| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa
( 7ª Secção ).
I – RELATÓRIO.
Intentou F. acção de despejo, sob a forma de processo sumário, contra T. e L..
Alegou essencialmente :
O RR. arrendatários encerraram o estabelecimento comercial instalado no locado, o que fizeram a partir de Agosto de 2010, não mais o reabrindo.
Violaram, assim, o disposto no artigo 1072º, nº 1 do Código Civil.
Não pagaram as rendas referentes aos meses de Outubro e Novembro de 2010.
Concluem pedindo que se decrete a cessação, por resolução, do contrato de arrendamento relativo à loja destinada a comércio, identificada como Loja 2 do prédio urbano constituído em propriedade total, destinado a habitação e comércio, susceptível de utilização independente, sita na Avenida 25 de Abril nº…, condenando-se os RR. a despejarem imediatamente o locado e a entregá-lo ao Autor ; que se condene os RR. no pagamento das rendas em atraso.
Devidamente citados, apresentaram os RR. contestação.
Essencialmente alegaram :
Exploraram o estabelecimento desde a altura em que o tomaram de trespasse até Agosto de 2010.
Nessa altura, ao ser-lhes indicada a existência de algumas irregularidades, entenderam encerrar temporariamente o estabelecimento.
Por outro lado,
Após terem sido notificados de uma sentença judicial que os condenou a pagar a totalidade do preço do trespasse aos trespassantes, iniciaram diligências com vista ao trespasse.
Tomada a decisão de procederem ao trespasse, disso deram conhecimento ao A., enquanto senhorio, que estava aliás informado de toda a situação e que nada opôs a essa decisão, apenas tendo exigido que lhe fossem apresentados ou indicados os eventuais interessados, a fim de os contactar directamente e com eles abordar algumas situações que teriam a ver com o aumento da renda.
Os RR. fizeram o que o A. lhes pediu e este contactou directamente com interessados.
Em Dezembro de 2010 o estabelecimento estava encerrado, o A. sabia desse facto e autorizou de facto a situação, empenhando-se até pessoalmente em ajudar os RR. a encontrarem alguém a quem trespassarem o estabelecimento.
Não foi possível, contudo, encontrar quem concordasse com as condições.
Deste modo, deram os RR. conhecimento ao A. de que iriam iniciar o processo de legalização, com vista à obtenção do alvará de utilização e exploração, por eles próprios, do estabelecimento.
O A. concordou com essa situação, e com a continuidade do encerramento do estabelecimento, que não dispunha de licença de utilização ou alvará válido.
O A. reconheceu terem existido obras no local, autorizadas pelo senhorio, no tempo dos arrendatários anteriores, mas que havia licença de utilização.
O A. colaborou com os RR. na regularização da exploração deste estabelecimento comercial, tendo sido surpreendidos pela citação para os presentes autos.
Pelo que se verifica, por parte do A., pelo menos até à data da propositura destes autos, uma situação de autorização para a manutenção do encerramento do estabelecimento.
Os RR. depositaram as rendas em causa, acrescidas de indemnização de 50% na Caixa Geral de Depósitos, provocando a caducidade deste direito de resolução do contrato.
Concluem pela sua absolvição.
O A. apresentou réplica na qual referiu nada ter a ver com os negócios dos RR. e que nada lhe foi comunicado. Não teve intervenção nos negócios dos RR., a não ser para cobrar as rendas do locado.
Nunca permitiu ou autorizou aos RR. o encerramento do locado, não tendo com a mesma concordado. Não teve qualquer intervenção na regularização da situação administrativa.
Procedeu-se ao saneamento dos autos, tendo sido declarada verificada a caducidade do direito à resolução do contrato de arrendamento quanto à falta de pagamento das rendas ( fls. 112 a 114 ).
Realizou-se audiência final, tendo sido proferida decisão de facto conforme fls. 171 a 178.
Foi proferida sentença que julgou a presente acção improcedente, absolvendo a Ré do pedido ( cfr. fls. 180 a 183 ).
Apresentou o A. recurso desta decisão, o qual foi admitido como de apelação ( cfr. fls. 142 ).
Juntas as competentes alegações, a fls. 131 a 137, formulou o A. as seguintes conclusões :
1- Pretende o recorrente impugnar a matéria de facto quanto a um ponto incorrectamente julgado, designadamente:
2- A matéria de facto controvertida nos pontos 21. a 25. da matéria de facto assente, respeitante à circunstancia de os RR. terem dado conhecimento ao Autor de informação de 11 de Julho de 2011 da Câmara Municipal de Oeiras em data anterior à entrada da acção em juízo, de que o Autor ficou ciente em face dessa comunicação da necessidade de tratar da aprovação das obras realizadas de alteração dom imóvel, e de conhecimento de comunicação da Câmara de Oeiras para entrega de elementos que competiam ao Autor enquanto dono do imóvel.
3- Quanto ao facto constante do ponto 25. dado como aceite por acordo, tal não se verifica na medida em que o recorrente impugnou na resposta à contestação a comunicação, aceitando exclusivamente a entrega aos RR. de cópia da licença de utilização nº 306/57, de 9 de Setembro de 1957.
4- Quanto aos restantes pontos, a posição assumida pelo recorrente em depoimento de parte conjugada com as declarações da testemunha Luís Roldão, na qual este declara nunca ter assistido ou presenciado qualquer comunicação dos RR. ao Autor,
5- Mas conjugando o teor do documento 6 e seguintes juntos com a contestação com os documentos juntos pelos RR. em fase de Requerimento de Prova com a junção das comunicações ao recorrente, em Novembro e Dezembro de 2011, para a realização das formalidades e diligências indicadas no ponto 21. e 24. da matéria de facto dada como provada.
