| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa
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1.- Relatório.
A e mulher B intentaram [em 21/2/2020] acção declarativa sob a forma comum, contra C, pedindo que na procedência da acção, seja:
A) Decretada a resolução judicial do contrato de arrendamento em vigor entre os ora Autores e o Réu, com fundamento na Falta de pagamento de rendas, nos termos do disposto no art.º 14º nº 1 na redação da Lei 6/2006 de 27 de fevereiro;
B) O Réu condenado pagar aos Autores o valor de € 2.000,00 (dois mil euros), acrescido dos respetivos juros de mora no montante de € 13,86 (treze euros e oitenta e seis cêntimos) contabilizados à taxa legal de 4% ao ano, desde a data de vencimento de cada uma das rendas, até à presente data, bem como, as rendas que se forem vencendo na pendência da presente ação até ao trânsito em julgado da sentença que decrete o despejo, nos termos e ao abrigo do disposto no nº 3 do art.º 14º do NRAU;
C) O Réu condenado a proceder ao pagamento de uma indemnização elevada ao dobro, nos termos e ao abrigo do disposto do nº 2 do art.º 1045º do CC, caso não proceda à entrega do imóvel até ao trânsito em julgado da sentença que vier a ser proferida;
D) O Réu notificado para em 10 (dez) dias, proceder ao pagamento das rendas em dívida, acrescida da respetiva indemnização, sob pena de o Autor requerer o despejo imediato, devendo, neste caso V. Exª pronunciar-se sobre a autorização de entrada ao domicílio;
E) O Réu condenado a proceder à desocupação do local arrendado, completamente devoluto de pessoas e bens, restituindo-o em bom estado de conservação e limpeza e, bem assim, no pagamento das custas e procuradoria condigna.
1.1. - A fundamentar a pretensão deduzida, alegaram os AA, no essencial e em síntese, que:
- O ora Autor é dono e legítimo proprietário do prédio urbano sito na Rua nº …, Vila …, nº …, Rua … – Direita …, nºs … e …, …, freguesia de S. Sebastião da Pedreira, concelho de Lisboa;
- Porém, em 16 de Julho de 2003, entre o anterior proprietário do referido imóvel e o ora Réu C, foi celebrado contrato de arrendamento da loja sita no rés-do-chão com entrada pelo nº …-D, com esconso e um terreno de logradouro contíguo do prédio urbano supra identificado, tendo ficado expressamente definido que o local arrendado destinava-se exclusivamente à exploração de estofador e decoração, não lhe podendo ser dado outro fim ou destino diferente;
- Tendo em 20/11/2014 o réu sido notificado para a partir do mês de Dezembro de 2014, proceder ao pagamento da renda por transferência bancária para uma conta indicada, sucede que nunca o réu procedeu ao pagamento de quaisquer rendas, quer ao ora cabeça-de-casal até à data em que foi realizada a partilha da herança indivisa – 27/09/2019 - quer aos ora Autores, a partir da referida data;
- Acresce que o Réu não apenas se encontra a residir no imóvel locado, como também procedeu a diversas obras estruturais, de alteração e ampliação do mesmo, ou seja, não só, procedeu à alteração do uso do imóvel locado de comércio para habitação, como também, procedeu à execução de determinadas obras, procedendo à ampliação do referido bem, convertendo o mesmo num espaço habitacional;
- Ora, desde Dezembro de 2019 [data a partir da qual os ora Autores são donos e legítimos proprietários do imóvel locado] que o Réu nunca procedeu ao pagamento aos AA das respetivas rendas, encontrando-se em dívida as rendas vencidas, no montante total de € 2.000,00 (dois mil euros),correspondentes ao período compreendido entre Outubro de 2019 a Fevereiro de 2020, no valor mensal de € 400,00 (quatrocentos euros), o que confere aos AA o direito de resolver judicialmente o contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de rendas ao abrigo do disposto no artigo 14º nº 1 do NRAU e nos artigos 1047º e 1048º do Código Civil, na redação da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro;
- Acresce que, da alínea c) do nº 2 do artigo 1083º do Código Civil decorre igualmente que “é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente quanto à resolução pelo senhorio, o uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que, a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio”;
- Por último, tendo o Réu efectuado obras no locado, alterando a respectiva estrutura, certo é que de acordo com o disposto no art.º 1074º nº 2 do Código Civil, “o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou, quando seja autorizado por escrito, pelo senhorio”, sendo que as referidas obras constituem também fundamento para o exercício do direito de resolução judicial do contrato de arrendamento por parte dos ora Autores, nos termos e ao abrigo do artigo 1083º, n.º 2, alínea b) do Código Civil.
1.2. – Citado o Réu, veio o mesmo apresentar contestação, apresentando no essencial defesa por impugnação motivada [alegando v.g. que em 31/07/2003 adquiriu – por acordo verbal e pelo valor de 52.500,00€ - o locado, tendo de resto procedido às obras com autorização do anterior proprietário e estando as obras realizadas desde 2006, obras de resto imprescindíveis pois o imóvel encontrava-se em ruínas], e deduzindo pedido reconvencional [peticionando a condenação dos AA a celebrar a escritura de compra e venda a favor do R e, subsidiariamente, a indemnizarem o Réu no montante de 192.500,00€, mais juros vencidos a partir de 2006 e vincendos, sendo a quantia de 140.000,00€ corresponde ao custo das obas realizadas e o remanescente ao preço pago pela aquisição do locado].
1.3. - Após articulado dos AA de resposta à contestação e pedido reconvencional na mesma deduzido, e remessa dos autos aos Juízos Centrais Cíveis de Lisboa, teve lugar uma AUDIÊNCIA PRÉVIA [tendo no seu decurso sido admitido o pedido reconvencional, proferido DESPACHO SANEADOR, tabelar, fixado o OBJECTO DO LITÍGIO e enunciados os TEMAS DA PROVA, tudo sem reclamações] e, designada [após a realização de prova pericial] a AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO, realizou-se a mesma – iniciada a 27/11/2023 e concluída a 18/1/2024 - com observância do pertinente formalismo legal.
1.4. – Por fim, conclusos os autos para o efeito, veio a ser proferida a competente SENTENÇA a 10/9/2024, sendo o respectivo excerto decisório do seguinte teor:
“(...)
4- Decisão
Por tudo quanto exposto fica, decide-se julgar a acção procedente, por provada, e em consequência:
a) declarar resolvido o contrato de arrendamento (subjacente aos autos) incidente sobre a loja sita no rés-do-chão com entrada pelo nº …-D, com esconso e um terreno de logradouro contíguo do prédio urbano identificado em A), correspondente à inscrição matricial nº … (proveniente do anterior artigo …), com a área de 17m2;
b) condenar o réu a pagar aos autores o valor de € 2.000,00 (dois mil euros), acrescido dos respetivos juros de mora no montante de € 13,86 (treze euros e oitenta e seis cêntimos) contabilizados à taxa legal de 4% ao ano, desde a data de vencimento de cada uma das rendas, até à data da propositura da acção, bem como, as rendas que se forem vencendo na pendência da presente ação até ao trânsito em julgado desta sentença;
c) condenar o réu no despejo do local arrendado e na sua entrega aos autores completamente devoluto de pessoas e bens, restituindo-o em bom estado de conservação e limpeza.
Mais se decide julgar a reconvenção improcedente, in totum, por não provada, e, em consequência, absolver os autores dos pedidos principal e subsidiário.
Custas na acção, pelos autores e réus, na proporção do decaimento e na reconvenção custas a cargo do reu, tudo sem prejuízo do concedido apoio judiciário ao réu.
Notifique.
