Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 14836/14.1T8LSB.L1-6 |  |
TRANSMISSÃO
(Sumário elaborado pelo Relator)
I.–RELATÓRIO:
O CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO ..., com os sinais identificativos constantes dos autos, instaurou «ACÇÃO DECLARATIVA DE CONDENAÇÃO, a tramitar sob a FORMA COMUM» contra L..., L... e L..., neles também melhor identificados, por intermédio da qual peticionou:
Requer-se ao Tribunal que condene, solidariamente os RÉUS a pagar ao AUTOR, as seguintes quantias:
a)– A título de comparticipações mensais para o pagamento de despesas comuns do condomínio € 11.532,25 (onze mil quinhentos e trinta e dois euros e vinte e cinco cêntimos).
b)– A título de juros de mora vencidos e calculados entre 31 de Janeiro de 2013 e 31 de Julho de 201 € 690,21 (seiscentos e noventa euros e vinte e um cêntimos) a título de juros de mora;
c)– A título de juros de mora vincendos quantia a determinar, em execução de sentença, que venham a decair até integral e efectivo pagamento pelos RÉUS da sua obrigação de pagamento.
Alegou, para o efeito, que: o edifício urbano sito na cidade de Lisboa, na Avenida ... está constituído no regime de propriedade horizontal; os Réus adquiriram, em 31 de Agosto de 2012, a fracção autónoma designada pela letra “C”, destinada a escritório, correspondente ao piso 5; à data da aquisição do imóvel pelos Réus, existia uma dívida ao condomínio de € 11.275,25 (onze mil duzentos e setenta e cinco euros e vinte e cinco cêntimos); tal montante respeita a quotas de condomínio e encargos com conservação e fruição de partes comuns do edifício; o Autor interpolou os Réus para procederem à liquidação ao condomínio do valor em dívida referente à fracção de que são proprietários; até à presente data, não foi pago qualquer montante para liquidação da dívida.
Os Demandados contestaram invocando a nulidade de todo o processo fundada na omissão de indicação da causa de pedir, a prescrição da dívida reclamada, a inexistência de solidariedade passiva na pretensa obrigação de pagamento e a intransmissibilidade da pretensa dívida. Complementarmente, impugnaram factos. Concluíram pedindo:
a)-A excepção de nulidade de todo o processo deve ser julgada inteiramente provada e procedente e, em consequência, devem os Réus ser absolvidos da instância, com tal fundamento;
b)-Caso a excepção de nulidade de todo o processo não seja, por qualquer razão, julgada procedente (o que os Réus só por mera hipótese de raciocínio, e sem conceder, admitem), deve ser julgada inteiramente provada e procedente a excepção de prescrição de todas comparticipações que se venha a apurar terem-se vencido há mais de cinco anos, devendo os Réus ser absolvidos do pedido quanto a tais comparticipações, com tal fundamento;
c)-A excepção de inexistência de solidariedade passiva na pretensa obrigação de pagamento deve ser julgada inteiramente provada e procedente e, em consequência, devem os Réus ser absolvidos do pedido, com tal fundamento;
d)-A excepção de intransmissibilidade da pretensa dívida deve ser julgada inteiramente provada e procedente e, em consequência, devem os Réus ser absolvidos do pedido, com tal fundamento; e
e)-A acção deve ser julgada inteiramente não provada e improcedente e, em consequência, devem os Réus ser absolvidos do pedido, com tal fundamento, – tudo, com as legais consequências.
Foram realizadas a instrução, a discussão e o julgamento da causa, tendo sido proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente e absolveu os Réus do pedido.
É desta sentença que vem o presente recurso interposto pelo Autor, que alegou e apresentou as seguintes conclusões e pedido:
1ª)– As obrigações designadas de propter rem (obrigações reais ou obrigações ob rem) têm origem (ou fonte) na titularidade de um direito real, e resultam da relação “de ente a coisa” e radicam, subjectivamente, no titular de direito real sobre essa coisa, maxime, no direito de propriedade.