6- Constitui fundamento sério, válido e legitimador para impugnar o que o tribunal a quo deu como provado quanto à comunicação ao recorrente da tomada de conhecimento em momento anterior à entrada da ação em juízo.
7- Pelo que os factos vertido nos pontos 21. a 25., no entendimento do recorrente no âmbito da impugnação da matéria de facto, devem ser alterados nesses precisos termos.
8- Relativamente à discordância do recorrente quanto ao direito aplicado, entende que não se verifica no caso dos autos a excepção á obrigação do inquilino de uso efectivo do locado prevista no nº1 do art. 1072º do CC, na medida em o incumprimento dessa obrigação permite nos termos do disposto na alin. d) do nº 2 do art. 1083º ao senhorio intentar acção de resolução do arrendamento,
9- Prevista na primeira parte da alínea a) do nº 2 do art. 1072º desse diploma – O CASO DE FORÇA MAIOR
10- Isto porque o recorrente em nada contribuiu para a verificação do caso de força maior, na perspectiva de ser o seu comportamento omissivo, parte da causa para a falta de licenciamento do estabelecimento.
11- Isto porque a causa de licenciamento do estabelecimento dos TT. Resulta da realização de obras de alteração da fracção, que não foram autorizadas pelo senhorio e não se encontram licenciadas.
12- E por outro lado as obras realizadas são de tal forma graves e profundas na estrutura da fracção que não se enquadram na previsão do nº 2 do art. 1111º do CC.
13- Não existindo qualquer obrigação por parte do recorrente de autorizar a realização de obras pelos RR. que vão contra a sua vontade e que não são exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato.
14- Porque estas estão originariamente autorizadas,
15- Resulta daí que as obras realizadas no locado e fracção do recorrente são modificativas da disposição interna e ou da estrutura da fração e o proprietário não é obrigado reconhecê-las como legitimas.
16- Como na realidade assim sucede.
17- Tendo dessa forma e por sua culpa exclusiva RR. mantido o estabelecimento encerrado ao público por mais de um ano, sem verificação de causa de força maior.
Contra-alegou a apelada, pugnando pela improcedência do recurso e pela manutenção da decisão recorrida.
II – FACTOS PROVADOS.
Foi dado como provado em 1ª instância :
1 – O A. é dono e legítimo proprietário da loja destinada a comércio, identificada como loja 2, do prédio urbano constituído em propriedade total, destinado a habitação e comércio, susceptível de utilização independente, sita na Av. 25 de Abril, nº…
2 - Por escrito particular denominado de trespasse, outorgado em 28 de Dezembro de 2006, os RR. adquiriram da primitiva e antecessora arrendatária ( A. Lda. ) o estabelecimento comercial denominado “ Pastelaria S. M. “ instalado na loja referida em 1, incluindo-se nesse trespasse o direito ao arrendamento para fins não habitacionais respeitante à loja em questão, com a renda mensal de € 116,42, com duração indeterminada.
3 – O estabelecimento comercial em questão dedica-se à comercialização de bolos, pastéis e serviço de cafetaria.
4 – Após a realização do trespasse os RR. vieram praticando o seu comércio através da exploração do estabelecimento comercial em questão.
5 – Desde Agosto de 2010 que os RR. mantêm o estabelecimento encerrado, não praticando o comércio de bolos e pasteis nem o serviço de cafetaria ou de qualquer outra espécie na loja 2 acima identificada.
6 – Há mais de um ano que os RR. deixaram de receber clientes na referida loja 2 acima identificada, tendo igualmente deixado de receber mercadorias ou fornecedores na mesma.
7 – Há mais de um ano que os RR. mantêm a porta do estabelecimento encerrada, bem como as janelas tapadas.
8 – Em Agosto de 2010 corria termos por este 4º Juízo Cível a acção com o nº .../07.8TBOER em que era autora a sociedade A. Lda e eram réus os aqui RR., na qual a autora pedia a condenação dos réus no pagamento da quantia de € 45.000,00 acrescida de juros, bem como a quantia de € 20.000,00 acrescida de juros, pedindo os réus em reconvenção a anulação do contrato de trespasse, por erro, ou em alternativa a resolução do mesmo, bem como a condenação da autora na devolução da quantia paga e na quantia de € 23.000,00 a título de danos patrimoniais e morais.
9 – Por sentença proferida nessa acção em 22 de Outubro de 2010 os aqui RR. foram condenados a pagar à referida autora a quantia de € 45.000,00 acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação, sendo absolvidos dos demais pedidos e sendo a autora absolvida dos pedidos formulados em reconvenção.
10 – Enquanto essa acção esteve pendente os RR. foram explorando o estabelecimento com o alvará emitido em 22 de Maio de 1979 a favor da sociedade A. Lda.
11 - Tal alvará não estava conforme à actividade desenvolvida no estabelecimento em questão, dado que o alvará em questão só permitia a actividade de café, pastelaria e cervejaria e o estabelecimento estava preparado para a confecção de refeições, tendo instalada cozinha para tanto.
12 - Tal instalação da cozinha havia sido efectuada aquando da realização de obras no local arrendado pela sociedade A. Lda.
13 - Tais obras alteraram a configuração do local arrendado sem que tivesse sido apresentado projecto camarário de alterações ao imóvel e sem que tivessem tais obras sido do conhecimento da Câmara Municipal de Oeiras.
