| Decisão Texto Integral: | Acordam na 2ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I. Relatório
FC, vem instaurar a presente ação declarativa de condenação contra JC, SC e JC, formulando ao tribunal o seguinte pedido que se reproduz:
- declarando a nulidade parcial do contrato de compra e venda quanto à área pertencente ao condomínio e condenando os RR a restituírem ao A. quantia nunca inferior a 107.000,00€, a título de redução proporcional do preço, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação até integral pagamento;
- condenando os RR. ao pagamento da quantia que vier a ser determinada a título de redução proporcional do preço, nunca inferior a 285.000,00€, respeitante à venda de coisa defeituosa, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento;
- condenando os RR ao pagamento de quantia nunca inferior a 30.000,00€ a título de danos não patrimoniais, acrescida de juros de mora, à taxa legal desde a citação até integral pagamento.
Alega, em síntese, para fundamentar o seu pedido que em 16.9.2019 comprou aos RR. um bem indiviso sem determinação de parte ou direito, pelo preço de 750.000,00€ correspondente ao apartamento sito no 2º andar Bloco C, fração “S” do Condomínio na Rua …, … em Cascais. Enquanto decorriam as negociações e sendo intenção do A. realizar obras no apartamento, o 1º R. disponibilizou ao A., a pedido deste, uma planta do “denominado duplex”, bem como um quadro que enumerava as divisões de que o apartamento se compunha e respetivas áreas, tendo o R., posteriormente, emendado a área da cozinha de 24,06 m2 para 14,80 m2 pelo que a área coberta do apartamento, no entender do 1º R, se situava nos 220 m2. Em janeiro de 2020, e quando a obra já decorria, é o A. surpreendido com a revelação feita pela condómina PR que a área que o A julgava ser parte integrante da fração que adquiriu, pertencia, na realidade ao condomínio e ainda para mais sem utilização licenciada. Abordado pelo A. nesse sentido, o 1º. R confirmou o que lhe havia sido transmitido, enviando-lhe cópia do Acórdão da Relação de Lisboa que condenava os RR. JF e mulher a desocuparem aquele espaço comum e a restituí-lo ao condomínio, o que estes não cumpriram continuando a afetar a si essa área, tendo feito crer ao A. que a referida área integrava o andar objeto dos autos. Com as obras de remodelação em curso, a 4 de maio de 2020 e em resultado de denúncia, funcionários da Câmara Municipal de Cascais fizeram uma inspeção à obra, onde detetaram diversas irregularidades, designadamente o “aumento de 83,6 m2 de área de construção, criando-se um 3º piso ou sótão” (piso superior) e “aumento de 31,7 m2 de área de construção, aumentando-se a superfície de pavimento do piso 2” (parte comum já referida), tendo notificado o A. do embargo da obra até à apresentação de novo projeto de licenciamento e subsequente aprovação da operação urbanística e informado o A. que o índice de construção previsto no alvará de loteamento para o condomínio de que faz parte a fração adquirida estava esgotado pelo que a área constante do piso superior e a referida parte comum, não estavam nem podiam ser licenciadas para nenhum tipo de uso. O A. viu a área constante dos elementos fornecidos pelo 1º. R. reduzir-se em mais de 50% e passar o apartamento de T6 a T2 com as consequentes desvalorização e inadequação para casa de morada de família. Se o A. tivesse sabido da verdadeira área da fração, tê-la-ia adquirido embora por preço inferior. Invoca a venda de coisa alheia quanto à parte comum pertencente ao condomínio e que o 1º. R. alienou como sua e o cumprimento defeituoso da prestação quanto ao piso superior, como previsto no art.º 913.º do C.Civil, defendendo a redução proporcional do preço, sem prejuízo da indemnização relativa a danos emergentes prevista nos art.º 898.º e 899.º C.Civil a que tem direito, por estar obrigado a repor a legalidade urbanística sem o que não poderá obter o levantamento do embargo em vigor, concluir a obra e vir a utilizar o imóvel para o fim que vier a ser possível. Relativamente ao cumprimento defeituoso da prestação do 1.º R quanto ao piso superior, o apartamento que o A. adquiriu sofre de vício que o desvaloriza, pois o seu valor de mercado resulta manifestamente reduzido dada a significativa menor área que efetivamente pode ser utilizada, menos 83,6 m2 e impede a realização do fim a que estava destinado, na medida em que resulta prejudicado o aproveitamento da área não utilizável do piso superior e os quartos independentes para os filhos do A. e uma casa de banho, assistindo-lhe o direito à redução proporcional do preço conforme o disposto no art.º 911.º do C.Civil, aplicável por força do art.º 913.º, bem como a ser indemnizado pelos custos com as correções daquelas desconformidades nos termos dos art.ºs 908.º e 909.º do C.Civil.
Conclui pela nulidade parcial do contrato de compra e venda quanto à área pertencente ao condomínio, tendo direito a haver dos RR . quantia nunca inferior a € 107.000,00 a título de redução proporcional do preço, devendo ainda os RR. ser condenados ao pagamento da quantia que vier a ser determinada a título de redução proporcional do preço, nunca inferior a € 285.000,00 respeitante à venda de coisa defeituosa, tudo acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento. Com toda esta situação o A. e a sua família sofreram transtornos/constrangimentos/impedimentos que devem ser ressarcidos a título de danos não patrimoniais em montante não inferior a €30.000,00 que também reclama.
Devidamente citados, os RR. vêm contestar concluindo pela improcedência da ação.
Começam por invocar a caducidade do direito do A. nos termos do art.º 916º do C.Civil que obriga o comprador a denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa, exceto se ele tiver usado de dolo, do que os RR. não são acusados, sendo que o A. conhecia o estado do imóvel, pelo que, havendo defeitos os mesmos eram do seu conhecimento e não foram denunciados no prazo de um ano após a celebração da escritura, já que o A. só fez na presente ação. Mais impugnam os factos alegados pelo A., referindo que nunca lhe garantiram qualquer direito sobre as partes comuns do imóvel que não o que é atribuído a qualquer condómino em virtude do regime da propriedade horizontal. Alegam que da planta que o 1º R. enviou ao A. consta claramente que o imóvel vendido é um T2, a área da fração autónoma e a área comum que estava a ser aproveitada pelo Réu. O construtor do imóvel introduziu uma mezzanine que incluía um quarto e uma casa-de-banho, tendo tal sido prática comum em toda a urbanização, o que só valorizou as frações, aumentando a sua área útil, mas tal resulta de um mero aproveitamento da área da fração e não da inclusão de qualquer área pertencente ao condomínio. O construtor não tinha procedido à legalização dessas alterações junto da Câmara Municipal, tendo o R. informado dessa situação o A., que dela ficou perfeitamente ciente. O litígio que o R. teve com o condomínio nada teve a ver com a mezzanine, respeitando antes a um terraço ou varanda existente na fachada do prédio com acesso exclusivamente pela fração do R. e que o R. acrescentou em ordem a protegê-lo mais contra infiltrações, de que se queixavam vários condóminos. As varandas e terraços nas coberturas eram semelhantes em todos os blocos, consistindo num terraço com pequena piscina redonda e respetivo equipamento de filtragem, tendo os quartos com varandas exclusivas a que só pelos apartamentos se tem acesso. No bloco onde se situa a fração vendida, estas varandas dos quartos são cobertas, evitando ou pelo menos minimizando riscos de infiltrações para os andares de baixo. É verdade que o R. foi condenado a restituir ao condomínio a parte ocupada, mas não foi condenado a demolir as obras que fez. Em virtude da decisão do Tribunal, o Réu JC e a sua mulher reconheceram perante os demais condóminos a qualificação da varanda/terraço como parte comum, tendo disso informado sempre o A. o qual ficou ciente e sempre considerou essa questão irrelevante. Os restantes condóminos sempre consideraram que o R. continuaria com o uso daquele espaço, que embora tenha sido considerada como área comum pertencente ao condomínio, sempre teve acesso único e exclusivo por parte da fração propriedade do R. O A. sempre soube de todas as características da fração e o problema foi o mesmo ter iniciado obras que representaram uma verdadeira destruição da fração autónoma em questão e mesmo do próprio imóvel, o que levou a que um dos condóminos apresentasse queixa. Relativamente às alterações existentes na fração, os serviços da Câmara confirmaram que "a partir da comparação das telas finais com o estado actual do imóvel, constatou-se existirem fortes indícios que parte das irregularidades urbanísticas detetadas terem sido executadas aquando a construção do edifício" e por esse motivo propôs ao A. em 25 de junho de 2020 apenas a legalização da operação urbanística em questão. Pelo contrário, em relação às obras abusiva e ilegalmente feitas pelo A. na fração, a Câmara de Cascais determinou o seu embargo pelo período de dois anos, tendo inclusivamente mandado a EDP e as Águas de Cascais interromperem o fornecimento de água e eletricidade às obras, face à abusiva tentativa do A. em as realizar ilegalmente. Concluem que o A. só tem que se queixar de si próprio, uma vez que foi a sua tentativa de realizar obras ilegais, ao arrepio de todas as regras urbanísticas, que provocou a reação dos condóminos e da Câmara Municipal de Cascais e não as alterações que foram feitas aquando da construção do prédio, não existindo qualquer cumprimento defeituoso da prestação para efeitos do art.º 913º C.Civil, uma vez que os RR. não asseguraram na escritura nenhuma qualidade da fração, incluindo a sua área, diferente da que legalmente possui, não sendo a fração inidónea ao seu fim, pelo que não houve, nem nunca poderia haver qualquer erro do A. ou desconhecimento da existência de áreas inferiores, uma vez que a situação do imóvel sempre lhe foi comunicada e a área do mesmo é efetivamente a que consta da escritura e da documentação oficial, não havendo fundamento legal para a pretendida redução do preço. Mais impugna os danos não patrimoniais e requer a condenação do A. como litigante de má fé, nos termos do art.º 542.º n.º 1, CPC, em multa e numa indemnização a cada um dos RR., que compreende todos os prejuízos causados por esta ação, não devendo ser por isso inferior a €5.000,00 por cada um dos RR.
O A. vem responder, concluindo pela improcedência das exceções, referindo que o 1.º R. sempre atuou com dolo e que intentou a ação a 01.09.2020, no prazo de um ano após o conhecimento do defeito, além de que só em 22.05.2020 durante a vistoria camarária efetuada ao imóvel, o A. foi informado que, tanto a parte comum como a mezzanine, não estavam licenciadas e que por essa razão o seu aproveitamento era ilegal, o que impossibilitava a sua utilização.
Em cumprimento do que lhe foi solicitado pelo tribunal o A. veio dizer que: o 1.º R. mostrou a fração que os RR. pretendiam vender e apresentou-a ao A. como tendo uma área de 220 m2, conforme documentos 3º e 4º juntos com a P.I. tendo o A. adquirido a referida fração pela importância de 750 mil €; veio a verificar-se que a fração inclui no piso inferior uma área de 31,7 m2, vendida como sua parte integrante, mas que, na realidade, pertence ao condomínio o que, no entender do A., configura, no que a essa área respeita, venda de coisa alheia; o facto de, na fração vendida, ter sido incluída coisa alheia, a saber, uma parte comum do condomínio, equivale à nulidade parcial do contrato que confere ao A. o direito à redução proporcional do preço visto que o negócio teria sido concluído mesmo sem a parte viciada; o A. calcula aquela redução de acordo com a seguinte regra de 3 simples: 750.000,00€ X 31,7 m2 / 220m2 = 108.068,00€ em que: 750.000,00€ corresponde ao preço de aquisição da fração; 31,7 m2 corresponde à área pertencente ao condomínio; e 220 m2 corresponde à área da fração que o 1º R. indicou; a parte superior da fração, a chamada mezzanine, ou piso 3, com 83,6 m2 de área, estava a ser indevidamente aproveitada e usada por não estar nem poder vir a ser licenciada seja para que fim for, desvalorizando a fração, sendo que, por força desta limitação, deixa de ser possível ter quartos para os filhos, passando a área do apartamento de 220 m2 para 104,7 m2, desvalorização que confere ao A. o direito a ver o preço reduzido, que calcula segundo uma regra de 3 simples: 750.000,00€ X 83,6 m2 / 220 m2 = 285.000,00€, em que: 750.000,00€ correspondem ao preço pago pela fração; 83,6 m2 correspondem à área do piso superior que não pode ser utilizada; e 220 m2 correspondem à área da fração que o 1º R. transmitiu. Conclui que se viu desapossado / privado, por uma e outra razão, de uma área total de 31,7 m2 + 83, 6 m2 = 115,3 m2, que representa mais de metade da área que o 1º R. fez saber ao A. como sendo a área da fração vendida.
Os RR. notificados do requerimento apresentado pelo A. a 11 de maio de 2021, vêm pronunciar-se, dizendo ser falso que 1.º Réu alguma vez tenha apresentado a fração autónoma em causa nos autos como tendo uma área de 220 m2, tendo a mesma três divisões e uma área de 117,3835 m2 conforme consta da respetiva caderneta predial; as partes comuns do imóvel, incluindo aquelas que são de afetação exclusiva a alguns condóminos, estão definidas na lei e no título constitutivo da propriedade horizontal e nunca foram, nem poderiam ter sido, objeto de alienação pelos RR., sabendo o A. que a referida área era uma parte comum, com acesso exclusivo através da fração autónoma em causa nos autos. A área da fração não aumentou com a construção da mezzanine pelo construtor do imóvel, ainda que a mesma tenha um aproveitamento diferente. Os RR. venderam a fração autónoma, com a área que esta legalmente possui, não tendo assegurado na escritura qualquer garantia de qualidade da fração autónoma, e não sendo a fração autónoma inidónea para o seu fim, não havendo fundamento para qualquer redução do preço pago.
Foi dispensada a realização de audiência prévia e proferido despacho saneador que afirmou a validade da lide. Afirmando-se a sua simplicidade foi dispensada a fixação do objeto do litígio e dos temas da prova.
Procedeu-se à audiência de julgamento.
Na fase da audiência vieram os RR pedir a junção aos autos de um relatório de avaliação do imóvel reportado à data de 29.11.2021, apresentando o valor de €788.300,00. O A. veio responder alegando que a aquisição do imóvel foi pelo valor de €1.100.000,00, juntando como prova o contrato promessa e os cheque relativos ao pagamento do sinal constante do mesmo, documentos que foram notificados aos RR., que se opuseram à sua junção, e, sem prejuízo, os impugnaram.
Os documentos foram admitidos pelo tribunal de 1ª instância.
Do despacho que veio a admitir a junção dos documentos apresentados pelo A. vieram os RR, interpor recurso para este Tribunal da Relação, tendo sido proferido acórdão em 7 de abril de 2022 que revogou o despacho que admitiu os documentos em questão juntos aos autos pelo A. a 09.12.2021.
Foi proferida sentença que julgou a ação parcialmente procedente, reduzindo em €276.125,00 o preço pago pelo A. pelo imóvel e condenando os RR. a restituir ao A. tal quantia, acrescida de juros de mora a contar da citação, à taxa aplicável a juros civis, até integral pagamento, mais condenando os RR. a pagar ao A. o montante de €10.000,00 a título de indemnização por danos não patrimoniais, acrescido de juros a contar do trânsito da sentença, à taxa aplicável a juros civis, até integral e efetivo pagamento, absolvendo o A. do pedido de condenação como litigante de má fé.
Não se conformando com esta sentença os RR. vieram interpor recurso da mesma pedindo a sua revogação e substituição por outra que julgue procedente a exceção perentória de caducidade de ação e absolva os RR. do pedido ou, caso assim não se entenda, que julgue a ação totalmente improcedente, bem como condene o A. como litigante de má-fé em multa e numa indemnização a cada um dos RR. não inferior a €5.000,00 apresentando para o efeito as seguintes conclusões que se reproduzem:
UM: Na sequência de recurso interposto pelos aqui Réus, que correu termos por apenso aos presentes autos (apenso A), foi proferida, a 7 de Abril de 2022, pelo Venerando Tribunal da Relação de Lisboa, a seguinte decisão: “Em face do exposto, julga-se parcialmente procedente o recurso interposto pelos RR. Recorrentes, mantendo-se o despacho que admitiu o A. a prestar novas declarações de parte e revogando-se o despacho que admitiu os documentos juntos aos autos pelo A. a 09/12/2021.”
DOIS: O douto Tribunal a quo violou o caso julgado decorrente do douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 7 de Abril de 2022, ao considerar os mesmos documentos, para prova dos factos constantes do elenco de factos dados como provados como nºs 25 a 27, pelo que não poderá subsistir, na ordem jurídica, a decisão do douto Tribunal a quo, quanto a esses factos, devendo a sentença ser revogada, nessa parte.
TRÊS: Uma vez que os factos constantes do elenco dos factos dados como provados como nºs 25 a 27 não foram alegados por quaisquer das partes, não poderia o douto Tribunal a quo ter tomado conhecimento dos mesmos, tendo sido ultrapassados os poderes de cognição do Tribunal, sendo, por conseguinte, a decisão do douto Tribunal a quo nula nessa parte, nos termos do artigo 615º, nº 1, alínea d) do Código de Processo Civil.
QUATRO: Ao admitir que o Autor possa alterar os factos constantes da Petição Inicial (sem que sequer fosse dada oportunidade aos Réus de se pronunciarem sobre tal alteração) e, consequentemente, ao julgar os factos constantes do elenco dos factos dados como provados como nºs 25 a 27 como provados (quando os Réus não se puderam sequer pronunciar sobre os mesmos), a douta sentença violou o princípio do contraditório.
CINCO: O douto Tribunal a quo, salvo o devido respeito, não fez um julgamento correcto, no que toca à matéria de facto.
SEIS: O douto Tribunal a quo julgou como provados os factos constantes do elenco dos factos dados como provados como nºs 25 a 27, factos esses que são contraditórios com o artigo 1º da Petição Inicial e que não foram alegados por qualquer das partes, nos articulados, pelo que tais factos deverão ser totalmente expurgados da sentença recorrida ou, caso assim não se entenda, o que não se concede, ser julgados como não provados.
SETE: O facto constante do elenco dos factos dados como provados como nº 28 deverá ser alterado, nos termos seguintes, conforme resulta da escritura pública junta aos autos como Documento nº 1 com a Petição Inicial: “28. No dia 16 de Setembro de 2019 os RR. compareceram no Cartório Notarial de Cascais de LB e declararam que pela escritura de compra e venda junta como doc. 1 com a PI vendem ao Autor, que por sua vez declarou aceitar, pelo preço declarado de €750.000,00 que declararam já ter recebido, "a fracção autónoma, individualizada pela letra "S" que constitui o Bloco C - terceiro piso (2º. andar) um fogo designado pela letra A, com um estacionamento para carro designado pelo nº. 24 e uma arrecadação designada pelo nº. 18, localizados no primeiro piso (cave) do bloco B, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, situado na Quinta da … - Lote … - 3, Rua … N.º …, concelho de Cascais, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais - 1 sob o número … da freguesia de Cascais, submetido ao regime da propriedade horizontal conforme Ap. 43 de 1997/04/21 e registada a aquisição a favor de JC e mulher MFC pela AP. 23 de 1998/09/09.”
