 3), foi declarado entre Autores e Réus que o preço seria de €600.000,00 (seiscentos mil euros) (alínea D dos factos assentes).
5)-No acordo aludido em 3) consta da sua cláusula 3ª que “…a segunda outorgante (aqui Autora) entrega nesta data como sinal e princípio de pagamento a quantia de €150.000,00…”. (Alínea E dos factos assentes).
6)-No documento aludido em 3) por Autora e Réus foi declarado na cláusula 4ª que o remanescente da quantia aludida em C) seria paga da seguinte forma: €150.000,00 até final de Setembro de 2008; €150.000,00 até final de Janeiro de 2009 e €150.000,00 no acto da “escritura”, a realizar até final de Maio de 2009 (Alínea F dos factos assentes).
7)-Na cláusula 5ª do acordo aludido em 3) declararam Autora e Réus que o imóvel mencionado em A) seria transmitido “livre de quaisquer ónus ou encargos”. (Alínea G dos factos assentes).
8)-Nas cláusulas 8ª e 9ª do acordo aludido em 3) os Réus declararam comprometer-se “… a assinar e permitir que a segunda outorgante (aqui Autora) faça entrar um projecto de alterações na Câmara Municipal de ... em nome dos primeiros outorgantes (aqui Réus), se o mesmo entrar antes da respectiva escritura de compra e venda, sendo todas as despesas inerentes ao projecto de alterações referido da responsabilidade da segunda outorgante (Autora)…” e em caso de aprovação, declararam os Réus “…autorizar a segunda outorgante (Autora) a iniciar obras, não podendo os primeiros outorgantes pedir a modificação do preço de venda pelas obras executadas…”. (Alínea H dos factos assentes).
9)-Na cláusula 7ª do acordo aludido em 3) foi declarado por Autora e Réus que “…até à realização da escritura os primeiros outorgantes (Réus) continuarão a receber as rendas das diversas partes do imóvel…, sendo que na eventualidade de novos arrendamentos, estes só poderão ser feitos com autorização por escrito da segunda outorgante (Autora)…”. (Alínea I dos factos assentes).
10)-Na cláusula 11ª do acordo aludido em 3) declararam Autora e Réus “…em submeter o presente contrato ao regime da execução específica…”. (Alínea J dos factos assentes).
11)-A Autora realizou no prédio aludido em 1) e 3) as seguintes obras: i) construção de dois apartamentos no antigo sótão do prédio, com prévia elevação da estrutura do telhado, nos quais se fez casas de banho, cozinha, paredes divisórias, pavimentação, electrificação, canalizações de água e gás, portas, tectos falsos, acabamentos e pinturas; ii) colocação de um elevador no prédio e construção da respectiva caixa, o que obrigou a mudança total da coluna da electricidade do prédio; iii) remodelação do apartamento do 3º andar esquerdo, com colocação de novos equipamentos de cozinha e casa-de-banho e pintura total do apartamento; iv) reparação da coluna da água do prédio e transferência dos contadores para o exterior do prédio, junto à escada de serviço; v) pintura exterior do prédio na fachada posterior. (Alínea K dos factos assentes).
12)- Os Réus J... e M... comunicaram à Autora, por escrito datado de em 03-12-2009, que apenas assinariam a “escritura” mediante o pagamento da respectiva quota-parte do preço acordado (alínea L dos factos assentes)
13)- A Autora comunicou por escrito aos Réus, através de correio registado e com aviso de recepção, o qual foi recebido por estes, que a celebração da “escritura” para finalização do acordo aludido em 3) estava marcado para o dia 15-12-2009 no Cartório Notarial da Dra. ARA..., em ... (alínea M dos factos assentes).
14)-No dia aludido em 13) os Réus M... e J... declararam “…não ter recebido o valor que lhes corresponde...” e o negócio não se formalizou (alínea N dos factos assentes).
15)-Na ocasião aludida em 13) esteve presente um representante da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de ... (alínea O dos factos assentes).
16)-Os Réus são irmãos (alínea P dos factos assentes).
17)-A Autora entregou aos RR. e a A... a quantia aludida em 5) (art.º 1.º da base instrutória).
18)-O que fez mediante a entrega de cheque, no dia 02-05-2008 (art.º 2.º da base instrutória). * Alterado nesta decisão nos seguintes termos:
18)-O que fez mediante a entrega do cheque nº…2, datado de 08/05/2008, (seis dias após a assinatura do contrato promessa), sacado sobre a Caixa Geral de Depósitos, no valor de 150.000,00€ e depositado por aquela, na sua conta bancária, de que é titular na CCAM de ....
19)-A Autora entregou a A... a quantia aludida em 6) (art.º 3º da base instrutória).
20)-Sendo a quantia de €150.000,00 mediante cheque, no dia 25-08-2008 (art.º 4º da base instrutória).
21)-E a quantia de €150.000,00 mediante cheque, no dia 10-02-2009 (art.º 5º da base instrutória).
22)-No dia 10.11.2009 a escritura de compra e venda não se realizou por falta de comparência no acto dos Réus M... e J... (art.º 7º da base instrutória).
23)-A Câmara Municipal de ... aprovou o projecto de alteração e realização de obras no prédio aludido em 1) e 3), como acordado em 8) (art.º 9º da base instrutória). 24) As obras aludidas em 11) foram realizadas à vista de todos (art.º 10º da base instrutória).
25)-Nas obras mencionadas em 11) a Autora despendeu a quantia de € 83.100,00 (art.º 11º da base instrutória).
26)- A Ré A... recebia as rendas do imóvel aludido em 1) (art.º 14ºA da base instrutória).
27)-A Autora sempre tratou com a Ré A... dos assuntos respeitantes ao acordo aludido em 3) (art.º 14ºB da base instrutória).
28)- A Ré A... vive com um dos administradores da Autora, HM, como se se tratasse de marido e mulher (art.º 15º da base instrutória).
*
Pelo Tribunal a quo foram dados como não provados os seguintes factos:
1)-A Autora informou os Réus que a celebração da “escritura pública” para concretização do acordo aludido em C) estava marcada para o dia 10-11-2009 (art.º 6º da base instrutória).
2)-Na ocasião aludida em O) o representante da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de ... aguardava receber dos Réus a quantia de € 150.000,00 para cancelar a “hipoteca” aludida em 2) (art.º 8º da base instrutória).
3)-Por acordo entre a Ré A... e os demais co-Réus, aquela tratava de todos os assuntos respeitantes ao imóvel aludido em 1) (art.º 14º da base instrutória). * Alterado nesta decisão, no sentido de ser dado como provado.
4)-Nas obras mencionadas em K) a Autora despendeu a quantia de € 125.000,00 (art.º 11º da base instrutória).
5)-Os Réus continuam a receber todo o rendimento do prédio aludido em C) (art.º 12º da base instrutória).
6)-No valor global mensal de €2.515,15 (art.º 13º da base instrutória).
7)- A Ré A... destinou as quantias aludidas em 5) e 20) a 21) à amortização da hipoteca aludida em 2) (art.º 14ºC da base instrutória).
*
Da impugnação da decisão de matéria de facto:
No âmbito da possibilidade de impugnação da matéria de facto estabelece o art. 640.º do C.P.C.:«(…), deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a)- Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; b)- Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; c)- A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. E nos termos do nº 2 no caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte: a)- Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes; b)- Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
Salienta-se que o S.T.J. «tem vindo a sedimentar como predominante o entendimento de que as conclusões não têm que reproduzir (obviamente) todos os elementos do corpo das alegações e, mais concretamente, que a especificação dos meios de prova, a indicação das passagens das gravações e mesmo as respostas pretendidas não têm de constar das conclusões, diversamente do que sucede, por razões de objetividade e de certeza, com os concretos de facto sobre que incide a impugnação.»(Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, Almedina, 2018, p. 771; cfr. ainda os Acs. do S.T.J. citados pelos Autores).