14 - Face a tal circunstancialismo os RR. optaram por aguardar o desfecho da acção judicial acima referida sem tratarem da aprovação das obras realizadas de alteração do imóvel e da regularização da situação relativa ao alvará de exploração do estabelecimento.
15 - Após tomarem conhecimento da sentença acima referida entenderam os RR. iniciar diligências para proceder ao trespasse do estabelecimento, tendo em vista a obtenção de uma verba para pagarem o valor em que haviam sido condenados.
16 - O A. tomou conhecimento dessa decisão dos RR., tendo acompanhado as diligências efectuadas por estes e tendo inclusive comunicado em 11 de Novembro de 2010 a um potencial interessado na aquisição do estabelecimento que “(…) Já tenho informações sobre os valores pretendidos para cedência da sua posição, relativamente à Pastelaria S. M.. O Sr. L. falou-me em 75.000 euros. Ele diz que perde muito dinheiro. Não sei se o valor será negociável. Poderei eventualmente mediar a negociação. Já há pessoas interessadas(…)”.
17 - E em meados de Dezembro de 2010 o A. acompanhou interessados na aquisição do estabelecimento, em visita ao mesmo.
18 - Não obstante as diligências efectuadas os RR. não encontraram quem concretizasse a aquisição do estabelecimento.
19 - Assim, decidiram os RR. continuar a explorar o estabelecimento, pelo que efectuaram as diligências relativas à aprovação das obras realizadas de alteração do imóvel e da regularização da situação relativa ao alvará de exploração do estabelecimento.
20 - Na sequência dessa decisão os RR. providenciaram em 7 de Abril de 2011 pela celebração do contrato de fornecimento de água ao local onde estava instalado o estabelecimento, tendo providenciado em 12 de Abril de 2011 pela celebração do contrato de fornecimento de gás ao local.
21 - Ainda na sequência dessa decisão e das diligências efectuadas junto da C.M.O., esta comunicou aos RR., através de informação escrita de 11 de Julho de 2011, que “(…) Após consultado o processo relativo à fracção (…) tomámos conhecimento da existência de alterações na fracção em causa que não foram alvo de controlo prévio por parte do município, pelo que a mesma não possui licença de utilização (…)”.
22 - Em face dessa informação escrita os RR. deram conhecimento da mesma ao A. e solicitaram-lhe a licença de utilização do imóvel, tendo o A. fornecido aos RR. cópia da licença de utilização nº 306/57 de 9 de Setembro de 1957.
23 - No âmbito dessa solicitação dos RR., o A. ficou ciente da necessidade de tratar da aprovação das obras realizadas de alteração do imóvel, para assim poder obter nova licença de utilização do imóvel.
24 - Na sequência das ulteriores diligências levadas a cabo pelos RR. para regularizar a situação da aprovação das obras realizadas de alteração do imóvel e para regularizar a situação relativa ao alvará de exploração do estabelecimento, os RR. receberam em 23 de Agosto de 2011 uma comunicação escrita da C.M.O. que indicava como elementos necessários à aprovação das obras o projecto de alterações de arquitectura (casas de banho, cozinha e montras), o projecto de restauração e bebidas, o projecto de traçado de águas e de esgotos, o projecto de segurança contra incêndios, o projecto de comportamento acústico e o projecto de exaustão de fumos, com equipamento certificado e adequado, mais informando que para o projecto de alterações tinham de apresentar “acta da reunião de condóminos com aprovação superior a 2/3 dos condóminos da alteração que se pretende efectuar”.
25 - Os RR. deram conhecimento desta comunicação ao A. para que o mesmo providenciasse pelos elementos que ao mesmo competiam, enquanto dono do imóvel onde estava instalado o estabelecimento, não tendo obtido do A. qualquer resposta quanto ao que o mesmo pretendia fazer.
III – QUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS.
São as seguintes as questões jurídicas essenciais que importa dilucidar :
1 – Impugnação da decisão de facto. Respostas dadas aos pontos 21º, 22º, 23º, 24º e 25º da decisão de facto.
2 - Do fundamento para a resolução do contrato de arrendamento sub judice. Não uso do locado. Conhecimento e autorização do senhorio.
Passemos à sua análise :
1 – Impugnação da decisão de facto. Respostas dadas aos pontos 21º, 22º, 23º, 24º e 25º da decisão de facto.
Insurge-se o apelante contra a circunstância de constarem do elenco dos factos provados a comunicação e o conhecimento do recorrente relativamente às diligências efectuadas pelos RR. junto da Câmara Municipal de Oeiras, referenciadas nos pontos 21º a 25º da decisão de facto nos seguintes termos :
“ 21 - Ainda na sequência dessa decisão e das diligências efectuadas junto da C.M.O., esta comunicou aos RR., através de informação escrita de 11 de Julho de 2011, que “(…) Após consultado o processo relativo à fracção (…) tomámos conhecimento da existência de alterações na fracção em causa que não foram alvo de controlo prévio por parte do município, pelo que a mesma não possui licença de utilização (…)”.
22 - Em face dessa informação escrita os RR. deram conhecimento da mesma ao A. e solicitaram-lhe a licença de utilização do imóvel, tendo o A. fornecido aos RR. cópia da licença de utilização nº 306/57 de 9 de Setembro de 1957.
23 - No âmbito dessa solicitação dos RR., o A. ficou ciente da necessidade de tratar da aprovação das obras realizadas de alteração do imóvel, para assim poder obter nova licença de utilização do imóvel.