Lx., 2024-09-10
1.5. - Notificado da DECISÃO/SENTENÇA identificada em 1.4, veio o Réu C da mesma interpor o competente recurso de apelação, apresentando na respectiva peça recursória as seguintes conclusões:
a) O apelante não se conforma com a decisão proferida sobre a matéria de facto, relativamente aos factos enumerados em 2.2 (factos resultantes da prova produzida em audiência de julgamento) alínea AA) e relativamente aos factos considerados não provados, designadamente quanto ao facto do anterior proprietário não ter autorizado o réu a fazer obras, e quanto ao custo dessas obras, considerando que houve errada apreciação da prova produzida.
b) A “declaração” com data de 31-07-2003, que constitui o doc. 1 da contestação/Reconvenção, não pode ser desconsiderada, como o foi na fundamentação da decisão recorrida, devendo considerar-se que todas as obras foram feitas com o consentimento do falecido D, com quem o Réu sempre teve um bom relacionamento.
c) Assim, da prova documental conjugada com as declarações do Réu e do relatório pericial resulta de forma inequívoca que foi autorizada pelo dono do prédio a realização destas obras por parte do Réu, devendo a redação da alínea AA) do ponto 2.2, ser alterada como a seguir se indica:
“AA) Tais obras foram autorizadas por escrito e consentidas pelo primitivo proprietário, o falecido D”.
d) Acresce que nos temas da prova fixados na audiência prévia (cf. ref. 413877468) constava um quesito relativo ao custo das obras, que é relevante para a decisão da causa, e não foi tido como provada.
e) Porém, consideramos ter sido produzida prova quanto ao custo dessas obras, e que foi relatado no relatório pericial.
f) Assim, deve ser dado como provado, que:
“a obra total realizada pelo Réu para a ampliação do imóvel tem, em Outubro de 2022, o valor de € 77.000,00 (setenta e sete mil euros), sem IVA, e de acordo com o INE o valor de 77.000,00€, em 07-2022, corresponde a um valor de 58.618,45€ em Janeiro de 2006, valor que o Réu despendeu nessas obras”.
g) Posto isto, e considerando a alteração da factualidade atrás explicitada, somos forçados a concluir pela revogação da decisão recorrida, e pela procedência do pedido subsidiário formulado pelo Réu, de condenação dos AA. no pagamento de indemnização correspondente às benfeitorias realizadas.
h) Resultando provado, como vem defendido, que as obras foram autorizadas e consentidas pelo falecido D deixa de ter razão de ser a fundamentação da decisão recorrida, designadamente os requisitos legalmente exigidos para resolução do contrato pela realização de obras ou pela afetação do locado para habitação, quando no contrato de arrendamento figura outro destino de exploração de estofador e decoração.
i) É bem evidente que no teor da declaração que constitui o doc. 1 resulta que o Réu foi autorizado a “fazer obras necessárias e melhoramento para habitação”, sendo contrário aos ditames da boa fé que não seja atendido este consentimento, que traduz a real vontade das partes, independentemente do destino formal anteriormente consignado no contrato de arrendamento.
j) Consequentemente, não se poderão considerar verificados os requisitos legalmente exigidos para a resolução do contrato quer pela utilização do local para habitação, quer pela realização das obras em causa.
k) Quanto ao pedido subsidiário formulado em reconvenção, consistente na condenação dos AA. no pagamento de indemnização deverá o mesmo ser julgado procedente, por se comprovarem os requisitos legalmente exigidos.
l) Com efeito, consideram-se benfeitorias todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa (art.º 216º, nº 1, do Cod. Civil).
m) Como ficou referido, as obras realizadas foram consentidas e autorizadas pelo primitivo proprietário, e no contexto em que foram realizadas, constituem benfeitorias necessárias (artº216º, nº 3, do Cod. Civil).
n) Pela realização destas benfeitorias necessárias e úteis tem o R. direito a ser indemnizado (art.º 1273º, nº 1, e art.º 1074º, nº 5 do Cod. Civil).
o) No presente caso, e como atrás ficou mencionado, estando comprovado que as benfeitorias realizadas foram autorizadas pelo primitivo proprietário, tem a reconvenção que ser julgada procedente, quanto ao pedido subsidiário.
p) E assim, deve a decisão recorrida ser revogada, condenando-se os AA. no pagamento de indemnização no montante de € 58.618,45, acrescido de IVA, correspondente ao custo das obras ao tempo em que foram realizadas.
q) Foram, assim, violadas as citadas disposições legais.
Nestes termos, deve a sentença recorrida ser revogada, julgando-se improcedente a acção nos termos explicitados, e condenando-se os AA. no pagamento de indemnização no montante de € 58.618,45, acrescido de IVA, correspondente ao custo das obras ao tempo em que foram realizadas, com juros desde a citação e com as legais consequências.
No entanto, V. Exas. apreciarão e decidirão como for de direito e de Justiça.
1.6. – Tendo os apelados A e B apresentado contra-alegações, nestas pugnaram pela improcedência da apelação, deduzindo as seguintes conclusões:
A. De facto, resulta claro, quer da prova documental já junta aos autos como da prova testemunhal, que o Recorrente efetuou obras no imóvel do Recorrido.
B. Das obras levadas a efeito pelo réu resultou que a loja anteriormente existente foi eliminada para passar a existir todo um espaço compartimentado, com divisões, cozinha e casa de banho destinada ao uso habitacional, com a área de 280 m2 e configuração definida no relatório pericial junto a fls. 138 a 185 dos autos.
C. O Doc. 1 junto com a Contestação, foi expressamente impugnado pelo Recorrido na sua Réplica.
D. O ora Recorrente não logrou provar a veracidade do referido documento.
E. O contrato de arrendamento celebrado não previa nem autorizava quaisquer obras, ainda menos obras estruturais e que alteravam por completo o fim do contrato.
F. As referidas obras jamais foram autorizadas por escrito ou consentidas quer pelo primitivo proprietário, quer pelos sucessores, tendo, por conseguinte, sido executadas à total revelia dos seus proprietários.
G. O que consubstancia um incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torna inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
H. Mais ainda, alteraram substancialmente quer a estrutura externa, quer a disposição interna do prédio, de onde resulta grave infração contratual.
I. Por tudo o exposto, as referidas obras são ilícitas.
J. Sendo ilícitas, excluem qualquer remota possibilidade de vir o Recorrente a ser indemnizado por estas.
K. Excluindo esta possibilidade, não releva para o processo o valor das mesmas e se foi ou não o Recorrente que as custeou.
L. Assim, devem improceder integralmente as alegações do Recorrente, por falta de fundamento.
M. Desta forma, julga-se que das presentes alegações fica efetivamente demonstrado que, em tudo quanto alegado pelo Recorrente, bem andou o Tribunal a quo, devendo, portanto, ser mantida a decisão deste primeiro Tribunal.
Nestes termos, nos melhores de direito e com o sempre mui douto suprimento de V. Exas., que se dignem a manter a decisão proferida pelo Tribunal a quo, em tudo quanto alegado pelo Recorrente, devendo ser negado provimento ao recurso interposto pelo Recorrente e, em consequência:
a) declarar resolvido o contrato de arrendamento(subjacente aos autos) incidente sobre a loja sita no rés-do-chão com entrada pelo nº …-D, com esconso e um terreno de logradouro contíguo do prédio urbano identificado em A),correspondente à inscrição matricial nº … (proveniente do anterior artigo …), com a área de 17m2;
b) condenar o réu a pagar aos autores o valor de € 2.000,00 (dois mil euros), acrescido dos respetivos juros de mora no montante de €13,86 (treze euros e oitenta e seis cêntimos) contabilizados à taxa legal de 4% ao ano,desde a data de vencimento de cada uma das rendas, até à data da propositura da acção,bem como, as rendas que se forem vencendo na pendência da presente ação até ao trânsito em julgado desta sentença;
c) condenar o réu no despejo do local arrendado e na sua entrega aos autores completamente devoluto de pessoas e bens, restituindo-o em bom estado de conservação e limpeza.
d) julgar a reconvenção totalmente improcedente por não provada, e, em consequência,absolver os autores dos pedidos principal e subsidiário.
Como é de Direito e assim se fazendo acostumada, JUSTIÇA!
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Thema decidenduum
Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo que, estando o objecto do recurso delimitado pelas conclusões [daí que as questões de mérito julgadas que não sejam levadas às conclusões da alegação da instância recursória, delas não constando, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso] das alegações dos recorrentes (cfr. artºs. 635º, nº 3 e 639º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil, aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho), e sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, as questões a apreciar e a decidir são as seguintes:
A) Aferir se importa alterar a decisão de facto proferida pelo tribunal a quo, e em razão de “competente” impugnação deduzida pelo recorrente C, impondo-se designadamente as seguintes alterações:
i) Julgar provado que “as obras pelo réu realizadas foram autorizadas por escrito e consentidas pelo primitivo proprietário, o falecido D”.
ii) Julgar provado que “a obra total realizada pelo Réu para a ampliação do imóvel tem, em Outubro de 2022, o valor de € 77.000,00 (setenta e sete mil euros), sem IVA, e de acordo com o INE o valor de 77.000,00€, em 07-2022, corresponde a um valor de 58.618,45€ em Janeiro de 2006, valor que o Réu despendeu nessas obras”.
B) Aferir se em razão das alterações efectuadas – por este tribunal determinadas – na decisão de facto importa alterar o julgado, sendo:
i) A acção julgada NÃO PROVADA e IMPROCEDENTE;
ii) A reconvenção julgada PROVADA e PROCEDENTE e, os AA, condenados:
a) No pagamento ao réu de uma indemnização no montante de € 58.618,45, acrescido de IVA, correspondente ao custo das obras ao tempo em que foram realizadas.
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2. - Motivação de Facto.