Assim, se o recorrente impugna determinados pontos da matéria de facto, mas não impugna outros pontos da mesma matéria, estes não poderão ser alterados, sob pena de a decisão da Relação ficar a padecer de nulidade, nos termos do art. 615.º, n.º 1, al. d), 2ª parte, do C.P.C. É, assim, dentro destes limites objetivos que o art. 662.º do C.P.C. atribui à Relação competências vinculadas de exercício oficioso quanto aos termos em que pode ser feita a alteração da matéria de facto, o mesmo é dizer, quanto ao modus operandi de tal alteração.
Importa ainda ter presente que no nosso ordenamento jurídico vigora o princípio da liberdade de julgamento ou da livre convicção, face ao qual o tribunal aprecia livremente as provas, sem qualquer grau de hierarquização e fixa a matéria de facto em sintonia com a convicção firmada acerca de cada facto controvertido, tendo porém presente o princípio a observar em casos de dúvida, consagrado no artigo 414º do C.P.C., de que a «dúvida sobre a realidade de um facto e sobre a repartição do ónus da prova resolve-se contra a parte a quem o facto aproveita». Conforme é realçado por Ana Luísa Geraldes («Impugnação», in Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor José Lebre de Freitas, Vol. I. Coimbra, 2013, pág. 609 e 610), em «caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela 1ª instância, em observância dos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte». E mais à frente remata: «O que o controlo de facto em sede de recurso não pode fazer é, sem mais, e infundadamente, aniquilar a livre apreciação da prova do julgador construída dialecticamente na base dos referidos princípios da imediação e da oralidade.»
Assim, apesar de se garantir um duplo grau de jurisdição, tal deve ser enquadrado com o princípio da livre apreciação da prova pelo julgador, previsto no artº 607 nº 5 do C. P. Civil, sendo certo que decorrendo a produção de prova perante o juiz de 1ª instância, este beneficia dos princípios da oralidade e da mediação, a que o tribunal de recurso não pode já recorrer.
De acordo com Miguel Teixeira de Sousa, in “Estudos Sobre o Novo Processo Civil”, pág. 347, “Algumas das provas que permitem o julgamento da matéria de facto controvertida e a generalidade daquelas que são produzidas na audiência final (…) estão sujeitas à livre apreciação do Tribunal (…) Esta apreciação baseia-se na prudente convicção do Tribunal sobre a prova produzida (art.º 655.º, n.º1), ou seja, as regras da ciência e do raciocínio e em máximas da experiência”.
Para que a decisão da 1ª instância seja alterada haverá, deste modo, que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada “convicção”, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção do julgador de 1ª instância, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, ou com outros factos que deu como assentes.
Porém, e apesar da apreciação em primeira instância construída com recurso à imediação e oralidade, tal não impede a «Relação de formar a sua própria convicção, no gozo pleno do princípio da livre apreciação das provas, tal como a 1ª instância, sem estar de modo algum limitada pela convicção que serviu de base à decisão recorrida(…) Dito de outra forma, impõe-se à Relação que analise criticamente as provas indicadas em fundamento da impugnação, de modo a apreciar a sua convicção autónoma, que deve ser devidamente fundamentada» (Luís Filipe Sousa, Prova Testemunhal, Alm. 2013, pág. 389).
Por outro lado, importa ter presente que não se deverá proceder à reapreciação da matéria de facto quando os factos objecto de impugnação não forem susceptíveis, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação, de ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe ser inútil, o que contraria os princípios da celeridade e da economia processuais (arts. 2º, nº 1, 137º e 138º, todos do C.P.C.)
Feito este enquadramento, haverá que aferir quais os pontos concretos que devem ser apreciados por este tribunal.
- O Ponto 3º dos factos não provados:
O tribunal deu como não provado em 3 que:” 3) Por acordo entre a Ré A... e os demais co-Réus, aquela tratava de todos os assuntos respeitantes ao imóvel aludido em 1) (art.º 14º da base instrutória).”
A Autora insurge-se com a resposta negativa dada a tal ponto e baseia tal desconformidade quer no confronto com os demais factos provados (pontos 2, 7, 17, 18 a 21, 26 e 27) dos quais resulta a actuação da ré A... como representando todos os proprietários, ora réus, bem como no depoimento daquela prestado na audiência da providência cautelar e trazido à colação no âmbito da motivação do Tribunal a quo no sentido de as ora prestadas não merecerem credibilidade. Salientando ainda que na providência cautelar as declarações da própria determinaram a indicação que “A... era administradora do prédio por acordo com seus irmãos e comportava-se publicamente como tal, recebendo as rendas e tratando de todos os assuntos a ele atinentes”.
Afirma ainda que a apelante não tinha razão para duvidar da qualidade de representante de seus irmãos por parte da requerida A..., pois sempre negociou e tratou os assuntos relativos a este contrato promessa nessa qualidade, daí a entrega dos cheques correspondentes ao pagamento do sinal e dois reforços do mesmo. Tal resulta quer da motivação ao facto Provado nº 27, assente ainda nos depoimentos das testemunhas ME... G, JC, indicando em que termos. Acresce que tal também resulta ainda da motivação ao Facto Provado nº 26, no que diz respeito aos documentos (req. referência Citius nº 859614) relativos a uma carta enviada pelos actuais réus a sua irmã A... , do teor da petição inicial da acção de prestação de contas intentada pelos ora RR. contra A... , documentos que evidenciam a administração por esta. Socorre-se ainda da circunstância de resultar dos autos que todos os assuntos do prédio eram tratados pela A... , nomeadamente e em cumprimento do estipulado no contrato-promessa de compra e venda e em representação de seus irmãos, requereu à Câmara Municipal (ou participou) licença para as obras no prédio prometido vender, conforme os próprios RR. confessam no art. 18º da sua Contestação e no Doc. 16 que a esse artigo diz respeito. Por outro lado, afirma que os RR. não residiam no local pelo que delegaram sempre os assuntos na A... , defendendo por fim que receber dinheiros de reforço de sinal é um acto de administração e não um acto de disposição. Pelo que conclui que não é verosímil que tendo ficado provada a entrega do valor do sinal inicial, relativamente aos reforços não haja igual entendimento.
Pugna assim pela resposta ao ponto 3. dos factos não provados no sentido de ser considerado provado, porquanto os RR. sabiam e concordavam que sua irmã tratava de todos os assuntos respeitantes ao imóvel.
Na motivação do Tribunal a quo de tal resposta negativa haverá que considerar não apenas o descrito quanto a tal ponto, mas igualmente o que motivou os pontos 26. e 27., e ainda os pontos 17. a 21., ao referir-se que: « Os factos n.ºs 17 a 21 derivaram da análise dos documentos juntos aos autos, designadamente os documentos n.º.s 1, 2, 3, 4, 5, 6 e 7 juntos com o requerimento probatório com a ref.ª Citius n.º 1344925, que consubstanciam os cheques e respectivos documentos bancários, conjugados com a informação fornecida pela CCAM de ... de 30.03.2023 e que nos dão conta de forma categórica que A... recebeu os cheques da A. e que os depositou na sua conta pessoal. Apesar da testemunha A... ter negado tais factos em audiência de julgamento, contrariando a posição que havia assumido anteriormente no apenso de providência cautelar, o certo é que, as suas declarações não nos mereceram qualquer credibilidade, porque desapoiadas de qualquer prova e mesmo infirmadas pela demais prova produzida, como já se notou. Consta da decisão proferida nos autos de providência cautelar que se encontram apensos a estes autos que “A... confirmou que exerceu a administração do edifício em causa, negociando inclusivamente pelos irmãos, que tiveram conhecimento e assinaram o teor do contrato promessa. Mais referiu que posteriormente deixou tais funções, sendo que os seus irmãos se recusaram a assinar a escritura, uma vez que foi a depoente que recebeu os pagamentos efectuados, no âmbito de um acordo formulado por todos. Sabe também que a Requerente efectuou obras de vulto (…)”.