24 - Na sequência das ulteriores diligências levadas a cabo pelos RR. para regularizar a situação da aprovação das obras realizadas de alteração do imóvel e para regularizar a situação relativa ao alvará de exploração do estabelecimento, os RR. receberam em 23 de Agosto de 2011 uma comunicação escrita da C.M.O. que indicava como elementos necessários à aprovação das obras o projecto de alterações de arquitectura (casas de banho, cozinha e montras), o projecto de restauração e bebidas, o projecto de traçado de águas e de esgotos, o projecto de segurança contra incêndios, o projecto de comportamento acústico e o projecto de exaustão de fumos, com equipamento certificado e adequado, mais informando que para o projecto de alterações tinham de apresentar “acta da reunião de condóminos com aprovação superior a 2/3 dos condóminos da alteração que se pretende efectuar”.
25 - Os RR. deram conhecimento desta comunicação ao A. para que o mesmo providenciasse pelos elementos que ao mesmo competiam, enquanto dono do imóvel onde estava instalado o estabelecimento, não tendo obtido do A. qualquer resposta quanto ao que o mesmo pretendia fazer “.
Consta da fundamentação da decisão de facto, a este propósito :
“ …teve o Tribunal em consideração, para além do acordo das partes emergentes das posições assumidas nos articulados, quanto aos factos 1. a 7., 18 e 22., os seguintes meios de prova :
( … ) Quanto aos factos constantes dos pontos 19 a 21 e 23 a 25, o teor dos documentos 6 e seguintes juntos pelos RR. com a sua contestação, e cujos teores não foram contrariados por qualquer outro meio probatório, daí resultando não só os factos registados nesses documentos mas igualmente resultando, segundo as regras da experiência comum e tendo presente a conjugação dos factos aceites pelo A. na sua resposta à contestação, que tal como a testemunhas L. R. aconselhou os RR., estes deram conhecimento ao A. do que se estava a passar e de quais passos que competia ao mesmo dar para possibilitar a exploração do estabelecimento com respeito pelas regras camarárias respectivas relativas à licença de utilização do imóvel, o que não resulta demonstrado que o A. haja feito.
Quanto ao depoimento de parte do A., foi totalmente desvalorizado pelo Tribunal, desde logo porque a negação pelo A. do conhecimento da intenção dos RR. de trespassar o estabelecimento após haverem tomado conhecimento da sentença de 20/10/2010 é desmentida pelo teor do email de 11/11/2011, que o mesmo enviou, assim retirando credibilidade a tudo aquilo que o A. referiu no âmbito desse depoimento de parte “.
O apelante manifesta, igualmente, a sua discordância por ter sido dado como provado o ponto 22º da decisão de facto, considerado, pelo juiz a quo, como não impugnado em sede de articulados ( concretamente, na réplica ).
Refere-se no mesmo : “Em face dessa informação escrita os RR. deram conhecimento da mesma ao A. e solicitaram-lhe a licença de utilização do imóvel, tendo o A. fornecido aos RR. cópia da licença de utilização nº 306/57 de 9 de Setembro de 1957.”.
Vejamos :
Quanto ao acordo das partes no âmbito dos articulados que permitiu dar como assente o ponto 22º da decisão de facto :
Esta factualidade foi alegada nos arts.º 23º e 24º da contestação.
Consta do artº 19º da réplica que “ ( as desconformidades existentes não lhe são imputáveis, não tendo o Autor qualquer intervenção na regularização administrativa, pelo menos desconhece a situação ora vertida e termos de regularização ) sendo completamente falso o vertido no artigo 23º da contestação, pois não houve qualquer comunicação dos RR., nem o Autor deu qualquer autorização para obras no locado “.
Acrescenta o A. no artigo 21º da réplica “ É verdade o que consta do artigo 24º da contestação, tendo o A. a solicitação dos RR. entregue uma cópia da licença de utilização para o imóvel, em meados de Agosto de 2011 “.
Daqui resulta que a matéria constante do ponto 21º da decisão de facto, no que toca à comunicação efectuada pelos RR. e ao conhecimento do A., não poderia nunca ser dada como provada com base no acordo entre as partes.
O que o A. aceitou - em termos expressos - foi apenas e só a entrega aos RR. da certidão junta como documento nº 10, referente a licença de utilização para o imóvel, emitida em 9 de Setembro de 1957, com o nº 306/57.
De resto, apenas esse facto consta do alegado no artigo 24º da contestação, onde pode ler-se “ E forneceu ao R. certidão que se junta como Doc. nº 10, referente a licença de utilização para o imóvel, emitida em 9 de Setembro de 1957, com o nº 306/57 “.
Relativamente à valoração da prova testemunhal e documental produzida nos autos, dir-se-á :
O Tribunal ouviu com toda a atenção – como lhe competia – o registo do depoimento das testemunhas que depuseram em audiência de julgamento.
Concretamente, a única testemunha[1] que se pronunciou acerca da matéria ora em discussão foi L. R., pessoa das relações sociais dos RR. que, tendo sido adjunto do Presidente da Câmara Municipal de Oeiras, foi contacto por estes para aconselhamento e orientação relativamente à possibilidade do alvará do estabelecimento ser alargado à possibilidade de servir nele refeições ligeiras – tornando-o rentável.
A testemunha, embora tivesse referido que os RR. lhe disseram que o senhorio esteve sempre a par das diligências prosseguidas por estes, que o iam informando amiúde, nada sabia - em termos directos e pessoais - acerca da comunicação e efectivo conhecimento do senhorio quanto a tal matéria e, muito menos, no que respeita à sua autorização para o contínuo encerramento do estabelecimento.