OITO: Os factos constantes do elenco dos factos dados como provados como nºs 12 e 19 deverão ser alterados, nos termos seguintes: “12. A fracção S tinha um considerável pé-direito no espaço situado entre a laje sobre o 2.º e a laje de cobertura, razão pela qual o construtor do imóvel nele introduziu uma mezanino ou mezzanine, correspondente a um andar intermédio situado entre o solo da fracção e o respectivo tecto, (3.º piso) onde construiu um quarto, uma casa-de-banho e uma sala. Espaço ao qual se acede por uma escada, construída pelo construtor a partir do chão da sala do 2.º piso. 19. No espaço situado entre a laje do terraço referido no ponto anterior sobre o 1.º piso e a cobertura foram construídos pelo R. uma divisão de sala, um espaço de closet e uma biblioteca, tendo, para o efeito, o R. alteado o telhado, fechando esse espaço, que já estava parcialmente coberto pelo construtor quando adquiriu a fracção.”
NOVE: A prova produzida não permite que seja dado provado que foi aumentada a área de construção nos valores indicados pelo douto Tribunal a quo, sendo que o Documento nº 3 junto com a Petição Inicial indica áreas inferiores às mencionadas nestes factos, trata-se de aproveitamento de áreas já existentes e, em todo o caso, conforme esclareceu o Réu JC em sede de declarações de parte, as áreas em questão são, maioritariamente, esconsas, sendo que não é possível, através da prova existente nos autos, provar, com segurança, quaisquer áreas.
DEZ: O facto constante do elenco dos factos dados como provados como nº 34 deverá ser alterado, nos termos seguintes: “34. Ainda em abril de 2019, e enquanto decorriam as negociações que viriam a materializar-se na venda acima referida, o 1º R. disponibilizou ao A., a pedido deste, e por e-mail, planta do certificado energético, bem como disponibilizou ao Autor, antes da compra, a licença de habitação, a caderneta predial, a certidão permanente e as telas finais do imóvel.”
ONZE: Resulta claramente do Documento nº 3 junto com a Petição Inicial que as referidas plantas se reportam ao certificado energético, estando expressamente referido no documento “certificado energético”, sendo que o envio da licença de habitação está igualmente provado, através do Documento nº 3, junto pelo Autor, com o requerimento probatório datado de 19 de Outubro de 2021, às 12:26:28 (UTC+01:00), REFª 40182470.
DOZE: Os Documentos nºs 27 e 28 juntos com a Contestação confirmam que o Autor solicitou ao Réu JC as telas finais e que o Réu solicitou à Câmara Municipal de Cascais as telas finais do projecto de arquitectura, rede de águas e esgotos e plano de electricidade, e o Documento nº 1 junto pelos Réus com o requerimento datado de 21 de Maio de 2021, às 08:58:18 (UTC+01:00), REFª 38941076, confirma que o Réu JC solicitou esses documentos à Câmara Municipal de Cascais a 5 de Junho de 2019.
TREZE: Sendo que as declarações de parte, tanto do Autor, como do Réu JC, confirmam que o Autor recebeu a totalidade dos documentos relativos ao imóvel.
CATORZE: Os factos constantes do elenco dos factos dados como provados como nºs 35 e 36 deverão ser alterados, nos termos seguintes: “35. Disponibilizou igualmente, o R. JC ao A., a 18 de Abril de 2019, a pedido expresso do próprio A., um quadro que enumerava as divisões de que o apartamento se compunha e respectivas áreas, licenciadas e não licenciadas, áreas essas que foram medidas à mão, pelo R. JC, de forma imprecisa, designado de “Área
do Apartamento de JC sito na Rua …, … Bloco …- 2.º Cascais. 36. Tendo este R, posteriormente, emendado a área da cozinha que tinha medido à mão de 24,06 m2 para 14,80 m2.”
QUINZE: Face à prova documental e de declarações de parte do Réu JC, é possível aferir que o referido quadro era apenas uma medição imprecisa feita à mão, relativamente à totalidade das áreas (licenciadas e não licenciadas), sendo que, face a essa imprecisão, não é possível julgar como provado que a totalidade da área coberta fosse de cerca de 220 metros quadrados.
DEZASSEIS: Os factos constantes do elenco dos factos dados como provados como nºs 33, 45, e 54 deverão ser julgados como não provados, os factos constantes do elenco dos factos dados como não provados como b) e e) deverão ser julgados como provados, e o facto constante do elenco dos factos dados como não provados com d) deverá ser dado como provado, com as alterações seguintes: “d) O Autor tinha pleno conhecimento da situação de não legalização da mezzanine e do balcão, tendo insistido apesar disso durante mais de um ano pela compra do apartamento”.
DEZASSETE: Tal resulta das declarações de parte do Autor e do Réu JC, bem como do Documento nº 3, junto pelo Autor, com o requerimento probatório datado de 19 de Outubro de 2021, às 12:26:28 (UTC+01:00), REFª 40182470, sendo que o Documento nº 10 junto com a Petição Inicial comprova que o Autor tentou atrasar a fiscalização das obras, o que é demonstrativo de que este tinha conhecimento da existência de obras não licenciadas.
DEZOITO: O facto constante do elenco dos factos dados como provados como nº 41 deverá ser alterado para: “41. A fracção foi entregue ao A. pelos RR. na data da escritura, a 16 de Setembro de 2019”.
DEZANOVE: tal resulta claramente do Documento nº 4, junto pelo Autor, com o requerimento probatório datado de 19 de Outubro de 2021, às 12:26:28 (UTC+01:00), REFª 40182470 e foi igualmente confirmado pelo Réu JC, em sede de declarações de parte.
VINTE: O facto constante do elenco dos factos dados como provados como nº 46 deverá ser alterado para: “46. O 1º R. enviou ao A, por e-mail, datado de 06.02.2020, cópia do Acórdão da Relação de Lisboa, transitado em julgado.”
VINTE E UM: Dos Documentos nºs 6 e 7 juntos com a Petição Inicial apenas resulta que o 1º Réu enviou ao Autor cópia do referido Acórdão datado de 06.02.2020, e não que não tenham existido conversações prévias (nomeadamente, antes da compra), relativamente à existência dessa decisão, sendo que resulta da prova produzida nos autos que o 1º Réu já tinha informado o Autor, antes da compra, de que o terraço que se encontrava fechado era parte comum, bem como de todas as outras alterações não licenciadas.
VINTE E DOIS: O facto constante do elenco dos factos dados como provados como nº 65 deverá ser alterado para “65. Através do nº +351 9.. … …, foram enviadas, via Whatsapp, no dia 3 de Fevereiro de 2020, duas plantas, conforme doc. 10 com o req.º ref.ª 40182470”, uma vez que é o que resulta do referido documento.
VINTE E TRÊS: O facto constante do elenco dos factos dados como provados como nº 69 deverá ser alterado para: “69. A demolição do piso superior – mezanino, bem como as restantes alterações não licenciadas, não determinam a diminuição do valor de mercado da fracção do A., uma vez que o valor de mercado dessa fracção, mesmo sendo retiradas todas essas alterações, é igual ou superior ao valor pelo qual o A. adquiriu a mesma fracção.”
VINTE E QUATRO: Tal resulta do confronto dos factos constantes do elenco dos factos dados como provados como nºs 28 e 79, dos depoimentos das testemunhas AB, PM, AF, Eng. PN, e das declarações de parte do Réu JC.
VINTE E CINCO: Os factos constantes do elenco dos factos dados como provados como nºs 70, 71, 72, 73 e 74 deverão ser julgados como não provados, face à manifesta insuficiência de prova e à pouca credibilidade do depoimento do sobrinho do Autor, PA, e das declarações de parte do Autor, nesta parte.
VINTE E SEIS: O facto constante do elenco dos factos dados como provados como nº 75 deverá ser alterado, nos termos seguintes: “75. O A. declarou que não teria adquirido a fracção autónoma, se as áreas relativas à mezzanine e ao terraço não estivessem aproveitadas”, conforme resulta das declarações de parte do Autor e
do depoimento do seu sobrinho, PA.
VINTE E SETE: O facto constante do elenco dos factos dados como não provados como f) deverá ser julgado como provado, face aos Documentos nºs 12 a 26 juntos com a Contestação, ao Documento nº 7, junto pelo Autor, com o requerimento probatório datado de 19 de Outubro de 2021, às 12:26:28 (UTC+01:00), REFª 40182470, aos depoimentos das testemunhas JE, e MF, e às declarações de parte do Autor e do Réu JC.
VINTE E OITO: Face à prova produzida nos autos, é possível confirmar que o Autor teve conhecimento de ambas as situações antes da venda, bem como teve acesso a todos os documentos relativos ao imóvel, principalmente as telas finais dos projectos arquitectónicos, e as plantas, de onde resulta claramente que o imóvel, para efeitos legais, era um T2.
VINTE E NOVE: Para efeitos de caducidade, terá de ser considerada a data da escritura (16 de Setembro de 2019), data em que o imóvel foi entregue ao Autor.
TRINTA: O Réu JC foi citado após 16 de Setembro de 2020 e os restantes Réus ainda não tinham sido citados, à data da apresentação da Contestação.
TRINTA E UM: Assim sendo passou mais de um ano desde a data em que a fracção foi entregue ao Autor, pelo que ao abrigo do art.º 890º, nº1, do Código Civil, caducou o direito à diferença de preço, solução que igualmente seria aplicável, pelo regime de venda de coisas defeituosas (art.ºs 913º e ss. do Código Civil, se aplicaria a mesma solução), não tendo sido alegado ou provado que qualquer um dos Réus tenha usado de dolo.
TRINTA E DOIS: Mesmo que se considerasse os Réus vendedores de um imóvel modificado, nos termos do art.º 1225º, nº4, CC, ainda assim a denúncia dos defeitos continuaria a ter que ser feita no prazo de um ano, nos termos do art.º 1225º, nº2, CC.
TRINTA E TRÊS: O Autor nunca efectuou qualquer denúncia de defeitos aos Réus antes da interposição da acção, pelo que, mesmo que se pudesse encarar a mesma como denúncia dos defeitos, os Réus só foram citados posteriormente ao decurso de um ano, pelo que se verificou a caducidade da mesma.
TRINTA E QUATRO: A douta sentença recorrida violou o disposto nos artigos 238, 292º, 892º, 898º, 899º 902º, 911º, 913º, e 1420º do Código Civil.
TRINTA E CINCO: Não se verifica qualquer venda de bens parcialmente alheios, dado que a fracção autónoma pertencia totalmente aos Réus, tendo também como incindível da mesma o seu direito sobre as partes comuns do imóvel (art.º 1420º, nº2 CC), sendo esse objecto que foi integralmente alineado ao Autor.
TRINTA E SEIS: Não é por isso caso de aplicação do art.º 902º do Código Civil, nem do art.º 292º do Código Civil, também não havendo lugar a qualquer indemnização nos termos dos art.ºs 898º e 899º do Código Civil.
TRINTA E SETE: Sendo que, caso assim não se entendesse, o que não se concede, sempre também não poderia ser aplicável o disposto no art.º 902º do Código Civil, uma vez que o Autor declarou que não compraria a fracção, sem os levantamentos.
TRINTA E OITO: Nunca poderia ter havido erro por parte do Autor, uma vez que ele sempre esteve informado da situação legal do imóvel que adquiriu.
TRINTA E NOVE: Não há por isso lugar a qualquer redução do preço pago nos termos do art.º 911º CC, uma vez que não se está perante qualquer dos casos de aplicação do art.º 913º CC, não tendo sido alegada ou provada qualquer desvalorização do imóvel.
QUARENTA: Caberia ao Autor provar a existência de danos não patrimoniais, o que não ocorreu.
QUARENTA E UM: O Autor violou gravemente os deveres referidos no 542º, nº2, CPC, tendo instaurado uma acção com pedidos elevadíssimos, sem fundamento, e até em nome da sua família, que não é parte nos autos (nem foi parte na escritura), e omitiu factos essenciais para a decisão da causa, designadamente a destruição da fracção em questão, com as obras realizadas por este, que, inclusivamente, causaram danos nas fracções dos restantes condóminos, bem como ocultou que tinha recebido os documentos relativos ao imóvel, e que tinha conhecimento da situação do imóvel e de qual a sua área legal, pelo que deverá ser condenado como litigante de má-fé em multa e numa indemnização a cada um dos Réus, não inferior a €5.000,00 por cada um dos Réus.
O A. veio responder ao recurso pugnando pela sua improcedência e confirmação da sentença proferida.
II. Questões a decidir
São as seguintes as questões a decidir tendo em conta o objeto do recurso delimitado pelos Recorrentes nas suas conclusões - art.º 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1 do CPC - salvo questões de conhecimento oficioso- art.º 608.º n.º 2 in fine:
- da nulidade da sentença por violação de caso julgado formal e excesso de pronuncia nos termos do art.º 615.º n.º 1 al. d) do CPC;
- da impugnação da decisão da matéria de facto;
- da caducidade do direito do A.;
- da venda de bem alheio;
- do (in)cumprimento do contrato de compra e venda e suas consequências;
- da litigância de má fé do A.
III. Da nulidade da sentença
- da nulidade da sentença por violação de caso julgado formal e excesso de pronuncia nos termos do art.º 615.º n.º 1 al. d) do CPC
Alegam os Recorrentes que por Acórdão deste Tribunal da Relação de 7 de abril de 2022 foi revogado o despacho proferido pelo tribunal de 1ª instância que admitiu os documentos juntos aos autos pelo A. a 09.12.2021, documentos nos quais a Exma. Juiz a quo fundamentou os factos que enunciou como provados sob os pontos 25 a 27 da decisão de facto, em violação de caso julgado formal, de acordo com o disposto no art.º 620.º n.º 1 do CPC, existindo também um excesso de pronuncia do tribunal ao levar em consideração tais factos que não foram alegados pelas partes nos seus articulados, violando ainda o princípio do contraditório.
A sentença recorrida enunciou nos pontos 25 a 27 dos factos provados a realização de um contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes, bem como o seu teor, fundamentando estes factos provados nos documentos que representam o contrato promessa e os cheques que foram juntos aos autos pelo A. já na fase processual da instrução da causa.
Verifica-se, no entanto, que a decisão do tribunal de 1ª instância que admitiu a junção aos autos de tais documentos foi objeto de recurso intentado pelos RR., no âmbito do qual foi revogada, referindo-se no mencionado Acórdão deste Tribunal da Relação de 7 de abril de 2022: “Constata-se que os factos que o A. alega na petição inicial a este respeito vão no sentido de ter celebrado um contrato de compra venda do imóvel em questão com os RR. pelo preço de €750.000,00, em conformidade com a escritura pública de compra e venda que juntou aos autos para o demonstrar, não tendo sido invocada qualquer simulação do preço, afigurando-se por isso como totalmente contraditório que agora venha pretender juntar ao processo documentos com os quais pretende mostrar uma realidade diferente, reportada a factos que não alegou e que contrariam até os factos que alegou e que extravasam os poderes de cognição do tribunal, nos termos previstos no art.º 5.º do CPC. Os documentos ora apresentados não se assumem como indispensáveis ou necessários para a determinação da verdade dos factos importantes para a decisão da presente ação em razão dos factos alegados pelo A. ou daqueles que o tribunal pode conhecer. Conclui-se, por isso, que carece de fundamento o deferimento da junção de tais documentos aos autos pelo juiz, ao abrigo do princípio do inquisitório previsto no art.º 411.º do CPC como invocado no despacho recorrido, não sendo os mesmos necessários ao esclarecimento dos factos alegados e em discussão nos autos, impondo-se a revogação do despacho que os admitiu, procedendo nesta parte o recurso.”.
Naturalmente que, em face do teor do Acórdão proferido, na decisão de revogar o despacho que admitiu tais documentos, que transitou em julgado, nos termos do art.º 628.º do CPC, os mesmos não podem ser considerados no processo.
Importa, contudo, ter em conta, atenta a data da prolação da sentença recorrida a 16 de maio de 2022 e o momento em que o recurso em separado foi remetido ao tribunal de 1ª instância onde foi recebido em 6 de junho de 2022, que quando da prolação daquela sentença a Exma. Juiz a quo não conhecia o teor do Acórdão do TRL que julgou aquele recurso, pelo que não o podia ter levado em consideração na decisão proferida.
Dir-se-ia que, impondo-se a decisão do Acórdão proferido, teria a sentença que ser anulada, para que pudesse ser refeita de modo a levar em conta aquela decisão.
Acontece que tal anulação da sentença sempre configuraria um ato absolutamente inútil, uma vez que o tribunal a quo, não obstante ter feito constar dos pontos 25 a 27 da decisão de facto a matéria em questão que não foi alegada e que fundamenta naqueles documentos, quando procede à apreciação jurídica da causa, na parte em que avalia a questão da redução do preço do imóvel vendido, exclui a ponderação daqueles factos, precisamente pela circunstância de não se tratar de matéria que integra a causa de pedir invocada pelo A. na petição inicial.
Nesta medida, uma vez que a matéria de facto em questão foi afastada pelo tribunal de 1ª instância quando da apreciação jurídica da causa, excluindo a sua relevância para a decisão, é inútil a anulação da sentença proferida, procedendo-se apenas à eliminação daqueles pontos 25 a 27 dos factos provados, fundamentados nos documentos em causa, tal como requerem os Recorrentes, de modo a observar-se o que ficou decidido no Acórdão do TRL de 7 de abril de 2022, sendo que tais factos foram também impugnados no recurso e serão assim avaliados.
IV. Fundamentos de Facto
- da impugnação da decisão da matéria de facto
Vêm os Recorrentes impugnar a decisão proferida sobre a matéria de facto, invocando o seu erro quanto aos pontos 12, 19, 25 a 28, 33, 34, 35, 36, 41, 46, 45, 54, 65, 69 a 75 dos factos provados e alíneas b), d), e) e f) dos factos não provados, requerendo a sua alteração.
São cumpridos os requisitos previstos no art.º 640.º n.º 1 al. a), b) e c) e n.º 2 al. a) do CPC pelo que importa proceder à sua apreciação.