Consta igualmente do acórdão proferido pelo TRL que A... recebeu esta quantia monetária, que agora a mesma vem negar, faltando à verdade, ter recebido.(…) Para a prova do facto n.º 26 o Tribunal atentou nos documentos juntos com o req.º referência Citius n.º 859614 que correspondem a uma carta endereçada pelos RR. a A... , onde estes afirmam que esta recebe os rendimentos do prédio em causa nos autos e dando conta da necessidade desta prestar contas do que havia recebido, e ainda no teor da petição inicial da acção de prestação de contas intentada pelos RR. contra A... pedindo que esta preste contas das rendas recebidas nos anos de 2007, 2008, 2009 e 2010 (parte), rendas essa referentes ao imóvel objeto da promessa de venda. No que tange ao facto provado n.º 27 o Tribunal atentou nos seguintes meios de prova: - depoimento da testemunha ME... Gregório que declarou que “o prédio era da D. C... e dos irmãos”, mas que “nunca viu lá os irmãos, só a D. C...”; - JC, funcionário da CCAM de ... que declarou que “a D. C… dirigia-se ao banco como representante dos irmãos”; - JA..., mediador imobiliário, a quem A... terá oferecido o negócio da compra do imóvel em momento anterior à A., e que afirmou que esta naquela altura se terá “intitulado representante dos irmãos”, tendo afirmado que se tratava “de um negócio de família”. A isto acresce as declarações que a própria A... prestou nestes autos em sede de providência cautelar e em que afirmou sem sombra para dúvidas que “exerceu a administração do edifício em causa negociando inclusivamente pelos irmãos, que tiveram conhecimento e assinaram o teor do contrato promessa”. Mais uma vez se consigna que as declarações prestadas em sede de audiência de julgamento perante este Tribunal não foram valoradas, pelos já apontados motivos Porém, apesar de se lograr a prova que A... se intitulava representante dos seus irmãos, que recebeu os valores por banda da A. e os depositou na sua conta pessoal, não se logrou provar que o tivesse feito com o acordo dos RR., ou seja, que estes tivessem acordado ou concordado que esta agisse em sua representação (daí o facto não provado n.º 3).».
Percepcionados os depoimentos indicados, ME..., desenhadora da construção civil, disse ter trabalhado para a A. durante 40 anos, tendo deixado de trabalhar em 2019, por aposentação. Afirmou nunca ter falado com os réus da acção, apenas com a A... que conhece porque era a própria que tratava de todos os assuntos do edifício em causa, a qual em determinado período até vivia maritalmente com um dos sócios da A., entretanto falecido. Porém, foi peremptória em referir que a A... é que tratou de todos os assuntos relacionados com o negócio em causa, foi a própria que propôs vender e que tratou das obras e alteração no edifício a ser efectuado pela Autora. Aliás confirmou que todos os pedidos junto da Câmara para efeitos de obras a realizar foram efectuados pela A..., ou seja, assumindo a qualidade de proprietária sem nunca evidenciar que actuava à revelia dos demais proprietários ou sequer indicar a existência de outros, nunca tendo visto os demais, apesar de saber que existiam outros herdeiros, pois actuava como sendo a proprietária ainda que se soubesse que não era a única, mas como tal actuava.
Também confirmou que as obras eram públicas, tendo afirmado que até foram colocados andaimes na via pública, tendo sido substituída a porta de entrada, visível pelo público transeunte. Afirmando que foram colocados na frente do prédio e alguns na traseira do prédio. A insistências da mandatária dos Réus até afirmou que a A... era representante dos herdeiros, segundo crê, pois sabia que tinha irmãos e que a própria é que terá feito prova da propriedade junto da edilidade camarária, até afirmou que seriam todos herdeiros, pois o prédio era inicialmente do avô dos Réus e da A.... O pedido de licenciamento era para obras interiores essencialmente, confirmou que estavam previstas obras no sótão, transformando o espaço numa habitação, desconhecendo, porém, se foi ou não acabado. Ainda que tenha afirmado, numa pergunta final, que para ver as obras era necessário ir “dentro do edifício”, tal pergunta advém após se encontrar a discutir o tipo de obras especificamente realizadas e não na afirmação do seu carácter público ou não, ou seja, mantendo que existiam andaimes na via pública.
No que diz respeito à testemunha JC…o, administrador da Caixa de Crédito Agrícola de ..., afirmou conhecer a A. como cliente da Caixa, em relação aos réus afirmou que apenas os conheceu “numa escritura”, mas conhece a A... . Relativamente à escritura esclarece que os conheceu na constituição de uma hipoteca que abrangia dois prédios (para um empréstimo apenas da A...), um dos quais era o discutido nestes autos, e segundo afirmou estariam os irmãos ou pelo menos alguns. Também disse que compareceu na marcação de uma escritura de distrate/cancelamento da hipoteca para venda do imóvel, estaria o representante da A. (HM) e da parte dos vendedores estaria a A... e segundo crê outros, dizendo que o que motivou a não celebração terá sido, segundo crê, pelo facto de não comparecerem todos os vendedores. Sempre foi a A... a interlocutora junto da CCAMTV, ainda que desconheça o tipo de negócio ou acordo com os irmãos, mas esta é que assumia todos os assuntos relacionados com o prédio. Esclareceu que foi sempre a própria a comparecer e a tratar de todos os assuntos com a CCAM, os proprietários eram todos os irmãos, segundo se recorda “os irmãos deram-lhe poderes” para tratar da hipoteca, pediram-lhe para comparecer para distrate e era a A... que se dirigia à CCAM como representante dos irmãos.
Do depoimento da testemunha JA…, resulta a afirmação que conhece todos os réus, desde pequenos, por relações de vizinhança, sendo a A... a irmã mais velha. A testemunha afirmou que a A... lhe propôs a compra do prédio em momento anterior ao contrato promessa em discussão nos autos. A testemunha confirmou que esta sempre actuou e afirmava a sua qualidade de representante dos irmãos, como irmã mais velha, actuando sempre como tal e responsável em todos os negócios relacionados com o prédio. Visitou o prédio com a mesma, não tendo realizado o negócio por não ter revelado interesse no mesmo, dada a existência de inquilinos numa das fracções, existindo apenas uma fracção devoluta. Também confirmou as obras realizadas pela Autora, no sótão e a colocação de um elevador, passou por lá e viu acompanhado pelo “Sr. P..” o representante da A., entretanto falecido, havia pessoas a trabalhar e via-se que estavam a ser realizadas obras, o que era público e visível, mas as obras apenas podiam ser vistas no interior. Em esclarecimento da mandatária dos RR. acabou por informar que a A... dirigiu-se ao próprio, apresentando o negócio como sendo de família e afirmando que representaria “os meus irmãos”, “sou a mais velha”, aliás, diferenciou esta situação de outro negócio onde a A... indicou que seria da própria e do marido, sendo o outro de família e actuando como representante da mesma.
Ora, quer da conjugação dos depoimentos aludidos, quer ainda do que resulta provado nos pontos 26, 27 e ainda a motivação do ponto 17.(sem prejuízo da abordagem que faremos infra sobre tal ponto), não podemos segundar a resposta negativa dada, pois sempre os Réus permitiram que fosse a A..., irmã mais velha, a tratar dos assuntos relacionados com o prédio, actuando perante terceiros como representante de todos, sendo que no âmbito da relações internas e forma de acerto de contas entre os irmãos os terceiros seriam totalmente alheios. Toda a prova junta aos autos – cartas, pedidos junto da CCAMTV- ou perante os depoimentos prestados, nunca os réus colocaram em causa a actuação da irmã A... como agindo em nome e em representação de todos, perante terceiros, foi a própria que apresentou o negócio, que o negociou, que anteriormente estabeleceu a forma como constituiriam hipoteca sobre tal prédio, ainda que como garantia de um mútuo em que apenas figurava a própria como mutuante. Acresce que não vemos diferenciação entre a actuação da mesma logo aquando da celebração do contrato promessa em causa, com pagamento de sinal, e o recebimento dos reforços do sinal efectuado em momentos posteriores, mas igualmente definidos no contrato. Manifestamente os réus subscreveram o contrato, estando cientes das suas cláusulas, nomeadamente a que se reportavam ao pagamento do sinal e respectivos reforços, pelo que permitiram sempre que a irmã A... actuasse em nome de todos, aliás, vieram inclusive afirmar que nem sequer o valor do sinal inicialmente estabelecido tenha sido recebido pelos mesmos, mas apenas pela A.... Ora, nunca afirmaram perante a Autora tal ausência de pagamento aos mesmos, nem na data da celebração do contrato, a 2/05/2008, nem nas datas de reforço do sinal previamente previstas no contrato (em Setembro de 2008 e em janeiro de 2009), o que só vieram afirmar perante a A. dois dos réus, mas próximo da data da comunicação aos mesmos da data da escritura definitiva, ou seja a 3/12/2009. Ora, caso entendessem que a A. não havia cumprido o contrato, quanto ao pagamento dos valores estabelecidos em termos de sinal, poderiam ter suscitado junto da A. tal situação, nomeadamente nas datas do reforço, o que não fizeram, deixando a A... actuar em nome e em representação de todos, demitindo-se de uma actuação diferenciada e criando na Autora a convicção, legitima e evidente, que a irmã mais velha, agia em nome e representação dos demais.