Mostra-se fixada pelo tribunal a quo a seguinte factualidade:
A) PROVADA
2.1. (A) - O autor é proprietário inscrito do prédio urbano sito na Rua nº …, Vila …, nº ……., Rua … – Direita …, nºs ….. e …, …, freguesia de S. Sebastião da Pedreira, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa com o nº … e inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de São Sebastião da Pedreira sob os artigos ….1, …2 e …52.
2.2. (B) - Em 29 de Julho de 2014, faleceu o primitivo proprietário do prédio referido em 2.1. D, no estado de viúvo de G, tendo-lhe sucedido como seus herdeiros, os seus filhos, E, F e o ora autor, A;
2.3. (C) - E, posteriormente, em 27 de Setembro de 2019, no Cartório Notarial a cargo da Notária H, em Lisboa, foi celebrada a respectiva escritura de partilha entre os herdeiros do falecido D, no âmbito da qual, foi adjudicado ao ora autor o prédio urbano identificado em 2.1.;
2.4. (D) - Por contrato de arrendamento para fins não habitacionais com prazo certo celebrado em 16 de Julho de 2003, entre o anterior proprietário D e o ora Réu C, foi dado de arrendamento a este último, a loja sita no rés-do-chão com entrada pelo nº ….., com esconso e um terreno de logradouro contíguo do prédio urbano identificado em 2.1., correspondente à inscrição matricial nº …1 (proveniente do anterior artigo …8), com a área de 17m2;
2.5. (E) - Nesse contrato de arrendamento, ficou expressamente definido que o local arrendado se destinava exclusivamente à exploração de estofador e decoração, não lhe podendo ser dado outro fim ou destino diferente.
2.6. (F) - O referido contrato de arrendamento não habitacional foi celebrado pelo prazo de 1 (um) ano, com início em 1 de Agosto de 2003, renovando-se automaticamente por períodos sucessivos de 1 (um) ano.
2.7. (G) - E, ainda, ficou expressamente estipulado entre as partes que, o arrendatário estava autorizado a realizar no local arrendado as obras necessárias de limpeza, conservação ou beneficiação, as quais se incorporarão no edifício e/ou logradouro não podendo ser retiradas ou anuladas no termo do arrendamento, e sem direito a retenção ou indemnização.
2.8. (H) - Por carta registada com aviso de recepção datada de 20 de Novembro de 2014, enviada pelo Sr. E, na qualidade de cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de D, e recepcionada pelo Réu em 25 de Novembro de 2014, este foi notificado para a partir do mês de Dezembro de 2014, proceder ao pagamento da renda por transferência bancária para a conta aí indicada.
2.9. (I) - Não obstante, ter procedido à recepção da referida comunicação, o ora réu nunca procedeu ao pagamento de quaisquer rendas, quer ao ora cabeça-de-casal até à data em que foi realizada a partilha da herança indivisa – 27/09/2019 - quer aos ora Autores, a partir da referida data.
2.10. (J) - Pelo que, em finais de 2015/princípios de 2016, o cabeça-de-casal da herança indivisa, Sr. E, decidiu deslocar-se ao imóvel em questão, tendo-se aí apercebido que, não só, o ora Réu se encontrava a residir no referido imóvel, como também, tinha procedido a diversas obras estruturais, de alteração e ampliação no referido imóvel, convertendo o mesmo num espaço habitacional.
2.11. (L) - Pelo que, por carta registada com aviso de recepção datada de 24 de Março de 2016, o cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de D, veio expressamente comunicar ao Réu para proceder ao pagamento de todas as rendas em dívida até à referida data, bem como, para proceder à imediata demolição de todas as obras efectuadas no imóvel sem qualquer autorização.
2.12. (M) A referida comunicação foi recepcionada pelo Réu em 27 de Março de 2016.
2.13. (N) - O cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de D, apresentou uma queixa à Polícia Municipal de Lisboa, a qual se deslocou ao imóvel locado nos dias 3 e 4 de Maio de 2017, a fim de proceder a uma fiscalização ao referido imóvel.
2.14. (O) - Na sequência da referida diligência, os respectivos fiscais constataram que, o ora Réu utilizava o referido bem imóvel para habitação, e procedera a obras de alteração, mais concretamente:
(i) No sótão procedeu à construção de um primeiro andar, pelo que, a casa passou a constar de r/c e 1º andar;
(ii) Procedeu a uma ampliação a tardoz ao nível do rés-do-chão e primeiro andar que ocupa todo o logradouro anteriormente existente,
(iii) Foi aberto um vão de porta e colocado um portão em ferro no exterior da casa, na parte lateral da mesma, com entrada pelo nº …, que permite um acesso independente ao 1º andar, tudo como melhor consta do documento junto a fls. 33 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
2.15. (P) - Por carta registada com a/r datada de 9 de Outubro de 2017, os anteriores mandatários do cabeça-de-casal da herança aberta por óbito do primitivo proprietário, vieram expressamente transmitir ao Réu que, foram efectuadas obras clandestinas no referido bem imóvel sem qualquer autorização por parte do anterior senhorio, além de que, até à presente data, ainda não tinham sido liquidadas quaisquer rendas.
2.16. (Q) - Apesar de ter recepcionado as referidas missivas, o ora Réu não só, nunca respondeu às mesmas, como também, não procedeu ao pagamento de quaisquer rendas.
2.17. (R) - Por carta registada com aviso de recepção datada de 10 de Dezembro de 2018, o Sr. E, na qualidade de cabeça-de-casal veio expressamente comunicar ao Réu que:
(i) foram realizadas obras não autorizadas no locado; (ii) até à presente data, ainda não foram liquidadas quaisquer rendas; (iii) numa deslocação ao imóvel realizada no passado dia 5 de Dezembro de 2018, foi possível constatar que estavam a ser executadas outras obras, mais concretamente, um aumento da altura do beiral superior e da parede; (iv) caso não proceda de imediato à cessação das obras em curso e não proceda à liquidação das rendas em divida no prazo de 15 dias, não nos restará outra alternativa, senão proceder à respectiva acção de despejo.
2.18. (S) - O ora réu procedeu à recepção da referida comunicação em 14 de Dezembro de 2018.
2.19. (T) - Na sequência da escritura de partilhas celebrada em 27 de Setembro de 2019 e referida em 2.3., em meados de Dezembro de 2019, o Autor marido, A, deslocou-se ao imóvel locado a fim de tentar perceber o que se passava.
2.20. (U) - Nessa visita o ora réu transmitiu ao Autor que lhe tinha sido concedida uma autorização pelo primitivo proprietário para proceder não só à execução das obras, como também, existia um acordo entre ambos, que o dispensava de proceder ao pagamento de qualquer renda.
2.21. (V) - Na visita referida em 2.20 o autor foi informado que tal acordo foi verbal.
2.22. (X) - Das obras levadas a efeito pelo réu resultou que a loja anteriormente existente foi eliminada para passar a existir todo um espaço compartimentado, com divisões, cozinha e casa de banho destinada ao uso habitacional, com a área de 280 m2 e configuração definida no relatório pericial junto a fls. 138 a 185 dos autos.
2.23. (Z) - Tais obras foram realizadas de forma clandestina, sem que, tivesse sido apresentado qualquer projecto de alteração ou legalização junto da Câmara Municipal de Lisboa.
2.24. (AA) - Tais obras jamais foram autorizadas por escrito ou consentidas quer pelo primitivo proprietário, quer pelos sucessores, tendo, por conseguinte, sido executadas à total revelia dos seus proprietários.
B) NÃO PROVADA
Não se provou que:
2.25. - Na deslocação referida em 2.19. o autor constatou que o ora réu continuava a proceder a obras de execução no referido imóvel, mais concretamente, procedendo a um aumento da altura do beiral superior e da respectiva parede.
2.26. - Aquando da celebração do contrato de arrendamento referido em 2.4. o locado estava em ruínas;
2.27. - Tendo o anterior proprietário autorizado o réu a fazer as obras como estão actualmente.
2.28. - O réu adquiriu o locado ao anterior proprietário em 31/07/2003;
2.29. - O valor dessa venda foi de 52.500,00€, sendo 20.00,00€ em dinheiro e o restante em de 32.500,00€ em obras que o réu efectuou para o anterior proprietário, tendo pago aquele montante na totalidade;
2.30. - O réu e o falecido proprietário do locado acordaram verbalmente que o 2º venderia o locado ao 1º mediante o pagamento por este da quantia de 20.000,00 euros e o 2º não pagaria quer as obras realizadas no locado, quer as obras realizadas em outros imóveis,
2.31. - O réu fez as obras e meteu o processo na Câmara de Lisboa;
2.32. - O réu por consequência dessa venda efectuou obras na referida fracção, obras concluídas em 2006
2.33. - Em 2006, o anterior proprietário e o réu foram à Câmara informar alteração da utilização de comércio para habitação do réu, tendo sido atribuído o processo n.º …./DMSC/06.