Era assunto que pura e simplesmente desconhecia - inquirido concretamente sobre este ponto, respondeu : “ não sabia…não estava lá “.
Em termos de prova documental :
À excepção do documento junto a fls. 56, nenhum dos restantes juntos aos autos demonstra qualquer tomada de posição do A. enquanto senhorio, relativamente às vicissitudes que rodearam o encerramento do locado, em momento anterior à propositura da presente acção ( em 23 de Setembro de 2011 ).
De notar que a carta cuja cópia está[2] junta a fls. 126 ( pedido de obtenção de documentos por parte dos RR. ao A., exigidos pelo Município de Oeiras ) não se encontra datada, sendo a respectiva resposta, junta a fls. 127 de 16 de Dezembro de 2012 ( isto é, já após a entrada da acção em juízo )[3].
O email cuja cópia se encontra a fls. 56, enviado, em 11 de Novembro de 2010, do endereço electrónico do A. ( como este reconheceu em depoimento de parte ) para o I..._...@hotmail.com, tem o seguinte teor : “ Sr. I...,
Bom dia.
Já tenho informações sobre os valores pretendidos para a cedência da sua posição, relativamente à Pastelaria S. M..
O Sr. L. falou-me em 75.000€uros.
Ele diz que perde muito dinheiro. Não sei se o valor será negociável.
Poderei, eventualmente, mediar a negociação.
Já há pessoas interessadas.
Cumprimentos.
F. “.
No âmbito do depoimento de parte que prestou, o A. reconheceu ter enviado a missiva transcrita.
Porém, o dito e-mail nada tem a ver com a matéria objecto de impugnação, isto é, a constante dos pontos 21º a 25º da decisão de facto.
Acrescente-se, finalmente, que
A genérica e indefinida referência às “ regras da experiência comum “ afigura-se-nos manifestamente insuficiente para, nessa base e com esse exclusivo fundamento, dar como efectivamente demonstrado que os RR. comunicaram ao A. senhorio o que concretamente se alude na contestação.
Isto é,
Uma coisa é admitir como razoável ( e talvez provável ) que essa comunicação e conhecimento existissem ; outra, bem diferente, é afirmar como provado, com a segurança exigível, alicerçado rigorosamente na prova produzida nos autos, que o A. conhecia esses factos - que lhe teriam sido comunicados pelos RR.
Nenhuma testemunha o afirmou ; o depoimento de parte nega-o ; os documentos juntos ao processo nada atestam a este respeito.
Logo não há, objectivamente, prova acerca dessa comunicação e desse conhecimento.
De resto,
E norteado por este critério,
O tribunal a quo considerou como “ não provado “ o alegado no artigo 15º da contestação, onde se refere : “ ( … )os RR. deram conhecimento ao A. que iriam iniciar o processo de legalização, com vista à obtenção do alvará de utilização, e explorar eles próprios o estabelecimento ), o A. concordou com essa situação, e com a continuidade do encerramento do estabelecimento, que não dispunha de licença de utilização ou alvará válido “.
Procedendo, neste tocante, a apelação, procede-se portanto à alteração dos pontos da decisão de facto sob impugnação, que passam a ter a seguinte redacção :
“ 21 - Ainda na sequência dessa decisão e das diligências efectuadas junto da C.M.O., esta comunicou aos RR., através de informação escrita de 11 de Julho de 2011, que “(…) Após consultado o processo relativo à fracção (…) tomámos conhecimento da existência de alterações na fracção em causa que não foram alvo de controlo prévio por parte do município, pelo que a mesma não possui licença de utilização (…)”.
22 – Os RR. solicitaram ao A. a licença de utilização do imóvel, tendo o A. fornecido aos RR. cópia da licença de utilização nº 306/57 de 9 de Setembro de 1957.
23 – Não provado.
24 - Na sequência das ulteriores diligências levadas a cabo pelos RR. para regularizar a situação da aprovação das obras realizadas de alteração do imóvel e para regularizar a situação relativa ao alvará de exploração do estabelecimento, os RR. receberam em 23 de Agosto de 2011 uma comunicação escrita da C.M.O. que indicava como elementos necessários à aprovação das obras o projecto de alterações de arquitectura (casas de banho, cozinha e montras), o projecto de restauração e bebidas, o projecto de traçado de águas e de esgotos, o projecto de segurança contra incêndios, o projecto de comportamento acústico e o projecto de exaustão de fumos, com equipamento certificado e adequado, mais informando que para o projecto de alterações tinham de apresentar “acta da reunião de condóminos com aprovação superior a 2/3 dos condóminos da alteração que se pretende efectuar”.
25 –Não provado”.
2 - Do fundamento para a resolução do contrato de arrendamento sub judice. Não uso do locado. Conhecimento e autorização do senhorio.
Face à prova produzida, poder-se-á configurar, sinteticamente, a situação sub judice da seguinte forma :
Os RR. arrendatários/trespassários foram demandados em acção judicial intentada pela trespassante com base no incumprimento do contrato de trespasse, sendo pedida a sua condenação no pagamento do preço em falta, bem como em indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais.
Contestaram pedindo, em reconvenção, a anulação do contrato de trespasse, por erro, ou em alternativa a resolução do contrato, com a devolução da quantia paga, e ainda o pagamento de uma indemnização por danos morais.
Fizeram-no, basicamente porque, segundo alegaram, foram notificados pela Câmara Municipal transmitindo-lhes que proibia a confecção no local de refeições, ficando o estabelecimento autorizado a servir apenas como “pastelaria “.
