| Decisão Texto Integral: | Acordam na 2ª Secção deste Tribunal da Relação
I - “A”, na qualidade de cabeça de casal da herança aberta por óbito de sua irmã, D. “B”, intentou ação declarativa, com processo sumário, contra “C” e “D”, pedindo:
A) A condenação dos réus a permitir a legalização do prédio de harmonia com o projecto aprovado na Câmara Municipal, procedendo-se às obras de demolição das escadas e terraço a tardoz do prédio, e à abertura de uma saída de gás do esquentador para o exterior, não podendo os réus levantar ou fazer quaisquer obstáculos às referidas obras;
B) A declaração de que os réus não têm qualquer direito de estar a ocupar e a usufruir os logradouros dos prédios que identifica, devendo respeitar o direito de propriedade dos donos dos prédios;
C) A condenação dos réus a desocupar integralmente os referidos logradouros, deixando-os livres, limpos de toda a vegetação, desimpedidos de quaisquer objectos, barracas e construções;
D) A condenação dos réus na indemnização aos donos dos prédios de todos os prejuízos causados ou que lhes vierem a causar, a liquidar em execução de sentença.
Alegando, para tanto e em suma, que aquela sua falecida irmã, por contrato de 1984, havia dado de arrendamento a “C”, o 1º andar do prédio urbano sito em ..., Benavente, inscrito na matriz respetiva sob o art.º ..., e que melhor identifica.
Ora, tendo sido tal prédio – que inclui logradouro – reconstruído cerca dos anos 1960/61, foram nele introduzidas alterações relativamente ao projeto aprovado.
O que foi constatado em vistoria pela Câmara Municipal, que também impôs uma saída do gás do esquentador para o exterior.
Pretendendo os herdeiros fazer coincidir o prédio com o projeto aprovado, procedendo-se às necessárias demolições da escada do 1º andar para o logradouro a tardoz e do terraço amovível, e executando-se ainda a referida saída do gás. Sem o que não obterão a necessária licença de utilização.
Os RR., porém, têm-se oposto à realização dessas obras, assim obstando a que os referidos herdeiros aproveitem as várias oportunidades de venda do referido prédio.
Sendo certo que apenas por tolerância ou mera autorização verbal têm estado a utilizar o logradouro do prédio inscrito na matriz sob o art.º ..., bem como grande parte do logradouro de outro prédio dos herdeiros de “B”, igualmente sito em ..., Benavente, e inscrito na matriz respetiva sob o art.º ...7.
Apesar de várias vezes instados a desocuparem tais logradouros.
Contestaram os RR., dizendo, no essencial, que o contrato de arrendamento em causa foi primeiro celebrado verbalmente, em Janeiro de 1982, e formalizado por escrito em 1984, tendo por objeto não só o 1º andar do prédio, mas também a metade do “quintal”, à qual têm acesso por meio “de umas escadas existentes desde sempre.”.
Quintal esse que é e sempre foi composto por todo o terreno existente nas traseiras do prédio, incluindo o prédio inscrito sob o art.º ...7.
E, por outro lado, que nada obsta a que os herdeiros de “B” elaborem um projeto de alterações a apresentar à C.M.
Rematam com a improcedência da ação e a sua absolvição de todos os pedidos.
Houve resposta da A., concluindo como na petição inicial.
O processo seguiu seus termos, com saneamento, e dispensa de condensação.
Vindo, realizada que foi a audiência final, a ser proferida sentença que, julgando a ação parcialmente procedente, por provada, decidiu:
“A. Condenar os réus “C” e “D” a não levantar ou fazer quaisquer obstáculos às obras de demolição das escadas e terraço a tardoz do prédio e à abertura de uma saída de gás do esquentador para o exterior;
B. Absolver os réus “C” e “D” do pedido de declaração de que os réus não têm qualquer direito a ocupar e a usufruir dos logradouros do prédio inscrito sob o artigo ... e do prédio inscrito sob o artigo ...7 da freguesia de ...;
C. Absolver os réus do pedido de condenação a desocupar integralmente os referidos logradouros, deixando-os livres, limpos de toda a vegetação, desimpedidos de quaisquer objectos, barracas e construções;
D. Absolver os réus do pedido de condenação na indemnização aos donos dos prédios de todos os prejuízos causados ou que lhes vierem a causar, a liquidar em execução de sentença.”.
“E”, na qualidade de atual cabaça de casal da herança aberta por óbito de “B”, requereu, a folhas 250, a retificação de apontadas “inexactidões materiais” da sentença.
O que mereceu deferimento parcial, por despacho reproduzido a folhas 258-260.
Inconformados com a proferida sentença, recorreram tanto a A. como os RR.
Formulando a primeira, nas suas alegações, as seguintes conclusões:
“A)- Foi pertinente a reclamação da douta sentença e deveria a mesma ter sido atendida, não só parcialmente como foi, mas também quanto à descrição predial na Conservatória do Registo Predial de Benavente do prédio urbano com o art. ...7 que tem a descrição 3... de ... e não a descrição 2..., como consta da douta sentença, tendo sido violado o disposto no art. 667º do CPC;
B)- A decisão do Tribunal que condenou os RR a não levantar quaisquer obstáculos às obras de demolição das escadas e terraço a tardoz do prédio e à abertura duma saída de gás para o exterior, é perfeitamente ajustada, correcta e legal, tendo em consideração os direitos e poderes dos donos do prédio, não podendo o locatário impedir obras de conservação ou legalização, de harmonia com o disposto no art. 1037º do C.C., obras essas que não limitam nem impedem nem dificultam o exercício do seu direito, de harmonia com o contrato assinado;
C)- As respostas à matéria de facto dos números 17º a 23º deve ser alterada de harmonia com o que foi alegado, tendo-se violado o disposto no art. 364º do C.C. e os arts 653º, nº2 e 655º, nº 2 do CPC;
D)- A autora da herança tinha três prédios autónomos: o descrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o nº 2...6 da freguesia de ..., com o art. ..., a área coberta de 68 m2 e quintal com a área de 20 m2; o descrito na Conservatória sob o nº 2..., com a área coberta de 60 m2 e sem quintal, com o art. 715; e o descrito sob o nº 3... (antes parte do nº 2...), com o art. ...7 e a área coberta de 7 m2 e quintal com a área de 158m2;
E)- Conforme consta do contrato de arrendamento, com início em 01 de Agosto de 1984, apenas foi arrendado o 1º andar do prédio com o art. ..., não constando do mesmo qualquer parte do logradouro do prédio ou de qualquer outro prédio;
F)- Qualquer acordo anterior ao contrato de arrendamento entre a “F” e os RR não tem qualquer relevo, validade ou eficácia, uma vez que a “F” não tinha qualquer procuração da dona dos prédios nem quaisquer poderes para celebrar quaisquer contratos que pudessem vincular a D. “B”;
G)- O contrato de arrendamento é definido pelo respectivo título, não sendo admissível extravasar o mesmo;
H)- O contrato de arrendamento estava sujeito a documento escrito, pelo que são nulas quaisquer estipulações verbais, não constantes do título;
I)- De harmonia com o disposto no art. 221º do C.C. são nulas quaisquer estipulações verbais acessórias, anteriores ou contemporâneas ao documento legalmente exigido, assim como quaisquer estipulações posteriores que só por documento escrito podem ser feitas;
J)- De harmonia com o disposto no art. 238º do C. C., “Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso;
K)- No contrato de arrendamento apenas consta o arrendamento do 1º andar, pelo que não pode ampliar-se o objecto do mesmo, não sendo admissível que o contrato inclua o logradouro do próprio prédio, e ainda, muito menos, o logradouro de um outro prédio diferente que nada tem a ver com o prédio arrendado, embora tenha pertencido à mesma senhoria;
L)- Mesmo na alteração do contrato quanto à renda nada existe a mais do que o constante do contrato de 1984;
M)- Desde que nada haja sido convencionado, o normal em prédios com andares, com logradouro, é que este seja utilizado pelo arrendatário do rés-do-chão;
N)- A mera utilização pelo inquilino de parte de prédio por mera tolerância e condescendência do senhorio, ainda que por vários anos, não confere àquele (inquilino) qualquer direito na manutenção dessa dita utilização;
O)- A oposição e resistência dos RR à demolição das escadas e terraço, impedindo a legalização do prédio com o projecto aprovado pela Câmara, de forma a poder ser emitida a licença de habitação/utilização, tem impedido os donos do mesmo de proceder à sua venda assim como à constituição da propriedade horizontal;
P)- Tal conduta dos RR tem afectado os interesses dos donos do prédio, prejudicando-os de forma imediata assim como também no futuro enquanto não conseguirem a legalização do prédio;
Q)- Os prejuízos referem-se ao facto de os donos dos prédios de os não poderem vender, pois já os podiam ter vendido e realizado dinheiro, que podia ser investido ou colocado a prazo, o que não puderam fazer até aqui, prejuízos estes que não podem computar-se agora por não se saber até quando se vai manter a oposição dos RR à legalização do prédio;
R)- Por isso, tais prejuízos só poderão ser avaliados, computados e concretizados em execução com liquidação de sentença;
S)- Na douta sentença ao decidir-se como se decidiu foi violado o disposto nos arts.220º, 221º, 236º, 237º, 238º, 286º, 294º, 483º, 562º e segs., 569º, 1316º do C.C. e os arts. 653. nº 2, 655º, nº 2, 659º, 661, nº 2 e 667º. Nº1 do CPC.
T)- Deve, assim, pelo que se encontra alegado, e tudo o mais que possa legalmente ser suprido, dar-se provimento ao recurso, alterando-se a douta sentença de harmonia com o pretendido, assim se fazendo a esperada e costumada
J U S T I Ç A”.
E dizendo os segundos, em conclusões:
“A. O digníssimo Tribunal a quo proferiu Sentença que condenou os ora Recorrentes a não levantar ou fazer quaisquer obstáculos às obras de demolição das escadas e terraço a tardoz do prédio e à abertura de uma saída de gás do esquentador para o exterior.
B. Tal decisão é nula, nos termos do artigo 668, nº1, al. a) do Código do Processo Civil, porquanto os fundamentos aduzidos pelo tribunal a quo são contraditórios com a própria decisão.