2.34. - O réu reconstruiu o imóvel que se encontrava em ruínas,,tendo construído:
- no rés-do-chão, composto de sala, uma sala pequena, um wc, um quarto, um hall e uma oficina.
- no 1º andar que é composto de quatro quartos, um hall grande, uma cozinha grande, um salão grande, um wc, um sótão amplo com cerca de 100 metros2.
2.35 - O réu despendeu nas obras cerca de 140.000,00€.
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3. – Da impugnação da decisão de facto.
Analisadas as alegações e conclusões do apelante Réu, e no que à decisão relativa à matéria de facto proferida pelo tribunal a quo diz respeito, inquestionável é que impugna o recorrente diversas respostas/julgamentos da primeira instância no tocante a vários/concretos pontos de facto integrantes da referida decisão, considerando para tanto terem sido todos eles incorrectamente julgados [designadamente os itens de facto com os nºs 2.24 (julgado PROVADO) e 2.35 (julgado NÃO PROVADO).
Por outra banda, tendo presente o conteúdo das apontadas peças recursórias, impõe-se reconhecer, observou e cumpriu o apelante/Réu todas as regras/ónus processuais a que alude o art.º 640º, nº 1, do CPC, quer indicando os concretos pontos de facto que considera como tendo sido incorrectamente julgados, quer precisando quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo de gravação nele realizada, que impunham uma decisão diversa da recorrida, quer, finalmente, indicando também quais as diferentes respostas que deveria o tribunal a quo ter proferido.
E, ademais, porque como fundamento do erro na apreciação da prova socorreu-se o Réu de gravação de depoimentos gravados, certo é que e porque obrigado, indicou outrossim o réu/impugnante, com exactidão, das passagens da gravação efectuada.
Destarte, na sequência do exposto, nada obsta, portanto, a que proceda este Tribunal da Relação à análise do “mérito” da solicitada/impetrada alteração das respostas aos pontos de facto impugnados pelos recorrentes AA.
E, conhecendo.
3.1. – Dos pontos de facto com os nºs 2.24 (julgado PROVADO) e 2.35 (julgado NÃO PROVADO).
3.1.1. - Do ponto de facto com o nº 2.24, julgado PROVADO.
Discorda o Réu do julgamento inserto em 2.24 [Tais obras jamais foram autorizadas por escrito ou consentidas quer pelo primitivo proprietário, quer pelos sucessores, tendo, por conseguinte, sido executadas à total revelia dos seus proprietários], reclamando que deve o mesmo item de facto passar a dizer o seguinte: “Tais obras foram autorizadas por escrito e consentidas pelo primitivo proprietário, o falecido D. ”.
Para tanto, aduz o recorrente, em parte, as seguintes considerações/justificações:
“ (…)
Salienta-se que nas anteriores alíneas T) e U), dos factos provados, vem considerado provado que “na sequência da escritura de partilhas celebrada em 27 de Setembro de 2019 e referida em C), em meados de Dezembro de 2019, o Autor marido, A, deslocou-se ao imóvel locado a fim de tentar perceber o que se passava. E nessa visita o ora réu transmitiu ao Autor que lhe tinha sido concedida uma autorização pelo primitivo proprietário para proceder não só à execução das obras, como também, existia um acordo entre ambos, que o dispensava de proceder ao pagamento de qualquer renda”.
Esta comunicação do Réu ao Autor fundava-se no teor do documento referenciado como doc. 1 que foi junto com a contestação/Reconvenção do Réu (cf. ref. 27020731).
Na verdade, essa “declaração” com data de 31 de Julho de 2003, mostra-se assinada pelo Réu e pelo falecido D, o qual declara “que autorizo o Sr. C para fazer uso ou aproveito das paredes que estão em ruínas da casa nº …-D e fazer obras necessárias e melhoramento para habitação, assim poder criar os seus filhos, e não pagará qualquer valor. (…)
Declaro que o Sr. C, pode fazer levantamento da parede logradouro como assim sendo, ao longo dos anos tem feito várias obras aos meus inquilinos ou nas minhas casas, e confirmo, não tenho tido feitas contas com ele. Por essa razão eu, D dei-lhe a chave da casa, sem problema, que se encontrava em ruína, como conhecimento da área protegida, a minha conclusão da compensação, e não havia forma de mantê-la firme, para não caírem por completo todas as paredes, decidi entregar a quem tem condições de fazer obras. (…)
As assinaturas de tal documento não se mostram impugnadas, nem foi arguida a sua falsidade, devendo considerar-se relevante o seu teor.
Além disso, à luz da experiência comum, não é credível que o Réu tivesse pacificamente realizado obras ao longo de tantos anos sem que o falecido D não tivesse manifestado a sua oposição à realização de tais obras. E a realização pacífica e consentida dessas obras vem dar crédito às declarações de parte do Réu quando afirma que “havia uma relação pessoal” e uma “relação de confiança” e de amizade. E justifica que tal relação nasceu com “os trabalhos realizados para ele”. E adianta também o Réu que “fazia as obras acompanhado com ele” (cf. ao minuto 9:30).
É certo que a testemunha E, irmão do Autor, no seu depoimento (cf. ref. 430749047, Ata de 27-11-2023, depoimento com início às 11:06:41 e fim às 11:22:20), confrontado com tal documento e sendo-lhe perguntado se alguma vez viu o documento responde: “nunca viu isso” (cf ao minuto 3:40). E que seu pai “nunca falou em autorização de obras” (ao minuto 6:10) e que “ninguém autorizou” (minuto 11:48).
Porém, resulta do seu depoimento que só tomou conhecimento desta situação após o falecimento do pai (minuto 3:00), e estando o documento na posse do Réu é natural que não tivesse conhecimento direto da existência de tal documento.
No entanto, tal “declaração” não pode ser desconsiderada, como o foi na fundamentação da decisão recorrida. Conforme atrás foi referido, nas declarações de parte do Réu, este embora de forma vaga também alude a esta autorização, e sempre sustenta que todas as obras foram feitas com o consentimento do falecido D, com quem sempre teve um bom relacionamento.
Assim, da prova documental conjugada com as declarações do Réu e do relatório pericial resulta de forma inequívoca que foi autorizada pelo dono do prédio a realização destas obras por parte do Réu.
Acresce que a vontade dos Autores quanto à realização dessas obras, e na sua qualidade de herdeiros, já não releva para o caso, uma vez que ao tempo apenas releva a vontade do falecido D.”
Já a justificar [cfr. art.º 607º, nº 4, do CPC] o julgamento questionado e ora em apreciação, teceu o Primeiro Grau, em parte, as seguintes considerações:
“ (…)
No que respeita à matéria V) a AA) considerou-se desde logo o relatório pericial junto a fls. 138 a 185 dos autos, quanto às obras realizadas, sua extensão, valor despendido nas mesmas e falta de qualquer tipo de licenciamento, versão sustentada em audiência pelo Sr. Perito nas declarações prestadas.
Considerou-se ainda o depoimento da testemunha E, irmão do autor e que desempenhou as funções de cabeça-de-casal na herança aberta por óbito de seu pai, e que conhecia os factos a que depôs em razão das funções que desempenhou e dos contactos mantidos com o réu para o informar do falecimento do pai e de que era a si que devia pagar as rendas, que aquele nunca pagou.
Teve-se, ainda, em consideração o depoimento das testemunhas indicadas pelo réu embora estas apenas tenham declarado ter conhecimento de que foi o réu que realizou as obras, com materiais que adquiriu.
As testemunhas desconheciam tudo sobre o alegado negócio de compra e venda do imóvel, autorização para realização das obras ou eventual licenciamento/falta dele pela CML.
- Declarações de parte do réu e do autor.
O réu depôs referindo a versão dos factos apresentada no seu articulado, referindo além disso que não existia qualquer contrato de arrendamento.
Disse não ter comprovativo das quantias despendidas nas obras e ter um documento da CM a autorizar a realização das mesmas e que estas se iniciaram em 2003 e se prolongaram até ao ano de 2016.
As declarações prestadas pelo réu não lograram convencer o tribunal no que tange à matéria da reconvenção sendo que os documentos referidos pelo réu e juntos aos autos com a contestação não permitem deles extrair a autorização para realização das obras que foram levadas a efeito e o dito documento do CML reporta a um pedido de informação sobre o realojamento no Bairro da Serafina, não referenciando o local arrendado.
Quanto às declarações de parte do autor, incidiram também elas sobre a versão dos factos apresentada no respectivo articulado, sem qualquer alteração digna de menção, limitando-se a pormenorizar algumas das situações relatadas no articulado, mormente como soube da existência do contrato de arrendamento e a conversa tida com o réu na sua deslocação ao imóvel em causa. (…) ”.