2ª)– Do que se disse resulta que o sujeito passivo da obrigação é determinado em virtude da sua situação jurídica em relação à coisa.
3ª)– Daí que o direito de prestar tem a sua génese, no caso dos autos, no regime da propriedade horizontal, considerando a obrigação de cada condómino de contribuir para as despesas de conservação das partes comuns e das despesas comuns do edifício.
4ª)– A obrigação dos condóminos contribuírem para as despesas comuns do condomínio é a expressão de uma solidariedade emergente do regime, que estabeleceu uma regra de ouro segundo a qual todos devem participar, patrimonialmente, por serem titulares de uma fracção em todas as despesas de gastos comuns e manutenção e conservação das partes comuns do edifício e dos serviços de utilização, e porque não, de conforto de uma comunidade específica.
5ª)– O que é essencial relevar é que a obrigação de contribuir para as despesas comuns, num condomínio, é algo que é inerente (que está colocado) a esse instituto real e que não nasce de qual quer assunção obrigacional de natureza contratual.
6ª)– Uma coisa é a obrigação que se quis assumir por força da manifestação da vontade, outra coisa diferente é a obrigação que resulta da circunstância “inelutável” de se ser titular de um direito real – propriedade de uma fracção e a propriedade das partes comum de um edifício instituído em propriedade horizontal.
7ª)– No que concerne às obrigações propter rem, na distinção de prestação de “facere” e prestação de “dare”, não representa qualquer virtualidade, como critério que sirva de base para se concluir se uma obrigação é ou itinerante (ambulatória).
8ª)– O critério que distingue a natureza destas duas prestações (fazer ou entregar) prende-se com o tipo de prestação que o devedor deve realizar para satisfação do interesse do credor.
9ª)– No domínio da propriedade horizontal não se vê qual a diferença relevante entre os dois tipos de prestação.
10ª)– Na tese explanada na douta sentença recorrida se se vender uma fracção, e se ficar sem qualquer património o que e passa é que, o condomínio (credor) fica sem possibilidade de se pagar ainda que o fosse pela fracção alienada.
11ª)– Este ponto de vista como que subverte o equilíbrio de interesses do condomínio e a própria natureza do regime de propriedade horizontal.
12ª)– Se, porém, a acção correr contra o adquirente, o credor pode sempre pagar -se pela própria fracção geradora da dívida, mas o credor não outra forma de agir em juízo a não contra o adquirente.
13ª)– Esta tese não impede o adquirente de se ressarcir do pagamento efectuado de contribuições para as despesas comuns do condomínio, por diversos institutos, nomeadamente, pela venda de coisa onera, pela culpa na formulação da vontade de contratar ou, mesmo, invocando o direito de regresso.
14ª)– Este conjunto de ilações permite concluir que a solução correcta é aquela que sustenta que o adquirente de uma fracção autónoma, por ser dela proprietário, fica obrigado ao pagamento das despesas comuns, ainda que tenham uma origem, no tempo, anterior à compra efectuada por ser uma obrigação propter rem que integra o conteúdo do direito real de propriedade, dele se não separando e que, por isso, é itinerante (ambulatória) com a transmissão do direito real.
15ª)– Tanto mais que o adquirente tem meios de reagir à “desventura” do pagamento, como atrás se demonstrou.
16ª)– O recorrente propôs uma acção Nº 18456/12.7YYLSB a qual corre termos pelo Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, Lisboa, Instância Central, 1ª Secção de Execução, J9. executiva contra o condómino cedente em 30 de Dezembro de 2014 pelo que se tem o decurso do prazo prescricional interrompido em 5 de Janeiro de 2014.
17ª)– O Artº 323º/1 do Código Civil estabelece que se o prazo prescrição interrompe-se pela citação ou notificação judicial de qualquer acto que exprima, directa ou indirectamente, a intenção de exercer o direito, seja qual for o processo a que o acto pertence e ainda que o tribunal seja incompetente o preceito não refere que uma acção intentada com erro na pessoa do sujeito processual interrompe a prescrição contra terceiro.