Por outro lado,
O locado ostentava obras realizadas pelo anterior inquilino com a autorização do senhorio, à revelia de qualquer licenciamento, não dispondo actualmente de licença de utilização para o prosseguimento nele do seu comércio.
Entretanto, em Agosto de 2010, os RR. decidiram encerrar o estabelecimento comercial, o que fizeram por aqueles motivos, deixando - a partir dessa altura - de desenvolver nele qualquer actividade.
Por sentença proferida em 20 de Outubro de 2010 - transitada em julgado -, foram os aí RR. condenados a pagar à A. o remanescente do preço acordado, acrescido de juros, julgando-se improcedente a reconvenção.
Acontece que,
Após terem tido conhecimento da decisão judicial de 20 de Outubro de 2010 que lhes foi desfavorável, os RR. procuraram “ desfazer-se do negócio “, tentando trespassar o estabelecimento comercial a terceiro.
Contaram para o efeito com a colaboração activa do A. senhorio que, conhecendo a sua decisão, acompanhou as diligências efectuadas por estes, tendo inclusive comunicado em 11 de Novembro de 2010 a um potencial interessado na aquisição do estabelecimento que “(…) Já tenho informações sobre os valores pretendidos para cedência da sua posição, relativamente à Pastelaria S. M.. O Sr. L. falou-me em 75.000 euros. Ele diz que perde muito dinheiro. Não sei se o valor será negociável. Poderei eventualmente mediar a negociação. Já há pessoas interessadas(…)”.
Neste sentido e sequência,
em meados de Dezembro de 2010, o A. acompanhou interessados na aquisição do estabelecimento, em visita ao mesmo.
Porém, tais tentativas resultaram infrutíferas, não havendo os RR encontrado quem concretizasse a aquisição do estabelecimento.
Decidiram, então, prosseguir a actividade comercial no estabelecimento.
Para o efeito,
Dispuseram-se a regularizar a falta de licença de utilização do estabelecimento por virtude de obras realizadas clandestinamente pelo anterior inquilino e autorizadas pelo então senhorio ( que não o A. ).
Durante essas diligências, e encontrando-se o locado ininterruptamente encerrado há mais de um ano – desde Agosto de 2010 -, deu entrada em juízo a presente acção de despejo ( em 23 de Setembro de 2011 ), com fundamento na falta de utilização do locado, nos termos conjugados dos artsº 1072º, nº 1 e 1083º, nsº 1 e 2, alínea d) do Código Civil.
Quid juris ?
Está em causa a violação do dever do arrendatário de “ usar efectivamente a coisa para o fim contratado, não a deixando de utilizar por mais de um ano “ ( artº 1072º, nº 1 do Código Civil ) que conferirá, nesse pressuposto, ao senhorio o direito à resolução do contrato de arrendamento, nos termos do artº 1083º, nº 2, alínea d) do Código Civil.
In casu,
Não há dúvidas de que, objectivamente, à data da propositura da acção – em 23 de Setembro de 2011 – o arrendado encontrava-se encerrado há mais de um ano – desde Agosto de 2010.
Será tal circunstância suficiente para, perante os restantes e particulares elementos factuais apurados nos autos, conferir ao senhorio o direito à resolução do contrato ?
A resposta será negativa.
Vejamos :
A situação justificadora do encerramento do estabelecimento comercial instalado no locado, tal como se encontra estruturada a contestação, não se funda no conceito de “ força maior “[4], ínsito no artigo 1072º, nº 2, alínea a) do Código Civil, mas baseia-se, antes e diferentemente, na alegada autorização ou aceitação, por parte do locador, quanto ao não uso do locado que o inibiria de – conhecendo e concordando com tal estado de coisas – resolver com este fundamento o contrato de arrendamento.
De qualquer modo,
A atribuição ao locador do direito potestativo a operar a extinção do contrato, em estreita conformidade com a previsão do artigo 1083º do Código Civil, radica num acto de incumprimento contratual imputável ao inquilino que, pela sua gravidade ou reiteração, torna inexigível ao senhorio a manutenção da relação locatícia.
Salienta, a este propósito, Pinto Furtado, in “ Manual do Arrendamento Urbano “, pag. 748 : “ Inteiramente outro ( que não a justa conveniência ) tem que ser o princípio justificativo da resolução. Aqui, há um rompimento unilateral, imediato e sem aviso prévio, do contrato, afrontando o princípio pacta sund servanda - o que só pode conceber-se em contraponto com a natureza de contrato sinalagmático, em que a prestação de um dos contraentes tem por causa e depende da prestação do outro.
( … ) dessa natureza resulta a legitimidade do direito de resolução com base no incumprimento da outra parte. A resolução do arrendamento urbano assentará, pois, no princípio geral dos contratos bilaterais de reacção ao incumprimento da outra parte e que recebeu consagração expressa no nosso artigo 801º, nº 2, do Código Civil,…”.
Assim sendo,
Importará, desde logo, determinar se o não uso do locado - constatável objectivamente - consubstanciará, ou não, um verdadeiro incumprimento culposo do contrato susceptível de conferir ao locador o direito ao despejo.
Na perspectiva do novo regime introduzido pela Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano ( NRAU )[5] não é suficiente a existência de qualquer incumprimento do contrato de arrendamento para que seja facultado ao senhorio o direito a resolver o contrato.
É necessário, mesmo nas situações tipificadas nas diversas alíneas do nº 2 do artigo 1083º do Código Civil[6], que seja possível extrair da falta cometida um juízo de inexigibilidade da manutenção da relação locatícia, a aferir em concreto, caso a caso[7].