Conhecidas as razões que subjazem ao julgamento do ponto de facto com o nº 2.24, e bem assim, os argumentos em contrário do Réu recorrente, importa de seguida tomar posição, que o mesmo e dizer, aferir se em face das provas produzidas e pelo apelante indicadas faz todo o sentido enveredar por uma diversa convicção a ponto de se alterar a redacção do ponto de facto acima referido.
Ora Bem.
Como é consabido, em sede de aferição da pertinência de se modificar a decisão de facto proferida pelo tribunal de primeira instância, nada impede o Tribunal da Relação de sindicar a razoabilidade da convicção em que assentou o “julgamento” do tribunal a quo [razão porque não está vedado ao impugnante “atacar” a convicção que o julgador formou sobre a globalidade da prova produzida, dizendo não ter sido ela a mais correcta e a adequada], impondo-se inclusive ao tribunal de recurso formar a sua própria convicção (1), o que deve fazer outrossim no gozo pleno do princípio da livre apreciação da prova (cfr. art.º 607º, nº5, do CPC).
Neste conspecto, recorda-se, e tal como o referem ANTUNES VARELA, MIGUEL BEZERRA e SAMPAIO NORA (2), formada - a convicção - na mente do julgador e posteriormente expressa na decisão proferida, há-de a mesma resultar necessariamente do convencimento que ao julgador (o destinatário da convicção) advenha da prova produzida (judici fit probatio), no atendimento de critérios de normalidade, mas também da experiência esclarecida que para o caso seja exigível, constituindo a certeza subjectiva da realidade do facto aquela que, embora não absoluta e lógica, se mostre assente num grau elevado de probabilidade de ter ocorrido (certeza relativa), e conforme o julgador a apreendeu.
Acresce que, sendo certo que a prova tem por função a demonstração da realidade dos factos (cfr. art.º 341º, do Código Civil), tal demonstração não exige de todo uma convicção assente num juízo de certeza lógica, absoluta, sob pena de o direito falhar clamorosamente na sua função essencial de instrumento de paz social e de realização da justiça entre os homens. (3)
É que, para o referido efeito, o que releva e é exigível, tão só, é que (4) em função de critérios de razoabilidade essenciais à aplicação do Direito, o julgador forme uma convicção assente na certeza relativa do facto, ou, dito de um outro modo, psicologicamente adquira a convicção traduzida numa certeza subjectiva da realidade de um facto, existindo assim um alto grau de probabilidade (mas suficiente em razão das necessidades práticas da vida) da sua verificação.
Isto dito, e existindo, é vero, uma declaração escrita [da qual consta, designadamente, que “autorizo o Sr. C para fazer uso ou aproveito das paredes que estão em ruínas da casa nº …. a fazer obras necessárias e melhoramento para habitação, assim poder criar os seus filhos ….”] junta aos autos pelo réu, alegadamente assinada pelo senhorio/falecido D e datada de 31/7/2003, certo é que no articulado [nos artºs 41º a 43º] de 6/10/2020 vieram os AA impugnar a respectiva assinatura no mesmo pretensamente aposta pelo senhorio/falecido D, dizendo não ser possível aferir se corresponde a mesma, verdadeiramente, à assinatura do supra referido D.
Impugnada a aludida assinatura, certo é que, nos termos do nº 2, do art.º 374º, do CC, Se a parte contra quem o documento é apresentado impugnar a veracidade da letra ou da assinatura, ou declarar que não sabe se são verdadeiras, não lhe sendo elas imputadas, incumbe à parte que apresentar o documento a prova da sua veracidade”, e, para todos os efeitos, não veio o réu, socorrer-se de qualquer prova pericial com vista a comprovar a veracidade da assinatura atribuída a D.
Não obstante, e tal como bem se assinada em douto Acórdão do STJ de 24/2/2022 (5), sendo pacífico que “Havendo impugnação da assinatura será ao apresentante do documento que incumbe provar a autoria contestada”, certo é que, na falta de disposição legal que o proíba “ não está o apresentante do documento impedido de lançar mão de qualquer meio de prova, da mesma forma que, para formar a sua convicção acerca da dita autoria, não está o tribunal impedido de se socorrer de qualquer meio de prova, designadamente da prova testemunhal”.
Ou seja, nada obsta, prima facie, que a convicção formada pelo tribunal, perante a globalidade da prova produzida, e no sentido de determinada assinatura ter sido feita, pelo próprio punho, da pessoa a quem a autoria do documento é imputada, se mostre amparada em prova não pericial, podendo o julgador, não obstante a sua inexistência, convencer-se que concreta assinatura foi no documento aposta por determinada pessoa pelo seu próprio punho.
Ora, em face do exposto e, da globalidade da prova produzida, estamos em crer que, no mínimo, é pertinente e fundada a dúvida se, na realidade não assinou efectivamente o falecido D a DECLARAÇÃO junta aos autos pelo Réu com a sua contestação, dúvida que, nos termos do art.º 414º, do CPC, justifica por si só um diverso julgamento a propósito da realidade inserta no ponto de facto com o nº 2.24..
Se não, Vejamos.
Desde logo, não se suscitam grandes dissemelhanças, bem pelo contrário, entre as assinaturas apostas no contrato de arrendamento identificado em 2.4. e na DECLARAÇÃO junta aos autos pelo Réu com a sua contestação, e sendo a primeira reconhecidamente [por ambas as partes] aposta pelo falecido D.
Depois, e visto o conteúdo da DECLARAÇÃO junta aos autos pelo Réu, não podemos ignorar a existência/presença de vários indícios [no âmbito da semiótica probática] que contribuem para a elevada probabilidade de o falecido D a ter assinado.
Tais indícios relacionam-se, quer com a presença na declaração de diversos elementos alusivos a documentos de identificação de D [Bilhete de Identidade e Nº de contribuinte fiscal], quer com a alusão pormenorizada de obras realizadas pelo réu para este último, quer ainda com a explicação/justificação do “Gesto” que representa a autorização para a realização de obras, v.g. “O Sr. C tem feito muitas coisas por mim que nem a minha família fez”.
Por último, e confrontando as declarações de parte do autor e do réu, manifesto é que o réu revelou um conhecimento mais aprofundado/pormenorizado com referência à DECLARAÇÃO em causa, limitando-se v.g. o autor A a aludir a uma pretensa conversa tida com o Pai e, já a testemunha E [também filho de D], revelou total desconhecimento sobre a existência e/ou inexistência de uma qualquer declaração.
Em suma, a prova produzida é bastante escassa para poder secundar uma resposta assertiva e categórica no sentido de que “ Tais obras jamais foram autorizadas por escrito ou consentidas quer pelo primitivo proprietário, quer pelos sucessores, tendo, por conseguinte, sido executadas à total revelia dos seus proprietários” e, ademais, bastante duvidoso é, inclusive, que a assinatura aposta na DECLARAÇÃO junta aos autos pelo Réu não pertença, efectivamente, ao falecido D.
Tudo visto e ponderado, eis porque com base em diversa convicção, deve o ponto de facto PROVADO e com o nº 2.24 passar a “rezar” que:
2.24. - “Tais obras jamais foram autorizadas ou consentidas por escrito pelos sucessores do falecido arrendatário D”.
Por outra banda, deve ao elenco dos FACTOS NÃO PROVADOS ser acrescentado um novo ponto de facto, sendo o mesmo o seguinte teor:
2.36. - “As obras realizadas no locado jamais foram autorizadas por escrito ou consentidas pelo primitivo proprietário, tendo sido executadas à total revelia do mesmo”.
*
3.1.2. - Do ponto de facto com o nº 2.35, julgado Não PROVADO.
Discorda outrossim o apelante do julgamento inserto no nº 2.35 [Não provado que “ O réu despendeu nas obras cerca de 140.000,00€”], considerando que, maxime em razão do relatório pericial, deve ser dado como provado, que: “a obra total realizada pelo Reu para a ampliação do imóvel tem, em Outubro de 2022, o valor de € 77.000,00 (setenta e sete mil euros), sem IVA, e de acordo com o INE o valor de 77.000,00€, em 07-2022, corresponde a um valor de 58.618,45€ em Janeiro de 2006, valor que o Réu despendeu nessas obras”.
A justificar o aludido julgamento negativo, explica tão só o Primeiro Grau que “Quanto aos factos tidos como não provados resultaram os mesmos de nenhuma prova ter sido produzida sobre aqueles (testemunhal ou documental), sendo as declarações das partes, como se referiu, desprovidas do necessário valor probatório”.
Apreciando
Pacífico é que, segundo as regras da experiência, por norma a realização de obras de construção civil em imóvel, implicando a aquisição de materiais, obriga ao dispêndio de importâncias pecuniárias, sendo as mesmas, por regra, suportadas pelo dono da obra.