- Quanto aos pontos 12 e 19 dos factos provados, têm o seguinte teor:
12. O fracção S tinha um considerável pé-direito no espaço situado entre a laje sobre o 2.º e a laje de cobertura, razão pela qual o construtor do imóvel nele introduziu uma mezanino ou mezzanine, correspondente a um andar intermédio situado entre o solo da fracção e o respectivo tecto, (3.º piso) onde construiu um quarto, uma casa-de-banho e uma sala. Espaço ao qual se acede por uma escada, construída pelo construtor a partir do chão da sala do 2.º piso, aumentando em cerca de 83,6 m2 a área útil de construção da fracção (cfr. fotografias juntas como docs. nºs 5, 6, 7, 8, 9 e 10 juntas com a contestação e “planta do duplex com envolventes. Piso1 (2.º A)” junta com a PI como doc. n.º 3 fls. 3 onde é identificado o espaço como desvão da cobertura.
19. No espaço situado entre a laje do terraço referido no ponto anterior sobre o 1.º piso e a cobertura foram construídos pelo R. uma divisão de sala, um espaço de closet e uma biblioteca, tendo, para o efeito, o R. alteado o telhado, fechando esse espaço, que já estava parcialmente coberto pelo construtor quando adquiriu a fracção, correspondendo esse aproveitamento a um aumento de cerca de 31,7m2 de área de construção, aumentando-se a superfície de pavimento do piso 2.
Pretendem os Recorrentes que destes pontos seja eliminada a sua parte final, que alude à área de construção, em concreto que do ponto 12 se retire: “aumentando em cerca de 83,6m2 a área útil de construção da fração (cfr. fotografias juntas como docs. nºs 5, 6, 7, 8, 9 e 10 juntas com a contestação e “planta do duplex com envolventes. Piso 1 (2.º A)” junta com a PI como doc. n.º 3 fls. 3 onde é identificado o espaço como desvão da cobertura.”; e que do ponto 19 se retire “correspondendo esse aproveitamento a um aumento de cerca de 31,7m2 de área de construção, aumentando-se a superfície de pavimento do piso 2.”
Alegam que os elementos probatórios constantes dos autos não permitem dizer que foi aumentada a área de construção do imóvel nos valores apontados, referindo que o terraço é parte comum e continua a ser aproveitado, como resulta dos pontos 10 e 24 dos factos provados, invocando ainda para fundamentar a sua pretensão o doc. 3 junto com a p.i. que aponta áreas diferentes e as declarações de parte do A., referindo ainda que as fotografias e a prova testemunhal não permitem confirmar ás áreas dos espaços.
O tribunal a quo fundamentou da seguinte forma a resposta a estes factos provados: “Para prova dos factos 10 a 24 o tribunal teve em conta as declarações das partes conjugadas com o depoimento das testemunhas AL, PA, JE, ATS, MF, AB, PM, PN JN, AF, FS e MML bem como nas fotografias juntas aos autos por ambas as partes.”. Regista-se ainda que no ponto 12 são mencionados os documentos de onde o tribunal retira a matéria ali enunciada.
No que respeita à determinação da dimensão da área de construção mencionada nestes factos provados, constata-se que a prova testemunhal não se apresenta como elemento probatório relevante. As testemunhas mostram ter conhecimento da realidade física do imóvel em questão, mas já não das áreas em concreto de cada uma das divisões, ainda que a testemunha AL, arquiteta, tenha indicado a área aproximada da mezanine em 70/80 m2 e falado de um aumento da área de construção em cerca de 80 m2. Também as fotografias a que o tribunal alude permitem apenas ter uma noção aproximada do espaço, mas já não das suas medidas ao certo.
Na verdade, o doc. 3 junto com a p.i. a que o tribunal alude no ponto 12, representa uma planta da fração, indicando no piso intermédio ou mezanine que foi contruída, as áreas de um quarto, uma sala e um WC que no total têm uma área de 54,50 m2 e não os 83,60 m2 a que alude o ponto 12 dos factos provados e na parte do terraço, uma sala de estar com a área de 16,50 m2 e um closet de 7,80 m2 o que dá um total de 24,30m2 e não os 31,70 m2 que constam do ponto 19.
As declarações de parte do R. nos excertos indicados pelos Recorrentes são apenas no sentido de que as divisões de cima são esconsas, o que as mencionadas fotografias juntas com a contestação também permitem perceber, nada ajudando na especificação das áreas em questão.
No entanto, temos junto aos autos o doc. 10 junto com a p.i. que representa uma informação do departamento de fiscalização da Câmara Municipal de Cascais, elaborado na sequência da deslocação à fração, que identifica de forma especificada as irregularidades urbanísticas nela detetadas, referindo-se em concreto e respetivamente nos seus pontos 3.2 e 3.3 ao aproveitamento do espaço com a construção da mezanine que concretiza em 83,6 m2 e à construção realizada no terraço de cobertura com a área de 31,7 m2.
Uma vez que estamos perante um documento emitido por entidade oficial, na sequência da visita e fiscalização realizada ao imóvel, não pode deixar de dar-se credibilidade às áreas que ali são indicadas com referência às irregularidades que detetaram, valores que são precisamente aqueles que são mencionados nos pontos de facto 12 e 19 impugnados.
No que se refere ao ponto 19, é verdade que essa área, situando-se num terraço que é parte comum por pertencer à cobertura do prédio, é de acesso exclusivo desta fração, pelo que sempre era uma área que já podia ser aproveitada pelo proprietário, ainda que com diferente utilidade. De qualquer modo foi aí realizada uma construção que permitiu um aproveitamento diferente daquele espaço, tal como se refere neste ponto, pelo que não há fundamento para a alteração pretendida pelos Recorrentes.
Os meios de prova indicados não admitem a alteração destes factos provados, improcedendo nesta parte a impugnação apresentada.
- Quanto aos pontos 25 a 27 dos factos provados:
Estes factos têm a seguinte redação:
Consta dos autos o documento designado de contrato promessa de compra e venda em que são primeiros outorgantes,: Herdeiros de MFC, JC, por si enquanto comproprietário e enquanto cabeça de casal e herdeiro da sua falecida mulher, com assinatura reconhecida pelo Cartório Notarial de Lisboa AP, SC, com assinatura reconhecida pelo Consulado Geral de Portugal em Londres e JFC com assinatura reconhecida pelo Consulado Geral de Portugal em Londres e segundo outorgante FC, com assinatura reconhecida pelo Cartório Notarial de Lisboa AP, constando da clausula primeira que os primeiros outorgantes são os únicos proprietários e legítimos possuidores da fracção autónoma destinada a habitação, designada pela letra “S”, correspondente ao 2º, no Bloco C, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua dos …, Bloco …, nº …, Bloco …, 2.º em Cascais descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º … e inscrito na matriz predial sob o art.º ….
26. Mais consta da Clausula segunda que “Os primeiros Outorgantes prometem vender ao segundo Outorgante e este promete, reciprocamente comprar-lhe, a fração autónoma identificada na clausula primeira, devoluta de pessoas e bens e livre de quaisquer ónus ou encargos, pelo valor de €1.100.000,00€, a ser pago de acordo com o estabelecido na clausula seguinte”.
27. Da clausula terceira consta que “O pagamento do preço acordado será efectuado da seguinte forma: 1.A título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de EUR: 350.000,00: (trezentos e cinquenta mil euros), entregue nesta data em 3 cheques nominativos sendo um cheque no valor de €233.333,34) passado à ordem do Primeiro Outorgante (…), um cheque de EUR: 58.333,33 emitido à ordem de SC (…) e um outro cheque em igual valor de EUR: 58.333,33 emitido à Ordem de JC (…). 2.O remanescente preço no montante de 750.000,00€ será pago em três cheques (…) simultaneamente com a outorga da escritura pública de compra e venda”.
Requerem os Recorrentes a sua eliminação da decisão de facto por estarem fundamentados em documentos cuja junção aos autos não foi admitida, referindo-se a matéria que não foi alegada pelo A. na petição inicial.
No que respeita a estes factos, os mesmos devem ser eliminados da decisão de facto, conforme requerido pelos Recorrentes, pelas razões já apontadas quando da apreciação da anterior questão da suscitada da nulidade da sentença, procedendo nesta parte a impugnação.
- Quanto ao ponto 28 dos factos provados tem o mesmo a seguinte redação.
28. No dia 16 de dezembro de 2019 os RR. compareceram no Cartório Notarial de Cascais de LB e declararam que pela escritura de compra e venda junta como doc. 1 com a PI vendem ao Autor, que por sua vez declarou aceitar, pelo preço declarado de €750.000,00 que declararam já ter recebido, "a fracção autónoma, individualizada pela letra "S" que constitui o Bloco C - terceiro piso (2º. andar) um fogo designado pela letra A, com um estacionamento para carro designado pelo nº. 24 e uma arrecadação designada pelo nº. 18, localizados no primeiro piso (cave) do bloco B, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, situado na Quinta da … - Lote …, Rua … N.º …, concelho de Cascais, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais-1 sob o número … da freguesia de Cascais, submetido ao regime da propriedade horizontal conforme Ap. 43 de 1997/04/21 e registada a aquisição a favor de JC e mulher MFC pela AP. 23 de 1998/09/09;
Alegam os Recorrentes o erro deste ponto facto quanto à data ali indicada, uma vez que a escritura de compra venda teve lugar no dia 16 de setembro de 2019 e não 16 de dezembro como ali consta, invocando para o efeito o doc. 1 junto com a p.i. que constitui a cópia da escritura pública que o revela.
Terá existido um lapso do tribunal na menção à data da escritura, já que a data alegada pelo A. na p.i. foi a de 16.09.2019 o que foi aceite pelos RR. e resulta do documento 1 junto com a p.i. que documenta a escritura pública realizada.
Procede a alteração defendida pelos Recorrentes, alterando-se a data que consta deste ponto 28 dos factos provados para dele passar a constar 16 de setembro de 2019, em lugar de 16 de dezembro de 2019.
- Quanto ao ponto 34 dos factos provados tem a seguinte redação:
34. Ainda em abril de 2019, e enquanto decorriam as negociações que viriam a materializar-se na venda acima referida, o 1º R. disponibilizou ao A., a pedido deste, e por e-mail, planta do “duplex com envolventes” relativa a “fracção de habitação” e ao “desvão de cobertura” junta com Doc. 3 com a PI.
Requerem os Recorrentes a alteração deste ponto, de modo a que se dê como provado o seguinte:
34. Ainda em abril de 2019 e enquanto decorriam as negociações que viriam a materializar-se na venda acima referida, o 1º R. disponibilizou ao A., a pedido deste, e por e-mail, planta do certificado energético, bem como disponibilizou ao Autor antes da compra, a licença de habitação, a caderneta predial, a certidão permanente e as telas finais do imóvel.
Invocam para fundamentar a alteração pretendida o doc. 3 junto com a p.i. que menciona expressamente “certificado energético”, o doc. 3 junto pelo A. a 19.10.2021, os doc. 27 e 28 juntos com a contestação e o doc. 1 junto pelos RR. a 21.05.2021 conjugado com as declarações de parte do A. e do 1º R. nos excertos de gravação que identifica, referindo que deve constar dos factos provados o envio de outra documentação ao A.
O doc. 3 junto com a p.i. representa um email enviado pelo R. ao A. com denominada Planta do Duplex com envolventes. A menção a certificado energético aparece apenas na identificação do assunto do referido email, não se justificando a alteração deste ponto de facto, quando nas plantas juntas não há qualquer menção a tal qualificação.
O R. entende que deve ficar a constar ainda que enviou ao A., a licença de habitação, verificando-se que o doc. 3 junto pelo A. com o requerimento probatório de 19/10/2021 mostra envio de tal documento via whatsapp a 24/04/2019.
Os doc. 27 e 28 juntos com a contestação representam uma troca de emails entre as partes, datada de junho de 2019 em que o A. solicita ao R. o envio das plantas de estabilidade, água e esgotos do apartamento e o R. refere ter solicitado junto da CMC as telas finais do projeto de arquitetura, rede de água e de esgotos e plano de eletricidade, sendo que o documento 1 junto pelo R. a 21/05/2021, atesta apenas a realização de tal pedido à CMC.
Nas declarações que prestou em audiência de julgamento o A. refere que em razão das obras de remodelação que quis fazer no apartamento o arquiteto pediu-lhe uma séria de documentos e que o R. lhe entregou uma pasta com documentos que enviou ao arquiteto com umas folhas grandes, pelo que percebeu que eram plantas, aceitando ainda que antes lhe havia sido enviada a licença de habitação.
Também o 1º R. nas suas declarações refere que entregou ao A. a caderneta predial e as telas finais que pediu à Câmara.
Importa, no entanto, ter ainda em conta o teor do doc. 10 junto pelo A. a 19/10/2021 que mostra as plantas da fração que lhe foram enviadas pela administração do condomínio a seu pedido em fevereiro de 2020, o que indicia que não as tinha anteriormente, sendo que o que ele recebeu por parte do R. antes da escritura foi precisamente a planta que consta do doc. 3 junto com a p.i. a que alude este facto impugnado.
Os elementos probatórios indicados pelos Recorrentes permitem perceber que foram entregues ao A. outros documentos, mas não permite saber quais foram eles em concreto, nem tão pouco o seu teor, com a única exceção da licença de habitação.
Nestes termos, procede apenas parcialmente a impugnação apresentada a este ponto de facto, no sentido de lhe ser aditado o envio da licença de habitação, alterando-se a sua redação que passa a ser a seguinte:
34. Ainda em abril de 2019, e enquanto decorriam as negociações que viriam a materializar-se na venda acima referida, o 1º R. disponibilizou ao A., a pedido deste, e por e-mail, planta do “duplex com envolventes” relativa a “fracção de habitação” e ao “desvão de cobertura” junta com Doc. 3 com a PI, bem como a licença de habitação.
- Quanto aos pontos 35 e 36 dos factos provados, têm o seguinte teor:
35. Disponibilizou igualmente, o R. JC ao A, a 18 de Abril de 2019 um quadro que enumerava as divisões de que o apartamento se compunha e respetivas áreas, designado de “Área do Apartamento de JC sito na Rua …, … Bloco … - 2.º Cascais (Doc. 4 junto com a PI),
36. Tendo este R, posteriormente, emendado a área da cozinha de 24,06 m2 para 14,80 m2, passando a área coberta do apartamento a ser de cerca de 220m2.
Pretendem os Recorrentes a alteração destes factos provados de modo a que passem a ter a seguinte redação:
35. Disponibilizou igualmente, o R. JC ao A., a 18 de Abril de 2019 a pedido expresso do próprio A. um quadro que enumerava as divisões de que o apartamento se compunha e respetivas áreas licenciadas e não licenciadas, áreas essas que foram medidas à mão pelo R. JC, de forma imprecisa, designada “Área do Apartamento de JC sito na Rua …, … Bloco … 2.º Cascais.
36. Tendo este R, posteriormente, emendado a área da cozinha que tinha medido à mão de 24,06 m2 para 14,80 m2.
Invocam como meios de prova para fundamentar a alteração pretendida o doc. 3 junto com a p.i. em confronto com o doc. 4 que revelam disparidades nas medidas da fração, bem como as declarações de parte do A. que refere ter solicitado as medidas das áreas.
No que respeita à alteração pretendida ao ponto 35, é irrelevante saber como é que o R. chegou às medidas que indicou ao A. no documento em questão, sendo que além do mais, o único elemento probatório indicado pelos Recorrentes suscetível de suportar a alteração pretendida são as declarações de parte do 1º R. que é parte interessada no desfecho da ação, não podendo ter-se as mesmas como credíveis nesta parte; por outro lado, o doc. 4 em questão não distingue áreas licenciadas de não licenciadas pelo que não se vê fundamento para a alteração proposta.
Já o ponto 36 dos factos provados alude à retificação da área da cozinha que foi feita pelo R., concluindo depois que a área coberta do apartamento passa a ser de cerca de 220m2.
Na verdade, do doc. 3 junto com a p.i. invocado pelos Recorrentes não resulta que a área coberta da fração era esta, mas efetuando a retificação da área da cozinha no quadro que representa o doc. 4 junto com a p.i. enviado pelo R. ao A., a que alude o ponto anterior, chegamos a uma área indicada de 219,60 m2. Por outro lado, se tivermos em conta a área coberta da fração que consta da certidão matricial do imóvel junta com a p.i. como doc. 2, onde está indicada uma área bruta privativa de 108,60 m2 e o conjugarmos com o doc. 10 junto com a p.i. emitido pela CMC que indica um aproveitamento do espaço com as construções da mezanine e no terraço numa área respetivamente de 83,60 e 31,70 m2, chegamos a uma área total de 223,90 m2.
Assim, verifica-se que a resposta dada pelo tribunal a quo a estes factos encontra suporte na prova constante dos autos, sendo que os elementos probatórios indicados pelos Recorrentes não determinam as alterações por eles pretendidas, nesta parte.
- Quanto aos pontos 33, 45 e 54 dos factos provados e alíneas b), d) e e) dos factos não provados têm o seguinte teor:
33. O 1.º R. não disse ao A. antes da celebração da escritura que as alterações às telas finais referidas em 12, 13, 16, 19 e 20 não estavam licenciadas pela Câmara Municipal de Cascais, tendo o A. comprado convicto que estava tudo legal.
45. Na altura a condómina PR disse ao A. que o terraço referido em 17., que o A julgava ser parte integrante da fracção que adquiriu, era parte comum, compropriedade de todos os condóminos e que não estava licenciada construção de divisões no mesmo, mais o informou que tinha havido uma decisão judicial nesse sentido.
54. O A. estava convicto aquando da aquisição da fracção que o espaço fechado referido em 19 era parte integrante do andar que adquiriu aos RR, e não parte comum.
b) o Réu informou o Autor que o construtor não tinha procedido à legalização das alterações referidas em 12, 13, 16, 19 e 20.
d) Autor tinha pleno conhecimento da situação de não legalização da mezzanine e do balcão, tendo insistido apesar disso durante mais de um ano pela compra do apartamento, só tendo os Réus decidido vendê-lo devido à viuvez do primeiro Réu por falecimento da sua mulher por doença oncológica e à situação de desemprego dos segundos Réus, que os motivaram a vender o imóvel.
e) O assunto da área legal do imóvel foi comunicado e discutido em várias ocasiões pelo A. com o primeiro dos Réus.
Requerem os Recorrentes que a matéria dos pontos 33, 45 e 54 seja tida como não provada e que os factos constantes das alíneas b), d) e e) sejam considerados provados, a matéria da al. d) com a seguinte alteração:
d) Autor tinha pleno conhecimento da situação de não legalização da mezzanine e do balcão, tendo insistido apesar disso durante mais de um ano pela compra do apartamento.
