Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	3160/09.1TBALM-A.L1-6
Relator:	OLINDO GERALDES
Descritores:	CONTRATO DE LOCAÇÃO FINANCEIRA FRACÇÃO AUTÓNOMA PROPRIEDADE HORIZONTAL DESPESAS DE CONDOMÍNIO OPOSIÇÃO À EXECUÇÃO RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	11/03/2011
Votação:	MAIORIA COM * DEC VOT E * VOT VENC
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	PROCEDENTE
Sumário:	I - Por efeito do disposto no art. 10.º, n.º s 1, alínea b), e 2, alínea e), do DL n.º 149/95, de 24 de Junho, na redacção dada pelo DL n.º 265/97, de 2 de Outubro, e no âmbito do contrato de locação financeira tendo por objecto fracção autónoma, cabe ao locatário a obrigação de pagar as despesas necessárias à fruição das partes comuns do edifício e dos serviços de interesse comum. ( Da responsabilidade do Relator)
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa I - Relatório A (Banco ….. , S.A.), deduziu oposição à execução contra si instaurada pelo B ( Condomínio do Centro Comercial …..) , no 2.º Juízo Cível da Comarca de Almada, alegando, designadamente, e em síntese, que a responsabilidade pelo pagamento das prestações relativas aos encargos com o condomínio da fracção autónoma em causa cabia ao locatário, por efeito de um contrato de locação financeira imobiliário. Contestou o Exequente, alegando que o locador/proprietário continuava a ser o responsável pelos encargos a que se refere o art. 1424.º do Código Civil. Depois dos articulados, foi proferido despacho saneador-sentença, julgando-se improcedente a oposição referida. Inconformado com tal decisão, recorreu o Executado, que, tendo alegado, formulou as seguintes conclusões: a) Nos termos da alínea b) do art. 10.º do DL n.º 149/95, de 24 de Junho, cabe ao locatário e não à locadora a obrigação de pagar as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum. b) O legislador quis, precisamente, colocar a cargo do locatário de fracção autónoma o pagamento das despesas comuns do edifício e os serviços de interesse comum, tanto na relação contratual entre locador e locatário, como na relação com o próprio condomínio. c) Não sendo o oponente/locador devedor das despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum, o exequente não pode mover contra ele uma execução para cobrança de tais despesas. Pretende, com o provimento do recurso, a revogação da decisão recorrida, julgando-se inteiramente procedente a oposição e extinta a execução. Contra-alegou o Exequente, no sentido de ser negado provimento ao recurso. Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir. Neste recurso, está apenas em discussão saber se o locador, no contrato de locação financeira de fracção autónoma, está obrigado ao pagamento das despesas de conservação e fruição das partes comuns e dos serviços de interesse comum. II – FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Na decisão recorrida, foram dados como provados os seguintes factos: 1. A dívida exequenda é constituída por contribuições devidas ao condomínio pela fracção autónoma designada pela letra “C10”, correspondente à loja n.º 52B, destinada a comércio, do prédio administrado pelo Exequente e respeitantes às mensalidades vencidas entre Julho de 2003 e Dezembro de 2008, e ainda a uma quota para pagamento de despesa com um tecto falso. 2. As contribuições referidas foram objecto de deliberação em reunião da assembleia de condóminos nos termos constantes das actas dadas à execução. 3. O Opoente é comproprietário da fracção autónoma referida, na proporção de 31/100 avos, a que corresponde a mencionada loja n.º 52B. 4. A M…. Leasing – Sociedade de Locação Financeira, Lda., cujo património foi posteriormente integrado no Opoente, celebrou um contrato de locação financeira de 31/100 avos da fracção em causa com um terceiro, o qual teve início em 19 de Maio de 2000 e termo em 30 de Abril de 2007. *** 2.2. Descrita a matéria de facto provada, que não vem impugnada, importa então conhecer do objecto do recurso, delimitado pelas respectivas conclusões, e cuja questão jurídica emergente foi já anteriormente especificada. Desde logo, como também se depreende dos autos, a jurisprudência não tem tido um entendimento uniforme sobre a questão jurídica suscitada no presente recurso. Assim, tem havido pronúncia no sentido de que a responsabilidade pelas despesas do condomínio cabe ao locador financeiro, dada a natureza meramente obrigacional que recai sobre a vinculação do locatário financeiro, como se decidiu no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19 de Março de 2002 (Processo n.