In casu, como o reconhece o próprio tribunal de julgamento, do depoimento das testemunhas indicadas pelo réu resultou que “foi o réu que realizou as obras, com materiais que adquiriu”.
Por sua vez, da prova pericial realizada, certo é que do respectivo relatório final consta [no âmbito de “ ESTIMATIVA DE CUSTOS DAS OBRAS DE AMPLIAÇÃO REALIZADAS”] que as obras pelo réu realizadas no locado terão custado, à data de Janeiro de 2006, uma quantia que não andará longe de um valor de 58.618,45€ (cinquenta e oito mil seiscentos e dezoito euros e quarenta cinco cêntimos), valor que não contempla o valor do IVA.
Perante o acabado de expor, fica por perceber [tanto mais porque, no âmbito dos fundamentos deduzidos com vista à prolação de decisão de improcedência da reconvenção, se diz z dado passo que “ Apurou-se que foi efectivamente o réu que realizou as obras, com materiais por si adquiridos, tendo o Sr. Perito concluído que as mesmas, ao tempo em que terão sido realizadas, importariam em 58.618,45 euros, a que acresceria o IVA.], portanto, a razão porque o item de facto com o nº 2.35 foi objecto de uma resposta NEGATIVA, e isto porque em sede de julgamento de facto nada impede o Julgador de enveredar por respostas “restritivas”, ou seja, por julgar provado apenas que ….
Em consequência de uma diversa convicção, temos assim por adequado que, ao invés do item de facto com o nº 2.35. [que deve ser eliminado], deve ao elenco dos Factos Provados ser adicionado um outro, com o nº 2.25, e rezando o mesmo o seguinte:
2.25 – Provado que o réu despendeu nas obras realizadas no locado uma quantia exacta não concretamente apurada, mas não inferior a 58.500,00€”.
***
4. – Se a sentença apelada incorre em error in judicando ao declarar a resolução do contrato de arrendamento, celebrado entre as partes, e, bem assim, ao julgar o pedido reconvencional improcedente.
Rememorando e fazendo um ponto de ordem, in casu o excerto decisório da sentença [ao julgar a acção procedente e o pedido reconvencional improcedente] apelada assenta nos seguintes pressupostos, de facto e de direito, a saber;
Primus: Que em face dos factos provados, não se suscitam dúvidas que entre o Progenitor do Autor e Réu foi outorgado um contrato de arrendamento [em 2003 e visando o local arrendado ser destinado exclusivamente à exploração de estofador e decoração], em que actualmente são senhorios os autores e arrendatário o réu, face ao disposto nos arts. 1022.º, 1023.º, 1031.º e 1038.º, todos do Código Civil.
Secundus: Que provado nos autos que o réu não procede ao pagamento das rendas, ao longo de vários anos, nem mesmo quando foi notificado para o efeito e advertido das consequências do não pagamento das mesmas, notificações que efectivamente recebeu, inevitável era concluir [prima facie nos termos do disposto no artigo 1083.º, n.º 3 e 4, do Código Civil], assistir aos AA e na qualidade de senhorios, o direito à resolução do arrendamento, e isto porque inexigível é a manutenção do arrendamento celebrado com o Réu “ em caso de mora igual ou superior a 3 meses no pagamento da renda.. […]”, assim como “no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a 8 dias, no pagamento da renda, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses […]”.
Tertius: Que em face da factualidade provada, e não provada, forçoso era concluir igualmente assistir aos AA. o direito à resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na realização de obras pelo arrendatário não autorizadas pelo senhorio [com fundamento na cláusula geral do nº 2 do art.º 1083º do C. Civil e a partir do incumprimento dos deveres que resultam para o arrendatário dos arts. 1043º, 1073º e 1074º nº 2 do C. Civil];
Quartus: Que em face da factualidade provada, e não provada, inevitável era reconhecer que lograram os AA provar assistir-lhes o direito à resolução do contrato de arrendamento, com fundamento no disposto no nº 2, alínea c) [O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio];
Quintus: Que o pedido reconvencional pelo réu deduzido- na parte referente à compensação pelas obras realizadas no locado - tinha necessariamente que improceder, porque insusceptíveis as mesmas de integrarem a previsão do nº 5, do art.º 1074º, do CC e, ademais, porque de compensação se trata que foi expressamente excluída pelos outorgante no contrato de arrendamento.
Dissentindo o Réu apelante do sentenciado pelo tribunal a quo, máxime do considerando/entendimento vertido em Secundus e Quintus supra, para tanto socorreu-se essencialmente o recorrente da prerrogativa da alteração da decisão de facto, o que em parte logrou conseguir um êxito parcial.
Ainda assim, e adiantando desde já o nosso veredicto, nada justifica em todo o caso a alteração do julgado, quer no tocante à acção, quer à reconvenção.
Vejamos o porquê.
***
4.1. – Se o Réu/Recorrente incorreu em incumprimento da obrigação de pagar a renda passível de permitir a resolução pelos AA/apeladoss do contrato de arrendamento.
Sendo incontroverso que entre o progenitor do autor e o réu foi outorgado um contrato de Locação, recorda-se que nos revela o art.º 1022º, do CC, que é ele “..o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”, denominando-se de arrendamento “quando versa sobre coisa imóvel, aluguer quando incide sobre coisa móvel”.
Perante a noção constante do art.º 1022º, do CC, compreensível é assim que de entre as diversas obrigações do arrendatário, a que de imediato surge em primeiro lugar [qual dever primário (6)] é a da “Pagar a renda ou aluguer” [art.º 1038º, do CC, alínea a)].
Daí que, também para GRAVATO MORAIS (7), “a principal obrigação do arrendatário urbano é a de pagar ao senhorio a renda relativa ao contrato de arrendamento […] situa-se no topo, representando a primeira e fundamental obrigação do inquilino”.
A referida obrigação, diz-nos o art.º 1039º, do CC [sob a epígrafe de “Tempo e lugar do pagamento”], há-de pelo arrendatário ser cumprida nos seguintes termos;
“1. O pagamento da renda ou aluguer deve ser efectuado no último dia de vigência do contrato ou do período a que respeita, e no domicílio do locatário à data do vencimento, se as partes ou os usos não fixarem outro regime.
2. Se a renda ou aluguer houver de ser pago no domicílio, geral ou particular, do locatário ou de procurador seu, e o pagamento não tiver sido efectuado, presume-se que o locador não veio nem mandou receber a prestação no dia do vencimento”.
Porém, não sendo a mesma obrigação cumprida pelo arrendatário [existindo assim Mora do Locatário], reza então o art.º 1041º do CC, que:
“1. Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 20 /prct. do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.
2. Cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato, se o locatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo.
3. Enquanto não forem cumpridas as obrigações a que o n.º 1 se refere, o locador tem o direito de recusar o recebimento das rendas ou alugueres seguintes, os quais são considerados em dívida para todos os efeitos.
4. A recepção de novas rendas ou alugueres não priva o locador do direito à resolução do contrato ou à indemnização referida, com base nas prestações em mora”.
Já o normativo imediatamente subsequente – o art.º 1042º e sob a epígrafe de “Cessação da Mora”, com a redacção conferida pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro -, vem dizer que:
1. O locatário pode pôr fim à mora oferecendo ao locador o pagamento das rendas ou alugueres em atraso, bem como a indemnização fixada no n.º 1 do artigo anterior.
2 - Perante a recusa do locador em receber as correspondentes importâncias, pode o locatário recorrer à consignação em depósito.
Em face do conteúdo das disposições legais acabadas de transcrever [máxime a do art.º 1041º, nº 2, do CC] e conjugadas as mesmas com a CLÁUSULA SEGUNDA do contrato de arrendamento dos autos [acima reproduzida], e, bem assim, com o disposto nos artºs 804º [“ O devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido “- nº 2] e 805º [Há, porém, mora do devedor, independentemente de interpelação, se a obrigação tiver prazo certo – nºs 1 e 2, alínea a)], ambos igualmente do CC, forçoso é concluir que in casu existe provada uma situação de mora debitoris do arrendatário/Réu susceptível do exercício pelo senhorio do direito potestativo à resolução do ARRENDAMENTO.
É que, e deparando-se o senhorio com uma situação de mora do arrendatário no tocante à sua obrigação do pagamento da renda, certo é que nos diz o art.º 1083º, do CC, sob a epígrafe de “Fundamento de Resolução”, que [com a redacção conferida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro]:
1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente quanto à resolução pelo senhorio:
(…)
3 - É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 3 a 5 do artigo seguinte.
4 - É ainda inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato, não sendo aplicável o disposto nos n.ºs 3 e 4 do artigo seguinte.
(…)
6 - No caso previsto no n.º 4, o senhorio apenas pode resolver o contrato se tiver informado o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso no pagamento da renda, de que é sua intenção pôr fim ao arrendamento naqueles termos”.