C. Aliás, a condenação dos RR. é igualmente contraditória com as restantes decisões proferidas e constantes dessa mesma Sentença.
D. Pois os RR., ora Recorrentes, foram absolvidos do pedido de declaração de que não têm qualquer direito a ocupar e a usufruir dos logradouros do prédio inscrito sob o artigo ... e do prédio inscrito sob o artigo ...7 da freguesia de ....
E. Tendo ainda sido absolvidos do pedido de condenação a desocuparem integralmente os referidos logradouros, deixando-os livres, limpos de toda a vegetação, desimpedidos de quaisquer objetos, barracas e construções.
F. Porquanto foi considerado pelo digníssimo Tribunal a quo que o objeto do contrato de arrendamento de que os RR. são titulares compreende não só o gozo do 1º andar do imóvel, destinado à habitação dos RR., mas também o direito a ocuparem e usufruírem de metade do logradouro sito na parte de trás do imóvel.
G. Não obstante, o digníssimo tribunal a quo condenou os RR. a não levantar quaisquer obstáculos às obras de demolição das escadas a tardoz do prédio, as quais são o meio que os RR. têm para aceder ao supra mencionado logradouro.
H. Por outro lado, o digníssimo Tribunal a quo inicia muito bem a fundamentação da decisão que culmina, com o devido respeito, mal, na condenação dos RR. a não se oporem à demolição das escadas, porquanto
I. Ora, é certo que não obstante o direito de propriedade ser um direito real máximo (art. 1305º do Código Civil), fica este restringido pelo direito pessoal de gozo, pois através do contrato de locação o proprietário cede o gozo temporário da coisa a um terceiro.
J. E nos termos do artigo 1031º do Código Civil é obrigação do locador assegurar o gozo da coisa para os fins a que se destina.
K. Ainda nos termos do artigo 1037º do Código Civil, o locador não pode praticar atos que impeçam ou diminuam o gozo ou fruição da coisa locada.
L. Continuou o digníssimo Tribunal a quo referindo que os ora Recorrentes pretendem opor-se à demolição de uma escada e de um terraço que estão a ser por si utilizados, no exercício do seu direito, nomeadamente para acesso ao quintal.
M. A efetiva demolição de parte da coisa, continua o digníssimo tribunal a quo, tem como efeito imediato a diminuição do direito dos locatários de aproveitarem as utilidades da coisa.
N. Não obstante tudo o exposto supra, decidiu o digníssimo Tribunal a quo condenar os RR., ora Recorrentes, a absterem-se de qualquer ato que impeça a A. de proceder às obras de demolição das escadas e do terraço a tardoz do prédio!
O. Mais incompreensível ainda é o facto de a Sentença referir expressamente que “Sopesando o direito dos inquilinos de aproveitamento das utilidades da coisa, nomeadamente de utilização das escadas para aceder à sua horta e da utilização do terraço (…) não poderá o proprietário (…) atuar no sentido de regularizar as anomalias encontradas, nomeadamente através da sua demolição”.
P. Na verdade, a efetiva demolição das escadas e do terraço que as liga à casa, a tardoz, não só diminui o gozo da coisa locada como impede o direito dos locatários de usufruírem do logradouro que se situa na parte de trás do imóvel.
Q. Porquanto, a escada a tardoz é o meio que os RR. têm para aceder ao mencionado logradouro (cfr. artigo 21º dos factos provados e respetiva fundamentação).
R. É certo que existem desconformidades de construção relativamente ao projeto aprovado, designadamente a existência da sobejamente mencionada escada a tardoz e do terraço que a liga ao primeiro andar.
S. Mas perante tal situação e após vistoria técnica, a Câmara Municipal de Benavente não ordenou a demolição das escadas e do terraço, mas referiu apenas que “as situações detectadas deverão ser regularizadas”.
T. Existindo duas formas conhecidas de regularização da situação detetada, que aliás são admitidas em abstrato pelo digníssimo Tribunal a quo — uma é a de demolir as escadas e o terraço, a outra é a de proceder ao respetivo licenciamento — e sendo que uma delas, por um lado, mantém intacto o direito pessoal de gozo dos Recorrentes e por outro não afeta qualquer direito dos proprietários, locadores, não se entende como podem os RR. ser condenados a permitirem que esbulhem os seus direitos.
U. Atentando o elenco dos deveres do locatário constantes do artigo 1038º do Código Civil, designadamente o constante da sua alínea e), somos levados a concluir que não se verificou qualquer tipo de incumprimento por partes dos Recorrentes.
V. Pois as obras que os herdeiros da A. quiseram (e continuam a querer) realizar, a saber, a demolição das escadas e do terraço que as une ao primeiro andar locado, não foram ordenadas por qualquer autoridade pública, como aliás decorre dos próprios autos.
W. Existindo, aliás, forma não violadora do direito dos RR. de regularizar as desconformidades detetadas.
X. Pelo que os RR. não têm o dever de as tolerar.
Y. Têm aliás o direito de se oporem à sua execução, tal como fizeram, na medida em que essas obras os impedirão de usufruir de parte do bem locado, o logradouro.
Z. Não constituindo, assim, os actos dos RR., que impediram a demolição das escadas e terraço, a violação de qualquer obrigação ou o incumprimento do contrato de arrendamento.
AA. Muito pelo contrário, constituirá violação dos deveres do locador e, consequentemente, incumprimento do contrato por parte da A. a demolição das escadas e respetivo terraço, obras essas que impedirão os RR. de terem acesso ao logradouro.”.
Requerem que, em “provimento ao presente recurso de Apelação”, se decida “a absolvição dos RR, ora Recorrentes, no pedido relativo à sua permissão à realização de obras de demolição das escadas e terraço a tardoz do prédio.”.
Contra-alegaram os recorridos em ambos os recursos.
O senhor juiz a quo, na sequência de despacho do relator a propósito, sustentou a não verificação da nulidade de sentença arguida pelos Recorrentes/réus.
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II- Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Face às conclusões de recurso, que como é sabido, e no seu reporte à fundamentação da decisão recorrida, definem o objecto daquele – vd. art.ºs 684º, n.º 3, 690º, n.º 3, 660º, n.º 2 e 713º, n.º 2, do Código de Processo Civil – são questões propostas à resolução deste Tribunal:
A – Na apelação da A.
- se é de alterar a referência ao n.º da descrição do prédio, no n.º 14 da matéria de facto, no sentido pretendido pela Recorrente.
- se é de alterar a decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto, consignada nos n.ºs 17º a 23º, no sentido pretendido pela Recorrente, retirando, na positiva, as necessárias consequências no tocante aos pedidos de que foram absolvidos os RR:
- se é de condenar os RR. no pagamento de indemnização à A., ainda que a liquidar.
B – Na apelação dos RR.
- se a sentença enferma da nulidade que lhe é assacada.
- se é legítima a oposição dos RR. à realização de obras de demolição das escadas e terraço a tardoz do prédio.
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Dada a imbricação de algumas das questões suscitadas nos dois recursos, levando a que a solução dada a alguma delas possa prejudicar a apreciação de outras, conhecer-se-á daquelas pela ordem da sua precedência lógica.
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Considerou-se assente, na 1ª instância a factualidade seguinte:
“1.º “B”, na qualidade de Senhoria, e “C”, na qualidade de arrendatário, assinaram um documento dactilografado e manuscrito denominado Arrendamento, sem data, declarando ajustar entre si o arrendamento de 1.º andar do prédio de Largo ..., freguesia de ..., artigo da matriz n.º..., (…) do qual o primeiro é senhor e possuidor, sob as seguintes condições: 1- Que este arrendamento é pelo prazo de seis meses que principia no dia 1 de Agosto de 1984 e finda no último dia do mês e Janeiro de 1985 supondo-se sucessivamente renovado por igual período e condições, nos termos do artigo 1095.º do Código Civil. 2- A renda será da quantia de Escudos três mil escudos por cada mês (…) 5.º A parte arrendada é destinada a habitação. Tudo aquilo que não estiver expressamente previsto neste título de arrendamento será regulado pela legislação em vigor, obrigando-se os contraentes mutuamente ao cumprimento deste contrato.
2.º “B”, na qualidade de senhoria, e “D”, na qualidade de inquilina, assinaram um documento denominado Alteração ao contrato de arrendamento, alterando a cláusula 2.º do contrato referido em 1) ficando ao constar que “2.ª A renda será da quantia de 4.080$00 (quatro mil e oitenta escudos) por cada mês e com início em 1 de Maio de 1990, devendo ser paga em ... em casa da senhoria ou de quem a representar no primeiro dia útil do mês anterior a que respeita”.