18ª)– (...) O Artº em causa estatui que o prazo prescricional se interrompe com qualquer acto que exprime, directa ou indirectamente, a intenção de exercer o direito, não fazendo a aludida distinção.
19ª)– E é princípio geral de direito que onde a lei não distingue não deve o intérprete distinguir.
20ª)– É assim seguro que a propositura da acção executiva, mesmo contra o condómino vendedor interrompeu o prazo prescricional, tendo neste particular o tribunal de 1ª instância feito errada aplicação do previsto no Artº 323º/1 do Código Civil.
Nestes termos Requer-se a V. Exªs, Venerandos Desembargadores que julguem procedentes, por provadas e fundamentadas, as presentes CONCLUSÕES, do recorrente revogando-se a douta sentença proferida e substituindo-a por douto ACÓRDÃO que julgue a presente acção totalmente procedente (...)!
Não consta dos autos resposta a estas alegações.
Tendo o processo sido concluso à Exma. Sra. Juíza Relatora originária em 03.06.2016, foi o mesmo redistribuído a este colectivo em 04.05.2017.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
São as seguintes as questões a avaliar:
1.-A obrigação de pagamento de prestações devidas ao condomínio Autor, invocada nos autos, tem natureza propter rem, pelo que se transmitiu aos Réus adquirentes da fracção à qual se reportam tais prestações?
2.-Ao ser interposta pelo Autor acção executiva contra o proprietário anterior, interrompeu-se o prazo de prescrição?
II.–FUNDAMENTAÇÃO.
Fundamentação de facto
Vêm provados os seguintes factos:
1.-O edifício sito … está constituído em propriedade horizontal, conforme registo n.º 856/19950331 da Conservatória do Registo Predial de Lisboa – cf. fls.9 e seguintes.
2.-Os Réus adquiriram à sociedade “E... S.A.”, em 31.08.2012, a fracção autónoma designada pela letra “C”, destinada a escritório, correspondente ao piso 5, composto por um espaço amplo e terraço, do prédio supra descrito – cf. doc. de fls. 17 e seguintes e 58 e seguintes.
3.-À data da aquisição do imóvel pelos Réus, existia uma dívida ao Autor de € 11.275,25, relativa a quotas de condomínio e encargos com conservação e fruição de partes comuns titulados pela fracção “C”, vencidos nos anos de 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 e 2012.
4.-Em 02.10.2012, o Autor, para cobrança da dívida supra mencionada, instaurou uma acção executiva contra a anterior proprietária da fracção, a qual corre termos pelo Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, Lisboa, Instância Central, 1ª Secção de Execução, J9, proc. n.º 18456/12.7YYLSB – cf. fls. 154 e seguintes.
Fundamentação de Direito.
1.–A obrigação de pagamento de prestações devidas ao condomínio Autor, invocada nos autos, tem natureza propter rem, pelo que se transmitiu aos Réus adquirentes da fracção à qual se reportam tais prestações?
Na terminologia de ASCENÇÃO, José de Oliveira, in Direitos Reais, Almedina, Coimbra, 1978, pág. 180, são propter rem ou ob rem as «situações jurídicas cujo respectivo titular é determinado mediatamente, pela titularidade de um direito real». In casu, tal situação corresponderia à modalidade de existência de um titular de um direito real vinculado perante um sujeito individualmente determinado. É insofismável que estamos perante quadro com contornos claros de situação propter rem. O que subsiste para ponderação é apenas a questão de saber se a obrigação reclamada tem carácter ambulatório, ou seja, se ocorre a traslação entre proprietários sucessivos de obrigações pretéritas emergentes disposto no art. 1424.º do Código Civil.