As regras de experiência comum são por norma extraídas da vida em sociedade e permitem a nível probatório na construção da livre convicção do juiz e, logo, na motivação que lhe subjaz, pois no sistema da persuasão racional, também as máximas de experiência comum operam como auxiliar na análise das provas produzidas e é tal operação gnoseológica que nos leva a considerar verdadeira determina premissa, servindo de critério referencial e confirmativo das conclusões obtidas perante a análise de outras provas que não visam directamente tal facto, mas que se inferem dos mesmo meios de prova.
É insofismável que a irmã mais velha, A... , actuava em nome e representação de todos os proprietários do imóvel, o que ocorreu desde a celebração do contrato promessa em causa até a tudo o que se se reporta á execução do mesmo, donde, nada nos permite diferenciar a actuação da mesma quando a A. lhe entregou o valor do sinal, ou quando as partes deram continuidade às estipulações contratuais – as obras e os reforços de sinal. A actuação da A... nesse período foi sempre contínua e homogénea, não resultando da prova que perante a A. algum dos outros réus tenha assumido alguma posição, ou que algum tenha actuado individualmente, quer em continuidade com o que vinha ocorrendo, ou quer em sentido contrário ao assumido.
Logo, em conformidade quer com tudo o aludido, quer ainda tendo em vista não existir contradição com o já provado, mormente o ponto 27., concluímos pela procedência da impugnação levada a cabo pela apelante Autora e consequentemente, consideramos provado o ponto 3. que tinha resultado não provado na sentença sob recurso.
- As alterações dos pontos 17., 18. , 23., 24. e 25. dos factos provados
Pugnam os réus recorrentes pela alteração dos pontos indicados, os quais são do seguinte teor:
17)-A Autora entregou aos RR. e a A... a quantia aludida em 5) (art.º 1.º da base instrutória).
18)-O que fez mediante a entrega de cheque, no dia 02-05-2008 (art.º 2.º da base instrutória).
23)-A Câmara Municipal de ... aprovou o projecto de alteração e realização de obras no prédio aludido em 1) e 3), como acordado em 8) (art.º 9º da base instrutória). 24) As obras aludidas em 11) foram realizadas à vista de todos (art.º 10º da base instrutória).
25)-Nas obras mencionadas em 11) a Autora despendeu a quantia de € 83.100,00 (art.º 11º da base instrutória).
No que concerne aos pontos 17. e 18., pretendem que tais factos tenham a seguinte redacção:
17.–a Autora emitiu e entregou à A... o cheque nº…2, datado de 08/05/2008, (seis dias após a assinatura do contrato promessa), sacado sobre a Caixa Geral de Depósitos, no valor de 150.000,00€ e depositado por aquela, na sua conta bancária, de que é titular na CCAM de ....
18.–O cheque datado de 08/05/2008, foi entregue e emitido à ordem de A... e depositado na sua conta pessoal
No que diz respeito aos factos contidos nos pontos 23. e 24. entendem que devem ser dados como não provados, e no ponto 25. os factos devem ser dados como não provados, devendo o valor das obras ser considerado apenas como estimado ou presumível.
Face ao exposto e de toda a prova já enunciada manifestamente os apelantes subscreveram o contrato promessa como promitentes vendedores, figurando no documento que assinaram que receberam o sinal – cf, cláusula 3ª.
É certo que na motivação dos pontos 17. e 18 o Tribunal a quo alude que tal advém dos “documentos juntos aos autos, designadamente os documentos n.º.s 1, 2, 3, 4, 5, 6 e 7 juntos com o requerimento probatório com a ref.ª Citius n.º 1344925, que consubstanciam os cheques e respectivos documentos bancários, conjugados com a informação fornecida pela CCAM de ... de 30.03.2023 e que nos dão conta de forma categórica que A... recebeu os cheques da A. e que os depositou na sua conta pessoal”. Ora, analisando tais documentos resulta que o primeiro pagamento foi feito através de cheque datado de 8/5/2008, depositado a 7/05/2008, na conta de A... , mas este reporta-se manifestamente ao sinal estabelecido no contrato e relativamente ao qual os réus declararam que receberam o mesmo. A este documento segue-se ainda no mesmo requerimento cópia do cheque entregue pela A. a 25/08/2008, igualmente a A... , constando como tendo sido depositado na conta da mesma a 26/08/2008 (cf. doc. 4) e ainda o cheque entregue no dia 10/02/2008, entregue e depositado nos mesmos moldes (doc. 5 e 6). Aliás para corroborar tal foi ainda junta uma declaração subscrita por A... , mas na qual identifica todos os irmãos, na qual se declara que a A. procedeu ao pagamento do 3º reforço do sinal estabelecido no contrato promessa em causa- cf. doc. 7, datado de 10/02/2009.
Porém, não deixará de soçobrar a alteração pretendida em 17., pois o que resulta é o pagamento do sinal pela A. nos termos estabelecidos contratualmente, mas o ponto 18. passará a ter a redacção que considere a forma como tal pagamento foi feito, a saber:
18.–O que fez através do cheque nº…2, datado de 08/05/2008, sacado sobre a Caixa Geral de Depósitos, no valor de 150.000,00€ e depositado por aquela, na sua conta bancária, de que é titular na CCAM de ....
Insurgem-se os apelantes réus relativamente à resposta ao ponto 23, dizendo que não foi apresentada prova documental de tal licenciamento, dizendo ainda que a testemunha ME... afirmou inexistir o mesmo.
Ora, entendemos que razão não assiste aos réus, pois percepcionado o depoimento da testemunha nos termos supra aludidos a mesma foi peremptória em afirmar o pedido de licenciamento, dizendo apenas que não acompanhou o final da obra, e reportando-se apenas à eventual inexistência de licença de utilização, ou licença com as telas finais, o que pressupõe sempre o final da obra. Na verdade, no ponto 23 apenas se alude ao licenciamento da realização das obras e este tal como resulta da motivação do ponto contida na sentença sob recurso “assentou na análise do documento junto com o req.º referencia Citius n.º 845505, o qual permite atestar que foi dirigido à CM de ... um pedido de autorização de obras de restauro, o qual foi objecto de deferimento nos termos aí consignados.”. Com efeito, com o requerimento de 24/11/2010, foi pelo A. junto um documento camarário, que constitui uma autorização camarária para proceder a conservação e reparação do prédio, em nome de A... (como proprietária e em nome destes), o qual foi deferido, dizendo-se que o foi por despacho de 11/08/2008, pedido feito a 7/08/2008, logo, claramente após o contrato promessa em causa nos autos e em consonância com o previsto nas suas cláusulas 8ª e 9ª.
Improcede assim, a alteração pretendida.
Quanto ao ponto 24. no sentido de não resultar provado que as obras foram realizadas à vista de todos, em nada releva tal alteração em termos jurídicos o que determinaria, como deixámos expresso supra, permanecer incólume tal facto. Porém, o à “vista de todos” tem o sentido de não ter permanecido numa esfera sigilosa, e esta não existiu, pois, a testemunha ME... até afirmou que ocuparam a via pública com andaimes e que alteraram a porta da entrada do prédio, o que seria visível para todos os transeuntes. Acresce que tal ocorreu numa das avenidas principais de ..., pelo que seria perceptível pela maioria da população que circula na cidade, a qual, como resulta dos depoimentos prestados não deixa de ser um meio onde praticamente toda a gente se conhece, sendo os réus conhecidos (como herdeiros de seu avô) e frise-se, situando-se o prédio numa artéria principal.