3.º Encontra-se descrito sob o artigo 02...6/20040716 da Conservatória do Registo Predial de Benavente, freguesia de ..., o prédio urbano sito em ..., Largo ... n.º... a ..., com a área total de 88 m2, sendo 68m2 de área coberta e 20m2 de área descoberta, inscrito na matriz sob o artigo ..., composta por moradia de rés-do-chão, 1.º andar e quintal, estando inscrita a propriedade a favor de “G”, “A”, “H”, “I”, “J”, “L”, “M”, “E”, “N”, “O”, “P”, “Q”, “R”, “S”, “T”, “U”, “V”, “X”, “Z”, “Y”, “F”, “W”, em comum e sem determinação de parte ou direito por sucessão de “B”;
4.º Consta inscrito sob o artigo matricial n.º ... da freguesia e ..., concelho de Benavente, o prédio sito na Rua ..., confrontando a norte com…, a sul …, a nascente com Largo ... e poente com herdeiros de…, tendo o mesmo composto por prédio em propriedade total, composto por prédio de habitação com 2 pisos e 7 divisões, com a área total do terreno de 88 m2, área de implantação do edifício de 68 m2 e área de construção de 136,00 m2, inscrito na matriz desde o ano de 1988;
5.º Encontra-se descrito sob o artigo 3.../20080528 da Conservatória do Registo Predial de Benavente, freguesia de ..., desanexado do n.º2.../160704, o prédio urbano sito em ..., Largo ..., com a área total de 165 m2, sendo 7m2 de área coberta e 158m2 de área descoberta, inscrito na matriz sob o artigo ...7, confrontando a norte com Largo ... e herdeiros de “B”, a sul com herdeiros de…, a nascente com herdeiros de “B” e herdeiros de … e a nascente com Herdeiros de “B” e herdeiros de…, estando inscrita a propriedade a favor de, sem determinação de parte ou direito, herdeiros de “B”;
6.º Consta inscrito sob o artigo matricial n.º ...7 da freguesia de ..., concelho de Benavente, o prédio sito no Largo ..., confrontando a norte com Largo ... e Herdeiros de “B”, a sul com Herdeiros de…, a nascente com herdeiros de “B” e herdeiros de … e poente com herdeiros de “B” e Herdeiros de …, sendo o mesmo composto por prédio em propriedade total, não licenciado e em condições muito deficientes de habitabilidade de 1 piso e 2 divisões, com a área total do terreno de 165 m2, área de implantação do edifício de 7 m2 e área de construção de 7 m2;
7.º Sem prejuízo da desanexação referida em 5), encontra-se descrito sob o artigo 2.../160704 da Conservatória do Registo Predial de Benavente, freguesia de ..., o prédio urbano sito em ..., Largo ..., n.º30, composto por casa de rés-do-chão com a área coberta de 60m2, inscrito no artigo 715.º da matriz, constando como averbamento 1) à descrição a apresentação 05/240505 onde se refere que inclui outra casa e quintal com a área coberta de 7m2, área descoberta de 158m2, artigo ...7;
8.º “B” faleceu no dia 15 de Setembro de 2003;
9.º “A”, como cabeça-de-casal de “B”, requereu vistoria da Câmara Municipal para efeito de obtenção de licença de utilização;
10.º No dia 11 de Agosto de 2005, foi elaborado um auto de vistoria para efeitos de obtenção de licença de habitação / utilização com o seguinte parecer: Em visita ao local constatou-se que o rés-do-chão não se encontra conforme com o projecto em termos do número de divisões. Verificou-se umas escadas de acesso ao primeiro andar no alçado tardoz, assim como o encerramento do terraço com estruturas amovíveis. Deverá ser colocada uma saúde de gás do esquentador para o exterior. As situações detectadas deverão ser regularizadas.
11.º A moradia referida em 3.º) foi construída cerca dos anos de 1960/1961;
12.º Os réus impediram os herdeiros de “B” de proceder à demolição da escada e do terraço referidos em 10);
13.º Os herdeiros têm tentado vender o prédio, tendo proposto a venda aos réus dos prédios descritos na Conservatória do Registo Predial de Benavente, da freguesia de ..., com o número 02...6 e parte do prédio com o número 02..., este com a área coberta de 7 m2 e descoberta de 158,00 m2;
14.º Os réus têm estado a utilizar o logradouro do prédio com 20 m2 e ainda metade do logradouro de um outro prédio pertencente aos herdeiros de “B” inscrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o artigo 2... da freguesia de ... e inscrito na matriz urbana da freguesia de ... sob o artigo ...7.º
15.º Os autores já pediram aos réus para desocuparem tais logradouros não o tendo feito apesar das muitas insistências
16.º “B” vivia habitualmente em França.
17.º Em data não concretamente apurada, mas pelo menos até Janeiro de 1982, os réus acordaram verbalmente com “B”, através de “F” que tomava conta dos interesses desta em Portugal, a cedência aos réus da utilização do 1.º andar do prédio referido em 3) dos factos provados;
18.º Na circunstância referida em 17.º, os réus acordaram ainda com “F” que aqueles poderiam cultivar metade do quintal (horta) que a casa dispunha nas suas traseiras e que tinha vindo a ser usada pelos ocupantes do 1.º andar do prédio.
19.º Na sequência dos acordos referidos em 17.º e 18.º, os réus passaram a pagar a contrapartida monetária de 3.000$00
20.º Os réus cultivam continuamente o quintal desde o acordo referido em 17.º e 18.º.
21.º Os réus utilizam as escadas situadas nas traseiras do edifício, que foram edificadas aquando da construção deste, para acesso ao quintal;
22.º Antes da ocupação da moradia pelos réus, as hortas nas traseiras eram utilizadas pelos respectivos inquilinos ou com autorização destes;
23.º O acordo escrito celebrado no ano de 1984 visava formalizar o acordo verbal celebrado no ano de 1982.”.
***
II – 1 – Da arguida nulidade de sentença.
Reportando-se os Recorrentes ao disposto no art.º 668º, n.º 1, alínea a), do Código de Processo Civil, que comina a nulidade da sentença “Quando não contenha a assinatura do juiz”, constata-se pretenderem aqueles, e afinal, verificar-se oposição entre os fundamentos e a decisão, determinante da nulidade da sentença, desta feita nos quadros da alínea c) do referido n.º 1 do citado art.º.
Estabelecendo tal contradição na circunstância de ter a sentença recorrida entendido “que o objeto do contrato de arrendamento de que os RR. são titulares compreende o gozo do primeiro andar do imóvel, destinado à habitação dos RR., bem como o usufruto de metade do logradouro sito na parte de trás do imóvel”, e que “A efetiva demolição de parte da coisa (…) tem como efeito imediato a diminuição do direito dos locatários de aproveitarem as utilidades” da mesma, e, afinal, condenar “os RR. a não levantar quaisquer obstáculos às obras de demolição das escadas a tardoz do prédio, as quais são a ligação que os RR. têm para aceder ao supra mencionado logradouro, relativamente ao qual os RR. têm um direito pessoal de gozo.”.
Lembrar-se-á que como anotam José Lebre de Freitas. A. Montalvão Machado. Rui Pinto, uma tal oposição tem que ver com a contradição lógica, que se verificará se “na fundamentação da sentença o julgador seguir determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e, em vez de a tirar, decidir noutro sentido, oposto ou divergente...Esta oposição não se confunde com o erro na subsunção dos factos à norma jurídica ou, muito menos, com o erro na interpretação desta: quando, embora mal, o juiz entende que dos factos apurados resulta determinada consequência jurídica e este seu entendimento é expresso na fundamentação, ou dela decorre, encontramo-nos perante o erro de julgamento e não perante oposição geradora de nulidade;”.
Ora a sentença recorrida, depois de tecer considerações convergentes com o desta forma assinalado pelos Recorrentes, mais ponderou que “as obras impostas pela administração pública, nos termos da lei geral ou local aplicável” constituíam, nos termos da lei “vigente à data dos factos”, obras de conservação ordinária, como tal “a cargo do senhorio”.
Sendo obrigação do locatário “tolerar as reparações urgentes bem como quaisquer obras ordenadas pelas autoridades públicas”.
E que, “No caso concreto, apesar de não existir uma injunção administrativa com vista a demolição das obras não licenciadas, uma imposição das obras, já existe uma indicação, em auto de vistoria, no sentido de que existem obras não licenciadas, que são contrárias às regras urbanísticas vigentes.”.
Posto o que, “Sopesando o direito dos inquilinos de aproveitamento das utilidades da coisa, nomeadamente de utilização das escadas para aceder à sua horta e da utilização do terraço com as regras urbanísticas vigentes, de carácter imperativo, não poderá o proprietário, por ser o responsável perante as autoridades administrativas, podendo até incorrer em responsabilidade contra-ordenacional, (deixar de) actuar no sentido de regularizar as anomalias encontradas, nomeadamente através da sua demolição.”.
E, “Assim, os actos dos inquilinos com vista a impedir o senhorio de executar as obras de conservação necessárias de modo a regularizar o locado com as determinações das autoridades administrativas e com as regras urbanísticas em vigor, são violadores das próprias obrigações do locatário, sendo uma situação de incumprimento do contrato de arrendamento.”.
Ou seja, entendeu-se que os direitos dos locatários deveriam ceder, na medida necessária, perante a obrigação do locador de regularizar o locado de acordo com as determinações das autoridades administrativas e com as regras urbanísticas em vigor.
Não se concedendo, isto visto, qualquer incoerência lógica entre os fundamentos e a decisão, na parte relativa à condenação dos RR.
Com improcedência, nesta parte, das conclusões dos Recorrentes/réus.
II – 2 – Da alteração da referência ao n.º da descrição do prédio, no n.º 14 da matéria de facto, propugnada pela A.
Aquele ponto da matéria de facto assente é do seguinte teor:
“Os réus têm estado a utilizar o logradouro do prédio com 20 m2 e ainda metade do logradouro de um outro prédio pertencente aos herdeiros de “B” inscrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o artigo 2... da freguesia de ... e inscrito na matriz urbana da freguesia de ... sob o artigo ...7.º”.
O prédio “pertencente aos herdeiros de “B””, descrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente com o n.º 02.../160704 (número de ordem privativo dentro da freguesia respetiva + algarismos correspondentes à data da apresentação) – que não “sob o artigo (…)”, como em concedido lapso se refere, seja na sentença recorrida, seja no despacho que, nesta parte, indeferiu o requerimento de retificação daquela, mas cfr. art.º 82º, do Código do Registo Predial – está inscrito na matriz, como de resto se consignou no n.º 7º da matéria de facto provada, sob o art.º 715º da Freguesia de ..., cfr. tb. folhas 17.
Constando da sua descrição inicial: “casa de rés-do-chão – a.c. 60m2”.
E, como também mais se consignou naquele n.º 7, consta como averbamento n.º 1 àquela descrição, a ap.05/240505, onde se refere que “inclui outra casa e quintal com a.c. 7m2, a.d. 158m2, Artigo ...7”.
Por outro lado, como decorre do constante do n.º 5º da matéria de facto, o prédio urbano descrito sob o n.º 3.../20080528 da Conservatória do Registo Predial de Benavente, freguesia de ...”, foi desanexado do prédio urbano descrito sob o n.º2.../160704, sito em ..., Largo ..., com a área total de 165 m2, sendo 7m2 de área coberta e 158m2 de área descoberta, inscrito na matriz sob o artigo ...7.
O que aliás corresponde ao teor do documento de folhas 155 e seguintes (certidão do registo predial).
Como também o constante do n.º 6 da matéria de facto provada, relativo ao teor da descrição matricial do prédio inscrito sob o art.º ...7º da mesma freguesia de ..., corresponde ao documentado a folhas 160 (cópia de caderneta predial urbana)…e ao consignado, no tocante a tal prédio, em 5º e 7º da matéria de facto.