º 01A3861), acessível em www.dgsi.pt. Diferentemente, tal responsabilidade é atribuída ao locatário financeiro, por efeito das regras especiais previstas no art. 10.º, n.º 1, alínea b), e n.º 2, alínea e), do DL n.º 149/95, de 24 de Junho, na redacção dada pelo DL n.º 265/97, de 2 de Outubro, regras que não têm mera eficácia obrigacional, como se decidiu no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 6 de Novembro de 2008 (Processo n.º 08B2623), acessível também em www.dgsi.pt. Na verdade, de acordo com o disposto no art. 1424.º, n.º 1, do Código Civil (CC), salvo disposição em contrário, as despesas com os encargos de conservação e fruição das partes comuns e os serviços de interesse comum são pagos pelos condóminos em proporção ao valor das suas fracções. Esta disposição normativa, embora especificando a responsabilidade dos condóminos, considerados como tal os titulares do direito de propriedade sobre as fracções autónomas do edifício em regime de propriedade horizontal (art. 1420.º, n.º 1, do CC), versa, especificamente, sobre o critério proporcional da repartição das despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício, estabelecendo uma regra supletiva (PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, III, 2.ª edição, 1984, pág. 431, CARVALHO FERNANDES, Lições de Direitos Reais, 4.ª edição, 2004, págs. 369 e segs., PINTO DUARTE, Curso de Direito Reais, 2002, pág. 106, ABÍLIO NETO, Direitos e Deveres dos Condóminos na Propriedade Horizontal, 1988, pág. 84, e RODRIGUES PARDAL e DIAS DA FONSECA, Da Propriedade Horizontal, 3.ª edição, 1983, págs. 187 e segs.). Apesar da regra estabelecida no Código Civil quanto à obrigação do pagamento dos encargos de conservação e fruição das partes comuns e dos serviços de interesse comum, importa verificar, no caso presente, o seu regime no âmbito do contrato de locação financeira tendo por objecto um bem imóvel. O contrato de locação financeira encontra-se regulado através do DL n.º 149/95, de 24 de Junho, com as alterações introduzidas pelo DL n.º 265/97, de 2 de Outubro, DL n.º 285/2001, de 3 de Novembro, e DL n.º 30/2008, de 25 de Fevereiro. No contrato de locação financeira, a propósito das obrigações do locatário, está prevista a sua obrigação de “pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum” – art. 10.º, n.º 1, alínea b). Por outro lado, atribui-se ao locatário o direito de “exercer, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aqueles possam ser exercidos” – art. 10.º, n.º 2, alínea e). Estas disposições legais foram introduzidas pelo DL n.º 265/97, de 2 de Outubro, que teve como fim estabelecer um regime uniforme para o contrato de locação financeira, independentemente do respectivo objecto, revogando-se o DL n.º 10/91, de 9 de Janeiro, que estabelecera o regime do contrato de locação financeira de imóveis para habitação. Subordinado à epígrafe “propriedade horizontal”, previa-se no art. 9.º deste último diploma: “1 – Nas situações de propriedade horizontal, o locatário assume, em nome próprio, todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas de administração, participando e votando nas assembleias de condóminos e podendo, nelas, ser eleito para os diversos cargos. 2 – Exceptua-se do disposto no número anterior tudo aquilo que implique a disposição de partes comuns ou a alteração do título constitutivo.” Esta regulação específica sobre a propriedade horizontal foi o precedente normativo imediato da actual previsão legal, sendo certo que nesta, conforme consta do preâmbulo do DL n.º 265/97, também se pretendeu prever “situações de propriedade horizontal”. Tanto pela epígrafe como, principalmente, pelo conteúdo do art. 9.º do DL n.º 10/91, foi propósito do legislador estabelecer uma regulação normativa específica em matéria da propriedade horizontal, não contemplada no Código Civil. Tratava-se, por isso, da fixação de um regime especial, que tinha como efeito derrogar o regime geral, nos termos do qual cabia aos condóminos, considerados como tal os titulares do direito de propriedade sobre as fracções autónomas do edifício em regime de propriedade horizontal, suportar as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum. Para a especificidade da situação decorrente da locação financeira tendo por objecto um bem imóvel, previa-se assim um regime especial. O sentido da mesma lei, porém, manteve-se nas já referidas normas constantes do art. 10.º, n.º s 1, alínea b), e 2, alínea e), do DL n.º 149/95, não obstante a alteração formal a que se procedeu (SANDRA PASSINHAS, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2.