Para fundamentar a alteração pretendida invocam as declarações de parte do A. e do 1.º R. nos excertos que indicam, os doc. 5 e 10 juntos com a p.i. e o doc. 3 junto pelo A. a 19.10.2021.
Nas declarações que prestou o A. revelou saber que o R. abriu um vão de janela, transformou a piscina de origem num jacúzi e alteou o telhado que fechou “para abrir uma velux”, contudo, uma coisa é o A. saber a realidade física do imóvel, que não há dúvida que conhecia, bem como a circunstância do mesmo ter sido alvo de alterações, outra diferente é o conhecimento de que tais obras não haviam sido licenciadas e que eram ilegais, conhecimento que nas suas declarações o mesmo rejeita ter tido.
Os Recorrentes invocam o doc. 10 junto com a p.i. onde consta que não foi permitido aos fiscais o acesso à fração num dia em que se deslocaram ao local, para daí retirar que o A. sabia das irregularidades da fração.
Esta menção não permite que daí se retire a conclusão pretendida pelos Recorrentes, já que o A. foi o primeiro a admitir que não havia pedido autorização à Câmara para a realização das obras que estava a fazer e que sabia ser devida por ter aberto um buraco na laje, referindo que o seu receio com a denúncia tinha a ver com esse facto.
As declarações de parte do 1º R. sobre esta matéria não merecem a credibilidade do tribunal, já que naturalmente vão ao encontro dos factos que alega, sendo parte interessada no desfecho da ação. A credibilidade das suas declarações é posta em causa desde logo por se verificar que nunca deu a conhecer ao A. o litígio que teve com o condomínio sobre a obra que fez no terraço e a decisão do TRL transitada em julgado, que só enviou ao A. mais tarde quando este foi informado por terceiro da sua existência. Não podem assim aceitar-se como verdadeiras as suas declarações sobre esta matéria. Veja-se até que a dada altura o mesmo refere que o construtor nunca lhe disse que a mezanine era ilegal, pelo que não sabendo que era ilegal também não podia transmitir essa informação ao A.
Também os invocados doc. 3 junto pelo A. a 19/10/2021 e doc. 5 junto com a p.i. não são suscetíveis de determinar a alteração da decisão sobre esta matéria, já que os mesmos apenas mostram que o A. teve conhecimento do estado físico do imóvel que adquiria, mas não permitem concluir que o mesmo sabia da irregularidade ou falta de licenciamento das alterações que haviam sido introduzidas na fração, quer pelo construtor, quer pelo R.
Os elementos de prova indicados pelos Recorrentes não determinam a alteração desta matéria de facto no sentido pretendido, improcedendo a impugnação apresentada nesta parte.
- Quanto ao ponto 41 dos factos provados tem a seguinte redação:
41. A fracção foi entregue ao A. pelos RR. em data não anterior a 23/09/2019.
Pretendem os RR. a alteração deste ponto facto no que respeita à data ali referida, para que dele fique a constar que a fração foi entregue na data da escritura a 16 de setembro de 2019.
Fundamentam a alteração no doc. 4 junto pelo A. a 19.10.2021 e nas declarações de parte do 1º R.
O tribunal a quo motivou a resposta a este facto precisamente no referido doc. 4 e nas declarações de parte do 1º R.
O documento em questão representa um print de mensagens trocadas entre o A. e o 1º R. delas constando a pergunta do A. no sentido de saber se a mudança do R. fica terminada no dia 23 e a resposta afirmativa do 1º R., o A. referindo que precisa de ir à casa com arquitetos e engenheiros, para começar as obras no dia 24, em vez de a 17, solicitando que as chaves sejam entregues na escritura para que pudesse ir ao imóvel.
Nas suas declarações de parte prestadas em audiência, o 1º R. afirma que procedeu à entrega das chaves ao A. no dia da escritura, que foi a 16.09.2019.
Daqui resulta que as chaves do imóvel terão sido entregues ao A. no dia da escritura, mas que o mesmo só ficaria na inteira disponibilidade deste a partir de 23.09.2019, dia em que os RR. concluiriam a sua mudança.
Nestes termos, considera-se que este ponto de facto deve ser alterado, não inteiramente nos termos propostos pelos Recorrentes, mas antes de forma a refletir esta mesma realidade.
Determina-se assim a alteração do ponto 41 dos factos provados de forma a que o mesmo passe a ter a seguinte redação:
41. As chaves da fração foram entregues pelo 1º R. ao A. na data da escritura a 16.09.2019, ficando a mesma na sua inteira disponibilidade a partir de 23.09.2019 data em que os RR. concluíram a mudança.
- Quanto ao ponto 46 dos factos provados tem o seguinte teor:
46. O A. confrontou o 1º. R com o dito pela condómina e este confirmou que era verdade ter corrido o processo em causa, tendo posteriormente enviado ao A, por e-mail, datado de 06.02.2020, cópia do Acórdão da Relação de Lisboa, transitado em julgado (cfr. docs. 6 e 7 juntos com a pi).
Requerem os Recorrentes a alteração da redação deste ponto de facto no sentido de passar a ter a seguinte redação:
46. O 1.º R. enviou ao A. por email datado de 06.02.2020, cópia do Acórdão da Relação de Lisboa, transitado em julgado.
Referem apenas que os documentos a que o tribunal alude apenas permitem constatar o envio deste documento e não que tenham existido conversações prévias relativamente à existência dessa decisão.
A alteração a este ponto de facto estava dependente da alteração do ponto 45 também peticionada pelos Recorrentes, que não veio a proceder, do qual consta que o A. foi informado da existência de uma decisão judicial sobre a parte comum do prédio em questão, na sequência do que consta do ponto 44 da decisão que não foi impugnado, que revela uma visita à fração em janeiro de 2020 por parte da administradora do condomínio e da condómina PR.
O modo como o A. obteve informação da existência desta decisão judicial é por ele também esclarecida nas declarações de parte que prestou em audiência de julgamento.
Aliás a evidência dessas conversações prévias resulta da circunstância do A. não poder adivinhar a existência de tal decisão judicial, informação que sempre teria que lhe ter sido transmitida por alguém, já que também não se encontra motivo para que o R. o tivesse feito por sua iniciativa naquela data, quando não o tinha feito em data anterior.
Improcede assim a impugnação apresentada nesta parte.
- Quanto ao ponto 65 dos factos provados tem a seguinte redação:
65. MF da administração do condomínio enviou ao A. as telas finais via whatsApp no dia 3 de Fevereiro de 2020 juntas como doc. 10 com o req.º ref.ª 40182470.
Pretendem os Recorrentes a alteração deste ponto de facto para passar a ter a seguinte redação:
65. Através do n.º +351 9.. … … foram enviadas via whatsApp no dia 3 de Fevereiro de 2020, duas plantas, conforme doc. 10 com o req.º ref.ª 40182470.
Alegam que neste documento só está identificado o n.º do telemóvel e não que os documentos foram enviados por MF, e que apenas foram enviadas as plantas e não a totalidade do projeto de arquitetura, rede de águas e esgotos e planos de eletricidade.
A alteração pretendida pelos Recorrentes a este facto apresenta-se como totalmente inútil para a decisão da causa, na medida em que é irrelevante saber quem é que enviou os documentos ao A., bem como a qualificação dos documentos em questão como “telas finais” ou como plantas.
Não deixa porém de referir-se que o doc. 10 em questão, junto pelo A. a 19.10.2021 e que se reporta ao print dos documentos enviados por whatsapp, tem correspondência nos doc. 5 e 12 junto com a p.i. que melhor os representam, aludindo o doc. 12 a telas finais, dele também constando um agradecimento do A. dirigido a “Sr.ª D. MF”.
Improcede por isso a impugnação também nesta parte.
- Quanto ao ponto 69 dos factos provados tem a seguinte redação:
69. A demolição do piso superior- mezanino, determinará a diminuição o valor de mercado da fracção do A. dada a menor área que efetivamente pode ser utilizada, menos 83,6 m2.
Pretendem os Recorrentes que este facto seja alterado para passar a ter a seguinte redação:
69. A demolição do piso superior- mezanino, bem como as restantes alterações não licenciadas não determinam a diminuição o valor de mercado da fracção do A. uma vez que o valor de mercado dessa fração mesmo sendo retiradas todas as alterações é igual ou superior ao valor pelo qual o A. adquiriu o imóvel.
Invoca para fundamentar a alteração os factos provados nos pontos 28 e 79, bem como o depoimento das testemunhas AB, PM, AF, PN, bem como as declarações de parte do R.
Sobre esta alteração suscitada cumpre fazer duas observações prévias:
Em primeiro lugar, a decisão do tribunal sobre a matéria de facto deve ter em conta os factos essenciais que integram a causa de pedir e as regras do ónus da prova, sendo que no que se refere a esta matéria é ao A., atenta a causa de pedir que apresenta, que compete fazer prova da diminuição do valor da fração em razão das obras ilegais nela existentes, não cabendo ao R. qualquer ónus de provar que não há diminuição do valor.
Em segundo lugar, este facto não se reporta ao valor que o A. pagou pelo imóvel, apenas se limita a confrontar o valor de mercado do mesmo em face de duas realidades distintas: uma com um piso superior com a mezanine e uma área de utilização de mais 83,6 m2 e outra sem esse piso e essa área utilizável. Refira-se ainda que o valor de mercado de um bem não tem necessariamente correspondência com o valor pelo qual o bem é adquirido, no qual outros fatores podem interferir - o valor que o A. pagou efetivamente pela fração não se confunde com o seu valor de mercado, na medida em que existem elementos subjetivos que podem determinar que uma pessoa dê mais ou menos dinheiro por um bem.
O que afirma este facto provado é na prática uma evidência ou facto notório, já que a generalidade das pessoas percebe que um imóvel que tem um piso intermédio que permite o seu aproveitamento numa área adicional de 83,6 m2 tem um valor de mercado superior do que se não o tivesse, pelo que a sua demolição necessariamente que o desvaloriza. É aliás o R. o primeiro a admitir na sua contestação que a obra em questão foi feita pelo construtor de modo a valorizar as frações, permitindo o seu melhor aproveitamento.
Estabelece o art.º 412.º n.º 1 do CPC que os factos notórios não carecem de alegação e prova, devendo considerar-se como tais os factos que são do conhecimento geral.
Como refere o Acórdão do STJ de 13 de fevereiro de 2008 no proc. 07S3386 in www.dgsi.pt : “o conhecimento geral que torna um facto notório, para efeitos do n.º 1 do artigo 514.º, é um conhecimento de tal modo amplo, com um grau de divulgação do facto tão elevado, que permita afirmá-lo como sabido da generalidade, ou grande maioria, das pessoas que possam considerar-se regularmente informadas, e por estas reputadas como verdadeiro. Pode ser um acontecimento de que todos se aperceberam directamente. E pode ser um facto cuja notoriedade resulta, por via indirecta, de raciocínios formados sobre factos observados pela generalidade dos cidadãos, caso em que a notoriedade só pode ser considerada pelo juiz se adquirir a convicção de que o facto originário foi percebido pelo comum dos cidadãos, regularmente informado, e de que as operações lógicas para chegar ao facto derivado estavam ao alcance do homem de cultura média.”
O facto notório, por via da sua perceção e conhecimento pela generalidade das pessoas, adquire um carater de certeza, que leva o legislador a admitir que o mesmo seja considerado no processo, dispensando a sua prova.
A esta luz, verifica-se que o facto que consta do ponto 69 dos factos provados não pode deixar de considerar-se um facto notório, já que a generalidade das pessoas percebe que a demolição de um piso intermédio de um imóvel com a área de 83,6 m2 diminuirá o seu valor, sendo isso perfeitamente percetível pelo homem médio.
Os elementos de prova indicados pelos Recorrentes, designadamente os depoimentos das testemunhas e declarações de parte do R. referem-se à sua perceção sobre o valor do imóvel, pretendendo os Recorrentes confrontar esses valores com o montante pelo qual a fração foi vendida, o que não corresponde ao facto alegado pelo A. e a que o tribunal aqui dá resposta.
Em face do exposto, conclui-se que os meios de prova indicados pelos Recorrentes não determinam a alteração deste ponto de facto nos termos em que o requerem, improcedendo a impugnação nesta parte.
- Quanto aos pontos 70, 71, 72, 73 e 74 dos factos provados têm o seguinte teor:
70. O A propunha-se, uma vez as obras concluídas, utilizar o apartamento para casa de morada de família, constituída por si, pela sua mulher e por dois filhos menores, um rapaz e uma rapariga, e afetar o piso superior da fracção, composto de dois quartos e uma casa de banho, aos dois filhos menores do casal, o que não poderá fazer.
71. O que se traduz num enorme desgosto para si, dadas as expectativas que tinham criado em relação a viver fora de Lisboa, do largo do Carmo, onde habitam, numa perspectiva de vida saudável que o A. pretendeu criar para si e para os seus com a aquisição da habitação objecto dos presentes autos.
72. O A e os seus familiares têm que continuar a ter residência no centro de Lisboa, pelo menos até ao levantamento do embargo, com índices de poluição e de ruído maiores e maiores dificuldades de circulação de trânsito e de estacionamento do que no local onde se situa a fracção em causa nos autos.
73. O A. ansiava que a sua família, nomeadamente nos seus filhos menores de pudessem disfrutar mais dos espaços verdes, da praia e fazer actividades, tais como andar de bicicleta ao ar livre, o que ainda não se concretizou.
74. Todos estes factores conduziram a que o A. ficasse desgostoso e desgastado.
Pretendem os Recorrentes que estes factos sejam considerados não provados.
Referem que o depoimento da testemunha AL não incide sobre esta matéria e que o depoimento da testemunha PA, sobrinho do A. e as declarações do A. não são credíveis, por serem diretamente interessados no resultado da causa, não existindo elementos de prova que permitam dar estes factos como provados, nem sequer quanto à existência de filhos do A.
O tribunal a quo fundamentou a resposta a estes factos nas declarações do A. conjugadas com o depoimento das testemunhas AL e PA.
Verifica-se, na verdade, que o depoimento da testemunha AL, invocado pelo tribunal, não permite o esclarecimento destes factos. Esta testemunha, arquiteta, conhece no essencial a matéria relacionada com as obras que o A. pretendia realizar na fração que adquiriu, que esclareceu apenas serem no sentido de ajustar o imóvel às suas necessidades.
Estes factos foram explicados pelo A. nas declarações que prestou em audiência, afirmando as condições em que se encontrava a viver com a sua família no Largo do Carmo, em Lisboa e a vontade que tinham em mudar-se para Cascais e para um ambiente mais calmo, com as vantagens que via nessa mudança também para os seus filhos.
O art.º 466.º do CPC refere-se às declarações de parte, enquanto meio probatório, estabelecendo no seu n.º 3 que “o tribunal aprecia livremente as declarações das partes, salvo se as mesmas constituírem confissão.”
Como nos diz, a respeito da valoração deste meio prova, o Acórdão do TRP de 18 de maio de 2017, no proc. 3456/16.6T8VNG.P1: “A norma não fornece, contudo, qualquer pista sobre o modo como essa apreciação deverá ser feita, designadamente se as declarações da parte apenas devem ser aceites como prova complementar ou supletiva dos demais meios de prova, se devem ser aceites como mero princípio de prova ou se podem ser suficientes para permitir ao tribunal julgar provados factos favoráveis é apenas demonstrados através das suas declarações. Não tendo o legislador tomado posição sobre esse aspecto parece que o intérprete não deve assumir aí uma atitude dogmática, de puro princípio, seja ela qual for. Se não basta à parte alegar um facto para que o tribunal o tenha de aceitar e se o direito ao contraditório implica que tendo um facto sido impugnado pela parte contrária ele deve ser objecto de produção de prova que o demonstre, parece adequado entender que, em condições normais, para fazer a prova de um facto favorável a uma das partes não será suficiente que esse facto seja afirmado pela própria parte no decurso das suas declarações de parte.”
As declarações das partes, enquanto meio de prova, têm de ser ponderadas com todas as cautelas pelo tribunal, não podendo olvidar-se que as partes estão diretamente interessadas no desfecho da ação e que, por isso, não raras vezes prestam declarações de forma não isenta e comprometida. Na medida em que incidem muitas vezes sobre factos controvertidos que lhes são favoráveis, as declarações da parte não podem, em regra, ser consideradas como suficientes para determinar a verificação desses mesmos factos, a menos que a sua conjugação com outros elementos de prova permita conclui-lo.
Na situação em presença, é evidente que o A. se apresenta como parte interessada nos autos, contudo, as suas declarações sobre esta matéria, para além de encontrarem suporte no depoimento da testemunha PA, seu sobrinho, este sem qualquer interesse direto na presente ação, apresentam-se como perfeitamente plausíveis e também por isso credíveis.
De considerar ainda, que as condições de habitação no centro de Lisboa, em particular no Largo do Carmo, são um facto notório para quem tenha um mínimo conhecimento da cidade, além de que a intenção do A. quanto à utilidade que o mesmo pretendia dar à fração em causa só será do conhecimento de alguém com quem o mesmo tenha uma relação de maior proximidade ou familiaridade. Por outro lado, o facto de não estarem juntas aos autos as certidões de nascimento dos filhos do A., não constitui problema de maior nesta afirmação que consta do ponto 70 dos factos provados, uma vez que a relação de filiação não constitui aqui um facto integrante da causa de pedir, referindo-se a testemunha PA a dois filhos do A. menores com 7 e 8 anos.
Conclui-se por isso que as declarações de parte do A. e o depoimento da testemunha PA sobre esta matéria se apresentam como credíveis, assim tendo sido consideradas pelo tribunal de 1ª instância como suficientes para formar a sua convicção de dar como assente estes factos, o que se aceita, não havendo fundamento para a alteração da decisão de facto, improcedendo nesta parte a impugnação apresentada.
- Quanto ao ponto 75 dos factos provados tem o seguinte teor:
75. Se o A. tivesse tido consciência da verdadeira área útil de construção da fração, antes da outorga da escritura, tê-la-ia adquirido embora por preço inferior, correspondente à diferença entre a área útil construída e a área útil de construção licenciada, que só veio a verificar após a escritura.
Entendem os Recorrentes que deve ser alterada a redação deste ponto de facto, no sentido de do mesmo passar a constar:
75. O A. declarou que não teria adquirido a fração autónoma, se as áreas relativas à mezzanine e ao terraço não estivessem aproveitadas.
Alegam, em primeiro lugar, que ao A. foi dado conhecimento da área de construção da fração e, por outro lado que das declarações do A. e também do depoimento da testemunha PA, nos excertos do seu depoimento que indicam, resulta que o A. não teria adquirido a fração
O tribunal a quo fundamentou a resposta a este facto apenas nas declarações de parte prestadas pelo A.