Acontece que tal situação de incumprimento grave que, minando e abalando irreversivelmente a confiança contratual, impossibilita a manutenção da relação locatícia, não se alcança na situação sub judice.
Com efeito,
O encerramento do estabelecimento por parte dos arrendatários verificou-se em Agosto de 2010, face à fraca rentabilidade decorrente da exploração do negócio quando limitado a “ café, pastelaria e cervejaria “, não abrangendo igualmente a “ restauração “.
Nesse mesmo sentido convergiu a pendência de acção judicial travada entre trespassante e trespassários em que se discutia, por um lado, o pagamento da parte sobrante do preço, e por outro, a própria anulação por erro do negócio[8].
De notar, ainda, que
O locado encontrava-se previamente adaptado a restauração – e não apenas a café, pastelaria e cervejaria - em virtude das obras ( sem autorização camarária ) nele executadas pelo anterior inquilino e autorizadas pelo então senhorio.
Logo,
Não dispunham, nessas circunstâncias, os locatários de licença de utilização para a exploração do estabelecimento comercial cujas instalações haviam sido ilegalmente modificadas.
Neste contexto,
Após terem tido conhecimento da decisão judicial de 20 de Outubro de 2010 que lhes foi desfavorável, os RR. procuraram “ desfazer-se do negócio “, tentando trespassar o estabelecimento comercial a terceiro.
Encontra-se ainda provado nos autos que
O A. senhorio teve conhecimento deste facto e da decisão dos RR..
O que significa que se apercebeu[9] de que o não uso do locado tinha a ver com a impossibilidade de aproveitamento das obras que nele tinham sido realizadas, com o beneplácito do locador antecedente, que condicionava forte e decisivamente o carácter lucrativo da dita exploração comercial.
Ciente disso,
Aceitou, nessa altura, colaborar activamente com os arrendatários, acompanhando as diligências efectuadas por estes e tendo inclusive comunicado, em 11 de Novembro de 2010, com um potencial interessado na aquisição do estabelecimento, num contexto de apoio ao processo negocial em curso[10].
Neste sentido,
Está outrossim provado que
– sem impugnação neste tocante ( cfr ponto 17º da decisão de facto que não consta como controvertido nas conclusões de recurso ) –
em meados de Dezembro de 2010, o A. acompanhou interessados na aquisição do estabelecimento, em visita ao mesmo.
Ora,
Encontrando-se o estabelecimento comercial encerrado desde Agosto de 2010, ininterruptamente, assim o encontrou o A. senhorio, em Dezembro de 2010 quando aceitou integrar-se nessa visita.
Teve, por conseguinte, oportunidade de observar, pessoal e directamente, o encerramento do estabelecimento comercial que se traduzia na não utilização – permanente e contínua – do locado.
Igualmente não poderia deixar de aperceber-se da sua composição física, objecto de modificação estrutural[11], sem qualquer autorização das entidades oficiais competentes – o que comportava óbvios e sérios riscos para o desenvolvimento da actividade comercial aí prosseguida pelos inquilinos caso decidissem reabrir o estabelecimento ao público[12].
Acontece que
O A. não se manifestou em sentido contrário àquele estado de coisas, ficando então na expectativa da realização de um eventual trespasse ( para o que activamente se empenhou ), com a consequente alteração da pessoa do inquilino.
Ora,
Tomando em consideração todo este singular circunstancialismo,
Não é possível considerar que o contínuo encerramento do estabelecimento, realizado neste especial e particular contexto[13], com o pleno conhecimento do senhorio quanto ao não uso do locado, correspondesse a uma verdadeira violação pelos RR. dos seus deveres dos arrendatários e que, muito menos, revestisse uma gravidade tal que tornasse inexigível a manutenção do arrendamento.
Ou seja,
Está provado nos autos que,
Pelo menos até Dezembro de 2010, o não uso do locado foi do pleno conhecimento do senhorio, que dele se apercebeu directamente, aceitando-o[14].
Logo, o comportamento dos inquilinos devidamente enquadrado nestes factos e nestas circunstâncias, em que avulta o contacto directo e pessoal com o senhorio, não é ilícito por estar em sintonia e conformidade com a vontade concordante deste último, não antevendo as partes, nesta especial conjuntura - impregnada pelo espontâneo clima de boa fé e confiança recíprocos - qualquer situação de inexigibilidade da manutenção do arrendamento ou mesmo, sequer, a simples verificação de incumprimento contratual por parte dos locatários.
O período de encerramento em relação ao qual não existe prova da comunicação ao locador circunscreve-se apenas ao que medeia entre Janeiro a Setembro de 2011 – data da interposição da presente acção -, não perfazendo, o período temporal de um ano exigido no artigo 1072º, nº 1 e na alínea d), do nº 2, do artº 1083º, ambos do Código Civil.
Em suma,
Não provou o senhorio, sobre quem incumbia o respectivo ónus ( artigo 342º, nº 1 do Código Civil ), o fundamento do exercício do direito à resolução do arrendamento, em concreto, a violação de deveres dos inquilinos que, pela sua gravidade ou reiteração, tornasse inexigível a manutenção da relação locatícia.
O que se verificou foi uma situação de facto conhecida e consentida pelo A., que se dispôs a colaborar com os RR. na resolução de problemas relacionados com a exploração do negócio ( que tiveram a sua origem nas obras ilegalmente realizadas no imóvel – autorizadas pelo então locador ) e de que acabou por se tentar aproveitar, a meio desse percurso e sem qualquer tipo de aviso, surpreendendo os arrendatários com a intenção de resolver o arrendamento fundado para tal no mero decurso do tempo ( um ano ) sobre um circunstancialismo que bem conhecia e que havia pacificamente aceite[15].