Não se lobrigando assim como a circunstância de o prédio descrito sob o n.º 3.../20080528 não ser o mesmo “que consta do art.º 2..., uma vez que é mera desanexação” possa sustentar, como se argumentou no despacho de folhas 258-260, que não ocorre erro na redação do n.º 14º da matéria de facto assente.
Com aquela, estar-se-ia a reconduzir o prédio descrito sob o n.º 3.../20080528 à sua primitiva situação de integrante do prédio descrito sob o n.º 2.../160704.
Nem colhendo, pelo que se acabou de expor em matéria de descrições prediais e matriciais, o argumento dos RR/recorridos, no sentido de que o “imóvel descrito na C.R.P. Benavente sob o artigo 3... é apenas parte (correspondendo a uma desanexação com área de 7m2) do artigo 2... (com 165 m2 de área total) tal como consta dos factos provados sob os art.ºs 5º, 6º e 7º”.
O que de tais factos provados resulta é, precisamente, corresponder o “imóvel descrito na C.R.P. Benavente sob o artigo 3...” à “outra casa e quintal com a.c. 7m2, a.d. 158m2, Artigo ...7”, anteriormente integrantes de parte do prédio descrito sob o n.º 2..., e de que aquele foi desanexado.
Procedendo assim, e nesta parte, as conclusões do A./recorrente.
Devendo pois o n.º 14 da matéria de facto passar a ter a redação seguinte:
“14º - Os réus têm estado a utilizar o logradouro do prédio com 20 m2 e ainda metade do logradouro de um outro prédio pertencente aos herdeiros de “B” inscrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o n.º 3..., da freguesia de ... e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de ... sob o artigo ...7.º”.
II – 3 - Da impugnação da decisão quanto à matéria de facto.
1. Questiona a Recorrente o decidido na 1ª instância com tradução nos n.ºs 17º, 18º, 19º, 20º, 21º, 22º e 23º da matéria de facto julgada provada.
Propugnando:
- no que concerne ao n.º 17º, que passe a ter o seguinte conteúdo:
“Em data concretamente não apurada, mas pelo menos até Janeiro de 1982, os réus acordaram verbalmente com “F” que recebia as rendas em nome de “B”, residente em França, a cedência aos réus da utilização do 1º andar do prédio referido em 3) dos factos provados.”;
- no tocante ao n.º 18, que passe a sua redação a ser:
“Os réus acordaram com a “F” que podiam utilizar metade do quintal do prédio.”;
- quanto ao n.º 19º, que passe a ter como conteúdo:
“Conforme o acordo verbal feito entre “F” e os réus, estes passaram a pagar a renda mensal de 3.000$00.”;
- quanto ao n.º 20º, que passe a ser do teor seguinte:
“Os réus têm utilizado continuamente desde o acordo com a “F” o quintal do prédio por mera tolerância da dona do prédio.”;
- quanto ao n.º 21º, que passe o mesmo a ter a seguinte redação:
“Os réus utilizaram as escadas situadas nas traseiras do edifício para acesso ao quintal.”;
- quanto ao n.º 22º, que o seu conteúdo passe a ser:
“O quintal do prédio foi utilizado pelo inquilino do rés-do-chão, e apenas parte pelo inquilino do 1º andar, antes dos réus, devido a autorização da senhoria.”;
- e quanto ao n.º 23º, que a sua redação passe a ser:
“O contrato escrito em 1984 entre a senhoria e dona do prédio e os RR formalizou o acordo verbal de 1982 apenas em relação à utilização do 1º andar do prédio.”.
E isto, assim, apelando, ao depoimento das testemunhas do “T1” e “W”, no tocante ao n.º 17º.
Aos depoimentos das mesmas testemunhas e da testemunha “T2”, quanto ao n.º 18º.
Considerando, quanto ao n.º 19º, que “Há nesta resposta algo de conclusivo que deve ser eliminado. Por outro lado, a resposta, tendo em consideração o que se encontra provado, vai além da prova efectuada.” (sic).
E, no que se refere ao n.º 20º, que “Do título – contrato de arrendamento – nada consta quanto à utilização do logradouro do prédio pelos réus” e “a matéria provada relacionada com o título de arrendamento.” (sic).
Quanto ao n.º 21º, aos depoimentos das testemunhas “T1” e “Y”.
No que se refere ao n.º 22º, para além da referência ao “conteúdo de certa forma conclusivo”, invocando os depoimentos das testemunhas “T2”, “T1”, “W”, “F”e “Y”.
E, finalmente, em quanto respeita ao n.º 23º, considerando “o conteúdo (…) completamente conclusivo”, sendo contrariado pelo contrato escrito celebrado.
2. Tendo-se consignado, na fundamentação da decisão da matéria de facto, e pelo que aqui agora interessa, como segue:
“Para resposta à factualidade supra elencada, o tribunal alicerçou a sua convicção na ponderação da prova documental que se encontra junta aos presentes autos e da prova testemunhal, com recurso às regras da experiência comum e da plausibilidade.
(…)
*
Importa agora concretizar a formação da convicção do Tribunal relativamente a cada um dos factos dados como provados.
(…)
O acordo referido no artigo 17.º dos factos provados assentou, em primeiro lugar, nos recibos de aluguer de folhas 61 e seguintes do processo, que são mensais e sucessivos, onde se faz constar que “F” (sobrinha da proprietária e sua representante em Portugal) e “K” (que a testemunhas identificaram como outra sobrinha) receberam do réu marido o montante de 3.000$00 por aluguer de uma casa (lato sensu), sendo o primeiro recibo de Janeiro de 1982 e o último de Outubro de 1985, sempre no mesmo valor. Tratam-se de recibos relativos ao aluguer da casa de habitação dos réus, uma vez que nenhuma testemunha identificou qualquer outra relação de locação entre os réus e “B” ou com os familiares desta. Apesar de na maioria dos recibos não se referir à identificação da casa, o recibo relativo ao mês de Setembro de 2003 identifica a casa sita na Rua ..., que era o antigo nome da Rua onde se situa o locado. Por outro lado, a testemunhas “T3”, irmã da ré mulher e que vivia com esta e morava naquela zona, referiu expressamente que os réus foram viver para a casa de “B” no ano de 1982. Também a testemunha “T4”, que viveu numa casa vizinha, recorda-se de ver os réus naquela casa próximo do ano de 1980, época em que foi para lá viver, além de outras testemunhas que viviam naquele local e identificaram uma ocupação anterior a 1984. Ou seja, os réus vivem na casa dos autos ainda antes da celebração do contrato escrito, sendo o gozo do prédio feito de forma onerosa pelo pagamento de uma renda, como indiciam os recibos de aluguer.
A prova do acordo, referido no facto provado em 18.º, para exploração da horta existente nas traseiras da casa assentou essencialmente no depoimento de “T5” e “T6” que referiram que, antes da chegada dos réus, a horta existente nas traseiras do prédio estava fisicamente dividida em duas partes por um carreiro, e que um deles era explorado pelo ocupante do Rés-do-chão e o outro pelo ocupante do 1.º andar, que na altura era “Z”, e que entregou à testemunha marido a exploração da referida horta. Demonstra o acordo o facto de “F”, sobrinha de “B”, ter-se dirigido expressamente às testemunhas para que estas deixassem de explorar a horta e que a entregassem aos réus uma vez que estes passaram a viver no 1.º andar do prédio. Afigura-se assim existir uma continuidade de exploração da horta que está nas traseiras do prédio e que “F” entregou aos réus.
O tribunal ficou convencido que o pagamento da quantia de 3.000$00 foi acordado entre os réus e a proprietária como contrapartida não só da utilização do 1.º andar da moradia, mas também da utilização de metade do quintal que estava atrás da casa, que ocupa não só o logradouro de um dos prédios como também o espaço do prédio contíguo que também pertencia à mesma proprietária (facto provado n.º 19). Na verdade, tudo aponta nesse sentido.
Relativamente ao facto dado como provado em 24) – leia-se “em 23)”, dado ser inequívoco que a esse se pretendeu referir o julgador na 1ª instância, como decorre do próprio teor deste segmento da fundamentação, e no seu confronto com o elenco dos factos considerados provados – não foi feita prova testemunhal directa quanto à intencionalidade das partes na celebração do acordo escrito. Contudo, consideramos que os factos provados conjugados com as regras de experiência e de vida em sociedade admitem essa prova. De facto, o acordo oral celebrado em 1982 permitia que os réus tivessem o gozo do 1.º andar da moradia mas também de metade do quintal, mediante o pagamento do montante de 3000$00. Com a celebração do contrato escrito não se vislumbra qualquer alteração significativa dos termos essenciais do contrato. Na verdade, apesar de se referir que estipulam o arrendamento do 1.º andar, os réus continuaram a cultiva a horta nos termos em que o vinham fazendo, pagando o mesmo preço que pagavam anteriormente.
Assim, a única explicação para que o contrato fosse celebrado por escrito é que os mesmos visassem a formalização do que foi feito verbalmente.
O facto provado em 21.º diz respeito à edificação das escadas no quintal, baseando-se o tribunal no depoimento de “T7” que construiu o edifício e, na mesma altura, as escadas exteriores, por ordem expressa da proprietária, uma vez que pretendia que existisse um acesso directo do 1.º andar para o quintal. Por outro lado, é pacífico em termos testemunhais que aquela escada tem sido utilizada pelos réus para acesso ao quintal.
Relativamente ao facto provado em 22.º assentou nas declarações das testemunhas de ..., “T5”e “T6” que referem que, antes da chegada dos réus, as hortas já estavam divididas. O facto provado em 20.º no depoimento de “T5”e “T6” e “T8”.”.
3. Está aqui assim em causa a hipótese contemplada no art.º 712º, n.º 1, alínea a), do Código de Processo Civil, a saber, ter ocorrido gravação dos depoimentos prestados, sendo impugnada, nos termos do art.º 685º-B, a decisão que, também com base neles, proferida foi.
A reforma processual de 1995/96, implementando “um verdadeiro segundo grau de jurisdição no âmbito da matéria de facto, já resultante de diploma anteriormente aprovado”, veio ampliar os poderes do Tribunal da Relação quanto a tal matéria, transformando-a num tribunal de instância que não já “apenas” um tribunal de “revista” quanto à subsunção jurídica da factualidade assente.
Com recusa, porém, de soluções que contemplassem ou impusessem a realização de novo julgamento integral em segunda instância.