ª edição, 2002, pág. 215). Aliás, como já se frisou, o objectivo visado pelo DL n.º 265/97 foi apenas o de submeter ao regime geral da locação financeira os contratos que tivessem por objecto bens imóveis, sem alterar substancialmente a previsão das “situações de propriedade horizontal”. O regime especial assim fixado, situado no âmbito da propriedade horizontal, acaba por ter uma eficácia erga omnes, impondo-se a terceiros, nomeadamente ao condomínio. Diferente, porém, é o caso na locação em geral, onde a eficácia da relação contratual é meramente obrigacional, e, por isso, a obrigação, a existir, não se estende a terceiros (ARAGÃO SEIA, Propriedade Horizontal, 2001, pág. 130). A situação do locador e do locatário, no âmbito do contrato de locação financeira tendo por objecto um bem imóvel em regime de propriedade horizontal, reveste características tão particulares que justifica a aplicação de um regime especial. Efectivamente, e como emerge do regime legal do contrato de locação financeira, o locador entrega ao locatário um bem imóvel, escolhido pelo último de acordo com os seus interesses e necessidades e adquirido pelo locador, para o locatário usar e fruir pelo tempo de duração do contrato, com o mesmo a ter o direito, no termo do contrato, de exercer a opção de compra do bem imóvel, pelo valor residual previamente fixado, sendo certo ainda que o risco de perda ou deterioração do bem corre por conta do locatário, para além de ter ainda o dever de o conservar e reparar. Neste contexto, como sublinham alguns acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça identificados neste aresto, citando DIOGO LEITE CAMPOS, o locador não “explora” o bem e não pretende também correr os riscos próprios do proprietário, nomeadamente o risco económico da sua não rentabilidade e do seu perecimento, desinteressando-se em grande medida do bem. Com efeito, é o locatário que, depois de ter escolhido o bem, sob a sua exclusiva vontade, assume inteiramente os riscos da sua utilização, aparecendo como “proprietário” (económico) do bem, para, no termo do contrato, com o exercício da opção de compra, normalmente exercida, ficar então seu proprietário. E isso é tanto assim quanto o contrato de locação financeira é essencialmente considerado como tendo a natureza de um “negócio de crédito”, uma “garantia por excelência” (A. MENEZES CORDEIRO, Manual de Direito Bancário, 1998, págs. 552 e 557), uma “operação de financiamento próxima do mútuo”, uma “verdadeira garantia” (LUIS MENEZES LEITÃO, Garantias das Obrigações, 2.ª edição, 2008, pág. 278), uma “forte garantia” (I. GALVÃO TELLES, Manual dos Contratos em Geral, 4.ª edição, 2002, pág. 501), uma “garantia de cumprimento de capital mutuado” (P. ROMANO MARTINEZ e FUZETA DA PONTE, Garantias de Cumprimento, 4.ª edição, 2003, pág. 228) e uma “função de financiamento” (CALVÃO DA SILVA, Estudos de Direito Comercial, 1996, pág. 26). Na verdade, o contrato de locação financeira tem uma forte vertente financeira, destinado a facilitar, com a intervenção do financiador e a amplitude temporal do pagamento das rendas, a aquisição do bem pelo locatário, a qual, por regra, se segue ao termo do contrato, e durante o qual pôde já usar o bem. O direito de propriedade que subsiste na titularidade do locador serve, assim, apenas para garantir o seu direito de crédito, estando as restantes utilidades do bem ao serviço do locatário. Nestas condições, o locatário encontra-se, pois, numa posição muito idêntica à de qualquer condómino. Assim sendo, a obrigação do pagamento das despesas necessárias à fruição das partes comuns do edifício e dos serviços de interesse comum, no caso de locação financeira de fracção autónoma, cabe ao locatário. Neste mesmo sentido, para além do já referido acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, que seguimos, decidiram também os acórdãos do Supremo de 10 de Julho de 2008 (Processo n.º 08A1057), acessível em www.dgsi.pt, e de 2 de Março de 2010 (Processo n.º 5662/07.5YYPRT-A.S1), acessível em www.dgsi.pt e publicado ainda na Colectânea de Jurisprudência (STJ), Ano XVIII, T. 1, pág. 84. Em face da conclusão obtida e sendo certo que até 30 de Abril de 2007 vigorou um contrato de locação financeira tendo por objecto um bem imóvel, o pagamento das respectivas despesas de condomínio constituiu uma obrigação do locatário, sendo inexigível o seu pagamento ao locador. Nestes termos, procedendo a oposição à execução, extingue-se esta. Merece, por isso, provimento a apelação. 