Tal como no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido no processo n.º: 10076/03.3TVLSB.L1.S1, do qual foi Relator o Ex.mo Juiz Conselheiro SALAZAR CASANOVA em 08-06-2017 (in http://www.dgsi.pt) e que, pelo seu acerto, equilíbrio e devida sustentação técnica, se considera dever acompanhar, também aqui se averigua, pois, o eventual carácter ambulatório de obrigação constituída no seio de relação propter rem assente na investidura ulterior na qualidade de condómino, no que tange a «quotas de condomínio e encargos com conservação e fruição de partes comuns titulados pela fracção» referenciada nos autos. Mostra-se incisivo e totalmente sufragável, no contexto de ponderação da questão decidenda, pelas razões indicadas nesse aresto jurisprudencial, o aí referido nos seguintes termos:
12.-Não se suscita dúvida quanto à natureza propter rem da obrigação de os condóminos de prédio constituído em propriedade horizontal contribuírem para "as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum […] em proporção do valor das suas frações" (artigos 1411.º/1 e 1424.º/1 do Código Civil), constituindo tal obrigação uma obrigação conexa ao estatuto real da propriedade horizontal à qual está sujeito cada um dos condóminos por força da sua posição de comproprietário das partes comuns.
13.-Estamos face a uma obrigação de dare pois, "aquilo que na lei se estabelece […] não é que os condóminos são obrigados a conservar as partes comuns do edifício (hipótese em que se trataria de uma obrigação de facere), mas sim que devem contribuir, proporcionalmente ao valor das respetivas frações autónomas para as despesas necessárias à prática de qualquer ato conservatório (obrigação de dare)" (Obrigações Reais e Ónus Reais, Henrique Mesquita, 1997, Almedina, reimpressão, pág. 319/320).
14.-O princípio, tratando-se de obrigações de dare, é o da sua intransmissibilidade, ou seja, tais obrigações não são ambulatórias e assim se deve considerar "a obrigação de pagar periodicamente certa prestação para a conservação ou fruição de coisa comum, quando assim tenha sido convencionado entre os consortes; a obrigação de os condóminos de um edifício em propriedade horizontal pagarem periodicamente uma prestação pecuniária para a conservação e fruição das partes comuns ou para remunerar serviços de interesse comum, quando assim tenha sido estabelecido no título constitutivo do condomínio, em regulamento aprovado pelos condóminos ou em deliberação por eles tomada em assembleia geral" (Henrique Mesquita, loc. cit., pág. 338).
Assim é. Concentra-se no tempo da fruição do seu bem pelo respectivo proprietário a produção das «despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum» e a obrigação legal de as custear de acordo com o modelo definido no art. 1424.º do Código Civil.
Situação análoga se verifica também, aliás, no quadro do Direito tributário, no que se reporta à obrigação de pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis, cujo sujeito passivo é determinado em função da propriedade «do prédio em 31 de Dezembro do ano a que o mesmo respeitar» – cf. n.º 1 do art. 8.º do respectivo Código.
No caso em apreço, estando apenas alegadamente em dívida quantias correspondentes às referidas na previsão do n.º 1 do art. 1424.º do Código Civil, é insofismável encontrarmo-nos face a obrigação de dare desprovida de carácter ambulatório, pelo que se impõe resposta negativa à questão proposta.
2.–Ao ser interposta pelo Autor acção executiva contra o proprietário anterior, interrompeu-se o prazo de prescrição?
A resposta fixada no quadro da pergunta anterior, ao apontar para clara improcedência do pedido, torna ociosa e inútil a resposta à presente pelo que nada se responderá neste âmbito.
III.–DECISÃO.
Pelo exposto, julgamos a apelação improcedente e, em consequência, confirmamos a sentença impugnada.
Custas pelo Apelante.
Lisboa, 14 de Setembro de 2017
Carlos M. G. de Melo Marinho (Relator)
Anabela Moreira de Sá Cesariny Calafate (1.ª Adjunta)
António Manuel Fernandes dos Santos (2.º Adjunto)