Ainda assim, um tal sistema acarreta riscos, e, desde logo, o de se “atribuir equivalência formal a depoimentos substancialmente diferentes, de se desvalorizarem alguns deles, só na aparência imprecisos, ou de se dar excessiva relevância a outros, pretensamente seguros, mas sem qualquer credibilidade”...
Pois existem aspetos comportamentais ou reações dos depoentes que apenas podem ser percecionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencie, e que jamais podem ficar gravados ou registados, para aproveitamento posterior por outro tribunal que vá reapreciar o modo como no primeiro se formou a convicção dos julgadores.
É de relembrar que "os depoimentos não são só palavras, nem o seu valor pode ser medido apenas pelo tom em que foram proferidos. Todos sabemos que a palavra é só um meio de exprimir o pensamento e que, por vezes, é um meio de ocultar. A mímica e todo o aspeto exterior do depoente influem, quase tanto como as suas palavras, no crédito a prestar-lhe.". [1]
E a fixação da matéria de facto, há de ser o resultado de todas as operações intelectuais, integradoras de todas as provas oferecidas e que tenham merecido a confiança do Juiz, pelo que, não raras vezes se constata que o julgamento daquele possa não ter a correspondência direta nos depoimentos concretos (ou falta destes), mas seja o resultado lógico da conjugação de alguns outros dados, sobre os quais o seu sentido crítico se exerceu.
Como também dá nota Suraia SCHELLES, [2] “A linguagem corporal é tão forte que não se consegue esconder nem de si mesma, nem de um observador avisado, ela transcende a consciência. Por isso é tão importante que a corporal esteja em consonância com a verbal.
(…)
O corpo fala e fala mesmo. Aponta as mentiras, expõe verdades inconscientes, reforça as ideias, dá ênfase à comunicação, favorece ou dificulta o entendimento e promove a interação com emissor e recetor da mensagem.
(…)
A linguagem não verbal é tão forte, que um gesto pode dizer mais que mil palavras.”.
Assim a divergência quanto ao decidido pelo tribunal a quo na fixação da matéria de facto, só sobrelevará no Tribunal da Relação se resultar demonstrada, através dos meios de prova indicados pelo recorrente, a ocorrência de erro na apreciação do seu valor probatório, tornando-se necessário, para equacionar aquele, que os aludidos meios de prova apontem, inequivocamente, no sentido propugnado pelo mesmo recorrente. [3]
Tendo o Supremo Tribunal de Justiça decidido já, em Acórdão de 28-05-2009,[4] que “1 – O DL 39/95, de 15 de fevereiro veio consagrar um efetivo duplo grau de jurisdição pela Relação quanto à matéria de facto impugnada. 2 – Tal garantia visa apenas a deteção e correção de pontuais, concretos e excecionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente.”.
E, no seu Acórdão de 20-05-2010, [5] “I - A criação da convicção do julgador que leva à decisão da matéria de facto tem de assentar em dados concretos, alguns dos quais elementos não repetíveis ou tão fiáveis na 2.ª instância como na 1.ª, em situação de reapreciação da prova. Na verdade, escapam à 2.ª instância, por princípio, a imediação e a oralidade que o juiz da 1.ª instância possui. II - Quando o pedido de reapreciação da prova se baseie em elementos de características subjetivas, a respetiva sindicação tem de ser exercida com o máximo cuidado e só deve o tribunal de 2.ª instância alterar os factos incorporados em registos fonográficos quando efetivamente se convença, com base em elementos lógicos ou objetivos e com uma margem de segurança muito elevada, que houve errada decisão na 1.ª instância, por ser ilógica a resposta dada em face dos depoimentos prestados ou por ser formal ou materialmente impossível, por não ter qualquer suporte para ela. III - A Relação tem de ser muito cautelosa na alteração da matéria de facto, especialmente nos casos em que o depoimento das testemunhas na audiência de julgamento é feito no próprio local ou quando o processo contenha prova pericial (…)”.
Na mesma linha, o Acórdão desta Relação de 15-12-2009,[6] em cujo sumário ler-se pode: “I - Tal como se mostra reconhecido mais uma vez no recente acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17 de Janeiro de 2008, inserto na Colectânea de Jurisprudência (STJ) Ano XVI, T.1, pág. 206, “o recurso de facto para a Relação não é um novo julgamento em que a 2.ª Instância aprecia toda a prova produzida como se o julgamento ali realizado não existisse; antes se deve afirmar que os recursos, mesmo em matéria de facto, são remédios jurídicos destinados a colmatar erros de julgamento (…)”. II - (…) III - Como a lei claramente hoje o indica, não basta à procedência da impugnação que as provas invocadas no recurso “permitam” a solução propugnada na motivação e conclusões apresentadas.”.
Ponderado tendo o Tribunal Constitucional, no seu Acórdão nº 198/2004, de 24/03/2004, in DR, Série II, de 2 de junho de 2004, que: «A oralidade da audiência, que não significa que não se passem a escrito os autos, mas que os intervenientes estejam fisicamente perante o tribunal (…) permite ao tribunal aperceber-se dos traços do depoimento, denunciadores da isenção, imparcialidade e certeza que se revelam por gestos, comoções e emoções, da voz, por exemplo.
A imediação, que vem definida como a relação de proximidade comunicante entre o tribunal e os participantes no processo, de tal modo que, em conjugação com a oralidade, se obtenha uma perceção própria dos dados que haverão de ser a base da decisão.
É pela imediação, também chamada “princípio subjetivo”, que se vincula o juiz à perceção, à utilização, à valoração e à credibilidade da prova.
A censura quanto à forma de formação da convicção do tribunal não pode consequentemente assentar de forma simplista no ataque da fase final da formação dessa convicção, isto é, na valoração da prova; tal censura terá de assentar na violação de qualquer dos passos para a formação de tal convicção, designadamente porque não existem os dados objetivos que se apontam na motivação ou porque se violaram os princípios para a aquisição desses dados objetivos ou porque não houve liberdade na formação da convicção.
Doutra forma, seria uma inversão da posição das personagens do processo, como seja a de substituir a convicção de quem tem de julgar pela convicção dos que esperam a decisão.» (o negrito é nosso).
Nesta linha:
4. Do n.º 17º da matéria de facto.
Considera o Recorrente que vivendo a “B”, dona dos prédios, em França, tinha em Portugal alguns familiares que lhe recebiam as rendas dos inquilinos dos mesmos, sendo esse o caso de “F” e “K”.
Mas não tinham as referidas familiares procuração formal da dona dos prédios, pois se a tivessem estaria comprovada nestes autos. E, não se tendo comprovado, não pode a mesma suprir-se por qualquer outro meio, ou inferir-se qualquer conclusão nesse sentido. Limitavam-se as mesmas a receber as rendas e não mais do que isso. Tanto que, nem sequer celebraram qualquer contrato válido nem o podiam celebrar com terceiros nem o podiam fazer.
Os contratos eram celebrados pela dona dos prédios, e nunca pelas ditas familiares.
Pelo que “consta e se deduz”, a dona dos prédios não concedia esses poderes às familiares
O que, continua, seria corroborado pelos depoimentos das aludidas testemunhas “T1” e “W”.
Ora, desde logo, ponto é que nada obsta a que a dona dos prédios tenha atribuído poderes à familiar “F”, sem ser por escrito, para celebrar o acordo locatício em causa, em seu nome.
É certo que se o mandatário for representante, por ter recebido poderes para agir em nome do mandante, é também aplicável o disposto nos art.ºs 258º e seguintes do Código Civil, cfr. art.º 1178º, n.º 1, daquele Código.
E que, nos termos do art.º 262º, n.º 2, do Código Civil, “Salvo disposição legal em contrário, a procuração revestirá a forma exigida para o negócio que o procurador deva realizar”.
Não sendo já porém rigorosamente exata e pertinente, a afirmação de que “De harmonia com o disposto no art.º 14º do Decreto-Lei n.º 445/74, de 12 de Setembro, e posterior legislação sobre o arrendamento de prédios urbanos para habitação, tornou-se obrigatória a redução a escrito dos contratos de arrendamento para habitação.”, cfr. XI) das alegações do recorrente.
Repare-se que não se logrou apurar a data em que o acordo verbal com/através de “F” foi celebrado.
Apenas se sabendo que tendo tal acordo tido lugar, se manteve pelo menos até Janeiro de 1982.
Ora o sobredito Decreto-Lei foi revogado pelo Decreto-Lei n.º 148/81, de 4 de Junho, que entrou em vigor em 9 de Junho de 1981…
Como quer que seja, já nos termos do art.º 1º do ulterior Decreto-Lei n.º 188/76, de 12 de Março:
“1. O contrato de arrendamento para habitação será sempre reduzido a escrito.
2. A falta de contrato escrito presume-se imputável ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo locatário.
3. O locatário pode provar a existência do contrato por qualquer meio de prova admitido em direito, desde que não haja invocado a nulidade.”.
Sendo que tal diploma só veio a ser revogado pelo art.º 21º do Decreto-Lei n.º 13/86, de 23 de Janeiro, que, de resto, manteve a mesma orientação nesta matéria – vd. art.º 1º - dispondo aliás expressamente no sentido de a prova livre da existência do contrato de arrendamento, pelo arrendatário, ser “aplicável aos arrendamentos já existentes à data da entrada em vigor do presente diploma”, vd. n.º 3, citado art.º 1º.
Mas, para lá de a doutrina e jurisprudência de então se referirem ora a uma “nulidade mista” ora a uma mera “anulabilidade atípica”, ponto é que como assinala Manuel Januário Gomes,[7] “uma eventual, (conquanto pouco provável) acção declarativa de invalidade proposta pelo inquilino não é uma ação de simples apreciação, é antes, na classificação do art.º 4º do C.P.C. uma acção constitutiva, uma vez que autoriza uma mudança na ordem jurídica existente.”.
E “Diga-se porém, em abono da verdade, que a qualificação desta invalidade como nulidade mista ou híbrida ou como anulabilidade atípica pouco releva para efeitos práticos. Efectivamente, quer a declaração de nulidade, quer a anulação do negócio, não têm aqui efeitos retroativos, contrariamente ao que poderia resultar do n.º 1 do art.º 289º.