2.3. Em conclusão, pode extrair-se de mais relevante: Por efeito do disposto no art. 10.º, n.º s 1, alínea b), e 2, alínea e), do DL n.º 149/95, de 24 de Junho, na redacção dada pelo DL n.º 265/97, de 2 de Outubro, e no âmbito do contrato de locação financeira tendo por objecto fracção autónoma, cabe ao locatário a obrigação de pagar as despesas necessárias à fruição das partes comuns do edifício e dos serviços de interesse comum. 2.4. O Apelado, ao ficar vencido por decaimento, é responsável pelo pagamento das custas, em conformidade com a regra da causalidade consagrada no art. 446.º, n.º s 1 e 2, do Código de Processo Civil. III – DECISÃO Pelo exposto, decide-se: 1) Conceder provimento ao recurso, revogando a decisão recorrida, com a extinção da respectiva execução. 2) Condenar o Apelado (Exequente) no pagamento das custas. Lisboa, 3 de Novembro de 2011 Olindo dos Santos Geraldes Fátima Galante (*) vencida conforme declaração que junto. Manuel José Aguiar Pereira (*) Votei vencida pelas seguintes razões.             Nos termos do nº 1 alínea b) do artigo 10° do DL 149/95, na redacção dada pelo DL 265/97, de 02.10, é obrigação do locatário pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum. E a alínea e) do n" 2 do mesmo artigo, também na redacção dada por aquele diploma legal, estabelece que é direito do locatário exercer, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos. E o DL l0/91, entretanto revogado pelo art. 2° do DL 265/97, de 2.1 O, estatuía que o locatário financeiro assumia, em nome próprio, todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas correspondentes às partes comuns do edifício e as despesas de administração, participando e votando nas assembleias de condómino, podendo, nelas ser eleito para os diversos cargos. Com a publicação do DL 265/97 estabeleceu-se expressamente que é obrigação do locatário pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum. Apesar disso, estamos em crer, aderindo à posição defendida, entre outros, no acórdão desta Relação de 27.06.2006 [1] e que a sentença recorrida segue, que a regra estabelecida no art. 10°, n.º 1, alínea b) do Dec.-Lei n.º 149/95, de 24 de Junho, na redacção dada pelo Dec.-Lei n.º 265/97, de 2 de Outubro, "apenas é aplicável nas relações entre locador e locatário. As relações entre estes são de natureza obrigacional, ao passo que as relações entre condóminos são de natureza real. O inquilino não tem qualquer direito real sobre a fracção autónoma; o titular desta é o respectivo proprietário. Os direitos reais valem "erga omnes", ao passo que os direitos de crédito apenas vinculam as pessoas que são sujeitos dessas relações jurídicas, tendo eficácia apenas "inter partes”.[2] Com efeito e como bem se refere no citado aresto, esta obrigação "podia ser assumida no próprio contrato ao abrigo do princípio da liberdade contratual (art º 405º do CC). Neste caso, tal acordo apenas vincularia as partes contratantes (art° 406°, nº 2). E bem se compreende que o locatário assuma a obrigação de pagar tais encargos, pois é ele que beneficia directamente dos inerentes serviços. E, em regra, é natural que venha a adquirir a propriedade da fracção. Por isso alega o apelante que o locatário tem mais interesse nas questões de conservação das partes comuns do edifício do que o próprio locador, porque vai adquirir a coisa. A verdade é que este só findo o contrato terá que se decidir pela compra. Até então não é ele o dono da fracção. E em alguns casos poderá nem vir a adquiri-la. E isso até poderá suceder precisamente nos casos em que o locatário deixa de cumprir as obrigações assumidas no contrato, procurando manter-se no locado enquanto a questão é decidida em tribunal ou faz um acordo posterior com o locador. Nas relações entre locador e locatário tudo justifica, pois, que seja este a pagar das despesas do condomínio, e certamente daí as alterações introduzidas ao DL 149/95 pelo DL 265/97". Por outro lado, salvo o devido respeito, também não colhe o argumento de que relaciona o carácter geral e abstracto das normas do Decreto-Lei n." 265/97 e a ilação sobre a sua eficácia imperativa em relação a terceiros. Vale aqui a argumentação expendida no Ac. RP de 06-05-2008[3]: «Tal sucede quando, citando o Prof. Henrique Mesquita, (em A Propriedade Horizontal no Código Civil Português, RDES, XXIII, 130), reconhece que "a obrigação de contribuir para estas despesas é uma típica obrigação propter rem - uma obrigação decorrente não de uma relação creditória autónoma, mas antes do próprio estatuto do condomínio" e, por isso, "mesmo quando as obrigações que impendem