| Decisão Texto Integral: | Acordam na Secção Cível (2ª Secção) do Tribunal da Relação de Lisboa:
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I - José intentou acção executiva para entrega de coisa certa contra António.
Referiu, então, ter celebrado com o executado contrato de arrendamento referente à fracção “D” do prédio sito na Rua ....., em Lisboa, destinando-se a fracção a habitação do executado e que este desde Setembro de 2007 não procedeu ao pagamento de qualquer quantia por conta das rendas, constituindo a mora por um período superior a três meses fundamento de resolução do contrato de arrendamento por parte do senhorio e operando por comunicação através de notificação judicial avulsa que teve lugar.
Requereu o despejo do executado do imóvel arrendado e que este lhe seja entregue.
O executado deduziu oposição à execução dizendo ter sido celebrado um contrato de arrendamento para habitação com promessa de compra e venda que incorpora outros direitos e obrigações que exorbitam as simples condições de um contrato de arrendamento, que os atrasos foram recuperados com a concordância do exequente, que este limitou os direitos que por virtude do contrato o executado usufruía, impedindo a fruição total e completa do locado e serviços integrados ao executado.
Concluiu não ser de decretar o despejo.
Foi proferida decisão que indeferiu liminarmente a oposição por manifesta improcedência, nos termos do art. 817, nº 1-c) do CPC.
Desta decisão apelou o oponente, concluindo nos seguintes termos a respectiva alegação de recurso:
A- O contrato celebrado entre o executado e exequente não é um contrato de arrendamento é um contrato de arrendamento com promessa de compra e venda.
B- As regras instituídas e previstas para o arrendamento, não se aplicam ao contrato em causa.
C- Há outro tipo de vinculação, outras obrigações e direitos gerados pelo facto de se tratar de um contrato de arrendamento com promessa de compra e venda, que não se pode reger pelas regras estritas previstas para o arrendamento.
D - Assim as regras previstas quer no NRAU quer no Código Civil para o despejo em contrato de arrendamento não se podem aplicar ao contrato sub judice.
E- Assim o art.° 15° n°1 alínea e) da lei 6/2007 de 27 de Fevereiro, o n°1 do art.° 1084° e n°3 do art.° 1083° ambos do Código Civil, não têm aplicação no caso , não legitimam nem dão cobertura para extinguir o complexo de direitos vertidos no contrato em apreço.
F- As práticas e atitudes levadas a efeito pelo exequente, na vigência do contrato, limitando e restringindo os direitos de uso e fruição do executado, no âmbito do contrato, manifestamente são ilegítimas e ilegais.
Não foram produzidas contra alegações.
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II - Tendo em conta que, nos termos do art. 684, nº 3, do CPC, o âmbito do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação, no caso que nos ocupa a questão que essencialmente se coloca é a de se face ao concreto acordo celebrado entre as partes – contrato de arrendamento com promessa de compra e venda, na perspectiva do apelante - não são aplicáveis as regras previstas no NRAU e no Código Civil para a resolução do contrato e recuperação do imóvel pelo senhorio com fundamento na falta de pagamento de rendas. Lateralmente impõe-se uma referência às aludidas «práticas e atitudes levadas a efeito pelo exequente», de que o oponente, todavia, no âmbito do recurso, não explica quais as respectivas consequências, tendo em conta o desfecho da oposição.
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III - Com interesse para a decisão haverá que salientar o seguinte circunstancialismo decorrente dos autos:
1 – Com o requerimento executivo o exequente juntou aos autos certidão de notificação judicial avulsa do aqui oponente, datada de 8 de Janeiro de 2008, dando-lhe conhecimento da resolução do contrato de arrendamento relativo à fracção identificada com a letra “D” correspondente ao 5º andar do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ...., em Lisboa, tendo em conta a mora no pagamento da renda superior a três meses.
2 – Na mesma oportunidade foi junta aos autos cópia de um acordo escrito em que são partes o referido exequente, José, e o mencionado executado/oponente, António acordo esse denominado de «Contrato de Arrendamento Para Habitação com Promessa de Compra e Venda».