Já no que ao “Modo de Operar” a resolução do arrendamento, dispõe o normativo imediatamente subsequente – art.º 1084º - que:
1 - A resolução pelo senhorio com fundamento numa das causas previstas no n.º 2 do artigo anterior é decretada nos termos da lei de processo.
2 - A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista nos n.ºs 3 e 4 do artigo anterior bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.
3 - A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, nos termos do n.º 3 do artigo anterior, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês.
4 - O arrendatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma única vez, com referência a cada contrato.
5 - Fica sem efeito a resolução fundada na oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública se, no prazo de 60 dias, cessar essa oposição”.
No essencial e em rigor, verificando-se portanto um quadro factual subsumível à previsão dos nºs 3º e 4º, do art.º 1083º, do CC, forçoso é concluir que se preenche automaticamente a cláusula geral prevista no n.º 2 do artigo 1083.º, ou seja, é o senhorio confrontado com uma situação de incumprimento que em face da sua gravidade e/ou consequências, tornam inexigível a manutenção do contrato, verificando-se assim inequivocamente motivo para a resolução – pelo senhorio - do contrato.
E, ademais, qualquer uma das supra referidas situações possibilita uma resolução do arrendamento de uma forma mais célere/simplificada, porque nada obsta a que opere extrajudicialmente, mediante mera comunicação ao arrendatário e na qual se invoque a obrigação incumprida - art.º 1084º, nº 2, do CC.
O referido regime - inflexível - compreende-se facilmente porque “ sendo a renda a obrigação principal do sinalagma contratual que impende sobre o arrendatário por força do preceituado nos artigos 1022.º, in fine, e 1038.º, alínea a), ambos do CC, facilmente se compreende que o legislador considere que o incumprimento de tal obrigação por um período temporal igual ou superior a três meses quebre tal vínculo sinalagmático, tornando inexigível ao senhorio que continue a cumprir a respectiva obrigação principal de proporcionar ao arrendatário o gozo da coisa, prevista desta feita na primeira parte do referido artigo 1022.º e no artigo 1031.º, alínea a), daquela codificação”.(8)
Por último, resta apenas atentar que, enveredando o senhorio pela extinção do contrato de arrendamento, usando o direito potestativo de resolver o contrato, caber-lhe-á o ónus da prova dos respectivos pressupostos, ou seja, dos factos constitutivos do surgimento desse direito (artigo 342º, nº 1, do Código Civil), mais exactamente incumbe-lhe alegar e provar a outorga do contrato de arrendamento e o nele acordado em sede de montante da renda e tempo e lugar do seu pagamento, e, bem assim, alegar o incumprimento do arrendatário, cabendo já a este último (como facto extintivo do direito potestativo invocado e actuado pelo Senhorio) alegar e provar o pagamento da renda convencionada – cfr. art.º 342º,nºs 1 e 2, do CC.
Na verdade, e como assim o concluiu o STJ, no seu Acórdão de 22/3/2018 (9), “Em matéria de cumprimento do ónus da prova num contrato de arrendamento, a regra é no sentido de que o credor tem de provar a celebração do contrato e, consequentemente, as obrigações dele decorrentes, nos termos do art.º 342.º, n.º 1, do Código Civil”, e,“Por sua vez, o cumprimento da respectiva obrigação, designadamente o pagamento da renda convencionada, como facto extintivo do direito de crédito invocado, incumbe ao devedor, nos termos do art.º 342.º, n.º 2, do CC, tanto mais que, em direito, o pagamento não se presume a não ser em casos expressamente previstos na lei (cfr. art.º 786.º do CC)”.
Aqui chegados, e não tendo o réu logrado provar um qualquer facto suscetível de justificar o não pagamento da renda, forçoso é concluir que a resolução do contrato de arrendamento se mostrava inevitável.
Acresce que, não acompanhamos o entendimento [que estamos em crer ser minoritário] no sentido de que o nº 3, do art.º 1083º, do CC, deve outrossim submeter-se à ponderação dos critérios [de gravidade e/ou consequências, e de inexigibilidade] plasmados no nº 2, do mesmo dispositivo, antes sufragamos a posição que considera que a “ verificação de uma situação de inadimplência enquadrável no n.º 3 do referido normativo basta para, por si só, tornar inexigível para o locador a manutenção do arrendamento”. (10)
Com efeito, além de se tratar de interpretação que melhor satisfaz e responde aos critérios dos nºs 1 a 3, do art.º 9º, do CC [v.g. no âmbito da unidade do sistema jurídico e de correspondência verbal], certo é que o não pagamento da renda constitui claramente uma infração grave praticada pelo arrendatário e que põe em causa o nexo sinalagmático que caracteriza o contrato de arredamento, razão porque se compreende a opção legislativa de a considerar a respectiva causa de resolução como sendo de funcionamento “ope legis”, não dependendo portanto da ponderação/indagação “ope judicis” pugnada pelo nº 2, do art.º 1083º, do CC.
De seguida, e para efeitos do disposto no nº 3, do art.º 1083º, do CC, basta para tanto que o locatário incorra em situação de mora relativamente ao cumprimento pontual da obrigação de pagar a renda, pelo montante total, no dia do vencimento, e sabendo-se que tal obrigação tem prazo certo [art.º 805º, nº2, alínea b), do CC].
Verificando-se a referida situação de mora no pagamento da renda [cfr. art.º 1039º, nº 1, do CC], e, não tendo o locatário posto termo à mesma no prazo de oito dias a contar do seu começo [art.º 1041º, nº 2, do CC], então assiste ao locador o direito potestativo à resolução do ARRENDAMENTO caso a situação de mora debitoris se mantenha por tempo igual ou superior a três meses [art.º 1083º, nº3, do CC] à data da propositura da acção proposta com vista à decretação da resolução do contrato [qual condição da acção, sendo que após o NRAU - Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro e da Lei 31/2012 de 14-08 - a resolução do contrato quando esteja em causa a falta de pagamento de rendas, tanto pode ser feita por via judicial, como pode operar extrajudicialmente, por comunicação à contraparte (11) - artigos 1047º e 1084º, nº1, do Código Civil -, devendo esta obedecer aos requisitos do artigo 9º, nº 7 do NRAU].
Em conformidade com o exposto, improcedendo as conclusões recursórias do apelante, nada obstava a que pelo tribunal a quo fosse decretada a resolução do contrato de arrendamento outorgado com o Réu e, consequentemente, impondo-se e justificando-se assim a condenação do Réu a entregar, completamente devoluto de pessoas e bens, o locado, restituindo-o em bom estado de conservação e limpeza.
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4.2. - Da verificação cumulativa de outras causas de resolução do ARRENDAMENTO.
Em face do exposto em 4.1., é caso para dizer que prejudicado se mostra a aferição da verificação de outras causas de resolução do contrato de arrendamento dos autos.
Porém, porque devem também os juízes preocuparem-se com o carácter pedagógico e a função didáctica das suas decisões, explicando-as aos seus destinatários, cabendo designadamente ao ad quem convencer recorrentes e recorridos das razões que tornam justificadas e aceitáveis a decisão recorrida, o que tudo contribui para reforçar a confiança dos cidadãos no Poder Judiciário, expressando dimensão da segurança jurídica, qual subprincípio concretizador do Estado de Direito (12), temos por conveniente precisar que, se [na linha do entendimento do Primeiro Grau] aos AA assistia igualmente o direito à resolução do ARRENDAMENTO com fundamento no disposto na alínea c), nº2, do art.º 1083º, do CC [uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina], já a alteração da decisão de facto obriga a que o fundamento de resolução com base na realização de OBRAS - não autorizadas pelo senhorio - pelo arrendatário não possa por este tribunal ser sufragado.
É que, sendo entendimento jurisprudencial praticamente consensual no sentido de que, como facto constitutivo do Direito de resolução do senhorio, a ele incumbe o ónus de alegação e prova da realização de obras pelo inquilino e a inexistência de subjacente autorização escrita [cfr, art.º 1074º,nº2, do CC], certo é que não lograram os AA provar, como lhes competia (13), que as obras pelo Réu realizadas no locado jamais foram autorizadas por escrito ou consentidas pelo primitivo proprietário, tendo sido executadas à total revelia do mesmo.
Destarte, e em razão da procedência parcial da impugnação da decisão de facto, como que desapareceu um dos fundamentos de resolução pelo Primeiro Grau considerado verificado, permanecendo apenas dois.
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4.3. – Da reclamada alteração do julgado, no sentido de serem os AA condenados no pagamento ao Réu uma indemnização pelas “benfeitorias” realizadas no locado.