sobre os condóminos resultem do título constitutivo (e não directamente da lei), a sua força vinculativa decorre da eficácia real do estatuto do condomínio e não de um acto de aceitação por parte daqueles". Efectivamente assim é, de tal modo que a obrigação de contribuir para as despesas comuns não radica nem depende da efectiva utilização das fracções individuais, mas da mera qualidade de ser titular dessas fracções ( ... ). Basta pensar nos casos dos apartamentos adquiridos para uso temporário ou sazonal, ou que se encontram fechados por os respectivos donos se encontrarem ausentes, cujos donos se mantêm vinculados à contribuição para os encargos comuns do prédio ao longo de todo o ano, e não apenas nos períodos em que utilizam os apartamentos. O mesmo sucede quando, citando o Prof. Menezes Cordeiro (em Manual de Direito Bancário, 1998, p. 550-553), também diz que "a locação financeira é um contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, ... (que) postula uma intervenção de três sujeitos: o fornecedor, o locador e o locatário", pelo que, "tomando-a, na sua globalidade, a locação financeira é um contrato oneroso, sinalagmático, bivinculante, temporário mas originando relações duradouras e de feição financeira". Se, como aqui se diz (e nós concordamos), a locação financeira é um "contrato bivinculante", em que intervêm três sujeitos (o fornecedor, o locador e o locatário), que tem por objecto "a cedência do gozo temporário da coisa mediante retribuição" - a que acresce apenas a particularidade de, findo o contrato, o locatário ter direito a adquirir para si a coisa locada mediante o pagamento de um valor residual (art. 10.°, n.º 2, al. e), do DL. 149/95, de 24/06) ­donde, então, emerge a eficácia erga omnes que se pretende atribuir ao regime legal deste contrato? Não é também verdade que o regime legal do contrato de locação regulado nos arts. 1022.° e seguintes do Código Civil, é, na sua globalidade, constituído por normas, gerais e abstractas, imperativas? E, todavia, não consta que se lhe atribua eficácia erga omnes». Em suma, o titular do direito de propriedade é o locador, que conserva em si o poder de exercer sobre a coisa todos os direitos inerentes à sua qualidade de proprietário, com a ressalva dos inerentes ao direito de gozo cedido ao locatário (cfr. arts. 9° e 10° do Dec.-Lei n.º 149/95, de 24 de Junho, com as alterações que lhe foram introduzidas pelo Dec.-.Lei nº 265/97, de 2 de Outubro). E se assim é, não se vê justificação para que se exima o locador de responder perante terceiros pelos deveres inerentes ao proprietário, independentemente do que tenha contratado, independentemente do contrato de locação celebrado. Ademais, se o nº 1 do art. 1424.° do Código Civil permite que a obrigação de pagar as despesas de condomínio seja transferida pelo proprietário para um terceiro, como também se prevê no regime do arrendamento urbano (arts. 40.° e 41.° do RAU e art. 1078.° do Código Civil), isso não significa que o proprietário fique desvinculado dessa obrigação perante a Assembleia de Condóminos. "O que só se compreenderia em caso de aceitação por esta da transmissão da dívida para o locatário, nos termos previstos no art. 595.º  nº 2, do Código Civil. Porém, sendo a Assembleia de Condóminos totalmente alheia ao contrato e à transmissão da obrigação para o locatário, mesmo que esta transmissão decorra da lei, o proprietário só fica desonerado da dívida se e quando o locatário pagar. Enquanto o locatário não pagar, o proprietário não fica desonerado da obrigação e a Assembleia de Condóminos pode exigir-lhe o pagamento das prestações em dívida. Assim, concluindo: num quadro em que a obrigação de pagar as despesas de condomínio cabe ao locatário, seja por transferência da lei, corno sucede no contrato de locação financeira, seja por transferência do locador, como pode suceder no arrendamento urbano, a Assembleia de Condóminos, se lhe for comunicada a transferência dessa obrigação, pode exigir o pagamento quer ao locatário quer ao proprietário. Todavia, o proprietário locador só fica desonerado da dívida se e quando o locatário pagar".[4] Por isso, proprietário não pode deixar de ser (também) responsável pelo pagamento dos referidos encargos. Fátima Galante -------------------------------------------------------------------------------------- 1] Ac. Rel de 27/6/2006 (Pimentel Marcos), WWW.dgsi.pt. [2] Ac. Rel de 27/6/2006 (Pimentel Marcos), WWW.dgsi.pt. [3] Ac. Rel de 06/05/2008 (António Guerra Banha), WWW.dgsi.pt. [4] Ac. Rel de 06/05/2008 (António Guerra Banha), WWW.dgsi.pt.