3 – Desse acordo escrito consta, designadamente:
«É celebrado o presente contrato de arrendamento para habitação com promessa de compra e venda, que tem por objecto a fracção autónoma designada pelas letras 1 A correspondente ao 5º andar D do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ....…que se regulará pelos precisos termos das condições constantes das cláusulas seguintes…», seguindo-se cláusulas referentes ao fim do arrendamento (habitação do inquilino), respectivo regime e prazo (5 anos com início em 1-4-2005), renda estipulada, valores pagos adiantadamente, actualização da renda, obras e benfeitorias, responsabilidade de um terceiro outorgante que figura como fiador.
4 – Do acordo em referência não consta qualquer cláusula pela qual as partes se obriguem, respectivamente, a vender e a comprar a fracção.
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IV – 1 - No âmbito do Novo Regime do Arrendamento Urbano a acção de despejo é dispensada quando a lei admite a cessação do vínculo pelo senhorio mediante comunicação à outra parte o que, designadamente, ocorrerá no caso de resolução pelo senhorio fundada na falta de pagamento de rendas. Nesta situação o senhorio deverá recorrer, antes, à execução para entrega de coisa certa, a que se referem o art. 15 do NRAU e os arts. 930-A e seguintes do CPC.
Efectivamente, atento a art. 1083 do CC qualquer das partes pode resolver o contrato de arrendamento, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento da outra parte, sendo fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento. O nº 3 do referido artigo especifica que «é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas», prevendo o nº 1 do art. 1084 do mesmo Código que a resolução pelo senhorio quando fundada em tal causa, opera por comunicação à outra parte em que se invoque a obrigação incumprida. Tal comunicação pelo senhorio, destinada à cessação do contrato por resolução, consoante o nº 7 do art. 9 do NRAU, é efectuada mediante notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, sendo, neste caso, feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e dos documentos que a acompanham, devendo o notificando assinar o original.
Neste circunstancialismo, conforme resulta do art. 15, nº 1-e) do NRAU, podem servir de base à execução o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no nº 1 do art. 1084 do CC – o que terá sucedido no caso dos autos.
Tendo a execução por fundamento algum dos títulos referidos no art. 15 do NRAU a lei admite como fundamentos de oposição à execução, além dos referidos no art. 814 do CPC, a invocação de quaisquer outros possíveis de alegar como defesa no processo de declaração – o arrendatário tem, assim, a possibilidade de apresentar, na oposição, todos os meios de defesa que, quer por excepção, quer por impugnação seriam susceptíveis de apresentar para rejeitar a pretensão do senhorio.
No caso que nos ocupa, o fundamento que o oponente continua a sustentar no presente recurso é o derivado de o contrato celebrado entre as partes não ser, apenas, um contrato de arrendamento, tratando-se antes de um contrato de arrendamento com promessa de compra e venda, persistindo, para além das relações entre senhorio e inquilino, as obrigações entre promitente vendedor e promitente comprador.
Todavia, esta argumentação do oponente não tem razão de ser – desde logo porque não se alicerça em válidas razões de facto, como veremos.
É certo que, tendo as partes, dentro dos limites da lei, a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos no Código Civil ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver, podem, ainda reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei (art. 405 do CC).
A admissibilidade dos contratos mistos é uma afirmação da regra da liberdade contratual. «Os contratos mistos têm carácter unitário, resultando da fusão de dois ou mais contratos ou de partes de contratos distintos, ou da participação num contrato de aspectos próprios de outro ou de outros. Os elementos correspondentes a vários tipos contratuais agremiam-se em ordem à realização de função social unitária; ou forma-se um acordo pela conjugação de parte dos elementos de diversos contratos típicos; ou em certa espécie contratual insinuam-se ou incrustam-se elementos estranhos. Em qualquer caso há fusão e não simples cúmulo; o contrato misto é um contrato só, não se identificando com a união de contratos…» ([1]).