Das declarações de parte do A. e do depoimento da testemunha PA decorre que o A. se arrependeu de ter adquirido a fração em causa, após ter sido confrontado pela CMC com a necessidade de proceder á demolição das obras não licenciadas com a construção da mezzanine e no terraço de cobertura, por não poder afetar a fração à residência da sua família, como pretendia, esclarecendo o A. que a alegação de que a teria adquirido por outro preço resulta do facto de já ter realizado algumas obras no imóvel, não lhe sendo por isso possível proceder à sua restituição no estado em que este lhe foi entregue.
Estamos perante uma situação em que “a posteriori” e em razão das circunstâncias atuais o A. vê a anulação do negócio como inviável pelo facto de não poder entrega-lo como o recebeu, ainda que tal venda não lhe interessasse, avaliando que ainda assim o teria adquirido por um preço inferior.
Os esclarecimentos prestados pelo A. e pela testemunha PA sobre esta matéria admitem que se tenha como provado o que consta deste ponto de facto, não determinando a alteração proposta pelos Recorrentes, que nesta parte também improcede.
- Quanto à alínea f) dos factos não provados tem a seguinte redação:
f) o embargo das obras nada tem a ver com as alterações feitas pelo construtor.
Defendem os Recorrentes que este facto deve ser dado como provado.
O tribunal a quo motivou da seguinte forma a respos a este facto: “os RR. não fizeram qualquer prova sendo mesmo contrariado pelo próprio embargo e pelas declarações do 1º R. e da testemunha AL.”.
Alegam que foram as obras realizadas pelo A. que causaram a queixa feita à CMC, que determinou que a mesma se deslocasse ao local e embargasse a obra.
Invocam como meio de prova suscetíveis de determinar a alteração pretendida: os doc. 12 a 26 juntos com a contestação que são fotografias que mostram o estado da fração com as obras feitas pelo A.; o doc. 7 junto pelo A. a 19/10/2021 que permite ver as queixas dos condóminos; o depoimento das testemunhas Joseane Ellwanger da gestão do condomínio e MF também da administração do condomínio, que foi visitar a fração do A. e as obras que o mesmo estava a fazer; as declarações de parte do A. que esclarece que um dos condóminos o advertiu que ia fazer uma denuncia à CMC das obras que estava a realizar; as declarações de parte do R. que disse que foram as obras realizadas pelo A. que determinaram a queixa à CMC e o embargo subsequente.
Não há controvérsia na questão de que a fiscalização da CMC e o subsequente embargo foi desencadeada por uma denúncia que incidiu sobre as obras que estavam a ser realizadas pelo A. na fração que havia adquirido.
A circunstância da fiscalização ter sido despoletada pela alterações que o A. estava a fazer na fração, não permite que se diga que foram apenas estas que causaram o embargo, na medida em que o embargo incidiu sobre todas as irregularidades que foram detetadas no imóvel, que na sua maior parte não são imputáveis ao A. como melhor resulta do doc. 10 junto com a p.i., documento da CMC que no seu ponto 3 elenca as seis irregularidades urbanísticas detetadas, onde se integram designadamente a construção da mezanine e clarabóias feita pelo construtor (pontos 12 a 14 dos factos provados) e a construção realizada no terraço pelo R. (pontos 19 e 20 dos factos provados).
Tal basta que concluir que os meios de prova indicados pelos Recorrentes não permitem que se tenha como provada esta matéria a que alude a al. f) dos factos não provados, improcedendo a impugnação por eles apresentada também nesta parte.
*
Em conclusão, procede apenas em parte a impugnação da decisão da matéria de facto apresentada pelos Recorrentes, em conformidade com o que se eliminam os pontos 25 a 27 dos factos provados e se alteram os pontos 28, 34 e 41 dos factos provados nos termos que ficaram expostos, improcedendo a impugnação em tudo o mais.
*
Resultaram provados os seguintes factos:
1. Mostra-se descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais o prédio urbano situado na Quinta da … – Lote …-…, sito na Rua …, n.º … inscrito na matriz com o n.º … composto por edifício de três Blocos designados por “A” “B” “C” de 4 pisos, sendo o 1.º em cave.
2. O prédio referido em 1. foi constituído em propriedade horizontal por escritura pública lavrada no 2.º Cartório Notarial de Cascais no dia 14 de Abril de 1997, sendo composto pelas fracções A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R. e S cfr. Doc. 1 junto com a contestação
3. Mostra-se descrita na 1.ª Conservatória do registo Predial de Cascais com o n.º …/…-S a fracção autónoma correspondente ao BLOCO C - TERCEIRO PISO (2.º andar ) um fogo designado pela letra A, com um estacionamento para carro designado pelo n.º 24 e uma arrecadação designada pelo n.º 18, localizados no 1.º piso (cave) do Bloco B" cfr certidão permanente do registo predial que os Réus juntaram como doc. nº 1 com a contestação.
4. O título constitutivo da propriedade horizontal, onde se insere a fracção em causa nos autos junto como doc. nº 2 com a contestação outorgado em 14/04/1997, descreve a fracção S nos seguintes termos: "FRACÇÃO S – 3º. Piso (SEGUNDO ANDAR) - um fogo designado pela letra A, com um estacionamento para carro designado pelo número vinte e quatro e uma arrecadação designada pelo número 18, localizados no 1º. Piso (cave) do Bloco B - Atribuem-lhe o valor de onze milhões trezentos e vinte e oito mil escudos, que corresponde à permilagem de cinquenta e nove". 5. As partes comuns do prédio são igualmente descritas no título constitutivo, referindo-se no mesmo "que fazem parte comum do prédio, a portaria e o logradouro" e "que ficará afecto ao uso exclusivo das fracções autónomas designadas pelas letras "A", "B", "C", "F", "G", "H", "I", "O", "P" e "Q", as partes do logradouro que lhes são contíguas, respectivamente com as áreas de cento e trinta, oitenta e quatro, duzentos e setenta e dois, cento e trinta, oitenta, cento e oitenta e cinco metros quadrados, as quais se encontram devidamente demarcadas no local".
6. No âmbito do processo n.º 440/1992 da Câmara Municipal de Cascais referente à construção do condomínio foi emitido o Alvará de Licença de utilização n.º 282 de 29/04/1997 após aprovação das telas finais.
7. Consta da caderneta predial urbana, relativa ao artigo matricial nº 13721 NIP, da União das Freguesias de Cascais, junta como doc. nº3 com a contestação, que a fracção S, correspondente ao 2º do prédio sito na Rua …, Bloco …, nº …, Quinta da …, Cascais, destinada a habitação tem três divisões, uma permilagem de 59,0000, 1 piso, e uma área de 117,3835 m2.
8. Aquando da inscrição do prédio na matriz em 10/04/1997 foi especialmente referido na declaração para inscrição de prédios urbanos na matriz que a fracção S possuía dois terraços (cfr. declaração que se junta como doc. nº 11 com a contestação).
9. O primeiro Réu e a sua falecida Mulher adquiriram em 1998 a referida fracção.
10. A urbanização é constituída por 3 blocos separados e respectivos apartamentos em cada cobertura, tendo os blocos sido construídos sucessivamente, e a urbanização realizada numa segunda fase.
11. Os apartamentos nas coberturas de acordo com as telas finais são todos de tipologia idêntica T2, semelhante à fracção vendida.
12. O fracção S tinha um considerável pé-direito no espaço situado entre a laje sobre o 2.º e a laje de cobertura, razão pela qual o construtor do imóvel nele introduziu uma mezanino ou mezzanine, correspondente a um andar intermédio situado entre o solo da fracção e o respectivo tecto, (3.º piso) onde construiu um quarto, uma casa-de-banho e uma sala. Espaço ao qual se acede por uma escada, construída pelo construtor a partir do chão da sala do 2.º piso, aumentando em cerca de 83,6 m2 a área útil de construção da fracção (cfr. fotografias juntas como docs. nºs 5, 6, 7, 8, 9 e 10 juntas com a contestação e “planta do duplex com envolventes. Piso1 (2.º)” junta com a PI como doc. n.º 3 fls. 3 onde é identificado o espaço como desvão da cobertura.
13. Foram executadas pelo construtor duas claraboias (tipo velux) no designado 3.º piso ou sótão referido em 12..
14. Em todos os apartamentos das coberturas dos 3 blocos o construtor o fez, tendo tal sido prática comum em toda a urbanização, o que valorizava as fracções.
15. As fracções foram assim transacionadas.
16. O 1.º R. construiu um vão de janela no alçado sul com cerca de 1,1m2 ao nível do 3.º piso ou sótão criado para fazer um pequeno escritório.
17. O construtor não procedeu à legalização das alterações referidas em 12, 13 e 16. junto da Câmara Municipal, as quais não se mostram licenciadas nem previstas nas telas finais.
18. Existe um terraço na fachada do prédio, assinalado a vermelho na planta junta como doc. 1 com o requerimento ref.ª 38829031 previsto nas telas finais como espaço exterior aberto, que serve de cobertura ao piso inferior e que é parte comum do prédio urbano, mas com acesso exclusivamente pela fracção S..
19. No espaço situado entre a laje do terraço referido no ponto anterior sobre o 1.º piso e a cobertura foram construídos pelo R. uma divisão de sala, um espaço de closet e uma biblioteca, tendo, para o efeito, o R. alteado o telhado, fechando esse espaço, que já estava parcialmente coberto pelo construtor quando adquiriu a fracção, correspondendo esse aproveitamento a um aumento de cerca de 31,7m2 de área de construção, aumentando-se a superfície de pavimento do piso 2.
20. Foram abertos pelo 1.º R. buracos na laje de cobertura para colocar três claraboias tipo velux no 2.º piso.
21. As divisões referidas em 19 e as claraboias referidas em 20. não se encontram licenciadas pela Câmara Municipal de Cascais nem figuram nas telas finais.
22. As varandas e terraços nas coberturas eram semelhantes em todos os três blocos.
23. No outro terraço de cobertura visível no doc. 5 e no doc. 12 ao qual se acede apenas pela fracção do A., encontrava-se licenciada uma piscina assinalada nas telas finais e respectivo equipamento de filtragem que o 1º. R. demoliu para instalar um jacuzzi com um deck de apoio, conforme consta da fotografia junta como doc. nº 30 com a contestação.
24. Os quartos da fração S têm varandas de utilização exclusiva, a que só se acede pelos quartos dessa fracção.
25. (eliminado)
26. (eliminado)
27. (eliminado)
28. No dia 16 de setembro de 2019 os RR. compareceram no Cartório Notarial de Cascais de LB e declararam que pela escritura de compra e venda junta como doc. 1 com a PI vendem ao Autor, que por sua vez declarou aceitar, pelo preço declarado de €750.000,00 que declararam já ter recebido, "a fracção autónoma, individualizada pela letra "S" que constitui o Bloco C - terceiro piso (2º. andar) um fogo designado pela letra A, com um estacionamento para carro designado pelo nº. 24 e uma arrecadação designada pelo nº. 18, localizados no primeiro piso (cave) do bloco B, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, situado na Quinta da … - Lote Ct - 3, Rua … N.º …, concelho de Cascais, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais-1 sob o número … da freguesia de Cascais, submetido ao regime da propriedade horizontal conforme Ap. 43 de 1997/04/21 e registada a aquisição a favor de JC e mulher MFC pela AP. 23 de 1998/09/09; (alterado)
29. Mais declararam que o prédio se encontra inscrito na matriz da União das Freguesias de Cascais e Estoril sob o artigo …, sendo de 227.542,70€ o valor patrimonial da designada fracção autónoma;
30. Que sobre o identificado prédio subsiste registada uma servidão pela Ap. 11 de 1988/05/06".
31. Que o identificado bem pertence aos vendedores em comum e sem determinação de parte ou direito, em virtude de terem sido os únicos herdeiros da titular inscrita, conforme resulta do procedimento de habilitação de herdeiros n.º…/… da conservatória do registo comercial de Cascais.
32. Pela Ap. 1129 de 2019/09/16 foi inscrita na 1.ª Conservatória do registo Predial de Cascais a aquisição da fracção por compra a favor do A..
33. O 1.º R. não disse ao A. antes da celebração da escritura que as alterações às telas finais referidas em 12, 13, 16, 19 e 20 não estavam licenciadas pela Câmara Municipal de Cascais, tendo o A. comprado convicto que estava tudo legal.
34. Ainda em abril de 2019, e enquanto decorriam as negociações que viriam a materializar-se na venda acima referida, o 1º R. disponibilizou ao A., a pedido deste, e por e-mail, planta do “duplex com envolventes” relativa a “fracção de habitação” e ao “desvão de cobertura” junta com Doc. 3 com a PI, bem como a licença de habitação. (alterado)
35. Disponibilizou igualmente, o R. JC ao A, a 18 de Abril de 2019 um quadro que enumerava as divisões de que o apartamento se compunha e respetivas áreas, designado de “Área do Apartamento de JC sito na Rua …, … Bloco …- 2.º Cascais (Doc. 4 junto com a PI);
36. Tendo este R, posteriormente, emendado a área da cozinha de 24,06 m2 para 14,80 m2, passando a área coberta do apartamento a ser de cerca de 220 m2.
37. Era intenção do A., após a escritura de aquisição da fracção, vir a proceder a obras de remodelação e adaptação no interior da fracção, pelo que se afigurava importante facultar aqueles elementos ao gabinete de arquitetura que iria encarregar-se do projecto de remodelações.
38. Nos meses anteriores à celebração da escritura, o A. deslocou-se em inúmeras ocasiões ao apartamento, umas vezes só, outras acompanhado da mulher e filhos, e outras ainda, acompanhado dos arquitetos que procederam às medições indispensáveis ao levantamento das áreas e elaboração das plantas sobre as quais iriam trabalhar, sempre na presença do 1º R, que aí residia.
39. O A. queria fazer melhoramentos na cozinha, casa de banho, salas, quartos, pavimentos, queria mudar a forma como se entrava para a sala, queria mudar a localização da escada de acesso ao mezanino, e fazer uma casa de banho a seguir à biblioteca referida em 19..
40. O A. não submeteu as obras que pretendia fazer a controlo prévio da Câmara Municipal de Cascais.
41. As chaves da fração foram entregues pelo 1º R. ao A. na data da escritura a 16.09.2019, ficando a mesma na sua inteira disponibilidade a partir de 23.09.2019 data em que os RR. concluíram a mudança. (alterado)
42. No dia 22/01/2020 a administração do condomínio enviou ao A. a comunicação junta como doc. 7 com o requerimento ref.ª 40182470 onde, além do mais, comunica-lhe que “tomamos conhecimento do email e duração da obra, apesar de não termos respondido ao email, o que desde já pedimos desculpa. Contudo venho informá-lo que hoje recebemos várias reclamações sobre as obras que estão a ser efetuadas, nomeadamente da condómina do RC cujo e-mail transcrevo: «Este ano é a segunda vez que chego a casa e tenho pedaços de tijolo na cozinha em cima da placa que se encontra por baixo da chaminé. Não sei o que provoca esta queda de tijolo mas estou a ficar preocupada com a situação. Agradeço que seja analisado urgentemente o estado da chaminé da minha fracção(…)» Além desta condómina os restantes condóminos estão a colocar em causa a segurança das obras que estão a ser efetadas na fracção de V. Exa.. Perante o edifício e restantes fracções dado à maquinaria utilizada na mesma e constantes vibrações do edifício alguns condóminos tem receio das fissuras que estão a aparecer na fachada do prédio. Assim sendo solicitamos com a maior brevidade possível o envio da comunicação prévia de tais obras à Câmara Municipal de Cascais bem como do projecto de arquitectura das devidas alterações. Entretanto pretendemos que V. Exa. nos dê acesso ao apartamento a fim de verificarmos as referidas obras amanhã pelas 10h00(…)”
43. Nessa altura o A. estava a transformar o closet sito no terraço referido em 18. em casa de banho, e a abrir um buraco na Laje de betão armado situada sobre o 2.º piso para colocar uma nova escada de acesso ao mezanino e retirar a em caracol.
44. O A. autorizou a visita à sua fracção ainda em Janeiro de 2020, à administradora do condomínio e à condómina PR, e a entrada na mesma do proprietário do 1.º A do Bloco C, que tirou fotografias.
45. Na altura a condómina PR disse ao A. que o terraço referido em 17., que o A julgava ser parte integrante da fracção que adquiriu, era parte comum, compropriedade de todos os condóminos e que não estava licenciada construção de divisões no mesmo, mais o informou que tinha havido uma decisão judicial nesse sentido.
46. O A. confrontou o 1º. R com o dito pela condómina e este confirmou que era verdade ter corrido o processo em causa, tendo posteriormente enviado ao A, por e-mail, datado de 06.02.2020, cópia do Acórdão da Relação de Lisboa, transitado em julgado (cfr. docs. 6 e 7 juntos com a pi).
47. Correu termos o processo 3434/04.8tbcsc no 3.º juízo Cível de Cascais em que foi A. ASR e RR o 1.º R. e a sua então mulher.
48. Nesse processo, na sequência do Acórdão do Venerando Tribunal da Relação de Lisboa, foi dado como provado que a fracção S era constituída por três divisões assoalhadas, uma cozinha, duas casas de banho, um vestíbulo e corredor, dois terraços e varandas e uma garagem (facto E).
49. Mais foi dado como provado que: g. o local de onde provinham os mencionados ruídos e movimentações consistia num terraço interior aberto no meio do telhado, com acesso pelo menos por um dos quartos da fração dos réus. h) os réus cobriam tal espaço, o qual já era semi-coberto, com telhas e com duas janelas tipo Velux, assim fechando este espaço-vão; (…) m). o acesso aos terraços referido em E. é pela fracção dos réus, encontrando-se sobre a placa de betão”.
50. Consta da mesma decisão que “estando o terraço sobre a placa de betão vai cobrir a fracção do A., pelo que o mesmo faz parte integrante da estrutura do edifício, sendo por isso de qualificar como “parte comum”, não obstante ao mesmo ser possível o acesso pelo interior da fracção “S” pertença dos recorrentes”.
51. Nesse processo foram “os RR. condenados á restituição ao condomínio da parte por si ocupada”.
52. o Réu JC e a sua mulher reconheceram perante os demais condóminos a qualificação do terraço como parte comum.
53. O Réu continuou com o uso exclusivo daquele espaço, que embora tenha sido considerada como área comum, sempre teve acesso único e exclusivo pela fracção propriedade do Réu.
54. O A. estava convicto aquando da aquisição da fracção que o espaço fechado referido em 19 era parte integrante do andar que adquiriu aos RR, e não parte comum.