A testemunha G…, agente de viagens, cuja sociedade é inquilina no prédio em causa, conhecendo os RR. como herdeiros do prédio juntamente com A..., afirmou que efectivamente existiram obras no prédio, não sabe em concreto quais, mas cá de fora apercebia que havia obras, “ouvia o barulho” e tiveram de alterar o quadro eléctrico decorrente dessas obras. Ainda que tenha afirmado que agora pagam as rendas ao tribunal, anteriormente faziam o pagamento em nome dos quatro herdeiros, mas era sempre a A... que entregava os recibos, aludiu ainda à MA..., mas afirmando que aquela não estava habitualmente, e eram os dois únicos contactos que possuía.
É certo que não seria visível para todos o pormenor das obras, dado que eram essencialmente interiores, mas aludir apenas que eram do conhecimento geral a realização de obras, ou especificamente as enunciadas no ponto 11. acaba por não ter relevância jurídica. Deste modo, mantém-se inalterado tal ponto.
Quanto ao ponto 25., o Tribunal a quo assentou tal resposta no seguinte: ”Quanto ao facto provado n.º 25 (e facto não provado n.º 4), atinente ao valor despendido pela A. na realização das obras atendeu o tribunal ao teor do relatório pericial constante de fls. 449 e seguintes dos autos.”. Com efeito, os apelantes parecem confundir a análise da prova e os factos a ter em conta, pois não podem pretender que os juízos do Tribunal sejam de incerteza, o que ocorre é que do relatório pericial resulta que as obras levadas a cabo no imóvel importariam nesse valor, pelo que é este a considerar, independentemente do valor específico gasto, pois caso existisse dúvida quanto ao valor encontrado em termos periciais, sempre poderia ter sido feita prova contrária, dado que a prova pericial está sujeita à livre apreciação pelo Tribunal – cf. artº 389º do CC. Na falta de indicação ou prova de outro valor, é este que resulta da análise da prova, mantendo-se o facto tal como foi considerado pelo Tribunal e improcedendo a alteração pretendida.
Improcede assim, na íntegra a alteração pretendida pelos réus Apelantes.
*
III.–O DIREITO:
Antes de abordarmos a questão da actuação de A... em representação dos réus, haverá desde logo que considerar em que termos pode operar a condenação dos réus no pagamento do dobro dos valores do sinal entregues, pois sobre tal decisão o Tribunal a quo apesar de concluir pela inexistência de solidariedade na obrigação quanto aos réus, conclui pelo incumprimento, mas sem enunciar em que termos e por quem em concreto e nem sequer justifica a aplicação do regime do sinal, concluindo desde logo pela condenação dos réus no pagamento do dobro, ainda que este reportado apenas ao valor inicialmente pago.
Com efeito, discorre-se na sentença que: «No caso em concreto, analisado o acordo celebrado entre a Autora e os RR – não existem dúvidas que estamos perante uma obrigação plural do lado passivo. As obrigações plurais podem ser conjuntas (aquelas cuja prestação é fixada globalmente, mas em que a cada um dos sujeitos compete apenas uma parte do débito ou do crédito comum) ou solidárias (quando o credor pode exigir a prestação integral de qualquer um dos devedores e a prestação efectuada por um destes os libera a todos perante o credor comum – solidariedade passiva) – Cfr. Antunes Varela, ob. cit., pág. 748 e 751.
De acordo com o que estabelece o artigo 513.º do Código Civil, sendo a obrigação plural, a conjunção constitui o regime regra, uma vez que a solidariedade só existe quando resulte da lei ou da vontade das partes. Da leitura e interpretação do contrato junto com a petição inicial não resulta terem as partes expressamente estipulado um regime de solidariedade.
Porém, como se escreveu no acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 02.06.2020, disponível em www.dgsi.pt. “Mas se o legislador não arvorou a solidariedade como regra, «também não foi ao ponto de exigir, para a sua estipulação entre as partes, uma declaração expressa», contentando-se, na falta de qualquer exigência especial da lei, com qualquer forma de declaração, expressa ou tácita. O que importa para apreciar essa declaração de vontades é analisar-se os chamados facta concludentia. A este propósito já foi doutamente sustentado o seguinte: «A declaração tácita é constituída por um comportamento do qual se deduza com toda a probabilidade a expressão ou a comunicação de algo, embora esse comportamento não tenha sido finalisticamente dirigido à expressão ou à comunicação daquele conteúdo; Tal comportamento declarativo pode estar contido ou ser integrado por comunicações escritas, verbais ou por quaisquer actos significativos de uma manifestação de vontade, incorporem ou não uma outra declaração expressa. A determinação do comportamento concludente, como “elemento objectivo da declaração tácita”, faz-se, tal como na declaração expressa, por via interpretativa; Na determinação da concludência do comportamento em ordem a apurar o respectivo sentido, nomeadamente enquanto declaração negocial que dele deva deduzir-se com toda a probabilidade, é entendimento geralmente aceite que a inequivocidade dos factos concludentes não exige que a dedução seja forçosa ou necessária, bastando que, conforme os usos do ambiente social, ela possa ter lugar com toda a probabilidade, devendo ser aferida por um “critério prático”, baseada numa “conduta suficientemente significativa” e que não deixe “nenhum fundamento razoável para duvidar” do significado que dos factos se depreende.”
Assim, o comportamento declarativo positivo pode estar contido ou ser integrado por comunicações verbais, escritas, ou quaisquer actos significativos de uma manifestação de vontade, incorporem ou não uma outra declaração expressa.” Assim, teríamos de averiguar pela existência de algum facto de onde o Tribunal pudesse concluir que essa era, contudo, a vontade das partes. E deste caminho percorrido não resulta nenhum facto de onde se possa retirar que tenha sido a vontade das partes estabelecer um regime de solidariedade.
O contrato foi celebrado por todos os RR. e A... , na qualidade de comproprietários, foi fixado um preço, forma de pagamento, foro e submissão ao regime de execução especifica. Mas nenhum facto provado permite afastar a regra de conjunção. Pelo que, se conclui que a obrigação dos RR. é conjunta e não solidária.»
No caso dos autos é manifesto que o prédio prometido vender e comprar se encontra em comunhão hereditária de todos os promitentes vendedores, logo haverá que considerar o regime da compropriedade. Pelo que aqui somos em concordar com a sentença recorrida quando expõe que: «Desde logo, da leitura do contrato de promessa retira-se que os 4 irmãos, na qualidade de comproprietários, prometeram vender o imóvel pelo preço global de € 600.000,00 e a A. prometeu comprar o imóvel pagando o preço acordado.» concluindo que « O contrato foi celebrado por todos os RR. e A... , na qualidade de comproprietários, foi fixado um preço, forma de pagamento, foro e submissão ao regime de execução especifica. Mas nenhum facto provado permite afastar a regra de conjunção. Pelo que, se conclui que a obrigação dos RR. é conjunta e não solidária».