Na união (ou coligação) de contratos os contratos «mantêm-se diferenciados, conservando cada um a sua individualidade; cumulam-se, não se fundem», havendo que distinguir:
- a união extrínseca – celebrando-se dois ou mais contratos completos que, sendo sinalagmáticos, se distinguem também quanto à contraprestação, correspondendo a cada um uma contraprestação própria, esses contratos estão ligados extrinsecamente pela circunstância de se celebrarem na mesma ocasião, constando do mesmo escrito, mas entre eles não existe outro vínculo que não seja essa ligação exterior, sendo a união aparente e sem interesse já que cada contrato seguirá as suas regras e o seu destino;
- a união com dependência – em que se celebram dois ou mais contratos completos, unidos exteriormente, mas havendo entre eles um laço de dependência – as partes querem a pluralidade de contratos como um todo, com um conjunto económico, estabelecendo entre eles uma dependência que pode ser bilateral (se os contratos dependem, reciprocamente, uns dos outros) ou unilateral (se só algum ou alguns dependem dos demais);
- a união alternativa – quando se celebram dois contratos mas em termos tais que, conforme se dê ou não certo evento, assim se considerará celebrado desde o início só um deles ou só o outro; a união é meramente temporária ou provisória ([2]).
Poderemos incluir o contrato dos autos em alguma dessas hipóteses?
Não o poderemos fazer porque não possuímos quaisquer elementos para tal – e isto porque não existe nenhuma cláusula no acordo escrito celebrado susceptível de nos reconduzir a algo que não seja um contrato de arrendamento, tal como ele resulta do disposto nos arts. 1022 e 1023 do CC. Nada nos permite concluir pela existência de um contrato misto ou de uma união de contratos (em qualquer uma das suas possibilidades), com as diversas consequências daí advenientes em termos de situação das partes - nenhuma cláusula aponta no sentido de uma ou de ambas as partes se terem obrigado a celebrar determinado contrato (designadamente de compra e venda) nada permite concluir no sentido de ter sido estabelecida uma obrigação de contratar, permitindo aliar ao contrato de arrendamento ou interligar com este obrigações típicas do contrato-promessa, caracterizado nos arts. 410 e seguintes do CC.
É certo que o acordo escrito celebrado foi denominado de «Contrato de Arrendamento Para Habitação com Promessa de Compra e Venda» e que do início do texto do mesmo acordo consta que é «celebrado o presente contrato de arrendamento para habitação com promessa de compra e venda, que tem por objecto a fracção autónoma designada pelas letras 1 A correspondente ao 5º andar D do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ....…que se regulará pelos precisos termos das condições constantes das cláusulas seguintes…» Todavia, como é sabido, não é por as partes atribuírem determinada designação a um contrato que ele é tido como tal. O nome que as partes dão a um contrato não é vinculativo: o tipo de contrato estabelecido decorrerá dos vários elementos que o caracterizam, havendo que interpretar as cláusulas do contrato em questão. Ora, como já dissemos, apesar de enunciarem que iriam celebrar um contrato de arrendamento para habitação com promessa de compra e venda, a verdade é que as partes não concretizaram o que haviam anunciado, tendo estatuído, apenas, cláusulas referentes a um arrendamento.
Pelo que, tratando-se de um contrato de arrendamento, são obviamente aplicáveis ao caso dos autos as regras previstas no NRAU e no Código Civil para a resolução do contrato e recuperação do imóvel pelo senhorio com fundamento na falta de pagamento de rendas.
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IV – 2 - Na última das conclusões da sua alegação de recurso aduziu o oponente que as «práticas e atitudes levadas a efeito pelo exequente, na vigência do contrato, limitando e restringindo os direitos de uso e fruição do executado, no âmbito do contrato, manifestamente são ilegítimas e ilegais»
E no corpo da alegação, a propósito, mencionara que uma viatura do exequente impedia o estacionamento das viaturas do executado e que haviam sido dadas instruções para que não fosse feita a recolha diária de lixos na fracção, ao contrário do que era prática corrente.
No requerimento de oposição o oponente situara no tempo tal circunstancialismo desde «há cerca de 5 meses» o que atenta a data da entrada em juízo daquela peça processual (1-7-2008) nos leva a cerca de cerca de 1-2-2008.
Não tira o apelante consequências – para o processo – da aludida «ilegitimidade» e «ilegalidade».
Vejamos, pois.
Refira-se, desde logo, que as circunstâncias apontadas ocorreriam posteriormente à data da comunicação da resolução por parte do senhorio, através da notificação de 8-1-2008, o que lhes tira qualquer relevância, não podendo ter relação com a falta de pagamento de rendas que levou àquela resolução.