55. No dia 06/03/2020 foi enviado à CMC pelo proprietário do Bloco C, 2.º A acompanhado em anexo por levantamento fotográfico, uma exposição referente a obras em curso no 2.º da Rua …, n.º …, Bloco …, Quinta da …, Cascais.
56. Após o levantamento do estado de emergência, ocorrido em 4 de Maio de 2020 e em resultado de denúncia, funcionários da Câmara Municipal de Cascais – Fiscais da DFEI (Divisão de Fiscalização de Edifícios e Infraestruturas) JR, JS e LP e o Técnico Superior PG levaram a cabo a 21 de Março de 2020 uma inspeção à obra em curso.
57. Pelo técnico RB do Departamento de Polícia Municipal e Fiscalização da CM Cascais – Divisão de Fiscalização de Edifícios e Infraestruturas no dia 22/05/2020 -foi elaborada a informação de Serviço n.º …/CMC/…/RB/2020 onde além do mais, informou que Sumário da pretensão: 1.1. No dia 06/03/2020 foi enviada à CMC pelo proprietário do 1.º A do bloco C, 2.º A, acompanhada em anexo por levantamento fotográfico, uma exposição referente às obras em curso no local acima referido nomeadamente “inúmeras alterações como por exemplo tubagens de arejamento dos apartamentos vizinhos arrancadas, placas de betão destruídas, canalizações deslocadas da prumada original, etc.” (…) ponto 2.2- a partir da comparação das telas finais com o estado actual da fracção constatou-se existirem fortes indícios que parte das irregularidades urbanísticas detectadas foram executadas aquando da construção do edifício: 3. Irregularidades urbanísticas relevantes detetadas na fracção 2.º A com base no referido ponto 2. e levantamento fotográfico enviado em 06/03/2020: 3.1demolição parcial da laje de betão armado situada sobre o 2.º piso em vários locais da fracção; 3.2 aproveitamento do espaço situado entre a laje sobre o 2.º piso e a Laje de cobertura correspondendo a um “aumento de 83,6 m2 de área de construção, criando-se um 3º piso ou sótão” (piso superior ); 3.3 aproveitamento do espaço situado entre a Laje sobre o 1.º piso e a cobertura correspondendo a um aumento de cerca de 31,7 m2 de área de construção, aumentando-se a superfície de pavimento do piso 2”; 3.4 demolição ou alteração parcial da laje de cobertura em vários locais, executando-se 3 claraboias (tipo velux) no 2.º piso ou sótão; 3.5. demolição ou alteração parcial da laje de cobertura em vários locais, executando-se 2 claraboias (tipo velux) no 3.º piso ou sótão; 3.6. Execução de 1 vão de janela do alçado sul com cerca de 1,1m2 ao nível do 3.º piso ou sótão; (…) 4. legislação pertinente relativamente ao disposto no ponto 3.: As alterações às telas finais referidas no ponto 3 são sujeitas a controlo prévio nos termos do art.º 4.º do DL 555/99 de 16/12 com redacção vigente (RJUE) 5. Assim, propõe-se à consideração superior: 5.1. com base nas irregularidades referidas no ponto 3. e fundamentadas no ponto 4 desencadear os mecanismos legais aplicáveis com vista à reposição da legalidade urbanística nos termos do RJUE; 5.2. dar conhecimento do disposto da presente informação e decisões superiores resultantes à Administração do condomínio; 5.3 dar conhecimento à reclamante do disposto no presente informação e decisões superiores dai resultantes ao autor da exposição/denuncia (…)”
58. Foi determinado pelo Sr. Presidente da CM de Cascais em 26/05/2020, além do mais, o seguinte: Considerando que:
a) Segundo a participação elaborada em 25/05/2020 pela Divisão de Fiscalização de Obras e Infraestruturas (…) constatou-se que estão presentemente em curso na Rua …, n.º …, Bloco …, 2.º , Quinta da …, Cascais, as obras suficientemente descritas e caracterizadas na referida participação;
b) As obras em referência foram qualificadas como obras sujeitas a controlo prévio, porque não enquadráveis na previsão dos artigos 6.º e 6.º A do Regime jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo DL 555/99 de 16 de dezembro, com as alterações introduzidas por último, pelo DL 214-G/2015 de 02 de Outubro;
c) As referidas obras estão a ser executadas sem os necessários atos administrativos de controlo prévio (art.º 102.º, n.º 1, al. a) do RJUE) em violação do disposto no artigo 4.º, n.º 4 da alínea c) do RJUE;
d) Compete ao Presidente da Câmara, nos termos da alínea k) do n.º 2 do artigo 35.º, da lei n.º 75/2013 de 12 de Setembro, na redacção da lei n.º 25/2015 de 30 de março, conjugada com o n.º 1 do artigo 102.º-B do RJUE, ordenar o embargo de obras quando estejam a ser executados sem necessária licença ou comunicação prévia, em desconformidade com o repectivo projecto ou com as condições de licenciamento ou comunicação prévia, salvo o disposto no artigo 83.º, ou em violação das normas legais e regulamentares aplicáveis;
e) No uso dos poderes que me são conferidos pelas normas citadas,
Determino:
1. Ao abrigo do art.º 102.º B do RJEU se proceda ao embargo, pelo prazo de 2 anos, das obras em curso na Rua dos …, n.º …, Bloco …, 2.º …, Quinta da … Cascais, propriedade de FC, devendo proceder-se, caso necessário, à selagem do respectivo estaleiro de obras.
2. Notifique-se este meu despacho ao responsável pela direção técnica da obra, bem como, se possível ao proprietário do imóvel (…)
5. Mais notifique-se de que deverão ser tomadas medidas necessárias para, no prazo de 30 dias, repor a situação que existia antes da realização das obras ilegais e objecto do embargo, sob pena de o procedimento administrativo prosseguir com vista à aplicação das medidas de tutela e reposição da legalidade urbanística mais adequadas, de entre a previstas no art.º 102.º, n.º2 do RJEU, incluindo a demolição das obras ilegalmente realizadas; (…)
8. Comunique à EDP e à Águas de Cascais, SA para interrupção do fornecimento às obras embargadas de eletricidade e água, respetivamente;
9. Comunique-se à Autoridade Tributária para atualização do IMI, caso das obras realizadas tenha resultado ampliação da área habitável e à Conservatória do Registo Predial para registo do embargo”.
59. No dia 25/06/20 foi o A. notificado do início do procedimento (art.º 110.º CPA), legalização de operação urbanística (art.º 102º A RJUE) Audiência de interessados (art.º 121.º, ss do CPC em cumprimento do despacho de 15/06/2020 para no prazo de 30 dias úteis promover a legalização da operação urbanística ou caso não tenha interesse na legalização ou o pedido tenha sido indeferido a apresentar no prazo de 15 dias as suas alegações escritas(…)” (doc. 8).
60. Em 21 de Março de 2020, os fiscais da Câmara quando se deslocaram ao local, confirmando que apenas em duas semanas as obras "se encontravam na presente data, numa fase mais avançada, quando comparadas com a situação existente aquando a realização do levantamento enviado a 6/3/2020. Por exemplo, as partes da laje do teto do 2º piso demolidas foram, entretanto, executadas, não existindo, no entanto, quaisquer dúvidas que se procederam a obras de demolição parciais nesta" (cfr. o documento da Câmara Municipal de Cascais, junto pelo Autor como doc. nº 10).
61. Em Junho de 2020, e a pedido do A., teve lugar na Câmara Municipal de Cascais reunião com a presença, por um lado, de funcionários dos departamentos de urbanismo e de fiscalização de obras da autarquia, e por outro, do A. e dos arquitetos SB e MF, por este contratados.
62. Nessa reunião, o A e os referidos arquitectos foram informados de que o índice de construção previsto no alvará de loteamento para o condomínio de que faz parte a fração adquirida pelo A. estava esgotado pelo que a área constante do piso superior-mezzanine- bem como do terraço referido em 17. não estavam nem podiam ser licenciadas para nenhum tipo de uso.
63. A Arquiteta AL, foi contratada pelo A. para submeter à Câmara Municipal de Cascais o projeto de licenciamento indispensável à reposição da legalidade urbanística.
64. Como lhe havia sido transmitido na referida reunião camarária, e por forma a obter o levantamento do embargo e a conclusão da obra, terá o A. de submeter um processo de junto da CMC a fim de corrigir as desconformidades, entre o construído / utilizado e o constante das telas finais, referidas em 57.
65. MF da administração do condomínio enviou ao A. as telas finais via whatsApp no dia 3 de Fevereiro de 2020 juntas como doc. 10 com o req.º ref.ª 40182470.
66. No dia 21 de Março de 2021 o A. solicitou à CM Cascais informação “sobre a viabilidade de aumentar a área de construção no lote “CT3” integrado no alvará de loteamento n.º 358 e 646 onde está edificada a fracção por si adquirida.
67. Em resposta pela Arquitecta Sónia Oliveira da Divisão de licenciamentos de Operações de Loteamentos, Departamento de Licenciamentos urbanísticos foi o A. informado por email de 24/03/2021 que era inviável a pretensão porque “de acordo com o Plano director Municipal de Cascais, publicado em 29 de Junho de 2015 no Diário da República n.º 7212-B/2015 a área em causa está classificada como solo urbano abrangido em termos de qualificação por solo urbanizado inserido na categoria de espaço residencial, subcategoria de espaço residencial singular e turístico subordinar-se aos parâmetros nas respectivas licenças e alvarás pelo que não é viável promover qualquer alteração aos títulos em vigor(…)”
68. o A. está obrigado a repor a legalidade urbanística com respeito pelas telas finais sem o que não poderá obter o levantamento do embargo em vigor e concluir a obra.
69. A demolição do piso superior- mezanino, determinará a diminuição o valor de mercado da fracção do A. dada a menor área que efetivamente pode ser utilizada, menos 83,6 m2.
70. O A propunha-se, uma vez as obras concluídas, utilizar o apartamento para casa de morada de família, constituída por si, pela sua mulher e por dois filhos menores, um rapaz e uma rapariga, e afetar o piso superior da fracção, composto de dois quartos e uma casa de banho, aos dois filhos menores do casal, o que não poderá fazer.
71. O que se traduz num enorme desgosto para si, dadas as expectativas que tinham criado em relação a viver fora de Lisboa, do largo do Carmo, onde habitam, numa perspectiva de vida saudável que o A. pretendeu criar para si e para os seus com a aquisição da habitação objecto dos presentes autos.
72. O A e os seus familiares têm que continuar a ter residência no centro de Lisboa, pelo menos até ao levantamento do embargo, com índices de poluição e de ruído maiores e maiores dificuldades de circulação de trânsito e de estacionamento do que no local onde se situa a fracção em causa nos autos.
73. O A. ansiava que a sua família, nomeadamente nos seus filhos menores de pudessem desfrutar mais dos espaços verdes, da praia e fazer actividades, tais como andar de bicicleta ao ar livre, o que ainda não se concretizou.
74. Todos estes factores conduziram a que o A. ficasse desgostoso e desgastado.
75. Se o A. tivesse tido consciência da verdadeira área útil de construção da fração, antes da outorga da escritura, tê-la-ia adquirido embora por preço inferior, correspondente à diferença entre a área útil construída e a área útil de construção licenciada, que só veio a verificar após a escritura.
76. Chegou a ser marcada uma reunião do condomínio, em inícios de 2020 para tratar do assunto das obras que o A. estava a realizar na fracção e nessa altura o A. disse na reunião que se os condóminos quisessem que fizessem queixa à Câmara Municipal de Cascais.
77. O que o condómino do 1.ºA do Bloco C fez, tendo, na sequência de exposição por ele apresentada, os fiscais do Departamento de Fiscalização dos Edifícios e Infraestruturas Câmara se deslocado à fracção conforme referido em 56..
78. O Autor sempre soube da adaptação da zona da piscina a jacuzzi referida em 23, adaptação, que valorizou a fracção.
79. Por SA perita avaliadora do Avaliador Imobiliário, Real Estate Appraiser, foi avaliada a fracção do A. sem aceder ao seu interior, mas tendo por base as áreas constantes da caderneta predial urbana (108,6m2 de área bruta privativa e 23,07m2 de área bruta dependente), concluindo que, á data de 29 de Novembro de 2021 o imóvel tinha o valor de mercado de €788.300,00, correspondendo a área habitacional ao valor de 6.800,00€/m2 e a área dependente a 2.178,00€/m2.
V. Razões de Direito
- da caducidade do direito do A.
Alegam os Recorrentes que qualquer eventual direito do A. já caducou, por ter decorrido mais de um ano sobre a data em que o A. teve conhecimento da existência de obras não licenciadas na fração, o que acontece pelo menos desde que esta lhe foi entregue na data da escritura em 16 de setembro de 2019, sem que o tenham denunciado aos RR., o que só foi feito com a propositura da presente ação, tendo os RR. sido citados mais de um ano depois daquela data.
A sentença recorrida, reconhecendo que a denuncia dos defeitos tem de ter lugar no prazo de um ano sob pena de caducidade, entendeu, porém, que o A. só tomou conhecimento dos defeitos em final de janeiro de 2020 e em 22 de maio de 2020, só devendo começar a contar-se o prazo de um ano a partir daí, julgando improcedente a exceção da caducidade atenta a data em que os RR. foram citados na ação.
A respeito da denúncia dos defeitos quando está em causa um venda de coisa defeituosa, regula o art.º 916.º do C.Civil no sentido de que: o comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa, exceto se este houver usado de dolo (n.º 1); a denúncia deve ser feita até trinta dias depois de conhecido o defeito e em seis meses após a entrega da coisa (n.º 2); os prazos referidos no número anterior são, respetivamente, de um e de cinco anos, caso a coisa vendida seja um imóvel (n.º 3).
Já quanto à caducidade da ação, prescreve o art.º 917.º do C.Civil: “A ação de anulação por simples erro caduca, findo qualquer dos prazos fixados no artigo anterior sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos sobre esta seis meses, sem prejuízo, neste último caso, do disposto no n.º 2 do artigo 287º.”
Estando em causa um contrato de compra e venda de um imóvel, o comprador tem então o prazo de um ano a partir do momento em que toma conhecimento dos defeitos para proceder à sua denúncia, por força do disposto nos n.ºs 2 e 3 do art.º 916.º do C.Civil.
Diz a sentença sob recurso na apreciação desta exceção: “Sumariando o que resulta da interpretação deste preceito, temos que a denúncia dos defeitos deve ser efectuada no prazo de um ano. Como é uniformemente entendido tratam-se de prazos de caducidade, isto é são prazos que são fixados para o exercício de um direito (artigo 298º nº 2 do Código Civil), que iniciam o seu decurso na data em que aquele poderia ser exercido (artigo 329º do mesmo diploma), sem que estejam por regra sujeitos a suspensão ou interrupção (artigo 328º daquele diploma). O não cumprimento de denúncia tempestiva dos defeitos, o ónus que recai sobre o réu em conformidade com o disposto no nº 2 do artigo 343º Código Civil, acarreta a caducidade dos direitos conferidos ao comprador. Ora, da letra da lei e fazendo uma interpretação literal da mesma, resulta inequivocamente que o réu tem que reconhecer de modo concreto e preciso os defeitos. O prazo de caducidade não se suspende nem se interrompe senão nos casos em que a lei o determine, preconiza o art.º 328°C.Civil. Para no nº 1 do art.º 331º se dizer que só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo. Quando, porém, se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, dispõe-se no nº 2, impede também a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deve ser exercido. A caducidade pode, pois, ser impedida, mas não interrompida ou suspensa. O impedimento corresponde à efectivação do direito, não gera novo prazo, ficando o direito definido sujeito às disposições que regem a prescrição. Ou antes, esgotando-se ou exaurindo-se, com o exercício, o direito caducável, o que porventura surgir, em consequência desse exercício, ficará sujeito, não ao regime anterior, mas àquele a que houver mister recorrer-se, se for caso disso. No caso dos autos, como é evidente, não bastava o A. conhecer o imóvel com todas as suas divisões e aproveitamentos, era necessário que o A. soubesse que as operações urbanísticas em causa nos autos não estavam licenciadas pela câmara nem consagradas nas telas finais, e que fosse logo percetível para o A. que a área do terraço aproveitada fosse parte comum, o que não se provou, porquanto, encontrando-se a mesma fechada e integrada na fracção não era aparente, no confronto com a demais composição da fracção, porquanto o espaço fechado deixa de ser um terraço, por natureza, aberto, pelo menos em parte, além de que nem na descrição no registo predial nem na escritura de constituição de propriedade horizontal se faz referência aos terraços como partes comuns, sendo omissa qualquer menção a tal. O conhecimento adveio para o A. em final de Janeiro de 2020 aquando da visita e da conserva da condómina PR e, com certeza, na data de 06.02.2020, quando lhe foi dado a conhecer o Acórdão da Relação mencionado nos factos provados. E quanto aos defeitos referidos na alínea b), o A. tomou deles conhecimento em 22.05.2020 quando, durante a vistoria camarária efetuada ao imóvel, o Arquiteto RB informou o A. que quer o aproveitamento do terraço quer a mezzanine, não estavam licenciadas e que por isso esse aproveitamento era ilegal, o que impossibilitava a sua utilização, o que foi confirmado oficialmente através do Despacho camarário e respetiva Informação de Serviço da autoria do Arquiteto RB de que foi o A. notificado a 28.06.2020 (Docs. 9 e 10 da p.i.). Assim, atenta a data em que os RR foram citados e em que deduziram contestação, não podemos deixar de considerar que não se verifica a excepção de caducidade.”.
Na situação em presença, os Recorrentes não contestam a sentença proferida na parte em que aí se entendeu ser de um ano o prazo que o A. comprador tinha para denunciar os defeitos do imóvel, centrando-se a discordância dos Recorrentes na circunstância de ali se ter considerado que só em janeiro de 2020 e em 22/05/2020 é que o A, tomou conhecimento dos defeitos, respetivamente com a informação da condómina de que tinha existido um aproveitamento do terraço comum para fazer uma outra divisão ilegal e com a vistoria camarária efetuada que lhe deu a conhecer a falta de licenciamento da mezanine, defendendo os Recorrentes que tal conhecimento tem de reportar-se a 16 de setembro de 2019 data da realização da escritura e em que o imóvel lhe foi entregue.
A discordância dos Recorrentes cinge-se à determinação do momento em que foram conhecidos os defeitos do imóvel pelo A., que aqueles situam na data da escritura de compra e venda da fração com a sua entrega.
No caso concreto, os defeitos invocados pelo A. como fundamento para a redução do preço que reclama, resultam da circunstância do imóvel que o mesmo conhecia na sua realidade física, não se encontrar legalizado em todas as suas partes construídas, o que o impede de tirar partido de todas as divisões que nele existiam e de delas retirar todas as utilidades que tinha em vista.