Há que considerar que enquanto a invalidade não é invocada, o contrato considera-se perfeitamente válido. Só após a sentença constitutiva de anulação é que se torna necessário enquadrar juridicamente o período que a anteceder, em que a relação contratual se processou normalmente com o se fosse válida.”.
Nesse sentido indo os Acórdãos da Relação do Porto de 30-04-1976, 29-10-1976 e 05-01-1977, e da Relação de Coimbra de 27-07-1977, aliás citados pelo mesmo Autor. [8]
Ora, em anotação ao sobredito art.º 262º, n.º 2, do Código Civil, referem Pires de Lima e A. Varela,[9] que “ É (…) uma regra geral de aplicação certa nos casos em que se exija para o acto apenas a forma escrita”.
Sabido sendo que a regra é a de que os documentos escritos, autênticos, autenticados ou particulares, são exigidos como formalidades ad substantiam.[10]
Estando assim em causa, na previsão do art.º 262º, n.º 2, a exigência de forma como condição de validade do negócio a realizar pelo procurador.
Mas, isto visto, presente o que se deixou dito quanto à plena validade do contrato de arrendamento verbalmente celebrado, enquanto a sua “nulidade mista” ou “anulabilidade atípica”, não for judicialmente invocada pelo locatário, conclui-se que a invalidade decorrente da não observância de forma escrita na outorga de poderes a terceiro para intervir na celebração de acordo locatício verbal em representação do senhorio, não é – por razões de coerência do sistema – invocável por este.
O que também se alcançaria com apelo ao instituto do abuso de direito, na modalidade do venire contra factum proprium, cfr. art.º 334º, do Código Civil.
Sendo que, como de resto se dá nota na motivação da decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto, diversas testemunhas se referiram à “F” como a representante em Portugal da “B”.
Assim, a testemunha da A., “W” – sobrinha de “A” e de “B” – diversamente do que se consignou na fundamentação da decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto, referiu expressamente que antes da formalização do “contrato escrito”, a D.ª “D” “já morava (no prédio), não sei há quanto tempo, mas já morava”, embora admitindo, em resposta à pergunta indutora do mandatário da A., “pensar” que não havia “contrato” antes.
Confirmando, a instâncias da mandatária dos RR., essa anterior utilização do andar em causa, pela D.ª “D”.
Nessa mesma sede esclarecendo ser uma outra sobrinha da mãe da sua tia, “F”, quem se ocupava da “gerência” das “coisas da minha tia”.
Admitindo que poderá ter havido um acordo com aquela sua prima quanto à “anterior” utilização do andar, desconhecendo porém os termos do mesmo e se estava previsto um pagamento.
Confrontada com os documentos de folhas 61 e seguintes, confirmou que a letra e assinatura dos recibos de folhas 61 e seguintes são da sua prima e a de folhas 70 da mãe desta sua prima.
A testemunha “F”, sobrinha de “B”, referiu que a sua mãe morava em ... e que “numa altura da vida representava a sua tia”, tendo-lhe, por isso, contado o que a testemunha referiu quanto à extensão do objeto do arrendamento em causa.
Sendo em geral o que diz saber, por via do que “ouvi contar lá em casa”.
Anuindo à pergunta indutora do advogado da A. sobre se a utilização do logradouro pelos RR. era por mera tolerância…
“T3” – e não ..., como em lapso se refere na motivação da decisão da 1ª instância – irmã da ré, referiu que veio para ... com os réus para tomar conta “dos meninos deles”, ali permanecendo dos 14 aos 28 anos de idade.
Quando os RR. mudaram para o 1º andar dos autos, já não foi viver com eles embora frequentasse a casa daqueles com amiúde, só ali não dormindo.
Os RR. foram habitar o dito andar em 1981-1982.
A testemunha refere ter acompanhado a irmã quando esta foi conversar com a D.ª “F”, sobrinha da proprietária, para estipular a renda. Disse recordar-se que foi acordada a renda de três contos e ter a D.ª “F” –que “era a representante” – referido que a sua irmã também “tinha direito à horta” nas traseiras da casa. Foi entregue à irmã a chave da porta da frente e a chave da porta que dá acesso às hortas.
Aliás a testemunha já conhecia bem a casa, dado que anteriormente já frequentava essa casa, porque a sua irmã tinha-a posto lá a “aprender a costura”.
A testemunha “T5”, vizinho dos Réus – referindo ter apenas conhecido a D.ª “B”, e que “tive mais ligação com a senhora que tomava conta daquilo, a Sr.ª “F”” – deu conta de que, quando “Z” saiu do 1º andar em causa, e entraram os réus, a D.ª “F”disse-lhe que tinham novos arrendatários e que tinha de ceder a horta dos réus, o que fez.
Horta que a testemunha vinha cultivando por acordo com o anterior habitante do 1º andar do prédio da D.ª “B”– “que não percebia nada” de agricultura – e sobrinho daquela, “Z”.
Passando o “Sr. “C”” a cultivar tal parte, desde o início até hoje.
Também “T6”, mulher da anterior testemunha, e igualmente vizinha dos réus, referindo que quando “Z” saiu, a “F” foi a sua casa e disse que iam perder a horta porque era do réu “C”.
Nada justificando – e reproduzida que igualmente foi a gravação áudio respetiva – a sobrelevância dos depoimentos das testemunhas “T1” e “W” – uma e outra sobrinhas de “B” – pretendida, sem alinhamento de sindicáveis razões, pela Recorrente.
Esta é, de resto e afinal, uma questão incongruente e inconsequentemente suscitada.
Pois é o próprio A. a conceder que a falecida “B” “Tinha em Portugal alguns familiares que lhe recebiam as rendas dos prédios, o caso de “F” e “K”, como consta a folhas 79 e 70 dos autos” – vd. folhas 11 das alegações.
Mostrando-se juntos aos autos vários outros recibos de renda paga por “C”, relativos aos anos de 1982 e 1983, e comprovadamente emitidos quer por uma quer por outra daquelas “familiares”.
O que – nem vindo alegada qualquer exorbitância de banda de “F” – só pode significar que as ditas rendas foram ajustadas entre os RR. e a dona do prédio, necessariamente no âmbito de acordo locatício não escrito…
5. Do n.º 18º da matéria de facto.
Apela a Recorrente, e como visto já, aos depoimentos das testemunhas da A., “T2”, “T1” e “W” – a primeira, amiga da falecida A., “A”, e as outras duas, como também já referido, sobrinhas de “B”, e herdeiras desta.
Sendo que a “T1” esclareceu que não morava em ..., mas que tinha conversas sobre o prédio com a sua tia…
E a “W”, recorda-se, admitindo que poderá ter havido um acordo com a sua prima “F”, da utilização do andar anterior ao “contrato escrito”, desconhece porém os termos do mesmo e se estava previsto um pagamento…
Como também, apesar de ter colaborado no preenchimento do impresso do “contrato escrito”, “no próprio dia em que acompanhou a sua tia”, “posteriormente já não acompanhou” a negociação do arrendamento.
Quanto à testemunha “T2”, a pergunta do mandatário da A. disse não saber as condições em que foi feito o arrendamento ao R…
Afirmando, não obstante, que o 1º andar não tinha direito ao quintal, já o tendo o r/c, baseada no que diz ter sido o seu caso, enquanto permaneceu arrendatária do r/c do prédio, na década de 60, sendo inquilino do 1º andar o também sobrinho da D.ª “B”, de nome “Z”.
Embora, e assim, quando o R. tomou de arrendamento o 1º andar, a testemunha já lá não vivesse há muito…
Não sendo “definitiva” a esclarecer se, no seu próprio caso, foi celebrado contrato escrito.
Ora o que estas testemunhas referiram, no particular assim em causa, para além da falta de densidade dos seus depoimentos, nesta parte, mostra-se contrário ao sentido dos depoimentos das testemunhas dos RR., “T3”, “T5” e “T6”.
Cuja razão de ciência é, em geral, mais direta por, sendo vizinhos dos RR. já ali morarem anteriormente à ida daqueles para o 1º andar em causa, tendo presenciado a construção da casa da D.ª “B”e procedendo, o 1º, ao cultivo da parte do quintal nas traseiras afeto ao 1º andar, por cedência do então habitante do mesmo, “Z”, até que o entregou quando os RR. foram habitar o dito andar.
Quintal aquele compreendendo não só o logradouro do prédio onde se integra o locado, como, em continuidade física, o espaço do prédio contíguo, pertencente à mesma proprietária, onde viveu e amanhou a terra, até ao seu próprio falecimento, um homem conhecido como o “vagarinho”.
6. Do n.º 19º da matéria de facto.
Desde logo, não se concede o, não concretizado, “algo de conclusivo” (?) da correspondente “resposta”.
Depois, e tendo presente o que se deixou antecedentemente analisado em 4. e 5., menos se aceita que a “resposta” vá “além da prova efectuada”.
7. Do n.º 20º da matéria de facto.
Considera a Recorrente, nesta parte, e como referido supra, a ausência de referência no contrato de arrendamento escrito, à utilização do logradouro do prédio pelos Réus, e “a matéria provada relacionada com o título de arrendamento”.
Ora, deveras, não se vislumbra por que forma a mencionada “ausência” – e sendo de manter o teor dos n.ºs 17º, 18º e 19º da matéria de facto – possa bulir com o provado de que “Os réus cultivam continuamente o quintal desde o acordo referido em 17.º e 18.º”.
Julgado esse sustentado pelos depoimentos das testemunhas “T5”, “T6” e “T8”, também este vizinho dos RR., e nascido em 1920…
8. Do art.º 21º da matéria de facto.
Não colhem, por igual aqui, as razões invocadas pela Recorrente.
O que os RR. disseram na sua contestação, aliás restrito à colocação da estrutura que encerra o terraço, não interdita o que provado resultou quanto ao momento da construção das escadas do 1º andar para o quintal.
Anotando-se que “T2”, testemunha da A., foi expressa em dizer, a perguntas do senhor juiz, que a escada “Foi feita logo com o prédio”.
E que também a testemunha dos RR. “T7”, pedreiro, referiu ter sido ele quem construiu a casa da D.ª “B”– cujo 1º andar está arrendado ao R. – e, na altura, a pedido da D.ª “B”, embora não constasse do projeto, “fiz a escada também e depois continuei a parede para cima, fazer o 1º andar, e fiz tudo em comum”.