No entanto já não segundamos na íntegra a decisão sob recurso quando conclui que:«Em face do que se prova – que os RR. M... e J... se recusaram a outorgar a escritura pública de compra e venda, temos por certo que existe incumprimento definitivo – recusa de cumprimento (art.º 808.º do CC). Tendo o sinal sido prestado aos RR. e sendo destes o incumprimento, tem o A. o direito de lhe ver restituído em dobro o sinal pago (art.º 442.º, n.º 1 do CC). Porém, tendo-se concluído pela existência de uma obrigação conjunta, operando a resolução do contrato de promessa, “cada um dos credores a cada um dos devedores só tem direito ou apenas se encontra obrigado á sua parte na prestação total. Os vínculos obrigacionais dos vários credores e dos vários devedores mostram-se em tudo distintos e independentes uns dos outros, estando cada um deles imune às consequências dos actos ou factos jurídicos praticados pelos restantes credores ou devedores, ou praticados por terceiros, em face destes.” (in Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 10.12.2019, disponível em www.dgsi.pt). E continua o mencionado aresto que “Como se pode ler no Acórdão deste TRP de 11-07-2018, “O benefício da divisão caracteriza e diferencia as obrigações correntemente designadas por conjuntas, das obrigações solidárias. Ao contrário destas, nas obrigações conjuntas cada devedor só é responsável, perante o credor, pela quota parte da obrigação que lhe corresponde e somente ao devedor solidário que pagou mais do que correspondia à sua real quota (nas relações internas entre devedores) é que é consagrado direito de regresso em termos gerais nos termos do artº 524º e 516º e em certas situações específicas, vg artºs 507º e 497º, nº 2, CC.” Também no Ac. TRP de 12-10-1995, disponível no mesmo local, se pode ler: “O traço característico do regime jurídico aplicável às obrigações conjuntas é o da plena autonomia do vínculo respeitante a cada um dos obrigados de tal modo que os factos relativos a cada um daqueles não produzem qualquer efeito quanto às obrigações dos restantes.” Assim sendo, se um dos devedores satisfez perante o credor, para além da sua obrigação, a obrigação dos demais, fê-lo não em cumprimento de uma obrigação legal (tal ser-lhe-ia apenas exigível se de dívida solidária se tratasse), mas porque voluntariamente (ou até admitindo-se, no pressuposto erróneo de que era obrigado) cumpriu uma obrigação alheia, porque apenas lhe era exigido o cumprimento da sua quota-parte.
Assim sendo, só podendo a A. exigir dos RR. o que estes receberam – art.º 289.º, n.º 1 e 433.º do CC – e presumindo-se iguais as quotas dos comproprietários – cf. Art.º 1403.º, n.º 2 do CC, o pedido procede parcialmente. Assim, ressalvando a quota de A... reclamada nos autos de insolvência, cada um dos RR. será responsável pela devolução à A., conjuntamente, da quantia de € 75.000 (setenta e cinco mil euros), correspondente a ¼ do sinal recebido (de 150.000 euros) elevado ao dobro.».
Com efeito, apenas aborda a obrigação de cada um dos réus, enquanto comproprietários no tocante à sua responsabilidade pelo pagamento do dobro do sinal, sem cuidar que a obrigação assumida pelos mesmos era a relativa ao contrato promessa, ou seja, a promessa de venda à A., assumida por cada um dos réus e A..., era a venda à A. de cada uma das suas quotas partes. Donde, não aborda a sentença porque motivo conclui que se operou o regime do sinal, quando apenas se afirma que existiu a recusa de dois dos comproprietários na celebração do contrato definitivo, concluindo que há incumprimento definitivo nos termos do artº 808º do Código de Processo Civil.
Considerando que os apelantes réus, face inclusive a ausência de solidariedade da obrigação, vêm por em causa a existência de incumprimento definitivo, nomeadamente por parte da ré MA..., haverá que aferir se é de considerar no caso a aplicação da resolução do contrato, fundamento para se poder concluir pela devolução do dobro do sinal entregue pela Autora.
Com efeito, subjacente à verificação da possibilidade de aplicação do regime do sinal, ou seja, ou a sua perda no caso de o incumprimento definitivo ocorrer por banda do promitente comprador, ou o pagamento do dobro quanto tal ocorre por facto imputável ao acto culposo do promitente vendedor, têm como pressuposto a resolução do contrato promessa.
Vejamos agora se o CPCV em discussão nos autos se pode considerar resolvido e se a resolução é imputável ao incumprimento definitivo e culposo de algumas das partes, pois só nesta eventualidade se desencadeiem os efeitos previstos no artigo 442.º do Código Civil.
Como é sabido, independentemente do cumprimento das respectivas prestações, as relações obrigacionais extinguem-se por via da resolução, da revogação e da denúncia. A resolução e a denúncia conduzem à cessação do vínculo obrigacional por declaração unilateral de uma das partes dirigida à contraparte. Por sua vez, a revogação pressupõe a existência de um consenso das partes com vista à cessação do vínculo contratual. A estas três causas, supervenientes de cessação do contrato, acresce a caducidade que determina a extinção do vínculo em virtude de facto superveniente.
Em caso de impossibilidade superveniente importa distinguir se houve ou não uma conduta culposa do devedor. Não sendo a impossibilidade imputável ao devedor, a prestação extingue-se (artigo 790º, n.º 1, do CC) e se a contraprestação tiver sido efectuada será restituída (artigos 795º do CC). No caso de impossibilidade imputável ao devedor, cuja culpa se presume (art.º 799º, n.º 1, do CC), o credor pode resolver o contrato e tem direito a ser indemnizado pelos danos sofridos (art.º 801º, do CC).
O direito de resolução, importando a destruição da relação contratual, quando não convencionado pelas partes, depende da verificação de um fundamento legal, correspondendo, assim, a um direito potestativo vinculado – artigo 432º, n.º 1, do Cód. Civil.
Fica, por isso, a parte que invoca a resolução obrigada a demonstrar o fundamento que justifica a destruição do contrato que o seu acto determina.
De realçar, quanto a este ponto, que quando esteja em causa o incumprimento bilateral vigora a regra do tu quoque, ou seja, “a parte infiel ao contrato não pode, em princípio, derivar direitos da violação praticada pela contraparte ao mesmo contrato”, designadamente quando o pedido de resolução se mostre abusivo (cf. Brandão Proença, “Do incumprimento Do Contrato-Promessa Bilateral”, 1987, pp. 95 e ss.).
Efectivamente, como dos artigos 801º, n.º 2 e 802º, n.º 1, do Código Civil decorre, só o contraente fiel – aquele que cumpriu ou se ofereceu para cumprir – goza de legitimidade para resolver o contrato, ficando vedado ao faltoso invocar o seu próprio incumprimento como fundamento resolutivo.
Como bem se expõe e se resume no Acórdão desta Relação de 15/12/2022 (proc. nº 5401/18.5T8FNC.L1-2, endereço da net aludido) “Conforme resulta do disposto nos artigos 790.º e ss., do CC, e vem sendo afirmado pela doutrina e pela jurisprudência, o incumprimento é uma categoria vasta onde cabem:
a)-o incumprimento definitivo, propriamente dito;
b)-a impossibilidade definitiva de cumprimento (“por causa não imputável ao devedor” – cf. art. 790.º do CC);
c)-a conversão da mora em cumprimento definitivo – cf. artigos 804.º, n.º 2, e 808.º, do CC;
d)-a declaração antecipada de não cumprimento e a recusa categórica de cumprimento, antecipada ou não;
e)-e, em certos casos, o cumprimento defeituoso.
No caso do contrato-promessa, o incumprimento definitivo verifica-se designadamente:
- nas situações de pura e simples recusa do cumprimento de forma categórica e inequívoca;
- nos casos em que a prestação se torna impossível, total ou parcialmente, por culpa do devedor (ex. destruição ou alienação a terceiro da coisa prometida pelo promitente-vendedor);
- ante a ultrapassagem de prazo fixo essencial e absoluto;
- perante a conversão da mora (culposa do promitente-faltoso) em incumprimento definitivo por via dos mecanismos previstos no art. 808.º do CC, a saber, a ultrapassagem de prazo suplementar razoável fixado em interpelação admonitória feita pelo promitente não faltoso (credor da prestação devida em falta) ou a perda objetiva de interesse, por parte deste mesmo promitente, na celebração do contrato prometido, em consequência daquela mora.”.
As duas últimas situações enunciadas correspondem a outros tantos casos que a lei expressamente equipara ao não cumprimento definitivo em consequência da mora – art.º 808º, n.º 1, do Código Civil.
A perda do interesse do credor é apreciada objectivamente, o que significa que o valor da prestação deve ser aferido pelo Tribunal em função das utilidades que a prestação teria para o credor, tendo em conta, a justificá-lo, «um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas» e a sua correspondência à «realidade das coisas» - art.º 808º-2 (cfr. Pessoa Jorge, “Ensaio sobre os Pressupostos da Responsabilidade Civil”, pp. 20, nota 3; Galvão Telles, “Obrigações”, 4ª ed., 235; Ac. STJ, 21/5/98, BMJ 477º-468).