Pagar a renda é a primeira das obrigações que o art. 1038 do CC enumera como cabendo ao arrendatário.
O oponente não chega a nomear a excepção de não cumprimento do contrato que, todavia, se admite que eventualmente esteja subjacente à sua alegação.
Como salientado no acórdão do STJ de 21 de Fevereiro de 2006 ([3]) «o locatário tem a faculdade de invocar, nos termos gerais, a excepção de inadimplência, quando se verifique mero incumprimento parcial da correspectiva obrigação do locador. Mas a boa fé exige, por um lado, que a falta assuma relevo significativo e, por outro lado, que se observe proporcionalidade ou adequação entre essa falta e a recusa do excipiente. A ideia de proporcionalidade ou equilíbrio das contraprestações manifesta-se no instituto da redução (art. 292° do C.Civil). No que se refere à locação, o mesmo princípio aflora a propósito da redução da renda ou do aluguer se o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada».
Efectivamente, o art. 1040 do CC permite a redução da renda quando o locatário, por motivo atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, sofrer privação ou diminuição da coisa locada.
O acórdão daquele Supremo Tribunal de 09-12-2008 ([4]) adiantou, igualmente:
«É entendimento comum, desde logo, que em matéria de locação a excepção do não cumprimento do contrato tem um limitado campo de aplicação, talvez porque, como salienta Aragão Seia (Arrendamento Urbano, 7ª edição, pág. 412), “uma vez entregue ao locatário a coisa locada, o sinalagma em grande medida se desfaz. Certo, o locador continua obrigado a proporcionar o gozo da coisa ao locatário; mas esta é uma obrigação sem prazo ou dia certo para o seu cumprimento, ao passo que é a termo a do pagamento da renda”.
De qualquer modo, tem-se admitido o funcionamento do instituto mesmo no caso de incumprimento parcial ou de cumprimento defeituoso, mas fazendo intervir então, sempre que as circunstâncias concretas o imponham, o princípio da boa fé e a “válvula de segurança” do abuso do direito (artºs 762º, nº 2, e 334º do CC). E isto porque, como justamente observa o Prof. Almeida Costa na RLJ 119º, pág. 144, “seria contrário à boa fé que um dos contraentes recusasse a sua inteira prestação, só porque a do outro enferma de uma falta mínima ou sem suficiente relevo. Na mesma linha, surge a regra da adequação ou proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da excepção. Uma prestação significativamente incompleta ou viciada justifica que o outro obrigado reduza a contraprestação a que se acha adstrito. Mas, em tal caso, só é razoável que recuse quanto se torne necessário para garantir o seu direito”. Em particular no âmbito da locação, este mesmo Autor (loc. cit., pág. 145/146), depois de chamar a atenção para o facto de a ideia de proporcionalidade ou equilíbrio das prestações aflorar a propósito da redução da renda ou aluguer se o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa, conclui o seguinte: “O recurso do arrendatário a este instituto, se existe cumprimento defeituoso ou parcial pelo senhorio, apenas o dispensa de pagar a renda correspondente à falta verificada. A quantificação pode tornar-se mais ou menos difícil. Quando as partes não chegarem a acordo subsiste o remédio da consignação em depósito, mas o arrendatário corre o risco de o seu cálculo pecar por defeito, depositando uma renda menor do que a devida”. Este Supremo Tribunal tem seguido o entendimento exposto…»
Ora, a situação desenhada pelo apelante em nada se aproxima do que acabámos de referir – aliás, como dissemos, ele não chega a tirar quaisquer consequências da sua invocação. Não houve qualquer redução da renda e a pretendida privação de parte daquilo a que havia direito apenas ocorreu após a comunicação de resolução.
Improcede, pois, toda a argumentação do apelante.
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V - Face ao exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.
Custas pelo apelante.
Lisboa, 14 de Maio de 2009
Maria José Mouro
Neto Neves
Teresa Albuquerque
[1] Galvão Telles «Manual dos Contratos em Geral», 4ª edição, pag. 469.
[2] Galvão Telles, obra citada, pags. 475 e seguintes.
[3] Ao qual se pode aceder em http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/ , processo 05A3593.
[4] Ao qual se pode aceder em http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/ , processo 08A3302.
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