A apelação improcede, portanto.
IV - DECISÃO :
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Lisboa, 22 de Janeiro de 2013.
Luís Espírito Santo
Gouveia Barros - votou a decisão.
Conceição Saavedra
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[1] Conforme consta da fundamentação da decisão de facto - e este tribunal teve oportunidade de comprovar pela audição dos respectivos depoimentos -, as restantes testemunhas inquiridas em audiência nada disseram de relevante quanto aos pontos de facto agora em reapreciação.
[2] Indevidamente.
[3] Não sendo admitida, por esse motivo, a respectiva junção ao processo conforme despacho de fls. 139.
[4] Sobre a densificação deste conceito, vide acórdão da Relação de Coimbra de 20 de Abril de 2010 ( relator Emídio Costa ), publicado in Colectânea de Jurisprudência, Ano XXXV, tomo II, pags. 44 a 49, que contém as pertinentes referências doutrinárias e jurisprudenciais.
[5] Nos termos dos artigos 59º, nº 1, 65º, nº 2, da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, vigente desde 28 de Junho de 2006, o Novo Regime do Arrendamento Urbano ( NRAU ) aplica-se às relações contratuais que subsistam à data da entrada em vigor da nova lei, sem prejuízo do disposto nas normas transitórias especiais.
[6] Em sentido oposto, defendendo que as situações tipificadas nas alíneas do nº 2 do artigo 1083º do Código Civil, constituem presunções inilidíveis de inexigibilidade, nenhum juízo de valor se lhes tendo que acrescentar para se constituir ou afastar o direito à resolução por parte do senhorio, vide Pinto Furtado in “ Manuel de Arrendamento Urbano “, Volume II, pag.1001 ; Fernando Gravato de Morais, in “ Falta de pagamento da renda no arrendamento urbano “, pags. 171 a 172, onde refere “ Noutras hipóteses, especificam-se os incumprimentos que integram, preenchidos os requisitos legais, o conceito de inexigibilidade, não havendo necessidade de os apreciar em concreto para tal efeito ( são determinações legais de justa causa ) “ ; acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 22 de Fevereiro de 2011 ( relatora Isabel Rocha ), publicado in Colectânea de Jurisprudência, Ano XXXVI, tomo I, pags. 308 a 311 ; acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 22 de Novembro de 2011 ( relator Araújo de Barros ), publicitado in www.jusnet.pt onde se refere “ Julgamos que o “ designadamente “ constante daquele nº 2 ( do artigo 1083º do Código Civil ) só pode ser interpretado como fazendo equivaler as circunstâncias que são enunciadas nas alíneas a) a e) a casos de “ incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torna inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento “. Tratar-se-á de violações de obrigações contratuais cuja gravidade objectiva permite ao senhorio, sem mais, resolver o contrato. Assim, o “ designadamente “ reporta os casos que o legislador entendeu constituírem por si só fundamento de resolução. De outro modo, estaríamos a introduzir um elemento de ponderação onde o legislador o não quis “.
[7] Neste preciso sentido, vide acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 1 de Março de 2012 ( relator Aguiar Pereira ), publicado in www.dgsi.pt. ; acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 9 de Dezembro de 2008 ( relatora Márcia Portela ), publicitado in www.jusnet.pt. ; acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 14 de Julho de 2010 ( relator Guerra Banha, publicado in Colectânea de Jurisprudência, Ano XXXV, tomo III, pags. 200 a 205.
[8] Uma vez que, afinal, no dizer dos trespassários – ora RR. – o estabelecimento não podia licitamente funcionar para o exercício comercial contratado – restauração -, limitando profundamente os respectivos ganhos e comprometendo seriamente a sua rentabilidade.
[9] Era absolutamente inverosímil que o ignorasse, ou que não tivesse perfeita noção daquilo que estava na base da paralisação da actividade comercial a que se destinava o arrendado.
[10] O teor do e-mail de fls. 56 é claro e inequívoco no sentido de afirmar a especial envolvência do senhorio nestas negociações – aí se refere “ Já tenho informações ( … ) Poderei, eventualmente, mediar a negociação. Já há pessoas interessadas “ – que desmente categoricamente o carácter distanciado e de “ mera cortesia “ como o A. pretendeu qualificar esta sua actuação, quando prestou o depoimento parte em audiência.
[11] Foi construído um espaço de cozinha, devidamente equipado.
[12] Encontrando-se sujeitos à aplicação de severas coimas, tal como efectivamente sucedeu no ano de 2007, por não serem portadores de licença de utilização válida para o exercício no local daquela actividade comercial.
[13] No fundo, o que os arrendatários fizeram foi fechar o estabelecimento enquanto procuravam regularizar administrativamente uma situação ilegal impeditiva da exploração comercial rentável daquele espaço – gerada com a conivência do locador da altura.
[14] Não faz qualquer sentido, sendo desprovida de toda a lógica, a possibilidade de considerar que o senhorio, neste período transitório e indefinido em que auxiliou amistosamente os inquilinos a resolverem o seu problema - concorrendo para a sua possível substituição -, queria ou exigia, simultaneamente, que os mesmos reabrissem o estabelecimento que sabia encontrar-se continuamente encerrado – apenas para cumprimento formal da sua obrigação contratual enquanto locatários.
[15] Que sempre, se necessário fosse, se integraria, de pleno, na válvula de segurança do sistema que constitui a figura do abuso de direito, genericamente prevista no artigo 334º do Código Civil. |