E “ela disse-me fazer a escada para ter saída para fora, lá para o terreno que tinha”, ao que a testemunha anuiu, mas “a responsabilidade era dela”.
Sendo de assinalar a perceptível isenção e objetividade desta testemunha.
Por igual a testemunha dos RR. “T5” afirmando que a “aquela escada foi feita quando o prédio foi feito”.
Também a testemunha “T6” referindo que as referidas escadas foram feitas com o prédio, cuja “feitoria”, “aí à volta de cinquenta anos”, presenciou.
9. Do n.º 22º da matéria de facto.
Diz a Recorrente que a “resposta” “não se coaduna com o que dizem as pessoas que tiveram conhecimento concreto dos factos”, referindo-se ás testemunhas “T2”, “W”, “T1”, “F” e “Y”.
Certo sendo que a primeira viveu no r/c do prédio em causa apenas durante um período na década de sessenta…portanto muito anos antes do acordo no âmbito do qual os RR. foram viver para o 1º andar.
A terceira, como assinalado supra, não morava em ..., mas tinha conversas sobre o prédio com a sua tia…
A “W”, que como a anterior não reside em ..., apenas teve intervenção no preenchimento do impresso do “contrato de arrendamento”, referindo que os dizeres daquele não visavam o logradouro, embora o contrato não haja sido celebrado na sua presença.
Finalmente, as duas últimas, sobrinhas de “B” e herdeiras desta, como assinalado já, sabem o que dizem saber, relativamente ao pretérito, e de uma forma geral, através de sua mãe, “F”, que representava a sua tia, e por via do que “ouvi contar lá em casa”.
Afigurando-se curial, também quanto a este ponto, e pelas circunstâncias já anteriormente referidas, a superior credibilidade reconhecida aos depoimentos de “T5”e “T6”, e “T3”.
10. Do n.º 23º da matéria de facto.
10.1. Qualifica a Recorrente o conteúdo de tal ponto da matéria de facto como “completamente conclusivo”.
Não estamos de acordo.
A intenção das partes é um facto, conquanto do domínio psicológico/volitivo.
Sendo a sua prova directa, em regra, difícil se não impossível, pode no entanto ser alcançada em via de ilação tirada de factos indiciários – in casu indícios animus – ou seja, com recurso as chamadas presunções judiciais, cfr. art.ºs 349º e 351º, ambos do Código Civil.
Assim se chegando ao facto presumido, correspondente ao terceiro momento da presunção, integrante do pressuposto fáctico de uma norma jurídica que sustenta a pretensão da parte.[11]
Ora ponto é que, como se consignou na fundamentação da decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto, e novamente se transcreve, “não foi feita prova testemunhal directa quanto à intencionalidade das partes na celebração do acordo escrito. Contudo, consideramos que os factos provados conjugados com as regras de experiência e de vida em sociedade admitem essa prova. De facto, o acordo oral celebrado em 1982 permitia que os réus tivessem o gozo do 1.º andar da moradia mas também de metade do quintal, mediante o pagamento do montante de 3000$00. Com a celebração do contrato escrito não se vislumbra qualquer alteração significativa dos termos essenciais do contrato. Na verdade, apesar de se referir que estipulam o arrendamento do 1.º andar, os réus continuaram a cultiva a horta nos termos em que o vinham fazendo, pagando o mesmo preço que pagavam anteriormente.
Assim, a única explicação para que o contrato fosse celebrado por escrito é que os mesmos visassem a formalização do que foi feito verbalmente.”.
10.2. E, por outro lado, continua a Recorrente, “tal afirmação do n.º 23 é contrariada pelo contrato escrito celebrado, donde não consta qualquer utilização do logradouro por parte dos RR.”.
O que, na economia das suas alegações, deverá ser articulado com essa outra consideração, aparentemente já em sede formal de matéria de direito, de não ser “defensável que tenha havido verbalmente quaisquer estipulações verbais acessórias quanto à integração do logradouro no contrato de arrendamento.”.
E isso, assim, com apelo ao disposto nos art.ºs 221º, n.º 1, e 238º, n.º 1, ambos do Código Civil.
Dispõe efetivamente o primeiro dos citados normativos que “As estipulações verbais acessórias anteriores ao documento legalmente exigido para a declaração negocial, ou contemporâneas dele, são nulas, salvo quando a razão determinante da forma lhes não seja aplicável e se prove que correspondem à vontade do autor da declaração.”.
E, nos termos do por último referido, “Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha o mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.”.
Mais sendo que, de acordo com o n.º 2 desse mesmo art.º 238º, “Esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade.”.
Porém, e como assinala Luís A. Carvalho Fernandes, “a relevância prática deste regime é fortemente restringida pelo regime de prova de tais cláusulas, mesmo quando meramente adicionais. Com efeito, o art.º 394º exclui, neste domínio, a prova por testemunhas, regime alargado à prova por presunções judiciais, nos termos do art.º 351º do C. Civ.”.
Restando assim, como meios de prova viáveis, a confissão e os documentos de valor probatório igual ou superior ao exigido para o negócio.
Simplesmente, e como oportunamente se deu conta, a exigência de forma escrita para o contrato de arrendamento, no quadro legal vigente à época, não implica, sendo aquele celebrado verbalmente, como inicialmente foi, a invalidade do mesmo enquanto, por iniciativa exclusiva do arrendatário, não for invocada a sua “nulidade mista” ou “anulabilidade atípica”.
E, sendo assim, não pode valer aqui qualquer restrição em matéria de meios de prova, sendo que como refere Januário Gomes,[12] “quanto ao inquilino a natureza do escrito nem «ad probationem» é, uma vez que o contrato de arrendamento até por simples prova testemunhal pode ser provado. Com isso encontra-se largamente ultrapassado o n.º 2 do art.º 364º.”.
Resultando, por outro lado, inconsequente a invocação pelo lado do senhorio, da nulidade de “quaisquer estipulações verbais acessórias quanto à integração do logradouro no contrato de arrendamento”, vd. folhas 16 das alegações da Recorrente.
Dir-se-á até que a solução alcançada é de algum modo consonante com a consagrada na lei, em sede de âmbito da forma voluntária, no tocante à validade das “estipulações verbais acessórias anteriores ao escrito, ou contemporâneas dele, (…) quando se mostre que correspondem à vontade do declarante e a lei as não sujeite à forma escrita”, cfr. art.º 222º, do Código Civil.
Nada obstando, então como agora, a que o logradouro, ou parte dele, de um prédio urbano, fosse acessoriamente dado de arrendamento a um inquilino de outro prédio urbano, para habitação, pertencente ao mesmo senhorio.
Improcede pois, in totum, a, pela A., deduzida impugnação da decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto.
II – 4 – Da legitimidade da oposição dos RR. à realização de obras de demolição das escadas e terraço a tardoz do prédio.
1. Conclui-se, na sentença recorrida, que tal oposição integra uma situação de incumprimento do contrato de arrendamento.
Isto, assim, na consideração de que tratando-se as obras impostas pela administração pública, nos termos do art.º 11º do R.A.U., de obras de conservação extraordinária, como tal a cargo do senhorio, constitui obrigação do locatário tolerar as mesmas.
E que, no caso concreto, “Sopesando o direito dos inquilinos de aproveitamento das utilidades da coisa, nomeadamente de utilização das escadas para aceder à sua horta e da utilização do terraço com as regras urbanísticas vigentes, de carácter imperativo, não poderá o proprietário, por ser o responsável perante as autoridades administrativas, podendo até incorrer em responsabilidade contra-ordenacional, (deixar de) actuar no sentido de regularizar as anomalias encontradas, nomeadamente através da sua demolição.”.
Sustentando os RR./recorrentes que “a efetiva demolição das escadas e do terraço que as liga à casa, a tardoz, não só diminui o gozo da coisa locada como impede o direito dos locatários de usufruírem do logradouro que se situa na parte de trás do imóvel.”.
E que perante as desconformidades existentes na construção relativamente ao projeto aprovado, designadamente a existência da escada a tardoz e do terraço que a liga ao primeiro andar, e após vistoria técnica, a Câmara Municipal de Benavente não ordenou a demolição das escadas e do terraço, mas referiu apenas que “as situações detectadas deverão ser regularizadas”.
Devendo a A. recorrer à forma de regularização da situação detetada, que mantém intacto o direito pessoal de gozo dos Recorrentes e por outro não afeta qualquer direito dos proprietários, locadores, a saber, “proceder ao licenciamento da escada e do terraço”.
Constituindo violação dos deveres do locador e, consequentemente, incumprimento do contrato por parte da A. a demolição das escadas e respetivo terraço, obras essas que impedirão os RR. de terem acesso ao logradouro.
2. Na verdade, sendo obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para o fim a que a mesma se destina – cfr. art.º 1031º do Código Civil – é-lhe interdita a prática de atos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa pelo locatário, com exceção dos que a lei ou os usos facultem ou o próprio locatário consinta em cada caso, vd. art.º 1037º, n.º 1, do mesmo Código.
Podendo mesmo o locatário que for privado da coisa ou perturbado no exercício dos seus direitos, usar, mesmo contra o locador, dos meios de tutela possessória, cfr. n.º 2, cit. art.º 1037º e 1276º e seguintes, do Código Civil.
Por outro lado, também ponto é que estão a cargo do senhorio, nos termos do art.º 12º do R.A.U. – já vigente aquando do início da manifestada “oposição” dos RR., e como tal, nesta parte, aplicável, ex vi do disposto no art.º 9º, n.º 2, 2ª parte, do Código Civil – as obras de conservação ordinária do locado.
Que o mesmo diploma define, no seu art.º 11º, e, entre elas, “b) As obras impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização;”.
Cometendo o art.º 1074º do Código Civil – aditado pela ulterior Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro – ao senhorio, a execução de “todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.”.[13]
Também de acordo com o disposto no art.º 2º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto – diploma que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados, aplicando-se, designadamente, “À realização de obras coercivas pelos municípios, nos casos em que o senhorio as não queira ou as não possa realizar;”, vd. art.º 1º, n.º 1, alínea b) – “Cabe ao senhorio efectuar as obras necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado, nos termos dos artigos 1074.º e 1111.º do Código Civil, bem como da legislação urbanística aplicável (…)”.