Reclama o réu que [reclamação proma facie reforçada no seguimento da procedência parcial da impugnação da decisão de facto, ou seja, porque provado que “ 2.25 – o réu despendeu nas obras realizadas no locado uma quantia exacta não concretamente apurada, mas não inferior a 58.500,00€”] o pedido reconvencional merece ser julgado procedente, impondo-se ser o mesmo indemnizado do montante gasto com as obras/benfeitoria no locado realizadas.
A aludida pretensão, recorda-se, foi elo Primeiro Grau desatendida, com fundamento nos seguintes considerandos:
“(…)
Dispõe o art.º 1074º nº 5 do C. Civil que: “salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas pelo possuidor de boa fé.”
Pinto Furtado escreve que o regime previsto na norma citada diz respeito às obras licitamente feitas, ou seja, as “contratualmente estipuladas a cargo do arrendatário ou autorizadas, por escrito, pelo senhorio” (Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, pg. 389).
No caso presente, e como resulta da factualidade tida como provada, estipulou-se no contrato de arrendamento que “o arrendatário estava autorizado a realizar no local arrendado as obras necessárias de limpeza, conservação ou beneficiação, as quais se incorporarão no edifício e/ou logradouro não podendo ser retiradas ou anuladas no termo do arrendamento, e sem direito a retenção ou indemnização.”
Não há, assim, dúvidas de que as partes ao abrigo da autonomia privada afastaram a aplicação da norma constante do artigo 1074º n.º 5, do C. Civil, convencionando que estava o arrendatário autorizado a realizar no locado as obras necessárias de limpeza, conservação ou beneficiação, mas mesmo essas, a serem realizadas seriam incorporadas no edifício, não podendo ser retiradas ou anuladas no termo do arrendamento, e sem direito a retenção ou indemnização.
Este seria o regime a considerar se as obras realizadas fossem lícitas e as obras que se apurou terem tido lugar não se enquadram nesta categoria.
Na verdade, a construção de um imóvel destinado à habitação com uma configuração totalmente distinta do edifício até então existente implica uma alteração da estrutura do imóvel locado, que ficou, por força das obras, completamente diferente, tudo sem autorização ou consentimento dos senhorios, pelo que há que concluir que as obras realizadas são ilícitas e excluem qualquer pretensão indemnizatória.
Donde, e pelo exposto, tem a reconvenção que ser julgada improcedente.”
Ora, as considerações pelo Primeiro Grau utilizadas para desatender a pretensão reconvencional do Réu, e, não obstante a alteração da decisão de facto [não se provou não existir falta de autorização para as obras], continuam a fazer todo o sentido
É que, sendo pacífica [desde logo em face do disposto no art.º 1111º e o tocante aos arrendamentos não habitacionais] a legitimação (14) de uma cláusula de exclusão de indemnização devida pelo senhorio de quaisquer benfeitorias realizadas pelo arrendatário, o qual só fica com os direitos do possuidor de boa fé, se nada tiver siso extipulado nesse sentido e, então, terá o direito de ser indemnizado pelas benfeitoras necessárias que tenha feito e, bem assim, pelas úteis que não possam levantar-se sem detrimento da coisa (cfr. art.º 1273º, do CC), é óbvio que em razão da clausula aposta no contrato de arrendamento e identificada em 2.7. supra não assiste ao réu o Direito a qualquer pretensão indemnizatória pelas Obras/benfeitorias realizadas no locado.
Em suma, a apelação só pode e deve improceder in totum.
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5.- Sumariando (cfr. art.º 663º, nº 7, do CPC).
5.1. - O locatário incorre em mora relativamente à obrigação de pagar a renda quando não cumpre pontualmente, pelo montante total, no dia do vencimento e no lugar de pagamento.
5.2. - A falta de pagamento de rendas integra fundamento de resolução do contrato de arrendamento, para tanto não sendo de exigir que a mora, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível a manutenção do arrendamento pelo senhorio.
5.3. – No seguimento do referido em 5.2. e verificando-se uma situação de mora no pagamento de uma renda que perdure por mais de três meses, tanto basta ipso jure para se considerar inexigível para o locador a manutenção do arrendamento.
5.4. – É entendimento jurisprudencial praticamente consensual no sentido de que, como facto constitutivo do Direito de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, a ele incumbe o ónus de alegação e prova da realização de obras pelo inquilino e a inexistência de subjacente autorização escrita [cfr, art.º 1074º, nº 2, do CC];
5.5. – É actualmente pacífico [desde logo em face do disposto no art.º 1111º do CC e no tocante aos arrendamentos não habitacionais] a legitimação de uma cláusula de exclusão de indemnização devida pelo senhorio de quaisquer benfeitorias realizadas pelo arrendatário, o qual só fica com os direitos do possuidor de boa fé, se nada tiver sido extipulado nesse sentido e, então, terá o direito de ser indemnizado pelas benfeitoras necessárias que tenha feito e, bem assim, pelas úteis que não possam levantar-se sem detrimento da coisa (cfr. art.º 1273º, do CC).
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6. - Decisão.
Em face de tudo o supra exposto, acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, em, não concedendo provimento à apelação de C;
6.1. – Alterar parcialmente a decisão de facto proferida pelo tribunal a quo;
6.2. – Confirmar, ainda assim, o sentenciado pelo tribunal de Primeira Instância.
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Custas na apelação: A cargo do Réu/apelante, e sem prejuízo do Apoio judiciário;
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(1) Cfr. de entre muitos outros, os Acs. do STJ de 2/12/2013 [proferido no proc. n.º 1420/06.2TVLSB.L1.S1], e de 24/1/2012 [proferido no proc. nº 1156/2002.L1.S1], ambos in www.dgsi.pt.
(2) Em Manual de Processo Civil, Coimbra Editora, 1984, págs. 420 e 421.
(3) Cfr. Prof. ANTUNES VARELA e outros, in Manual de Processo Civil, 1984, Coimbra Editora, págs. 420 e segs.
(4) Cfr. Prof. ANTUNES VARELA e outros, ibidem.
(5) Proferido no Processo nº 11/13.6TCFUN.L2.S1 e disponível em www.dgsi.pt.
(6) Cfr. PINTO FURTADO, em Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos, Almedina, 1988, pág. 480.
(7) Em a Falta De Pagamento Da Renda No Arrendamento Urbano, Almedina, 2010, pág. 16.
(8) Cfr. ALBERTINA MARIA GOMES PEDROSO, em A RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO NO NOVO E NOVÍSSIMO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO, JULGAR - N.º 19 – 2013, pág.51.
(9) Proferido no Processo nº 67525/14.6YIPRT.L1.S1, sendo Relatora MARIA DO ROSÁRIO MORGADO, e disponível em www.dgsi.pt.
(10) Neste sentido, vide v.g. e de entre muitos outros o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 22-05-2019 [proferido no Processo nº 2913/17.1T8MTS.P1, e sendo Rel. JUDITE PIRES] e do Tribunal da Relação de Lisboa, de 24/4/2019 [proferido no Processo nº 2804/18.9T8CSC.L1-2, e sendo Rel. GABRIELA CUNHA RODRIGUES] e de 21/5/2020 [proferido no Processo nº 1901/18.5YLPRT.L1-2, e sendo Rel. CASTELO BRANCO] e estando todos disponíveis in www.dgsi.pt.
(11) Cfr. Soares Machado e Regine Santos Pereira, em Arrendamento Urbano (NRAU), 3.ª ed., Petrony, 2014, pág. 145, e Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 29/11/2018, proferido no Processo nº 19373/17.0T8SNT.L1-8, e sendo Rel. TERESA PAIS e estando disponível in www.dgsi.pt.
(12) Cfr. José Joaquim GOMES CANOTILHO, in Direito Constitucional e Teoria da Constituição. 7. Edª. Coimbra: Almedina, 2003. pág. 257.
(13) Vide, de entre muitos outros, os seguintes Acórdãos: do Tribunal da Relação de Lisboa de 23/6/2005 [proferido no processo nº 5715/2005-6] e de 15/1/2009 [proferido no processo nº 10297/2008-6]; do Tribunal da Relação do Porto, de 16/11/2010 [proferido no processo nº 1547/07.3TVPRT.P1], de 23/2/2012 [proferido no processo nº 1201/11.1TBSTS.P1] e de 10/9/2024 [proferido no processo nº 18995/22.1T8PRT.P1]; e do Tribunal da Relação de Coimbra, de 8/5/2018 [proferido no Processo nº 593/11.7TBNZR.C1],todos eles acessíveis em www.dgsi.pt.
(14) Cfr. PINTO FURTADO, em Manual de Arrendamento Urbano, Vol. I, 5ª Edição, Almedina, pág. 422 e segs.
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Lisboa, 9/1/2025
António Manuel Fernandes dos Santos
João Manuel P. Cordeiro Brasão
Vera Antunes |