É evidente, como resulta dos factos provados, que o A. tinha conhecimento da fração no estado em que ela se encontrava antes da venda, já que a visitou mais do que uma vez, sabendo da sua estrutura física, das divisões que tinha e da sua área utilizável. O que não veio a apurar-se foi que o mesmo sabia da falta de licenciamento da mezanine que nele se integrava, nem tão pouco da falta de autorização ou legalização da obra que estava feita no terraço e que o 1º R. já havia sido condenado a restituir ao condomínio – é a irregularidade destas construções que constitui o defeito que o A. aponta no imóvel que adquiriu, sendo que estas desconformidades não são suscetíveis de ser apreendidas com a entrega do imóvel e com a disponibilidade de acesso ao mesmo.
Os factos apurados permitem dizer que o A. só teve conhecimento de que a mezanine representava uma construção ilegal por não autorizada pela CMC, quando da realização da fiscalização em maio de 2020, que determinou o embargo das obras que o A. estava a levar a efeito no imóvel; e também que só teve conhecimento de que a construção que o R. havia realizado no terraço não só não estava autorizada como também existia uma decisão judicial que a visava, condenando o R. a restituir ao condomínio a parte que por si foi ocupada com tal construção, em janeiro de 2020 por informação de uma condómina, só lhe tendo sido enviada pelo R., a seu pedido, o acórdão transitado em julgado que decidiu sobre tal matéria em fevereiro de 2020.
Não pode por isso dizer-se, como pretendem os Recorrentes, que o A. teve conhecimento dos defeitos em setembro de 2019, com a escritura e entrega da fração, pelo que o prazo de um ano para a denuncia dos defeitos só começa a correr a partir de janeiro e maio de 2020, respetivamente.
Como entendeu a sentença sob recurso, improcede a exceção da caducidade suscitada, por o A. ter procedido à denúncia dos defeitos bem antes de esgotado o prazo de um ano previsto no art.º 916.º n.º 2 e 3 do C.Civil, tendo os RR. dela tomado conhecimento pelo menos através da presente ação intentada a 1 de setembro de 2020, onde o 1º R. foi citado a 14 de setembro de 2020, tendo todos os RR. apresentado contestação a 14 de outubro de 2020.
Também o prazo legal de um ano para a propositura da ação de anulação por simples erro, nos termos previstos no art.º 918.º do C.Civil foi observado a partir do momento em que a presente ação é intentada a 1 de setembro de 2020, sendo este o facto impeditivo da caducidade de acordo com o art.º 331.º n.º 1 do C.Civil.
Conclui-se que não merece reparo a sentença proferida na parte em que julgou improcedente a exceção da caducidade suscitada.
- da venda de bem alheio
Alegam os Recorrentes que não pode entender-se que os RR. venderam um bem parcialmente alheio, no que respeita à área do terraço que o A. entendeu ser parte integrante do imóvel, por sempre estar em causa uma parte comum do edifício de uso exclusivo daquela fração autónoma, tendo os RR. vendido a fração de que eram proprietários com o incindível direito sobre as partes comuns.
A sentença sob recurso, admitindo que possa considerar-se que houve lugar à venda “de uma parte alheia” no que se refere à parte comum do edifício, entendeu que os factos apurados se integram igualmente na previsão da venda de coisa defeituosa, ocorrendo uma situação de erro vício.
Refere-se a este respeito na sentença: “Analisando agora o pedido b) configura o A. a situação juridicamente como venda de bem alheio. Nos termos do art.º 892.º, do CC “É nula a venda de bens alheios sempre que o vendedor careça de legitimidade para a realizar; mas o vendedor não pode opor a nulidade ao comprador de boa fé, como não pode opô-la ao vendedor de boa fé o comprador doloso”. Ora, o que está em causa é a integração de parte do terraço, zona comum de todos os condóminos, na própria fração vendida ao A. como se de propriedade exclusiva se tratasse, com divisões construídas e fechado. É certo que, como decorre do art.º 1420.º, cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, sendo o conjunto dos dois direitos incindível, nenhum deles pode ser alienado separadamente nem é lícito renunciar á parte comum. Dispõe o art.º 1408.º, do CC que o comproprietário não pode alienar nem onerar parte especificada da coisa comum sem consentimento dos restantes comproprietários, sendo que a disposição ou oneração de parte especificada sem consentimento é havida como disposição ou oneração de coisa alheia. Vemos dos factos provados e o 1.º R. fechou completamente uma parte do terraço com a área de 31,7 m2 integrando-a na fracção, e assim o A. comprou a fração com essa parte fechada e integrada. Ainda que com a venda da fracção o A. passasse a ser automaticamente comproprietário das partes comum, em especial do terraço, o certo é que é diferente ser proprietário exclusivo da parte fechada do terraço em causa. Na verdade, há uma parte que o A. adquiriu, pensando, erradamente, que com a aquisição passaria a ser proprietário exclusivo, mas que não é. Tal pode efectivamente configurar venda de uma parte alheia, pois que de facto o A. não tinha legitimidade para vender como proprietário exclusivo, nem podia, atenta a compropriedade de todos os condóminos sobre a parte do terraço que foi fechada e integrada na fracção. Consideramos ainda que matéria de facto é suficiente também para configurar como venda defeituosa, ocorrendo de erro vício igualmente nesta parte, nos termos supra explanados a propósito do pedido b). Na verdade, o A. formaliza o negócio pensando que essa parte que adquiriu, era parte integrante da fracção e por isso era seu proprietário exclusivo, mas que não é e que essa parte poderia ser aproveitada para ser habitada, que não pode. Esta situação de erro, em que o autor se encontrava quanto às verdadeiras qualidades do imóvel asseguradas pelos RR., no momento da formação de vontade e que torna a coisa, defeituosa, dado que, na verdade, não tem as qualidades apresentadas pelo vendedor. De todo o modo, sempre, em qualquer caso é possível a redução do preço, por força dos art.º 902.º e 911.º, do CC.”.
A decisão desta questão acaba por não se revestir de grande utilidade, na medida em que a sentença sob recurso ainda que admitindo que pudesse ter estado em causa a venda de um bem parcialmente alheio, entendeu, em última análise, que sempre esta situação se integrar no regime da venda de coisa defeituosa previsto no art.º 913.º do C.Civil, estando o A. em erro sobre as qualidades do imóvel asseguradas pelo vendedor, como resulta do excerto da sentença que se transcreveu.
Sobre a venda de coisa alheia regem os art.º 892.º ss. do Código Civil, começando logo o art.º 892.º por cominar com a nulidade a venda de bens alheios, sempre que o vendedor careça de legitimidade para a realizar.
Afigura-se, na verdade, que não pode qualificar-se a venda da fração realizada pelos RR. ao A. como uma venda de um bem parcialmente alheio, pela circunstância da configuração física do andar vendido comportar um prolongamento da sua construção pelo terraço que constitui parte comum do prédio constituído em propriedade horizontal.
Os RR. venderam ao A. precisamente a fração autónoma que se encontra identificada na escritura pública a que alude o ponto 28 dos factos provados, que faz parte do prédio constituído em regime de propriedade horizontal como ali também se refere, sendo que, de acordo com o disposto no art.º 1420.º n.º 1 do C.Civil, cada condómino é não só proprietário exclusivo da fração que lhe pertence, mas também comproprietário das partes comuns do edifício, prevendo o n.º 2 deste artigo que o conjunto destes dois direitos é incindível.
Pela venda realizada, o A. tornou-se proprietário da fração e igualmente comproprietário das partes comuns do edifício onde se integra o terraço de cobertura ao qual tem acesso exclusivo pela sua fração, que constitui parte comum do edifício, nos termos do art.º 1421.º n.º 1 al. b) do C.Civil, que assim qualifica os telhados ou terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração.
O que se verifica é que tendo sido feita uma construção de prolongamento da fração adquirida pelo A. sobre o terraço que é parte comum do imóvel com acesso exclusivo pela mesma e não tendo sido aquela autorizada ou legalizada, o A. constata mais tarde, por força das vicissitudes que ocorreram, que não pode considerar como de sua propriedade exclusiva tal construção ilegal feita em parte comum – que o R. já havia sido condenado a restituir – ainda que, naturalmente possa continuar a usar o terraço ao qual tem exclusivo acesso a partir da sua fração.
Os RR. venderam ao A. a fração do imóvel constituído em propriedade horizontal de que eram proprietários, com uma construção ilegal que haviam feito no terraço parte comum do edifício, não podendo dizer-se que lhe venderam como sendo bem próprio uma parte da área comum do prédio, dando-se nesta parte razão aos Recorrentes quando consideram não ser aplicável o regime dos art.º 892.º e art.º 902.º do C.Civil que alude à nulidade parcial do contrato quando está em causa a venda de um bem parcialmente alheio.
Não estando o tribunal adstrito à qualificação jurídica que as partes fazem dos factos, atento disposto no art.º 5.º n.º 3 do CPC que a respeito dos poderes de cognição do tribunal, estabelece que “o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito”, o tribunal de 1ª instância podia considerar esta situação no âmbito do regime da venda de coisa defeituosa, tal como o fez relativamente à construção da mezanine, pelo que será nesse âmbito que esta situação será também avaliada por este tribunal, em face das questões colocadas pelos Recorrentes.
- do (in)cumprimento do contrato de compra e venda e suas consequências
Referem os Recorrentes que não existiu qualquer cumprimento defeituoso da prestação por não terem assegurado uma área de construção diferente daquela que que o imóvel possui legalmente, tendo o A. conhecimento do imóvel que adquiriu, não estando também demonstrada a desvalorização do imóvel suscetível de admitir a redução do preço.
A sentença recorrida considerou que o A. estava em erro quanto ao objeto do negócio, entendendo que teve lugar a venda de uma coisa defeituosa, nos termos do art.º 913.º do C.Civil, que admite que haja lugar à redução do preço do bem de acordo com o art.º 911.º do C.Civil.
Nos art.º 913.º ss. do C.Civil vem o legislador estabelecer o regime geral da venda de coisas defeituosas.
O art.º 913.º começa por estipular:
“1. Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes.
2. Quando do contrato não resulte o fim a que a coisa vendida se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria.”
Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. II, pág. 205 na interpretação que fazem a este artigo, destacam nesta previsão quatro categorias de vícios: “a) Vício que desvalorize a coisa; b) Vício que impeça a realização do fim a que ela é destinada; c) Falta das qualidades asseguradas pelo vendedor; d) Falta das qualidades necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina.”
De forma clara ensina-nos também a este propósito Luís Menezes Leitão, in Direito das Obrigações, Contratos em Especial, Vol. III, pág. 120: “A aplicação do regime da venda de coisas defeituosas assenta em dois pressupostos de natureza diferente, sendo o primeiro a ocorrência de um defeito e o segundo a existência de determinadas repercussões desse defeito no âmbito do programa contratual. Quanto ao primeiro pressuposto, a lei faz incluir assim no âmbito da venda de coisas defeituosas, quer os vícios da coisa, quer a falta de qualidades asseguradas ou necessárias. Apesar de a distinção entre vícios e falta de qualidades não se apresentar tarefa fácil, parece que se poderá sustentar que a expressão "vícios", tendo um conteúdo pejorativo, abrangerá as características da coisa que levam a que esta seja valorada negativamente, enquanto que "a falta de qualidades", embora não implicando a valoração negativa da coisa, a coloca em desconformidade com o contrato. Em relação ao segundo pressuposto, para que os defeitos da coisa possam desencadear a aplicação do regime da venda de coisas defeituosas toma-se necessário que eles se repercutam no programa contratual, originando uma de três situações: a desvalorização da coisa; a não correspondência com o que foi assegurado pelo vendedor e a sua inaptidão para o fim a que é destinada. A primeira situação refere-se aos vícios e a segunda à falta de qualidades, enquanto que a terceira abrange estas duas situações.”
Da conjugação dos art.ºs 913.º n.º 1, 914.º e 915.º do C.Civil, resulta que o comprador do bem defeituoso tem o direito de exigir do vendedor em alternativa a reparação da coisa, a anulação do contrato ou a redução do preço. Esta obrigação, no entanto, é excluída se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou falta de qualidade de que a coisa padece.
Os factos provados enunciados permitem dizer que os RR. venderam ao A. a fração autónoma identificada na escritura de compra e venda realizada, fração que contava com uma mezanine com a área útil de 83,6 m2 – andar intermédio no qual estava construído um quarto, uma casa de banho e uma sala (ponto 12 dos factos provados) – bem como com um espaço fechado com construção de uma sala, closet e biblioteca com o aproveitamento de 31,7 m2 prolongada sobre o terraço, de acesso exclusivo da fração, parte comum do edifício (ponto 19 dos factos provados), obras estas não licenciadas ou autorizadas.
Ficou apurado que o A. quando comprou a fração, estava convicto de que estava tudo legal e sobretudo de que poderia tirar proveito de toda a área de construção que verificou existir no imóvel, que era para si importante pela circunstância de pretender ir viver para o mesmo com a sua família, constatando-se que o 1ºR. lhe facultou um quadro com as áreas do imóvel discriminadas por divisões (pontos 35 e 36 dos factos provados), sendo esta realidade que se apresentou a vender-lhe na altura.
É pacífico que quer na formação dos contratos, quer na sua execução e cumprimento, as partes devem proceder de acordo com as regras da boa fé, como decorre desde logo, respetivamente, dos art.º 227.º e 762.º do C.Civil.
O art.º 227.º do C.Civil vem consagrar expressamente a responsabilidade pré-contratual, ou culpa in contrahendo prevendo que quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve proceder de acordo com as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente cause à outra parte.
Já o art.º 762.º n.º 2 do C.Civil estabelece um princípio geral das partes procederem de boa fé no âmbito da relação contratual entre elas estabelecida.
O legislador vem impor através destas normas que as partes orientem o seu comportamento pelos princípios da boa fé, surgindo esta como regra normativa de conduta humana, dirigida para a colaboração entre as partes em qualquer relação negocial que deve ser pautada pela lealdade e confiança.
Tal princípio de colaboração no âmbito das obrigações, tal como nos ensina Menezes Cordeiro, in Direito das Obrigações, 1º vol., pág. 145, determina, por um lado, um non facere, traduzido num dever geral de não prejudicar a parte contrária, do que decorre que está de má fé aquele que age com o objetivo direto ou necessário de lesar os interesses de outrem; e por outro lado, impõe a tomada de posições concretas por quem é parte no contrato, de acordo com as circunstâncias, com vista à satisfação do interesse da parte contrária, do que emergem diversos deveres acessórios como sejam os deveres de lealdade, honestidade, notificação, informação, etc.
Pondo-se a questão de saber qual a “medida de colaboração” entre os contratantes, podemos socorrer-nos da norma legal que constitui o art.º 487 nº 2 do C.Civil que faz referência ao bonus pater familias e que nos diz que a culpa, na falta de outro critério legal, é apreciada pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso. A este respeito, ensina-nos Menezes Cordeiro, in ob. cit. pág. 153: “Não obstante a referência legal citada surgir, em sede de culpa, na responsabilidade civil, a figura do bom pai de família deve ser tratada, primordialmente, no campo da diligência devida, em termos de boa fé.”
No caso em presença os factos provados mostram que temos de distinguir o comportamento do 1º R. com referência às informações e esclarecimentos que estava obrigado a prestar ao A. comprador de acordo com as regras de boa fé, no cumprimento dos deveres de lealdade e confiança que lhe era exigível, elementos com influência na formação da sua vontade de contratar com base no conhecimento esclarecido das qualidades do imóvel que adquiria, sendo importante diferenciar a questão da mezanine, da construção que se encontrava feita no terraço.
Relativamente à situação da mezanine não se vê que os RR. tenham tido um comportamento censurável, ocultando alguma informação ou que tivessem a obrigação de assegurar ao A. a legalidade ou licenciamento de tal construção que não foi por si realizada, sendo uma realidade que já fazia parte da fração quando o 1ºR. adquiriu o imóvel, por ter sido feita pelo construtor.
O erro do A. sobre a regularidade de tal construção não é imputável aos RR. nem pode dizer-se que foi determinado pelo seu comportamento ativo ou omissivo. Por um lado, não se vê que os RR. pudessem razoavelmente prever que o A. não poderia continuar a retirar as mesmas utilidades da referida mezanine, enquanto área útil de aproveitamento do imóvel e parte integrante deste; por outro lado, não se apurou que tivesse existido qualquer comportamento seu suscetível de enganar o A. sobre aquela construção.
Quanto a esta situação de erro do A., que estava convencido que a área da construção da mezanine estava legalizada, não podemos dizer que existe incumprimento do contrato pelos RR. nem tão pouco que aturam com dolo ou mesmo negligência, de modo a atribuir-se-lhes alguma culpa no erro em que o A. incorreu ao assim considerar.
Já quanto à construção que se encontra sobre o terraço que constitui parte comum do edifício, considera-se que os RR. estavam obrigados a informar o A. não só da irregularidade de tal obra, mas também do teor da decisão judicial proferida no âmbito do litígio que teve a mesma por objeto, que condenou os RR. “à restituição ao condomínio da parte por si ocupada” decisão aliás que os factos revelam que se encontrava por cumprir a partir do momento em que a referida obra continuava a existir no local.
Relativamente a esta construção que foi realizada pelo 1º R., sem licenciamento e autorização do condomínio, que é feita sobre o chão do terraço comum e aumenta a área útil da fração em 31,7 m2, cumpria aos vendedores fornecer ao A. toda a informação necessária ao esclarecimento da sua situação jurídica, não só por o mesmo não poder considerar aquela de sua propriedade exclusiva, mas também porque a qualquer momento podia ser determinado o cumprimento da decisão judicial proferida que sempre inviabilizaria que o A. pudesse tirar o aproveitamento que contava tirar daquela construção.
Não pode por isso deixar de considerar-se que estamos perante um vício do imóvel que o 1ºR. ocultou do A., merecendo forte censura essa sua omissão, revelando que o 1º R. não atuou de boa fé na negociação do contrato, criando no A. a expetativa de poder ter aquele espaço como seu, fazendo parte do imóvel que comprou e pelo qual pagou o preço correspondente.
O A., contrariamente ao que lhe foi dado saber pelo vendedor, estava enganado sobre as características do imóvel que adquiriu, já que erradamente tinha como parte integrante da fração a construção em causa, o que não se verifica, não tendo a fração todas as qualidades garantidas pelo vendedor nem as divisões e área coberta com as quais contava, sabendo o R. de tal vício e não informando o A. das condicionantes de tal espaço por si construído, não procedendo de acordo com as regras da boa fé, como é exigência do art.º 227.º do C.Civil.