Quando tal não ocorra, deve entender-se que o contrato continua a ter interesse para as partes – o interesse do credor mantém-se -, apesar da mora, e esta só pode converter-se em incumprimento definitivo se a prestação não vier a ser realizada em «prazo que razoavelmente for fixado pelo credor», sob a cominação estabelecida no preceito legal – interpelação admonitória (cfr. A. Varela, “Das Obrigações em Geral”, I, 9ª ed., 532 e ss.). De notar que uma tal interpretação pressupõe ainda a manutenção do interesse no cumprimento.
Às restantes situações aludidas não se refere expressamente a lei.
Apesar desse vazio legal, ninguém põe em dúvida a equiparação da segunda situação à inexecução da prestação dentro de prazo razoável, sendo que essa causa “tem de ser expressa por uma declaração absoluta e inequívoca de repudiar o contrato. Impõe-se que o renitente emita uma declaração séria, categórica e que não deixe que subsistam quaisquer dúvidas sobre a sua vontade (e propósito) de não outorgar o contrato prometido”, tanto mais que, perante um tal posicionamento do devedor, qualquer interpelação cominatória seria um acto inútil e destituído de justificação (Galvão Telles, ob. cit., 189; Antunes Varela, cit., I, 6ª ed., 91; Brandão Proença, ob. cit. 90; Acórdãos STJ, 26/01/99, CJ VII- Tomo I, p. 61 e de 06/02/07, proc. 07A749).
Quanto à primeira, há-de estar-se perante as chamadas obrigações de prazo fixo essencial absoluto – “negócios fixos absolutos” ou de “prazo fatal” – em que o decurso do prazo sem o devido cumprimento pode determinar, sem mais, a sua extinção, por oposição às de prazo fixo relativo, simples ou usual em que o decurso do prazo poderá fundamentar o direito à resolução quando concorram os requisitos gerais (artigos 808º, 801 e 802º do CC).
No caso concreto importa ainda salientar que, como decorre do disposto no art. 830.º do CC, basta a simples mora ou atraso no cumprimento para fundar ou justificar a execução específica dum contrato-promessa.
Por fim, deve frisar-se que constitui jurisprudência largamente maioritária, se não uniforme, do Supremo Tribunal de Justiça, o entendimento de que só a falta definitiva e culposa de cumprimento, que não a simples mora, legitima a resolução do contrato-promessa (cf., por todos, o acórdão do STJ, de 09/02/2006, proc. 05B4093, disponível em www.dgsi.pt/jstj).
Por conseguinte, impõe-se averiguar se houve incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda e a quem é imputável, além disso, importará ainda considerar se efectivamente há incumprimento ou mora, ou se podemos considerar que se operou a resolução.
Com efeito, o direito de resolução do contrato contemplado no artigo 432º do Código Civil constitui um direito potestativo com eficácia extintiva dependente de um fundamento, que é a situação de incumprimento definitivo.
Só o incumprimento definitivo (do promitente-vendedor), e não só a simples mora, habilita o promitente-comprador a resolver o contrato-promessa e a exigir a entrega, em dobro, do sinal sabendo-se que a mora do promitente-vendedor só se converte em incumprimento definitivo se a prestação não for por ele realizada dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo promitente-comprador ou, em alternativa, se este perder o interesse que tinha na prestação (na transmissão da propriedade da fracção), perda esta que deve ser apreciada objectivamente (artigo 808º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil)., pois é esta que permite
Apesar disso e de ter existido recusa (motivada) por parte de dois dos comproprietários aquando da marcação da escritura, nem os Réus (promitentes vendedores), nem a Autora (promitente compradora) tomaram a iniciativa de resolver o contrato, o que inculca, objectivamente apreciado, que mantiveram interesse na realização do negócio, aliás a Autora veio peticionar nestes autos a execução específica do contrato.
É certo que se logrou provar que dois dos réus comproprietários recusaram celebrar o contrato definitivo, porém, invocaram a falta de pagamento do sinal, o que face aos factos considerados pelo Tribunal a quo, como não tendo os reforços do sinal sido pagos pela A. aos réus mas sim e apenas a A..., seria motivo justificativo para fundamentar tal recusa e, logo, afastar a mora e o incumprimento definitivo culposo.
Acresce que também não é de colher, como defende a recorrente Autora neste recurso, que se possa considerar que o incumprimento definitivo dos réus ocorre por falta de distrate da hipoteca que incide sobre o imóvel, uma vez que os promitentes vendedores estes se obrigaram a vender o prédio livre de ónus e encargos. Ora, o que ocorre nos autos é a recusa de dois dos comproprietários na celebração do contrato definitivo, mas tal não determina por si só o incumprimento definitivo.
Pois ainda que seja de considerar que o incumprimento definitivo surge não apenas quando por força da não realização ou do atraso na prestação o credor perca o interesse objectivo nela ou quando, havendo mora, o devedor não cumpra no prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor – mas igualmente nos casos em que o devedor declara expressamente não pretender cumprir a prestação a que está adstrito ou adopta uma qualquer outra conduta manifestamente incompatível com o cumprimento, no caso estamos por banda dos vendedores perante o comportamento de vários comproprietários.
Para tal normalmente a declaração do devedor é suficiente, por exemplo, no caso em que, sem fundamento, resolve o contrato, ou afirma de forma inequívoca que não realizará a sua prestação. Pois não há que olvidar que o incumprimento definitivo traduz uma desistência, por parte do direito, de manter vivo o dever de prestar principal, na expectativa de que o devedor o cumpra. Frise-se então que a resolução por incumprimento implica o chamado incumprimento definitivo (artº 801º, nº 1 do Código Civil). O não cumprimento simples apenas levaria à mora; só quando fosse ultrapassado o prazo razoavelmente fixado pelo credor ou, quando objectivamente, desaparecesse o interesse deste na prestação, se poderiam transcender as consequências da mora. O credor poderia, então, resolver o contrato, entre outras medidas, com relevo para a indemnização.
Assim, a regra estabelecida na lei é a de que a mora do devedor não faculta imediatamente ao credor a resolução do contrato do qual emerge a obrigação que não foi pontualmente cumprida. Tendo a obrigação não cumprida por fonte um contrato bivinculante para que o credor possa resolvê-lo, libertando-se do seu dever de prestar, é necessário, em princípio, que a prestação da contraparte se tenha tornado impossível por causa imputável ao devedor (artº 801º, nº 1 do Código Civil).
No caso dos autos, verifica-se desde logo a impossibilidade de venda do imóvel à autora pelo facto de relativa a uma das vendedoras, a A... , a mesma não se encontrar na acção, dada a insolvência da mesma, o que determinou ainda a extinção do pedido de execução específica formulado pela Autora, mas igualmente quanto aquela os demais pedidos formulados nestes autos. Logo, pelo “incumprimento” desta os demais réus são totalmente alheios. Acresce que a recusa de dois dos réus, inexistindo nos autos qual a posição assumida pela quarta ré, não resulta que seja inequívoca a vontade de não celebrar o contrato, existindo no entender dos réus uma recusa motivada. Logo, caso a Autora pretendesse que lhe fosse aplicado o regime do sinal, com a consequente resolução do contrato, e, logo, a possibilidade de ser ressarcido pelo valor do dobro do(s) valore(s) entregue(s) teria de ter convertido a mora em incumprimento definitivo, sendo certo ainda que relativamente e estes réus, face ás vicissitudes entretanto ocorridas com a promitente vendedora comproprietária, a A... , sempre tal obstaria ao cumprimento do contrato, mas tal não pode ser imputado aos réus que figuram neste momento na acção.
Aliás, no que concerne ao incumprimento definitivo relativamente aos réus M... e J... , é certo que Autora comunicou por escrito aos Réus, através de correio registado e com aviso de recepção, o qual foi recebido por estes, que a celebração da “escritura” para finalização do acordo estava marcado para o dia 15-12-2009 no Cartório Notarial da Dra. A…, em ..., sendo que nesse mesmo dia tais réus declararam “…não ter recebido o valor que lhes corresponde...” e o negócio não se formalizou. Mais se provou que no dia 10/11/2009 a escritura de compra e venda não se formalizou por falta de comparência dos réus M... e J…. Ora, de tal comportamento não resulta inequivocamente por parte dos réus a vontade de não cumprir em definitivo, ou sequer a intenção por banda da Autora de resolver o contrato, com a possibilidade de obter dos réus o dobro do valor do sinal.