Constituindo obrigação do locatário, nos termos do art.º 1038º, alínea e) do Código Civil, “Tolerar as reparações urgentes, bem como quaisquer obras ordenadas pela autoridade pública.”.
Porventura pretenderão os RR./recorrentes – aliás em convergência, nessa parte, com a sentença recorrida, enquanto na mesma se “sopesa” o direito dos inquilinos e a responsabilidade do proprietário perante as autoridades administrativas, pela regularização das “anomalias encontradas” – reconduzir a questão ao âmbito da colisão de interesses juridicamente tutelados, que, na perspetiva daqueles, seria a resolver por via da obtenção, pela A., do competente licenciamento das escadas e cobertura do terraço.
Como assinala Rabindranath Capelo de Sousa,[14] em “hipóteses de colisão real de direitos impõe-se que a própria ordem jurídica, para a unidade e coerência do seu sistema, resolva tão perturbadora contradição interna, o que, em termos gerais, se efetua através do art.º 335º do Código Civil.”.
Podendo no entanto “a colisão de direitos ser regulada pela lei através de normas especiais.”.
Assim tendo decidido a Relação de Évora, em acórdão de 10 de Maio de 1984,[15] que “o critério indicado no art.º 335º do Código Civil não é de observar quando a lei forneça a solução concreta de um conflito de interesses como acontece na hipótese prevista nos art.ºs 1096º, n.º 1, alínea a) e 1098º do mesmo Código” (tendo por lugares paralelos, no atual Código Civil, os art.ºs 1101º, alínea a) e 1102º).
Ora, e precisamente, é esse o caso, no art.º 1038º, alínea e), do Código Civil.
Entre o direito do locatário ao gozo integral da coisa, e o interesse geral prosseguido pela administração, na observância das regras de planeamento urbanístico e outras afins, deu-se clara prevalência ao último, definindo-se como obrigação do locatário, enquanto tal, “tolerar quaisquer obras ordenadas pela autoridade pública”, e, assim, designadamente, as que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da licença de utilização.
Não podendo deixar de se entender abrangida no espírito da norma, também, a realização de obras, pelo dono do prédio, para conformação do mesmo com o projeto aprovado, na circunstância da verificação pelos serviços camarários de tal desconformidade, consignada em auto de vistoria, onde se refere deverem as situações detetadas “ser regularizadas”.
Vistoria aquela realizada a requerimento da cabeça de casal da herança aberta por óbito de “B”, para efeito de obtenção de licença de utilização.
É que detetada tal desconformidade pela administração local, com declaração da necessidade de regularização da situação, sem a qual não poderá ser obtida a necessária licença de utilização, vê-se o dono do prédio confrontado com a imperativa alternativa da demolição das construções não contempladas no projeto aprovado e licença de obras concedida, ou da apresentação de alterações ao projeto aprovado, e obtenção da correspondente aprovação, com tudo o que isso implica.
Não se tratando, no segundo termo da dita alternativa, de prestação suscetível de execução, consentindo a substituição dos RR. à A.
Por igual não sendo exigível que a A. fique a aguardar expressa ordem de demolição por parte dos competentes serviços camarários, quando está já ciente do resultado da vistoria.
Que contém uma efetiva ordem no sentido da regularização da situação, seja por via de demolição, seja por via de desencadeamento de processo de alteração do projeto e aprovação da mesma.
Redundando pois a oposição dos RR. à realização das obras em causa, necessárias à regularização da situação do imóvel perante a administração local, em incumprimento de obrigação que, nos termos da lei, sobre eles recai.
Sendo como tal ilícita.
Isto, sem prejuízo das repercussões que sobre o conteúdo do contrato – designadamente em sede de montante da renda, possam vir a ter as ditas obras.
5 - Da pretendida indemnização.
Considerou-se, na sentença recorrida:
“Por seu turno, o artigo 661.º do CPC permite que, se não houver elementos para fixar o objecto ou a quantidade, o tribunal condenará no que vier a ser liquidado, sem prejuízo da condenação imediata na parte que já seja líquida.
É assim possível a condenação em indemnização cujo quantum deve ser fixado em execução de sentença, desde que resulte provada a existência de danos indemnizáveis.
No caso concreto, não resulta dos autos que a oposição dos réus a que a autora execute obras no prédio tenha provocado danos materiais ou morais no património ou pessoa da autora. Não basta que os mesmos sejam possíveis ou previsíveis, é necessário que resulte provado a existência de danos efectivos, ainda que o montante concreto não esteja determinado.”.
Alegando a Recorrente que:
“Pretendem os donos do mesmo prédio constituir a propriedade horizontal para facilitar a venda. Mas, enquanto as escadas e terraço não forem demolidos, a Câmara não passa a licença de habitação nem a certidão sobre a existência dos requisitos necessários para poder ser constituída a propriedade horizontal.
Não é possível neste momento computar os prejuízos, pois a retenção dos logradouros e a oposição dos RR à demolição das alterações indevidas, não se sabe quando vai acabar.
Se assim não fosse, já os herdeiros podiam ter vendido o prédio no todo ou em fracções, e ter investido o valor recebido da venda ou vendas ou pondo o valor recebido a prazo, com o respectivo rendimento de juros.
Portanto, os prejuízos que os RR estão a causar aos herdeiros são manifestos, pois, não há dúvida, que estão a violar o direito de outrem, incorrendo em verdadeira responsabilidade civil, de harmonia com o disposto nos arts. 483º e 562º e segs, e 569º do C.C.”.
Ora, no confronto da factualidade apurada não é possível concluir pela efetiva verificação de danos sofridos pela A., em consequência da conduta dos RR.
Não está provado que não fora a oposição dos RR. à realização das obras, os herdeiros poderiam ter vendido, e venderiam, o prédio, ou – instituindo o mesmo em regime de propriedade horizontal – fração do mesmo.
Nada foi alegado quanto a propostas concretas e propostas consideráveis, ou, sequer, quanto à situação do mercado imobiliário, no período em causa e na localidade respetiva.
Não sendo de aceitar a assimilação, aparentemente defendida pela A./recorrente, da violação ilícita do “direito de outrem” aos danos de que tal violação poderá, ou não, ser causa adequada.
Como já assinalava João de Castro Mendes,[16] “Todo o sistema da nossa lei repousa sobre a ideia de que o dano é um efeito do acto ilícito, e não o próprio acto. É quase pacífico, e será por nós também aceite, que o dano não é a ofensa, mas a consequência nociva da ofensa”.
E nem a circunstância de a lei permitir a formulação de pedidos genéricos, designadamente quando não seja ainda possível determinar, de modo definitivo, as consequências do facto ilícito – cfr. art.º 471º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil – contemplando ainda a possibilidade de o tribunal condenar no que vier a ser liquidado, “Se não houver elementos para fixar o objecto ou a quantidade” – vd. art.º 661º, n.º 2, do mesmo código – contraria a autonomia do dano, enquanto requisito da responsabilidade civil.
A condenação no que se liquidar pressupõe que os danos já ocorreram, mas os factos constitutivos da liquidação da obrigação não são provados, ou ainda não se verificaram.
Neste sentido podendo ver-se, entre outros, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 07-10-2010,[17] em cujo sumário ler-se pode: “Assente que houve prejuízo, mas não estando assente o respectivo valor, deve remeter-se para liquidação o cálculo da indemnização.”.
Em suma, improcedem tanto as conclusões da A/recorrente – ressalvadas as relativas ao teor do n.º 14º da matéria de facto – como as dos RR./recorrentes.
III – Nestes termos, acordam em, alterando embora o teor do n.º 14 da matéria de facto, julgar improcedentes tanto a apelação da A. como a apelação dos RR., confirmando a sentença recorrida.
Custas pela A. e pelos RR., nas apelações respetivas.
*
Lisboa, 2013-03-21
Ezagüy Martins
Maria José Mouro
Maria Teresa Albuquerque
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[1] Vd. Eurico Lopes Cardoso, in BMJ n.º 80, págs. 220/221.
[2] Revista Esfera nº. 1 Jan./Jun. 2008, in www.fsma.edu.br/esfera/Artigos/Artigo_Suraia.pdf.
[3] Dito ainda de outro modo, apenas poderá ter lugar a alteração das “respostas” à matéria de facto, em casos pontuais e excecionais, quando se verifique que aquelas não têm qualquer fundamento face aos elementos de prova trazidos ao processo ou estão profundamente desapoiados face às provas recolhidas.
[4] Proc. 115/1997.S.1, relator: SERRA BATISTA, in www.dgsi.pt/jstj.nsf.
[5] Proc. 73/2002.S1, relator: MÁRIO CRUZ, in www.dgsi.pt/jstj.nsf.
[6] Proc. 1884/06.4TABRR.L1-5, relator: LUÍS GOMINHO, in www.dgsi.pt/jtrl.nsf., proferido na jurisdição penal, mas com interesse na jurisdição cível.
[7] In “Constituição da relação de arrendamento urbano”, Livraria Almedina, Coimbra, 1980, págs. 112-112.
[8] In BMJ 258º, 267; 262º, 190; 265º, 280 e in Col. Jurisp., Ano II, Tomo 4, pág.823, respetivamente.
[9] In “Código Civil, Anotado”, Coimbra Editora, 1982, pág. 244.
[10] Idem, pág. 321.
[11] Cfr. Luís Filipe Pires de Sousa, in “Prova por presunção no direito civil”, 2012, Almedina, pág. 55.
[12] In op. cit., pág. 106.
[13] Também de acordo com o disposto no art.º 2º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto – “Cabe ao senhorio efectuar as obras necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado, nos termos dos artigos 1074.º e 1111.º do Código Civil, bem como da legislação urbanística aplicável (…)”.
[14] In “O direito geral de personalidade”, Coimbra Editora, 1995, pág.533.
[15] In BMJ 339º, 477, aliás também citado pelo Autor antecedentemente referido.
[16] In “Do conceito jurídico de prejuízo”, Jornal do Foro, 1953, Lisboa, pág.21.
[17] Proc. 3515/03.5TBALM.L1.S1, Relatora: MARIA DOS PRAZERES PIZARRO BELEZA, in www.dgsi.pt/jstj.nsf. |