É evidente que a circunstância de um imóvel ter mais uma divisão e mais área de construção é sempre um fator que o valoriza, e que qualquer comprador tal como o A. valoriza na compra, pelo que ao verificar-se a necessidade de restituição ao condomínio da parte comum que o R. integrou como própria na sua fração, com a construção que fez, atenta a irregularidade detetada pela CMC e conforme foi aliás determinado pelo tribunal, tal representará sempre uma desvalorização do imóvel, registando-se que embora o seu proprietário possa continuar a poder disfrutar do terraço comum a que tem acesso exclusivo, não o poderá fazer da mesma forma, nem pode ter tal bem como seu.
Em face do que fica exposto, e de acordo com o disposto nos art.º 913.º n.º 1 e 911.º do C.Civil, tendo resultado apurado que o A. sem este erro teria igualmente comprado a fração, ainda que por valor inferior, já se vê que o mesmo tem direito à redução do preço que pagou aos RR. pelo imóvel que lhes adquiriu e que veio a revelar-se não ter as qualidades contratadas na integra, mas apenas na parte a que se reporta a referida construção existente no terraço parte comum do edifício, revogando-se a sentença proferida na parte em que considera ser igualmente devida uma redução do preço pela situação da irregularidade da mezanine.
O direito a exigir a redução do preço está previsto para o contrato de compra e venda no art.º 911.º do C.Civil, pelo que são os critérios nele previstos que devemos ponderar na determinação da redução do preço do bem, quando está em causa a venda de um bem desconforme ao contratado.
Estabelece este art.º 911.º: “1. Se as circunstâncias mostrarem que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preço inferior, apenas lhe caberá o direito à redução do preço, em harmonia com a desvalorização resultante dos ónus ou limitações, além da indemnização que ao caso competir. 2. São aplicáveis à redução do preço os preceitos anteriores, com as necessárias adaptações.”
O legislador faz decorrer do incumprimento contratual positivo, no caso revelado através da venda de um bem que não dispunha das qualidades contratadas, diferentes direitos para o credor, que podem ser exercidos cumulativamente: por um lado a redução do preço em razão da desvalorização resultante dos ónus ou limitações do bem; por outro lado, o direito do comprador ser indemnizado pelos prejuízos sofridos.
A redução do preço que corresponde à desvalorização do bem e a indemnização pelos prejuízos sofridos são duas coisas diferentes. A primeira visa repor o equilíbrio contratual com a equivalência das prestações, a segunda o ressarcimento dos prejuízos sofridos.
Com respeito à redução do preço, dispõe ainda o art.º 884.º do C.Civil:
“1. Se a venda ficar limitada a parte do seu objecto, nos termos do art.º 292º ou por força de outros preceitos legais, o preço respeitante à parte válida do contrato é o que neste figurar, se houver sido discriminado como parcela do preço global.
2. Na falta de discriminação, a redução é feita por meio de avaliação.”
Com interesse para esta questão, diz-nos o Acórdão do STJ de 25 de março de 2003 no proc. 03A692 in www.dgsi.pt : “Ainda que se entenda que a redução do preço não corresponde a uma indemnização, em certos casos a redução do preço pode ter um efeito prático idêntico ao da indemnização, mormente quando se pede o pagamento de quantia necessária para pagar o custo das obras de reparação. Nos quatro métodos propostos por P. Romano Martinez para determinar o montante do preço a reduzir sempre terá lugar de relevo a avaliação, nomeadamente no método estabelecido no art.º 50º da Convenção de Viena que atende ao preço acordado, ao valor objectivo da coisa com defeito e ao valor ideal do bem.”
Na situação em presença, não podemos socorrer-nos sem mais do critério previsto no n.º 1 do art.º 884.º do C.Civil, uma vez que tal pressupõe que o preço global do bem seja discriminado em parcelas, associando-se uma parte preço a uma parte do bem, o que no caso da venda de um imóvel não acontece. Assim, a resposta à determinação da redução do preço está n.º 2, ou seja, a redução é feita por meio de avaliação.
A avaliação contemplada no art.º 884.º n.º 2 terá de incidir sobre o valor do imóvel com e sem a parte viciada, de modo a poder levar-se em conta a sua desvalorização, no que não podemos encontrar qualquer correspondência na avaliação a que alude o ponto 79 dos factos provados.
Verifica-se, no entanto, que tal avaliação não foi realizada no âmbito da instrução da causa, não tendo sido requerida por nenhuma das partes, nem sequer determinada oficiosamente pelo tribunal, o que levaria a pensar que tal implicaria necessariamente relegar para incidente de liquidação a determinação do quantitativo do preço a reduzir, nos termos do art.º 609.º n.º 2 do CPC que estabelece que se não houver elementos para fixar o objeto ou a quantidade, o tribunal condena no que vier a ser liquidado, sem prejuízo da condenação imediata na parte que já seja líquida.
Revemo-nos quanto a esta questão no entendimento expresso no já citado Acórdão do STJ que refere: “A lei é adversa à fixação da indemnização em liquidação em execução de sentença, preferindo a determinação por equidade, nos termos do art.º 566º, n.º 3, do CC. Não quer a lei - nem deve o Juiz - arrastar a solução dos litígios, recomeçando na liquidação em execução de sentença o que devia ter acabado na acção declarativa. (…) Do cotejo destes normativos resulta que só é possível deixar para liquidação em execução de sentença a indemnização respeitante a danos relativamente aos quais, embora se prove a sua existência, não existam os elementos indispensáveis para fixar o seu quantitativo, nem sequer recorrendo à equidade. O que é essencial é que esteja provada a existência dos danos, ficando dispensada apenas a prova do respectivo valor. Só quando o tribunal verificar a existência de um dano, mas não dispuser de dados que possibilitem a sua quantificação, é que pode e deve relegar para execução de sentença a fixação do seu montante.”
Estabelece o art.º 566.º n.º 3 do C.Civil : “Se não puder ser averiguado o valor exacto dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados.”
A opção do juiz em determinar o quantitativo da indemnização com recurso à equidade, nos termos do art.º 566.º n.º 3 do C.Civil ou remeter a sua quantificação para posterior incidente de liquidação, de acordo com o que dispõe o art.º 608.º n.º 2 do CPC, só pode a nosso ver ser tomada em função de cada caso concreto e dos elementos factuais existentes no processo, numa avaliação da possibilidade de ajuizar com segurança os danos a ressarcir.
No caso em presença, verifica-se que os elementos constantes dos autos dão-nos algum suporte factual para que possa determinar-se o quantitativo da redução do preço, permitindo de uma forma séria e minimamente segura chegar a uma quantificação da desvalorização do imóvel adquirido pelo A. com recurso à equidade, para o que contribui decisivamente o conhecimento da área da construção que foi realizada no terraço. Além deste elemento deverá ainda levar-se em consideração que, não obstante não faça parte da fração aquela construção fechada sobre o terraço comum não integrando mais uma divisão da mesma, o A. enquanto proprietário não deixa de poder utilizar esta mesma área, por se tratar de uma parte comum do edifício de seu acesso exclusivo, podendo sempre usufruir da mesma de acordo com as suas características de terraço.
A regra de três simples que foi seguida pelo tribunal de 1ª instância, levou em conta um elemento não só importante, como determinante na fixação do valor de venda de um imóvel que é precisamente a sua área, sendo sabido que a determinação do preço de um imóvel é feita de acordo com o valor do m2 que varia de acordo com a sua localização, ainda que haja depois outros fatores que interferem com aquele.
Esta regra seguida a partir da área do imóvel, aproxima-se do critério previsto no n.º 1 do art.º 884.º n.º 1 do C.Civil, levando em consideração que foi pago o preço de €750.000,00 pela aquisição da fração que se supunha com uma área aproximada de 220m2, dele se retirando o valor correspondente à área de 31,7 m2 que dela não faz parte integrante, chegando-se à quantia de €108.068,00.
Considera-se, no entanto, que este valor deve ser corrigido para baixo, por se constatar que o A. proprietário do imóvel continua a ter acesso exclusivo e a poder retirar utilidades desta área comum do edifício, embora diferentes daquelas que estava convencido que podia tirar, tendo-se como adequado, atentos os critérios referidos e de acordo com a equidade reduzir-se o preço da fração em €90.000,00 (noventa mil euros), em razão de tal defeito.
Conclui-se que o A. tem o direito a haver dos RR. vendedores a redução do preço do imóvel que lhes adquiriu, correspondente à desvalorização decorrente do mesmo não integrar a construção ilegal existente no terraço comum que aquele estava convencido que fazia parte da fração, no valor que se fixa em €90.000,00 alterando-se a sentença proferida em conformidade com o que fica exposto.
Insurgem-se ainda os Recorrentes com a sentença proferida na parte em que julgou procedente o pedido de condenação dos RR. no pagamento de uma indemnização de €10.000,00 a título de danos não patrimoniais, alegando que o A. não sofreu danos que pela sua gravidade mereçam a tutela do direito.
Relativamente aos danos não patrimoniais, importa ter em conta o art.º 496.º do C.Civil que, no seu n.º 1 prevê a indemnização dos danos não patrimoniais que, pela sua gravidade, merecem a tutela o direito. A indemnização destes danos deve ser fixada com recurso a critérios de equidade conforme dispõe o n.º 4 do mesmo artigo, atendendo-se às circunstâncias referidas no art.º 494.º C.Civil, já que se trata mais de dar ao lesado uma compensação, uma vez que a reparação da situação anterior não é, na prática, possível, na medida em que o dano não é suscetível de equivalente.
Por esta razão, a indemnização é fixada equitativamente pelo tribunal- art.º 496.º n.º 4 C.Civil, tendo em conta o grau de culpa do responsável, a sua situação económica, bem como a do lesado, e outras circunstâncias que devam ser ponderadas- art.º 494.º C.Civil.
Considera-se, tal como entendeu a sentença sob recurso que os danos não patrimoniais sofridos pelo A. que vêm essencialmente enunciados nos pontos 70 a 74 dos factos provados, têm a gravidade suficiente para merecer a tutela do direito. Os factos apurados, mostram que o A. se propunha utilizar a fração em causa como sua residência e da sua família, afetando o piso superior da fração aos seus filhos, ficando desgostoso de não o poder fazer, designadamente por não lhes permitir sair do centro de Lisboa onde habitam numa zona com problemas de ruído, de poluição e de trânsito.
Regista-se, no entanto, que a circunstância de não o poder fazer não é imputável aos RR., na medida em que, conforme se apurou, não são os mesmos responsáveis pelo facto do A. não poder afetar o piso superior da fração, com a mezanine aos quartos dos seus filhos, inviabilizando a sua mudança de residência do centro de Lisboa para Cascais.
Para haver obrigação de indemnizar por parte dos RR. não basta que o A, tenha sofrido o dano, é também condição essencial que o prejuízo reclamado resulte de um facto ilícito culposo dos RR., que no que respeita à questão da mezanine não ficou demonstrado. Tem de verificar-se um nexo causal entre o facto e o dano, ou seja, um nexo de causalidade entre o facto ilícito praticado pelo agente e o dano sofrido pela vítima, de modo a poder afirmar-se, à luz do direito, que o dano é resultante da violação, nos termos previstos no art.º 562.º e 563.º do C.Civil
Na situação em presença, em razão dos factos provados e como já referido não encontramos um incumprimento contratual culposo dos RR. que em concreto tenha feito o A. incorrer em erro relativamente à obra da mezanine, suscetível de determinar a impossibilidade do A. constituir a residência da família naquela casa, sendo que de acordo com o alegado e com os factos provados, não foi a construção no terraço comum que foi causal em relação a danos não patrimoniais sofridos.
Impõe-se, por isso, a revogação da sentença proferida na parte em que condenou os RR. a indemnizarem o A. no valor de €10.000,00 a título de danos não patrimoniais.
- da litigância de má fé do A.
Alegam os Recorrentes que o A. instaurou uma ação sem fundamento e omitiu factos essenciais, pelo que deve ser condenado como litigante de má fé, contrariamente ao que entendeu o tribunal de 1ª instância, invocando genericamente a violação do art.º 542.º n.º 1 do CPC.
A sentença proferida absolveu o A. do pedido de condenação como litigante de má fé, entendendo não estar demonstrado que o mesmo litigou com má fé.
O acesso ao direito é constitucionalmente protegido e vem consagrado no art.º 20.º da Constituição da República Portuguesa.
Por seu turno o art.º 2.º do CPC faz eco de tal princípio, com a epígrafe “garantia de acesso aos tribunais”, e vem estabelecer, no seu nº 1: “A proteção jurídica através dos tribunais implica o direito a obter, em prazo razoável, uma decisão judicial que aprecie com a força de caso julgado, a pretensão regularmente deduzida em juízo, bem como a possibilidade de a fazer executar.”
Contudo, o exercício destes direitos tem como corolário a existência de deveres de conduta para as partes que exercem o direito a propor uma ação ou o direito de defesa. Pode falar-se de abuso de direito quando a parte deduz pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar.
O DL 329-A/95 de 12 de Dezembro veio introduzir alterações ao código de processo civil, com significativa relevância ao nível do instituto da litigância de má fé, impondo uma colaboração mais estreita aos intervenientes processuais, nomeadamente com a nova redação que deu ao art.º 266.º relativo ao princípio da cooperação, com a introdução do art.º 266.º-A respeitante ao dever de boa fé processual e ainda com a alteração ao art.º 456.º ao passar a sancionar a litigância de má fé da parte não só quando o seu comportamento é doloso, mas também quando revela negligência grave.
O atual Código de Processo Civil segue essa mesma orientação, mantendo, no essencial, a previsão daquelas normas.
Desde logo os art.º 7.º e 8.º do CPC vêm impor um dever de colaboração estreita aos diversos intervenientes processuais, que devem agir de boa fé, sendo que o art.º 542.º n.º 2 do CPC, tal como o anterior art.º 456.º sanciona a litigância de má fé não só quando a mesma é dolosa, mas também quando a conduta das partes revela negligência grave.
O instituto da litigância de má fé pretende levar as partes a cumprirem tais deveres, sancionando quem não o faça, na prossecução do que não pode deixar de considerar-se “uma boa administração da justiça”.
O art.º 542.º do CPC diz-nos no seu n.º 1: “Tendo litigado de má fé, a parte será condenada em multa e numa indemnização à parte contrária, se esta a pedir”; acrescenta o n.º 2: “Diz-se litigante de má fé quem, com dolo ou negligência grave:
a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;
c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objectivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a acção da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.”
Naturalmente que a litigância de má fé não se confunde com a manifesta improcedência da pretensão formulada pela parte, para isso antes se exige que a conduta processual da parte seja dolosa, ou pelo menos gravemente negligente.
A este propósito refere o Acórdão do STJ de 18 de fevereiro 2015 no proc. 1120/11.1TBPFR.P1.S1 in www.dgsi.pt : “Não basta, assim, para que se conclua pela litigância de má fé por alguma das partes no processo, a dedução de pretensão ou oposição sem fundamento, ou a afirmação de factos não verificados ou verificados de forma distinta: tal pode ter ocorrido por a parte se encontrar, embora incorretamente, convencida da sua razão ou de que os factos se verificaram da forma que os descreve, hipótese em que inexistirá má fé. Impõe-se, pois, para que haja litigância de má fé, que a parte, ao deduzir a sua pretensão ou oposição infundamentada ou ao afirmar factos não ocorridos, tenha atuado com dolo ou com negligência grave, ou seja, sabendo da falta de fundamento da sua pretensão ou oposição, ou encontrando-se numa situação em que se lhe impunha que tivesse esse conhecimento.”
Quanto ao elemento subjetivo da litigância de má fé, diz-nos Abrantes Geraldes, in Temas da Reforma do Processo Civil, Vol II, pág 341: “o legislador deixou ainda clara a desnecessidade quanto à prova da consciência da ilicitude do comportamento e da intenção de conseguir objectivos ilegítimos (actuação dolosa), bastando que seja possível formular um juízo de censurabilidade”.
Importa então saber se podemos dizer que o A. teve um comportamento processual doloso ou pelo menos gravemente negligente, elemento subjetivo necessário, como se viu, para a condenação da parte como litigante de má fé, nos termos do art.º 542.º n.º 2 do CPC, ao intentar a presente ação cuja falta de fundamento não ignorava e omitindo factos relevantes para a decisão.
Afigura-se que a pretensão dos Recorrentes nesta parte carece totalmente de razão, o que desde logo é evidenciado pela parcial procedência da ação, que não permite concluir, como os mesmos referem que o A. veio deduzir uma pretensão sem qualquer fundamento, fazendo do processo um uso manifestamente reprovável.
Também não pode dizer-se que o A. omitiu factos essenciais para a decisão da causa, quando não referiu as obras que realizou na fração, que ocultou os documentos que lhe foram enviados e de que tinha conhecimento da situação do imóvel e da sua área, como alegam os Recorrentes.
Na verdade, por um lado, a realização das obras que o A. fez não se apresenta como matéria essencial à apreciação dos pedidos que o mesmo formula, nem integram a sua causa de pedir; por outro lado, não pode igualmente dizer-se que há omissão de factos relevantes quando o A. não invocou expressamente todos os documentos que lhe foram facultados e muito menos que o fez com dolo ou negligência grave, não podendo ver-se nessa sua conduta uma ocultação de elementos. Também em face dos factos que resultaram provados, não podemos concluir que o A. conhecia a situação do imóvel e a sua área em todos os seus elementos relevantes, quando os factos apurados mostram que assim não era.
Resta concluir pela não verificação dos pressupostos para a condenação do A. como litigante de má fé nos termos do art.º 562.º n.º 1 do CPCO, na medida em que não pode dizer-se que o mesmo deduziu pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar, o que é contrariado pela parcial procedência dos pedidos que formula; que alterou a verdade dos factos ou omitiu factos relevantes para a decisão, ou que fez do processo um uso manifestamente reprovável e muito menos que agiu com dolo ou de forma gravemente negligente.
Confirma-se a sentença recorrida na parte em que absolveu o A. do pedido de condenação como litigante de má fé, improcedendo nesta parte o recurso.
V. Decisão:
Em face do exposto, julga-se o recurso interposto parcialmente procedente nos seguintes termos:
- altera-se a decisão proferida reduzindo em €90.000,00 (noventa mil euros) o preço pago pela compra da fração, condenando os RR. a restituir tal valor ao A.;
- revoga-se a decisão de condenação dos RR. a pagar ao A. uma indemnização por danos não patrimoniais, absolvendo-se os mesmos de tal pedido;
- mantêm-se a sentença no demais decidido.
Custas da ação e do recurso por ambas as partes na proporção do decaimento.
Notifique.
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Lisboa, 15 de dezembro de 2022
Inês Moura
Laurinda Gemas
António Moreira |