Aqui chegados entendemos que o que resulta é a existência da mora dos réus relativamente à obrigação assumida no contrato, o que determina a devolução em singelo dos valores entregues pela Autora a título de sinal, mas estes na sua totalidade e pagos pela Autora através da A... , ou seja, o valor total de 450.000,00€, sendo devido por cada um dos réus o correspondente a ¼ desse valor.
Com efeito, face à alteração operada na matéria de facto a subsumir ao direito, ao contrário do defendido na sentença recorrida, somos em concordar com a apelante Autora.
Na verdade, resulta provado que a Autora entregou aos RR. e a A... a quantia inicial relativa ao sinal pago, mas tal foi feito mediante a entrega do cheque nº...2, datado de 08/05/2008, (seis dias após a assinatura do contrato promessa), sacado sobre a Caixa Geral de Depósitos, no valor de 150.000,00€ e depositado por aquela, na sua conta bancária, de que é titular na CCAM de ....
Acresce que também resultou que a Autora entregou a A... a quantia relativa aos reforços do sinal estabelecidos no contrato promessa de compra e venda, sendo a quantia de €150.000,00 mediante cheque, no dia 25-08-2008 e a quantia de €150.000,00 mediante cheque, no dia 10-02-2009.
Ficando demonstrado que por acordo entre a Ré A... e os demais co-Réus, aquela tratava de todos os assuntos respeitantes ao imóvel em causa, os valores entregues pela Autora foram-no em cumprimento do contrato e, logo, são relativos a este sendo os destinatários de tais valores os réus, pois a Autora é alheia ao que ocorre entre os réus e A..., todos irmãos. É insofismável que o valor de 450.000€ foi entregue pela Autora aos réus em cumprimento do CPCV, pelo que face ao incumprimento (e não a resolução, como deixámos referido) deste e a impossibilidade de execução específica (por facto não imputável a estes réus) os réus ficam obrigados na restituição do valor entregue, em singelo.
No que concerne ás benfeitorias realizadas no imóvel prometido vender, já não constitui obstáculo à sua consideração indemnizatória a circunstância de termos afastado o regime do sinal e, logo, já não será eventualmente aplicável o disposto no artº 442º nº 4 do CC, ao dispor que na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento.
Com efeito, estando em causa um contrato-promessa de compra e venda com sinal passado e na ausência de estipulação em contrário (existindo apenas autorização para a realização de obras no CPCV), à eventual faculdade de obter o dobro do sinal prestado que pudesse assistir à Autora não deveriam acrescer qualquer outro valor indemnizatório.
O art.º 442.º, n.º 2, do Cód. Civil, tem carácter de norma geral, sendo aplicável a todos os negócios em que haja sinal passado e em que a lei substitui a indemnização dos danos específicos, em cada caso verificados, pela penalização que aí se prevê.
Como se refere no Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, de 26-05-2004, proferido no proc. n.º 701/04-1, disponível em www.dgsi.pt., “O sinal, na economia do contrato promessa de compra e venda, tem a natureza penitencial, e como tal, traduz-se na tutela do direito ao arrependimento, por qualquer dos intervenientes. O que quer dizer que os contraentes, com a entrega do sinal, reservam o direito de não cumprir o contrato prometido, podendo desistir a qualquer momento.
Só reflexamente se apresenta com efeitos compulsórios, na medida em que a desistência tem, como consequência, a perda do sinal ou a entrega do mesmo, acrescido de igual quantia, nos termos do artigo 442.º, n.º 2, do C.Civil. E isto impulsiona, de alguma forma, ao cumprimento do contrato, e traduz-se no preço do direito de desistir, de se arrepender.”
Na verdade, a consideração do dobro do sinal propugnado na sentença sob recurso afastaria, em princípio, a possibilidade de a Autora ser indemnizada pela realização das obras no prédio prometido vender.
Por outro lado, na confirmação do juízo levado a cabo pelo Juiz a quo quanto ás benfeitorias haverá ainda que considerar a ausência de procedência da alteração factual correspondente, pretendida pelos réus apelantes.
Logo, haverá que considerar que a A. realizou obras no prédio, perspectivando a sua aquisição, que se consubstanciaram em: i) construção de dois apartamentos no antigo sótão do prédio, com prévia elevação da estrutura do telhado, nos quais se fez casas-de banho, cozinha, paredes divisórias, pavimentação, electrificação, canalizações de água e gás, portas, tectos falsos, acabamentos e pinturas; ii) colocação de um elevador no prédio e construção da respectiva caixa, o que obrigou a mudança total da coluna da electricidade do prédio; iii) remodelação do apartamento do 3º andar esquerdo, com colocação de novos equipamentos de cozinha e casa-de-banho e pintura total do apartamento; iv) reparação da coluna da água do prédio e transferência dos contadores para o exterior do prédio, junto à escada de serviço; v) pintura exterior do prédio na fachada posterior.
Assim, como se alude na decisão sob recurso, que nesta parte não nos merece qualquer reparo: «Considerando o tipo de obras que foram realizadas tem-se por certo e seguro que as mesmas estão incorporadas no prédio não podendo ser retiradas, sem que isso implique a deterioração/destruição da coisa, pois que não é possível proceder ao levantamento casas de banho, paredes divisórias, sistemas de electricidade e de canalização, pinturas e até do elevador, sem que isso necessariamente coloque em causa a integridade da coisa/imóvel. (…)A conclusão objectiva a retirar é que foram realizadas benfeitorias necessárias e úteis, beneficiando neste momento o imóvel de um valor acrescido por intermédio das mesmas, valor esse traduzido pelo menos no valor do custo das obras, que é o que é peticionado. As obras foram autorizadas e realizadas à vista de todos, e estão incorporadas no prédio, não sendo possível o seu levantamento sem deterioração substancial da coisa. Reza o artº 1273º do CC: 1. Tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela. 2. Quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Temos, assim, que ao benfeitorizante assiste o direito a ser ressarcido das benfeitorias necessárias que haja realizado, bem assim das benfeitorias úteis quando as mesmas não possam ser levantadas sem que a coisa sofra dano, caso em que deve ser ressarcido em conformidade com as regras do enriquecimento sem causa. (…)
Vejamos. O enriquecimento dos RR proprietários do imóvel foi obtido à custa de outrem – daquele que se arroga o direito de obter a restituição (in casu, o Autor). Ou seja, a vantagem patrimonial das RR resultou do sacrifício económico suportado pelo Autor. Em face da resolução do contrato de promessa, nenhuma justificação subsiste para a manutenção do enriquecimento. Pelo que, o pedido será parcialmente procedente, atenta a matéria de facto apurada sob o facto provado n.º 25, ou seja, serão os RR. condenados a pagar à A. a quantia de € 83.100,001.».
Nada nos permite alterar tal decisão, sendo a mesma confirmada o que determina a improcedência da apelação dos réus, quer quanto ao pedido condenatório que permanece nesta parte incólume, quer ainda na improcedência da reconvenção, cujo juízo se mantém inalterado, pois determinaria a prova da ausência de licenciamento das obras, o que não ocorre nesta instância.
De tudo o exposto, procede parcialmente a apelação da Autora e improcede na totalidade a apelação dos réus.
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IV.–Decisão:
Por tudo o exposto, Acorda-se em:
a)-Julgar improcedente o recurso de apelação interposto pelos Réus;
b)-Julgar parcialmente procedente o recurso de apelação da Autora e, consequentemente, revoga-se a sentença na parte relativa à condenação dos RR. MA... , M... e J... a pagar à A. A..., Construção Civil, SA., conjuntamente, da quantia de € 75.000 cada um, substituindo-se pela condenação dos mesmos réus a pagar à Autora, conjuntamente, o valor de 112.500€ cada um, mantendo-se, no mais, o decidido na sentença.
Custas da apelação dos réus pelos mesmos, e da apelação da Autora na proporção de 70% pelos réus e 30% pela Autora. pelos apelantes réus.
Registe e notifique.
Lisboa, 14 de Dezembro de 2023
Gabriela de Fátima Marques
Vera Antunes
João Brasão
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